商業地產銷售策劃方案精選(九篇)

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第1篇：商業地產銷售策劃方案范文

在市場發生新的變化，現代交易方式對傳統商品交易方式形成挑戰，各類商品交易市場云集的背景下，石家莊正定國際小商品市場在規劃建設中有一些什么樣的思考？冀平對此道出真實感受。

冀平：近幾個月，是我近幾年來休息最少，承受工作壓力最大的階段。作為參與石家莊國際小商品市場規劃建設和管理人員，我經歷了一次煉獄般的否定和升華過程。

當要開發、規劃、建設一個商品交易市場的時候，我們必須首先思考：基礎？定位？管理？

及正定縣僅十幾公里的石家莊市已擁有非常成熟的市場集群。正定還有沒有商品市場建設發展的機遇？

全國8萬多家各類商品交易市場，大多面臨著亟待升級改造，改變傳統的交易方式和落后的商業設施的嚴峻問題。新建市場又該如何起步？

石家莊城市的發展定位是華北重要商埠。正定在石家莊市發展定位為商貿功能區。那么，石家莊正定國際小商品市場的建設發展就是借勢石家莊市場集群，將成為華北商埠的重要組成部分。

當解決了正定國際小商品市場要不要建設的問題之后，我們反復研究論證的就是小商品市場的起點、定位、管理問題。

經過一段矛盾過程，我們毅然了曾經投入了大量精力、財力和時間形成的最初方案。管理層最終統一思想：以理念超前，形象領先，以人為本，科技支撐，多贏戰略，建設一個高起點、專業化、產業配套、多種現代交易方式并存、以國際貿易為平臺的新型商品交易市場。

前期方案，否定前期工作，放棄前期的規劃思想，一切從頭開始，是很痛苦的。可是當我們以全新的定位和方向開始建設的時候，我們明顯感到思路更清晰，目標更明確，干勁更充足。

建設中的正定國際小商品市場確實處處體現出它的“與眾不同”。不同于傳統商品交易市場的建設風格，不同于一般商品交易市場的管理模式，不同于其他商品交易市場的發展定位，不同于以往商品交易市場的經營思路......說到這些，冀平幾天來的疲憊盡掃無余。

冀平：正定國際小商品市場的投資建設者，不是簡單以商業地產開發為出發點。為了正定國際小商品市場的建設，我們先后請來了境內外專家組織研討和論證，走出去到義烏小商品市場取經，請來石家莊新華集貿、南三條市場的商戶座談，廣泛聽取建議，為的就是吸收先進的商業理念，順應現代化商貿流通的需要，為市場主體與市場客體提供最大便利，避免低層次的重復建設。

正定國際小商品市場最大的與眾不同就是專業化運作。

正定國際小商品市場從建設前的市場分析、資源分析、發展趨勢分析，到正定國際小商品市場的建設規劃和市場定位；從正定國際小商品市場的設計、開發到招商、經營管理，全部由專業機構和專業人士負責項目操作。

可以說，我們自始至終是在專家和專業人士的指導下，實施正定國際小商品市場的建設和開發。這種全程的專項研究論證，全程的專家指導和全程的專業運作，使我們避免了盲目行事，真正找到了高起點。

正是因為許多專家的關注研究和許多專業人士的參與操作，正定國際小商品市場引起了眾多業內外人們的矚目，研究人士希望從中發現中國商品交易市場發展中的亮點課題；商界人士希望找到實現盈利的商業機會；商品交易市場同行會期望得到一些市場建設管理方面的啟示。性情爽快的冀平非常樂意把正定國際小商品市場專業化運作的作法和體會，與大家交流共享。

冀平：我說過，在正定國際小商品市場項目開發初期，我們有過摸索徘徊的痛苦。當我們找到了明確的定位和目標的時候，也享受了希望與前景帶給我們的快樂。正是因為如此，盡管我們為正定國際小商品市場的建設到了超負荷運轉，可辛酸過后，還是覺得自豪和安慰。因為我們為中國商品交易市場的提升和發展做出了有益的探索。

正定國際小商品市場建設遵循科學發展觀，按照“建設大市場，發展大貿易，搞活大流通”，加快推進內外貿一體化和貿工農一體化的思路，在專業化運作方面，主要是圍繞突破批發市場“誰建設，誰管理”常例，引進和聘用國內外一流的專業團隊，實行專業化運作，創造一流的業績。首先，我們優化專業團隊組合和結構，對全過程運作的專業隊伍構成作了規劃。這個團隊的組合和結構，由發展商、開發商、策劃商、運營管理商、專家顧問組和招商合作商構成。專業團隊的結構組合，使正定國際小商品市場項目從開工建設起，直到開業經營發展，就能夠充分顯示出它的亮點和價值。在專業化運作的各個環節上，我們對專業隊伍的選擇，也是不草率從事，盲目擇取，而是要聘就聘最好的，不濫竽充數。

一是在專業策劃方面。一個市場項目建設，它不是簡單地建一個場所，提供商位，引進商戶開展經營。它關系市場的理念、市場定位和市場發展戰略、發展模式，更重要的是關系市場的發展前景。我們為防止出現戰略失誤，建一個市場，為民提供一個致富的好地方。市場的策劃專業隊伍，聘用了中國中商商業經濟研究中心和浙江市場發展戰略研究所。這兩個國內商品批發市場的專業研究機構，曾策劃了中國義烏小商品城、山東臨沂批發市場群體、武漢漢正街市場和上海五角世貿商城等數十個國內大型市場，既有市場建設的專業能力，又有成功的經歷。我前邊也講過，正定國際小商品市場起點、定位、管理等問題的轉折，這兩個專業策劃機構起到關鍵作用，并形成了一個完整的策劃方案。專業策劃，不僅運用先進流通理念指導了發展商的戰略思想，而且把發展商提升到現代商品交易市場的建設水平。

二是在專業設計方面。市場經濟的迅速發展，傳統的商業模式也在受到現代商品交易方式的沖擊，新建市場的商業模式仍徘徊在初級階段的水平，不僅沒有出路，而且將很快被淘汰。如何建設一個現代商品批發市場，為中國北方批發市場樹立一個好形象？我們出于這樣一個標準和定點，聘請了河北省建筑設計院作為市場項目的專業設計單位。專業設計機構，運用國內市場建筑的現代設計理念，使正定國際小商品市場建設具有現代建筑形態，突出了鮮明特點。小商品交易區主體建筑三層封閉式商場與步行商業街結合構成小商品城；配套齊全的現代設置，構筑現代交易的電子商務平臺；體現人性化，建有三樓旋轉式車輛通道，每層設有車輛通道和臨時停車區，方便客戶購物和批發。節約土地資源，在三層樓建設屋頂主停車場，成為華北地區商貿設置最大屋頂停車場。相對而言，可以這樣講，正定國際小商品市場是石家莊批發市場的升級版。建成后，我們也可以毫無夸張地評價，這個小商品城是目前中國北方交易條件和配套設置最完善的現代化批發市場。

三是在專業管理方面。市場管理是市場充滿生機和活力的重要要素，也是入駐商戶十分關注的問題。好的市場管理可使市場運營科學、有序；反之市場就會臟、亂、差，運營成本也高。我們認真吸取現有批發市場經營管理經驗和教訓，在項目還處于開工準備階段，就著手籌劃引進專業管理團隊，構劃市場運營管理體系，使市場實現科學化、專業化營管理。運營管理體系構建的原則，是突破誰建設，誰管理的體制，堅持開發投資與市場經營管理分離的新模式。這個體系由專業管理、公共服務管理和政府協調管理組成，并明確各自管理服務任務，各盡其職。專業管理公司，由美國仲量聯行和義烏市場經營管理公司合作，組建正定國際小商品市場經營管理公司，全面負責經營管理服務，以探索中國商品批發市場經營管理和發展規律，打造和實現中國北方明星市場的發展前景。公共服務管理，由衛生、醫療、交通等部門和金融、電信、保險、培訓、信息、生活服務等企業構成，為市場從業人員提供相關服務。公共服務在政府規劃和指導下，大部分是社區自發形成，以商業為主。政府協調管理，其中心任務是營造公平的市場環境，保證經營都在安全、公正、公開、有序的條件下，進行經營業務。如制定現代化商城的發展規劃，為項目制定稅費，按揭貸款等優惠政策，建立完善的市場支撐和配套體系。政府的管理服務，由專門機構全面指導督察項目的開發運轉，與項目管理進行銜接，避免多頭管理。這三個體系的構成和運行，可在實踐中探索建立中國特色的現代商品交易市場經營管理運行體系，在一定程度時，也可適時輸出管理，推進甚至起到引領商品交易市場的現代化進程。

四是在專業招商方面。我們建設中的正定國際小商品市場，定位之一從開始建設起就要建立國內外兩個商品交易的市場，構建河北省第一個國際貿易交易平臺，構建華北重要商埠第一座現代化商品交易市場，突破和創新商品市場發展格局。要實現這一發展目標，招商工作尤為重要，是無序招商，還是建立穩定的招商組織，事關市場經營的永續發展。為此，我們著眼于兩個市場建設，從商戶的根本利益出發，聘用專業隊伍構筑專業的招商體系。在國際上，已與大韓貿易投資振興公社和日本新大阪技研株式會社達成合作招商協議，“十一”國慶期間，我們組團赴日本，開展招商活動，廣招國際合作商。還將引進俄羅斯、中非和港、澳、臺兩地區等，國際商、采購商，把國內外商品經營結合，建立國際商貿業務合作機制。在國內，將引進“萬村千鄉”市場工程項目，義烏森宇副食品配送公司、上海跨國采購中心，石家莊國際物流采購中心和國際航空物流中心等進駐市場設立中心（基地），開展采購業務。在商鋪銷售上，我們先后在北京、上海、浙江、義烏、石家莊等地引進了十大幾個具有雄厚實力的成功經驗的銷售商，將在我國南方和北方開展以南帶北，形成南北中網絡推進銷售。