房地產財務風險控制精選(九篇)
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第1篇：房地產財務風險控制范文
近年來，房地產行業迅速崛起，與此同時，也面臨著一系列的風險。由于受國家宏觀調控政策、行業經濟環境等多方面因素的影響，房地產企業的發展受到了嚴重限制，房地產企業的財務風險也在日益加劇。面對嚴峻的形勢，房地產企業必須找出風險控制的應對措施，提高自身抵御風險的能力，最大限度的降低財務風險，只有這樣才能使企業獲得更好、更快的發展。
一、房地產企業財務風險的表現形式
（一）償還債務風險
就當前大多數房地產企業而言，在初期階段往往是負債開發。企業自有資金僅占相當小的比例，資金來源主要依靠銀行貸款。如果企業的投資不能按期回收，企業將難以達到預期收益，這樣以來，企業勢必面臨著償還債務的風險。另一方面，在高回報利益的驅使下，很多房地產企業不考慮高利率帶來的風險，盲目地、過度地進行多渠道的籌融資活動，很可能造成企業無法按期償還債務。
（二）利率變動風險
從某種意義上來說，利率變動風險是房地產企業所面臨的一系列風險中最為致命的風險。利率變動對房地產企業有較大的影響。由于受國家政策、通貨膨脹等因素影響，貸款利率極有可能增加，利率的增長將造成企業資金成本增加，預期收益減少，這樣以來勢必影響到企業的正常運轉。
（三）再籌資風險
再籌資是當前房地產企業實施項目開發最常用的方法。房地產企業普遍存在負債率高的現象，這從很大程度上降低了房地產企業對債權人的保證程度，同時也加大了企業從其他渠道籌資的難度。房地產企業資金的來源主要依賴于銀行貸款，近年來，國家出臺了一系列的房地產調控政策，銀行逐步提高了存款準備金率，并不斷緊縮銀根，使房地產企業的籌資更加棘手。一些較小的企業或企業集團的子公司資金來源主要依靠母公司借款，從很大程度上受母公司財務影響，一旦母公司財務狀況惡化，子公司將面臨著再籌資風險。
（四）投資收回風險
由于房地產商品受政治、經濟等多種因素的影響，部分企業的房地產商品大量閑置。房地產企業已經投入了大量資金，在短期內難以變現。此外，還存在客戶不能按時交清房款的情況，這就都將使房地產企業面臨投資回收風險。
二、房地產企業財務風險的形成原因
關于房地產企業財務風險的成因主要從宏觀和微觀兩個層面進行分析。
（一）宏觀層面
其一，國家調控政策的影響。為適應當前的經濟形勢，國家出臺了一系列的房地產調控政策，提高了房地產開發貸款門檻，加大了房地產企業從銀行貸款的難度。為響應國家有關政策，銀行采取了通貨緊縮貨幣政策，這從很大程度上了限制了房地產企業的投資速度，遏制了房地產企業的進一步發展。
其二，市場不成熟。房地產業是近年來新興起的一個行業，起步階段較晚，關于房地產業發展規律及其經營管理方面的研究尚欠成熟，還有待進一步的研究。房地產投資運作缺乏科學性，帶有很大的盲目性。有些房地產業將大量閑置的資金僅局限在商品房的投資上，形成了極為單一的投資模式。
其三，房地產企業還未形成完善的會計體系。房地產業是一個特殊的行業，其會計核算不同于一般的加工企業。現階段，大多數房地產業缺乏完整的會計核算體系，關于會計科目的設置、指標評價以及核算方法等還不夠完善規范。一些房地產業不考慮自身的特點，盲目照搬加工企業的核算辦法，以此得到的財務結果顯然沒有可比性。
（二）微觀層面
一是投資決策具有較大的盲目性。就大多數房地產業的投資來看，普遍帶有盲目性和投機性，企業對投資項目的前期研究重視程度不足，缺乏對投資項目的可行性進行研究。投資分析缺少具體依據，規劃缺乏科學性與合理性，投資決策存在一定的失誤。大多數房地產企業尚未推行全面的財務預算，缺乏對房地產開發項目進行細致、全面的財務預算。
二是財務管理人員對財務風險的特性缺乏足夠的認識。房地產業本身就是一個高風險行業，不可避免的存在著一定的財務風險。作為房地產企業的財務管理人員應時刻樹立風險意識，但在實際工作中，很多財務管理人員的風險意識較為薄弱，從很大程度上造成了財務風險的產生。同時，財務管理人員的財務決策缺乏科學性、合理性，導致投資決策存在一定的失誤。這也是造成財務風險產生的又一重要原因。企業只有提高財務決策的科學性，才能最大程度的減少決策失誤。就目前大多數房地產企業的財務決策來看，普遍存在主觀決策與經驗決策現象。
三是成本費用控制不嚴。一些房地產企業僅關注工程進度的控制，卻不重視對成本費用的控制，成本管理過于簡單，把房地產開發項目的成本管理視為單項成本的控制工作。缺乏對后期財務成本費用分析，未能很好的控制每一項具體的費用。有些企業的成本費用控制僅僅停留在簡單的記錄、計算上，遠遠達不到成本管理的要求。很多房地產企業都制定了相應的成本控制目標，但缺乏對影響成本因素的綜合考慮，造成成本費用控制執行結果出現較大偏差。
三、加強房地產企業財務風險控制的措施
財務風險的存在直接影響到房地產企業的良性發展，房地產企業必須不斷強化財務風險控制工作，找出積極應對措施，將財務風險降低到最小限度，從而使房地產企業獲得更好的發展。具體來說，可以從以下幾個方面著手：
（一）增強風險意識，建立短期財務風險預警機制
其一，注重現金流量表的作用。現金流量表可以很好的反映房地產企業的整個財務狀況以及經營狀況，可以使會計報表使用者對企業的經營能力、支付能力、投資能力及籌資能力有更好的了解，這對有效避免財務決策風險有非常重要的意義。另一方面，通過現金流量表，企業的經營者可以對資金供需市場及宏觀環境的變化有及時的了解。鑒于現金流量表的重要作用，企業必須引起足夠的重視。
其二，加強建筑材料成本管理。材料成本在開發成本中占有較大比重，做好材料成本管理可以從很大程度上增加企業盈利。加強材料成本管理就顯得極為重要。首先，企業應選擇正確的材料核算方法，這是做好材料成本管理的基礎；其次，企業應具備一套健全完善的材
料成本管理制度和標準，為材料成本管理工作的實施提供制度保障；最后，企業應建立材料成本考核機制，并加大監督力度，嚴格控制采購成本。
其三，加強應收賬款管理。做好應收賬款管理工作對加快企業資金周轉、提高資金使用效益、防范經營風險以及維護投資者利益有著非常重要的意義。所以，企業迫切需要制定一套系統、完整的應收賬款管理制度，并將其落到實處。
其四，加強存貨管理。商品房是一種特殊的存貨，金額較大，投資成本高。一旦商品房滯銷，投資收回將成為泡影，勢必會對房地產業造成巨大損失。因此，企業必須采取積極應對措施，最大限度降低商品房的空置率，提高資金周轉速度，縮短投資回收期。
（二）加強生產成本和風險的控制
加強生產成本和風險的控制對企業盈利有著極其重要的作用。房地產企業應建立權責明晰的成本和風險控制體制，切實做好生產成本管理和風險控制工作。
要做好成本控制工作，房地產企業首先應從項目的規劃設計階段入手，做好市場調研工作，設計出適應市場需求的產品。同時還要注重新技術、新材料的應用，最大限度的提高建筑工程的經濟效益。
其次，在施工階段，房地產企業應引入競爭機制，選擇最優的施工單位，同時應加強施工進度和施工質量的控制。
第三，在竣工結算階段，企業應做好預算控制工作，確保結算質量。
（三）做好資金管理，提高資金利用率
資金是房地產企業經營活動正常運行的重要經濟支撐，做好資金管理對房地產業至關重要。首先，房地產企業應高度重視現金管理，制定科學合理的現金使用計劃。其次，加強建筑材料成本管理工作。建筑材料成本占有較大比例，做好建筑材料成本管理，有利于提高資金利用率；最后，企業注重應收賬款管理工作。制定完善的收款政策以及信用政策，盡可能減少死賬、壞賬出現的概率，提高資金利用效益，實現企業的良性循環。
四、結語
由于受多種因素的影響，房地產企業面臨著極大的財務風險，直接影響到房地產企業的健康發展。房地產企業必須積極的應對措施，提高自身抵御風險的能力，將財務風險降低到最小限度，推動房地產企業又快、又好的發展。
參考文獻
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[2] 王晶晶.房地產企業財務風險影響因素分析[J].投資與合作，2012（6）.
第2篇：房地產財務風險控制范文
摘 要 本文是關于后金融危機時代河北省房地產企業財務風險控制的對策的論述，從而加強房地產財務管理，使河北省房地產企業能夠持續健康發展。
關鍵詞 后金融危機時代 河北省房地產企業 財務風險控制
美國第二大次級債發行商新世紀金融公司（New Century Financial Corp）申請破產保護，標志著美國次貸危機全面爆發。我國粗放的外向型經濟也深受沖擊，出口加工業，特別是紡織、機械等行業出口驟減，市場流動性急劇萎縮。房地產行業也深受拖累，觀望氣氛嚴重，萬科率先降價，一時間市場成交量、成交價指標雙降。各大房地產企業減員、降薪、節支等用盡各種辦法以求艱難度過這個低谷。然而，在中央政府投入四萬億拉動內需，各地政府救市政策也接踵出臺之后，春節之后房地產市場開始快速回暖。以青島目前公布的青島房地產發展情況為例：上半年，青島市房地產開發投資累計完成187億元，增長18．5％，全市商品房銷售408．9萬平方米，增長17．6％，實現銷售額229．9億元，增長32．8％，青島市房地產市場開始整體回暖。房地產企業在欣喜的同時，如何處理后金融危機時期的發展機遇成為每一個房地產企業的亟需解決的課題。
雖然房地產市場在整體復蘇，但是對于房地產企業未來依然充滿不確定性。因此這個時期房地產企業成本的適當控制成為企業發展的關鍵，即既要抓住難得的發展機遇又要謹慎處理不至于過分陷入風險當中。后金融危機時期，房地產企業的重新洗牌已經在所難免，清晰準確地實施應對策略必將使企業在未來處在或者保持優勢的戰略地位。
一、在適當控制財務費用的情況下，積極積蓄發展資金
從種種跡象顯示，中國的經濟仍處在比較健康、快速發展的軌道上。因此，后金融危機時代，國家信貸控制越來越嚴的情況下，如何在近期盡可能的籌集到儲備資金是房地產企業重新洗牌的關鍵。在適當控制財務費用的情況下，著重積蓄發展資金是目前房地產企業重要的選擇策略之一，這區別于金融危機開始時房地產企業全面控制財務費用的策略。
二、儲備關鍵人才，做好培訓
人力資源是企業發展的第一資源。積累和培育出企業的優秀人力資源是企業發展的關鍵。優秀的人才可以使企業在各種決策和銷售等等環節上節約大量成本和為企業產生出持久競爭力。因此，有能力的房地產企業應吸收和留住關鍵人才，淘汰對企業成長不利的人員。并在目前這個業務比較少的時期通過持續的培訓顯著提升員工的各種能力，以應對下一個經濟的到來。
三、尋找獲得優惠的項目（土地），以便滿足未來一年的發展規劃
經過金融危機的洗禮，很多房地產企業開始出現斷血，尤其是一批大量天價拿地、囤地的開發商可能會因資金問題面臨出局或不得不尋求項目合作。因此優質的房地產企業可以選擇這個時期在競爭不激烈的市場上適當購入未來一年發展的規劃用地或者通過與前期天價購地現面臨資金問題的開發商進行項目（土地）合作。通過這種處理，既不會使企業過分暴露在風險當中，又滿足了未來一年的發展。即使未來市場忽然火爆，自己也可以處在比較有利的位置，而不至于在行情來臨時急切地購買土地而帶來成本的短時期暴增現象。
四、展開充分的市場調查，了解競爭對手的情況
隨著房地產市場由賣方市場向買方市場的轉變，房地產市場競爭由價格向非價格競爭發展，使得對房地產市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。所以企業必須通過市場調查，了解消費者對住房的需求，以及對現有住房的意見，以找準住房開發的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高企業在市場上的占有率。提高市場的占有率，直接面對的問題就是自己的競爭對手。在觀察競爭對手的同時做好充分的市場調查，進而確定未來的發展戰略，從而實現后金融危機時期的快速發展。
五、整合社會鏈條資源，打造核心競爭力
房地產行業涉及投資評估、營銷策劃、規劃設計、工程建設、物業管理、環境保護、信息智能、貸款按揭、保險等多個方面，如何充分運用社會專業資源，最大限度為企業發揮作用，是培育房地產企業核心競爭力的基礎。因此，在后金融危機時代，房地產企業應對配套的社會鏈條資源進行重新選擇和重組，減去不必要的環節，選擇更優質的社會資源，尋找適合自己特點的價值鏈，并努力擴大自己在價值鏈條上的地位和價值創造力。
六、承擔保障性住房建設，消化固定成本
第3篇：房地產財務風險控制范文
關鍵詞：房地產公司；萬科公司；財務管理與風險控制
房地產業是國民經濟的支柱產業，房地產企業的發展狀況決定著國民經濟和社會能否穩定發展。新世紀以來，我國房地產行業越加蓬勃發展，特別是在全球經濟危機來襲的2008年，房地產企業更是在拉動我國GDP增長上貢獻了巨大的力量。然而，人民生活的迫切需求決定了中國政府必然的政策傾斜，這使未來房地產企業前景普遍不被看好，所以財務管理與風險控制將成為其主要必修課。特別是房地產企業由于資金周轉率比較低、過度使用財務杠桿、企業負債比重大、現金流不均衡等特點，使其承擔了較高的財務風險，從而給企業經營造成了極大的沖擊，進而間接沖擊著整個行業經濟、資本市場、投資者利益甚至是社會生活。因此，如何有效評價和防范財務風險，使得房地產企業能夠健康有序的發展，是我們急需解決的重要問題。
一、萬科公司當前財務狀況分析
以理念奠基、視道德倫理重于商業利益，是萬科的最大特色。這一點也是萬科成為房地產行業龍頭企業的基石。作為中國最大的房地產公司，萬科的跌宕起伏會沖擊緊繃的樓市神經，放映整個行業的側影，所以評價萬科公司的財務狀況和經營成果對于預測中國房地產行業的發展具有重要的現實意義。我們首先將對萬科進行細致的財務分析，即以其財務報告和其他資料為依據和起點，將大量的報表數據轉換成對決策有用的信息，以便對企業的償債能力、盈利能力和抵抗風險的能力作出評價。這樣系統分析和評價企業過去和現在的經營成果、財務狀況及其變動，目的是了解過去、評價現在、預測未來，幫助利益關系集團改善決策。我們將從下面六個方面展開分析：
1.資產結構分析
從2007-2011年萬科的資產總規模及其變動表（表1）可以發現，自2007年以來，萬科資產規模總體呈上升趨勢。具體地說，如果從企業資產數量來看，長期資產、流動資產均逐年穩步增加，長期資產增加的速度較穩定，流動資產變動率則呈降-升-降的波折趨勢；如果從資產的類別構成趨勢來看，資產總計的變動率幾乎與流動資產的變動率保持一致，這說明流動資產占了資產總額的大部分，且近年來呈升-降的趨勢，占比很高，它的盈利能力和周轉效率對公司的經營狀況起決定性作用。
由于流動資產占總資產的大部分，所以有必要對流動資產的結構進行分析。為此，選擇幾項代表性較強的指標來分析，包括：貨幣資金、應收賬款、預付款項、其他應收款和存貨。如表2，2007-2011年萬科流動資產結構表所示，存貨所占比重最大，達到了流動資產的一半以上，于2008年達到頂峰75.71%，2009-2010年其比重緩緩下降，2011年又回升，仍高達到73.71%。其次是貨幣資金，其比例于2007-2010年較穩定，保持在18%左右，但在2011年下降至幾乎一成。預付賬款在2008年下降，并理所當然地達到最低2.79%，近幾年則回升并保持穩定。應收賬款的比例在2007-2011年一直維持在1%以下，關注意義較小。其他應收款在2007年至2011年間，有小幅增長。
表1和表2很清楚地反映了房地產企業受大環境的影響很大，特別是2008年的艱難。同時，貨幣資金和存貨的穩定又表征著萬科市場活動的穩定性和產業結構的穩定性。但是，總的來說，存貨所占比例太大，這是未來資產結構優化的方向。
2.償債能力分析
償債能力是指企業償還到期債務（包括本息）的能力。償債能力包括短期償債能力和長期償債能力。短期償債能力是企業償付流動負債的能力，公司能否償還短期債務，取決于公司債務的多少以及有多少可變現償債的流動資產等。流動比率、速動比率是反映公司短期償債能力的常用指標。一般情況下，流動比率、速比率越高，則償債能力越強。如表3所示，萬科的流動比率以2009年為轉折點，2008年較2007年下降，2007年最高為1.96，2010和2011年在逐年下降，這說明2011年萬科的流動負債增長速度大于流動資產的增長速度，短期償債能力有所下降。速動比率在2009年以來也逐步降低，2011年為最低0.3702，這是因為公司貨幣資金逐年下降所致。總的來說，萬科短期償債能力有所下降。
長期償債能力，指企業償還長期負債的能力，分析一個企業的長期償債能力主要是為了確定該企業償還債務和本金的能力。企業長期償債能力的衡量指標主要為資產負債率和產權比率。如圖1所示，萬科產權比率在2010-2011年大幅上升，說明萬科自有資本占總資產的比重下降，長期償債能力下降。萬科資產負債率近年來保持平穩，四年來也只有小幅提升。總的來說，萬科的長期償債能力近年也來有所下降。
3.成長能力分析
從2007-2011年萬科主營業務利潤表（表 4）中可以看出，萬科實現了主營業務總收入和利潤年年增長，即使成本相應的增長下，仍然保持著很高且很穩定的利潤增長率，表現了良好和穩定的成長能力。當然，萬科的成長能力仍有提高余地，我們可以發現，在2010年主營總收入增長率大幅下降到最低值，2011年又大幅增加到最高值，這是政府政策和市場協調的體現，但是主營利潤增長率對應著反而剛好表現相反的行為。這個原因我們可以從主營成本增長率清晰的看出：2010年成本增長率為負值，即成本大大減少了，從而帶來了極大的利潤增長率，2011年則很大的成本投入拉低了利潤增長率。顯然，控制好成本增長率，萬科的成長能力將出現質的飛躍。
4.營運能力分析
應收賬款周轉率可以反映企業應收賬款的變現速度和管理效率，應收賬款周轉率越高，說明企業應收賬款周轉速度快、流動性強。表5顯示，萬科的應收賬款周轉率近年來波動較大，2008年下降至45.8609，在2009年迅速上升并達到最高值，為59.758，2010年迅速下降至43.9611，2011年則有小幅上升，說明公司近年來對應收賬款的管理缺乏穩定性。存貨周轉率近五年來呈下降趨勢，表明存貨的流通性和變現性有所降低，管理水平降低。總資產周轉率也呈連年下降趨勢，說明公司利用全部資產進行經營的效率在降低。公司要加強對資產的長期以及短期管理，以增強其經營效率。
5.盈利能力分析
盈利能力是指企業獲取利潤的能力，是上市公司財務狀況中的核心指標。從表6中可以看到，萬科的銷售凈利率近3年都呈下降趨勢，這與原材料價格上漲引起的成本上升以及國家近年來對房地產的一系列調控措施有關，由此可見公司的主營業務獲利能力在下降。凈資產收益率在2009-2011年連續上漲，主要是凈利潤上升較多，而投資收益的下降和所得稅的上升說明凈利潤上升是由主營業務收入增加所致。總的來說，萬科的主營業務獲利能力近年來有所提升，總資產和凈資產的獲利能力在上升。
6.現金流量分析
表7顯示：經營活動現金流入流出比在2007-2009年連續增長，并于2009年達到頂峰1.1842，2010年小幅下降為1.0252，2011年小幅增長達1.0316，說明2011年企業1元的經營現金支出可以帶來1.0316元的流入，經營活動產生效率在2009年達到最高，近兩年來有所降低；投資活動現金流入流出比在2010年達到最高，為0.5520，相當于企業1元的投資現金支出僅帶來0.5520元的流入，投資活動產生效率較低，說明企業投資還處于擴張期，投資項目多；籌資活動現金流入流出比在2007-2009年連年降低，并于2009年達到最低值0.8768，說明還款明顯大于借款，2010年該比率增長至1.8128，說明這一年企業借款增加，2011年這一比例則接近于1，企業無資金危機。
二、萬科公司財務風險評價
上一節我們對萬科公司進行了基本的財務分析，接著我們將在此基礎上，進行其財務風險評價。具體的說，我們將利用李素紅等人構建完備的基于因子分析法的房地產上市公司財務風險評價指標體系，在行業內綜合評價萬科公司的財務風險。
房地產上市公司財務風險評價指標體系是由一系列反映房地產上市公司的財務指標組成的，用來評價房地產上市公司在資本活動過程中所面臨的風險。所以選取的指標要能夠全面反映公司的經營情況。選擇財務風險評價指標的原則是：預見性原則、靈敏性原則、配合性原則和穩定性原則。依據這一原則，參考一般房地產上市公司的績效評價指標體系，結合房地產企業自身的特點，最終構建了房地產上市公司財務風險評價指標體系，其中包括了6個方面財務能力的20個財務指標，分別是
（1）資本結構：股東權益比率（X1）和資產負債率（X2）；
（2）償債能力：流動比率（X3），速動比率（X4），利息支付倍數（X5）和長期負債比率；
（3）成長能力：主營收入增長率（X6），凈利潤增長率（X7）和總資產增長率（X8）；
（4）營運能力：應收賬款周轉率，存貨周轉率（X9），固定資產周轉率，總資產周轉率和流動資產周轉率（X10）；
（5）盈利能力：總資產利潤率（X11），主營業務利潤率，銷售凈利率（X12）和凈資產報酬率（X13）；
（6）現金流量：經營現金流量與負債比率和現金流量比率（X14）。
針對萬科，這六個方面我們在上一節已經大部分詳細論述過，這給其風險評價打下了基礎。
因子分析是主成分分析的推廣和發展，它是將具有錯綜復雜關系的若干個指標進行因子分析提取公因子，再以每個因子的方差貢獻率作為權數與各因子得分的乘積總和構造綜合得分函數。基于因子分析法的房地產上市公司財務風險評價，首先進行財務指標的預處理，這里是將財務指標進行無量綱化處理，然后進行因子分析法適用性檢驗，篩選出合適的因子做因子分析，這里我們選取的因子即上面標注的Xi（i=1-14），未被標注的財務指標是未通過適用性檢驗的因子。需要強調的是，這里的Xi不僅代表對應的因子，而且它具有數值，是綜合房地產上市公司的實際財務情況，由專家給出的對應因子的評價值。之后以主成分分析法構造因子變量，即在Xi（i=1-14）因子中進行平方和方差貢獻分析，提取前5個主要貢獻的因子，命名為Yj（j=1-5）。同樣的，這里的Yj不僅代表對應的因子，而且它具有數值，是主成分分析得到的5個主因子的貢獻值。這5個主因子大體上體現房地產上市公司6個方面財務能力。需要注意的是，主成分分析法發現，營運能力的因子貢獻很大程度上從屬于資本結構，這符合我國房地產公司的實際情況。我們將其并在一起，從而6個方面財務能力提取出了5個因子。接著我們對得到的成分組成針對5個因子進行對應排列，構造旋轉成分矩陣（Aij），以便根據綜合加權公式利用此矩陣計算出各個房地產上市公司的主因子得分。假設主因子得分為Kj，則Kj=Xi*Aij。這里相同的字母i表示對i=1-14個一般因子進行求和。最后，總結出房地產上市公司的綜合得分K=Kj*Yj。這里相同的字母j表示對j=1-5個主因子進行求和。我們將上面萬科的財務指標代入后，會得到正的因子得分，這說明萬科公司財務風險處于平均水平以上。這初步說明了萬科公司在國內房地產上市公司財務風險評價指標體系中，處于合格的位置。
更細致的評價是，在財務風險評價指標體系的基礎上，引入基于聚類分析法劃分財務風險等級。聚類分析是將物理或者抽象對象的集合分成相似的對象類的過程。這里使用的聚類方法是K-均值聚類方法，它是用戶指定類別數的大樣本資料的逐步聚類分析。所謂逐步聚類分析就是先把被聚對象進行初始分類，然后逐步調整，得到最終K個分類。考慮國內房地產行業，上面由因子得分（K）及其貢獻率可以得出了國內房地產上市公司的財務風險狀況的排序，運用聚類的思想將房地產上市公司財務風險狀況分類，可將其分成4類，相應的風險等級劃分為：幾乎沒有財務風險，財務風險較小，財務風險一般，財務風險很大。結果如表8所示，我們這里只列出了部分典型的企業，其中萬科處于財務風險一般的等級中。對萬科這樣財務風險一般的公司而言，應該根據財務報表的相關指標進行分析，找到影響財務風險的主要因素并采取相應對策，以避免財務風險狀況的惡化，并通過建立財務預警機制實時監控財務風險。
三、綜合評價
通過對萬科當前財務狀況分析和財務風險評價，我們可以看出，即使在全球經濟危機的大環境時，萬科公司仍處于一個穩步發展階段，其市場占有率不斷上升，銷售收入穩步增長，資產規模持續擴張，每股收益平穩發展，具有較強的償債能力、盈利能力和營運能力，萬科正在健康發展。
但與此同時，我們可以看到萬科公司在財務管理中存在一些不足之處：
1.萬科公司雖然具有較好的流動比率和速動比率，但是從長期來看，其流動比率和速動比率都有下降趨勢。在我國日益激烈的房地產市場中，萬科在同行業內確立了很多領先地位，但是在流動比率和速動比率上，萬科都出現了下降，而國內其他一些房地產公司的流動比率和速動比率都較以前有所改善，如萬通地產的流動比率從06年的1.6上升到08年的1.95，中華企業從06年的1.58上升到08年的1.82，要在同行業立于不敗之地，萬科公司應該采取積極措施應對下降趨勢。
2.萬科的財務壓力正在加大。資金一直是影響房地產行業生存和發展的一個重要因素，實踐中由于資金鏈的斷裂而導致破產的房地產企業不計其數，因而選擇合理的負債規模對房地產公司來說就顯得尤為重要。萬科公司的資產負債率在我國同行業中處于一種優秀水平，但是具有不斷增長的趨勢，同時其負債結構中的流動負債率較高，對公司債務的償付起到消極作用。
3.周轉率有所下降。周轉率是萬科最為看重的指標之一，它是保證萬科擴張的核心。房地產行業是一個資金密集型行業，只有保持高周轉率，才能夠將資金快速回籠，保證企業更大規模的開發，同時保證企業將來的兼并收購。萬科公司的總資產周轉率和存貨周轉率近年來逐年下降，并且在08年出現較大幅度下降。在宏觀調控政策對于房地產行業日漸不利的情況下，房地產公司可能面臨調整拐點的到來，如果不能將周轉率提高，將會對萬科一系列的運營產生重大的影響，并且加大公司的財務風險。
四、萬科財務風險控制策略
針對萬科的財務現狀，本文提出以下幾點財務風險控制策略。
1.著眼于政治環境，爭取政府管理工作更大的支持。包括：完善房地產金融立法，建立健全政府支持體系，加強對中介機構的監管等，以便為房地產企業的發展創造良好的政策、法律環境，公平公正競爭環境。對萬科有利的是，其良好的口碑，行業內的領頭角色和對政府政策的積極響應，使其在這些政策的爭取中占有很大的有利地位，積極合理的利用這種優勢，將鞏固其領頭的勢頭。
2.著眼于行業內，萬科公司需要提高風險意識，建立財務風險控制系統。在國家頻繁的宏觀調控政策下，加上市場競爭的日益加劇，使得房地產面臨著嚴重的財務風險。通過構建國內房地產上市公司財務風險體系，我們也發現，萬科公司雖然處于財務風險一般狀態，但仍是最靠近財務風險很大情形。因此，萬科有必要建立一支專業的風險管理隊伍，充分了解其所處復雜環境下的財務風險狀況，結合萬科自身實力和開發項目的特點進行有效的風險管理工作，構建風險控制系統，從而有效監控和防范財務風險，減少損失。在這一點上，萬科實際上已經走出了一步。通過前面的分析我們知道萬科公司的總資產周轉率的下降主要受其存貨周轉率的下降影響，因此對萬科來說提升存貨周轉率可以使公司有更大空間的發展。這一點，也被萬科公司分析得出。所以近些年，萬科一直在注重周轉率的提升。在房價遠遠超出民眾實際購買力的情況下，在有效供應增加而實際購買力下降的情況下，萬科于07年10月打破房價居高不下的局面，實現我國房地產行業的領跌，這其實對資金密集型房地產行業來說，是一種加快資金周轉，提高單位資金收益率的做法，有利于長期發展。萬科能在平穩發展中發現自身存在的缺陷并能采取積極措施去完善，說明萬科具有良好的風險控制和積極促進發展的意識，將這種意識系統規范化，必將使萬科公司走上新的高度。
3.著眼于發展戰略的調整。就國內現狀而言，萬科可采取的主要的戰略調整措施包括：項目的合作開發；向國外市場進軍；向二三線甚至四線城市進軍；發展商業地產；向旅游和養老地產探索；探索國民租房體系；加大保障性住房的投入等。特別是后幾項發展戰略，很符合萬科的發展理念，很符合國內民生現狀，預料中將會得到政府政策的大力傾斜。
4.著眼于資本結構，萬科需要優化資本結構，并實現資金的供求均衡。一方面在廣度上，擴大融資渠道，特別是世界資本市場。這一點以萬科這幾年交出的利潤答卷，擴大其世界影響力的同時，也使其更為資本市場的“香饃饃”。保持穩定的前提下，合理適當的運用世界資本市場，將成為萬科發展的強心劑。另一方面在深度上，要考慮到收益和風險的相互匹配，充分考慮影響萬科資本結構的各種因素，從而確定對萬科最佳的融資規模。對于資本結構的優化，還要考慮到資本結構彈性和財務靈活性的有效協調，并注意萬科公司不同資本籌集方式之間進行轉換的可能性，實現資金的供求均衡，有效降低財務風險。
5.著眼于萬科公司內部具體財務控制，萬科需要加強對資金的集中管理，提高財務管理的透明度。包括實現資金籌集權、使用權和調配權的統一，防止資金分散，提高資金的管理效率。具體表現在：加強內部控制，實現財務總監對資金運動的有效控制和調配；注重信息反饋，加強資金的事后控制。
五、結論
從以上分析可以看出萬科具有良好的發展前景，萬科是我國房地產行業的龍頭企業，而從萬科的健康發展我們可以預測我國房地產行業的整體發展前景良好。自08年年底全球經濟危機全面爆發以來，我國政府從振興整體經濟的角度出發，推出了一系列旨在降低居民購房負擔、鼓勵住房消費的政策，眾多房地產開發企業也順應市場趨勢，積極降價促進銷售。房地產公司房價的下調有助于公眾購買力的提升，增強對宏觀經濟的信心，同時有利于房地產公司資金的快速回籠，這對房地產行業也將起到積極的作用。
另一方面，在全球經濟危機的大環境下，我國的經濟相對增長較快，在經濟利益的驅動下，外資會源源不斷的流入我國，外資的流入在一定程度上會抬升我國的房價，但考慮到國內民眾的購買力及國外資本的競爭，我國房地產會適當的壓低房價，在國外資本的競爭下，我國的房價不會持續走高，也不會持續高漲，而會走向一種平衡，這種平衡就是理性回歸。在此背景下，穩定可持續發展才能穩固江山，這就要考驗房地產公司的內功——財務管理與風險控制，誰的內功深厚，誰必將笑到最后。
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第4篇：房地產財務風險控制范文
關鍵詞：房地產企業;財務風險;生成原因;控制措施
引言：新京集團重慶置業有限公司主營房地產開發，筆者在其中負責萬州的財務工作。因此，本文將圍繞房地產企業的財務展開進一步的討論。在此，筆者從公司“以人為本、嚴格管理”的企業管理方針出發，提出了應該嚴控財務風險，因為這是直接關系到房地產企業能否持續發展下去的關鍵因素。那么，筆者就認真分析了當前房地產企業財務風險的生成原因，并針對其提出了一些控制措施，從而降低或避免房地產企業面臨的財務風險。
一、房地產企業財務風險的基本內涵
企業的財務風險主要是指在企業財務管理領域中所遇到的各種風險，本質是由于企業財務管理活動的不確定性造成的。作為資金量龐大且流動性要求較高的房地產企業來說，其財務風險控制是其財務活動中的重要內容。因此，財務風險本身也就有著較為豐富的內涵。從微觀層面來說，房地產企業主要通過資金籌資來維持日常的生產經營活動，一旦融資活動出現了偏差，或者籌集來的資金管理不當，就會導致房地產企業的資金使用效益大為降低，進而產生一定的財務風險。當國家經濟政策變化、國際金融市場形勢變化的時候，更容易增加這些財務風險的不可預測性。此外，房地產企業的現金管理與應收賬款管理等工作也直接影響到其財務風險的大小。如果一些房地產企業缺乏足夠的流動資金，將有可能會陷入到財務困境當中去，最終在無法妥善解決的情況下導致財務風險的發生。
二、房地產企業財務風險的生成原因
（1）房地產融資環境日益惡化。我國房地產企業由于受到國家政策的影響，其信貸業務受到了很大程度的限制，這就使得其融資工作越來越困難。而房地產企業的經營發展是需要大量資金作為支撐的，這就使得其面臨著巨大的財務風險;（2）房地產道德風險日益加劇。房地產企業作為一個資金密集型的經濟活動主體，其很容易遇到道德風險。當房地產企業的管理人員或財務人員在運用大量資金時，一旦道德滑坡，就容易滋生一些腐敗行為，進而對他人或集體的利益造成巨大的傷害;（3）企業財務預算管理薄弱。房地產企業的前期投資較大，而資金的回籠周期又較長，這就使得整個建設項目的調整能力不夠好。一些房地產企業的領導盲目的征地與投資，并沒有全面考慮到土地成本與資金運轉等多方面的影響因素，也無法對企業的財務進行科學合理的預算，讓項目的投入不斷增加，讓企業的經濟效益大打折扣，最終讓房地產企業面臨著更大的財務風險;（4）財務管理人員素質偏低。一些房地產企業的財務管理工作主要掌握在幾個關鍵人物手中，他們對于財務的管理或者是過于嚴格控制，或者就是疏于管理。真正處于一線的財務管理人員反而只是做一些簡單的財務記賬工作，并沒有能夠把自身的財務管理職能全面且充分的發揮出來。此外，還有些房地產企業的財務管理人員缺乏相對專業的財務知識，財務管理意識較為淡薄，缺乏高水平的財務會計實務。
三、房地產企業財務風險的控制措施
（1）切實提高財務風險管控意識。房地產企業在我國的發展模式較為特殊，很多房地產業內人士都認為，只要我國經濟不出現大幅度的波動，房地產行業就不會出現崩盤的嚴重后果。然而，房地產企業的財務風險并不是一個簡單的方面，它直接關系到企業的持續經營與未來發展狀況。因此，我們必須盡快改變對房地產企業的財務風險認識與態度，強化自身對于房地產企業財務風險的管控意識，在努力爭取政府的政策傾斜以及大力支持的前提條件之下，更要從管控意識方面入手，真正為房地產企業的持續發展與壯大提供思想基礎;（2）加強資金鏈的風險管理工作。房地產企業的財務風險中有一個非常重要的內容就是它的資金鏈風險問題。這是因為房地產企業屬于資金密集型企業，一旦失去了足夠的資金支撐，就有可能會陷入到經營困境當中去;（3）提高房地產企業的靈活性。房地產企業的一些財務風險發生，主要是由于一些市場與政策的變化而導致的。因此，我們必須重視一些市場與政策的變化，尤其是防止其積累到一定程度后而導致的集中爆發災難。盡管我們說一些政策環境的變化會給房地產企業發展帶來一定的機遇，但同時，我們也必須清醒的意識到，這些政策變化也有可能會導致房地產企業的資金鏈斷裂而陷入財務風險。這就需要我們的房地產企業及時且準確的把握市場的動向與政策的變化趨勢，提高其對市場與政策變化的應變力，要能夠使用正向和逆向思維來進行各種財務決策，盡量保持房地產企業的科學合理的資本結構，以最大程度的控制財務風險，實現其價值的最大化目標;（4）構建有效的財務風險預警機制。房地產企業應該在面對財務風險的時候，應該根據自身的實際情況，盡快建立一個科學合理的財務風險預警與管理機制。具體來說，房地產企業應該尤其重視自己的資金流中所可能發生的財務風險。這是因為房地產企業涉及的資金量較大，一旦發生了資金問題，尤其是現金流問題，就容易引發較為嚴重的經營問題。因此，房地產企業必須嚴控資金流風險，并以現金流量作為這種財務風險的識別標準，重點關注現金流的預算執行情況，一旦發現其中的差異性與異常波動，要及時采取及時有效的措施來進行管控，盡量把資金流風險扼殺在萌芽之中。我們必須對一些資金流異常狀況進行深入且全面的分析，發現導致該狀況的原因所在，并提出一些根本性的解決對策，從而確保房地產企業的融資結構與來源符合企業的發展需求，真正有效防控房地產企業的財務風險;（5）提高財務管理人員的整體素質。房地產企業財務風險的有效管控，還需要從財務人員的素質方面入手，因為他們是房地產企業實現健康穩定發展的有效因素之一。一旦他們的財務管理能力較高，房地產企業才有可能會真正提高企業的經濟效益。那么，我們到底該如何來提高房地產企業的財務管理人員的素質呢？首先，我們就應該對房地產企業的財務管理人員開展相關的培訓工作，讓他們獲取更多有關的財務業務知識學習機會，并給他們提供更多的實踐機會，讓他們更好的適應新情況與新問題。其次，我們還應該強化對這些房地產企業財務管理人員道德水平的引導與培養工作，讓他們成為職業道德修養高尚的財務人員，有利于讓他們的財務管理職能更為合理且充分的發揮出來。此外，我們還應該在房地產企業的財務人員素質提升中引入考試與考核機制，讓他們在優勝劣汰的市場競爭機制中不斷意識到自身素養提高的必要性與重要性，從而讓他們自覺的提升自己的業務能力，為房地產企業的整體經濟效益提升打下堅實的人力資源基礎。
結束語：總之，房地產企業在我國當前的經濟轉型時期，面臨著嚴峻的發展形勢。為了確保房地產企業的健康穩定發展，我們就必須認真分析其財務管理中的風險生成原因，并針對其提出一些有效的風險控制措施，比如說，逐步落實財務管理預算化，加強經營環節管理等，并逐步建立一個科學合理的財務風險應對體系，為各種財務風險的有效識別提供科學依據，強化對房地產企業的財務風險預警與控制工作，真正促進房地產企業的長期可持續發展。
參考文獻：
[1] 馬永紅.關于房地產企業財務風險分析及防范措施的研究[J].中國總會計師，2011（7）：50-51
第5篇：房地產財務風險控制范文
關鍵詞 房地產 財務管理 風險防范與控制 研究
一、前言
房地產公司想要平穩地前進和發展，財務管理方面的風險防范與控制是當今迫切需要解決的首要問題。我國多數房地產公司都規模小、起步晚、規范化經營程度低、受國家政策以及國際經濟狀況影響大等特征，房地產公司在公司經營和財務管理方面一直都承擔著十分巨大的風險，也缺乏行之有效的風險防范與控制措施和手段，公司的生存和發展都受到很多現實因素的制約和局限。在房地產建筑行業市場競爭日益激烈的環境下，健全公司財務管理體制，提高公司財務風險的防范和控制能力，是保證公司不被淘汰的基礎和前提。
二、提高房地產公司財務管理風險防范與控制的重要性認識
我國的房地產公司起步較晚，公司經營體制還沒有完全成熟，在實際房地產項目的開發和運維過程中，常常發生許多問題。我國社會經濟發展迅速但其中很多方面還不夠完善和成熟，如金融體系結構和總體金融環境都對房地產公司的財務管理造成一定風險。因此，需要房地產公司在進行項目開發和經營時，科學預估財務風險，合理規劃財務管理，優化財務管理制度，降低財務風險的形成幾率和影響范圍。[1]
（一）財務風險概述
財務管理風險主要指公司內部財務管理結構不科學、融資不合理致使公司面臨喪失債務償還能力的危機，造成房地產投資預期經濟收益下滑的風險。財務風險又可以分為廣義上的財務風險和狹義上的財務風險。
（1）狹義財務風險。狹義上的財務管理風險，多指由于不當使用公司財務杠桿，為房地產公司的正常項目開發和經營帶來經濟收益發生大幅度波動的風險，甚至為整個房地產公司帶來破產的風險。
（2）廣義財務風險。廣義上的財務管理風險，多指房地產公司在其進行資金的籌劃、融合、投放、運營以及相關盈利的分配等財務管理活動時，因具體操作細節及各種實際因素導致公司的運營、利潤以及發展等受到重大影響。
（二）提高財務管理的地位
明確財務管理工作在房地產公司運行和管理當中的核心地位。公司的運營管理人員應當對公司的財務情況有全面的了解和掌握，重視提高資金的有效運作能力，建立健全的財務預算系統，確保財務預算管理工作的決策、管理和執行活動由專人負責，并確定相關人員的具體職責。讓財務管理在有序的、可控的環境中平穩開展。[2]
（三）建立合理的財務管理理念
房地產行業的生產經營活動普遍周期較長，包含土地的征收、競買到建筑立項、審核、施工、交付等多個階段。資金的流轉周期很長，周轉率也偏低，建筑項目的資金回收效率差。所以，加強房地產公司的現金鏈管理，建立合理的財務管理理念和制度，避免發生因經濟收益良好而盲目擴大生產規模給房地產公司帶來經營風險的現象，提高公司的資金管理水平，保證公司的可持續性發展。
三、當今我國房地產公司財務管理當中存在的風險
（一）財務管理不當，造成公司負債現象
當今我國的房地產行業普遍存在貸款開發的現象，房地產公司開發某項建筑項目，資金來源主要是借貸，房地產開發借貸的資金量較大。當公司所開發的項目相對大型，其負債的成本和償還壓力也越大。建筑工程項目上項時，因工程質量風險制約，使項目發展成長期性問題，對房地產公司的資金回收以及債務償還造成很大困擾。[3]
（二）房地產公司缺乏合理的借貸計劃
我國現今房地產開發公司常急于將項目上項，但是在資金方面缺乏科學合理的規劃，對于公司的資金潛力缺乏正確評估，也沒有對公司負債情況的正視，而是采取盡最大可能從銀行和各事業單位當中借貸資金的方式，維持公司的正常生產和施工，這種運維模式會對房地產公司的投資帶來很大風險。與此同時，公司取得項目的最初階段，沒有針對項目的需求和實際情況進行科學合理的調研和分析，沒有制定合理的資金借貸計劃，就盲目上項，資金款項的發放和使用缺乏總體把控，增加了房地產公司項目開發的財務風險。
（三）公司資產結構不完善
我國很多房地產公司的資產結構還很不完善，公司儲備資金與借貸資金比例不合理，導致公司最終收益受到一定影響。從事房地產開發的公司需要以足夠的資金儲備作為基礎，用以作為公司房地產開發項目的規劃、“拿地”、開發和建設等活動的保證。房地產公司是否能夠在激烈的市場競爭當中生存和發展，是否能夠高效優質地完成建筑項目的開發活動，與公司是否能夠適時的籌募到需要的資金有直接關系，是對房地產公司開發能力的直接體現，也是影響公司發展的重要因素。[4]我國的房地產公司多數使用自身儲備資金進行“拿地”，再以土地作為抵押從銀行里借貸出大量的資金進行房地產項目施工，在這個借貸環節中，常發生借貸資金不能有效對接的現象，導致公司資金結構不完善。
四、房地產公司財務管理風險防范與控制的措施探討
（一）完善房地產公司的財務資金管理
我國房地產工程項目受經濟環境、社會環境、施工環境和管理環境等條件的共同制約，開發時間長、資金投入量大等特點造成了房地產公司的高風險經營性質。做好財務風險的防范與控制目標，需首先改善公司財務資金的管理制度，合理地調整和控制公司的負債情況。在完善財務資金管理過程中，需注意兩個方面：
（1）加強資金的預算。房地產公司可以將資金的預算與項目總體預算進行相互結合，并將之運用到公司的年度管理預算當中，為公司總體資金的籌集、協調、運作以及分配制定詳盡合理的年度規劃。
（2）加速資金的運轉。房地產公司還應當加速資金運轉速度，縮短資金運轉周期，充分提高資金的有效利用率，以最少的資金投入保證多個地產項目的順暢間隔進行，將資金進行高效的周轉循環，緩解當今銀行借貸縮緊政策給予房地產公司的壓力，平衡公司負債與收益的配比，良好防范和控制財務管理風險的產生。
（二）房地產公司應具備一定的風險防范和處理能力
我國常對房地產行業實行宏觀經濟調控，易造成房地產公司財務管理發生強烈性、突發性風險，在公司面臨突如其來的政策風險或其他因素風險時，財務管理應當具備相當程度的風險防范應變能力和風險處理能力。
（1）提高財務管理人員風險意識。強化房地產公司財務管理人員風險預防意識，并調整財務人員的財務知識結構，使其具備及時發現財務風險、并正確防范風險的能力。
（2）健全和完善公司內部控制機制。建立健全房地產公司的內部控制機制。內部控制的關鍵環節是合理運用籌資策略。房地產公司的籌資渠道多種多樣，應根據內外部條件的變化以及需求，堅持投資回報穩定原則，建立正規籌資委員會，明確財務管理權限，深入分析各類型籌資方案對公司財務管理的影響，運用適合的財務杠桿，避免盲目借貸對公司財務造成過大壓力，采取群體決策避免個體決策的局限導致決策失誤。充分使用金融工具引進新型融資。加強內部控制、提高管理效率、保障財務安全，是實現公司經營方目標的直接途徑，也是抵抗經濟風險的實用手段。
（3）實現財務管理預算化。房地產公司財務管理部門應當以開發項目預算和資金預算為基準，綜合分析土地成本、資金運轉、經濟收益等方面，進行科學合理的財務預算，對項目資金的投入和運作應從全局著想，作全盤性計劃，將資金使用根據實際情況做細致劃分和排序，制定可行性項目總體計劃和資金籌募計劃，對計劃內容進行認真預算，并嚴格依據財務預算結果執行計劃，提高項目投資決策準確性和高效性，加強財務管理，堅持財務考核對項目所有經濟行為進行合理有效約束，發揮預算的財務預警功效，控制房地產公司財務風險。
（三）進行充分市場調研控制財務風險
在我國的市場經濟大環境下，房地產公司的經營和發展一直伴隨著各種各樣的風險。各種來源于市場的風險對房地產公司的財務管理產生了嚴重的影響，公司應當充分進行市場調查和研究，科學分析市場風險程度。設立專業市場考察調研部門，設置專業市場調研人員對市場情況進行調查研究，積極搜集和整理房地產市場的最新動態資訊以及市場容量狀態，了解市場需求，把握市場走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的項目開發活動。與此同時，房地產公司的市場調研部門還應當具備發掘潛在市場容量的能力和處理市場風險的應變能力，清楚社會需求趨向和地方市場承受能力，將實時資訊有效傳遞給公司，以此控制財務風險的發生概率。
（四）建立具有實用性的財務風險預警方案
預警方案是公司避免或降低財務風險的有效手段和措施。財務風險預警方案在公司的財務管理當中都有著重要作用。因此，房地產公司也應該建立實用有效的財務預警察方案，確定公司財務警戒標準線，實時監督經營性質負債與資產比例、償還期債務與公司現金數量的適配，將相關財務預警信息及時予以傳遞，并初步制定解決方案和措施。預警系統的功能有很多種，包括預測財務風險征兆，提醒公司財務管理進行的預防和控制；分析財務危機的成因，控制財務風險擴大；總結風險因素彌補公司管理經營缺陷，避免財務風險再次發生等。因此，在房地產公司的財務管理當中建立實用性和有效性兼具的財務風險預警方案，是十分重要的。
五、總結
房地產公司的平穩運營和發展是建立在財務管理風險的有效防范和控制基礎上的。房地產公司應致力健全和完善自身的財務管理風險防范體制，制定科學有效的風險防范管理流程和制度，將風險的預防和控制能力不斷提高，使公司在市場競爭機制之下具有更為頑強的生命力和發展潛力。
（作者單位為中垠地產有限公司）
[作者簡介：葛汝焱（1977―），男，山東德州人，大學，中級會計師，研究方向：房地產經濟。]
參考文獻
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第6篇：房地產財務風險控制范文
【關鍵詞】房地產；財務風險；防范；控制
眾所周知，房地產企業是一個較為特殊的行業，與其它施工企業或建設單位有著質的區別，是集房地產的開發建設、經營銷售、配套管理及服務為一體的行業，具有生產周期長、投資額度大、市場風險大、政策調控風險大的獨特特點，資本密集性程度較高。雖然目前大多數房地產企業已由單一的項目公司向集團化運作模式轉變，整體抗風險能力有所增強，但由于房地產行業所具有的獨特特點，其面臨的財務風險仍是值得關注與重視的一個關鍵點。為此，本文將結合自身的工作實踐，對我國房地產財務風險的防范與控制提出幾點個人的建議。
1 財務風險定義
財務風險是指企業在各項財務活動中由于各種難以預料和無法控制的因素，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果與預期的經營目標發生偏差，從而形成的使企業蒙受經濟損失或更大收益的可能性。房地產企業財務風險主要表現于籌資風險、投資風險、經營風險。
2 房地產財務風險防范與控制措施
2.1 充分市場調研，在投資風險決策過程中保持穩健性原則，以有效防范和控制投資風險
提高管理者的投資風險管理意識，在投資決策中要在收益和風險中，保持謹慎原則，盡可能降低投資風險，以此來提高企業的財務風險的防范與控制能力，確保企業的可持續發展。對于許多破產后企業來說，有相當一部分企業是由于管理者沒有充分調研市場，或在項目投資決策中穩健性原則保持不夠，過于樂觀，以至于當項目與預期出現一定偏差時，企業資金就處于緊缺狀態，財務風險也緊隨發生。為此，本文認為，由于房地產行業投資金額較大，回收周期較長，資金投入后調整難度較大的特點，房地產企業投資決策前，必須充分了解城市規劃信息、周邊土地供應及使用情況、周邊房地產開發供應情況及市場需求信息，同時在投資決策中需要克服盲目樂觀主義，盡可能降低投資風險，要在收益、風險之間進行權衡，尋求最佳組合。
2.2 做好籌資風險的防范與控制工作
企業籌資風險的產生一般由內因及外因導致的。內因有很多種，可能是不當籌資方式，或是企業盲目投資，使企業負債規模過大，也有可能是企業的負債結構不合理等；外因則更多，或因市場行情的不確定因素；或是金融市場的利率、匯率等 發生變動等，都將導致企業的利潤下降，而這些因素對于資金需求龐大的房地產企業來講，其財務風險所受到的影響則更是不言而喻。為此，本文認為，房地產企業可以通過以下幾個途徑來防范與控制籌資風險的產生：
一是優化企業資本結構、改變融資模式。房地產企業需結合企業自身的實際情況，科學合理安排企業的資本負債，做到債務適度，并合理安排長短期資金。在國家現有宏觀經濟政策調控情況下，需將單純依賴銀行開發貸款的籌資模式，向以銀行開發貸款為主，信托融資、股權債權定向私募、銷售融資、資產證券化等融資方式多元化組合的方式轉變，以確保項目資金充裕，不至于出現資金鏈斷裂。
二是建立滾動預算機制，尤其加強現金流量的預算編制和管理，對企業財務進行預警分析。企業能否維持下去，并不完全取決于是否盈利，而取決于是否有各種現金用于支出。因此準確的現金流量預算，可以為企業提供預警信號，揭示企業現金余缺，使管理者能夠及早采取措施，應對可能發生的風險。尤其是房地產行業，資金需求量大，現金流量預算的準確編制更為重要。為能準確編制現金流量預算，房地產企業應根據項目開發及銷售計劃，采用穩健性原則，將各部門具體目標進行匯總，將未來預期收益、銷售收現、項目付現支出、投資計劃及融資計劃量化表達，建立企業全面預算機制，預測未來現金收支狀況，并以月、季、半年及1年為周期，進行滾動預算編制，及時反映項目現金流量的變動狀況。并在執行過程中，嚴格按照現金流量預算把關，出現重大變化時，應及時調整，進行收支平衡。
2.3 加大經營管理力度，避免財務風險潛藏在于企業內部
一是加強與完善企業內部控制制度。企業的內部控制管理與其經營活動是密不可分的。企業的內部控制管理主要包括辦公人員的職權與職責、各項業務的操作流程、各項業務的分析與評估、內部管理體制制度的制定與實施等。對于房地產企業而言，每一項經濟業務活動要有兩個或以上的具有互相制約關系的控制環節，在資產處置、資金調度、銷售結算、提供擔保和對外投資等方面，明確決策人員和執行人員及會計人員、經辦人員與保管人員之間的職責權限和工作程序。因此，加強與完善企業內部控制制度，使企業的內部控制制度更加規范與科學，將有利于對企業財務可能存在的風險進行有效的防范與控制，降低經營風險。
二是加強與完善企業的成本管理，建立目標成本體系。成本管理是企業管理運營過程中的關鍵部分，它關系到企業的盈利與收益，一旦企業失去盈利與收益時，企業很有可能面臨著虧損和破產，這對于房地產企業更是如此，它的影響遠在于其它幾個方面。當前，我國的房地產的發展正處于如日中天的時候，競爭也異常激烈，如何在激烈的競爭中取得競爭優勢，加強成本管理，將是非常重要的一環。筆者認為，成本管理貫穿于項目投資決策、項目建設整個過程之中，企業應根據目前市場成本狀態，合理預計未來成本走勢，合理預測編制項目目標成本，并在開發建設過程中根據材料、人工價格變化等因素，適時修正目標成本，用以指導項目決策。
三是建立項目動態投資測算模型，及時反映項目預期收益變化狀況，為管理決策提供支撐依據。本文認為，充分利用信息化技術，根據項目開發進度及動態成本更新數據，結合項目銷售預測，按季滾動編制項目收益及現金流量預測，及時反映企業成本、銷售價格對企業收益影響，并及時反映項目資金余缺，為決策提供更為科學、有效的數據和資料，也有利于對項目實施進行很好的監控與分析，給企業的財務風險再加上一道保險。
3 結語：
綜上所述，房地產企業的財務風險與其它行業相比，其所潛在的風險要遠遠高于其它行業，更需要企業管理者嚴謹甚微，提高企業的財務風險管理意識，認真對待每一項目，對項目進行全過程進行動態投資測算分析，加強企業的投資風險、經營風險及籌資風險的管理，防范與控制企業財務風險的產生與發展，確保企業的健康、穩健發展。
參考文獻：
[1]張紅. 中小房地產開發企業的財務風險與控制[J].現代經濟.2008，09.
[2]袁斌. 新形勢下我國房地產財務管理現狀及對策分析[J]. 現代商貿工業.2010，23.
[3]錢劍. 我國房地產企業財務管理存在的問題與完善對策[J].中國總會計師.2010，02.
第7篇：房地產財務風險控制范文
【關鍵字】房地產；內部控制；風險控制
由于中國傳統的居住觀念，使得我國房地產業出現持續投資過熱、房價飛漲，國家宏觀調控重拳頻出帶來一輪接一輪的調控大潮，加上世界金融危機也給我國房地產行業帶來了很大的影響，所以，目前房地產業面臨著巨大的風險，房地產開發己成為我國風險最高的行業之一。故對房地產開發企業內部風險控制進行研究是非常必要的。
1、房地產開發企業內部風險控制存在問題
1.1 內部風險控制制度存在的問題
（1）內部控制體系不健全
房地產企業的內部控制制度在企業中至關重要，但是有些房地產企業對控制環境、會計系統、控制程序等方面均有較多的不完善之處。
（2）內部審計還存在缺陷
我國房地產企業雖然設定了財會部門，但是大多數沒有設立獨立的審計部門。即使有的企業有了審計部門或是財務部門具有了審計功能，但是這些部門的工作人員往往在領導的意識下去工作，他們缺乏專業的審計技能，審計的過程和結果就會大打折扣。
1.2 內部風險控制操作過程存在問題
（1）對內部控制定義理解不夠全面
幾乎所有企業在財務報告中都會體現公司的內部控制活動，但是半數以上的企業都是在披露控制活動的內部控制，停留在流程層面的控制活動，這是非常片面的。
（2）虛設內部控制建設
雖然大部分企業設立內部風險控制規章制度，但由于重視程度不夠，僅僅是為了符合各監督機構的要求，并未真正應用到實際的工作中，更多只是流于表面。
1.3 內部風險控制配套政策存在問題
（1）企業治理結構不清晰，職責不明確
企業設立股東大會、董事會、監事會和經理層應該各盡其責。但在實際中，大股東通常指定董事長，甚至監事長。董事長委派獨立董事，由股東大會通過，這勢必導致董事會和監事會，獨立董事不能發揮其作用，行使應有的權利，履行應盡的義務。
（2）內外部監督機制管理不到位
企業經營是否合法、財務信息是否可靠、公司運營是否正常，這些都需要審計部門得出結論。外部審計主要依靠社會監督和政府監督兩個體系，但由于監督體系缺少橫向溝通信息，管理又比較分散，加之有的監督主體并未履行其職責，以追求利益為前提，嚴重缺乏責任觀，道德觀，監督力度并不大。企業內部監督機制，由于受其專業行要求高的限制，人員配備不到位，審計職能如同虛設。
（3）企業員工對內部風險控制的認識不足
對企業有言，沒有風險管理的意識是一種很可怕的發展趨勢。企業的管理層沒有明確內部風險控制是所有人共同參與的事情。應本著相互學習、相互溝通、相互監督的思想，使每位員工都深刻認識自己是內部風險控制的一員，否則將導致內部風險控制主體不明確，責任不清晰，內控不完善。
2、房地產開發企業內部風險控制的對策建議
2.1 完善內部風險控制制度建議
（1）建立并完善企業內部風險控制機制
完善企業內部風險控制體系，應注意企業內部風險控制環境的建設，包括經營管理的理念、企業的文化理論，制定和分配責任的方法、人力資源管理政策實施等。只有建立良好的內部控制環境，才能達到內部控制的目的，這是內部控制的基礎，完善企業內部風險控制機制，確保內部風險控制制度的真正落實。
（2）強化和完善內部會計控制機制
應完善財務會計系統，并將其與監督系統區分開來。即，將財務會計系統中的所有真實發生并記錄的經濟業務，要在財務會計報告中做出適當的分類，另外，重大的經濟業務要進行必要的詳細描述；衡量經濟業務的價值，在財務會計報告中準確記錄其貨幣價值；準確確定經濟業務發生的期間，不影響財務報告的基礎上，將其記錄在適當的會計期間；在財務會計報告中適當地表達經濟業務，并按要求披露相關事項等職能，與監督系統中的審計、稽核等職能區分開來，建立完善的內部監督部門，并賦予其應有的職權。
2.2 完善業內部風險控制操作過程政策建議
（1）改善房地產開發企業的治理結構
公司治理是企業改善內部環境的重要因素。房地產企業要想有效的進行內部風險控制，要正確實施內部會計控制，更要健全公司的治理結構，這是內部控制系統構建的基礎。建立和完善內部會計控制制度，完善決策機制，將進一步強化董事會的作用。設立專門的內部審計、稽核等監督部門，并確定其獨立性，行使相應的監督權。要以制度約束人，強化責任追究制度，建立和改進激勵和約束機制。
（2）建立并完善良好的控制環境
內部環境是企業風險管理所有其他組成部分的基石，更是進行內部風險控制的基礎。在房地產開發企業的經營業務過程中樹立宏觀政策觀念、運營市場觀念、行業競爭觀念以及獨特創新觀念。房地產開發企業要以國家大局利益為前提，改善經營管理手段，充分理解其服務性的特征，以消費者至上為服務宗旨，完成房地產開發企業經營戰略，實現企業的經營目標。
（3）加強對內部風險控制的認識
公司管理層要對風險進行準確的識別、評估并進行有效的防范。內部風險控制影響企業各個職能部門，只有人員真正理解內部風險控制的涵義，重視它的重要地位，才能更好的貫徹企業的各項制度。企業各部門相互協同，相互影響，業務運作更加流暢。
（4）設立有效的內部控制活動
在遵守會計準則的前提下，房地產開發企業應從財務實際工作角度出發，按照相關法規政策，制定本企業的會計政策和會計控制制度。主要包括：明確規定各種項目開發中發生的一切經濟流程；各部門的職權明細；定時考核員工的績效；不丟失、損毀會計憑證和會計信息；定時或不定時進行財政清查；復核以及職務分工等多種活動。這樣就能直接提升房地產企業的效益和效果，影響到企業目標的實現。
2.3 建立內部財務風險控制的信息系統的政策建議
任何企業的經營管理都要離不開財務風險的控制，房地產開發企業屬于高風險行業，就更離不開財務風險的控制。房地產開發企業內部財務風險控制的信息系統主要通過風險控制的流程建立。在風險評估階段從環境、投資、工期以及第三方的風險的技術角度上進行評估，通過評估，可將風險轉化為定性或定量的指標，并計算出損失，為決策提供依據；在風險管理階段，根據公司的風險管理策略，信息系統應具備決策咨詢和支持的功能，提出解決策略；在實施風險控制方案階段，信息系統根據預定的方案，在房地產開發前期成本、服務質量、土地成本、等關鍵環節引導和約束人員按風險管理和合同操作，充分降低開發企業在項目開發的操作風險；信息系統能夠定期生成集中開發企業執行情況的報告，向管理層和董事會報告，風險管理部門也能通過信息系統查詢財務風險控制情況，及時了解開發企業的進度，并提出相應的意見。
3、結語
目前，為了限制通貨膨脹、遏制貧富分化、保證經濟健康平穩發展，國家政府對我國房地產市場一再進行調控。在這樣的大環境下，房地產企業面臨著諸多風險，形勢不容樂觀，對房地產開發進行風險管理就顯得尤為重要。但是，隨著我國房地產改革的不斷深入，必會出現更完善、更成熟的理論成果來指導改革進程，使我國的房地產行業步入新的輝煌時代。
參考文獻：
第8篇：房地產財務風險控制范文
關鍵詞：房地產企業財務風險資本結構
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產企業，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產企業獲得長足的發展。截至2007年3月1日，西安房地產企業突破545家，而越來越多的房地產企業已經把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業起步較晚、基礎較差、規模較小、規范性較差，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業的資產負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產企業的財務風險，保障其健康、有序地發展，是目前西安房地產企業亟待解決的核心問題之一。
一、財務風險的概念和特點
財務風險是企業在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。
財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續而發展變化；全面性是指財務風險存在于企業財務管理活動的各個環節之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。
二、西安房地產企業財務風險的主要成因
對于西安房地產企業而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險。現分述如下：
1.籌資風險的具體表現
(1)負債金額巨大
房地產開發的特點決定了房地產企業籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業根本沒有自有資本，而大量的開發資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業盲目舉債，提高了企業的資金成本，加重了企業的財務風險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。西安不少房地產企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業而言，一旦貸款利率發生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業沒有對開發的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經營過程缺乏理財依據
西安的有些房地產企業，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監督職能，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業的經濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關系
西安的房地產企業基本上屬于高利潤行業。許多房地產企業在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業造成巨大的挑戰和壓力。如果西安的房地產企業不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環節耗費資金較多，必然給自己的進一步發展帶來巨大的風險。
5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識
西安的很多房地產開發企業的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業知識缺乏，會計實務水平不高。
三、西安房地產開發企業財務風險的控制措施
由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理。也就是說，西安房地產企業應該在籌資環節、投資環節、經營環節、利潤分配環節，以及和財務風險相關的其他環節，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業的健康發展。
1.針對籌資環節的預防財務風險的策略
(1)優化資本結構，降低籌資風險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預售時間，減少款項回收風險
由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創新
對于規模較大的西安房地產企業而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。(4)規范融資擔保，控制債務風險
一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。
(5)建立西安房地產公司的財務預警系統
所謂財務預警系統，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統[3]。企業財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統。
2.針對投資環節的預防財務風險的策略
房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。
3.針對經營環節的預防財務風險的策略
(1)做好房地產企業的全面預算
全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。
(2)財務集中管理，規避財務風險
為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。
(3)委派財務主管，加強財會監督
對于西安的房地產集團企業而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規定，有權對可能導致損失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監督，化解子公司經營活動中的財務風險。
(4)適時進行財務分析與監督
進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
4.針對分配環節的預防財務風險的策略
對西安房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。
5.建立健全其他預防西安房地產企業財務風險的內部控制制度
(1)進行市場調研，防范市場風險
西安房地產企業應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業財務人員素質的修養與提高
目前，西安房地產企業財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業的經濟效益的實現。房地產企業應該高度重視財會人員的素質培養，開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業道德水平。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制
對于西安房地產企業的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結束語
總之，由于房地產企業獨特的經營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產企業財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產企業持續健康的發展，具有重要的意義。
參考文獻：
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[2]張彩霞:房地產企業財務風險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40
第9篇：房地產財務風險控制范文
[關鍵詞]房地產企業財務風險資本結構
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產企業，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產企業獲得長足的發展。截至2007年3月1日，西安房地產企業突破545家，而越來越多的房地產企業已經把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業起步較晚、基礎較差、規模較小、規范性較差，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業的資產負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產企業的財務風險，保障其健康、有序地發展，是目前西安房地產企業亟待解決的核心問題之一。
一、財務風險的概念和特點
財務風險是企業在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。
財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續而發展變化；全面性是指財務風險存在于企業財務管理活動的各個環節之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。
二、西安房地產企業財務風險的主要成因
對于西安房地產企業而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險。現分述如下：
1.籌資風險的具體表現
(1)負債金額巨大
房地產開發的特點決定了房地產企業籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業根本沒有自有資本，而大量的開發資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業盲目舉債，提高了企業的資金成本，加重了企業的財務風險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。西安不少房地產企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業而言，一旦貸款利率發生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業沒有對開發的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經營過程缺乏理財依據
西安的有些房地產企業，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監督職能，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業的經濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關系
西安的房地產企業基本上屬于高利潤行業。許多房地產企業在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業造成巨大的挑戰和壓力。如果西安的房地產企業不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環節耗費資金較多，必然給自己的進一步發展帶來巨大的風險。
5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識
西安的很多房地產開發企業的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業知識缺乏，會計實務水平不高。
三、西安房地產開發企業財務風險的控制措施
由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理。也就是說，西安房地產企業應該在籌資環節、投資環節、經營環節、利潤分配環節，以及和財務風險相關的其他環節，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業的健康發展。
1.針對籌資環節的預防財務風險的策略
(1)優化資本結構，降低籌資風險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預售時間，減少款項回收風險
由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創新
對于規模較大的西安房地產企業而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。
(4)規范融資擔保，控制債務風險
一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。
(5)建立西安房地產公司的財務預警系統
所謂財務預警系統，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統[3]。企業財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統。
2.針對投資環節的預防財務風險的策略
房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。
3.針對經營環節的預防財務風險的策略
(1)做好房地產企業的全面預算
全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。
(2)財務集中管理，規避財務風險
為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。
(3)委派財務主管，加強財會監督
對于西安的房地產集團企業而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規定，有權對可能導致損失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監督，化解子公司經營活動中的財務風險。
(4)適時進行財務分析與監督
進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
4.針對分配環節的預防財務風險的策略
對西安房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。
5.建立健全其他預防西安房地產企業財務風險的內部控制制度
(1)進行市場調研，防范市場風險
西安房地產企業應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業財務人員素質的修養與提高
目前，西安房地產企業財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業的經濟效益的實現。房地產企業應該高度重視財會人員的素質培養，開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業道德水平。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制
對于西安房地產企業的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
