城市房地產管理精選(九篇)
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第1篇：城市房地產管理范文
第二條凡在城市規劃區國有土地范圍內從事房地產轉讓，實施房地產轉讓管理，均應遵守本規定。
第三條本規定所稱房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：
（一）以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；
（二）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的；
（三）因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；
（四）以房地產抵債的；
（五）法律、法規規定的其他情形。
第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產轉讓工作。
省、自治區人民政府建設行政主管部門歸口管理本行政區域內的城市房地產轉讓工作。
直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責本行政區域內的城市房地產轉讓管理工作。
第五條房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。
第六條下列房地產不得轉讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權但不符合本規定第十條規定的條件的；
（二）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（三）依法收回土地使用權的；
（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
（五）權屬有爭議的；
（六）未依法登記領取權屬證書的；
（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
第七條房地產轉讓，應當按照下列程序辦理：
（一）房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；
（二）房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；
（三）房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理；
（四）房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估；
（五）房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費；
（六）房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，核發房地產權屬證書。
第八條房地產轉讓合同應當載明下列主要內容：
（一）雙方當事人的姓名或者名稱、住所；
（二）房地產權屬證書名稱和編號；
（三）房地產座落位置、面積、四至界限；
（四）土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限；
（五）房地產的用途或使用性質；
（六）成交價格及支付方式；
（七）房地產交付使用的時間；
（八）違約責任；
（九）雙方約定的其他事項。
第九條以出讓方式取得土地使用權的，房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。
第十條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發土地的，依照規劃對土地進行開發建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
第十一條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照國務院的規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，除符合本規定第十二條所列的可以不辦理土地使用權出讓手續的情形外，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
第十二條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于下列情形之一的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續，但應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務院規定辦理。
（一）經城市規劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于建設《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條規定的項目的；
（二）私有住宅轉讓后仍用于居住的；
（三）按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的；
（四）同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；
（五）轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；
（六）根據城市規劃土地使用權不宜出讓的；
（七）縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。依照前款規定繳納土地收益或作其他處理的，應當在房地產轉讓合同中注明。
第十三條依照本規定第十二條規定轉讓的房地產再轉讓，需要辦理出讓手續、補交土地使用權出讓金的，應當扣除已經繳納的土地收益。
第十四條國家實行房地產成交價格申報制度。
房地產權利人轉讓房地產，應當如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實的申報。
房地產轉讓應當以申報的房地產成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據。
第十五條商品房預售按照建設部《城市商品房預售管理辦法》執行。
第十六條房地產管理部門在辦理房地產轉讓時，其收費的項目和標準，必須經有批準權的物價部門和建設行政主管部門批準，不得擅自增加收費項目和提高收費標準。
第十七條違反本規定第十條第一款和第十一條，未辦理土地使用權出讓手續，交納土地使用權出讓金的，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定進行處罰。
第十八條房地產管理部門工作人員、、、索賄受賄的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第2篇：城市房地產管理范文
一、房地產開發中土地的供給方式(土地資源配置方式)
(一)房地產開發與房地產開發經營
1、房地產開發，是指在取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。
2、房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
(二)當前我國土地資源的配置方式
土地資源的配置方式共有五種：劃撥、出讓、租賃、作價投資(入股)、授權經營。
1、劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
2、出讓：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
3、租賃：是指國有土地使用權人作為出租人將國有土地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為，是一級市場行為。
4、作價投資(入股)：是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入股份有限公司或者有限責任公司，相應的土地使用權轉化為國家對企業出資的國家資本金或股本金的行為。土地使用權由該股份有限公司或有限責任公司持有，可以依照土地管理法律、法規關于出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。
5、授權經營：所謂授權經營，是指由政府或國有資產管理機構，按照有關規定，將國有資產授給一些新成立或由其選定的機構，使其能夠代表國家持有一般企業中的產權和股權，并相應地行使資本投資、營運和管理等權利，承擔國有資產保值增值責任的一種國有資產經營形式。即被授權經營的單位通過委托協議，以合同方式履行出資人職責，在法律范圍內明確享有出資人權益。
二、土地使用權出讓方式：公開出讓和協議出讓
1、公開出讓的方式：招標、拍賣、掛牌。
2、公開出讓的依據：《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》
3、公開出讓的范圍：政府供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有爭要求的工業用地；其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》約定或法律、法規、規章、地方政府規定應當收回土地使用權招標拍賣掛牌出讓的；劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》約定或法律、法規、規章、地方政府規定應當收回土地使用權招標拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、規章、地方政府規定應當收回土地使用權招標拍賣掛牌出讓的；依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。
4、協議出讓的依據：《協議出讓國有土地使用權規定》國土資源部第6次部務會議通過。
《協議出讓國有土地使用權規范》(試行)，國土資源部。
5、協議出讓的范圍：出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，還可采取協議方式，主要包括以下情況：
政府供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；原劃撥、承租土地使用人申請辦理協議出讓，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》或法律、法規、規章、地方政府規定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經依法批準，可以采取協議方式；劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、規章、地方政府規定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經依法批準，可以采取協議方式；出讓土地使用權人申請續期，經審查準予續期的，可以采用協議方式；法律、法規規定可以協議出讓的其他情形。
6、出讓最低價的確定：在舊村改造過程中，建筑密集區拆遷成本高時，國有土地出讓時，會出現0地價或者是負地價。
7、舊城改造中土地供給障礙：舊的項目報建體制與新的土地供給政策的沖突。
8、出讓合同的補充協議條款，成為土地開發管理的重要手段。
國土資源部、國家工商行政管理局了關于《國有土地使用權出讓合同補充協議》示范文本(試行)的通知。
該出讓合同的補充協議，以下幾個方面的內容必須寫進合同中，如果不按此執行可能要承擔很重的違約責任：當事人簽訂出讓合同時除應當約定開工日期外，還應當約定項目竣工日期；當事人除應當在出讓合同中約定項目的投資總額的最低標準外，還應當約定單位面積投資強度不低于最低標準；在出讓合同中約定了受讓宗地的容積率和建筑系數的最低值；屬于工業建設項目的，企業內部行政辦公及生活服務設施的用地不超過受讓宗地面積的7％；當事人按照《出讓合同》約定日期動工建設，但開發建設面積占動工開發建設總面積不足三分之一或已投資額占總投資額不足25％，且未經批準中止開發建設連續滿一年，受讓人應當交納土地閑置費。
9、集體建設用地的流轉將成為土地有償供地的一種重要的補充方式。《農民集體所有建設用地使用權流轉管理辦法》集體建設用地使用權的流轉方式基本上是準出讓的規則。
三、土地使用權劃拔
1、劃撥供地范圍：
(1)國土資源部第9號令的《劃撥用地目錄》中所確定的可以劃撥供地的；
(2)經濟適用住房、職工集資建房項目的供地；
(3)法律、法規規定的其他情形。
2、劃撥供地趨勢：逐漸縮小劃撥供地的范圍。
3、符合劃撥供地的可以出讓供地，但應當出讓供地的不得劃撥供地。
4、出讓的工業用地可以進行職工集資建房。
四、房地產交易
(一)房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
1、出讓土地房地產的轉讓
(1)出讓土地的凈地轉讓；
(2)出讓土地的在建工程的轉讓(出讓金、前期手續、25%的投資、國有土地使用權證)；
(3)出讓土地現房的轉讓。
2、劃撥土地房地產的轉讓
(1)劃拔土地的凈地轉讓；
(2)劃撥土地在建工程轉讓；
(3)劃撥土地房地產的轉讓。
(二)房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。租賃期大于20年的無效。劃撥土地的租賃，其土地收益部分應當向政府交納政府收益。
(三)房地產抵押，房地產法第四十六條規定：房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。抵押是有效擔保方式之一，在合法的債權債務關系之間可以設定抵押擔保。
五、土地用途的改變
土地分類：現行的土地分類是按三級分類，一級一共有三類：農用地、建設用地、未利用地。二級一共有15類，三級一共有71類。
任何一宗地在確定了用地分類以后，如果想改變其分類我們通常叫做土地用途的改變，比如說住宅用地改為商業用地。
(一)關于改變土地用途的規定
1、《中華人民共和國土地管理法》第五十六條規定：“建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。”
2、《中華人民共和國城市房地產管理法》第十七條規定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同中約定的用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。”
3、國土資源部第21號令《協議出讓國有土地使用權規定》第十六條規定：“以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續。”
4、此外，根據《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》第16條的規定，供地時要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，土地使用權人不按照約定條件使用土地的，要承擔相應的違約責任。因土地使用者未經批準不得擅自改變土地用途，經批準改變出讓合同約定的土地用途的，應根據原《土地使用權出讓合同》的約定不同分兩種情況處理：
(1)《國有土地使用權出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應當收回土地使用權或者地方法規或行政規定明確改變土地用途應當收回土地使用權的，應當由市、縣人民政府收回土地使用權(對出讓土地使用權人給予相應補償，補償金額根據余期出讓土地使用權價格確定)后，依法重新公開供應。
(2)《國有土地使用權出讓合同》沒有約定、地方法規、行政規定也沒有明確規定的，土地使用者應當按規定報經出讓方(市、縣人民政府土地行政主管部門)和城市規劃行政主管部門批準，批準后應當簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金，即對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進行相應調整、重新核定。
5、國土資源部辦公廳針對**省國土資源廳《關于協議出讓土地改變用途如何補交出讓金問題的請示》，做出國土資廳函《關于協議出讓土地改變用途補交出讓金問題的復函》明確：“土地使用者以協議方式出讓取得國有土地使用權后，必須嚴格按照規定的土地用途和條件使用土地。土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同,相應調整土地使用權出讓金。經批準改變出讓土地用途的，應按變更時的土地市場價格，分別計算變更后的土地用途的土地使用權出讓金數額和原用途的土地使用權出讓金額，以差額部分計算應當補交的土地使用權出讓金”。
從上述規定看，土地使用者改變原來的土地用途需經出讓方和市、縣規劃部門審批同意，即除了規劃部門同意改變規劃外，還要經土地主管部門審批。
(二)由于各地的實務操作不統一，因此在對待土地用途改變的問題上一直有較大分歧。《協議出讓國有土地使用權規范》并施行。該《規范》在改變土地用途問題上做出了如下規定：
l、自用的劃撥用地，土地使用權人申請改變用途，經規劃部門同意可以改變土地用途，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地使用權租賃合同》、法律、法規、規章、地方政府規定沒有明確應當收回劃撥土地使用權公開出讓的，報經市、縣人民政府批準，可以辦理協議出讓手續。
改變用途的申請人應繳納土地使用權出讓金額按下列公式核定：
應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新用途出讓土地使用權市場價格－擬出讓時的原用途劃撥土地使用權權益價格或承租土地使用權市場價格。
2、劃撥土地使用權轉讓中改變用途的
劃撥土地使用權申請轉讓，經市、縣級人民政府批準，可以由受讓人辦理協議出讓，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回劃撥土地使用權重新公開出讓的除外。劃撥土地使用權的轉讓必須進行有形市場公開交易，轉讓后改變用途等土地使用條件的，應按下列公式交納出讓金額：
應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格－擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格。
3、出讓土地改變用途的
出讓土地申請改變用途等土地使用條件，已取得規劃部門同意，且《國有土地使用權出讓合同》、法律、法規、地方性法規、行政規定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經市、縣國土資源管理部門審查同意，可由原土地使用權人與國土資源管理部門簽訂國有土地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂國有土地使用權出讓合同，調整國有土地使用權出讓金。
調整國有土地使用權出讓金額應當根據批準改變用途等土地使用條件時的土地市場價格水平，按下列公式確定：
原土地使用權人應當補繳的土地出讓金額=批準改變時的新土地使用條件下土地使用權市場價格－批準改變時原土地條件下剩余年期土地使用權市場價格。
(三)政府在改變土地用途的審批上應當掌握的度(個人觀點)。
附案例：新晨
案例l：某房地產公司A通過公開出讓競得了某宗地的國有土地使用權，交納土地出讓金后取得了《建設用地批準書》，后因資金問題無力進行開發，將該宗地轉讓給了B房地產公司，那么：
1、《建設用地批準書》能否作為土地轉讓的憑證?
2、A公司取得《國有土地使用權證書》后該宗地能否轉讓?
第3篇：城市房地產管理范文
第一條為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定本法。
第二條在中華人民共和國城市規劃區國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。
本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。
本法所稱房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。
本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。
第三條國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。
第四條國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。
第五條房地產權利人應當遵守法律和行政法規，依法納稅。房地產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第六條國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作。
縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。
第二章房地產開發用地
第一節土地使用權出讓
第七條土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
第八條城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。
第九條土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。
第十條縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產開發的，須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規定，報國務院或者省級人民政府批準。
第十一條土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定，報經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。
直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規定的權限，由直轄市人民政府規定。
第十二條土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。
商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。
采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。
第十三條土地使用權出讓最高年限由國務院規定。
第十四條土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
第十五條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。
第十六條土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。
第十七條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
第十八條土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開發。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規定。
第十九條國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。
第二十條土地使用權因土地滅失而終止。
第二十一條土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。
土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。
第二節土地使用權劃撥
第二十二條土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。
第二十三條下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：
（一）國家機關用地和軍事用地；
（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；
（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
（四）法律、行政法規規定的其他用地。
第三章房地產開發
第二十四條房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第二十五條以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。
第二十六條房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。
房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。
第二十七條依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。
第二十八條國家采取稅收等方面的優惠措施鼓勵和扶持房地產開發企業開發建設居民住宅。
第二十九條房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的經營場所；
（三）有符合國務院規定的注冊資本；
（四）有足夠的專業技術人員；
（五）法律、行政法規規定的其他條件。
設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合本法規定條件的，不予登記。
設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。
房地產開發企業在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。
第三十條房地產開發企業的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規定。
房地產開發企業分期開發房地產的，分期投資額應當與項目規模相適應，并按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設。
第四章房地產交易
第一節一般規定
第三十一條房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。
第三十二條基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。
第三十三條國家實行房地產價格評估制度。
房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。
第三十四條國家實行房地產成交價格申報制度。
房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。
第三十五條房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。
第二節房地產轉讓
第三十六條房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
第三十七條下列房地產，不得轉讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規定的條件的；
（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（三）依法收回土地使用權的；
（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
（五）權屬有爭議的；
（六）未依法登記領取權屬證書的；
（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
第三十八條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
第三十九條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
第四十條房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。
第四十一條房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。
第四十二條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。
第四十三條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
第四十四條商品房預售，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；
（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。
第四十五條商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。
第三節房地產抵押
第四十六條房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
第四十七條依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。
以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。
第四十八條房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。
第四十九條房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。
第五十條設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。
第五十一條房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
第四節房屋租賃
第五十二條房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第五十三條房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。
第五十四條住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。
第五十五條以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。
第五節中介服務機構
第五十六條房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。
第五十七條房地產中介服務機構應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的服務場所；
（三）有必要的財產和經費；
（四）有足夠數量的專業人員；
（五）法律、行政法規規定的其他條件。
設立房地產中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后，方可開業。
第五十八條國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。
第五章房地產權屬登記管理
第五十九條國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。
第六十條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。
在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。
房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。
法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。
第六十一條房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。
因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過戶登記。
第六十二條經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十條的規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。
第六章法律責任
第六十三條違反本法第十條、第十一條的規定，擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權用于房地產開發的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。
第六十四條違反本法第二十九條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十五條違反本法第三十八條第一款的規定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十六條違反本法第三十九條第一款的規定轉讓房地產的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十七條違反本法第四十四條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十八條違反本法第五十七條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十九條沒有法律、法規的依據，向房地產開發企業收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款；情節嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。
第七十條房產管理部門、土地管理部門工作人員、，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。
房產管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規定追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。
第七章附則
第4篇：城市房地產管理范文
第一條為了加強城市房地產交易的管理，規范城市房地產交易行為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《省城市房地產交易管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第三條凡在本市行政區域內的城市規劃區（含開發區、建制鎮）國有土地上從事房地產交易，實施房地產交易管理，應當遵守本辦法。
本辦法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。
第三條房地產交易應當遵循合法、公平、自愿和誠實信用的原則。
第四條市、縣（市）人民政府房產管理部門、土地管理部門按照各自職責，密切配合，負責本行政區域內房地產交易活動的監督管理工作。
市、縣（市）房產、土地交易管理機構受市、縣（市）房產管理部門、土地管理部門委托，負責房產、地產交易的日常管理工作。
建設、規劃、工商、財政、稅務、物價、人民銀行等有關部門按照各自的職責分工，共同做好房地產交易有關的管理工作。
第五條市、縣（市）房產管理部門、土地管理部門及其房地產交易管理機構辦理房地產交易手續，應當公開條件，簡化程序，提高效率，方便當事人。
市、縣（市）房產管理部門、土地管理部門的房地產交易管理機構應當在本地一個場所統一受理房地產交易登記申請，并發放《房屋所有權證》、《國有土地使用證》。
第六條市、縣（市）財政、物價、房產、土地等部門不得自行設定房地產交易管理收費項目。對房地產交易服務收費項目應當按宗收費，國家另有規定的從其規定。
收費項目、收費標準、法定的收費許可證明應當在受理房地產交易登記的場所予以公示。房地產交易當事人有權拒絕不合法的收費。
第三章房地產轉讓
第七條本辦法所稱房地產轉讓，是指權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
前款所稱其他合法方式，主要是指：
（一）房地產交換；
（二）以房地產抵債的；
（三）以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；
（四）企業被收購、兼并或合并，房地產權屬發生轉移的；
（五）法律、法規規定的其他情形。
第八條房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。
第九條轉讓房地產，除法律另有規定外，應當按照下列程序辦理：
（一）房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；
（二）房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房屋所有權證、國有土地使用證、當事人合法證明、轉讓合同等有關文件材料，向房產管理部門提出房屋權屬轉移登記申請；
（三）房產管理部門審查當事人提交的有關材料，對符合前項規定的，予以受理；不予受理或者需要補充材料的，應當在收到申請之日起3個工作日內告知當事人，并說明理由；
（四）房產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘或通知當事人委托評估；
（五）房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費；
（六）房產管理部門應當在受理房地產轉讓當事人房屋權屬轉移登記申請后10個工作日內，核準登記并頒發房屋所有權證書；
（七）房地產受，讓人憑轉讓后的《房屋所有權證》和原《國有土地使用證》向土地管理部門申請土地使用權變更登記，土地管理部門應當在收件后10個工作日內核準登記并頒發土地使用權證書。
法律、行政法規禁止轉讓的房地產，不得轉讓。
第十條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條、建設部《城市房地產轉讓管理規定》第十一條、第十二條規定辦理。
第十一條建筑設計為獨立成套的房屋不得分割轉讓，配套使用的房屋附屬設施、設備及其共用部位不得單獨分割轉讓。
第十三條轉讓房地產時房屋已經建成，并經市、縣（市）規劃、建設部門驗收合格交付使用的，應當持有房屋所有權證書；房地產開發企業觀售商品房時，應當持有商品房所有權初始登記證明。
第十三條商品房銷售按照《省城市房地產交易管理條例》，建設部《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》執行。
第十四條已購公有住房和經濟適用住房轉讓按建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》等有關規定執行。
第十五條國家實行房地產成交價格申報制度。
房地產權利人轉讓房地產：應當如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實的申報。
房地產轉讓應當以申報的房地產成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據。
第十六條推薦使用房地產轉讓合同示范文本。房地產轉讓合同應當載明下列主要內容：
（一）雙方當事人的姓名或者名稱、住所；
（二）房屋所有權證和土地使用權證名稱和編號；
（三）房地產座落位置、面積、四至界限；
（四）土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限；
（五）房地產的用途或使用性質；
（六）成交價格及支付方式；
（七）房地產交付使用的時間；
（八）違約責任；
（九）雙方約定的其他事項。
第三章房地產抵押
第十七條房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產，以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。
抵押人是指將房地產提供給抵押權人作為本人或者第三人履行債務擔保的法人、其他組織或者公民。
抵押權人是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的法人、其他組織或者公民。
第十八條抵押當事人設定房地產抵押關系，必須遵守國家有關法律、法規和規章。依法設定的房地產抵押關系受國家法律保護。
第十九條下列房地產不得設定抵押權：
（一）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；
（二）權屬不明或者有爭議的；
（三）被確定為文物保護單位或者具有重要紀念意義的建筑物；
（四）依法被查封的；
（五）縣級以上人民政府依法收回土地使用權的；
（六）共同共有房地產未經其他共有人書面同意的；
（七）已依法公告列入拆遷范圍的；
（八）法律、法規規定不得抵押的其他房地產。
第二十條房地產抵押，抵押當事人應當簽訂書面抵押合同。房地產抵押合同應當載明下列主要內容：
（一）抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所；
（二）主債權的種類、數額；
（三）抵押房地產的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；
（四）抵押房地產的價值；
（五）抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任；
（六）債務人履行債務的期限；
（七）抵押權滅失的條件；
（八）違約責任；
（九）爭議解決方式；
（十）抵押合同訂立的時間與地點；
（十一）雙方約定的其他事項。
第二十一條設定房地產抵押關系應當對抵押物進行估價，并在抵押合同中載明所估價值。抵押物的價值，可以由抵押當事人協商議定，也可以由抵押當事人委托有資質的房地產價格評估機構進行價值評估。
第三十二條抵押物由抵押人占管。抵押人在占管期內應當保持抵押物的安全、完好。抵押權人有權按抵押合同的約定，檢查由抵押人占管的抵押物。
第二十三條除國家建設需要進行拆遷外，未征得抵押權人的書面同意，抵押人不得將已設定抵押權的房地產出售、交換、贈與、拆除或者改建。
因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人。
抵押物發生繼承、析產的，承受人應當及時書面通知抵押權人。
第二十四條因國家建設需要將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍并實行作價補償，其補償金已用于清償抵押物所擔保的債務的，抵押合同解除。
除前款規定外，解除抵押合同必須經抵押當事人協商一致并簽訂抵押解除合同。
第三十五條抵押人在合同期內已清償債務或者抵押權人放棄債權的，抵押合同終止。
第三十六條房地產抵押合同自簽訂之日起30日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。受理部門應當在5個工作日內，對符合規定的，核準抵押物登記，頒發房屋他項權證書或抵押物登記證明；對不符合規定的，不予核準登記，并書面通知申請人，說明理由。
房地產抵押合同，自抵押物登記之日起生效。
第二十七條以在建工程、預購的商品房設定抵押的，應當按《省城市房地產交易管理條例》第二十三條、二十四條的規定執行。
第三十八條抵押已出租房屋的，抵押人應當告知抵押權人，同時還應當書面告知承租人。抵押合同生效后，原租賃合同繼續有效。
抵押人將已抵押的房地產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。
第三十九條抵押合同發生變更、解除或者終止的，抵押人和抵押權人應當在變更、解除或者終止之日起15日內到原登記機關辦理變更或者注銷登記。
第三十條抵押房地產的處分按有關法律、法規、規章的規定執行。
第四章房屋租賃
第三十一條公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租。
承租人經出租人同意，可以依照國家有關規定及《市城鎮房屋租賃管理辦法》將承租的房屋轉租。承租廉租住房的家庭，不得將承租的廉租住房轉租。
第三十二條有下列情形之一的房屋，不得出租：
（一）已建成的房屋無房地產權證書或者房屋所有權證的；
（二）共有房屋未取得其他共有人書面同意的；
（三）依法被查封的；
（四）經鑒定屬于危險房屋不能繼續使用的；
（五）改變房屋用途，依法須經有關部門批準而未經批準的；
（六）法律、法規禁止出租的其他情形。
第三十三條公有住房和廉租住房租金按照國家和省有關規定執行，其他房屋租金由租賃雙方協商議定。以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建設的房屋出租的，應當按照國務院的規定將租金中所含土地收益上繳國家。
第三十四條房屋租賃合同的簽訂、執行、變更、解除、終止及租賃當事人的權利和義務按國家、省、市有關規定執行。
第三十五條房屋租賃合同當事人應當在簽訂合同后30日內，持房屋所有權證書、房屋租賃合同和當事人合法證明，向市、縣（市）房產管理部門申請登記備案，受理部門應當在3個工作日內予以辦理，出具備案登記證明。
第三十六條房屋租賃登記備案，出租人、承租人可以委托房地產中介服務機構、居民委員會、物業管理公司辦理。具體操作辦法，由市、縣（市）房產管理部門另行規定。
第三十七條房屋租賃合同發生變更、解除、終止的，房屋出租人、承租人應在房屋租賃合同發生變更、解除、終止之日起30日內向所在地房產管理部門申請注銷登記。
第五章房地產中介服務
第三十八條本辦法所稱房地產中介服務，是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。
本辦法所稱房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律、法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
本辦法所稱房地產價格評估，是指對房地產測算、評定其經濟價值和價格的經營活動。
本辦法所稱房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。
第三十九條從事房地產咨詢、價格評估、經紀等中介服務業務的機構，應當依法設立，不得與行政機關和其他國家機關存在隸屬關系或者其他利益關系。
第四十條房地產中介服務機構應當持有相應的資質證書，辦理營業執照和稅務登記，并在資質證書和營業執照核定的業務范圍內承接業務。
房地產中介服務機構的執業人員應當具有相應的中介服務執業資格。
第四十一條房產、土地管理部門應當每年對房地產中介服務機構進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產中介服務機構名單。檢查不合格的，不得從事房地產中介業務。
第四十三條房地產中介服務機構必須履行建設部《城市房地產中介服務管理規定》第十四條規定的義務。
第四十三條房地產中介服務機構的執業人員承辦業務，由其所在中介服務機構統一受理，并與委托人簽訂書面中介服務合同。
房地產中介服務合同應當包括下列主要內容：
（一）當事人姓名或者名稱、住所；
（二）中介服務項目的名稱、內容、要求和標準；
（三）合同履行期限；
（四）收費金額和支付方式、時間；
（五）當事人約定的其他內容。
第四十四條房地產中介服務機構及其執業人員在房地產中介服務活動中不得有下列行為：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或者其他財物，或者利用工作之便牟取其他不正當利益；
（二）允許他人以自己的名義從事房地產中介業務；
（三）同時在兩個或兩個以上的房地產中介服務機構執行業務；
（四）與一方當事人串通，損害另一方當事人的利益；
（五）法律、法規禁止的其他行為。
第四十五條房地產中介服務機構應當按照法律、法規和省級以上人民政府及其價格主管部門的規定收取費用，并使用稅務部門統一監制的專用發票。
第六章法律責任
第四十六條轉讓、抵押房地產或者租賃房屋，按照本辦法規定應當辦理登記或者備案手續而未辦理的，由負責登記或者備案的機關責令限期辦理。
第四十七條違反本辦法第三十二條規定，出租不能繼續使用的危險房屋的，由市、縣（市）房產管理部門按照《省城市房地產交易管理條例》第四十條的規定責令改正，沒收違法所得，并可處以500元以上2000元以下的罰款。造成人身、財產損害的，依法承擔賠償責任。
第四十八條違反本辦法規定，未取得中介服務資質證書或者超越資質證書規定的范圍，從事房地產中介服務的，由負責資質管理的部門按照《省城市房地產交易管理條例》第四十三條的規定責令改正，沒收違法所得，并可處以違法所得1倍以上3倍以下的罰款；情節嚴重的，降低資質等級或者吊銷資質證書。被吊銷資質證書的，工商行政管理部門應當依法吊銷其營業執照。
第四十九條違反本辦法規定，未取得房地產中介服務執業資格而從事房地產中介服務的，由負責執業資格管理的部門按照《省城市房地產交易管理條例》第四十三條的規定責令改正，沒收違法所得，并可處以100元以上1000元以下的罰款。
第5篇：城市房地產管理范文
第一條為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。
第二條本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
第二章房地產開發企業
第五條設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：
（一）有100萬元以上的注冊資本；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。
省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。
第六條外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。
第七條設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。
工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。
第八條房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：
（一）營業執照復印件；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）企業法定代表人的身份證明；
（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。
第九條房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三章房地產開發建設
第十條確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。
第十一條確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。
第十二條房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一
（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；
（二）城市規劃設計條件；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求；
（四）基礎設施建成后的產權界定；
（五）項目拆遷補償、安置要求。
第十三條房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。
第十四條房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。
第十五條房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回上地使用權。但是，因不可杭力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。
房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。
勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。
第十七條房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
第十八條住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：
（一）城市規劃設計條件的落實情況；
（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；
（三）單項工程的工程質量驗收情況；
（四）拆遷安置方案的落實情況；
（五）物業管理的落實情況。
住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。
第十九條房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。
第四章房地產經營
第二十條轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。
第二十一條轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。
第二十二條房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
第二十三條房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
第二十四條房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：
（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；
（二）營業執照和資質等級證書；
（三）工程施工合同；
（四）預售商品房分層平面圖；
（五）商品房預售方案。
第二十五條房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。
第二十六條房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
第二十七條房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。
房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第二十八條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。
第二十九條房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買入出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
第三十一條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買入提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第三十二條商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申情重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
第五章法律責任
第三十四條違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第三十六條違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。
第三十七條違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第6篇：城市房地產管理范文
-須具有一定比例的項目資本金才能開發項目
-商品房的銷售價格，可以按套內建筑面積計價或按建筑面積計價
記者從省建設廳獲悉，《河北省城市房地產開發經營管理規定》日前出臺，該規定對在省內從事房地產開發經營企業的資質、項目資本金、商品房銷售價格計價方式等都作出明確規定，并將于7月1日開始實行。
設立房地產開發企業有新條件。按照規定，設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還必須同時具備兩個條件，一是注冊資本金在500萬元以上；二是有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員，1名以上持有資格證書的專職統計人員。同時規定，不同資質的房地產開發企業應當依照相關規定來承擔相應的房地產開發項目，不得越級承攬項目。
須具有一定比例的項目資本金才能開發項目。房地產開發企業籌集的房地產開發項目資本金占項目總投資的比例，經濟適用住房項目不得低于20%，其他房地產開發項目不得低于35%.并專項用于房地產開發項目建設，接受有關部門的監督管理。鼓勵房地產開發企業實行業主工程款支付擔保制度。
采用多種計價方式售房。按照規定，商品房的銷售價格，可以按套（單元）計價、也可以按套內建筑面積計價或者按建筑面積計價。按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。
第7篇：城市房地產管理范文
今年以來，雖然一線城市房價上漲，二三線城市房價也跟著漲，但以二三線城市業務為主的上市房企中航地產（000043.SZ）卻把自己的房產業務幾乎全部賣盡。
中航地產將旗下10家地產公司賣給了保利地產，交易價格為23億元。中航地產為何要剝離地產業務？尤其是公司一面稱，一些項目開盤銷售率超過80%，一面卻要放棄房地產業務，中航地產房產項目的真實銷售狀況究竟如何呢？記者就相關問題詢問中航地產，公司未能給出一個合理說法。
房產業務盈利能力弱
此次中航地產轉讓的10家房地產項目公司股權以及1個房地產項目在建工程，分別位于成都、昆山、貴陽、南昌、九江、贛州、惠州、岳陽、新疆等省市，也就是說基本上都處于二三線不發達城市。
因這些項目所處地理位置不具吸引力，中航地產轉讓10家下屬公司股權僅得到23億元。但這些幾乎是中航地產在地產領域的全部家當，其收購方――保利地產公告透露的信息便是佐證。
關于此次交易，保利地產在公告中稱，“此次房地產業務整合的交易范圍為中航工業直接或通過下屬公司持有的房地產開發業務平臺公司和項目公司的全部股權”。
除了地產外，物業管理也是中航地產的一部分業務。今年上半年，公司物業管理業務占據了總營收的三分之一，房產業務占比則超過二分之一。
由此可見，對于當前的中航地產來說，房地產業務在其總盤子中仍占據大頭。那么，中航地產為何要把自家的房產業務全部變賣？
答案在于中航地產對其房產業務不再抱有信心了。公司在公告中表示：雖然自2014年年末以來房地產市場整體平穩回暖，但宏觀經濟增速放緩、行業整體發展速度減緩。與此同時，房地產行業競爭依然保持激烈狀態、整體盈利能力下滑，未來繼續保持房地產開發業務的快速增長難度很大。
中航地產還認為，公司因房產項目主要集中在二三線城市，去庫存壓力較大。其在公告中稱，2015年，雖然全國商品房銷售金額仍同比增長，但是行業庫存仍居歷史高位，2015年年末商品房待售面積較2014年末同比上升15.6%，同時，城市分化嚴重，部分二三線城市庫存壓力巨大。
中航地產的房產項目正是位于貴陽、昆山、贛州等二三線城市，受庫存偏高及經濟不景氣的影響，雖然市場成交和價格呈現恢復態勢，但是未來發展仍面臨較大壓力。
賣掉房產公司股權后，中航地產打算今后著重發展物業管理。在中航地產看來，公司置出未來行業風險較大、盈利增長能力較弱的房地產開發業務，更具有發展前景的物業資產管理業務，增強了公司持續經營能力。
也許，中航地產不看好旗下的房產業務有一定道理，資本市場似乎也對其剝離地產、聚焦物業管理的轉型較認同。因此次重組，中航地產自7月6日停牌，10月21日復牌的當天股價便大漲，3個交易日內，其股價上漲20.9%。因股價猛漲，中航地產還在10月25日披露了股價交易異常波動公告。
銷售不暢致資金緊張
不得不剝離房地產，對公司來說頗為無奈，因為在2014年，中航地產還稱，將進一步聚焦房地產業務。
2014年的說法是“進一步聚焦”，而將房地產作為重點戰略則是在更早以前。而此次剝離房產，也并非中航地產這幾年來第一次剝離重要業務。2011年，中航地產將酒店經營業務剝離出來，當時放棄酒店業務，就是想要“集中優勢資源”發展地產開發。
短短幾年，從聚焦到全面放棄，中航地產怎么走到了這一步，是自身戰略出了問題嗎？
同樣在2011年前后，中航地產明確將開發的重點放在二線城市的新興區域和三四線城市。彼時，中航地產認為，二三線城市房地產業是有發展空間的。公司曾在2010年表示：“2011年房地產行業的剛性需求仍然存在，由于中國人口結構和中國經濟體制以投資為主導驅動因素短期難以轉變，3～5年內中國住宅市場仍然存在較大的潛力。”
以開發二三線城市為主的戰略，起初還是為中航地產帶來業績增長的。但在2011、2012連續兩年房產收入增長后，自2013年開始，公司房地產收入連年減少，顯露疲態。公司2013年房產業務營收為41億元，今年上半年卻只有16億元，遠不足2013年的一半。
房產收入減少，直接影響到中航地產的盈利狀況。公司2015年凈利潤為4億元，同比減少18%，今年上半年，公司凈利潤也只有336萬元。而這樣的財務數據也是公司分別依靠2015年出售旗下4家公司股權，以及今年上半年轉讓下屬企業“深圳市觀瀾格蘭云天大酒店投資有限公司”股權來實現的。
盈利狀況不佳，主要是因為房子沒有以前好賣了。記者通過其年報數據發現，中航地產2015年在售項目簽約率僅為52.3%，2016年上半年則下降到51.4%。與此同時，公司今年上半年存貨余額也比去年年末增加了6億元左右，這也就證明其存貨壓力確實較大。
庫存壓力大，房子銷售不暢的中航地產最近資金也較緊張，今年上半年末，其資產負債率達80%。中航地產也坦承：本次交易旨在通過重大資產出售方式剝離市場前景不佳的房地產開發相關業務和資產，減輕上市公司的經營負擔，降低公司資產負債率，提升資產流動性。
二三線城市房價增長潛力不再
中航地產退出房地產業務最令人疑惑不解之處在于，從數據上看今年房地產市場較火爆，房企日子應該挺好過。今年9月，全國54個大中城市簽約量達到21.7萬套，1～8月份，全國商品住宅銷售額同比增長40.1%。統計局新聞發言人盛來運也曾表示，房地產銷售對GDP增長起到了重要作用，房地產行業對中國1-9月份的GDP增長貢獻了8%。
那么，大部分二三線城市此番又跟著這輪房產熱，房價大漲一番，其房價后續增長潛力如何，房企們會側重開發二三線城市嗎？答案并非如此，除了中航地產干脆放棄了地產業務，萬科和碧桂園等巨頭也公開表示過，將在一二線城市加碼。
而房企之所以在一二線城市、尤其是一線城市重點開發，在分析師看來主要因二三線城市房價已無增長潛力。中原地產分析師宋會雍對《投資者報》記者表示：“二三線城市本身房價發展也經歷過幾次，但現在它們的存量大多已經過剩、發展的熱潮已過去。中小城市因為人口凈流入較少，無論是租賃還是出售，都很難有新增需求，因而房價很難持續上漲”。
另一可以說明二三線城市房價增長潛力不足的證據是：盡管二三線城市商品房銷售金額增長，但購房者用于自住的并不多，投資客占比卻不在少數。宋會雍告訴記者，今年超發的貨幣不少流入了房地產市場，就我們調查的二三線城市新增住房中，用于投資的比例超過30%。由于社會投資人群和開發商的積極購房、購地，市場情緒就被調動起來了。
房地產公司買地當然不會全靠自有資金，今年以來，大多房地產公司都在加杠桿入場，不止中航地產資產負債率超80%，萬科、綠地、華夏幸福等地產巨頭資產負債率均超過80%。在房地產紅火的同時，中國房企的杠桿率也在創新高，而這一狀況也頗令人擔憂，地產企業如此激進地拿地，導致債臺高筑，這是否會在一二線城市制造出更大的泡沫？
第8篇：城市房地產管理范文
【關鍵字】房地產；建筑；工程管理；模式；方法
1、房地產工程管理概述
房地產工程管理是指在建筑工程建設的過程中對各個施工環節進行的計劃、監督、控制、調整、檢查工作，它包含了工程從招標、建設、驗收等所有環節，對建筑工程的質量控制有著重要的作用。總的來說，工程管理的范圍主要表現在以下幾個方面。
1）項目設計，建筑工程建設之前需要進行整個項目編制、報批等組織設計，這也是工程管理的第一步工作。要對建筑工程項目建設的環境條件、地理情況等各項基礎信息進行詳細的考查、統計和分析，為開發建設制定工作計劃以及設計工程設計圖，結合設計情況預測工程建設的時間、需要投入的人力財力并制定全面預算、工程造價等計劃。
2）處理工程建設過程中出現的矛盾，建筑工程是一項系統性比較強的工程，并具有周期長、投資大、復雜性高等特點，因此在項目建設過程中不可避免的會出現一些矛盾，這就需要得到及時的疏通，以免影響工期。工程管理的范圍包括組織好有關開發建設單位之間的配合協作，加強調度工作。通過定期召開調度會議，組織協調好規劃設計單位、施工單位和市政公用單位等有關部門的關系以及意見。
3）監督和檢查工程質量，在工程建設中，施工人員的施工水平、質量意識和建筑材料等眾多方面都會影響建筑工程的質量。房地產工程管理就是要在工程建設的過程中通過對施工質量、工程材料等方面的監督和檢查控制施工質量，保證建筑工程的質量。
4）工程驗收的管理，工程完成之后要進行全方位的測試和檢查，負責工程管理的相關人員要負責工程的驗收工作。包括檢驗施工單位在施工過程中的有關質量檢驗、檢查的資料和數據，和對工程質量的檢驗測試，評估工程的使用條件，各種質量指標都合格后辦理工程移交和結算等等。
2、房地產工程管理的模式
房地產工程管理的模式會因為項目工程的規模不同而有所不同，在工程管理模式的選擇中要根據項目本身的特點和所處的環境決定，目前房地產工程管理的基本模式主要有以下三種：
1）工程指揮部管理模式，這種管理模式無論是在其功能上還是范圍上都比較大，因此主要應用于較大型的房地產項目，它的組成包括了工程投資方、施工單位等相關方面，它也屬于項目工程管理的特別機構；
2）項目經理制管理模式：項目經理負責制的管理模式是針對于一個房地產企業內部的管理模式，它是房地產領導者通過在各個項目中設立一名或多名項目經理對其負責的項目進行項目實施全過程的統一管理，這種模式也是如今非常普遍的一種管理模式；
3）職能制管理模式：職能制管理模式工程類型為劃分指標，在工程建設的過程中將管理職責交給相應的職能機構負責管理，類似于對外承包的形式。不同專業的職能機構在其業務范圍內有權向下級單位下達命令和進行指揮，其專業業務管理定期向上級責任人匯報工程建設情況。
3、房地產工程管理的方法
1）強化施工單位的管理、技術水平，樹立精品觀念。通過樹立精品觀念，將精品工程作為工程建設的目標，將這個原則始終貫徹在整個建設過程中，以此提高建筑施工的質量。在工程管理的過程中首先是加強施工單位的管理。提高施工單位對工程質量的意識，加強施工隊伍的專業水平，在建筑工程管理的過程中實施精品質量目標的管理，因為進行質量目標的管理能夠有效的對質量的狀態進行控制。充分結合以往的優秀的施工案例，運用先進的科學技術。推動施工技術的進步與發展，保證建筑工程的施工技術與時俱進、與科學技術發展的腳步同步。充分的將領先的科學技術運用到施工技術當中，有效的提高施工管理和工程質量，實現質量目標，創造出高質量的品牌工程，最終實現企業的雙贏。
2）加強成本控制，成本控制在建筑工程項目中有著非常重要的作用，不僅可以提高建筑企業的利潤，同時可以通過設立經營管理目標，來優化整個企業的經營管理，以實現預定的戰略目標，對房地產企業經營水平的提高也有很大的幫助。在具體措施上首先是從財務方面入手，通過完善企業的財務管理機制，努力建立起和生產的信息有關聯的計量，其次是樹立工程人員的成本控制觀念，并使這種觀念落實到施工的每一個環節。以此提高企業的施工效率，并降低企業的生產成本，從而達到控制成本的作用。另外是通過在管理流程上入手，比如強化成本分析以及績效考核等等。當然，這種成本控制是在保證工程質量的前提下進行，不能為了節約成本，而將目光聚焦在建筑材料上。在施工過程中偷工減料，或者在采購的時候一味的采購價格低廉的劣質材料。這些方式是切不可取的。
3）強化監理公司的職能。建筑工程質量監理是一項難度大、項目多、任務重的監理工作，因此，監理公司往往采取對建筑工程監理人員進行特殊培訓的方式，使其一人多能，勝任本職工作，為公司增添技術實力。同時還加大投入適應建筑工程質量監理的儀器設備。建筑工程的質量檢測主要是靠先進的設備，是靠人與儀器、設備有機的結合才能監理出優良的工程，因此監理公司一般都配備先進的檢測儀器和設備，使優秀的人才和先進的器械結合起來，使檢測手段逐步實現現代化，從而增強監理公司的質檢實力。
4）建立和完善建設單位建筑工程質量管理體系，減少行政干預對工期的影響。建設單位在建筑工程施工中也起到了至關重要的作用。有些起到了推動作用，也有些起到了阻礙的作用。因此，在建筑工程的施工中，要不斷完善工程建設管理制度、招投標管理辦法以及對施工單位、監理單位、設計單位、勘察單位、檢測單位的工作監督與考核辦法、獎懲制度，并嚴格執行落實到位。同時改變以往重進度、輕質量、主要以工期衡量政績的片面思想，減少行政干預，任何事關工程質量的行政決定均應多采納設計、施工等技術人員的專業意見，避免以外行指揮內行。
4、結束語
在我國社會不斷發展和建設中國特色社會主義的背景下，我國的建筑工程建設將一成不變的向前推進，國家對建筑工程的重視度和建設投資也越來越大，對建筑工程提供了廣闊的空間。施工單位及各方面相關單位應該抓住這個機遇，加大對建筑工程的管理，不僅要增加建筑工程的數量，還要在質量和標準方面不斷提高。房地產工程管理是確保建筑工程建設質量、降低工程建設費用、加快工程建設進度的一項重要工作，在城市建設中發揮著越來越重要的作用。
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第9篇：城市房地產管理范文
關鍵詞：房地產；園林景觀；綠化工程；施工管理
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
1引言
房地產園林綠化工程對提升城市形象、改善環境條件和提高人們的生活質量有著重要的影響，園林綠化工程伴隨著城市經濟的飛速發展應運而生，是城市內容中不可或缺的一個重要因素。城市建設水平的提高，促進了園林綠化工程的不斷發展，建設房地產園林綠化工程也逐漸成為一種發展的趨勢，并對園林綠化工程建設中的各項要求越來越高。園林綠化工程建設的質量與施工的管理水平有很大的聯系，如何加強園林綠化工程的施工管理是當前園林綠化工程面對的一項重要課題。
2房地產園林景觀綠化工程發展現狀分析
近年來，我國房地產投資總額增長較快，這在一定程度上刺激了房地產園林景觀綠化工程的發展。房地產園林發展迅速，人們居住環境消費升級，凸顯了人們對房地產園林景觀綠化的需求，但房地產園林景觀綠化工程發展過程中，存在著如下急需解決的問題。
（1）設計理念認識不足
社會經濟發展改變人們對居住環境的選擇。當前的消費者除了考慮住房的建筑質量與風格、戶型、區位等要素外，還將房地產園林景觀綠化與周邊配套設施納入選房的重要要素之一。房地產開發企業在此市場背景下，不得不加大對開發房地產園林景觀的投入。然而，大多數房地產企業并沒有從以人為本的角度來進行房地產景觀規劃設計，在園林景觀設計理念上認識不足，只是單純受到利益驅使而進行房地產開發房地產園林景觀綠化建設。為此，市場上出現了一些不良現象，諸如在彰顯富貴、過分追求奢華或即時效果等急功近利的設計思想影響下，園林景觀設計作品存在很大的盲目性、局限性與功利性。房地產園林景觀設計若缺乏正確理念引導，則會勞民傷財，違背環境景觀的功能需求，同時阻礙房地產企業可持續性發展。
（2）規劃設計存在缺陷
由于對設計理念認識存在偏差，房地產園林景觀工程在規劃設計方面存在種種缺陷。其一，園林景觀規劃設計沒有充分考慮居住區內老年、兒童等人群的行為特點、活動方式，而是單純追求異域風情的特色景觀，也沒有考慮房地產內景觀與外部景觀的協調性，嚴重脫離實際、缺乏人性化及實用性的設計無法滿足人們精神需求。其二，房地產園林景觀規劃設計沒有處理好綠化工程的生態效益、經濟效益與社會效益三者之間的關系。目前的規劃設計中，大多數設計師僅僅考慮房地產開發商的經濟效益，往往忽視了生態效益與社會效益。居住房地產在開發建設過程中，常常出現不當開發、過度開發、單一追求綠化率等現象，這些行為不利于生態環境的保護及人類的長期生存與發展。其三，居住房地產的園林景觀缺乏文化氣息。目前的居住房地產綠化工程大多是為了完成任務而進行設計與施工，沒有從人類可持續發展角度來進行綠化，存在重結果輕質量現象，缺少文化內涵與園林意境設計的綠化工程對人類和社會所產生影響較小。
（3）缺乏實施保障措施
為了適應市場需求，很多房地產企業在廣告中注重綠色品牌宣傳，在規劃設計中對綠化率的關注度較高。但在實際施工中，前期設計與規劃中被高度重視的綠色元素卻未得到應有重視，這種現象主要是后續施工成本過高造成的。房地產開發商若要按照規劃設計來施工，必然會提高建設成本，將這部分成本轉嫁給消費者，必須提高住房銷售價格，而這是消費者比較難接受的。因此，房地產企業受到利益驅使，或想方設法更改規劃設計，或是最大程度降低綠化建設成本，原有的規劃設計只能變成空談，無法保障綠化工程的有效施工。同時，我國尚缺乏監督規范房地產企業行為的相關法律制度與監督機構。目前，僅僅靠工程監理來督促房地產綠化工程施工是遠遠不夠的。而且，工程監理本身也錯在諸多問題，如監理制度未得到有效落實，存在四控兩管一協調不到位、監理隊伍匱乏、監理市場不規范、監理競爭力弱等現象。為此，完善房地產企業綠化工程實施保障措施勢在必行。
3房地產園林景觀綠化工程優化策略研究
（1）深入貫徹以人為本規劃設計理念
房地產企業應樹立以人為本的園林規劃設計理念，用理性的方式來規劃房地產自然與人文環境，為顧客提供健康舒適的生活環境。首先，園林規劃要貼近人們生活實際需求。房地產企業要從人們物質與精神需求層面出發，注重規劃設計設想與設計主題的實用性，努力尋求適合顧客居住的、親近住戶的園林主題。針對不同區域的環境與文化的差異性，要保持清醒意識，用可持續發展理念進行深刻獨到的園林規劃設計。其次，樹立生態住宅規劃理念，實現可持續發展期望。房地產企業應該順應自然規律，在園林規劃設計時充分考慮當地地形地質等原始環境條件，從保護生態環境的角度，避免產生過度開發及不當開發等破壞自然環境現象。最后，重視園林景觀設計的文化內涵。園林景觀設計不能單一追求綠化指標，應該使園林景觀與文化融合，給社會提供人與自然、文化和諧統一的生存環境。這需要房地產企業在開發過程中，結合當地自然資源和本土風情，將建筑、公共設施、園林景觀與文化有機結合，培育健康高尚的綠色居住文化氛圍，推進社會可持續發展。
（2）靈活機動處理綠化工程細節問題
為提高房地產園林景觀品質，必須恰當處理好綠化工程細節問題，為房地產企業長遠發展奠定基礎。從植物配置來看，要注重綠化工程的經濟型與實用性，要根據當地自然環境、人們喜好及工程造價等因素全盤統籌植物品種及數量的選擇。要因地制宜的選擇植物，要慎重考慮名貴樹木、陰性植物、帶刺植物等植物的使用。植物配置還要考慮到后期的養護難易度與維護費用。從土壤條件來看，綠化工程要保障植物種植條件，嚴格規范土壤質量，使土壤能滿足各種不同植物的種植要求，并及時清理建筑垃圾，做好土地平整工作。在工程綠化工作中，還要注意保護土壤，防止建筑施工破壞土壤表層，防止化學物品侵蝕土壤。從長遠來看，園林景觀綠化對人們的影響深遠，房地產企業還要在開發區園林小品材質選擇、喬灌木種植、屋頂花園等細節工作上下功夫，使園林景觀做到主次得當、配置合理、環保經濟、美觀精致。
（3）注重綠化工程后期督促養護工作
綠化工程是一個長期的、動態的管理過程，后期養護工作是保證房地產企業綠化工程長期發揮優質效能的重要條件。為此，綠化工程后期養護工作要有步驟、有重點的開展。科學有效的計劃是成功的一半，房地產企業管理者首先要制定可行性及操作性均較高的園林綠化養護計劃，從人力資源、財力、物資等方面支持養護工作，確保養護計劃的順利實施。其次，要結合植物特性進行管理。一是要結合植物特性來進行修剪。不同種類的綠化植物，生長期、形態等方面的差異性較大，在具體工作中要注意建立各類植物的修剪計劃與巡查計劃，尤其要及時對枯枝、病枝進行正確處理。并應建立修剪情況方面的檔案管理制度，以保障園林綠化工作順利實施，為人們提供良好綠化環境。二是，結合植物特性進行水肥管理。水肥條件是植物得以正常生長的必備條件。如果后期養護工作注重水肥管理，則植物存活率大大提高，養護成本也因此得到降低。因此，后期養護工作中，要針對植物的多樣性、生長的階段性等特性施加不同的水肥，使植物生長速度、生長方向符合行業發展要求，達到美化環境的目標。
（4）完善綠化工程實施保障措施體系
為了保證綠化工程的有效實施，房地產企業內部要配備專業管理人員進行綠化管理工作。綠化工程規劃設計、實施、后期管理等階段工作都要嚴格按照國家、行業要求進行管理，除了遵循國家、行業在綠化方面的要求外，還要根據實際情況制定適合本企業發展的質量保障措施體系。質量保證措施體系要包括質量責任制度、質量獎懲制度、關鍵工序質量監督控制制度等方面的規定。此外，還要根據社會發展狀況和行業發展實際來調整企業內部的實施保障措施體系，以順利發展趨勢，實時營造滿足人們需求的居住環境。
5結束語
在目前城市生態環境建設過程中，園林綠化工程作為其中十分重要的一部分，保證其施工質量，這不僅有益于城市生態環境的建設，同時也能實現良好的社會美侖美奐，因此園林綠化施工企業在施工過程中，需要不斷健全和完善管理機構，控制好施工的質量，抓好施工企業隊伍的建設工作，從而提高工程質量管理的水平，使工程的經濟效益和社會效益得以實現。
參考文獻
[1]王秀麗.包頭地區園林綠化工程監理存在的問題及發展思路[D].西北農林科技大學,2011.
