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[關鍵詞]經濟適用房體制 中低收入人群 完善對策
[中圖分類號]F293.31[文獻標識碼]A[文章編號]1009-5349(2011)07-0136-02
一、經濟適用房的理論概述
(一)經濟適用房的定義
經濟適用房是為解決中低收入家庭住房困難問題,由政府統一按國家住宅規范進行建設的具有保障性質的商品房。國家為經濟適用房提供了一系列的優惠政策,因此,其成本受到嚴格控制,主要包括征地和拆遷補償費、前期工程和勘察設計費、貸款利息、稅金和控制在3%以下的利潤等因素。
(二)我國經濟適用房的特點
1.經濟性和實用性。相對于其他商品房,經濟適用房的價格比較低,沒有超出中低收入家庭的承受能力;適用性是指經濟適用房的戶型設計合理、住房面積適中、交通便利、生活設施完善。
2.確定性。指購買對象具有確定性,經濟適用房的供應對象為符合一定條件的中低收入家庭。
3.保障型。經濟適用房是政府推出的為解決中低收入家庭的住房困難的一項福利政策。一方面,其銷售價格低于普通商品房的價格,另一方面,其開發與建設享有政府的很多優惠政策。
4.準商品性。政府要支付經濟適用房的開發、建設和收受成本,除此之外還要支付開發商一定的利潤。其建成后作為商品在市場上出售,因此具有準商品性。
二、我國經濟適用房制度存在的問題
(一)經濟適用房的價格偏高
經濟適用房的建設用地是由政府統一劃撥的,房地產開發商不繳納土地出讓金,還享有減免各種行政事業性收費的優惠,大大降低了開發商的建設成本,因此價格也應該比普通商品房低。但實際情況遠非如此,其價格遠超出了中低收入家庭的承受能力。即使一些地區的經濟適用房價格相對于同期商品房的價格低,但由于普通商品房價格太高,也抬高了經濟適用房的價格,以至于大大超出了大部分中低收入家庭的購買能力。
(二)經濟適用房的購買對象失控
經濟適用房的購買對象為低收入住房困難的家庭,但這個“低”的具體標準并不統一,由各個地方政府按當地的實際情況自行確定。在政策的具體實施過程中,由于居民收入項目不統一,居民數量多等原因,致使政府難以準確核定低收入家庭的實際收入,因而導致了經濟適用房購買對象失控。對于目前已建成的經濟適用房,有很大比例是被高收入家庭買走的,他們甚至于一個人買多處房產作為投資,以至于出現了開著寶馬、奔馳等高級轎車購買經濟適用房的現象。
(三)經濟適用房體制在監管過程中出現的問題
1.缺少對建造標準的監督。由于政府沒有相關監督機構對建造過程實施跟蹤,開發商在建造中降低建筑材料的質量,偷工減料,使得經濟適用房低于政府要求的標準,影響了購買者的使用。
2.對操作程序缺乏監督。由于其操作過程缺乏監督,為政府權力的尋租提供了條件。一些權力機關直接參與經濟適用房的買賣過程,憑借內部的信息來操控經濟適用房的買賣。
3.缺少對售后管理的監督。按照規定,經濟適用房在售出后,申請購買的住戶必須是種植收入家庭,且五年之內不允許轉租或轉賣。據調查,各大城市的房屋出租網上都登記了關于經濟適用房出租的信息,可見,政府嚴重缺乏對經濟適用房售后的監督。
三、經濟適用房供不應求的原因分析
(一)“尋租”現象的原因分析
在經濟適用房買賣的過程中,出現尋租現象的主要原因是政府的權利過于集中。從購房者角度來講,由于經濟適用房與商品房的價格差別非常大,因而不符合條件的部分中高收入者,便通過尋租行為來獲得購買資格;從開發商角度來講,政府有權劃撥經濟適用房的建設用地,一些開發商為獲取高額利潤,便賄賂政府決策者,使尋租活動嚴重泛濫。
(二)經濟適用房“不經濟”的原因分析
開發商建設大戶型經濟適用房,目的是追求利潤的最大化。按照政府的政策規定,開發經濟適用房的開發商可享受優先獲得土地供應、免繳土地出讓金等優惠證策,因此一些房地產商在獲得土地劃撥后通過提高戶型標準、豪華裝修等手段來提高贏利率。與普通的中低收入者相比,在政府機關工作的工作人員灰色收入大,具有購買大戶型經濟適用房的能力,這更加大了開發商開發大戶型經濟適用房的動力。
(三)經濟適用房供需矛盾嚴重
隨著經濟的不斷發展,經濟適用房的目標購買對象漸漸界定為城市的低收入家庭。在我國,中低收入者在我國人口中約占70%~80%,符合購買條件的低收入者約占30%。然而,雖然國家建設部要求經濟適用房的建設比例不應低于全部住房的70%。但實際上經濟適用房只占全部住房的10%左右。這種種原因,便導致了經濟適用房出現嚴重的供需矛盾。
四、完善經濟適用房體制的對策
(一)政府要合理界定購買者收入線
各級政府作為經濟適用房政策的實施主體, 要對購買者收入線進行合理界定。在確定購房者收入線時,政府的相關部門應綜合考慮各種因素,如城市居民的年平均收入、房屋基礎價格等。在此基礎上合理確定購買對象的標準線,并定期公布和修改標準線,確保購買者收入線符合居民的實際情況,保證經濟適用房能夠真正為需要的人所用。
(二)政府要合理確定經濟適用房的價格
為使經濟適用房的價格確定更加合理,可以建立起經濟適用房價格審定制度和成本約束機制。一是為增加定價的透明性,政府應實行價格公開制度,將經濟適用房的價格控制在中低收入者可以承受的范圍內。二是要整頓秩序、清理經濟適用房建筑、交易市場,一方面要把性質不同的房屋進行歸類,對其市場進行整頓,逐步規范房地產市場的秩序。另一方面,各主管部門應該出臺相關的管理辦法,把已建好的經濟適用房按其大小進行銷售,以保證經濟適用房項目建設的真實性、有效性。
(三)完善體制監督過程的相關對策
1.加強政府內部監督。首先要在政府機構內部建立合理的監督體系。一方面,政府內部上下級之間要形成互相監督的機制,以加強內部監督。且可通過引入問責機制來確保執行機構的責任切實落實到位。另一方面,政府要成立專門的監督機構監督經濟適用房的建設和銷售,以確保經濟適用房能真正為中低收入家庭所用。
2.加強社會監督。政府可以借助報刊、電視等媒體對經濟適用房的購買者進行公示,以使審批結果透明化。另一方面,政府要公開申購人的資格,以便于接受媒體和民眾的監督。
綜上所述,本文通過經濟適用房現狀進行分析,發現我國經濟適用房目前存在價格偏高、供給不足、監管缺失的問題。針對這些問題,分別從政府、開發商和購房者三方面進行原因分析,提出了發揮政府主導作用,合理定價,加強監管等建議,希望能為經濟適用房體制的完善起到一定作用。
【參考文獻】
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[5]陳華,劉國棟.我國住房保障制度存在的問題及完善措施[J].地方財政研究,2007(9).
滿5年準入條件為零
購買此類經濟適用房不需要符合購買經濟適用房的特殊條件,任何購買人群都能購買。購買此類二手經濟適用房除正常繳納1.5%的契稅、0.5‰的印花稅外,不需要再繳納成交價3%的土地出讓金。
例如,購買一套面積為95平方米的此類經濟適用房,原購房價格為3000元/平方米,現市場售價為6000元/平方米的已購經濟適用房,其總購房款為6000*95=570000元,除購房款外,購房人還需繳納570000*0.015=8550元的契稅,以及570000*0.0005=285元的印花稅。
未滿5年準入設限
購買此類已購經濟適用房的客戶,首先必須滿足普通經濟適用房的購買條件,即《經濟適用住房管理辦法》第二十五條規定的城市低收入家庭申請購買經濟適用房應符合的條件:(1)具有北京市城鎮戶口;(2)家庭收入符合北京市人民政府劃定的低收入家庭收入標準;(3)無房或現住房面積低于市、縣人民政府規定的住房困難標準。
符合此購買條件的購房人還需辦理經濟適用住房購買資格審核手續,主要稅費有,1.5%的契稅、0.5‰的印花稅外和5.5%(遠郊區縣按5.4%)的營業稅。
若所購置的已購經濟適用房超過核定最高購房總價標準以外部分,則需補交10%的綜合地價款并所購房屋仍按經濟適用住房產權管理。即:若購房人經相關部門核定職業、職位等購買標準后,根據政府經濟適用房基準價格4000元/平方米的規定,購房者核定面積資格為70平方米的,就意味著購房人只能購買最高4000*70=280000元的經濟適用房。若其想購買一套面積為120平方米,原購房價格為2650元/平方米,現尚未住滿5年的已購經濟適用房,其購房總價為2650*120=318000元,超過了所審核的280000元的購房標準,那超出的部分則需補交10%的綜合地價款,即補交(318000-280000)*0.1=3800元的綜合地價款后才可購買此套房屋,并且此房屋仍為經濟適用房,下次出售仍參照經濟適用房標準執行。
購買人憑補交10%的綜合地價款后的繳款通知書、繳款收據、《北京市城鎮居民購買經濟適用住房家庭住房和收入核定表》等證件到房屋所在地國土資源和房屋管理局辦理交易、產權過戶手續。
規避風險有竅門
買賣二手經濟適用房時應需謹慎,以防不法分子乘虛而入。在買房時一定要確定該房的產權證后在進行購買。同時,盡量選擇規模大、信譽好,對于流程、政策了解的比較清楚的大型中介公司來幫助百姓規避風險,以保證交易的安全性,確保利益最大化,不要進行違法的私下交易。
同時還要注意,對于購買已滿5年的經濟適用房客戶應該注意:客戶如果購買已經住滿5年的經濟適用房面積超出140平米的非普通住宅需繳納3%的契稅。客戶如購買此類經濟適用房后其產權性質則歸屬于商品房產權。
按揭貸款需出示核準通知
《個人住房貸款管理辦法》第九條規定:購買經濟適用住房的個人向商業銀行申請貸款,除符合《個人住房貸款管理辦法》規定外,還應當出具市、縣人民政府經濟適用住房主管部門準予購房的核準通知。
5年為界再次轉手標準不一
李某的弟弟有一經濟適用房指標,今年搖上號可以購買,但是他沒有能力購買,于是李某就用弟弟的號以弟弟的名義買了一套經濟適用房。現在李某問他怎么寫協議可以約束弟弟,可以保證這套房子歸自己所有。
案例分析:
李某無法約束該房產的所有權,該房產應當歸其弟弟所有。
共有產權房是什么?和傳統保障房有啥區別?低收入家庭買得起嗎?會不會有人“搭便車”靠此賺錢?記者進行了調查。
和傳統經濟適用房有啥不同?
從2007年開始,淮安推行共有產權的經濟適用房,符合一定條件的困難家庭,可以申請購買。
淮安市住建局住房保障處處長吳延宏介紹,按照共有產權模式,中低收入住房困難家庭購房時,可按個人與政府的出資比例,共同擁有房屋產權。其用地由劃撥改為出讓,將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經濟適用住房的優惠政策,顯化為政府出資,形成政府產權。“比起傳統的經濟適用房,‘共有產權房’是老百姓花了經濟適用房的錢買到的商品房。”
根據淮安市的規定,個人產權占七成,政府占三成。倪洪志家所購買的這套房,建筑面積在80平方米,總價在16.5606萬元,他只需要支付70%的購房款即11.59萬元,就可以住進這套房子里。
如果要購買全部產權,5年內購買的按原供應價格結算;5年以后8年以內購買的,按原供應價格加當年的利息結算;8年以后購買的按屆時市場評估價格結算。居住期間,購買人不需為政府其余三成產權支付房租。如果選擇出售自己的七成產權,政府則與下一個持有人共享產權及收益。
去年12月19日,通過幾年的積累,倪洪志手頭寬松了一點,又向親戚借了點錢,總共花費了49680元,從政府手里回購了30%的產權,“我現在算是完全擁有這個房子了”。
吳延宏說,共有產權住房本身就是商品房,個人產權部分的權利和普通商品房一樣,整個住房的個人出資額等同于相同面積傳統經濟適用房的價格,購房人不僅不會多出錢,而且個人產權部分的出資額還略低于購買同面積商品房,并享受商品房的保值、增值,不會像傳統經濟適用房那樣失去了購買商品房的機會成本。
至今,淮安市區共向936戶中低收入家庭供應共有產權經濟適用住房,其中,717戶為中低收入困難家庭,219戶為拆遷住房困難家庭;向995戶家庭提供共有產權經濟適用住房供應證,可在兩年內選房購房;共有153戶購買了政府產權,占接近5年到期者中的90%左右,回收資金838.24萬元。
會不會有人“搭便車”?
經濟適用房政策,最惹爭議的往往是分配問題,該保障的落了空,不該保障的“搭便車”。
吳延宏介紹,淮安市建立了申請救助家庭經濟狀況核對工作聯席會議機制,成立了市申請救助家庭經濟狀況認定指導中心,對申請保障性住房家庭的經濟狀況實行聯動審核。
記者從淮安市民政局了解到,2013年淮安市新申請保障性住房的家庭共654戶1626人,申請戶的所有信息數據已通過民政、房產、公安(車輛管理)、社會保障(養老)、工商、稅務、住房公積金、銀行、證券公司等9個部門聯動審核。“這些部門涵蓋了一個家庭所有的經濟活動,比如可以查你的存款,了解你的經濟收入,知道你有無汽車房子,是不是炒股。”吳延宏說,經過嚴格的審核,共認定91戶家庭不符合申請保障房條件,占申請家庭的13.9%。這些家庭已退出本次申請,并無一例投訴。
對于申請者,淮安的界定為,家庭月收入900元以下、申請人具有市區城鎮常住戶口達5年以上、家庭人均住房建筑面積在16平方米以下(無房家庭優先購買)。
一些地方曾出現不符合條件的申購人弄虛作假購買經適房,若干年上市后獲得巨大收益,吳延宏說:“傳統經濟適用房其實也是‘有限’產權,退出時要補繳‘土地出讓金’等各種優惠,但是事先沒有對產權進行明確的界定。而共有產權房恰恰是把這個含糊的‘有限’變為了明晰的‘比例’,把若干年后缺乏依據的‘補繳’,變成提前告知的按產權‘分成’,這樣就簡單明了,有據可依了。”
他說,在淮安模式中,使用權全部歸購房者。政府作為共有產權方,保留相應的處置權,這就能對購房者倒賣牟利起到約束的作用。因為在《房屋所有權證》上有明確的比例和權屬關系,如果私下倒賣,購房人會因為沒有合法的產權憑證而存在極大風險,并且買賣雙方都已構成對共有產權人利益的侵占,會受到相應的追究。
低收入家庭買得起嗎?
最初,淮安曾嘗試個人和政府的產權5∶5,但后來統一改為7∶3,即個人首付需要交70%的購房款,比普通商品房的首付比例要高。國務院發展研究中心副主任盧中原認為,第一筆購房款對于低收入家庭來說是一筆巨款。
2012年,一次搖號選房引來500多人申購,但是僅有170多人成功認購,而實際成交則為140多戶,另有30多戶選擇了退訂。“退訂的原因在于首付款的金額還是超出了他們的承受能力。”淮安保障性住房建設管理中心劉遠勝主任說。
目前住在低矮房子里的吳霞一家,人均收入才600元,為了改善住房條件,她申請購買經濟適用房小區康居花園的共有產權房。周邊的商品房房價為每平方米4600元,按照便宜5%~10%計算,吳霞的心理價位在每平方米4200元。“按一套70平方米的房子算,得要30萬元左右,先交七成房款,大概20萬元。”對于她來說,20萬元也很難拿出來。
記者采訪的其他幾個申購者也認為,中低收入家庭在購買共有產權房時,最大的問題是“手中無糧”,為買一套房,不得不向親朋們“東拼西湊”。
吳延宏說,由于低收入群體往往沒有穩定的工作,銀行不愿意給他們貸款,一是擔心他們還款能力弱,二是貸款數額比不上常規房貸。經過多方溝通研究,淮安市房管局與保障房中心、銀行、擔保公司設計了一個針對經濟適用房用戶的貸款解決方案。
關鍵詞:公平原則;政策性目的;遺產范圍
一、經適房納入遺產范圍的理論基礎
(一)經適房屬于公民的合法財產
2012年我國對《繼承法》的修改成為法學界各學者熱議的話題,其中包括了遺產的范圍界定,因為隨著我國經濟社會的發展,民生問題、家庭關系、財產關系都發生了深刻變化,保障房種類的新增、虛擬財產的出現等一系列新情況的發生,都對我國1985年制定的《繼承法》提出了新的要求。
首先,經適房對于購房者或者居住者來說,是否具有財產性質,成為此類房屋能否納入遺產范圍的決定性因素。所謂財產,應當是財產的合法占有人對該項財產所享有的經濟性或其他性質的利益,其特點主要表現在:(1)由申請人依據國家相關規定,交付了一定數額的金錢所獲得的房屋,具有獲得途徑的合法性;(2)購房者通過支付對價的形式取得的財產,能夠為購房者或居住者提供未來經濟利益增加的升值空間或者較穩定和舒適的住房環境。這表明該房屋能夠為購房者帶來一定的經濟利益和精神享受,因此,經適房符合作為一項財產所應具有的特征,而我國法律規定公民的合法財產可以作為遺產加以繼承,因此,經適房可以作為繼承遺產的一部分。
但是,由于經濟適用住房具有財產性與人身性雙重屬性,因此又不同于一般的財產,廣義上,繼承是指繼承人對死者生前權利義務的承受。史尚寬先生曾指出“繼承為財產法上地位或財產上法律關系的繼承”。[1]現代法意義上的繼承,并不包括王位、爵位及其他人身特權的身份法律關系繼承,而僅僅是基于血緣關系等生理身份,而對財產加以繼承。
因此經濟適用住房身份不能像財產權一樣由繼承人當然繼承。現代大陸法系國家大多采用當然繼承主義,即被繼承人一旦死亡,除其人身專屬權外,一切財產上的權利義務均由其繼承人概括繼承。經濟適用住房從財產角度繼承的范圍,有賴于被繼承人對經濟適用住房享有權利義務的大小。繼承的財產權利,只有屬于被繼承人生前財產權利義務,才能納入繼承的范疇。
根據《中華人民共和國繼承法》第3條規定:“遺產是公民死亡時遺留的合法財產,包括:
(一)公民的收入;
(二)公民的房屋、儲蓄和生活用品;
(三)公民的樹木、牲畜和家禽;
(四)公民的文物、圖書資料;
(五)法律允許公民所有的生產資料;
(六)公民的著作權、專利權中的財產權利;
(七) 公民的其他合法財產。”
由上可知,我國的經濟適用房作為房屋的一類,也應屬于遺產的范圍,但是由于經濟適用房的特殊政策性,又不能將其與普通的商品房等同。
(二)對劃撥的土地使用權加以繼承時可適用“地隨房走”原則
所謂“地隨房走”原則,是指房屋在轉讓的同時,其所依附的土地使用權也一并隨之轉讓。商品房是建設在以出讓方式獲得的土地上的,購房者取得房屋完全產權的前提是支付了房屋價款和土地出讓金兩部分,這是“地隨房走”原則的一種體現,而我國的經適房購買者在取得房屋時僅支付了房屋價款,未支付土地出讓金,那么此時通過劃撥方式獲得的土地使用權是否可以隨著經適房的繼承而加以繼承呢,答案是肯定的,理由如下:
(1)《中華人民共和國房地產管理法》第三十二條規定:“房地產轉讓、抵押時,房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”此處的土地使用權應包括了通過出讓與劃撥兩種方式獲得的土地使用權。因此,對于劃撥方式獲得的土地使用權也可適用地隨房走原則。
(2)雖然對經適房的繼承不同于房屋轉讓或者抵押等內容,但是在對其加以繼承時仍可遵循房地一體原則,只是符合繼承資格的繼承主體無需繳納土地出讓金。因為如果要求繼承者繳納土地出讓金,一方面違反了經適房設立的初衷,另一方面也混淆了繼承和轉讓房屋兩者之間的區別,繼承者繼承經適房時不繳納土地出讓金主要由于優惠政策的目的,而對經適房進行轉讓時要求繳納土地出讓金,則是基于經濟市場規則的考量。
(三)對經適房的繼承主要為房屋使用權的繼承
對于經濟適用房的繼承,此處應做狹義的理解,即繼承客體為房屋的居住區或者說使用權,如果欲將其出賣時,則需要再按照經濟適用房轉讓的相關規定進行辦理。
對經適房的繼承,繼承主體也要符合經適房申請的主體資格,即也應屬于低收入者,對于中高收入水平的繼承者來說,對于經適房不具有繼承資格,這在一定意義上就體現了經適房的繼承主體具有一定的人身特性,并不是繼承法上規定的所有繼承主體都有繼承權。因為經適房的套數是有限的,如果所有的繼承人都可以對其加以繼承的話,那么最后可以流轉的房屋套數也就所剩無幾了,有的高收入的人群住進經適房,這必然是違背公平原則和經適房的政策目的的。
同時,由于經適房依賴的土地是國家劃撥方式獲得的,購房者在購房者并未繳納土地出讓金,因此,土地部分的收益仍然應當屬于國家所有,實際上是購房者與國家共同享有一個產權,任何一方都無權對經適房進行轉讓或其他處分行為。因此,對于購房者或其繼承者來說,他們對于經適房的權利,主要包括房屋占有權,使用權,而所有權的其他兩個權能――收益權和處分權,購房者并不享有。
綜上所述,允許對經適房的繼承,不意味著經適房的后續用途發生改變,不意味著經適房的設立目的得不到實現,相反,選擇合適的繼承主體加以繼承,一方面可以避免經適房二次分配所帶來的人力、物力等資源的浪費;另一方面,也可以解決低收入繼承者的住房問題,保障了經適房的良性循環,維持了社會的穩定秩序。
二、對經適房加以繼承的實現路徑
影響經濟適用房與市場價的商品房的本質區別體現在購買經濟適用房后的5年內,因為購買經濟適用房5年后,如果購房者補繳土地出讓金等費用的話,就可以將該房屋以市場價格出售,并且購買者購得該房屋之后可以取得的是商品房的完全產權,即此時的經適房已經轉變為了商品房的性質,當然可以適用我國繼承法加以繼承。
因此,對于經適房可否繼承的問題,我們主要在購房后5年內這一時間背景下加以討論,在該期限內該房是不可出售的,購房者與政府對房屋形成的是一種按份共有關系,購房者對該房屋有一定份額的所有權的,購房者對房屋具有財產性權利,在這個時限內,購房者對該房屋也是具有當然繼承權的,但是這種繼承客體表現為一種財產份額。
此時對于該房屋的繼承,應根據繼承主體的人數不同而分情況討論:
(1)如果繼承者為一人,例如獨生子女對房屋進行繼承,那么在5年之內可以取得對房屋的繼承權,只是該繼承人只能對該房屋享有占有權和使用權,而不能對房屋進行買賣或者出租等處分行為。因為根據我國有關法律規定:“繼承人繼承房屋等不動產的,應當辦理變更登記,變更登記后才能對該房屋進行處分”。
但是由于被繼承人購買房屋不到5年,根據《經濟適用房管理辦法》第三十條規定:“經濟適用住房購房人擁有有限產權。購買經濟適用住房不滿5年不得直接上市交易,購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的,由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經濟適用住房滿5年,購房人上市轉讓經濟適用住房的,應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款,具體交納比例由市、縣人民政府確定,政府可優先回購;購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后,取得完全產權。
也就是說5年之后,購房者才能通過繳納一定價款的方式,取得完全的產權,那么之前的5年內,購房者是對房屋不具有完全的產權的,購房者在5年內死亡的話,其繼承者也不能取得房屋的產權,而只能等到5年后才可以按照經濟適用房轉商品房的程序進行房屋處分。
(2)如果繼承者為多人,此時對房屋就需要變價處理了,筆者認為這種情況相對比較好處理,幾個繼承者之間可以對該房屋進行變價處理,由一個繼承人取得房屋所有權,其他人取得各自份額的價金。
注釋:
[1]史尚寬:《民法總論》,2002年10月,法律出版社。
參考文獻:
[1]王利明:《物權法論》[M],中國政法大學出版社,2003年1月版。
[2]史尚寬:《繼承法論》[M],中國政法大學出版社,1997年7月版。
典型案例 1
經適房變身商品房
開發商違約想賴賬
案情:2009年11月,余某買下某小區兩間門面,總房款9萬余元,當時開發商并未向他告知該房系經濟適用房。合同約定,開發商在2010年9月30日前辦好房產證,可直到2013年7月11日產權證才辦下來,為此余某告到法院。
開發商稱,該房系經濟適用房,余某無資格購買,雙方惡意串通損害國家利益,該合同應當作為無效合同處理。
法院審理后查明,開發商已在2012年11月繳納了土地出讓金,土地性質已由劃撥轉變為出讓。市四中院最終調解結案,由開發商支付違約金5萬元。
以案釋法:經濟適用房在開發、建設上要享受優惠政策及土地使用的優勢,為此少數開發商便隱瞞事實,將經濟適用房作為一般商品房出售,從而謀取巨額利潤。這樣的合同應該視為無效。
但在該案中,開發商以明顯高于經濟適用房的價格,將門面出售給余某,隨后繳納了土地出讓金,那么余某所購買的房屋就是普通意義上的商品房。因此,不應輕易認定合同無效。
典型案例2
逾期交房超過30日
遭判退房和給違約金
案情:2013年8月,宿某預購商品房一套,支付首付款11萬余元,2014年1月簽訂購房合同。合同約定當年5月1日前交房,若逾期交房超過30日,宿某有權要求解除合同。
到了交房期限,宿某多次催問,開發商也未能如期交房。隨后房價下跌,宿某起訴。開發商認為,不能按期交房是天氣原因等不可抗力造成,不同意退款和支付違約金。
法院審理后認為,開發商延期交房已超過30日,為此判決解除雙方購房合同,開發商返還宿某已付房款37萬余元及付利息,并支付違約金1.8萬余元。
以案釋法:不可抗力,是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。
開發商對房地產所處地區的氣候條件可能對施工及交付造成的影響,應有預見,應在工期上有相應安排,確保房屋能按期交付,加之無證據證明該樓盤施工期間雨日天氣、降雨量等與往年相比有重大變化,以至于達到“不可抗力”的程度。因此,開發商不能以“不可抗力”為由免除其責任。
典型案例3
二期房未如期驗收
拿一期房手續敷衍
案情:2010年9月冉某購買某樓盤二期房屋一套,合同約定2011年12月10日前交房。然而,開發商在未取得建設工程竣工驗收備案登記的情況下,將一期工程竣工驗收備案證的復制件,粘貼到質量保證書和使用說明書上,于2011年12月10日隨房屋一同交付給冉某。
經有關部門核查,該房竣工驗收備案登記為2012年5月28日。冉某認為開發商欺騙交房,訴至法院。
關鍵詞:供需均衡;人口老齡化;住房空置率
2009年,中國房地產市場漲聲一片,全國及主要城市的商品房銷售面積、銷售價格、銷售額均創歷史新高;總價及單價地王不斷涌現,市場熱度甚至超過2007年。在我國,土地資源是相對稀缺的,投資和投機需求會急劇放大無限的住房需求,加劇了供給與需求的緊張關系,導致房價的快速攀升。為了抑制房價的不斷飆升,國家也出臺了不少政策,下面,我們從市場對住房的供給,以及居民對住房的需求著手分析房價的走勢。
一、房地產市場的供給
2010年,有媒體報道,“國家電網利用智能網絡,在全國660個城市查出一個數據,總共有6540萬套住宅電表讀數連續6個月為零。”這個數字即是估計現在我國有6540萬套住房被空置著。在今年5月和8月央視財經頻道接連進行了兩期“空置房”的調查報道,調查結果顯示,北京、天津等地的一些熱點樓盤的空置率達40%,而多處新城成為“空置房”密集區。(住房空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。空置率主要用在國內,與國外的空房率不同。空房率指的是開發商建好房子后,空置的房子與建成的房子之比。)雖然,對于數據的來源和統計方式有待考究,但是,這也可以從一側面反映房地產市場不缺房,只是一些房地產投資者沒有將手中的住房投入市場,他們只是在等待更高房價的契機。
另一方面,國家頒布了經濟適用房的政策,從而增加住房的供給。就拿上海的經濟適用房政策來說。目前,困擾城市發展的“房奴”問題已經不是上海一個城市的問題,現在城市的房價實在是太高了,不僅普通老百姓買不起,就是白領、金領也只能望而卻步,在一眼望不到邊的高房價面前,人們除了嘆息,只好等待。韓市長說“房奴”問題不解決,上海沒未來,在上海這樣的大城市,能做“房奴”就是“蝸居”也已經是一種幸福了,很多人連“房奴”都做不起,而被迫逃離“北上廣”這些一線城市。2011年1月21號,上海市十三屆人大四次會議閉幕,韓正市長在解釋經濟適用房政策時,特別強調今年將進一步放寬經濟適用房準入標準,使更多的新上海人和上海青年人進入到共有產權房的保障性住房體系中。2011年經濟適用房準備要推出500萬平方米,大概是8萬套,主力房型是60平方米一套。另外,“十二五”期間,國家計劃建設保障性和政策性住房12.44萬套,其中廉租房3.14萬套、經濟適用房4.9萬套、限價商品房1萬套、公共租賃房3.4萬套。
以上可以看出房地產市場在住房供給上是有所增加的,若6540萬套住房流入市場時,房價就更不會像現在一樣飆升了。所以,無論是投資性買房(房地產投資者只是為了從房地產價格的變動中獲利而進行買賣房產的活動,其并不關注商品本身也就是房產本身的使用價值。),還是實用性買房,大家都應該考慮住房的供給是在增加的,房價的飆升很快將會達到一個頂峰,而緊接著的將會是房地產泡沫的消退時候。
二、房地產市場的需求
首先,從中國人口老齡化的加劇,就不難分析出居民對住房的需求將會是日益趨減的。21世紀是人口老齡化的時代。中國已于1999年進入老齡社會,是較早進入老齡社會的發展中國家之一。從2001年到2020年是快速老齡化階段。這一階段,中國將平均每年新增596萬老年人口,年均增長速度達到3.28%,到2020年,老年人口將達到2.48億,老齡化水平將達到17.17%,其中,80歲及以上老年人口將達到3067萬人,占老年人口的12.37%。同時,我國的計劃生育政策從1983年開始實施的,到我們這一代--80后、90后,剛好是可見效果的時候,這一代普遍是獨生子。當小孩結婚時,雙方父母的住房以后是會留給孩子的,這樣算來,我們這一代的一戶普通家庭將會擁有2~3套住房了。
其次,中國銀行、農業銀行、工商銀行、交通銀行及建設銀行等五大行正收緊二套房貸款利率。除了首付不能低于40%以外,農行、建行近日取消了二套房貸款的利率優惠,中行則執行1.1倍基準利率。同時,各地的相關政策也相繼出臺。就天津市來說,繼二套房商業貸款利率上浮10%后,天津市二套房住房公積金貸款利率也上浮10%。市住房公積金管理中心在其網站公布《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關通知,90平方米以上貸款,首付比例不低于30%。近期,國家例出臺房產稅調控居高不下的房價。先是重慶宣布在“十二五”期間征收房產稅;緊接著是上海市長表示已做好征收房產稅的準備。而2011年1月17日,國務院《關于廢止和修改部分行政法規的決定》,其中包括將《中華人民共和國房產稅暫行條例》第八條中的《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》修改為《中華人民共和國稅收征收管理法》。后者在稅收開征與減免上,賦予國務院更多的權限。該法第三條規定,稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅,依照法律的規定執行;法律授權國務院規定的,依照國務院制定的行政法規規定執行。可以說,此次修改將為房產稅改革做法理依據的鋪墊。修改后,國務院可以據此出臺規定,同意地方試點。
三、結束語
綜合上述,影響住房需求的幾個主要方面--人口老齡化,二套房貸款相關政策,房產稅。都將使居民對住房的需求有所下降,至少可以提醒大家不要再跟風炒房,促使房價畸形發展。以上分析,不難看出此時房地產市場的供給是大于需求的。所以,無論是基于投資性買房的市民,還是用于居住性買房的市民都要三思而后行了,切忌跟風炒房,等到房地產泡沫破滅之時,將會落得竹籃打水一場空。
參考文獻:
[1]俞明軒,豐雷.房地產投資分析[M].京:中國人民大學出版社.2007.
內容摘要:《合同法》第230條規定了房屋承租人的優先購買權,從表面上看,對房屋承租人的優先購買權沒有限制,但是,筆者發現在實際生活中,房屋承租人的優先購買權受到諸多限制。這種限制基于《合同法》的規定,或者基于其他法律及政策的特殊規定,主要表現在三方面:出租人出賣用于租賃的房屋類型、房屋租賃法律關系定法律事實的存在和《合同法》第230條本身的規定。
關鍵詞:房屋 租賃合同 優先購買權
房屋承租人優先購買權,是指承租人依照法律規定享有的在出賣人出賣用于租賃的房屋時,在同等條件下優先于他人而購買房屋的權利。目前,規范承租人優先購買權的法律主要是《合同法》第230條和《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》(以下簡稱《意見》)第118條。但是任何權利都不是絕對的,房屋承租人的優先購買權也是如此,通過考察其他相關法律,筆者發現承租人的優先購買權主要受到以下幾方面的限制。
出租人出賣用于租賃的房屋類型會限制承租人的優先購買權
據筆者考察,目前,我國房屋的類型主要有建設在宅基地使用權基礎上的農村房屋、建設在國有劃撥土地使用權基礎上的經濟適用房、建設在國有出讓土地使用權基礎上的房屋以及既可能建設在劃撥也可能建設在出讓土地基礎上的單位集資房。一般而言,房屋類型不同,房屋所有權人處分房屋的權利不同,房屋轉讓時的限制也不同,因此當房屋所有權人作為出租人出賣房屋時,并不是所有的承租人都具有購買資格。
(一)城鎮居民租賃農民房屋不能享有承租人優先購買權
雖然《合同法》第230條對享有優先購買權的承租人沒有任何身份限制,但其他法律或者國家政策對其有一定限制。《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發[2004]28號)從抑制宅基地需求的角度,強調了禁止城鎮居民在農村購置宅基地。《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》([2007]71號)則把抑制宅基地及農民住宅的供求兩個方面結合起來,強調:“農村住宅用地只能分配給本村村民,城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權房’”。由于物權法、合同法、民法通則等法律都沒有對是否允許城鎮居民在農村購買宅基地或者房屋作出明確規定,因此農村房屋的買賣行為需要遵守國家政策。根據以上國家政策,城鎮居民購買農村房屋合同是無效的,但這并不能說明城鎮居民不能租賃農村房屋。因此,雖然城鎮居民可以租賃農村房屋,但是當農民出賣用于租賃的房屋時,由于農村房屋只能轉讓給同集體經濟組織的成員,于是城鎮居民作為農村房屋的承租人所享有的優先購買權就受到了限制。
(二)承租人租賃單位集資房時優先購買權受到一定限制
近年來,我國商品房市場發展迅速,房價的漲幅遠遠超過了居民收入的漲幅。于是,有些單位在政策允許的范圍內,為解決本單位職工的住房需求,通過向職工集資然后以一定的優惠價格賣給職工。這些房屋大部分建設在國有劃撥土地使用權上面,也有少部分建設在國有出讓土地使用權基礎上。職工購買單位集資房后,由于工作變動不在原單位上班了,該職工將房屋出租,房屋承租人是否享有優先購買權?筆者認為,應該區別情況對待,首先看當年購買單位集資房的合同書是否有對職工轉讓該房的限制性約定以及單位是否享有更優先購買的權利,如果有約定,只要此約定不違反法律的強制性規定都應承認其效力,尊重當事人的意思自治;如果沒有相關約定,劃撥土地的房屋承租人只有轉變成單位職工才享有優先購買權,而出讓土地的房屋承租人應該享有充分的、不受限制的優先購買權。
考察這類房屋承租人優先購買權受限制的原因,筆者發現不管是農村房屋、單位集資房還是經濟適用房都具有以下三個特點:其一,福利性。這類房屋或者享受到了國家稅收的減免優惠,或者房屋購買人由于特殊身份享受到了一定的價格優惠。其二,具有較強的人身依附性。這類房屋的購買人需要具備一定的組織成員身份或者具備由國家認定的中低收入家庭身份,并且這種身份具有不可轉讓性。其三,具有較強的政策性。這類房屋的存在反映了特定時期國家為了解決城鄉人民住房問題而作出的暫時性政策安排。
房屋租賃法律關系定法律事實存在限制承租人優先購買權
存在合法轉租的情況下,原承租人和次承租人的優先購買權受到相互制約。一般而言,承租人作為優先購買權的主體并無爭議,但是現實中經常發生承租人經出租人同意后又將房屋轉租給次承租人的行為。于是,當房屋出租人出賣租賃的房屋時,可能會發生原承租人和次承租人之間的優先購買權沖突。筆者認為解決沖突的原則是:首先,由雙方協商解決由誰行使優先購買權,以充分尊重雙方的意愿;其次,在雙方協商不成時,應考察誰向租賃的房屋中安裝了更多的不可移動或移動可能損害房屋價值的固定資產,此添附行為增添了房屋價值或者增加了房屋的舒適度;再次,以上兩個原則仍不能解決優先購買權的沖突,應尊重出租人對交易對象的選擇;最后,當出租人不愿表達意愿而得罪雙方,可以考慮由原承租人和次承租人采取抓鬮的辦法。
存在多個承租人分別對房屋進行局部租賃而出租人將房屋整體出賣時,各個承租人對房屋整體都沒有優先購買權。出租人是自己利益的最佳判斷者,當出租人認為房屋整體出賣更能增加其利益時,片面強調局部承租人對其承租部位享有優先購買權,就可能損害出租人的利益。其一,局部承租人不享有整體房屋的優先購買權,因為法律規定出租人單獨出賣承租人的承租部分時承租人對此享有優先購買權,而對其他部分沒有優先購買權,承租人行使優先購買權不能超出權利范圍。設立承租人優先購買權的立法目的是減少買賣糾紛,減少交易風險和交易成本,便于不動產的占有、管理和使用,發揮其最大的使用價值。如果允許局部承租人享有不動產整體的優先購買權,若眾多承租人同時主張權利必然會出現諸多矛盾。其二,當房屋整體出賣時,局部承租人也不享有其承租部分的優先購買權。在出租人整體出賣房屋的情形下,該房屋整體應視為交易的對象,承租人若主張其承租部分的優先購買權,無異于將一物分割出賣,“把不適于分割房子零碎的賣給各租戶,甚至超越了各人所租的范圍,既損于房東的利益,又形成了新的多數房東將來無法避免的糾紛,所以法院就不能片面的去看房戶一面的利益,去保護房戶優先購買權”。況且“城市房屋,即使是私人的資金所建筑,也屬于社會財產的一部分。允許房戶有優先承租、承典、承買的權利,就是說房主行使產權,也須服從社會利益,如房屋不宜分割出售,承買人雖不是房戶之一,但買下全幢房屋確有利于工商業的發展,同時又能適當照顧原房戶的居住或遷讓等困難問題,這樣處理是適當的。否則,僅著眼于房戶行使優先購買權而忽視了對社會的利益,就違背了城市房屋管理暫行條例的基本精神。”最高人民法院在1952年所做的批復,在今天看來仍然具有指導意義。
房屋租賃合同是否備案可能會限制房屋承租人優先購買權的行使。《城市房地產管理法》第53條規定:“房屋租賃,出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同,約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款,以及雙方的其他權利和義務,并向房產管理部門登記備案。”登記備案的要求主要是出于行政管理、治安管理以及稅收等方面的考慮,并不是房屋租賃合同的生效要件,而只能理解為對抗要件。參照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第9條第1款的規定,登記備案后的房屋租賃合同就具有對抗第三人的效力,在這種情況下,承租人優先購買權所具有的對抗效力,主要體現在出租人與第三人之間的交易行為不得侵害承租人的優先購買權以及合法轉租關系中租賃合同備案的承租人優于租賃合同沒有備案的承租人行使優先購買權。
《合同法》既賦予房屋承租人優先購買權也限制該權利行使
(一)只能在出租人“出賣”租賃的房屋時的合理期限內享有
1.房屋承租人行使優先購買權以存在合法的租賃關系為前提。房屋承租人行使優先購買權以存在合法的租賃關系為前提,合法租賃關系又以出租人對房屋有權處分為前提,而出租人是否有處分權以法律或者合同為依據。目前我國房地產市場的結構比較復雜,房屋的所有權人基本可以分為完全產權人和有限產權人。完全產權人對房屋的權能最全面,當然可以出租,因為出租是所有人行使處分權的一種表現。《經濟適用住房管理辦法》第33條規定:“個人購買的經濟適用住房在取得完全產權以前不得用于出租經營。”由此可見,經濟適用房購房人是典型的有限產權人。如果經濟適用房的所有權人在沒有取得完全產權的情況下把房屋出租給他人,這種租賃合同是無效的,承租人不僅不能基于此行使優先購買權,而且經濟適用房購房人的出租行為還是一種違法行為,可能受到相關行政機關的處罰。但是,當經濟適用房的購房人具備一定條件時,可以把有限產權轉為完全產權,此后所有權人就可以轉讓出租等任意處分該房屋。根據《經濟適用住房管理辦法》的規定,有限產權轉為完全產權的條件是:購買經濟適用房滿5年,并向政府交納一定比例的土地收益等相關價款。
2.如何理解“出賣”。筆者認為應聯系買賣合同的“出賣”一詞來理解租賃合同的“出賣”,不能隨意對出賣做擴大解釋。《合同法》130條規定:“買賣合同是出賣人轉移標的物所有權于買受人,買受人支付價款的合同。”出賣租賃的房屋就是出賣人(出租人)將租賃給承租人的房屋出賣,以獲取相應的價款為目的,價款常常表現為貨幣。因此,出租人以房屋所有權作為出資份額轉移到合伙企業、有限責任公司或者股份有限公司名下的,由于其目的并非通過出讓房屋所有權取得貨幣,故不應視為出賣房屋,承租人此時不應行使優先購買權。
3.如何理解合理期限。把合理期限界定為三個月,最早見于1983年頒布的、現已失效的《城市私有房屋管理條例》第11條的規定。隨后該期限又被《意見》第118條所采用。但是時過境遷,1999年與1983年和1988年的房地產一級市場和二級市場及其房屋租賃市場相比都有了很大的改觀,于是1999年實施的《合同法》并沒有沿用原來的“三個月”期限,而是改用更科學、更合理的“出賣之前的合理期限內通知”。筆者認為,該合理期限最長為三個月,具體何謂合理期限應該根據特定案件而由人民法院確定,但應考慮以下幾個因素:其一,出租人出賣房屋的急迫性及需要貨幣的急迫性;其二,承租人另外尋覓房屋居住的機會;其三,出租人和承租人之間溝通聯系的機會;最后,房屋所在地的房屋租賃市場及其房地產市場狀況。
(二)僅僅相對于其他潛在購買人在同等條件下才享有
“同等條件”的基本內容是指購買人給定的關于購買房屋的條件,主要包括三個方面:一是價格條件,二是價款支付條件,三是其他條件。
購買人對房屋的報價關系到出賣人的核心利益,一般情況下,出賣人會選擇報價較高者與之交易。因此,在相同報價下房屋承租人的優先購買權應受到尊重。
但是,理性的出賣人除考慮價格外,還會考慮獲得較大利益時的風險因素。因此,出賣人還會關注購買人的價款支付方式和支付條件,例如購買人是否為支付價款設定了種種對出賣人不利的限定條件或者購買人是否為此項付款設定了擔保,又如購買人是一次性付款還是分期付款,如果分期付款,購買人的后續支付能力是否有保證等。很明顯,如果其他條件相同,一次性付款的其他購買人會優于分期付款的房屋承租人,此時,房屋承租人就無法行使優先購買權。
當然,出賣人也是一個普通人,不可避免在交易過程中摻雜主觀評價因素,這就是筆者所說的其他條件。換句話說,如果在租賃期間,承租人給出租人以不良評價,即使房屋承租人報出同等價格,但低于其他購買人的信譽,仍然可能無法行使優先購買權,因為法律無法強制出賣人將房屋必須出賣給特定人。
參考文獻:
一房地產市場運行基本情況
(一)房地產開發投資持續增長,住宅建設速度加快。
一是房地產總投資額持續增長.年上半年,全市共完成房地產開發投資44505萬元,同比增長39%;二是住宅建設速度加快,年上半年,全市商品房新開工面積達32.72萬元平方米,同比增長37%;商品房竣工面積31.49萬平方米,與去年同期持平,其中商品房住宅新開工面積24.57平方米,同比增長48%;商品房住宅竣工面積23.76萬平方米,同比增長12%.
(二)商品房供求結構趨于合理,價格基本穩定.
1、商品房銷售總面積增加,價格趨于合理。年上半年,全市共批準預售商品房面積18.45萬平方米,同比下降45.94%,而實際銷售面積達21.18萬平方米,同比增長16.63%,銷售金額達22443.4萬元,同比下降18.93%,且中心城區的申報價格穩定在850元/平方米左右。
2、住宅類商品房銷售勢態良好,年上半年,全市共批準住宅預售面積為16.57萬平方米,占預售商品房總量的89.22%,而實際銷售面積達17.92萬平方米,同比增長31.76%,銷售金額為14572萬元,同比增長30.11%。
3、商品房空置率有所上升.年上半年,全市累計空置房13.54萬平方米,同比增長26%,但空置房主要集中于營業用房中,且營業用房在可售商品房總量中所占比例較小,故其空置比例仍基本合理.
4、商業營業用房需求量下降。年上半年,全市共銷售商業營業用房面積達2.03萬平方米,同比下降55.27%,銷售金額達7491.3萬平方米,同比下降19.15%。
5、經濟適用房建設力度加大。1---6月共批準建設經濟適用房7萬平方米,竣工面積突破12萬平方米。
6、廉租房建設步伐加大。《六盤水市廉租房住房管理辦法》已經政府批準,目前正處于逐步實施階段。
(三)房地產市場機制逐步完善,管理日趨規范化,制度化。
1、產權產籍登記管理等業務大幅增長。1---5月共完成產籍管理歸檔2138宗,面積10.37萬平方米,交易金額13410.74元,同比增長62.01%,且其它相關業務量也呈現不同層次的增長。
2、繼續開展房地產權屬登記管理工作創先達標活動。
3、加強整頓和規范房地產市場秩序,查處違法違規行為,對個別違規企業給予了處罰。
4、積極開展房地產市場調查研究工作定期對房地產市場運行情況作出認真分析,年上半年共完成房地產市場運行分析報告2篇.
(四)房地產金融放貸力度穩定,為房地產市場建康發展提供堅實后盾。
年上半年,全市共辦理房地產抵押登記2055宗,抵押貸款面積34.37萬平方米,抵押權利價值28304.99萬元,同比分別增長20.31%、16.67%和66.50%。
二存在的問題
(一)企業實力弱,規模小、經驗不足、專業技術人員缺乏、經營管理水平不高,自有資金不足,對金融機構依賴性強,風險防范能力差.
(二)住房分配貨幣化進度慢,住房補貼資金的財政供給體制不健全,存量房物業管理工作難以配套等問題的存在,導致潛在的住房需求沒有充分調動.
(三)房地產市場宏觀調控力度不夠大,與各相關職能部門的協調工作尚需進一步加強.
三、加強房地產市場宏觀調控的建議
(一)加大住房供應結構調整力度,穩定房價,建立健全住房供應體系
1、進一步完善住房供應政策。
一是按照市場供應結構與需求結構相適應的原則,結合當地經濟發展水平、居民住房狀況和居民承受能力等因素,合理確定各類住房供應比例,對高檔商品住房、普通商品房、經濟適用房實施分類別供應的政策導向,逐步形成以普通商品住房為主體的多層次的住房供應體系。二是合理確定住房對象,高檔商品住房主要面向少數高收入家庭,普通商品住房主要面向廣大中等收入家庭,經濟適用住房面向城鎮中低偏下收入家庭,廉租住房面向城鎮最低收入家庭中的雙困戶。
2、加強對經濟適用房的建設和管理.
一是認真落實《六盤水市住房分配貨幣化改革方案》和《六盤水市住房分配改革方案實施細則》有關要求,加大經濟適用住房的優惠政策和管理辦法的實施力度.二是堅持經濟適用房保本微利的原則,嚴格按照建設部《關于大力發展經濟適用房的若干意見》中關于經濟適用住房價格的八項因素,核定經濟適用房的銷售價格.三是結合我市普通商品住房價格、購買對象征可支配收入等因素,合理劃分收費標準,確定指導價格,并向社會公布,廣泛接受監督.四是經濟適用房按照政府組織協調、運作的模式,實行項目招投標,并嚴格控制戶型面積.
3、增加普通商品住房供應,適度控制營業用房及高擋商品住房建設。
一是根據市場需求,加快普通商品住房建設,盡快提高其市場供應比例;二是合理確定營業用房、高檔商品住房和普通商品住房的劃分標準和供應比例,提高營業用房和高檔商品住房門檻,嚴格控制營業用房、高檔商品房項目審批,適當提高項目資本金比例和預售條件。
4、逐步完善廉租住房制度。對城鎮最低收入家庭的“雙困戶”發放租賃補貼。
(二)加大金融支持和監管力度,協助金融機構強化房地產信貸管理
1、協助金融機構加強對房地產貸款的監督管理。
一是積極支持房地產市場結構調整,加大對運作規范、信用等級高的房地產開發企業和房地產項目的信貸支持,尤其要支持經濟適用住房和普通商品住房的開發建設,重點滿足中低收入家庭的購房要求。二是加強房地產項目貸款的審核和管理,對商品房空置量大、負債率高的開發企業貸款要嚴格審批并重點監控。.三是積極協助金融機構加強團結對信貸資金的監控,妥善處理各種違規貸款,切實防范化解房地產信貸風險,維護金融秩序的穩定.
2、加大住房公積金貸款力度。要簡化手續、減少環節、降低費用、縮短時限,大力發展住房公積金委托貸款,提高住房公積金的使用率和職工購買力。
3、逐步建立個人住房置業擔保體系。一是鼓勵成立獨立規范的住房置業擔保機構,實行企業化管理、專業化經營、市場化運作。二是積極開拓融資渠道,吸收優質房地產開發企業資金等民間資金的介入,鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔保,支持個人住房消費。
(三)標本兼顧綜合治理,整頓和規范房地產市場秩序
1、整頓和規范房地產市場,嚴格查處各種違法違規行為。
一是重點查處房地產開發、交易、中介服務和物業管理中的各種違法違規行為,對違反城市規劃、蠶食土地收益、無證或越級開發、合同欺詐、面積縮水、虛假廣告等行為要從嚴查處。二是積極開展調查研究工作,定期對房地產市場進行整頓和規范,發現問題及時處理,為房地產市場的健康持續發展創造良好的環境。三是按照審批權限與責任掛鉤和“誰審批誰負責”的原則,建立責任追究制度。
2、完善房地產信息系統和預警預報體系。
一是逐步建立和完善全市房地產信息網絡系統,做好房地產開發企業和執(從)業人員信用信息登記入庫工作,將企業的基本情況、業績情況以及不良行為記錄在案,向社會公開,形成房地產市場監管的長效機制,引導房地產開發行業形成“誠信為本,操守為重”的良好職業道德。二是建立健全房地產市場的預警預報體系,穩定房地產市場,穩定房價。
3、加強對房地產開發行業的管理。
一是要按照現代企業制度的要求,加快企業改制步伐,指導各開發企業的改革、改制工作。二是嚴格控制開發企業的數量,對無開發實力、業績較差及存在嚴重違法違規行為的開發企業,取消其開發資質;三是積極支持具有資信和品牌優勢的房地產企業的發展,培育龍頭企業。
4、深化房改工作,積極活躍住房二級市場。按照統一政策、統一程序、統一市場和統一物業管理原則制定合理政策,鼓勵職工已購公有住房上市交易,促進住房二級市場發展的市場化,進一步完善房地產市場。
5、規范發展市場服務。
一是加強對房地產買賣、租賃、抵押及中介機構的管理,規范房地產中介市場,嚴格中介機構和中介從業人員市場準入制度。二是健全房地產中介服務市場規則,嚴格執行房地產經紀人、房地產估價師執(職)業資格制度,為居民提供準確的信息和便捷的服務。
(四)加強和改進對房地市場的指導和監管,搞好房地產市場的綜合治理工作