前言:一篇好文章的誕生,需要你不斷地搜集資料、整理思路,本站小編為你收集了豐富的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析報告主題范文,僅供參考,歡迎閱讀并收藏。
近日,因忍受不了高昂的租金,星巴克關(guān)閉了在中國內(nèi)地的首家門店國貿(mào)一號店,星巴克隨后聲明稱“并非關(guān)店,而是遷址”,然而高昂的租金,再次將餐飲企業(yè)推到了風(fēng)口浪尖。
無獨(dú)有偶,上市餐飲企業(yè)湘鄂情最近也日子難熬,信用評級觸及“紅線”、大部分門店虧損。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,除了受“三公消費(fèi)”政策影響外,也與湘鄂情前期大肆擴(kuò)張門店,導(dǎo)致租金猛漲有關(guān)。
中國烹飪協(xié)會副會長邊疆表示,隨著房價飆升,商業(yè)地產(chǎn)的租金也跟著水漲船高。調(diào)查顯示,過去10年間餐飲業(yè)房租猛漲四五倍,“餐飲企業(yè)一直在為房地產(chǎn)打工。”
星巴克關(guān)店 湘鄂情虧損
繼麥當(dāng)勞北京第二店撤出長安商場后,又一家知名餐飲企業(yè)撤出黃金地段。近日,星巴克關(guān)閉了其在中國內(nèi)地的首家門店,位于北京國貿(mào)商城一層的國貿(mào)1號店店面。
“這并非關(guān)店,而是遷址”,星巴克回應(yīng)稱,該店遷至國貿(mào)三期,主要原因是新址空間、設(shè)備更符合要求。然而對于記者遷址是否與租金有關(guān)的問題,星巴克始終避而不談。
外界普遍認(rèn)為,星巴克是因忍受不了高昂的租金,才被迫搬遷了駐扎在國貿(mào)一期14年之久的1號店。 據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算認(rèn)為,國貿(mào)星巴克人員和房租成本約在700萬元每年。顯然,這一金額比起中國區(qū)門店單店82.9萬美元的營收相差甚遠(yuǎn)。據(jù)了解,國貿(mào)一期每平方米每月租金為三期的將近一倍。
而主打高端餐飲的湘鄂情也受到了重創(chuàng)。湘鄂情報表顯示,2012年湘鄂情餐飲服務(wù)收入同比增長7.03%,遠(yuǎn)低于2011年的34.45%;主營業(yè)務(wù)收入同比增長9.73%,增速較2011年回落24.26個百分點(diǎn)。2013年一季度,其營業(yè)收入同比下滑33.31%,凈利潤虧損6800多萬。
根據(jù)鵬元資信評估有限公司的信用評級報告,其已將湘鄂情主體長期信用等級由aa級下調(diào)至aa-級,將本期債券信用等級由aa級下調(diào)至aa-級,評級展望調(diào)整為負(fù)面。
業(yè)績下滑,又慘遭負(fù)面評級,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,除了受“三公消費(fèi)”政策及經(jīng)營管理因素影響以外,湘鄂情前期大肆擴(kuò)充門店,追求好地段、好門面,導(dǎo)致其租金成本猛增,這些都讓其銷售業(yè)績劇下,經(jīng)營出現(xiàn)慘淡虧損。
租金猛漲近5倍 餐飲業(yè)為房地產(chǎn)打工
星巴克和湘鄂情的遭遇并不是個例,整個餐飲行業(yè)都在面臨壓力。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),2013年1至2月份,全國餐飲收入4030億元,同比增長8.4%,增幅比去年同期下降4.9個百分點(diǎn),中國烹飪協(xié)會《2013年餐飲行業(yè)分析報告》顯示,餐飲企業(yè)從去年底到今年一季度業(yè)績連續(xù)下滑,慘淡局面前所未有。13.6%的增幅水平,創(chuàng)下了1991年以來的最低增幅水平。高端餐飲企業(yè)更是受挫嚴(yán)重,有的高端餐廳2月營收甚至下降超50%。
對此,中國烹飪協(xié)會副會長邊疆表示,房租是餐飲企業(yè)成本的很大一部分支出,可以說是除了采購食材費(fèi)用外的最大成本了。目前中國的餐飲業(yè)一般都是靠租門面來經(jīng)營,很少有餐飲企業(yè)有自己的地產(chǎn),因此對租金的依賴性非常大。
近幾年隨著房地產(chǎn)市場的火爆,商業(yè)地產(chǎn)也跟著水漲船高,甚至價格超過了普通地產(chǎn)的漲幅。然而,餐飲業(yè)的租房合同一般是5年一簽,新店開到四五年剛走上正軌,又要面臨租金上漲的壓力,企業(yè)賺的錢,又要投入到下一輪的高房租中去。
對于一些新開的購物中心,為吸引人氣,以偏低的價格吸引著名餐飲企業(yè)入駐,抬高其它鋪位的租金價格。然而等到該購物中心人氣足、客流量大的時候,租金5年合同又到期了,地產(chǎn)商又轉(zhuǎn)過頭來對餐飲企業(yè)提高租金。而因?yàn)榭诒⑵放啤㈩櫩偷纫蛩兀髽I(yè)不得不付出更多的租金,把該門面租下來繼續(xù)經(jīng)營。因此,邊疆認(rèn)為,“餐飲企業(yè)的很大一部分利潤都貢獻(xiàn)給了房產(chǎn)商,等于是在為他們打工。”
有媒體調(diào)查顯示,企業(yè)續(xù)租門店的租金平均上漲30%,有的企業(yè)門店的續(xù)租租金上漲達(dá)100%甚至更高。
不堪重負(fù)加快轉(zhuǎn)型尋出路
據(jù)邊疆介紹,目前餐飲企業(yè)的租金價格,最低的大概是3元每平方米每天,最高的則高達(dá)20元每平方米每天,如一些購物中心里面的店鋪。一個統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,餐飲企業(yè)用于租房的租金,每年都在以15%至20%的速度在增長。而過去10年間,餐飲企業(yè)的租金價格猛漲了近5倍。
面對租金快速增長,邊疆坦言“沒有辦法,只能接受”。企業(yè)只能通過其他方式,如改變經(jīng)營業(yè)態(tài),讓經(jīng)營方式靈活,增強(qiáng)內(nèi)部管理等方式,減少開支和成本。
此外,信息化也成為餐飲業(yè)越來越值得重視的方向。“現(xiàn)在的團(tuán)購網(wǎng)站、微博、微信等線上活動,都能拉來大量的線下顧客”。因此,邊疆認(rèn)為,餐飲行業(yè)的信息化,將是餐飲業(yè)未來發(fā)展的方向。
而餐飲企業(yè)尤其是高端餐飲企業(yè),也認(rèn)識到了面前的困境,正在加快轉(zhuǎn)型升級步伐,調(diào)整高端品牌產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的同時,通過并購、合資等方式進(jìn)入快餐、火鍋等領(lǐng)域多業(yè)態(tài)發(fā)展,以及“大牌帶副牌”多元化品牌戰(zhàn)略的發(fā)展趨勢。
邊疆還建議,餐企應(yīng)“尋找消費(fèi)者最迫切需要的餐飲產(chǎn)品和消費(fèi)方式”,例如社區(qū)餐飲、城市早餐、老年餐飲以及送餐、送廚師、送服務(wù)員的外送餐飲服務(wù)等。遠(yuǎn)程點(diǎn)餐、手機(jī)支付、手機(jī)排隊(duì)等新方式也值得挖掘。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 投資項(xiàng)目 風(fēng)險管理 風(fēng)險控制
一、研究背景及私募房地產(chǎn)投資基金介紹
中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十幾年高速發(fā)展之后,已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。中國房地產(chǎn)業(yè)的資金主要來自銀行信貸,近期由于國家持續(xù)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控,銀行對房地產(chǎn)風(fēng)險評估趨嚴(yán)、信貸趨緊,這都導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道變窄、資金回籠壓力增大。房地產(chǎn)業(yè)過分依賴銀行信貸的發(fā)展模式正在改變,其它渠道的融資逐漸發(fā)揮重要作用。私募房地產(chǎn)投資基金在我國作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品,在房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型升級中發(fā)揮重要作用,促使房地產(chǎn)業(yè)慢慢步入金融化時代。
房地產(chǎn)投資基金首先出現(xiàn)在美國,是指從事房地產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷獲取收入的集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金通過發(fā)行基金證券的方式,募集投資者的資金,委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的投資,投資期限較長,追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益。基金投資者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益收益和服務(wù)費(fèi)用。私募房地產(chǎn)投資基金是房地產(chǎn)投資基金中的一個分支,是指通過非公開方式,面向少數(shù)個人或機(jī)構(gòu)投資者募集資金而設(shè)立,以房地產(chǎn)為投資對象的投資基金。
我國私募房地產(chǎn)投資基金的基金管理機(jī)構(gòu)按背景分主要有三類:PE背景類、產(chǎn)業(yè)背景類、開發(fā)商背景類。房地產(chǎn)投資基金的組織形式可以采用以任何一個合法的集合制度形式存在,如股份公司、有限合伙公司或契約型基金。房地產(chǎn)基金投資方式主要分為對房地產(chǎn)公司進(jìn)行股權(quán)、債權(quán)或股債結(jié)合投資。但不論哪種方式,均應(yīng)對目標(biāo)房地產(chǎn)公司進(jìn)行調(diào)研及評價,對投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析、財務(wù)分析以及風(fēng)險評估,從而做出是否投資的決策。目前我國私募房地產(chǎn)基金受基金的存續(xù)期及規(guī)模所限,以項(xiàng)目導(dǎo)向型為主,也就是先有項(xiàng)目再募集資金。本文主要探討私募房地產(chǎn)投資基金在投資項(xiàng)目選擇階段如何進(jìn)行風(fēng)險管理。
二、私募房地產(chǎn)投資基金在項(xiàng)目選擇階段面對的風(fēng)險種類及風(fēng)險管理
私募房地產(chǎn)投資基金按投資對象可簡單分為住宅和商業(yè)地產(chǎn)兩類,住宅可按檔次分類,如公寓、別墅等;商業(yè)地產(chǎn)可按用途分類,如寫字樓、酒店、零售地產(chǎn)、倉儲等。由于投資對象的特性不同,在投資策略上會有差異,但在投資項(xiàng)目選擇階段,結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程要系統(tǒng)考慮風(fēng)險的共性。
房地產(chǎn)基金的投資風(fēng)險和被投資房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險之間有著緊密的聯(lián)系,當(dāng)開發(fā)商投資一個項(xiàng)目,明確項(xiàng)目定位后,該開發(fā)項(xiàng)目70%~80%的風(fēng)險其實(shí)已經(jīng)確定,房地產(chǎn)投資基金需要從自己的專業(yè)角度,對開發(fā)商風(fēng)險評估的標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)險控制的措施進(jìn)行判斷,盡量減少信息不對稱帶來的風(fēng)險,只有在投資決策階段對項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險識別、風(fēng)險評估,制定風(fēng)險控制的措施,才能客觀、有據(jù)地進(jìn)行投資決策。
房地產(chǎn)項(xiàng)目按開發(fā)過程分為以下四個階段,分別是投資決策階段、前期階段、建設(shè)階段、銷售和物業(yè)管理階段,各階段都存在特有的風(fēng)險。以下將根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)過程的四個階段,分別對房地產(chǎn)基金公司在投資項(xiàng)目選擇階段面對的風(fēng)險及風(fēng)險管理策略進(jìn)行探討。
第一,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段存在風(fēng)險如圖1所示。
針對此階段風(fēng)險,基金公司主要對政策風(fēng)險、時機(jī)風(fēng)險、區(qū)位風(fēng)險、類型風(fēng)險等進(jìn)行風(fēng)險識別和評估。基金公司要建立經(jīng)常性信息收集和處理機(jī)構(gòu),建立分區(qū)域房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測系統(tǒng),建立房地產(chǎn)市場定期分析報告制度,對城市化、城市圈進(jìn)行深入研究,著眼于存在長期發(fā)展機(jī)會的區(qū)域,進(jìn)行多業(yè)態(tài)的投資布局。通過上述研究,評估政策風(fēng)險、投資時機(jī)風(fēng)險,建設(shè)區(qū)位風(fēng)險、投資類型風(fēng)險等,制定自身的投資策略。投資策略中明確投資區(qū)位、投資物業(yè)偏重類型,例如區(qū)位是以低風(fēng)險的一、二線城市為主,還是以發(fā)展?jié)摿Υ蟮娜⑺木€城市為主,投資物業(yè)偏重類型是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)。按投資策略選擇投資項(xiàng)目區(qū)位及類型,分析后確定是否符合自身的經(jīng)營策略和風(fēng)險承受度。同時要重視投資項(xiàng)目可行性研究,減少投資項(xiàng)目的盲目性,謹(jǐn)慎做出投資決策。
第二,房地產(chǎn)項(xiàng)目前期階段存在風(fēng)險如圖2所示。
針對此階段的風(fēng)險,基金公司根據(jù)進(jìn)入的不同階段主要對置地風(fēng)險、融資風(fēng)險、合同風(fēng)險等進(jìn)行風(fēng)險識別和評估。通常地產(chǎn)基金介入項(xiàng)目都比較早,投資期限較長,期間如果國家宏觀調(diào)控政策、貨幣政策發(fā)生變化,都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)得不到保障,進(jìn)而導(dǎo)致現(xiàn)金無法按照預(yù)期回籠。如果是拿地前進(jìn)入項(xiàng)目,基金公司要詳盡調(diào)查前期拿地工作的進(jìn)展情況,落實(shí)相應(yīng)節(jié)點(diǎn),基金投入項(xiàng)目后何時可以取得土地證,完成土地抵押。此階段要開展調(diào)查,了解開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐男抛u(yù),積極同當(dāng)?shù)貒辆帧⒎康禺a(chǎn)交易中心等部門溝通,及時了解置地過程中除資金外是否存在其它未盡事宜。同當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)聯(lián)系,了解投資項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厝〉瞄_發(fā)貸及按揭貸款的難易程度,有無其他特殊問題,按揭貸款申請的難易程度,對項(xiàng)目銷售及現(xiàn)金流回籠有直接影響。
第三、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險如圖3所示。
針對此階段風(fēng)險,基金公司在投資階段要綜合評判開發(fā)商的操盤能力,可根據(jù)開發(fā)商以往開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成果、開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐氖袌鼋邮芏鹊冗M(jìn)行預(yù)判,也可借鑒銀行等金融機(jī)構(gòu)要求開發(fā)商具備二級開發(fā)資質(zhì)的參考標(biāo)準(zhǔn)。投資項(xiàng)目決策通過、執(zhí)行投資后,此類風(fēng)險的管理將貫穿投資項(xiàng)目投后管理的始終,并且是項(xiàng)目投后管理的重點(diǎn)內(nèi)容。
第四,房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售及物業(yè)管理階段風(fēng)險如圖4所示。
房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售及物業(yè)管理階段風(fēng)險
針對此階段風(fēng)險,基金公司應(yīng)根據(jù)融資期限的長短,預(yù)估投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流回籠,擬定項(xiàng)目快銷、慢銷的營銷策略,同開發(fā)商達(dá)成一致,預(yù)先約定開發(fā)商應(yīng)滿足基金退出時間要求,操盤過程中根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際銷售情況,適時調(diào)整項(xiàng)目銷售策略。
私募房地產(chǎn)投資基金公司除對前述貫穿房地產(chǎn)開發(fā)過程的風(fēng)險進(jìn)行管理外,還有其自身不同于開發(fā)商的特有風(fēng)險管理。房地產(chǎn)基金本身的投資風(fēng)險包括:經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、流動性風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、管理風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策法規(guī)風(fēng)險和環(huán)境風(fēng)險等。房地產(chǎn)投資基金在項(xiàng)目選擇階段的風(fēng)險主要是由信息不對稱引起的,這一時期的風(fēng)險管理應(yīng)建立在如何保證房地產(chǎn)投資基金公司能夠盡可能得到來自被投資項(xiàng)目管理層關(guān)于其自身及被投資項(xiàng)目的完整、準(zhǔn)確信息,只有被投資項(xiàng)目管理層值得信任,才能使房地產(chǎn)投資基金獲得最大利益。下面列示幾點(diǎn)筆者認(rèn)為基金公司在項(xiàng)目選擇階段需特別進(jìn)行的風(fēng)險管理。
其一,對被投資項(xiàng)目實(shí)際控制人和管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行考察,預(yù)先識別風(fēng)險,審慎選擇交易對手。基金公司可建立合作開發(fā)商檔案,針對開發(fā)商特質(zhì)進(jìn)行分類,可分為穩(wěn)健型開發(fā)商、高成長開發(fā)商、機(jī)會型開發(fā)商,針對不同類型的開發(fā)商構(gòu)建多元的項(xiàng)目合作平臺。著重考察交易對手的契約精神、信用記錄、操盤能力等,被投資項(xiàng)目管理層的素質(zhì)是決定一個投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素,基金投資成功與否除了項(xiàng)目本身的質(zhì)量外,很大程度上取決于被投資項(xiàng)目管理層是否值得信任,在未考察管理層前,不應(yīng)投資其資產(chǎn)。
其二,調(diào)查被投資項(xiàng)目法律關(guān)系是否清晰,識別法律風(fēng)險。基金公司應(yīng)開展法律盡職調(diào)查,調(diào)查被投資項(xiàng)目公司是否存在未決訴訟,未決訴訟的性質(zhì)是否會影響到基金交易;土地取得是否附條件,滿足該條件是否會影響基金交易;項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)是否清晰,如發(fā)生過股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價支付上的瑕疵;原始投資是否存在非法集資等情況。基金公司依據(jù)調(diào)查結(jié)果及相應(yīng)的法律意見書,根據(jù)自身風(fēng)險承受能力,結(jié)合投資客戶的風(fēng)險承受度及風(fēng)險預(yù)算,評判是否投資。
其三,了解、評估開發(fā)商融資真實(shí)意圖是否合理。基金公司針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資應(yīng)用于項(xiàng)目本身開發(fā),若開發(fā)商僅以項(xiàng)目土地做抵押,融資所得資金外調(diào)用于其它高風(fēng)險投資,則基金投資的風(fēng)險則不可控。基金公司在投資項(xiàng)目選擇階段即應(yīng)明確資金的使用用途,并告知開發(fā)商投后將會執(zhí)行何種程度的監(jiān)管,例如基金投資資金將監(jiān)控支付,只可用于支付項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)費(fèi)用;項(xiàng)目銷售回款在未歸還基金投資前也將嚴(yán)格監(jiān)控,只能用于項(xiàng)目本身建設(shè)等。資金用途和投后監(jiān)管方式在基金簽約前和開發(fā)商達(dá)成一致,方能促成投資項(xiàng)目順利進(jìn)行。
其四,被投資項(xiàng)目是否存在其它硬傷,如土地未完成動拆、土地抵押物價值不能覆蓋基金投資額、開發(fā)商自有資金投入比例不能滿足公司投資政策要求等。如存在上述問題則要結(jié)合公司的投資政策,根據(jù)對風(fēng)險的識別和評估,選擇是否放棄項(xiàng)目。
三、結(jié)論與展望
本文就私募房地產(chǎn)投資基金在投資項(xiàng)目選擇階段的風(fēng)險管理進(jìn)行了初步的探討,試圖從房地產(chǎn)金融從業(yè)者角度給出實(shí)際項(xiàng)目選取、操作中不同風(fēng)險類型對應(yīng)的風(fēng)險管理、控制措施與需要引起重視的關(guān)鍵點(diǎn),有利于投資人清晰認(rèn)識到各種風(fēng)險和相應(yīng)關(guān)注點(diǎn)及對策。
私募房地產(chǎn)投資基金的未來很廣闊,它將會改變整個房地產(chǎn)的行業(yè)格局,提高房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的市場化資源配置效率,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長,成熟的私募房地產(chǎn)投資基金應(yīng)該最終實(shí)現(xiàn)真正的資本與產(chǎn)業(yè)的融合。可以預(yù)見在未來的幾年中,私募房地產(chǎn)投資基金在開發(fā)環(huán)節(jié)的參與度將會繼續(xù)提升,同時還將伴隨部分房地產(chǎn)開發(fā)商的金融化轉(zhuǎn)型,基金的風(fēng)險管理措施將不斷隨著創(chuàng)新方式的出現(xiàn)而改進(jìn),希望通過對私募房地產(chǎn)投資基金在投資項(xiàng)目選擇階段風(fēng)險管理的探討,為私募房地產(chǎn)投資基金行業(yè)在我國的健康發(fā)展起到一定的促進(jìn)作用。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 任紀(jì)軍:房地產(chǎn)投資基金-組織、模式與策略[M].經(jīng)濟(jì)管理出版社,2006.
3月24日,2012(第三屆)中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)高層峰會上,來自北京的嘉捷企業(yè)匯榮獲2011最具品牌影響力產(chǎn)業(yè)園區(qū)。這家此前并不太知名的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商,高速發(fā)展的數(shù)據(jù)卻足以驚人:歷時8年,公司已經(jīng)在北京、天津兩地建成園區(qū)38萬平米,總投資約20億元,引入企業(yè)超過500家,年產(chǎn)值超過22億元,年稅收近1.8億元,形成就業(yè)崗位已達(dá)到8000人,帶動就業(yè)達(dá)到16000人;在建園區(qū)22萬平米,將于2012年竣工并投入使用,總投資約15億元,預(yù)計引入企業(yè)將達(dá)到200家,年產(chǎn)值合計超過16億元,年稅收可以達(dá)到1.5億元,形成就業(yè)6000人,帶動就業(yè)10000人。
此前不久,北京中原地產(chǎn)綜合2011年度北京土地交易數(shù)據(jù)后分析報告稱:2011年全年,北京土地公開市場合計出讓的土地中,用于承載產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的工業(yè)用地首次超過了住宅用地,并近乎占據(jù)總土地出讓面積的半壁江山。
這兩則消息加起來,不僅著實(shí)讓此前長期被住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)所湮沒的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)揚(yáng)眉吐氣了一把,更讓宏觀調(diào)控之下低迷的北京地產(chǎn)業(yè)界為之一振,開始重新思考產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的價值。甚至有人開始預(yù)言,下一個十年,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或?qū)蔀槔^住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)之后支撐北京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要一極。
其實(shí),產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對于北京而言并不陌生,它們大多依附于區(qū)縣政府的開發(fā)園區(qū),通過研究地方政府急需推進(jìn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向與區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),解讀產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策,提出相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式,達(dá)成完善城市功能的新興產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集成化開發(fā)。
這種特殊的生存土壤,使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為了配合地方政府進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要角色。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的招商對象偏好于具有高成長性的中小企業(yè),區(qū)別于政府注重園區(qū)招商的招大引強(qiáng),使之恰好成為了區(qū)縣政府招商引資的補(bǔ)充和助手,一方面地方政府借助產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的集約平臺實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和土地的高效利用,另一方面產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也形成了諸多中小企業(yè)在成長過程中向政府訴求溝通的重要渠道。
事實(shí)上,上世紀(jì)90年代伴隨各類園區(qū)的興起,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展曾經(jīng)在全國異常火熱,但由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與所在政府的支持與聯(lián)系密切相關(guān),需要在當(dāng)?shù)卣暮亲o(hù)下,統(tǒng)籌考慮所在區(qū)域的資源、產(chǎn)業(yè)、人才、政策、發(fā)展環(huán)境等多方面因素,且投資回報周期相對較長,緣于此,曾經(jīng)蜂擁而起的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商多數(shù)在規(guī)劃上陷入僵局,或者在招商上遇到坎坷,半途而廢者大有人在,能堅持到今天并取得成功的則是少之又少。
從這個角度講,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)無疑也在拷問著地方政府的智慧和執(zhí)政能力。如今,在國家對房地產(chǎn)調(diào)控力度不減的大背景下,通過管窺從大浪淘沙中涌現(xiàn)出的諸如嘉捷企業(yè)匯這些成功者的發(fā)展歷程,更有助于區(qū)縣政府面對王者歸來的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),練就火眼金睛,選準(zhǔn)真正的經(jīng)濟(jì)助手。
從實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)身
和大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的起步一樣,嘉捷企業(yè)匯擁有的第一塊土地也在開發(fā)區(qū)之內(nèi),拿地的目的同樣是為了滿足企業(yè)的科研成果轉(zhuǎn)化:2001年,長期致力于新能源汽車研究的嘉捷集團(tuán)在混合動力客車研發(fā)的關(guān)鍵領(lǐng)域取得了重大突破,集團(tuán)當(dāng)時的設(shè)想是,利用這塊在亦莊開發(fā)區(qū)取得的120畝土地,建設(shè)新能源客車廠。
然而,新能源汽車的發(fā)展現(xiàn)實(shí)遠(yuǎn)比想象的要復(fù)雜。正當(dāng)集團(tuán)準(zhǔn)備為混合動力客車項(xiàng)目大干一場的時候,對集團(tuán)投資建廠可行性進(jìn)行論證分析的團(tuán)隊(duì)卻發(fā)現(xiàn)了兩大致命性問題:其一,盡管混合動力客車同時解決了節(jié)能環(huán)保和動力問題,但市場并不認(rèn)可;其二,倘若市場認(rèn)可,嘉捷設(shè)想技術(shù)突破之后進(jìn)行整車廠制造,而對于一家剛剛涉足客車制造領(lǐng)域的民營企業(yè)而言,與大型國有客車制造廠商相比,在經(jīng)驗(yàn)、資金、人才等多個方面都無法比擬,又如何能應(yīng)對這些“國家隊(duì)”的市場競爭。
是繼續(xù)做整車廠,并與國有客車制造企業(yè)展開白熱化競爭,以等待混合動力客車的黎明到來,還是適時放手改變原有的技術(shù)路線,等新能源汽車的發(fā)展方向明朗再說?經(jīng)過一番思想斗爭,嘉捷集團(tuán)決定調(diào)整原有的技術(shù)路線,放棄對整車廠的堅持,轉(zhuǎn)而在混合動力客車的驅(qū)動和電池管理系統(tǒng)進(jìn)行突破。
雖然站在今天的角度去評判嘉捷集團(tuán)當(dāng)時的決斷,可以看出嘉捷集團(tuán)具有的超凡戰(zhàn)略眼光,因?yàn)橹钡?008年的奧運(yùn)會在北京舉辦,中國的道路上才真正出現(xiàn)了混合動力客車,很難想象一家民營企業(yè)能夠堅持多久,而更重要的是,今天人們看到的從事混合動力客車生產(chǎn)制造的企業(yè),都是清一色的“國家隊(duì)”。
但對于當(dāng)時的嘉捷集團(tuán)而言,技術(shù)路線的調(diào)整除了要求集團(tuán)在投資、研發(fā)、人才等方面進(jìn)行調(diào)整之外,還有一個問題也必須審慎考慮,因?yàn)檎噺S建設(shè)計劃的取消,意味著自用土地將大幅減少,手中的120畝土地如何才能得到更好的利用。
經(jīng)營閑置土地,等同于企業(yè)要進(jìn)入一個全新的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。雖然嘉捷集團(tuán)從來沒有過土地開發(fā)的經(jīng)驗(yàn),而市場對于優(yōu)越土地資源的自然選擇卻給嘉捷集團(tuán)指出了一條明路:由于這片區(qū)域地處亦莊開發(fā)區(qū)的南端與馬駒橋生活區(qū)的交匯處,又是規(guī)劃中亦莊新城的核心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢,再加上政府的招商引資并沒有實(shí)現(xiàn)對中小企業(yè)的全覆蓋,看中這片土地的諸多中小企業(yè)主動找到嘉捷集團(tuán)希望落戶發(fā)展。
由此,嘉捷集團(tuán)決定不再猶豫,下定決心進(jìn)軍當(dāng)時并不為人看好的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。2004年8月,嘉捷集團(tuán)奠基建設(shè)亦莊開發(fā)區(qū)的“園中園”――嘉捷科技園,也就是嘉捷企業(yè)匯的前身,并明確指出重點(diǎn)引入中小企業(yè)入駐發(fā)展。
“摸著石頭過河”的嘉捷集團(tuán)無法預(yù)料進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)后的結(jié)局好壞,但幸運(yùn)的是,2006年,嘉捷集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來了事業(yè)的轉(zhuǎn)機(jī)。這一年,嘉捷集團(tuán)自用的辦公樓投入使用,嘉捷科技園引來了第一個客戶――國內(nèi)知名的民營企業(yè)天申集團(tuán),緊接著,第一個外資客戶西班牙伊索菲通公司也簽約入駐。更讓人意想不到的是,2007年年初,中國移動北京分公司的客戶服務(wù)和培訓(xùn)基地也落戶嘉捷科技園。自此,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正式被確認(rèn)為嘉捷集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)。
而嘉捷集團(tuán)從實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)身進(jìn)入到并不熟悉的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),沿襲做實(shí)業(yè)務(wù)實(shí)的行事風(fēng)格,能夠經(jīng)得起從事住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)“短平快”的高額利潤誘惑,更愿意為較長的投資回報周期長期堅持、精耕細(xì)作。
事實(shí)上,嘉捷集團(tuán)的成功,還有賴于其幸運(yùn)地踩準(zhǔn)了中國經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的步點(diǎn)。
一方面受地域和整體環(huán)境所限,中小城市在吸引高端人才等戰(zhàn)略資源方面處于劣勢,這些地區(qū)的企業(yè)發(fā)展面臨越來越嚴(yán)重的人才瓶頸。在這一背景下,國內(nèi)一批取得較大發(fā)展的企業(yè),紛紛向北京遷移總部,獲取更多的優(yōu)勢資源,以實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。另一方面,北京中心城區(qū)的租金不斷上漲,位于城市郊區(qū)、環(huán)境優(yōu)美、交通便利的企業(yè)總部辦公區(qū)便成為了企業(yè)辦公一種新選擇,同時信息的快速發(fā)展、物流的發(fā)達(dá),城市的更加扁平化,也在某種程度加速了這種轉(zhuǎn)型。
還有一點(diǎn)也特別重要,同樣出身于中小企業(yè)的嘉捷集團(tuán),與中小企業(yè)擁有諸多的共同語言,在吸引其入駐發(fā)展的過程中,更能夠站在中小企業(yè)的角度為其發(fā)展提供服務(wù)。
幫企業(yè)發(fā)現(xiàn)價值
如同住宅地產(chǎn)商復(fù)制成功的樓盤開發(fā)模式一樣,成功的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式同樣可以復(fù)制,但由于面對的群體不同,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)又不同于住宅地產(chǎn),企業(yè)即便認(rèn)可產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的運(yùn)作模式,也很少會像個人多處購房一樣,在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商建設(shè)的各個園區(qū)進(jìn)行置業(yè)。
實(shí)際上,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相當(dāng)于招商地產(chǎn),一個成功的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商不僅注重園區(qū)品質(zhì)的打造,更注重入?yún)^(qū)企業(yè)的“以商招商”,這一點(diǎn)在嘉捷企業(yè)匯得到了充分驗(yàn)證。嘉捷企業(yè)匯服務(wù)平臺總經(jīng)理徐進(jìn)告訴記者,要想長期保持對中小企業(yè)的吸引力,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商必須形成核心競爭力,作為一個集聚中小企業(yè)發(fā)展的平臺,要重點(diǎn)針對中小企業(yè)的發(fā)展困難提供相應(yīng)服務(wù)。
“有的企業(yè)喜歡把錢花在廣告上,有的則愿意在研發(fā)上不惜投入重金,這主要取決于企業(yè)的核心競爭力在什么地方,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商能夠?yàn)槿腭v企業(yè)提供土地資源,而要真正讓這些企業(yè)扎根于這片土地,所能依靠的只能是服務(wù)。”徐進(jìn)透露,2007年之前,嘉捷企業(yè)匯為入駐的中小企業(yè)只是提供簡單的物業(yè)服務(wù),但2007年之后,由于類似產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的大量興起,公司便致力于搭建為中小企業(yè)提供增值服務(wù)的平臺,到2009年服務(wù)平臺已經(jīng)基本建成,包括團(tuán)隊(duì)的建設(shè)和開展具體的服務(wù)內(nèi)容,公司每年的直接投入成本在300萬左右。
要實(shí)現(xiàn)這一目的首先要搞清楚中小企業(yè)發(fā)展過程中面臨哪些主要問題。徐進(jìn)認(rèn)為,由于中小企業(yè)大多靠單一技術(shù)或單一項(xiàng)目起家,成長壯大到一定階段后,都會出現(xiàn)未來發(fā)展戰(zhàn)略方向的選擇難題,這一步如果走好了,擺在中小企業(yè)面前的便是光明大道,走不好,中小企業(yè)便有可能逐漸消亡,而一些大的企業(yè)在遇到類似問題時,往往會求助于知名的戰(zhàn)略咨詢公司,但中小企業(yè)不僅囿于資金、理念等多方面因素,不會尋求咨詢公司的合作,也因?yàn)槠湓谄髽I(yè)界作為一個孤獨(dú)、弱勢的群體,發(fā)展的初期根本沒人能夠看得上。
除此之外,與國家支持鼓勵政策難以對接也是中小企業(yè)的成長“煩惱”。徐進(jìn)指出,一方面國家出臺了諸多支持中小企業(yè)發(fā)展的政策,也都配套會有相應(yīng)的資金支持,這些資金對于靠原始積累完成發(fā)展的中小企業(yè)來說卻意義重大,而另一方面大多數(shù)中小企業(yè)沒有相應(yīng)的精力和時間去研究散落在各個政府部門的相關(guān)政策,如何對接、找誰對接都讓中小企業(yè)摸不著頭腦。
當(dāng)然,政府部門對于政策的創(chuàng)新還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,比如金融創(chuàng)新,雖然一些發(fā)展?jié)摿^好的中小企業(yè)依靠自主知識產(chǎn)權(quán)的技術(shù)起家,但銀行并不認(rèn)可企業(yè)對技術(shù)的價值評判,要申請貸款只能用固定資產(chǎn)進(jìn)行抵押,換句話說,為中小企業(yè)賺得第一桶金的技術(shù)在銀行眼中基本上一錢不值。再比如人才引進(jìn),相比政府為大型企業(yè)引進(jìn)人才創(chuàng)造的政策環(huán)境,中小企業(yè)顯然仍有較大的改善空間。
由于服務(wù)對象的特殊性,決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的服務(wù)不能成為管家式服務(wù),嘉捷企業(yè)匯確定的服務(wù)重點(diǎn)是,解決中小企業(yè)的發(fā)展問題,幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)自身的價值。
為此,嘉捷企業(yè)匯專門成立了專業(yè)的顧問服務(wù)團(tuán)隊(duì),從一些高等院校引入了一批MBA人員,本著嘉捷企業(yè)匯與入駐企業(yè)共同發(fā)展的理念,免費(fèi)為先期入駐的企業(yè)梳理發(fā)展的方向,疏通政策管道。
盡管投入不菲,但徐進(jìn)卻認(rèn)為非常值得。在他看來,嘉捷企業(yè)匯若想在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商領(lǐng)域成為佼佼者,需要形成核心競爭力,就必須在關(guān)系中小企業(yè)成長的關(guān)鍵環(huán)境上體現(xiàn)出獨(dú)特服務(wù),只有使入駐的企業(yè)得到了較好的成長,服務(wù)才具有價值,這等于為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商自己樹立了金字招牌。
招商與服務(wù)并重
和大多數(shù)中小企業(yè)一樣,隨著園區(qū)入駐中小企業(yè)的成長壯大,融資難逐漸成為這些企業(yè)實(shí)現(xiàn)超常發(fā)展的重要瓶頸,一向注重服務(wù)的嘉捷企業(yè)匯自然要為此有所作為。
仍然有別于簡單地把銀行、PE等金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)拉到一起的介紹式服務(wù),嘉捷企業(yè)匯依據(jù)“幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)自身價值”的服務(wù)理念,通過全面掌握金融機(jī)構(gòu)的金融產(chǎn)品,為有融資需求的企業(yè)量身設(shè)計出不同的融資途徑。
“任何一家企業(yè)都不可能了解所有銀行針對中小企業(yè)的特色金融產(chǎn)品,但作為一個立足服務(wù)中小企業(yè)的平臺,要求我們必須做到專業(yè)性。”基于這種認(rèn)識,徐進(jìn)介紹說,嘉捷企業(yè)匯作為園區(qū)運(yùn)營者的優(yōu)勢得到了充分發(fā)揮,比如用園區(qū)資產(chǎn)和信用為入?yún)^(qū)企業(yè)提供增信,組織園區(qū)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)形成集體票據(jù)和信托產(chǎn)品等,向北京銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行推介等。
在金融服務(wù)平臺上如此用心,也讓近兩年由嘉捷企業(yè)匯舉辦的投融資峰會收獲了不錯的反響,不僅得到了金融機(jī)構(gòu)與入?yún)^(qū)企業(yè)的雙方認(rèn)可,還使服務(wù)平臺成為了嘉捷企業(yè)匯吸引諸多中小企業(yè)關(guān)注的獨(dú)特品牌。
這種特色的服務(wù)板塊正在形成嘉捷企業(yè)匯可對外輸出的經(jīng)營模式,“現(xiàn)在已經(jīng)有一些我們園區(qū)之外的企業(yè)找到我們,希望納入到我們的服務(wù)平臺,共享平臺的特色服務(wù)。”徐進(jìn)說,一些小的園區(qū)自己建服務(wù)平臺成本太高,且經(jīng)驗(yàn)不足,不如把這種專業(yè)的事情交給我們有經(jīng)驗(yàn)的服務(wù)商來提供,“雖然我們現(xiàn)在對嘉捷企業(yè)匯內(nèi)的企業(yè)提供的是免費(fèi)服務(wù),但今后對其他園區(qū)和企業(yè)提供服務(wù)時適當(dāng)收取一些費(fèi)用,完全是可行的。”徐進(jìn)對此充滿信心。
服務(wù)在形成嘉捷企業(yè)匯核心競爭力的同時,也在影響著嘉捷企業(yè)匯的招商活動。據(jù)徐進(jìn)介紹,之所以近幾年嘉捷企業(yè)匯在根植于大興的基礎(chǔ)上逐步向外擴(kuò)張,并接連在北京和天津成功復(fù)制了幾個園區(qū),就是因?yàn)樘厣?wù)樹立起的嘉捷企業(yè)匯品牌,讓園區(qū)發(fā)展了一大批招商渠道,與一些行業(yè)協(xié)會、龍頭企業(yè)形成了長效的招商合作機(jī)制,也正是緣于在中小企業(yè)領(lǐng)域嘉捷企業(yè)匯擁躉無數(shù),地方政府也對這樣的投資商表現(xiàn)出了極大興趣。
“得益于在招商方面的多年積累,嘉捷企業(yè)匯的招商也已經(jīng)不再只服務(wù)于自身,開始跨出園區(qū)服務(wù)社會,成為了政府招商的有效補(bǔ)充,將來這方面也可能形成新的盈利點(diǎn)。”這種深層次的改變讓徐進(jìn)頗為自豪,他告訴記者,今年嘉捷企業(yè)匯已經(jīng)聯(lián)合大興區(qū)、亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)進(jìn)行了合作招商,并受北京生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地的委托,專門為其舉辦了招商活動。
招商和服務(wù)已經(jīng)成為了嘉捷企業(yè)匯的兩大形象品牌,也是助力其大舉擴(kuò)張的重要支撐,更是一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商從土地?fù)碛姓叩竭\(yùn)營者的真正蛻變。
第一桶金
在中國商人的群落中,廣東潮汕人雖然不能與徽商、晉商比肩攀高,但其在海內(nèi)外卻久負(fù)盛名。《周府》記載:“潮民力稼穡,收果木、蔗糖及魚鹽之利,經(jīng)商不出布帛、米粟之門。”人杰地靈的潮汕生產(chǎn)出了不少巨賈名商。資料表明,在當(dāng)今全球華人富豪100強(qiáng)中,有近五分之一為潮汕人。而其中佼佼者就是亞洲首富李嘉誠。
與絕大部分潮汕人將李嘉誠作為心中最崇拜的偶像一樣,黃光裕對于這位商界奇人更是頂禮膜拜。也許正是這種原始商業(yè)元素的發(fā)酵與驅(qū)動,16歲那年黃光裕就輟學(xué)從商。1985年,黃光裕揣著母親為她借來的4000元錢與比自己大三歲的哥哥黃俊欽一起北上內(nèi)蒙古,干起了當(dāng)時大量廣州、福建商人從事的貿(mào)易生意。不過。黃光裕并沒有在內(nèi)蒙古待很久。一年之后,他問自己的哥哥,周圍的城市哪個最大,黃俊欽告訴他是北京,年輕氣盛的黃光裕沒有作任何思考,閃電般打起行囊朝北京進(jìn)發(fā)。
北京在黃光裕面前既美麗又陌生。黃光裕曾回憶:當(dāng)年第一次走出北京站時,天色已晚,為了找到一家每天五毛錢的地下旅館,一輛人力三輪車?yán)鐐z繞了一大圈之后才將他們送到其實(shí)離車站不遠(yuǎn)的旅館。而當(dāng)?shù)诙烨宄克麄冏叱龅叵侣灭^時,兄弟倆就開始了他們在北京的服裝貿(mào)易一一黃光裕負(fù)責(zé)跑廣州進(jìn)貨,黃俊欽負(fù)責(zé)坐地銷售。
在黃光裕的眼里,北京比內(nèi)蒙古的城市大很多倍,生意也應(yīng)該很好做。然而,一段時間過去了,黃光裕每天只能做幾單生意,掙幾十塊錢。他的衣服遠(yuǎn)不如想像的好賣。甚至還出現(xiàn)了積壓。在《105億傳奇》里,黃光裕說:“我心太粗,布料、季節(jié)性等問題讓我頭疼,不了。”半年后,黃光裕和黃俊欽就放棄了服裝銷售。有心的商人總能捕捉到發(fā)財?shù)臋C(jī)會。在對服裝市場周圍的環(huán)境經(jīng)過幾天的考察后,黃光裕最終決定盤下一個面積不足100平方米的國營服裝銷售門市部,并通過老鄉(xiāng)關(guān)系在銀行貸款了三萬元,干起了家用電器的買賣。1987年1月1日。黃光裕正式打出了“國美電器”的招牌。
應(yīng)當(dāng)承認(rèn),在1980年代中后期。中國進(jìn)口家電門檻依然很高,像國美這種個體戶式的零售店很難通過正常的渠道獲得貨源,而乘虛而入的二手家電正好滿足了國美的需求。對此,我們無論如何無法否認(rèn)黃光裕市場切入點(diǎn)之精準(zhǔn)。因?yàn)椤1M管當(dāng)時中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新的擴(kuò)張時期,但物質(zhì)條件仍然相當(dāng)落后,流通領(lǐng)域商品奇缺,幾乎所有的消費(fèi)品都是賣方市場,尤其是家電市場依舊是清一色的外國品牌。不僅如此,黃光裕從一開始就打出了與眾不同的銷售旗幟一一在家電有貨不愁賣的情況下。國美采取堅持零售、薄利多銷的經(jīng)營策略。在營銷渠道上,黃光裕的許多做法當(dāng)時都有領(lǐng)開先河的價值:1990年,國美首創(chuàng)“包銷”制,1991年率先在《北京晚報》中縫登出商品報價廣告,1993年開始在北京地區(qū)開設(shè)多家店鋪并開始涉足房地產(chǎn)業(yè)。也就是在1 993年。黃氏兩兄弟分家一一黃光裕分得了“國美”品牌和幾十萬元現(xiàn)金,而包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在內(nèi)的資產(chǎn)歸黃俊欽,后者創(chuàng)辦了以房地產(chǎn)為主業(yè)的新恒基集團(tuán)。
商者無域
盡管黃光裕只是初中肄業(yè),但他卻喜歡讀書,尤其是喜歡讀關(guān)于李嘉誠的書,其中李氏“商者無域、相融共生”的經(jīng)商名言對他影響最大。黃光裕不僅經(jīng)常在公司員工面前推介這句語錄,而且還將其裱在自己辦公室的墻上作為座右銘。而追蹤黃光裕在零售王國的擴(kuò)張過程,人們其實(shí)很容易發(fā)現(xiàn)他已經(jīng)將李嘉誠的商業(yè)理念應(yīng)用到了極致。
與1980年代后期的行業(yè)生態(tài)不同,隨著90年代初期國家對家電業(yè)的開放,大量制造企業(yè)開始進(jìn)入上游,涉足家電產(chǎn)品的生產(chǎn),一時間,家電產(chǎn)量迅速膨脹,市場售價被快速拉低,家電業(yè)很快進(jìn)入到供過于求的階段。市場也開始由以國外產(chǎn)品為主轉(zhuǎn)向以國內(nèi)產(chǎn)品為主。然而,當(dāng)時國內(nèi)家電業(yè)流行的是制,即生產(chǎn)廠家在全國市場設(shè)立幾個大的供應(yīng)商,這些供應(yīng)商為一級供應(yīng)商,在這些供應(yīng)商下面,又有若干個二級商,出廠的產(chǎn)品的價格則一級級地提高。傳統(tǒng)的家電銷售渠道就成為了一個金字塔形,有的二級商下面,還有三級、四級,最后才到達(dá)銷售終端。已經(jīng)在家電銷售領(lǐng)域摸爬滾打多年的黃光裕這時其實(shí)已經(jīng)強(qiáng)烈感受到了這種銷售體制的弊端和可以給自己創(chuàng)造的又一次市場機(jī)遇。1996年,一場國美的渠道革命在黃光裕的直接籌劃下發(fā)生了。
按照當(dāng)時黃光裕的經(jīng)銷新構(gòu)架。國美在北京率先以包銷、招標(biāo)、定制等形式和廠家進(jìn)行聯(lián)動,這樣完全拋開了過去橫亙在自己和廠家之間的各種商。此一時彼一時。盡管當(dāng)時黃光裕所貫徹的仍然是低價策略,但不能不說在渠道變革力量的驅(qū)動下其已經(jīng)上升到了一個新的高度一一過去往往有諸多品種限制,產(chǎn)品范圍也較小一一現(xiàn)在,通過包銷、招標(biāo)和定制,更多的產(chǎn)品以更低的價格出現(xiàn)了。因此。當(dāng)時國美出售的同一品牌、同一型號的國產(chǎn)電器,有的甚至比大商場便宜2000元,并且因?yàn)殇N售和規(guī)模上的優(yōu)勢。又把小的渠道終端拋在了身后。
早起的鳥兒有蟲吃。渠道革命確立起國美的競爭優(yōu)勢,同時創(chuàng)造了滾滾而來的利潤。借著這一無形資產(chǎn)和資本集聚的強(qiáng)大力量,國美于1999年走出北京,在天津開設(shè)了兩家連鎖店,盡管當(dāng)時遭到當(dāng)?shù)馗偁帉κ值穆?lián)合抵抗,但國美具有穿透性的低價戰(zhàn)略還是讓封鎖的市場漸開缺口。至2003年,國美在全國的直營門店數(shù)量突破100家,2004年底,擴(kuò)張到200家,而在黃光裕東窗事發(fā)前的2008年底,國美電器在全國擁有828家門店。
排除一切感性因素對黃光裕進(jìn)行客觀的評價,我們可以將黃光裕看作是中國最早預(yù)見到渠道作用的人之一,他非常清楚一旦控制了渠道,最終生產(chǎn)商不得不俯首稱臣,而價格也可以達(dá)到新的低水平。其實(shí)黃光裕身上爆發(fā)出的這種變革思維并不止于家電行業(yè)。2000年之前,國內(nèi)手機(jī)市場基本以專業(yè)店銷售為主。而這樣的銷售模式也讓手機(jī)業(yè)建立起了更加嚴(yán)密和層次更多的銷售渠道。但是,2001年國美進(jìn)軍國內(nèi)手機(jī)零售市場,向大量的廠家直接要貨、包銷,迅速撕裂手機(jī)以專業(yè)零售店銷售的模式,次年,國美電腦賣場啟動,PC的銷售新渠道出現(xiàn),價格的不斷跳水又開始了……
與此同時,黃光裕銷售領(lǐng)域的“圈地”運(yùn)動還在持續(xù)。2006年7月,國美收購了山西北方電器,同月,以換股加現(xiàn)金的方式收購在香港上市的中國永樂。2007年12月,國美以36.5億元
全面托管大中電器。2008年2月,國美戰(zhàn)勝最大競爭對手蘇寧電器,將三聯(lián)商社攬入懷中。至此,國美已經(jīng)成為了國內(nèi)家電零售業(yè)無可爭議的第一巨頭,隨之而來的是,“價格屠夫”、“渠道教父”、 “潮汕商圣”等溢美稱呼加戴在了黃光裕的頭上。
成敗資本
認(rèn)識并結(jié)交詹培忠是黃光裕資本之旅中的最關(guān)鍵一環(huán)。這位比黃光裕年長23歲的潮汕老鄉(xiāng)是在黃出生的1 969年進(jìn)入香港股市的,之后成功運(yùn)作20多個“殼公司”上市,并贏得了香港“金牌殼王”的稱號。在黃光裕的眼中,詹培忠就是自己進(jìn)入資本市場的領(lǐng)路人和啟蒙老師,沒有他,自己也恐怕不能完成從“生意人”向“資本家”的身份轉(zhuǎn)變。
從2000年7月起投入8168萬元(5600萬元讓詹培忠收購京華自動化的股份,2568萬元購買北京鵬潤大廈三間辦公室),到最終卻拿到了市值83余億元的上市公司,短短四年內(nèi)的資本騰挪讓黃光裕的個人財富呈現(xiàn)出了幾何式增長。也就在2004年。黃光裕以105億元的身價首次成功登上了胡潤財富榜,2006年,黃光裕再以200億身價蟬聯(lián)進(jìn)入胡潤百富傍的第二位,2008年,黃光裕超過榮智健以430億元登臨胡潤財榜的中國首富位置。
“國美電器”香港上市之后,黃光裕轉(zhuǎn)而開始大手筆進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè),即在鵬潤地產(chǎn)的基礎(chǔ)上,分別成立了明天地產(chǎn)、國美置業(yè)和尊爵地產(chǎn),房地產(chǎn)迅速上升為黃光裕商業(yè)帝國的一大支柱產(chǎn)業(yè)。而黃光裕的更大野心在于,通過左手(地產(chǎn)業(yè))倒右手(零售業(yè))的資本市場游戲?qū)崿F(xiàn)地產(chǎn)價值的幾何般升值。
觀察發(fā)現(xiàn),在國美系的資本拼圖上,中關(guān)村一直被定位成房地產(chǎn)運(yùn)營的市場平臺。2006年4月,鵬泰投資出資1.55億元購入中關(guān)村29.58%股權(quán),成為第一大股東。而對于黃光裕來說,接手中關(guān)村只是為了變現(xiàn)旗下的地產(chǎn)資產(chǎn)。在黃光裕看來,只有對上市公司控股才能控制其股價,同時降低重組成本。于是,黃光裕從香港通過地下錢莊洗進(jìn)了3億元資金準(zhǔn)備在二級市場買進(jìn)中關(guān)村股票。然而,資金一下子進(jìn)入中關(guān)村,動靜太大,必須打壓洗盤,將股價打壓到低位時,掩護(hù)該筆資金進(jìn)場。于是,從2007年5月開始,中關(guān)村股票一路持續(xù)下跌。至6月26日跌到當(dāng)時最低價位,3億元資金陸續(xù)進(jìn)場。第二天,中關(guān)村和鵬泰投資簽訂了《資產(chǎn)重組協(xié)議》,次日,中關(guān)村股票均告漲停,隨后,中關(guān)村股價連續(xù)飆漲,一個月漲幅超過80%。
將中關(guān)村股價拉到相當(dāng)高度的黃光裕這時已經(jīng)在考慮3億元資金的套現(xiàn)和撤離,但中關(guān)村股價的異動也引起了深交所的高度關(guān)注。
3億元資金始終沒有撤離讓黃光裕寢食難安。因此,為了制造進(jìn)一步套現(xiàn)的機(jī)會,停牌之后的中關(guān)村了重大資產(chǎn)重組方案,即公司擬向控股股東鵬泰投資及一致行動人定向增發(fā)12.27億股,一次收購其合并持有的價值180億元的鵬潤控股1 00%股權(quán)。重組方案當(dāng)天,黃光裕開始拉高出貨,兩個交易日內(nèi)將3億元資金陸續(xù)撤離,第三天,中關(guān)村股價開始暴跌。螳螂捕蟬,黃雀在后。此時中國監(jiān)管層已經(jīng)緊緊盯住了中關(guān)村二級市場中的香港資金來源,更將黃光裕的一舉一動納入到了嚴(yán)密的監(jiān)控之中。
然而,此時的黃光裕不但沒有收手,而且還更加高調(diào)地進(jìn)入到了另一場資本市場的游戲。由于三聯(lián)集團(tuán)拖欠中信濟(jì)南分行錢款,濟(jì)南分行要求法院公開拍賣三聯(lián)集團(tuán)持有的三聯(lián)商社2700萬股限售股份,2008年2月14日,國美電器最終通過山東龍脊島以每股19.90元的價格拍下了這部分股權(quán)。由于這一股份占三聯(lián)商社總股本的10.67%,國美電器搖身變?yōu)榱巳?lián)商社的控股股東。而在二級市場上,復(fù)牌后的三聯(lián)商社股價從9.68元連續(xù)六個漲停,最高收于17.68元。但此事迅速進(jìn)入到了剛成立不久的證監(jiān)會稽查總隊(duì)視線。
根據(jù)中國證監(jiān)會的信息表明,自2007年9月以后,黃光裕開始分批在二級市場買入三聯(lián)商社股票。而黃光裕的操盤手則來自于山東龍脊島,并且龍脊島的法人代表與中信濟(jì)南分行負(fù)責(zé)人關(guān)系極為密切。通過在三聯(lián)商社設(shè)局,人獲得“中介費(fèi)”2500萬元,黃光裕通過人的關(guān)系找到中信濟(jì)南分行負(fù)責(zé)人,制造了“拍賣三聯(lián)”的那場大戲。
然而,黃光裕看似高明的資本大法并沒有逃脫監(jiān)管者的火眼金睛。拍賣會兩個月后,證監(jiān)會正式立案調(diào)查“三聯(lián)商社二級市場股價異常波動”,黃光裕正式浮出水面。按照證監(jiān)會最終的結(jié)論, “黃光裕控制的北京鵬潤投資有限公司,在三聯(lián)商社和中關(guān)村重組、資產(chǎn)置換等重大事項(xiàng)過程中,有重大違法違規(guī)嫌疑。”司法部門在仔細(xì)審查了監(jiān)管部門所提交的有關(guān)黃光裕犯罪事實(shí)的材料后,決定對其正式逮捕。
國美之殤
按照黃光裕五年前的設(shè)想,到2008年,國美門店數(shù)量要達(dá)到800至1000家以上,實(shí)現(xiàn)銷售額1 200億元,國內(nèi)市場占有率提高到10%至15%,并跨進(jìn)世界500強(qiáng)行列。成為具有國際競爭實(shí)力的家電零售巨頭。然而,身陷囹國的黃光裕如今面對著鉛華洗盡的事實(shí),恐怕除了嗟嘆之外就只能是悔恨。
顯然,“黃光裕事件”帶給國美的沖擊已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)出來。據(jù)國美提交的最新年報顯示,一向利潤增長較快的國美電器凈利潤在2008年首次出現(xiàn)下滑,其年度凈利潤為10.48億元人民幣。比2007年的11.27億元下滑7%。同時,國美的今年第一季度的財報顯示,公司前三個月的凈利潤為3.22億元,與去年同期的5.13億元相比下滑37%。
不僅如此,國美試圖整體上市并實(shí)現(xiàn)紅籌回歸的計劃已經(jīng)擱淺。按照黃光裕的計劃,國美集團(tuán)旗下300多家未納入香港上市公司國美電器的門店資產(chǎn),未來將會先被注入國美電器,再作為一個整體回歸A股,但現(xiàn)在看來這一計劃短期內(nèi)很難實(shí)施。更有甚者,自從2008年11月24日緊急停牌之后,國美至今還沒有復(fù)牌,而按照香港證交所規(guī)定,若上市公司已持續(xù)停牌一段時間,但并未采取足夠措施爭取復(fù)牌,則可能會在停牌六個月之后被除牌。
為了應(yīng)對“去黃光裕危機(jī)”,國美成立了八人特別委員會,原國美總裁陳曉出任董事局主席。外界認(rèn)為,放慢擴(kuò)張速度、進(jìn)行一定程度的瘦身將成為國美的下一步的市場策略安排。
在家電零售方面,國美提出了從原始的“跑馬圈地”向精細(xì)化的“門店轉(zhuǎn)型”思路。目前,依靠門店規(guī)模搶占市場份額仍是中國家電零售行業(yè)的主要競爭模式,全國僅專業(yè)家電連鎖賣場的數(shù)量就超過了2500家,在北京、上海等一級城市,門店數(shù)量超過100家以上,已經(jīng)處于飽和狀態(tài)。因此,提升單店經(jīng)營質(zhì)量成為了家電行業(yè)在2009年的主旋律。為此,國美將在2009年關(guān)掉日營業(yè)額低于7萬元的店面。100家左右門店將由此出局。同時對舊店進(jìn)行改造。如果這一策略能夠順利推進(jìn)與實(shí)施,2011年國美將占領(lǐng)中國四分之一的家電市場份額,完成2500億元的銷售額。
從地產(chǎn)業(yè)部分退出已成為國美的現(xiàn)實(shí)行動。僅今年以來,鵬潤地產(chǎn)旗下的建國大酒店、國美廣場等三個項(xiàng)目已經(jīng)轉(zhuǎn)讓。另外,國美轉(zhuǎn)讓的地產(chǎn)項(xiàng)目不僅僅涉及到北京,其他城市如重慶、天津的商業(yè)地產(chǎn)及沈陽的工業(yè)用地也在轉(zhuǎn)讓之中。雖然國美聲稱轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項(xiàng)目主要是為了降低持有類資產(chǎn)比例并增加銷售類資產(chǎn)比例,但分析人士則指出。國美減持地產(chǎn)和變現(xiàn)的主要目的則是為了減輕公司未來巨大的財務(wù)壓力。
關(guān)鍵詞:煤炭企業(yè) 財務(wù)管理 無形資產(chǎn) 核心競爭力
中圖分類號:F270.7 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A
文章編號:1004-4914(2013)03-176-02
2012年,受金融危機(jī)及歐債危機(jī)影響,世界經(jīng)濟(jì)深度衰退并持續(xù)低迷。復(fù)雜多變的國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境使國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨諸多困難和挑戰(zhàn),市場的競爭更趨激烈和白熱化。煤炭企業(yè)在面臨市場大浪淘沙沖擊的關(guān)鍵時刻,必須靠不斷創(chuàng)新提升企業(yè)的核心競爭力。而探尋新的財務(wù)管理方式,變傳統(tǒng)的財務(wù)管理為規(guī)范與決策相結(jié)合的財務(wù)管理,是煤炭企業(yè)提升核心競爭力的主要途徑。
一、煤炭企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀分析
我國煤炭企業(yè)的財務(wù)管理水平,歷經(jīng)磨煉,雖然有了較大的發(fā)展和提高,但水平參差不齊,難以適應(yīng)企業(yè)參與市場競爭的要求。主要問題是:
1.財務(wù)管理等同于會計管理,未上升到應(yīng)有的高度。絕大多數(shù)煤炭企業(yè)不會把財務(wù)管理與經(jīng)濟(jì)效益直接掛鉤,以為財務(wù)管理不過是一種核算手段,無非是統(tǒng)計銷售收入、所得利潤、費(fèi)用收支等的一種工具,沒有把其上升到控制與監(jiān)督的高度。而生產(chǎn)型、技術(shù)型的煤企領(lǐng)導(dǎo),也總是自覺不自覺地以為財務(wù)管理不產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益,有意無意中把財務(wù)管理等同于會計管理。殊不知,目標(biāo)明確,方法不拘一格,貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營全過程的財務(wù)管理與會計管理有著本質(zhì)的區(qū)別,會計管理是為財務(wù)管理服務(wù)的,財務(wù)管理的意義遠(yuǎn)比會計管理深遠(yuǎn)得多。
2.忽視財務(wù)信息,流失信息資源。煤炭企業(yè)往往以經(jīng)濟(jì)效益為重而忽視財務(wù)信息的統(tǒng)計、收集、分析工作,使原本可以為企業(yè)投入產(chǎn)出提供指導(dǎo)的信息資源白白流失。殊不知,真實(shí)而高質(zhì)量的財務(wù)信息,能為決策層剖析經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率和效果,揭示企業(yè)經(jīng)濟(jì)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀,進(jìn)而作出正確決策提供詳實(shí)可靠的依據(jù),也有助于提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對企業(yè)的管控力。
3.監(jiān)督鞭長莫及,內(nèi)部審計不到位。由于煤炭資源一般深埋在山區(qū),所以大多數(shù)煤炭企業(yè)都遠(yuǎn)離鬧市,致使財務(wù)監(jiān)督停留在內(nèi)部審計和內(nèi)部監(jiān)督的層面,往往因?yàn)閮?nèi)部控制制度的不健全和內(nèi)部審計監(jiān)督的不到位以及上級主管部門或集團(tuán)本部監(jiān)督的鞭長莫及而給企業(yè)帶來負(fù)面效應(yīng)。即使接受上級主管部門或集團(tuán)本部一年一度的績效考核,也因?yàn)闀r間的緣故,無法深入進(jìn)行,走過場似的考核失去了財務(wù)監(jiān)督的本來意義。
4.忽視無形資產(chǎn),影響企業(yè)核心競爭力提升。煤炭企業(yè)由于產(chǎn)品的單一性,往往對無形資產(chǎn)缺乏足夠的認(rèn)識。其實(shí),煤炭企業(yè)的無形資產(chǎn)還是極具競爭優(yōu)勢的。比如可構(gòu)成競爭優(yōu)勢的知識產(chǎn)權(quán)、品牌、人力資源、營業(yè)秘密、版權(quán)、專利、商標(biāo)、貨幣資金、應(yīng)收賬款、金融資產(chǎn)、長期股權(quán)投資及企業(yè)文化等。這些無形資產(chǎn)無論其是否受法律保護(hù)、是否為實(shí)體形態(tài),都是企業(yè)寶貴的財富,都能在有效運(yùn)作的基礎(chǔ)上提升企業(yè)的核心競爭力。令人遺憾的是,大多數(shù)煤炭企業(yè)對無形資產(chǎn)都缺乏足夠的認(rèn)識,不是因?yàn)楹鲆暿蛊髽I(yè)喪失在新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝研發(fā)上能夠享受到的稅收優(yōu)惠,就是浪費(fèi)多年積累的無形資產(chǎn)資源,影響到企業(yè)核心競爭力的提升。
5.風(fēng)險意識淡薄,難以從容面對競爭壓力。計劃經(jīng)濟(jì)時期,處于賣方市場的煤炭企業(yè),其投資方是國家,生產(chǎn)的原煤國家統(tǒng)購統(tǒng)銷,從來不用擔(dān)心原煤賣不出去且風(fēng)險可以轉(zhuǎn)化到國家身上,根本用不著考慮風(fēng)險問題,何況也不存在任何風(fēng)險。進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)后,國外大型集團(tuán)把目光對準(zhǔn)了中國這個大市場,我國的煤炭企業(yè)也毫不例外地受到了來自國外的競爭壓力,感受到了前所未有的危機(jī)。雖然我國煤炭企業(yè)壓力之下采取了許多應(yīng)對措施,逐漸認(rèn)識到了財務(wù)管理對整個企業(yè)內(nèi)部管理的重要性,開始強(qiáng)化財務(wù)管理的制度和體系,希望能夠有效控制風(fēng)險,獲取更多市場。但邁的步子還不夠大,還沒有真正觸及財務(wù)管理的本質(zhì),具體表現(xiàn)就是不從自身的原因找問題,把責(zé)任全推給市場并一味企盼市場的好轉(zhuǎn),煤炭企業(yè)的風(fēng)險意識由此可見一斑,
煤炭企業(yè)在財務(wù)管理方面存在的問題林林總總,還可以舉出很多。僅從以上分析中,我們就可以得出一個結(jié)論,即煤炭企業(yè)財務(wù)管理方面存在的問題制約了企業(yè)的轉(zhuǎn)型和跨越發(fā)展,影響了企業(yè)核心競爭力的進(jìn)一步提升,亟待加強(qiáng)。
二、加強(qiáng)煤炭企業(yè)財務(wù)管理的對策與措施
1.要下大力氣提高財務(wù)人員素質(zhì),實(shí)現(xiàn)財務(wù)管理由核算型向管理型的華麗轉(zhuǎn)身。財務(wù)人員素質(zhì)的高低直接關(guān)系著財務(wù)管理工作的質(zhì)量高低。財務(wù)人員素質(zhì)既包括業(yè)務(wù)素質(zhì)、政治素質(zhì)和道德素質(zhì),也包括財務(wù)人員為決策層提供真實(shí)而高質(zhì)量財務(wù)信息的能力,還包括預(yù)測并分析經(jīng)營業(yè)務(wù),跟蹤業(yè)務(wù)流程,發(fā)現(xiàn)問題并及時糾正,避免經(jīng)營活動的隨意性,引導(dǎo)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動有序進(jìn)行并實(shí)現(xiàn)效益最大化的能力。所以,煤炭企業(yè)應(yīng)該對財務(wù)人員進(jìn)行大力度的財務(wù)管理綜合培訓(xùn),以提高財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)。要通過培訓(xùn)使財務(wù)人員擯棄財務(wù)工作無非就是統(tǒng)計和核算的固有思維,在腦海里烙上財務(wù)工作不僅是核算更是管理的深刻印跡,使財務(wù)人員自覺地從財務(wù)管理而不是會計管理的角度思考和解決問題,都主動參與到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中去,進(jìn)而使財務(wù)部門真正成為企業(yè)發(fā)展的信息部和參謀部。
2.加強(qiáng)資金管理,增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險能力。企業(yè)財務(wù)管理管什么?當(dāng)然是資金,沒有資金,有再好的產(chǎn)品,有再先進(jìn)的技術(shù),有再優(yōu)良的設(shè)備,有再優(yōu)秀的人力資源都無濟(jì)于事。資金運(yùn)行是從資金投入到貨款收回再到資金再投入不斷贏得利潤的循環(huán)往復(fù)過程。煤炭企業(yè)的資金運(yùn)行抑或講資金管理,就是要以財務(wù)管理綜合協(xié)調(diào)其他各項(xiàng)管理,就是要把財務(wù)管理滲透到生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié),進(jìn)而形成合力,使資金像滾雪球一樣越滾越大。
煤炭企業(yè)除了自有資金以外,融資的路子不是很寬,要保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的正常運(yùn)作,就必須開動腦筋,絞盡腦汁,千方百計籌措企業(yè)需要的每一筆資金,并本著經(jīng)營為先、節(jié)約為本的原則對企業(yè)的每一筆投資進(jìn)行深入的可行性評估,并管好用好每一分錢,分配好每一筆資金。只要遵循分配與積累并重原則,就能夠增強(qiáng)企業(yè)抵抗風(fēng)險的能力和提高企業(yè)經(jīng)營的穩(wěn)定性與安全性。
3.突出內(nèi)部審計功能,為企業(yè)發(fā)展壯大保駕護(hù)航。為了保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的合力有序進(jìn)行,煤炭企業(yè)有必要設(shè)立企業(yè)內(nèi)部的審計部門,對財務(wù)部門的內(nèi)部核算、資金分配支出情況以及所做的投資分析報告等進(jìn)行定時審計,以達(dá)到嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)核算,完善規(guī)章制度,發(fā)現(xiàn)存在問題,提出合理化建議,實(shí)現(xiàn)增收節(jié)支的監(jiān)督目的。煤炭企業(yè)應(yīng)通過事前、事中和事后審計及早發(fā)現(xiàn)和糾正財務(wù)收支中財經(jīng)紀(jì)律不嚴(yán)、統(tǒng)計數(shù)據(jù)不實(shí)、上報信息失真等問題,確保資金安全并提高資金的使用效果和經(jīng)濟(jì)效益,最大限度降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險,促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。特別要及時發(fā)現(xiàn)財務(wù)收支中具有普遍性的新問題和新情況,防微杜漸,堵住資金運(yùn)行過程中的每一個漏洞,為企業(yè)的發(fā)展壯大提供監(jiān)督支持。
4.運(yùn)作企業(yè)無形資產(chǎn),提升企業(yè)的核心競爭力。中華人民共和國企業(yè)所得稅法規(guī)定:企業(yè)開發(fā)新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝發(fā)生的研究開發(fā)費(fèi)用可以在計算應(yīng)納稅所得額時加計扣除。煤炭企業(yè)財務(wù)部門要系統(tǒng)理解和掌握國家稅收政策并及時進(jìn)行稅收籌劃。要爭取把煤炭深加工、煤電一體化等變革性產(chǎn)品立項(xiàng)為國家認(rèn)可的科技研發(fā)項(xiàng)目,求得新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝研發(fā)的國家支持資金(抵扣稅金相當(dāng)于國家投資),促進(jìn)企業(yè)不斷發(fā)展壯大。切不可囫圇吞棗般消化稅收政策,給企業(yè)帶來巨大經(jīng)濟(jì)損失。某化學(xué)有限公司于1999年5月被國家科委認(rèn)定為“高新技術(shù)企業(yè)”,按規(guī)定享受了截止到2002年底的“兩免三減半”所得稅優(yōu)惠政策。新的一年該公司預(yù)計會有2000多萬元的稅前利潤,如果全額繳納企業(yè)所得稅,得繳600多萬元。情急之下,頗有稅收籌劃理念的經(jīng)理想起,稅法上對“先進(jìn)技術(shù)企業(yè)”在享受了“兩免三減半”優(yōu)惠之后,有延長3年減半征收企業(yè)所得稅的優(yōu)惠規(guī)定(前提是要在“兩免三減半”優(yōu)惠期限內(nèi)取得“先進(jìn)技術(shù)企業(yè)”資格),于是便于2002年11月向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請,原以為能在“兩免三減半”優(yōu)惠期限內(nèi)取得“先進(jìn)技術(shù)企業(yè)”資格。但令人遺憾的是,當(dāng)企業(yè)費(fèi)盡周折終于取得“先進(jìn)技術(shù)企業(yè)”資格時,2003年已經(jīng)過了好幾個月了,結(jié)果白白損失了1000余萬元。案例的教訓(xùn),煤炭企業(yè)當(dāng)吸取。
5.加強(qiáng)產(chǎn)品成本控制,提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。產(chǎn)品成本與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有著千絲萬縷的聯(lián)系,成本高則利潤低,成本低則利潤高。煤炭企業(yè)要把降低成本提升到事關(guān)企業(yè)發(fā)展的高度而加以把握。要通過真實(shí)客觀的成本采集信息為領(lǐng)導(dǎo)層提供決策依據(jù)。要科學(xué)進(jìn)行成本核算,方便上級業(yè)績考核。要整合資源,確保國有資產(chǎn)保值增值。要在成本核算的基礎(chǔ)上,集中管理、資源共享,遏制重復(fù)購置和資源浪費(fèi)。要做好預(yù)決算,最大限度降低成本煤的成本。要認(rèn)真分析煤炭深加工的可行性和煤電一體化給企業(yè)所帶來的革命,使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。
6.引進(jìn)成熟套裝軟件,夯實(shí)財務(wù)管理基礎(chǔ)。煤炭企業(yè)要順應(yīng)歷史的發(fā)展潮流,大力引進(jìn)適用的套裝軟件。筆者建議,煤炭企業(yè)可引進(jìn)被許多企業(yè)證明科學(xué)有效的ERP管理軟件,使財務(wù)管理真正起到為高層決策提供科學(xué)依據(jù),改善企業(yè)業(yè)務(wù)流程、提高企業(yè)核心競爭力的積極作用。比如,跨建材流通、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)、物流等行業(yè)經(jīng)營的旺德集團(tuán),引進(jìn)ERP管理系統(tǒng)后,有效整合了資源,減少了內(nèi)部溝通障礙和內(nèi)耗,顯著提升了管理效率與決策執(zhí)行力。旺德集團(tuán)能夠做到的,煤炭企業(yè)自然也能做到。煤炭企業(yè)在引進(jìn)該軟件時,應(yīng)首先用于財務(wù)管理,實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)流程、資金進(jìn)出的全過程在線財務(wù)控制和精細(xì)化的成本預(yù)控和核算,為企業(yè)提高資金運(yùn)營水平、建立高效率供銷鏈、減少庫存、提高生產(chǎn)效率、降低成本、提高客戶服務(wù)水平提供強(qiáng)有力財務(wù)保證。
綜上所述,煤炭企業(yè)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)和歐債危機(jī)的沖擊下,在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)放緩,進(jìn)入經(jīng)濟(jì)過熱發(fā)展后“疲勞期”的情況下,過去的風(fēng)光已不再,何去何從成為每一個煤炭企業(yè)都在探討的課題。如此情形下,作為企業(yè)管理核心的財務(wù)管理,其地位比以往任何時候都顯得至關(guān)重要。煤炭企業(yè)只有從強(qiáng)化財務(wù)管理入手,創(chuàng)新財務(wù)管理手段,豐富財務(wù)管理內(nèi)涵,擴(kuò)大財務(wù)管理外延,管好用好資金并張揚(yáng)企業(yè)的無形資產(chǎn),建立有效的內(nèi)部控制和監(jiān)督機(jī)制,才能提升企業(yè)的核心競爭力,使企業(yè)永遠(yuǎn)立于不敗之地。
參考文獻(xiàn):
1.金樂青.論當(dāng)前中國企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)的確立及其實(shí)現(xiàn).科技信息,2006(S2)
2.劉秀春.企業(yè)集團(tuán)資金集約管理戰(zhàn)略選擇創(chuàng)新.經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊,2010.8.19