商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目范文

雖然不是在上海，但以外來人的客觀角度觀察杭州目前商業(yè)的發(fā)展，發(fā)現(xiàn)杭州商業(yè)地產(chǎn)目前并未獲得其應(yīng)有的市場關(guān)注度，市場塑造力偏低，這一局面產(chǎn)生自許多復(fù)雜原因。眾所周知，一個成功商場誕生的背后，有許多在規(guī)劃中需要整體考慮的因素，綜合筆者學(xué)習(xí)并參建的一些成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，提供以下幾個商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計的重要因素。

明確項(xiàng)目開發(fā)主題定位的重要性。一個成功的商場需要明確的主題定位，具備主題特色且定位明確的商業(yè)空間可以并加強(qiáng)消費(fèi)者的印象及來訪的動機(jī)，并提升消費(fèi)購物的附加價值，讓消費(fèi)者可以很明確地明白這個商場的購物形態(tài)以及可以感受到的空間質(zhì)量，也愿意來到商場消磨其閑暇時光。國內(nèi)成功的案例如上海的新天地、成都的西蜀廊橋等均是在這方面發(fā)展得很成功的例子，杭州本土的杭州大廈主題定位比其他商場做得更成功。因此，商場在規(guī)劃之初一定要確認(rèn)其客群及商行的主題，以便于日后整體規(guī)劃設(shè)計思考方向的確認(rèn)。

主力門店選擇定位的重要性。主力店為商場的招商成功與否的關(guān)鍵因素，高知名度的主力店過去所累積的知名度與信譽(yù)將有助于商場形象的提升，并增加商場的辨識度。作為商場吸引目的性購物人潮的引力來源，主力店對于商場發(fā)展的帶動具有十分重要的影響，是商場成功的快捷方式之一。如華納威秀影城購物中心、馬莎百貨以及宜家家居 IKEA等主力店，深知主力店對于賣場面積、貨架陳列、停車需求等均有一系列的要求，為了吸引主力店的進(jìn)駐，開發(fā)者必須在商場的規(guī)劃之初，便充分了解預(yù)期引入的主力店的各項(xiàng)需求，掌握的越多，未來所面對的難題便越少。

商業(yè)項(xiàng)目地段選擇的重要性。商場地點(diǎn)的選擇正確，就能掌握地利的優(yōu)勢，適當(dāng)?shù)牡曛房纱钪苓吶肆鞯捻橈L(fēng)車，增加商場成功的機(jī)率，因此商場在地點(diǎn)的選上應(yīng)掌握以下幾個重點(diǎn)。

周邊應(yīng)有規(guī)律的客流。選址前應(yīng)調(diào)查基地周邊客流規(guī)模，周邊人口密度應(yīng)能支持商場的營運(yùn)。比如說在商業(yè)街、步行街、電影院或者公園附近，這些地方人流比較集中，而且可以說是集休閑和購物于一體的地區(qū)。

交通便利。車站附近，特別是地鐵或者幾條公交線路交匯的地方，都能夠給客人帶來交通上的便利，因此商業(yè)價值也比較高。鄰接道路寬度、大眾運(yùn)輸?shù)目杉靶砸约笆欠裼型＼囄恢霉┙o均為商場選址的重點(diǎn)。

商業(yè)環(huán)境的群聚效應(yīng)。周邊的商業(yè)開發(fā)規(guī)模如能形成群聚效應(yīng)將對商場開發(fā)產(chǎn)生極大正面幫助，雖然說群聚會有一定的競爭壓力，但是因?yàn)樯痰甓?，能夠滿足客戶的多方面需求，所以人群也會比較多，更重要的是能夠產(chǎn)生商業(yè)集約效應(yīng)，更容易發(fā)揮自己的比較優(yōu)勢來占領(lǐng)市場，吸引更多的顧客來購買。

合宜的地塊發(fā)展條件。應(yīng)充分考慮地塊的形狀、大小、地形及物理環(huán)境條件等因素。比如說，選址對氣候條件的要求（風(fēng)向、日光）都會產(chǎn)生影響，一般都會選擇坐北朝南的方向，這樣一方面可以避免夏季的暴曬另一方面可以避免冬季的寒風(fēng)，對顧客有益對存在商城里的貨物也有好處。

商場的開發(fā)應(yīng)符合城市規(guī)劃的要求，同時應(yīng)了解周邊的城市規(guī)劃遠(yuǎn)景，以免未來城市規(guī)劃的變遷影響商場的發(fā)展。因此，可以選擇在居民生活的小區(qū)或者是有企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)的地方選址，因?yàn)榫嚯x近會吸引附近的居民而形成固定的消費(fèi)群體。

商業(yè)項(xiàng)目交圈流線規(guī)劃的重要性。區(qū)分人流車流與貨流，妥善配置商場動線。而在商場的規(guī)劃中，除了消費(fèi)者動線外，必須同時提供專用的貨物進(jìn)出、服務(wù)進(jìn)出動線，避免動線沖突，造成消費(fèi)者觀感及服務(wù)機(jī)能的負(fù)面影響。

動線規(guī)劃的舒適度與便利性。寬度合宜，明亮舒適且方向感明確的動線可讓顧客愿意在商場做更長時間的停留，絕對是商場動線規(guī)劃的不二法門。商場在進(jìn)行內(nèi)部裝修時，采用裝修涂料、燈光的選擇、空氣中是否有異味都會對顧客的心理產(chǎn)生作用。

項(xiàng)目平面功能性配置的重要性。商場的平面配置應(yīng)合乎商場的定位與設(shè)計主題，同時應(yīng)以便于消費(fèi)者參觀選購商品、便于展示與出售商品為前提，且讓商店有更多的曝光率。商場是各種商業(yè)產(chǎn)品展銷的容器，各種商品形態(tài)在平面空間配置區(qū)位均有其應(yīng)遵循的邏輯，因此應(yīng)在平面配置上反映不同類型的商品對賣場空間尺寸、服務(wù)機(jī)能與位置的需求。

同時，賣場的平面配置應(yīng)能鼓勵、引導(dǎo)消費(fèi)者在賣場作更長時間的停留，增加其行走的空間距離，并讓整個逛街購物的空間環(huán)境是舒適的，以鼓勵更多附加的購物行為。

商業(yè)空間良好視覺設(shè)計的重要性。商場的空間的整體視覺設(shè)計對商場形象的塑造有關(guān)鍵性的影響，一個具強(qiáng)烈辨識性的商場視覺設(shè)計將有助于消費(fèi)者建立對商場的認(rèn)同與了解，凌亂的視覺環(huán)境絕對是商場環(huán)境扣分的重要的因素，視覺設(shè)計是商業(yè)建筑非常重要的元素，是建筑立面、空間塑造整體的考量，賣場的指針系統(tǒng)、櫥窗設(shè)計、室內(nèi)裝修的色彩計劃、燈光及景觀等都為賣場視覺形象塑造的重要元素，應(yīng)能呼應(yīng)賣場的主題定位和整體規(guī)劃設(shè)計，以形成整體賣場空間氣氛，并提升賣場的整體形象。

商業(yè)人氣聚集疇劃的重要性。商場的人氣需要一些活力的引擎空間來帶動，可短期聚集人潮的活動與娛樂休閑設(shè)施絕對是商場活力與能量的來源，電影院、娛樂場、餐飲空間與定期及不定期舉辦的活動均是商場活力的來源。因此，一個成功的商場一定具備可以聚集人潮、胃納活動的空間與主題賣場，讓購物商場不只是消費(fèi)場所，更是社交與休閑娛樂的領(lǐng)域。

商業(yè)場所快樂購物氛圍營造的重要性 。購物消費(fèi)絕對該是歡樂愉悅的生活體驗(yàn)，消費(fèi)者來商場的目的除了購物，還包括了放松與休閑，所以歡樂購物氣氛的營造對賣場而言絕對是必要的。因此，賣場在空間營造上應(yīng)盡量去提供一個活潑放松的環(huán)境，讓消費(fèi)者在輕松的心情下享受購物的樂趣，歡樂的購物環(huán)境的塑造可由賣場的建筑意象、室內(nèi)空間、景觀環(huán)境以及相關(guān)娛樂設(shè)施等來達(dá)成。

商場合適文化背景依托的重要性。商場的規(guī)劃需要在地的思維及與時代的發(fā)展脈絡(luò)的結(jié)合，一個在北京或上海成功的案例不一定適用杭州，每個城市均有其地方特色與文化背景。賣場的規(guī)劃除了功能、主題、地點(diǎn)、招商與空間意象的考慮外，適時適地的考慮也是十分重要的。在北京，過去曾有一些試圖完全移植國外成功經(jīng)驗(yàn)的商場，因缺乏地域性考慮，未能獲得預(yù)期中的成功，其原因主要在于氣候條件與民情的不同，一個在杭州的購物中心的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)能反映杭州消費(fèi)者對購物行為的需求。

在進(jìn)行選址的時候要考慮到潛在的商業(yè)價值，既要分析現(xiàn)在的情況還要考慮到未來的商業(yè)價值，有一些曾經(jīng)被人看好的商場選址，可能會隨著發(fā)展而變冷，而一些不引人注意的地方，可能會在不久的將來成為鬧市，比如說新城的開發(fā)、老城的改建、開發(fā)區(qū)的規(guī)劃等等，其中最為著名的案例就是美國零售企業(yè)“沃爾瑪”和新加坡華商董俊競創(chuàng)建的百貨集團(tuán)“詩家董”的選址規(guī)劃。

成功的商業(yè)空間的設(shè)計的塑造總結(jié)起來就是要同時站在消費(fèi)者與賣場業(yè)者兩者的角度出發(fā)，塑造一個空間機(jī)能完備、消費(fèi)者愿意常常停留造訪的購物環(huán)境，也就是以上所提幾個要點(diǎn)所試圖做到的。

這些觀念看起來都很簡單、也很基本，但卻是很多設(shè)計者在設(shè)計過程常常容易忽略掉的。一些空間設(shè)計者往往過于強(qiáng)調(diào)空間創(chuàng)意，忘了消費(fèi)者對商業(yè)空間的期望；而開發(fā)商常常執(zhí)著于過去成功案例的復(fù)制，忘了適時適地的環(huán)境考慮，具體問題具體分析。商場規(guī)劃需要真實(shí)地面對每個城市消費(fèi)者的需求，務(wù)實(shí)地滿足商場規(guī)劃的基本需求，若能再加上設(shè)計師的獨(dú)到創(chuàng)意就更完美了。

參考文獻(xiàn)

[1]周昕濤.商業(yè)空間設(shè)計.上海人民美術(shù)出版社.2006年4月。

[2]王瑋、徐永梅.中國商業(yè)地產(chǎn)完全解決方案.經(jīng)濟(jì)出版社.2008年7月。

第2篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目范文

增，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始向商業(yè)地產(chǎn)方向進(jìn)行轉(zhuǎn)型。商業(yè)地產(chǎn)與開發(fā)

管理具有相同的基本程序和管理流程，其中，科學(xué)的使用項(xiàng)目管理的先進(jìn)辦法使

得商業(yè)市場與房地產(chǎn)的開發(fā)建立緊密的聯(lián)系，能夠?qū)⑵髽I(yè)利潤最大化，發(fā)揮出更

突出的作用，已經(jīng)成為越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先選擇的管理方式。本文就現(xiàn)

有的商業(yè)地產(chǎn)工程為例，對商業(yè)地產(chǎn)管理在項(xiàng)目開飯中的作用做出探討。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理探究

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

1、前言

近些年里，國家對于房地產(chǎn)住房市場的調(diào)控力度越來越大，很多以開發(fā)住宅

為主要發(fā)展方向的地產(chǎn)公司為了將政策風(fēng)險規(guī)避過去，多數(shù)開始向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行

轉(zhuǎn)型，大大增加對商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，國內(nèi)一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如

萬達(dá)、世貿(mào)、萬科等在近些年來的擴(kuò)張速度繼續(xù)增強(qiáng)，與此同時，類似中信以及

凱德置地等外資企業(yè)也開始不斷的加大在我國的商業(yè)城市綜合體當(dāng)中的資金投

入。與一般的住宅及辦公樓的開發(fā)建設(shè)類似，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理也尊旭項(xiàng)

目管理的基本程序以及普遍規(guī)律。通常來說，在項(xiàng)目的可行性研究、決策、規(guī)劃、

定位以及立項(xiàng)審批等任務(wù)完成后就正式進(jìn)入開發(fā)建設(shè)的管理階段。但商業(yè)地產(chǎn)的

開發(fā)建設(shè)管理同普通房地產(chǎn)項(xiàng)目管理也存在著部分差別，主要表現(xiàn)在：

（1）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計需要項(xiàng)目招商定位與多個專業(yè)相互協(xié)調(diào)配合。

（2）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場的招商與地產(chǎn)項(xiàng)目市場的推廣作用更為明顯。

（3）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要明確自身的目標(biāo)，綜合運(yùn)用目標(biāo)管理來對項(xiàng)目進(jìn)行有

效的管理與控制。

（4）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營戰(zhàn)略以及決策的方向更加明確，與相關(guān)的政府機(jī)

關(guān)，特別是商委部門的聯(lián)系更加緊密，同時對于資金運(yùn)作的要求也比不同房地產(chǎn)

項(xiàng)目的要求更高。本文就商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的項(xiàng)目設(shè)計、定位、招商引資、目

標(biāo)體系的有效控制、項(xiàng)目管理的意義以及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的具體應(yīng)用展開討

論。

2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的設(shè)計管理環(huán)節(jié)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在就是各專業(yè)的整合設(shè)計能否與項(xiàng)目招商的定

位有機(jī)的結(jié)合在一起。

2.12.12.12.1項(xiàng)目整合設(shè)計管理對于項(xiàng)目成功實(shí)施具有非常重要的作用項(xiàng)目整合設(shè)計管理對于項(xiàng)目成功實(shí)施具有非常重要的作用項(xiàng)目整合設(shè)計管理對于項(xiàng)目成功實(shí)施具有非常重要的作用項(xiàng)目整合設(shè)計管理對于項(xiàng)目成功實(shí)施具有非常重要的作用

對于國內(nèi)國內(nèi)諸如北京、上海這樣的大都市來說，很多外資企業(yè)在投資商業(yè)

項(xiàng)目時都會委托專業(yè)的顧問管理公司來幫助其實(shí)施，專業(yè)的顧問管理公司在商業(yè)

地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計、工程設(shè)備運(yùn)行的管理以及招商經(jīng)營方面具有極為科學(xué)的管理辦法

和整合設(shè)計的管理經(jīng)驗(yàn)。如果不希望委托專業(yè)的顧問管理公司，那么企業(yè)就需要

建立安排一支項(xiàng)目設(shè)計管理團(tuán)隊(duì)來為公司更好的發(fā)展提供保障，設(shè)計團(tuán)隊(duì)的成員

必須要具有一個較高的水平，結(jié)合專業(yè)顧問的意見和指導(dǎo)辦法來實(shí)施，否則就有

可能會出現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計管理脫節(jié)的現(xiàn)象。部分外資公司由于剛剛進(jìn)入內(nèi)地，還來不

及去建立一支屬于本公司的專業(yè)管理設(shè)計團(tuán)隊(duì)，就會選擇聘請一些較為專業(yè)的顧

問管理企業(yè)來幫助其整合相關(guān)專業(yè)之間作用，避免了建設(shè)工程中以及招商引資中

的一些矛盾，對項(xiàng)目設(shè)計具有相當(dāng)重要的作用。

2.22.22.22.2項(xiàng)目招商與設(shè)計能否有機(jī)結(jié)合直接決定項(xiàng)目能否成功項(xiàng)目招商與設(shè)計能否有機(jī)結(jié)合直接決定項(xiàng)目能否成功項(xiàng)目招商與設(shè)計能否有機(jī)結(jié)合直接決定項(xiàng)目能否成功項(xiàng)目招商與設(shè)計能否有機(jī)結(jié)合直接決定項(xiàng)目能否成功

在項(xiàng)目的定位設(shè)計明確之后，項(xiàng)目的招商定位策略就要盡快的融合到項(xiàng)目的

規(guī)劃以及設(shè)計中去，深入貫徹到建筑方案的設(shè)計圖紙以及施工圖紙的具體細(xì)節(jié)

中。通常來說，大型的商業(yè)建筑都需要嚴(yán)格的按照商家的要求來進(jìn)行設(shè)計施工，

比如萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)管理中的“訂單式”發(fā)展策略。在上海外灘三號樓的商業(yè)項(xiàng)目

改造中，大樓裝修后從四樓到七樓分別被設(shè)計成為港式餐廳、法式餐廳、意式餐

廳以及美式餐廳，這就是訂單式設(shè)計裝修的典型特征，在設(shè)計項(xiàng)目之初，開發(fā)商

就會與幾家餐廳的店主直接簽訂合同，施工中會依照商家的具體要求來進(jìn)行科學(xué)

的布置和設(shè)計，將其要求的建筑布置方式、電氣布置管道、運(yùn)營管理方法都體現(xiàn)

在設(shè)計施工的圖紙中。在商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計沒有最終確定使用商家或是招商時間延

后的情況下，企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計就必須具有一定的靈活度，很多公司在開發(fā)新的地

產(chǎn)項(xiàng)目時，都會在和政府職能部門相溝通的基礎(chǔ)上，用毛坯房的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計來進(jìn)行

施工建設(shè)，僅僅按照市場的一般需求來進(jìn)行基本的配置和設(shè)計，在商場部分要基

本保持起施工后狀態(tài)，電氣設(shè)施要預(yù)留在樓層的設(shè)施管道中，在所招的商戶確定

后再開始進(jìn)行尾端的設(shè)計和施工。

3、地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與招商合作

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中，招商工作的好壞對于最終結(jié)果的影響非常大，開

發(fā)商可以從以下幾個方面來著手進(jìn)行。

（1）對項(xiàng)目的精準(zhǔn)定位要依據(jù)市場來判斷。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目之

前，首先要對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)收入水平、商業(yè)意識形態(tài)和周邊項(xiàng)目市場的需求量等方

面進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，對周邊環(huán)境深入了解一番，再確定出開發(fā)商的開發(fā)面積以及

目標(biāo)市場的發(fā)展情況，這樣能夠有效的避免今后出現(xiàn)出租、招商以及銷售等不順

等情況。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)考慮主力店的設(shè)置問題，一般商場中主

力店都會對消費(fèi)者產(chǎn)生一個引導(dǎo)的作用，推動市場的發(fā)展，在與主力店確定合作

意向之后，開發(fā)商完全可以與主力店來共同完成商品的定位以及后續(xù)的規(guī)劃設(shè)

計。

（2）在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之前，開發(fā)商首先應(yīng)為該工程項(xiàng)目進(jìn)行招商，優(yōu)先拓

展招商工作，可以為開發(fā)商開拓市場，保證資金的收入，同時還可以有效的避免

商業(yè)客戶對于商業(yè)建筑的布局不滿意需要重新裝修而出現(xiàn)的空置率高的問題。很

多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目直到毛坯標(biāo)準(zhǔn)房竣工時也為開展招商工作，這種嚴(yán)重滯后的現(xiàn)象

一定會為招商工作的開展帶來極大的難度。

（3）是否需要聘請專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)是一件非常值得思考的問題，如果

聘請團(tuán)隊(duì)那么商業(yè)企業(yè)的招商工作就完全可以借助國際知名的專業(yè)顧問的

招商資源，比如當(dāng)今國外較為出名的仲量聯(lián)行、戴德梁行、第一太平戴維斯以及

世邦魏理仕，這知名顧問手中掌握了大量的商業(yè)客戶資源，可以為開發(fā)商提供最

好的客戶源呀建議。但是由于商業(yè)合同的存在，招商而來的租戶的持續(xù)時間需要

重點(diǎn)關(guān)注，很多公司在招商之后結(jié)果非常理想，基本保持店鋪滿租的狀態(tài)，但是

其中很多的組合由于經(jīng)營利潤低或是業(yè)績不好而導(dǎo)致退租等情況的出現(xiàn)，到最后

企業(yè)也不得不選擇重新招商或是商業(yè)重組等辦法來進(jìn)行再招商。

4、項(xiàng)目管理的核心即是項(xiàng)目目標(biāo)體系的控制能力

工程開發(fā)項(xiàng)目管理的最終目標(biāo)就是保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功實(shí)施。項(xiàng)目管理

的目標(biāo)體系是由項(xiàng)目質(zhì)量、工期進(jìn)度、成本費(fèi)用、安全運(yùn)行等四大目標(biāo)共同構(gòu)成。

4.14.14.14.1注重把控商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量安全注重把控商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量安全注重把控商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量安全注重把控商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量安全

項(xiàng)目質(zhì)量安全管理就是要依據(jù)利益雙方的需求，科學(xué)合理利用各種資源來保

證質(zhì)量的安全以及項(xiàng)目功能的健全。商業(yè)項(xiàng)目在竣工前，應(yīng)仔細(xì)檢查項(xiàng)目的質(zhì)量

安全，保證其滿租相關(guān)的驗(yàn)收規(guī)定，同時應(yīng)具備應(yīng)對市場多變情況的靈活性，使

招商工作能夠順利快速的完成，新的商戶在入住之前一般都會對原有布局進(jìn)行整

改，而安全管理同樣要減少商戶修改的次數(shù)。

4.24.24.24.2注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的工程進(jìn)度注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的工程進(jìn)度注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的工程進(jìn)度注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的工程進(jìn)度

在整個項(xiàng)目的實(shí)施過程中，企業(yè)應(yīng)該充分得利用每周例會、專題會議等來科

學(xué)控制進(jìn)度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，例如打樁的工程進(jìn)度、基礎(chǔ)設(shè)施的完成情況、幕墻裝修

進(jìn)度、電氣設(shè)備完成的節(jié)點(diǎn)問題等要進(jìn)行逐一的落實(shí)，保證整體施工進(jìn)度達(dá)到預(yù)

期目標(biāo)。

4.34.34.34.3注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的管理成本要在保證質(zhì)量，正常施工進(jìn)度的基礎(chǔ)上來盡量降

低，使得施工項(xiàng)目的建設(shè)和使用更快、更好、更高效的完成。

4.44.44.44.4注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的管理安全注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的管理安全注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的管理安全注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的管理安全

在施工過程的前中期以及項(xiàng)目竣工之后都要確保整個項(xiàng)目中的內(nèi)部安全以

及外部周邊居民或建筑物的安全。想法設(shè)法的避免安全事故的發(fā)生幾率，消除不

利于施工的安全隱患。

5、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義

隨著經(jīng)濟(jì)全球化的不斷發(fā)展，商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)成為企業(yè)增長利潤的主要形式之

一，多數(shù)企業(yè)在采取項(xiàng)目管理方式的同時也都面臨著來自內(nèi)部環(huán)境以及外部壓力

的層層挑戰(zhàn)。在面臨來自外部的壓力時，企業(yè)將不得不參與到自己知之甚少的企

業(yè)或是領(lǐng)域中去參與競爭，所以企業(yè)應(yīng)不斷的提升自身的核心競爭力，了解對手

企業(yè)的優(yōu)勢特長以及短板，掌握外部環(huán)境的競爭標(biāo)尺。在面臨內(nèi)部壓力時，企業(yè)

就需要認(rèn)清自身的問題，科學(xué)客觀的給自身企業(yè)定位，一個企業(yè)若想在市場經(jīng)濟(jì)

的浪潮中保持發(fā)展活力，贏得競爭優(yōu)勢，沒有內(nèi)部壓力與外部壓力標(biāo)準(zhǔn)和科學(xué)的

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理手段是無法行得通的。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的目標(biāo)就是為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供認(rèn)清自身，提升企業(yè)競爭

力的手段，使得企業(yè)的項(xiàng)目與未來發(fā)展戰(zhàn)略緊緊的結(jié)合在一起。項(xiàng)目管理為企業(yè)

提供了豐富的理論基礎(chǔ)來掌握項(xiàng)目的發(fā)展法相，用來綜合系統(tǒng)的控制項(xiàng)目進(jìn)度狀

況并制定出相應(yīng)的改進(jìn)計劃，提供企業(yè)的綜合管理水平。項(xiàng)目管理的主要作用就

表現(xiàn)在，通過科學(xué)的管理手段，提高企業(yè)的工程進(jìn)度，同時明確自身的發(fā)展優(yōu)勢

吉不足之處，為企業(yè)提供發(fā)展的動力，提升企業(yè)在市場中的核心競爭力。商業(yè)地

產(chǎn)項(xiàng)目管理的發(fā)展戰(zhàn)略保證了項(xiàng)目主導(dǎo)型企業(yè)的綜合競爭實(shí)力，給企業(yè)發(fā)展帶來

了巨大的效益。我國目前的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平仍處于初級階段，多數(shù)企業(yè)在

項(xiàng)目管理中還欠缺完整的管理理論和指導(dǎo)思想，我國的企業(yè)應(yīng)盡快提高項(xiàng)目管理

水平，科學(xué)及時的解決項(xiàng)目管理過程中所遇到的問題，建立出一套完善的應(yīng)用項(xiàng)

目管理模型，通過大量的實(shí)踐不斷的完善項(xiàng)目管理應(yīng)用，這對于我國商業(yè)地產(chǎn)主

導(dǎo)型企業(yè)的能力提升以及綜合競爭力的加強(qiáng)都具有重要的積極作用。

6、結(jié)語

本文從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的設(shè)計環(huán)節(jié)、地產(chǎn)的開發(fā)與招商工作、項(xiàng)目體系的

控制能力以及項(xiàng)目管理的意義等方面，對商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目管理做了簡單的分析，

在實(shí)際的商業(yè)施工中，不僅要依靠理論知識，同時還需要現(xiàn)場人員依據(jù)不同的情

況來合理確定項(xiàng)目管理各目標(biāo)的優(yōu)先性，采用科學(xué)的辦法來保證項(xiàng)目施工的完美

進(jìn)行。

7、參考文獻(xiàn)：

[1]崔光慶.淺析商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目管理[J].教育教學(xué)論壇.2013(21)

[2]蔡少文.項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中的應(yīng)用[J].建材發(fā)展導(dǎo)

向,2011,(10)

[3]胡輝玲.論商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展[J].建材與裝飾，2010，（10）.

第3篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；項(xiàng)目；設(shè)計；管理

1.引言

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要降低產(chǎn)品造價，就必須重視設(shè)計工作，從投資形成之初就應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格控制。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，設(shè)計階段對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資有較大的影響，初步設(shè)計階段對投資的影響可能性達(dá) 60%-90%。可見，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計的科學(xué)性、合理性和經(jīng)濟(jì)性，對項(xiàng)目成本起著關(guān)鍵性的作用。

2.商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計的特點(diǎn)

從產(chǎn)品本身來說，商業(yè)經(jīng)營的業(yè)態(tài)多種多樣，從消費(fèi)需求劃分就有購物、休閑、娛樂、餐飲、健身、演藝等，傳統(tǒng)商業(yè)主要指零售業(yè)，國家標(biāo)準(zhǔn)《零售業(yè)態(tài)分類》（GB/T18106-2004）根據(jù)經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能等劃分為有店鋪零售業(yè)態(tài)和無店鋪零售業(yè)態(tài)兩類，具體包括食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲會員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材商店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網(wǎng)上商店、自動售貨亭、電話購物17種零售業(yè)態(tài)。由此不同的業(yè)態(tài)對商業(yè)地產(chǎn)有不同的要求，即使相同的業(yè)態(tài)也有可能根據(jù)商家經(jīng)營定位思路的不同而有差異，甚至同一個商家根據(jù)大環(huán)境的差異也會對不同地點(diǎn)的商業(yè)地產(chǎn)提出區(qū)別要求。也就是說商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品還不能形成具有指導(dǎo)意義的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，不能夠?qū)崿F(xiàn)按照標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)產(chǎn)品就能適應(yīng)市場需求的局面。地產(chǎn)開發(fā)商或者按照一種模糊標(biāo)準(zhǔn)打造商業(yè)產(chǎn)品，或者按照簽約商家的要求量身訂造，都會對開發(fā)行為形成一定的限制和風(fēng)險。

3.提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計管理工作的體會

3.1收集基礎(chǔ)信息，開展統(tǒng)籌整體設(shè)計

與住宅開發(fā)中的底商或配套商業(yè)項(xiàng)目相比，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營、開發(fā)與管理模式上有根本的不同。大型商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營主體是大型品牌或連鎖商家，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商引資是否成功是該項(xiàng)目能否順利進(jìn)行的第一要素。作為設(shè)計的組織管理工作，積極的作法則應(yīng)該是搜集各類商戶的技術(shù)需求，根據(jù)策劃定位，把潛在的商戶分門別類，對其技術(shù)條款逐一類比，由此得出這一類業(yè)態(tài)的通用技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。在這個過程中，設(shè)計對招商信息反饋的及時性極為重要，做好這一環(huán)節(jié)，可以使后續(xù)工作朝向更合理、更經(jīng)濟(jì)的軌道上良性發(fā)展。

3.2專業(yè)的設(shè)計，要與其他專業(yè)很好合作

雖然目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形勢火熱，但眾多Shopping Mall項(xiàng)目擱淺的事實(shí)也反應(yīng)出此類項(xiàng)目操作中有很大失誤，最主要的原因是對大型商業(yè)項(xiàng)目的高度專業(yè)化要求認(rèn)識不夠。開發(fā)商自說自話的招商材料，與缺乏專業(yè)水準(zhǔn)的項(xiàng)目論證是招商的短腿。此外，專業(yè)公司的指導(dǎo)是規(guī)劃設(shè)計出一個達(dá)到商家專業(yè)使用要求的商業(yè)設(shè)施的保證。在大型商業(yè)的平面設(shè)計中，各部分功能都有嚴(yán)格的要求，如主力超市每個品牌對建筑的面積柱網(wǎng)、層高、滾梯的位置等都有不同的要求，大型娛樂設(shè)施的功能布局、內(nèi)部人流路線更有嚴(yán)格的要求。而如何將大量商鋪區(qū)的平面靈活組織，化整為零利用于出售，同時又可化零為整，利于整體出租和管理，也是設(shè)計需要解決的問題。？

商業(yè)建筑是一個非?；钴S、時尚的建筑類型，要求設(shè)計師除了具有豐富的經(jīng)驗(yàn)與綜合的設(shè)計能力以外，更要有敏銳地把握市場動態(tài)并與開發(fā)商、策劃機(jī)構(gòu)及銷售公司之間密切合作的能力，及時將市場需求融匯到規(guī)劃設(shè)計中。

3.3設(shè)計注意體現(xiàn)功能、空間的人性化

從設(shè)計上創(chuàng)造一個能適應(yīng)未來發(fā)展變化的建筑空間環(huán)境，是商業(yè)項(xiàng)目的特殊要求。同時，業(yè)態(tài)的多樣化，也需要建筑設(shè)計要為安全可靠的日間和夜間管理創(chuàng)造方便的條件。不同于普通獨(dú)立的商業(yè)建筑，如百貨商場、超市等，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中各部分功能空間在平面布局、豎向交通、安全疏散、人流組織等方面很容易出現(xiàn)交叉干擾、結(jié)構(gòu)混亂的情況。而且不同功能模塊在空間尺度等方面也差異巨大，對結(jié)構(gòu)、設(shè)備等技術(shù)要求更高。一些先進(jìn)的結(jié)構(gòu)、設(shè)備技術(shù)的采用也需要建筑設(shè)計師和國外專業(yè)化公司之間緊密的配合，如大跨度空間體系、鋼結(jié)構(gòu)體系、生態(tài)智能設(shè)備體系以及先進(jìn)的防火疏散體系等在大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中往往是必須重點(diǎn)研究的技術(shù)核心。甚至某些技術(shù)難點(diǎn)部位不能簡單照搬國外的實(shí)例，而應(yīng)根據(jù)國內(nèi)實(shí)際情況專門研究并制定技術(shù)解決方案。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，不同的功能空間有相當(dāng)嚴(yán)格的技術(shù)要求，如電影院需要大空間以及適當(dāng)傾斜的階梯式觀眾席，餐飲設(shè)施需要獨(dú)立的排風(fēng)、排油煙管道，而室內(nèi)游泳池、洗浴中心等需要獨(dú)立的上下水管道及溫濕度控制設(shè)備等。某些大型超市對每層面積、柱網(wǎng)尺寸、層高等也都有自身獨(dú)特的要求，所有這些要求決定了其間相互位置關(guān)系的復(fù)雜性。沒有經(jīng)過深思熟慮的簡單布置會造成后期更改的不便，也影響到正常的運(yùn)營和使用。如某些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行招商時發(fā)現(xiàn)，其地段、規(guī)模等均對大型超市具有相當(dāng)?shù)奈Γ渲W(wǎng)、層高方面雖適合普通商業(yè)的需要，卻與大型超市的要求有較大差距，最后雙方的合作不能成功。

3.4設(shè)計應(yīng)特別重視建筑的藝術(shù)處理

？？？ 隨著時代的進(jìn)步，商業(yè)地產(chǎn)類項(xiàng)目的功能也從單一的購物向購物、文化、休閑、運(yùn)動等多方面發(fā)展，從以購物為主要目的的消費(fèi)方式發(fā)展為尋求各種生活體驗(yàn)為目的的綜合消費(fèi)方式。這也要求其建筑設(shè)計無論在空間效果還是立面造型等方面均應(yīng)適應(yīng)這種全新的體驗(yàn)式消費(fèi)模式。商業(yè)建筑雖然屬于一種高度市場化、商業(yè)化的建筑類型，但在創(chuàng)造體驗(yàn)式消費(fèi)場所這方面，應(yīng)特別重視建筑的藝術(shù)處理。這里的建筑藝術(shù)，不僅僅是指專業(yè)角度的藝術(shù)追求，還包括大眾藝術(shù)、流行時尚等。建筑藝術(shù)是一個地區(qū)和一個時代文化藝術(shù)表現(xiàn)中最宏大、壯觀也最生活化的載體。它有歷史和文脈的延續(xù)性以及時代的前瞻性，直接對人們的心理、生理施加影響，對于傳播新的物質(zhì)文明和精神文明起著能動作用。人類創(chuàng)造建筑，同時建筑又影響人類，對于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，應(yīng)成為矗立在當(dāng)?shù)氐木哂絮r明文化內(nèi)涵的建筑物或建筑群，并創(chuàng)造延續(xù)建筑文脈與時代感相溝通的氛圍。

第4篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目范文

新鮮價廉每一天（家潤多）

華銀旺和 以客為尊

海星超市：購物在海星，滿意在海星

杭州百貨大樓：百分之百為大家

相約經(jīng)典就在連卡佛！

聚四面八方貨物，供千家萬戶需求。

鐵百買金 終身放心

比承諾做得更好！--時尚金鷹

新的都時尚——海雅百貨

全新全意為人民服務(wù)！（歲寶百貨）

把萬佳帶回家（萬科萬佳）

天虹商場：一點(diǎn)一滴的關(guān)懷！

引領(lǐng)時尚 締造經(jīng)典——珠海揚(yáng)名廣場

一分鐘買到所需，一小時看到世界——賽特購物中心

中興百貨：精致生活文化

天和百貨：滿足顧客需求，創(chuàng)造精彩生活

現(xiàn)代的感受在藍(lán)島——藍(lán)島大廈

只要客到“四同”，無須貨比三家——四同百貨

南風(fēng)南巡櫻花綻——昆明櫻花購物中心

何日君再來，再到金利來——昆明金利大廈

走進(jìn)華聯(lián)，物美價廉！

生活的好芳鄰---好又多 就是便宜---好又多

華銀旺和 財旺人和

真誠服務(wù)每一天?。瘶I(yè)百貨）

大洋百貨：領(lǐng)導(dǎo)流行、展現(xiàn)品位 誠信至上、值得信賴 服務(wù)品質(zhì)，顧客至上

東方商廈：禮在東方

New Arraval，New You——臺灣The Mall

購物休閑初體驗(yàn)——上海港匯廣場

東方新天地，新鮮每一天

最I(lǐng)N最FUN唧購物中心——香港千色廣場

利客來商貿(mào)——利惠顧客 共創(chuàng)未來！

嶗百——老百姓的家！

一切為了老百姓”--老百姓大藥房

濰坊百大-萬家福超市：“省錢到家福到家，福到萬家萬家福。” 東方美莎：你會賺，我會花，時尚購物在美莎

沈陽商業(yè)城，城中求“誠”。

大統(tǒng)百貨： 統(tǒng)領(lǐng)時尚 引爆流行

不忘根的情----重慶百貨大樓

元華購物中心：時尚·休閑·生活

茂業(yè)百貨：百貨經(jīng)典，時尚先鋒！

河南南陽金妮亞超市：歡樂購物金妮亞 微笑服務(wù)進(jìn)萬家 天富佳：購物天富佳，實(shí)惠你我他

青島國貨：購物在國貨，開心每一天

百盛：盡如您意

皇朝家具：經(jīng)常被模仿，從未被超越！

與您攜手，改變生活。（華潤萬家）

銀泰：傳遞新的生活美學(xué)

太平洋百貨：流行時尚的領(lǐng)導(dǎo)者

漢神百貨：創(chuàng)造新新生活

金鷹：比承諾做得更好

不論是一大步，還是一小步，松雷始終帶動商業(yè)的腳步

你家我家購物還是新一佳

生活的好芳鄰--好又多敞開便利之門 萬里傳送真情 湖南邵陽萬里購物廣場

東百商場：東方人的本色，百姓家的向往！

新生活，興萬家

今天，從華地百貨開始

百盛：百盛給您多一點(diǎn)。

麗日，您永遠(yuǎn)的朋友！

五聯(lián)國際百貨廣告語：領(lǐng)舞時尚生活，創(chuàng)造無限歡樂

一家百貨公司和她倡導(dǎo)的生活——成都仁和春天

家家福 福家家 （家家福）()

你家，我家，阿波羅是大眾溫馨的家！

友誼購精品，精品在友誼！

第5篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目范文

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)成本管理內(nèi)容

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)體系中的成本主要包括兩個部分，第一是開發(fā)成本；第二是其他相關(guān)費(fèi)用支出。其中，開發(fā)成本是指與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)體直接相關(guān)的指標(biāo)，包括：土建、建筑安裝、園林配套、以及公共建設(shè)配套等成本。其他相關(guān)費(fèi)用支出則是指為展開實(shí)體建設(shè)，與生產(chǎn)、組織、管理相關(guān)的費(fèi)用，包括：管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、以及銷售費(fèi)用等。需要注意的是：由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體規(guī)模大，屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，建設(shè)投資中必然會有一定部分來自于融資，故而在成本管理中還需要將融資成本納入分析范疇當(dāng)中。

鑒于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性，項(xiàng)目籌備過程中就需要財務(wù)人員全盤介入，從市場調(diào)研、項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)分布、規(guī)劃設(shè)計，再到建造全過程，最后到后期的日常運(yùn)營管理，財務(wù)成本管控是貫穿這個全過程始終的。作為項(xiàng)目管理的重要組成部分，財務(wù)成本管理不僅密切關(guān)系到項(xiàng)目是否能夠建成，還直接關(guān)系到民生安全。一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗不光會造成巨額的資金浪費(fèi)，還會引發(fā)嚴(yán)重的社會問題。因此，加強(qiáng)財務(wù)成本管理是促使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營、防范經(jīng)營風(fēng)險的必要條件。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)，特別是中小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在缺乏商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，缺少強(qiáng)有力的財務(wù)體系支撐的情況下，應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況，運(yùn)用科學(xué)手段來加強(qiáng)對財務(wù)成本的監(jiān)督和管理，以確保財務(wù)成本管理工作的順利進(jìn)行，進(jìn)而將經(jīng)營利益最大化，真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展這一目標(biāo)。

二、中小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)成本管理措施分析

第一，在設(shè)計階段中，成本管理的關(guān)鍵內(nèi)容是對項(xiàng)目工程造價的科學(xué)分析和合理控制。現(xiàn)階段，投資者對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價的控制還存在一定問題。具體表現(xiàn)在：投資者罔顧商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目特點(diǎn)，不通過詳細(xì)市場考察和定位分析，即為通過政府相關(guān)部門的審批而設(shè)計簡單的建筑布局方案，然后直接進(jìn)入施工設(shè)計階段，根據(jù)施工圖進(jìn)行造價計算。這樣的設(shè)計流程依然是住宅房地產(chǎn)的思維，必然導(dǎo)致所得的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離于實(shí)際。為解決這一現(xiàn)象，在設(shè)計階段采取如下成本管理方法：

1.提高設(shè)計水平

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的最大區(qū)別即在于項(xiàng)目功能的多樣性和綜合性，一個商業(yè)項(xiàng)目的功能定位和業(yè)態(tài)的分布設(shè)計是整個設(shè)計工作中的重中之重。投資方應(yīng)當(dāng)選擇具有較強(qiáng)專業(yè)性的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)人員，運(yùn)用先進(jìn)的分析方法和設(shè)計理念開展設(shè)計工作，嚴(yán)格按照設(shè)計流程完成設(shè)計。同時，還需要綜合對工藝、技術(shù)、材料等因素的考慮，運(yùn)用合理的設(shè)計方案，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的項(xiàng)目造價測算結(jié)果。從而避免陷入建造過程中不斷調(diào)整原有設(shè)計方案，不斷突破預(yù)算造價；建成后為實(shí)現(xiàn)某些功能還需要推倒重建的尷尬境地

2.完善資料準(zhǔn)備

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否能夠成功運(yùn)營，商業(yè)定位很重要，而定位是否準(zhǔn)確則主要取決于前期的市場調(diào)研是否切實(shí)有效。實(shí)際工作中，一些投資方為了加快建設(shè)速度，節(jié)約前期投資資金，往往會采取減少為設(shè)計單位提供設(shè)計基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的做法跳過市場調(diào)研階段而直接開始設(shè)計施工，甚至還會出現(xiàn)壓縮設(shè)計時間、降低設(shè)計費(fèi)用的做法，直接影響設(shè)計質(zhì)量。故而，投資方應(yīng)注重設(shè)計階段對原始數(shù)據(jù)的提供，準(zhǔn)備充足的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與資料，以達(dá)到降低后期施工損耗，避免重復(fù)投入，從而達(dá)到實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)的目的。

第二，建設(shè)施工階段。作為商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)成本形成的最主要環(huán)節(jié)，施工階段實(shí)質(zhì)上是對前面設(shè)計階段方案最終實(shí)現(xiàn)的過程。為了確保達(dá)到最初設(shè)置的成本預(yù)算目標(biāo)，投資公司必須嚴(yán)格對待在施工階段所出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)問題，將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制在合理范圍內(nèi)，以促進(jìn)最大經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

1.優(yōu)化施工方案

投資方應(yīng)當(dāng)組織專家隊(duì)伍對施工方案展開詳細(xì)評審，調(diào)整其中不合理內(nèi)容，科學(xué)選擇施工工藝，并對施工工期進(jìn)行詳細(xì)安排。若遇到技術(shù)性難題，切不可武斷解決，必須與現(xiàn)場工程師進(jìn)行商議，努力挖掘節(jié)約商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的潛力，從而實(shí)現(xiàn)對施工階段成本項(xiàng)目的控制，獲取更高的經(jīng)濟(jì)利益。

2.嚴(yán)格把握材料成本

據(jù)已有統(tǒng)計資料顯示，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中60%總成本均為工程材料費(fèi)用。因此，對材料費(fèi)用的控制是節(jié)約成本，提高成本控制水平的重要內(nèi)容。在成本管理中，最關(guān)鍵性的內(nèi)容是設(shè)置專門的材料詢價制度，確保所購入的材料能夠保證質(zhì)量，同時兼顧成本合理。若施工期間出現(xiàn)設(shè)計變更的問題，則必須遵循“先算賬，后花錢”的原則，動態(tài)把握商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用額度，杜絕發(fā)生超預(yù)算的問題。在此基礎(chǔ)之上，還需要做好對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的支付管控工作，避免因施工期間現(xiàn)金流缺口而導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險問題。

第三，運(yùn)營管理階段。對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，開業(yè)節(jié)點(diǎn)達(dá)成與否，并不能說明什么，開業(yè)后項(xiàng)目是否能夠持續(xù)運(yùn)營，才是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。在商業(yè)地產(chǎn)的日常運(yùn)營過程中，建議采取以下措施。

1.加強(qiáng)業(yè)態(tài)調(diào)整的成本管理

業(yè)態(tài)持續(xù)調(diào)整對商業(yè)項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營非常重要，一個健康的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其業(yè)態(tài)調(diào)整必然是持續(xù)發(fā)生的。這就要求財務(wù)管理人員必須時刻關(guān)注項(xiàng)目商戶的各項(xiàng)經(jīng)營數(shù)據(jù)，注意對經(jīng)營數(shù)據(jù)的收集以及對租售比、租金坪效、銷售坪效、日客流等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析，全程參與業(yè)態(tài)調(diào)整的決策和實(shí)施過程，加強(qiáng)對業(yè)態(tài)調(diào)整所產(chǎn)生的成本的預(yù)算和管理，以維護(hù)財務(wù)成本管理工作的正常開展。

2.對重點(diǎn)業(yè)務(wù)加強(qiáng)成本管控

實(shí)際運(yùn)營過程中，主要包括促銷活動管理以及租費(fèi)收取等。商業(yè)項(xiàng)目在運(yùn)營過程中，通常會舉辦很多場促銷活動，以保證商業(yè)項(xiàng)目人氣旺盛。首先，必須加強(qiáng)對促銷活動的預(yù)算管理，所有的促銷活動必須事先報批；其次，加強(qiáng)對促銷活動的過程監(jiān)管，嚴(yán)格控制成本；最后，對促銷活動及其效果進(jìn)行多維度分析，從而為后續(xù)促銷活動提供指導(dǎo)。

在租費(fèi)管理中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)態(tài)情況、所約定的租金收取方式等，通過信息化系統(tǒng)設(shè)定好基本參數(shù)，由系統(tǒng)自動生成租金賬單和費(fèi)用賬單，從源頭上規(guī)避管控風(fēng)險，既提升了財務(wù)工作效率、減少出錯，還提升了租戶體驗(yàn)。另外，還需要著重加強(qiáng)對應(yīng)收變更、提前解約、品牌變更、租金變更等特殊業(yè)務(wù)的實(shí)時監(jiān)控，從而對上述各種變更事項(xiàng)對財務(wù)管理的影響作為預(yù)判，并及時作出調(diào)整，避免因這些不確定項(xiàng)而出現(xiàn)財務(wù)成本管理失控的現(xiàn)象。

第6篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目范文

關(guān)鍵詞：灰色關(guān)聯(lián)分析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)風(fēng)險評估

一、引言

隨著第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟(jì)中的地位越來越顯著。它的發(fā)展不但帶動了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸納了大量的就業(yè)人口，而且還改善了人們的生活品質(zhì)和城市景觀。在這種情況下，決策者如何有效地評估商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的系統(tǒng)風(fēng)險，以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，對于社會、政府主管部門、開發(fā)商和用戶都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

本文應(yīng)用灰色關(guān)聯(lián)分析對商業(yè)地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險進(jìn)行了評估，以尋求改善系統(tǒng)風(fēng)險，為建立穩(wěn)定、繁榮和諧的商業(yè)地產(chǎn)市場做出貢獻(xiàn)。

二、灰色關(guān)聯(lián)分析的計算步驟

灰色關(guān)聯(lián)分析包括步驟如下：

1、確定參考數(shù)列，構(gòu)造數(shù)據(jù)陣

參考數(shù)列一般記為X0（k）， 即X0={X10，X20，...，Xm0}，通常xk0（k=1，2，...，m）為第k個指標(biāo)的最優(yōu)值。根據(jù)不同情況，這些最優(yōu)值可能是指標(biāo)中的最大值，也可能是指標(biāo)中的最小值。

2、數(shù)列的無量綱化處理

本文運(yùn)用均值化方法處理數(shù)列，首先算出X中第k列元素中的均值xik；然后再將同列各行元素xik除以xik，得到新的無量綱元素cik，從而構(gòu)成新的數(shù)據(jù)矩陣C，即：

Cik=Xik/xik/■（1）

3、求差序列、最大差和最小差

差序列：Δi（ki）=■

兩級最小差：

m=■Δi（ki）=■■

兩級最大差：

M=■Δi（ki）=■■

4、計算關(guān)聯(lián)系數(shù)

將經(jīng)過量綱處理的最優(yōu)指標(biāo)值C0作為參考數(shù)列，經(jīng)過量綱處理的各因素指標(biāo)Ci作為比較數(shù)列，求出C0中第個最優(yōu)指標(biāo)與Ci中第k個指標(biāo)的關(guān)聯(lián)系數(shù)αi（k）：

αi（k）=■（2）

（i=1，2，...，m，k=1，2，...，n）

式中，αi（k）為關(guān)聯(lián)系數(shù)；ρ為分辨系數(shù)，取值范圍ρ=0.1—1.0，，一般取0.1—00.5。

5、計算關(guān)聯(lián)度

關(guān)聯(lián)度計算公式為：ri=■。

6、結(jié)果分析

根據(jù)計算出來的關(guān)聯(lián)度， 對每個因素與比較因素進(jìn)行排序， 若關(guān)聯(lián)度ri最大，則說明Ci與最優(yōu)指標(biāo)值集C0最接近，第i個因素優(yōu)于其它因素， 從而確定對系統(tǒng)影響較大的因素。

二、基于灰色關(guān)聯(lián)度的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)風(fēng)險評估

（一）系統(tǒng)風(fēng)險評估指標(biāo)的確立

本文結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和專家的意見，運(yùn)用相關(guān)性原理，對研究對象逐步分解，構(gòu)建了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)風(fēng)險評估指標(biāo)體系，如圖1所示：

（二）數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化

1、對于政治因素的子集，標(biāo)準(zhǔn)化的參考數(shù)列及被比較數(shù)列有：

■={0.9842 0.9876 0.9844 0.9875 0.9792 0.9776}；

■=■

2、對于自然因素的子集，標(biāo)準(zhǔn)化的參考數(shù)列及被比較數(shù)列有：

■={0.9949 0.9871 1 11 1}

■=■

3、對于經(jīng)濟(jì)因素的子集，標(biāo)準(zhǔn)化的參考數(shù)列及被比較數(shù)列有：

■={0.9837 0.9689 0.9880 0.9412 1 1}

■=■

4、對于社會因素的子集，標(biāo)準(zhǔn)化的參考數(shù)列及被比較數(shù)列有：

■={0.9788 0.9774 0.9567 0.9396 0.9838 1}

■=■

（三）確定差序列矩陣和最大最小級差

用公式Δi（ki）=■（i=1，2，3，4）確定標(biāo)準(zhǔn)化處理后的各子集差序列矩陣，結(jié)果如下：

1、政治因素的子集集差序列矩陣如下：

Δ1（k） =■

2、自然因素的子集集差序列矩陣如下：

Δ2（k2）=■

3、經(jīng)濟(jì)因素的子集集差序列矩陣如下：

Δ3（k3）=■

4、社會因素的子集集差序列矩陣如下：

Δ4（k4）=■

根據(jù)以上矩陣確定各個子集的兩級最大差M和兩最最小差m，即：

M（k1）=0.0538，m（k1）=0；M（k2）=0.0221，m（k2）=0；M（k3）=0.0784，m（k3）=0；M（k4）=0.0906，m（k4）=0。

（四）計算關(guān)聯(lián)系數(shù)

1、政治因素子集關(guān)聯(lián)系數(shù)計算結(jié)果為：

E1=■

2、自然因素子集關(guān)聯(lián)系數(shù)計算結(jié)果為：

E2=■

3、經(jīng)濟(jì)因素子集關(guān)聯(lián)系數(shù)計算結(jié)果為：

E3=■

4、社會因素子集關(guān)聯(lián)系數(shù)計算結(jié)果為：

E4=■

（五）計算關(guān)聯(lián)度并排序

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)風(fēng)險評價指標(biāo)權(quán)重經(jīng)過整理分析如表1所示。

根據(jù)公式■=■（i，j=1，2，3，4），矩陣E1，E2，E3，E4的■值以及指標(biāo)權(quán)重確定各子集的關(guān)聯(lián)度并排序，計算結(jié)果如下：

（1）政治因素子集的計算結(jié)果為：R1=（0.2235， 0.1774， 0.1710， 0.1118），關(guān)聯(lián)度排序?yàn)椋和恋卣?住房政策>金融政策>稅收政策。

（2）自然因素子集的計算結(jié)果為：R2=（0.2989， 0.1443， 0.2058， 0.2446），如關(guān)聯(lián)度排序?yàn)椋夯馂?zāi)風(fēng)險>洪水風(fēng)險>風(fēng)暴風(fēng)險>地震風(fēng)險。

（3）經(jīng)濟(jì)因素子集的計算結(jié)果為：R3=（0.2599， 0.1515， 0.2255， 0.1420），關(guān)聯(lián)度排序?yàn)椋簢?jīng)濟(jì)狀況>融資風(fēng)險>市場供求>地價風(fēng)險。

（4）社會因素子集的計算結(jié)果為：R4=（0.3271， 0.2646， 0.1527）， 關(guān)聯(lián)度排序?yàn)椋撼鞘幸?guī)劃>區(qū)域發(fā)展>社會性事件。

（六）綜合評估分析

從關(guān)聯(lián)度的計算結(jié)果中可以看到， 不同的因素都有自己的最優(yōu)指標(biāo)與最差指標(biāo)。如果要反映商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險的總體狀況， 需要根據(jù)全部因素， 進(jìn)行二級綜合評價， 因此由公式 ■ ， 計算商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險綜合關(guān)聯(lián)度為：

R=（0.2444，0.1508，0.1865，0.1612）。商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險綜合關(guān)聯(lián)度排序?yàn)椋赫我蛩?經(jīng)濟(jì)因素>社會因素>自然因素。對比可見， 本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險主要是政治風(fēng)險和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。

三、結(jié)論

本文應(yīng)用灰色關(guān)聯(lián)度分析法對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)風(fēng)險進(jìn)行評估，由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)風(fēng)險具有灰色的特性素，因此應(yīng)用灰色關(guān)聯(lián)度分析能夠?qū)@些風(fēng)險素進(jìn)行合理的優(yōu)化，使結(jié)果更符合客觀現(xiàn)實(shí)，并且該方法計算簡單，所以在實(shí)踐中具有一定的理論指導(dǎo)意義。

參考文獻(xiàn)：

①王良舉. 入境旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的灰色關(guān)聯(lián)度分析——以安徽省為例[J].皖西學(xué)院學(xué)報，2007，23（2）：99—101

第7篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn) 項(xiàng)目融資 風(fēng)險分擔(dān) 融資結(jié)構(gòu)

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)融資的特點(diǎn)

從2002年開始，商業(yè)房地產(chǎn)在我國飛速發(fā)展。統(tǒng)計數(shù)字表明，2002年，隨著中國加入世貿(mào)，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的資金比重陡增11.8％。一波商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的浪潮在我國已經(jīng)展開。

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資要求巨大的資金投入。投資規(guī)模大、投資回收期長是房地產(chǎn)開發(fā)投資的共性，但商業(yè)房地產(chǎn)對資金的要求尤為突出。購物中心、特色商業(yè)區(qū)、Shopping mall等的建設(shè)一般都需要大量的資金，而且，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營一般還要經(jīng)過2～3年的過渡期，需要有雄厚的資金準(zhǔn)備。因此，資金問題，歷來都是開發(fā)商最為關(guān)注和頗費(fèi)心機(jī)的問題。任何一家商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，能否介入商業(yè)房地產(chǎn)市場，除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗(yàn)以及它在以往的房地產(chǎn)發(fā)展過程中贏得的信譽(yù)外，還取決于其籌措資金的能力和使用資金的本領(lǐng)。許多開發(fā)商都是因?yàn)橘Y金問題對商業(yè)房地產(chǎn)望而卻步。

商業(yè)房地產(chǎn)具有高風(fēng)險、高收益的特性。商業(yè)房地產(chǎn)的收益主要來源于租金收入，而能否獲得租金很重要的在于物業(yè)價值的上升。目前在我國的許多城市尤其是大都市，商業(yè)競爭已經(jīng)趨于白熱化，商業(yè)經(jīng)營的不確定性增大。同時在商業(yè)房地產(chǎn)很長的投資回收期內(nèi)，周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策都會對收益產(chǎn)生極大的影響。而且，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這一期間內(nèi)隨時可能面臨調(diào)整和虧損。因此，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營的風(fēng)險相當(dāng)大。但是，與此同時，隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，而經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)處于轉(zhuǎn)型期，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資中又蘊(yùn)涵著巨大的商機(jī)。

商業(yè)房地產(chǎn)的上述特性說明能否籌集到足夠的資金是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)施的前提，能否有足夠長時間的靈活可用資金是商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)勝風(fēng)險的保障，并且應(yīng)該做好投資失敗分散風(fēng)險的準(zhǔn)備，否則一次失敗對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能是致命的打擊。

項(xiàng)目融資的概念和特點(diǎn)

項(xiàng)目融資理論國際上產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代，90年代開始實(shí)踐運(yùn)用。自從1981年3月FASB對項(xiàng)目融資進(jìn)行正式界定之后，一直是國際金融界關(guān)注的熱點(diǎn)之一。

“項(xiàng)目融資”是一個特定的金融術(shù)語，是“為一個經(jīng)濟(jì)實(shí)體安排的融資其貸款人在最初考慮安排貸款時，滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，并且滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障”。

中國銀行的網(wǎng)站上，將項(xiàng)目融資界定為：“項(xiàng)目融資即項(xiàng)目的承辦人（即股東）為經(jīng)營項(xiàng)目成立一家項(xiàng)目公司，以該項(xiàng)目公司作為借款人籌借貸款，并以項(xiàng)目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物。該融資方式一般應(yīng)用于現(xiàn)金流量穩(wěn)定的發(fā)電、道路、鐵路、機(jī)場、橋梁等大型基建項(xiàng)目，目前應(yīng)用領(lǐng)域逐漸擴(kuò)大，例如已應(yīng)用到大型石油化工等項(xiàng)目上。”

傳統(tǒng)的融資方式是一個公司主要利用自身的資信能力安排融資。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據(jù)是公司作為一個整體的資產(chǎn)負(fù)債、利潤及現(xiàn)金流量狀況，對具體項(xiàng)目的考慮是次要的。項(xiàng)目融資是為一個特定項(xiàng)目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。如果項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需要借款人以直接擔(dān)保、間接擔(dān)保或其它形式給予項(xiàng)目附加的信用支持。

項(xiàng)目融資至少有項(xiàng)目發(fā)起方、項(xiàng)目公司、資金提供方三方參與；項(xiàng)目發(fā)起方以股東身份組建項(xiàng)目公司；資金提供方為項(xiàng)目公司提供資金（或投資者購買項(xiàng)目債券）；資金提供方（債券投資者）主要依靠項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和未來的現(xiàn)金流量作為還款保證，原則上對項(xiàng)目發(fā)起方項(xiàng)目以外的資產(chǎn)，沒有追索權(quán)或僅有有限追索權(quán)。一般而言，項(xiàng)目融資有如下幾個特點(diǎn)：項(xiàng)目導(dǎo)向、無追索或有限追索(non-recourse or limited-recourse)、風(fēng)險分擔(dān)、非公司負(fù)債型融資(off-balance finance)、貸款的信用支持結(jié)構(gòu)多樣化、融資結(jié)構(gòu)復(fù)雜，融資成本較高、充分利用稅務(wù)優(yōu)勢，降低融資成本。項(xiàng)目融資的根本特征就是融資不僅僅是依靠項(xiàng)目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價值，貸款銀行主要依靠項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和未來的現(xiàn)金流量來考慮貸款償還保證。因此，項(xiàng)目融資風(fēng)險分擔(dān)，及對項(xiàng)目融資采取周密的金融安排，并將此項(xiàng)目有利益關(guān)系的各個方面的承諾和各種形式的保證書結(jié)合起來，不使任何一方承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險，是項(xiàng)目融資活動的重要內(nèi)容。

項(xiàng)目融資的參與者一般包括：項(xiàng)目發(fā)起人(project sponsors)、項(xiàng)目公司（project company）、貸款銀行(lending bank)、產(chǎn)品購買者或設(shè)施使用者(buyers or users)、工程承包商(contractors)、設(shè)備、材料、能源供應(yīng)商(suppliers)、融資顧問(financial adviser)、法律與稅務(wù)顧問(law or tax adviser)、有關(guān)政府機(jī)構(gòu)(host government)、保險公司（insurers）、租賃公司（leasing company）、信用評級公司(ratings)。

項(xiàng)目融資與商業(yè)房地產(chǎn)的結(jié)合

目前我國商業(yè)房地產(chǎn)資金主要來自于房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營者自身的積累和傳統(tǒng)的外源融資方式。開發(fā)商自身資金積累主要是指開發(fā)企業(yè)自身的資金和以企業(yè)為基礎(chǔ)的股權(quán)融資，前者積累過程相當(dāng)緩慢，而后者目前在我國利用有限。傳統(tǒng)的外源融資主要是銀行貸款、信托投資、承包商帶資承辦等，其中尤以銀行貸款為主。而銀行貸款提供資金的數(shù)量和使用期限都有嚴(yán)格的限制。銀行貸款項(xiàng)目的風(fēng)險首先是由開發(fā)企業(yè)完全承擔(dān)，然后由銀行承擔(dān)，非常不利于風(fēng)險分散。而項(xiàng)目融資具有融資金額巨大、風(fēng)險分擔(dān)的特點(diǎn)，對于大型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以考慮采用項(xiàng)目融資的方式，來實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)和風(fēng)險屏蔽的作用。

目前，項(xiàng)目融資在我國處于起步階段，項(xiàng)目融資在傳統(tǒng)意義上并不用于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，主要用于三大類項(xiàng)目：一是資源開發(fā)項(xiàng)目，如石油、天然氣、煤炭、鈾等能源資源，銅、鐵、鋁、釩土等金屬礦資源以及金剛石開采業(yè)等均可成為項(xiàng)目融資的對象。二是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。三是制造業(yè)項(xiàng)目，如大型輪船、飛機(jī)等。招商銀行將項(xiàng)目融資的使用范圍界定為：“項(xiàng)目融資主要用于需要巨額資金、投資風(fēng)險大而傳統(tǒng)融資方式又難以滿足但現(xiàn)金流量穩(wěn)定的工程項(xiàng)目，如天然氣、煤炭、石油等自然資源的開發(fā)，以及運(yùn)輸、電力、農(nóng)林、電子、公用事業(yè)等大型工程建設(shè)項(xiàng)目?！眰鹘y(tǒng)意義的項(xiàng)目融資需要現(xiàn)金流量穩(wěn)定，而商業(yè)房地產(chǎn)的現(xiàn)金流量卻具有波動性，因此，如何利用項(xiàng)目融資的優(yōu)點(diǎn)為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，創(chuàng)造為商業(yè)房地產(chǎn)量身定做的項(xiàng)目融資模式是解決問題關(guān)鍵所在。主要內(nèi)容為以下幾個方面：

如何實(shí)現(xiàn)有限追索 追索的形式和追索的程度，取決于貸款銀行對一個項(xiàng)目的風(fēng)險的評價以及項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)的設(shè)計。應(yīng)該根據(jù)具體的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險系數(shù)、投資規(guī)模、投資結(jié)構(gòu)、開發(fā)階段、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度、市場安排以及投資者的組成、財務(wù)狀況、生產(chǎn)技術(shù)管理、市場銷售能力來安排。尤其取決于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的實(shí)力和項(xiàng)目的市場前景。

如何分擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險 風(fēng)險分擔(dān)是項(xiàng)目融資的突出優(yōu)點(diǎn)，應(yīng)該在投資者、貸款銀行以及其他與項(xiàng)目利益有關(guān)的第三方之間有效地劃分項(xiàng)目的風(fēng)險，風(fēng)險分擔(dān)的程度取決于各方的實(shí)力和在項(xiàng)目開發(fā)中的利益對比。

如何利用項(xiàng)目的稅務(wù)虧損來降低投資和融資成本 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期投資巨大，可以考慮如何通過合并納稅來獲得前期稅收上的利益。

如何實(shí)現(xiàn)投資者對項(xiàng)目百分之百的資金要求 項(xiàng)目融資中股本資金的注入方式比傳統(tǒng)的公司融資更為靈活，但在設(shè)計融資結(jié)構(gòu)時應(yīng)最大限度地控制項(xiàng)目的現(xiàn)金流量，保證現(xiàn)金流量不僅可以滿足項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)中正常債務(wù)部分的融資要求，而且還可以滿足股本資金部分融資的要求。

如何處理項(xiàng)目融資與市場安排之間的關(guān)系 對于一般的項(xiàng)目融資而言，長期的市場安排是實(shí)現(xiàn)有限追索項(xiàng)目融資的一個信用保證基礎(chǔ)，但是商業(yè)房地產(chǎn)市場前景難以確定，因此，在風(fēng)險分擔(dān)時，項(xiàng)目投資方應(yīng)該給予債權(quán)人一定的保證。

如何結(jié)合項(xiàng)目投資者的近期融資戰(zhàn)略和遠(yuǎn)期融資戰(zhàn)略 長期融資的時間有的可達(dá)20年之久，但一般的投資者出于對當(dāng)?shù)氐耐顿Y領(lǐng)域不熟悉采取謹(jǐn)慎之策，僅僅把融資當(dāng)作是一個過渡，所以時間不會太長。而且由于種種情況的變化很可能涉及到“重新融資問題”的出現(xiàn)，其難易程度是根據(jù)融資結(jié)構(gòu)的不同決定的。

如何實(shí)現(xiàn)投資者非公司負(fù)債型融資的要求 這是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的核心內(nèi)容。

項(xiàng)目的基本融資模式主要有三方面的特征：

在貸款形式上。一個有限追索或無追索的貸款；購買項(xiàng)目一定的資源儲量和產(chǎn)品。

在信用保證上。要求對項(xiàng)目的資產(chǎn)擁有第一抵押權(quán)，對于項(xiàng)目的現(xiàn)金流量具有有效的控制；要求把項(xiàng)目投資者一切與項(xiàng)目有關(guān)的契約性權(quán)益轉(zhuǎn)讓給貸款銀行；要求項(xiàng)目成為一個單一業(yè)務(wù)的實(shí)體，除了項(xiàng)目融資安排外，限制該實(shí)體籌措其他債務(wù)資金；對于從建設(shè)期開始的項(xiàng)目，要求項(xiàng)目投資者提供項(xiàng)目的完工保證；市場方面，要求項(xiàng)目具有類似“無論提貨與否均需付款”或“提貨與付款”性質(zhì)的市場合約安排。

時間結(jié)構(gòu)上。無論融資方案如何復(fù)雜，其包括的兩個階段是：項(xiàng)目的建設(shè)、開發(fā)階段和項(xiàng)目的經(jīng)營階段。幾種具有代表性的融資模式有：投資者直接安排融資的模式；投資者通過項(xiàng)目公司安排融資的模式；以“設(shè)施使用協(xié)議”為基礎(chǔ)的融資模式；以“杠桿租賃”為基礎(chǔ)的融資模式；以“生產(chǎn)支付”為基礎(chǔ)的融資模式；以“黃金貸款”為基礎(chǔ)的融資模式； BOT 項(xiàng)目融資模式。

筆者認(rèn)為在這些融資方式當(dāng)中，商業(yè)房地產(chǎn)融資可以采用通過組建項(xiàng)目公司進(jìn)行融資的方式。包括通過項(xiàng)目公司、項(xiàng)目子公司、合伙制結(jié)構(gòu)三種模式：

通過項(xiàng)目公司安排融資 由投資者共同投資組建一個項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營項(xiàng)目和安排有限追索融資。項(xiàng)目建設(shè)期間，投資者為貸款銀行提供完工擔(dān)保。第一，項(xiàng)目投資者根據(jù)股東協(xié)議組建項(xiàng)目公司，并注入一定的股本資金；第二，項(xiàng)目公司作為獨(dú)立的生產(chǎn)經(jīng)營者，簽署一切與項(xiàng)目建設(shè)、生產(chǎn)和市場有關(guān)的合同，安排項(xiàng)目融資，建設(shè)經(jīng)營并擁有項(xiàng)目；第三，項(xiàng)目融資安排在對投資者有限追索的基礎(chǔ)上。在項(xiàng)目建設(shè)期間，投資者為貸款銀行提供完工擔(dān)保。

第8篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目范文

[關(guān)鍵詞]商業(yè)房地產(chǎn) 投資風(fēng)險 AHP

一、引言

項(xiàng)目投資作為一種新興的投資方式,因?yàn)槠渚哂懈纳坪吞岣唔?xiàng)目經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度及項(xiàng)目債務(wù)承受能力、減少項(xiàng)目投資者的自有資金投入、提高項(xiàng)目投資收益率等諸多優(yōu)勢,所以自出現(xiàn)以來就具有很強(qiáng)的生命力。目前,許多投資者投資于大型工程項(xiàng)目來獲得收益。但由于項(xiàng)目投資跨度長、涉及面廣,往往伴隨著較大的風(fēng)險。

因此,企業(yè)在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過程中如何進(jìn)行有效的評估風(fēng)險就顯得尤為重要,本文提出了一種利用EXCEL工具來評估投資房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險的方案選擇方法。

二、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險的類型

項(xiàng)目投資的風(fēng)險一般可分為內(nèi)部風(fēng)險與外部風(fēng)險兩大類。內(nèi)部風(fēng)險是指項(xiàng)目實(shí)體可自行控制和管理的風(fēng)險。外部風(fēng)險是指與市場客觀環(huán)境有關(guān),超出項(xiàng)目自身范圍的風(fēng)險。

1.外部風(fēng)險

(1)政治風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的政治風(fēng)險主要由于各種政治因素如戰(zhàn)爭、國際形勢變幻而導(dǎo)致項(xiàng)目資產(chǎn)的收益受到損害的風(fēng)險。政治風(fēng)險的大小也與一國政府的政策的穩(wěn)定性有關(guān)。政治因素的變化往往是難以預(yù)料的,其造成的風(fēng)險也是難于避免的。由于商業(yè)房地產(chǎn)與國家經(jīng)濟(jì)形式緊密相關(guān),在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律風(fēng)險是指東道國的法律變動或不健全給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險。我國當(dāng)前的商業(yè)房地產(chǎn)處在飛速發(fā)展的階段,隨著商業(yè)競爭的不斷加劇,商業(yè)房地產(chǎn)中的法律也會逐步改進(jìn)。法律一旦變動,投資人就必須面對和自已原來投資時點(diǎn)所不同的法律條款,就可能會受到某些方面的損害。

(3)金融風(fēng)險

金融風(fēng)險是指項(xiàng)目發(fā)起人不能控制的金融市場的可能變化對項(xiàng)目產(chǎn)生的負(fù)面影響。金融風(fēng)險主要表現(xiàn)在利率風(fēng)險和匯率風(fēng)險及通貨膨脹風(fēng)險。由于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的回報時間長,所以匯率波動帶來的債務(wù)負(fù)擔(dān)的加重,利率上升導(dǎo)致融資成本的增加,通貨膨脹影響項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的變化。

(4)不可抗力風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從設(shè)計到建成需要一定的時間。在這段時間內(nèi),不可避免的會出現(xiàn)一些自然災(zāi)害天氣,如地震、冰雹、泥石流等自然災(zāi)害。在房屋的建造過程中出現(xiàn)給商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)造成破壞的自然天氣,會對項(xiàng)目帶來無法估量的損失。但這種自然災(zāi)害是人們無法預(yù)測的,所以不可抗力風(fēng)險是不可以避免的。

2.內(nèi)部風(fēng)險

(1)預(yù)測風(fēng)險

預(yù)測風(fēng)險是指項(xiàng)目的制定人在項(xiàng)目規(guī)劃時面臨的項(xiàng)目完成所發(fā)生的項(xiàng)目收益變化的風(fēng)險。由于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在一開始規(guī)劃時預(yù)測其可能會給投資人帶來的收益的大小,所以項(xiàng)目的收益是無法預(yù)測的。從項(xiàng)目到一開始規(guī)劃到建成有一定的時間差,在這段時間內(nèi),規(guī)劃人所預(yù)測的商機(jī)就可能發(fā)生變化。如果在投產(chǎn)后沒有達(dá)到投資人預(yù)想的收益,投資人就會不可避免的承擔(dān)預(yù)測風(fēng)險。

(2)完工風(fēng)險

項(xiàng)目的完工風(fēng)險是指項(xiàng)目無法完工、延期完工或完工后無法達(dá)到預(yù)期運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是以項(xiàng)目為導(dǎo)向,在項(xiàng)目建設(shè)階段,存在各種不確定性因素,如果項(xiàng)目不能按預(yù)定計劃建設(shè)投產(chǎn),將導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)成本的增加,項(xiàng)目貸款利息的加重,項(xiàng)目不能按計劃取得收益。

(3)生產(chǎn)風(fēng)險

項(xiàng)目的生產(chǎn)風(fēng)險是指在項(xiàng)目的試和生產(chǎn)經(jīng)營階段存在的技術(shù)、資源儲量、能源和料供應(yīng)、生產(chǎn)經(jīng)營和勞動力狀況等風(fēng)險因素的總稱。它是項(xiàng)目融資的另一個主要的核心風(fēng)險。生產(chǎn)風(fēng)險主要表現(xiàn)在: 技術(shù)風(fēng)險; 資源風(fēng)險; 能源和原材料供應(yīng)風(fēng)險; 經(jīng)營管理風(fēng)險。風(fēng)險主要包括技術(shù)風(fēng)險、資商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。

(4)市場和經(jīng)營風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)具有高風(fēng)險、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必須面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處位置的地理?xiàng)l件變化而帶來的項(xiàng)目風(fēng)險;其次,由于商業(yè)房地產(chǎn)投資額大,開發(fā)周期長、銷售經(jīng)營持續(xù)的時間也很長,各種社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化都會對收益產(chǎn)生極大的影響;第三,商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展與整個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢密切相關(guān),商業(yè)房地產(chǎn)的投資和消費(fèi),依托于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化和居民消費(fèi)水平的增減;最后,商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這期間內(nèi)隨時可能面臨調(diào)整和虧損。所以,商業(yè)房地產(chǎn)面臨的市場和經(jīng)營風(fēng)險相當(dāng)大。

因此,在實(shí)際進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中要考慮多方面的風(fēng)險。不同的項(xiàng)目面臨的風(fēng)險表現(xiàn)在可能會有不同程度的內(nèi)部風(fēng)險和外部風(fēng)險。對于項(xiàng)目的投資人來說,能夠有效的評估其要投資的項(xiàng)目的各類風(fēng)險的權(quán)重對其決策有重要的意義。

三、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險評價

我們采用層次分析法(簡稱AHP)對投資決策風(fēng)險進(jìn)行綜合的度量。AHP是美國匹茲堡大學(xué)的運(yùn)籌學(xué)家薩迪(A.L.Saaty)教授于20世紀(jì)70年代初期提出的。該方法把復(fù)雜問題分解成若干組成因素,又將這些因素按支配關(guān)系分組形成遞階層次結(jié)構(gòu)。通過兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對重要性。然后綜合決策者的判斷,確定相對重要性的總排序。該方法目前在許多決策規(guī)劃中得到應(yīng)用,評價商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險也采用此方法進(jìn)行研究。首先采用AHP法求出指標(biāo)權(quán)重。它為分析復(fù)雜的社會系統(tǒng),對定性問題做定量分析提供了一種簡潔的方法。用層次分析法求權(quán)重的計算步驟:

1. 對問題所涉及的因素進(jìn)行分類,建立指標(biāo)體系。在商業(yè)房地產(chǎn)的投資中,面臨各種各樣的不同的風(fēng)險。其中包括政治風(fēng)險、金融風(fēng)險、完工風(fēng)險等。在進(jìn)行層次分析法時必須先把所有涉及到的風(fēng)險進(jìn)行分類。

2. 根據(jù)指標(biāo)體系構(gòu)造各因素相互聯(lián)系的層次模型。根據(jù)對商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險的分析,作者構(gòu)造了如下圖的層次模型,如圖。投資者可以利用這個體系評價幾個相似的投資方案的投資風(fēng)險。

3. 根據(jù)專家的意見,構(gòu)造關(guān)于各個風(fēng)險的判斷矩陣從而確定各個因素的權(quán)重。判斷矩陣的元素的值反映了人們對各因素相對重要程度的認(rèn)識,一般采用數(shù)字1-9及其倒數(shù)的標(biāo)度方法。專家通過相互比較,當(dāng)相互比較因素的重要性能夠說明實(shí)際情況時,判斷矩陣相應(yīng)的值可以取這個比值。

4. 通過判斷矩陣的特征根的求解得到特征向量,把判斷矩陣經(jīng)過歸一化后幾位同一層次相關(guān)因素對于上一層次相對重要性的排序權(quán)值,并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。

在層次分析法中計算判斷矩陣的最大特征值兩種方法:方根法和和積法。判斷矩陣一致性指標(biāo)CI=。一致性指標(biāo)CI的值越大,表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判斷矩陣越接近于完全一致性。對于多階判斷矩陣,一致性指標(biāo)CI與同階平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI之比稱為隨機(jī)一致性比率CR=。當(dāng)CR.< 0.10 時,便認(rèn)為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當(dāng)CR.≥0.10時,即不滿足一致性的要求,則將信息反饋給專家,就需要調(diào)整和修正判斷矩陣,使其滿足CR.< 0.10,從而具有滿意的一致性。

5. 根據(jù)各方案的情況構(gòu)造每個方案對各個因素判斷矩陣,計算各方案對于各個因素的權(quán)重,并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。

6. 把第四步所得的各個因素權(quán)重和第五步所得的各個方案對因素的權(quán)重,求其加權(quán)總和。按照所得的百分比情況得到方案的風(fēng)險綜合排序。投資人盡量選擇風(fēng)險最小的方案投資,這個綜合排序?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資人的決策提供依據(jù)。

四、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的分險評價實(shí)例分析

在項(xiàng)目投資之前,投資人會面臨多種復(fù)雜的風(fēng)險。本文試圖從運(yùn)用AHP法定量分析商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險,可以在安排項(xiàng)目投資前為投資人提供參考,為投資人進(jìn)行方案的選擇提供重要依據(jù)。下面我們以和積法為例說明如何用EXCEL解AHP問題。若某投資人決定投資,經(jīng)過初步調(diào)查研究,確定了三個投資方案A、B、C。從以上分析的商業(yè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險分析這三個方案的風(fēng)險的大小,從而幫助投資者確定一個合適的方案。本文運(yùn)用EXCEL來計算A、B、C三種商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險,然后根據(jù)計算出的風(fēng)險大小的排序,來有助于投資者進(jìn)行科學(xué)的決策,從而有利于提高項(xiàng)目的投資成功率。

某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲投資一個商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,計劃通過項(xiàng)目融資方式獲取資金,經(jīng)風(fēng)險辨識后,其風(fēng)險因素主要有政治風(fēng)險、市場經(jīng)營風(fēng)險、金融風(fēng)險和完工風(fēng)險。并建立了如圖一的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險評價指標(biāo)體系,綜合專家群體咨詢意見,對該項(xiàng)目的融資風(fēng)險進(jìn)行了評估。根據(jù)專家的意見,列出了判斷矩陣,然后運(yùn)用EXCEL對此矩陣列求和并列規(guī)范化得到的結(jié)果如表1所示。各個因素的權(quán)重和A、B、C方案對各個因素的權(quán)重如表2所示。

從以上結(jié)論可以看出A、B、C三個投資方案,就其投資風(fēng)險來說,方案C的風(fēng)險權(quán)重最大為35.64%,其次是方案A為33.68%,相對來說,方案B 的風(fēng)險最小為30.68%。

五、結(jié)論

以層次分析法為數(shù)學(xué)工具對項(xiàng)目的投資風(fēng)險進(jìn)行評價,可以為投資決策者提供科學(xué)的決策依據(jù),促進(jìn)投資決策的科學(xué)化和規(guī)范化進(jìn)程,有利于提高項(xiàng)目的投資成功率,從而更有效地發(fā)揮投資在國民經(jīng)濟(jì)中的作用。本文僅從投資決策的角度對投資風(fēng)險加以研究,但在現(xiàn)實(shí)生活中,投資風(fēng)險對項(xiàng)目的作用是全過程的,因此,對投資全過程的風(fēng)險控制與防范將是更具有現(xiàn)實(shí)意義的。通過論文所提供的決策期的風(fēng)險分析方法,可以類似地進(jìn)行投資全過程的風(fēng)險研究,但畢竟投資決策是整個投資行為的第一步,只有順利地通過第一關(guān),才有可能達(dá)到投資者獲取收效的目的。另外,對于投資決策來說,不僅僅要考慮項(xiàng)目的風(fēng)險,還必須同時兼顧項(xiàng)目的效益。科學(xué)的投資決策是在綜合考慮風(fēng)險和效益兩方面的因素后做出的。投資是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,它的成功需要人們在理論和實(shí)踐上的共同努力,并需要投資決策者與投資項(xiàng)目的管理者等方方面面的人的共同參與。只有這樣才能使人們更加理解投資行為的內(nèi)在規(guī)律,掌握它、運(yùn)用它為經(jīng)濟(jì)發(fā)展造福。

參考文獻(xiàn):

[1]陳琳 潘蜀健:房地產(chǎn)項(xiàng)目投資[M]. 北京: 中國建筑工業(yè)出版社, 2004: 242-246

第9篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目范文

關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式資本運(yùn)營產(chǎn)權(quán)式商鋪頤高模式萬達(dá)模式

隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展,與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學(xué)術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬達(dá)訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售運(yùn)營模式、房地產(chǎn)投資信托等等。

本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是個系統(tǒng)工程,并從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的構(gòu)成分析入手,結(jié)合成功案例和具體實(shí)踐,從系統(tǒng)角度對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行了研究,并提出了一種商業(yè)運(yùn)營商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營構(gòu)成研究

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)構(gòu)成

本文認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和資本運(yùn)營等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營中,商業(yè)是核心和本質(zhì),項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營的成敗;地產(chǎn)開發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn),沒有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開發(fā),附著其上的商業(yè)運(yùn)營則失去了必要的基礎(chǔ)和載體;資本運(yùn)營是線索和目的,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營實(shí)現(xiàn)耦合,并且任何商業(yè)項(xiàng)目都是以良性的資本運(yùn)營為最終目的。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主體構(gòu)成

根據(jù)運(yùn)營環(huán)節(jié)構(gòu)成,相應(yīng)的運(yùn)營主體應(yīng)包括地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營商和資本運(yùn)營商。在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營中,可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象,比較常見的是地產(chǎn)開發(fā)商同時承當(dāng)了資本運(yùn)營商的角色,并且承當(dāng)了部分商業(yè)運(yùn)營商的工作,這是我國現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的一個顯著特點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的常用模式

地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位

所謂地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位是指地產(chǎn)開發(fā)商除完成地產(chǎn)開發(fā)外,還參與項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營商的選擇,并主導(dǎo)整個運(yùn)營過程的資本運(yùn)營。

從功能來講,地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開發(fā)是個階段,而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是個長期,所以從這個角度上考慮,地產(chǎn)開發(fā)商并不適合整體運(yùn)營的主導(dǎo)地位。但地產(chǎn)開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設(shè)和銷售流程熟悉的優(yōu)勢,并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)一段時間里被認(rèn)為首先是地產(chǎn)開發(fā),然后才是商業(yè)經(jīng)營。地產(chǎn)開發(fā)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位,具有先天優(yōu)勢。

萬達(dá)模式是地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位類型的代表,其創(chuàng)新性和優(yōu)勢在于:地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢,通過模塊化的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)可大大降低項(xiàng)目建設(shè)成本;通過耦合大型商業(yè),實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的內(nèi)在邏輯流程;在資本運(yùn)營上,也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式,而是以地產(chǎn)為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營。

但萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式有幾個特點(diǎn)值得我們關(guān)注,它們分別是:

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的地產(chǎn)開發(fā)具有地產(chǎn)項(xiàng)目本身的周期長、投資大的特點(diǎn),以地產(chǎn)耦合商業(yè),地產(chǎn)占主動對其在整個項(xiàng)目中的利益博弈并無益處,商業(yè)運(yùn)營商可能的變更對地產(chǎn)運(yùn)營商影響巨大。除通過地產(chǎn)的載體、租金的形式外,資本運(yùn)營未與商業(yè)運(yùn)營實(shí)現(xiàn)耦合。商業(yè)運(yùn)營與地產(chǎn)開發(fā)商通過契約方式的耦合,在實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營上(尤其是在商業(yè)低迷階段時)存在一定隱患。

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式要求作為項(xiàng)目主體的地產(chǎn)開發(fā)商同時擁有商業(yè)經(jīng)營、資本運(yùn)營方面豐富的能力。

商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位

所謂商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位是指商業(yè)運(yùn)營商除完成商業(yè)運(yùn)營外,還參與地產(chǎn)開發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計和商業(yè)規(guī)劃),并主導(dǎo)整個運(yùn)營過程的資本運(yùn)營。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的核心是商業(yè)運(yùn)營,無論是地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營,最終的盈利都需要商業(yè)運(yùn)營來體現(xiàn)。商業(yè)運(yùn)營商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位有以下優(yōu)勢:商業(yè)運(yùn)營商主導(dǎo)項(xiàng)目選址和前期規(guī)劃,為后期商業(yè)運(yùn)營的成功提供良好基礎(chǔ);商業(yè)運(yùn)營更具穩(wěn)定性和持續(xù)性;資產(chǎn)運(yùn)營可與商業(yè)運(yùn)營耦合,而不僅僅以地產(chǎn)為載體,可拓寬商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營渠道和手段。

下文以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式為例,分析商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位的具體情況。

頤高是一家以專業(yè)數(shù)碼連鎖業(yè)務(wù)為基礎(chǔ),IT藍(lán)色房產(chǎn)、IT網(wǎng)絡(luò)資訊為核心業(yè)務(wù),融合IT相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體的全國性大型IT集團(tuán)公司。其商業(yè)地產(chǎn)具體運(yùn)營模式表現(xiàn)在以下幾方面:

地產(chǎn)耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實(shí)現(xiàn)商業(yè)擴(kuò)展;近年逐漸采取購置、聯(lián)合開發(fā)等形式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的前端,直接與地產(chǎn)開發(fā)商在資產(chǎn)上進(jìn)行耦合,占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位。表現(xiàn)在:參與并主導(dǎo)商業(yè)物業(yè)的選址;用資產(chǎn)的形式與開發(fā)商形成強(qiáng)耦合;在項(xiàng)目之初即與開發(fā)商建立完善的開發(fā)商退出機(jī)制,獲得項(xiàng)目建成后的資產(chǎn)處置權(quán)。

資本運(yùn)營:頤高通過購置、聯(lián)合開發(fā)等形式獲得房屋的產(chǎn)權(quán)處置權(quán),并在此基礎(chǔ)上建立兼顧商業(yè)經(jīng)營和物業(yè)資產(chǎn)的資本運(yùn)營模式。

總結(jié)頤高資本運(yùn)營模式,主要有以下幾點(diǎn):資產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),建立完善開發(fā)商退出機(jī)制,完成開發(fā)商的資本周期(投入并獲得合理回報);通過物業(yè)資產(chǎn)的部分銷售、物業(yè)抵押、經(jīng)營型貸款或引入信托投資等形式,平衡前期資產(chǎn)投入;部分物業(yè)長期持有,通過持續(xù)經(jīng)營獲得持續(xù)的商業(yè)收益,物業(yè)增值,滿足投資人、信托基金的投資回報。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式是一種典型的商業(yè)運(yùn)營商占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主導(dǎo)地位的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式。該商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的創(chuàng)新點(diǎn)在于:

充分發(fā)揮了商業(yè)運(yùn)營商在商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)性,通過資產(chǎn)的強(qiáng)耦合關(guān)系實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營在整體項(xiàng)目運(yùn)營的主導(dǎo)地位,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營以商業(yè)運(yùn)營為核心;充分發(fā)揮了地產(chǎn)開發(fā)商在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)性;完善的退出機(jī)制,保障地產(chǎn)開發(fā)商利益的同時,強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營對項(xiàng)目的主導(dǎo)作用;除傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營模式外,還可實(shí)現(xiàn)以商業(yè)經(jīng)營為載體的資產(chǎn)運(yùn)營,使商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營更具有持續(xù)性;頤高商業(yè)模式事實(shí)上是實(shí)現(xiàn)了以商業(yè)為核心,以資本為杠桿的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式對商業(yè)運(yùn)營商提出了新的要求,除商業(yè)運(yùn)營的領(lǐng)域能力外,還需要具備利用資本杠桿把控項(xiàng)目整體運(yùn)營的能力。

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