商業綜合體優秀案例精選(九篇)
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第1篇：商業綜合體優秀案例范文
【關鍵詞】城市綜合體；設計方法
城市綜合體規劃設計的不是僅由規劃或者建筑專業主導完成的一項設計工作，而是一個過程，是一個能讓商業策劃、業態規劃、建筑設計、景觀設計、室內設計、燈光設計、廣告設計、VI設計等多專業共同參與并相互協作的過程。通過對城市綜合體規劃設計的研究，以期在未來的綜合體規劃設計中創作出積聚區域價值，提升城市活力的優秀的城市綜合體，并以其復合效應與整合能力，將彰顯并抬升整個城市的投資和商業價值，提升城市的品牌形象。
1、城市綜合體的典型特征
城市綜合體就是將城市中的商業、辦公、居住、購物中心、餐飲還有會議以及交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個高效率、多功能的綜合體。類似東莞，西安，還有青海這些二三線城市在功能的選擇上要根據城市經濟特點有所側重，一般而言，寫字樓、酒店以及購物中心功能是最基本的組合。
1.1 超大空間尺度
城市綜合體是與城市規模相匹配，與現代化城市干道相聯系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規模和尺度的擴張，建筑的室內空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協調，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。
1.2 通道樹型交通體系
通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯系，組成一套完善的“通道樹型”（Access Tree）體系。這種交通系統形態打破了傳統街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。
1.3 現代城市景觀設計
應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市綜合體的重要特征。通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。
城市綜合體的城市價值
土地集約化利用――城市本身就是一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區域的核心部分就會出現這樣一種綜合物業。
提升城市形象――應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市綜合體的重要特征。運用對建筑群體的深度表現打破傳統建筑立面概念，通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。使建筑群體成為景觀的主體，同時又承載著城市文明與經濟發展的歷史責任。
緩解城市交通壓力――居住是城市開發的基本成分，城市綜合體是解決市中心居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費的有效辦法。
積聚區域價值――城市綜合體的各種業態刺激經濟發展，能提升稅收收益，促進城市發展；同時，城市綜合需要建立在大量的工業化生產以及產品的多樣化之上，這就帶動城市其他行業的發展，并創造就業機會。
改變夜間空城現象――城市綜合體將不同時間段的功能組織在一起，各功能在時間上的銜接，使其保持24小時的繁榮，提高了綜合體的使用效益。尤其在市中心地區，城市綜合體將居住、娛樂活動注入其中，使那些在非工作時間“死去”了的區域的功能得到完善。
2、城市綜合體的規劃布局
成功的城市綜合體有很多有利于城市發展的城市價值，然而失敗的案例在國內也屢見不鮮，失敗的城市綜合體不能聚集人氣，不僅上述的城市價值無法實現，反而會帶來資源的極大浪費。因此，如何打造成功的城市綜合體就成了我們必須研究的問題。造就成功的城市綜合體的因素是多方面的，本文結合實際設計工作，僅從建筑規劃設計的角度予以分析――綜合體設計一定要有合理的規劃布局。
2.1 規劃布局以商業設計為核心：商業設計是對商家、對消費者，包括對以后商業地產運營的綜合的專業性的考慮和提出要求，然后建筑設計，包括將來的內部空間設計都是為商業來服務的，所以，我們認為商業設計是規劃設計的核心，也就是說它是指導規劃和建筑設計的基礎條件。
2.2 規劃布局以研究綜合體外交通結構體系為基礎：城市綜合體外的交通體系包含城市道路、城市地面公共交通、城市軌道交通等，它是將人流和物流從城市有效組織到綜合體內的交通體系。
2.3 規劃布局以內部動線設計為依托：成功的綜合體動線設計能引導和方便消費者購物，能延長消費者在綜合體內的停留時間，帶動品牌人流量和購買率的提升，所以，綜合體在布局規劃初期就應重點放在內部動線規劃上。
3、城市綜合體設計方法
3.1 關于城市綜合體的業態組合
城市綜合體的業態組合，與其所處的商業環境、區域經濟及消費結構情況及其目標消費人群的結構、消費能力有很大的關系，這必然會影響綜合體的業態選擇與配比。因此，必須對項目做出明確的策劃定位，有目的的進行招商，有效的安排業態組合，然后再進行設計工作，避免反復修改設計的情況；所以，前期的業態策劃定位及招商工作對設計是至關重要的。
3.2 關于城市綜合體的流線設計
在做城市綜合體設計時，我們應該站在城市設計的高度，進行全局的把控，積極與政府協調車站、地鐵、輕軌站點，與綜合體進行銜接，將商業廣場升級為城市廣場，從而實現城市空間與商業界面相互促進、雙贏的效果。
3.2.1 外部交通流線設計
對外部交通條件合理整合、進行引導，使項目能充分利用市政已有交通設施，盡量多樓層引入市政交通設施及出入口，形成多個首層，能最有效的匯聚人流，提升人氣，使商業廣場既作為具有市政職能的城市廣場，又能廣泛的匯集人氣，促進商業氛圍的提升。
充分利用外部交通形成“多首層”界面
3.2.2 項目內部的車流流線的設計
我們也見到有的商場因為停車困難而漸漸失去大量客源的現象，因此，停車庫的設計在綜合體的設計中也至關重要。首先，在設計中我們要設計有充足的車位數量，包括客用車位、殘疾人專用車位以及卸貨位，同時要注意客流與貨流流線要分離，這樣才能為顧客提供良好的購物環境；我們建議貨流從次要市政道路直接進入地下車庫卸貨區，以實現人車分流。其次，在此次設計中，我們改變了僅設置地下車庫的傳統設計手法，設計中，借鑒萬象城的車庫做法，我們使車庫與賣場多層聯通，多個樓層引入人流。
與賣場相聯的車庫設計
3.2.3 內部人流動線設計
在商業的空間設計中，設計師更傾向于設計出豐富多變的空間，但在人流流線的設計上，設計則一定要簡潔流暢，使顧客用最短的距離走遍賣場；同時，人流流線一定要連續閉合，保證人流的循環。在動線設計中，應避免一些華而不實的空間設計，力求視覺的通透，讓顧客一眼能看到越多的店鋪，越能刺激人的購買欲望。通過我們對多個案例的分析比較，最常用最有效的人流組織方式為主中庭帶一個閉合環道的形式，中庭提升空間的可識別性，而環道則最有效的解決便捷的可達性。
3.3 中庭帶環道的人流組織
在綜合體的設計中，步行街也起到了重要的作用，如我們前面介紹過的石家莊地塊設計，步行街在其中起到了“紐帶”作用，把幾個主題中心串聯起來同時又與外部交通相銜接，讓人流從一個主力店到另一個主力店都要經過設置了小商鋪的步行街，這樣既能使綜合體特色化，又能帶來租金收益。
4、結束語
參考文獻：
第2篇：商業綜合體優秀案例范文
關鍵詞：城市綜合體建筑；交通空間；設計
前言
城市綜合體建筑的出現，在一定程度上避免了我國人口與土地占用之間的矛盾。交通空間也是城市綜合體建筑的重要部分，因此，設計師在進行設計的過程中，要把握好兩者之間的關系，從而促進城市的健康有序發展。
1交通空間在城市建筑綜合體當中的含義
在城市綜合體建筑當中，交通空間能夠把城市整體與建筑中的每個空間進行有機的聯系，設計人員在交通空間的設計過程中，一定要對設計理念進行創新，還要創新組織形式，對原來的空間、環境等都要進行相應的改變，城市綜合體交通空間的有效設計，對于人們生活空間和環境改善很有幫助，城市與建筑之間能夠更好的進行聯系，方便了人們的日常生活[1]。城市綜合體建筑，它涵蓋了城市的大部分功能，人們在平時的生活中，可以通過這樣建筑物滿足各種各樣的需求，娛樂、購物、居住等等，城市綜合體建筑把很多的功能建筑結合在一起，并且，對于建筑內部的空間進行了科學合理的劃分，建筑物可以發揮自身強大的功能，城市建筑綜合體不是意義上的疊加模式，而是有機的結合了每一種建筑，為人們的生活提供各種各樣的服務，有利于人們生活質量的提高。
2城市綜合體建筑中交通空間設計遇到的困難
城市綜合體建筑這種模式，相對于其他的國家，在我國出現的還是比較晚的，不管是使用功能方面還是設計師的設計方面，都存在著很多的不足，設計人員通常都是在相對較短的時間內完成了交通空間的設計工作，所以，在設計的過程中，難免會有被忽視的問題，考慮的也不是很全面，在內容上面，也比較單一，不是很全面。各個元素之間不能進行很好的聯系和融合。因此，在使用方面，還不能完全滿足人們日益增長的需求。
2.1質量問題
隨著社會的發展，人們生活水平也相對提高了，對于生活當中需要用到的各種物質都會有更高的要求，城市建筑交通空間也不例外，設計人員在進行設計工作的時候通常會有以下幾個常見問題：（1）設計人員并不是十分的了解交通空間的真正含義。生活水平的提高，人們對于精神文化水平的要求越來越高，因此，文化功能也要在建筑中體現，但是，設計人員在設計時，通常都會忽視掉這方面的問題，精神文化的內容沒有進行充分的體現，設計內容十分缺乏趣味性。（2）設計人員沒有進行全局性的設計考慮，在建筑物實用性的問題上，并沒有與周邊的環境進行很好的聯系，方案想法單一，缺乏靈活性。
2.2空間劃分問題
一般情況下，城市綜合體的建筑更多的趨向于經濟類型，所以對于及交通空間的考慮會比較少。商業建筑的數量龐大，這樣的想法其實是不明確的，交通問題不解決，也會影響其他的建筑使用。空間利用率也是目前工作中的重點，為了解決這一問題，需要合理劃分空間，保證各種功能建筑協調發展，不能出現比例失衡的現象，提高空間的使用率，使空間能夠更好的服務于人們[2]。
3城中綜合體建筑交通空間設計建議
因為我國的城市綜合體建筑起步較晚，因此，在之后的設計當中，一定要善于汲取其他國家先進科學的設計經驗，對于優秀的案例進行分析和總結。
3.1交通空間內部設計
在入口的問題上，主要的功能是連接建筑內部空間和建筑外部空間，因此，在設計的過程中要作為重點考慮。可以在實際的設計中結合建筑的具體需要，添加更多的地域文化特色，建筑在具備實用性的同時還要滿足人們的精神文化需求，增加了設計的趣味性。路徑問題上，路徑在設計中也十分重要，需要對建筑物內部的各種街道進行合理的設計，優化交通設計整體的方案。
3.2交通空間外部設計
線性優化，設計人員在對交通空間進行設計的時候需要優化線性方面，要把“以人為本”的理念深入貫徹到設計理念當中，把車輛、人流進行很好的隔離，同時還要有各種行為規范，對于建筑物外部內部人員進行行為上的規范，保證交通空間的有效利用[3]。內容要進行優化，在我國，設計師在對建筑交通空間進行設計時，明顯更加重視車輛方面，對于人的重視程度不高，這違背了“以人為本”的基本設計理念，外部空間與車輛停靠之間的關系比較模糊，這樣的設計很容易引發交通事故，為人們的生命安全留下了隱患。因此，在未來的設計中，一定要重視這個問題，要把每一個區域進行合理的劃分，設計的內容一定要進行優化，使設計更加合理，更符合人們的實際需求。
4總結
在我國的很多發達城市中，城市綜合體建筑的設計已經相當完善，符合時展的同時更滿足人們的生活需求，為人們的生活提供了很多便利。在今后的設計過程中，更要創新設計理念，豐富設計內容，提高城市綜合體建筑交通空間的利用率。
參考文獻
[1]劉喜強，陳冠雄.城市建筑綜合體交通設計研究[J].公路交通科技（應用技術版），2015，03：328~330.
[2]劉磊.城市綜合體建筑公共空間的設計探討[J].江西建材，2015，23：19+21.
第3篇：商業綜合體優秀案例范文
【關鍵詞】大型商業建筑；設計感悟；發展趨勢
前言
城市大型商業建筑的建設不僅代表著一個城市的經濟發展水平，而且對提升城市的影響力也有著至關重要的作用。尤其是對于中，小型城市，隨著城市化進程的不斷加快，城市人口數量的不斷增加，迫切需要新建大型商業建筑，而商業發展的主力模式，我認為目前是以市中心為基點，向各個居住區組團擴展，這樣對城市的建設和人性化發展都有著極大推動作用。
一、大型商業建筑的概念
大型商業建筑是用于滿足購物者消費、餐飲、休閑、娛樂等活動或開展促銷等商業行為的場所，它通常將商業、辦公、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛等三項以上功能進行組合，并在其間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的商業體系。大型商業建筑公共空間的設計需要在遵循整體化原則、人性化原則和風格化原則的基礎上完成對商業綜合體整體空間、界面和環境的全方位設計，同時它又提供了一定的消費社交空間，發揮一定的城市功能。
由目前我個人參與設計的幾個商業綜合體的一點經驗來總結，設計出成功的商業建筑，需要各方通力合作，尤其需要有以下幾個要點：
（1）開發商對自己拿到的這塊商業用地進行綜合理性的市場評估，了解受眾群體，評估周邊競爭情況，找到合理市場定位。
（2）設計院和開發商共同制定準確的商業業態組合模式，推敲出合理的商業布局，并借助合理的出入口布置，形成閉合人流，不留死角商鋪，同時做好無障礙設計，保證室內路線通暢，做好防火和排煙設計，保證人員安全。
（3）物業功能設計合理：把握好垂直交通設計需要，機動車與非機動車停車場位置和交通，有效連接物業交通與城市交通。
（4）專業公司按照每個區域不同業態，對商業內外的燈光，綠化進行設計。
二、大型商業建筑空間設計
城市化進程在不斷地加快，對大型商業建筑要求也越來越高。通常情況下，消費者要求大型商業建筑的公共空間除了要具有開放性、文化性、舒適性以及娛樂性這些基礎要求，在現在越發需要注重消費者感性訴求。這樣，可通過提高商業空間的舒適度和互動性來提高消費者停留時間和消費次數，從而大致提高人流量和銷售量的目的。
現就大型商業建筑空間設計的重要類型進行歸類說明：
（1）聚合性空間。聚合性空間是以一個空間為主導，其它空間在其周圍聚集、向其靠攏。主導空間在形式上應當突出，如中庭空間、中央大廳等。
（2）線性組合空間。線性組合空間主要采用一條路徑將各個空間組合在一起。路徑通常是直線式、曲線式或者拆線式的，當然也可以是明顯的街道式。通過直線、曲線或拆線對空間內的各區域進行組合貫通。這種組合適用于空間小的結構，能有效利用空間。
（3）輻射性空間。輻射性空間以大型建筑中心為圓心，向四周輻射展開，這種輻射性空間不受建筑形式的影響，輻射路線可長可短，有效節約了人們在建筑內步行的距離；形成以某一區域為中心的、可根據需求進行具體劃分的空間。
（4）環繞性空間。環線性空間通常是指大型商業建筑的路徑在空間外形成一個環形路，商業空間沿此環形路布置，也可設計同時多個環形路，這樣就是多環形商業路線，能有效利用空間。
（5）并列性空間。并列性空間是指將空間并行排列，組合成的一種建筑風格，沒有明顯的主次區別，將各空間均勻分布在建筑中，形成很多獨立的小空間。
三、 城市大型商業建筑設計所要遵循的原則
1、整體尺度原則
城市大型商業建筑設計的整體尺度原則是指建筑各組成主體間的有機聯系及產生的視覺效果。整體尺度原則主要強調的是建筑物整體性，在大型商業建筑整體性設計時要充分考慮建筑的主體、裙房以及屋面三個主要因素，將三要素有機結合在一起按照統一的內部尺度及外部設計風格進行設計，而不是將三者單獨地按照各自的參數體系進行設計。只有這樣才能使三者有機的融合在一起，協調統一，打造形態美感與功能設施合理兼備的優秀建筑工程設計作品。
2、近人尺度的原則
近人尺度原則在城市大型商業建筑設計中的內涵是建筑物的進出口以及底層部分的尺寸大小能給人帶來視覺享受的同時又能方便人們使用。其中，建筑物進出 口是用戶每天都要使用的部分，進出口設計質量對能否吸引消費者，帶給他們愉悅感有很大的能動性。所以在大型商業建筑設計時要將近人尺度設計理念充分地融入到設計思路中，合理地劃分建筑物入口處的細節把控，指定設計風格，符合當地的文化和審美訴求，使每一部分都能在滿足用戶對建筑功能性需求的基礎上，又能給人們帶來感官享受。
3、細部尺度的原則
細部尺度是指大型商業建筑所采用的施工材料的質感，是更為細膩的建筑尺度劃分。在大型商業建筑設計時應透徹地了解人們對建筑材質的標準要求及喜好程度。一般情況下，我們對事物的評價，都是通過眼觀以及手摸的方式去對事物進行進一步的了解，然后從主、客觀角度對該項事物做出綜合性評價，所以消費者不僅對大型商業的設計有一個宏觀的概念和體驗，對細部設計的成熟度，美觀度，舒適度也是有非常高的要求的。設計人員應遵循細部尺度原則，采用人們能夠接受的喜愛的建筑材質，色彩塑造建筑工程作品。
四、大型商業建筑的發展趨勢DD主題商業
主題式商業中心，是將商業中心細分成集購物，餐飲，娛樂，休閑，教育，社交，商務等多元化消費場所，可以讓消費者有廣泛的選擇，感受到便捷效率，以最大限度地滿足物質和文化方面需求的目的。從經營角度解釋，就是讓消費者在目標主題區完成一個消費目的，所以也稱之為“一站式消費”。主題式購物中心有著傳統商場無法比擬的優勢和強大的生命力，正成為21世紀商業發展的主流。
1、文化主題購物中心
代表案例：東京維納斯城堡、臺北誠品書店、香港青衣城及首爾樂天樂園。
成功要點：獨樹一幟的空間設計與業態布置，精準詮釋主題特色，讓顧客在購物中心營造的特定氛圍中感受除購物外的驚喜。女性主題如東京維納斯城堡、閱讀主題如誠品書店、海洋主題如香港青衣城，青少年互動性主題如首爾樂天樂園等都極具特色，在整體商業運營中也極好的運用了各自主題的特點，是其中較為成功的代表。
2、特色主題購物中心
代表案例：Dream Mall
成功要點：特色主題與空間業態的全面整合。Dream Mall以水、花卉、自然、宇宙為四大主題概念，以魚形建筑和主題建筑構成，融合了自然與海洋概念。其匯集了全臺灣獨特商店，并規劃舉辦各種文藝展覽活動會館，結合奇美博物館、時尚故宮等文化創意產業，打造成一個集購物娛樂、休閑餐飲、歡樂時尚、建筑美學與文化藝術品位于一身的完美體驗空間。
3、藝術類主題購物中心
代表案例：上海K11
成功要點：當地藝術文化與購物體驗的無縫對接。上海K11破解同質化、實現差異化的成功范本。K11定位為購物藝術中心和藝術舞臺，其獨特的主題性購物中心定位、濃重的小資情調吸納了眾多上海年輕時尚的消費群體。它不僅是一座購物中心，更是一間藝術博物館、環保體驗中心、主題旅游景點和展示人文歷史的絕佳場所。
4、家庭式主題購物中心
代表案例：上海正大廣場
成功要點：“家庭娛樂消費中心”的精準定位。上海正大廣場作為中國知名的購物中心，剛開業時由于定位的失誤，運營困難，后經過幾輪人事及運營思路的調整，后提出“家庭娛樂消費中心”的定位概念后，在調整后取得巨大的成功。
5、休閑主題購物中心
代表案例：深圳COCOPARK
成功要點：多功能公園情景式購物中心。作為一個公園版情景式購物中心，COCOPARK以公園為主題，集中文化、藝術、餐飲、購物、娛樂、休閑觀光等多功能于一體的購物中心。自然光中庭，增加消費者的娛樂休驗。
結束語
目前大型商業建筑的設計中還存在某些問題，這些問題不僅影響了大型商業建筑的使用效率，也影響了城市的經濟效益，阻礙了經濟的發展。因此，相關的建設單位要從各個方面對其設計進行進一步的詩水蛇山神廟研究，使其在城市化進程中的使用效率提高，促進城市的商業發展，提高經濟效益。
參考文獻：
[1]李武淺談綠色建筑設計在商業建筑中的必要性中華民居（下旬刊），2012年第10期
[2]張天衡綠色建筑設計在商業建筑中的必要性分析城市建設理論研究，2012年第25期
[3]馬晨霞樹立綠色生態建筑設計的理念科技致富向導，2010年第05期
第4篇：商業綜合體優秀案例范文
關鍵詞：城市設計；建筑設計；相互關系
對城市設計而言，它是一項處于持續發展過程中的學科，具有復雜性和綜合性等特點。一方面，城市設計的原理及方法較為獨立，另一方面，設計過程中采用的方法或技術都和城市規劃、建筑設計、景觀設計等存在聯系，而且這種聯系十分重要，不容忽視。因此，了解并處理好這種關系，對充分表現城市特點，營造適宜生活環境，做好與環境之間的相互協調等都有重要現實意義。
1從學科內容角度分析城市設計和建筑設計間的關系
（1）城市設計的歷史十分悠久，比如中國古代的北京城、古羅馬時期的米利都城等，都可作為研究古代城市設計的代表性案例。現代城市設計誕生于二戰后期，具體可以追溯到50年代末。從時間上看，現代城市設計基本上與建筑設計在相同的時間產生，是隨著工業革命的進行與結束，人文理論及新技術產生后，社會生產力大幅提升的最終產物。（2）現代倡導的建筑設計理念重在反對傳統呆滯且腐朽的設計模式，它存在具有指導作用的核心綱領，即形式追隨功能。簡言之，就是建筑設計要擺脫形式主義，應根據人們對建筑功能提出的要求進行靈活變化。在這種設計背景下，城市設計不斷向人、環境和社會協調共處的方向發展，不再單一考慮視覺藝術與空間美學，而是將其作為設計工作的一小部分。由此可見，無論是城市設計還是建筑設計，它們的出發點是相同的，均為“以人為本”，將人們的生活作為核心，不再追求虛無的形式[1]。（3）城市設計作為一門綜合學科，它處在不斷發展的過程中。這門學科具有對建筑設計、城市規劃和景觀設計之間的關系進行合理安排的作用，可將其理解成一門和城鎮環境建設有直接關系的邊緣性學科。一方面，城市設計的原理及方法較為獨立；另一方面，城市設計過程中采用的方法或技術又和城市規劃、建筑設計、景觀設計等存在重要聯系。對城市設計而言，建筑設計實際上是它的一種物質形態體現，在建筑設計的支持下，能塑造出特殊的城市形態，是對城市設計進行實踐的重要方式。基于此，可認為城市設計是總體設計，而建筑設計則屬于分項設計。（4）城市設計師通常由建筑師擔任，他更多受到的是建筑師方面的專業教育。伴隨建筑師工作方式及專業范圍等的日益擴大，需要設立一個行業或部門來對城市規劃工作和建筑設計工作間的相互關系進行協調，只有這樣才能使城市設計單獨脫離[2]。
2從工作內容角度分析城市設計和建筑設計間的關系
（1）在物質層面上，這兩者都注重空間和實體與相互聯系。從工作內容角度講，空間和實體必然存在重疊。對建筑設計而言，其工作范圍為建筑立面之內所有空間及實體；而城市設計不僅包含建筑設計的內容，還涉及到外部空間與環境。由此可見，建筑立面不僅是建筑外表，還是城市的內壁，可作為城市和建筑設計在工作范圍上的界限。因此，城市和建筑在空間上是保持內外交融關系的，二者可以構成一個連續整體。（2）從城市設計圖中看，城市設計和建筑設計更像是圖和底之間的關系。在城市空間中，環境建筑往往是決定性因素。對建筑而言，無論是其體量、比例還是造型、顏色，都會影響到城市空間。一般情況下，有且只有建筑構成群體時，才可以看出其對城市環境的貢獻。從中可以總結出城市設計特征，即通過對不同物體的合理聯結，形成全新設計，而設計人員除了要關注這些物體的自身設計，還要注重和其它物體間的相互聯系。因此，城市和建筑設計不可分離，在規劃設計的串聯下能形成一套完整、系統的工作，且具備一定連續性。另外，在形態上二者保持的是圖、底關系，即城市包圍建筑，而建筑又營造出城市形態[3]。
3從發展趨勢角度分析城市設計和建筑設計間的關系
二戰后，通過持續不斷的整頓與重建，世界很多城市在工業革命的促進下實現了飛速發展。現代化的城市與建筑設計都在此時產生，不同的理論也應運而生，因此形成多元化格局。從50年代到今天，城市和建筑設計總體發展過程為：（1）建筑設計的發展側重于城市化、社會化和巨型化在社會進步的影響下，人們向往更高質量和便捷性的生活，繼而出現一系列功能多樣的建筑單元。建筑作為城市人們生活主要物化形式，生活所具有的多元化與多樣性在很大程度上決定了建筑單元必然存在一定聯系。60年代在歐美出現的建筑綜合體給對建筑功能提出綜合性要求的人提供了很大便利。對于建筑綜合體而言，它從最初的簡單功能疊加演變成將職能體系劃分為核心的不同主題的建筑綜合體，比如商業綜合體（其設計方案如圖1所示）和文娛綜合體等。90年代在我國建成的國貿中心，就是集多種使用功能為一身的大型綜合辦公綜合體，其功能包括辦公、住宿、娛樂、餐飲和商城等。緊張的工作狀態正使人們面臨越來越大的壓力，人情冷漠似乎是社會進步的必然，這使得人們迫切的需要交往空間，以此來緩解壓力，消除單調乏味，這也是建筑設計必須考慮的軟功能。比如，將城市街道融入建筑空間，城市集散中心變為中庭，屋面建成城市的大型廣場，促使城市和建筑之間相互滲透，不斷模糊二者的界限。（2）城市設計的發展側重于室內化和立體化近年來，城市結構越來越多樣、復雜。傳統以平面式為主導的設計模式，僅可以使城市各系統占據相應的二維空間。這種做法除了浪費資源，造成空間利用緊張，還難以滿足基本的功能需求。立體化是指通過對三維坐標的合理應用，解決不同職能間存在的矛盾，它的本質實際上就是綜合利用有限的城市空間。比如，建筑橫跨線路組成建筑群，或通過下沉對高空環境進行改善等。目前，城市地下空間應用潛力逐漸被開發商認識、注重，豎向設計將變為城市設計全新課題。室內化的理念則是立體化的發展產物。實際上，已經有很多建筑，尤其是公共建筑將室內化引入其中。以香港萬國寶通銀行大廈為例，其坐落于中環僅剩的可進行大規模發展擴張的地段。它的設計思想不僅充分考慮了建筑自身和其它建筑間的關系，還在建筑的內部空間聯立了和城市環境之間的關系，形成真正意義上的城市連接體，成為新時代的城市設計室內化典范。通過以上分析可知，城市設計正在不斷向建筑設計的層面深化，同時，建筑設計也在不斷向城市設計的層面擴張。因此，有必要研發一套建筑和城市一體化的綜合設計系統。該系統要能起到在中間過度建筑和城市領域的作用，確保城市能與建筑良好結合。
4從相互作用角度分析城市設計和建筑設計間的關系
城市設計不是完全取代建筑設計所具有的作用，因兩者在層次、規模與尺度上都存在差別，所以二者的限定是松弛的。對于當前提出的建筑設計方面的問題，應對所有城市因素進行綜合考慮，在某種程度上實際上就是分析城市設計方面的問題。以北京長安街為例進行分析，盡管所有建筑均由國內最優秀設計團體或個人完成設計，并且在造價上下足功夫，但從藝術價值角度看，依然會受到業界人士批判。其原因并非是建筑的造型，而是忽略了建筑和環境之間的協調，使建筑在環境中格格不入。因此，主要城市設計理念正確、恰當，即便采用最簡易的建筑設計，也是可以獲得良好效果的[5]。然而，要注意的是，由城市設計為建筑設計提供指導，并不是指建筑設計的所有都要遵從城市設計，出眾的建筑設計能為城市增添色彩，成為城市特色。比如提到悉尼，最先想到的就是悉尼歌劇院。另外，悉尼歌劇院還極大的激發了當地人追求建筑文化的熱情，最終對未來城市設計產生深刻影響。
5結束語
在設計領域當中，城市和建筑的設計本質上是存在交集的不同設計集合，二者無論是在觀點上還是理論上，都有相同點。然而，它們在城市建設進程中卻處在各自的層面，角色不盡相同，也有屬于自身的利益，所以仍不排除會有一定矛盾。因此，只有對二者相互關系進行分析研究，才能在實踐中充分合作、通力配合、消除矛盾，實現“城市-環境-建筑”三位一體的當代城市設計目標。
參考文獻
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第5篇：商業綜合體優秀案例范文
關鍵詞：萬達；企業文化；企業發展；關系
21世紀，經濟全球化不斷發展，知識經濟在整個市場經濟競爭中占有的比重不斷增加，企業之間的競爭逐漸向文化競爭轉變。企業文化在企業生存和發展中的作用越來越突出，成為企業發展的靈魂。萬達企業作為一家擁有企業文化沉淀并且一直重視企業文化建設的企業，在其所在行業中排名前列，擁有一定的品牌影響力和突出的企業文化建設基礎。同時，萬達商業地產股份有限公司是全球商業地產行業的龍頭企業，已在全國開業85座萬達廣場，持有物業面積規模居全球第二位。
企業文化是一個企業在長期生產經營實踐過程中形成、積累的優良作風、行為方式及價值觀念。在萬達企業的快速發展中，企業文化發揮了關鍵性作用。一個優秀企業文化，就是通過為員工搭建舞臺，展示和積累他們的才能，使他們互相欣賞，愿意共同作戰、共同擔當。隨著社會的進步和發展，個人及企業需求也發生變化，雙向需求都實現滿足，是企業持續發展進步的關鍵。現代企業從賣產品，賣質量到賣文化，再從經驗管理，制度管理發展到文化管理，在滿足企業需求的同時，實現員工需求，營造企業文化，促進企業發展。萬達的成功，正是使它的企業文化貫穿于它的企業發展，從而取得的卓越的成功。
一、萬達企業文化在企業發展過程中的作用
為了深入了解萬達企業發展的真實現況，我們調研團隊于2014年3月對此開展了社會實踐調研活動。并通過對調研資料的整理分析，查閱相關文獻，總結出了萬達集團四個具有特征性的企業文化模式：
1.強力執行――“紅綠燈”模式“令必行，行必果”
萬達作為一個特色鮮明的企業，執行力高規范性強，各個工作節點要求模塊化，每一級的管理要求細致化。執行能力強是萬達企業特點。萬達企業的“執行力”，體現在她所開發的城市綜合體，從開工到開業兩年之內實現滿場開業，這點在同行中是非常難得的。萬達從任務下達開始，每一個階段，每一個工作日都有其非常完備的工作任務與工作規劃，只要每天都按照這個規劃完成，在規定時間內便可以順利開業。同時，這種“紅綠燈”模式又分一級節點、二級節點和三級節點。每個節點就像紅綠燈，在節點時間之前，是綠燈；而到節點時間前3到5天，他屬于滑動期，即黃燈，會提醒讓執行者要注意任務完成情況；最后若到期沒有完成，則會給出紅燈警告。利用這種節點“紅綠燈”模式，詳細地規劃好每一個任務完成的時間與效果，以此來敦促企業上下員工對工作完成的執行力，以及保證任務的完成度。
2.以罰為主，以獎為輔
正如上面所提到的的，萬達企業在對自己的企業文化中很強調三個字――執行力。這因為萬達企業創始人王健林是軍人出身的，注重執行力，倡導“軍事化管理”。在此，我們打一個例子――考試答題交卷，一般試卷派發下去給答題者，時間到了就交卷，至于結果如何，是在審卷后再做判斷的。但是以萬達的要求，如果你沒做完，當場就會有相應的懲罰。這就是萬達企業在獎懲方法上跟其他公司的不一樣。有的公司是以獎為主以罰為輔，有的公司是獎罰結合，而萬達則是主張“以罰為主，以獎為輔”。一項任務完成了就是完成了，沒完成就應該承擔沒有完成的后果。中間的過程不重要，重要的是結果，萬達企業就是這種以結果為導向的企業。在萬達的獎懲制度中，領導以身作則，并對所有考核進行量化，防止主觀感覺，嚴格執行獎懲，一視同仁。但在以罰為主的主張下，萬達制度設計也有另外一個特點，就是注意不給員工犯錯的機會。以罰為主，不是說出了事拼命懲罰員工，但在操作當中卻不去注意堵塞漏洞，萬達制度設計的基本要求是不給員工犯錯的機會，盡可能把所有可能發生的問題設在制度里面。以罰為主，以獎為輔的獎懲制度主要目的是讓員工更加按企業的制度行事，使萬達能一直按計劃完工，有序發展，走得更遠。
3.對待員工，以人為本
于此同時，萬達又視員工為企業的核心資本，發展成果首先惠及員工，使員工在萬達長本事、漲工資、長幸福。基層員工每年漲薪比例為100%，薪酬平均增長8.1%。而整個企業整體每年晉升、加薪的員工達40%，這是在同行中少有的。萬達要求所有基層公司自辦（不外包）員工食堂，免費向員工提供一日三餐；每月提供電影充值；實行優秀員工度假制度，每年評出的集團優秀員工，給予報銷兩人往返機票，免費入住各地萬達酒店度假。此外，薪酬待遇方面上，萬達也是優于很多其他民營企業的。萬達對于所有員工，無論是保安還是總經理，都會給予同樣的福利待遇。除了所有的公積金、社保等國家規定的福利外，還會給出更多的福利，解決員工的后顧之憂。因為這樣，員工們才愿意盡全力為企業效命，所以萬達在實現自身價值的同時，也通過滿足員工的需求充分發揮員工的價值，讓萬達能夠更穩步上升。說到這里，或許你會覺得，上面說“以罰為主，以獎為輔”的獎懲制度，這里又說以人為本，優待員工，這不是自相矛盾嗎？其實不然。“作為一個職場人，完成工作是最基本的，完成工作后公司才會跟你談以人為本，如果連自己的本職工作都完成不了還談什么以人為本？”這是萬達一位經理對我們說的話，萬達企業一直以來貫徹的理念。
4.文化傳承，萬達學院
萬達企業每年投入上億元用于員工培訓，并在廊坊投資7億元建立了國內一流的萬達學院。每年對各系統部門經理以上高中層管理人員進行培訓，使員工在萬達不僅長知識還長本事。對于全國總部直招的應屆生或者實習生，萬達學院會針對他們進行為期一個月的封閉性培訓，設置企業文化、制度管理、專業知識以及集團運作的相關培訓課程。在培訓中，讓每個人自身的能量可以在傳遞與互換的過程中逐步壯大，在提高個人技能的同時，為萬達的人才儲備打下堅實的基礎。萬達學院最核心的優勢就是站在“巨人”的肩膀上，一流的企業才有可能孕育一流的企業大學。萬達學院已經做到了“出理論、出思想”，出版系列的商業圖書，從而奠定了萬達在行業理論上的標桿地位。與此同時，萬達還在不斷探索和完善發現和解決問題的結構化方法。“真正對企業的發展有用”，這是萬達學院的唯一標準，也將對企業培訓產生積極的影響。
二、優秀的企業具有獨特的企業文化
在企業文化發展的歷程中，到底是企業文化主導了企業的發展，還是企業的經歷豐富了企業的文化內涵？對于這個問題的答案我們沒有辦法進行選擇，因為企業文化與企業發展是相輔相成、相互補充的。堅守一種文化的企業會在變奏中受到束縛；而盲目地發展，忽視組織內部文化建設的企業會讓整個團隊迷失方向。因此，我們可以說萬達的企業文化是“萬達交響曲”的思想靈魂，而企業的各種經歷則是一個個動聽的音符。
如果萬達是一支震撼交響曲，那么它的創始人王健林則是一位杰出的作曲家。作為一位軍旅出身的企業家，王健林把獨特的“軍事化”思想融入到整個萬達團隊中，軍事化管理的作風極大的提高了萬達人的辦事效率。在我們采訪萬達內部人員的時候，員工對于萬達企業文化最大的體會是“執行力”三個字。另外，王健林對于整個“萬達集團”的定位也融入了“軍人特色”，他提出了“人的價值高于物的價值，企業價值高于員工個人價值，社會價值高于企業價值”的核心價值觀。除了對萬達的企業文化建設之外，他的杰出還體現在他對轉型的態度，敢為人先，大膽創新。“2020年萬達將不再是房地產企業。”這是王健林2013年最常說的一句話。在萬達年會的內部講話中，他提到的2014年五大重點工作任務，前三個都與文化旅游產業相關的。當萬科還在與鐵獅門謀求合作，努力從住宅性地產往商業地產、服務型地產轉型的時候，萬達已經完成了商業地產的布局，并開始為文化旅游產業做準備，甚至通過引入金融人才謀劃“萬達金融”，與阿里巴巴謀求電商平臺合作等多元化的第三產業產業轉型。萬達有今天的發展，不禁令我們想到萬達現今的企業文化主題――追求卓越。
萬達企業的“快半拍”除了體現在行業轉型之外，還有開發效率。從訪問廣州白云萬達的工作人員中我們發現，萬達的項目培育周期（從拿下土地開始到開門運營）一般在22個月左右，廣州白云萬達當時甚至只需要8個月。從中可以看出，其實萬達的項目特色與其他企業項目的不同，比如深圳的萬象城，它是注重精打細做，比較重質，這樣就導致了資金周轉速率緩慢；而萬達的快速開發模式一方面縮短了項目的培育期，另一方面通過拆分綜合體板塊進行出售，極大的加快了資金回流的速度，這樣萬達很快就可以收入下一筆開發項目的資金。強大的現金流支撐了萬達的發展，這也很好地解釋了萬達為何能如此迅速地在全國、甚至全球擴張。
綜觀所述，一個優秀的企業都會有其獨特的企業文化，這些文化指引著企業發展的方向，作用于企業的進一步發展；同時，企業的發展也會帶來企業文化的改革，豐富企業文化的內涵。所以，企業文化與企業發展之間將會持續地保持著”你中有我，我中有你”的關系。
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第6篇：商業綜合體優秀案例范文
文丘里曾經說過：“建筑，就是在內與外相遇處產生。”[ 文丘里. 建筑的復雜性和矛盾性. 1966，P12]高層建筑的底部空間正是這樣的“相遇處”，在垂直方向上它是高層建筑的起點，同時，在水平方向上，它也是城市空間的一部分，垂直交通和水平交通在這里匯聚，轉換，使用頻率極高，因此它是解決城市和建筑的關系的重要環節。
本文所指的高層建筑底部景觀空間指的是包括高層建筑基地在內的和高層建筑底層空間相聯系的具有景觀設計要素的空間，包括具有景觀設計要素的向上發展的通高中庭，庭院空間，以及向下發展的地下庭院等空間。
1 高層建筑底部景觀空間的歷史發展
高層建筑發展初期，為了追求功能的最大利益化，發揮高層建筑高效，高容積率的優勢，大多數高層建筑都是直接面向城市街道，從街道直接進入大廳，再由大廳作為建筑的緩沖空間由電梯輸送到各個樓層。這樣的組織方式比較內向，將大廳作為主要的轉換節點，建筑與城市之間分隔明確。但是給人的感覺比較倉促，缺乏過渡。
在第二次世界大戰以后，人們在生產生活中逐漸意識到了空間和環境對于城市，建筑以及人們生活的影響，在高層設計中也逐步加入了更多的公共空間，高層建筑底部空間的設計開始呈現多樣性的發展趨勢。景觀空間，作為公共空間的重要元素，在這時候也開始大范圍的被運用在高層建筑底層空間設計中。它更多的成為了高層建筑內部空間和城市空間之間的過渡空間，為增加空間環境的舒適度，更好的組織人流起到了重要作用。
2高層建筑底部景觀空間的分類
高層建筑底部空間和城市直接相連，為了在不同的基地環境中解決高層建筑和城市之間的關系，之前的很多優秀高層建筑設計都對高層底部空間形式進行了創新和探討，高層底部空間設計也產生了豐富多彩的變化。而景觀空間也隨著高層建筑底部空間形式的變化而出現了各種不同的做法。按照景觀空間在高層建筑底部的位置以及它和高層建筑之間的關系，本文將高層建筑底部景觀空間分成以下幾類：
2.1 外置式景觀空間
高層建筑底部的外置式景觀空間在這里指的是在高層的設計中，將開放性較強的公共空間放在建筑實體的外部進行布置，并且結合了景觀設計元素的空間。它是處理高層建筑和城市的關系中最為常見也是最早出現的手法之一。
這種類型一般適用于基地面積相對寬裕，除了塔樓和裙房的占地以外還有多余用地的高層建筑。設計的時候，往往利用廣場，綠地，下沉庭院等方式來作為高層和城市之間的過渡空間。這些空間不但起著集散人群的作用，當它與景觀設計相結合的時候，往往也為城市中的人群提供了休息娛樂交流的空間，為城市環境的改善起到了促進的作用。
密斯在紐約設計的西格拉姆大廈（Seagram Building，1958年，38層，如圖1）是利用廣場空間將高層和城市相聯系的最早的案例之一。大廈主體高158米，為了減輕高度對于街道的壓力，大廈從街道邊緣向后退了90英尺（約28米）。同時建筑的底層向內退讓，形成灰空間，和場地上設計的噴水池和綠化空間一起，為人們提供了休息的場所，也為街道留下了喘息的空間。
圖1 西格拉姆大廈圖2 洛克菲勒中心下沉廣場圖3 洛克菲勒中心海峽花園
紐約的洛克菲勒中心（Rockefeller Center，圖2，3）也是利用建筑外部場地來做到將城市和建筑相互連接的一大成功案例。中心由19棟大樓組成，占地22英畝。建筑群的分布和高低配置都經過了嚴格的設計，從第五大道旁較為低矮的國際大樓緩緩過渡到第六大道旁最高的標志性的奇異電器大樓（GE Building，70層，872英尺，約266米高），整體削弱了超高層對于城市的壓迫感。而設計最出色的莫過于建筑群的中間廣場，從第五大道出發，是提供市民使用的公共空間海峽花園（Channel Garden），花園寬175米，長60米，其中錯落分布著水池，花壇，雕塑等，這個狹長形的空間引導人們從第五大道來到正對著奇異電器大樓的著名的下沉廣場（Lower Plaza）。這個廣場在夏天被用作一個露天咖啡館，冬天則成為了一個室外溜冰場，每年圣誕節還會有盛大的慶祝典禮。這些被巧妙設計的空間序列將人們從城市很舒服的引導到建筑中，同時也為市民提供了休閑娛樂的場所。
外置式景觀空間能夠利用外部公共空間做到和城市的有序銜接，它需要相對寬松的基地環境，當基地面積相對較小時，在有限的室外環境內用水池，花壇，雕塑等景觀小品來減小場地帶給人的局促感，豐富空間層次。當基地面積相對較大時，大面積的綠色景觀設計又能夠減小場地的空曠感，增加環境的舒適度。在我國，很多新區規劃中用地都相對寬松，場地設計時大多將內部交通和綠化景觀和廣場設計相互結合，既能解決高層建筑底部多疏散口的交通設計，又為場地提供多種使用的可能性，增加了綠化面積。
2.2 內置式景觀空間
和外置式景觀空間相對應的是高層中的內置式景觀空間，它是在設計中將含有景觀元素的公共空間放在建筑內部解決，將建筑外的元素引入建筑內的一種做法。內置式景觀空間大多用在場地比較緊張，在主體建筑以外場地沒有多余用地的情況下。如果說外置式景觀空間是一種比較開放的公共空間處理方法，那么內置式景觀空間則相對比較內向，其服務對象更多是為了建筑的使用者，而減少了城市居民的參與性。但是因為高層底部內置式景觀空間對高層來說能夠很好的改善高層內底部的環境，提升室內空間質量，所以近年來也得到了廣泛的使用。在外置式景觀空間關注建筑外部環境的同時，內置式景觀空間則用于提升建筑內部的環境，兩者相互結合已經成為了更加普及的做法。
按照內置式景觀空間在高層底部所處的位置可以大致將其分為塔樓中庭式，裙房中庭式和裙房庭院式三種
2.2.1塔樓中庭式景觀空間
在直落式高層中，為了減少從街道直接進入建筑空間的生硬感，有些建筑在設計時將底層大廳空間進行景觀化的處理，將綠化，水池，廣場，雕塑等元素引入到室內，成為一個景觀內庭。例如，1967年，由Kevin RoChe和John Dinkelo設計的福特基金會大樓(Fort Foundation Building）（圖4, 5）就是一個塔樓中庭景觀空間的典型案例。這個建筑從外表上看并無太大的不同，但是設計師卻在高層內部加入了一個高130英尺的大中庭，中庭內部茂盛的樹木和蜿蜒的流水讓人仿佛來到了大自然中，這樣的景觀設計改變了高層建筑原本給人帶來的嚴肅冰冷的感受，是高層建筑景觀空間設計的典型案例之一。而在20世紀80年代以后，隨著技術的發展，高層建筑由最開始的中央核心筒式的“內核”空間模式，逐漸發展到，分散在建筑兩側的雙核，三核，甚至更多核的空間模式，這樣的空間模式使得高層底部空間更加通透，底部景觀空間的面積變大，做法更加豐富，為塔樓內置式景觀空間提供了更大的發展可能性。
圖 4福特基金會大樓內部景觀空間圖 5 福特基金會大樓剖面
圖 6大阪市吉本大樓圖 7 大阪市吉本大樓內庭
2.2.2裙房中庭式景觀空間
當內置式景觀空間從塔樓轉移到裙房內部，就更加不受到高層核心筒等各方面的約束，同時也能夠更好的跟裙房部分的功能相結合，特別是在飯店建筑和底層為商業的建筑中，景觀內庭不但能夠使建筑更加氣派非凡，還提供了更加舒適的環境。由竹中工務店設計的日本大阪市吉本大樓（Yoshimoto Building，1986年竣工，高136.2米，圖6,7）就是利用了裙房內部的中庭景觀空間來優化室內環境的例子。它的商業裙房有8層，在臨街一面設計了一個通高的景觀中庭，大面積的玻璃幕墻面對街道，使室內外的環境融為一體，室內的綠化，散置的咖啡座為人們提供了一個公共的休息場所，實際上，這個中庭就是一個不受氣候影響的室內城市廣場。
2.2.3裙房院落式景觀空間
相對于裙房中庭式景觀空間，庭院式的做法雖然景觀空間也是在裙房內部，著重調節建筑內部環境，但是前者是將景觀空間放在室內，而后者運用的是建筑內庭院的方法。這種方式適用于裙房占地面積較大的建筑中，它不僅可以給裙房部分的建筑增加采光，還能為裙房內部帶來室外活動空間。相較于室內式景觀空間，它的景觀設計能夠更加自然，較少受到建筑的約束。當界面設計比較自然的時候，室內也可以獲得室外般的空間感受。由倫佐皮亞諾（RENZO PIANO）設計的紐約時報大樓，其底部裙房就有一個室外庭院。這個庭院被安置在主塔樓底樓和一個會議中心之間，一方面庭院的自然光線可以進入到兩邊的功能空間，另一方面，在這個不算大的庭院內，景觀設計師模擬了自然界的樹林環境，柔和起伏，被草坪覆蓋的地面，加上幾株高大的植被，讓身處高層底部的人們如同置身在自然中（圖8到圖 11）。
圖8， 圖9 ，圖 10，圖11紐約時報大樓底部中庭
裙房院落還可以和裙房的屋頂平臺一同設計，也會得到更加自然一體化的效果。由伊東豐雄設計的新加坡的怡豐城（Vivo City）就是一個院落空間和屋頂景觀空間相互呼應，融合為一體的優秀實例。這座建筑的三層是一個大型的屋頂花園，其中植被，水體，木質鋪地等元素相互搭配，為人們在屋頂提供了豐富多彩的活動空間。而建筑的二層是商業空間，其中包含有多個庭院，作為室外運動空間，或者是兒童嬉戲娛樂空間。這些庭院與三樓的屋頂花園相互聯系，視線貫通，形成了富有層次的室外活動空間（圖12， 圖13）。
圖 12 新加坡Vivo City庭院空間 圖 13 新加坡Vivo City 模型
同時，裙房院落景觀空間因為其對空中開敞，因此也為高層塔樓部分以及周圍的建筑提供了優美的景觀。
2.3 過渡式景觀空間
在高層建筑底部景觀空間的做法中，除了外置式景觀空間，和內置式景觀空間外，還有一種介于建筑內部和外部之間，處于過渡性地帶的做法，且暫為這種高層建筑底部景觀空間定義為過渡式景觀空間。過渡式景觀空間有三種：延展式，連接式，組合式。
2.3.1延展式
有些高層建筑底層的開放空間并沒有嚴格的室內外之分，而是從室內延伸到室外，給人感覺連成一體。由黑川紀章設計的日本福岡銀行本店（Fukuoka Bank，1976，圖 14）位于福岡市商業辦公區內，在保持容積率700%的前提下，設計師將建筑的中部挖空，形成一個巨大的灰空間，和室外的空地相互聯系成一個大市民廣場。這個想法來自于黑川對于日本傳統
圖 14 日本福岡銀行本店圖 15 紐約利華大廈底層的室內外連續景觀
建筑中的“緣側空間”的研究[ 黑川紀章《日本的灰調子文化》]，他將這個在傳統建筑中聯系室內和室外的空間引入到這個高層設計中，并且將空間放大，在其中用各種樹木，花壇，雕塑，水體，長凳等營造出適宜人休息的環境。這個空間因為有頂，所以可以算作是內部空間的一部分，又因為其開敞的特點，它又是室外空間的一部分，內外空間在這里得到了很好的融合，建筑外的城市景觀也自然地延伸到了室內。
事實上這種空間的延伸感并不一定要在一個連續的空間中才能產生，即使空間被墻體、玻璃或者是標高等元素打斷，只要在這些被隔斷的空間中運用了統一的元素，如材質，綠化，地面形式，甚至是細部設計，就都可以將這種延伸感帶給使用者。例如：紐約的利華大廈底層雖然室內外之間有玻璃幕墻隔斷，但是延伸進建筑的綠化還是將空間的穿透感帶給了人們。（如圖 15）
2.3.2連接式
在有些群房與塔樓分離，或者有多座分散式群房的高層建筑或者建筑群中，裙房和裙房之間，裙房和塔樓之間，塔樓和塔樓之間如何過渡也是設計中需要解決的問題之一。這些連接空間并沒有那么明確的功能定義，往往更容易成為人們休息交流的場所，景觀的介入能夠使這些連接空間的過渡更加自然，為人們提供更加舒適的環境。例如SOM設計的東南金融中心大廈（Southeast Financial Center，邁阿密，1983年，高55層，224.9米），如圖 16，這個180萬平方英尺（16.722萬平方米）的建筑群包括一座塔樓，一個銀行大廳、停車樓和一個運動俱樂部。設計師在兩個建筑之間構筑了一個玻璃天頂，下面是一個高12層的開放空間，其間植有當地的南福羅里達棕櫚樹，還配有零售店，休息座椅，桌子等設施。這個空間不但連接了高層及其裙房，還將整個建筑和城市相聯系，為市民提供了一個開放的休息場所。
2.3.3組合式
在綜合體建筑日漸普及的今天，在建筑的功能上，綜合性越發的凸顯，在形式上，復合式的建筑群也越來越普遍。特別是近年來逐漸流行的商住綜合體建筑，為了增加底層部分商業的豐富性，引入商業內街，內部水道等各種設計手法層出不窮，景觀空間也就隨著這樣的豐富的設計手法而產生了多種可能。它在公共空間中，可以呈線狀分布在一條內街中，也可以呈點狀分布在室內中庭，還可以呈放大的形式做為外室外廣場而存在。因為其手法的多樣性，使得公共空間成為最能夠塑造和影響綜合體建筑個性和特色的空間之一。在這種綜合式高層的底部，景觀空間的設計手法也根據公共空間的形式而采用組合的方式，鋪地，綠化，水體，小品，燈光等都應該跟隨著空間形式的變化而產生，使游覽空間, 休閑空間，商業空間有機地融合。由美國捷德得事務所設計的南京水游城是一個建筑面積約16.7萬平方米的大型綜合性商業項目。“水游城”顧名思義是以流動的水為主體，營造的一個集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化等為一體的休閑購物主題公園。水在這里作為景觀主體要素從室外空間開始，延伸至半室內空間，室內空間。綠化種植，雕塑小品以及硬質休息鋪地等隨著水體一路發展。景觀空間不但起到了過渡延續的作用，同時還組織了建筑內部的交通，成為了建筑的主體。（如圖17, 18)
3 總結
以上分類的依據是景觀空間的存在方式以及它與高層建筑之間的關系，在實際設計中，每個類型之間并不存在絕對的界限劃分，應該按照具體的基地環境來選擇適合的景觀形式加入到建筑設計中，以達到美化建筑環境和城市環境的目的。
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第7篇：商業綜合體優秀案例范文
2011年，寧波高新區各項主要經濟指標繼續保持30%左右的較快增長勢頭，增幅繼續處于寧波市各縣（市）區和功能區前列，實現了“十二五”開局之年經濟發展的開門紅。
回首2011 集聚提升新興產業
2011年，寧波高新區著力強化資源集聚效應。在集聚創新資源方面，大力推進寧波研發園工程建設和機構入駐，包括工業和信息化部電子五所中小企業質量保證平臺、諾安檢測在內等一批重點項目加快入駐；加快企業研發中心建設，推動海天集團、美諾華藥業等一批行業龍頭企業設立研發中心；新引進包括中國安全生產科學研究院寧波分院、同濟大學寧波研究院等一批重點研發及科技服務機構；寧波市十大公共技術服務平臺正式投運。這些成績的取得，為寧波市的經濟轉型升級提供了有力支撐。
在集聚科技創業資源方面，寧波高新區新引進創業企業近200家；加快了凌云產業園發展，激智新材料、伊士通等一批科技型中小企業快速成長；強化創業輔導服務，成立智慧產業技術創新聯盟，推進天使投資人俱樂部和創業導師活動，推動資本與項目的對接；積極推動創業孵化品牌提升，嵌入式軟件、新能源與節能孵化器成為寧波市首批兩家專業孵化器；啟動浙江省首個光伏實驗室建設，甬港現代創業服務中心成為寧波市首家省級民營科技企業孵化器；成功舉辦第十屆中國科技創業計劃大賽、第三屆中國電子服務大賽和第七屆寧波市發明創新大賽，參賽項目、數量、檔次均大幅度提升，創新創業氛圍進一步活躍。
創新創業的核心力量在于人才。2011年，寧波高新區全力推進“人才特區”建設，成功申報國家級海外高層次人才創新創業基地；人才政策更加優化，人才住房保障工作取得突破，首批500名人才正式入住“人才公寓”；加快引才引智平臺建設，積極引進海外留學人才、海外工程師、博士后研究人員等各類人才。
特別值得一提的是，寧波高新區的新興產業園建設在過去一年中成效顯著。其中，智慧城市軟件研發推廣產業基地前期工作扎實推進，被寧波市政府授予重大前期項目推進獎；寧波軟件園二期正式開工，華為智慧健康研究院揭牌成立，寧波市首個云計算服務平臺擎云云計算中心投入應用，首家金融后臺服務外包企業寧波金融服務有限公司落戶運營。IBM在我國大陸的第4個研發基地IBM中國寧波開發中心正式運營，總投資約30億元的寧波國際智慧物流產業園開工建設。總部一期9個項目全面竣工，總部二期基本完成招商，總部基地被評為寧波市級首批優勢總部基地。文化創意產業基地啟動建設，意創國際等3個項目完成供地，民和?惠風和暢文化產業園順利開工，核心區城市商務綜合體已落實開發主體并完成供地。
2011年，寧波高新區加快科技金融的試點工作，投融資工作取得重要突破。其中，寧波高新區投資廣場平臺進一步完善，科技金融結合試點進一步加快，還成立該市首家科技銀行，推出“科創金緣保”金融產品，積極開展小額貸款保證保險業務試點，有效緩解企業的融資難題。同時，寧波高新區還積極引導企業“走出去”，成功實現多個海外并購案，其中均勝收購德國普瑞汽車入選2011年中國民營企業并購十大案例。寧波高新區還積極尋求金融與海洋戰略合作，推動總規模100億元、首期投資30億元的海洋產業基金落戶。
除此之外，寧波高新區在新城建設方面也取得了顯著的成績，全面完成寧波市政府下達的“六個加快”、“中提升”、“斷頭路”、重點項目會戰攻堅等任務。園區在過去的一年中加快路網建設，全年新建道路總長3.7千米，打通園區內全部“斷頭路”，一批新建道路和周邊配套綠地項目也加快建設。同時，園區扎實推進保障房建設，大力完善公共配套設施，建設了一批民生工程項目，園區的人居環境得到極大改善。
展望2012 打造和諧發展科技新城
2012年，寧波高新區將在現有的基礎上，進一步加快創新創業體系建設，不斷強化科技引領和輻射作用，努力打造一座和諧發展的科技新城。
首先，作為科技引領與輻射的核心載體，寧波軟件與服務外包產業園、寧波研發園、寧波科技創業中心等已經成為寧波高新區創新創業的重要品牌。在新的一年中，寧波高新區將繼續加快寧波研發園三期、寧波軟件園二期、企業加速器二期、專業孵化器等項目的建設和完善，同時進一步整合盤活園區內現有樓宇資源，為新引進企業提供充足發展空間。
其次，寧波高新區將進一步強調內生發展，加快創新創業機構和科技型創業企業的培育工作。將加強軟件企業的培育，全年通過軟件著作權認定50項以上，通過軟件與服務外包企業認定20家以上；推動東海藍帆、金唐軟件等企業做大做強，做好園區內資源和政策整合，擴大產業集群效應，爭取推動寧波軟件園成功申報國家火炬計劃軟件產業基地；大力引進培育“小巨人”企業，深入推進“雙十計劃”，加快引進培育戰略性新興產業領域的成長型企業，創業企業年銷售收入突破45億元，企業畢業率達20%。
在強調內生發展的基礎上，寧波高新區將不斷深化招商引資工作，加快創新創業資源的集聚，千方百計引進一批在國內外具有一定影響力和號召力的知名企業和機構，特別是加強與國內外知名研發創新機構的合作共建，深入推進寧波研發園“兩基地一中心”和國家科技服務體系試點單位建設，引進研發及科技服務機構30家以上，其中累計組建10家以上由知名科研院校、企業設立的技術研究院；以國際IT企業500強、國內IT企業100強和行業網站總部企業為重點，新引進軟件與服務外包企業50家以上，其中具有行業品牌影響力的企業3家以上，注冊資本1000萬元以上的企業6家以上。
第三，寧波高新區將進一步發揮科技創新創業的輻射帶動作用，深化“創新港”、“投資廣場”、“創業在寧波”等品牌的內涵。具體來說，寧波高新區將繼續探索“科技社區”管理服務模式，建立科技成果、展示和交易平臺；進一步樹立“創業在寧波”品牌，牢固樹立大孵化理念，拓展孵化發展空間，切實做專、做強、做大孵化器，全面推進孵化器轉型升級，加快各類孵化器建設。
第四，寧波高新區還將繼續加強體系建設，深化創新和創業服務體系建設；創新服務模式，深化融資服務，建立創業導師助理制度，推行項目經理制，探索創業金融綜合服務平臺建設，為企業提供專業化、個性化服務；繼續高標準辦好中國科技創業大賽、創新發明大賽、創意設計大賽等“三創大賽”，強化項目與資本的對接，吸引一批有國際水準的優秀人才和優質項目落戶。
智慧硅谷：新興產業推動轉型升級
2012年，寧波高新區將繼續加快引進和培育以智慧產業為代表的一批新興產業集群，希望以新興產業為龍頭推動區域經濟的轉型升級，全面打造一個長江三角洲南翼的“智慧硅谷”。
今年，寧波高新區將按照寧波市智慧城市“兩大區域、兩大系統”的試點要求，加快推進智慧城市兩大產業基地建設。一是加快寧波國際智慧物流產業園建設，完善產業園功能布局，定制特色樓宇，確保年內進入主體施工；推動IBM在產業園設立物流行業解決方案中心，提供物流行業整體解決方案服務；發揮IBM的品牌效應，引進10家以上核心伙伴企業、知名軟件與服務外包企業，10家以上大型物流及配套企業，推動智慧物流產業快速集聚和發展。二是加快智慧城市軟件研發推廣產業基地建設，加大基地招商力度，明確基地開發模式，加強規劃設計，確保2-3個項目完成土地摘牌及開工前準備；推動華為智慧健康、塔塔智慧教育、中智科技、遠望谷智慧文化、曙光云計算中心等重點項目入駐；研究“智慧大廈”建設方案并推動招商，引進10家以上有重大支撐力的大項目落戶，把基地打造為能夠展示寧波智慧城市建設水平的核心區域。
首先，寧波高新區將繼續加快發展文化創意產業，加快民和文化創意產業園建設，開工建設意創國際等一批重點項目，再集聚10家以上網絡游戲、出版發行、動漫影視制作等文化創意企業，打造寧波文化創意產業新高地。同時，寧波高新區將加快發展檢測認證產業，特別是加快檢測認證產業園項目的建設，再引進檢測認證及中介服務機構5家以上，新建實驗室10個以上，打造服務寧波市、輻射浙江省的檢測認證產業高地。
其次，寧波高新區將加快發展總部經濟，基本完成總部一期樓宇招商，力爭產值突破30億元；總部二期6個已供地項目全面開工建設，剩余地塊年內完成招商并開工；加快總部三期招商，重點引進央企區域總部、股權投資類項目，鼓勵企業組建運營中心、投資中心和結算中心，全面提高總部的投入產出比。
第三，寧波高新區將加快打造區域性商業中心。加快推進核心區城市商務綜合體建設，引進一批購物、休閑、餐飲、娛樂等核心品牌項目，完善街道商業配套，打造獨具特色的區域性商業中心。同時，鼓勵企業開展電子商務應用，大力發展第三方支付平臺，推動企業創新商業模式。
與此同時，寧波高新區還將繼續發掘現有主導產業內涵，加快高新技術制造業基地建設，進一步強化產業支撐功能，加快發展戰略性新興產業，有效發揮高新技術產業的示范作用。大力發展先進制造業，圍繞“3+3”產業發展方向，大力引進新能源、半導體與光電、新材料等高科技制造業項目，引進1-2家投資1億美元或10億元人民幣的行業龍頭企業，推動一批在談重點項目落戶；著力抓好大項目建設，加快推進奧克斯智能控制產業園建設，全面啟動均勝普瑞汽車電子產業園項目建設；著力抓好骨干企業培育，重點扶持日地太陽能、中銀雙鹿電池、均勝汽車電子、賽爾富電子、激智科技等重點骨干企業發展，進一步提高三大主導產業占工業總產值比重，提升產業集群發展水平。
第8篇：商業綜合體優秀案例范文
一、民族旅游文化校本課程案例資源開發的內涵
旅游文化在高校旅游管理課程方案中涉及較多，開發專門的民族地區旅游文化校本課程案例資源，對于不斷豐富案例教學有著重要意義。21世紀以來，旅游產業與時俱進，成為各級政府、高等院校、科研院所、企業等普遍關注的時代熱點。當然，旅游文化是在特定的時空產生和區域發展起來的，具有濃重的鄉土與時代氣息。目前，旅游管理課程體系中體現不夠準確與系統，如何將民族文化旅游特色融入課程建設與開發中，使其由抽象走向具體，使旅游文化案例資源能夠成為獨立的創新課程是旅游學科與專任教師的神圣使命。民族旅游文化案例資源形態多樣，既有物質文化形態，以黔東南為例，如：具有民族特色的民居民宅（木屋、竹樓）、具有地域文化特點的建筑（風雨橋、鼓樓）、具有獨特內涵的飲食（酸湯、泡湯）等；還有精神文化形態，比如：各種民間故事傳說（洪水滔天、蝴蝶媽媽）、楹聯碑刻（城步苗文）、各樣歌曲等（侗族大歌）。總而言之，這樣一個豐富多彩的資源綜合體，將其引進校本課程案例的建設與開發，既可以充分發揮凱里學院旅游管理校本課程的自主性與自由性，又可以輻射黔東南旅游文化與休閑產業。民族旅游文化校本課程案例資源，應與時俱進，強調內容的趣味性、地域性、民族性及社會性。讓學生在自主、合作與探究學習中，開啟多角度思維，將理論與實踐相結合，不斷提升綜合旅游素養。
二、民族旅游文化校本課程案例資源建設的形式
（一）內容選擇
地理風情、文化神韻、民俗特色、旅游商品等，對學生來說，比較新鮮的資源都可以納入案例資源。
（二）課程式樣
課程形式應靈活多樣，更多地為實操創造平臺，進行形式多樣的新課改教學嘗試。建議搭建“一對多”或者“分組學習”的合作平臺。
（三）建設方式
民族旅游文化博大精深，除了教師進行課程案例資源建設外，學生也可以通過大學圖書館、微信公眾號、旅游APP等各種搜索工具掌握大量的旅游文化信息，并盡可能多的進行田野調查獲取立體資源，讓案例資源數據庫更加豐富。
三、民族地區旅游文化校本課程案例資源開發
旅游文化校本課程的案例學習資源和實踐平臺在全域旅游時代比比皆是，筆者在實踐的基礎上，總結出旅游文化校本課程案例資源建設與開發之方法。
（一）開發符合學校特點的課程
在民族地區旅游校本課程開發中，實踐性內容要注意策略，因為這類課程既是課程改革所倡導的趨向，也是深受學生歡迎的。為此，旅游專業教師應該責無旁貸，積極改革。例如，在我校這類課程開發中一要充分體現凱里學院民族特色，將凱里學院轉型辦學理念滲透進課程；二要充分利用學校資源條件，就可以開設《校園人工湖民族旅游環境特質考察》、《校園商業街布局合理》等走出校園的課程。當然，更重要的是這樣的課程能培養學生操作、設計、創新能力和在完成任務中分組協力共同克服困難、解決問題的心智。
（二）以學生為主體，基于案例分析開發民族旅游文化資源
隨著網絡、交通等通訊工具的迅猛發展，來自本土的民族旅游文化資源內容是多元的，例如專題考察、休閑旅游、課堂觀摩等等，都豐富主體獲取客體資源的廣度和深度。在案例資源討論過程中，專任教師就資源數量與質量進行評價，并通過師生互動共同解決問題。同時，在案例分析中，專家既可以避免只講廣度、難挖深度的誤區，又可以以實戰帶理論、以實例印證道理。
（三）關注已有民族旅游文化材料，充分挖掘旅游專業所需的案例資源
校本教材開發應該給予適當的關注，用好、用活民族地區旅游文化資源，不失為教學開發與利用案例資源的便利、有效途徑，讓民族地區旅游文化資源校本課程的建設與開發更好的為大學生創業創新服務，在一定程度上有利于學生實現各學科間的綜合，對于發展他們的綜合能力意義重大。1.深入分析已有民族旅游文化案例主要從內容與呈現方式上研究，但在民族旅游文化校本課程的建設與開發中，不可過分地依賴校本教材，校本課程教材需要與時俱進，在具體的課程實施中努力開拓出新意。2.重視民族地區旅游文化資源應用的范例為了認知貫徹落實旅游文化校本課程的實施，彌補實際操作中的一些難以預料的問題，在平時課堂教學與實踐中應注意吸收現成的相關范例，并在此基礎上自己開發有價值的創新范例。
（四）注重教學，精心挖掘新的有價值的立體民族旅游文化資源
目前，民族旅游文化發展變化形式多樣，旅游文化資源的更新也與時俱進，所以旅游管理教學必須隨時關注民族旅游文化資源的發展動態，以此充分引領和諧旅游文化素養，發現課程內容的新理念和亮點，采取靈活多樣的教學形式，從對校本課程進行最大限度的開發來體現民族旅游的地域特色，在教學過程中以創新求發展，使教學和實踐緊密結合，為當地民族旅游和經濟發展培養合格的人才。
（五）注重民族文化，從交流性文化中獲取案例資源
文化是人類傳達與交流信息的體系，民族交流性文化幾乎可以等同于民族文化的全部。民族服飾、建筑、古籍以及文物，語言、旅游商品、民族文學、侗族大歌、苗族舞蹈、民族醫藥等。這些文化資源都可以作為交流性文化的內容在民族內部個體之間、群體之間、個體與群體之間以及上下代人之間進行交流與傳遞。旅游管理校本課程案例可開發具有本地區本民族特色的交流性文化課程，如豐富的苗侗地區歷史、建筑、服飾、體育、工藝、歌舞等，鼓勵大學生在學習和了解當地文化旅游資源中，形成熱愛本區域自然和人文環境的觀念。
四、結語
第9篇：商業綜合體優秀案例范文
房地產信托基金的英文名稱是RealEstateInvestmentTrusts,簡稱REITs,這是以美國為代表的大多數國家的名
詞,英國將房地產信托基金稱之為PropertyInvestmentFund,簡稱PIF。中國還沒有關于房地產信托基金的統一定義,結合REITs的原理,國內相關領域的專家劉李勝在《REITs運作與管理》一書中給出了如下定義:REITs是通過發行基金券(如收益憑證、基金單位、基金股份等)將投資者的不等額出資匯集成一定規模的信托資產,交由專門的投資管理機構加以管理,獲得收益由基金券持有人按出資比例分享,并共擔風險的一種金融投資工具。它是專門用于房地產投資、租賃開發、銷售和消費等方面的投資基金,投資范圍限于房地產領域,是集眾多的分散資金于一身,同時采用專家經營、專業化管理的一種投資體制[1]。簡單說來,RREITs是房地產行業的產業投資基金。
從投資對象角度看,REITs一般投資于產生穩定收益的房地產物業,主要業態是商業地產,包括寫字樓、商業中心、酒店、工業廠房、度假公寓、醫院等。美國有少量的REITs也投資房地產抵押貸款或者房地產貸款支持證券,具有較高的風險,但總體而言,REITs投資對象均為低風險資產。
從投資來源角度看,REITs是一個募集大眾投資成立的投資基金,其中擁有廣大中小投資者,是資金來源更廣泛,這是相對于少數人才能投資大型商業地產項目而言,是一個巨大的金融創新產品。
從基金運作角度看,REITs是在信托法律關系基礎上發展起來的,這種信托關系將產權與管理經營權分開,保證了獨立性,同時,REITs在符合規范的情況下可以選擇上市交易,也可以選擇不上市的運作方式。
從收益角度看,REITs要求每年90%的分紅比例回饋投資者,REITs這種特殊信托關系使得REITs不具有自我積累和自我發展的能力,不具有繳納公司稅的標準,從而巧妙地規避了公司稅,而且在美國,REITs投資的對象均為免稅物業,所以REITs享有很大稅收優惠。根據美國REITs協會(NationalAssociationofRealEstateInvestmentTrusts,NAREIT)的數據,自1971年以來,REIT指數從100點,上漲到2007年底的3394.71點,年復合收益率達到了10.29%,這一收益率超過了同期標普500指數7.65%的年化收益率(從103.94點上漲到1468.36點,經股息收益調整后)。從REITs的回報率構成來看,其股息率一直保持在較高水平,平均在8%左右[2]。因此,REITs是一種具有吸引力的穩定收益型的股權類投資產品。
REITs在海外已經發展非常成熟,美國是世界REITs的主體市場,歐洲、日本、新加坡、中國香港和臺灣等地也有發展不同規模和形式的REITs產品。現在中國內地關于REITs的推出方案正在研究完善階段,多個REITs正在籌備過程中,正式推出只是時間問題。
二、旅游商業地產的特性
商業地產并沒有規范的定義,但是各界對商業地產的具體指向和內涵有著普遍一致性,商業地產一般相對于住宅地產而言,最明顯的區別是物業用途,主要用于非日常居住的經營性質的物業形態一般被稱為商業地產,具體表現為商業零售中心、大型購物中心、商業街區、專業市場、酒店、度假公寓、寫字樓、工業廠房、醫院等形態。而住宅地產主要是滿足日常居住的普通住宅、別墅等物業。而旅游商業地產是指主要用于旅游產業的商業地產,主要包括度假酒店、度假公寓、度假醫院、旅游購物街、旅游企業辦公樓、旅游紀念品生產園區等。
商業地產一般要求較大的投資額,要求更專業的開發水平與經營管理水平,所以一般是有實力的成熟開發商和金融財團才會涉足的領域。旅游商業地產有著一般商業地產的共性,但是在部分方面體現得更加突出,主要體現在風險更高,難度更大,對投資強度以及投資回報周期對要求更高等三方面。
旅游商業地產的高風險。由于旅游商業地產一般產生于旅游集散地和旅游目的地,部分旅游集散地和旅游目的地都不在重要城市,即使在重要的城市里,也大多在城市郊區,而不在市中心黃金位置,由于商業地產的成敗與選址關系密切,所以旅游商業地產在選址上的特性就造成了旅游商業的風險性大大增加。與此同時,旅游商業地產受到直接旅游行業的影響,而旅游行業是一個非常脆弱的行業,景區生命周期隨著人們消費偏好的變化具有較大的不確定性,政治、經濟、社會等突發事件和自然氣候變化等多方面的影響因素都會作用到旅游業,使得旅游行業隨時有可能面對不確定性的低潮,形成經營周期內的風險。而這些風險在一般商業地產項目上概率相對較低。
旅游商業地產的高難度。旅游商業地產的高難度直接來源于高風險,旅游商業地產項目規劃設計與日常經營都難以戰勝自然因素形成的淡旺季,難以戰勝突發事件所帶來的不利影響。此外,經營者需要深刻理解旅游者的消費需求與一般消費者的差異,需要處理好各種文化沖突所帶來的問題,需要更多的措施來打造吸引力,需要更多技巧來培養忠誠顧客,以上因素都構成了旅游商業地產比一般商業地產更高難度。
旅游商業地產需要一定的投資強度,和一個相對較長的投資回報周期。如果低于一個合理的強度,旅游地產的失敗概率極大,反而是等于或者高于這個合理強度之后,成功的概率大大增加。這是因為旅游商業地產的成功形成需要營造足夠強烈的吸引力,舒適的消費空間,合理的商業業態。而這些事情都是需要時間來培育和調整的,這也決定了旅游商業地產需要一個旅游相對較長的投資回報期。
目前,中國的旅游商業地產項目整體開發水平較低,發展階段初級,粗制濫造的粗放型模式還很普遍,少量較成功的項目基本都依托于城市人群消費,更像是一般商業地產項目,而遠離城市的旅游商業地產項目成功案例較少。與此同時,我國旅游業發展正處于快速增長期,對旅游商業地產項目的需求是巨大的,中國絕大多數旅游目的地,都需要建設大量包括酒店、公寓、旅游購物中心等項目。
三、REITs對中國旅游商業地產行業的影響
首先,REITs為中國旅游商業地產的投資者提供了一個絕佳的退出機制。成熟的旅游商業地產項目能夠提供穩定的現金流,由于面對旅游者提供服務,所以具有較高的定價能力,同時,此類項目的土地成本較低,一般能得到政府的大力支持,也是配合開發高端住宅類產品的前期介入模式。雖然旅游商業地產項目屬于高質量的資產,但是由于其需要占用大量資金,投資回報周期漫長,資本周轉率很低,更重要的是投資者除了銷售物業,持有出租和抵押貸款這三種主要的資金回籠方式之外,沒有更好的投資退出機制,所以旅游商業地產的投資吸引力缺乏競爭力。REITs為有穩定收益的優質旅游商業地產項目提供了一個絕佳的投資退出機制,將優質的成熟項目資產打包到REITs資產中,投資者的投資回報周期大大縮短,可以迅速回籠投資。這種加快回籠投資的退出機制,有利于回籠資金進入新的項目投資開發,從而加快旅游商業地產行業的發展。更具體來講,這種退出機制和退出機制帶來的溢價收益,還能激勵投資者更加從容,更加有信心投入,根據市場的需求,高起點和高水平地開發旅游商業地產項目。
其次,REITs可以為拓寬中國旅游商業地產項目的融資渠道。中國的發展階段早已經不再是一個資金極度缺乏的時代,相反,中國市場的資本雄厚,特別是民間涌動著大量熱錢,缺乏合適的投資渠道。同時,大量海外資金也瞄準了中國的旅游商業地產項目,希望能把資金沉淀到中國優質的旅游商業地產項目上。在這種背景下,旅游商業地產項目除了傳統的融資渠道之外,還能從REITs融到金融機構、廣大中小投資者、海外基金等多方面的資金。所以REITs推出之后,不僅有利于房地產的發展,例如旅游商業地產將有機會大力發展,還能起到穩定中國的金融市場的作用,不僅是為市場提供了一個穩定收益的低風險產品,還分散了銀行的貸款風險。有學者指出,我國適時推出REITs,可以更好地滿足居民的房地產投資需求,分流資金,緩解流動性過剩與房地產投資過熱[3]。
第三,REITs將為中國旅游商業地產帶來更專業和更先進的管理。REITs的國際操作經驗是委托獨立的專業經營管理機構來負責項目的日常經營管理,這首先是制度需要,同時也因為REITs所持物業的經營管理要求比較高。獨立的專業機構貼近市場,積累了豐富的管理經驗,是REITs取得穩定收益的重要因素。反觀中國旅游商業地產的粗放型發展模式,無論是服務態度和專業技能都有巨大的提升空間,亟待有標桿性的項目來帶領整個行業素質的提升。REITs推出之后,旅游商業地產將在業態上更加豐富,酒店、旅游商業街、度假公寓、養老公寓、保健醫院、大型綜合購物中心等新興業態將大力發展,這需要更專業的機構來進行策劃、規劃、招商、銷售等經營管理工作。可以預見,REITs將帶領中國旅游商業地產從粗放型的管理階段過渡到專業化的精細管理階段。
