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今年以來，土地規(guī)劃建設(shè)部在園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，按照縣委、縣政府“12345”的發(fā)展思路，依照高標準、高水平建設(shè)的原則，保質(zhì)保量的完成上級交辦的每一項工作任務(wù)。自20__年1月至今，工業(yè)園道路建設(shè)工程、企業(yè)內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)園道路綠化工程等基礎(chǔ)設(shè)施在有序進行，目前正在積極實施物流園、商貿(mào)城項目區(qū)住宅戶的拆遷工作及道路基礎(chǔ)設(shè)施工作，具體情況如下：
1、道路擴建工程
通過土地規(guī)劃建設(shè)部的組織，對園區(qū)內(nèi)黃河路東、西延伸段1300余米進行了設(shè)計前的測量準備工作，并委托東營市公路勘測設(shè)計院進行了疏勒縣南疆齊魯工業(yè)園黃河路東、西延及附屬設(shè)施配套工程施工圖設(shè)計及招投標方案的制作。經(jīng)工業(yè)園建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組研究決定，4月30日對黃河路西延376米道路工程進行了招標工作。按照計劃，施工單位5月10日開始施工。目前，黃河路西延工程的預(yù)埋管、路面工程、沿路路燈電纜的埋設(shè)工作已完成，下一步將進行道路人行道的鋪設(shè)工作。
同時，完成了小項目區(qū)道路、克其其村道路的規(guī)劃、測量、設(shè)計。此項工作已得到交通部門的認可，并審批通過，縣交通局和計劃局正在準備招投標工作。目前，此項工程基礎(chǔ)部分已完工，下一步將完成沿路預(yù)埋管、路面水泥穩(wěn)定層、油面的處理工作。
2、土方工程
南疆齊魯工業(yè)園內(nèi)綠化帶土方工程已竣工，但經(jīng)過一冬天的沉降，有部分地塊不能滿足綠化用地的要求。經(jīng)管委會領(lǐng)導(dǎo)研究決定，土地規(guī)劃建設(shè)部組織施工隊伍，對不能滿足綠化用地要求的地塊再次進行土方施工，確保了園區(qū)綠化工程按期完工。同時對企業(yè)反映較為強烈的部分地塊進行土方的再次整平。隨著園區(qū)招商引資企業(yè)數(shù)量的不斷加大，土地規(guī)劃建設(shè)部組織施工隊伍，對黃河路西延段兩側(cè)、沂蒙路兩側(cè)的低洼地段進行了土方的回填工作。同時，將小項目區(qū)道路以南的高地進行挖方，進一步擴大了園區(qū)可利用土地面積的數(shù)量，為下一步招商引資企業(yè)的開工建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。
3、道路綠化工程
到目前為止，道路綠化工程已基本竣工，現(xiàn)在長4300米（除去昆侖路綠化帶未拆遷道路300米）的道路苗木種植工作、各平交路口處的綠化造型及綠化帶整平工作現(xiàn)已完工，綠化工程共種植苗木3100余棵。依照園區(qū)發(fā)展的實際情況，經(jīng)管委會領(lǐng)導(dǎo)研究決定，對園區(qū)道路綠化帶草坪進行延伸，截至目前，草坪延伸面積已達9700平方米。苗木、景觀及草坪種植工作已經(jīng)全部完成，并通過了驗收。根據(jù)驗收提出的整改方案，施工單位對此項工程不足之處進行了整改。
4、對企業(yè)在建工程進行施工前圖紙審核、驗線
為進一步加強對園區(qū)在建企業(yè)的管理，確保園區(qū)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)符合園區(qū)規(guī)劃要求。根據(jù)園區(qū)管委會的要求，土地規(guī)劃建設(shè)部對企業(yè)新建設(shè)的所有建筑進行施工前的圖紙審核和驗線工作，對于圖紙未能通過審批的提出整改措施，保證企業(yè)規(guī)劃符合園區(qū)總體規(guī)劃建設(shè)要求。施工前對所放施工線進行驗線，施工線與已審批通過圖紙不相符的一律不準開工，進一步確保企業(yè)按園區(qū)總體規(guī)劃進行建設(shè)。
5、電力線路施工
經(jīng)過與喀什夏巴格鄉(xiāng)、帕合太里鄉(xiāng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的協(xié)商，解決了中牙線、中陶線、昆侖食品廠電力線路的改道問題，并且及時完成了對線路改道涉及到農(nóng)民的補償金發(fā)放工作。及時協(xié)調(diào)電力公司完成了電力線路的改道工作。現(xiàn)園區(qū)供電線路直接從中心變接火，園區(qū)供電達到專線專用。
6、制定相關(guān)辦法，完善管理工作
土地規(guī)劃建設(shè)部依照《新疆維吾爾自治區(qū)實施（中華人民共和國土地管理法）辦法》、《新疆維吾爾自治區(qū)實施（中華人民共和國城市規(guī)劃法）辦法》，不斷完善園區(qū)管理辦法，制定《南疆齊魯工業(yè)園建設(shè)用地管理暫行辦法》、《南疆齊魯工業(yè)園規(guī)劃建設(shè)管理暫行辦法》、《疏勒縣南疆齊魯工業(yè)園市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費征收使用管理暫行辦法》三項辦法，使園區(qū)的管理工作有章可循，使園區(qū)管理工作走向制度化。
7、完成房屋拆遷評估工作
為加快園區(qū)建設(shè)，園區(qū)通過土地規(guī)劃建設(shè)部的組織，聘請喀什方夏評估公司作為中介機構(gòu)，公正、公平、公開的完成園區(qū)物流園、商貿(mào)城、小項目區(qū)房屋拆遷評估工作，截至目前，房屋評估工作已完成，拆遷工作正在有計劃的進行。同時完成了巴仁鄉(xiāng)7組在小項目區(qū)的大棚和部分已拆遷房屋的賠償工作。
8、土地規(guī)劃建設(shè)部組織林業(yè)局相關(guān)人員，完成巴仁鄉(xiāng)16村7組拆遷戶房前屋后、疏勒鎮(zhèn)1村5組新宅基地的樹木登記、補償統(tǒng)計工作，并對部分已砍伐及需砍伐的樹木進行了補償。
9、落實園區(qū)道路衛(wèi)生環(huán)衛(wèi)人員
通過疏勒縣人才市場為園區(qū)招聘了4名園區(qū)道路衛(wèi)生環(huán)衛(wèi)人員，對園區(qū)內(nèi)總長4
600米多的道路進行分段，確定每一名環(huán)衛(wèi)人員的責任區(qū)域。責任到人，提高了環(huán)境清潔質(zhì)量，確保園區(qū)衛(wèi)生清潔。10、修繕園區(qū)道路人行道、污水井工作開始
根據(jù)園區(qū)道路實際情況，結(jié)合已建道路出現(xiàn)的問題，土地規(guī)劃建設(shè)部主動聯(lián)系已建道路施工隊：喀什農(nóng)工商建筑安裝公司、新疆寶地建筑公司，要求對各自修建道路的人行道、污水井等便于維修的部分進行初次維修，保證附屬設(shè)施的正常使用。
11、完成20__年度固定回報工作
土地規(guī)劃建設(shè)部積極與大隊相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系，完成了巴仁鄉(xiāng)16村、疏勒鎮(zhèn)1村20__年度失地農(nóng)民的登記、補償統(tǒng)計工作，并及時完成了20__年度固定回報補償工作。
土地規(guī)劃建設(shè)部嚴格按照管委會的部署，積極干好本部室工作，注重與其他個部室的團結(jié)協(xié)作，遇到問題及時與其他部室溝通，努力做好每一項工作。但由于園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)處于起步階段，問題多、經(jīng)驗少，與管委會領(lǐng)導(dǎo)的要求還有一定的差距。在剩下的時間里土地規(guī)劃建設(shè)部將努力做好一下幾個方面的工作。
1、在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面
進一步加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)管理力度，嚴格按照相關(guān)辦法、要求，做好基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)管理工作，切實保證園區(qū)總體規(guī)劃的順利實施。繼續(xù)抓好道路建設(shè)工作，抓好施工過程中各個環(huán)節(jié)，確保工程質(zhì)量。
2、繼續(xù)抓好園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施管理維護工作
做好已建工程的維護管理工作，對于需要進行維護、修繕基礎(chǔ)設(shè)施及早明確責任進行維護、修繕。對于工程的驗收、道路質(zhì)保期滿驗收做好充分的準備，保證園區(qū)利益不受到損害。
3、做好園區(qū)各項關(guān)于農(nóng)民的賠償工作
了解拆遷項目的背景主要包括拆遷項目的性質(zhì)，是屬于集體土地上的拆遷，還是國有土地上的拆遷？拆遷的主體是誰，項目的規(guī)劃內(nèi)容是什么？拆遷的期限，拆遷的規(guī)模、是否和公共利益相關(guān)聯(lián)？拆遷的補償總額是多少？（這對企業(yè)客戶確定心理價位很重要）項目是否得到區(qū)、縣及以上人民政府的批準、是否履行了相關(guān)征收補償條例的法律文件？是否在征收開始的時候征詢了相關(guān)公眾的意見、是否按照2011年公布的《國有土地上征收和補償條例》規(guī)定的法律程序？以上內(nèi)容都是在拆遷征收時容易讓拆遷證收方鉆“法律空子”的地方。拆遷征收方往往會混淆主體，模糊事實等，以達到以最快的速度、最低補償拆遷的目的，而這也是拆遷戶維權(quán)爭理的點，拆遷戶在拆遷開始前就該足夠熟悉和了解這些內(nèi)容。
吃透各項拆遷安置補償?shù)恼唠m然拆遷方所制定的各項補償政策的標準都普遍偏低，在我們確定補償要求的時候僅有參考價值，但是還是要對具體的政策進行細細的研讀，因為只有在充分了解的情況下，才能質(zhì)疑其中政策的不合理、不合法之處。在拆遷過程中，經(jīng)常遇到補償項目補償缺漏項的情況，比如明對公攤面積的缺省遺漏，對院落面積的忽略等，這些都直接損害被拆遷戶、被征收方的合法利益。被拆遷戶、被征收方也只有在充分了解政策的前提下，才能明了該如何讓自己的相關(guān)利益都能納入補償中。
進行自我體檢，消除法律隱患拆遷征收房屋一般會涉及到各種有關(guān)證件，一旦有遺缺或者手續(xù)不全的證件，會很快被定義為“違建”，補償自然而然落空，這也是政府慣常的伎倆。所以，在拆遷征收前，一定要保證自己房屋證件齊全，手續(xù)完備。在國有土地上：按照我國土地及房產(chǎn)管理法律、法規(guī)規(guī)定，土地使用權(quán)證、土地規(guī)劃證、城市建筑規(guī)劃許可證三證齊全，可以辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，成為完全合法的建筑。這是拆遷戶在拆遷前必須要解決的證件、手續(xù)問題。在集體土地上：我國2008年1月1日城鄉(xiāng)規(guī)劃法實施以來，在自家宅基地上建房子，也要經(jīng)過政府部門的審批并按照規(guī)劃建造，方屬于合法建筑。這里面因各地方的政策不同，審批程序也有一定差異。對比以上條件，看看你的房屋是否達到合法程度，這是對拆遷風(fēng)險防控的必要措施。
擴寬信息渠道，儲備法律專業(yè)人員在拆遷中，要有意識地建立信息渠道，要做到隨時能夠了解拆遷進展的相關(guān)信息，包括拆遷方的信息和其他被拆遷方的信息。有了準確的情報才能進行決策，知己知彼才能勝券在握。所以聽到要拆遷開始的信息后，就要考慮怎么建立信息來源渠道，切勿因為信息不對稱導(dǎo)致自己錯失獲得有利補償?shù)牧紮C。且要通過多方位的信息渠道表達自己的合理需求，充分發(fā)揮自己的知情權(quán)、參與權(quán)。一旦有了拆遷消息，就要開始對自己的房屋進行預(yù)算和評估，然后準備好談判方案和應(yīng)急預(yù)案。從法律層面來看，一旦與拆遷方正面接觸后，就要預(yù)防產(chǎn)生財產(chǎn)風(fēng)險和人身風(fēng)險，一般最主要的就是提前做好法律保護措施，防止被強制拆遷或者違法拆遷，這就需要專業(yè)人士來做專業(yè)事情了，提前儲備好專業(yè)人員對后期成功維的關(guān)鍵措施。
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【關(guān)鍵詞】土地規(guī)劃管理；問題；對策
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引言
自20世紀90年代以來，全國大部分地區(qū)開展了土地利用規(guī)劃與管理工作，20多年來，土地總體規(guī)劃與管理工作對合理利用土地資源、強化土地利用的宏觀調(diào)控、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)起到了積極的促進作用；盡管如此，土地布局尤其是農(nóng)村土地布局依舊混亂并且被破壞的程度越來越嚴重，土地利用率不斷下降，進而影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，經(jīng)濟穩(wěn)定和人們生活。因此，日漸明顯的土地規(guī)劃與管理問題急需解決。
1現(xiàn)階段中國土地規(guī)劃管理工作的任務(wù)
面對土地供需的嚴峻形勢，土地規(guī)劃承擔的任務(wù)十分繁重。一是要為滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)文化需求提供土地保障。土地具有稀缺性和不可移動性的特點，因此土地利用規(guī)劃編制過程中必須統(tǒng)籌協(xié)調(diào)解決好各行業(yè)用地矛盾，通俗的講就是要解決好“四子”問題，即米袋子、菜籃子、錢袋子、好房子。任何一項沒有解決好“四子”問題的規(guī)劃都不是一個好規(guī)劃。二是要統(tǒng)籌土地利用與布局（五個統(tǒng)籌）。國家提出要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展、統(tǒng)籌經(jīng)濟社會發(fā)展、統(tǒng)籌人與自然發(fā)展、統(tǒng)籌國內(nèi)發(fā)展與對外開放的戰(zhàn)略方針。在規(guī)劃的編制過程中要自始至終給予體現(xiàn)。三是要參與宏觀調(diào)控。國家根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的需要，將土地和金融作為調(diào)控經(jīng)濟發(fā)展方向和結(jié)構(gòu)的兩個重要手段，土地規(guī)劃是實現(xiàn)這一手段的重要方式。如何更好地發(fā)揮土地的調(diào)控作用是土地規(guī)劃需要解決的重要課題。
2當前土地規(guī)劃實施中存在的問題及原因
2.1 規(guī)劃缺乏權(quán)威性，得不到有效的執(zhí)行
規(guī)劃實施中的最大問題是規(guī)劃得不到有效的執(zhí)行，還存在“規(guī)劃規(guī)劃，紙上畫畫，墻上掛掛”的錯誤思想。有些地方迫于政策的壓力，雖然將土地規(guī)劃的文本做得四平八穩(wěn)，但土地的實際利用狀況與土地規(guī)劃文本上的內(nèi)容相差甚遠。無視土地利用的布局，往往在規(guī)劃的農(nóng)業(yè)用地區(qū)內(nèi)建起了工廠，規(guī)劃大片工業(yè)用地區(qū)的地方，也僅僅在沿路地帶建設(shè)了少部分的工礦，造成用地布局的混亂。在個別地方甚至被認為是阻礙了經(jīng)濟的發(fā)展，使得土地規(guī)劃社會地位和法律地位都沒有達到應(yīng)有的高度，權(quán)威性得不到充分體現(xiàn)。
2.2 規(guī)劃調(diào)整的隨意性得不到有效遏制
在縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級規(guī)劃制定過程中，把交通方便、條件好的耕地留作一般農(nóng)田，把條件差的、位置偏遠的農(nóng)田劃作基本農(nóng)田，即人們常說的“保劣不保優(yōu)、保遠不保近”的現(xiàn)象相當普遍。地方上，在招商引資中，開發(fā)商或投資者為了降低投資成本，往往選擇拆遷量少，交通便利的農(nóng)田進行投資開發(fā)；這樣可以比較方便地辦理“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的審批手續(xù)，而實際這種做法完全背離了土地利用總體規(guī)劃保護耕地的初衷，使《基本農(nóng)田保護條例》得不到很好的落實。
2.3 規(guī)劃方法滯后
土地利用總體規(guī)劃所采用的方法基本上是沿用計劃經(jīng)濟時期的傳統(tǒng)方法，即定性研究的方法。由于傳統(tǒng)規(guī)劃方法本身所具有的靜態(tài)性特點，所以規(guī)劃年限越長，這種判斷與現(xiàn)實之間的誤差也就越大，規(guī)劃也就越遠離現(xiàn)實。在經(jīng)濟發(fā)展比較緩慢的時期，傳統(tǒng)規(guī)劃方法的這個缺陷表現(xiàn)得還不明顯，但在經(jīng)濟快速發(fā)展的今天局限性就越來越明顯，越來越顯得不能適應(yīng)客觀實際發(fā)展的需要。規(guī)劃方法的革新是目前制定起宏觀指導(dǎo)作用的土地利用總體規(guī)劃之前必須解決的首要問題。
2.4 規(guī)劃編制過程中，重編制，輕實施，缺評估，實施責任主體不明確
缺乏強制力與約束力，靜態(tài)的規(guī)劃觀念根深蒂固，缺乏動態(tài)的評估調(diào)整機制，規(guī)劃的社會公眾知曉度和透明度不高，沒有得到公眾的充分理解和認可，影響了公眾對規(guī)劃的監(jiān)督、維護。
2.5 對農(nóng)村居民點和農(nóng)村道路網(wǎng)布局重視不夠
當前農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正處在調(diào)整階段，農(nóng)村城市化速度也日益加快，如果通過總體規(guī)劃把保護耕地、節(jié)約用地與農(nóng)村居民點布局調(diào)整、農(nóng)村道路網(wǎng)布設(shè)結(jié)合起來，并使之成為總體規(guī)劃的重要組成部分，那么，一定會收到“一石二鳥”的良好效果，既實現(xiàn)了保護耕地、節(jié)約用地目標，又推進了農(nóng)村城市化進程。
3 加強土地規(guī)劃管理的對策思考
3.1 改進規(guī)劃方法
一是改定性分析方法為定性定量相結(jié)合的分析方法;二是改靜態(tài)分析方法為動態(tài)分析方法。定性分析方法是以往人們常采用的規(guī)劃方法。如果把對一些問題通過分析作出的判斷用數(shù)學(xué)關(guān)系式、數(shù)學(xué)模型等展顯出來并進行推算分析,這就變成了定量分析的方法。顯而易見,這種定量分析方法是以定性分析為基礎(chǔ)的,實質(zhì)上是定性與定量相結(jié)合的分析方法。靜態(tài)分析方法是對某一事物在某個時點、某一特定空間上的狀況進行分析并作出判斷,以此為依據(jù)進行規(guī)劃的方法。人們知道,經(jīng)濟和社會現(xiàn)象是一個過程,土地利用問題同樣也是一個過程,是一個不斷發(fā)展變化著的過程,所以土地利用總體規(guī)劃本身也應(yīng)該是這種動態(tài)變化過程的反映。土地利用總體規(guī)劃的目標是追求在土地利用過程與經(jīng)濟發(fā)展過程同步變化情況下的社會、經(jīng)濟、生態(tài)效益的最大化,所以,規(guī)劃必須是動態(tài)的,能夠反映某一時段因經(jīng)濟發(fā)展而帶來的土地利用動態(tài)變化。所以,要想求得具有動態(tài)特點的規(guī)劃方案,必須采用動態(tài)的規(guī)劃方法。
具有定量分析功能和動態(tài)變化功能的諸多規(guī)劃方法中,以PD―PLUS最為適用。PD―PLUS方法的最大特點主要不是謀取一些規(guī)劃的具體數(shù)據(jù),而是著重研究分析事物的發(fā)展趨勢。然后,再在這種發(fā)展趨勢下確定相關(guān)的規(guī)劃指標,從而把制定規(guī)劃指標與相關(guān)事物發(fā)展的總趨勢聯(lián)系在一起。當然,“相關(guān)事物”是復(fù)雜的,例如,耕地保有量、建設(shè)占用耕地指標等與所在區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展狀況、城市化水平有關(guān);而經(jīng)濟發(fā)展、城市化水平又涉及到人口、社會消費水平、產(chǎn)業(yè)政策、生態(tài)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等等。PD―PLUS方法能夠有效地解決這個比較復(fù)雜、而又回避不了的問題,因此能夠解決重要指標的動態(tài)變化問題,可以克服當前規(guī)劃中出現(xiàn)的在規(guī)劃期內(nèi)只有一個數(shù)據(jù)的現(xiàn)象。當前的規(guī)劃,由于只有一個規(guī)劃期末的數(shù)據(jù),無規(guī)劃期間內(nèi)每一個進程的數(shù)據(jù),因而缺乏可操作性。如果把規(guī)劃期間劃分成幾個時段,每個時段有明確的指標要求,對實施者來說就容易把握,規(guī)劃也就容易落實。
3.2 規(guī)劃的重點應(yīng)由保護耕地向保護國土資源轉(zhuǎn)變
前兩輪土地利用總體規(guī)劃突出強調(diào)了實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡、基本農(nóng)田保護和建設(shè)用地規(guī)模控制，新一輪規(guī)劃應(yīng)全面把握土地資源對經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的重要作用，堅持自然資源的全面保護，堅持區(qū)域發(fā)展的公平性、發(fā)展過程的持續(xù)性、人和自然的和諧性等可持續(xù)發(fā)展的理念，在規(guī)劃中制定全面保護政策措施。
3.3 堅持《基本農(nóng)田保護條例》的有關(guān)規(guī)定
做好基本農(nóng)田保護區(qū)的調(diào)整劃定工作，將城鎮(zhèn)、村莊周圍、鐵路、公路兩側(cè)的耕地及其他區(qū)域質(zhì)量好、產(chǎn)量高的耕地優(yōu)先劃入基本農(nóng)田保護區(qū)。將規(guī)劃指標具體分解落實到保護區(qū)和保護地塊，實行分級負責、責任到人的保護制度，切實加強基本農(nóng)田保護區(qū)的監(jiān)督管理工作。
3.4 完善土地利用總體規(guī)劃內(nèi)容
把農(nóng)村居民點布局調(diào)整和農(nóng)村道路網(wǎng)規(guī)劃作為土地利用總體規(guī)劃的內(nèi)容。使零散村莊向中心村和小城鎮(zhèn)集中，工業(yè)企業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中，完善農(nóng)村道路網(wǎng)，為促進農(nóng)村城市化進程創(chuàng)造條件。規(guī)劃的內(nèi)容體系應(yīng)由指標控制體系為主向宏觀控制加空間布局相結(jié)合的方向轉(zhuǎn)變隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，土地利用成為國家調(diào)控經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展的一個重要手段。土地利用總體規(guī)劃應(yīng)弱化單純的指標控制和分配的功能，強化布局結(jié)構(gòu)優(yōu)化和用途管制的功能。對土地利用布局研究不只是前兩輪規(guī)劃存在的一個突出問題，也是土地用途管制難以嚴格履行的重要原因。本輪規(guī)劃要認真研究建設(shè)用地布局，市級以下應(yīng)同步編制，落實到具體的地塊，使建設(shè)用地布局規(guī)劃與實際用地需求盡可能相符合。還要研究基本農(nóng)田和其他需要重點保護的用地布局，使其保得住、保得好。規(guī)劃圖件的編制可采用以行政境界為整體的規(guī)劃掛圖與分幅大比例尺規(guī)劃圖等相結(jié)合的模式，編制規(guī)劃圖集。
3.5 構(gòu)建完善規(guī)劃管理信息系統(tǒng)
規(guī)劃實施工作應(yīng)由構(gòu)建規(guī)劃管理信息系統(tǒng)入手。以規(guī)劃乃至整個國土資源管理的業(yè)務(wù)流程重組為核心，全面推進規(guī)劃實施管理的信息化、規(guī)范化和現(xiàn)代化。推進規(guī)劃管理的信息化，能夠提高規(guī)劃管理的效率，降低管理成本；能夠加強對規(guī)劃的宣傳，有效地實施政府和社會公眾對規(guī)劃修編、調(diào)整和實施的監(jiān)管；能夠全面提高規(guī)劃為公眾服務(wù)的水平，進一步改善國土資源部門的形象，進而促進經(jīng)濟發(fā)展和各項建設(shè)。規(guī)劃信息系統(tǒng)的建設(shè)應(yīng)全面貫徹國土資源部《土地利用規(guī)劃數(shù)據(jù)庫標準》和《土地利用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)建設(shè)指南》的要求，確保共享和網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)。在規(guī)劃管理信息系統(tǒng)建設(shè)中，還要處理好內(nèi)網(wǎng)與外網(wǎng)的隔離和匹配工作，構(gòu)建省、市、縣、鄉(xiāng)統(tǒng)一的管理網(wǎng)絡(luò)。
參考文獻
關(guān)鍵詞：城市 存量土地 管理 規(guī)劃
一、研究背景
克拉瑪依市位于中國西北部，下轄克拉瑪依、白堿灘、獨山子和烏爾禾等四個區(qū)，地域面積約7700平方千米，轄區(qū)內(nèi)有新疆油田公司、獨山子石化公司、克拉瑪依石化公司等多個大型石油石化企業(yè)，區(qū)域內(nèi)總?cè)丝诩s40萬人。新疆油田主要作業(yè)區(qū)域在準噶爾盆地，年產(chǎn)原油逾千萬噸、天然氣近40億方。克拉瑪依市主要黨政機關(guān)、新疆油田公司總部及其大部分二級廠處機關(guān)均位于克拉瑪依區(qū)。
克拉瑪依在城市與油田企業(yè)的關(guān)系方面具有特殊性和典型性。特殊性在于這是一座因油而興的城市，石油石化企業(yè)承擔著水、電、暖、燃氣和物業(yè)等部分城市基礎(chǔ)設(shè)施管理職能。典型性在于，與大多礦區(qū)一樣，克拉瑪依在由礦區(qū)向城市發(fā)展的進程中，迫需解決城區(qū)用地調(diào)整、區(qū)域內(nèi)儲量動用等影響油田與城市可持續(xù)發(fā)展的問題。這些矛盾和問題既有因依法用地意識淡薄、管理粗放、家底不清等歷史遺留下來的管理體制和運行機制的問題，也有因企業(yè)發(fā)展用地需求激增和克拉瑪依城市建設(shè)空間難以拓展的先天土地資源不足的瓶頸，其數(shù)量、質(zhì)量、時間、空間、用途等諸多要素在配置中必然產(chǎn)生的客觀矛盾，這些矛盾和問題交織在一起，成為擺在企業(yè)長遠發(fā)展和城市現(xiàn)代化建設(shè)進程中的障礙。只有首先做好了存量土地管理工作，才能實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)的共贏。
二、以規(guī)劃指導(dǎo)企業(yè)存量土地管理
土地是油氣田企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。按常規(guī)的管理思路，在城市發(fā)展的推動下，被動的對土地逐項進行調(diào)整不利于實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)的高效利用和日常管理，更不利于實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。截止2008年，新疆油田公司管理著克拉瑪依區(qū)中心城區(qū)約1100公頃土地，約占當時已建成城區(qū)面積的50%。面積大、宗地多，管理難度較大。為此，新疆油田主動謀劃，在對位于中心城區(qū)的存量土地進行深入調(diào)查的基礎(chǔ)上，結(jié)合新一輪城市總體規(guī)劃和各類專項、詳細規(guī)劃，編制了《新疆油田公司克拉瑪依城區(qū)存量土地利用規(guī)劃》（以下簡稱《存量土地規(guī)劃》）。
1.編制《存量土地規(guī)劃》的目的
克拉瑪依市于2007年編制完成《克拉瑪依城市（中心城）總體規(guī)劃（2006-2020）》，規(guī)劃到2020年中心城區(qū)用地面積為42平方公里，規(guī)劃人口28萬人，該規(guī)劃對油田公司中心城區(qū)的存量土地用地布局影響較大，也是編制《新疆油田公司克拉瑪依城區(qū)存量土地利用規(guī)劃》的主要原因。
隨著城市規(guī)劃的調(diào)整和市政工程、民生工程的實施，新疆油田公司中心城區(qū)內(nèi)分散的存量土地面臨著外遷和整合，這對企業(yè)來講既是機遇，又是挑戰(zhàn)。同時為了全面掌握新疆油田公司在克拉瑪依城區(qū)土地情況，加強對存量土地開發(fā)利用管理、促進土地資源集約利用和優(yōu)化配置、保證企業(yè)用地有序和高效、發(fā)揮存量土地效益最大化，實現(xiàn)土地利用方式和管理的轉(zhuǎn)變，為油田全面可持續(xù)發(fā)展提供用地保障，也需要對油田公司存量土地的權(quán)屬和用地性質(zhì)進行全面清理，重新整體規(guī)劃其用途。克拉瑪依中心城區(qū)發(fā)展情況如圖1所示。
2.開展的相關(guān)工作
2.1成立編制工作組織機構(gòu)。新疆油田公司成立了存量土地規(guī)劃編制工作領(lǐng)導(dǎo)小組，公司主管經(jīng)營的副總經(jīng)理任組長。為便于與政府規(guī)劃、發(fā)改、土地等相關(guān)部門的協(xié)調(diào)，領(lǐng)導(dǎo)小組在油田公司規(guī)劃計劃處設(shè)置了辦公室，具體負責規(guī)劃編制過程中的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和管理工作，下屬各二級單位均成立相應(yīng)的存量土地規(guī)劃編制小組并明確主管領(lǐng)導(dǎo)和專人負責土地調(diào)查和規(guī)劃研究工作。
2.2全面調(diào)查。該規(guī)劃從開始調(diào)查到編制完成歷時三年。在編制過程中，存在土地資料不全、現(xiàn)狀不清、歷史因素復(fù)雜等諸多困難，這就要求工作人員認真負責地現(xiàn)場調(diào)查，細致了解每塊存量土地基本信息及變遷沿革，詳細核對調(diào)整方向與城市發(fā)展總體規(guī)劃有無沖突，深入思考每宗土地如何發(fā)展利用等諸多細枝末節(jié)事宜。在編制后期要結(jié)合油田、市政的各個專項規(guī)劃多次討論、反復(fù)修改完善，與市政府相關(guān)部門進行充分溝通、對接和科學(xué)論證，并多方征求社會各界意見。
2.3科學(xué)分類。目前在新增用地協(xié)調(diào)工作中，對于土地類型的界定時常存在很多爭議。同樣，對于存量土地的調(diào)整與利用也存在統(tǒng)計口徑不一的問題，這對宗地信息收集和規(guī)劃利用提出了新的問題。經(jīng)過研究分析，新疆油田從實際出發(fā)，結(jié)合現(xiàn)有土地使用情況和油田專項發(fā)展規(guī)劃，提出了將存量土地分為行政辦公用地、科研生產(chǎn)用地、生活用地、生產(chǎn)輔助設(shè)施用地、市政基礎(chǔ)設(shè)施用地、物流服務(wù)用地、其它用地等七大類型，解決了信息收集和整理工作中的統(tǒng)計口徑問題。
圖1 克拉瑪依中心城區(qū)發(fā)展情況
3.規(guī)劃主要內(nèi)容和取得的主要成果
3.1規(guī)劃結(jié)構(gòu)及內(nèi)容
規(guī)劃中首先按照經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益相協(xié)調(diào)的原則，制定存量土地規(guī)劃原則、指導(dǎo)思想、目標和基本功能定位；其次通過規(guī)劃建設(shè)用地調(diào)整，提出公司存量土地發(fā)展方向（尤其是制定改制企業(yè)占（使）用油田公司土地解決方案）和存（增）量[2]土地管理體系、制度和實施措施，為存（增）量土地的管理和開發(fā)建設(shè)提供依據(jù)，規(guī)劃了油田公司土地各時期發(fā)展戰(zhàn)略。《存量土地規(guī)劃》主要由七個部分構(gòu)成，如表1所示。
表1 新疆油田公司存量土地規(guī)劃的結(jié)構(gòu)及主要內(nèi)容
3.2通過《存量土地規(guī)劃》的編制主要取得了以下成果。
3.2.1調(diào)查現(xiàn)階段新疆油田公司存量土地基本情況和存量土地歷次變化情況。
3.2.2分析了城市快速發(fā)展給存量土地帶來的挑戰(zhàn)。
3.2.3制定了油田公司存量土地利用調(diào)整規(guī)劃，規(guī)劃了增量土地建設(shè)區(qū)位、規(guī)模和土地各時期發(fā)展戰(zhàn)略。
3.2.4制定了改制企業(yè)占（使）用油田公司土地解決方案。
4.實施存量土地利用規(guī)劃的保障措施
4.1建立完善的存量土地管理體系。無論是油田公司，還是市政工程，在克拉瑪依城區(qū)的各類項目建設(shè)、功能布局，均以《存量土地規(guī)劃》為指導(dǎo)，完成項目總量和布局控制審查。
4.2實行嚴格的管理制度。建立健全了了存量土地利用審批流程，編制并下發(fā)了《新疆油田公司中心城區(qū)存量土地開發(fā)利用管理辦法》。嚴格按照《存量土地規(guī)劃》，認真貫徹執(zhí)行存量土地和增量土地用地分類（用途）規(guī)定和許可制度；存量土地的置換、改造、開發(fā)建設(shè)和增量土地規(guī)劃建設(shè)均須按照規(guī)定的權(quán)限和程序?qū)徟膊环弦?guī)劃要求的，不予審批。推行領(lǐng)導(dǎo)責任制，并將其作為工作目標和考核業(yè)績內(nèi)容之一。
4.3建立存量土地信息系統(tǒng)，健全存量土地管理臺帳。加強規(guī)劃修編工作。建立新疆油田公司存量土地計算機管理信息系統(tǒng)，實行動態(tài)管理，為存量土地的置換、改造、開發(fā)、建設(shè)和規(guī)劃決策提供最新、最準確的基礎(chǔ)信息。在《存量土地規(guī)劃》和《城市（中心城）總體規(guī)劃》指導(dǎo)下，積極參與政府編制的控制性詳細規(guī)劃工作；在上位規(guī)劃指導(dǎo)下，推進油田公司編制大宗用地、核心區(qū)域用地修建性詳細規(guī)劃工作。
4.4開展存量土地各項前期研究工作。土地管理屬于動態(tài)管理范疇。由于每塊存量土地都存在區(qū)位和大小差異性，其內(nèi)在的價值無法準確評估，因此近期油田公司開展了存量土地評價指標體系研究，為其開發(fā)提供科學(xué)依據(jù)。同時根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展情況，結(jié)合公司產(chǎn)業(yè)整合發(fā)展目標，開展了土地需求研究。
4.5成立了成立土地置換及地面資產(chǎn)處置工作領(lǐng)導(dǎo)小組，集體決策，對出現(xiàn)的存量土地處置事宜嚴格按照《中國石油天然氣集團公司土地管理手冊（2012）》中規(guī)定進行處置。
三、城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的儲量動用
由于克拉瑪依先有礦區(qū)后有城市的特殊性，近年來，城市范圍不斷拓展，部分油區(qū)和油田生產(chǎn)設(shè)施已被包圍在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。城市發(fā)展勢在必行，油田資源來之不易，為促進城市與油田的融和發(fā)展，在推進城市發(fā)展的同時，兼顧油田優(yōu)質(zhì)、高效儲量的開發(fā)利用，油田公司在城市相關(guān)規(guī)劃方案編制階段即參與相關(guān)設(shè)計工作，并組織專業(yè)部門和專家從鉆井方式、開發(fā)方式、地面工程、生產(chǎn)管理方式等方面深入研究，“一井一策”，從安全環(huán)境、景觀布局等細節(jié)考慮，充分做好城區(qū)建設(shè)與油氣田開發(fā)融和發(fā)展工作。
1.充分結(jié)合規(guī)劃布局，合理確定開發(fā)方式。城區(qū)內(nèi)實施儲量動用必須集約用地；要全面考慮油氣資源開發(fā)帶來的安全和環(huán)境影響，滿足城市景觀要求；要推廣叢式井平臺方式布井、優(yōu)化注水管網(wǎng)、減少多級布站、加快開采速度；在日常生產(chǎn)管理方面采用密閉輸送等開發(fā)方式，這對油氣田管理提出了更高要求。目前新疆油田在紅003井區(qū)已實現(xiàn)了“地下采油、地上旅游”開發(fā)模式。按照這一模式，油田公司結(jié)合新一輪城市規(guī)劃和《存量土地規(guī)劃》完成了對城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)油藏的評價工作，全面掌握了儲量及分布情況，為合理編制開發(fā)方案打下了基礎(chǔ)。
以中心城以南區(qū)域的油氣儲量動用為例。政府在規(guī)劃方案編制階段即來函告知擬實施建設(shè)經(jīng)濟適用房和生態(tài)濕地項目，并提供了項目范圍坐標和規(guī)劃實施方案。油田公司將項目范圍與油區(qū)進行疊合后發(fā)現(xiàn)該區(qū)域內(nèi)有優(yōu)質(zhì)儲量尚未全面動用。雙方進行了多輪協(xié)商，最后確定政府在不改變項目功能的前提下，局部調(diào)整規(guī)劃布局，油田公司以叢式井平臺方式布井并盡量遠離人員密集區(qū)，同時油田公司對規(guī)劃區(qū)域內(nèi)無法調(diào)整的老井，按照項目建設(shè)時序加快開采、實施分期封井。
2.開展老油區(qū)的安全性評價工作。開發(fā)方式調(diào)整是完成了城市與油氣田開發(fā)融和推進第一步，接下來還要進行老油區(qū)的安全性評價工作。由于已開發(fā)的老區(qū)地質(zhì)情況復(fù)雜，裂隙發(fā)育程度高，淺井較多，為從根源上杜絕項目建成后的水竄、氣竄、塌陷等安全和環(huán)境隱患，為城市開發(fā)建設(shè)提供決策依據(jù)，很有必要對地下情況進行全面評價。新疆油田公司與市政府聯(lián)合成立了“城市規(guī)劃區(qū)域地下油氣礦藏安全影響評價工作領(lǐng)導(dǎo)小組”，對整個城市規(guī)劃區(qū)域（包括規(guī)劃在建區(qū)域、規(guī)劃未建區(qū)域和已建成區(qū)域）進行評價工作。
評價工作的主要內(nèi)容是詳細描述細微斷層的分布、斷層延伸高度、地層分層厚度、地層油氣水具體含量等，提出地層平面圖、剖面圖、三維立體空間圖等相應(yīng)研究成果圖紙，明確“是否有風(fēng)險”、“有風(fēng)險且經(jīng)濟的可控措施”，“對有風(fēng)險且不可控的建議”等問題。
四、完善企業(yè)與政府的協(xié)調(diào)機制
礦區(qū)是城市的一部分，“小而全”的模式帶來的是油氣田企業(yè)投入巨大而功能有限。作為礦區(qū)應(yīng)融入城市發(fā)展，利用城市范圍擴展的有利時機及時尋求與城市和諧發(fā)展的結(jié)合點。油氣田企業(yè)與政府協(xié)調(diào)的核心是土地。編制《存量土地規(guī)劃》可指導(dǎo)企業(yè)明確職工生活小區(qū)、生產(chǎn)設(shè)施、倉儲設(shè)施、科研辦公設(shè)施等用地的調(diào)整方向，這對市政道路建設(shè)、供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)以及文化教育、招商引資等市政項目的實施有著重要的參考作用。
1.理順企業(yè)與政府的協(xié)調(diào)機制
1.1協(xié)調(diào)工作要以正式文件為依據(jù)。政府在實施一個項目前均以函件、通知等形式正式告知油氣田企業(yè)，這既是企業(yè)開展相關(guān)協(xié)調(diào)工作的依據(jù)，也是明確工作界限和企業(yè)內(nèi)部進行協(xié)調(diào)的重要指導(dǎo)。
1.2協(xié)調(diào)工作須明確牽頭部門和負責人。值得注意的是，發(fā)送文件的政府部門可能僅是其中一個階段或某一方面的管理部門而非牽頭部門。例如要實施一個市政項目，涉及到政府的規(guī)劃、土地、建設(shè)、財政等多個部門，由于事先未確定牽頭部門，可能造成企業(yè)同時面對多個部門的情況，極不利于溝通和協(xié)商，問題較多。為提高協(xié)調(diào)工作效率，不僅是政府要在來函中明確牽頭部門和負責人，企業(yè)內(nèi)有關(guān)部門也應(yīng)按相關(guān)管理制度明確相關(guān)責任人和聯(lián)系人。土地問題較為敏感，只有集體決策才能避免管理風(fēng)險。
2.城市建設(shè)中需要協(xié)調(diào)的問題。圍繞土地這一核心，政府與油氣田企業(yè)主要的協(xié)調(diào)問題有：市政設(shè)施占用企業(yè)土地及地面資產(chǎn)的拆遷補償；水、電、暖、訊等市政配套系統(tǒng)的建設(shè)等兩方面問題。解決這兩方面問題的關(guān)鍵是：在《存量土地規(guī)劃》的指導(dǎo)下協(xié)調(diào)政府落實企業(yè)的搬遷承接地，并委托第三方對土地和地面資產(chǎn)價值進行評估；同時對配套系統(tǒng)要編制總體方案設(shè)計，按照“誰受益、誰投入”的原則確定實施界面和資金來源。
五、結(jié)束語
《存量土地規(guī)劃》是指導(dǎo)油田企業(yè)在城市快速發(fā)展中不失方向的重要工具。城市與油田都需要可持續(xù)的發(fā)展，這就需要我們未雨綢繆，提前做好相關(guān)規(guī)劃的研究，在規(guī)劃的指導(dǎo)下開展市政和礦區(qū)項目的協(xié)調(diào)工作。這既有利于城市發(fā)展，更有利于油氣田企業(yè)利用城市發(fā)展的機遇實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)的保值、增值，最終實現(xiàn)油田和城市發(fā)展的雙贏。
參考文獻
[1]雷國平，宋戈.城鎮(zhèn)土地集約利用的潛力計算與宏觀評價[J].學(xué)習(xí)與探索，2006，（6）：184-187.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格評估
我國房地產(chǎn)估價始于上世紀九十年代初，經(jīng)過二十年的發(fā)展，法律法規(guī)制度建設(shè)已趨于完善，隨著我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)估價理論知識也在不斷地完善及更新，相應(yīng)的估價制度體系及估價準則也在逐漸健全，從而使廣大的房地產(chǎn)估價師在從事房地產(chǎn)估價實踐活動過程中能有“法”可依。從專業(yè)估價角度來講，房地產(chǎn)估價的核心是為了特定的目的對特定的房地產(chǎn)或特定的房地產(chǎn)權(quán)益，在特定的時點的價值進行測算和判定；為了提高估價的準確性、客觀公正性，除了要有掌握各種專業(yè)知識的專業(yè)人員外，估價方法的選擇更為重要。那么在估價實務(wù)中如何選擇估價方法，筆者認為應(yīng)從以下兩方面來考慮選擇估價方法：
一、不同目的的房地產(chǎn)估價，應(yīng)選擇不同的估價方法
方法是實現(xiàn)目的的手段，在實際估價中，委托方會有不同的目的，針對
不同的目的應(yīng)選擇不同的方法。
1．國有土地使用權(quán)出讓價格評估。
國有土地使用權(quán)出讓價格評估為政策性的估價范圍，根據(jù)不同的轉(zhuǎn)讓方式應(yīng)選擇不同的估價方法。如以拍賣方式出讓土地使用權(quán)，宜重點選擇市場法和假設(shè)開發(fā)法。如果土地使用權(quán)市場交易較為活躍，可比實例較多時，可采用市場法。在采用市場法評估國有土地使用權(quán)價格時，應(yīng)選取與估價對象土地有可比性的交易實例三個以上。所謂可比性，是指土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性、土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一性。同時還應(yīng)注意選取的交易實例的土地交易日期是否接近評估時間，交易是否正常。然后在交易日期、交易情況、區(qū)位狀況、實物狀況等方面予以調(diào)整，得出估價對象土地使用權(quán)的價格。在采用假設(shè)開發(fā)法時，其方法運用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設(shè)計條件經(jīng)規(guī)劃主管部門審批，只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計方案，才能具此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后的剔去建筑物部分的剩余土地部分價格。如是以協(xié)議出讓土地使用權(quán)時，應(yīng)選擇成本法、基準地價修正法。
2．房地產(chǎn)租賃評估。
在進行房地產(chǎn)租賃評估時，如果房屋租賃市場公開，租賃信息充分，應(yīng)首選市場法。在運用市場法評估時，應(yīng)廣開信息渠道，可查閱有關(guān)報刊中租賃的信息，收集房地產(chǎn)交易展示會的資料，了解房地產(chǎn)中介的租售行情。在調(diào)查房地產(chǎn)租賃交易的實例時，不僅應(yīng)了解交易實例的價格及房地產(chǎn)的狀況，如座落、面積、結(jié)構(gòu)、交通條件等。還應(yīng)記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。因為這些因素都是房屋租賃雙方進行市場比較是不可缺少的比較項目。只有全面而準確地選取可比實例及其實例的比較項目，并在此基礎(chǔ)上進行適當修正調(diào)整，才可能得出反映公開市場價值標準和估價對象特點的租賃價格。如果租賃房屋預(yù)期收益可預(yù)測或可確定，應(yīng)用收益法。收益法評估房屋租賃價格的關(guān)鍵是年凈收益的計算和報酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入，主要包括有效毛租金收入、租賃保證金收入、押金等。扣除維修費、管理費、保險費、稅金四項稅費。四項稅費的取舍，應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定。如四項租金全部由出租方承擔，應(yīng)將其全部扣除。如部分為出租方承擔，則只扣除出租方承擔部分。在選定報酬率時，應(yīng)考慮不同地區(qū)、不同用途、不同時期的租賃房地產(chǎn)風(fēng)險程度。如果市場難以提供類似估價對象的可比實例，也不便預(yù)測凈收益時，可采用成本法。因為成本法易于計算，并能把握房屋租賃價格基本標準。采用該方法估價時，應(yīng)先求取建筑物的重置價格，一般通過政府公布的房屋重置價格標準確定，也可采用按工程造價估算方法取得。
3．城市房屋拆遷補償估價。
根據(jù)建設(shè)部印發(fā)的《城市房屋拆遷補償估價指導(dǎo)意見》第十六條拆遷估價一般應(yīng)當采用市場法，不具備采用市場法的條件，可采用其他估價方法。如在一些房地產(chǎn)市場不夠發(fā)育的地區(qū)，就難以采用市場法，即使在總體上房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的地區(qū)，在某些情況下市場法也可能不太實用。對于特殊用途的被拆遷對象，如學(xué)校、幼兒園、軍事等公益用房，或被拆遷房屋周邊房地產(chǎn)市場不完善，不具備采用市場法條件的房地產(chǎn)，可采用其他方法進行評估。由于拆遷估價目的的特殊性，盡量避免使用收益法、假設(shè)開發(fā)法，可采用成本法對估價對象的拆遷補償價值進行評估。
二、不同類型的房地產(chǎn)估價
1．居住房地產(chǎn)估價。
居住房地產(chǎn)之間的相似性比其他類型的房地產(chǎn)多，在一個居住小區(qū)中，往往有許多幢住宅采用同樣的圖紙施工，在外觀上幾乎是一樣的，在同一幢住宅樓內(nèi)，特別是高層住宅，樓層接近而方位相同的個套住房也基本上沒有什么區(qū)別。同時，居住房地產(chǎn)的交易量一般也是各類房地產(chǎn)中最大的，因此居住房地產(chǎn)估價的可比性較強，比較容易找到足夠數(shù)量的可比實例，應(yīng)主要采用市場法。
2．商業(yè)房地產(chǎn)估價。
商業(yè)房地產(chǎn)的一個主要特點是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價最為常用的方法。采用收益法估價時，首先要準確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來的凈收益，不要在凈收益中混入由于經(jīng)營等非房地產(chǎn)本身要素產(chǎn)生的收益。另一方面，還要正確選取報酬率。商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此比較容易獲取交易實例，所以在商業(yè)房地產(chǎn)估價時，市場法也可以是一種常用的方法。在有些估價中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價，或是對將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進行估價時，也會用到成本法作為輔助。
3工業(yè)房地產(chǎn)估價。
面對越來越緊缺的土地,品質(zhì)追求顯得過分奢侈
作為土地使用者和城市規(guī)劃執(zhí)行者,開發(fā)行業(yè)應(yīng)當承擔節(jié)約集約用地的社會責任
主持人:有人說,“節(jié)約集約用地”是政府的事情,一直以來政府也主要側(cè)重于提高工業(yè)用地利用效率,抑制工業(yè)用地低成本擴張。作為房地產(chǎn)開發(fā)人士,各位認為“節(jié)約集約用地”與這個行業(yè)有什么關(guān)系?房地產(chǎn)開發(fā)商是否也有這樣的社會責任?
馬越:房地產(chǎn)行業(yè)因土地而生存、發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)過程中,土地作為生產(chǎn)資料是開發(fā)的起點,而形成的建筑產(chǎn)品則是利用土地的結(jié)果,這一結(jié)果在質(zhì)和量兩個方面,對更大范圍土地形成影響。因此,這個行業(yè)與“節(jié)約集約用地”關(guān)系極為密切。當然,在中國,土地所有權(quán)歸國家,政府主導(dǎo)著土地利用的規(guī)劃用途、利用強度,是影響土地節(jié)約集約利用的主要力量,而開發(fā)商作為使用者,對土地利用也有著能動作用,比如往往通過產(chǎn)品策劃影響某一地塊的規(guī)劃,在商品房發(fā)展起步較晚的中小城市,開發(fā)商的投資行為往往成為某一區(qū)域土地開發(fā)的發(fā)起和推動者,對政府制定規(guī)劃影響很大。因此,隨著土地越來越稀缺,開發(fā)行業(yè)應(yīng)當作為土地使用者和城市規(guī)劃執(zhí)行者,秉承節(jié)約集約用地理念,承擔起這一重要的社會責任。
姜煒:“節(jié)約集約用地”在人口眾多、人均資源占有量遠低于國際平均水平的中國,應(yīng)該被列為頭等大事。每一個中國人都必須認識到這一點。身為房地產(chǎn)從業(yè)人員,對于土地有一種特殊的感情。每每看到浪費土地的現(xiàn)象,很是痛惜。我們也支持節(jié)約集約用地,但是,土地房地產(chǎn)行業(yè)并非土地管理部門,對于如何節(jié)約土地與集約使用土地,只有建議權(quán),沒有決定權(quán),只能被動地在政府規(guī)定的土地規(guī)劃基礎(chǔ)上做好自己的事。
楊樂渝:近年來,我國城市化進程高速發(fā)展,城市化率已近40%,每年還以近1%的速率發(fā)展,這就意味著城市人口的集中度越來越高,加上城市經(jīng)濟的高速發(fā)展與國際化水平的提升,對城市土地的需求急劇膨脹,而我國城市是按行政區(qū)劃的單點中心型的設(shè)置模式,區(qū)域的協(xié)作型較差,城市土地的稀缺程度極高,這就必然要求,在房地產(chǎn)開發(fā)過程中要集約利用土地,提高單位土地的投資強度,提高單位土地的出房率。
作為房地產(chǎn)開發(fā)商,尊重城市土地價值,就是要開發(fā)與土地價值相匹配的產(chǎn)品,或者說,要將城市價值、土地價值、產(chǎn)品價值三者有機地統(tǒng)一起來,在規(guī)劃和設(shè)計上,使土地效能得以最大限度地釋放,以最大限度地滿足城市經(jīng)濟發(fā)展與居民住房的需要。當然,要做到這一點,不僅取決于房地產(chǎn)商的努力,更需要制度的支持,如堅持土地出讓的市場化制度,尤其是商業(yè)土地的出讓要堅持招拍掛制度;需要城市規(guī)劃思路與政策的轉(zhuǎn)變與調(diào)整。長遠看,節(jié)約集約用地僅僅從戶型結(jié)構(gòu)下手是不夠的,還應(yīng)當有更徹底的革命性措施
主持人:目前房地產(chǎn)開發(fā)在土地利用上存在哪些問題有悖于“節(jié)約集約用地”理念?在解決這些問題過程中,政府、企業(yè)、城市居民應(yīng)分別扮演怎樣的角色?
馬越:我國人均建筑用地從1998年的52.9平方米,上升到2002年82.3平方米,短短5年間增幅高達49.9%。城市住宅耗地已占整個城市用地量的30%,其中高檔、大戶型住宅公寓等住房占了相當比例。過去幾年里,政府住房制度改革走貨幣化和商品房為主的路線,購房者一味追求擁有產(chǎn)權(quán)房,開發(fā)行業(yè)建設(shè)大戶型又起到推波助瀾作用。這些做法,都違背了節(jié)約集約用地的理念,造成住房占地多、面積大、價格高,超過了大眾的消費能力,有悖于國情。同時,也過度耗費了今后發(fā)展所需要的土地資源。解決這一問題,需要政府政策、社會輿論先行引導(dǎo),有限制也要有引導(dǎo),開發(fā)商應(yīng)大力推進建設(shè)節(jié)地型住宅,購房者本著務(wù)實、節(jié)約的態(tài)度看待住房消費。2006年制定的“70%”、“90平方米”戶型政策體現(xiàn)了這樣的要求,但長遠看,節(jié)約集約用地僅僅從戶型結(jié)構(gòu)下手是不夠的,還應(yīng)當有更為深入更為徹底的革命性措施。
姜煒:房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)目前取得土地的途徑只有國土部門一個出口,拿地之初已經(jīng)確定了每幅土地的容積率等指標,開發(fā)商無權(quán)自行調(diào)整。至于房型設(shè)計,的確存在戶型偏大、供給結(jié)構(gòu)不合理的問題,這其中有開發(fā)商的責任,但開發(fā)商并沒有錯。因為原來的法律、政策并沒有限制房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu),而追求利潤最大化是企業(yè)的本性,服務(wù)于具有實際支付能力的目標客戶是產(chǎn)品定位的必然。企業(yè)的選擇無可厚非。如今,有關(guān)部門開始限制產(chǎn)品結(jié)構(gòu),那么開發(fā)商就要遵守。政府加強保障性用房建設(shè),開發(fā)商就要積極參與。至于城市居民,我們無權(quán)指責他們。每個人都向往美好的生活,有權(quán)利要求改善住房條件。可惜的是,在今天的發(fā)展模式下,短期內(nèi)無法滿足大多數(shù)人住上寬敞、舒適住房的愿望,只能盡量讓更多的人住進較小的、滿足基本生活需要的住房。在這種情況下,需要人民的理解與支持,也需要管理部門積極探索更好的方式來滿足廣大人民群眾的愿望。
徹底突破舊的規(guī)劃理念,增大“高容積率高建筑密度”的高層住宅所占比例,提高土地的聚集效益
主持人:有專家提出,通過提高容積率、調(diào)整住宅類型結(jié)構(gòu)來促進城市土地的節(jié)約集約利用,但現(xiàn)在很多地方都提出建設(shè)“宜居”城市口號,大眾追求更好居住生活環(huán)境的愿望也越來越強烈。提高容積率客觀上將影響居民生活的舒適度。這兩者之間的矛盾怎么協(xié)調(diào)?
馬越:我們提出提高規(guī)劃容積率的概念,不僅僅是為了通過增加建筑面積,降低樓面地價,通過提高土地利用強度增加供應(yīng)量,達到控制房價上漲的目的,這只是短期應(yīng)急措施。在第17個全國“土地日”談提高容積率,更有其深遠的含義。
人口的絕對增長、城市化進程加劇與土地資源因不可再生而出現(xiàn)短缺,是影響人類社會可持續(xù)發(fā)展最為尖銳的矛盾。我們不但要解決好目前城市建設(shè)與土地的矛盾,而且還要為子孫后代未來居住留有余地,不能寅吃卯糧,只顧眼前,陷入“現(xiàn)在享受別墅,后代無地蓋房”的尷尬窘境。
姜煒:在一個環(huán)境優(yōu)美的城市中生活是每個人的愿望。但是,期望與現(xiàn)實之間的差距也必須承認。今天的中國,發(fā)展是第一位的,滿足人們最基本的生活需求依然是政府的當務(wù)之急。此時不切實際地追求城市形象,搞“宜居城市、國際化大都市”等等噱頭,到底能夠給城市與居民帶來什么好處呢?提高容積率固然會導(dǎo)致居住密度的增大,進而影響舒適度,但是,現(xiàn)如今那些所謂的低密度居住小區(qū)真的就“宜居”了嗎?交通不便,到處都是亂停亂放的機動車,生活、教育、醫(yī)療配套都沒有到位,何談宜居?又哪里來什么舒適性?如果城市能夠提供良好的公共空間,老百姓就不會過分強調(diào)居住組團的小環(huán)境。恰恰因為城市沒有提供人民期待的大環(huán)境,大家才無奈地將目光轉(zhuǎn)到自家門口。
馬越:中、低容積率可以帶來眼前居住環(huán)境和品質(zhì)方面的好處,但是面對日益增長的城市人口,面對越來越緊缺的土地資源,品質(zhì)追求顯得過分奢侈。根據(jù)分析,當特定城市地價在項目成本中的百分比高于40%時,發(fā)展高層住宅,其經(jīng)濟性和土地利用集約性效果明顯。去年中央出臺的“國六條”等系列調(diào)控政策,把重點放到了調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu),主要指限制高檔住宅規(guī)模,加大中、低檔次住宅數(shù)量,減小套型面積。而從土地利用角度看,加大“高容積率高建筑密度”為標志的高層住宅所占比例這一結(jié)構(gòu)調(diào)整思路,更有其現(xiàn)實和長遠意義。
面對目前土地使用強度較低的現(xiàn)狀,如果能夠放眼未來幾十年社會經(jīng)濟發(fā)展來看待土地需求,政府有關(guān)部門和規(guī)劃設(shè)計界應(yīng)當重新審視影響土地利用、城市規(guī)劃、住宅建設(shè)、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的一些舊有思想,徹底突破舊的規(guī)劃理念,大幅提高規(guī)劃容積率,對建筑密度、建筑間距、建筑高度等指標的控制原則做相應(yīng)調(diào)整,放寬限制,本著有效利用土地資源、提高土地的聚集效益原則,倡導(dǎo)在有限的土地上建設(shè)更多的住宅,推動高層住宅比例快速提高。
這種高容積率做法,絕非90年代的簡單化追求和復(fù)制,因為住宅設(shè)計理念和設(shè)計水平已非同日而語。我們提出這樣的命題,目的在于拋磚引玉,更需要政府土地規(guī)劃管理部門、規(guī)劃設(shè)計界、房地產(chǎn)開發(fā)進行深入系統(tǒng)的研究,找到土地利用強度和居住舒適度的平衡點。
楊樂渝:城市土地的利用效能低下是當前房地產(chǎn)開發(fā)中存在的突出問題。當前各中心城市房價的高速增長,一個重要的原因就是供求失衡,土地的利用效能低下,供應(yīng)嚴重不足造成的,要解決這個問題,必須從調(diào)整城市規(guī)劃政策入手,大幅提高建筑容積率與建筑密度,提高單位建設(shè)用地的投資強度。與“好”與“差”的矛盾相比,“有”和“無”的矛盾更具優(yōu)先地位。連“有”和“無”的矛盾都不能有效解決,奢談“宜居”不具優(yōu)先意義。
對于土地閑置,簡單地揮動大棒,只會讓問題越來越難以解決
主持人:目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否存在囤積土地、土地閑置等土地利用率低下的現(xiàn)象?造成這種情況的主要原因是什么,如何解決?
甲方(轉(zhuǎn)讓人)：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
職務(wù)：_________
委托人：_________
身份證號碼：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
聯(lián)系人：_________
電話：_________
傳真：_________
帳號：_________
電子信箱：_________
乙方(受讓人)：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
職務(wù)：_________
委托人：_________
身份證號碼：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
聯(lián)系人：_________
電話：_________
傳真：_________
帳號：_________
電子信箱：_________
甲方擁有位于_________市_________路占地面積為_________平方米的土地使用權(quán)。甲方擬將該土地使用權(quán)及與之相關(guān)的項目開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，現(xiàn)根據(jù)我國現(xiàn)行土地轉(zhuǎn)讓及開發(fā)的法律法規(guī)，結(jié)合本協(xié)議所指土地及其開發(fā)的實際情況，自愿達成如下協(xié)議，供雙方共同遵照執(zhí)行。
第一條
轉(zhuǎn)讓土地基本情況
1、土地座落位置：_________
2、土地使用權(quán)面積：_________
3、已批準的容積率為：_________
4、已批準的建筑面積：_________(其中：非住宅_________平方米，住宅_________平方米。)
5、土地規(guī)劃用途：_________
6、土地使用期限：_________
7、土地現(xiàn)狀：_________
8、國有土地使用證號：_________
9、國有土地使用權(quán)出讓合同書號：_________
10、地號：_________
第二條
土地項目開發(fā)權(quán)狀況
1、甲方已領(lǐng)取了建設(shè)用地批準書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
2、甲方已經(jīng)_________市政府批準在擬轉(zhuǎn)讓的地塊上取得單項開發(fā)權(quán)，并領(lǐng)取了單項開發(fā)資質(zhì)證;
3、甲方已按土地規(guī)劃用途委托了設(shè)計并辦理了報建手續(xù)，繳納了報建所需費用。
第三條
其他權(quán)利狀況
1、甲方確認本協(xié)議所轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)及項目開發(fā)權(quán)是其合法擁有，不存在抵押、查封、第三人主張權(quán)利等產(chǎn)權(quán)瑕疵;
2、承擔形成轉(zhuǎn)讓款的現(xiàn)狀所產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)及一切法律經(jīng)濟責任，甲方確認為取得本協(xié)議所轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)及項目開發(fā)權(quán)已支付了一切應(yīng)付款項、費用，不存在債權(quán)、債務(wù)爭議(包括綠化費、拆遷安置補償?shù)?。
第四條
文件的提供
1、甲方應(yīng)向乙方提供下列文件：工商行政管理部門核發(fā)的甲方營業(yè)執(zhí)照(出示原件或提供復(fù)印件)。
2、乙方應(yīng)向甲方提供下列文件：
(1)投資審批部門簽發(fā)的項目批準證書(復(fù)印件);
(2)工商行政管理部門核發(fā)的乙方營業(yè)執(zhí)照(出示原件或提供復(fù)印件)。
第五條
轉(zhuǎn)讓期限
1、本合同所述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期限為自乙方申領(lǐng)的該場地國有土地使用權(quán)證載明的起始日起至_________年_________月_________日止。
2、自乙方領(lǐng)取該場地國有土地使用權(quán)證日起，前款所述場地的土地使用權(quán)歸乙方所有，其合法權(quán)益受國家法律保護。
3、在轉(zhuǎn)讓期限內(nèi)，除本合同另有規(guī)定外，甲方不得收回土地使用權(quán)。
第六條
轉(zhuǎn)讓價格
1、甲乙雙方確認本協(xié)議的轉(zhuǎn)讓價格以甲方已獲得批準的可建筑面積為計價面積，轉(zhuǎn)讓價每平方米人民幣_________元，計人民幣_________元;
2、上述轉(zhuǎn)讓價格包含甲方取得轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)與項目開發(fā)權(quán)所已付和應(yīng)付的一切款項、費用;
3、乙方在受讓后獲準增加或減少建筑面積，與甲方無關(guān)，不作為增加或減少乙方向甲方支付轉(zhuǎn)讓款的依據(jù)。
第七條
支付方式
1、支付
(1)在本協(xié)議生效之日起_________個工作日內(nèi)，乙方應(yīng)支付本協(xié)議轉(zhuǎn)讓價款_________%給甲方。
(2)在甲方將涉及轉(zhuǎn)讓地塊的使用權(quán)和項目開發(fā)權(quán)資料，包括但不限于土地出讓合同書、紅線圖、建設(shè)用地批準書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證，建筑設(shè)計要點、設(shè)計圖紙、單項開發(fā)權(quán)批文及資質(zhì)證等原件資料交付后_________個工作日內(nèi)，乙方應(yīng)支付本協(xié)議轉(zhuǎn)讓價款的_________%給甲方;
(3)在規(guī)劃國土部門根據(jù)甲乙雙方共同申請將涉及轉(zhuǎn)讓地塊的土地使用權(quán)和項目開發(fā)權(quán)辦理到乙方或其指定人名下后_________個工作日內(nèi)，乙方應(yīng)支付本協(xié)議轉(zhuǎn)讓價款的_________%給甲方。
(4)在乙方根據(jù)項目開發(fā)需要，將原規(guī)劃的辦公、商場功能報批為商住功能后_________個工作日內(nèi)，乙方應(yīng)支付本協(xié)議轉(zhuǎn)讓價款的_________%給甲方。
關(guān)鍵詞：中原經(jīng)濟區(qū)；“三化”協(xié)調(diào)；征地拆遷
基金項目：河南省政府決策研究招標課題（課題編號：2011B885）
中圖分類號：F127 文獻標識碼：A
原標題：“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展進程中征地拆遷問題對策研究
收錄日期：2011年11月10日
建設(shè)中原經(jīng)濟區(qū)，核心是要走出一條不以犧牲農(nóng)業(yè)和糧食、生態(tài)和環(huán)境為代價的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化“三化”協(xié)調(diào)科學(xué)發(fā)展新路子。《中原經(jīng)濟區(qū)安陽發(fā)展綱要》中明確提出要把安陽建設(shè)成為中原經(jīng)濟區(qū)“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展示范區(qū)，因此對安陽市“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展進程中的征地拆遷問題進行調(diào)查研究有著重要的現(xiàn)實意義。
一、安陽市征地拆遷中存在的突出問題
目前，安陽市征地拆遷工作整體進展順利，但征地拆遷涉及面廣、環(huán)節(jié)多、利益問題復(fù)雜，由此引發(fā)的社會問題不容忽視。
（一）城鄉(xiāng)分割，城房、農(nóng)房二元結(jié)構(gòu)矛盾突出。與人的身份被劃分為城里人和農(nóng)村人一樣，同一片區(qū)、同一條街的房屋也要根據(jù)其土地性質(zhì)不同，劃分為國有土地的城房和集體土地的農(nóng)房。安陽市人民政府關(guān)于城市房屋拆遷補償安置的意見和安陽市人民政府關(guān)于調(diào)整國家建設(shè)征地地上附屬物補償標準的通知等文件的有關(guān)規(guī)定，使城房、農(nóng)房存在巨大的賠付標準剪刀差，就自然而然地給舊城改造和征地拆遷工作帶來難以逾越的矛盾和巨大的改造和拆遷困難，也給和諧改造和征地拆遷安置工作埋下不穩(wěn)定的隱患。
（二）“先改造、后征地拆遷、再安置”已成為工作的羈絆。“先改造、后拆遷、再安置”就是舊房已改造拆遷，新房未建。即先和被拆遷戶簽訂安置協(xié)議，被拆遷戶手中拿著安置房號和過渡費等待安置。然而，按照相關(guān)法律和政策的規(guī)定，無論是舊城改造，還是征地拆遷，其所涉及到的房屋征地拆遷，均應(yīng)該是先安置，后拆遷。但是，在實際的舊城改造和征地拆遷工作中，由于舊城改造和征地拆遷工作速度太快，安置房建設(shè)速度跟不上，舊房拆遷戶分戶數(shù)量過大，安置房建設(shè)歷史欠賬太多等諸多原因，總是不能達到先安置、后改造拆遷的要求，這既影響征地拆遷及其安置的工作效率，又增加建設(shè)投資成本，更影響和諧社會的構(gòu)建。同時，還給被改造和征地拆遷群眾帶來事實上的生活困難。因此，“先改造、后征地拆遷、再安置”已成為各級政府在舊城改造和征地拆遷工作中的羈絆。
（三）政策法規(guī)與群眾的現(xiàn)實要求存在明顯差距。一是征用土地補償費和安置補助費標準偏低。現(xiàn)行拆遷補償基準價難以與房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況相適應(yīng)，與商品房價差距也逐漸拉大；二是補償標準不統(tǒng)一。通常按區(qū)域劃定相應(yīng)的補償標準，實行不同的區(qū)片地價，但區(qū)域相鄰處的補償標準相差過大，會出現(xiàn)不公平現(xiàn)象，引起部分被征地拆遷戶心理不平衡，產(chǎn)生抵觸情緒；三是補償標準不易衡量。土地的預(yù)期收益很難準確估算，彈性空間較大，也增加了征地補償?shù)碾y度；四是后期配套工作滯后，被征地拆遷戶對未來生活擔憂，特別是失地農(nóng)民的社會保障問題突出。
（四）個別被征地拆遷戶要求過高已成最大阻力。個別被征地拆遷戶對政策不理解，想方設(shè)法提出一些不合理的條件，要求提高補償價格或給予額外補償。比如，有的被拆遷戶房屋不具備商業(yè)用房補償條件，卻提出要按商業(yè)用房的價格給予補償?shù)取Ｓ行┤罕娢唇?jīng)建設(shè)規(guī)劃部門批準，突擊蓋房；不顧季節(jié)，突擊種植、突擊栽樹等，為的是能向政府多要一些補償金。有的甚至私下聚會商定攻守同盟，并屢屢以上訪、群訪的形式向政府和有關(guān)單位施加壓力。遇到這種情況時，公檢法又不得直接介入征地拆遷，行政手段乏力，嚴重阻礙拆遷進度。
二、對策思路
目前，征地拆遷問題已成為“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展進程中的難題。要解決這些問題，不僅要完善制度，還需要各地立足實際，真正做到以人為本，關(guān)注民生，尊重群眾意愿，堅持做到依法拆遷、有序拆遷、科學(xué)拆遷、陽光拆遷、和諧拆遷，逐步建立“經(jīng)濟補償、社會保障、就業(yè)扶持、統(tǒng)籌發(fā)展”四位一體的征地拆遷安置新格局。
（一）堅持以人為本，真正把群眾的切身利益放在心上。工作人員在拆遷安置中要始終把群眾利益放在首位，堅持利民惠民的原則，從政策措施的制定、具體拆遷的實施，到被拆遷群眾的安置，處處為群眾考慮、讓群眾滿意，使人民群眾充分享受發(fā)展的成果。可行的措施包括：在進行土地規(guī)劃時，為村集體發(fā)展適宜產(chǎn)業(yè)保留一定的土地，村集體通過產(chǎn)業(yè)開發(fā)來吸納村集體中的人員；政府通過政策扶持，積極引導(dǎo)村民從事二三產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)辦社區(qū)服務(wù)業(yè)，對村民進行職業(yè)培訓(xùn)提高其就業(yè)的機會；村民改居民后，政府對改制后的居民將與其他城市居民一樣對待，對滿足醫(yī)療、社保條件的居民，為其提供醫(yī)療和社會養(yǎng)老保障。在殷墟大遺址公園建設(shè)中涉及到花園莊整體搬遷，安陽市殷都區(qū)積極深入群眾，融入群眾，依靠群眾，獲得群眾的認同感和信任感，并創(chuàng)造了“三會兩公”拆遷模式，真正掌握了群眾工作的主動權(quán)，實現(xiàn)了工作的順利推進。事實證明，殷都區(qū)花園莊搬遷，不僅沒有使群眾受到損失，反而使群眾得到了更多的實惠。只要各級黨委、政府本著最大限度地維護群眾利益的立場去想問題、辦事情，合理補償他們因拆遷而受到的損失，認真解決他們在拆遷中遇到的困難，保障他們的合法權(quán)益，再棘手的難題也能破解，再復(fù)雜的矛盾也能解決，再困難的事情也能辦好。
（二）完善立法與制度改革相結(jié)合，規(guī)范征地拆遷源頭。一是完善征地拆遷的相關(guān)法律法規(guī)。建議國家立法機關(guān)對有關(guān)征地拆遷的行政法規(guī)進行一次全面審查和完善，確保相關(guān)法規(guī)與基本的民事、行政、訴訟等法律相一致。條例及各省、市制定的辦法規(guī)范的多是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有出讓土地上的城市房屋拆遷，事實上，在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化加速推進的過程中，涉及更多的是非城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)農(nóng)村集體土地上的農(nóng)村房屋拆遷。目前集體土地上農(nóng)村房屋的拆遷尚處于“無章可循”的狀態(tài)；二是改革土地產(chǎn)權(quán)制度。重構(gòu)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，全面保障農(nóng)村的土地財產(chǎn)權(quán)益。必須重新確定農(nóng)村土地的真實所有權(quán)，重點是明確農(nóng)民的土地所有權(quán)的主體地位，使農(nóng)村土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)都逐步有法可依、有規(guī)可循，減少土地產(chǎn)權(quán)運行過程中的不確定性和隨意性；三是準確界定公共利益。縮小政府征地范圍，減少失地農(nóng)民數(shù)量，是解決工業(yè)化、城鎮(zhèn)化過程中土地利用各種復(fù)雜矛盾的上策。凡涉及公益性的公共設(shè)施和公用事業(yè)用地，采取征地形式供地，其余經(jīng)營性建設(shè)用地可采用集體土地流轉(zhuǎn)的形式供地，由土地所有者――農(nóng)民集體經(jīng)濟組織與使用土地的公司、企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)營者直接交易，讓農(nóng)民帶著權(quán)利參與工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，保障土地非農(nóng)化后對土地收益的分享。
（三）市場經(jīng)濟與保障民生相結(jié)合，著力完善補償機制。尋找政府、征用地主體、被征地拆遷人之間最佳的利益結(jié)合點，統(tǒng)籌兼顧、科學(xué)合理地調(diào)整利益，建立利益分享機制，是解決問題的關(guān)鍵。一是提高征地補償標準。征地補償要充分考慮農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和農(nóng)民收入增長的實際，實現(xiàn)動態(tài)化調(diào)整，建立每年補償標準隨物價變化的補償機制，改變補償標準跟不上物價和消費水平變化的情況。同時，政府要通過壟斷一級市場，適當降低稅、費、調(diào)整土地出讓收益分配比例，提高征地補償標準；二是逐步推行統(tǒng)一價。堅持市場化導(dǎo)向，根據(jù)城市發(fā)展總體規(guī)劃，按地段、地類等將城市劃分成若干片區(qū)，每個片區(qū)確定一個相對合理的基準地價，在統(tǒng)一征地時實行區(qū)片綜合地價，按照統(tǒng)一標準進行補償。對于不同村莊之間地價不統(tǒng)一問題，在總體實行綜合片區(qū)地價的前提下，可以給基層更大的自，按照村里“四議兩公開一監(jiān)督”工作法提出解決方案，以便合理劃分村集體和農(nóng)民個人的利益；三是征地補償市場化。允許集體經(jīng)濟組織代表農(nóng)民同征地主體平等協(xié)商談判，讓農(nóng)民在所征土地的增值收益中分享利益，避免土地被“買斷式”征占。引入談判機制，允許集體土地逐步統(tǒng)一進入市場，讓集體經(jīng)濟組織代表農(nóng)民作為市場主體一方，逐步直接參與市場交易。
（四）超前性與統(tǒng)一性相結(jié)合，完善監(jiān)督管理機制。一是政策制定的超前性。在征地拆遷工作開始前，應(yīng)組織開展調(diào)查摸底工作，并進行深入論證。在制定政策時必須把日后各種可能出現(xiàn)的問題最大限度地考慮周全，并制定具體的適應(yīng)本地實際的實施辦法和補償標準，做到“有據(jù)可依”。使群眾真正理解政策、接受政策；二是政策執(zhí)行的統(tǒng)一性。征地拆遷工作領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)應(yīng)自始至終掌握統(tǒng)一的尺度，嚴格按照既定的政策進行拆遷和補償，做到一個政策執(zhí)行到底。保證“先拆后拆一個樣”，“鬧與不鬧一個樣”，保證政策的延續(xù)性和公平性，維護政策的嚴肅性；三是完善監(jiān)督管理機制。確保征地拆遷的透明度和程序公正、公開，充分保障被拆遷人的知情權(quán)、參與權(quán)、決策權(quán)。花園莊整體搬遷中，工作人員幾上幾下廣泛征求村兩委、黨員代表、村民代表和全體村民的意見，堅持公開、公平、公正的原則，廣大村民在村黨支部和村委會的組織下參與拆遷的全過程，保障他們的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，切實做到以公開促公平，以公平促穩(wěn)定。
根據(jù)城市總體規(guī)劃，安陽市將繼續(xù)拉大城區(qū)框架，構(gòu)建組團式結(jié)構(gòu)城區(qū)，逐步形成中心城區(qū)、衛(wèi)星城、近郊區(qū)多層次結(jié)構(gòu)的現(xiàn)代城市格局，做好征地拆遷工作就顯得尤為重要。我們要勇于面對問題，正視問題，解決問題，積極探索“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展的新途徑、新機制，奮力爭創(chuàng)中原經(jīng)濟區(qū)“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展的先行區(qū)。
主要參考文獻：
[1]安陽國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要.2011.3.
一、項目概況
黃石市磁湖北岸高檔住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)項目位于風(fēng)景秀麗的磁湖風(fēng)景區(qū)與大眾山風(fēng)景區(qū)之間，距規(guī)劃中的黃石市最大的水上樂園不足百米，50米寬的磁湖大道環(huán)湖而造，交通十分便利。該項目起步初期，以2.8億元標價多次在國內(nèi)外招商，但一度無人問津。為此，區(qū)政府決定將項目的運作由原來的政府包辦變?yōu)榘b上市，讓社會中介機構(gòu)競爭拍賣。黃石市嘉隆國際商品拍賣公司請求運作該項目并獲準。經(jīng)過近半年的包裝、推介，該項目開發(fā)權(quán)(含征地成本、搬遷、征地各項手續(xù)報批費用、政府收益等)從起拍價2.8億元上升為7.05億元，增值達4.25億元。
二、主要作法
1、以政府服務(wù)為先導(dǎo)。一是項目用地收儲。政府高度控制土地一級市場。黃石市磁湖北岸高檔住宅小區(qū)東西長約2.4km，南北縱深300―500m，總面積1.2平方公里。二是制定相關(guān)優(yōu)惠政策。黃石港區(qū)政府成立了磁湖北岸高檔住宅小區(qū)項目開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組和招商專班，出臺了有關(guān)征地、拆遷、區(qū)級費用“一票通”等優(yōu)惠政策。三是選定中介機構(gòu)。黃石市政府將項目的運作交給作為社會中介機構(gòu)的嘉隆拍賣公司，將原來的政府包辦變成了公開、公平、公正的市場規(guī)則。四是協(xié)調(diào)服務(wù)。港區(qū)規(guī)劃、國土、房產(chǎn)等部門鼎力配合。
2、以規(guī)劃設(shè)計為重點。黃石市規(guī)劃部門充分利用小區(qū)優(yōu)越的地理位置、優(yōu)美的自然環(huán)境，高起點規(guī)劃了磁湖北岸高檔住宅小區(qū)平面圖和鳥瞰圖。規(guī)劃商住用地面積878.11畝，綜合容積率控制在1.2―1.9，建筑密度≥25%，綠地率≥35%，建設(shè)間距≥1:1.1，所配套設(shè)施符合居住區(qū)規(guī)劃規(guī)范。規(guī)劃設(shè)計滿足《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(GB50180―93)》各項技術(shù)指標要求。
3、以市場運作為核心。在拍賣過程中，嘉隆拍賣公司主要作了三個方面的工作。一是爭取政府支持，對項目高起點進行規(guī)劃。其次是加大項目宣傳推介力度，組織相關(guān)領(lǐng)域的專家編制了黃石港區(qū)磁湖北岸中高檔住宅小區(qū)項目拍賣簡介》等相關(guān)宣傳資料。通過網(wǎng)站網(wǎng)頁、國內(nèi)各大新聞媒體向國內(nèi)外廣泛項目招商信息。三是精心培育開發(fā)商，采取“普遍撒網(wǎng)，重點撈魚”的辦法，不放過每一次商機，不忽略每一個前來洽談項目的開發(fā)商。在拍賣前，每個投資開發(fā)商均交納保證金5000萬元。
4、用“一個聲音”對外。為避免影響投資商決策，減少政府應(yīng)獲得的合理權(quán)益，該項目的招商宣傳由拍賣公司一家全權(quán)負責。
三、關(guān)于商住開發(fā)項目建設(shè)的思考
1、規(guī)劃先行，使商住開發(fā)項目有血有肉。從黃石市磁湖北岸的招商拍賣看，只有規(guī)劃先行，才能保證政府在商住開發(fā)項目中應(yīng)有的收益。規(guī)劃要具有前瞻性，要正確處理好眼前與長遠的關(guān)系。尤其是我市近期計劃開發(fā)占地950畝的大堰壩生態(tài)住宅區(qū)和濱江廣場、原軸承廠商住小區(qū)、玉帝灣小區(qū)、老城改造等項目，均應(yīng)由政府與州規(guī)劃部門銜接，按照現(xiàn)代化、智能化的要求，結(jié)合中等規(guī)模城市建設(shè)和市場可接受程度，做實做細規(guī)劃，制定單個項目招商拍賣有關(guān)資料，以便于投資商了解項目的基本情況和進行決策分析。
2、市場運作，實現(xiàn)公平、公正、公開。對于商住開發(fā)項目政府原則上只需要把關(guān)規(guī)劃、協(xié)助拆遷、政策優(yōu)惠、確定底價，考慮基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其余的工作都可交給市場，包括前期投入、規(guī)劃費用、公用配套設(shè)施、招商引資、依法拍賣等。
3、精心包裝，實現(xiàn)政府收益最大化。商住開發(fā)項目政府收益能否實現(xiàn)最大化，很大程度上在于包裝。我們再不能走拼資源和原始開發(fā)的老路。包裝精美，收益看好，開發(fā)商自然會下定決心，持巨資參與公開、公平競爭。如果前期什么工作都未做，山還是那座山，水還是那點水，要使舊貌換新顏，誰敢投資？包括我們現(xiàn)在說的“七通一平”(水、電、路、氣、通訊、網(wǎng)絡(luò)、排污及土地平整)，怎么包裝，怎么保證，都應(yīng)該進行分析、測算。同時，還要對該項目進行投資決策分析，切實搞好項目建設(shè)配套服務(wù)。