房地產投融資方案精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產投融資方案主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產投融資方案范文

企業融資計劃書范文(1)一、公司介紹

二、項目分析

三、市場分析

四、管理團隊

五、財務計劃

六、融資方案的設計

七、摘要

一、公司介紹

1、公司簡介

主要內容包括公司成立的時間、注冊資本金、公司宗旨與戰略、主要產品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。

2、公司現狀

在此將您公司的資本結構、凈資產、總資產、年報或者其他有助于投資者認識你的公司的有關參考資料附上。如果是私營公司還應將前幾年經過審計的財務報告以附件形式提供。如果經過審計請注明審計會計師事務所，如果未經審計也請注明。

3、股東實力

股東的背景也會對投資者產生重要的影響。如果股東中有大的企業，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會產生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。

4、歷史業績

對于開發企業而言，以前做過什么項目，經營業績如何，都是要特別說明的地方，如果一個企業的開發經驗豐富，那么對于其執行能力就會得到承認。

5、資信程度

把銀行提供的資信證明，工商、稅務等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關資料作為附件列入。最好有證明的人員。

6、董事會決議

對于需要融資的項目，必須經過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。

二、項目分析

1、項目的基本情況

位置、占地面積、建筑面積、物業類型、工程進度等，都是房地產開發的基本情況，需要在報告中指出。

2、項目來歷

項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。

3、證件狀況文件

項目是否有土地證、用地規劃許可證、項目規劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復印件。

4、資金投入

自有資金的數額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。

5、市場定位

指項目的市場定位，包括項目的物業類型、檔次、項目的目標客戶群等

6、建造的過程和保證

項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導致項目無法按期交付使用。

三、市場分析

1、地方宏觀經濟分析

房地產是一個區域性的市場，受到地方經濟的影響比較大。而表征一個地區的經濟發展的指標等數據和經濟發展的定性說明等需在本部分體現。

2、房地產市場的分析

房地產市場的分析比較復雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區房地產市場的發展，平均價格，各種類型房地產的目標客戶群等。復雜些說明則需要在時間數軸上表征價格的走勢波動，但是，因為很多地區沒有進行常規的價格跟蹤，所以，嚴格數據的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來代替。

3、競爭對手和可比較案例

分析現有的幾個類似項目的規劃、價格、銷售進度、目標客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應量等情況。

4、未來市場預測及影響因素

未來的市場預測很難預料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預測。

四、管理團隊

1、人員構成

公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經歷和特點。如果一個團隊有足夠多經驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。

2、組織結構

企業內部的部門設置、內部的人員關系、公司文化等都可以進行說明。

3、管理規范性

管理制度，管理結構等的評價。可以由專門的管理顧問公司來評價和說明。

4、重大事項

對于企業產生重要影響的需要說明的事項。

五、 財務計劃

一個好的財務計劃，對于評估項目所需資金非常關鍵，如果財務計劃準備的不好，會給投資者以企業管理者缺乏經驗的印象，降低對企業的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務假設，以及對未來現金流量表、資產負債表、損益表的預測。資金的來源和運用等內容。

其中，對于企業自有資金比例和流動性要求較高。

六、融資方案的設計

1、融資方式

(1)股權融資方式(注：股權和債權方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關鍵，是否能夠取得資金，關鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關系。)

方式：融資方式將以融資方(包括項目在內)的股權進行抵押借款

這種投資方式是指投資人將風險資本投資于擁有能產生較高收益項目的公司，協助融資人快速成長，在一定時間內通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。

操作步驟：簽訂風險投資協議書

A、對融資方的債務債權進行核查確認

B、簽訂風險投資協議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時間、確定管理上的監控方式、確定協助義務。

C、在有關管理部門辦理登記手續

(2)債權融資方式

方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。

(3)債轉股的融資方式

投融資雙方開始以借貸關系進行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時，按相應的比例折算成相應的股份。

(4)房地產信托融資

(5)多種融資方式的組合

在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產負債情況不會有很大的壓力;在中后期階段可以運用股權、債權方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預期，在債務的償還上有明確的預期。

2、融資期限和價格

融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。

3、風險分析(任何投資都存在風險，所以應該說明項目存在的主要風險是什么，如何克服這些風險。)

對投資融資雙方有可能的風險存在作出判斷。

A、投資方的投資資金及收益風險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。

B、投資方不能有效監控好管理者的經營從而產生新的債務而產生的連帶風險。

C、破產風險

D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產生無法回購的風險

E、融資者為掌控全局經營，在回購時利益出讓增加風險。

F、融資者提前回購而付出的資金成本風險。

風險化解方案

A、資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行評估和測算。

B、投資方對融資方的項目進程進行監控，并按照進程需要分批進行投資款的專款專用。

C、投資方對融資方的相關項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。

D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。

4、退出機制(絕大多數的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。)

A、股權方式融資的退出

項目進行中投資方退出;

項目完成投資方退出一種方式是融資方按時按預定的回報率加本金額度進行現金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應的物業面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個項目的分紅;

B、債權方式融資退出

項目進行中投資方退出，可以用違約今的形式控制;

項目完成投資方退出，按時還本付息;

5、抵押和保證

在涉及到投資安全的時候，投資者最關心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。

6、對房地產行業不熟悉的客戶，需要提供操作的細節，即如何保證投資項目是可行的。

七、摘要

長篇的融資報告是提供給有融資意向的客戶來認真讀的，而對于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，因此，言簡意賅就非常重要。

企業融資計劃書范文(2)(一)經營狀況

1.企業經營狀況介紹

2.市場預測

3.基礎設施介紹

4.市場競爭態勢與對策

5.項目盈利能力預測

6.貸款運用與預期效果

7.總結與說明

(二)財務數據分析

1.資金來源與運用

2.設備清單

3.資產負債表

4.收支平衡分析

5.收入計劃

(1) 三年期匯總損益表

(2) 第一年按月現金流量表

(3) 損益表說明

(三)輔助文件

正文部分按“目錄一覽表”組織編寫，但要注意幾個問題：

1.要把企業由小到大的發展經歷概述放在前段，即要突出經營業績，展示各種榮譽，在同行業所處的優勢地位，項目的特點及企業今后發展前景。

2.市場預測編寫

這部分編寫先對整個市場狀況介紹給對方，然后論述本項目在市場中的地位和發展趨勢，作到三符合，一要符合國家產業政策，二要符合技術的領先性和發展趨勢，三要符合可行性和可操作性。

3.市場競爭態勢與對策編寫

如果您是面向全國市場，要把同行業中主要競爭廠家作以對比分析，包括生產規模、產品類別、主要市場分布及市場份額等。

4.貸款使用與預期效果編寫

這部分主要說明資金投向與資金回籠，即借款是用于購買設備、技術、鋪面，還是進行基礎設施建設，還是增加流動資金，擴大經營規模;投資預期效果如何，如何還貸等問題。

5.資金來源

項目資金不可能全部由銀行解決，您必須有一定自有資金投入，借款可申請1/3-1/2，為保證資金安全，您必須有財產低壓或擔保。

6.財務分析

必須由專業人員編寫，不可簡單應付，而卻應有相關的附表。

7.輔助文件

應包括：

(1) 項目建議書或可行性研究報告

(2) 政府有關部門批復文件

(3) 技術或專利應有相關證書等文件

(4) 企業資信證明

第2篇：房地產投融資方案范文

關鍵詞:房地產企業 融資方式 研究 對策

2011年國家對房地產業的宏觀調控日益趨緊，通脹壓力增大，逐步實行貨幣信貸緊縮政策。截止2011年4月底，央行已加息兩次，上調4次存款準備金率，對房地產企業融資造成一定的影響。在當前嚴峻的資金形勢下，房地產企業如何加強融資，獲取更多項目開發資金已成為行業發展的一個重要課題。

一、我國房地產企業融資總體情況

房地產是資金密集型產業，房地產企業的融資情況在房地產企業的發展過程中起著重要的作用。從總量上看，2007年1―10月房地產開發到位資金28863．65億元，與2006年同期相比增 長了22．48%。國內貸款、自籌資金以及其他資金是資金來源的三大重要組成部分，占房地產開發資金的98．32%，其絕對值較之前所有年份均有所上升。其他資金是房地產開發資金來源最主要的部分，所占比例為46．60%，其中，定金及預收款為8044．37億元，個人按揭貸款為3636．49億元，所占比例分別為59．80%和40．20%。 位于資金來源第二位的是房地產企業自籌資金，其中企業的自有資金為5350．89億元，建筑施工企業的工程墊付款為3966．39億元，所占比例分別為57．42%和42．58%。位于資金來源第三位的是國內貸款，其中，銀行貸款5252．97億元，占93．61%。由于建筑施工企業的工程墊款也主要是來源于建筑業貸款，加上個人按揭貸款和銀行的開發貸款，房地產開發資金來源的主要部分仍然是銀行貸款。由此可以看出房地產企業對銀行貸款的高度依賴性。

由上述數據可以看出，在投資總額上，我國房地產領域投資額在不斷增加。而我國的金融市場發展不夠完善，市場上可供房地產企業選擇的融資產品較少，房地產企業的融資渠道比較有限。

二、我國房地產企業的主要融資方式

(一)上市融資

上市是直接融資迅速籌得巨額資金的渠道，但目前我國房地產A股上市公司有121家，僅占全國5萬家房地產開發企業的千分之二。主要原因是因為上市審查過程比較復雜，上市融資的初期成本比較高，許多中小房地產開發企業或者新的房地產開發企業采用上市融資的方式壁壘比較高。

(二)信托融資方式

這種信托融資方式，沒有在我國真正發展起來。投資者通過購買信托的方式進行投資，享受房地產升值所帶來的實惠。這樣既解決了房地產資金的來源問題，減輕了銀行的風險，又緩解了房地產供求關系。但是由于稅收政策等一些政策性因素，REITs（房地產投資信托基金）等信托方式在中國發展的并不樂觀。

(三)夾層融資方式

夾層融資方式是目前一種比較新的融資模式，是一種介于股權融資與債權融資之間的信托產品，在房地產領域，通常是對不同債權和股權的組合，處于公司資本結構的中層，具有靈活性高、門檻低的優勢。這種方式在歐美等發達國家已經有成功的案例，但是在國內較為少見。

(四)短期融資券

短期融資券是一種按照法定程序發行，約定在短期內付息，解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券，是我國借鑒其他國家情況開發的一種新的商業票據，周轉速度快，利率于期限靈活，對申請發行融資券的企業沒有規模上的限制，是目前企業比較傾向使用的一種融資方式。不過從承銷商自身利益考慮，通常會考慮資質好，規模大的企業，真正能夠使用這種融資方式融資的中小房地產開發企業還十分少。

(五)資產證券化

是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化成為資本市場上的證券資產的金融交易過程，使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式，主要包括兩種方式，項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化。這種方式有利于商業銀行拓展資金來源，增強資產流動性，減緩商業銀行貸款壓力。

三、銀根緊縮環境下房地產企業融資方式的建議

既然銀根緊縮使得從銀行貸款更加艱難，房地產行業更應該注重內部籌資這一渠道。企業內部管理水平的高低，對企業內部籌資的效果有著較大的影響。為此，首先應全面提高房地產企業對管理的重視，改變長期以來重經營、輕管理的思想；其次建立適應市場經濟的管理機制，建立科學的企業內部管理制度，使企業的財務、生產、質量等管理工作正常化、規范化，提高企業管理等級；再次，企業的發展和投資方向，必須符合國民經濟發展的趨勢和社會發展的需要，并具有較高的企業效益和社會效益，當企業具有增長潛力和發展后勁時，企業就可以更多地從內部籌集到發展所需資金。外部融資則可以從以下幾方面入手：

(一)促進信托的進一步發展

房地產信托對物業的投資持有是長期的，在一定政策的扶持下，大量機構投資者的出現會帶來房地產投資的長期化，降低目前國內房地產市場中的大量短期交易行為，有利于穩定市場。而且作為機構投資者，REITs更專業，其要求回報率也更為理性。如果能成為房地產投資市場的主體，將有利于降低投資中的非理性和違規行為，因此要進一步促進房地產信托的發展。

(二)加快房地產公司債券的發展

發行房地產公司債券可以改善房地產企業融資結構。房地產項目的開發周期較長，但目前房地產開發公司往往存在短貸較多，長貸缺乏現象，融資結構不合理。以中長期為主的公司債為房地產公司提供了較為穩定的資金來源，有利于降低信貸政策對房企融資的影響，減少對信貸融資的依賴，從而改善房地產企業融資結構。另外，由于房地產開發公司資金需求量較大，房地產企業的資產負債率通常較高，間接融資會提高負債成本，而發行公司債替代銀行貸款，可以有效降低財務成本。

(三)進一步擴充股市規模

房地產企業上市，從股市融資規模一般較大，融資成本低廉，無需向投資者還本，不用向投資者支付利息，降低了企業的經營成本。上市融資后進行收購、并購、合資等資本運作，提高公司的服務范圍和專業水準，還可以把原來可能給銀行系統帶來的風險，通過增發、配股等方式，轉嫁出去，對于降低信貸風險有一定的好處。

目前房地產企業上市審批難度有所加大，借殼上市就成為房地產企業上市融資的一條捷徑。借殼上市具有上市時間快，節約時間成本的優點。目前我國A股上市的房地產公司僅有121家，只占我國房地產企業總數的約0.2%，因此，可以進一步擴充房地產企業上市融資規模。

(四)積極進行房地產企業融資創新

目前我國房地產企業融資渠道較為單一，房地產市場的融資產品較少。因此可以借鑒國外房地產企業融資模式，采取租賃權融資、權益性融資、過橋貸款等新型融資方式，來確保房地產企業的持續發展。

總之，房地產企業融資方式的選擇必須要量力而行，應結合自身發展的需要、資金的需求及成本情況來選擇適合自己的融資方式和規模，并且融資方案要利于企業資金結構的優化。因此，房地產企業只有選擇了適合自身發展需要的融資方式，才能獲得充足的資金支持，擴大規模提高獲利能力，從而提高自己的競爭優勢，使企業快速健康的發展。

參考文獻：

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第3篇：房地產投融資方案范文

一、社會風險因素

社會風險因素主要是指由于人文社會環境因素的變化以及房地產、土地等相關政策的變化對房地產市場的影響，從而給從事房地產商品生產和經營的投資者帶來損失的可能性。房地產市場的社會風險主要包括：

(一)政策風險

政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產市場中商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。政府的政策對房地產業的影響是全局性的，房地產政策的變化趨向，直接關系到房地產投資者的成功與否。房地產業由于與國家經濟發展緊密相關，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府對租金、售價的限制、對外資的控制、對土地使用的控制，對環境保護的要求，尤其對投資規模、投資方向、投融資的控制，以及新稅務政策的制定，都對房地產投資者構成風險。在未實現完全市場經濟的條件下，政策風險對房地產市場的風險尤為重要。因此，房地產商都非常關注房地產政策的變化趨勢，以便及時處理由此引發的風險。

(二)房地產審批風險

房地產審批風險是由于開發商報建以及辦理各種手續的過程不順利或者受到阻礙帶來的經濟損失。房地產開發商要如期進行房產開發，首先要經過建設行政主管部門的批準，這就要求開發商的報建工作順利進行。房地產開發投資成本高，工期的延誤可能會帶來巨大的經濟損失，文件審批在政府任何一個管理部門受到阻礙都會影響預期收益，所以，房地產審批風險一直倍受房地產開發商的重視。

(三)城市規劃風險

城市規劃的變動對已經建成的、正在建設中的以及將要建設的房地產商品的價值量會產生影響，其負面影響就是給房地產商品經營者帶來經濟上的損失。

(四)區域發展風險

區域發展風險是指由于周圍環境的房地產商品發生變化而影響其它房地產商品的價值和價格，為投資者帶來損失的風險。區域發展風險主要體現在兩個方面：近鄰地區發展風險和類似地區發展風險。

二、經濟風險因素

經濟風險因素主要是指一系列與經濟環境和經濟發展有關的不確定因素，它們的出現會對房地產市場產生影響，這類風險因素可以分為以下幾類：

(一)市場供求風險

任何市場的供給與需求都是動態的和不確定的。這種動態的不確定性決定了市場中的經營者收入的不確定性。因為經營者的收入主要是由市場的供給和需求決定的。房地產市場中的經營者所承擔的這種風險比其它市場要大些。因為房地產商品的價值受供求影響的幅度很大。這種由于供給與需求之間的不平衡而有可能導致的損失，就是供求風險。只有對房地產供求關系做出客觀的判斷并進行科學的預測，把握房地產市場供求變化的客觀規律，才有可能避免該風險的發生。

(二)財務風險

財務風險是經濟風險中的一大類，它主要是由于各種財務因素發生變化而給房地產商品經營者帶來的各種損失。財務風險又可以分為以下幾類：通貨膨脹風險、資金變現風險、開發費用變化風險、稅率變動風險。包括：通貨膨脹風險、資金變現風險、開發費用變化風險。

(三)融資風險

房地產融資風險是指融資方式和條件發生變化對房地產投資經營者帶來損失的可能性。房地產商品是一種資金密集型商品，商品投資生產者對非自有資金的依賴性很強，外部資金條件一旦發生變化，便立即影響房地產商品的正常生產、經營活動。與融資風險有關的因素可分為：“樓花”融資風險、房地產按揭風險。

三、技術風險

技術風險是指由于技術方面的不確定性給房地產開發商和經營者可能帶來的風險，表現在開發商對房屋戶型設計、功能要求、科技含量、工程質量、材料選擇等的掌握上。造成技術風險的因素很多，主要可分為以下幾種

(一)建筑施工技術和工藝革新的風險

采用不同的或新的施工技術，其可靠性是不完全確定的，存在失敗的可能性，另一方面還會增加試驗成本。因此，這樣的損失一旦出現就會增加開發商或投資者的成本，并依次轉移到商品的經營者身上。當然，建筑施工技術和工藝的改變產生的風險是一種低概率風險。

(二)建筑設計變動或計算失誤風險

建筑設計變化或設計計算錯誤可能給投資者增加房地產開發成本或造成其它損失。設計變化主要是指建筑物設計的風格、流派等等的變化，這種變化將影響施工成本、材料成本以及建筑物建成后的出租和銷售。設計的準確性直接影響房地產商品的量和可靠性，一旦發生計算錯誤，已建的工程有可能需要砸掉重建，從而給開發商造成經濟上的巨大損失。

(三)施工事故風險

施工事故風險是指施工過程中出現各種事故而造成房地產破壞、人的傷亡、機械設備損壞等損失。這類事故一旦發生，便會發生事故處理費和各種補償費，同時影響整體工作氣氛并延遲工期。這些損失變成開發成本的增加，而且也會轉移到商品的成本中而成為商品經營者的損失。

(四)信息風險

信息風險是指因信息不精確或錯誤、信息短缺、信息處理緩慢、信息傳遞錯誤等造成損失的可能性。與房地產市場有關的有許多種信息，例如，建材價格信息、地價信息、設計信息、施工隊信息、招標信息等等。對這些信息掌握的不及時或管理的不完善都會間接增加房地產商品的開發成本。

(五)建筑材料改變和更新風險

裝演潮流的變化或其它原因可能會導致建筑材料的更新和改變。如果建筑材料需要更新和改變，一方面會迫使施工工藝隨之變化，還有可能影響到原有的設計，因此會造成建設成本的增加：另一方面，材料更新可能導致材料成本上升，或者造成原有材料的浪費。這些增加的成本或浪費的材料變成開發商的損失，其中一部分損失會轉到房地產商品經營者身上。

四、經營風險

經營風險是指房地產企業在生產經營過程中，由經營因素引起的風險。經營風險可能是由于企業經營決策失誤或管理混亂等內部因素引起的，也可能是由競爭對手實力變化引起的。經營風險一般被看作軟風險，也是影響房地產投資項目風險的一個重要因素。經營風險的大小一般可用企業的盈利和盈利增長率來衡量，如果較穩定，說明經營風險較小：反之，風險較大。造成經營風險的因素主要有項目策劃風險、項目管理風險、合同糾紛風險三種。

五、自然風險

自然風險是指由于各種自然原因對房地產商品的生產過程和經營過程造成影響，以及對房地產商品產生直接破壞，從而對房地產開發商和經營者造成經濟上的損失。自然風險主要包括：自然災害風險和氣候災害風險兩大類。自然災害風險包括：地震、泥石流、滑坡、崩塌等；氣候災害風險包括：風暴、

雨雪等災害。這些風險出現的機會很低，但是一旦出現，造成的危害是相當嚴重的。

綜上，針對這些風險因素及時預測和發現可能存在的風險，采取相應的風險控制措施化解、調節、控制風險因素，以回避、消除和降低風險事件發生的概率以及風險損失的程度，從而最終實現降低房地產投資者預期收益損失。主要通過風險回避、風險預防和風險抑制三種方式控制風險。

(一)風險回避

風險回避是指房地產開發商通過對房地產投資風險的識別和衡量，發現某項房地產投資活動可能帶來風險損失時，事先就避開風險源地或改變行為方式，主動放棄或拒絕實施這些可能導致風險損失的投資活動，以消除風險隱患。一般意義而言，風險回避是處理房地產投資風險最強有力、最徹底的手段。

在實際的房地產投資活動中，開發商常用的風險回避措施有：

1　放棄或終止某項可能引起風險損失的房地產開發活動。在房地產投資決策階段，開發商常常通過可行性研究來進行房地產投資風險的識別和衡量，放棄在風險較大的某個時間、某一開發位置，或以某種物業類型和投資方式乃至整個開發方案進行的房地產開發活動。在前期階段，基于對地塊自然屬性、社會屬性或有關部門對地塊使用的規劃要求的深入調查，放棄購買不合格土地，終止開發活動。

2　改變房地產投資開發活動的性質、地點或工作方法。在投資決策階段，開發商通過可行性研究發覺在某地塊進行商業樓宇開發風險較大，而進行住宅開發市場前景樂觀且收益有保障，此時開發商通過改變開發性質從而回避開發商業樓宇的風險；又如，開發商通過可行性研究發覺在某地塊進行住宅開發成本高、位置差，而另一塊宗地卻比較適合，因此開發商改變開發地點從而回避在原地塊開發帶來的風險。

(二)房地產投資風險預防

房地產投資風險預防是指房地產開發商在房地產投資風險損失發生前采取某些具體措施以消除或減少可能引致風險損失的各項風險因素，實現降低風險損失發生的概率，同時也能達到減少風險損失程度的作用。風險預防措施可以是一種行動或一套安全設備裝置，開發商在深入研究風險損失是怎樣發生的基礎上，在風險損失發生前將引發事故的風險因素或環境進行隔離，即切斷風險事故鏈，從而預防風險損失的發生。

1　在投資決策階段，開發商預防風險的首要任務是建立一支高水平、多學科的開發隊伍，把握國際、國內和地區當前和今后的政治、經濟形勢，經濟政策、產業政策和發展規劃以及擬開發地區的基本情況，諸如工商業狀況、人口結構與密度、居住條件、基礎設施現狀、建設規劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區商服業、住宅、工業分布情況及未來發展趨勢等，理性研判該類物業的市場供求狀況并進行科學的項目可行性研究，合理評價和選擇開發投資方案；其次，要樹立全員正確的風險態度，加強風險資料搜集、整理和比較，強化對房地產投資風險管理理論的研究和學習，高度重視企業風險管理；最后，要建立風險管理制度，制定科學的考核標準和獎罰措施，并在實際中嚴格執行，建立健全風險管理機構，編制并推行風險管理計劃。

2　在開發前期階段，開發商應主動與地方政府、各專業管理部門、金融機構、原土地、地上物所有者搞好關系，密切雙方聯系，征得其理解和支持；了解地塊的自然屬性、使用屬性及地下埋藏物情況，以適當的方式在適當的時機購買土地；及時同有關部門溝通，獲取對地塊使用意圖的確認，妥善處理征地、拆遷和補償問題；委托水平高、信譽好的勘察、設計單位進行勘察、設計，并就初步設計方案與政府有關管理部門進行溝通，認可后方才進行詳細設計，同時嚴格控制設計進度及設計質量；根據資金需求量、使用時間和融資成本確定最佳融資方案；及時落實建設條件并根據開發商自身招標能力、管理能力、工程特點、工程規模等選擇適當的招標、發包方式，嚴格承包商和分包商的資格審查，并選擇合適的合同形式簽訂工程承包合同。

3　在工程建設階段，開發商應明確工程開竣工日期，確定質量標準和進度、質量、安全要求，嚴格審查承包商和分包商的施工組織設計、技術方案，特別是新材料、新技術和新工藝的應用，以及承包商和分包商的進度、質量、安全保證體系并督促其落實進行設計交底，嚴格控制設計變更，做好現場施工日志并注意資料收集和保存，按時支付工程預付款、進度款，確保按施工總進度計劃和年、季、月進度計劃進行施工，妥善、及時處理施工索賠與反索賠；堅持以人為控制中心，從人、材料、機械設備、方法和環境五個方面嚴格進行質量、安全控制，建立健全質量、安全負責制；嚴格按概預算控制建筑成本；加強工程監理，定期視察現場，定期、及時召開現場例會以及臨時協調會等。

4　在房地產租售階段，開發商應充分了解市場需求，包括供求狀況、消費者購買力和消費偏好、房地產市場競爭程度、競爭規模及競爭方式、房地產市場的性質、結構及發育程度等，并結合所推出物業的特點制定營銷策略，進行房地產市場合理定位，確定房地產的租售價格，同時在考慮成本及投資收益目標前提下選擇適當的租售渠道及營銷方式，通過廣告、宣傳推廣、人員推銷及促銷措施，明確房地產租售指標，制定營銷獎罰制度，加強營銷人員的業務培訓；在租售后階段應選擇那些管理水平高、經驗豐富、服務周到和信譽良好的物業管理公司，建立健全物業管理制度、收費體系及收費措施，加強物業管理人員上崗培訓；配備消防器材，及時對建筑物及附屬設備進行定期檢查維修并消除火災、事故隱患等。

第4篇：房地產投融資方案范文

   【關鍵詞】　城市軌道交通;　融資模式;　政府融資;　市場化融資

 

長期以來,我國軌道交通緩慢主要是受資金困擾。由于城市軌道交通投資巨大,僅靠政府投資是不現實的。為了解決資金,加快我國軌道交通建設的步伐,國務院辦公廳下發了《關于加強城市快速軌道交通建設管理的通知》(國發辦[2003]81號文),提出實行投資渠道和投資主體多元化,鼓勵資本以合資、合作或委托經營等方式參與軌道交通投資、建設和運營。

1城市軌道交通項目融資模式

城市軌道交通融資的基本模式有政府融資和市場化融資兩種模式。

1.1政府融資模式

     政府融資以政府信用為基礎,通過特定的政府融資主體展開,實行“政府職能、運作”。其融資主體是經政府授權,代表政府進行軌道交通建設的具備法人資格的實體。

     資金來源渠道主要包括:(1)政府財政撥付的資本金(自有資金),包括各級政府的財政預算內資金、城市建設基金、土地批租收入、人防專項資金、地方政府按規定收取的各種費用及其他預算外資金等;(2)國債資金;(3)國內政策性銀行的政策性貸款;(4)境內外發行國際債券;(5)向外國政府或國際組織貸款;(6)依托于政府信用的商業貸款等。

     政府投融資主體采用直接投資方式進行投資,既可以采取獨資方式,也可以采取控股、參股或其他方式進行。政府投融資主體代表政府以股權方式投入,其他企業的資金依法享有股東權益,一般不享有政府行政管理職能。

1.2市場化融資模式

     市場化融資是以企業信用或項目收益為基礎,以商業貸款、發行股票等商業化融資為手段,籌集資金并加以運用的金融活動。

     市場化融資的主要融資渠道有:(1)項目融資,包括ppp、bot、boo、tot、abs等;(2)國際金融機構貸款,包括國際貨幣基金組織貸款、世界銀行貸款、亞洲開發銀行貸款等;(3)租賃融資;(4)國內商業銀行的商業性貸款;(5)私募發起人、發行股票等股權融資;(6)依托企業信用發行企業債券;(7)留存收益等內源融資;(8)國外政府貸款。

1.3政府融資模式與市場化融資模式的比較

     政府融資能依托政府財政和良好的信用,快速籌措到資金,操作簡便,融資速度快,可靠性大。其融資量的大小,取決于政府的財政能力和所能提供的信用程度。缺點是對政府財政產生壓力,受政府財力和能提供的信用程度所限,融資能力不足;不利于企業進行投資主體多元化的股份制改制,不利于企業轉換經營機制。

     市場化融資可以吸收其他投資者參與項目建設,減輕對政府財政的依賴,完成投資主體多元化的股份制改造。缺點是融資速度慢;企業信用融資受企業信用程度所限,融資能力有限;可靠性較差,操作復雜。

2探索新的融資模式

2.1城市軌道交通建設投融資與土地儲備機制相結合

     根據城市總體規劃、土地利用總體規劃、軌道交通規劃,政府土地儲備機構對軌道交通站點周邊一定范圍內土地進行儲備,通過土地儲備運作機制,將土地增值收益納入土地儲備專項資金,支持軌道交通的建設。

     其運作的基本思路是:政府部門劃出站點周邊一定范圍的土地資源,明確軌道交通建設單位、土地儲備機構對站點周邊建設區、實施區和控制區范圍,將納入儲備與投融資機制的土地分期、分批地由授權成立的土地儲備運作機構負責開發,由該機構和政府取得地塊的控制權。在土地開發過程中,土地儲備機構承擔部分投融資責任,由其融資后實施土地收購、儲備和整理開發,將生地變熟地,再在土地一級市場上進行公開招、投標,將土地轉讓給土地經營者(大多為房地產開發商),獲得土地開發升值效益,部分專項資金用于投融資,部分進入土地儲備基金。

2.2國內銀行境外籌資

     建設銀行為上海軌道交通明珠線(一期)工程項目,在境外籌資10.8億法郎的法國政府混合貸款。其中包括中國建設銀行與法國外貿銀行的政府貸款、中國建設銀行與巴黎國民銀行牽頭的幾家法國銀行的出口信貸。中國建設銀行作為貸款的轉貸行,法國巴黎國民銀行、法國興業銀行、法國巴黎巴銀行作為出口信貸的主、副牽頭行,法國外貿銀行作為政府貸款的行。此種做法值得國內其他城市借鑒。

2.3設立城市軌道交通投資基金

     投資基金是一種機構性集體化投資工具和融資方式,基金發起人以發行受益憑證或股份的形式將眾多小額投資者的資金聚集起來交由專業投資機構管理,通過組合投資方式以獲得投資收益和增值。

     通過設立城市軌道交通產業投資基金,可以在較短的時間內籌集到較大規模的長期建設資金,實現儲蓄向投資的有效轉化,并以股權形式投資于城市軌道交通領域。不僅大大增加了社會閑散資金的投入,降低了資金風險,而且可以直接提高項目資本金比例。我國的國民儲蓄已經突破13億元人民幣,并繼續呈現高增長態勢,如果能夠化儲蓄為投資,就能為產業投資基金提供豐富的資金供給。此外,各類公益性基金和保險基金、養老基金也可以為城市軌道交通產業投資基金的發展開拓另一條重要的資金渠道。

2.4民間主動融資

     民間主動融資pfi(private-finance-initiative)是以私人資本和貸款方式進行融資的。通過招投標,獲得特許權的民間財團負責項目的開發建設和維護,并在特許期結束時將所經營的項目完好地、無債務地歸還政府,屆時政府可以自己繼續經營也可以在項目的有效壽命期內另行招標。這種方式在國外許多國家得到,如:芬蘭的收費公路、瑞典的輕軌鐵路、葡萄牙的橋梁、西班牙和以色列的高速公路等。我國香港特別行政區的西區海底隧道由西區海底隧道股份公司采用pfi方式于1997年建成,價值75億港元。由于我國民間資本存在著巨大潛力,fpi模式將隨著我國投資與體制的完善而在軌道交通項目建設中起到重要的作用。

2.5地鐵與房地產捆綁式開發

     其中包括地鐵車站周邊的商鋪出租及物業開發、地鐵廣告經營權、車站冠名權、車站多媒體車輛運行信息顯示間隙的廣告權以及等等。

3融資風險

融資活動中存在著各種風險。融資風險有可能使投資者、項目法人、債權人等各方蒙受損失,所以應對融資方案中存在的風險進行識別、比較,并提出規避風險的措施。

     城市軌道項目的融資風險主要包括:資金供應風險、風險、生產風險、信用風險、及風險等。

3.1資金供應風險

     資金供應風險是在項目實施過程中由于資金不落實,導致建設工期延長,工程造價上升,使原定投資效益目標難以實現的可能性。

     導致資金供應風險的因素包括:(1)已承諾出資的股本投資者由于出資能力有限而不能兌現承諾;(2)原定發行股票、債券計劃不能實現;(3)既有法人由于經營狀況惡化,無力按原計劃出資。

     為防范資金供應風險,應認真做好資金來源可靠性分析。選擇資金實力強、既往信用好、風險承受能力強的投資者。

3.2金融風險

     項目的金融風險主要包括放貸銀行自身的生存能力、利率風險及匯率風險。

     利率隨金融市場情況而變動,未來市場利率的變動會引起項目資本成本發生變動。如果采用浮動利率,則項目的資金成本會隨著利率的上下浮動而變動;如果采用固定利率,項目的資金成本不會隨著未來利率的下降而下降,但相對成本將升高。為了防范利率風險,應對未來利率的走勢進行分析,以確定采用何種利率。

如果項目使用了外匯貸款,未來匯率的變動會引起項目資金成本發生變動以及未來還本付息費用支出的變動。為了防范匯率風險,應對外匯的匯率走勢進行分析,以確定外匯幣種及結算方式。

3.3生產風險

     對于地質條件及拆遷復雜的項目會項目的工期,而對于貸款比例較大的項目,能否按期開工、完工并開通運營則受所融取資金的影響。生產風險主要通過一系列的融資文件和信用擔保協議來防范。應對不同的生產風險時,應設計不同的合同文件,就材料、勘測設計、施工設備的租賃、運輸等簽訂有約束力強的長期合同,在項目文件中訂立嚴格的條款與涉及承包商和材料設備供應商的有延期懲罰、固定成本,以及項目效益和效率的標準。

3.4信用風險

     為防范信用風險,應在建設和運營過程中,對于勘測、設計、施工及材料設備供應等均采用公開招標的方式,選擇資信狀況良好、技術力量和資金雄厚的承包商和供應商,把信用風險降低到最低限度。

3.5政治及法律風險

     政策的穩定性以及特許權、稅收等因素的變化屬于政治風險。政治風險的防范只能依靠國際與國家的力量及法律法規予以保護。

     如果國外貸款比例較大,管理法律風險的最好辦法是從項期工作開始通過聘請律師對放貸國的法律風險進行系統、全面的,制定相應防范措施,防止由于法律漏洞而造成的不必要的損失。

4結束語

城市軌道交通建設資金投入巨大,融資能否順利如期完成,是決定能否正常運營并還本付息的關鍵所在。目前國內關于城市軌道交通項目的融資渠道還比較單一,大部分資本金與借貸資金是通過政府出資與國內政策性銀行的貸款。所以,只有積極借鑒國外經驗,探索新的融資模式并對其風險進行識別規避,才能促進我國城市軌道交通的健康快速。

 

[1]國家發展改革委,建設部.建設項目評價與參數(第三版)[m].北京:計劃出版社,2006.

[2]莊焰,王京元,呂慎.深圳地鐵4號線二期工程項目融資模式研究[j].經濟建筑,2006(9):19-22.

[3]王灝.關于北京軌道交通投融資問題的研究與建議[j].地鐵與輕軌,2003(1):4-10.

第5篇：房地產投融資方案范文

【關鍵詞】保障性住房 多元融資 資金管理

中圖分類號：TD327.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2013）35-252-01

保障性住房建設是中國特色社會保障體系的重要組成部分之一，籌集足夠的建設資金是落實保障性住房建設的關鍵環節。由實踐來分析，我國目前的保障性住房建設資金大體上有四類來源：中央財政補助資金、地方財政補助資金、企業或者個人籌集的資金、各類金融機構資金（公積金貸款、開發性貸款等）。這四類資金在不同省市區用于保障房建設總投入中所占的比例差別比較大，體現了經濟發展水平的差異。總體上說，中西部等經濟發展水平一般的地區對中央財政與地方財政的補貼資金依賴性較強，而京津以及東部沿海地區則籌資渠道多樣，主要依靠金融機構融資和單位、個人集資。總體來說，各省市區在保障房建設方面都普遍存在資金壓力大、融資困難等問題。建設保障性住房對我國來說尚屬新生事物，筆者認為，我們應當全面借鑒先進國家和地區的經驗，明晰政府在保障性住房融資中的作用和責任，拓展保障性住房建設資金的來源渠道、加強融資模式的探索研究，是當前推動我國保障性住房建設持續發展的關鍵。

那么，先進國家和地區在保障性住房融資領域有哪些值得我們借鑒和學習的經驗呢？

1.建立健全法律體系。制度體系是住房保障體制中的基礎性工作，國外很多國家和地區都頒布了有關住房保障的專門性法律，為住房保障體系順利建立和實施提供了完備的法律支持。

（1）建立健全住房保障制度法律體系。應盡快將保障住房政策提升到法制層面，為相關金融支持政策措施的出臺和落實提供法律依據。我國尚未頒布相關住房保障法，僅通過一些臨時性政策對保障性住房提出階段性要求，缺乏對建立住房保障制度的明確規定。因此應盡快制定專門的住房保障法，從立法層面對住房保障的實施計劃、惠及對象、供應標準、資金運作方式、運作機構、保障措施等進行法律界定；明確各級政府在住房保障資金投入、土地提供、金融支持、財稅優惠等方面的具體責任；保障財政撥款計劃、租金控制計劃、稅收減免計劃、抵押貸款貼息計劃等的實施。形成較為完備的法律法規體系。從而為相關金融支持政策措施的出臺和落實提供法律依據。

（2）發揮各級政府在保障性住房融資機制中的主導地位。應建立長期穩定的保障性住房建設財政資金投入機制，將住房保障資金需求納入公共財政預算支出之中，確保年度財政預算中保障性住房項目支出的比例，合理安排保障性住房項目的支出結構；繼續推行從土地出讓凈收益中安排一定資金；充分利用住房公積金閑置資金、保險資金、企業年金等長期資金用于保障房建設，制定促進保障性住房建設的土地、財稅、金融等政策；推動各地市住房公積金增值收益、直管公房出售后的部分凈歸集資金用于保障性住房建設。

（3）構建保障性住房金融風險分擔機制。由于政策性擔保體系不健全，保險機構與銀行、政府融資平臺和保障個體的協調機制沒有建立起來，導致缺乏合理、有效的風險分擔機制，不能很好地為貸款方服務。涉及居民切身利益的公積金貸款、社保基金等也沒能引入有效的擔保機制，這也是此類融資模式欠缺的原因所在。有效的擔保機制將極大地促進公積金、社保基金等融資方式的實施。因此我們要做的是：第一，切實做好融資平臺規范清理和運營管理工作，建立專門的、獨立的保障性住房融資平臺，與以往政府融資平臺債務徹底分離開來，成立統一管理保障性住房建設資金籌集和使用的專業部門，切實做好項目資金配套工作，增強金融機構支持保障性住房建設的信心。第二，建立政府住房抵押貸款擔保制度。借鑒國外住房金融保險制度的成功經驗，形成政府擔保與商業性保險相結合的住房金融保險體系，建立完善的抵押貸款擔保機制，有效降低金融機構面臨的由于借款人違約帶來的風險。第三，政府在鼓勵商業銀行支持保障性住房的同時，也要考慮并實施一系列配套措施，比如，政府在核算保障房成本時，既要考慮給予開發商開發成本和合理利潤，也必須計入銀行貸款資金成本，保證其還本付息的能力，必要時可以有一些相應的政府補貼，使銀行承擔的風險與收益相匹配。

（4）推進金融機構住房貸款產品多元化。保障性住房建設中使用的銀行貸款主要是通過地方政府融資平臺來承貸，地方政府融資平臺債務負擔受以往大量的剛性融資需求影響已是非常繁重，承擔保障性住房建設籌資的能力明顯不足。地方政府融資平臺的清理和房地產調控政策的嚴格執行也極大限制了商業銀行的融資積極性。并且，按政策規定金融機構參與保障性住房建設只能以較低的資金價格介入，很難吸引到以追求利潤最大化為目標的商業性資金。我們下一步的工作重點之一是激發金融機構參與這項事業的熱情，鼓勵和促進金融機構成立專門的保障房金融支持機構，研究建立支持保障房的工作機制，及時掌握區域保障性住房工程建設情況及金融需求，全方位推動保障性住房建設。建議金融機構探索和創新保障性住房建設融資模式，突破銀行限制的擔保模式，積極創新業務品種。創新采用土地使用權抵押、在建工程抵押、股權質押、應收賬款質押和第三方連帶責任擔保等組合型擔保方式，加大對保障性住房建設的支持力度。對保障性住房在貸款資產質量認定、不良貸款核銷等方面實行區別于商業性房地產的信貸政策。

（5）創新多元化融資方式，拓寬保障房融資渠道。政府部門應積極探索債權融資、股權融資、投資基金等多種融資模式，多渠道拓寬保障性安居工程的融資渠道。第一，建立發行集合債券、中期票據等融資渠道。通過保障住房的資源整合，加強產權主體的實力和規模，借此擴大保障住房產權主體的債券融資能力和發債規模。既要充分發揮銀行間市場傳統融資工具短期融資券和中期票據的便利，也要積極嘗試銀行間債券市場的新型融資工具，如集合票據和集合債券、超短期融資產品以及信用風險緩釋工具等創新產品。第二，加大房產物業信托投資基金的研究和探索力度，拓寬社會資金的投資渠道，疏導社會資金流動性過剩。第三，積極探索公積金、保險資金的股權投資方式。建議明確公積金管理機構為政策性金融機構，嚴格按照金融機構的運作方式加以經營，明確為保障住房建設提供資金。根據有關規定，保險資金可投資基礎設施類不動產，亦可直接投資企業股權或間接投資企業股權。建議盡快研究保險資金、社保資金進入保障住房的具體融資方案，推出適合這些資金的投資項目。只要處理好公積金、保險資金公租房股權投資的市場流動性問題，解決這些資金投資的有效退出機制，公租房的投融資又將可以探索出一種新的投資模式。四是研究設立公租房組合投資基金，創新公租房投融資模式。發起設立投資基金，通過投資金融市場與投資公租房同步運作，均衡投資收益，不僅可以吸引一部分社會資金緩解流動性過剩，而且可以創新金融產品活躍金融市場。

（6）強化財政資金撬動融資的杠桿作用。我國保障性住房建設政策性資金有三分之二都是源自土地出讓金，而其他的方式如地方財政預算、公積金增值凈收益、公積金貸款以及地方債券都只有很少的數額。目前財政資金以直補為主，用于增信、擴大融資能力和貼息的比重很少，還有許多地方政府的債券不能夠用于保障性住房建設之中，財政預算歷來難以向保障性住房傾斜等。從長期來看，隨著我國經濟發展方式的轉變，主要依賴土地增值收益的地方財政收入模式勢必將受到沖擊，影響未來保障性住房建設財政資金的穩定性。這些因素的存在使得財政資金撬動融資的杠桿作用不明顯，對政府融資的靈活性以及權威性提出了挑戰。所以，我們必須及時調整政策、轉換思路，強化財政資金撬動融資的杠桿作用。

2.通過配套的財稅政策，切實保障財政預算資金投入。不少國家和地區為保證住房保障體制的運行具有可持續性，充分考慮和有效保證政府的財政支付能力，通過制定和實施靈活多樣的財政補貼及稅收政策，直接或間接為保障性住房提供資金支持。美國政府將政府收入的主要來源之一—房地產稅作為保障性住房長期穩定的財政來源，并且允許公共住房開發商按照市場利率從私人金融機構進行貸款，但只需按1%的貸款利率進行支付，差額部分由聯邦政府貼息，從而吸引了大量的房地產開發商從事公共住房項目的開發。德國政府為鼓勵中等收入者建房購房，在建房費用、土地等多方面制定了優惠的稅收政策。新加坡保障性住房的建設資金也來源于政府的長期貸款和財政補貼，新加坡政府每年都從財政預算中給建屋發展局撥付一定的財政津貼，消除建屋發展局的虧損。

3.實施積極政策，鼓勵信貸機構投資。借助政策杠桿，鼓勵銀行等機構進入保障性住房建設領域，以解決保障性住房建設所需的巨額資金，是國際上比較通行的一種做法。比如，美國政府成立有保險或擔保機構，支持金融機構發展住房抵押貸款。1934年美國政府發起成立聯邦住宅管理局，為中低收入家庭的住房抵押貸款提供100%保險，貸款期限長達30年。此外，很多國家還鼓勵金融機構通過金融創新拓寬融資渠道，在利率安排、還款方式、還款期限上進行創新推進住房貸款產品多元化。

第6篇：房地產投融資方案范文

【關鍵詞】BT模式 基礎設施建設 投融資

當前，在世界金融危機對中國實體經濟產生不利影響的大環境下，中國不斷擴大內需， 重點加強基礎設施建設，加快民生工程、節能減排、生態環境建設和災后重建，資金需求大、缺口大，如何迅速地籌集建設資金成了制約基礎設施建設的關鍵。建設單位正在探索BT模式，BT甲方希望通過BT模式延緩資金支付壓力，將項目投資融資、建設管理等主要工作交由BT乙方完成，改變市政與基礎設施項目建設管理頭緒多、人員緊的現狀。各地政府通過招商方式與投資商簽訂特許協議，采用特許方式籌資建設公共基礎設施項目。作為一種新型的基礎設施投融資建設模式，BT模式集融資、投資、項目建設與政府特許、政府采購等行為于一體，較好地體現了資本、技術、管理、市場以及政策等資源的有效整合。

一、BT模式概述

（一）BT模式的概念和發展

BT（Build-Transfer）即“建設-移交”的英文縮寫，是PPP模式在實際運用中的具體演變，與BOT相比，減少了建成后的運營環節，國際上普遍認為BT為BOT的變種。BT模式滿足了投資主體多元化的要求，是當今國際基礎設施項目建設領域中被普遍采用的投資建設模式，系指根據項目發起人通過對選定的投資者予以授權，由投資者負責項目的投資、融資、建設，并在規定時限內將竣工后的符合質量要求的項目移交給項目發起人，項目發起人根據事先簽訂的回購協議在一定期限內分期向投資者支付項目總投資及確定的資金回報。

BT模式是一種投融資模式的創新，它將社會大量閑散資金吸納到基礎設施和公用事業項目建設上來，極大地緩解了政府的財政壓力，加快了城市建設步伐。20世紀80年代，債務累累和預算嚴重拮據限制了公共部門滿足日益增長的基礎設施需求能力，國際游資和當地資本市場的擴大改善了獲取私人融資的條件等原因，以特許經營權為核心的BOT、BTO、BT、BROT、BOOT、TOT等基礎設施的私人融資建設經營模式開始在基礎設施等公共服務領域興起并蓬勃發展。其中尤以BOT、BT方式應用最廣泛，這種融資方式被引入中國后，無論是對外開放前沿的北京、上海、廣東，還是在進行大開發的西部城市重慶、山西，都得到了廣泛的推廣和應用，其適用領域也從道路、橋梁、電廠方面進一步擴展到了城市公共交通基礎設施等更廣泛的領域。

（二）實施BT模式的依據

近年來，一些省市相繼試點推行了BT模式，取得了一定的成績和經驗，國家也出臺了一些政策和文件，確立了BT模式的合法地位。《招標投標法》、《政府采購法》、《市政公用事業特許經營管理辦法》為BT模式的實施提供了基本法律依據。建設部[2003]30號《關于培育發展工程總承包項目管理企業的指導意見》提倡具備條件的建設項目，采用工程總承包、工程項目管理方式組織建設。“鼓勵有投融資能力的工程總承包企業，對具有條件的工程項目，根據業主的要求按照建設-轉讓（BT）、建設-經營-轉讓（BOT）、建設 -擁有-經營（BOO）、建設-擁有-經營-轉讓（BOOT）等方式組織實施。”

（三）BT 項目的運作程序

BT項目運作程序如下圖所示。以BT模式進行基礎設施項目的投資建設，在確定了擬建的基礎設施項目后，主要的運作程序一般包括以下四個階段：

（1）確定投資者。BT項目更偏向于一種投資行為，投資者的選擇與工程招標對施工單位的選擇要求不盡相同，沒有統一的招標文件范本可以直接借鑒，在投資人的選擇程序上應該秉承招投標公開、公平、公正的精神，但是也有必要在程序中加入一些更靈活的選擇機制，如在確定候選人后加大談判力度，確定投資者后由發起人與該中選投資者簽訂合作協議，將各方權利、義務、回購基數、回購期、回購擔保等合作條件固定。

（2）組建項目公司。依據原國家計委建設[1996]673 號《關于實行建設項目法人責任制的暫行規定》和國務院發（1996）35號《國務院關于固定資產投資項目實行資金本金制度的通知》中，投資者按注冊資本不少于回購基數的35%的份額成立項目公司，履行項目法人責任。項目公司主要承擔和負責以下事宜：①與項目發起人簽訂投資建設合同，明確建設期內各方權利、義務。②與項目發起人簽訂回購協議。③委托設計（通常與項目發起人共同參與）。④與項目發起人共同通過招標確定工程監理單位。⑤籌措項目所需（資本金以外的）建設資金。⑥項目建設管理。⑦接受項目發起人和項目所在地方政府建設行政主管部門的監督。

（3）建設管理。項目公司具體負責工程的投融資、建設和管理。與項目工程監理共同督促施工單位按圖紙和施工規范進行施工，并確保建設工程項目按期、優質、安全的完成。

（4）竣工移交。項目建設施工完成后，項目發起人在收到項目公司的“工程竣工驗收申請”后，應及時組織相關單位對已完成工程進行竣工驗收，投資者根據回購協議與項目發起人在工程竣工同期簽訂移交證書或移交協議，以確定工程進入質保期和回購期。

（四）BT模式的優缺點

發展BT模式使產業資本和金融資本全新對接，形成了一種新的融資格局，既為政府提供了一種解決基礎設施建設項目資金周轉困難融資的新模式，又為投資方提供了新的利潤分配體系的追求目標，為剩余價值找到了新的投資途徑。BT模式有利于緩解政府的財政壓力，有利于轉變政府職能，為企業開辟了新的投資渠道，促進了城市基礎設施建設，改善了城市面貌。

但是此模式在中國還屬于一項新生事物，BT模式招投標管理的相關理論和應用研究都不充分。關于BT模式的法律法規有待制定，BT項目招標模式分類不夠，招標條件規定不細，缺乏對投標人條件的規定，缺乏科學統一的評標體系。

如何充分發揮BT模式的優勢，關鍵在于：什么條件下可采用何種BT模式建設并招標；如何通過招標選擇優秀的投資人進行BT項目建設。因此，開展BT投融資建設項目投資人招標管理模式研究具有重要的理論意義和實踐價值。

二、風險管理

（一）工程技術風險與防范

（1）風險。由于勘察設計深度不夠、可能存在的技術風險， 如斷層帶的影響、設計變更等， 會引起進度延誤和造價增加。

（2）防范。首先， 減少項目實施過程中的設計變更， 對重點部位進行詳細的地質勘察。此外， 詳細調查工程技術問題， 做好必要的處置準備。

（二）項目外部環境風險與控制

（1）風險。一方面， 房屋拆遷和征地， 如果群眾工作沒有做好， 可能會引起進度拖延和費用增加； 另一方面， 如果項目處于城市主城區， 施工中涉及水、電、氣、通信等大量管網遷移和交通組織， 這些工作需要政府建設管理部門牽頭協調，僅靠中標單位自身實力是難以完成的。

（2）控制。需要建設管理部門牽頭協調， 盡管這是一個總承包合同，但招標人應該協助承包人解決， 這一點應該在合同中明確。

（三）中標人工程建設管理能力風險與控制

（1）風險。BT 的投標人很可能是財團和施工單位的聯合體， 因為施工單位往往資金實力并不雄。這樣， 當施工單位在聯合體中處于弱勢地位時， 或被財團選為伙伴的施工單位資歷不夠時， 有可能中標人的工程建設管理能力被削弱；或者， 施工單位謀取施工利潤的本性會使工程造價抬高。若監管不到位， 承包人有可能偷工減料、以次充好， 留下工程質量隱患；投資方出于其利益考慮，在BT項目的建設標準、建設內容、施工進度等方面也可能存在問題， 建設質量得不到應有的保證。

（2）控制。BT承包人首先應該是專業的施工單位， 如果是財團與施工單位聯營體的形式， 作為出資方， 財團一般會聘請專業施工單位來完成項目的建設。同時， 為防止將工程質量和工程進度的風險轉嫁給招標方， 招標人通常要求投資方所選擇的施工單位應具有一定的資質， 并具有同類工程的施工業績。另外， 要求投標人提供具有投資、概預算、工程管理、工程技術等方面具有實踐經驗的人員組成項目公司領導層以及項目公司組織機構，通過對投標方提供的施工組織方案科學性和專業技術人員的搭配進行論證， 分析判斷中標人工程建設管理能力風險。控制中標人工程質量風險， 主要通過監理公司的有效監督去完成。監理公司由招標方聘請， 直接對招標方負責， 其監理費也是由招標人承擔。監理公司一般不干涉項目公司正常的工程管理工作， 主要是監督檢查中標方是否按照設計要求進行施工， 是否存在重大工程質量隱患。另一控制手段是質監部門對分項工程和總體工程的驗收。

（四）法律風險與控制

BT是一種新型、特殊的融投資方式， 法律性質特殊、合同主體特殊、投資客體特殊、法律關系復雜， 有很多東西尚需在實踐中逐步完善。

充分借鑒他人的經驗教訓， 建立和完善與BT有關的法律法規， 使BT項目的實施得到明確的法律保護。在有關立法難以很快到位的情況下， 在BT項目的談判中、簽訂中、履行中以及轉讓中尋求法律的支持， 這對于BT項目的健康有序運行十分必要。沒有法律的支持，BT方式是不完整的。

（五）融資風險與控制

融資風險主要有：利率、匯率變化導致融資成本升高；資金供應不足或者來源中斷導致項目工期延誤甚至被迫停工；在采用浮動利率（回報率隨利率走）的情況下，在回購期若利率提高，則招標人的回購成本會增加。

融資風險控制的主體應為承包人。首先，加強調查研究，全面了解項目情況，權衡利弊，積極穩妥地制訂融資方案。其次，穩妥選定金融機構。根據項目的大小，選擇相適應的金融機構合作。第三，多方調查研究， 實事求是地確定融資方案。一般情況下，融資有獨家貸款（包銷）、聯合貸款、銀團貸款三種模式。第四，融資合同談判要抓住重點。第五，充分發揮資金效率，加強資金監管。第六，強化風險意識，切實做好融資風險的預測與防范工作。一是防范資本金不能及時到位。二是防范擔保風險。三是防范利率變化風險。四是防范外匯匯率風險（如果使用外匯的情況）。五是防范信用風險。

（六）政策風險、社會風險及其防范

政策風險主要指國內外政治經濟條件發生重大變化或者政府政策作出重大調整，項目既定目標難以實現甚至無法實現。社會風險指預測的社會條件、社會環境發生變化，給項目建設和運營帶來損失。

無論是招標人還是承包人，都要主動關心國內外的政治經濟形勢的走向， 及時采取措施自我調整。同時要在BT承包合同中，對有關風險合理分擔和轉移。

三、管理政策研究

（一）投資人的選擇

實施BT融資模式，首要的問題是如何選擇投資人。在我國目前的建筑市場上，可作為投資人的候選對象有：大型施工總承包企業、項目管理公司、投資公司、大型工程設計企業、房地產企業等。

（二）金融產品的選擇

要解決建設資金這一瓶頸問題，應充分發揮財務杠桿的效能。因此，必須健全和完善我國的金融體系，并針對BT項目的特點進行金融產品的選擇。著作觀點認為，適合BT項目的金融產品主要有商業銀行的金融產品和服務、非銀行金

融機構的金融產品以及從政府角度踢狗支持如土地開發收益籌集部分資金等。

（三）中介咨詢服務

BT項目的運作涉及多個專業領域，只有把各種專業資源有機地結合起來，才能保證項目取得成功。政府應充分發揮各類專業咨詢機構的作用，委托其相關BT融資建設專業事務，以期提高投資效益和管理效率，順利推進BT融資建設工作。

四、結束語

BT融資建設項目招標管理是一個復雜的系統工程，隨著BT融資建設模式的進一步推廣，我國城市基礎設施BT融資建設招投標管理將得到進一步規范。

自改革開放以來，我國在基礎設施項目上的投資日益增加，但與經濟發達國家相比，我國目前的基礎設施建設仍顯薄弱，如果不加快發展，將很可能繼續成為制約我國經濟發展“瓶頸”。因此拓寬我國基礎設施項目的融資渠道就顯得尤為重要。采用包括BT在內的多種渠道籌集基礎設施建設資金將是必然的趨勢。我國國有企業在基礎設施建設中，要積極推進融資模式的多元化發展，大膽破解資金要素制約途徑，合理利用、發展BT模式的渠道優勢并對其進行嫁接，方能凸顯其優勢，才能更好地開拓融資的新渠道，加快我國基礎設施建設的步伐。

參考文獻：

第7篇：房地產投融資方案范文

關鍵詞: 金融業增加值;金融發展;實證分析

中圖分類號:F832 文獻標識碼:B文章編號:1007-4392(2008)05-0017-03

一、天津市金融業增加值核算方法和構成分析

(一)天津市金融業增加值核算簡介

金融業增加值是金融業從事金融中介服務及相關金融附屬活動而新創造的價值，是一定時期內金融業生產經營活動最終成果的反映。國際上金融業增加值通行的核算方法有兩種:生產法和收入法。我國現行的金融業增加值采用收入法，收入法中金融業增加值為勞動者報酬、生產稅凈額、固定資產折舊、營業盈余四項之和。但目前國家統計局對于金融業增加值的核算分為年度核算和進度核算兩種辦法:年度核算采用收入法(上述四項之和)，進度核算采用測算法。測算法規定:除上海和廣東證券業發展速度較快的兩地采用特殊核算方法外，在金融結構以銀行業為主的地區，測算金融業增加值依據兩個指標:一是人民幣存貸款余額之和的增長率，二是國家統計局核定的系數，該系數指當地存貸款余額和的增長率與當地金融業增加值增長率的相關系數。進度測算當地金融業增加值時，按照兩年存貸款余額和的同比增速與國家統計局給定的核算系數相乘即可得出當月金融業增加值的同比增速。我們每月所見的金融業增加值及增長速度都是進度測算而來(年底數據為收入法數據)。

2006年4月份國家統計局《年度GDP核算方案(試行)》中明確規定金融業核算范圍包括銀行業、證券業、保險業和其他金融活動四個子行業，其中銀行業具體是中央銀行、商業銀行和其他銀行;證券業主要包括證券(期貨)市場管理及監督、證券(期貨)經紀與交易、證券(期貨)投資、分析與咨詢等活動;保險業包括人壽保險、非人壽保險及相關保險輔助服務活動(保險、評估、監督、咨詢);其他金融活動指上述銀行、證券、保險以外的金融活動，包括金融信托與管理、金融租賃、財務公司、郵政儲蓄、典當以及其他未列明的金融活動。

天津市金融業核算辦法，原則上依據國家統計局的統一規定。2007年上半年，天津市統計局在核算系數上考慮到近兩年濱海新區開發開放等特殊原因，征求國家統計局的同意，將核算系數做了適度上調，金融業增加值總量有所增加，即2007年上半年，天津市金融業增加值按未調整的系數測算為95.12億元，調整后為97.38億元，增長速度由原有的5.3%上調到調整后的7.8%。

此外，天津市與上海、福建、貴州利用當地重點監測的部分金融機構的財務指標采用收入法按季度核算增加值，以此與全國統一的進度測算法作比較，如:天津市統計局核算處與發改委重點監測的17家金融機構(工農中建交等9家銀行，2家信托投資公司，6家保險公司)，這些機構用財務數據計算本機構增加值按季度上報市統計局，結果發現:按照全國統一的進度測算法(即金融機構存貸款余額之和的增長速度)推算的金融業增加值比17家金融機構財務數據核算的增加值小，以2007年上半年為例，小了13.12億元。雖然進度測算金融業增加值比重點監測金融業增加值小，但這種方法全國是可比的。

(二)近兩年天津市金融業統計范圍分析

從天津市統計局核算處提供的“天津市金融業法人單位名錄(2006-2007年)”(見表1)看，天津市統計局金融業增加值的統計以銀行業為主，占比達58%，;此外，天津市金融業增加值中其他金融機構占比僅為7.2%，擔保公司、基金公司、租賃公司都沒有納入統計范圍。

(三)天津市金融業增加值構成分析

近年來，在經濟持續快速增長的帶動下，天津市金融業整體取得了長足發展，金融業增加值由2001年的66.52億元增加到2006年的186.87億元，五年增長1.8倍，年均增長23.0%。但是，天津市金融業對經濟的直接貢獻有限。2006年天津金融業增加值僅占當年GDP的4.0%。

雖然受上述統計范圍所限，擔保、基金、租賃等金融機構的增加值未被計算在金融業增加值中，但是天津市金融業實際經營中銀行業依然是主體。2006年末，天津市銀行業分支機構達2418個，從業人員近四萬人，資產總額超過8000億元，實現增加值174.92億元，占金融業增加值的93.6%;證券業實現增加值8.28億元，較上年增長457%，占金融業增加值的4%;保險業實現增加值0.87億元，其他金融活動實現增加值2.81億元(見表2)。

按照收入法，金融業年度增加值由四項組成，即勞動者報酬、營業盈余、生產稅凈額和固定資產折舊。四項組成中，天津市金融機構營業盈余占比最高，2006年，金融業營業盈余107.8億元，占金融業增加值的57.7%;其中，銀行業盈利能力相對較強，營業盈余占到增加值的64.7%，證券、保險、其他金融業相對銀行業盈利能力弱，占比為23%，保險業營業盈余最低，為-10.15億元(見表3)。

橫向比較看，2006年天津、北京、上海及廣東金融業增加值中北京總量最高，其次廣東省、上海市，天津金融業增加值僅是北京的19%。從結構看，各地銀行業增加值占比最高是共性，但上海、廣東除證券業發展較快外，保險業增加值占比也較高，分別比天津高10.9、17.1個百分點，北京比天津高5.6個百分點。其他金融活動占比除上海為4.9%外，其余都為1.5%左右。

可見，天津市金融業增加值構成中存在兩個問題:一是銀行業增加值總量太低，分別較北京、上海、廣東低686.32、377.04、456.8億元;二是保險業增加值太低，分別較北京、上海、廣東低57.76、92.13、162.74億元。

二、天津市金融業增加值低的原因分析

(一)法人金融機構總部設置較少

天津市金融業的發展除了起步較晚外，在金融機構的設置上存在很大的不足，不僅缺乏全國性或區域性的金融機構和金融市場，而且還缺乏地區獨立法人中小金融機構和非金融機構，這在內涵和外延兩方面都制約了整體金融業的發展。截至2007年末，天津市獨立法人銀行機構和非銀行金融機構共有234家，較2006年末北京市獨立法人金融機構少304家。而現有的金融機構大量是全國或其他地區的分支行，經營自十分有限，自身業務功能簡單，從總部到基層的信息傳遞環節多、路徑長、時效差，資金往來活力不足，人才流動較難，金融服務意識較為呆板，金融創新空間被壓縮，資金松緊受全國宏觀經濟態勢的影響較大，金融業潛力發揮較難。

(二)金融業發展結構不均衡

除銀行業發展規模較大發展水平較快之外，證券業、保險業、其他金融機構發展規模、發展水平都較小、較低，金融業自身發展結構不均衡，僅靠銀行業快速發展，其潛力有限，增加值難以上升。與此同時，銀行業自身發展結構也不均衡，由于分支機構在資金、業務、信息方面完全受縱向管理約束，銀行、證券、保險之間，銀行同業之間，甚至同一銀行各分支行之間，難以溝通信息和相互合作，不能有效形成信息擴散效應和優勢互補合力。

三、金融業涉及的相關指標分析

從金融業增加值增速看，1990-2006年的平均增長率為11.1%，較GDP低1.3個百分點;金融業增加值占GDP的比重16年間呈下降趨勢，由6.03%下降到4.29%，金融業自身對GDP增長的作用有限;金融業的標準差較GDP的標準差高6.83個百分點，金融業的波幅及風險更大。

從吸納就業人數看，1990年-2006年，天津市第一產業、第二產業從業人員占社會從業人員比重都趨于下降，分別下降了5.51、7.67個百分點，而第三產業從業人員占社會從業人員比重迅速增長，上漲了13.18個百分點，絕對人數從144.27萬人增長到246.96萬人，上漲了103萬人，年均增幅3.42%。金融業的就業人數無論占社會從業人員比重，還是占第三產業從業人員比重都呈上升趨勢，分別上升了0.87和1.45個百分點，其絕對人數由2.62萬人增長到8.07萬人，年均增長7.28%。

從第三產業各子行業發展速度比較看，金融業平均發展速度低于房地產業、交通運輸倉儲業和批發零售貿易、餐飲業，分別低4.57、2.26、3.67個百分點。

從產業特性上看，金融業的產業鏈較長，幾乎與所有產業都有相關性。直接消費系數是指生產單位產出需要直接消耗各部門產品和服務的數量，即投入系數，金融業直接消費系數表明在金融業運行過程中對其他產業產生的拉動和影響作用，該系數越大，金融業與其他產業直接關聯效應越大。從天津市金融業的直接消費系數分析，工業、建筑業與金融業的關聯程度最高，批發、零售、貿易和餐飲業的關聯度次之，房地產業和金融業本身與金融業相關度也較高。

而完全需求系數是指某產業或部門每一單位增加值通過直接或間接聯系需要向另一產業提供的分配量。從各行業對金融業的完全需求程度看，金融業對金融業本身需求量最大(1.0568)，其次是工業(0.6503)，房地產業(0.3123)和批發、零售貿易業及住宿餐飲業(0.2256)，對其他產業的帶動作用相對較小。

金融業具有為其他行業提供中間投入和中間服務的特性。從天津市各行業對金融業的最終需求看，工業最終需求最高(1.1311)，其次是教育事業、農業、交通運輸、批發零售業。最終需求高意味著中間投入較低，工業對金融業最終需求最高與近些年企業改制、融資結構多樣化有關，企業資金來源渠道多了，對銀行貸款的依賴度減少了，對銀行中間投入也就少了，最終需求必然高;房地產業、社會服務業、公共管理等行業的最終需求較低，中間投入相對較高，表明近些年這些行業對銀行的依賴度在增加。

綜上所述，可以得出以下結論:一是16年間天津市金融業增加值占GDP的比重呈下降趨勢，近十年中，該比重有所上升，上升幅度較小，近三年該比重保持在4.3%左右，說明金融業增加值增長緩慢;二是天津市金融業吸納就業能力較強，平均增幅高于第三產業平均增幅3.86個百分點;三是金融業與不同行業聯系最為廣泛，從動態發展角度看，金融服務業由過去帶動鋼鐵制造業、紡織業、工業化學等傳統制造業轉向房地產業、批發零售倉儲運輸業、建筑業和社團及個人服務業等現代服務業或高附加值產業，這種變化與全球“經濟服務化”相一致;四是天津市金融業雖然是第三產業中增長速度較慢的行業，但他對第三產業的帶動效應大于制造業和工業;五是從最終需求和中間投入程度看，房地產業、公共設施及管理業都是銀行投入較多的行業。

四、發展天津市金融業、提高金融業增加值的思考

(一)設立金融總部或總部后臺服務中心或吸引現有銀行和非銀行總部在天津設立分支機構

重點建立區域性銀行保險機構，引進銀行、保險等分支機構，建立區域性金融數據中心、呼叫中心、災備中心、銀行卡中心、培訓服務中心等系列服務體系，提升天津區域性金融中心地位，形成一個凝聚力和輻射力強、以投融資為主要內容的區域性金融資本集散中心、金融活動交易調控中心、金融信息中心和中介服務中心，從形式到內容，從內涵到外延提升整體金融業增加值。

(二)積極發展直接融資，建立多層次的資金融通市場，從新型投融資渠道上增加金融業內在價值

首先應做大產業投資基金、創業投資基金、證券投資基金的規模;其次，盡快發展房地產信托投資基金以及信貸資產證券化等新型的直接融資形式，轉移銀行風險;最后，在建立完備的直接融資體系后，應盡快推出全國性柜臺交易市場，為產業投資基金、創業投資基金等提供方便、有效的退出渠道，吸引全國性的金融主體參與到柜臺交易市場;同時迅速建立完善與各種市場交易行為相對接的法律、評估、審計、會計等中介機構，促進直接融資體系的可操作性和可持續性。

(三)提升證券業、保險業、其他金融機構在金融業中的比重，加快提升證券保險業和其他金融機構的增加值

證券業在做好傳統的證券發行、承銷、經紀等業務的基礎上，利用自身信息優勢，幫助符合條件的轄內中小企業公開發行股票上市融資，并把握天津直接金融發展的機遇，參與到資產證券化、產業投資基金等國家允許的金融創新活動中;保險業應加強管理創新、產品創新和服務創新，延伸機構，健全網絡，發揮經濟補償、社會管理和資金融通三大功能，在風險可控的條件下，提高保險資金的利用效率、拓寬其運用渠道;鼓勵保險機構通過股權投資等形式積極與銀行及非銀行金融機構建立長期、穩定的業務合作關系，整合市場資源，探索綜合經營模式，深化銀保、銀證、銀信合作，同時完善租賃、擔保、征信系統，有效發揮典當行等民間金融的作用，實現大金融口徑的共同發展。

(四)加快銀行業業務流程改造，轉變經營模式，提高服務水平和效率，從內涵設計上提升增加值

天津銀行業要利用天津濱海新區的地域優勢和政策機遇，利用港口、城市基礎設施建設等方面的發展機遇，針對國際轉口、中轉、配送、采購配套物流企業等加強金融業務流程的改造和產品創新，提高綜合性金融服務能力;針對天津制造業產業集聚初具規模，提供供應鏈融資方案。此外，應積極開展金融衍生產品、信用卡業務、離岸金融業務、企業年金、證券基金等托管業務;參與產業投資基金、風險投資基金等直接融資渠道的運作。

(五)提高天津金融業從業人員素質，吸引高端金融人才落戶天津，推動天津金融業服務水平升級

天津金融業的人才發展戰略首先應提高金融業從業人員的整體素質。加強對各層次員工的培訓力度，使員工及時掌握國內、國外金融業、金融產品的最新發展動態;熟悉開展金融業務所需基本的會計財務、項目管理、資本運作、投資分析等方面的知識。其次，抓住天津濱海新區發展的戰略機遇，積極引進高層次的金融人才，給與相應優惠政策，吸引高端金融人才落戶天津。

課題組組長:蘭埃用

課題組成員:張 平 程衛紅

第8篇：房地產投融資方案范文

城司是城市建設投資公司的簡稱，又稱地方政府投融資平臺。一般指由地方政府及其部門和機構等通過財政撥款或注入土地、股權等資產設立，承擔政府投資項目融資功能，并擁有獨立法人資格的經濟實體[1]。城司通過舉債融資，在地方基礎設施建設中，發揮了積極作用。隨著中央政府對地方政府債務監管的不斷加強，一些城司尤其是中小城司由于自身資產規模、盈利能力不佳，公司可持續融資能力不斷下降，融資問題已經掣肘當地經濟的發展。本文擬以Z城司相關數據為樣本，分析城司融資現狀及存在問題，并嘗試提出可行性建議，以推動城司可持續性發展。

一、Z公司融資現狀及存在問題

Z公司成立于1993年，最初作為當地政府的投融資平臺，后于2013年退出投融資平臺名單，逐步向融資、建設、運營等綜合業務發展。公司注冊資本3億元人民幣，公司經營范圍：政府授權的國有資產管理經營，城市基礎設施建設管理；居民服務和咨詢服務、科研及綜合技術服務、道路與橋梁工程、地下管網工程、園林綠化工程的施工；房地產開發經營。

（一）Z公司融資現狀

1.公司融資規模日益增大，成為當地政府進行基礎設施建設的重要資金保障

目前，隨著地方城市建設的快速發展，地方融資需求越來越大，地方融資平臺債務已經成為地方性債務中的重要組成部分，占比超過50%。2014年-2016年，Z公司融資總額分別為36.75億元，42.46億元，64.82億元，資產負債率42.76%，43.22%，51.32%，主要用于地方安排的保障性安居工程、農村民生工程、基礎設施、科技產業園區建設、自主創新等方面的公益性項目建設。

2.嘗試多種渠道融資，開啟直接債務融資模式

目前，公司融資方式向多元化發展。 2014年前，Z公司對外融資全部依賴銀行貸款及政府財政性資金投入。2014年4月，Z公司發行第一期企業債券10億元，開啟直接融資模式。目前，公司融資渠道主要有：

（1）?魍承砸?行貸款：主要用于流動性資金貸款、道路、新農村建設、管網建設等公益性項目；

（2）企業債券：用于具有穩定收入的項目，如老年康復中心、園區建設等項目；

（3）定向債務融資工具（簡稱PPN），資金用于具有穩定收入的園區建設項目；

（4）融資租賃：資金用于道路、管廊建設等項目。

擬開展的融資渠道主要有：

目前，公司正在積極與金融中介機構對接PPP項目融資、中期票據融資及海外融資模式。

（二）Z公司融資存在的問題

1.融資渠道逐漸拓寬，但銀行貸款占比仍然較高

2016年12月31日，Z公司外部融資存量債務總額64.82億，其中：政策性銀行貸款6億元，占融資總額的9.26%；商業銀行貸款25.82億元，占融資總額的39.83%；企業債10億元，占融資總額的15.43%；PPN18億元，占融資總額的27.77%；融資租賃3億元，占融資總額的4.63%；其他2億元，占融資總額的3.08%。分析如下：

（1）Z公司籌集資金近50%來源于銀行貸款，銀行貸款中，81.24%來源于商業銀行貸款。貸款利率較低的政策性銀行貸款僅占銀行貸款的18.76%。

（2）公司融資主要采用債務融資工具，沒有采用股權融資工具。

2.融資結構不盡合理，融資成本較高

合理的融資結構對融資成本的優化有重要意義，但Z公司融資結構不盡合理，主要表現如下：（1）公司目前90%以上為債務融資，缺少股權融資。而且近50%的融資直接來源于銀行，即使債券融資，資金最終也回歸銀行，財務風險較高。（2）負債期限結構不合理。公司長短期負債結構不合理，信貸期限較短，多為2-3年，10年期長期貸款為0，還款方式多為本金到期一次還清，即期還款壓力較大。（3）貸款平均利率較高，因前幾年銀行貸款基準利率較高，大部分借款利率達到5%以上，高于同期銀行貸款基準利率。其中：商業性銀行貸款利率高于同期銀行貸款基準利率的20―30%，這部分貸款占39.83%；政策性銀行貸款利率低于同期銀行貸款基準利率，但僅占9.26%。由于公司信用級別不高，公司2014年債券發行利率也較高，為7.58%，考慮承銷及中介傭金，綜合費率遠遠高于同期銀行貸款利率。

3.財務狀況整體堪憂，持續融資能力不足

一是重大項目日益增多，債務規模大幅增長，資產負債率逐年升高，2016年已經超過50%；二是資產盈利能力差，凈資產收益率為2%左右。由于政府注入公司的非經營性資產只能是“充規模”（比如學校的資產等），基本沒有收益。而經營性資產（比如科技園區、對外投資企業等），多為招商引資而形成，收益率低，且資產管理和維護成本高，與收益不匹配；三是資產流動性較差，由于投資的基礎性設施項目資金回收期較長，應收賬款賬齡在4-5年以上的占比超過30%，影響了資金的周轉。四是公司的還款來源除了財政補貼收入和自有資金，主要采取“借新債還舊債”的模式，這樣給公司運作帶來巨大的財務風險。這些因素都從不同程度制約著公司的持續融資能力。

二、解決Z公司融資問題的相關建議

（一）制定科學的融資規劃，避免過度融資

公司應按照項目開發進度，制定科學的融資規劃和合理的融資方案。一是實現融資規模與投資規模的合理匹配，控制在項目實施過程中增加投資規模，融資規模以滿足項目建設資金需求為限。二是優化融資結構，盡量以國開行等政策性銀行?L期貸款為主，商業性銀行貸款為輔。以長期貸款為主，以短期貸款為輔；以項目貸款為主，以流動貸款為輔。三是測算地方政府的負債能力，明確資金還款來源，防止資金鏈斷裂風險。其中，公益性項目應由政府財政專項償債基金還本付息，經營性項目應由經營性現金流安排償債[2]。

（二）積極創新融資方式，拓寬市場融資渠道

目前，發展較好的城司不僅采用銀行貸款等傳統融資方式，更創新發展了融資租賃、信托基金、股票融資、發行海外債券等融資方式，Z公司應該結合自身情況拓寬融資渠道。一是繼續加強與銀行等金融機構的密切合作，不僅爭取國內商業銀行的一般貸款，更要積極爭取政策性銀行的支持；二是根據項目特點進行項目融資，廣泛采用BT、BOT、PPP等項目融資方式，吸引社會資金參與工程項目建設[3]。三是努力推進市場化直接融資，適度降低間接融資比重。四是實現融資主體多元化，不僅以城司本身融資，還要利用子公司等海外資產以外保內貸、境外發行債券等方式進行海外融資，實現國內、國外融資同步發展。五是探討與保險公司的合作模式。保險資金具有穩定性及長期性，可以參與基礎設施的PPP項目。六是發行中期票據，逐步替代銀行借款。

（三）優化財務指標，為采取直接融資方式奠定基礎

公司財務指標是影響公司信用評級的重要因素之一，公司信用等級越高，融資成本越低。債券、股權融資方式對財務指標要求較高，對資產規模、收入、利潤等指標做了明確的規定。因此，公司應從資產質量狀況、盈利能力狀況等方面優化財務指標。一是完善資產注入機制，做大資產規模。對應納入國有資產管理范圍的資產、項目，要從預算開始，做好建設、竣工、轉資等相關工作，確保國有資產形成機制的有效落實及國有資產的持續注入。二是清理當前長期存在的無效投資，減少政策類、招商引資類投資，增加部分收益性投資，通過投資具有一定收益性的項目，產生持續利潤和穩定的現金流，提高公司的盈利能力。三是控制債務規模，可采取融資租賃等其他形式進行表外融資。

第9篇：房地產投融資方案范文

關鍵詞：工程管理；實訓教學體系；實踐教學

中圖分類號：G642.0；TU71 文獻標志碼：A 文章編號：1005-2909（2016）05-0134-07

我國正處于快速的社會經濟結構性轉變和城鎮化改革進程之中，迫切需要大量高素質的應用型工程管理人才，這為工程管理學科提供了良好的發展機遇，同時也對工程管理專業人才培養的方向和質量提出了更高的要求[1-2]：既要求從事工程建設的人員具備土木工程技術及工程管理相關的管理、經濟和法律等基本知識，又必須具有一定的實踐能力和創新能力；既要有解決固定答案問題的能力，更要有解決開放問題的能力。

然而，在社會發展需要高水平應用型工程管理人才的同時，當前工程管理專業教育培養的學生往往難以達到行業企業的工作能力要求，畢業生無法直接將學校所學同工程所用及社會所需有效、無縫接軌，其中最突出的表現是學生的實操能力和實踐經驗存在較大差距[3]。

高校中的專業教育同社會需求之間的錯位與脫節，已嚴重制約了建筑行業的發展和專業人才自身的提升。對此，住建部“高等學校工程管理專業指導委員會”近期在工程管理本科專業教學的指導性文件中對畢業生的基本能力要求作了詳細說明[4]，“能力結構”中要求：學生應具備專業綜合素質與能力、實踐能力、創新能力、健康的個性品質和良好的社會適應能力等四個主要能力。這就要求在工程管理專業教學活動中，在符合社會需求的專業培養體系改革指導下，教學單位和專任教師都必須及時做出角色和理念的轉變，從傳統的強調知識和技能傳授的教學方法向能培養和促進大學生達到預期能力的教學方法轉變，從現有對知識轉化效果的評估向對學生學習能力評估轉變，從教師講授知識、學生被動接收知識的固有模式向學生為主、教師為輔的新型實踐育人體系轉變。

基于以上工程管理專業教育的現實不足及轉型需求，結合筆者多年來在工程管理專業教學中設計、策劃及引入校內實訓實操活動的實踐積累，重點探討初步構建工程管理校內實踐教學體系的方法及具體內容。

一、校內實踐教學體系的構建需求

當前高校工程管理專業教育中，對學生實踐能力的培養大多存在著以下幾種亟待解決的問題。

一是仍普遍存在“重理論，輕實踐；重課堂，輕課外”的傾向。盡管近年來反復強調實踐教學的重要性，但事實上部分學校或教師仍慣性地將指導課程設計或實習作為課堂教學之外的“輔工作”、“小報告、大作業”。

二是當前大多數的實踐教學環節形式傳統、表現單一，易使學生產生枯燥厭學情緒，難以有效激發學生主動解決問題、主導實踐活動的積極性，所學理論知識無法同工程實際應用有效對接。

三是缺乏貫穿工程管理人才培養全過程的校內實訓頂層設計，特別是尚未基于BIM平臺對課程資源及校內實踐環節進行有效整合，校內實踐育人體系亟待完善。

此外，還存在課堂教學與實踐教學結合不到位，課外科技創新活動等并未獲得足夠重視、缺乏專業教學資源和案例庫及實踐教學效果評測困難等諸多問題。

由于以上問題的存在，當前工程管理專業學生參與實訓和實踐的積極性較低，動手能力普遍不足，校內實踐實訓的成效與初衷背道而馳。

二、策劃管理全過程校內實訓體系構建

基于以上分析，筆者近年在工程管理專業教學過程中致力于突破以往理論教學和設計指導環節中“教師主導、學生接受”這一傳統模式，以專業教學的預期成果為導向，以實現工程全過程策劃管理為目標，以全員協同、情境模擬、角色體驗為手段，創新構建學生主導，基于工程策劃管理全過程的校內實訓教學體系，緊密圍繞工程管理專業各核心課程的教學進程和成果目標，在常規教學模式基礎上，提升實訓教學的比重和成效，同時在組織方式和考核評價方法上大膽創新。

該校內實訓教學體系主要由工程項目投融資策劃全過程實訓、工程項目可行性評估全過程實訓、工程招投標全過程實訓及工程建設合同案例全情境模擬等初步構建而成，涉及知識體系和內容涵蓋了工程項目前期策劃、可行性研究、融資方案設計、招投標及評標組織、造價文件編制、施工組織設計、建設法規及合同管理等工程管理全過程的核心課程。各類實訓活動承上啟下，相輔相成，運用角色扮演、情境體驗、團隊競爭、會議模擬等各類豐富形式，使學生在自主策劃的活動中主動學習、自我提升，在工程管理意識、專業綜合素質、創新能力、實踐能力、團隊協作能力、社會適應能力及職業道德和個人品質等方面均對學生起到了十分有益的促進作用，使學生在學習理論知識的同時，能通過第一視角直觀地感受和體驗項目策劃、評估、招投標、工程概預算、施工管理等未來可能從事的工程領域，積累經驗、摸索技巧、形成能力，有效彌補了校外工程實習過程中實踐內容同工程進度和崗位性質關聯性小，實踐訓練單一，學生求知熱情不足等弊端，為最終順利完成綜合性畢業設計，走上工作崗位奠定了堅實基礎。

三、校內實訓教學方案設計與實踐

（一）工程項目投融資策劃全過程實訓方案

實訓學期：第五學期。

主導學生：工管、土木專業學生。

課程依托：工程項目投資與融資。

課程基礎：工程經濟學、房地產開發與經營、工程管理概論等。

學期之初，結合專業課程教學進度及學生已有專業知識基礎，學生在教師的引導下自主組建政府規劃團隊1支、項目策劃團隊4～5支、風險投資團隊3支，在政府規劃團隊的全程組織推進下先后開展不同地塊的拍賣出讓、開發策劃及融資比選等工作，通過學期中及學期末兩輪評選最終選出優秀的投融資策劃方案，給予表彰。該活動貫穿整個學期，與投融資課程教學進度同步（圖2）。

各學生團隊的主要職責任務有以下3項。

1.政府規劃團隊

（1）在某劃定的地區范圍內，依據電子地圖、規劃圖等手段，調查選取適合開發的地塊4～5塊，規劃土地使用用途。

（2）編制土地拍賣公告，以文字及圖片等形式說明地塊面積、地理位置、規劃用途、起拍價格等。

（3）拍賣會現場公告，組織拍賣活動，確定各地塊開發單位。

（4）組織及主持后續的方案評選活動。

2.項目策劃團隊

（1）根據團隊人數多少，獲得金額不等的法人資本金（5人團隊為2 000萬，每多一人增加500萬）。

（2）各團隊參加土地拍賣活動，通過競拍獲得某塊土地的開發權。

（3）在土地規劃用途范圍內，設計土地開發計劃，編制項目策劃書（上），內容需包括但不限于公司介紹、項目分析、市場分析、管理團隊、財務計劃等。

（4）第九周前后，現場展示并介紹策劃方案，由政府規劃團隊及風投團隊代表共同投票選出優秀策劃方案前三名進入下一輪融資方案比選。

3.風投及融資團隊

（1）每個風險投資團隊擁有2 500萬資金。

（2）風投團隊在前三名策劃項目中選擇投資對象，抽簽確定優先選擇的順序，先選先得。

（3）根據投資的對象項目及策劃書（上），編制融資計劃方案，并與策劃書（上）合并為完整的項目投融資策劃文件，在學期末進行綜合評比。

（4）融資計劃方案應包括但不限于融資方式、資金結構、來源及可靠性分析、融資成本分析及融資風險分析等。

（二）工程項目可行性評估全過程實訓方案

實訓學期：第六學期。

主導學生：工管、土木專業學生。

課程依托：建設項目評估。

課程基礎：工程經濟學、財務原理、管理學原理等。

基于工程項目可行性分析的主要工作內容及成果編排順序，在課程教學初期即設定工程開發建設項目的基本背景，然后伴隨著理論章節的講解，逐步推進該項目各項評估內容的設計、編制、完善。每周由學生個人或2～3人的團隊在上一周團隊編制的評估內容基礎上，進一步完成下一階段評估工作，并在下一周課堂予以展示討論，教師則負責引導整個實訓活動進程以及每次展示成果的點評。

該全過程項目評估的實訓活動共分為12期，每周依序分別進行投資者資信評估、產業背景及發展思路分析、市場調查分析、生成規模分析、場地及環保條件評估、技術條件可行性評估、建設投資費用估算、流動資金及總投資費用估算、資金籌措計劃編制、營業收入及費用估算、利潤及利潤分配表編制、財務分析及風險評價等評估工作，每一階段工作既是對上一階段的承接，又將成為下一階段評估的論點及數據基礎。整個評估實訓工作完成后，該工程項目完整的可行性研究成果也即編制完成，并得出最終評估結論。

該實訓活動貫穿學期始終，既是對理論課程學習的同步實踐體驗，也為學期末既有的項目評估課程設計打下了良好的基礎。

（三）工程招投標全過程實訓方案

實訓學期：第七學期。

主導學生：工管、土木專業學生。

課程依托：工程招投標實務。

課程基礎：工程造價與管理、施工組織與管理、建設法規概論等。

在已學習工程造價、施工組織管理、建筑法規等課程知識基礎上，隨著工程招投標課程的教學進度，由教師引導學生在學期初組建5～7人的學生團隊，并自愿劃分成“招標團隊”和“投標團隊”，根據教師提供的實際工程項目信息資料，在招標團隊的全程組織及進度控制下，按照工程項目招標、投標、評標、中標等規范程序開展工程招投標全過程實訓模擬，最終在學期末召開評標大會，會議全程由學生組織和主持，教師擔任評標委員會成員，全程錄像。

該實訓活動全過程框架如圖4所示。

1.分組準備

學生以自愿為原則組成5～7人的小組，每組設組長1名。各組認真做好如下準備：了解實訓活動的具體程序及要求，熟悉工程項目背景及施工圖，收集招標、投標相關資料及工具書，落實工作任務分工。

2.招標團隊編制招標文件

通過自薦或教師優選，由其中一個小組首先根據工程項目資料設計編制規范完整的招標文件，包含招標公告、投標須知、合同條款、投標文件格式、評標組織及評分細則、圖紙資料、工程量清單及標底等材料。

3.投標團隊開展競爭性投標

招標文件經指導教師審閱修改通過后按時，作為工程投標的基本依據，標底文件交由教師密封保存。各投標小組獲取招標文件后，分工協作完成投標文件的設計編制及投標報價計算，并按時定點向招標小組提交密封的投標材料。在投標編制過程中，招標小組需向各投標小組提供服務。

4.組織開標評標會

在投標小組編制投標文件的同時，招標小組著手籌備評標會議，做好開標、評標及定標等各環節組織工作，根據招標文件規則組建評標委員會，明確評審及計分流程等。

各小組按照規定時間、地點參加評標會議，由招標小組代表主持會議，各投標小組派代表介紹該組投標材料并答辯。

評標會議基本流程包括：

（1）招標人、投標人、評標委員及其他會務人員按時到場簽到，并按投標小組匯報順序抽簽。

（2）評委現場檢查標底文件及各投標文件的密封情況。

（3）招標小組代表介紹項目情況及招標要求等，并現場開啟公布標底。

（4）各投標小組依抽簽順序匯報各自的投標設計思路、內容及投標報價等，并回答評委問題，每組時間不超過10分鐘。

（5）評標委員會依據評分規則對各投標組的經濟標、技術標、材料完整性及匯報情況等進行現場評審并打分。

（6）招標組會務人員現場依據評委即時打分情況統計各組綜合得分，并按照綜合得分的高低順序依次確定中標候選人（評分細則以招標文件為準），由評標委員會組長現場宣布評標結果。

5.成果提交及評價評標會結束后，各投標小組需在24小時內修改完善投標文件，并向指導教師提交最終成果的紙質版及電子版，注明各組成員信息及任務分工情況。

各小組成績=成果材料評分（60%）+實訓活動評分（40%）。

個人成績=所在小組成績（60%）+個人分工部分成績（40%）。

評標綜合得分前三名的小組，成績可分別乘以權重系數1.3，1.2，1.1。

6.“一票否決”情形

對出現以下情況的小組或個人，直接評定成績為“不合格”：有確切證據證明在招投標過程中有泄密、違規操作等行為的小組或個人，逾期未提交相關成果或未參加模擬活動的小組，經組長及其他成員確認未參與任何工作的個人。

（四）工程建設合同管理實訓方案

實訓學期：第七學期。

主導學生：工管、土木專業學生。

課程依托：建設工程合同管理。

課程基礎：建設法規概論、工程質量管理、工程監理概論等。

結合工程建設合同管理及建筑法規等課程的學習，首先由教師展示已有的合同糾紛情境模擬案例，然后引導學生自主組建多人的情境模擬團隊，每周由1～2個小組自行搜集選擇招投標、合同管理及糾紛、工程索賠等方面的真實案例，結合PPT、音效、視頻、場景等模擬手段，扮演案例中的不同角色，展示并再現案例的真實情境，并對相關法律、管理方面的問題進行剖析，引發全體師生討論。

該實訓活動要求各小組成員共同參與，合理分工，大膽創新，體現出綜合能力和團隊精神，同時避免案例類型的重復，鼓勵案例展現手段多樣化、生動化。案例模擬的參考主題包括：招投標違法違規行為、招投標程序方法問題、工程合同總承包及發包、建設工程BOT承包模式，合同訂立過程中的要約和承諾、合同締約過失責任、合同效力，合同履行中的抗辯權、合同違約責任、合同擔保責任、工程合同爭議解決、合同的解除或變更、合同談判技巧等。

四、校內實訓教學體系評價

（一）理論創新評價

教學研究及創新實踐成果在理論上的創新點主要包括三方面。

一是教學理念創新。結合工程管理教育需求，提出以工程管理全過程理念為基礎驅動的校內實訓教學體系，最終實現人才培養目標。

二是教學模式創新。積極構建“4∶4∶2”新教學模式，合理分配理論教學、實訓活動與學生自學之間的時間比例，突出理論與實際的有機整合。

三是教學方法創新。以實訓教學為基礎框架，采用引導式自主交互教學方法，創新構建符合專業特點和學生需求的各類實訓模擬活動。

（二）實踐創新評價

在校內實訓教學體系構建、實施過程中，堅持在實踐檢驗過程中不斷檢討、調整、完善，不斷豐富和發展實訓教學的形式、方法等。

一是革新實訓教學同課程教學的關聯機制。以往理論教學在前，課程設計實踐任務在學期中后期才下達，造成知識體系同實踐環節脫節嚴重，學生在理論學習時不明知識的應用價值，在后期課程設計時又常無法將前期的理論學習融會貫通。本課題構建的全過程實訓教學體系，均在學期初期同理論教學同步啟動，使學生在理論學習的同時開展實踐學習，將知識點同實際應用有效關聯，效果顯著。

二是革新教師與學生的角色及作用。在構建的實訓教學體系中，始終以學生為主導，賦予學生足夠的自由度和裁量權，由學生自主組織、推進整個活動，充分調動學生的積極性和主觀能動性，培養學生的團隊精神和獨立思考能力。而教師大多時間退居幕后，做好督促和指導作用。

三是革新實訓教學效果的評價機制。建立形成性考核機制，通過實訓模擬活動、團隊現場答辯等方式，綜合考察學生從事實際案例分析和實務操作的能力，綜合考察學生動手、表達、答辯及組織活動的能力，摒棄以往僅通過期末考試或設計成果考核的局限性。

五、實踐效果跟蹤調查

課題組近年來積極實踐完善實訓教學體系構建成果，并進行了同步跟蹤評價調查。調查分析可見，近九成受調查學生認為該實訓教學體系的融入在不同程度上激發了其學習興趣。80%以上的學生保持聽課注意力的時間有所增長，每堂課消化吸收知識的效率也有所提高，對其專業能力有較大促進。跟蹤調查結果摘要如圖6所示。

六、結語

文章重點介紹了課題組近年來在學生實訓及教學實踐工作中的積累及成效，提出并初步構建校內實訓教學體系同校外實踐環節有效銜接，并能同社會、企業工程實務合理無縫接軌。一方面，在探索設計、實踐檢討過程中形成了較為系統的基于工程管理全過程的校內實訓教學體系，取得了寶貴的經驗和推廣應用價值，有助于培養滿足地區服務要求和社會企業需求的高水平應用型人才；另一方面，在實施過程中通過與學生的積極互動，充分調動學生的主觀能動性，獲得了良好的教學效果和師生的廣泛好評。

參考文獻：

[1]楊秋波， 王雪青. 工程管理專業實踐育人體系的探索與實踐[J]. 天津大學學報：社會科學版，2013，15（6）：556-561.

[2]李志義，朱泓，，等. 用成果導向教育理念引導高等工程教育教學改革[J]. 高等工程教育研究， 2014（2）： 29-34.