商務用地規劃條件精選(九篇)

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第1篇：商務用地規劃條件范文

梧白科技城現狀問題分析

(1)歷史形成的空間肌理的剛性約束大。梧白科技城除建有工業廠房外，還配建了服務于生產的企業管理、職工住宿和商務辦公等功能建筑。近幾年來，梧白科技城的部分地塊據發展需要，已經不同程度地實施了“推二進三”策略，在其工業區塊內外建設了為工業生產服務的家具城、燈具市場和酒店等。它們作為城市的功能設施，難以在短時期內進行置換，而且新建建筑質量較好，不宜大拆大建。此外，梧白科技城的主次道路網絡難以改變，且路幅拓寬也難以實現。這些城市空間肌理條件都作為剛性條件，約束著工業區的升級改造規劃。

(2)內外生態環境遭到破壞。梧白科技城周邊山水環境宜人，其東部三濕地是溫州的天然城市綠肺。大羅山、吹臺山坐擁科技城西南面，成為梧白科技城的綠色屏障，與三濕地的水體景觀交相輝映，山水景致得天獨厚。但是，梧白科技城內部水岸空間與環境已經不同程度地被“蠶食”。工業廠房侵占河岸水體，山體或水體被不同程度地開挖、填埋和平整，原有的山體水系生態系統被破壞，特色地貌已經不復存在。

(3)水體與其他空間矛盾突出。科技城內尚存的水域面積為405hm2，占規劃總面積的10.8％。被保留的水體空間沒有與原有公共空間結合布局，水體水網縱橫交錯，顯得無序。工業廠房等建筑也與現狀水體空間缺乏呼應、相互對立，在使用功能上也存在較大的矛盾。

梧白科技城功能升級改造定位

梧白科技城功能升級改造首先要進行合理定位，既不能簡單地搬用不同規模、等級城市關于工業區改造升級規劃的一般思路，也不能按照同一城市新區關于新興產業功能區發展定位的做法，而是要遵循梧白科技城現有空間資源、肌理條件及其與周邊城市功能區的關系。與此同時，還要針對梧白科技城所在區域的社會結構狀況，進行職能類型的多樣化與層次化研究，形成適合于不同群體就業和生活的功能區。梧白科技城加強其與周邊功能區(溫州高教園區、溫州生態園、甌海中心區和鹿城、龍灣)的分工、協作，有機整合功能區內部及周邊的科教資源、生態資源和特色產業資源，著力提升和發展創新創意產業；在充分就業、就業轉移和居住社區完善方面，則按照產業升級、人口集聚和配套產業功能復合的思路，發展現代商務商貿服務功能和多層次的生態居住功能等，形成多種職能類型的區域。

1創新創意創業高地。規劃以“創意、創新、創業”為主題，充分發揮梧白科技城內部及周邊的科教資源優勢和特色產業集聚基礎優勢，加快建設國家大學科技園，瞄準工業設計、生命科技、建筑與裝修設計等重點，強力推進科技服務業和高新技術產業發展，將梧白科技城打造成為“高端要素不斷集聚、創業環境不斷優化、支撐服務不斷完善、科技成果不斷轉化”的創新創意創業高地，以科技創新驅動產業轉型升級和現代產業集群培育，促進轉型發展。

2現代商務商貿集聚區。規劃以服務創新創意產品的市場推廣和高端人才休閑購物為核心，發揮梧白科技城內外交通優勢和緊鄰城市中心的區位優勢。梧白科技城應以南湖城市綜合體、溫州家具展覽中心等重大項目建設為契機，加快建設一批現代購物廣場、星級酒店、休閑娛樂中心；整合提升功能區內現有商品交易市場，引導現有市場改造提升和新興商品市場建設，融入展覽展示、電子商務等現代商品交易業態，建成集商務、商業、會展、休閑娛樂等功能于一體的現代商務商貿集聚區。

3品質居住生態家園。規劃發揮梧白科技城以塘河水系為伴、三濕地為鄰的生態優勢，強力推動違章建筑拆除、塘河生態功能修復、環境綜合整治、建筑和沿街立面改造；積極拓寬城市綠色空間，完善市政設施體系；加快農房集聚改造和現代居住區建設，改善城市環境，提高城市品位，展示宜居和諧魅力，增強環境競爭力和先進要素集聚力，為功能區營造良好的創新環境，為創新人才、高端管理人才創造高品質的居住生態家園，使其安居樂業。

梧白科技城空間升級改造

1產業、居住、生態功能區的有機、有序組織。梧白科技城升級改造規劃在功能布局上遵循“公共建筑形象效益優先、居住環境就業平衡、工業分片集中保量、生態綠地滲透全城”的基本思路，形成三類功能區：產業功能區、居住功能區和生態功能區。各個功能區按照城市道路及水系再細分成11個功能組團或分區(圖1，圖2)。

多層次、多元的產業類型的集聚，在促進城市功能升級和城市經濟轉型的前提下，能保證居民的就業轉移，是梧白科技城升級改造規劃的一大特點。規劃利用城市主要道路，按照不同的產業類型劃分4個產業功能組團，分別為甌海大道北側的商貿產業組團、甌海大道南側的研發創意產業組團、綜合產業組團和新型工業組團。

(1)商貿產業組團。商貿產業組團總面積為119.62萬平方米，原104國道、甌海大道分別從組團的西側、南側穿過，交通便利。規劃保留現有溫州裝飾材料城，將商貿展示作為主要功能，并發展與之有關的家裝設計、新型裝飾材料研發與調試等產業；同時配置部分居住、商業、商務辦公與服務外包等功能。

(2)研發創意產業組團。研發創意產業組團位于甌海大道南側、原104國道東側，總面積為124.25萬平方米。規劃利用原有專業市場進行空間轉型，形成貿易展示空間，包括家具展示、數碼產品展示、創意產品展示等；重點發展與“家”相關的建筑設計、家裝設計、家具設計等設計產業，同時引入廣告創意、動漫創意、教育培訓、影視創作等創意類產業；配置企業總部、賓館酒店、電子商務、商務咨詢、金融、商業配套和居住配套服務業。

(3)綜合產業組團。綜合產業組團位于原104國道兩側，用地面積為121.89萬平方米，包括溫州市大學科技園啟動區塊。規劃對原有專業市場進行空間轉型的同時，適當加以拓展，形成貿易展示空間，包括燈具展示區、園藝展示區、工業產品展示區、休閑步行街區、商務會展中心等。溫州市大學科技園啟動區則以工業設計和新產品、新材料的研發設計為主，同時配置商務辦公與服務外包、金融、商業配套、學校和居住服務空間，形成綜合性的組團。

(4)新型工業組團。新型工業組團位于城市南部、吹臺山腳下，總面積為154.43萬平方米。規劃以工業設計、產品研發、工業孵化和總部科技為核心，重點發展新材料、新產品的生產，以及生物科技等新型產業，同時注重傳統工業的提升。

按照目前居住社區特點和未來新興產業人口對居住空間的要求，規劃形成多類型，適合不同文化背景、收入水平和生活習俗的人群居住的社區空間。

(1)梧田居住區。梧田居住區為原梧田街道。規劃保留現狀部分住宅，并加以適當整治，拆除河流兩岸建筑質量較差的住宅，留出濱水綠地，完善配套設施；同時，結合水系適當規劃部分中、高檔商品居住用地。

(2)南白象居住區。南白象居住區為原南白象街道。規劃近期以整治與控制為主，完善配套設施，改善居住環境；拆除河流兩岸建筑質量較差的住宅，留出濱水綠地，提升居住區的生態環境；遠期則以新建中檔和普通商品住宅為主。

(3)南北村居住區。南北村居住區被金麗溫高速公路分割成南片和北片，以居住功能為主，兼有部分產業功能。其居住功能主要針對舊村改造，可作為城市內部村莊農房改造點和拆遷安置點；其產業功能除作為部分工業的搬遷安置點外，在南片西南部靠近吹臺山風景區處新建溫州報業文化創意城園區，形成文化傳媒及其相關創意、設計產業，以及衍生的時尚休閑、文化養生等產業。

(4)站南居住區。規劃除了保留并整治現有住宅、完善配套設施外，還配合站場布置部分商住用地，以滿足商業發展和居住建設要求。

(5)南湖北居住區和南湖居住區。南湖北居住區和南湖居住區則是以新建住宅為主，滿足未來城市人口快速增長的需要。

為改造與完善梧白科技城已經被破壞的生態水系與山體環境，使之成為溝通內外生態系統的廊道與樞紐，形成互滲互溶的生態功能區體系，規劃著重對東西向的水系和山體、綠地廊道進行梳理和挖潛，力求將三濕地和吹臺山風景區連通起來。

(1)吹臺山風景區。吹臺山風景區是梧白科技城的生態綠色屏障，被規劃為城市的生態功能分區。規劃沿山體及其河道支流兩側，布置低密度的創意產業用地或高品質住宅，使山體、水系、生態綠地鍥入梧白科技城。規劃還提出進行人工植樹造林，提高綠化覆蓋率，形成較好的植被。

(2)三洋濕地。濕地內河流縱橫交織，形成了160余個大小不等、形狀各異的“小島嶼”，水域和陸地的面積比例達1.1∶1，對改善科技城生態環境有著重要意義。規劃加強科技城與濕地交接的水系兩側用地空間的綠化，保證沿主要河道單側綠線寬度在50m以上；同時控制沿河岸線地塊建設開發強度，使之成為科技城與水系生態空間交換能量的過渡地帶。

2用地空間的定量控制與引導。規劃在功能分區和合理空間組織的基礎上，對各種功能區相應的功能設施規模進行分類，再按照不同的用地性質進行量化控制與引導，使科技城總體上保持合理的用地結構與比例(圖3)。

(1)公共管理與公共服務設施用地規劃公共管理與公共服務設施用地面積為199.04萬平方米，占城市建設用地總面積的9.64％，人均建設用地面積為5.69m2。規劃按照“均衡多點”的原則，設置各類公共管理與公共服務設施，包括文化、教育及醫療衛生用地。

(2)商業服務業設施用地規劃商業服務業設施用地面積為264.36萬平方米，占城市建設用地總面積的12.81％，人均建設用地面積為7.55m2。區域內的商業用地主要為由各類專業市場轉型而成的商品展示、展覽設施用地，以及站前區域的商業設施。另外，在甌海大道的東方路和溫瑞塘路附近設置部分餐飲設施和賓館、酒店設施等。規劃的動漫制作、廣告創意、設計咨詢、科學研發、商務辦公等商務設施用地是梧白科技城未來商務設施的主體。規劃結合三濕地入口附近的軌道交通站點設置部分商務辦公兼商業用地，為未來不斷增加的商務設施需求提供必要補充。

(3)居住用地規劃居住用地面積為618.81萬平方米，占城市建設用地總面積的29.98％，人均建設用地面積為17.68m2。隨著梧白科技城的發展，現狀以安置小區、農村居民點為主的居住結構將無法滿足以高科技產業和創意產業從業人員為主的居住人群對居住空間的要求。規劃圍繞水系空間適當增加高品質居住空間比例；結合各產業組團的建設，進行高品質住宅小區的開發與建設。為了配合居住空間品質的提升，必須加速完善小區配套設施，提高各類設施建設標準，包括居住小區級及以下級別的幼托、文化、體育、商業、衛生服務、養老助殘等設施等。

(4)工業用地規劃工業用地面積為83.89萬平方米，占城市建設用地總面積的4.06％，人均建設用地面積為2.40m2。工業用地主要分布在三處：保留與提升蛟鳳北路以東、甌海大道以北區域的現狀工業用地，提高其科技含量，形成一類工業區；落實南北村區域的工業安置區，形成二類工業區；開發金竹及其北側區塊，形成創新產業、傳統工業提升區塊，形成一類工業區。

(5)道路與交通設施用地規劃道路與交通設施用地面積為413.67萬平方米，占城市建設用地總面積的20.04％，人均建設用地面積為11.82m2。規劃在原有的路網結構基礎上，進一步拓展優化，形成“五橫五縱”的內部交通網絡；結合公共服務設施及商業用地的停車需求，均衡布置15個社會公共停車場，規劃總面積為5.45萬平方米；結合部分帶狀綠地，在保證綠地功能的情況下，開辟綠蔭停車場(規模<15個泊位)，另外還結合城市廣場與街頭綠地設置地下、半地下公共停車場；結合軌道交通站點設置設置8個公交首末站，規劃總用地面積為5.39萬平方米；保留現有火車站場，結合高速公路出口，在南過境公路以南、高速公路出口處設置1個南白象客運樞紐，用地面積為19.21萬平方米，承擔客運中心和公交樞紐功能；結合河道整治與沿河綠化帶的建設，設置沿河步行通道，在有條件的區域可適當設置自行車通道，并形成一定的網絡系統，向各類城市廣場、公共綠地滲透，打造舒適的慢行交通網絡。

(6)物流倉儲用地規劃不設置統一的倉儲用地，而是根據不同項目的需求，以地下空間開發等方式予以滿足。

(7)公用設施用地規劃公用設施用地面積為29.02萬平方米，占城市建設用地總面積的1.41％，人均建設用地面積為0.83m2。規劃在甬臺溫高速公路以北、高速公路出口以南設置1個城市南片污水處理廠，用地面積為12.30萬平方米。

(8)綠地與廣場用地規劃綠地與廣場用地面積為451.17萬平方米，占城市建設用地總面積的21.86％，人均建設用地面積為12.89m2。規劃綠地主要沿河流呈帶狀分布。其中，公園綠地用地面積為280.25萬平方米，防護綠地用地面積為155.61萬平方米。規劃設置20個廣場，并充分考慮廣場與周邊建筑物景觀的融合。廣場總用地面積為15.31萬平方米，占規劃總用地面積的0.74％。

第2篇：商務用地規劃條件范文

商務園基本情況

商務園位于通州新城西北部，瀕臨溫榆河兩岸，地理區位優越，西距北京CBD約12km，北距首都機場約10km，規劃面積約2.94km2。商務園主要服務于國內外大型企業的總部和后臺服務部門，是通州實現“區域服務中心”職能的重要功能區（見圖1）。

總體設計理念

商務園位于溫榆河兩側，自然條件優越，猶如樹葉之脈、人體之脈，道路系統就像是商務園的脈絡，為園區輸送著溫榆河綠色生態走廊的養分，而建筑就像是葉脈上懸掛的露珠，在道路系統的聯絡下，與整個溫榆河生態走廊有機融合，形成“自然、建筑、人”各園區要素的共生合一，道路系統自然成為商務園的“生態之脈”（見圖2）。

商務園是國際化的金融服務后臺，“高品質、高起點、高標準”是其基本要求，“生態之脈”的總體設計理念可以較恰當地適應環境條件、滿足功能需求。

路網概況

商務園路網共由33條主干路、次干路和支路組成，各司其職，共同承擔園區的交通功能。我們選取了商通大道（主干路）、濱渝東路（次干路）、商務園七號路（支路）3條道路作為概念設計的重點研究范疇，充分體現“生態之脈”的設計理念，從而形成從自然的溫榆河生態走廊向人們靈感棲息地———商務園的過渡與滲透（見圖3）。

道路概念設計

1商通大道

商通大道為貫穿園區南北的城市主干道，兩側主要為商務辦公、商業金融、市政設施、科技研發用地，與周邊建筑及人的關系尤為緊密。商通大道主要承擔園區對外交通聯系，是園區內外人流往來的重要通道。商通大道自然也就成為“生態之脈”的設計理念中的“人脈”。“人脈”象征了商務園人杰地靈的美好未來（見圖4）。在保證交通功能的前提下，結合道路兩側用地性質及地勢條件，突破常規的設計方法，打破道路規劃紅線的限制，結合兩側建筑退讓紅線的空間，對平面、橫斷面及豎向進行靈活地設置（見圖5）。采用“分散、消隱”的設計手法，將機動車道布設成兩幅路，中央設置5m寬綠化分隔帶，兩側設8m寬機動車道，雙向4車道。配以道路綠化，弱化了道路空間的空曠感，烘托出舒適宜人的空間氛圍。借用“園林式道路”的設計手法，突破傳統的“平行式”布設方式，隨周邊景觀、建筑布局的不同,靈活布置人行道、非機動車道，便于道路和建筑的人流交換，同時遠離機動車道，體現以人為本。在平面上與機動車道時遠時近，在豎向上可隨地勢起伏錯落，使“園林式林蔭道”成為其最主要的特征。

在道路與建筑結合的方面，充分利用現狀地勢較低、道路填土高度2～4m的特點，靈活處理建筑與道路之間的過渡空間，將建筑的底層結合道路布設、地形地勢與現狀環境，處理成停車與休閑空間,既營造了“自然、建筑、人”共生合一的氛圍，同時又避免了大量的土方填筑（見圖6）。

2濱渝東路

濱榆東路為溫榆河東岸的城市次干路，基本與溫榆河東巡河路平行。道路西側緊鄰生態公園和高爾夫球場，東側比鄰商務辦公、商業金融以及科技研發用地，地理位置得天獨厚，與自然環境無縫銜接，綠色是其主色調，濱榆東路自然成為“生態之脈”的設計理念中的“綠脈”。“綠脈”凸現了其生態特點，使其成為溫榆河生態走廊的骨干（見圖7）。路幾何線形的布設上，采用和商通大道類似的思路。西側非機動車道、人行步道布置在濕地公園內，營造親水氛圍。東側非機動車道、人行步道采用與商通大道相同的方式布設。濱榆東路成為一條獨特的“親水式園林”道路（見圖8）。在排水設計方面，修建雨洪利用設施，結合生態公園進行雨水收集，通過水生植物凈化作用形成景觀水體，在兼顧景觀效果的同時，起到防洪調蓄作用（見圖9）。5.3商務園七號路商務園七號路是園區的城市支路，東側為住宅用地、西側為科技研發用地，猶如脈絡中的“支脈”一樣，是“生態之脈”設計主題中“綠脈”、“人脈”向內部空間的延伸。道路設計中弱化交通功能,凸顯安靜氛圍,以塑造生活化的道路空間。將8m寬機動車道靠西側偏移布設，增加居住區與道路間的綠地空間，減少機動車行駛噪聲對住宅的影響（見圖10）。

人性化設施

要充分體現“生態之脈”的設計理念，必然要考慮人性化同時又不乏個性化的設施。人性化設施包括形式各異的公交站臺、豐富多彩的雕塑和小品、富有個性化的休閑娛樂設施等（見圖11~圖13）。在這些設施的布設上，既要強調其功能性，同時又要使其富有藝術性，同時緊扣“人脈”、“綠脈”、“支脈”的主題，來塑造獨特的道路文化氛圍與內涵。

結論

在“生態之脈”總體設計理念的指引下，通過生態化、個性化、人性化的設計，滿足了“高品質、高起點、高標準”的總體要求，強化了園區豐富的景觀構成、深厚的文化底蘊、國際化的目標定位，必將使通州商務園獲得創新能力的同時誕生出競爭優勢。

（1）鑒于道路系統在園區中的重要戰略地位和兼具天時地利人和的先天優勢，道路概念設計將是園區規劃設計中不可或缺的重要環節和先行者，其成果既可以指導道路規劃設計，也可以為園區各片區、景觀區的規劃設計提供原則，指引方向。

第3篇：商務用地規劃條件范文

特色教育是教育文化中的新亮點，在體現校園文化上指導方針更明確。本文將以武漢市紅領巾學校為例分析特色教育建筑在特殊場地與空間設計過程中的體現。

首先，在設計前期對建設項目的背景了解和建設項目的用地場地分析是非常重要的。充分的了解項目建設的大環境，可以明確項目的建設前提，通過明確建設條件來分析場地的用地形態，朝向方位，并劃分可建設和不可建設場地，依據對場地的分析做相應的規劃設計。

其次，特色教育或者專項教育都有其自身獨立的教學體系，具有更多的必備功能空間和必備的場地空間，這些空間在體系中既具有獨立性又具有關聯性。

以武漢市紅領巾學校建設項目為例，該項目是在武漢王家墩中央商務區（武漢CBD）建設的大背景下來進行的，是武漢市“十一五”重點建設項目之一，其選址于漢口的王家墩地區。在整個武漢CBD規劃的十五個教育建筑中，該項目位于整體規劃的西部區域。據此背景分析可以得出紅領巾學校的建設屬于新興商務區的配套教育建筑之一，屬于開發商代建之后交付政府使用的教育建筑，其用地范圍必將是處于武漢CBD西部住宅規劃區域中學校可覆蓋的有效范圍的中心位置。整個18900平方米的用地由商務區規劃道路北面103號、東面307號、南面403號道路三面圍合，西面近鄰住宅規劃用地。

第一，首要解決的問題：用地情況特殊帶來的影響。一條規劃軌道交通從北至南斜穿過用地，在軌道30M控制線內建筑基礎不能覆蓋于其上，在軌道影響線內的建筑基礎形式也受到限制。因而，不太寬裕的用地和對軌道和建筑關系的處理成為了設計首先要解決的基本功能問題。

第二，確認可建設和不可建設的基地范圍。軌道交通和周邊道路的關系形成了一種場地的劃分方式。這種和場地周邊既不平行也不垂直的軌道斜向劃分直接將用地可建部分分為東北角和西南角兩處三角地帶。這一條在建成后地面上實際很難被人感知的軌道，其實影響了整個建筑的形態組織。如何在特殊的基地條件限制下處理好建筑與周邊環境，建筑與城市空間的關系，達到共同作用成為場地規劃設計的著重點之一。

第三，武漢市江漢區紅領巾學校創建于1969年，是武漢市第一家在外交部備案的外事接待學校。該校的教學模式強調素質教育，以藝術特色為龍頭，美術、音樂、舞蹈教學在整個教學體系中占了很大一定的比例。如何在有限的建筑空間中既滿足36班級的普通教學同時兼顧特色教育的功能布置，也是在設計中必須解決的問題。

圖1

整個校區最終規劃設計將校園主入口設置在東面307號規劃道路上，正對入口布置的南北向200米環形跑道運動場沿著其跑道周邊自然形成了南北向的弧形道路，成為校園內的主要交通。入口廣場、戶外運動場及校園大門左邊的籃球場正好處于規劃軌道處地面之上，對規劃軌道無建筑基礎影響。因軌道線斜向劃分而形成的東北角用地主要布置為教學建筑，西南角用地則布置為風雨操場及公寓建筑。通過這樣的總體布局，使得教學區、體育運動區、生活區從北向南形成三組相對完整的區域，構成各自的建筑空間特色，區域之間既聯系便捷又有所隔離。

教學區內普通教學樓共設有36個班級，由四層間距為25M的三排教學樓組成，因為用地的三角形態限制，三排教學樓至西向東逐漸退進，并且以能遮陽避雨的連廊圍合連接，結合有限地形的建筑前后錯落布置以及連廊圍合的關系反而形成兩個特色的開放式內庭院空間，仿佛三合院的格局使空間不再單調變得豐富有層次起來，由于連接部分為通透的廊柱和局部的塔樓，在庭園內向外可以隱約看見運動場的開闊及熱鬧，從運動場方向看向教學樓可以感受到庭園內滲透出來的靜謐與和諧。退進、錯落與圍合使得教學區的整個視覺空間具有良好的導向性和進深感，和運動區的空間關系動靜相宜。校區內的主要機動車道沿教學樓區外側形成一條環路，并與校區北面的輔助入口相接，滿足了消防的要求，帶來一個安全、安靜的學習環境。

將北面臨街的一排四層建筑作為教師辦公樓，結合西北角一二層的餐廳及三四層的多功能廳形成完整一體的教學辦公服務區域，并于臨街103號路設置了教師辦公樓單獨的出入口。學校的特長教育音樂課程與舞蹈課程的教室設計成了連接辦公樓與南面兩排教學樓之間的扇形建筑節點，既連接了辦公與教學方便教師和學生通達，又自成一格區域獨立于教學區一隅形成特色的空間。體育運動區的200M標準田徑運動場及各種球場均為南北向布置，覆蓋于規劃軌道影響線70M范圍內的區域之上。而風雨操場靠近運動場，結合師生公寓的布置形成的生活區遠離教學區，臨近403號規劃道路，設置校園輔助對外出入口，在校園內獨立一區，便于管理。

校園的景觀環境則穿插于教學區、運動區、生活區之間，成為場地和空間綠色的補益。教學區一層連廊下的文化長廊則是希望給孩子們一個自由交流的場所，漂亮的貼圖和童趣的繪畫都可以在這里展出；內庭院的樹池及花壇都設置可以親近植物的尺度，業余活動可以當這里是生物園；沿著校園主干道的喬木長大成蔭之后，漫步校園內會變得多么愜意。所有的這些都是給學生提供一個舒適、自在、綠色的學習生活環境。

第4篇：商務用地規劃條件范文

【關鍵詞】三舊改造；城中村；舊城鎮；舊廠房

廣州市圍繞建設國家中心城市的要求，堅持“規劃引導、應保盡保、以人為本、能改盡改”的總體策略，把“三舊”改造和產業結構調整、舊城區改造、歷史文化保護以及迎接亞運會、創造新生活緊密結合起來，因地制宜合理編制舊城、舊村和舊廠專項改造規劃，強化規劃引導功能，妥善處理好改造速度與效果的關系，注重選擇一些試點項目重點突破，以點帶面有序推進廣州市“三舊”改造工作。

此外，廣州市科學統籌改造計劃，完善改造政策措施，在市權限范圍內出臺財稅扶持激勵政策，充分調動政府、集體、土地原使用權人及相關權利人的積極性，創造條件吸引社會各方廣泛參與“三舊”改造項目，實現多方共贏。并且在改造工作中充分尊重改造范圍內居民、企業自身的意愿，在政策制定和制度設計上保障居民、企業的知情權和參與權，公開透明操作，和諧推進“三舊”改造。“三舊”改造工作經驗具體體現在以下幾個方面：

（一）城中村改造經驗

廣州市在城中村試點和后期改造中取得了良好的成效，其經驗總結如下：

1、滾動式推進。從多數村擬定的改造方案看，利用若干周轉地塊為杠桿、采用滾動遷建、局部置換的方式逐步抽疏和更新舊村并使之趨向城市規劃標準是目前各試點村改造的一般做法，這一方面是由試點村采取以村民自主改造為主的模式所決定的，另一方面也是緩解資金壓力的必然選擇。

2、“回遷本村、就地安置”的改造模式。70%的村民有強烈的“眷戀故土”意識，始終不愿離開舊村，并要求在改造中保留具有精神象征意義的歷史見證物。村民不愿舍棄故土，其原因主要有三個：一是經濟上劃算，政府以贖買方式補償款一般低于自己在地價及出讓金全免的土地上新建公寓后的房屋市價減去建筑成本；二是城中村土地多位于黃金地段，回遷舊村，依托所配套的商業設施，可持續地獲得土地升值的收益，而政府贖買的補償則是一次性買斷的；三是可保持鄰里感和原有的社會人際網絡。

3、結合市政設施項目來啟動城中村改造。各村改造方案均體現了這一點，這有利于排除改造初期部分村民的阻力，并獲得一部分來自政府的資金補償，從而減輕首期資金投入的壓力，降低改造成本。例如，獵德村的改造方案就強調先啟動位于村內的兩條市政規劃路建設，所獲集體土地及物業拆遷補償約2.7億元可作為舊村改造的啟動資金。

4、大多數村主張采用房地產開發的方式推進改造。從各村的改造方案看，城中村改造都或多或少地采取房地產開發的方式進行（即以多建物業的市場租售籌集改造資金），要求政府給予規劃指標和城建稅費上的優惠，并堅決主張將開發利潤留給村里以支持滾動改造。這一點在地段較好、空地較多、土地升值潛力較大的村表現得十分突出。

5、平衡經濟利益、建立多元化的補償機制以推動改造。雖然城中村改造的核心目標是住宅類型的置換和居住環境的改善，但為了籌集改造資金并實現經濟最大化，許多村或要求適當提高回遷標準，或提出在未來新村或抽疏后的舊村土地上增加商業功能，進行更多的商業開發，以彌補改造過程中或改造后可能出現的村民出租收益的損失（如，廣州市搓龍村改造方案中，無論是新建的農民公寓區還是舊村更新區，都要求規劃配套一定數量的商業設施，這充分體現了村民在改造過程中強烈的經濟訴求）；在復建用地富余的村，城中村改造大都采取“拆一還一”的補償安置方式，實行半市場化的社區型改造模式。但對于空地緊張或沒有周轉用地的村，一般則采取“以商鋪換住宅”的辦法，這樣做，一方面可保障降低建筑密度和抽疏舊村的目標，另一方面又可以有效彌補村民的經濟損失（如，石牌村就采取在舊村范圍內“以3平米住宅換1平米商鋪”的辦法平衡利益損失）；據調研接近70%的村民支持城中村改造，提高村內的環境、衛生、治安和生活質量，但實施改造的首要前提是保障村民的經濟利益不受損失或在改造后能得到明確的補償，92%的村民選擇“經濟收入不能降低”，而其它選項的比例則明顯低得多。可見，對經濟利益的平衡補償是順利推進城中村改造的首要前提，建立多元化的補償機制是順利推進城中村改造的重要保障。

6、稅費優惠和公共設施配套建設等政策的支持。為減輕村集體經濟在城中村改造中面臨的壓力，各試點村都強烈要求政府提供政策上的支持，這些政策訴求總括起來主要包括：一是提供各項稅費優惠政策；二是盡快轉換國有土地物業產權證；三是允許改變部分土地用途或批準更多的商住用地指標；四是協助改造規劃設計；五是對村域內的公共設施、基礎設施、配套建設給予適當支持。

（二）舊城鎮改造經驗

廣州市舊城更新改造方面，采取成片重建改造（拆）、零散改造（改）、歷史文化保護性整治（留）三種模式，著重推進重點區域的成片重建改造項目，力爭用3-5年時間，基本完成越秀、荔灣、海珠區等重點區域的舊城更新改造工作。在改造資金籌措方面，形成政府、市場、改造主體等多元化的資金籌措渠道；在財政扶持和稅費減免方面，實行市權限內稅費減免返還和重點改造區域未來5年的土地出讓收益市區8：2分成的優惠政策；在拆遷補償安置方面，充分尊重居民改造意愿，堅持“陽光動遷”和“先安置、后改造”，合理提高拆遷補償標準，實行多種補償安置方式，多渠道保障安置房建設。

1、以民為本，高標準完善生活基礎設施

廣州市在舊城鎮改造的過程中，把改善原有居民的生活設施放在了優先考慮的位置上，在舊城鎮改造中，以人為本，以市民為本，高質量，高標準地完善市民的各種生活基礎設施。

在改造的過程中，廣州市發揮其毗鄰港澳，實行對外經濟開放政策的有利條件，充分利用對外交往中心和開放城市的優勢，把利用外資、引進先進技術、先進材料、重點建設新區和舊城鎮改造結合起來，加速改變城市面貌，通過各種途徑，廣泛集中各方面的財力、物力、人力對舊城居住區進行規劃和改造。規劃擴大的市區用地應主要用于改善居民的居住條件，舊城鎮改造的重點應是那些人口密度過高、破舊建筑多、市政設施落后、居住條件差的地區，改造中盡量利用廣州市經濟特殊政策的有利條件，興建一些較大型的公共建筑，改造的重點則是加強商業網點和市政公用設施的配套建設。并加大如供水、排污、管道煤氣、廚房衛生間改造等市民配套生活設施的改造，有步驟地改善市民生活條件，取得了顯著的效果與成績。

2、一區一策

廣州市中心城區推進產業“退二進三”和“騰籠換鳥”，優先發展現代服務業、高新技術產業和先進制造業，發展總部經濟，打造總部經濟、金融保險、商務會展、商貿旅游文化集聚區。舊城區作為中心城區的重要部分，功能調整應與中心城區產業升級、就業崗位的調整和土地高效集約利用相適應，以提高城市綜合競爭力并確保經濟發展的延續性。

根據《廣州市舊城更新改造規劃綱要（征求意見稿）》（以下簡稱《綱要》），按照“分區分類、一區一策”的辦法改造，其中，越秀區：從“聚人”到“聚財”。大力發展成為總部經濟區和品牌零售商業、文化休閑娛樂中心，做大文化休閑娛樂經濟，強化夜廣州特色；荔灣區：從“走人”到“調人”。從“傳統批發”轉到“商業商貿和文化休閑”，成為商貿休閑中心和嶺南特色文化的先鋒地區；海珠區：從“引人”到“留人”。從單純房地產開發轉到培育商務商業及文化產業，限制居住功能的擴張，培育、扶持商務辦公、酒店商業以及旅游業發展，增加就業崗位，提升地區經濟活力。

3、容積率“長高”不變密

根據《綱要》，舊城更新改造后的人口規模與現有總量持平，常住人口規模控制在200萬人左右。改造前，廣州舊城總建筑面積約為9013萬平方米左右，平均毛容積率為1.67。規劃更新改造后舊城區整體平均毛容積率控制在2.0以內。這是“低層高密度”的建設模式向“高層低密度”的轉變，大量危破房拆掉后，騰出來的土地可以建更多的綠地和配套設施。而且在改造過程中還會對區域建筑限高，要求新建建筑主體身高不超過24米（住宅6-8層）、裙樓不超過36米（12層），若地塊開發指標超標，須經過市政府常務會研究決定。

4、改善交通設施，提升環境質量

對于改善舊城交通，廣州市提出應避免對舊城街道進行大規模拓寬，而是通過構建和加強微循環系統建設，完善路網體系。在老城區，應倡導公交主導的出行模式。此外，在舊城區劃定部分區域作為交通保護區，通過停車收費、通行收費調節交通需求，創建安寧交通區以保護舊城區歷史風貌。另外，參考慕尼黑、倫敦、上海都有交通保護區的經驗，廣州也有此設想，交通保護區內限制私人小汽車進入。

廣州市在舊城鎮改造過程中，增加綠地和社區公園面積。改造后，確保每個社區居民在500米范圍內能便捷享有街頭綠地、社區公園。在環市東商務區、農林下商業區、中華廣場——流行前線商業區、火車站地區、北京路步行街、海珠廣場商業區、上下九步行街以及江南西商業區等地區，構建商業區步行系統，使之成為舊城最具活力的面狀開敞空間。其中，規劃舊城區公共綠地496公頃，人均公共綠地約2.5平方米，比現狀人均1.8平方米公共綠地提高0.7平方米。

5、加強歷史文化街區整體保護，傳承舊城歷史文脈

廣州市在舊城更新改造中樹立“保護也是發展，在發展中保護”的理念，重視歷史文化街區的整體保護。在改造過程中，遵循《廣州市歷史文化名城保護規劃》及各歷史文化街區保護規劃確定的保護框架，堅持“紅線避讓紫線、紅線協調特色街道風貌”的原則進行舊城區道路的調整，確保舊城空間機理和整體格局得到最大維護。

廣州市在舊城鎮改造過程中，采取“有保有放”的策略，以平衡保護要求、更新成本和城市發展等不一致的目標。根據地區發展歷史及文化保護價值劃定舊城風貌協調區范圍，進行重點保護。舊城風貌協調區內地塊不以經濟平衡為改造目標，更新改造遵循“修舊如舊、建新如故”的原則，逐步恢復騎樓、西關大屋、海山仙館等歷史風貌，加強對文物保護單位的修繕和利用。一般舊城地區，除歷史文化街區、文物保護單位及歷史建筑外，適當放寬控制幅度，在設施服務能滿足的條件下可適當提高開發強度。并且重視地區傳統特色和生活氛圍的延續，盡可能保持社會網絡的完整性；堅持歷史文脈保護與環境改善相結合，傳承舊城文化，維系非物質文化遺產。

（三）舊廠房改造經驗

總體來講，廣州市舊廠房改造方面，采取公開出讓收益返還、企業自行開發改造、依法收購儲備等三種模式，以“退二進三”為重點推進舊廠房改造。

1、舊廠土地變性，四五成可歸原業主

廣州市許多歷史上遺留下來的工業廠房用地占據了城市中心寶貴的土地資源，但利用效率十分低下，成為困擾廣州市城市更新的一大難題。而長期以來阻礙舊廠房用地高效利用的一大門檻就是土地性質的轉變問題。

城市中的工業用地如今已有利潤可觀的商用價值，但按照土地管理相關規定，土地轉變性質要由政府收回重新出讓，這就造成工業用地的原企業主沒有改造積極性。根據《廣州市舊廠房改造土地處置實施意見》，舊廠房改造政府與原用地單位分成土地出讓金，提高原用地單位的改造積極性。處理舊廠房用地可以采取政府收購、政府拍賣或允許產權變更等方法，如果由政府拍賣，拍賣所得可以選擇45%歸原業主，55%歸政府的方法。

2、低效工業用地改變土地性質發展第三產業

為推進市區產業“退二進三”工作，去年廣州市明確將環城高速范圍內影響環保類企業和華南路、廣深高速公路以南、珠吉路延伸至珠江以西、沙灣水道以北、廣佛交界以東總面積約1093平方公里內的危險化學品類企業納入“退二進三”范圍，由市環保局、市安監局確定搬遷名單和搬遷時限，分批報市政府公布。其中要求2009年前搬遷91家、2012年前搬遷77家、2015年前搬遷32家。相關部門根據廣州城市發展總體規劃和現有產業基地的狀況，選定了11個產業基地作為承接搬遷產業的集聚基地。

為了促進工業用地的節約集約利用，廣州市還在政策上采取了激勵手段。如，目前工業用地增加容積率建多層廠房將不用再補交地價；一些低效工業用地也被允許由原業主單位臨時改變土地性質，發展第三產業。廣州市政府明確規定，舊廠房改造必須服從五大功能區的規劃和定位，要與改善人居環境、優化城市功能、促進現代產業發展等積極社會發展戰略要求相一致，提高土地節約集約利用水平和產出效益。

3、修舊如舊，保留歷史原貌

以廣州紡織機械廠和廣州鋁材廠為例：

建于上世紀50年代的廣州紡織機械廠變身為時尚服裝產業創意園。該項目名為廣州T.I.T.紡織服裝創意園，位于新電視塔正南面、藝苑路東側、新港中路北面，改造本著“修舊如舊、尊重歷史”的原則，保留紡織機械廠的生態原貌和紡織工業元素，主要通過對原有廠房的修復、推倒重建，形成首期包括服務配套區、品牌設計區、跨界創意區、展示區、休閑紅酒區和時尚名店區在內的6個功能區，以及探索發展區、商務接待區和互動交流區的二期工程。

建于解放前的廣州鋁材廠（原來生產鋁材）改造成茶文化廣場。隨著國家和廣東省及廣州市提出對高污染高耗能的電解鋁產業進行宏觀調控、產業升級退二進三，廣州鋁材廠的生產冶煉部分已經搬遷完畢，現狀為遺留的單層混凝土廠房，整體為工業建筑形象，內部結構和商業功能差別較大，外立面破舊形象不佳，與白鵝潭中央商務區的形象不符，因此本次改造重點在于將工業建筑形象轉化為新型的商業區形象。為適合商業客流，在四座改造后的大廠房的二樓之間架設天橋、形成環形交通。將鋁材廠興建成一個茶文化體驗區，引進云南普洱、安華黑茶、西湖龍井、貴州綠茶、臺灣阿里山高山茶等各地茶商前來建設各自的茶館，不僅可以讓市民不出廣州就可以體驗到各地的茶文化，更可以讓亞運期間的外國游客全景式地接觸中國茶文化。除了體驗區之外，還將興建一個茶文化博物館，并打造茶文化的產學研示范區。

參考文獻：

[1]黃健文，徐瑩：對舊城改造的再認識——以廣州市“三舊”改造工作為例，規劃師，2011

[2]陳果，王莉莎：“三舊”改造史無前例廣州再逢發展機遇，廣東建設報，2010

[3]陶莉紅：城市“三舊”改造市場分析及商業銀行經營對策研究——以廣州為例，中國房地產金融，2011

第5篇：商務用地規劃條件范文

關鍵詞：開發特征；規劃設計；布局；規模預測

近年來，隨著城市化進程的加快，城市土地的日益緊缺，以地鐵為代表的城市基礎設施建設力度逐步加大，地下公共空間開發正在成為我國各大城市建設新的熱點。地下公共空間是指向市民開放、用于公共活動的地下空間，包括地下廣場、地下商業文化設施、軌道交通站點、公共步行通道以及公共停車庫、防災救災空間等。為了更好地開發和利用城市地下公共空間，下面就城市地下公共空間規劃設計展開分析。

1城市重點建設區域劃定

城市重點建設區域是城市最富變化的區域，是城市交通、金融、商業、辦公、娛樂、服務、信息等功能最為集中的中心地區。其劃定遵循以下原則：

（1）城市公共活動聚集點及公共建筑開發強度高和建設量大的地區。

（2）人群密集、流動性強的地區，如大型交通樞紐地區（以大型對外交通設施為主體的綜合客運交通換乘樞紐、以市內公共交通設施為主體的綜合客運交通換乘樞紐）。

（3）城市近期建設的重點建設區域和城市綜合體建設區域。

2重點建設區域地下公共空間開發特征

重點建設區域的地下公共空間開發一方面要體現城市空間發展的公共性，是服務于公共事業為主的，無論所有權歸屬如何，其服務對象一定是大眾化全民化的；另一方面地下公共空間的功能主要是商業娛樂、商務辦公、文化體育、動態交通（軌道、車行、步行）、靜態交通（停車）、市政公用設施以及防災等社會功能。

3重點建設區域地下公共空間規劃設計

重點建設區域地下公共空間開發主要從開發類型、功能定位、規劃布局、豎向規劃等幾個方面進行系統分析，為每個重點建設區域的詳細規劃提供依據，以便最終確定每個重點建設區域地下公共空間的開發范圍、功能布局和規模容量。

3.1重點建設區域地下公共空間開發類型

地下公共空間的開發與地區規劃特點密切相關，地區的建設程度、開發模式以及功能特點決定了地下空間的功能定位和規劃布局。根據重點建設區域的分布以及城市建設、功能布局的特點，規劃將重點建設區域劃分為老城改造型、新區開發型和交通樞紐型這三大類型。

3.1.1老城改造型地區：主要指老城區的

城市公共中心，商業金融中心，商務辦公和餐飲娛樂密集區。該類型地下空間以紓解城市交通壓力、改善地面環境和提高土地利用率為主。

3.1.2新區開發型地區：主要指正在開發

建設中的城市新區。該類型地下空間有著與地上統一規劃、統一開發、統一落實的優勢，地下空間易形成規模化發展，按照地上、地下合理需求，預留公共地下空間，科學定位。

3.1.3交通樞紐型地區：主要指綜合交通

樞紐，軌道交通樞紐等交通換乘密集地區，人、車流量較大。該地區地下空間主要以交通功能，商業娛樂配套功能為主，疏散人流和車流，緩解地面擁擠交通，完善配套服務設施。

3.2重點建設區域地下公共空間功能選擇

地下空間功能是城市功能向地下的延伸和拓展，功能的多元化促進了城市地下空間的產生和發展。地下公共空間功能主要涉及商業設施、交通設施、文化娛樂設施（博物館、展覽館、圖書館、電影院）、商務辦公、市政設施、倉儲設施、防災設施。此外，地下空間開發的功能選擇應從以下三方面考慮：

3.2.1功能的適用性

城市的總體功能是由整個城市空間來承載實現的，地下空間是整個城市空間的組成部分，其中部分城市功能不適宜在地下發展，因此需要分析與地下空間開發相適用的功能。

3.2.2功能的互補性

功能互補主要指在充分發揮各自空間功能優勢的同時，使地下與地上功能空間互補互利，強化區域或地段的整體功能效益。在廣場或公園等開敞空間地面下，開發利用地下空間用做停車場或商業空間，既可高效發揮城市廣場和公園使用功能，又可利用地面開敞空間將地面陽光、綠化和新鮮空氣引入地下，改善地下空間環境；在歷史文化名城的傳統風貌、文物古跡和自然風景旅游區保護地段，開發利用地下交通、服務、商業空間，既保護地面旅游環境，又吸引地上大量游客利用地下空間的各種功能設施。

3.2.3功能的協調性

功能協調主要指城市地下空間規劃必須與地面空間規劃相協調，做到城市地下、地上空間資源統一規劃。地鐵線路規劃布局以及地鐵站的位置選址應與地面城市主干道、街道以及火車站、市民廣場、商業中心、商務區、體育場館、博覽中心等城市地面的主要功能空間協調對應，以更好地發揮其人流交通集散功能；火車站站前廣場地下空間開發商場、停車場等

應與車站的進出口、候車大廳等有方便的聯系，與車站功能空間形成有機的整體，以提高地下空間的利用率。

3.3重點建設區域地下公共空間規劃布局

功能是城市地下空間發展的動力，是地下空間存在的本質特征，而形態布局是表象的，是功能與結構高度的概括，它反映城市發展的延續和繼承，體現鮮明的城市個性和環境特色。城市地下空間的形態是各種地下結構（要素在地下空間的布置）、形狀（城市地下空間開發利用的整體空間輪廓）和相互關系所構成的一個與城市形態相協調的地下空間系統。一般地下空間開局主要有點狀布局、輻射狀布局、線狀（脊狀）布局和面狀布局。

3.3.1點狀布局

點狀地下空間是相對于城市地下空間總體形態而言，它是城市地下空間形態的基本構成要素，是相對獨立的地下單體，大多由某個區域占據較小平面范圍的地下空間構成。點狀地下空間一般偏重于城市中心、較大型的公共建筑、居住區等城市矛盾的聚合處。這些地區土地資源緊缺，地價昂貴，適宜開發地下空間緩解地區人流過于集中、停車困難、地面環境嘈雜等問題，以獲取較高經濟、社會效益。

3.3.2輻射狀布局

輻射狀地下空間主要以大型地下空間設施為核心，通過與周圍其它地下空間的連通，形成輻射狀。這種形態一般是與地下空間發展的點狀布局的有機結合，即通過一處或幾處大型地下空間設施的開發，帶動周圍地塊地下空間的開發利用，使局部地區地下空間設施形成相對完整的體系，由單點發展向多點開花的布局發展，是地下空間開發的二級模式。

3.3.3線狀（脊狀）布局

線狀地下空間也是相對于城市地下空間總體形態而言，它是點狀地下空間在水平方向的延伸或連接。線狀地下空間設施是構成城市地下空間形態的基本骨架，它有效的發揮了地下交通的優勢，增強了點狀地下空間的互相聯通，使孤立的地下空間增添了活力，將地下分散的空間連成系統，提高整體開發的效益。沒有線狀地下空間的連接，僅有一些散布的點狀空間布局，不能形成整體輪廓，無法提高地下空間的總體效益。

3.3.4面狀地下空間布局

城市面狀地下空間的形成是城市地下空間形態趨于成熟的標志，它是城市地下空間發展到一定階段的必然結果。面狀地下空間主要出現在城市開發新區等地面開發強度相對較大，土地開發潛力較高的地區，主要由大型建筑地下室、地鐵站、地下商業街以及其它地下公共空間組成。這種形態需要在地下空間經過合理規劃的基礎上逐步形成，舊區改造中若早期開發沒有考慮連通預留則難度較大，而在城市新中心區比較容易形成。

3.4重點建設區域地下公共空間豎向規劃

分層開發是將地下空間作為一種資源進行可持續開發利用的體現，是開發和保護規劃原則的具體表現形式。

結合地下空間總體分析，根據當地地質條件，確定重點建設區域地下公共空間地下建筑開發強度和深度。規劃界定地下空間豎向開發10米內為淺層，以廣場、綠地、水體、公園、道路、體育場等的下部空間開發為主，是公共設施利用的主要深度層面。

3.5重點建設區域地下公共空間開發規模預測

地下空間開發利用規模主要是根據城市地下空間資源開發利用特點、城市發展的總體規模以及對地下空間開發利用的需求進行預測的。地下空間開發規模預測主要是預測人對空間需求的趨勢，以保護土地及生態環境為根本，即要預測一段時期內城市地下空間的需求總量，也包含不同地下空間工程功能的分量。通過分析相關參考文獻和工程實例，分析城市重點建設區域地下公共空間開發規模的估算方法主要有以下兩種：

3.5.1按照用地性質分類估算

此類方法是將城市重點建設區域地上不同用地性質的地塊按照地上、地下建筑規模的比例進行計算。行政辦公用地比例為0.1，商業金融用地比例為0.15，文化娛樂用地0.2，體育、醫療衛生、教育科研、廣場綠地等用地比例為0.1，具體比例根據實際情況分析。

3.5.2按照分區劃定分項估算

分區劃定主要指城市的空間管制區劃，根據城市地下資源分布及重點建設區域限制要素分析，城市重點建設區域選址一般有利于城市建設地區，地下空間大多為適宜建設區和鼓勵建設區。適宜建設區是地質條件良好、區位條件優越，地下空間開發潛力較大的區域；鼓勵建設區雖然地址條件良好，但限制要素較多，開發價值不高，在開發前需進一步的經濟評估和地址勘探。

分區劃定分項估算法是由地上不同用地性質的用地面積乘以地下空間開發規模的經驗系數確定規模。適宜建設區中商住混合用地經驗系數0.45，商業用地、辦公用地經驗系數0.5，文化娛樂用地0.3，道路、綠化用地0.1；鼓勵建設區經驗系數統一取0.03。

4結論

綜上所述，作為一個新興的城市規劃領域，城市地下公共空間規劃設計不僅要面對地下空間這一特殊的空間類型的組織，還需要與現行的制度體制和規劃體系相銜接，地下公共空間規劃設計的內容、重點、形式等均處于探索之中。因此，城市地下公共空間規劃設計還需要在實踐中不斷總結，逐步完善。

參考文獻

第6篇：商務用地規劃條件范文

摘要：天府新區是以現代制造業為主，高端服務業集聚，宜業宜商宜居的國際化現代新城區，吸引先進制造業和高端服務業，它承載著帶動成都、四川、成渝經濟區甚至整個中華西部經濟發展的動力與方向。本文從天府新區的現狀入手，結合區內現代服務業招商引資與新項目啟動情況以及天府新區對現代服務業發展的產業規劃及政策支持，對天府新區的優勢、劣勢、機遇與挑戰進行了前瞻性分析，并提出了相應的對策。

關鍵詞：天府新區 現代服務業 政策

一、成都天府新區現代服務業發展現狀分析

天府新區以成都高新技術開發區南區、雙流經濟開發區、彭山經濟開發區、仁壽視高經濟開發區以及龍泉湖、三岔湖和龍泉山為主體，總面積1578平方千米，其中在成都范圍內的面積有1293平方千米。加快天府新區成都區域現代服務業發展，對于將天府新區建設成為“以現代制造業為主，高端服務業集聚，宜業宜商宜居的國際化現代新城區”，以及將成都市建設成為城鄉一體化、充分現代化、高度國際化的世界生態田園城市都具有重要現實意義。

就目前情況而言，高新技術開發區南區，即 “天府新城”版塊已初具規模，成為天府新區建設的起步區和橋頭堡，區域內集聚了如新會展中心、軟件園、孵化園以及建設中的金融城等功能性區域，基礎建設以及生活奢侈配套也相對成熟。但在雙流、中和、華陽東、龍泉等片區，無論是產業布局還是生活業的發展都還在起步階段。

天府新區共涉及5個市級服務業戰略功能區，分別為天府新城、東部新城、國際航空樞紐綜合功能區、國際鐵路物流樞紐功能區和龍泉山生態旅游綜合功能區。服務業的發展目前主要集中在這幾個區域，已形成了軟件與信息服務業、金融業、文化創意產業、會展業、現代物流業、旅游業等幾大有明顯優勢的產業，產業基礎較為雄厚。

二、成都天府新區發展現代服務業的SWOT分析

（一）優勢

第一，土地資源。從可建設用地總量上看，天府新區成都部分面積1294km2，區內建設用地比例為40%，其中，商業服務業設施用地、物流倉儲用地、公共管理與公共服務用地約占18.2%，服務用地進一步擴容為服務業發展提供了更加廣闊的空間。

第二，生態條件。由山（龍泉山、牧馬山、老君山、彭祖山）、水（三岔湖、龍泉湖、錦江、鹿溪河、東風渠）、田（廣袤的田園農業用地，形成獨特的田園景觀）組合而成的優質生態組合不僅塑造了天府新區國際性的文化休閑宜居吸引力，也為旅游業的發展提供了不可多得的資源條件。

第三，交通條件。天府新區已有或規劃了通往全國和世界重要城市的航空、鐵路、公路交通網絡，為發展物流分撥中心、軟件及服務外包、金融商務、臨空服務業等高端服務業提供良好的支撐條件。

（二）劣勢

第一，統籌發展的體制機制尚未健全。天府新區成都范圍涉及高新、雙流、龍泉驛、新津4個區縣、9個市級戰略功能區，如何協調天府新區與各區縣、周邊區域和原市級戰略功能區之間的關系，建立統籌發展的體制機制是服務業發展面臨的關鍵問題。

第二，現有產業在產業鏈上所處的層級較低，也太也較為低端。如物流業仍以運輸、倉儲和貨代等傳統業務為主，缺乏流通加工、物流信息服務、庫存管理、物流成本控制等增值服務；服務外包中附加值較高的KPO和BPO較低；旅游業仍以農家樂形式的鄉村旅游為主。

第三，高端人才缺乏。天府新區作為未來高端服務業聚集的區域，對高端人才的需求將是巨大的，而目前成都服務外包、文化創意、健康服務、商務服務等行業中高端人才相對缺乏，高端創意人才、經營管理人才、資本運作人才急缺。

（三）機遇

首先，天府新區有較大的市場需求。成渝經濟區大都市圈城市發展和人口集聚，為天府新區服務業提供了龐大的消費市場。天府新區新能源、新材料、物聯網等戰略性新興產業的迅速發展，仁寶、緯創等重大制造業項目的加快落戶，將對現代物流、科技研發、金融保險業、商務服務等生產業產生巨大的需求。

其次，重大項目的帶動作用。“十二五”期間，重點投資建設了涵蓋商務服務、現代物流、軟件及服務外包、科技研發、文化創意、娛樂休閑等行業的重大項目，以及仁寶、緯創、哈曼、物聯網、大眾一汽等重大工業項目也增強了對現代服務業的需求。此外，新川科技園項目通過整合政府和市場資源，探索一條與外資合資建園道路，對服務業發展模式將產生一定影響。

（四）挑戰

第一，產城一體對服務業發展提出更高要求。天府新區未來將再造一個“產業成都”，如何出爐產業和城市發展之間的關系，實現產城一體是未來發展中的難點與挑戰。目前該區域已開發園區內產業發展與城市功能尚未緊密集合，突出表現在與企業和員工服務配套的交通、餐飲、娛樂、教育、衛生、文化等設施建設滯后，生活業尚未在空間上實現全覆蓋及均衡發展，難以滿足入住企業和人員的需求。

第二，區域競爭事態加劇。首先是天府新區與成都老城區二者在商貿、金融、商務、國際交往、休閑娛樂、傳媒設計等高端服務業領域具有一定競爭關系。未來如何實現與老城區的錯位競爭將是天府新區建設中一大挑戰。其次是天府新區與重慶兩江新區的競爭。隨著成渝經濟區上升為國家戰略，成都和重慶作為經濟區的兩大核心，承擔著引領區域整體發展的重任。

三、促進天府新區現代服務業發展的政策建議

（一）強化組織管理

一是建立服務業發展領導機構。成立由成都市委、市政府主要領導任組長，相關職能部門及區縣共同參與的天府新區服務業發展領導小組，統籌領導區域內服務業發展，研究解決服務業發展的重大事宜；制定服務業發展目標計劃并確定實施主體，督促服務業發展目標落實并進行考核。

二是積極開展服務業發展的部門協作。成都市相關職能部門要確定一名分管領導負責，一至兩名專職人員具體聯絡天府新區服務業發展的相關事項，參加由天府新區服務業領導小組召開的工作聯席會議，協調解決天府新區服務業發展中的重大問題。

（二）制定扶持政策

一是設立服務業發展引導資金。對天府新區大力發展的金融業、商務服務業、現代物流、軟件與服務外包、會展、文化創意等重點行業和關鍵領域進行專項資金扶持，采用貸款貼息、房租補貼、稅收返還、財政獎勵等多種方法，重點傾斜于對服務業發展具有重大帶動作用、關聯度高、輻射面廣的戰略性項目的政策支持。

二是構建產業扶持體系。認真貫徹落實成都市在支持服務業發展方面的優惠政策，結合產業定位、產業發展重點，出臺土地、價格、財稅、金融、人才等方面扶持產業發展的政策，構建起完善的服務業產業扶持政策體系。

三是加強政策的落實力度。在制定政策時，邀請企業、社會群體等參與政策的評估、審核和調整，加強政策的實用性和吸引力。在制定后，加強政策的宣傳和跟進服務，確保政策的落實。

（三）優先要素保障

一是增強土地保障。對規劃建設的重點區域、重點項目和重點企業在用地規劃、用地指標、基礎設施建設方面給予支持；通過土地綜合整理節余的建設用地指標，優先用于解決服務業項目在有條件建設區內的土地指標。

二是增強資金保障。積極爭取區域內更多現代服務業項目列入國家、省、市計劃，獲得上級財政支持；組建由國有資本、民間資本共同參與的市級服務業投融資平臺，建立服務業產業投資基金；積極支持和幫助品牌服務企業通過上市、發型債券、合資合作、融資租賃以及產權交易等方式向資本市場直接融資。

三是增強人才支撐。建立現代服務業人才、智力和項目相結合的柔性引進機制，積極引進各類高層次綜合管理人才、高素質專業技術人才和復合型服務人才；構筑社會化人才培養機制，加強與高等院校、科研院所的合作，培養造就一支與現代服務業發展相適應的人才隊伍；鼓勵和支持現代服務業企業實行知識入股、技術入股、期權激勵等分配形式，強化對人才的利益激勵。

（四）加強投資促進

一是加強項目儲備和包裝策劃工作。以構建高端服務功能集聚，輻射帶動作用明顯的西部高端服務業中心為發展目標，緊密關注國內外服務業轉移趨勢和特點，加強項目研究、策劃、論證工作，高標準包裝推出一批對西部高端服務業中心建設具有較強帶動力的項目，并編制項目手冊。

二是創新招商機制，開展針對性招商。根據產業規范、發展重點及發展需求，結合區域投資環境、資源優勢，緊密聯系服務業龍頭企業，加大專業招商和登門招商力度。針對服務業的重點行業及關鍵領域，瞄準目標企業開展針對性招商，加快引進一批帶動性強、輻射面廣的重大項目。

三是實施區域營銷，宣傳區域形象。大力實施全方位的區域營銷戰略，對天府新區區域形象有關的要素進行全面系統的規劃設計，通過新聞宣傳、文化交流活動、政府公關、高端論壇、廣播電影電視、旅游促銷等形式，擴大目標范圍，加強宣傳力度，提升天府新區知名度。

參考文獻：

[1]成都市商務局，成都市經濟發展研究院，《四川成都天府新區現代服務業發展規劃（2011-2015）》，2011年11月.

第7篇：商務用地規劃條件范文

廣西成品油管理辦法實施細則完整版全文第一章　總則

第一條　為加強我區成品油市場監督管理，根據《成品油市場管理辦法》(國家商務部令20xx年第23號)和有關法律法規，制定本細則。

第二條　本細則所稱成品油批發企業，是指取得《成品油批發經營批準證書》，向成品油零售企業提供成品油或直接批量銷售給生產企業的成品油經營機構。成品油倉儲企業，是指取得《成品油倉儲經營批準證書》，向其他單位提供成品油儲存、周轉業務的經營機構。成品油零售企業是指取得《成品油零售經營批準證書》，從事成品油終端銷售的經營機構。

第三條　在廣西壯族自治區境內從事成品油批發、倉儲及零售經營活動的單位和個人，以及各級行使成品油流通行政管理職能的行政主管部門，均應遵守《成品油市場管理辦法》和本實施細則。

第四條　自治區商務廳負責制定全區《成品油倉儲和加油站行業發展規劃》，負責組織、協調全區成品油經營活動的監督管理。設區的市商務局負責制定本轄區內《加油站行業發展規劃》，負責組織和協調本轄區內成品油經營活動的監督管理。縣(市)成品油流通行政主管部門負責本轄區內成品油經營活動的監督管理。

第五條　本細則所稱成品油是指汽油、煤油、柴油以及其它具有相同用途的乙醇汽油和生物柴油等替代燃料。

第二章　成品油經營行業發展規劃的編制、修訂與審批

第六條　《加油站行業發展規劃》編制的原則和職責。

(一)原則：高起點、高標準設定中長期目標，分步實施。

(二)職責：《加油站行業發展規劃》分為自治區、設區的市兩級。自治區級負責確定本行政區域內加油站控制總量指標;設區的市負責制定本行政區域內加油站分區布點，并明確列出規劃期限。

第七條　規劃布點的基本標準。

(一)加油站的布點必須符合當地《加油站行業發展規劃》。具體按以下標準設置：

1.高速公路加油站按每百公里不超過2對設置。

2.國道和省道公路加油站按每百公里不超過6對設置。

3.縣、鄉公路沿線按每百公里雙向12至16個標準設置。

4.城區加油站的服務半徑不少于0.9公里。

(二)城市加油站的用地面積及加油站規模應符合GB50220的規定。

(三)加油站的站址選擇和總平面布置應符合GB50156、GBJ16、GB50045和GB18265的規定。

(四)水上加油站(船)的設置選址必須同時符合港務監督部門的有關規定和要求。

(五)在本細則正式生效之前已領取證照但不符合《加油站行業發展規劃》的加油站，各地應統籌計劃，按規定搬遷或關閉。加油站搬遷或關閉后，嚴禁在原址新建加油站。

第八條　《加油站行業發展規劃》的內容。

(一)規劃由說明文件、加油站基本情況表、加油站行業發展規劃圖三部分組成。

(二)說明文件內容應包括：編制規劃的指導思想、依據和原則;本地區加油站發展的總體控制數量及單站規模;《加油站行業發展規劃》的時限性。

(三)加油站基本情況表內容應包括當地全部加油站(現有及規劃待建)的基本情況：站點名稱、詳細地址、加油站面積(平方米)、加油機臺數(臺)、油罐容量(立方米)、油罐數量(個)。

(四) 《加油站行業發展規劃》圖應在一定比例尺的當地行政區劃地圖上采用不同的符號分別標注現有和規劃待建加油站的位置。

第九條　《加油站行業發展規劃》審批程序。

(一)各設區市商務局要會同同級城市規劃、國土資源行政主管部門根據上述原則和內容，結合當地具體情況，組織編制轄區內《加油站行業發展規劃》，并依據城鄉規劃、土地利用規劃等要求確定加油站的具體布點，經當地人民政府同意后，上報自治區商務廳。

(二)自治區商務廳、建設廳、國土資源廳組織有關專家和主管部門，對各設區市《加油站行業發展規劃》進行審定后予以，并報國家商務部備案。

(三)各設區的市《加油站行業發展規劃》經自治區商務廳、建設廳、國土資源廳批準后，不得隨意改變。確需調整規劃的，須報自治區商務廳、建設廳、國土資源廳重新審批。

(四)高速公路《加油站行業發展規劃》由自治區高速公路管理局直接報自治區商務廳。

第十條　經自治區商務廳、建設廳、國土資源廳審核、批復的《加油站行業發展規劃》是審批新建加油站的依據。《加油站行業發展規劃》要根據城市發展和交通道路建設需要適時進行補充和完善。

第十一條　《成品油倉儲企業發展規劃》由自治區商務廳根據我區社會和經濟發展規劃，按照倉儲企業及油庫的合理物流流向及輻射半徑，結合成品油批發企業發展情況和《加油站行業發展規劃》制定，報國家商務部備案。

第三章　成品油經營企業的基本條件

第十二條　申請從事成品油批發經營的企業應當具備的條件。

(一)具有長期、穩定的成品油供應渠道。

1. 擁有符合國家產業政策、原油一次加工能力100萬噸以上、符合國家產品質量標準的汽油和柴油年生產量在50萬噸以上的煉油企業，或者

2.具有成品油進口經營資格的進口企業，或者

3.與具有成品油批發經營資格且成品油年經營量在20萬噸以上的企業簽訂1年以上的與其經營規模相適應的成品油供油協議，或者

4.與成品油年進口量在10萬噸以上的進口企業簽訂1年以上的與其經營規模相適應的成品油供油協議。

(二)申請主體應具有中國企業法人資格，且注冊資本不低于3000萬元人民幣。

(三)申請主體是中國企業法人分支機構的，其法人應具有成品油批發經營資格。

(四)擁有庫容不低于10000立方米的成品油油庫，油庫建設符合城鄉規劃、油庫布局規劃;并通過國土資源、規劃建設、安全監管、公安消防、環境保護、氣象、質檢等部門的驗收。

(五)擁有接卸成品油的輸送管道或鐵路專用線或公路運輸車輛或1萬噸以上的成品油水運碼頭等設施。

第十三條　申請從事成品油倉儲經營的企業應當具備的條件。

(一)油庫等儲油設施的布局和設置符合《廣西壯族自治區成品油倉儲企業發展規劃》。

(二)擁有庫容不低于10000立方米的成品油油庫，油庫建設符合城鄉規劃、油庫布局規劃;并通過國土資源、規劃建設、安全監管、公安消防、環境保護、氣象、質檢等部門的驗收。

(三)申請主體應具有中國企業法人資格，且注冊資本不低于1000萬元人民幣。

(四)擁有接卸成品油的輸送管道或鐵路專用線或公路運輸車輛或1萬噸以上的成品油水運碼頭等設施。

(五)申請主體是中國企業法人分支機構的，其法人應具有成品油倉儲經營資格。

第十四條　申請從事成品油零售經營的企業應當具備的條件。

(一)符合當地《加油站行業發展規劃》。

(二)具有穩定的成品油供應渠道，與具有批發經營資格的成品油經營企業簽訂供油協議。

(三)加油站的設計、施工符合相應的國家標準。

(四)加油站建設符合國家土地管理、消防安全、環境保護等有關規定。

(五)具備成品油檢驗、計量、儲存、消防安全等知識的專業技術人員。

(六)從事船用成品油供應經營的水上加油站(船)，除符合上述規定外，還應當符合港口、水上交通安全和防止水域污染等有關規定。

第四章　成品油倉儲、零售布點規劃確認

第十五條　成品油倉儲、零售經營單位的新建、遷建、擴建，均應先通過符合《成品油倉儲企業發展規劃》和《加油站行業發展規劃》的申報確認程序。企業規劃確認請求由申報人向設區的市商務局提出，由設區的市商務局初審，并在申報表上簽署意見、簽名、加蓋公章后上報自治區商務廳，自治區商務廳在符合規劃確認申報表上簽注意見并通知申報人和當地市商務局。

第十六條　對申報人提出符合規劃確認請求，申報材料不齊全或不符合法定形式的，受理機關應當場告知申報人需要補齊的全部內容。對申報材料齊全、符合法定形式的，初審機關應當受理并于20個工作日內完成初審，上報自治區商務廳。自治區商務廳必須于20個工作日內作出確認符合或不符合規劃的結論并通知所在市商務局及申報人。在20個工作日內不能作出結論的，經本部門負責人批準，可以延長10個工作日，并將延長期限的理由通知所在市商務局及申報人。

第十七條　申報新設倉儲經營布點符合規劃確認，申報人應提交《成品油倉儲經營符合規劃確認申報表》(附表1)一式4份，工商部門出具的《企業名稱預先核準通知書》、建設規劃部門出具的《規劃選址意見書》原件1份、復印件2份(所有復印件均須由受理機關加蓋與原件相符專用章，經辦人簽名，注明時間。下同)。

第十八條　申報成品油倉儲經營設施擴建、遷建符合規劃確認，應提交《成品油倉儲經營擴、遷建符合規劃確認申報表》(附表2)一式4份，屬于遷建的，應另加規劃部門出具的《規劃選址意見書》原件1份、復印件2份。

第十九條　申報新建加油站(不含高速公路加油站)和岸基加油點符合規劃確認，申報人應提交以下申報表一式4份，其他材料原件1份、復印件2份。

(一)《新建加油站(點)符合規劃確認申報表》(附表3)。

(二)非城區的，提供建設地點前后(含對面)10公里內周邊相鄰的現有和在建加油站現狀分布示意圖。位于城區的，提供半徑1.8公里范圍內現有和在建加油站現狀分布示意圖，標出加油站名稱和間距，周邊沒有加油站的也要文字說明。

(三)建設規劃部門出具的《規劃選址意見書》或同意選址的文件。

(四)具有穩定的成品油供應渠道，與具有批發經營資格的成品油經營企業簽定供油協議。

(五)工商部門出具的《企業名稱預先核準通知書》。

第二十條　申報新建高速公路加油站規劃確認的，由新建加油站單位直接向自治區商務廳提交以下申報表一式4份，其他材料原件1份、復印件2份。

(一)《新建加油站(點)符合規劃確認申報表》(附表3)。

(二)高速公路規劃有關部門的規劃文件。

(三)工商部門出具的《企業名稱預先核準通知書》。

第二十一條　需以招標、拍賣、掛牌方式取得土地使用權的加油站用地，應事先由設區的市商務局行文上報自治區商務廳進行符合加油站規劃的確認，行文時必須附上第十九條第(三)項材料。

已取得自治區商務廳核準的成品油經營批準證書者，可直接向國土資源管理部門申請參加新建加油站土地使用權的競買;尚未取得上述批準證書的競買者競買資格，由設區的市商務局審查確定。

符合前兩款要求，依法經招標、拍賣、掛牌取得加油站用地者，可依法辦理后續建設手續。

第二十二條　申報加油站和岸基加油點遷建、擴建符合規劃確認，申報人應提交《加油站(點)遷、擴建符合規劃確認申報表》(附表4)一式4份，以及第十九條第(二)、(三)項所列材料。屬于搬遷的應在第(二)項平面示意圖中加標原站點地點，不同路段的應同時附原站址和新站址周邊站點示意圖。屬原地擴建的，免交第(三)項材料。

第二十三條　新設加油船申報規劃確認，申報人應提交《新設水上加油船符合規劃確認申報表》(附表5)一式4份。

第二十四條　自治區商務廳對成品油倉儲、零售布點符合規劃的確認文件下達后12個月內，申報人尚未動工建設的，市、縣(區)成品油流通行政主管部門可提出撤銷規劃確認的建議，經自治區商務廳批準后，由市、縣(區)成品油流通行政主管部門通知原申報人。

第五章　成品油經營申請的受理、審查及期限

第二十五條　成品油流通行政主管部門應當在辦公場所公示成品油經營申請的條件、程序、期限以及需提交的材料目錄和申請書規范文本。

(一)申請從事成品油批發經營的企業，應當符合本細則第十二條規定的條件，申請人應當向自治區商務廳提供下列書面申請材料原件1份、復印件2份，經自治區商務廳初步審查后上報商務部：

1.《成品油批發經營申請表》(附表6)。

成品油定價機制自1998年，中國已經歷了三次成品油定價機制改革。

1998年6月3日，原國家計委出臺《原油成品油價格改革方案》，規定中石油和中石化兩個集團公司之間原油交易結算價格由雙方協商確定，價格由原油基準價和貼水兩部分構成。其中原油基準價由原國家計委根據國際市場相近品質原油上月平均價格確定，貼水由購銷雙方協商確定。

汽、柴油實行政府指導價，由原國家計委按進口完稅成本為基礎加國內合理流通費用確定零售中準價，中石油、中石化集團公司在此基礎上并在上下浮動5%的幅度內確定具體零售價。

從20xx年6月份起，國內成品油價開始參考國際市場價格變化相應調整，當時參考的只有新加坡市場的油價。

第8篇：商務用地規劃條件范文

關鍵詞：溫州市域鐵路；s2線一期工程；沿線服務業；規劃

一、S2沿線開發建設現狀

1.沿線區域建設現狀。市域鐵路s2線穿越樂清市、洞頭區、龍灣區、瑞安市4個行政區，所經大部分路段為城鎮的邊緣地帶，現狀沿線大部分為空地或較為零散的村鎮用地，未形成城鎮空間布局，尤其是項目途徑樂清南段、溫州南段、瑞安北段區域，城市空間出現碎片化發展狀態。s2線貫穿16個鎮（街道），涉及常住人口合計145萬人（戶籍人口93.6萬人）。沿線除規劃4個樞紐站外，其余站點周邊普遍無大型公共服丈枋、商業設施、居住設施和基礎設施建設，總體上看站點周邊區域建設幾乎空白。

2.沿線產業發展現狀。S2線涉及的“四個行政區”，2015年地區生產總值合計1989.6億元，占全市地區生產總值的46%；s2線沿線東側區域，是全市主要傳統產業集聚區，也是全市高新技術產業培育區，全線涉及6個重大產業平臺，即溫州經濟技術開發區和國家高新區2個國家級平臺，瑞安經濟開發區、樂清經濟開發區2個省級工業園區，全線涉及甌江口產業集聚區、浙南沿海先進裝備制造業集聚區。但是，沿線區域缺少大型商業商務設施項目和居住區，常住人口與工業園區“相脫離”，產城融合面臨難題。

3.沿線土地利用現狀。從用地現狀來看，沿線有較多的未建設用地（主要集中在樂清、瑞安段），據統計，沿線站點周邊約1公里范圍內的空地約有600多公頃的未建設用地。但總體而言，這些未建設用地部分為基本農田，受限于土地流轉指標限制，可用于開發建設的用地資源相對有限。因此，提高沿線的土地利用效率是有效推動站點建設的關鍵，如進行站點上蓋物業和地下空間開發等。此外，土地利用要堅持可持續利用原則，適當留有余地，重視土地開發時序。

二、S2沿線開發建設意義

1.加速城市東拓步伐。市域鐵路S2線沿東部區域南北走向，串聯樂清市、洞頭區、龍灣區、瑞安市，共計16個城鎮，是當前全市城市東拓主陣地，也是未來產業發展戰場。市域鐵路s2線憑借大流量、長放射的優勢，強化東部組團之間聯系，形成東部城市發展集聚軸。通過與全市域鐵路聯網，加速中心城區功能東移，成為城市空間東拓主骨架。

2.帶動城市功能提升。市域鐵路S2線穿越東部區域城鎮化水平較低，城鎮碎片化特征較為明顯，整體網絡格局尚未形成。市域軌道交通憑借快速、高效、準點優勢，引導人通出行、生活居住、城市基礎設施建設，從而有效拓展城市發展空間、提升城市生活環境、完善城市就業居住功能，加速東部平原地區城市功能提升。

3.促進產業結構優化。市域鐵路s2線穿越了全市主要制造業集聚區，該區域長期以來工業發展一枝獨大，服務業發展緩慢，產業轉型升級滯后。由于軌道交通帶來人流、物流、商品流、信息流的大規模集聚，能極大滿足現代服務業空間集聚條件，從而有效彌補區域產業發展薄弱環節。為此，市域鐵路s2線將助推沿線區域產業結構優化。

4.提升土地利用價值。市域鐵路s2線穿越東部區域土地利用粗放特征較為明顯，沿線區域未建設用地較大，總體上土地開發呈現碎片化特征。由于軌道交通對周邊土地可達性大幅改善，依托站點土地高強度開發，能夠有效刺激周邊土地開發，帶動城市用地集約化發展，從而有效提升周邊區域土地開發價值。

三、S2沿線服務業發展總體思路

按照溫州大都市區一體化發展的思路，堅持TOD發展理念，遵循“人跟線走”的要求，發揮軌道交通建設對現代服務業的帶動效應，以發展培育“站點經濟”、城市綜合體、服務業集群為重點，形成珠鏈式開發格局，打造城市東拓主動脈、都市經濟發展軸、產城融合新干線，推動全市服務業快速發展，為全市建設東南沿海服務業重要中心提供支撐。

1.城市東拓主動脈。整合周邊交通基礎設施，聯動城市軌道交通s1線建設，構筑大都市發展“十”字發展構架，推進大都市跨江面海發展，帶動中心城區城市空間東拓，城市市功能東移，助推全市建設東部增長級，打造大都市城市東拓主動脈。

2.都市經濟發展軸。依托軌道交通建設帶來人流、物流、信息流集聚，緊緊圍繞東部城鎮化發展和先進制造業轉型升級，著力培育金融、商務、科技等生產業和商貿、房地產、社區服務等生活業，形成東部都市經濟發展軸。

3.產城融合新干線。依托S2線建設，加快沿線城鎮化進程，引導區域城鎮的分工協作，聯動發展溫州經濟技術開發區、瑞安經濟技術開發區、樂清經濟技術開發區，推進產業集聚區與城市建設區融合發展，構筑產城融合新干線。

四、站點服務業發展類型

根據軌道交通站點功能定位，結合軌道交通沿線服務業發展業態，將本次沿線20個站點劃分為5種服務業發展類型。

1.綜合開發型。該類型站點周邊用地構成應以交通用地為主導，應注重綜合換乘的需求，通過交通功能帶動地區發展，在站點周邊也需布置一定量的服務設施，發展商業金融、商務、辦公、文體設施、娛樂休閑設施和餐飲零售設施。該類新站點用地調整可采用交通樞紐型用地調整思路。

2.都市居住型：該類型站點周邊通常為城市建設空白區，軌道交通建設帶來人口集聚，為此站點附近重點布置中、高密度住宅和社區服務設施，適量商業零售及商辦混合功能的開發，主要滿足所在區域城市東拓發展需求。該類型用地調整可采用社區型站點用地調整思路。

3.新市鎮服務型：該類型站點主要分布城鎮郊區，周邊分布少量生活居住，為此站點附近重點布置教育、文化、體育、醫療等公共服務設施，輔助一定比例生活居住，主要填補周邊城鎮生活服務需求。該類型用地調整可采用社區型站點用地調整思路。

第9篇：商務用地規劃條件范文

關鍵詞：雙核結構； 珠江新城； 空間形態； 跳躍性遷移

Abstract：This paper sets out from the present constructioncondition of city center area in Guangzhou, inquirying into the characteristics of central business in Guangzhou zhujiang new city, present construction condition and the problem that have appeared, analyzing the source of problem, putting forwarda counterplan definitely, and elaborates the problem that the new city construction needs to be noticed.

Key words：double nuclear structure； Zhujiang new city； space appearance； move of jumping up

中圖分類號：TU984.2

文獻標識碼：A

文章編號：1008-0422(2008)08-0100-04

1引言

廣州市的中心區主要集中在流花地區，環市路，東風路沿線，一直發展到天河北，再由天河北延伸到珠江新城，這其中包括三個CBD(中央商務區)，環市路是廣州過去的CBD，天河北是廣州現在的CBD，珠江新城是廣州將來的CBD。

2廣州城市中心區的建設現狀

2.1廣州城市中心區的變遷與中央商務區的初步形成

自我國改革開放以來，廣州迅速進入了工業社會，零售業和傳統服務業是廣州城市中心區的主要職能。近年來，特別是廣州實現了“三年一中變”以來，廣州城市中心區地域范圍迅速擴大，并出現了專業化的傾向，如CBD的興起，但廣州城市中心區本質上仍是一個功能混合的地區。廣州城市中心區由相對完善的商務職能、信息服務職能、生活服務職能、社會服務職能、專業市場、行政管理職能、居住職能構成，這使廣州4個老城區及廣州經濟技術開發區、南沙開發區等成為廣州城市發展進程中最具活力的地區。毋庸諱言，廣州城市的快速發展也帶來一系列問題，如人口過度集中，城市環境改善壓力增大、土地和資源的短缺等。隨著汽車快速進入家庭，城市交通日趨繁忙，廣州人逐漸搬離城市中心，帶動了番禺、花都、增城、從化、南海、東亮等衛星城的發展，這分散了城市中心的客流，城市中心遇到了強有力的競爭。為此，廣州市開始著手城市中心區的更新工作，“一年一小變、三年一中變、十年一大變”和“城市拉開戰略”即是這方面的杰作。廣州通過提高土地利用價值、調整中心結構、改善交通條件，改善中心環境等措施，使廣州城市中心區職能發生了變化，其中一個重要特點是商務辦公職能加強，開始形成CBD的雛形。

2.2廣州CBD具有的特征、功能和發展態勢

改革開放20余年，廣州CBD區位由流花地區沿環市路、東風路逐漸東擴至天河珠江新城一帶。預計廣州CBD擴展將呈現兩種趨勢。第一種是穩態的蔓延擴展，如由流花地區擴展至天河區，夾在兩區之間地帶也被裹入CBD，被調整功能而成為CBD之一部分。第二種是廣州CBD的次區分化，由于某些功能的跳躍性遷移，廣州CBD被分裂成功能不同的多核結構。如琶洲的新會展中心、增城新塘的牛仔服裝城、花都皮具貿易中心、南沙海港商貿區、新白云國際機場空港商貿服務區、白云區汽車產業技術研發及服務園區、廣州科學城、廣州經濟技術開發區等。上述地區已初具CBD形態，已使廣州CBD某些功能出現跳躍性遷移。廣州CBD的跳躍性遷移是政府主導推動的結果，也是廣州CBD發展的特色。

結合廣州“十年一大變”規劃及城市拉開戰略，廣州未來的CBD呈擴散復合結構。當廣州城市產業信息化、商貿金融地位持續提高，要求城市提供更多環境良好的商務空間時，城市地區將產生大規模集中化的商務空間，形成與原CBD對峙的局面。目前廣州改造老城區難度較大，傳統城市中心區空間狹小，寸土寸金。以效益及利益的最大化為驅動力，廣州CBD發展將以核型集中結構為基礎向外擴散，嘗試建立CBD的雙核結構或多核結構，考慮沿廣州外環交通線、沿地鐵線、沿輕軌線，構造廣州CBD的外環，以目前廣州中心區為內核，形成內核外環式的CBD結構。這樣可配合城市拉開戰略，緩解廣州中心區各方面壓力，有效利用廣州中心區周邊各種資源，推動辦公郊區化，擴大廣州CBD的輻射能力，帶動珠三角及港、澳地區，形成以廣州CBD為核心，以珠三角及港、澳地區為第一圈層，以廣東接壤省份為第二圈層，輻射東南亞的經濟協作區。

2.3廣州中心區的雙核結構

雙核結構是在某一區域中，由區域中心城市和港口城市及其連線所組成的一種空間結構模式。廣州在中國歷史和地理上的特殊區位，使其經歷內地―廣州、廣州―香港、廣州―深圳等雙核空間結構系統，并向廣州―香港(深圳)雙核結構演變。進一步分析廣州―香港(深圳)和廣州―南沙雙核結構的兩個層次，得出深圳和香港共同行使港口城市、國際化大都市的功能；廣州作為區域現代中心城市；南沙港口開發應與香港港口協調的基本定位框架。

3廣州中心區珠江新城的特點和發展狀況

改革開放二十多年，隨著廣州工業的外遷，廣州已由生產性城市轉變為消費性城市，廣州事實上已成為南中國的商業中心。隨著產業結構的變化，廣州城市中心的職能和規模亦隨之發生變化。CBD做為城市中心的核心區域逐漸顯現出其應有的特征和功能。國際社會普遍認為當代城市CBD具有如下特征：（1）擁有高贏利水平的產業。以第三產業為主導，并逐漸替代位于中心區的工業制造業。（2）擁有商務空間的最高聚集度。CBD內商務辦公建筑空間集約化，是城市內建筑空間、交通和就業崗位密度的峰值地區。(3）具有最高的交通可達性。CBD占據了快速道路網、公共交通系統、步行系統等交通服務最佳區域。（4）擁有最高的地價。峰值地價點往往是CBD的核心區。(5）與城市的地理中心有關聯；有良好的社會服務條件、技術設施和城市景觀；對區域經濟活動起控制作用；與信息、科技領域重合；一直處于變化發展之中。

珠江新城的建成區已達到2/3，是廣州最有活力的中心區之一。它是華南高層建筑的集中營，具有強勁的發展勢頭，集中了廣州，華南乃至整個中國最高的建筑，比如廣州雙子塔，廣州新電視臺等超高層建筑。它從建設之初就顯露出無限生機，必將引領我國未來新城的建設與開發。

4廣州中心區珠江新城的發展存在的問題及解決對策

珠江新城的現狀令人痛惜，綠化不太好，樹不算少，但主城區幾乎沒有幾條路的行道樹能夠種得好，樹冠不整齊，間距不合理，缺乏層次感。比如廣州大道的榕樹，棵棵都長得象難民一樣，樹冠長得比民工的頭發還亂。珠江新城和天河相比，依舊是缺乏規劃，色彩、高度、外形、體量等等都雜亂無章。等西塔建好了，周邊的建筑就顯得更丑、更亂了。現在看來，似乎天河更漂亮一些。珠江新城總體規劃在實施過程中沒有得到很好的貫徹執行，這是珠江新城被房地產商劫持的結果。目前面貌雜亂，不協調，不統一的現象比比皆是。比如中間部分建設的兩棟歐式建筑，采用了美國白宮穹頂的做法，與周邊的現代建筑格格不入。感覺特別另類，這也足見由開發商自己決定風格缺乏整體協調的弊端。另外，用地規劃分區不合理，居住用地，商務用地，行政辦公用地分配

不妥當。

解決對策如下：1)加強景觀綠化設計工作，使行道樹的樹型優美漂亮，更加注重景觀園林的整體性，幾何性，生態性。2)使新城中的建筑風格相互協調，建議將現代風格定位為主導風格，將已經建成的歐式大樓進行立面改造，使其與周圍的現代建筑相適應。3)對新城的用地規劃進行重新調整，使居住用地，商業用地，行政辦公用地分區明確，減少相互之間的干擾。4)積極籌措資金，快速進行新城建設，減縮施工周期，減少對已建成環境的干擾，提高新城整體的環境質量。

5結語

廣州珠江新城是廣州未來最大的中央商務區，適應了廣州高速的經濟發展，總體規劃是成功的。但是修建性詳細規劃則出現了這樣那樣的問題，尤其是在單體建筑項目的實施過程中問題就更多了。新城開發自然要用城市生長理論，這樣可以節約投資，緩解國家財政困難，但是城市在生長過程中要與周圍的自然環境及人文環境協調，需要規劃管理部門監督和指導，任其自由發展很可能失控。珠江新城各地塊在單體建設方面不甚協調，缺乏統一的風貌規劃，以致于個別建筑如鶴立雞群，與周圍建筑在風格上差別很大。珠江新城本來就是新世紀地跨珠江兩岸的核心城區，現代建筑風格當仁不讓，設計兩幢歐式建筑顯然是敗筆。這固然有投資方面的問題（比如廣州大學城是政府一次性投資建成的，風格特別統一，規劃的整體性，生態性，有機性得到了良好的貫徹執行），但是規劃管理部門的監督和協調能力還有待加強。

參考文獻：

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