城中村改造現(xiàn)狀精選(九篇)
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第1篇：城中村改造現(xiàn)狀范文
關(guān)鍵詞：快速城市化；城中村；城市規(guī)劃；管理；對策
城市規(guī)劃、建設(shè)與管理是一個(gè)密切關(guān)聯(lián)的完整系統(tǒng)，日益加快的城市化進(jìn)程，迫切要求城市規(guī)劃管理者加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)與管理指導(dǎo)，這是一項(xiàng)重要而迫切的任務(wù)。要實(shí)現(xiàn)城市的發(fā)展與繁榮，必須正確處理城中村的規(guī)劃管理，以長遠(yuǎn)的、高品位的規(guī)劃來體現(xiàn)整個(gè)城市建設(shè)的高規(guī)格，進(jìn)而推進(jìn)城市化進(jìn)程向更高層次邁進(jìn)。對此，筆者針對當(dāng)前城中村規(guī)劃管理問題，從三方面論述快速城市化進(jìn)程中的城中村規(guī)劃管理。
一、目前城中村規(guī)劃管理的現(xiàn)狀
城中村問題是在快速城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的，是我國城鄉(xiāng)二元化的管理體制對基于集體土地產(chǎn)權(quán)和集體經(jīng)濟(jì)屬性的城中村地區(qū)，在戶籍、土地、規(guī)劃、建設(shè)、融資、就業(yè)、醫(yī)療、教育和社會(huì)保障等方面管理不到位而造成的。城中村的弊病主要體現(xiàn)在：外來人口將租賃房屋作為解決居住問題主要方式，高度集中于城中村，人口密度過高；城中村建筑密度過大，布局混亂，有的城中村建筑密度達(dá)到70％以上，甚至達(dá)到90％；城中村暫住人口過多、構(gòu)成復(fù)雜，社會(huì)治安混亂；城中村的公共服務(wù)設(shè)施和市政設(shè)施欠缺，環(huán)境衛(wèi)生堪憂，且存在諸多安全隱患，等等問題。
而以上諸多問題的產(chǎn)生，正是由于我國正處于快速城市化時(shí)期，大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力涌入城市。一方面是由于戶籍制度、城市住房制度等問題，另一方面，則是城市規(guī)劃問題導(dǎo)致了城中村問題的產(chǎn)生。如：城市規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃編制不完善、不銜接造成城中村建設(shè)無據(jù)可依；城鄉(xiāng)發(fā)展缺乏統(tǒng)籌安排，未考慮外來人口的居住需求；城市政府為節(jié)省開發(fā)建設(shè)成本，只征用農(nóng)用地，繞開現(xiàn)有農(nóng)村居民點(diǎn)；城鄉(xiāng)二元化分割造成城中村規(guī)劃管理缺位、違法建設(shè)行為查處不力。
城中村改造應(yīng)結(jié)合城市建設(shè)和發(fā)展的總體規(guī)劃，科學(xué)制定各村的總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃的全覆蓋；按照“一步規(guī)劃到位，分期分批實(shí)施”的原則要求分步開展，使各項(xiàng)建設(shè)有據(jù)可依，不要讓今天的規(guī)劃成為明天發(fā)展的障礙，更不能讓“今天建，明天拆”的現(xiàn)象發(fā)生；規(guī)劃編制完成后，應(yīng)按照“規(guī)劃一張圖，審批一支筆，建設(shè)一盤棋，一張藍(lán)圖繪到底”的要求，對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格控制，嚴(yán)禁一切違章行為發(fā)生。此外，城中村改造后其城市管理體制應(yīng)在現(xiàn)有城市管理方式的基礎(chǔ)上進(jìn)行改革，全程加強(qiáng)新型社區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)和管理。
二、城中村規(guī)劃管理的原則與模式
城市規(guī)劃是對一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、土地利用、空間布局以及各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署、具體安排和實(shí)施管理。城市規(guī)劃管理是實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃目標(biāo)的過程，是對城市建設(shè)活動(dòng)的組織和控制。要想把城市規(guī)劃好、建設(shè)好、管理好、規(guī)劃藍(lán)圖能否實(shí)現(xiàn)，關(guān)鍵是規(guī)劃管理。但是在我國城市化快速發(fā)展的同時(shí)，城中村的規(guī)劃管理面臨以上諸多嚴(yán)峻問題，及時(shí)解決城中村規(guī)劃管理的重要問題，一定要明確城中村改造的原則和模式。
要充分認(rèn)識快速城市化進(jìn)程中老城區(qū)更新和危破房、城中村改造工作的重大意義，按照規(guī)劃先行、合理布局，政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、經(jīng)濟(jì)平衡，多輪驅(qū)動(dòng)、點(diǎn)面并進(jìn)，妥善安置、借改造惠，造福市民、改善環(huán)境、優(yōu)化功能的思路，切實(shí)改善城中村的人居環(huán)境。科學(xué)、合理、有序、快速地推進(jìn)城中村改造工作，需遵循六個(gè)方面原則：1、政府主導(dǎo)，市場運(yùn)作。實(shí)行市、區(qū)、村聯(lián)動(dòng)，探索市場機(jī)制為基礎(chǔ)的多元化整治改造模式；2、規(guī)劃統(tǒng)籌，配套建設(shè)。著力解決城鄉(xiāng)二元割裂問題，深化“城中村”社會(huì)公共管理體制改革，促進(jìn)城鄉(xiāng)和諧發(fā)展；3、村民為本，多方共贏。著力改善人居環(huán)境，提高居民生活水平；4、吸引資金，多元籌措。在依法行政的前提下，敢破善立，著力推進(jìn)制度、機(jī)制和方法創(chuàng)新；5、依法安置，合理補(bǔ)償。緊緊圍繞城市建設(shè)的總體要求，通過整治改造帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和城市功能轉(zhuǎn)型；6、分類指導(dǎo)，穩(wěn)步推進(jìn)。要注重方案的可操作性，著力強(qiáng)調(diào)工作的實(shí)效性。
城中村改造的主要模式包括兩方面：一是城中村整治。除少量市政公用設(shè)施外，基本不涉及建筑的新建，通過多種手段改善城中村的居住環(huán)境，包括：歷史文化遺存保護(hù)、建筑外觀改善、公共空間改善、市政公用設(shè)施改善、公共配套設(shè)施改善和道路交通設(shè)施改善。解決安全隱患和市政基礎(chǔ)設(shè)施不足問題是城中村整治的首要工作。二是城中村改造。通過建筑物的拆除和新建等手段徹底改造城中村的建筑形態(tài)和居住環(huán)境，原則上改造必須滿足城市規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，改造后按照相關(guān)規(guī)定可以取得完全產(chǎn)權(quán)，且城中村空間形態(tài)基本上和城市一般社區(qū)相同。城中村改造通過改變物質(zhì)空間形態(tài)的方式促進(jìn)城中村社會(huì)組織形態(tài)等各方面的徹底改變，達(dá)到城中村與城市全面融合的目標(biāo)。
三、城中村改造規(guī)劃的對策實(shí)踐分析
一是將城中村改造納入城市總體規(guī)劃。將城中村改造作為城市總體規(guī)劃的重要專題內(nèi)容之一，要綜合考慮城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)城中村的現(xiàn)狀、農(nóng)用地和集體建設(shè)用地的土地產(chǎn)權(quán)屬性和范圍、整治或改造需求及可行性，對建成區(qū)和城中村地區(qū)的建設(shè)做到統(tǒng)一規(guī)劃管理，妥善安排城中村改造項(xiàng)目的時(shí)序和規(guī)模，合理安排待改造城中村的安置場所和回遷住房建設(shè)。
二是明確城中村改造相關(guān)需求內(nèi)容。出臺(tái)城中村調(diào)查的要求，明確調(diào)查的具體內(nèi)容，制定城中村改造規(guī)劃及計(jì)劃的編制技術(shù)規(guī)范：具體包括：城中村現(xiàn)狀、問題及成因、村民改造的意愿、運(yùn)作模式、資金籌集、拆遷補(bǔ)償、改造方式、建筑功能和空間結(jié)構(gòu)、改造后的用地結(jié)構(gòu)、實(shí)施時(shí)序安排、拆遷補(bǔ)償安置要求和配套政策建議等。同時(shí)，需要規(guī)范城中村改造計(jì)劃和專項(xiàng)規(guī)劃的編制與審批流程。
三是規(guī)范城中村改造項(xiàng)目的實(shí)施。城市政府應(yīng)對城中村項(xiàng)目的實(shí)施條件和參與城中村改造的開發(fā)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)做出具體規(guī)定；城中村改造項(xiàng)目可逐步推行招投標(biāo)方式確定開發(fā)機(jī)構(gòu)；要加強(qiáng)城中村改造項(xiàng)目的合同管理，嚴(yán)格追究違約責(zé)任；監(jiān)察部門對項(xiàng)目涉及公共利益的環(huán)節(jié)實(shí)施全程監(jiān)督，確保國家、集體和村民的利益；加強(qiáng)規(guī)劃監(jiān)督力度，對納入改造計(jì)劃和范圍內(nèi)的城中村，按城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)統(tǒng)一管理的要求，實(shí)現(xiàn)城中村建設(shè)活動(dòng)按《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》審核管理、建設(shè)項(xiàng)目的有證跟蹤管理和違法項(xiàng)目的懲罰管理。
第2篇：城中村改造現(xiàn)狀范文
【關(guān)鍵詞】城中村；改造模式；廉租房；創(chuàng)新
Abstract：This article through studies the economic value of the existence of village inside city， think that the existence of the village inside city has its certain rationality， as a case study of xi "an eight village several problems existing in the urban village reconstruction are analyzed and puts forward some reform Suggestions.
Keywords： urbanlized village；economic value；low-rent housing
1、城中村的定義及研究狀況
“城中村”是在城市快速的發(fā)展進(jìn)程中，滯后于時(shí)代的發(fā)展步伐，游離于現(xiàn)代城市管理之外且生活水平低下的居民區(qū)[1]。伴隨著城市化進(jìn)程的加快，城中村的問題已成為國內(nèi)許多大中城市發(fā)展中普遍遇到的問題。對于現(xiàn)存的城中村的改造勢在必行，當(dāng)前我國絕大多數(shù)學(xué)者比較集中研究城中村定義、形成機(jī)制、分類、存在的問題和改造的方法、模式等。其中在對城中村對周邊的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化影響的研究，人們長期以來把熱點(diǎn)主要放在了其存在問題上，對城中村的評價(jià)多為負(fù)面，主要有：土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重，土地收益大量流失[2，3]；社會(huì)治安環(huán)境較差，犯罪率高[4]，安全隱患多；文化觀念及素質(zhì)問題[6]，等。
2、城中村改造存在的問題
2.1西安市城中村現(xiàn)狀
目前西安市共有城中村437個(gè)，城市農(nóng)村人口47.3萬：其中200平方公里的建成區(qū)內(nèi)的城中村共有有187個(gè)，農(nóng)村人口共計(jì)19.58萬人，總用地130708.44畝。在對西安市城中村進(jìn)行調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)城中村的地理位置將城中村以成熟性城中村研究為主，成熟性城中村：分布于市中心城區(qū)建成區(qū)內(nèi)，經(jīng)濟(jì)、地理區(qū)位優(yōu)越，村民人均耕地面積很小，甚至沒有，普遍偏重第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，村民收入相對較高的城中村，如：旅館村、祭臺(tái)村、沙坡村、方新村等，位于二環(huán)以內(nèi)，約有57個(gè)。
2.2城中村改造存在的幾點(diǎn)問題――以八里村為例
八里村位于西安市南郊，地處長安南路西側(cè)，村子占地面積大約有1000多畝，村子大約有400-500戶人。由于八里村位于小寨商業(yè)圈內(nèi)，周圍高校林立，交通便利，地理位置十分優(yōu)越。
1、八里村的現(xiàn)狀：（1）八里村村民現(xiàn)狀。在八里村，71%的村民都處于失業(yè)狀態(tài)，他們認(rèn)為最大的就業(yè)困難是技能和文化水平比較低。83%的村民收入都是靠出租房屋，只有10%的村民的收入來源是依靠工資收入。87%的村民沒有任何社會(huì)保障[7]。（2）八里村整體環(huán)境。八里村整體建筑非常混亂，村內(nèi)建筑密度高，建筑距離小；廉租屋居住面積小、居住條件很差，甚至基本的采光通風(fēng)條件都不能滿足；消防和救護(hù)通道堵塞；生活和基礎(chǔ)設(shè)施配套嚴(yán)重不足；綠化率低下、環(huán)境衛(wèi)生較差，急需進(jìn)行改造。
2、八里村改造存在的問題：（1）資金問題。城中村改造中的最大的問題之一就是資金的籌集，八里村也不例外，需要大量的資金支撐，政府的財(cái)力明顯不足。（2）村民的工作保障、社會(huì)保障問題。村民長期以來主要生活來源是依靠房屋出租形成的“租金經(jīng)濟(jì)”，由于村民的素質(zhì)比較低，缺乏技術(shù)和專長，因此他們找新工作的能力也相對比較弱，他們希望在城中村進(jìn)行改造之后能獲得一份較為穩(wěn)定的工作保障。由于村民絕大部分是農(nóng)村戶口，所以他們目前還無法享受與城市居民相同的社會(huì)保障。
3、創(chuàng)新改造模式――保障房與城中村改造的結(jié)合
3.1改造以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為主體
在以提升低端租賃住房供給功能為核心的城中村改造過程中，應(yīng)將發(fā)揮農(nóng)民積極性和尊重農(nóng)民利益結(jié)合起來，由農(nóng)民繼續(xù)持有和經(jīng)營租賃住房，取得租金收入，但應(yīng)從以前租房的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向租房的現(xiàn)代化經(jīng)營，即租賃住房不再是以農(nóng)戶為單位的經(jīng)營，而是以公司持有和現(xiàn)代化經(jīng)營的管理方式。撤銷原城中村村委會(huì)，將原集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)制為由集體法人股東和個(gè)人股東持股的股份制公司，主要經(jīng)營住房租賃。原村民是持股的個(gè)人股東，獲取相應(yīng)的收益，間時(shí)，可自愿到新組建的公司從事租賃事務(wù)管理工作和物業(yè)服務(wù)工作，實(shí)現(xiàn)就業(yè)。
3.2改造后的城中村租賃住房應(yīng)納入保障房體系管理
改造后的城中村租賃住房由村集體成立的、原村民持股的股份公司持有；由租賃住房資產(chǎn)持有公司或由原城中村村民組成的管理公司或委托其他機(jī)構(gòu)進(jìn)行日常的運(yùn)營管理。但通過城中村改造建設(shè)的面向低收入群體的租賃住房，由于享受了政府的優(yōu)惠政策，因而不同于一般的商業(yè)性的租賃住房，應(yīng)納入政府的公共租賃住房體系，豐富政府公共租賃住房的房源供給。納入政府公共租賃住房體系管理具體體現(xiàn)為以下兩點(diǎn)：一是住房租金應(yīng)根據(jù)政府公共住房租金指導(dǎo)價(jià)而定，不能采取自行定價(jià)；二是承租人應(yīng)符合政府對公共租賃住房承租對象的要求。
3.3將廉租房建設(shè)與城中村改造相結(jié)合
廉租房建設(shè)存在的問題主要包括資金的籌集、用地的選取、收益人群的覆蓋范圍等問題；城中村改造也面臨著資金來源、村民及外來人口住房安置等的問題，因此將二者相結(jié)合具有一定的可行性。將廉租房建設(shè)引入城中村改造，不僅可以高效率地進(jìn)行資源配置，節(jié)省政府資金，節(jié)約土地資源，充分保障廉租房的建設(shè)，又可以促進(jìn)城中村的改造，兼顧村民的長久利益和外來人口等低收入人群的住房保障。
4、小結(jié)
隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市用地的緊張，城中村越來越受到人們的關(guān)注。我們在剖析城中村問題的同時(shí)，也應(yīng)該認(rèn)識到城中村的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，注意到城中村的存在有其一定的合理性，最終將城中村改造成為與周邊協(xié)調(diào)發(fā)展、內(nèi)部功能布局合理、經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、居住人群和諧相除的城市社區(qū)。
參考文獻(xiàn)：
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第3篇：城中村改造現(xiàn)狀范文
關(guān)鍵詞：城中村改造；渭南市；可持續(xù)發(fā)展
中圖分類號：F299.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1673-8500（2013）02-0044-01
一、研究背景
通過對城中村的改造研究中發(fā)現(xiàn)新困難新問題，比如城市在開發(fā)過程中過于遷就土地所有制和行政隸屬，致使延誤了最佳改造時(shí)機(jī)，而隨著城市發(fā)展城中村的區(qū)位價(jià)值日益加大，導(dǎo)致改造開發(fā)成本過高。大多城中村區(qū)域位于城市景觀控制帶，對容積率的嚴(yán)格控制使得局限于該區(qū)域的改造開發(fā)活動(dòng)無利可圖擱置了改造時(shí)機(jī)。局部開發(fā)收益與成本形成逆差，導(dǎo)致城市建設(shè)無法順利進(jìn)行等。“城中村”的改造必定是一個(gè)艱難的產(chǎn)權(quán)重新界定和社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)重組的過程，必須創(chuàng)造一種使各方共贏的合約安排才能順利進(jìn)行。而這些仍需要進(jìn)行深入研究和探索，堅(jiān)持找出更加合適的可持續(xù)發(fā)展的方案。
二、渭南市城中村現(xiàn)狀及存在問題
渭南是具有豐富歷史文化和資源的城市，隨著城市的不斷發(fā)展擴(kuò)張加之外來人口的聚集膨脹，渭南市建成區(qū)由1980年13平方千米、19.5萬人口到2007年已發(fā)展到38平方千米、36.8萬人口。目前渭南市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)有臨渭區(qū)等6個(gè)街道辦事處、26個(gè)城中村、144個(gè)村民小組、共計(jì)14534戶約50339人，其宅基地占地約6859畝，公共占地約3372畝，房屋建筑面積約360萬平方米。其中例如城中村五里鋪?zhàn)鳛槌鞘兄匾δ芷瑓^(qū)，自身已形成一個(gè)比較成熟的小經(jīng)濟(jì)體系，可以滿足當(dāng)?shù)鼐用竦幕旧钚枨螅沁@些街區(qū)以村中居民宅基地建起的私房建筑為主，其中臨街建筑一層大多改建成門面房，從事商業(yè)活動(dòng)。當(dāng)?shù)鼐用翊蠖嘁约易逍问骄幼≡诖逯校顥l件十分落后，已經(jīng)完全跟不上村子周圍城市發(fā)展的腳步。生活環(huán)境、商業(yè)形式、基礎(chǔ)教育等方面出現(xiàn)了諸多連鎖不良反應(yīng)，這是城中村在急速發(fā)展的城市現(xiàn)狀中的典型。
通過對渭南市城中村的調(diào)查研究可以發(fā)現(xiàn)幾個(gè)問題，首先由于城鄉(xiāng)分離的戶籍管理制度，導(dǎo)致土地管理制度城鄉(xiāng)差異較大，無規(guī)劃高密度建筑的城中村區(qū)域難以融入城市之中，使得該區(qū)域城市化進(jìn)程滯緩；其次，由于行政管理的不統(tǒng)一，城中村村民住房面積過大，區(qū)域變化過快帶來的文化適應(yīng)問題是該類社區(qū)城市綜合治理的重點(diǎn)。從城市發(fā)展統(tǒng)一規(guī)劃、城中村區(qū)域規(guī)劃和出臺(tái)的相關(guān)政策等角度提出相應(yīng)對策，同時(shí)在改造過程中要注意因地適宜，不能過于強(qiáng)硬，要提出可持續(xù)發(fā)展的適宜政策，規(guī)范集體土地的出讓、出租和建設(shè)。在流動(dòng)人口方面，由于城中村是外來流動(dòng)人口的聚集地，對城中村的改造除了要妥善安置村民，如何解決外來人口對廉租房需求等問題也是重中之重。在進(jìn)行整合和改造的同時(shí)，既要控制人口數(shù)量，還要限制開發(fā)建設(shè)規(guī)模，從政策、經(jīng)濟(jì)等各方面多管齊下，由改造單位主要負(fù)責(zé)，組成包括社會(huì)學(xué)家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、工程師、規(guī)劃師等專業(yè)人員的團(tuán)隊(duì)聯(lián)合進(jìn)行操作，完善針對外來流動(dòng)人口的住房租賃市場和安置問題。由于宅基地制度的存在導(dǎo)致了城中村管理混亂，城中村區(qū)域的土地未能及時(shí)收回國有。從文化角度對城中村進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)城中村的城市化不僅是單純的物質(zhì)形態(tài)的轉(zhuǎn)化，而是從社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、景觀等多方面的轉(zhuǎn)化。城中村區(qū)域的村民將要面對本土文化與外來文化的沖突到融合及從農(nóng)業(yè)文化到現(xiàn)代都市文化的轉(zhuǎn)變。在城中村改造問題上，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該積極配合積極引導(dǎo)，改進(jìn)市場機(jī)制、加大公眾參與力度，加強(qiáng)對本土傳統(tǒng)文化的保護(hù)，加大城鄉(xiāng)結(jié)合部的整體規(guī)劃建設(shè)等策略，爭取做到區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)清晰、法制健全，走可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)城市化道路。
三、結(jié)論及思考
通過對渭南市傳統(tǒng)街區(qū)城中村的調(diào)查研究，分析了城中村改造中出現(xiàn)的問題和矛盾，認(rèn)為城中村問題的核心是如何滿足外來流動(dòng)人口對城市廉租房的需求問題和城中村本地村民的營生安置問題。針對這兩個(gè)問題提出構(gòu)建政府、村民和開發(fā)商之間的利益均衡機(jī)制來改造其物質(zhì)生存環(huán)境，提供各類教育補(bǔ)償以及政策福利，改善村委會(huì)和村民的多樣化現(xiàn)狀，提出綠色環(huán)保可持續(xù)發(fā)展的城中村改造理念，充分利用現(xiàn)有的自然優(yōu)勢，采用生態(tài)方式因地制宜地進(jìn)行改造，為城市宜居、發(fā)展綠色生態(tài)城市建立總體戰(zhàn)略規(guī)劃。借鑒近年來對各大城市的改造經(jīng)驗(yàn)，對于像渭南市這類向大城市快速邁進(jìn)的二線城市，城中村的改造應(yīng)趁還未有大規(guī)模整合之前，及早規(guī)劃，提早防控，降低改造成本的同時(shí)完善各類保障制度，妥善安置村民，開展陽光拆遷，加強(qiáng)大眾參與，轉(zhuǎn)變村民被動(dòng)改造的情緒，從而達(dá)到順利和諧改造城中村的目標(biāo)。另外通過對城中村改造的功能引導(dǎo)，使改造方案符合未來城市發(fā)展規(guī)劃的要求，與周邊區(qū)域發(fā)展相協(xié)調(diào)，避免條形商業(yè)區(qū)域形式出現(xiàn)，激發(fā)城市活力，提高土地價(jià)值和使用效益。
從生態(tài)環(huán)保、人居環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的高度來審視，如何防止新的城中村產(chǎn)生也將是城中村問題研究的一個(gè)重要課題，城市在不斷發(fā)展，二線城市要抓住機(jī)會(huì)，慎重對待城中村問題，防止新村產(chǎn)生。徹底解決城中村問題將是一個(gè)漫長又繁雜的歷史過程，居住環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展可以說是個(gè)久遠(yuǎn)并能不斷創(chuàng)新的課題。
參考文獻(xiàn)：
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第4篇：城中村改造現(xiàn)狀范文
關(guān)鍵詞：城中村;改造;調(diào)查;新市區(qū)
現(xiàn)實(shí)“城中村”存在著諸多問題，“城中村”的管理體制與城市社區(qū)管理體制不適應(yīng)，許多管理關(guān)系不清、責(zé)任不明，遮掩在城市角落里的村莊成為城市管理上的“盲點(diǎn)”[1～2]。如何解決“城中村”改造過程中的問題。客觀需要認(rèn)真研究不同區(qū)域“城中村”改造過程中面臨的具體問題，深入剖析這些問題產(chǎn)生的根源，提出行之有效的解決問題的措施及對策。
一、研究區(qū)城中村現(xiàn)狀調(diào)查分析
烏魯木齊是新疆首府城市，全疆的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，是全疆經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式發(fā)展的引擎，起著示范和標(biāo)桿的作用。高新區(qū)（新市區(qū)）（以下簡稱“新區(qū)”）的城中村是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)。新市區(qū)包括南區(qū)、中區(qū)和北區(qū)兩個(gè)城中村分布片區(qū)。
南區(qū)城中村分布點(diǎn)多、總建筑面積大、容積率高。南區(qū)是城中村分布點(diǎn)最多、最散亂、建筑密度最高、和城市交織的最為緊密的區(qū)域。中區(qū)城中村分布相對較少、較集中，總體規(guī)模不大。主要分布在河北東路北側(cè)、四平路兩側(cè)、長春路西側(cè)、鯉魚山路東側(cè)。北區(qū)城中村分布點(diǎn)多、單片規(guī)模巨大。主要分布在長春路兩側(cè)、城北主干道南側(cè)、安寧渠路兩側(cè)、迎賓路兩側(cè)、中亞北路兩側(cè)。城中村市政基礎(chǔ)設(shè)施比較差。市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)與快速發(fā)展的城市建設(shè)不均衡。城市基礎(chǔ)設(shè)施管網(wǎng)未能夠全面覆蓋，特別是城中村、撤村建居區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等受用地現(xiàn)狀局限。
二、城中村改造的關(guān)鍵問題
1.城中村改造要與城市總體功能定位協(xié)調(diào)的問題。城中村改造是主城區(qū)城市綜合功能提升迫切。需要城中村的形成與我國的城鄉(xiāng)二元管理體制是分不開的，在我國的城市化進(jìn)程中，有些村莊從界址范圍來看已經(jīng)在城區(qū)范疇之內(nèi)，還是行政村的行政管理模式。因而村莊和外界形成了獨(dú)立的區(qū)域，純粹以經(jīng)濟(jì)利益為主導(dǎo)，偏離了城市化進(jìn)程的目標(biāo)和要求。城中村問題形成的根本原因在于城市北擴(kuò)發(fā)展一直缺乏長遠(yuǎn)有效的規(guī)劃，在于長期專注于解決眼前問題、謀求短期利益，回避了困難、堆積了問題，城中村問題只是后遺癥之一。
2.村民合理安置補(bǔ)償和生活可持續(xù)改善的問題。房屋補(bǔ)償面積認(rèn)定問題。補(bǔ)償面積認(rèn)定是制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的關(guān)鍵。國務(wù)院2011年1月頒布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定：補(bǔ)償協(xié)議包括：“補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)。”村民生產(chǎn)、生活可持續(xù)改善能力有待提高。村民受教育程度普遍較低，缺少職業(yè)培訓(xùn)，就業(yè)能力低、門路少;部分村民主要靠出租房屋、開店鋪維持生計(jì)，害怕失去房屋后，自身收益受到影響，因而難免會(huì)提出過高的拆遷補(bǔ)償要求。
3.改造可利用土地空間不足與管理體制不順的矛盾。公建配套占用大，缺少安置開發(fā)用地。南區(qū)城中村內(nèi)房屋建筑密度高、間距小，被稱為“握手樓”“一線天”;周邊已和城市相互交織，銀川北路東側(cè)尚有小塊土地，四平路東側(cè)空地也已被圈占。房屋征收與補(bǔ)償由政府部門組織實(shí)施，先補(bǔ)償、后搬遷，禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)等。面對由此帶來的巨額房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用與新區(qū)有限財(cái)力矛盾的困境，如何運(yùn)作市場化改造，如何實(shí)現(xiàn)和諧拆遷，缺少可借鑒的經(jīng)驗(yàn)，需要尋求有效的解決方法和路徑。
4.城中村改造周期長、不確定因素多，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制的問題。嚴(yán)防突擊遷戶、搶建違建、釘子戶等問題。城中村改造項(xiàng)目前期補(bǔ)償安置投入大、改造周期長，出現(xiàn)釘子戶必然影響改造項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)程，增大項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本和風(fēng)險(xiǎn)。城中村改造項(xiàng)目一旦實(shí)施，大量房源上市，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供應(yīng)量與市場需求、容量的協(xié)調(diào)也是一個(gè)不容忽視的問題。積極研究應(yīng)對與城中村改造相關(guān)政策，增大改造項(xiàng)目招商引資的難度，需要認(rèn)真分析研究對策。
5.改造模式選擇的問題。城中村改造模式主要有村民自主改造模式、政府直接投資模式、市場化改造模式三種。采用村民自主改造模式，即村集體、村民通過集資、引資自主進(jìn)行改造，需要村集體、村民有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，改造也須滿足發(fā)展規(guī)劃，這與現(xiàn)狀不符，基本不具備可行性。采用政府直接投資模式改造，即由政府直接出資進(jìn)行改造，無論是采用實(shí)物補(bǔ)償還是貨幣補(bǔ)償方式改造，都需要直接投入大量資金，安置補(bǔ)償資金籌集是最大難題[3]。采用市場化模式改造，即通過招商引資吸引開發(fā)商參與改造[4]，需要進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)平衡測算，涉及到安置成本，開發(fā)商的收益保證，政府在土地、稅收、費(fèi)用等方面的政策配套，以及房地產(chǎn)市場情況等;需要解決好項(xiàng)目籌劃、運(yùn)作、管理等方面的問題。
三、對策建議
1.加強(qiáng)地方農(nóng)民的宣傳教育及相關(guān)單位協(xié)調(diào)工作。城中村改造是一個(gè)系統(tǒng)工程，各方訴求不同、利益關(guān)系復(fù)雜，故必須首先應(yīng)地方政府應(yīng)做好農(nóng)民的宣傳教育工作，同時(shí)也需要加強(qiáng)相關(guān)單位的協(xié)調(diào)工作，理清利益關(guān)系、統(tǒng)籌各方資源、兼顧各方利益，要把握好各利益方的重點(diǎn)，共同推動(dòng)城中村改造工作的進(jìn)程[5]。地方政府在進(jìn)行城中村改造中，首先應(yīng)對當(dāng)?shù)剞r(nóng)民進(jìn)行宣傳：改造工作首先是立足保障村民的利益為第一前提，主要體現(xiàn)在安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方式上;其次，村集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將是對村民生活水平改善提供了必要的基礎(chǔ)。同時(shí)區(qū)政府力促地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市建設(shè)、社會(huì)事業(yè)全面改善和提高，市政府要將新區(qū)內(nèi)的國有儲(chǔ)備用地予以配套供給，為改造提供政策支持[6～8]。
2.在城中村改造工程中逐漸引入市場化機(jī)制。城中村改造工作，首先是政府為了城市發(fā)展、改善居民生活環(huán)境等方面考慮，提出的政策性工程，政府是主導(dǎo)者[9～10];其次就是改造過程是需要企業(yè)和相關(guān)部門參加的，在這項(xiàng)系統(tǒng)工作中，需要更多的企業(yè)參與，這就需要對改造工程提出市場化運(yùn)作。政府作為城中村改造主體，在整個(gè)改造工作中做好管理者角色。實(shí)時(shí)給予企業(yè)參與扶持政策，政府做到讓利、配套土地，逐漸降低項(xiàng)目的啟動(dòng)成本。新市區(qū)政府對于土地出讓金政府應(yīng)先征后返，稅收地方留成部分政策返還，比照棚戶區(qū)改造工程優(yōu)惠各項(xiàng)費(fèi)用[11]。同時(shí)，協(xié)調(diào)烏魯木齊市政府將國有儲(chǔ)備用地劃撥新區(qū)為城中村改造配套，土地出讓金的征收、返還，交由新區(qū)支配。
3.完善改造規(guī)劃，建立科學(xué)的管理機(jī)制。政府主導(dǎo)、規(guī)劃先行。新市區(qū)將城中村改造作為一項(xiàng)長期重點(diǎn)工程納入新區(qū)黨委、政府的議事日程，并組織領(lǐng)導(dǎo)小組，完善城中村改造規(guī)劃。同時(shí)新區(qū)設(shè)立專業(yè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)拆遷工作，統(tǒng)一規(guī)劃、規(guī)劃先行，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)改造。將規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等相關(guān)部門共同協(xié)調(diào)配合參與改造規(guī)劃的編修工作，實(shí)施過程要確保規(guī)劃科學(xué)性和實(shí)施有效性。特別是對于各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城中村禁止批準(zhǔn)新的宅基地和房屋建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)給予協(xié)調(diào)處理，避免新建問題出現(xiàn)。同時(shí)對于項(xiàng)目區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城中村凍結(jié)新的戶籍遷入，避免引起對集體經(jīng)濟(jì)相關(guān)問題[12～13]。
四、小結(jié)
本文對新市區(qū)主城區(qū)的城中村改造進(jìn)行調(diào)查研究，對中區(qū)、北區(qū)和南區(qū)城中村的特點(diǎn)和改造中存在的問題還有待進(jìn)一步加大力度調(diào)查研究，為下一步改造方案打下基礎(chǔ)。需要針對隨時(shí)可能出現(xiàn)的新問題、新矛盾，及時(shí)找出應(yīng)對對策。在城市不斷發(fā)展的過程中，城中村的改造已經(jīng)是勢在必行，面對改造過程中的諸多困難和問題。新市區(qū)城中村改造工作也積累了一些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。
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第5篇：城中村改造現(xiàn)狀范文
城中村改造將借鑒馬家路村的做法，遵循原則：
1、實(shí)行分步改造原則。
2、實(shí)行區(qū)塊改造自求平衡原則。
3、尊重絕大多數(shù)被改造戶意愿的原則。
4、實(shí)行補(bǔ)償價(jià)格與市場接軌原則。
5、實(shí)行政策平衡原則。
6、實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置與貨幣安置自由選擇原則。
7、實(shí)施以高層帶電梯公寓樓建設(shè)為主原則
8、實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷戶本區(qū)塊安置原則。
下面圍繞本村推進(jìn)城中村改造工作，從“改造優(yōu)勢”、“面臨的問題”和“對策建議”三方面作一分析。
（一）實(shí)施城中村改造的優(yōu)勢
周塘東村實(shí)施城中村改造具備三方面的優(yōu)勢：一是區(qū)位優(yōu)勢，二是思想優(yōu)勢，三是政策優(yōu)勢。
一、良好的區(qū)位優(yōu)勢
1、優(yōu)越的地理位置。周塘東村居住區(qū)東靠趙家河江，緊臨興園路工業(yè)區(qū)和滸崇公路，與古塘街道接壤；北靠市教育園區(qū)、曙光社區(qū)、星光家園；西、南與新華、新塘村交接。宗興路、周塘路橫貫東西，新江路、東小路、三灶江縱穿南北，把村莊分割成八個(gè)大塊。地形規(guī)劃，易于設(shè)計(jì)規(guī)劃。
2、良好的商業(yè)價(jià)值。新江路本村域長達(dá)0.89公里，除協(xié)和醫(yī)院、新華村外，兩邊共可建造臨街店鋪650米左右。宗興路本村區(qū)域長0.55公里，除已建設(shè)開發(fā)的區(qū)域外，兩邊共可建造臨街店鋪500米左右。如與新塘、新華、古塘街道充分合作，可建設(shè)新江路、宗興路特色商業(yè)街。本村周邊已有曙光社區(qū)、玲瓏小區(qū)、香溢美墅等居住小區(qū)，容易形成連片居住小區(qū)，具有較高商業(yè)價(jià)值。
二、逐步轉(zhuǎn)變的群眾觀念
1、村民對拆遷具有一定接納性：本村從宗興路建設(shè)、東小路拓寬、教育園區(qū)建設(shè)、新江路北延，大大小小的拆遷已有四次，群眾從拆遷中得到了實(shí)惠。又由于本村新村規(guī)劃面積較小，老居住區(qū)規(guī)劃長期控制，房屋陳舊、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住條件的迫切愿望。因此，對舊城改造具有較高接納性。
2、村民具有初步的集約居住理念：隨著年輕一代在滸山城區(qū)購買和居住套房，轉(zhuǎn)變居住方式的理念逐步影響廣大村民，年輕一代普遍能夠接受多高層套房居住的理念。
3、村民對城中村改造具有一定的思想基礎(chǔ)。XX年，施叔利主任任書記時(shí)，曾啟動(dòng)過舊村改造，因此，在村民的思想意識上，具有一定的基礎(chǔ)。
4、馬家路村的試點(diǎn)和新塘、新華村的推進(jìn)，對村民具有促進(jìn)作用。馬家路村試點(diǎn)地塊已進(jìn)入簽約階段，可能在年底前拆除完畢；新華、新塘等村，正在學(xué)習(xí)政策，召開座談會(huì)、摸底調(diào)查、上門入戶動(dòng)員。周邊兄弟村的積極行動(dòng)，在一定程度上促動(dòng)干部、群眾的思想，形成工作的緊迫感。
三、黨員、干部、群眾形成基本的共識。實(shí)施“城中村”改造，對周塘東村的發(fā)展具有戰(zhàn)略性的意義。從近三十年周塘東村的發(fā)展歷史來看，周塘東村的發(fā)展經(jīng)歷了三波：第一波發(fā)展是，實(shí)行第一輪土地承包，農(nóng)民的生產(chǎn)力得到全面解放，農(nóng)民發(fā)家致富；第二波發(fā)展是，98-XX年興園路工業(yè)區(qū)、市教育園區(qū)、相關(guān)企業(yè)、投融資公司土地收儲(chǔ)征用本村全部耕地，村民用領(lǐng)到的土地征用補(bǔ)償款建造住房或進(jìn)行二、三產(chǎn)投資，但這雖然是發(fā)展的，但同時(shí)也是村莊發(fā)展?jié)摿慕咦羁斓囊粋€(gè)時(shí)期；第三波發(fā)展是，新江路北延拆遷工程，近二百戶村民遷居到曙光社區(qū)、星光家園，從拆遷中獲得了巨大利益，村域優(yōu)勢也在新江路開通中得到了一定的提升，這是目前村莊發(fā)展最可利用優(yōu)勢。
從周塘東村發(fā)展的現(xiàn)狀來看，隨著土地資源的全部喪失，市政工程僅剩下牽涉到30戶村民左右的宗興路拓寬一項(xiàng)，要借助外力發(fā)展村莊，已經(jīng)不太可能。周塘東村作為傳統(tǒng)意義的農(nóng)村也已經(jīng)從過去的青年、壯年時(shí)期進(jìn)入了衰老時(shí)期。周塘東村要發(fā)展，只能依托劃時(shí)代的第四波———城中村改造。
四、優(yōu)惠的政策激勵(lì)
在城中村改造中，市、街道黨委、政府制訂出臺(tái)了“政府零收益”、配套“農(nóng)房兩改”專項(xiàng)資金、中心城區(qū)自主改造村實(shí)行“一村一策”、政府融資扶助等優(yōu)惠政策，在政策層面保證了城中村改造的成功。
（二）推進(jìn)城中村改造面臨的問題
城中村改造是一項(xiàng)開創(chuàng)性的建設(shè)工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式選擇、土地轉(zhuǎn)制、規(guī)劃設(shè)計(jì)、資金籌集等問題；小的方面涉及到農(nóng)民與居民、本村社員與外來掛靠戶等不同身份人員的利益分配問題；涉及到宅基地、自由地、承包地、國有土地等不同土地性質(zhì)土地價(jià)值評估問題，涉及到正式住房、違章建筑、平房、樓房等建筑公平補(bǔ)償問題等。這些因素交織在一起，決定了城中村改造的性和艱巨性。在實(shí)際操作中，城中村改造將面臨村民觀念、利益分配、改造操作這三個(gè)方面問題的困擾：
一、村民理念層面的問題
1、“怕吃虧”心理在改造時(shí)間選擇上猶豫不定。許多村民迫切希望進(jìn)行城中村改造，但在選擇改造和后改造的時(shí)間選擇上，一是怕先改造吃虧，一是怕后改造吃虧，猶豫不定，影響改造進(jìn)度。
2、農(nóng)村傳統(tǒng)的居住理念阻礙居住方式的轉(zhuǎn)變。許多村民特別是50歲以上的中老年人，把“單家獨(dú)院、有天有地”視作居家理想。他們對新穎、集約化的多、高層住宅懷有一定的畏懼心理；害怕在新的居住環(huán)境和社會(huì)關(guān)系中生活不能適應(yīng)。一部分擁有別墅式住房的村民，又留戀眼前的既得利益，對改變居住方式也很不情愿。
3、對改造后生活缺乏保障的擔(dān)憂阻礙宅基地、自由地的回收。相當(dāng)多的中、老年村民，對“失去宅基地、自由地后，還能干什么”、“現(xiàn)在三輪車、電瓶車以及就業(yè)勞動(dòng)工具尚有空間存放，住多層、小高層后，該怎樣生活呢”等問題十分惶恐。他們既擔(dān)心自己的就業(yè)，更擔(dān)憂以后的經(jīng)濟(jì)收入。特別是以靠房租收入謀生的村民，更為擔(dān)心：本村區(qū)域內(nèi)的近8百戶村民中，有一半住戶有房屋出租，共出租房近1900余間（大多是違章建筑），平均每戶2.5間。現(xiàn)有的房子租金雖少但仍有市場，但改造后到底有多少房屋可供出租，租金的收入是升還是降，他們覺得心中無底。
4、對兌現(xiàn)改造承諾的擔(dān)憂阻礙簽約決心。有些村民擔(dān)心政府、村的改造承諾不能完全兌現(xiàn)，擔(dān)心城中村改造半途而廢，擔(dān)心改造達(dá)不到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)目標(biāo)。村民對本村XX年啟動(dòng)過的舊村改造項(xiàng)目尚有記憶，對本屆村級班子能否擔(dān)當(dāng)起改造的重大責(zé)任，疑云重重。同時(shí)對改制后的股份合作社是否能夠真正承擔(dān)起第三次利益分配和物業(yè)保障的任務(wù)也心存疑慮。
5、少數(shù)村民唯錢是圖阻礙改造進(jìn)程。部分村民明知城中村改造是利國利民的大好事，但他們往往對個(gè)人利益考慮過多，把城中村改造當(dāng)成政府和被拆遷戶之間的一場大買賣。認(rèn)為一輩子拆遷可能只有一次，希望能拿到一輩子用不完的補(bǔ)償金或解決一輩子的生計(jì)問題乃至下一代的生計(jì)問題；甚至還有個(gè)別村民無理取鬧、漫天要價(jià)、濫敲竹杠，這將嚴(yán)重阻礙城中村改造的進(jìn)程。
二、利益分配層面的問題：
“城中村”改造中的矛盾還集中出現(xiàn)在利益再分配時(shí)，也就是利益在集體和個(gè)人、個(gè)人與個(gè)人之間如何再分配、再調(diào)整的問題。主要表現(xiàn)為：
1、土地、房產(chǎn)利益分配錯(cuò)綜復(fù)雜。隨著城市的發(fā)展，“城中村”及其周邊地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施以及商業(yè)環(huán)境都得到極大改善，本村由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路貫穿全村，形成土地級差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工業(yè)用地、國有土地；既有平房、樓房又有街面房、出租房；既有合法產(chǎn)權(quán)房屋又有違章建筑，形成了紛繁復(fù)雜的土地、房屋關(guān)系。此外，還存在著村民、集體、（開發(fā)商)、政府以及全社會(huì)的利益協(xié)調(diào)問題，存在著村民的眼前利益和長遠(yuǎn)利益等統(tǒng)籌問題，存在著住戶回遷、房屋評估定價(jià)，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作環(huán)節(jié)的公平公正問題。
2、各類成分人員利益分配界限理清困難。城市化推進(jìn)過程，實(shí)質(zhì)上是農(nóng)民發(fā)財(cái)致富的過程，但對哪些人可以全額享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相對復(fù)雜性。如村中的居民、掛靠戶、房屋買入賣出戶、戶口遷出戶、就學(xué)就業(yè)轉(zhuǎn)居民戶、房改政策享受戶、無房戶、多房戶等，政策確定具有一定難度。
三、改造操作層面的問題：
1、黨員、干部在思想認(rèn)識上存在一定的差異。在黨員、干部中一定程度地存在著三種思想。一是怕失敗思想，認(rèn)為新江路拆遷了三年多了，還沒有最后完成，城中村不一定能搞得成。我們?nèi)绻麊?dòng)了，搞不成，那就大失面子了。二是怕麻煩思想。認(rèn)為，近千戶人家，房屋密度又這樣高，現(xiàn)狀又這樣復(fù)雜，要做好這一件事，要破解多少麻煩事，信心不足。三是簡單化思想。對工作艱巨性認(rèn)識不足，對城中村改造想象得過于簡單。
2、改造建設(shè)成本高昂影響財(cái)務(wù)平衡。長期來，由于土地規(guī)劃滯后，以宅基地為基礎(chǔ)所形成的用地布局雜亂無序，土地權(quán)屬和使用相對混亂，村民住宅條件差異巨大。又由于規(guī)劃控制過長，違章建筑過多，現(xiàn)有建筑密度大，容積率高，拆遷成本大。另一方面，本村雖有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路兩側(cè)所有空閑土地均被其他單位先期占用，城中村改造利益影響巨大。在資金平衡方面，由于土地被征用時(shí)地價(jià)低，村提留少，全靠貸款保證改造，資金壓力大。由于建筑密度大，回遷安置面積多，可用于銷售的面積少，投資回報(bào)小，城中村的改造難度相對較大。如何降低城中村改造的成本，保證合理的投資回報(bào)率，保證回遷村民滿意，是城中村改造能否順利推進(jìn)的最大制約因素。
3、改造經(jīng)驗(yàn)不足影響公平效益。推進(jìn)城中村改造是一項(xiàng)十分復(fù)雜而又艱巨的工作，涉及各級政府、部門之間的工作協(xié)調(diào)和城中村住戶間巨大經(jīng)濟(jì)利益的平衡，政策性強(qiáng)，操作要求高，工作量大，情況復(fù)雜。由于缺乏現(xiàn)成的城中村改造政策體系與推進(jìn)機(jī)制經(jīng)驗(yàn)，摸著石頭過河，容易出現(xiàn)偏差。
（三）城中村改造的對策與建議
城中村改造在宗漢乃至慈溪才剛剛起步，困難與機(jī)遇同時(shí)呈現(xiàn)。我們可以從四個(gè)“堅(jiān)持”入手，破解改造難題。一是堅(jiān)持通過建立完備體制、提高協(xié)同能力，來確保改造的公平效益。二是堅(jiān)持前瞻性的觀念引導(dǎo)、激發(fā)村民改造積極性，廣泛發(fā)動(dòng)村民深入?yún)⑴c，來促進(jìn)“村民自愿”氛圍的形成；三是堅(jiān)持規(guī)劃先行，促進(jìn)城中村良性演變，強(qiáng)化政策支持，提高村民經(jīng)濟(jì)社會(huì)保障，來真正實(shí)現(xiàn) “村民得益”的改造目標(biāo)；四是堅(jiān)持因地制宜，分塊實(shí)施，選擇合理開發(fā)模式，來營造多方共贏的良好局面；
一、統(tǒng)一黨員、干部、村民代表的認(rèn)識，形成機(jī)制，奠定城中村改造的組織保證
1、搶抓機(jī)遇、遵循科學(xué)、勇于擔(dān)當(dāng)。要認(rèn)清形勢，樹立信心，明確認(rèn)識到城中村改造既是挑戰(zhàn)好是機(jī)遇。既要有搶抓機(jī)遇、勇于擔(dān)當(dāng)?shù)挠職猓惨锌茖W(xué)決策、按規(guī)律辦事的智慧。要徹底破除怕失面子、怕麻煩的思想，從對周塘東村發(fā)展負(fù)責(zé)的高度認(rèn)識城中村改造工作，以周塘東村的村民辦實(shí)事、為村民謀福利的強(qiáng)烈的責(zé)任感和事業(yè)心，來投身于城中村改造工作之中。
2、從組織人事入手，形成機(jī)制。村級組織要抓好城中村改造工作的組織領(lǐng)導(dǎo)管理工作，保證黨員、干部、村民代表和相關(guān)部門積極配合解決城中村問題。組建一套專門班子，制定一套適合本村情況的工作方案，形成一套科學(xué)、完整的改造規(guī)劃。同時(shí)制定城中村改造教育培訓(xùn)計(jì)劃，對城中村村干部、黨員、村民代表，進(jìn)行城市化知識專題培訓(xùn)；對普通村民進(jìn)行通識培訓(xùn)，提高他們的認(rèn)識水平和城市化意識。
3、協(xié)同配合，構(gòu)建高效推進(jìn)機(jī)制。城中村改造是一項(xiàng)十分艱巨的工作，，涉及經(jīng)濟(jì)體制改革、國土資源管理、戶籍管理、街道村組織、勞動(dòng)就業(yè)和社會(huì)保障等各個(gè)領(lǐng)域。政府在城中村改造中，做好領(lǐng)導(dǎo)和服務(wù)，為每個(gè)城中村設(shè)計(jì)好未來遠(yuǎn)景，做好指導(dǎo)、規(guī)劃、宣傳、聯(lián)系等工作，讓城中村改造成為一種在政府指導(dǎo)下的村民自治建設(shè)行為。改造過程成為在街道的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和精心組織下，協(xié)同配合，高效推進(jìn)的行為。同時(shí)強(qiáng)化各環(huán)節(jié)的監(jiān)督和制約，確保改造的公平效益。
二、觀念引導(dǎo)、激發(fā)村民積極參與
1、做好居住理念、生活環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益、政策發(fā)展四方面的引導(dǎo)。一是從居住理念上引導(dǎo)。建設(shè)多高層公寓、走向集聚居住，是對農(nóng)民延續(xù)數(shù)千年傳統(tǒng)生活方式的全面革新。針對部分農(nóng)民尤其是一些老人喜歡“上要有天、下要有地”的單家獨(dú)院居住方式的現(xiàn)狀。要做好前瞻性的引導(dǎo)和教育，全面宣傳現(xiàn)代居住理念，讓村民思想意識得到根本的轉(zhuǎn)變。根據(jù)實(shí)際，分析當(dāng)前形勢，讓老百姓認(rèn)識到，新江路北延完成后，當(dāng)前大規(guī)模拆遷已不太可能，群眾要“自己解放自己”，普通村民要“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是從環(huán)境上引導(dǎo)。實(shí)施城中村改造，可以從根本上改變“只見新房不見新村”的現(xiàn)狀，徹底整治農(nóng)村“臟、亂、差”環(huán)境，杜絕農(nóng)民濫建出租房導(dǎo)致社會(huì)治安惡化的現(xiàn)狀。三是從經(jīng)濟(jì)上引導(dǎo)。通過算經(jīng)濟(jì)帳，讓村民感覺到城中村改造是為村民謀福利的大事，認(rèn)識到通過城中村改造，村民經(jīng)濟(jì)收入將持續(xù)穩(wěn)定增長，集體經(jīng)濟(jì)也將得到快速增長，村民的保障將更加完備。四是從政策發(fā)展上引導(dǎo)。本著群眾得益的原則，進(jìn)一步創(chuàng)新相關(guān)政策，強(qiáng)化推進(jìn)城中村改造的政策導(dǎo)向。以馬家路村城中村改造拆遷安置方案為藍(lán)本，創(chuàng)新思路，在街道指導(dǎo)下進(jìn)一步完善方案，最大限度地保證公正公平。
2、鼓勵(lì)村民積極參與，讓城中村改造成為一種在街道指導(dǎo)下，由村為主體的村民自治建設(shè)行為。縱觀各地的經(jīng)驗(yàn)可以發(fā)現(xiàn)，充分尊重民意是做好城中村改造一條不變的規(guī)律。城中村改造，我們應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮村民代表、黨員、回村大學(xué)生、社會(huì)賢達(dá)、企業(yè)主等引領(lǐng)作用，充分發(fā)揮村民的自治作用。在具體操作中，首先，要全面推行改造前的調(diào)查、訪談、聽證制度，讓村民充分表達(dá)意愿。其次，要集思廣益，根據(jù)城市規(guī)劃和確定的用地性質(zhì)，討論明確開發(fā)強(qiáng)度和分配方案。讓廣大村民清楚，為什么確定這樣一個(gè)用地性質(zhì)和容積率，將來自己的居住條件和居住環(huán)境將會(huì)是一個(gè)什么樣的狀態(tài)。 再次，要幫助農(nóng)民算好經(jīng)濟(jì)帳，讓村民明白，容積率既定，地塊面積既定，房子就只能蓋這么多，如果大家所要的拆遷補(bǔ)償過高，可能就無法做到收支平衡，無法實(shí)施開發(fā)建設(shè)，自己的居住環(huán)境也就沒法改變的道理。另外，城中村的改造成為村民自治行為后，對那些不愿拆遷、妨礙拆遷的村民形成為村民“千夫所指”的態(tài)勢，讓改造成為民眾自發(fā)的行為，解開強(qiáng)制拆遷這一瓶頸。
三、規(guī)劃先行，強(qiáng)化政策保障
1、嚴(yán)格規(guī)劃控制，引導(dǎo)城中村良性演變。嚴(yán)格規(guī)劃控制，控制城中村現(xiàn)有的規(guī)模，不再審批新的宅基地。重點(diǎn)控制用地性質(zhì)和控制主干道兩側(cè)重要建筑，嚴(yán)禁非法建設(shè)永久性建筑物。
2、高起點(diǎn)編制城市規(guī)劃，做到控制性規(guī)劃全覆蓋。為杜絕“城中村”的再度形成，規(guī)劃應(yīng)充分考慮城市功能、基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展水平及城市容量的適度控制標(biāo)準(zhǔn)，確定城市基礎(chǔ)設(shè)施布局和建設(shè)開發(fā)時(shí)序，在宏觀層次上發(fā)揮對城市未來整體地價(jià)、房價(jià)的引領(lǐng)作用。優(yōu)先做出控制性詳細(xì)規(guī)劃，確定用地性質(zhì)、建筑密度、容積率等規(guī)劃控制要求，形成規(guī)劃圖則和文本，為改造提供科學(xué)規(guī)范的依據(jù)。
3、要注重提升建設(shè)的質(zhì)量和品位，提高規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑水平。根據(jù)“城中村”周邊城市功能類型進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì)，根據(jù)本村緊臨滸山核心城區(qū)，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋掙取租金，村民存在著擔(dān)心拆除房屋后無收入來源等現(xiàn)狀，制訂個(gè)性化的改造方案。在開發(fā)中適當(dāng)增加路網(wǎng)密度，以增加商鋪比例，使村民有新的收入來源，解除其后顧之憂。同時(shí)，以街道為單位，建立家庭工業(yè)集聚區(qū)，安置家庭作坊，保證村民收入。
4、完善和落實(shí)各項(xiàng)保障措施。“以人為本”是科學(xué)發(fā)展觀的核心；時(shí)刻關(guān)心群眾生產(chǎn)生活，是我們一切工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。我們要在城中村改造中，切實(shí)解決好群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題。首先推行農(nóng)村經(jīng)濟(jì)合作社股份制改造，保留村民在集體經(jīng)濟(jì)組織中的分配權(quán)，解除農(nóng)民城中村改造的后顧之憂。在此基礎(chǔ)上，要完善和落實(shí)經(jīng)濟(jì)政策保障措施，推進(jìn)農(nóng)民“四金”化發(fā)展。一是全力打造“薪金農(nóng)民”，保障民計(jì)民生。逐步完善勞動(dòng)保障服務(wù)中心的硬件建設(shè)，發(fā)揮培訓(xùn)和就業(yè)指導(dǎo)功能，利用城中村改造契機(jī)，實(shí)現(xiàn)(土地流轉(zhuǎn)與)就業(yè)安置同步進(jìn)行，最大程度解決農(nóng)民失地后的安置問題。二是全力打造“保障金農(nóng)民”，完成失地農(nóng)民的養(yǎng)老、醫(yī)保等社會(huì)保障工作；三是全力打造“租金農(nóng)民”，要精心做好商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃和招商選商工作；四是全力打造“股金農(nóng)民”，要引導(dǎo)廣大農(nóng)民積極走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，組建新型經(jīng)濟(jì)實(shí)體。
四、因地制宜，選擇合理開發(fā)模式。
開發(fā)模式的選擇，直接關(guān)系到城中村改造的成敗。
1、開發(fā)模式分析。各地采取了不同的拆遷安置和開發(fā)建設(shè)模式，歸納起來主要有三種：一是村集體以城中村改造的名義自行組織開發(fā)建設(shè)。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出來的富余土地用作開發(fā)。這種模式既有利于調(diào)動(dòng)村集體和村民城中村改造的積極性，也基本符合國家的土地和住房政策，但由于經(jīng)驗(yàn)和眼界的問題，開發(fā)建設(shè)水平可能較低。同時(shí)，由于拆遷改造需要比較多的資本，必須由政府大力支持。二是由開發(fā)企業(yè)獨(dú)資或者由開發(fā)企業(yè)和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合資合作進(jìn)行城中村改造。開發(fā)企業(yè)通過毛地招拍掛拍獲得土地開發(fā)權(quán)，在村集體的幫助下與村民簽訂拆遷安置協(xié)議，開發(fā)的住宅首先用來安置被拆遷戶，其他向社會(huì)出售。這種模式下，一般的開發(fā)企業(yè)急于回收拆遷安置成本，往往強(qiáng)調(diào)將拆遷安置和開發(fā)建設(shè)控制在比較短的周期內(nèi)，為避免在房地產(chǎn)市場相對低迷的情況下造成資金沉淀，常常有短期行為。三是名義上由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施拆遷，實(shí)際由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托開發(fā)企業(yè)墊資拆遷，開發(fā)企業(yè)、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置三方協(xié)議，形成凈地后通過招拍掛出讓，出讓后再用土地出讓金支付原開發(fā)企業(yè)墊付的資金，獲得土地使用權(quán)的新開發(fā)企業(yè)自行組織開發(fā)建設(shè)。此種模式，由于環(huán)節(jié)眾多，極易出現(xiàn)合同糾紛。
第6篇：城中村改造現(xiàn)狀范文
【關(guān)鍵詞】城中村；改造途徑；城市規(guī)劃
1 前言：
改革開放以后，我國城市化進(jìn)程明顯加快，大量村莊向城市變遷。然而一個(gè)特殊而又普遍的重要事實(shí)是，部分村莊不僅沒有被城市化發(fā)展所“終結(jié)”，而且還被城市所“包圍”，并且還依然保留和實(shí)行著農(nóng)村管理體制。城中村現(xiàn)象在我國不是孤立個(gè)別現(xiàn)象，隨著改革開放和我國經(jīng)濟(jì)體制改革，我國全國各地城市化進(jìn)程加快，城中村現(xiàn)象便日益普遍。同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化步伐的變快，城中村的問題也隨之越來越尖銳。以奉化市為例，奉化長汀村因?yàn)槿司用芗⒎慨a(chǎn)性質(zhì)多樣、民情復(fù)雜、歷史遺留問題多，城中村改造更是難上加難。本文就論述奉化市城中村改造途徑做了研究，提出了幾種改造途徑。
2 城中村改造面臨的難點(diǎn)
2.1 規(guī)劃建設(shè)問題
城中村基礎(chǔ)設(shè)施不完善，道路狀況差。不僅影響到居民的生活也影響到城市的規(guī)劃建設(shè)。如在奉化城區(qū)，有一個(gè)遠(yuǎn)近聞名的長汀村，曾是當(dāng)?shù)刈畲蟮某侵写逡彩欠罨凶畹湫妥钬叫韪脑斓某侵写濉＿@里人口密度大、房屋大多年久失修，環(huán)境臟、亂、差現(xiàn)象嚴(yán)重；同時(shí)市內(nèi)的幾條干道都通向這里，而到這里又“戛然而止。給城市規(guī)劃建設(shè)帶來了不便。
2.2 城中村的宅基地問題
城中村土地產(chǎn)權(quán)問題是城中村改造的一個(gè)最主要問題，也是最大的障礙、難點(diǎn)。政府要收回城中村土地的規(guī)劃控制權(quán)，城中村居民對原有居住土地的使用權(quán)力就被削弱了。而對于城中村這樣人口稠密的地區(qū)，對于政府、開放商開發(fā)政策下較難獲得贏利。
與任何一種交易―樣，城中村產(chǎn)權(quán)出售這筆交易能否達(dá)成，關(guān)鍵要看價(jià)格，具體說，政府、開發(fā)商出價(jià)能否為城中村的居民所接受，也可以反過來說，城中村的居民的出價(jià)是否能夠?yàn)檎邮堋６侵写甯脑斓碾y點(diǎn)很大程度上就決定在定價(jià)上。
2.3 體制的問題
城中村存在許多的社會(huì)、政治遺留問題，使得城中村未能納入城市管理的軌道，在管理上存在重大缺陷，而隨著城市的二元發(fā)展，這些問題越積越多，如戶籍問題、社會(huì)保險(xiǎn)問題等等。因此管理體制上的問題也是城中村改造的一個(gè)重點(diǎn)。
2.4 資金的問題
城中村改造是一個(gè)系統(tǒng)的城市規(guī)劃問題，無論是居民的安置，房屋的拆遷，還是城中村居民政策的變更都需要投入大量的資金。目前，奉化市政府不可能承擔(dān)如此大改造費(fèi)用，而對于開放商來說，在缺少贏利的驅(qū)動(dòng)下也不可能投入大量的資本。
3 城中村改造途徑研究
3.1 市場主導(dǎo)建設(shè)，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造
政府不直接介入城中村的改造。這是因?yàn)椋绻哉鳛轫?xiàng)目改造的主體，不僅要有巨大的建設(shè)投入之外，還將承擔(dān)大量的補(bǔ)償包袱，背上沉重的財(cái)政壓力，同時(shí)這種以行政強(qiáng)制力為后盾的手段會(huì)引起城中村農(nóng)戶的反感、抵觸。因此，政府可以嘗試從拆遷補(bǔ)償?shù)募姞幹薪饷摮鰜恚ㄟ^統(tǒng)一規(guī)劃，制定優(yōu)惠政策，積極極引、鼓勵(lì)社會(huì)力量參與城中村項(xiàng)目的改造。允許其他開發(fā)單位參與改造，但需經(jīng)改造項(xiàng)目所在的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意。這種做法可以解決資金不足的難題。由于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的參與，拆遷補(bǔ)償問題也容易得到解決，但考慮到開發(fā)單位合理的利益需要，政府需在規(guī)劃或地價(jià)改策上作出進(jìn)一步的調(diào)節(jié)。
3.2 統(tǒng)―建設(shè)、成片改造，有計(jì)劃地逐步推進(jìn)
為了防止再次出現(xiàn)分散的“據(jù)點(diǎn)”式開發(fā)或“把肉吃了，留下骨頭”式的零星插建，奉化市改造還可以依照城市總體建設(shè)規(guī)劃的統(tǒng)一要求來進(jìn)行統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一改造。同時(shí)，為了保障城中村改造得以實(shí)現(xiàn)，還應(yīng)確保城中村統(tǒng)一或分步規(guī)劃改造的基本地量。同時(shí)，城中村改造事關(guān)農(nóng)民經(jīng)濟(jì)來源、外來務(wù)工人口的住房及社會(huì)穩(wěn)定，其改造不可能一蹴而就，而應(yīng)在規(guī)劃的指導(dǎo)下有計(jì)劃地逐步推進(jìn)。同時(shí)，城中村改造項(xiàng)目應(yīng)納入全市統(tǒng)一的土地開發(fā)供應(yīng)計(jì)劃，以防止造成土地供應(yīng)失控，給房地產(chǎn)市場帶來沖擊
3.3 運(yùn)用基準(zhǔn)容積率和地價(jià)杠桿對城中村改造實(shí)行雙重調(diào)節(jié)
用基準(zhǔn)容積率和地價(jià)杠桿對城中村改造進(jìn)行多方位的調(diào)節(jié)應(yīng)該是政府針對轄區(qū)內(nèi)城中村的實(shí)際情況，制定出一個(gè)統(tǒng)一的容積率――基準(zhǔn)容積率，就具體的改造項(xiàng)目而言，對基準(zhǔn)容積率高于規(guī)劃容積率的那部分項(xiàng)目用地實(shí)行優(yōu)惠地價(jià)政策，對高出基準(zhǔn)容積串的那部分項(xiàng)目用地收取全額的甚至更多的地價(jià)。這樣可以調(diào)節(jié)奉化市城中村改造項(xiàng)目的整體開發(fā)強(qiáng)度在可以接受、掌控的程度上。同時(shí)還可以促進(jìn)平衡各城中村居民之間的不公平現(xiàn)象，一定程度上減少了違法濫建行為的發(fā)生。
3.4 采取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的補(bǔ)償方式進(jìn)行改造
一般來說，房屋拆遷補(bǔ)償有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換(實(shí)物補(bǔ)償)和貨幣補(bǔ)償兩種方式。考慮到奉化市城中村現(xiàn)狀以及廣大農(nóng)戶對城中村改造的意愿，應(yīng)實(shí)行貨幣補(bǔ)償與房地產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式，并規(guī)定補(bǔ)償給農(nóng)戶的房地產(chǎn)而積不得超過一定標(biāo)準(zhǔn)，對于超出部分一律實(shí)行貨幣補(bǔ)償或采用人股分配紅利的方式徹底解決。
4 城中村改造途徑的注意事項(xiàng)
4.1 政策配套是城中村改造的基礎(chǔ)
村民是城中村改造的主體，改造涉及每個(gè)村民的切身利益。在城中村改造過程中村民最關(guān)心的是自己的切身利益能否得到保障。因此奉化市城中村改造應(yīng)配套出臺(tái)有關(guān)拆遷安置、征地補(bǔ)償、勞動(dòng)就業(yè)及來來發(fā)展等方面問題的相關(guān)政策保障措施。同時(shí)，加大政策的推進(jìn)力度，使“村改居”居民享受到和城市居民同等的待遇。從根本上消除村民的思想顧慮，為改造工作的順利推進(jìn)奠定良好的基礎(chǔ)。
4.2 加強(qiáng)市場引導(dǎo)
城中村改造能否吸引到充足的資金是改造成功與否的關(guān)鍵所在。要依靠單一的資金來源顯然是不能整個(gè)改造和建設(shè)項(xiàng)目的。建議更多地強(qiáng)調(diào)籌資渠道的多元化和組合化，利用市場引導(dǎo)機(jī)制，吸引眾多開發(fā)單位參與改造，不但會(huì)使改造工作顧利進(jìn)行，而且也將促使奉化市城市建設(shè)形成良好發(fā)展局面。
4.3 注重科學(xué)的改造規(guī)劃
科學(xué)規(guī)劃是城中村的發(fā)改造規(guī)劃是前提，城中村改造，要有科學(xué)合理的規(guī)劃。要進(jìn)行細(xì)致深入的規(guī)劃研究，結(jié)合奉化市市總體現(xiàn)劃要求，充分協(xié)調(diào)多方意見，均衡各方利益關(guān)系，仔細(xì)推敲落實(shí)各類用地空間布局，提出切實(shí)可行的城中村改造綜合規(guī)劃方案，確保規(guī)劃方案落到實(shí)處。
5 結(jié)語：
奉化市城中村的改造涉及數(shù)以萬計(jì)的城中村居民的利益，同時(shí)也涉及居住在城中村外來務(wù)工者的利益，而且還會(huì)涉及政府、地產(chǎn)商等等單位的利益。城中村的改造會(huì)影響到城市的整體形象和城市功能，城中村居民的市民化，則是城市化是否成功的重要標(biāo)志。城中村的改造問題不僅僅是拆遷安置的問題，也不是單靠資金、政策手段能解決的，城中村的改造必須從科學(xué)、宏觀的角度，靈活運(yùn)用多種手段對改造解決。
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第7篇：城中村改造現(xiàn)狀范文
在改革開放后的30多年里，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城市的建成面積迅速擴(kuò)張，原先分布在城市周邊的農(nóng)村被納入城市的版圖，被鱗次櫛比的高樓大廈所包圍，成為了“都市里的村莊”即所謂的“城中村”。鑒于城中村的眾多弊端，國內(nèi)很多城市已經(jīng)展開對城中村的改造。在改造中，主要涉及政府作用、改造主體、改造形式、籌資方式、土地權(quán)屬變更、拆遷補(bǔ)償方式、管理體制變更等諸多要素，這些要素的不同組合，在全國形成了一些比較典型的城中村改造模式。其中，北京、深圳、杭州等地城中村改造模式較為突出。北京模式實(shí)行政府規(guī)范、市場運(yùn)作、因地制宜的政策，運(yùn)用社會(huì)資本等多種手段，引入便利店等新型商業(yè)業(yè)態(tài)。深圳的城中村改造模式是政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)、多主體開發(fā)的模式，改造的主體為房地產(chǎn)商(政府通過“招拍掛”出讓土地予房地產(chǎn)商由其籌資開發(fā))、城中村集體(城中村股份合作企業(yè)自行組織改造)，以及以上二者的結(jié)合(城中村股份合作企業(yè)聯(lián)合房地產(chǎn)商合作改造)。杭州模式則是由政府統(tǒng)籌改造城中村的一種模式。市政府負(fù)責(zé)城中村改造政策和規(guī)劃制定，區(qū)政府統(tǒng)一運(yùn)作、統(tǒng)籌平衡本區(qū)城中村改造。區(qū)政府為改造主體，區(qū)政府享受市政府在土地運(yùn)作方面的部分權(quán)限，統(tǒng)一運(yùn)作、統(tǒng)籌平衡城中村集體土地。
二、昆明市城中村現(xiàn)狀
1 昆明城中村概況
根據(jù)昆明市政府的計(jì)劃，從2008年到2012年，該市將對主城區(qū)的336個(gè)城中村進(jìn)行改造，涉及總建筑面積4000多萬平方米，相當(dāng)于昆明主城區(qū)7～8年的商品房建筑面積。其中一環(huán)以內(nèi)城中村22個(gè)，一環(huán)至二環(huán)51個(gè)，二環(huán)以外263個(gè)。截止到去年上半年，昆明已有86個(gè)城中村進(jìn)入全面拆遷，累計(jì)拆除城中村建(構(gòu))筑物760萬平方米。113個(gè)村的項(xiàng)目改造規(guī)劃通過市規(guī)委會(huì)審議。37個(gè)城中村工程建設(shè)已開工，工程建設(shè)面積510萬平方米。昆明城中村絕對數(shù)量之大，布局之廣，較全國其他省會(huì)城市更為突出。
2010年9月28日，昆明市首個(gè)城中村回遷安置房張官營落成入住。張官營模式即“先安置、再搬遷、后拆遷”，優(yōu)先啟動(dòng)回遷安置房及公益性項(xiàng)目建設(shè)，并按照“政府主導(dǎo)、企業(yè)參與”原則，嚴(yán)格參與企業(yè)準(zhǔn)入條件，通過比選，讓具有資質(zhì)、實(shí)力、講誠信的企業(yè)參與到項(xiàng)目改造中來，發(fā)揮引領(lǐng)作用，以此確保村民回遷安置房的建設(shè)以及城中村改造的推進(jìn)。張官營城中村改造實(shí)現(xiàn)了零上訪、零投訴、零加層、零強(qiáng)拆的“四個(gè)零”記錄，得到社會(huì)各界廣泛認(rèn)可，成為全市城中村改造的樣板。借鑒全國城中村改造的成功典范，結(jié)合自身實(shí)際情況，通過探索創(chuàng)新，昆明的城中村改造逐步走出了具有昆明特色的道路。
2 昆明城中村的特點(diǎn)
(1)量大面廣，基礎(chǔ)設(shè)施短缺
在249平方公里范圍內(nèi)有多達(dá)336個(gè)城中村，涉及村民60多萬人，而且從城市核心區(qū)到城市邊緣均有分布。此外，城中村開發(fā)強(qiáng)度普遍過大，公共活動(dòng)空間缺乏，供水、供電、電訊、煤氣和排水等市政設(shè)施不完善，臟亂差現(xiàn)象普遍，給城市形象和群眾生活帶來嚴(yán)重影響。
(2)建筑密度大，容積率高
昆明市城中村的平均建筑容積率0.8，二環(huán)路內(nèi)達(dá)1.43，有相當(dāng)一部分村莊的容積率在2.0以上。部分區(qū)位條件好，靠近市場的村莊甚至高達(dá)4.0。遠(yuǎn)高于一般的城市居住小區(qū)1.8的容積率，改造的難度很大。
(3)產(chǎn)業(yè)分布混亂，環(huán)境狀況惡化
不規(guī)范的鄉(xiāng)鎮(zhèn)及村社企業(yè)、以租代征建設(shè)、租用民房辦家庭作坊式企業(yè)眾多，企業(yè)用房與居民房屋相互交織，企業(yè)生產(chǎn)時(shí)的廢水、廢氣、廢料隨意排放，加重了環(huán)境的惡化。
(4)違法用地、違章建筑嚴(yán)重
城中村常利用土地的區(qū)位優(yōu)勢，大量出租集體土地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該市2004年違法用地清理8000余宗、近13萬畝，大部分發(fā)生在城中村。城中村居民大量私建房屋用以出租，“握手樓”、“貼面樓”、窩棚式房屋占城中村房屋比重大，城中村的違法建設(shè)較為嚴(yán)重，特別是當(dāng)城市建設(shè)需要進(jìn)行拆遷時(shí)，許多村民把加層等違章建設(shè)當(dāng)作獲取高額補(bǔ)償?shù)囊环N手段。
(5)人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，社會(huì)管理滯后
城中村聚集著大量的外來人口，有的城中村人口密度大，流動(dòng)人口聚集，治安防范和矛盾化解機(jī)制弱，治安問題時(shí)有發(fā)生，管理形勢日趨嚴(yán)峻，造成諸多社會(huì)隱患和城市問題。
三、深入推進(jìn)昆明市城中村改造的對策建議
1 堅(jiān)持規(guī)劃先行，統(tǒng)籌合理布局
按照“規(guī)劃預(yù)定功能、功能引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)聚集企業(yè)、企業(yè)促進(jìn)發(fā)展”的思路，堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)、完善功能”的原則，科學(xué)編制城中村一村一策改造規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)與城市建設(shè)總體規(guī)劃和片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃相銜接，通過有序、有效的重建改造，合理調(diào)整城市用地布局，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、片區(qū)繁榮，完善城市功能，美化城市環(huán)境，提升城市品位。
2 整合土地資源，提高利用效率
在實(shí)施城中村重建改造進(jìn)程中，除城市規(guī)劃涉及到市政公用設(shè)施及市級以上重大公益建設(shè)項(xiàng)目外，建成區(qū)內(nèi)城中村的現(xiàn)有集體土地以及周邊村集體經(jīng)濟(jì)組織擁有使用權(quán)的國有土地，不再審批與城中村改造重建無關(guān)的項(xiàng)目，城中村改造不再配給集體自留用地和審批新增宅基地。城中村重建改造項(xiàng)目的土地增值收益和建設(shè)項(xiàng)目的同級稅收留成部分，按返還比例，全部用于城中村改造。
3 推進(jìn)市場運(yùn)作，多方參與改造
堅(jiān)持政府主導(dǎo)下的市場化運(yùn)作，積極鼓勵(lì)社會(huì)資本參與城中村重建改造，拓寬城中村改造的融資渠道，出臺(tái)開發(fā)建設(shè)過程中涉及的城市建設(shè)配套費(fèi)、土地出讓金、耕地開墾費(fèi)等方面的優(yōu)惠政策，提高優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)參與城中村改造的積極性，努力提高重建改造項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。
4 重視村民教育，提高就業(yè)技能
目前很多城市都存在重視城中村的景觀改造而忽視人的改造問題，改造后村民的生存方式?jīng)]有得到改變，帶來很多問題。因此，城中村改造應(yīng)將村民納入教育培訓(xùn)計(jì)劃，提高村民就業(yè)技能與水平，為村民自主創(chuàng)業(yè)提供智力與資金扶持。
5 完善配套制度，建立社會(huì)保障
嚴(yán)格堅(jiān)持征地政策和補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，注意城市房屋拆遷和農(nóng)村房屋拆遷的區(qū)別，注重新老政策的銜接，不能隨意突破。要盡快完善戶籍、教育、土地等方面的配套制度建設(shè)，優(yōu)先為就業(yè)困難的城中村居民提供就業(yè)服務(wù)，實(shí)施與城市居民統(tǒng)一的最低生活保障，在征收土地同時(shí)建立養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)保險(xiǎn)等為主體的社會(huì)保障制度。
第8篇：城中村改造現(xiàn)狀范文
關(guān)鍵詞：城中村；改造；思路
隨著城鄉(xiāng)一體化和新型工業(yè)化進(jìn)程的加快，原位于城市邊緣的村民點(diǎn)，陸續(xù)已被城市包圍，由于村民點(diǎn)的建設(shè)長期與城市政策不對等，村民的居住、就業(yè)、保障、治安和安全等問題日益突出，成為特有的不容忽視的“城中村”現(xiàn)象，成為阻礙城市發(fā)展的瓶頸。加快推進(jìn)石河子市“城中村”改造步伐，完善城市功能，提升城市品位和人居環(huán)境質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，已迫切擺到政府議事日程。
一、石河子市城中村的現(xiàn)狀概況
（一）現(xiàn)狀概況
石河子460平方公里行政區(qū)域內(nèi)分布著近60余個(gè)村、連居民點(diǎn)，其中鐵路以南分布著18個(gè)；烏伊公路與鐵路之間分布著15個(gè)；烏伊公路以北石莫公路以東分布著16個(gè)，以西分布著14個(gè)。這些村、連居民點(diǎn)在城市中有著不同的表現(xiàn)形式：
一種為城郊型。如鐵路以南和石莫公路以西區(qū)域的村、連居民點(diǎn)；
一種為城中型。如城市中心區(qū)和北工業(yè)園區(qū)內(nèi)的村、連居民點(diǎn)；
（二）城中村的主要特征是：
在地域上已成為城市的一部分，但其行政設(shè)置仍為村建制，管理機(jī)構(gòu)是“村委會(huì)”，常住人口是村民，土地性質(zhì)為農(nóng)村集體組織所有，其經(jīng)濟(jì)組織形式和行政管理體制仍然保持著農(nóng)村的模式。
（三）城中村存在的主要問題
1、城中村的建設(shè)景觀雜亂，生活環(huán)境“臟、亂、差”，建設(shè)和管理長期處于無序和低水平狀態(tài)。
2、村民的就業(yè)、社會(huì)保障等問題得不到落實(shí)。
3、集體土地?zé)o序流轉(zhuǎn)，已影響到城市經(jīng)濟(jì)的正常秩序。
4、集體資產(chǎn)處置缺乏規(guī)范，難以發(fā)展壯大。
5、精神文明建設(shè)滯后，社會(huì)治安和安全問題突出。
二、實(shí)施城中村改造的主要模式
（一）“改制不改造”，即主要立足于轉(zhuǎn)變土地權(quán)利性質(zhì)、管理體制和經(jīng)濟(jì)形態(tài)，而沒有實(shí)施大規(guī)模改造。
具體做法：將農(nóng)村村民轉(zhuǎn)為城市居民；將村民委員會(huì)改為居民委員會(huì)；將原來屬于農(nóng)民所有的集體土地轉(zhuǎn)為國有土地；逐步將城中村納入城市一體化管理。此類模式主要適用于城郊型城中村的改造。（成都錦江區(qū)五朵金花項(xiàng)目可以借鑒）
（二）“改制加改造”
“改制加改造”，即除改制外，需要對原舊村通過重新規(guī)劃，實(shí)行綜合開發(fā)、配套建設(shè)進(jìn)行整體拆遷改造，將城中舊村轉(zhuǎn)變?yōu)楣才涮淄晟啤h(huán)境優(yōu)美的城市文明社區(qū)。
這種模式按照改造主體和資金的不同，又分為政府主導(dǎo)、村集體主導(dǎo)、市場主導(dǎo)等三種方式。石家莊、渭南就是采用“政府決策、政策推動(dòng)、市場運(yùn)作”的方式，為舊村改造騰出市場空間。
三、城中村改造指導(dǎo)思想
在切實(shí)保護(hù)農(nóng)民根本利益、維護(hù)社會(huì)長期穩(wěn)定的前提下，充分運(yùn)用市場機(jī)制和行政、法律手段，從管理體制、物質(zhì)形態(tài)、經(jīng)濟(jì)組織等方面，因地制宜、統(tǒng)籌安排、多種形式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造。
四、規(guī)劃原則
（一）切實(shí)保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。既要考慮農(nóng)民的現(xiàn)實(shí)利益，如改造安置問題、補(bǔ)償安置問題、集體資產(chǎn)的處置問題等，更要考慮農(nóng)民的長遠(yuǎn)利益，如就業(yè)問題、社會(huì)保障問題。
（二）因地制宜、分類實(shí)施。城中村改造模式，不宜搞“一刀切”，各地結(jié)合本地實(shí)際，選擇不同的改造方式。
（三）綜合配套，統(tǒng)籌安排。
1、要明確改造范圍，即符合土地利用總體規(guī)劃，已經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的農(nóng)民集體所有土地，應(yīng)征為國有，尚未征為國有的應(yīng)納入城市規(guī)劃用地控制范圍；
2、嚴(yán)格堅(jiān)持改造標(biāo)準(zhǔn)和條件，根據(jù)規(guī)劃、政府財(cái)力、土地所有者愿望等因素綜合考慮，成熟一個(gè)改造一個(gè)；
3、要統(tǒng)籌安排，在符合城市總體規(guī)劃的前提條件下，將城鄉(xiāng)結(jié)合部集體土地非農(nóng)建設(shè)用地納入城市建設(shè)用地供應(yīng)管理，實(shí)行總量控制，以保持與市場消化吸納能力相適應(yīng)；
4、分步實(shí)施，穩(wěn)步推進(jìn)。在實(shí)施城中村改造時(shí)要先行試點(diǎn)，在總結(jié)和摸索經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上穩(wěn)步推行。
5、調(diào)動(dòng)各方面的積極性，使改造工作順利推行。
五、石河子城市遠(yuǎn)景規(guī)劃發(fā)展構(gòu)想
根據(jù)“南進(jìn)北擴(kuò)、貫通東西、提升中區(qū)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，確定改造思路。
六、結(jié)合石河子鄉(xiāng)實(shí)際情況，提出城中村設(shè)想
（一）規(guī)劃先行，以《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》指導(dǎo)城中村治理。
1、編制市域體系規(guī)劃以及城中村改造規(guī)劃策劃。將石河子鄉(xiāng)、152團(tuán)場、北泉鎮(zhèn)一并納入，系統(tǒng)、長遠(yuǎn)、統(tǒng)籌整體考慮。
2、摸清家底。先做1：500地形圖測量。
3、編制城中村的詳細(xì)規(guī)劃。可由村委會(huì)牽頭，可利用招標(biāo)形式。
北區(qū)：烏伊公路以北為北區(qū)，主要含北泉鎮(zhèn)、北工業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)化工新材料園區(qū)、石河子鄉(xiāng)的幾個(gè)村，主要承擔(dān)工業(yè)、物流等功能。
石莫公路以東、南側(cè)作為一類工業(yè)和綜合用地，可以依托大廟村拆村西側(cè)逐步考慮拆村并點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)考慮安置。
石莫公路以西區(qū)域，規(guī)劃統(tǒng)一考慮以作業(yè)點(diǎn)形式存在；
袁家溝村位于312國道以北、白楊小區(qū)西側(cè)，戶數(shù)120戶，規(guī)劃可與白楊小區(qū)廉租房建設(shè)結(jié)合起來考慮；
中區(qū)：北至烏伊公路、南至北疆鐵路，為石河子市中心城區(qū)，主要承擔(dān)行政、商貿(mào)、居住、工業(yè)、教育等功能；
城中村的改造可以兩部分，開發(fā)區(qū)的村民點(diǎn)可以結(jié)合六宮村并點(diǎn)；
老區(qū)村民點(diǎn)（沙依巴克村、努爾巴克村）可以結(jié)合五宮村統(tǒng)一并點(diǎn)改造，布局形式采取城市小區(qū)規(guī)劃建設(shè)模式。
南區(qū)：北疆鐵路以南為南區(qū)，主要承擔(dān)居住、度假休閑、商貿(mào)和部分一類工業(yè)功能。
城中村的改造可以考慮發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)，解決城市菜籃子工程。
（二）政府主導(dǎo)，合理利用市場機(jī)制進(jìn)行城中村治理。
可利用城司作為項(xiàng)目建設(shè)法人，工作原則以自下而上為主，自上而下為輔。充分調(diào)動(dòng)各方積極性，利用市場機(jī)制吸引社會(huì)資本和民間資本參與，拓展融資渠道，多渠道籌集改造資金。
（三）溝通暢通。充分利用報(bào)紙、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體機(jī)構(gòu)，充分調(diào)動(dòng)村委會(huì)、村民的積極性，提高群眾理解、支持、參與及認(rèn)可的程度。
（四）加強(qiáng)學(xué)習(xí)，認(rèn)真研究城中村改造中配套改革一系列政策、辦法。
采取“政策主導(dǎo)、市場運(yùn)作、村民參與、一村一策”思路，做好充分的摸底調(diào)查工作，確權(quán)、確戶、確界截止期限，制定有針對性的一系列配套辦法作為法律保證。
(五)運(yùn)作過程公開透明。
把“公開、公平、公正”作為工作的準(zhǔn)則，嚴(yán)密工作步驟及工作程序，全力打造陽光規(guī)劃，努力構(gòu)建權(quán)利公平、機(jī)會(huì)公平、規(guī)劃公平、分配公平的工作機(jī)制，應(yīng)做到“一把尺子量到底”。
城中村改造是一項(xiàng)事關(guān)群眾切身利益，事關(guān)社會(huì)和諧穩(wěn)定、牽涉面廣、影響面大的社會(huì)系統(tǒng)工程。規(guī)劃建設(shè)應(yīng)樹立不與民爭利的思想，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)發(fā)展的要求，把著力推進(jìn)市區(qū)城中村改造作為全市重要的“民心工程”，加快啟動(dòng)，強(qiáng)勢推進(jìn)。通過改造，使廣大城中村居民共享改革和發(fā)展成果，成為未來城市一道亮麗的風(fēng)景線。
第9篇：城中村改造現(xiàn)狀范文
關(guān)鍵詞：城中村改造；制度瓶頸；多贏格局；財(cái)政資源
DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2014.02.009
城中村改造近年來引起廣泛關(guān)注，新一屆政府也將城中村和棚戶區(qū)改造納入到本屆政府的工作重點(diǎn)之中了。由于目前改造功能及目標(biāo)的各種不穩(wěn)定因素，城中村改造很可能會(huì)使改造趨勢誤入歧途，所以對城中村的改造現(xiàn)狀及發(fā)展前景多問幾個(gè)為什么、探尋其中的諸多困境及其破解策略十分有必要，相當(dāng)意義上也是對當(dāng)前城鎮(zhèn)化進(jìn)程中妥善解決城鄉(xiāng)二元體制矛盾、共享城鎮(zhèn)化發(fā)展成果的重要惠民舉措。
一、城中村改造中的錯(cuò)綜關(guān)系及制度瓶頸
城中村是在快速的城市化進(jìn)程中，由于城郊土地被大量征用，原有的農(nóng)村聚落為城市建設(shè)用地所包圍或被納入城市建設(shè)用地范圍而形成的。簡單地說，“城中村”就是被城市包圍的村莊。從城中村所引發(fā)問題來看，“城中村”往往也是“問題村”，即在土地利用、建設(shè)景觀、規(guī)劃管理、社區(qū)文化等方面表現(xiàn)出的強(qiáng)烈的城鄉(xiāng)差異及矛盾，影響城市的建設(shè)質(zhì)量和發(fā)展秩序。“城中村”的土地仍然屬于農(nóng)村集體建設(shè)用地，房屋為農(nóng)民自建或村社集體所建并用于出租的非商品房。為了獲取盡可能多的房租收益，城中村農(nóng)民個(gè)人或村社集體所建的房屋大都十分密集擁擠。城中村雖然已被城市包圍，但城中村的村民仍然是農(nóng)村戶籍，村社集體經(jīng)濟(jì)組織仍然存在并發(fā)揮著作用。
因?yàn)槌侵写逡呀?jīng)被城市所包圍，城中村往往成為進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的租住地。城中村房屋比較雜亂擁擠，居住條件不夠好，且臟亂差，但一是廉價(jià)，二是方便，因此成為進(jìn)城農(nóng)民的首選。據(jù)陳錫文說，“調(diào)查顯示，在2011年，50%的進(jìn)城農(nóng)民工住的是用工單位提供的集體宿舍，47%租住在城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)民住房”。[1]農(nóng)民工收入比較低，只能租住在相對廉價(jià)而擁擠的城中村。低收入的農(nóng)民工群體，臟亂差的城中村環(huán)境，甚至還伴生有黃賭毒，城中村因此被一些人稱作“城市之瘡”，城中村也常被比作中國的城市貧民窟，藍(lán)宇蘊(yùn)則稱城中村為“類貧民窟”。杭州原市委書記王國平認(rèn)為，“‘城中村’是城鄉(xiāng)差距、市民與農(nóng)民、本地人與外地人差距的集中反映，如果不改造，很可能演變成西方的‘貧民窟’，嚴(yán)重影響城市建設(shè)管理與穩(wěn)定”。[2]當(dāng)然，還有一種意見認(rèn)為，“城中村”處于城市中心地帶，良好的區(qū)位，臟亂差的環(huán)境，形成了尖銳的視角對立。通過改造，可以極大地提高城中村地帶土地的價(jià)值，集約節(jié)約利用土地。這正是當(dāng)前國土部推動(dòng)城市“三舊”改造的動(dòng)力。
那么，當(dāng)前中國城中村的狀況如何呢？珠三角是城中村最為密集的地區(qū)。深圳特區(qū)內(nèi)有71個(gè)“城中村”（2004），戶籍人口僅為7.64萬人，外來人口達(dá)64.53萬人。[3]深圳特區(qū)內(nèi)200多萬流動(dòng)人口的半數(shù)居住在城中村，但特區(qū)內(nèi)72個(gè)城中村的土地面積僅10km2，這些城中村的平均人口密度高達(dá)10萬人/km2，而深圳特區(qū)平均人口密度為6532人/km2。[4]2000年珠海提出“改造城中舊村、創(chuàng)建精品社區(qū)”的目標(biāo)，要在3年內(nèi)全部消滅26個(gè)城中村。2005年北京提出要在3年內(nèi)改造四環(huán)以內(nèi)的及奧運(yùn)場館周邊的171個(gè)城中村。[5]城中村數(shù)量多，改造所需資金極為巨大，例如改造廣州138個(gè)城中村所需資金的保守估計(jì)是2000億元。[6]只有1000多戶籍居民的深圳大沖村住有6萬人。[7]
當(dāng)前改造城中村的主要措施有三：（1）政府直接投資改造城中村，例如被稱為“紹興模式”的紹興市城區(qū)，投資30億元改造了41個(gè)城中村，拆遷舊房建筑面積約235萬m2，建設(shè)安置房建筑面積為250萬m2，改善35萬農(nóng)民的居住環(huán)境；（2）通過市場運(yùn)作，借助房地產(chǎn)項(xiàng)目改造城中村，這種模式以珠海“開發(fā)商主導(dǎo)型”改造模式最為典型，即政府劃出地塊，根據(jù)城市總體規(guī)劃，由開發(fā)商進(jìn)行投資策劃，獨(dú)立承擔(dān)拆遷安置、回遷建設(shè)和商品房建設(shè)等，在整個(gè)改造過程中政府不直接投入任何資金，而是通過減免地價(jià)等市場運(yùn)作方式促進(jìn)開發(fā)商的積極性；（3）通過城中村人口城市化、村集體經(jīng)濟(jì)股份化、變革村民身份與經(jīng)濟(jì)方式，間接推動(dòng)城中村改造。[8]
以上所引所述，可以歸結(jié)為兩點(diǎn)。一是當(dāng)前全國大中城市都普遍存在城中村，城中村是進(jìn)城農(nóng)民工的主要租住地，城中村建筑無序，環(huán)境臟亂差，甚至黃賭毒泛濫。因此之故，中國城市中的城中村成了類一般發(fā)展中國家的貧民窟，成為“城市之瘡”。二是因?yàn)榍懊孢@個(gè)原因，地方政府都有極強(qiáng)的改造城中村的動(dòng)力，卻又缺少改造城中村所需要的巨大財(cái)力及能力。
二、城中村改造中的政策頑疾及融資風(fēng)險(xiǎn)
作為“城市之瘡”的城中村，外觀不雅，藏污納垢，且往往地處城市中心位置，這對“城市像歐洲”的中國來講，實(shí)在是難堪的事情。如果地方政府可以對城中村進(jìn)行改造，將城中村變成精品社區(qū)，這就是了不起的政績。
改造城中村，政府就要對拆遷農(nóng)戶進(jìn)行補(bǔ)償。城中村建設(shè)的密度很高，握手樓比比皆是，一個(gè)農(nóng)戶有幾千平方米用于出租的房子，在城中村是正常不過的事情。政府拆遷，就要給農(nóng)戶補(bǔ)償，一般要按1：1還建，而在上海，地方政府是按1：3還建的。好在上海城中村相對于珠三角更守規(guī)矩，很少違規(guī)搭建，因此每戶住宅面積只有200～300m2，還建商品房也就在600～900m2，市價(jià)大致是1000萬元。但即使如此，也還是會(huì)出現(xiàn)釘子戶，會(huì)要高價(jià)，從而不得不提高拆遷補(bǔ)償。
城中村過去的土地是集體所有，集體所有土地上所建住宅是沒有“兩證”，不能上市交易的，因此，城中村農(nóng)民自建住房的房價(jià)要遠(yuǎn)低于同樣地段的商品房。現(xiàn)在通過城中村改造，城中村農(nóng)民按1：1獲得還建的“雙證”俱全商品房，且此商品房所處環(huán)境要遠(yuǎn)比過去臟亂差的、建筑無序設(shè)施不全的城中村農(nóng)民自建房好，這樣，城中村農(nóng)民就可以因?yàn)椴疬w而獲得巨大利益，由此獲得上千萬元的補(bǔ)償也頗常見。也就是說，城中村改造不僅讓原城中村村民從此住上了環(huán)境優(yōu)美設(shè)施良好的精品小區(qū)，而且可以獲得巨大的補(bǔ)償。城中村改造對城中村村民有利。這個(gè)意義上講，地方政府通過投入巨資來改造城中村，城中村民得利益，政府得形象。
當(dāng)然，政府出錢來改造城中村以得形象，所需巨資并非很容易出得起。比如廣州早在2005年計(jì)算改造全部130多個(gè)城中村就需要投入2000億的巨資，而為召開亞運(yùn)會(huì)所改造海星沙一個(gè)村，廣州市政府據(jù)說就拿出了40億元。對于絕大多數(shù)城市基礎(chǔ)設(shè)施欠帳很多的城市，很難拿得出如此巨額資金來改造城中村。
政府改造拿不出錢，就通過市場，就引入企業(yè)來改造如何？城中村所處區(qū)位大都是在城市黃金地帶，這些地帶寸土寸金。城中村基礎(chǔ)設(shè)施缺乏，環(huán)境臟亂差，黃金寶地上的建筑卻無法實(shí)現(xiàn)應(yīng)有的市場價(jià)值。若引進(jìn)資金對城中村改造，資本在拆遷后再利用這塊黃金地段建設(shè)高尚住宅小區(qū)或用于商業(yè)目的，高房價(jià)就可能給企業(yè)以回報(bào)，彌補(bǔ)拆遷支出后還有盈余，這樣一來，地方政府不出錢，企業(yè)有盈利，農(nóng)民得利益，城市得形象，就成為了真正多贏的格局。
為了得到這個(gè)多贏格局，地方政府也要讓利。因?yàn)槌侵写迨羌w建設(shè)用地。按照法律，集體建設(shè)用地只能由地方政府征收，然后必須經(jīng)由招拍掛程序在土地二級市場上拍出。地方政府為了好事辦好，往往免收土地出讓金，而將征收拆遷農(nóng)村建設(shè)用地相當(dāng)于劃撥到企業(yè)，進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。無論如何，即使政府沒有獲得土地出讓金，城中村改造也沒有損失地方政府的任何利益，結(jié)果卻是開發(fā)商賺錢，城中村村民致富，之前的“城市之瘡”不花任何成本就被清除掉了。
是這樣的嗎？其實(shí)不是。為什么？因?yàn)榈胤秸谝M(jìn)開發(fā)商進(jìn)行建設(shè)，免收土地出讓金之外，城中村地帶所建大量商品房增加了城市房地產(chǎn)市場的商業(yè)供給，從而稀釋了城市房地產(chǎn)的價(jià)值。或者說，在一個(gè)相對封閉的城市，對房地產(chǎn)的需求是相對固定的，增加的商品房供給會(huì)稀釋城市房地產(chǎn)所附著在土地上的價(jià)值。或者說，城中村的開發(fā)為市場提供了大量的商品房，就使地方政府不再可能在城郊新征建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)，從而損失了潛在的農(nóng)地非農(nóng)使用的增值收益，也就是潛在的土地財(cái)政收入。世界上就沒有無緣無故的財(cái)富。從這個(gè)意義上講，城中村改造，即使是由企業(yè)來拆遷還建、市場運(yùn)作，地方政府仍然是通過損失潛在的土地財(cái)政收入來投入了巨資，而不是只有人賺錢卻沒有人虧本。
三、城中村改造中的拆建依賴及資源浪費(fèi)
還有一種流行的觀點(diǎn)認(rèn)為，城中村位置地處城市中心，在城市中心建筑低價(jià)值的房產(chǎn)，無法實(shí)現(xiàn)土地的價(jià)值，這樣就沒有集約節(jié)約利用土地。通過將城市中心低矮陳舊的房屋拆除，建設(shè)高大現(xiàn)代的建筑，才能充分實(shí)現(xiàn)土地的價(jià)值。從開發(fā)商的角度來看，這樣想是對的。但拆除城市中心地帶的低矮舊房，建高價(jià)值住房，其實(shí)質(zhì)含義是稀釋了城市房地產(chǎn)的價(jià)值，總體來講，這種的拆舊建新并沒有產(chǎn)生出新的價(jià)值出來。這個(gè)道理很多人不懂，因此會(huì)出現(xiàn)很多城市將市政府由老城區(qū)搬出來建在新城區(qū)，卻兩邊都會(huì)賺錢的故事。這個(gè)故事說，市政府所在的城市中心土地值錢，因此，搬走市政府，將土地出售，可以賣出高價(jià)。市政府建在新城區(qū)又會(huì)帶動(dòng)新城區(qū)土地的升值，就又可以賺錢。搬遷市政府本來是一件耗資巨大的事情，到了這個(gè)故事中卻變成了拆也賺錢建也賺錢的好事。世界上怎么可能有這樣的好事？與拆市政府建市政府故事同樣的還有城市挖湖填都賺錢的故事。從一個(gè)城市內(nèi)的小局部來講，也許拆與建市政府或填與挖湖都賺錢，從一個(gè)城市的整體來看，則一個(gè)局部所獲利益正是通過這個(gè)城市整體利益被攤薄為代價(jià)的。反過來拆建市政府是要花錢的，填挖湖泊也是要花錢的。
同樣，城中村改造，無論制度設(shè)計(jì)多么復(fù)雜，其本質(zhì)都是將之前城中村建筑拆除，再建新的建筑。因?yàn)樾陆ㄖA(chǔ)設(shè)施更好，建筑密度更高（關(guān)鍵是樓層高），產(chǎn)權(quán)更清晰，新建筑就具有更高的市場價(jià)值，從而可以讓開發(fā)商賺錢和城中村村民致富。但問題是，之前城中村中的建筑是具有很高使用價(jià)值的，這部分建筑被拆除了，非常浪費(fèi)，非常可惜，非常不低碳。之前城中村的建筑也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展所積淀下來的物質(zhì)成果，現(xiàn)在卻似乎是因?yàn)檫@塊土地可以實(shí)現(xiàn)更高的市場價(jià)格，而一定要拆除，卻沒有看到在被拆出的城中村土地上所實(shí)現(xiàn)的更高地價(jià)，不過是稀釋和攤薄了整個(gè)城市中其他建筑的價(jià)值而已，并沒有創(chuàng)造出新的價(jià)值。這種通過拆遷，通過不斷地毀壞經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所形成的仍然具有高度使用價(jià)值的物質(zhì)積淀來進(jìn)行建設(shè)的思路，是開發(fā)商的思路，這種思路極大地破壞了經(jīng)濟(jì)發(fā)展所積累下來的成果，造成了巨大的浪費(fèi)。
當(dāng)前國土部正推動(dòng)城市“三舊”改造，表面上看起來是為了集約節(jié)約利用城市土地，實(shí)際上卻對本來仍然具有巨大使用價(jià)值的所謂“三舊”這一經(jīng)濟(jì)發(fā)展所形成的物質(zhì)成果的摧毀。這是極大的浪費(fèi)，這是極大的犯罪。中國今天仍然處于發(fā)展中階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展所形成的物質(zhì)成就依然不夠多，人民還無法享受到充裕的物質(zhì)成果。現(xiàn)在卻將本來建設(shè)得好好的大量樓房基礎(chǔ)設(shè)施炸掉重建，這是多么讓人心疼啊。這樣來集約節(jié)約土地，難道今天中國的土地已經(jīng)少到必須將其實(shí)相當(dāng)不錯(cuò)的所謂城市“三舊”的良好建筑炸掉的地步嗎？中國有960萬km2，難道就缺少已經(jīng)建有良好建筑的所謂城市“三舊”的那點(diǎn)土地？難道中國農(nóng)村13萬km2多宅基地上的農(nóng)民不都是眼巴巴地期望自己可以到城市“三舊”建筑中獲得一席之地嗎？農(nóng)民可以占有大量土地而缺少在土地上進(jìn)行建筑的資金，農(nóng)民目前在農(nóng)村自家宅基地上所建住房質(zhì)量，難道不都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)劣于城市“三舊”建筑的嗎？
四、城中村改造中的受損群體及劣勢處境
城中村中有兩種居民，一種是城中村村民，這些村民出租住房賺錢，當(dāng)起了食利者。這部分人只占城中村居民的少數(shù)。第二種是來城中村租房的房客，其主體是進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)民工。城中村基礎(chǔ)設(shè)施不好，環(huán)境臟亂差，所以房租低，正好為進(jìn)城農(nóng)民工提供廉價(jià)住所。城中村地處市中心，正好也為農(nóng)民工務(wù)工經(jīng)商提供了方便。雖然擁擠但很廉價(jià)，雖然臟亂差但很方便居住，讓農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商，變得容易。農(nóng)民工因此可以在城市賺到錢，而回農(nóng)村老家消費(fèi)。現(xiàn)在將能有效容納農(nóng)民工的城中村拆除了，農(nóng)民工就沒有廉價(jià)而方便的居所，他們進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商所賺收入的更多部分就要用來支付房租，他們因此更加無法為回農(nóng)村老家消費(fèi)而積蓄，也更加沒有能力為體面進(jìn)城而積蓄。
地方政府為了解決農(nóng)民工的住處，而不得不修建更多的廉租房。地方政府所修建的廉租房不可能在城市中心，只可能修建在地價(jià)不高、區(qū)位不好的城市邊緣地帶，農(nóng)民工到這些城市邊緣地帶的廉租房居住，他們務(wù)工經(jīng)商都變得極其不便。結(jié)果往往是，政府花錢建了廉租房，農(nóng)民工還不愿意來居住。這樣看來，城中村改造還改造出了一個(gè)只有受害而無任何獲益的群體，這個(gè)群體就是進(jìn)城農(nóng)民工。進(jìn)城農(nóng)民工因?yàn)槭チ顺侵写暹@個(gè)廉價(jià)的居所，而更難在城市謀取收入高的就業(yè)，因而要更多地支付房租，而更加難以獲得體面地融入城市的積蓄。可見，即使是城中村改造，國家不出錢，開發(fā)商賺錢，城中村村民致富，以及沒有浪費(fèi)資源，城中村改造也有一個(gè)嚴(yán)重后果，就是極大地?fù)p害了進(jìn)城農(nóng)民工的利益。
在城中村中，城中村村民因?yàn)榭梢允杖》孔猓麄兙筒粌H有良好的住所，而且有穩(wěn)定的收入，這部分城中村村民不僅不是貧民窟的一員，而且是城市一般市民所羨慕的群體。租住城中村的農(nóng)民工，他們只是城中村的過客，他們住在城中村，在城市務(wù)工經(jīng)商。若他們務(wù)工經(jīng)商收入高，他們就在城市購房，并因此體面而有尊嚴(yán)地在城市安居下來。若務(wù)工經(jīng)商收入不高，無法在城市體面安居，這些農(nóng)民工就將在城市所獲收入拿回農(nóng)村家鄉(xiāng)消費(fèi)。農(nóng)民工從來不認(rèn)為自己是城中村的一員，他們只是城中村的過客，住在城中村在城市務(wù)工經(jīng)商只是手段，目的則是在城市買房或最終返鄉(xiāng)。
正是因?yàn)榫幼≡诔侵写逯皇鞘侄危幼≡诔侵写宓霓r(nóng)民工就會(huì)保持積極的態(tài)度，就不會(huì)認(rèn)為自己是貧民窟的一員。因此，認(rèn)為城中村是城市貧民窟的說法完全誤會(huì)了中國城中村與一般發(fā)展中國家的貧民窟的本質(zhì)差異。相反，中國的城中村為發(fā)展中國家的進(jìn)城農(nóng)民工提供了不同于一般發(fā)展中國家貧民窟的生存居住模式。因而我們可以這么認(rèn)為，城中村的臟亂差是與目前中國處于一個(gè)發(fā)展中國家的階段相適應(yīng)的。在中國這樣的發(fā)展階段就要將城市每一個(gè)部分都建設(shè)得如歐美日，這不可能。通過改造城中村，將租住在城中村的農(nóng)民工都集中到城市邊緣地帶的廉租房，將導(dǎo)致農(nóng)民務(wù)工經(jīng)商更不方便，經(jīng)濟(jì)收入減少，使農(nóng)民工在城市的生存就更為艱難。住在由政府提供的廉租房里的農(nóng)民工就更可能落入到貧民窟的生活之中。
五、小結(jié)
改造城中村，無論是通過政府的直接投資，還是通過市場運(yùn)作，實(shí)際上都要耗費(fèi)大量財(cái)政資源，只不過前者是通過政府直接投資，后者是政府損失潛在的土地出讓金收入。城中村改造除了表面上的城市外觀，及制造出大批城中村的千萬億萬富翁以外，基本上都是負(fù)面作用，可能是弊大于利。地方政府花費(fèi)巨額財(cái)政資金改造城中村，結(jié)果卻是弊大于利，這樣的改造當(dāng)然要警惕。
尤其是在目前中國經(jīng)濟(jì)正處于中等收入階段，弄不好社會(huì)落入中等收入陷阱。中國應(yīng)將主要的財(cái)政資源服務(wù)于中國產(chǎn)業(yè)升級，服務(wù)于中國在全球化背景下的國際分工地位的提升上，唯如此，中國才可以步入到發(fā)達(dá)國家行列，中國才能用更多財(cái)政資源來建設(shè)更好的城市形象。在當(dāng)前及未來相當(dāng)長一個(gè)時(shí)期，地方政府應(yīng)將主要的財(cái)政資源（包括土地財(cái)政資源）用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施，用于發(fā)展經(jīng)濟(jì)，而不是用在城中村改造上面。
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