土地項目開發計劃書精選(九篇)

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第1篇：土地項目開發計劃書范文

【關鍵詞】房地產；項目管理風險；項目管理風險控制

一、引言

房地產開發是基于對未來政治、經濟、社會、自然資源等方面的預測和預期，基于現有技術、管理和組織情況下進行的一種經濟活動。其投資大，收益高，參與者多，涉及面廣，因此風險也非常大。由于土地的權益價值是地理環境、政治、經濟等社會各方面資源的綜合函數，所以房地產項目中置地的風險變化也很大。從總的趨勢而言，土地的增值一般是隨著社會經濟的發展而穩步增長的。但是在有些情況下，受政治、經濟等因素影響，土地增值也可能為負，這必將給開發者造成巨額損失。

房地產項目開發可以分為決策、前期、建設、銷售四個階段，涉及競爭對手、銀行、顧客、建設方、中介公司、政府等六大類主要相關利益者。開發商在項目經營的每一個環節都需要和不同利益者進行博弈。

二、房地產項目風險以及風險管理內涵

一個房地產項目涉及政治、法律、自然、合同、合作方等因素的諸多風險，且其間有復雜的內在聯系，但主要表現在市場和價格兩方面。市場風險是指由于房地產市場狀況發生變化給房地產投資帶來損失。房地產市場是一個區域性市場，主要受本地區房地產供求狀況，消費者購買力和消費偏好，房地產市場競爭程度、競爭規模及競爭方式，房地產市場的性質、結構及發育程度等因素的影響。房地產營銷是指房地產投資者根據市場狀況、物業的特點、消費者偏好、支付水平等確定房地產租售策略并進行房地產租售的行為，其風險有銷售渠道風險和營銷方式風險等。

價格風險是指由于房地產定價不合理而給房地產投資者帶來的收益損失，主要發生于市場研究不充分、市場定位不準確、定價策略不科學又不能及時適應價格的波動等。價格定高了，雖然收益增加，但其價格可能不為市場所接受，導致房地產滯銷，實際總效益下降；相反，價格定低了，雖然房地產銷售增加，但會損失收益。風險存在于項目整個開發中，例如在建設階段風險把控不好，會造成如工期延長、成本增加、計劃修改甚至引起索賠，最終導致項目經濟效益降低，甚至項目失敗。但是風險和機會是并存的，收益是風險的補償，風險是收益的代價，風險是對管理者的挑戰，風險控制得好能夠獲得經濟效益，也有助于競爭能力、管理水平的提高。在現代項目管理中，風險的控制已成為房地產開發過程中一項重要的工作內容。

工程項目風險管理（Project Risk Management）是人們對潛在的損失進行辨識、評估，并根據具體情況采取相應的措施進行處理，在實施過程中加強相應的管理和監督，以最大可能降低風險造成的損失。工程項目風險管理是房地產項目管理不可缺少的重要組成部分。而目前，我國的房地產項目風險管理還存在著許多問題，如風險管理意識淡薄，缺乏相應的法律、法規等制度依據；風險管理模式落后，風險管理過程不完整，風險管理以事后控制為主等。

三、房地產項目風險產生的原因

房地產是一個特殊的行業，它具有以下特點：投資額大、建設周期長、資金周轉慢、變現能力差，涉及到的社會、經濟和環境因素多，其投資過程是一種預測未知將來需求而進行產品生產的過程。這些特點決定了房地產業是一種典型的高風險投機行業。其次，由于房地產的地區差異、項目差異，涉及的內容不單單是技術問題，還有很多其它方面的問題，因此，國家很難像針對建筑工程那樣去制定房地產項目風險管理的統一規范和規程。這一切都決定了房地產行業的高風險性。

四、房地產項目主要風險

在房地產開發的不同階段存在不同風險

1、投資決策階段的風險

投資決策階段的風險主要有開發區域風險，開發物業類型風險，開發時機風險和開發項目的定位風險。

2、土地獲取階段的風險

土地風險主要來自于土地自然屬性、社會屬性和土地規劃部門對土地使用性質和規劃設計指示的不確定性。購買了土地使用權后，還有大量的征地、拆遷、安置和補償工作。

3、項目建設階段的風險

項目建設階段的風險主要來自設計理念的落后、建筑物實用性差、甚至由于承包商建筑技術落后、施工方案與方法不同、偷工減料以及項目監管不負責任等導致建筑物存在質量安全隱患。

4、售管理階段的風險

這個階段的主要風險有銷售時機的風險、租售合同的風險、自然災害的風險和意外事故的風險

五、房地產項目風險控制策略

（一）編制科學、完備的風險管理計劃書

房地產項目風險管理計劃書是以開發企業的風險管理活動為對象的計劃安排，體現了開發商對風險管理的制度化約束。房地產開發企業必須把企業全體成員的活動和一切工作都納入風險管理計劃中。通過風險管理計劃書確定各項風險管理工作的目標，風險管理部門或風險管理人員的權責地位，規定企業各部門的風險管理工作，識別項目活動中可能存在的風險，明確風險防范與處理的方法及其選擇應用，確定風險管理績效評價標準等，以有效保證風險管理工作的持續性。通過對企業資源的合理配置，以最小的成本獲得最大的保障，保障開發項目的順利實施，實現企業的經濟效益和社會效益。

（二）強化項目的風險研究

房地產開發項目數額大、建設周期長、涉及面廣，具有較高的風險性，在項目的四個階段中都容易發生風險，因此要強化風險管理中各個階段的風險識別，分析判斷影響項目風險的主要因素。綜合運用專家調查法、幕景分析法、流程圖分析法、環境分析法、財務狀況分析法和事故樹分析法等風險識別技術。風險識別中主要強調置地風險、工程招標風險、合同管理風險和融資風險。建設階段發生的風險更多是人為處置不當，屬于可控風險。租售階段主要風險有經濟風險與內部決策與管理風險，項目如果無法及時租售則會導致財務危機。企業應當不斷總結經驗，認清各階段項目風險發現規律，并采取相應的預防措施。

（三）建立企業風險管理組織

在項目開發的四個階段都存在風險，對項目風險的規避與控制需要相應風險管理機構來完成。企業必須建立相應的風險管理部門（如風險管理委員會等），它專門對項目風險可能發生的環節和發展情況進行監督與控制。風險管理部門是項目風險管理的決策機構，負責制定風險管理方針、政策、總體戰略與目標，對風險識別、風險評價、監測、控制、處置，研究制定風險管理激勵約束機制和評價指標等，實行風險管理問責制。當然，從管理的角度看，應將風險控制在萌芽狀態，這樣才能切實減少企業損失。

（四）建立風險管理績效評價體系

風險管理過程中需要采取各種方案進行風險控制，為實現對方案的評估，可以建立房地產項目風險管理績效評價指標體系，評價體系包括績效評價指標、標準和方法。評價指標包括結果指標和行為指標兩類，相應的評價標準分為結果標準和行為標準兩個方面，分為優良、中和差三個等級，能較科學地評價風險管理方案的優劣。

（五）加強風險管理培訓

強化全員風險意識，房地產企業員工的行為不當是構成開發項目的一個重要風險因素，因此要減輕與不當行為有關的風險，就必須對企業員工進行風險和風險管理教育，內容應包括有關安全、城市規劃許可、工程設計以及其它方面的法律、法規、規范、標準和操作規程等，使他們了解開發項目所面臨的各種風險，了解和掌握防范與處理風險的方法，強化風險意識，使他們深深認識到，任何個人的疏忽或錯誤行為都可能給項目造成巨大損失。

四、結束語

深刻認識房地產項目各方面風險，保證在每一個房地產項目中都嚴格制訂并落實針對性強的風險控制策略，對房地產企業來說非常重要，可以使企業保持長期的市場競爭優勢。

參考文獻：

[1]宣文，呂清伢. 淺談房地產工程管理[J]. 科技資訊. 2012（02）

第2篇：土地項目開發計劃書范文

一時間，全世界的媒體都在報道著這位超級夢想家的新計劃。能創辦出SpaceX公司并打造龍飛船，志在進行太空旅行，又制造出了比其體量大幾十倍上百倍的汽車廠商也造不出的續航能力超強的電動車，再打造一個比飛機還快的Hyperloop火車似乎也不是天方夜譚。從Hyperloop的說明書中可以看出，馬斯克還想將他所投資的其他業務也囊括其中，比如太陽能。

在馬斯克光環的籠罩下，人們期待著Hyperloop能橫空出世，“秒殺”高鐵甚至飛機。但馬斯克已公開表示，特斯拉以及SpaceX兩間公司已讓他分身乏術，無暇顧及新的Hyperloop項目。只不過，真的僅僅是精力問題嗎？

相比起公眾的美好期待，學者們的觀點顯得更為現實?！斑@個事情（類似Hyperloop的項目）每年都會炒作的，每年主題都不同而已?！眲⒈玖趾敛华q豫地告訴《21CBR》記者。劉本林本科畢業于中國科技大學物理系，現在江蘇常州經營著一家電動車輛科技公司。

其實，Hyperloop并不是橫空出世的概念，只不過由于馬斯克的名氣而受到了更廣泛的關注。Hyperloop實際上是真空管道火車（Vacuum Tube Train）的一種，屬于無空氣阻力、無摩擦的運輸形式。技術原理則是在地面或地下建一個密閉的管道，用真空泵抽成真空或部分真空。在這樣的環境中行車阻力就會大大減小，可有效降低能耗，同時氣動噪聲也可大大降低，符合環保要求。

2009年，劉本林與西南交通大學的趙勇教授合作出版了《速車系統概論》，從工程技術角度分析了真空管道交通商業應用的可行性與實施方法。劉本林一直活躍于民間研究和真空管道運輸項目的開發，在2012年7月接受媒體采訪時，他講述了自己的宏大規劃：“我希望在三年完成商業企劃書，然后尋找投資方，譬如找中東財團。”但一年后卻并未有任何進展。盡管如此，他對馬斯克的計劃感到不以為然，劉本林告訴《21CBR》記者：“馬斯克的說明書也就50多頁，而我們寫的初版商業計劃書就有258頁。”

對于一個60億-100億美元項目的計劃來說，50多頁的說明書確實遠遠不夠，這點也在互聯網上的討論以及質疑該項目的文章中遭到詬病。劉本林也從技術和性價比方面提出了質疑：“整個Hyperloop系統不可能比高鐵便宜，相似的橋墩，用密封的管道代替軌道，價格只會上升不會下降，而且真空系統還需要設備來維持，現實中也不存在如此大面積的真空。此外，馬斯克提到的管道結構并非圓型，是異型管道，但沒有提及異形管道的穩定性、安全性，這是很難建成的。”

雖然技術上仍有許多有待詳細論證的問題，但更多的人則從可行性角度提出質疑，現實中有太多問題需要解決?！洞笪餮笤驴返母呒壘庉婣lexis Madrigal指出，加州的高鐵工程之所以要680億美元，是因為“項目需要征收約1100塊土地”。雖然沿著州際公路修建橋塔的計劃確能節省不少的土地成本，但修建鐵路還需獲得土地的法律許可，需獲得居民的支持。據了解，這個被馬斯克看來“又貴又慢”的加州高鐵項目就碰上了沿途的“釘子戶”，所以只能繞道而行，不得不增加成本。來自加州大學伯克利分校農業與資源經濟系的副教授Michael L. Anderson表示，這一計劃的實際成本將接近1000億美元。

而質疑Hyperloop是一次炒作，劉本林還有更多的理由，在他看來，“馬斯克這個人是做得多，說得少，他把這么一個不是很成熟的方案拋出來，不像他的一貫的作風。”劉本林在接受《21CBR》記者的采訪時反復提到這點。在他看來，馬斯克的這份方案“有新的亮點，但總的來說，說明書寫得太簡單了，這很像一直在推真空管道運輸項目，但風格不是很嚴謹的戴睿.奧斯特的想法”。

戴睿.奧斯特是真空管道運輸（ETT）系統發明專利的持有者，從1999年獲得專利至今，一直在進行該領域的研究。近兩年，他公布的研究成果是ET3“高空管道運輸”系統——通過磁浮技術把膠囊狀艙體“漂浮”于真空管道中，利用彈射裝置將車廂“發射”至目的地，最高速度可達每小時6500公里。

事實上，馬斯克的Hyperloop與奧斯特提出的ET3“真空管道運輸系統”具有極高的相似度。一位不愿具名的西南交通大學超導與新能源研究開發中心（以下簡稱“超導中心”）的相關人士表示：“我瀏覽了一下（馬斯克的計劃），相比前十年前（奧斯特）的技術沒有任何新的進展和實質變化?！?在8月14日的報道中指出，奧斯特在馬斯克計劃的兩個星期前曾受邀前往馬斯克的SpaceX公司與其進行會談。

不過，若要追根溯源，真空管道運輸的概念可追至1812年，英國機械工程師和發明家George Medhurst首次提出利用密封管道和空氣推進技術來運送乘客和貨物。隨后，Robert Goddard（液體火箭的發明者，現代火箭理論的奠基人之一）于1910年提出了Vac-trains的概念（Vacuum Train，真空火車的縮寫），并表示使用磁懸浮代替輪軌能消除阻力，理想時速為1600公里/小時。

但真空管道運輸的概念從最初設想至今已將近200年，各種商業計劃層出不窮，卻無一走到了實踐的終點。瑞士洛桑聯邦理工學院的魯道夫.里斯（R. Nieth）博士于1974年提出地下真空隧道磁懸浮列車的概念——“瑞士地鐵”，并提出了具體的技術方案。但瑞士國會在2005年決定不再推進這個項目，瑞士地鐵公司也隨之在2009年倒閉。

在中國，關于真空管道運輸的研究圈子并不大，主要集中在西南交通大學，相關實驗室主要包括真空管道研究所（已名存實亡）、牽引力國家重點實驗室、超導中心。上述實驗室相關人士告訴《21CBR》記者，如今國外的研究大多集中于概念、理論研究，“實驗研究還沒有見到。”而西南交大已經在近兩年開始了基礎的實驗研究，比如已建成的“真空管道磁懸浮列車實驗系統”。

作為真空管道運輸的堅定“布道者”，奧斯特還曾與中國相關學界有過親密接觸。大約十年前，奧斯特通過曾在西南交大讀過博士后的張耀平將真空管道磁懸浮概念引進中國，與張耀平一同在該校組建了專門的研究機構“真空管道運輸研究所”，并獲得過沈志云院士的支持。超導中心的相關人士向《21CBR》記者證實：“奧斯特先生2003年至2007年都到我們這訪問過，還進行過一些研究，他們主要做的是對政府的游說工作，希望得到政府的支持，不涉及具體的科學技術。”

第3篇：土地項目開發計劃書范文

第一部分 摘要

一、公司概況

鄭州市伊爾薩建材有限公司，始建于**年 7 月，是一家中型 民營企業，項目用地為廢棄荒地，司主要負責 人曾榮獲明星企業家稱號，重點項目建設功臣獎，具有多年管理企業 的經驗。

二、公司的宗旨和目標

公司的辦廠的宗旨是建設成為科技先進、管理科學規范、體系健 全、組織機構精簡高效、一專多能、競爭力突出的現代化企業。

三、公司的目前股權結構

四、已經投入的資金及用途

五、公司目前主要產品

六、市場概況和營銷策略

七、核心經營團隊

公司現有董事長 1 名，副總經理 3 名，部門經理 5 名，干部職工 52 名。下設三部一室：招商外聯部、施工建設部、財務管理部、辦 公室。工程專業技術人員 21 名，其中：高級工程師 2 名，經濟師、會計師 3 名，政工師 1 名，助理經濟師、工程師 8 名。

八、公司的優勢說明

1 享受國家的優惠政策：

（1） 固定資產調節稅免

（2） 可入國家開發銀行的基本建設政策性貸款

（3） 免征五年的所得稅

（4） 免征土地使用稅

（5） 爭取技術改造資金

（6） 減免城市建設設施配套費

2、享受地方的優惠政策

（1） 優惠低廉的土地購置費

（2） 荒廢地改造優惠政策

（3） 無償使用廠區地域的礦產資源（頁巖土）

（4） 利用廢棄的煤矸石的獎勵政策

九、目前公司為實現目標的增資需求：

1、該項目總投資為 16000 萬元（人民幣） 。自籌資金為 2027 萬 元，其余依靠合作伙伴融資解決一部分，其他融資解決一部分。工程 分三步進行，首期投資需求 10000 萬，目前需要融資 5000 萬元，使 用期限 5 年。

2、用途和償還：該資金主要用于廠房建設和設備投資；償還期為 五年。

十、財務分析

財務預計：財務評價的結果表明，項目在生產經營期間盈利 能力較強，資金投入后回收較快，有較強的實現盈虧平衡的能力， 適應各種因素變化的能力較強，本項目在財務上可行的。

第二部分

第一章 公司介紹

一、公司宗旨

二、公司簡介資料

三、各部門職能和經營目標

四、公司管理

第二章 技術與產品

一、技術描述及技術持有

二、產品狀況

三、產品生產

1、資源及原材料供應：

2、現有生產條件和生產能力

3、主要設備及需添置設備

4、產品標準、質檢和生產成本控制 嚴格執行國家標準用科 、理念調控生產流水作業，嚴格控制生產成本。

5、包裝與儲運包裝

第三章 市場分析

一、市場規模、市場結構與劃分 學的管理

二、目標市場的設定

三、目前公司產品市場狀況，

四、市場趨勢預測和市場機會

第四章 競爭分析

一、區位優勢

二、技術優勢：

三、政策優勢：

四、企業管理及人員優勢：

第五章 市場營銷

一、概述營銷計劃

二、銷售政策的制定

三、銷售渠道、方式、營銷環節和售后服務

四、銷售隊伍情況及銷售福利分配政策

五、產品價格方案

第六章 投資說明

一、資金需求說明（用量、期限）

二、項目進度情況

三、融資形式 貸款、投融資、出讓股權等形式

四、回報與償還計劃

第七章 風險分析

一、投資前期風險

二、開發建設期間的風險

三、經營風險

四、生產風險

五、人才風險

六、金融風險

第八章 管理

一、公司組織結構

第4篇：土地項目開發計劃書范文

一、房地產開發工程的成本控制

1.成本預測

根據市場物價信息,以及同類建設所反映的成本情況,選擇成本低,效益好的最佳方案。而作為一個房地產開發企業,所追求的是如何用最小的成本,來獲得最大的價值。價值工程中有兩個辦法解決,一是成本不變而價值增大,例如,在一棟房屋的開發上,假設原計劃全為住宅,然而通過市場分析,該處具有商業潛力,那么適當地減少一些住宅而變成一部分門店,這就增大了它的價值,又如在土地的使用上,原計劃該地建成多層,容積率為1.5,而通過市場調查,該區域高層或小高層寫字樓是個賣點,那么適當修建高層將容積率提高到2.0,那么相對該土地而言,它的成本未變而價值增大了;另一方面是成本降低,價值不變,例如,一棟多層房屋,原計劃為長螺桿樁基,通過地質分析與荷載計算以后,改為天然淺基能夠滿足要求,及時調整為天然條基,該棟房屋價值不變,然而成本減少利潤自然就增大。成本的預測發生在項目的決策階段,它要求我們對一個項目進行仔細的市場調查,周密地分析而做出正確定位,一旦確定,要針對本地區同類型房屋進行調查,以便論證,找出其中一些影響成本以及利潤的因素,制定應對方案,克服盲目性。

這里就高層出現的一些問題談一下,第一個是住宅的面積以及布置,直接影響到房屋的銷售,從而造成建房成房東的局面,致使價值回收率低;第二是在設計階段不依據具體情況,只按經驗或者貫例辦事造成的浪費,比如600mm的長螺桿樁能行而設計成800mm,或者設計成1500mm的鉆孔樁;第三,建設方在材料的使用上,盲目追求高檔而不根據房屋本身要求,例如本身可使用經閣鋁材,而強行采用羅普絲金,可用一般彩瓦滿足功能而采用陶瓷瓦等,總認為價格越貴的東西就越好,不符合適用性的要求,造成人為浪費;第四,建設方在單體建設上一味求快,在總圖以及各類配套管網、道路尚未成熟的情況下,單體工程一哄而上,造成后期進度減慢,管理混亂,多次重復施工而增加成本;第五,對新材料的使用,因市場無足夠的考核依據,不熟悉行情,導致價格偏高。針對這些情況,要求我們對這些影響成本變化的因素進行分析,預測它的影響程度,采取措施,從而預測出工程成本。

2.成本計劃

要求我們根據成本預測的情況,以貨幣的形式在施工圖預算的基礎上,編制出項目計劃期內的生產費用、成本水平、成本降低率以及為降低成本所采取的主要措施和規劃的書面方案,在這一方面,要求我們熟悉設計圖紙,掌握科學的施工方法與工藝流程,從而使該計劃成為降低成本的指導文件。

3.成本控制

嚴格遵照成本計劃對影響成本的各種因素加強管理,采取有效措施,將施工過程中各種消耗和支出嚴格控制在成本計劃之內,并及時反饋,分析實際成本與計劃成本之間的差異,及時采取糾偏措施,在實行成本控制時要建立項目成本管理責任制,增加責任心。

4.成本核算

按照規定的開支范圍將實際發生的各項費用采用適當的方法歸納起來,從而計算出該項目總成本和各單位成本,為成本分級及考核提供依據,也為今后類似工程提供成本預測的依據。

5.成本分析

就是在成本的形成過程中,對項目成本進行的對比評價與總結工作,在成本管理的過程中,了解成本變動原因,并系統地加以研究,找出其規律,這就要求我們隨時了解我們所發生的成本找出其中一些固定的規律,比如,建材市場下半年主要建筑材料一般比上半年度價格要高,我們一般應搶在材料漲價之前完成主體的建設,從而避免這一因素的影響。

6.成本考核

指對已完成項目,將其實際發生的各項指標與成本計劃進行比較,評定成本計劃的完成情況,以及各責任者的業績,并以此給以相應的獎勵或處罰,這樣才能有效地調動每一個員工在各自的崗位上努力完成目標成本的積極性,從而達到降低成本增加企業積累的目的。

從以上可以看出,成本控制應主要在預測以及計劃階段,它要求我們準確地把握好市場觀念,在準備階段的各項費用,地勘的準確度、設計的深度、經濟性、適用性等做出計劃,市場各種建材價格要提出依據,從而有效地進行成本控制。成本控制可以從以下幾個方面入手:

6.1組織措施

根據項目特點,建立矩陣似的管理機構,成立項目成本管理的組織機構,明確各管理人員的任務、職能分工、權利以及責任,編制成本控制工作計劃和詳細的工作流程圖,并隨時對照檢查、分析,從而使成本得以正常運行,項目組織機構應從項目實施起,至該項目正式完成,它是項目成本考核的主要對象之一。

6.2技術措施

采用技術手段達到成本優化的效果,要求從多個不同的技術方案中,進行經濟分析,選出最優方法,比如在高層建設中土方開挖與樁基的施工方案,就要根據該項目地質水文條件,確定護壁的方案,是先開挖后打樁,還是先打樁后開挖等,主體砼是采用商品砼泵送,還是采用現場攪拌砼塔吊等,都要在成本計劃時進行分析論證,對基礎以及主體結構選形、各項裝飾材料、安裝材料,從技術的角度進行分析,盡量采用能夠滿足設計功能,能就地取材,有成熟的施工經驗而又價格較便宜的產品。

6.3經濟措施

編制項目資金使用計劃,對成本目標進行風險分析,制定防范性對策,比如材料的漲價給成本帶來風險,那么我們要根據市場規律采取相應措施,從而降低該風險的發生。

6.4合同措施

因為合同是成本管理的依據,故此就顯得十分重要,它要求我們在合同談判、合同條款的修訂上要根據本項目特點選用有利于己方的方式。比如,采用合同固定總價包干、合同固定單價包干等方式,條款準確、清晰,就合同執行過程中的索賠問題作好防止與處理辦法,對工程中存在的變更問題,合同應提出明確的計算方法,關于變更,應在圖紙的審查過程中,采用企業自審和專家會審等辦法,消除重大變更的存在性。

二、房地產開發工程的質量管理

首先,質量控制是質量管理的一部分,是致力于滿足產品質量要求的一系列相關活動,包括有作業技術與管理活動,它是在明確的質量目標下通過行動方案和資源配置的計劃、實施、檢查和監督來實現預期的目標。建設產品必須滿足人們明確和隱含需要的特性之和,用其特性指標來評價,就是通常意義上的產品的適用性、可靠性、安全性、經濟性以及環境的適宜性等。

項目質量目標以上幾種特性是為業主根據項目的定義及建設規模,系統構成、使用功能和價值、規格檔次標準定位策劃和目標決策提出來的,比如工業建筑與民用建筑要求不同,一般車庫與有人防要求的車庫要求不同等。項目質量控制,包括勘察設計、招投標、施工、安裝以及竣工驗收各階段。

其次,對質量形成的影響因素有:

①人的質量意識和質量能力,它包括項目各參與單位與各責任主體。這就要求開發方從企業經營資質,市場準入制度,執業資格注冊制度,持證上崗制度等方面對各相關單位把好關,嚴禁無證設計與施工,嚴禁越級、掛靠、轉包等現象,現在各地掛靠現象尤為突出,部分項目經理以及其施工人員質量意識太差,值得注意。②項目的決策:對市場需求預測,資源論證,杜絕質量合格而缺少用途的產品,如某地有一棟十層的建筑,建成后一直無人問津,便是一例。③項目的勘察:因為它直接關系到工程的設計,在此階段應加強監督。④建筑構造和結構設計的合理性與可靠性,要求對設計圖紙進行仔細的、多層次的審查,從而達到目的。⑤對材料的質量規格,性能特性,應反復調查論證,進行合理選擇。⑥工程項目的施工方案:應對其中的施工技術、工藝、方法和機械設備等施工手段的配置、施工程序、工藝順序、施工流向、勞動組織等方面的決定和安排,仔細審查,提出修改意見。⑦了解項目的自然環境,包括地質、水文、氣候等,制定合理的施工方法。

再次,質量控制的基本原理:

①制定質量計劃書,確定質量控制的組織制度、工程程序、技術方法、業務流程、資源配置、試驗要求、質量記錄方式、不合格處理、管理措施等具體內容。②對照計劃書進行計劃方案交底,并按計劃規定的方法展開工程作業活動。③檢查、對照計劃,運用各種專門手段而進行各種檢查,包括施工自檢、互檢和專職質檢員的質檢,以及監理單位的檢驗旁站和試驗室的試驗等,其一是檢查是否依照計劃進行;其二是檢查計劃執行的結果是否符合設計及規范要求。以上三個方面,作為開發商主要是監督和督促監理及施工單位實行,并對其檢查落實。④處置:對于質量檢查所發現的問題,及時進行原因分析,采取必要的措施,予以糾正,保證質量形成的受控狀態,確保以后不形成類似問題。

最后,施工作業過程中的質量控制?；境绦?進行技術交底與圖紙會審,檢查施工工序的合理性與科學性,檢查工序施工條件是否符合要求,進行分批、分項工程檢查實測,對中間產品進行隱蔽工程驗收或工序驗收,經驗收合格后方可進入下道工序施工。

基本要求:①以預防為主;②落實工序操作之間的巡查,抽查及重要部位的跟蹤檢查等方法;③對分項工程進行目測、實測、試驗等程序,做好原始記錄,判斷是否符合要求;④及時會同監理進行隱蔽工程的驗收;⑤完善資料,作為工程質量驗收以及質量分析提供可追溯的依據。

第5篇：土地項目開發計劃書范文

所謂“人紅事多”，自從國內著名作家莫言獲得諾貝爾文學獎的消息傳遍大街小巷，各種喧囂便不絕于耳：陳光標稱要送莫言別墅、莫言的作品《紅高粱》、《蛙》等在各地賣斷了貨，莫言家鄉高密擬投巨資重種萬畝紅高粱、莫言舊居將翻新成旅游景點……莫言本人對此也深感無奈。比起莫言獲獎所帶來的國際聲譽，盯著莫言和紅高粱蜂擁而上的人，顯然已迫不及待地要“消費”甚至榨取莫言以及和莫言相關的文化和旅游資源。

“高密，隸屬于濰坊市，是一個總面積1605平方千米，全市總人口86萬人的小城。高密已有2200多年的歷史，古稱夷安，春秋名相晏嬰、漢代大司農大經學家鄭玄、清代大學士劉墉、2012年諾貝爾文學獎獲得者莫言都出生在這里?！痹诎俣劝倏浦嘘P于“高密”的詞條中，莫言的信息很快便得到了補充和編輯。在莫言成為蜚聲中外的諾貝爾獲獎作家之前，位于平原地區的高密和周邊的縣市相比，由于缺少青山秀水和豐富的旅游文化資源而鮮有游客光顧。為了推動文化旅游經濟的發展，早在2004年，高密市就提出了“青島后花園”的城市發展策略：不僅要接受青島的輻射，還要積極承接青島的產業轉移；不僅要把青島地區的項目和資金引過來，還要以青島為跳板，吸引日韓港臺乃至歐美國家和地區的資金和項目。此后，高密又提出“文化興市”的戰略發展規劃。但這一切似乎成效都并不顯著。莫言的獲獎，就像是天上掉下了大餡餅，諾貝爾文學獎作家莫言的故鄉——高密，瞬間成為熱門之地。當地政府也很快開始重新審視和挖掘莫言給高密所帶來的潛在文化價值。高密市市長楊建華就對媒體表示，高密將傾力打造“三賢四寶，莫言家鄉”的文化旅游品牌，挖掘莫言“紅高粱”文化旅游資源，擴建莫言舊居和莫言文學館等場所，借助“莫言熱”將高密的旅游文化品牌推向全世界。而據《新京報》的報道，10月15日，莫言老家所在轄區高密市膠河疏港物流園區管委會拿出了“弘揚紅高粱文化，打造半島特色旅游帶”的計劃書。這是一個需要投資數億元的項目，包括莫言舊居周圍的莫言文化體驗區、紅高粱文化休閑區、紅高粱影視作品展示區、膠河沿岸景觀帶，以及鄉村度假區和愛國主義教育基地等等。目前，莫言文學館二期擴建工程已確定于年內開工，當地旅游部門正在針對莫言故居設計“莫言故居二日游”的線路，第三屆紅高粱文化節將于10月28日召開……

事到如今，許多事情早已超出莫言本人能夠想象和控制的范圍。正如高密詩人李丹平說，高密再也不是以前的高密了，“它是中國的文學高地，國家的圣地”。然而，在這些喧囂熱鬧和規劃“藍圖”背后，相關地方政府、機構和投資商，是否真的做過周全的考察和計劃，是否思考過如何有節制地慎用文化資源而避免過度開發帶來的惡果？莫言曾說“自己只有站在高密的土地上，創作才有感覺?！泵魈斓母呙?，還會帶給更多人滋養和靈感嗎？

第6篇：土地項目開發計劃書范文

欣聞國家對部分貧困地區的幫扶計劃，對特種生態農業的大力支持，非常高興！在道東圣生物工程有限公司的產品技術支持下，我想利用家鄉的農業優勢申請國家的幫扶資金，建立一個生態的，綠色的功能性的農業示范園，通過自己致富而帶動周圍群眾一起致富，本計劃的實施，有賴于國家和領導的政策和資金的大力支持，和道東圣的產品幫助，擬計劃書一份，敬請領導審批為盼。

隨著社會的發展，人民生活的不斷提高，面對三氯氫銨奶粉事件，廋肉精豬肉的危害、激素雞肉、尿素豆芽、農藥韭菜、避孕藥黃瓜、蘇丹紅咸蛋、轉基因食品等等等等有害食品的泛濫對健康的危害、對民族生死存亡的威脅、人們越來越迫切希望使用有安全保障的肉、蛋、奶、蔬菜等無公害食品，根據黨的xx屆三中全會，以及中央一號的要求加大對農業的扶持力度，大力支持養殖業向規?；藴驶?、科學化方向發展，確保社會穩定發展，確保農民增收，確保農村社會安定，本著與時俱進的精神，和我縣的優惠政策、地理優勢，借助國家和領導們的政策、資金扶持，初步擬定一個功能性、綠色、無公害農業示范基地新構想，讓梭輪剝管菌改變農副產品的功能和營養結構，讓神奇的仙草為國人服務，項目分為特種生態養殖區、功能性農業產品種植區。

特征生態養殖區：

1肉牛和發酵床生物菌養豬區

2生物菌特種生態雞養殖區

3蠅蛆、蚯蚓養殖區

4飛蝗特種養殖區

5水產養殖示范區

功能性特色種植區：

1功能性韭菜種植示范區

2特種功能型蔬菜區

3五谷雜糧示范區

4金銀花種植區

5以上分為訂單區、采摘區、觀光區

項目由兩大板塊開始，十個項目拓展循環利用合作致富，建設成為新農業交流，學習的基地，使天下奇珍梭輪剝管菌，真正成為特色，功能性產業新亮點。為人們的健康，致富開辟一條新路。一期養殖區的規劃建設面積先設定為46200平方米，地理位置：遠離村莊、水電方便、可實施全封閉管理，通過一期養殖區的建設和城市聯姻，通過互聯網實施點對點服務，讓消費者看到自己食用的產品生長、銷售的全過程，讓人們對使用的產品放心、安心。經縣、鄉、村三級政府批復土地和政策扶持，逐步實現養殖、種植的規模化、系統化、科學化新格局，以養殖和種植兩大區的建設帶動周圍村民實現集團化產業系統，通過新農村建設和多彩農業帶的實施，采取個體合作，集團運營的方式，吸引周邊群眾自發加入，由點到面逐步實行個體，集團，股份式經營新模式，讓人們共同感受到綠色、生態、環?？沙掷m發展的新形式的魅力。

項目名稱：梭輪剝管菌、功能性種植、養殖基地

項目地點：河北省鹽山縣楊集鄉王可忠三場千畝開發區

項目規模：一期建設性投資981.59萬元

整個項目【加上種植】總投資xx萬元左右希望領導們認真審閱，實地考察，早日批復為盼！貧困的鹽山人民歡迎您的到來，在黨和國家政策扶持下，在各級領導的關懷下，希望我們能早日脫貧致富！創造美好的未來！

第7篇：土地項目開發計劃書范文

法定代表人：____________ 職務：____________

乙 方：____________ 房地產中介有限公司

地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

法定代表人：____________ 職務：____________

甲乙雙方經過友好協商，根據《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關規定，就甲方委托乙方(獨家)銷售甲方開發經營或擁有的____________事宜，在互惠互利的基礎上達成以下協議，并承諾共同遵守。

第一條 合作方式和范圍

甲方指定乙方為在____(地區)的獨家銷售，銷售甲方指定的，由甲方在________ 興建的____________項目，該項目為(別墅、寫字樓、公寓、住宅)，銷售面積共計________平方米。

第二條 合作期限

1.本合同期限為 個月，自____年____月____日至____年____月____日。在本合同到期前的____天內，如甲乙雙方均未提出反對意見，本合同期自動延長____ 個月。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。

2.在本合同有效期內，除非甲方或乙方違約，雙方不得單方面終止本合同。

3.在本合同有效期內，甲方不得在____________地區指定其他商。

第三條 費用負擔

本項目的推廣費用(包括但不僅包括報紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書、制作沙盤等)由甲方負責支付。該費用應在費用發生前一次性到位。

具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負責支付。

第四條 銷售價格

銷售基價(本項目各層樓面的平均價)由甲乙雙方確定為____元/平方米，乙方可視市場銷售情況征得甲方認可后，有權靈活浮動。甲方所提供并確認的銷售價目表為本合同的附件。

第五條 傭金及支付

1.乙方的傭金為所售的____________項目價目表成交額的____%，乙方實際銷售價格超出銷售基價部分，甲乙雙方按五五比例分成。傭金由甲方以人民幣形式支付。

2.甲方同意按下列方式支付傭金：

甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對該銷售合同中指定房地產的代銷即告完成，即可獲得本合同所規定的全部傭金。甲方在收到首期房款后應不遲于3天將傭金全部支付乙方，乙方在收到甲方轉來的傭金后應開具收據。

乙方代甲方收取房價款，并在扣除乙方應得傭金后，將其余款項返還甲方。

3.乙方若代甲方收取房款，屬一次性付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應不遲于5天將房款匯入甲方指定銀行帳戶;屬分期付款的，每兩個月一次將所收房款匯給甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。

4.因客戶對臨時買賣合約違約而沒收的定金，由甲乙雙方五五分成。

第六條 甲方的責任

1.甲方應向乙方提供以下文件和資料：

(1)甲方營業執照副本復印件和銀行帳戶;

(2)新開發建設項目，甲方應提供政府有關部門對開發建設____________________項目批準的有關證照(包括：國有土地使用權證書、建設用地批準證書和規劃許可證、建設工程規劃許可證和開工證)和銷售________________項目的商品房銷售證書、外銷商品房預售許可證、外銷商品房銷售許可證;舊有房地產，甲方應提供房屋所有權證書、國有土地使用權證書。

(3)關于代售的項目所需的有關資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內設備、建設標準、電器配備、樓層高度、面積、規格、價格、其他費用的估算等;

(4)乙方銷售該項目所需的收據、銷售合同，以實際使用的數量為準，余數全部退給甲方;

(5)甲方正式委托乙方為________________項目銷售(的獨家)的委托書;

以上文件和資料，甲方應于本合同簽訂后2天內向乙方交付齊全。

甲方保證若客戶購買的____________的實際情況與其提供的材料不符合或產權不清，所發生的任何糾紛均由甲方負責。

2.甲方應積極配合乙方的銷售，負責提供看房車，并保證乙方客戶所訂的房號不發生誤訂。

3.甲方應按時按本合同的規定向乙方支付有關費用。

第七條 乙方的責任

1.在合同期內，乙方應做以下工作：

(1)制定推廣計劃書(包括市場定位、銷售對象、銷售計劃、廣告宣傳等等);

(2)根據市場推廣計劃，制定銷售計劃，安排時間表;

(3)按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內，進行廣告宣傳、策劃;

(4)派送宣傳資料、售樓書;

(5)在甲方的協助下，安排客戶實地考察并介紹項目、環境及情況;

(6)利用各種形式開展多渠道銷售活動;

(7)在甲方與客戶正式簽署售樓合同之前，乙方以人身份簽署房產臨時買賣合約，并收取定金;

(8)乙方不得超越甲方授權向客戶作出任何承諾。

2.乙方在銷售過程中，應根據甲方提供的________________項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。

3.乙方應信守甲方所規定的銷售價格，非經甲方的授權，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時，乙方應按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況(如客戶一次性購買多個單位)，乙方應告知甲方，作個案協商處理。

4.乙方收取客戶所付款項后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規定的代售房地產以外的任何其他活動。

第八條 合同的終止和變更

1.在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應通力協作作妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的法律經濟等事宜。本合同一但終止，雙方的合同關系即告結束，甲乙雙方不再互相承擔任何經濟及法律責任，但甲方未按本合同的規定向乙方支付應付費用的除外。

2.經雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。

第九條 其他事項

1.本合同一式兩份，甲乙雙方各執一份，經雙方代表簽字蓋章后生效。

2.在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商、訴訟方式解決。

甲方：____________________

代表人：________________ ____年____月____日

第8篇：土地項目開發計劃書范文

一、主要工作做法：

    1、抓住融資主線，不斷出擊：業務開拓是重點，而融資業務是我工作的主線，通過不斷出擊，尋找業務突破點，在融資過程中結交企業界朋友。無論是擔保公司工作，還是協會工作，還是創業投資管理，離不開融資這條主線。

    2、不斷創新，創新是生命。2010年是創新的一年，擔保的創新，協會的創新，創業投資管理公司的創新，網站的創新，創新是2010年的主旋律。

    3、廣泛布點，形成業務網絡：銀行是融資業務的主戰場，當前融資仍以銀行融資為主；協會、典當行、擔保公司是融資業務的重要來源；網絡推廣對樹立品牌有很好作用。相當一部分業務來自于網絡。

    4、策劃是關鍵，是制勝的法寶。始終堅持策劃為先，抓戰略策劃、融資策劃、營銷策劃、網絡策劃，為客戶提供一流的策劃。

    5、抓項目不放松。深入企業內部，深入調查，與項目負責人搞好關系；選擇優質項目，推進項目策劃，全方位營銷。

二、主要工作業績：

    1、擔保公司：負責一家擔保公司的組建及擔保業務管理，制訂擔保公司的制度和業務流程，帶領業務人員開拓擔保市場，與多家銀行進行合作，并與各行業協會、省企業家協會、省民營企業家協會等建立了協作關系，形成了廣泛的業務網絡，為擔保公司的發展奠定了基礎。創造性地開辦贖樓和臨時過橋貸款，為擔保公司前期的收益做了貢獻。

    2、協會工作：培訓工作人員，開通金融網站，千方百計開展業務，積極宣傳協會，為會員提供投資咨詢和融資顧問服務。全程主持“橄欖產業化經營”策劃案，取得了較好的成績。積極參與省金融博覽會的會務組織。

    3、創業投資管理公司：組建一家創業投資管理公司，并擔任法人代表。在無資金、無品牌、市場低述的情況下，相繼籌劃省招商會展中心，開拓股權融資市場，開展土地轉讓交易中介業務，雖然尚沒有顯著業績，但摸索出可貴的經驗。

    4、“融資寶”網站方案：探索融資網站新模式，籌劃“融資寶”網站，網站模式和方案逐漸成形，為開拓融資工作闖出一條新路。以此為契機，推出系列行業或產品網絡營銷方案，為2010年的發展打下了堅實的基礎。

三、明年的工作：

    1、做好“融資寶”的開發和運營。爭取“融資寶”成為主要業務收入來源；

    2、開發網絡營銷軟件，作為新的利潤來源；

    3、項目融資抓重點，提高成功率；

    4、拓展政府招商引資業務，為政府各方位招商引資，特別是將擔保公司、基金作為招商引資的突破口；

    5、抓策劃，以培訓促策劃。開辦“商業計劃書策劃與融資實戰培訓班”。[1]

四、存在的問題：

    1、經濟效益不好。前期投入多，產出少。

    2、做的事不少，但常吃力不討好。

    3、熱點變換快，未形成現金流量。

    4、抓項目，還是抓資金？光抓一頭，容易失控。

2010年已悄然過去了?；厥走^去的一年，感慨萬千。2010年對于中國人民來說是很不尋常、很不平凡的一年,對我而言同樣如此。2010年，在胡主席科學發展觀的指引下，本人應對國際金融危機等嚴峻挑戰，堅持以誠信做人為本，堅持以業務創新為中心，堅持常抓網站工作不松懈，堅持廣交金融界朋友的“四個堅持”原則，取得了不菲的成績。

第9篇：土地項目開發計劃書范文

稅務稽查、管理對策

一、我市房地產行業發展的趨勢和動向

目前，我市注冊登記的房地產企業有1083個，其中××市區774個，市直屬企業144個。正常運行的公司約有60-70家。從調查分析的情況看，我市房地產業發展有以下幾個趨勢。

(一)私有制、股份制房地產公司成為該行業的主流。目前我市房地產企業的經濟性質以私有、股份、有限責任居多，約占全市房地產企業的80%左右。非國有企業的納稅人素質參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。

(二)市區內房地產開發的重心轉移。主要轉向舊城改造、城中村改造、大中型工業企業、院校搬遷等方面，而且時間和項目比較集中。

(三)新項目開發地向市區邊緣轉移。主要表現為由市中心向市區邊緣、由大城市向小城市發展。隨著城市改造的深入，以及有關房地產開發相關規定的不斷規范，我市原有易開發資源萎縮，現有的可開發資源多集中在舊城改造項目中，由于開發成本過高，關系錯綜復雜，相當一部分房地產企業開始選擇地價相對便宜的城鄉結合部或經濟較發達，有賣點但房地產業尚在起步階段的小城市、縣級市的區域，謀求進一步發展。

二、房地產企業項目運作及會計核算特點

（一）項目運作的程序

一個房地產項目從開始立項到銷售結束大致分為三個階段：

第一階段（開工前期）：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標、拍賣程序獲得土地的使用權取得計劃委員會印發的正式計劃書規劃部門批準的建設用的規劃許可證和建設工程規劃許可證土地主管部門核發的建設用地批準書建設局核發的建筑工程施工許可證（其中在核發施工許可證時，建設局將對房地產企業所開發項目的施工圖、設計合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監理單位以及資金量是否備足等情況進行審查）。

第二階段（組織施工期）：通過正式的招標程序，組織安排施工企業進場施工。

第三階段（預售期和產權轉移期）：根據國家規定的完工程度或投資比例，辦理預售證組織房屋銷售。預售房屋時必須取得房屋主管部門批準的預售許可證。房屋產權移交給購買者，必須到房管部門辦理產權交易手續。

（二）會計核算特點：

1、收入核算

房地產企業其主要經營收入項目包括“土地轉讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”、“代建結算收入”、“出租產品租金收入”。

2、開發成本核算

（1）開發成本核算的內容。前期費用（征地費、拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、土地契稅、土地出讓金）；開發成本（建筑安裝工程費、材料費、配套設施費、配套費）；開發間接費用（為開發產品而發生的工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費等）

（2）開發成本核算及結轉的方法。目前多數房地產企業結轉開發成本的方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

由于房屋開發的自身特點，單位造價的形成會出現計劃成本與實際成本之分，即：前期開發成本費用高，中后期開發費用減少，而且大量公共配套設施需在總銷售面積中分攤，項目的開發周期一般又在1年以上；所以財務在核算銷售成本時，項目早期會出現對計劃預算的開發成本采取預提方式，隨著中后期成本支出逐漸減少，開發成本的結轉才會與實際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結算后，企業財務再根據“工程價款結算單”對預提數與實際支出數的差額，增加或減少有關開發產品的成本。

（三）稅金的計算特點

房地產企業在稅金計算有別于其他行業的特點有：

1、房地產企業采取預收款或預收定金方式，轉讓土地使用權或銷售不動產的，月末按“預收帳款”貸方發生額的5%交納營業稅及附加，對出租開發產品的出租收入，按5%交納營業稅，同時按規定交納城建稅和教育費附加或房產稅。

2、企業所得稅的計稅依據確定及繳納情況

根據國稅發【2003】83號文規定，采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的成本利潤率（不低于15％）計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時在進行結算調整。

三、房地產企業的稅務違法行為及分析

（一）隱匿收入

1、“預收帳款”結轉銷售收入的時間滯后。部分企業將收取的房款在“預收帳款”或“其他應付帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預收帳款”結轉“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實現，影響納稅義務發生時間，造成營業稅、企業所得稅申報納稅滯后。

2、提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬于企業納稅申報中必須填寫的內容，但該數據卻能直接及時反映出企業銷售的進度，為初步估算銷售收入實現的狀況提供依據。所以企業有關人員有意識隱瞞、不肯如實提供實際銷售面積，增加稅務人員核算企業收入的難度。如高原房地產公司在3302項目中，未將與住房一起出售的小房面積2000多平米并入銷售面積。

3、以物易物隱匿收入。在大額費用支付中常用其開發的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費、職工福利等費用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。例如冀鹽房地產公司1996年6月轉讓土地使用權給市供熱公司，抵頂了應付市供熱公司的240萬元熱力集資款，造成少繳營業稅及附加38.6萬元。

4、假代建、真開發。即：開發商以土地所有方的名義報建，所需資金由開發商“借給”對方使用，實際操作卻有相當一部分房地產開發企業以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取了部分土地的使用權，而土地所有方以轉讓部分土地的使用權取得部分房屋的所有權。

（二）虛增成本方面

1、利用成本核算特點虛增成本。目前多數房地產企業結轉銷售成本的方法是以每平米的單位造價×銷售面積的金額來結轉成本。由于項目開發周期跨度一般在1年以上，企業開發項目中的單位項目較多，對口的施工單位、供料商多，項目開發早期財務不能及時的取得各項目的“工程結算單”，所以在會計核算單位造價時往往使用以預算造價計算單位成本的方法。一些房地產企業的財務人員利用這一特點，自行加大早期單位平米的計劃預算造價，從而達到少繳企業所得稅的目的。

2、關系單位虛開發票，虛增企業成本。房地產開發企業涉及的行業較多，一個項目的開發包括設計、建筑施工安裝、加工業、建材商貿、房屋銷售業、廣告、物業管理等諸多部門。不僅使房地產企業的財務日常處理票據的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產企業虛增成本帶來了可乘之機。

3、以收據支付工程款、材料款偷欠稅款。

4、房地產商自用房產、出租用房產不及時從“開發成本”結轉至“固定資產”，而是混入“開發產品”科目中，直接轉增“經營成本”。例如冀鹽房地產公司將自建自用的辦公樓成本243萬元，直接混入項目開發成本中，未結轉固定資產，虛增經營成本。

（三）超標準列支費用

1、利息支出問題。

（1）未在成本對象中分攤借款利息。由于房地產公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業財務處理為將其作為財務費用全部直接在稅前扣除，影響了當期的稅前利潤，造成納稅滯后。

（2）高利率融資。存在的問題主要有：超國家規定同期銀行貸款利率標準扣除費用；同時往往未按規定代扣代繳個人所得稅。

2、銷售費用列支問題

（1）銷售人員的人數以及提成工資未如實納入企業正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員的人員數量隨意性大，工資支出較多，造成企業所得稅及個人所得稅計稅依據計算不準確。

（2）虛增費用。由于對銷售費提取比例稅法尚無明確規定，各公司取費標準不一致，一些房地產公司通過支付銷售費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以費的形式支出、轉帳，擠占稅前利潤。

（3）廣告費、業務招待費超支。超標準的廣告費、業務招待費支出企業混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業務招待費”等明細科目的賬載金額。

四、檢查的方法和技巧

(一)項目檢查法

以房地產企業已完工或階段性完工的開發項目為檢點。從項目開始到結束，針對項目的完稅情況，全面審核項目的收入和成本支出的真實性、準確性。對開發周期較長項目，分期作為檢查的重點。

(二)基礎資料、數據的收集法

基礎資料數據的收集是保證檢查質量，提高檢查效率的最基本的保障。房地產企業納稅檢查需要收集的基礎資料有：企業基本情況表、開發手續情況登記表、項目部分會計科目匯總表、開發成本明細表，項目銷售情況一覽表，通過以上表格數據的登錄，可以全面掌握房地產項目開發的實際情況，提高稽查分析、定性的準確性；同時可以為下一次檢查提供數據參考達到數據共享，提高檢查效率。

(三)數據間的邏輯關系分析法

掌握所采集數據之間的邏輯關系，有利于發現企業提供的資料中所存在的疑點，為進一步檢查提供依據。

如開發手續情況登記表中反映的規劃面積、施工面積、土地面積、合同造價可以同項目銷售情況一覽表的數據對照，看企業提供可銷售面積與規劃許可證之間反映的面積有無差距；建筑安裝許可證的合同造價與實際合同和實際支付施工費的差額。

開發成本明細表同項目部分會計科目匯總表、項目銷售情況一覽表對比，看房產交易費、維修基金支付額與帳面銷售收入是否成比例，銷售面積是否一致，測定企業實現收入與帳面收入是否存在差額。

(四)整體測算法

由于房地產企業財務數據多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點有一定難度，因此通過整體測算，分析企業成本構成比例的合理性，找尋檢查突破口。

從目前我市房地產企業正常的成本支出比例為：

（1）各規費支出的依據和比例土地契稅【土地局按土地評估價格的4％代征】；土地出讓金【土地局按土地評估價格的40％收取】房屋產權交易費【房管局按房產證面積以3元/㎡收取】；配套費的內容主要包括（由各政府及職能部門收取的費用，大體包括：人防基建費【無人防工程的開發項目。人防辦按房屋售價的2％收取】、市政建設配套費【收費局按總建筑面積以73元/㎡收取】、墻改費【收費局按總建筑面積以5元/㎡收取】、公共建地費【針對小規模插建項目，收費局按總建筑面積以50元/㎡收取】、渣土處理費【城管局按總土方面積以5元/㎡收取】、熱力集資費【供熱公司按總建筑面積，住宅樓50元/㎡、寫字樓100元/㎡收取】煤氣、天然氣集資費【煤氣公司按3000－3500元/戶收取】、規化驗收費【收費局按總建筑面積以2元/㎡收取】；房屋產權交易費【房管局按房產證面積以3元/㎡收取】；代收業戶維修基金【房屋價格的2％】

（2）通常建安成本比例。目前我市房地產項目的工程造價一般掌握在：多層住宅（4-6層）造價為550-650元/m2,小高層住宅（7-17層）造價為980-1100元/m2，高層造價為1400-1500元/m2。其中土建、安裝大致占總造價的75％和25％。

(五)實地核實法

針對房地產公司的檢查必須深入到項目開發地、銷售現場實地盤點、掌握項目建設及銷售入住的情況，分析判斷賬面可能存在的疑點。

(六)帳內檢查與外調相結合法

由于房地產開發企業涉及的關系單位較多，一個項目的開發包括售地單位、施工企業、建材商貿、銷售公司、廣告公司、物業管理等諸多部門，使得房地產企業的財務日常處理票據的工作量加大，成本核算也容易混亂；因此對于與房地產公司帳載金額大且業務往來頻繁的的單位，進行重點外調核實。

(七)對往來帳戶的檢查

房地產企業的往來款項較多，一些不易走賬、性質相對模糊的業務，企業財務人員常在往來科目中列支。因此有針對性的對“其他應收款”“其他應收付款”進行重點審查，對往來賬向掛帳時間長且金額大的業務重點核實原始憑證、詢問形成原因，常常能發現其中的涉稅問題。例如在對冀鹽房地產公司檢查中，企業在“其他應收款”中支付職工旅游補助81800元，在“其他應付款”中支付鹽務局90人獎金分紅1134000.00元，長期掛帳。經核實企業未代扣個人所得稅共計230193元。

四、關于對房地產行業稅務檢查的幾點建議

針對上述問題，建議采取以下措施，增強房地產業稅收檢查的針對性

(一)從行業特點出發改進稅務檢查的方法，由單一的年度檢查改為年度檢查與開發項目檢查相結合。房地產企業應以單位項目作為檢查的重點。由于房地產項目開發周期往往都在一年以上，通常以一個納稅年度作為檢查時限范圍的方法，不能適應房地產業的具體情況，檢查的內容及發現的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產公司開發項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發的過程，容易發現稅收違法行為。

(二)拓展和完善調查取證的渠道和方法。為更加準確、全面掌握開發項目的數據資料，可以到計委、建委、規劃、土地、房管等部門調查落實其土地面積、土地使用權、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權時間和相關數據。

(三)規范和細化取證資料文書的制式和填寫標準。由于各行業情況不同，稅務檢查所需收集、掌握的證據資料也不盡相同，結合行業的特點，規范和細化取證資料文書的制式和填寫標準，以及取證文書的保管和調閱制度。通過此舉不僅可以做到取證數據資料的共享，減少下一次稅務檢查的工作量，提高檢查的效率；還可以將企業開發的相關資料存檔監控，防止事后擅自更改情況的發生。

(四)延伸檢查范圍，提高檢查質量。房地產企業涉及單位多、往來資金數額大，加之目前企業偷漏稅的手段更加隱蔽。切實做好延伸檢查工作，已成為稅務檢查工作的一項重要環節和方法，它不僅可以提高檢查深度和廣度，還可以有效地震懾偷逃稅款的行為的發生。

(五)規范和加強對二手房轉讓銷售的納稅檢查。由于二手房的買賣活動零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個人的特點。稅務檢查人員應首先加強對房屋中介機構的檢查，搜集發現房屋買賣人員的相關資料及交易額，同時依靠公安及房管部門的配合，加大對偷逃稅款納稅人的處罰，堵漏增收，保證稅款及時足額入庫。

五、關于房地產業稅收征管方面的幾點建議

(一)進一步規范企業財務核算的標準及財務管理制度。針對房地產開發企業的特殊性，對可售面積的單位預算造價的計算，應由主管稅務機關參與和認可，一經確定不得擅自改動，這樣做有利于掌握企業結轉成本的方法，使成本結轉的隨意性得到控制。

(二)加強票據管理，健全票據領、用、存制度。根據房地產開發企業的現實情況，特別對房地產開發企業使用的對外收據，如預收房款收據、代收各種集資款收據應視同發票進行規范管理，實行統一印制、發放和繳銷，并健全領、用、存制度。

(三)完善對預收款監管的手段，保證稅款的及時足額入庫。通過現場實地的調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，特別對售樓部加強適時監控，保證銷售信息、預收房款的真實性、準確性，多角度對預收款進行監控，確保稅款的及時足額入庫。

(四)爭取多方配合，爭取信息共享。稅務部門應該加強與房管局、土地局、建委、招標、規劃、金融、公安等部門的協同配合和聯系，對部分涉稅地數據資料做到及時溝通，摸清我市房地產開發項目底數和規模，提高征管和稽查工作地針對性。