房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告范文

房地產(chǎn)估價(jià)從表面上看，好像是估價(jià)人員在給房地產(chǎn)定價(jià)—估價(jià)人員認(rèn)為值多少錢就值多少錢。但實(shí)際上，房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)人員的主觀隨意定價(jià)，而應(yīng)是估價(jià)人員模擬市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值揭示、顯示出來(lái)，是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價(jià)，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價(jià)的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營(yíng)，以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識(shí)，需要理論與實(shí)踐高度結(jié)合。實(shí)習(xí)中，通過與萬(wàn)隆有關(guān)估價(jià)人員的接觸，可以了解到，他們?cè)瓉?lái)有的是學(xué)建筑設(shè)計(jì)的，有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的，有的甚至是學(xué)會(huì)計(jì)的，但在實(shí)踐中他們則必須各方面的知識(shí)融會(huì)貫通，只有這樣，才能將估價(jià)工作做得盡可能的完善。

1、通過參觀實(shí)際建筑，加強(qiáng)了我們對(duì)建筑施工圖的認(rèn)識(shí)，了解了建設(shè)項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)，建筑物和構(gòu)筑物的平面布置、立面形式、結(jié)構(gòu)布置、裝飾構(gòu)成等特點(diǎn)。

2、通過參觀在建工程及閱讀施工圖紙，還在老師的引導(dǎo)閱讀了整套圖紙，進(jìn)一步提高識(shí)讀工程圖的能力。

3、通過實(shí)習(xí)，了解建筑工程施工工藝，熟悉房屋構(gòu)造，了解建筑材料的特性及應(yīng)用。

4、通過實(shí)習(xí),將所學(xué)理論知識(shí)與實(shí)踐知識(shí)相結(jié)合，同時(shí)為以后的專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)打下了基礎(chǔ).

二、實(shí)習(xí)地點(diǎn)，時(shí)間及內(nèi)容

地點(diǎn)：中海國(guó)際社區(qū)E區(qū)二期工程

時(shí)間：20xx.07.08

內(nèi)容：該工程有江蘇南通六建建設(shè)集團(tuán)有限公司承包。建筑樓層達(dá)19層，結(jié)構(gòu)為框架---剪力墻結(jié)構(gòu)，地上為18層，地下一層。承重墻為鋼筋混凝土墻，隔墻為空心砌塊墻。在這個(gè)施工現(xiàn)場(chǎng)我們了解到建筑面積與使用面積的區(qū)別，為我們以后自己買房子做了一個(gè)初步的了解。

二期正在投資建設(shè)中。住宅用房采用的是混凝土結(jié)構(gòu)，

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人萬(wàn)總為我們講解了單項(xiàng)工程、分項(xiàng)工程、分步工程，讓理論與實(shí)踐具體結(jié)合。

從上往下，我們了解了玻璃纖維可以作為保溫材料來(lái)貼于墻面，用密封膠將大理石板掛于外面來(lái)裝飾，用8-10公分隔離墻來(lái)減少施工成本，用石棉條來(lái)添塞空間。

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)我們的問題進(jìn)行了詳細(xì)的解答，并向我們講解了此物業(yè)的主要特點(diǎn)：潔污分離、動(dòng)靜分離、干濕分離、休閑區(qū)與私密區(qū)的分離。他們對(duì)業(yè)主的要求進(jìn)行深入透徹的分析，針對(duì)不同的業(yè)主要求，他們有不同的設(shè)計(jì)來(lái)滿足，可謂用心良苦。

三、實(shí)習(xí)收獲匯總

1.本人在實(shí)習(xí)期間沒有缺席，遲到，早退現(xiàn)象。

2.積極遵守建筑工地的安全規(guī)章原則，不嬉笑打鬧，注意安全，認(rèn)真聽從實(shí)習(xí)老師安排。

五、實(shí)習(xí)情況及自己認(rèn)知情況

1、砌塊在厚度方向大多沒有搭接，為了加強(qiáng)砌塊墻在水平的整體性，因此砌塊的長(zhǎng)向錯(cuò)縫搭接要求較高。具體做法參見施工手冊(cè)。另外砌塊建筑還應(yīng)在適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置圈梁。當(dāng)圈梁與過梁位置接近時(shí)，往往用圈梁取代過梁。

2、 砌塊的吸水性強(qiáng)，易受潮。在易受水的部位，如檐口、勒腳、窗臺(tái)、近應(yīng)做好防潮處理。我們參觀的公寓住宅樓就是在砌塊墻的下部砌了5皮粘土磚，以做防潮。

3、 不承重設(shè)置。為了保證砌塊墻不承重，應(yīng)在砌塊墻的頂部與樓板相接處，應(yīng)用粘土磚斜砌一皮或留20毫米的空隙，用木楔打緊，后用砂漿填縫。

4、當(dāng)今的建筑主要采用的是框架結(jié)構(gòu)或者是框架剪力墻結(jié)構(gòu)，磚混結(jié)構(gòu)也采用但用的比較少。我們所參觀的其中兩個(gè)施工單位采用的是框架---剪力結(jié)構(gòu)。它是框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種體系的結(jié)合，吸取了各自的長(zhǎng)處，既能為建筑平面布置提供較大的使用空間，又具有良好的抗側(cè)力性能。

第2篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告范文

Abstract： With the continuous development of the real estate industry， real estate appraisal industry gets a rapid growth， the important role of real estate appraisal in China's market economy is becoming more and more obvious. But because the real estate appraisal industry in China started late and the special national conditions， there are many problems in the real estate appraisal industry of China， these include that the relevant laws and regulations are not sound， the staff quality is not high， the potency dimension of industry regulation is not enough and the vicious competition. This paper analyzes these problems and puts forward corresponding countermeasures.

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)評(píng)估；問題；對(duì)策

Key words： real estate appraisal；problem；countermeasures

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2015）30-0015-03

0 引言

我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)經(jīng)過二十幾年的發(fā)展，從無(wú)到有，現(xiàn)在已經(jīng)成為了一個(gè)富有生命力的行業(yè)。目前，全國(guó)共有五萬(wàn)多人取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，四萬(wàn)六千多人成為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)五千五百多家，行業(yè)規(guī)模逐年擴(kuò)大。房地產(chǎn)評(píng)估公司的業(yè)務(wù)范圍也從單一的房地產(chǎn)交易評(píng)估發(fā)展到涉及房地產(chǎn)抵押、保險(xiǎn)、征收、司法訴訟及企業(yè)的合資、股份制改組、破產(chǎn)清算、土地拍賣、城市基準(zhǔn)地價(jià)等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，這使得房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的重要作用越來(lái)越明顯。在這二十幾年里，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做了不少的貢獻(xiàn)，但是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步晚及我國(guó)的特殊國(guó)情等原因，致使我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還存在不少問題有待解決。

1 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)模型

我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)中基本的三大估價(jià)方法依次是市場(chǎng)比較法、收益法、成本法。

市場(chǎng)比較法是指選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)期間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法[1]。市場(chǎng)比較法的計(jì)算公式為估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易日期修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×房地產(chǎn)個(gè)別因素修正系數(shù)×房地產(chǎn)區(qū)域因素修正系數(shù)。

收益法是指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法[1]。收益法的基本公式為P=A/R×[1-1/（1+R）n]，式中：P：房地產(chǎn)價(jià)格，A：房地產(chǎn)年凈收益，R：資本化率，n：收益年限。

成本法是指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法[1]。成本法的基本公式為估價(jià)對(duì)象價(jià)值=建筑物價(jià)值+土地價(jià)值。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)問題

2.1 相關(guān)的法律法規(guī)不健全

在我國(guó)評(píng)估行業(yè)、會(huì)計(jì)行業(yè)及律師行業(yè)被稱為三大經(jīng)濟(jì)鑒證類中介服務(wù)行業(yè)，會(huì)計(jì)行業(yè)早在1994年1月1日就頒布了《注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》，律師行業(yè)也早在1997年1月1日就頒布了《律師法》在國(guó)外，韓國(guó)有《財(cái)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)法》、美國(guó)有《不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估改革法 》、日本有《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)法》等。但是，至今我國(guó)的估價(jià)行業(yè)還沒有一部專門關(guān)于估價(jià)行業(yè)的法律，目前，我國(guó)只有一部《城市房地產(chǎn)管理法》，其中只僅僅規(guī)定了實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度，雖然房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)又以這部法律為基礎(chǔ)，分別確立了《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等具體的規(guī)范制度[2]，但這些規(guī)范制度只是對(duì)估價(jià)人員和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理進(jìn)行了簡(jiǎn)單的規(guī)定，而沒有制定出具體的實(shí)施細(xì)則，對(duì)不同估價(jià)目的的房地產(chǎn)評(píng)估都沒有明確的針對(duì)性，如征稅評(píng)估、企業(yè)改制評(píng)估。

2.2 房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員素質(zhì)有待提高

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，工程造價(jià)與房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)都快速發(fā)展起來(lái)，我國(guó)很多高等院校都增設(shè)了工程造價(jià)這個(gè)專業(yè)，充分保障了工程造價(jià)行業(yè)對(duì)該類人才的需求，但是，現(xiàn)在依然只有少數(shù)的高等院校開設(shè)了房地產(chǎn)估價(jià)這個(gè)專業(yè)，我國(guó)教育在房地產(chǎn)評(píng)估人員教育方面缺乏專門的、針對(duì)性的培養(yǎng)教育，致使房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)專業(yè)性人才缺失，人才的短缺導(dǎo)致現(xiàn)在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員很大一部分是非房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)畢業(yè)的大學(xué)生。此外，現(xiàn)在我國(guó)注冊(cè)建造師有注冊(cè)一級(jí)建造師和注冊(cè)二級(jí)建造師、會(huì)計(jì)行業(yè)有初級(jí)會(huì)計(jì)師、中級(jí)會(huì)計(jì)師和高級(jí)會(huì)計(jì)師等多個(gè)級(jí)別，而注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的級(jí)別設(shè)置單一，只有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師一個(gè)級(jí)別，這使得注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不會(huì)不斷地進(jìn)行專業(yè)方面的學(xué)習(xí)和深造。另外，現(xiàn)在的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的繼續(xù)教育制度是必修課學(xué)時(shí)需要參加繼續(xù)教育培訓(xùn)取得，選修課原則上采取非集中面授方式，學(xué)時(shí)通過參加網(wǎng)絡(luò)繼續(xù)教育方式取得，但是我國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的繼續(xù)教育的管理力度不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)師的繼續(xù)教育已經(jīng)流于形式，現(xiàn)在普遍存在由一些房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)里面的行政人員和業(yè)務(wù)員代替房地產(chǎn)估價(jià)師參加繼續(xù)教育的現(xiàn)象。以上的現(xiàn)狀都使得房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，素質(zhì)有待提高。

2.3 房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)監(jiān)管力度不夠

雖然房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)的確制定了相關(guān)操作規(guī)范和原則，但是缺少實(shí)質(zhì)性的約束力。由于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的監(jiān)管力度不夠，導(dǎo)致當(dāng)前在房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)中存在著很多亂象，例如：亂評(píng)估、弄虛作假、亂定價(jià)、惡性競(jìng)爭(zhēng)等，此外，還導(dǎo)致了普遍存在一些非估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員考取了注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書之后把證書掛靠到估價(jià)機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象，致使目前有很多房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)里面的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師屈指可數(shù)。

2.4 評(píng)估機(jī)構(gòu)之間存在惡性競(jìng)爭(zhēng)

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管力度的不夠，也直接導(dǎo)致了評(píng)估機(jī)構(gòu)之間普遍存在惡性競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象。估價(jià)機(jī)構(gòu)為了獲取評(píng)估業(yè)務(wù)，競(jìng)相提高向客戶經(jīng)理的回扣比例。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的惡性競(jìng)爭(zhēng)不僅表現(xiàn)在回扣比例上面，而且早已滲透到評(píng)估結(jié)果上面。估價(jià)機(jī)構(gòu)為了獲取業(yè)務(wù)，迎合客戶的要求，故意調(diào)高或者調(diào)低評(píng)估結(jié)果價(jià)格，使估價(jià)結(jié)果的公平、合理受到了很大的影響。此外，評(píng)估機(jī)構(gòu)為了獲取估價(jià)業(yè)務(wù)資源則通過一定途徑來(lái)取得政府相關(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)和某些大型企業(yè)的指定，這種現(xiàn)象是滋生商業(yè)賄賂的溫床，導(dǎo)致目前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)商業(yè)賄賂的普遍存在。

3 評(píng)估行業(yè)的問題對(duì)社會(huì)的危害

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊、商業(yè)賄賂等一系列問題直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告質(zhì)量差，使房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的社會(huì)公信力越來(lái)越差。

當(dāng)以房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估為估價(jià)目的時(shí)，會(huì)由于評(píng)估報(bào)告質(zhì)量差，使房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果嚴(yán)重偏高，這樣會(huì)嚴(yán)重?cái)_亂正常的金融借貸秩序，增加金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致銀行資金嚴(yán)重受損，造成金融機(jī)構(gòu)無(wú)法收回借款本金及相應(yīng)利息。從表1中可以看出五大銀行2014年的不良貸款率全部比2013年的不良貸款率有所增長(zhǎng)，其中有很大一部分原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押貸款的房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果嚴(yán)重偏高造成的。

當(dāng)以征地和房屋征收補(bǔ)償估價(jià)為估價(jià)目的時(shí)，會(huì)由于評(píng)估報(bào)告質(zhì)量差，導(dǎo)致房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果嚴(yán)重偏高，從而使國(guó)家資產(chǎn)受到損失。例如：2009年8月，北京紫龍拆遷有限公司工作人員曹凱在拆遷評(píng)估過程中，出具的房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果嚴(yán)重偏高，給國(guó)家造成經(jīng)濟(jì)損失兩百多萬(wàn)元。根據(jù)對(duì)湖南大部分房地產(chǎn)評(píng)估公司的調(diào)查顯示，這樣的現(xiàn)象普遍存在。

在房地產(chǎn)課稅估價(jià)、土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估和國(guó)有企業(yè)改制的房地產(chǎn)評(píng)估中，都存在由于評(píng)估從業(yè)人員業(yè)務(wù)技術(shù)差或者商業(yè)賄賂，導(dǎo)致出具的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告結(jié)果嚴(yán)重偏低的現(xiàn)象，最終造成國(guó)有資產(chǎn)流失。

這種由于評(píng)估從業(yè)人員業(yè)務(wù)技術(shù)差或者故意高估和低評(píng)，都會(huì)使各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)受到嚴(yán)重的危害，導(dǎo)致公平、合理、公正的喪失，使合法權(quán)益無(wú)法得到保障。

4 解決房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)問題的對(duì)策

4.1 建立健全的房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)法律法規(guī)

健全和完善的評(píng)估法律法規(guī)體系是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)順利和有序發(fā)展的必要保障。我國(guó)應(yīng)該借鑒國(guó)外與港臺(tái)等房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)已經(jīng)很成熟的地方，在我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》中提到的關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定基礎(chǔ)之上，提出專門一部針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)狀的《房地產(chǎn)估價(jià)法》。在《房地產(chǎn)估價(jià)法》里面明確故意高估低評(píng)、弄虛作假等行為的法律后果，制定針對(duì)惡性競(jìng)爭(zhēng)和掛靠等行為的懲罰措施，從而促進(jìn)評(píng)估行業(yè)健康有序地競(jìng)爭(zhēng)和提高房地產(chǎn)估價(jià)師的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和責(zé)任感。同時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)應(yīng)該在《房地產(chǎn)估價(jià)法》的指導(dǎo)下，根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)評(píng)估行業(yè)的具體情況提出一些更加具體、更加實(shí)際的規(guī)章制度。例如：制定涉及到征稅、企業(yè)改制等評(píng)估的具體實(shí)施細(xì)則。使中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)真正實(shí)現(xiàn)法制化，做到真正的有法可依。

4.2 提升房地產(chǎn)評(píng)估人員素質(zhì)

要想提高房地產(chǎn)評(píng)估人員的素質(zhì)，首先應(yīng)該解決估價(jià)行業(yè)后備人才短缺的現(xiàn)狀，國(guó)家應(yīng)該提倡高等院校增設(shè)專門針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)，從而緩解和解決估價(jià)人才短缺的問題。其次，應(yīng)該借鑒會(huì)計(jì)行業(yè)，推行房地產(chǎn)估價(jià)師分級(jí)管理，即初級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師、中級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師、高級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師，并且房地產(chǎn)估價(jià)師級(jí)別直接和工資掛鉤。這樣就可以促使估價(jià)從業(yè)人員會(huì)不斷的提升自己的技術(shù)水平。此外，應(yīng)該加強(qiáng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育的管理力度，嚴(yán)肅查處由行政人員和業(yè)務(wù)員代替參加繼續(xù)教育的行為。采用以上措施就可以提升房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，為估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量提供最根本的保障。

4.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)監(jiān)管力度

2012年6月20日，為了加強(qiáng)土地估價(jià)的監(jiān)督管理，國(guó)土資源部就頒布了《關(guān)于實(shí)行電子化備案完善土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒钢贫鹊耐ㄖ罚募?guī)定自從2012年7月1日起，土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)完成的土地估價(jià)報(bào)告一律實(shí)行電子化備案，而且會(huì)定期組織行業(yè)協(xié)會(huì)和有關(guān)專家對(duì)備案的土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行抽查評(píng)議，抽查結(jié)果直接與評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)和信用評(píng)定掛鉤。

目前，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還沒有制定電子化備案制度。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)監(jiān)管力度，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部應(yīng)該借鑒國(guó)土資源部開發(fā)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒腹芾硐到y(tǒng)，并且對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行改進(jìn)創(chuàng)新，系統(tǒng)創(chuàng)新的主要內(nèi)容：估價(jià)機(jī)構(gòu)出具估價(jià)報(bào)告之前，負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師通過機(jī)構(gòu)密碼狗進(jìn)入估價(jià)機(jī)構(gòu)主系統(tǒng)，然后再通過個(gè)人指紋識(shí)別系統(tǒng)方式登錄房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒腹芾硐到y(tǒng)，將該項(xiàng)目的估價(jià)報(bào)告上傳到備案管理系統(tǒng)里面，最后打印估價(jià)報(bào)告封頁(yè)附到估價(jià)報(bào)告首頁(yè)。同樣也定期組織房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)和有關(guān)專家對(duì)備案的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行抽查評(píng)議，抽查結(jié)果直接與評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)和信用評(píng)定掛鉤。此外，運(yùn)用這個(gè)備案管理系統(tǒng)還可以有效地防止非房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員利用自己考取的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書進(jìn)行掛靠，從而保證評(píng)估報(bào)告是由評(píng)估報(bào)告里面載明的房地產(chǎn)估價(jià)師本人撰寫，這樣就會(huì)大幅提高房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量水平。

5 實(shí)例分析

本次評(píng)估的估價(jià)目的是為金融機(jī)構(gòu)確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)對(duì)象為長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)車站北路某房地產(chǎn)，建筑面積為117.29m2，規(guī)劃用途為住宅。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2015年5月30號(hào)。因?yàn)樵摴纼r(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易，所以采取市場(chǎng)比較法對(duì)該估價(jià)對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行求取。在該估價(jià)對(duì)象附近選取了A、B、C三宗類似的案例作為可比實(shí)例，可比案例的掛牌價(jià)格與日期如表2所示。

①交易情況修正：所選三個(gè)案例均為掛牌價(jià)格，故交易情況修正值為100/101、100/101、100/101；

②交易日期修正：比較案例均為價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)成交價(jià)格，據(jù)調(diào)查，近期長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)價(jià)格變化較小，故交易日期修正值為100/100；

③房地產(chǎn)狀況修正如表3。

故案例A的比準(zhǔn)單價(jià)=7100×100/101×100/100×100/102=6892（元/m2）；案例B的比準(zhǔn)單價(jià)=7029×100/101× 100/100×100/102=6823 （元/m2）；案例C的比準(zhǔn)單價(jià)=6724×100/101× 100/100×100/101=6592（元/m2）

由于三個(gè)案例經(jīng)過修正后價(jià)格相差不大，所以取比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的評(píng)估單價(jià)為：（6892+6823+6592）/3=6769元/m2，則：采用比較法求得估價(jià)對(duì)象單價(jià)為6769元/m2。估價(jià)對(duì)象總價(jià)為：6769×117.29=79.39萬(wàn)元。

根據(jù)對(duì)該案例的分析可以總結(jié)出應(yīng)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)存在的問題。第一：該案例中存在選取可比案例時(shí)故意選擇價(jià)格偏高的案例，以達(dá)到提高評(píng)估結(jié)果的目的，從而迎合客戶需求。第二：在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時(shí)，存在故意壓低案例的打分值，從而提高評(píng)估結(jié)果的問題。第三：在選取可比案例時(shí)，估價(jià)人員以為選取成交價(jià)格案例與掛牌價(jià)格案例沒有區(qū)別，并且為了避免調(diào)查真實(shí)成交價(jià)格的工作，故在二手房交易網(wǎng)上選擇掛牌價(jià)格案例，從而導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果不準(zhǔn)確。針對(duì)第一與第二類問題，可以采取立法的辦法解決，在《房地產(chǎn)估價(jià)法》里面明確故意高估低評(píng)、弄虛作假等行為的法律后果，給房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員一種震懾和約束力。第三類問題可以通過提高房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與修養(yǎng)來(lái)解決，提高估價(jià)從業(yè)人員的技術(shù)水平，杜絕因?yàn)榧夹g(shù)水平的缺陷而在選取可比案例時(shí)的錯(cuò)誤選取行為。此外，可以采取房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒腹芾硐到y(tǒng)，加強(qiáng)監(jiān)督力度，在抽查評(píng)議時(shí)，重點(diǎn)針對(duì)這三類問題進(jìn)行檢查，讓估價(jià)機(jī)構(gòu)更加重視估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量，從而解決這三類問題。通過實(shí)例分析，證實(shí)文章提出的對(duì)策具有可行性，可以解決目前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的問題。

6 總結(jié)

為了我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)有一個(gè)健康平穩(wěn)可持續(xù)的發(fā)展，必須要有行政主管部門、房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的共同努力來(lái)促進(jìn)相應(yīng)對(duì)策的實(shí)施，唯有如此房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)才可以為整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入新鮮的血液。

參考文獻(xiàn)：

[1]柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法[M].七版.北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2015：173-174，212-213，269-270.

第3篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)操作實(shí)務(wù) 教學(xué)方法 教學(xué)內(nèi)容

中圖分類號(hào)：G712 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2013.14.068

《房地產(chǎn)估價(jià)操作實(shí)務(wù)》是中職“房地產(chǎn)營(yíng)銷與管理”專業(yè)的核心課程之一，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)理論知識(shí)和實(shí)踐能力密切結(jié)合的課程，一般在中職二年級(jí)開設(shè)。本課程主要內(nèi)容為房地產(chǎn)估價(jià)概述、房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素、介紹市場(chǎng)比較法為主的估價(jià)方法以及估價(jià)程序等，目的在于使學(xué)生在原有的房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)上較系統(tǒng)掌握房地產(chǎn)估價(jià)的程序、基本方法，通過市場(chǎng)比較法熟悉本地房地產(chǎn)市場(chǎng)，使學(xué)生加深對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)的了解，為職三年級(jí)出去頂崗實(shí)習(xí)積累基礎(chǔ)，同時(shí)，培養(yǎng)學(xué)生勤于思考的能力，鍛煉他們的估價(jià)技能，最終目的是讓他們具有能力去獨(dú)立完成以市場(chǎng)比較法為主的、較簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告。本課程涉及房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)較多，對(duì)學(xué)生計(jì)算能力要求較高，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)踐應(yīng)用性較強(qiáng)，是中職生學(xué)習(xí)難度較大的課程之一，所以教學(xué)實(shí)施過程存在較多問題亟待解決。

1 教學(xué)過程存在的問題

1.1 學(xué)生普遍計(jì)算能力較弱

《房地產(chǎn)估價(jià)操作實(shí)務(wù)》課程教學(xué)中，教師講授重點(diǎn)為房地產(chǎn)估價(jià)方法之一的“市場(chǎng)比較法”，而對(duì)成本法、收益法等只作簡(jiǎn)單的介紹，不作為考試和考核要求。市場(chǎng)比較法涉及房地產(chǎn)諸多因素的比較和數(shù)學(xué)計(jì)算，如可通過市場(chǎng)法比較房屋價(jià)格、土地價(jià)格、商業(yè)租金和物業(yè)管理費(fèi)等。經(jīng)過三年教學(xué)實(shí)踐，筆者發(fā)現(xiàn)中職生對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)程序和步驟掌握較好，一旦涉及計(jì)算和因素對(duì)比，學(xué)生普遍存在畏懼心理。由于很多時(shí)候估價(jià)作業(yè)是通過Excel軟件計(jì)算，估價(jià)結(jié)果和撰寫估價(jià)報(bào)告雷同抄襲現(xiàn)象較多，大多為了應(yīng)付老師布置的作業(yè)。

1.2 課程涉及的房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)綜合性強(qiáng)

《房地產(chǎn)估價(jià)操作實(shí)務(wù)》課程講授房地產(chǎn)估價(jià)概述、房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素、介紹市場(chǎng)比較法為主的估價(jià)方法以及估價(jià)程序等，以上內(nèi)容均為房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)，大多涉及到基礎(chǔ)數(shù)學(xué)、土地管理、房地產(chǎn)開發(fā)知識(shí)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)、門店店鋪管理和房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用等課程的知識(shí)。這些課程均開設(shè)在中職一年級(jí)和中職二年級(jí)上學(xué)期，如果學(xué)生對(duì)以上課程學(xué)得不扎實(shí)或一知半解，學(xué)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)的時(shí)候會(huì)很吃力。若要求在一個(gè)學(xué)期內(nèi)讓學(xué)生掌握如此觸類旁通的專業(yè)知識(shí)，較好了解房地產(chǎn)估價(jià)的程序，能運(yùn)用通用軟件去計(jì)算估價(jià)結(jié)果，獨(dú)立完成估價(jià)報(bào)告，以我校為例，“房地產(chǎn)營(yíng)銷與管理”專業(yè)課時(shí)64學(xué)時(shí)，課時(shí)略顯不足。尤其對(duì)于基礎(chǔ)一般的中職生，要達(dá)到預(yù)定的教學(xué)效果，教師和學(xué)生須投入更多的精力。

1.3 要求房地產(chǎn)專業(yè)性強(qiáng)

中職《房地產(chǎn)估價(jià)操作實(shí)務(wù)》課程核心部分為房地產(chǎn)估價(jià)方法的介紹和運(yùn)用，尤以市場(chǎng)比較法為主。市場(chǎng)比較法貼近房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)運(yùn)作，學(xué)生須對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一手和二手房屋交易情況較為熟悉，對(duì)房?jī)r(jià)和資金的數(shù)據(jù)具有一定的分析能力，要求學(xué)生具有較強(qiáng)邏輯分析能力，本身的房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)性也很強(qiáng)。市場(chǎng)比較法過程更涉及眾多因素的比較，如建立比較基準(zhǔn)、交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。在教學(xué)過程中，發(fā)現(xiàn)部分中職生學(xué)習(xí)涉及邏輯性、技術(shù)性較強(qiáng)環(huán)節(jié)時(shí)出現(xiàn)的問題較多，學(xué)習(xí)因素比較時(shí)較為明顯。

2 應(yīng)對(duì)措施探討

鑒于《房地產(chǎn)估價(jià)操作實(shí)務(wù)》課程涉及面廣、知識(shí)運(yùn)用性強(qiáng)、技術(shù)要求較高的特點(diǎn)，而中職生普遍存在經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)基礎(chǔ)薄弱、數(shù)字運(yùn)算能力差的特點(diǎn)，為了完成既定的教學(xué)目標(biāo)并達(dá)預(yù)期的教學(xué)效果，有必要對(duì)教學(xué)方法進(jìn)行較大的改進(jìn)，對(duì)教學(xué)內(nèi)容進(jìn)行優(yōu)化。

2.1 以職業(yè)為導(dǎo)向增強(qiáng)學(xué)生的行業(yè)認(rèn)識(shí)，提高學(xué)習(xí)興趣

《房地產(chǎn)估價(jià)操作實(shí)務(wù)》是核心課程之一，但大多數(shù)學(xué)生學(xué)習(xí)起來(lái)困難較大，怎樣提高他們的行業(yè)認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)行業(yè)歸屬感，以此作為提高學(xué)習(xí)興趣的原動(dòng)力，十分關(guān)鍵。任課老師不妨從自身從業(yè)的經(jīng)歷作為分享。以筆者為例，具備多年在房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，與學(xué)生分享房地產(chǎn)估價(jià)工作是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)性工作，前景較好。學(xué)好房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)知識(shí)，掌握相關(guān)的技能，在學(xué)習(xí)過程更能密切留意房地產(chǎn)市場(chǎng)，為頂崗實(shí)習(xí)和日后的職場(chǎng)就業(yè)增加籌碼和資歷。有了房地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)，通過市場(chǎng)比較法的實(shí)踐，掌握了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法，日后除了能勝任房地產(chǎn)估價(jià)工作，還能從事房地產(chǎn)可行性研究、房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究和數(shù)據(jù)分析，更能勝任如麥當(dāng)勞、肯德基和7-11便利店等商業(yè)店鋪的選址工作。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)二手市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，按揭評(píng)估量越來(lái)越大，舊城改造過程房屋征收補(bǔ)償評(píng)估的加大，業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)需求將日益加大。中職生畢業(yè)后通過進(jìn)一步提高學(xué)歷層次或積累足夠的工齡，有機(jī)會(huì)考取房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師和資產(chǎn)評(píng)估師等執(zhí)業(yè)資格，甚至能爭(zhēng)取香港產(chǎn)業(yè)測(cè)量師資格的互認(rèn)，其職業(yè)形象專業(yè)，薪酬較有吸引力，社會(huì)地位較高。經(jīng)過以上各方面的分析和鼓勵(lì)，讓學(xué)生知道學(xué)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)的好處，激起學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性。

2.2 科學(xué)合理選擇教學(xué)內(nèi)容

《房地產(chǎn)估價(jià)操作實(shí)務(wù)》內(nèi)容涉及面廣，如果將三大估價(jià)方法全部一一講解，在學(xué)生現(xiàn)有的知識(shí)掌握能力下幾乎是很難做到的，在僅有的學(xué)時(shí)內(nèi)做到面面俱到不切合實(shí)際，所以課程內(nèi)容必須做到詳略得當(dāng)，將難點(diǎn)和重點(diǎn)區(qū)別對(duì)待，使課程內(nèi)容主次分明，即精簡(jiǎn)至最主要的內(nèi)容，講解最主要的“市場(chǎng)比較法”，科學(xué)指導(dǎo)學(xué)生學(xué)習(xí)。例如將市場(chǎng)比較法應(yīng)用到整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)比房屋價(jià)格、房屋商鋪?zhàn)饨稹④囄粌r(jià)格等，以廣州本地的主要住宅小區(qū)、商業(yè)街道和商業(yè)中心作為市場(chǎng)調(diào)研的對(duì)象，讓學(xué)生通過網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙和實(shí)地調(diào)查了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，并通過與房地產(chǎn)中介、人員的溝通，密切留意房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)。建議以一個(gè)大的住宅小區(qū)和一個(gè)大型的商業(yè)大廈作為估價(jià)作業(yè)對(duì)象，分組來(lái)完成估價(jià)作業(yè)。而對(duì)于其他方法，教師可以簡(jiǎn)單介紹，讓學(xué)有余力的學(xué)生自學(xué)。對(duì)于估價(jià)程序可以通過出外看樓盤、做調(diào)研的機(jī)會(huì)來(lái)掌握。

2.3 注重教學(xué)過程的實(shí)踐性

《房地產(chǎn)估價(jià)操作實(shí)務(wù)》課程既具有系統(tǒng)的專業(yè)理論，又是實(shí)踐性強(qiáng)的應(yīng)用類課程，應(yīng)特別注意內(nèi)容的實(shí)踐性。首先，可以請(qǐng)一些畢業(yè)的目前在房地產(chǎn)估價(jià)公司工作的往屆師兄師姐回來(lái)分享房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，讓他們對(duì)在校學(xué)生提出學(xué)習(xí)建議和學(xué)習(xí)的方向性。其次，有計(jì)劃地在適當(dāng)?shù)那闆r下帶領(lǐng)學(xué)生去本地房地產(chǎn)估價(jià)公司參觀學(xué)習(xí)，讓學(xué)生實(shí)地切身體會(huì)房地產(chǎn)估價(jià)工作的場(chǎng)所和工作的內(nèi)容，請(qǐng)公司的人員介紹估價(jià)公司的背景、專業(yè)崗位。通過實(shí)地體驗(yàn)工作，讓學(xué)生掌握書本之外的知識(shí)和體驗(yàn)，增強(qiáng)直觀認(rèn)識(shí)，在增加學(xué)習(xí)動(dòng)力之余又能進(jìn)一步了解房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的動(dòng)態(tài)。第三，由于估價(jià)是一項(xiàng)動(dòng)手能力很強(qiáng)的工作，教師在教授過程要強(qiáng)調(diào)操作性，即以市場(chǎng)比較法為主導(dǎo)，將“教、學(xué)、做”融為一體，加強(qiáng)學(xué)生動(dòng)手計(jì)算能力和上機(jī)操作訓(xùn)練，在不斷“做”的過程中發(fā)現(xiàn)存在的問題，“學(xué)”會(huì)各種估價(jià)方法。又如在教授房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告時(shí)，突出“房地產(chǎn)估價(jià)答復(fù)書”（估價(jià)初評(píng)報(bào)告）的價(jià)值和作用，以Excel軟件作為運(yùn)算的載體，多運(yùn)用表格格式作為計(jì)算比較依據(jù)，讓學(xué)生多動(dòng)手去完成估價(jià)報(bào)告尤其是估價(jià)技術(shù)報(bào)告，學(xué)以致用。另一方面，培養(yǎng)學(xué)生積累房地產(chǎn)直接資料作為房地產(chǎn)估價(jià)的依據(jù)，如樓書、樓盤推介單張、價(jià)目表等，為日后做房地產(chǎn)調(diào)研和選址等工作積累數(shù)據(jù)。

2.4 改進(jìn)教學(xué)方法

房地產(chǎn)估價(jià)教學(xué)過程是教師和學(xué)生互動(dòng)的結(jié)合體。在教學(xué)方法的改進(jìn)方面，筆者建議案例教學(xué)和分組完成作業(yè)相結(jié)合。案例教學(xué)以若干份房地產(chǎn)估價(jià)公司的估價(jià)報(bào)告作為模板，介紹該估價(jià)標(biāo)的物的情況。整個(gè)學(xué)習(xí)過程也是學(xué)生學(xué)習(xí)新事物、新概念的過程。同時(shí)，通過收集相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)資料，提高學(xué)生對(duì)行業(yè)的認(rèn)識(shí)和綜合運(yùn)用知識(shí)的能力，加深對(duì)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)的積累。分組完成作業(yè)的方法也可以提高學(xué)生效率，例如每組由兩到三名學(xué)生組成，每人分配好任務(wù)（市場(chǎng)調(diào)研、數(shù)據(jù)整理錄入、報(bào)告整理等工作），完成作業(yè)的過程也是組員們討論估價(jià)程序正確與否和結(jié)果合理與否的過程。

土地房產(chǎn)學(xué)校“房地產(chǎn)營(yíng)銷與管理”專業(yè)的課程中，《房地產(chǎn)估價(jià)操作實(shí)務(wù)》是核心課程之一，也是融合了眾多房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)和專業(yè)知識(shí)的課程。為了達(dá)到教學(xué)相長(zhǎng)的目的，任課教師須全面考慮學(xué)生的基礎(chǔ)和學(xué)習(xí)特點(diǎn)，制定恰當(dāng)?shù)慕虒W(xué)計(jì)劃，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)新趨勢(shì)和房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的最新動(dòng)態(tài)，科學(xué)有序地安排教學(xué)內(nèi)容，運(yùn)用靈活合理的教學(xué)方法，提高中職生的實(shí)踐能力，更好地培養(yǎng)適合房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的人才。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉鵬.房地產(chǎn)估價(jià)課程教學(xué)中的思考[J].重慶科技學(xué)院學(xué)報(bào)，2010，（11）.

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第4篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告范文

那么評(píng)估“養(yǎng)老地產(chǎn)”應(yīng)該注意哪些問題呢？

一、“養(yǎng)老地產(chǎn)”評(píng)估首先要明確估價(jià)目的

依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T 50291-1999），按估價(jià)目的進(jìn)行分類，大體可歸為12種，與“以房養(yǎng)老”估價(jià)目的接近的，主要有以下幾類：房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)、其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)。

1.房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估。這是針對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款為估價(jià)目的的描述，2006年建設(shè)部、 中國(guó)人民銀行、 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》中第9條明確規(guī)定“房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的，應(yīng)當(dāng)表述為‘為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值’”。 這種目的與住宅反向抵押價(jià)值評(píng)估目的略有不同，應(yīng)該明確區(qū)別兩種抵押目的的不同點(diǎn)，因此不宜選擇它作為“養(yǎng)老地產(chǎn)”估價(jià)目的。

2.房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)。雖然“以房養(yǎng)老”以保險(xiǎn)公司參與為主，但銀行等金融機(jī)構(gòu)也涉及該項(xiàng)業(yè)務(wù)，這個(gè)概念也有別于以往關(guān)于房地產(chǎn)保險(xiǎn)類的估價(jià)目的，因此不選用。

3.企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)。“以房養(yǎng)老”是個(gè)人委托業(yè)務(wù)為主，以企業(yè)名義委托估價(jià)的很少，不具有代表性，因此不選用。

4. 其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)。不能明確具體的估價(jià)目的也不適用“養(yǎng)老地產(chǎn)”評(píng)估目的。

通過分析比較可知，“養(yǎng)老地產(chǎn)”評(píng)估目的與房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估接近又有別于房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估、一般的房地產(chǎn)抵押貸款和其他價(jià)值鑒定類評(píng)估，此項(xiàng)業(yè)務(wù)最終是以簽訂“老年人住房反向抵押養(yǎng)老合同”為目標(biāo)的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，其估價(jià)目的可以歸結(jié)為“為確定房地產(chǎn)反向抵押貸款金額提供參考而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值”。

二、要合理評(píng)估“養(yǎng)老地產(chǎn)”更要遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則

房地產(chǎn)估價(jià)基本原則有五項(xiàng)：獨(dú)立、客觀、公正原則，合法原則，價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，最高最佳利用原則，替代原則。其中獨(dú)立、客觀、公正原則對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師而言既是估價(jià)最基本的原則，也是房地產(chǎn)估價(jià)的必須奉行的最高行為準(zhǔn)則。

評(píng)估“養(yǎng)老地產(chǎn)”除了遵循以上五項(xiàng)基本原則外，還應(yīng)遵循以下兩項(xiàng)原則：

1.預(yù)期收益原則

一般房地產(chǎn)投資者是在預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)所能帶來(lái)的收益或效用后進(jìn)行投資的，因此房地產(chǎn)價(jià)值受預(yù)期收益形成因素影響。準(zhǔn)確預(yù)測(cè)房地產(chǎn)現(xiàn)在以至未來(lái)能給房地產(chǎn)權(quán)利人帶來(lái)的效用總和（即收益價(jià)值）是預(yù)期收益原則的具體體現(xiàn)。“養(yǎng)老地產(chǎn)”雖然以供老人居住為主，但也存在潛在的收益，適于預(yù)期收益原則。

2.變動(dòng)原則

房地產(chǎn)作為商品的價(jià)格，是伴隨著各構(gòu)成價(jià)格因素的變化而變動(dòng)的。這些因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以在估價(jià)時(shí)必須分析使房地產(chǎn)發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。由于這些因素都在變動(dòng)之中，準(zhǔn)確把握各因素之間的變動(dòng)規(guī)律，才能精確測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值。“養(yǎng)老地產(chǎn)”雖然是小眾抵押品，但是更需要細(xì)致觀察該類房地產(chǎn)的變動(dòng)因素，更加精細(xì)地評(píng)估用于反向抵押的房地產(chǎn)。如老人房產(chǎn)一般房齡較老，周邊教育資源豐富，但學(xué)區(qū)房的片區(qū)變化較大，甚至每年都在變動(dòng)。是否學(xué)區(qū)房能較大影響房地產(chǎn)價(jià)值，因此變動(dòng)原則是適用于“養(yǎng)老地產(chǎn)”評(píng)估的重要原則。

“養(yǎng)老地產(chǎn)”適用的原則還有很多，希望更多房地產(chǎn)專業(yè)人士參與到“養(yǎng)老地產(chǎn)”評(píng)估問題探索活動(dòng)中，為評(píng)估提供技術(shù)支持。由于選擇“以房養(yǎng)老”的老人一般經(jīng)濟(jì)狀況不太好，屬于經(jīng)濟(jì)上的弱勢(shì)群體，廣大房地產(chǎn)估價(jià)師更應(yīng)該堅(jiān)守房地產(chǎn)估價(jià)各項(xiàng)原則，維護(hù)老年人和金融機(jī)構(gòu)等權(quán)益相關(guān)方的合法利益，才能贏得各方信任，為“養(yǎng)老地產(chǎn)”模式在中國(guó)的推廣做出貢獻(xiàn)。

三、估價(jià)方法的選用在房地產(chǎn)估價(jià)中也極為關(guān)鍵

房地產(chǎn)評(píng)估方法選擇合理，評(píng)估出的價(jià)值就會(huì)趨于合理。若選擇不適用的評(píng)估方法，評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)值就會(huì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值相背離。

房地產(chǎn)評(píng)估的主要方法有市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等，每種方法都有其適用的條件和估價(jià)對(duì)象。市場(chǎng)法適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，同類型房產(chǎn)數(shù)量多且經(jīng)常發(fā)生交易，如住宅、商鋪、寫字樓、公寓、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。成本法適用于新建房地產(chǎn)、在建工程等，還適用于很少交易又沒有收益或潛在收益的物業(yè)如學(xué)校、公園、圖書館、工廠、碼頭等。收益法適用于住宅、商業(yè)用房、公寓、寫字樓、倉(cāng)庫(kù)等有經(jīng)濟(jì)收益或潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。假設(shè)開發(fā)法適用于土地、在建工程、有改造價(jià)值的舊房等具開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用條件要求高，具備估價(jià)對(duì)象類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)間的歷史價(jià)格且資料豐富、真實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)明顯波動(dòng)的情況下才能使用。

綜上所述，一般情況下針對(duì)“養(yǎng)老地產(chǎn)”，不適合選用成本法、假設(shè)開發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等。養(yǎng)老地產(chǎn)為住宅和公寓用途較多，更適用市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)算。當(dāng)然，在特殊市場(chǎng)條件下，會(huì)有房地產(chǎn)租售比率嚴(yán)重失衡的情況，比如房?jī)r(jià)畸高但房產(chǎn)租金極低，這種情況下采用收益法測(cè)算出的收益價(jià)值會(huì)低于房地產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值，在這種租售比率失衡的條件下，也不適宜采用收益法。相對(duì)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)上類似估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)交易、出租案例較多，租售價(jià)格合理，具有客觀可比性，適宜采用市場(chǎng)法和收益法。

此外在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估“養(yǎng)老地產(chǎn)”時(shí)應(yīng)注意以下問題。

1.選取房地產(chǎn)估價(jià)案例時(shí)應(yīng)盡量挑選與估價(jià)對(duì)象同一小區(qū)，類似戶型、樓層的成交案例，這樣可以減因素對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，使評(píng)估結(jié)果更為準(zhǔn)確。

2.弱化裝修因素對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。老年人房屋一般裝修較簡(jiǎn)樸，即使是高檔裝修也屬于高折舊因素，且裝修千差萬(wàn)別，可比性差，過多考慮會(huì)影響對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的判斷。建議采用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)適當(dāng)降低該項(xiàng)目的修正比例。

四、評(píng)估“養(yǎng)老地產(chǎn)”應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行估價(jià)程序

房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)關(guān)乎房地產(chǎn)所有人和金融機(jī)構(gòu)等各方利益的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)，尤其要遵循一定的程序和規(guī)范要求。房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是：1.受理房地產(chǎn)估價(jià)委托：充分了解估價(jià)目的，簽訂委托估價(jià)合同。2.搜集房地產(chǎn)估價(jià)所需資料，擬定房地產(chǎn)估價(jià)方案。3.現(xiàn)場(chǎng)勘查房地產(chǎn)的室內(nèi)外狀況及周邊環(huán)境、公共設(shè)施等。4.綜合分析估價(jià)對(duì)象及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況確定估價(jià)方法，測(cè)算出估價(jià)結(jié)果。5.撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。6.審核后出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及技術(shù)報(bào)告。7.交付估價(jià)報(bào)告、資料歸檔等。

當(dāng)然這些程序并不是固定不變的，也有反復(fù)和交叉，但完成任何一項(xiàng)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，都不能隨意省略估價(jià)工作步驟及相關(guān)內(nèi)容。如老人委托評(píng)估公司來(lái)完成估價(jià)報(bào)告，房地產(chǎn)估價(jià)師是否完全了解了估價(jià)目的，是否認(rèn)真勘察了老人擬抵押的房地產(chǎn)室內(nèi)外現(xiàn)狀、有無(wú)拍照記錄，是否認(rèn)真了解了擬抵押房地產(chǎn)的所有權(quán)及使用狀況等，直接影響房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)擬抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值的判斷。

另外，針對(duì)“養(yǎng)老地產(chǎn)”評(píng)估程序，除了依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》估價(jià)師必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)查勘，對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周圍環(huán)境、交通狀況等拍照外，筆者建議執(zhí)行以下補(bǔ)充程序：

1.更加細(xì)致地做好紙質(zhì)查勘記錄，并留下影像資料。認(rèn)真做好紙質(zhì)記錄：估價(jià)對(duì)象的四至、坐落、現(xiàn)在用途、房屋設(shè)備、小區(qū)景觀、周邊環(huán)境、交通情況、公共設(shè)施等情況，并拍照或攝錄估價(jià)對(duì)象室內(nèi)外狀況。

2.當(dāng)面與產(chǎn)權(quán)人核實(shí)房地產(chǎn)基本信息并做好筆錄。認(rèn)真核實(shí)并筆錄：核實(shí)房地產(chǎn)權(quán)證上的基本信息、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所屬、使用狀況，是否有出租、利益糾紛等。若發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)與證載信息不符等需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)，應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄中重點(diǎn)披露。

3.房屋所有權(quán)人、提供貸款的金融機(jī)構(gòu)工作人員、房地產(chǎn)估價(jià)師三方在現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄上簽字，拍照或錄像，留下三方當(dāng)事人的影像資料。

現(xiàn)場(chǎng)勘查不細(xì)易導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估不準(zhǔn)，招致老人對(duì)評(píng)估價(jià)值、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)產(chǎn)生不信任感，對(duì)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)生顧慮，因此評(píng)估“養(yǎng)老地產(chǎn)”要執(zhí)行比一般估價(jià)更為嚴(yán)格的現(xiàn)場(chǎng)勘查程序。與產(chǎn)權(quán)人當(dāng)面核實(shí)信息并記錄，明確房地產(chǎn)基本信息、權(quán)利狀況、使用狀況等，應(yīng)盡量避免離開現(xiàn)場(chǎng)后再向老人反復(fù)核實(shí)信息的情況。三方簽字可督促估價(jià)師認(rèn)真履行勘查工作，所有權(quán)人和金融機(jī)構(gòu)人員共同參與確認(rèn)也可以減少因勘查引起的糾紛。簽字和留下影像資料，也是為了有效規(guī)避老人去世后房產(chǎn)處置時(shí)發(fā)生糾紛的可能。

參考文獻(xiàn)：

1.陳支農(nóng).對(duì)“以房養(yǎng)老”及其相關(guān)問題的認(rèn)識(shí).產(chǎn)權(quán)導(dǎo)刊.2014.1

第5篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 評(píng)估風(fēng)險(xiǎn) 防范

防范房地產(chǎn)抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)金融機(jī)構(gòu)防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)意義重大，防范風(fēng)險(xiǎn)首先得認(rèn)清風(fēng)險(xiǎn)，然后才能防患于未然。

一、房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的內(nèi)涵

房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估是對(duì)抵押人提供、自身?yè)碛型耆a(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔(dān)保時(shí)，商業(yè)銀行確認(rèn)的用于抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值決定并貸款金額的一項(xiàng)商業(yè)行為，是通過銀行所聘請(qǐng)的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價(jià)師，采取保守和謹(jǐn)慎的方式，在考慮到評(píng)估房地產(chǎn)未來(lái)出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長(zhǎng)期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況，房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能性的用途改變等條件下，對(duì)房地產(chǎn)的客觀價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的過程。

二、影響房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的因素

（一）政府因素

政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)估價(jià)帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中，如果房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，在銀行放出大量長(zhǎng)期過高估值抵押貸款后，會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)越來(lái)越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無(wú)力償債而導(dǎo)致深重危機(jī)以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的影響又是風(fēng)險(xiǎn)誘因。政策變動(dòng)，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動(dòng)都必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。同時(shí)還會(huì)對(duì)估價(jià)方法產(chǎn)生影響，如《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》《物權(quán)法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的依據(jù)，一旦進(jìn)行修改或其它變動(dòng)，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估方法產(chǎn)生影響。

（二）估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員因素

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員是抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的直接參與者，是房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的直接誘因，尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)估價(jià)都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來(lái)支撐，豐富的基礎(chǔ)資料是估價(jià)結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實(shí)際評(píng)估過程中，由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，許多技術(shù)資料無(wú)法在短時(shí)期內(nèi)積累下來(lái)，比如市場(chǎng)基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動(dòng)指數(shù)等等。此外，估價(jià)報(bào)告的敘述不完善也會(huì)給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來(lái)意想不到的后果，有所遺漏或出錯(cuò)便直接導(dǎo)致了估價(jià)結(jié)果的偏差。估價(jià)人員素質(zhì)水平偏低，在一些中小城市的評(píng)估機(jī)構(gòu)中，有一些僅僅通過估價(jià)師考試缺乏實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師，在具體負(fù)責(zé)一項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在漏洞，也會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體因素

其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體有抵押人（借款人）、抵押權(quán)人（銀行）、擔(dān)保人等。每一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的誘因。如，房地產(chǎn)估價(jià)主要是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益的估價(jià)。不同產(chǎn)權(quán)人（抵押人）取得土地使用權(quán)的方式不盡相同，有些企業(yè)為了節(jié)省費(fèi)用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提供資料不全不實(shí)，在抵押評(píng)估過程中為了自身利益誘使估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員高估房地產(chǎn)抵押價(jià)值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值發(fā)放貸款。

三、房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范

（一）規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的程序

一個(gè)規(guī)范有效的估價(jià)程序顯然是有助于估價(jià)的準(zhǔn)確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押市場(chǎng)的條件；抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的內(nèi)容是否相符。然后對(duì)權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。實(shí)體確認(rèn)包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權(quán)利確認(rèn)包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利狀況，并與原來(lái)確定的權(quán)利狀況進(jìn)行資料對(duì)照和認(rèn)證，檢查與其內(nèi)容是否有異；環(huán)境條件的確認(rèn)包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價(jià)格評(píng)估提供基礎(chǔ)材料。最后評(píng)估抵押房地產(chǎn)的正常價(jià)格。

（二）建立健全估價(jià)制度

規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理。實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師資格認(rèn)證，建立初級(jí)、高級(jí)和資深等代表不同估價(jià)水平的房地產(chǎn)估價(jià)師等級(jí)制度；建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師業(yè)績(jī)報(bào)告制度；政府對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。

建立和完善估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價(jià)質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價(jià)業(yè)務(wù)，選擇估價(jià)業(yè)務(wù)開始，一直到項(xiàng)目完成向用戶提供估價(jià)產(chǎn)品―估價(jià)報(bào)告的全過程中，采取一系列的檢驗(yàn)、核查、驗(yàn)證等措施或方法，保證估價(jià)的真實(shí)、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機(jī)構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進(jìn)，做到職責(zé)分明，利益明確。

（三）提高估價(jià)人員素質(zhì)和估價(jià)技術(shù)

一個(gè)好的估價(jià)師必須參加過足夠多的估價(jià)實(shí)踐，并且對(duì)最新最近的估價(jià)理論知識(shí)有很好的掌握。因此，對(duì)估價(jià)師和估價(jià)人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對(duì)估價(jià)實(shí)踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學(xué)習(xí)才能克服解決。

（四）商業(yè)銀行提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力

積極的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補(bǔ)救。目前，銀行在決定對(duì)房地產(chǎn)商是否進(jìn)行開放放貸時(shí)，主要評(píng)估的對(duì)象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，按照這種評(píng)估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無(wú)力歸還銀行貸款情況時(shí)，銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。這種評(píng)估方式只是在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之后對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的一種補(bǔ)救措施，只能消極被動(dòng)地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應(yīng)該將重心放在項(xiàng)目開發(fā)能力評(píng)估體系的建立健全方面，通過設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評(píng)估部，適時(shí)踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動(dòng)，房地產(chǎn)的維護(hù)和運(yùn)行情況如何，對(duì)抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值進(jìn)行檢核性評(píng)估，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。

四、小結(jié)

防范房地產(chǎn)抵押評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，不僅對(duì)于降低金融風(fēng)險(xiǎn)、保證金融安全具有重要意義，同時(shí)也有利于降低評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，嚴(yán)格按估價(jià)規(guī)范流程操作，不斷提高執(zhí)業(yè)水平，從而有效防范房地產(chǎn)抵押評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

參考文獻(xiàn)：

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3.宋戈.房地產(chǎn)抵押評(píng)估目前面臨的問題及對(duì)策[J].中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師。

第6篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn) 抵押貸款評(píng)估 風(fēng)險(xiǎn) 誘因 防范

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的內(nèi)涵

想要弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)問題，首先必須弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款及其評(píng)估的基本概念。不同的專家從不同角度對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發(fā)點(diǎn)都離不開貸款的取得是以房地產(chǎn)抵押為前提，銀行等發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)通過收取貸款利息和手續(xù)費(fèi)獲取收益，而貸款接收者借助貸款達(dá)到對(duì)抵押房地產(chǎn)的占有、經(jīng)營(yíng)和收益的目的。國(guó)際銀行業(yè)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出了權(quán)威性的界定：商業(yè)房地產(chǎn)貸款指借助商業(yè)抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長(zhǎng)期融資形式，通常采取長(zhǎng)期抵押貸款形式，貸款是通過附著在能夠帶來(lái)收益的房地產(chǎn)上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規(guī)則性的與期限相關(guān)的資本和利息形式，在25年到30年的時(shí)期里予以償還。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估是對(duì)抵押人提供、自身?yè)碛型耆a(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔(dān)保時(shí)，商業(yè)銀行確認(rèn)的用于抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值決定并貸款金額的一項(xiàng)商業(yè)行為，是通過銀行所聘請(qǐng)的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價(jià)師，采取保守和謹(jǐn)慎的方式，在考慮到評(píng)估房地產(chǎn)未來(lái)出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長(zhǎng)期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況，房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能性的用途改變等條件下，對(duì)房地產(chǎn)的客觀價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的過程。房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的內(nèi)涵包括以下四個(gè)方面：抵押人提供、自身?yè)碛型耆a(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)是商業(yè)銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的重要條件；抵押人向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款的擔(dān)保物價(jià)值，商業(yè)銀行對(duì)抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值的確認(rèn)是房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的關(guān)鍵；是商業(yè)銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業(yè)抵押貸款工具；房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估是對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值的評(píng)估，與市場(chǎng)價(jià)值是并列、獨(dú)立的兩個(gè)相關(guān)指標(biāo)，共同服務(wù)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不同需要。

影響商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的因素

政府因素

政府追求的一項(xiàng)重要目標(biāo)就是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、快速發(fā)展。 政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)估價(jià)帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，金融動(dòng)蕩會(huì)給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)動(dòng)蕩和不安。房地產(chǎn)抵押貸款作為整個(gè)金融市場(chǎng)中的一項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，對(duì)于活躍市場(chǎng)，推動(dòng)投資和消費(fèi)有著巨大的作用。在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中，如果房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，在銀行放出大量長(zhǎng)期過高估值抵押貸款后，會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)越來(lái)越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無(wú)力償債而導(dǎo)致深重危機(jī)以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的影響又是風(fēng)險(xiǎn)誘因。房地產(chǎn)價(jià)格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動(dòng)也同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響。政策變動(dòng)，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動(dòng)都必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。同時(shí)還會(huì)對(duì)估價(jià)方法產(chǎn)生影響，如《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的依據(jù)，一旦進(jìn)行修改或其它變動(dòng)，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估方法產(chǎn)生影響。

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員因素

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估活動(dòng)中處于中介的位置，是抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的直接參與者，是商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的直接誘因，尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估主要采用三大經(jīng)典方法―成本法、收益法、市場(chǎng)法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場(chǎng)法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實(shí)際應(yīng)用上常常受到比較案例數(shù)量的限制。商業(yè)房地產(chǎn)主要指的是收益性房地產(chǎn)，其價(jià)值主要是由在評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評(píng)估這類房地產(chǎn)最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來(lái)說(shuō)是無(wú)用的。一個(gè)負(fù)責(zé)任的估價(jià)師在任何時(shí)候都會(huì)補(bǔ)充評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)的成本價(jià)值。當(dāng)評(píng)估得出很低的成本價(jià)值與較高的收益價(jià)值之間存在較大的偏差時(shí)，就必須非常小心對(duì)待通過收益價(jià)值最后得出的房地產(chǎn)貸款價(jià)值。

房地產(chǎn)估價(jià)不是估價(jià)師的無(wú)中生有，有學(xué)者稱其為“科學(xué)加藝術(shù)”，確切的反映了估價(jià)的本質(zhì)。但是不管采用哪一種估價(jià)方法，都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來(lái)支撐，沒有基礎(chǔ)資料就不能稱其為科學(xué)。因此，在利用具體的估價(jià)方法時(shí)，豐富的基礎(chǔ)資料是估價(jià)結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實(shí)際評(píng)估過程中，由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，許多技術(shù)資料無(wú)法在短時(shí)期內(nèi)積累下來(lái)，比如市場(chǎng)基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動(dòng)指數(shù)等等。有些估價(jià)機(jī)構(gòu)或人員接受一項(xiàng)新業(yè)務(wù)時(shí)，出于方便利用同樣的方法和技術(shù)參數(shù)，省去實(shí)地勘探調(diào)查而帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。此外，估價(jià)報(bào)告的敘述不完善也會(huì)給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來(lái)意想不到的后果。估價(jià)報(bào)告作為估價(jià)的最后成果，有所遺漏或出錯(cuò)便直接導(dǎo)致了估價(jià)結(jié)果的偏差。估價(jià)人員素質(zhì)水平偏低，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評(píng)估機(jī)構(gòu)中，很多估價(jià)員只有高中、中專學(xué)歷，對(duì)于估價(jià)的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過估價(jià)師考試缺乏實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師，在具體負(fù)責(zé)一項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在漏洞，也會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。

其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體因素

房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估包括提出貸款申請(qǐng)到評(píng)估到最后貸款償還都會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，影響房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估值。其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體有抵押人（借款人）、抵押權(quán)人（銀行）、擔(dān)保人等。每一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的誘因。如，房地產(chǎn)估價(jià)主要是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益的估價(jià)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著不少的問題。不同產(chǎn)權(quán)人（抵押人）取得土地使用權(quán)的方式不盡相同，有通過出讓方式獲得，有通過政府征用取得的劃撥土地使用權(quán)。有些企業(yè)為了節(jié)省費(fèi)用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提供資料不全不實(shí)，在抵押評(píng)估過程中為了自身利益誘使估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員高估房地產(chǎn)抵押價(jià)值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值發(fā)放貸款。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范

規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的程序

目前，各地辦理抵押評(píng)估的做法不一，評(píng)估的口徑很不一致，影響了評(píng)估結(jié)果的有效性。而一個(gè)規(guī)范有效的估價(jià)程序顯然是有助于估價(jià)的準(zhǔn)確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押市場(chǎng)的條件；抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的內(nèi)容是否相符。然后對(duì)權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。實(shí)體確認(rèn)包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權(quán)利確認(rèn)包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利狀況，并與原來(lái)確定的權(quán)利狀況進(jìn)行資料對(duì)照和認(rèn)證，檢查與其內(nèi)容是否有異；環(huán)境條件的確認(rèn)包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價(jià)格評(píng)估提供基礎(chǔ)材料。最后評(píng)估抵押房地產(chǎn)的正常價(jià)格。

建立健全估價(jià)制度

規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理。實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師資格認(rèn)證，建立初級(jí)、高級(jí)和資深等代表不同估價(jià)水平的房地產(chǎn)估價(jià)師等級(jí)制度；建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師業(yè)績(jī)報(bào)告制度；政府對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。

建立和完善估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價(jià)質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價(jià)業(yè)務(wù)，選擇估價(jià)業(yè)務(wù)開始，一直到項(xiàng)目完成向用戶提供估價(jià)產(chǎn)品―估價(jià)報(bào)告的全過程中，采取一系列的檢驗(yàn)、核查、驗(yàn)證等措施或方法，保證估價(jià)的真實(shí)、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機(jī)構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進(jìn)，做到職責(zé)分明，利益明確。

建立房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)保險(xiǎn)制度。我國(guó)大陸截止2002年底注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)師已經(jīng)達(dá)到15000余人，加上2003年通過房地產(chǎn)估價(jià)師考試人員總數(shù)將超過21000人。這樣龐大的隊(duì)伍，對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，是一個(gè)具有極大潛力的發(fā)展市場(chǎng)。一旦建立房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)制度，對(duì)估價(jià)師會(huì)產(chǎn)生督促作用。如果某個(gè)估價(jià)師因?yàn)闃I(yè)務(wù)水平差經(jīng)常出現(xiàn)疏忽被索賠的情況，那么保險(xiǎn)公司就有可能不再為這些人提供保險(xiǎn)。這些估價(jià)師會(huì)因此失去估價(jià)市場(chǎng)，丟掉生存空間。因此，通過估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)制度，可以不斷提高估價(jià)人員的素質(zhì)，提高整個(gè)行業(yè)的水平和形象。

提高估價(jià)人員素質(zhì)和估價(jià)技術(shù)

在國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，如美國(guó)和香港的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該在規(guī)定的期間內(nèi)完成額定時(shí)間的職業(yè)培訓(xùn)、撰寫估價(jià)工作心得和論文、提交自己完成的估價(jià)報(bào)告，如果不能完成相應(yīng)的工作，就會(huì)受到行業(yè)協(xié)會(huì)的懲罰，直至取消其會(huì)員資格。我國(guó)也要求房地產(chǎn)估價(jià)師接受一定時(shí)間的后續(xù)教育。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)已經(jīng)相繼舉辦了許多次房地產(chǎn)估價(jià)師后續(xù)教育培訓(xùn)。一個(gè)好的估價(jià)師必須參加過足夠多的估價(jià)實(shí)踐，并且對(duì)最新最近的估價(jià)理論知識(shí)有很好的掌握。因此，對(duì)估價(jià)師和估價(jià)人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對(duì)估價(jià)實(shí)踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學(xué)習(xí)才能克服解決。

商業(yè)銀行提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力

積極的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補(bǔ)救。目前，銀行在決定對(duì)房地產(chǎn)商是否進(jìn)行開放放貸時(shí)，主要評(píng)估的對(duì)象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，按照這種評(píng)估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無(wú)力歸還銀行貸款情況時(shí)，銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。這種評(píng)估方式只是在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之后對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的一種補(bǔ)救措施，只能消極被動(dòng)地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應(yīng)該將重心放在項(xiàng)目開發(fā)能力評(píng)估體系的建立健全方面，通過設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評(píng)估部，適時(shí)踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動(dòng)，房地產(chǎn)的維護(hù)和運(yùn)行情況如何，對(duì)抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值進(jìn)行檢核性評(píng)估，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。

參考文獻(xiàn)：

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第7篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告范文

一、現(xiàn)代信息技術(shù)與房地產(chǎn)估價(jià)之間的緊密關(guān)系

信息技術(shù)是對(duì)信息的收集、識(shí)別、提取、變換、存貯、傳遞、處理、檢索、檢測(cè)、分析和利用等的技術(shù)。一般而言，信息技術(shù)主要包括了通信技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)、控制技術(shù)以及感測(cè)技術(shù)等。房地產(chǎn)估價(jià)是指由估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員通過合理地運(yùn)用信息技術(shù)，對(duì)價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行合理的估算和判斷，發(fā)揮信息技術(shù)在收集、分析、存儲(chǔ)、更新維護(hù)以及評(píng)價(jià)等方面的重要優(yōu)勢(shì)，確保信息可以及時(shí)得到檢索和調(diào)用。一般而言，通過運(yùn)用信息技術(shù)進(jìn)行估價(jià)后獲取信息，并結(jié)合先查必要查勘，借助合適的估價(jià)方法，才能從更為綜合的角度來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格信息予以評(píng)價(jià)，規(guī)避估價(jià)人員,乃至估價(jià)機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。總之，現(xiàn)代信息技術(shù)與房地產(chǎn)估價(jià)之間存在著緊密的聯(lián)系，這是開展房地產(chǎn)工作必須高度重視的要點(diǎn)。

二、現(xiàn)代信息技術(shù)運(yùn)用對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的重要性分析

將現(xiàn)代信息技術(shù)運(yùn)用于房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域，對(duì)提升房地產(chǎn)估價(jià)的工作效率以及質(zhì)量等具有重要的意義。通過深入分析可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代信息技術(shù)的合理運(yùn)用對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域的重要性集中體現(xiàn)在如下三個(gè)方面：

（一）可以促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)效率的有效提升

通過運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)可以建立契合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，構(gòu)建起契合實(shí)際的數(shù)據(jù)庫(kù)，便于進(jìn)行價(jià)格及案例相關(guān)情況的查詢。該數(shù)據(jù)的建立既可以幫助工作人員及時(shí)的進(jìn)行相關(guān)信息的查詢，了解市場(chǎng)變化；也可以提升估價(jià)工作效率，節(jié)約工作時(shí)間，高效地完成估價(jià)作業(yè)，提升估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量。

（二）促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)管理模式的進(jìn)一步創(chuàng)新

目前，隨著信息技術(shù)的發(fā)展，估價(jià)軟件系統(tǒng)正在逐步完善，有效地促進(jìn)了房地產(chǎn)估價(jià)工作作業(yè)的自動(dòng)化、信息化建設(shè)，進(jìn)而推進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)管理模式的創(chuàng)新。同時(shí)，也進(jìn)一步拓展了估價(jià)師的工作思路，使其更好地運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)開展估價(jià)工作。

（三）有助于在提升估價(jià)效率的同時(shí)節(jié)約成本

現(xiàn)代信息技術(shù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)了無(wú)紙化的信息共享。同時(shí)，依托現(xiàn)代信息技術(shù)估價(jià)工作，效率得到顯著的提升，可以在較短的時(shí)間內(nèi)完成較多的工作，省卻了人工反復(fù)查勘分析的流程，實(shí)現(xiàn)了估價(jià)報(bào)告制作的模板化，不僅有效地提升了效率，減少了工作人員的時(shí)間和精力耗費(fèi)，也在一定程度上為企業(yè)節(jié)約了開支。

三、現(xiàn)代信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域的應(yīng)用

現(xiàn)代信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域的運(yùn)用，是以建立完善的估價(jià)信息系統(tǒng)為基礎(chǔ)，依托高效的信息技術(shù)，確保信息的準(zhǔn)確性，確保信息可以獲得及時(shí)更新和維護(hù)，且確保信息足夠豐富和新鮮，可以方便用戶隨時(shí)隨地地進(jìn)行檢索、分析和利用。一般而言，為了確保房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域中現(xiàn)代信息技術(shù)的合理利用。具體應(yīng)做好如下幾個(gè)方面：

（一）建立起統(tǒng)一的信息標(biāo)準(zhǔn)和信息類別編碼體系

通過將現(xiàn)代信息技術(shù)運(yùn)用到房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域，可以提供更為便利、快捷的信息檢索服務(wù)，及時(shí)的實(shí)現(xiàn)調(diào)用和查詢估價(jià)信息的目的。而在此過程中，為了實(shí)現(xiàn)便捷的檢索功能，需要對(duì)各類信息依據(jù)科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的劃分，并且對(duì)其進(jìn)行有效的信息類別編碼分類。具體如下：一是要建立起明確可參考的信息類別標(biāo)準(zhǔn)體系。可以根據(jù)不同的類別進(jìn)行分類，而類別的選擇則主要契合估價(jià)工作的視角習(xí)慣等，這樣可以方便進(jìn)行后續(xù)的歸檔、查詢、核對(duì)和維護(hù)。二是，在前文進(jìn)行分類的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)建立起一一對(duì)應(yīng)的信息類別編碼體系。編碼體系的確立主要由企業(yè)制定，并負(fù)責(zé)其具體的宣講、貫徹和維護(hù)。在統(tǒng)一的編碼體系下，可以為現(xiàn)代信息技術(shù)在估價(jià)工作中的運(yùn)用效率提升提供保障。

（二）充分運(yùn)用信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)多重信息的收集整理

房地產(chǎn)估價(jià)需要的信息是多樣化的。同時(shí)，為了確保房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的可參考性，必須要收集與房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值相關(guān)的信息，從而對(duì)其價(jià)格和價(jià)值進(jìn)行判定。依據(jù)前文提及的信息分類體系，對(duì)多種信息進(jìn)行有效的收集整理。一般而言，這些信息主要涉及到了：一是金融信息，主要包括了外幣匯率、消費(fèi)指數(shù)、貸款利率、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、稅費(fèi)調(diào)整等。二是，市場(chǎng)環(huán)境的信息。主要是指國(guó)家政策變化、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域改造動(dòng)態(tài)等會(huì)造成普遍影響的信息；三是土地供給與需求變化信息，開盤價(jià)格等信息。同時(shí)，也要關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，價(jià)格走勢(shì)以及權(quán)威部門的專業(yè)信息等。

（三）注重利用信息技術(shù)實(shí)行信息的分析和鑒別

估價(jià)的準(zhǔn)確性是由信息的準(zhǔn)確性決定的。如果其所依據(jù)的信息本身存在錯(cuò)誤，必將會(huì)造成估價(jià)過程中對(duì)價(jià)格和價(jià)值判定的錯(cuò)誤，后果不堪設(shè)想。因此，要綜合運(yùn)用信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)對(duì)信息的有效分析和鑒別。就必須要把握住信息的客觀性、準(zhǔn)確性和正確性。具體而言，應(yīng)注意如下幾點(diǎn)：一是，始終堅(jiān)持做好現(xiàn)場(chǎng)查看工作，確保獲取的信息具有使用價(jià)值，并對(duì)信息進(jìn)行有效地核對(duì)。核對(duì)的過程中不可依據(jù)經(jīng)驗(yàn)來(lái)進(jìn)行判斷，而是應(yīng)該采取有效的辦法進(jìn)行多層次，多方位的核對(duì)，對(duì)估價(jià)成果負(fù)責(zé)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建立的信息庫(kù)的質(zhì)量負(fù)責(zé)。二是，關(guān)注權(quán)威部門的信息，確保信息來(lái)源渠道的準(zhǔn)確性；三是，關(guān)注信息所體現(xiàn)的內(nèi)容的正確性，針對(duì)可能存在的錯(cuò)誤信息予以標(biāo)注和提示，而針對(duì)有歧義的部分則依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判定其是否符合正確、準(zhǔn)確、客觀性的要求；四是，注重對(duì)關(guān)鍵性信息的抓取，并注明出處，確保不同使用者能夠做到可以理解，甚至確定關(guān)鍵性信息。

（四）建立起完善的信息資源存儲(chǔ)和傳遞體系

房地產(chǎn)估價(jià)涉及海量的信息，如何對(duì)這些信息進(jìn)行有效的存儲(chǔ)，傳遞等是房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域一直在研究的重要問題。隨著現(xiàn)代信息的運(yùn)用，基于通信技術(shù)、遙感技術(shù)、控制技術(shù)等為估價(jià)信息資源的存儲(chǔ)、檢索、傳遞以及使用等提供了有利條件。具體而言：一是，信息的存儲(chǔ)。信息存儲(chǔ)之前需要通過深入的分析、核對(duì)和鑒別，將符合標(biāo)準(zhǔn)的合格信息，有專人負(fù)責(zé)進(jìn)行存儲(chǔ)。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，信息的存儲(chǔ)載體已經(jīng)不再拘泥于辦公文檔，圖片、掃描件等均可以納入到估價(jià)信息庫(kù)中，也可以插入到辦公文檔當(dāng)中。而針對(duì)相對(duì)較大的文件則可以單獨(dú)存儲(chǔ)，并建立起對(duì)應(yīng)的索引和說(shuō)明。二是，建立起完善的信息資源傳遞體系。依托于現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和通信技術(shù)，為信息的傳遞提供安全保障，實(shí)現(xiàn)信息的遠(yuǎn)程傳遞和數(shù)據(jù)交換，可以方便估價(jià)人員及時(shí)的進(jìn)行信息的查閱和使用。同時(shí)，依托路由、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等實(shí)現(xiàn)的局域網(wǎng)信息貢獻(xiàn)，為實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化辦公，高效處理信息資源提供了重要的平臺(tái)支持。此外，為了確保信息資源存儲(chǔ)和傳遞的安全，規(guī)避可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，必須要建立起完善的安全管理機(jī)制，明確不同人的權(quán)限，建立完善的安全機(jī)制，并定期做好相應(yīng)的信息備份，確保信息的安全穩(wěn)定性，為房地產(chǎn)估價(jià)工作的開展提供安全保障。

（五）高度重視對(duì)估價(jià)信息的動(dòng)態(tài)管理

房地產(chǎn)估價(jià)信息不是一成不變的，其需要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)的更新和維護(hù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)高度重視對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)信息的動(dòng)態(tài)更新和維護(hù)。首先，應(yīng)由企業(yè)安排專員專門負(fù)責(zé)信息的更新和維護(hù)，及時(shí)將估價(jià)業(yè)務(wù)中涉及的數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的手機(jī)整理，并且納入到房地產(chǎn)估價(jià)信息庫(kù)中，運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)進(jìn)行有效的管理。其次，可以組織企業(yè)中參與估價(jià)工作的所有成員共同為估價(jià)信息建設(shè)獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，并且注重各自在日常生活中對(duì)估價(jià)信息的收集和積累。此外，針對(duì)需要中關(guān)注的信息，例如構(gòu)筑物想信息、物業(yè)相關(guān)信息、地產(chǎn)板塊相關(guān)信息、樓盤相關(guān)信息等，要做好定期動(dòng)態(tài)的跟蹤更新和維護(hù)，確保房地產(chǎn)估價(jià)信息可以獲得持續(xù)的更新，確保信息庫(kù)的容量和新鮮度，為企業(yè)估價(jià)工作提供有效的參考。此外，必須強(qiáng)調(diào)要充分發(fā)揮信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域的重要作用，發(fā)揮其應(yīng)有的效果，需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)信息技術(shù)形成正確的認(rèn)識(shí)，并從本企業(yè)的具體實(shí)際出發(fā)，合理地推動(dòng)現(xiàn)代信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域的深入運(yùn)用，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)的工作方式，管理模式等的不斷地改進(jìn)和提升，找尋契合企業(yè)實(shí)際的房地差估價(jià)信息化管理模式，為房地產(chǎn)企業(yè)估價(jià)工作的有序開展提供有力的支持，從而達(dá)到事半功倍的效果。

四、結(jié)語(yǔ)

第8篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格鑒定；合法性；條件；原則

司法鑒定是為司法機(jī)關(guān)或當(dāng)事人提供證據(jù)材料的最有效的科學(xué)技術(shù)手段。司法鑒定涉及的科學(xué)領(lǐng)域?qū)挘瑢I(yè)門類多，是一種科學(xué)的實(shí)踐活動(dòng)，是為司法機(jī)關(guān)或當(dāng)事人提供事實(shí)證據(jù)材料的科學(xué)實(shí)證活動(dòng)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，司法鑒定的地位越來(lái)越重要，鑒定結(jié)論應(yīng)用的領(lǐng)域也越來(lái)越廣泛，保證當(dāng)事人的合法權(quán)益和司法公正的作用越來(lái)越顯著。但是，在司法鑒定的種類中沒有房地產(chǎn)價(jià)格鑒定，而是將民事或行政訴訟中的房地產(chǎn)價(jià)格鑒定列入司法會(huì)計(jì)鑒定范疇。 在一定程度上損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，影響了司法公正，制約了司法鑒定行業(yè)的健康發(fā)展。因此，不斷地探討和研究司法鑒定的理論問題和實(shí)踐問題非常重要。

1、房地產(chǎn)價(jià)格司法鑒定的主要作用

房地產(chǎn)價(jià)格司法鑒定，是由司法機(jī)關(guān)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格做出鑒定的一種活動(dòng)。具體說(shuō)，就是案件中涉及爭(zhēng)議的房地產(chǎn)（包括土地、建筑物、構(gòu)筑物和地上附著物）的范圍價(jià)格、成本、租金、補(bǔ)償金額和估價(jià)結(jié)果以及房屋質(zhì)量缺陷損失等進(jìn)行科學(xué)的鑒定， 并提出客觀、公正、合理的意見，為司法機(jī)關(guān)調(diào)解，裁判提供參考依據(jù)或?yàn)榇_定房地產(chǎn)拍賣提供保留價(jià)，其鑒定結(jié)果具有專業(yè)性、合法性和權(quán)威性。

房地產(chǎn)價(jià)格鑒定在訴前、訴中和訴后有著不同的作用。訴前是作為證據(jù)提訟；訴中是作為證據(jù)對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解或裁判；訴后是作為對(duì)債務(wù)人的房地產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制變現(xiàn)來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)人的債權(quán)。其主要作用是調(diào)解依據(jù)、裁判依據(jù)和證據(jù)依據(jù)。

1.1 調(diào)解依據(jù)

一般涉及訴訟或財(cái)產(chǎn)分割，合并的房地產(chǎn)價(jià)格鑒定意見，作為證據(jù)能夠證明案件事實(shí)情況的已知事實(shí)，是法律規(guī)定的表現(xiàn)形式和能夠證明案件事實(shí)的內(nèi)容。例如，子女繼承父母財(cái)產(chǎn)（指房地產(chǎn)），就應(yīng)將房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。然后，子女按份額分別繼承屬于自己的一部分。可以說(shuō)，客觀、科學(xué)、公平的房地產(chǎn)價(jià)格鑒定是司法機(jī)關(guān)調(diào)解糾紛的重要依據(jù)。

1.2 裁判依據(jù)

遇到因無(wú)償還能力需要將抵押或查封的房地產(chǎn)拍賣，用拍賣的價(jià)款償還債務(wù)的案件。司法機(jī)關(guān)要經(jīng)過合法程序選定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行司法鑒定，然后拍賣。如無(wú)人競(jìng)買，一般情況下法院就將鑒定的標(biāo)的物裁定給債權(quán)人。

另外，就是建設(shè)方或投資方和承建方因工程款所發(fā)生的糾紛，向法院提訟，要求法院執(zhí)行投資方的財(cái)產(chǎn)（一般是承建的建筑物、構(gòu)筑物或地上附著物）也要進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格鑒定，其鑒定結(jié)果作為法院裁判的依據(jù)。因離婚、分割、合并事宜訴至法院，案件中涉及到房地產(chǎn)價(jià)格問題就一定要進(jìn)行司法鑒定，并依據(jù)鑒定結(jié)論進(jìn)行裁判。

1.3 證據(jù)依據(jù)

司法機(jī)關(guān)在案件偵察期間，因案件涉及房地產(chǎn)價(jià)格問題影響到案件的偵查或訴訟，對(duì)涉案的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格鑒定，為案件的偵查和審理提供法律依據(jù)。無(wú)論是民事、刑事還是行政訴訟都會(huì)涉及房地產(chǎn)價(jià)格鑒定，都要依法定的程序，委托合法的估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行價(jià)格鑒定，其鑒定結(jié)果為訴訟、調(diào)解和裁判提供證據(jù)。

2、判斷房地產(chǎn)價(jià)格鑒定合法性的必要條件

房地產(chǎn)價(jià)格鑒定是估價(jià)人員借用一定的科學(xué)手段，評(píng)估股價(jià)標(biāo)的物的公開市場(chǎng)價(jià)值的一種專門活動(dòng)，其對(duì)價(jià)格的測(cè)算和判斷應(yīng)具有客觀性、公正性和專業(yè)性。然而，司法機(jī)關(guān)采信的房地產(chǎn)價(jià)格鑒定結(jié)果必須符合法定要件。

2.1 估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的合法性

法律明確規(guī)定，國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)必須是依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。業(yè)務(wù)范圍包括土地、建筑物、構(gòu)筑物、在建工程，以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)，企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，以及因轉(zhuǎn)讓、抵押、城鎮(zhèn)房屋拆遷，司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等需要進(jìn)行的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。另外，還明確了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)行三個(gè)等級(jí)管理（即一級(jí)可在全國(guó)范圍執(zhí)業(yè)，二級(jí)可在省內(nèi)執(zhí)業(yè)，三級(jí)可在市內(nèi)執(zhí)業(yè)），同時(shí)規(guī)定三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不能接受司法鑒定委托。執(zhí)業(yè)人員必須是國(guó)家注冊(cè)的專職的房地產(chǎn)估價(jià)師（非專職的房地產(chǎn)估價(jià)師不能執(zhí)業(yè)，不能在估價(jià)報(bào)告上簽字）。

目前，在司法鑒定中出現(xiàn)兩類問題，一類是越級(jí)鑒定。三級(jí)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)從事二級(jí)資質(zhì)的業(yè)務(wù)。一類是跨行業(yè)鑒定。不屬于法定的房地產(chǎn)價(jià)格鑒定機(jī)構(gòu)，卻從事房地產(chǎn)價(jià)格鑒定業(yè)務(wù)，即損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，又影響了司法公正。所以，司法部門在委托估價(jià)鑒定業(yè)務(wù)時(shí)，可參考估價(jià)機(jī)構(gòu)允許職業(yè)范圍的規(guī)定來(lái)選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)作為鑒定機(jī)構(gòu)。

2.2 鑒定目的的唯一性

房地產(chǎn)價(jià)格鑒定的鑒定目的具有唯一性特征。它必須是一個(gè)估價(jià)結(jié)果的期望用途。即司法鑒定，拍賣或供委托方處理案件參考，其它用途不能作為司法鑒定證據(jù)用于訴訟、調(diào)解或裁判。鑒定目的是房地產(chǎn)價(jià)格方面的鑒定報(bào)告只能用于訴訟、調(diào)解，或裁判和確定拍賣底價(jià)，這樣的報(bào)告用作其他用途無(wú)效。

2.3 鑒定結(jié)論的時(shí)間性

房地產(chǎn)價(jià)格鑒定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，反映的是鑒定對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 鑒定報(bào)告應(yīng)用的有效期是指報(bào)告的使用期限。假如鑒定標(biāo)的物的價(jià)格不是在委托方委托的估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，或鑒定報(bào)告超過了應(yīng)用的有效期，那么繼續(xù)使用這樣的鑒定報(bào)告就有失公允。

2.4 鑒定依據(jù)的有效性

房地產(chǎn)價(jià)格鑒定報(bào)告的依據(jù)主要有法律依據(jù)、技術(shù)依據(jù)和信息依據(jù)。法律依據(jù)是指因影響估價(jià)結(jié)果合法性的法律、法規(guī)和規(guī)章。技術(shù)依據(jù)是指報(bào)告的規(guī)范格式，選用參數(shù)的依據(jù)和計(jì)算過程。信息依據(jù)是指委托方提供的信息和鑒定人員調(diào)查獲取的影響鑒定結(jié)論的相關(guān)信息或資料。如果依據(jù)不合法，方法不科學(xué)，制作不規(guī)范，信息不準(zhǔn)確。那么這個(gè)報(bào)告的客觀性和科學(xué)性就會(huì)大打折扣。這樣有瑕疵的鑒定結(jié)論一旦采信就會(huì)引來(lái)許多麻煩，甚至由此發(fā)生新的訴訟。

3、房地產(chǎn)價(jià)格鑒定報(bào)告使用的基本原則

房地產(chǎn)價(jià)格鑒定報(bào)告有較強(qiáng)的專業(yè)性，司法鑒定機(jī)關(guān)和當(dāng)事人在閱讀和使用時(shí)，還要確認(rèn)出具報(bào)告機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)，報(bào)告內(nèi)容和制作過程是否符合合法原則，結(jié)論是否符合客觀原則，估價(jià)人員是否遵循了公正原則。所以，在使用房地產(chǎn)估價(jià)鑒定的報(bào)告時(shí)，一般要遵循以下幾個(gè)原則。

3.1 回避原則

回避原則就是要確保鑒定機(jī)構(gòu)出具的鑒定報(bào)告具有客觀公正性。這就要求鑒定機(jī)構(gòu)和鑒定人員要保正在受理、鑒定、出庭的過程中充分保持中立性，如果遇有自己親屬和其它有利害關(guān)系的鑒定活動(dòng)要主動(dòng)提出回避。

3.2 時(shí)限原則

鑒定報(bào)告有估價(jià)時(shí)點(diǎn)、作業(yè)期和報(bào)告的有效期三個(gè)時(shí)間概念。估價(jià)時(shí)點(diǎn)可以是過去、現(xiàn)在或未來(lái)。作業(yè)期包括接受委托、現(xiàn)場(chǎng)查看和報(bào)告制作期間，不能弄虛作假。有效期一般不宜超過一年。若設(shè)定時(shí)間過長(zhǎng)，其鑒定結(jié)論會(huì)因市場(chǎng)的不斷變化而影響鑒定標(biāo)的物客觀價(jià)格或價(jià)值。

3.3 方法原則

房地產(chǎn)價(jià)格鑒定因標(biāo)的物的用途不同，采取的鑒定方法不同。常用的方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。對(duì)同一估價(jià)標(biāo)的物宜采取兩種以上的方法進(jìn)行鑒定。有條件選用市場(chǎng)法要以市場(chǎng)法為主。收益性標(biāo)的物應(yīng)選收益法作為兩種方法中的一種方法。不宜采用其它方法的，采用成本法作為主要方法。但要對(duì)未采用兩種方法的原因進(jìn)行說(shuō)明。

3.4 檢查原則

鑒定報(bào)告在使用前要對(duì)鑒定結(jié)果進(jìn)行檢查。檢查計(jì)算過程和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，參數(shù)選擇的客觀性，鑒定原則的合法性，公式選用和鑒定方法的選用對(duì)鑒定對(duì)象和鑒定目的的針對(duì)性。還要檢查報(bào)告中簽字的鑒定人必須是注冊(cè)的專職房地產(chǎn)估價(jià)師，且必須是兩人以上。通過上述檢查來(lái)確定是否使用該鑒定報(bào)告。

參考文獻(xiàn)：

[1]杜心全.基于司法鑒定中連環(huán)鑒定相關(guān)問題的思考[J].2012（03）

第9篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)；問題；建議

一、房地產(chǎn)估價(jià)原則在估價(jià)實(shí)務(wù)中的運(yùn)用

(一)合法原則

合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況下的價(jià)值。遵循合法原則一是要求估價(jià)時(shí)必須確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法的產(chǎn)權(quán)。在無(wú)法確認(rèn)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)合法的情況下，必須在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明估價(jià)過程和結(jié)論是假設(shè)估價(jià)對(duì)象具有合法產(chǎn)權(quán)的情況下才是有效的。二是要求所涉及估價(jià)對(duì)象的用途必須是合法的。例如，在采取假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，需要設(shè)定估價(jià)對(duì)象的用途，在設(shè)立該用途時(shí)必須保證其合法性，必須符合城市規(guī)劃的限制要求。三是要求在估價(jià)中如果涉及到交易或處分方式時(shí)，該交易必須是合法的。例如，在劃撥土地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)定抵押的估價(jià)時(shí)，就必須考慮劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)交土地出讓金或向國(guó)家上繳土地收益之后才能設(shè)定抵押，此時(shí)該目的下的估價(jià)對(duì)象才具有合法性。

(二)最高最佳使用原則

最高最佳使用是指能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。但最高最佳使用原則受到合法原則的約束，同時(shí)還必須是技術(shù)上可能，這里所說(shuō)的“技術(shù)”主要是指建筑工程方面的技術(shù)。最佳使用原則還體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)的可行性上。例如，對(duì)一棟獨(dú)體混合非住宅樓進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估目的是為買賣雙方成交提供價(jià)格參考，產(chǎn)權(quán)證明作用為非住宅，尚未確定是辦公還是商業(yè)用途。待估標(biāo)的物是獨(dú)立使用，何不把它最佳用途定位為商業(yè)使用呢?不行。因?yàn)榛旌辖Y(jié)構(gòu)房屋在改設(shè)大堂時(shí)，經(jīng)濟(jì)上的花費(fèi)相當(dāng)高，這樣估價(jià)價(jià)格顯然不合理。

(三)替代原則 替代原則的理論依據(jù)，基于同一市場(chǎng)上具有類似性質(zhì)的商品，其價(jià)值與使用價(jià)值基本一致的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。替代原則反映了房地產(chǎn)的基本原則和一般的估價(jià)過程。房地產(chǎn)估價(jià)就是參照公開市場(chǎng)上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價(jià)格來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的。

客觀合理價(jià)格要求估價(jià)師在選擇交易案例時(shí)，選擇與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)案例做替代，要抓住3個(gè)要點(diǎn)：與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地段應(yīng)該相同。另外，應(yīng)注意成交日期與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)該相近，最好選擇1年內(nèi)的成交案例，在市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定的情況下最長(zhǎng)不宜超過2年。還應(yīng)該注意到成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

由于市場(chǎng)交易案例可能較少，估價(jià)師沒能按替代原則去找案例，而是從網(wǎng)上查找售房信息當(dāng)作交易案例，這樣就很難保證評(píng)估價(jià)格的真實(shí)性。另外，有的估價(jià)師采用市場(chǎng)法評(píng)估．由于沒有交易案例就采用收益法作出評(píng)估價(jià)格，然后把這一結(jié)果當(dāng)作成交案例，這同樣違背替代原則。

二、房地產(chǎn)估價(jià)中收益法的運(yùn)用

收益法的含義是：預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)凈收益，然后將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此。求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法是三大傳統(tǒng)估價(jià)方法之一，理論性強(qiáng)，運(yùn)用廣泛，使用起來(lái)也十分簡(jiǎn)便。可為何評(píng)估界對(duì)該法的使用存在諸多不同看法，使用中也有同一估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格相差甚大的問題。這是因?yàn)槭找娣ㄓ衅渚窒扌浴?/p>

收益法的局限性產(chǎn)生于它建立在對(duì)未來(lái)的預(yù)期、預(yù)測(cè)上，建立在一些對(duì)未來(lái)的假設(shè)參數(shù)上。對(duì)未來(lái)的預(yù)期、預(yù)測(cè)是否準(zhǔn)確，選取的參數(shù)是否合理，直接影響最終估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。這表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

(一)經(jīng)營(yíng)的持續(xù)性問題

房地產(chǎn)的收益價(jià)格既然是未來(lái)收益折現(xiàn)后的累加，其前提必然是房地產(chǎn)在被投資人持有期間持續(xù)經(jīng)營(yíng)，采用收益法時(shí)必須設(shè)定這個(gè)假設(shè)條件。但是實(shí)際上，不能持續(xù)經(jīng)營(yíng)的情況很可能發(fā)生，例如在建工程上不能按時(shí)完工，房地產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛被法院查封、商圈轉(zhuǎn)移造成商鋪出租困難等。既然收益法的前提條件是投資人在持有期間持續(xù)經(jīng)營(yíng)，因此，不能肯定可以持續(xù)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)應(yīng)慎重使用該法。例如“爛尾”的在建工程、法院查封的房地產(chǎn)等。不得不使用收益法的，要根據(jù)實(shí)際情況考察其可能的經(jīng)營(yíng)前景，慎重選取有關(guān)參數(shù)，保證估價(jià)結(jié)果的可靠性，特別是該房地產(chǎn)用于抵押時(shí)的估價(jià)。

(二)參數(shù)選取的客觀標(biāo)準(zhǔn)問題

這是一今估價(jià)師非常頭疼之事，較重要的有兩個(gè)。

首先是對(duì)未來(lái)收益的取值。未來(lái)收益是穩(wěn)定的還是不穩(wěn)定的；收益是逐年遞增的還是逐年遞減的或是更加復(fù)雜的形態(tài)。不同的區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)、不同類型的房地產(chǎn)都有其特有的收益變化趨勢(shì)．要認(rèn)真分析研究。

其次是報(bào)酬率的取值。目前，在估價(jià)實(shí)際工作中報(bào)酬率的取值多在4％～8％之間，之所以如此更多的是湊到預(yù)想的評(píng)估值。實(shí)際上，報(bào)酬率不但要體現(xiàn)資金的時(shí)間價(jià)值，而且也要體現(xiàn)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)；不僅要包含投資的收益，也要包含投資的本金回收。這也是報(bào)酬率一般明顯高于銀行同期存款利率的原因。

那么，報(bào)酬率的選取就不只是采取哪種方法的問題，更多的是要綜合各方面的因素加以選定。比如估價(jià)對(duì)象是土地還是房產(chǎn)、是商鋪還是寫字樓或住宅、是在建工程還是二手樓。投資不同類型的房地產(chǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)是不同的，報(bào)酬率的選取應(yīng)有所不同。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的不同階段，報(bào)酬率的選取也應(yīng)有所不同。房?jī)r(jià)上漲時(shí)，之所以很多投資者拼命追漲，是因?yàn)閷?duì)漲價(jià)的預(yù)期使得投資者對(duì)出租收益率不屑一顧，也使得估價(jià)師采用市場(chǎng)租金進(jìn)行收益法測(cè)算時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)與市場(chǎng)比較法的測(cè)算結(jié)果有很大差異。這除了說(shuō)明市場(chǎng)有價(jià)格泡沫、租金波動(dòng)與房?jī)r(jià)波動(dòng)不同步之處，還說(shuō)明報(bào)酬率選取有不合理的地方。故選取合理的參數(shù)是正確使用收益法的最基本要求。

除了要嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》有關(guān)規(guī)定分析、評(píng)估外，估價(jià)師還要站得更高一些，要了解宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段，了解區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向和趨勢(shì)，熟悉區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)、各類房地產(chǎn)價(jià)格及其趨勢(shì)，靈活運(yùn)用各方面的知識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格做出合法判斷。

(三)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)能力、執(zhí)業(yè)道德問題

正因?yàn)槭找娣ㄐ枰獙?duì)未來(lái)進(jìn)行預(yù)期、預(yù)測(cè)，需要設(shè)定一些參數(shù)，使得估價(jià)師的執(zhí)業(yè)能力、執(zhí)業(yè)道德問題凸現(xiàn)出來(lái)。估價(jià)師能否秉持客觀公正的立場(chǎng)，是否有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)、城市建設(shè)走向的研究等等，這些雖不是估價(jià)理論問題，卻又與估價(jià)理論和實(shí)踐緊密聯(lián)系。估價(jià)師不能只是埋頭做報(bào)告，還要了解一切與估價(jià)理論和實(shí)際有關(guān)聯(lián)的問題，這樣才能更好地使用收益收為法為客戶服務(wù)。因此，房地產(chǎn)估價(jià)必須有良好的職業(yè)道德．不能受任何私心雜念的影響。同時(shí)運(yùn)用兩種以上的估價(jià)方法，可以更真實(shí)準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。《土地估價(jià)規(guī)程》要求土地估價(jià)報(bào)告必須采用兩種以上的估價(jià)方法，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》沒有硬性規(guī)定，但估價(jià)師應(yīng)當(dāng)自覺采用兩種以上的估價(jià)方法，以確保估價(jià)結(jié)果的合理性、準(zhǔn)確性。

三、房地產(chǎn)估價(jià)中的法定優(yōu)先受償權(quán)

(一)法定優(yōu)先受償權(quán)利的概念

法定優(yōu)先受償權(quán)利是指依據(jù)法律規(guī)定，某債權(quán)人相對(duì)于其他債權(quán)人對(duì)特定的財(cái)物享有優(yōu)先獲得受償?shù)臋?quán)利。一般情況下，金融機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人，已經(jīng)享有法定優(yōu)先受償權(quán)利，但是這種權(quán)利受到一定限制，就其范圍來(lái)說(shuō)僅限于抵押物，就其優(yōu)先的順序來(lái)說(shuō)也僅僅相對(duì)于其他普通債權(quán)人。尚有一些物權(quán)和債權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)人所享有的優(yōu)先受償權(quán)利，這即我們要思考和注意的對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值有一利影響的法定優(yōu)先受償權(quán)利。

(二)優(yōu)先于房地產(chǎn)抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償權(quán)

《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第四條第三款規(guī)定：法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款。已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。除此之外，還包括以下幾個(gè)方面：

1、根據(jù)《擔(dān)保法》第四十七條規(guī)定的：抵押房地產(chǎn)處分時(shí)發(fā)生的拍賣費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、欠繳的稅費(fèi)及轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生的稅費(fèi)皆屬于優(yōu)先于房地產(chǎn)抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償權(quán)。 2、根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十七條規(guī)定：破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)優(yōu)先撥付破產(chǎn)費(fèi)用后，按照下列順序清償：①破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用；②破產(chǎn)企業(yè)所欠稅款；③破產(chǎn)債權(quán)。金融機(jī)構(gòu)貸款屬于破產(chǎn)債權(quán)，當(dāng)金融機(jī)構(gòu)擁有抵押權(quán)的抵押物已被變賣并用于支付破產(chǎn)費(fèi)用或破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用、所欠稅款時(shí)，金融機(jī)構(gòu)即喪失了對(duì)于抵押物的法定優(yōu)先受償權(quán)利，只能和其他普通債權(quán)人一起參與破產(chǎn)企業(yè)剩余資產(chǎn)的分配。

3、尚有一些非法定優(yōu)先受償權(quán)利也應(yīng)引起注意。如抵押人在抵押前將房地產(chǎn)長(zhǎng)期出租，并一次性收取租金的，抵押權(quán)人即使實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，也不能獲得租期有效期內(nèi)的收益，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值會(huì)產(chǎn)生不利的影響。

(三)對(duì)法定優(yōu)先受償權(quán)問題建議

雖然優(yōu)先于房地產(chǎn)抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償權(quán)利有上述種種，但是房地產(chǎn)抵押估價(jià)中并不需要全部涉及。

首先，涉及企業(yè)破產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利無(wú)須考慮，因?yàn)槿绻呀?jīng)預(yù)見到在房地產(chǎn)抵押貸款存續(xù)期間貸款企業(yè)可能破產(chǎn)，金融機(jī)構(gòu)也不可能向其發(fā)放貸款；同時(shí)企業(yè)破產(chǎn)是企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況不良的結(jié)果，而考察企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況是金融機(jī)構(gòu)的責(zé)任，并非房地產(chǎn)估價(jià)師的責(zé)任。