土地儲備規(guī)劃精選(九篇)
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第1篇：土地儲備規(guī)劃范文
【關(guān)鍵詞】城市規(guī)劃；土地儲備；土地資源
1.城市規(guī)劃與土地儲備的關(guān)系
城市規(guī)劃與城市土地儲備既存在同一性，又存在差異性。城市規(guī)劃為了節(jié)約和合理利用土地和空間資源，保證城市土地合理利用和開發(fā)。土地儲備能夠在土地供應(yīng)過量或缺乏時調(diào)節(jié)土地市場，為城市建設(shè)籌集資金，保證城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的實施。因此，兩者內(nèi)涵雖然不同，但在節(jié)約利用土地資源等方面是相輔相成的。同時，城市規(guī)劃與城市土地儲備在側(cè)重點方面又存在差異。城市規(guī)劃側(cè)重于宏觀地分析城市的發(fā)展條件，長遠期兼顧發(fā)展，使經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益達到統(tǒng)一，也沒有明確的人格化代表。城市土地儲備側(cè)重于微觀的考慮，注重短期的效果和所創(chuàng)造的經(jīng)濟效益，服務(wù)對象有明確的人格化代表。城市規(guī)劃與城市土地儲備之間聯(lián)系密切。城市規(guī)劃對土地儲備具有指導(dǎo)和控制的作用，而土地儲備對城市規(guī)劃的發(fā)展、整合城市用地布局、聚集城市建設(shè)資金又有一定的促進作用。
2.城市規(guī)劃與土地儲備存在的問題
2.1城市規(guī)劃彈性不足
控制性詳細(xì)規(guī)劃往往只重視城市形態(tài)，缺乏整體性分析和對該地區(qū)經(jīng)濟價值的策劃，使得控制性詳細(xì)規(guī)劃中確定的各項指標(biāo)要求與實際具備近期儲備或拍賣條件的地塊存在矛盾，影響整個地區(qū)的土地拍賣和改造。同時，控制性詳細(xì)規(guī)劃的用地分類劃分到小類，小類對用地性質(zhì)的規(guī)定太細(xì)，而土地拍賣的市場化要求土地性質(zhì)有很強的兼容性，能夠根據(jù)市場的需求進行適時地調(diào)整。由于控規(guī)不能被頻繁地調(diào)整，因此用地規(guī)劃管理往往發(fā)生滯后，無法及時有效地引導(dǎo)和控制土地儲備和拍賣。
2.2土地儲備數(shù)量與城市規(guī)劃不一致
城市規(guī)劃作為“終極藍圖”無法滿足近期土地儲備和拍賣的要求。城市規(guī)劃試圖通過對遠期規(guī)劃目標(biāo)的確定來指導(dǎo)近期建設(shè)，造成近期儲備拍賣土地的數(shù)量和方向與城市規(guī)劃的要求不一致。儲備土地時，往往出現(xiàn)具備上市條件的土地與城市規(guī)劃確定的規(guī)劃指標(biāo)要求和房地產(chǎn)開發(fā)市場情況的差距太大，城市規(guī)劃與土地拍賣面對兩難的選擇。
2.3城市規(guī)劃受制于土地拍賣
城市經(jīng)營性用地進行公開上市拍賣后，土地的價值得以充分顯現(xiàn)，土地拍賣的收入在政府財政收入中的比重大大增加。因此，政府樂于用土地拍賣的方式來經(jīng)營城市，影響城市規(guī)劃，規(guī)劃管理服從土地拍賣，用地規(guī)劃管理無法發(fā)揮作用。由于土地拍賣的需要，城市規(guī)劃不斷進行調(diào)整和修編，造成城市的無序蔓延，小區(qū)發(fā)展缺乏公共設(shè)施配套。在市場經(jīng)濟條件下，人們對拍賣土地使用權(quán)屬的概念逐漸增強，因此對小區(qū)的公共配套設(shè)施的使用權(quán)屬會更加重視，公共設(shè)施無法按要求配套。
2.4城市規(guī)劃和土地管理的用地分類不一致
在土地管理上通常采用的分類標(biāo)準(zhǔn)是《全國土地分類》，城市規(guī)劃管理部門用地管理采用的是《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》。由于歷史原因和管理體制，建設(shè)項目規(guī)劃用地許可證上的用地性質(zhì)與國有土地使用權(quán)證上的土地使用性質(zhì)所采用的分類標(biāo)準(zhǔn)不一致。由于兩者的用地性質(zhì)確定上的不統(tǒng)一，城市規(guī)劃用地性質(zhì)的意圖無法在土地拍賣中得到準(zhǔn)確的體現(xiàn)，中標(biāo)人常利用這一點來謀取不正當(dāng)利益。
3.以城市規(guī)劃為導(dǎo)向完善土地儲備工作
3.1正確處理好兩個“規(guī)劃”的關(guān)系。
城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃各自的任務(wù)不同。城市規(guī)劃是城市建設(shè)方面的綜合性規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃是整個區(qū)域的規(guī)劃，城市只是區(qū)域中的一個部分，因此，城市規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃是局部與整體、點與面的關(guān)系。土地利用總體規(guī)劃的任務(wù)是在保證耕地穩(wěn)定的前提下，綜合協(xié)調(diào)各業(yè)用地的發(fā)展平衡，統(tǒng)籌安排各類用地的布局和規(guī)模，合理安排土地開發(fā)和整理，促進土地資源的高效利用，保證社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。從土地利用的角度出發(fā)，城市規(guī)劃應(yīng)服從于土地利用總體規(guī)劃對城市建設(shè)用地規(guī)模布局的安排。新的土地管理法中規(guī)定，城市總體規(guī)劃不得突破土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地規(guī)模。這表明土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)后，其剛性大于城市總體規(guī)劃，城市規(guī)劃在用地規(guī)模上須服從土地利用總體規(guī)劃。
3.2發(fā)揮城市規(guī)劃的“龍頭”作用
城市規(guī)劃是城市發(fā)展建設(shè)的“龍頭”，政府通過城市規(guī)劃來指導(dǎo)城市開發(fā)。在各級政府爭相追逐土地儲備收益最大化的情況下，城市規(guī)劃不僅需要對用地進行科學(xué)合理的布局，還要對商業(yè)開發(fā)和公共開發(fā)的時序進行引導(dǎo)和控制。規(guī)劃管理部門應(yīng)該對與土地儲備相關(guān)密切的公共開發(fā)項目加以明確，在土地儲備前期指導(dǎo)公共開發(fā)項目建設(shè)。城市用地分類不斷完善。為了使土地儲備和拍賣政策與土地使用性質(zhì)的管理相適應(yīng)，應(yīng)結(jié)合城市的規(guī)劃管理實踐，把土地的使用功能作為土地分類的主導(dǎo)因素，同時考慮用地的使用目的、所有權(quán)屬、出讓方式等相關(guān)因素，并與相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和分類相銜接。在這方面，深圳市走在了其他城市的前列，取得了一定的成果。深圳市根據(jù)規(guī)劃編制、地政管理、規(guī)劃管理和規(guī)劃研究的各個環(huán)節(jié)，充分考慮城市用地分類不同深度的要求，制定了《城市用地分類與標(biāo)準(zhǔn)》。該分類標(biāo)準(zhǔn)確定了大類、中類和小類的三級用地分類體系，基本滿足了城市規(guī)劃管理工作中對不同深度用地類型的要求。規(guī)劃編制方式的轉(zhuǎn)變。中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院將“四區(qū)”劃定的模式應(yīng)用到試點城市的城市總體規(guī)劃中，從而指導(dǎo)和控制城市的用地規(guī)劃管理。“四區(qū)”模式就是在城市中綜合考慮自然地理限制條件和人文地理限制條件，科學(xué)地確定“建成區(qū)”、“適建區(qū)”、“限建區(qū)”和“禁建區(qū)”，綜合評價土地資源開發(fā)建設(shè)的條件。 “四區(qū)”模式可以確定城市的極限容量和增長邊界，在城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃中協(xié)調(diào)對各類用地的控制，并對土地儲備提供限定條件，進而規(guī)劃城鎮(zhèn)空間的布局，提高城市規(guī)劃編制的科學(xué)性。
3.3城市規(guī)劃參與土地競標(biāo)
城市規(guī)劃參與土地投標(biāo)，可以保證規(guī)劃基礎(chǔ)性作用的發(fā)揮。國有土地使用權(quán)招拍掛出讓時，出讓地塊的規(guī)劃設(shè)計條件應(yīng)嚴(yán)格準(zhǔn)確。簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》時，規(guī)劃設(shè)計條件與附圖是合同的重要組成部分。要本著“價高者”與“信優(yōu)者”并重的原則來確定中標(biāo)人，要充分考察投標(biāo)者的從業(yè)經(jīng)驗、資質(zhì)、房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)績、市場聲譽、信用度及其對規(guī)劃土地利用的能力，將規(guī)劃設(shè)計條件切實應(yīng)用到土地開發(fā)活動中，并得以充分實現(xiàn)。城市規(guī)劃指導(dǎo)土地儲備。在土地儲備出讓過程中，規(guī)劃設(shè)計條件必須明確地塊的面積、規(guī)劃用地性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、主要出入口、停車泊位、綠地率、必配的公共設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等要求。宗地圖中要明確標(biāo)明地塊的區(qū)位，道路紅線的坐標(biāo)、標(biāo)高，地塊的坐標(biāo)、標(biāo)高，建筑界線，出入口位置以及地塊周邊的環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施。若出讓地塊為經(jīng)營性土地，招拍掛出讓的規(guī)劃設(shè)計條件不可以變更，嚴(yán)格保證土地使用權(quán)的公平、公開、公正。
4.結(jié)論
城市規(guī)劃指導(dǎo)下的土地儲備，可以促進城市規(guī)劃的實施，保證城市功能的完整性，可以合理確定各類用地的空間區(qū)位，充分發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施的效益，可以更有效地完善基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套設(shè)施，有利于地方政府實現(xiàn)“地盡其用”和“地盡其利”的目標(biāo)，保證城市健康、和諧發(fā)展。城市規(guī)劃的任務(wù)是對城市的建設(shè)和發(fā)展進行綜合部署和具體安排，保障社會經(jīng)濟的全面發(fā)展。 [科]
第2篇：土地儲備規(guī)劃范文
關(guān)鍵詞:土地儲備 城市規(guī)劃 儲備規(guī)劃 互動機制
隨著當(dāng)前國內(nèi)市場計劃經(jīng)濟體制的逐步成熟與完善，土地的合理使用體制革新方向也由有償使用階段邁入到了運營土地層面上，進而此時需要的是逐步適應(yīng)著這種演化過程。而對于運營土的目標(biāo)能否予以實現(xiàn)，關(guān)鍵還應(yīng)當(dāng)需要政府建立出、營造出一個公開、公平、公正土地市場規(guī)劃氛圍。具體以不斷優(yōu)化城市資源為前提，去促進城市健康、良性的實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。由此，作為土地使用權(quán)臨時管理的土地儲備機構(gòu)應(yīng)運而生。而從當(dāng)前看，政府要促進國有土地資產(chǎn)保值、增值及變現(xiàn)，城市規(guī)劃和土地儲備是兩個重要手段和前提，前者側(cè)重為土地資產(chǎn)變現(xiàn)提供基礎(chǔ)、創(chuàng)造條件，后者為土地資產(chǎn)變現(xiàn)提供平臺，兩者須協(xié)調(diào)配合，進行良性互動，才能有效促進城市的可持續(xù)發(fā)展。
一、土地儲備和城市規(guī)劃互動存在兩個主要問題
（一）土地儲備缺乏城市規(guī)劃的有效引導(dǎo)
從目前來看，國內(nèi)半數(shù)城市以上，都對土地儲備標(biāo)的時這一塊存在嚴(yán)重性質(zhì)問題，較為盲目。主要是：第一土地儲備和當(dāng)前城市經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略建設(shè)不目標(biāo)的協(xié)調(diào)性差，與市場發(fā)展方向有悖。近些年來，伴隨我國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，其相應(yīng)規(guī)劃單位受到了諸多開發(fā)商與占地單位等的多方面的要求，隨著時間的不斷推移，這種壓力也就日益明顯、加大，導(dǎo)致了我國城市規(guī)劃為了能夠?qū)崿F(xiàn)提高更多的經(jīng)濟效益，重現(xiàn)出更多的有利局面，也就是去奔著這種目標(biāo)前進，逐漸障礙重重，本身地位而占據(jù)被動，往往政府土地儲備和城市規(guī)劃的方向，兩相并不能達到協(xié)調(diào)統(tǒng)一、方向一致。第二是當(dāng)前我國的土地儲備機構(gòu)存在很多的營利為目的的商業(yè)化用地。這說明了當(dāng)前城市規(guī)劃用地種類不明確，對公用與經(jīng)營用地的定義界定不明確，導(dǎo)致其土地儲備的涵義不能理解，更別說用地類別、用途等的明確劃分了。如，除商業(yè)、住宅、辦公用地外，一些具備經(jīng)營性用地潛質(zhì)的地類，如，加油站、社區(qū)中心、農(nóng)貿(mào)市場甚至物流用地都沒有能實現(xiàn)充分儲備，土地儲備的結(jié)構(gòu)較為單一。
（二）城市規(guī)劃缺乏用地市場需求分析問題
可以說，在當(dāng)前的城市規(guī)劃機制中，還是存在著國家計劃經(jīng)濟發(fā)展體制的深刻烙印，規(guī)劃編制負(fù)責(zé)人往往對時尚項目的需求分析力度往往還不夠，缺乏前瞻性。主要體現(xiàn)為在當(dāng)前的市場用地建設(shè)開發(fā)時，存在人員參與緊張的情況，即土地市場、物業(yè)市場以及城市開發(fā)相關(guān)的咨詢?nèi)藛T的參與程度往往上不去，存在制約與局限性進一步加大。首先，對于城市規(guī)劃的制定內(nèi)容，往往指考慮到了城市規(guī)劃體制下的剛性原則，但是對于市場節(jié)奏的把握以及相關(guān)需求還是不能夠牢牢把握得住，因此在當(dāng)前看來，這種規(guī)劃的實質(zhì)分析受理情況已經(jīng)逐漸超出了相關(guān)人員的工作范疇。第二，是當(dāng)前的投資主體不單只是政府個體本身，還要依賴于社會資本的推動，但是這樣也勢必會導(dǎo)致項目規(guī)劃的彈性加大。由此可見，這些客觀因素的必然存在，也勢必會使用地的項目規(guī)劃逐步和市場趨勢要求產(chǎn)生偏離，逐步與市場脫節(jié)，項目也就難以實施。所以，要以市場為主要導(dǎo)向是關(guān)鍵。
二、城市規(guī)劃下的良性土地儲備計劃
土地儲備計劃是為協(xié)調(diào)于城市規(guī)劃而設(shè)立構(gòu)建而成的一種計劃體制，它結(jié)合了土地規(guī)劃、城市當(dāng)前階段的建設(shè)發(fā)展目標(biāo)計劃，以及包括各縣、各區(qū)之間的年度城建規(guī)劃，并且這些發(fā)展建設(shè)計劃都是針對于當(dāng)前市場的節(jié)奏變化，以及相應(yīng)需求而展開的可行性、可研究性的統(tǒng)籌編制。由此可以看出，城市規(guī)劃下的良性土地儲備計劃能夠平衡土地開發(fā)與用地建設(shè)在各個階段、環(huán)節(jié)中所涉及到的諸多復(fù)雜利益的劃分；同時它能夠清晰劃分計劃和經(jīng)濟的內(nèi)在關(guān)系，對城市用地建設(shè)與開發(fā)的具體地域性用地，提出了“定位、定性、定向、定量”的明確需求，具備的操作性質(zhì)很強，是可以為土地儲備年度實施計劃提供主要參考衡量依據(jù)的，其具體有利影響互動機制作用如下：
（一）有效彌補現(xiàn)有土地出讓計劃的不足
目前的土地出讓計劃只是對出讓用地總量的控制，而沒有在空間上定位，以及對土地使用條件進行規(guī)劃限制，難以落實到具體地塊，使得當(dāng)前出讓計劃幾乎變?yōu)橐环N數(shù)字游戲，從而嚴(yán)重影響了計劃的執(zhí)行力度，沒有應(yīng)有的控制作用和約束力度。在城市土地管理日益由資源向資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)變的背景下，土地出讓計劃已不能適應(yīng)這一要求，必須建立全新的城市土地利用計劃體系，這一體系應(yīng)當(dāng)強調(diào)土地資產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)前城市土地利用管理的特點，并與城市規(guī)劃相銜接。土地儲備計劃能有效彌補當(dāng)前土地利用計劃的不足，為土地精細(xì)化管理奠定基礎(chǔ)。
（二）促進城市建設(shè)資金實現(xiàn)良性循環(huán)
土地儲備制度建立后，城市建設(shè)逐步集中體現(xiàn)在兩個方面，一方面是公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，另一方面就是經(jīng)營性用地前期整理開發(fā)并出讓的土地儲備過程。前者是政府巨量資金的投入，后者是土地資產(chǎn)變現(xiàn)后政府收益的回籠。政府公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，必將改善設(shè)施延伸區(qū)域的環(huán)境，帶來土地升值，將這些即將升值的土地預(yù)先納入政府儲備，由土地儲備機構(gòu)制定儲備計劃，進行整理、養(yǎng)地，再適時出讓，是實現(xiàn)城市建設(shè)資金良性循環(huán)的關(guān)鍵。
（三）土地與規(guī)劃部門互動反饋的直接源頭提供了便利渠道
土地儲備計劃能夠有效為部門之間的反饋機制的形成，起到推動性的促進作用，同時提供了相關(guān)有利渠道。第一，土地儲備部門在開始設(shè)計、制定儲備計劃的前期階段，應(yīng)當(dāng)和城市規(guī)劃部門的進行溝通、交流，了解雙方各自的交換建議，并派設(shè)專門人員去進行相應(yīng)的土地規(guī)劃審批工作程序的相關(guān)部署、安排，有效形成對接。第二，為了能夠使計劃實施起來發(fā)揮效用，土地儲備部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合項目的前提投資能力，以及市場的趨勢要求，抓取有利信息和規(guī)劃部門進行協(xié)調(diào)、溝通，促進意見統(tǒng)一，最后達成一致，從而便于未來在繼續(xù)做出合理化結(jié)構(gòu)安排調(diào)整，利于項目有序?qū)嵤Ｓ纱丝梢姡訌娨?guī)劃確實對城市用地以及開發(fā)帶來重要的導(dǎo)向作用，而儲備計劃就是城市規(guī)劃活動實施的有效載體。也就是說，它能夠使相關(guān)實施活動的實施，更為適應(yīng)當(dāng)前的瞬息萬變的市場節(jié)奏。
三、結(jié)語
總之，在面對二十一世紀(jì)一切經(jīng)濟、科學(xué)技術(shù)都在迅猛發(fā)展的今天，人們在實現(xiàn)全球化經(jīng)濟高速發(fā)展的同時，人們自身也相應(yīng)付出了慘重的代價。為此，如何能夠促進實現(xiàn)都市化的用地空間的理性發(fā)展、成長，已經(jīng)成為了當(dāng)前城市化建設(shè)問題的主要研究話題。而通過構(gòu)建土地儲備與城市規(guī)劃互動的相關(guān)體制，加以政府的積極有效引導(dǎo)，推動城市化規(guī)劃相關(guān)措施的有利實施，從而在一定程度上去一直這種無序蔓延的“建設(shè)”行為，我國才能實現(xiàn)合理科學(xué)用地和掌握用地完善配套，促使地域性用地統(tǒng)籌的衡量標(biāo)準(zhǔn)能夠得到實質(zhì)提升，其相生態(tài)成本與社會成本能夠滿足于國家城市化建設(shè)的相關(guān)需求與需要。
參考文獻：
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第3篇：土地儲備規(guī)劃范文
第二條市域內(nèi)的土地儲備及其管理，適用本辦法。
第三條本辦法所稱土地儲備，指市和縣（市）人民政府為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用，依法取得土地，進行前期開發(fā)整理、儲備供應(yīng)土地的行為。
第四條市和縣（市）人民政府批準(zhǔn)成立的土地儲備機構(gòu)具體負(fù)責(zé)土地儲備工作；國土資源部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)土地征收轉(zhuǎn)用報批、權(quán)證發(fā)放登記、土地供應(yīng)等相關(guān)工作；各區(qū)（市、縣）人民政府負(fù)責(zé)征收轉(zhuǎn)用組件報批、組織實施土地征收、房屋征收等工作。
市土地礦產(chǎn)資源儲備中心（以下簡稱“市土地儲備中心”）委托市、區(qū)（市、縣）屬國有公司或由區(qū)（市、縣）人民政府通過招標(biāo)等公開形式選擇土地一級開發(fā)實施單位，具體實施土地一級開發(fā)整理并由市土地儲備中心與土地一級開發(fā)實施單位簽訂委托合同。
第五條土地儲備實行“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一收儲、統(tǒng)一整理、統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一管理”，提高土地節(jié)約集約利用水平。
第六條建立信息共享制度。市土地儲備中心牽頭，市國土資源局、市財政局和中國人民銀行中心支行按季交換土地儲備供應(yīng)數(shù)量、資金收支和土地儲備機構(gòu)貸款等相關(guān)信息。
第七條建立土地儲備支出審核與撥付制度。土地儲備機構(gòu)及受委托進行土地一級開發(fā)的單位要嚴(yán)格控制土地儲備支出，財政部門會同土地儲備機構(gòu)委托相關(guān)機構(gòu)對土地儲備支出進行相關(guān)審核，財政部門及時向土地儲備機構(gòu)撥付土地儲備支出。
第二章市土地儲備中心及其管理職責(zé)
第八條市土地儲備中心負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)和管理全市土地儲備工作。
市土地儲備中心對區(qū)（市、縣）人民政府相關(guān)部門進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，統(tǒng)籌土地儲備規(guī)劃與計劃管理、信息管理。市土地儲備中心與區(qū)（市、縣）人民政府可以依據(jù)國家有關(guān)政策和規(guī)定，簽訂聯(lián)合儲備協(xié)議，進行區(qū)（市、縣）的土地儲備。
第九條建立土地儲備聯(lián)席會議制度，由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)原則上每兩月召開一次例會，也可根據(jù)工作需要適時組織召開，負(fù)責(zé)對土地儲備有關(guān)重大事項進行決策部署和督促落實。
第十條市土地儲備中心主要職責(zé)為：統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)和管理土地儲備及土地一級開發(fā)整理工作；根據(jù)經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、土地儲備規(guī)劃等，編制年度土地儲備計劃；根據(jù)市政府批準(zhǔn)的年度土地儲備計劃，督促相關(guān)部門和區(qū)（市、縣）人民政府、管委會按期限完成土地儲備項目的土地征收、房屋征收工作；按年度土地儲備計劃，委托國土資源部門對具備供應(yīng)條件的土地儲備項目適時組織交易；負(fù)責(zé)土地儲備項目融資，規(guī)范土地儲備專項資金的管理和使用；編制年度土地儲備資金收支預(yù)算；編制土地儲備項目的儲備方案；完成市政府交辦的其他工作。
第三章計劃和管理
第十一條市土地儲備中心應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地市場調(diào)控和經(jīng)濟社會發(fā)展的需要，合理確定儲備規(guī)模，優(yōu)先儲備閑置、空閑、低效利用的國有存量建設(shè)用地和列入重點基礎(chǔ)設(shè)施周邊土地以及棚戶區(qū)城中村改造等項目涉及的土地。
第十二條土地儲備實行計劃管理。土地儲備計劃由土地儲備機構(gòu)根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃以及土地市場供需狀況等編制。
區(qū)（市、縣）人民政府、管委會下一年度的土地儲備計劃于每年報送市土地儲備中心，市土地儲備中心會同市財政局、中國人民銀行中心支行統(tǒng)籌編制下一年度土地儲備計劃，報市政府批準(zhǔn)后實施。
第十三條經(jīng)批準(zhǔn)的年度土地儲備計劃，作為實施土地儲備及辦理相關(guān)手續(xù)的依據(jù)。
第四章范圍、程序和方式
第十四條下列土地可以納入儲備范圍：
（一）因公共利益需要或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃，需要收回和統(tǒng)一征收、轉(zhuǎn)用的土地；
（二）以劃撥或出讓等方式取得的非經(jīng)營性用地和工業(yè)用地，按照城市規(guī)劃需變更用途為商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地的土地；
（三）以劃撥或出讓方式取得的非經(jīng)營性用地，按照城市規(guī)劃需變更用途為工業(yè)用地的土地；
（四）已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地；
（五）土地使用權(quán)人申請土地儲備機構(gòu)收購儲備的土地；
（六）政府行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地；
（七）依法收回使用權(quán)的閑置土地；
（八）土地使用者未按約定及時足額繳納土地價款，或未在規(guī)定的期限內(nèi)動工開發(fā)，依法收回的土地；
（九）因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或者其他原因，停止使用而依法收回或收購的土地；
（十）經(jīng)核準(zhǔn)報廢的公路、鐵路、機場、礦場等收回使用權(quán)的土地；
（十一）土地使用權(quán)期限屆滿，土地使用者在規(guī)定的期限內(nèi)未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的土地；
（十二）依法沒收的土地；
（十三）政府指令需要進行儲備的土地；
（十四）其他依法應(yīng)納入政府儲備的土地。
第十五條納入年度土地儲備計劃的土地，其實施方案應(yīng)由該項目實施單位負(fù)責(zé)編制，由土地儲備機構(gòu)審核后報同級政府批準(zhǔn)。
第十六條土地儲備實施方案應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：
（一）土地的范圍、面積、現(xiàn)狀；
（二）土地的權(quán)屬關(guān)系、用地手續(xù)批準(zhǔn)情況等；
（三）儲備用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃或地塊的規(guī)劃條件；
（四）土地征收、房屋征收安置補償費（收購補償費）、前期開發(fā)整理費用、稅費、融資成本、土地儲備管理費等前期土地儲備支出預(yù)算；
（五）儲備地塊的籌資方案；
（六）其他需要說明的事項。
第十七條對需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收手續(xù)的儲備土地，由區(qū)（市、縣）人民政府、管委會組織報批組件，土地儲備機構(gòu)負(fù)責(zé)支付相關(guān)稅費和土地、房屋征收安置補償費；國土資源部門負(fù)責(zé)辦理報批手續(xù)，區(qū)（市、縣）人民政府、管委會組織實施土地征收。
納入儲備的土地，由土地儲備機構(gòu)或土地一級開發(fā)實施單位籌集資金，區(qū)（市、縣）人民政府、管委會負(fù)責(zé)組織實施土地、房屋征收安置補償工作，按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格進行土地、房屋征收安置補償。
第十八條國有存量用地收購儲備采取貨幣補償收購。土地儲備機構(gòu)按照批準(zhǔn)確定的收購補償價格，與原土地使用權(quán)人簽訂土地收購合同，根據(jù)合同約定采用貨幣補償方式直接收購儲備土地。
第十九條根據(jù)土地儲備計劃收購國有土地使用權(quán)的，土地儲備機構(gòu)應(yīng)與土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)收購合同。收購?fù)恋氐难a償標(biāo)準(zhǔn)，由土地儲備機構(gòu)與土地使用權(quán)人根據(jù)土地評估結(jié)果協(xié)商，報同級政府批準(zhǔn)確認(rèn)。收購補償價格可按以下方式進行確定：
（一）收購工業(yè)和非經(jīng)營性用地規(guī)劃為商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地的，依據(jù)該項目土地原用途評估價和規(guī)劃用途評估價的算術(shù)平均值，協(xié)商確定收購補償價格（評估價含地上建筑物價格）；
（二）收購除前款情形以外土地的，按照該項目原用途評估價確定收購補償價格。若按原用途的評估價低于土地使用者原取得土地的費用，則按土地使用者原取得土地的費用確定收購補償價格；
（三）以土地儲備制度處置政府資產(chǎn)等的特殊項目，經(jīng)市政府或者有權(quán)部門批準(zhǔn)確定收購補償價格。
第二十條政府對明顯低于市場價轉(zhuǎn)讓國有土地行使優(yōu)先購買權(quán)的，按轉(zhuǎn)受雙方申報轉(zhuǎn)讓時點的價格補償并辦理相關(guān)手續(xù)后納入儲備。對拒絕收購而擅自轉(zhuǎn)讓的，國土資源部門不予辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
第二十一條依法無償收回的國有土地，對土地不再予以補償，土地上的建（構(gòu)）筑物、附著物按國有土地上房屋征收相關(guān)規(guī)定處理。
第五章整理、利用和管理
第二十二條對納入儲備的土地，土地儲備機構(gòu)有權(quán)對儲備土地進行前期開發(fā)整理、保護、管理、臨時利用，以及為儲備土地、實施前期開發(fā)整理進行融資等活動。
第二十三條前期開發(fā)整理包括道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等為完善土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。前期開發(fā)整理費用計入土地儲備支出。
第二十四條在儲備土地未供應(yīng)前，土地儲備機構(gòu)可以對儲備土地及其地上建（構(gòu)）筑物、附著物通過出租、臨時使用等方式加以利用。
第二十五條土地儲備機構(gòu)可以向銀行等金融機構(gòu)融資，其中向銀行等金融機構(gòu)申請的貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款。
儲備土地設(shè)定抵押融資，由國土資源部門依法進行抵押登記。
第二十六條土地儲備機構(gòu)應(yīng)對土地儲備項目建立檔案和臺賬，進行動態(tài)管理。
第二十七條儲備土地供應(yīng)前，土地儲備機構(gòu)可對儲備的土地進行必要的看護、管養(yǎng)和臨時利用，所需費用計入土地儲備支出，包括：
（一）設(shè)立圍墻、柵欄、標(biāo)識等；
（二）開展日常看守和巡查，及時發(fā)現(xiàn)、報告和制止非法侵占、破壞儲備土地的行為；
（三）對地上建筑物進行必要的維修改造；
（四）建設(shè)臨時性建筑和設(shè)施，通過出租、臨時使用等方式加以利用；
（五）其他與儲備土地管理相關(guān)的工作。
第六章儲備土地供應(yīng)
第二十八條儲備土地完成前期開發(fā)整理，達到供應(yīng)條件后由土地儲備機構(gòu)委托國土資源部門組織供地，具體事項雙方約定。
第二十九條土地出讓后，競得人按合同約定繳清土地價款，土地儲備機構(gòu)負(fù)責(zé)向競得人移交土地，國土資源部門辦理相關(guān)用地手續(xù)。
第三十條儲備土地以劃撥、協(xié)議出讓方式供應(yīng)的，按國家、省、市對劃撥、協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的相關(guān)規(guī)定辦理。
第七章土地儲備資金管理
第三十一條土地儲備資金收支管理嚴(yán)格執(zhí)行《土地儲備資金財務(wù)管理暫行辦法》規(guī)定。
第三十二條土地儲備資金來源包括：
（一）財政部門從已供應(yīng)儲備土地產(chǎn)生的土地出讓收入中安排給土地儲備機構(gòu)的土地和房屋征收補償費用、土地開發(fā)費用等儲備土地過程中發(fā)生的相關(guān)費用；
（二）財政部門從國有土地收益基金中安排用于土地儲備的資金；
（三）土地儲備機構(gòu)按照國家有關(guān)規(guī)定舉借的銀行貸款及其他金融機構(gòu)貸款；
（四）經(jīng)財政部門批準(zhǔn)可用于土地儲備的其他基金；
（五）上述資金產(chǎn)生的利息收入。
第三十三條按照儲備土地出讓收入的2%安排土地儲備管理費；按照完成委托事項直接支出總額的2%向受土地儲備機構(gòu)委托實施土地儲備的公司支付管理費；由一級開發(fā)實施單位籌措資金實施的，可提取不高于審定成本8%的利潤；按照征地費總額的4%向有資質(zhì)的征地實施單位支付征地服務(wù)費；按照房屋征收補償費總額的2%向房屋征收具體實施單位支付房屋征收工作經(jīng)費。
第八章監(jiān)督管理
第4篇：土地儲備規(guī)劃范文
1、地方人民政府；
2、地方人民政府的國土行政主管部門；
3、專門設(shè)立的土地儲備機構(gòu)。
那么，誰應(yīng)當(dāng)是合法的土地儲備的主體呢？
在沒有行政授權(quán)之前，土地儲備的主體應(yīng)當(dāng)是各級國土行政主管部門，在有行政授權(quán)時，應(yīng)當(dāng)是行政授權(quán)的土地儲備機構(gòu)。
【關(guān)鍵詞】土地 土地管理 土地儲備 土地儲備機構(gòu) 土地儲備的主體 行政授權(quán) 行政委托 城市拆遷 訴訟救濟 沈陽市皇姑區(qū)城市建設(shè)局
【正文】
目前，土地儲備不是法律概念。在我國的法律規(guī)范中還沒有土地儲備的法律規(guī)定。土地儲備制度的建立尚屬探索階段，有關(guān)省市地方政府制定了相關(guān)的地方政府規(guī)章，試圖規(guī)范行政。
一、土地儲備的定義
什么是土地儲備？較規(guī)范的定義是，土地儲備制度是指政府依照法律規(guī)定，運用市場機制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對通過收回、收購、置換和征收等方式取得的土地進行前期開發(fā)、整理后，予以儲存，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的和種經(jīng)營管理制度（來源：深圳國土房產(chǎn)網(wǎng)）。
還有人認(rèn)為，城市土地儲備指由城市政府委托或授權(quán)的機構(gòu)通過征收、收購、置換、到期回收、土地整理等方式，將城市規(guī)劃用地或分散在用地者手中的城市土地集中起來，并由政府授權(quán)或由政府委托的機構(gòu)完成其房屋拆遷等土地整治與開發(fā)等一系列前期開發(fā)工作后，再根據(jù)城市土地年度供應(yīng)計劃，有計劃地將其儲備后的城市土地重新投入市場的制度安排（見《淺析土地儲備制度運行的程序》作者李凌云）。
最簡單的定義是：國有土地儲備是指政府根據(jù)市場需求、土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃要求，對依法征用、收回、收購、置換的土地進儲存的行為。（駐馬店市土地儲備中心網(wǎng)站）
地方政府規(guī)章中的定義也是不盡相同，例如：
1、《沈陽市土地儲備辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱土地儲備，是指市人民政府根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展的需要，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的要求，對國有土地依法收回、收購，對集體土地依法征用后予以儲存的行為。
2、《南京市土地儲備辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱土地儲備，是指經(jīng)市政府批準(zhǔn)，市國土行政主管部門代表政府依法采用收回和收購等方式取得國有土地使用權(quán)，納入政府土地儲備庫并進行土地整理，形成可供應(yīng)建設(shè)用地的行為。
3、《深圳市土地儲備管理辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱土地儲備，是指市土地儲備機構(gòu)依照本辦法的規(guī)定，將政府依法通過征收、轉(zhuǎn)地、收回、收購、置換等方式取得的土地予以儲存，并進行必要的整理和日常管理，再按照年度土地供應(yīng)計劃交付供地的行為。
4、《上海市土地儲備辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱的土地儲備，是指市、區(qū)（縣）政府委托土地儲備機構(gòu)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實施征地補償安置、房屋拆遷補償安置或者必要的基礎(chǔ)性建設(shè)等予以存儲，再按照土地供應(yīng)計劃交付供地的行為。
5、《山東省國有土地儲備辦法》第二條規(guī)定：本辦法所稱國有土地儲備，是指縣（市）以上人民政府對依法收回、收購、征用的土地進行儲存，以備向社會供應(yīng)各類建設(shè)用地的行為。
二、目前，規(guī)章行政授權(quán)土地儲備主體規(guī)定混亂
仍以上述規(guī)章為例：
1、《沈陽市土地儲備辦法》第四條規(guī)定：市規(guī)劃和國土資源局是本市土地儲備的行政主管部門。市土地儲備機構(gòu)具體負(fù)責(zé)土地儲備工作。市計劃、城建、房產(chǎn)、財政等部門按各自職責(zé)，做好土地儲備的相關(guān)工作。
2、《南京市土地儲備辦法》第四條規(guī)定：市國土資源局是全市土地儲備的行政主管部門，市土地儲備中心負(fù)責(zé)具體實施土地儲備工作。發(fā)展和改革、經(jīng)濟、規(guī)劃、房產(chǎn)、建設(shè)、財政、物價等有關(guān)部門以及儲備土地所在區(qū)政府應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，配合國土行政主管部門做好土地儲備工作。
3、《深圳市土地儲備管理辦法》第五條規(guī)定：市政府土地管理部門是市土地儲備工作的主管部門（以下簡稱主管部門）。第六條又規(guī)定：市土地儲備機構(gòu)是市土地儲備的承辦機構(gòu)，履行職責(zé)。
4、《上海市土地儲備辦法》第四條（管理部門）規(guī)定：市土地管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)本市土地儲備計劃，協(xié)調(diào)解決土地儲備中的重大問題。
市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）負(fù)責(zé)本市土地儲備計劃的組織編制和執(zhí)行情況的監(jiān)督管理；區(qū)（縣）土地管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地儲備計劃執(zhí)行情況的日常監(jiān)督管理。
市和區(qū)（縣）投資、規(guī)劃、土地、建設(shè)等管理部門按照本辦法的規(guī)定，履行土地儲備項目的相關(guān)審批職責(zé)。
第五條（儲備機構(gòu)）又規(guī)定：市土地儲備中心是市政府設(shè)立的土地儲備機構(gòu)，在本市區(qū)域范圍內(nèi)實施土地儲備，負(fù)責(zé)儲備地塊的前期開發(fā)，承辦儲備地塊按計劃供應(yīng)的前期準(zhǔn)備工作。
各區(qū)（縣）政府設(shè)立一個土地儲備機構(gòu)，在本區(qū)（縣）區(qū)域范圍內(nèi)實施土地儲備。
經(jīng)市政府批準(zhǔn)，其他的專門機構(gòu)可以在特定區(qū)域范圍內(nèi)實施土地儲備。
5、《山東省國有土地儲備辦法（2004年修正）》第四條規(guī)定：縣（市）以上土地行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的國有土地儲備管理工作，同級人民政府設(shè)立的土地儲備機構(gòu)具體承擔(dān)本行政區(qū)域內(nèi)的國有土地儲備工作。計劃、財政、建設(shè)、城市規(guī)劃等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，配合土地行政主管部門做好國有土地儲備管理工作。
綜合以上定義和具體規(guī)定，可以看出，目前，土地儲備的主體大致有以下三個部門：
1、地方人民政府；
2、地方人民政府的國土行政主管部門；
3、專門設(shè)立的土地儲備機構(gòu)。
地方規(guī)章規(guī)定的如此混亂，必然造成管理的混亂。出現(xiàn)以上混亂的主要原因是管理者對法律授權(quán)審批人、國土行政主管部門、和法律授權(quán)的承辦機構(gòu)之間的法律關(guān)系沒有區(qū)分清楚。
那么，誰是合法的土地儲備的主體呢？
三、在沒有行政授權(quán)之前，土地儲備的主體應(yīng)當(dāng)是各級國土行政主管部門
土地管理權(quán)屬于行政管理權(quán)范疇，行政管理權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)由法律賦予，這是依法行政的要求。那么，我國法律對土地管理權(quán)是怎樣規(guī)定呢？
依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。第五條又規(guī)定，國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國土地的管理和監(jiān)督工作。縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的設(shè)置及其職責(zé)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務(wù)院有關(guān)規(guī)定確定。各地方性法規(guī)均做出授權(quán)縣級以上地方人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)土地管理。例如：《遼寧省實施＜中華人民共和國土地管理法＞辦法》第四條規(guī)定：省土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)本省行政區(qū)域內(nèi)土地的管理和監(jiān)督工作。市、縣（含縣級市、下同）土地行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地的管理和監(jiān)督工作。同時，法律法規(guī)又特別規(guī)定了應(yīng)當(dāng)由人民政府管理和應(yīng)當(dāng)由土地行政主管部門報地方人民政府和國務(wù)院批準(zhǔn)的情形。
有關(guān)土地儲備的管理，可以從儲備土地的來源分析如下：
對于土地收回的管理，《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規(guī)定了由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)。
對于土地征收的管理，《中華人民共和國土地管理法》第四十六條規(guī)定了國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
對于土地收購、置換的管理，《中華人民共和國土地管理法》中沒有特別規(guī)定，所以適用普通規(guī)定。
由此可知，現(xiàn)行法律將國有土地的儲備管理權(quán)，除征收外，授權(quán)給各級土地管理部門，土地管理部門代表國家行使國有土地管理權(quán)。
政府批準(zhǔn)行為不是外部行政行為，它不直接作用于管理相對人。所以政府不是直接的土地儲備主體。
四、在有行政授權(quán)之后，新設(shè)立的土地儲備機構(gòu)屬于規(guī)章授權(quán)組織，應(yīng)當(dāng)是合法的土地儲備主體
新設(shè)立的土地儲備機構(gòu)，各地叫法不一，有的稱土地儲備中心，有的稱土地儲備交易中心，有的稱土地整理儲備中心，有的稱土地收購儲備交易中心等等。這些機構(gòu)行使土地儲備職權(quán)時，有的依據(jù)政府委托，有的依據(jù)行政授權(quán)。
在沒有法律、法規(guī)、規(guī)章的授權(quán)條款的情況下，土地儲備機構(gòu)依據(jù)政府委托行使土地儲備時，屬于行政委托行為，其行政主體是政府，土地儲備機構(gòu)本身不是行政主體，它只是被委托人，它不具有獨立的行政主體資格。 依據(jù)行政授權(quán)行使土地儲備時，土地儲備機構(gòu)本身是行政主體。所謂行政授權(quán)，是指法律、法規(guī)和規(guī)章將某項或某一方面的行政職權(quán)的一部分或全部，通過法定方式授予某個組織的法律行為。土地儲備機構(gòu)，依據(jù)授權(quán)條款的規(guī)定，以自己的名義獨立行使管理權(quán)。
行政授權(quán)與行政委托是不同的法律概念，有著嚴(yán)格的區(qū)別。行政委托是指行政機關(guān)依法將部分行政管理權(quán)委托給行政機關(guān)以外的組織行使的法律制度。和行政授權(quán)不同，行政授權(quán)必須有法律、法規(guī)、規(guī)章的授權(quán)條款；而行政委托的直接依據(jù)卻是行政機關(guān)與受委托人達成的行政委托協(xié)議。將沒有法律、法規(guī)、規(guī)章授權(quán)的情形下的政府委托說成政府授權(quán)，是對法律的錯誤認(rèn)識，是錯誤使用概念。
五、在有行政授權(quán)的情況下，政府仍然委托其它組織從事土地儲備，屬于濫用行政職權(quán)
在以上的規(guī)章中，例如《沈陽市土地儲備辦法》規(guī)定：“市土地儲備機構(gòu)具體負(fù)責(zé)土地儲備工作”，這就是行政授權(quán)，它用規(guī)章的形式，將土地儲備權(quán)授予給沈陽市土地儲備中心，所以，沈陽市土地儲備中心具有土地儲備的主體資格。并且，只有沈陽市土地儲備中心才具有土地儲備的主體資格，其它組織、個人無權(quán)土地儲備。
具報道，2007年9月，沈陽市政府批準(zhǔn)沈陽市皇姑區(qū)城市建設(shè)局對北陵大街東等地塊進行土地儲備。于是沈陽市皇姑區(qū)城市建設(shè)局搶在《物權(quán)法》實施之前取得批件后，開始大面積的城市拆遷。發(fā)生了政府與老百姓對抗的局面，各住宅小區(qū)自發(fā)組織起來，把住小區(qū)大門，阻止拆遷辦進入。有的住宅小區(qū)發(fā)生了拆遷辦采取強制手段毆打老百姓進入小區(qū)，造成極壞的社會影響。
既然地方規(guī)章已經(jīng)作出行政授權(quán)，那么，政府必須遵守才是依法行政。如果政府可以隨意委托，還制定法規(guī)干什么？
在城市土地儲備工作中，土地儲備與城市拆遷是密不可分的，二者既有聯(lián)系又有區(qū)別。
取得土地使用權(quán)是二者的相同點。
不同點是：一是土地儲備是以土地征收、土地回收、土地置換和土地購買的方式取得土地使用權(quán)；而拆遷人是以土地出讓的形式取得土地使用權(quán)。二是土地儲備機構(gòu)取得土地之后，要進行前期開發(fā)和經(jīng)營管理；而拆遷人取得土地使用權(quán)之后要搞開發(fā)建設(shè)。三是土地儲備機構(gòu)以儲備的土地進行土地供應(yīng)，有計劃地統(tǒng)一向用地單位供應(yīng)土地，以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓給開發(fā)商；而拆遷人沒有此權(quán)力。
土地儲備機構(gòu)取得土地使用權(quán)之后，同時需要征收、收購地上建筑物，需要將地上建筑物拆除。依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第42條的規(guī)定，“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”所以，對于被拆遷人來說，無論是土地儲備拆遷，還是開發(fā)商拆遷區(qū)別不大，都是搬家走人。區(qū)別有二點，一是補償標(biāo)準(zhǔn)不同，依土地儲備征收住宅時，僅僅保證居住條件。而開發(fā)商拆遷時以評估和協(xié)商確定。二是強制力不同，土地儲備的征收是政府作出的行政決定，具有強制性；而開發(fā)商的拆遷不具有強制性。
所以，只有法律法規(guī)規(guī)章授權(quán)組織才能完成土地儲備的全部工作，以保證土地一級市場的穩(wěn)定，才能帶來社會的和諧。城市建設(shè)局沒有土地征收、土地回收、土地置換和土地購買的方式取得土地使用權(quán)的權(quán)利和能力、沒有進行前期開發(fā)和經(jīng)營管理的能力、沒有以儲備的土地進行土地供應(yīng)，有計劃地統(tǒng)一向用地單位供應(yīng)土地，以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓的職權(quán)和能力。
出現(xiàn)各自為政的混亂局面的原因就是利益驅(qū)動，現(xiàn)在的土地增值很快，但是，老百姓也知道這個道理，與民爭利的政府，人民是不能擁護的。
六、對違法土地儲備行為的訴訟救濟
1、房屋拆遷主管部門發(fā)放拆遷許可證行為是可訴的。
被拆遷人是拆遷行政許可的有利害關(guān)系的人，依據(jù)《中華人民共和國行政許可法》的規(guī)定，行政許可行為不得損害利害關(guān)系人的合法權(quán)利，利害關(guān)系人有權(quán)提出聽證。最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》 也規(guī)定，與具體行政行為有法律上利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織對該行為不服的，可以依法提起行政訴訟。
2、政府委托城建局土地儲備的行為是可訴的。
依據(jù)《沈陽市土地儲備辦法》的規(guī)定，沈陽市城區(qū)內(nèi)的土地儲備由沈陽市土地儲備中心負(fù)責(zé)，區(qū)城建局沒有土地儲備的職權(quán)。政府將土地儲備權(quán)委托給城建局屬于濫用職權(quán)，侵害了被拆遷人的合法利益。
3、政府收回土地的行為是可訴的。
第5篇：土地儲備規(guī)劃范文
第一條為規(guī)范本市土地一級開發(fā)整理行為，加強土地資源的合理有效配置，促進土地節(jié)約集約利用，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《國務(wù)院關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》、《土地儲備管理辦法》以及《市土地儲備管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本實施意見。
第二條凡在市域內(nèi)經(jīng)市和縣（市）人民政府批準(zhǔn)的土地一級開發(fā)整理項目，適用本實施意見。
第三條本實施意見所稱土地一級開發(fā)整理，是指對經(jīng)批準(zhǔn)區(qū)域范圍內(nèi)納入儲備的土地，由確定的土地一級開發(fā)整理單位依法籌措資金，配合轄區(qū)政府實施規(guī)劃、編制報批、土地征轉(zhuǎn)、收回收購、房屋征收安置補償?shù)裙ぷ鳎凑张鷾?zhǔn)的規(guī)劃要求組織實施道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等為完善和提升土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)土地達到規(guī)定的供應(yīng)條件。
第四條土地一級開發(fā)整理項目應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地儲備規(guī)劃、年度土地儲備計劃，以及相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的要求。
第二章土地一級開發(fā)整理項目和單位的確定
第五條由區(qū)（市、縣）人民政府、管委會統(tǒng)籌協(xié)調(diào)本區(qū)域內(nèi)的土地一級開發(fā)項目，報市土地礦產(chǎn)資源儲備中心（以下簡稱“市土地儲備中心”）列入年度土地儲備計劃。
第六條土地一級開發(fā)整理堅持政府主導(dǎo)、市場運作的原則。
市土地儲備中心委托市、區(qū)（市、縣）屬國有公司或由區(qū)（市、縣）人民政府通過招標(biāo)等公開形式選擇土地一級開發(fā)實施單位，具體實施土地一級開發(fā)整理并由市土地儲備中心與土地一級開發(fā)實施單位簽訂委托合同。
第三章土地一級開發(fā)整理項目的實施
第七條各相關(guān)單位按照各自工作職責(zé)做好相關(guān)工作。
市土地儲備中心：1.統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、管理全市的土地一級開發(fā)整理工作；2.與確定的土地一級開發(fā)整理單位簽訂土地一級開發(fā)整理委托合同；3.負(fù)責(zé)土地儲備項目融資；4.配合財政局委托評審機構(gòu)對土地一級開發(fā)整理項目成本進行評審；5.依據(jù)委托合同，根據(jù)實際需要預(yù)撥土地一級開發(fā)整理資金；6.提供新增耕地指標(biāo)。
市財政局：1.為土地儲備融資提供服務(wù)，匹配相應(yīng)融資項目資本金，及時辦理銀行開戶、貸款規(guī)模批復(fù)等相關(guān)融資所需手續(xù)；2.根據(jù)相關(guān)規(guī)定，結(jié)合土地儲備機構(gòu)制定財務(wù)資金管理、會計核算等方面的管理制度；3.會同市土地儲備中心確定國有存量建設(shè)用地的收購補償價格；4.配合國土資源部門做好土地出讓金收繳及防止土地競得人拖欠地價款的相關(guān)工作；5.按規(guī)定及時足額安排儲備成本，保障儲備資金的高效安全使用；6.依據(jù)有關(guān)規(guī)定，及時足額安排國有土地收益基金和相關(guān)費用；7.配合相關(guān)部門建立和完善土地儲備工作獎懲機制，調(diào)動部門和工作人員的積極性。
市國土資源局：1.根據(jù)市政府批準(zhǔn)的年度土地儲備計劃，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)土地儲備項目用地的新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)、用地報批、征地補償、供應(yīng)交易等工作；2.負(fù)責(zé)對閑置用地的清理，達到條件的進行收回；3.負(fù)責(zé)審批權(quán)限范圍內(nèi)的土地儲備融資所需的國有土地使用權(quán)證、探礦權(quán)許可證、采礦權(quán)許可證、他項權(quán)證等相關(guān)手續(xù)辦理；4.做好儲備土地供應(yīng)價款的收繳，采取有效措施防止用地者拖欠土地出讓價款；5.負(fù)責(zé)做好土地儲備的相關(guān)審批和服務(wù)工作；6.負(fù)責(zé)出讓底價的確定。
市規(guī)劃局：1.根據(jù)城市發(fā)展需要，負(fù)責(zé)提供前期土地儲備工作的規(guī)劃保障，明確規(guī)劃儲備土地范圍，做好規(guī)劃儲備范圍內(nèi)土地的規(guī)劃行政許可等相關(guān)手續(xù)控制；2.依據(jù)市政府批準(zhǔn)的年度土地儲備計劃，及時向市土地儲備中心提供片區(qū)土地的控制性詳細(xì)規(guī)劃；3.及時向市土地儲備中心提供儲備地塊的規(guī)劃設(shè)計條件。
市發(fā)展改革委：1.依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃，及時提供重大建設(shè)項目的用地計劃和年度投資計劃等相關(guān)資料；2.負(fù)責(zé)土地儲備前期開發(fā)整理工作的項目審批、核準(zhǔn)、備案等相關(guān)工作；3.負(fù)責(zé)提供土地儲備融資工作所需的相關(guān)材料和辦理在審批權(quán)限范圍內(nèi)的相關(guān)手續(xù)。
市國資委：1.參與市屬投融資公司土地一級開發(fā)整理項目的審核、評審工作；2.監(jiān)督市屬國有土地一級開發(fā)整理單位在土地一級開發(fā)整理中的投融資行為，掌握市屬國有土地一級開發(fā)整理單位國有資本變動、資源配置情況，協(xié)調(diào)落實各項扶持政策。
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：1.定期提供市房地產(chǎn)市場供求信息等相關(guān)資料，為年度土地儲備計劃編制提供相關(guān)資料；2.及時辦理土地儲備項目涉及的房屋權(quán)屬的確認(rèn)、注銷和變更等手續(xù)，并做好房屋產(chǎn)權(quán)爭議調(diào)處工作。
市環(huán)境保護局：1.向市土地儲備中心提供涉及的相關(guān)環(huán)保專項規(guī)劃；2.負(fù)責(zé)辦理在審批權(quán)限范圍內(nèi)的相關(guān)環(huán)保審批手續(xù)。
市交通運輸局：1.向市土地儲備中心提供交通建設(shè)項目的用地需求計劃；2.配合做好土地儲備項目的前期開發(fā)整理工作。
市林業(yè)局：1.向市土地儲備中心提供涉及的相關(guān)林業(yè)專項規(guī)劃；2.負(fù)責(zé)辦理在審批權(quán)限范圍內(nèi)的相關(guān)林地占用審批手續(xù)。
市棚戶區(qū)城中村改造辦公室：1.負(fù)責(zé)提供棚戶區(qū)城中村改造項目規(guī)劃及年度實施計劃；2.負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)棚戶區(qū)城中村改造項目涉及土地儲備的相關(guān)工作。
市統(tǒng)計局：向市土地儲備中心提供統(tǒng)計信息和決策咨詢建議。
市監(jiān)察局：1.做好土地儲備工作的紀(jì)律監(jiān)督和效能監(jiān)察；2.根據(jù)市政府批準(zhǔn)的年度土地儲備計劃，督促檢查市級有關(guān)部門和區(qū)（市、縣）人民政府按照規(guī)定的職能職責(zé)，按時限和要求完成土地儲備的相關(guān)工作；3.對未按要求完成工作任務(wù)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和工作人員，將嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定追究責(zé)任。
市督辦督查局：對各相關(guān)單位土地一級開發(fā)整理工作情況進行督促和檢查。
區(qū)（市、縣）人民政府及管委會：1.確定土地征收、房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作；2.及時對房屋征收決定作出公告，保障房屋征收與補償工作的順利進行；3.上報本行政轄區(qū)年度土地儲備計劃，并負(fù)責(zé)落實組織實施。
第八條土地一級開發(fā)整理委托合同的主要內(nèi)容包括：
（一）土地一級開發(fā)整理范圍、面積；
（二）土地一級開發(fā)整理應(yīng)當(dāng)完成的主要工作和標(biāo)準(zhǔn)；
（三）土地一級開發(fā)整理的工作進度和完成期限；
（四）雙方權(quán)利義務(wù)、爭議解決方式；
（五）工程監(jiān)理、驗收和結(jié)算；
（六）土地一級開發(fā)整理成本的認(rèn)定、預(yù)撥和返還；
（七）合同雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)明確的其他事項。
第九條按批準(zhǔn)的土地一級開發(fā)整理范圍，負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)整理項目的資金籌措；
（二）依據(jù)市規(guī)劃局提供的片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，負(fù)責(zé)配合土地所屬區(qū)（市、縣）人民政府、市規(guī)劃局編制土地儲備項目控制性詳細(xì)規(guī)劃，并按程序報批；
（三）負(fù)責(zé)完成土地勘測定界、土地權(quán)屬調(diào)查等前期工作，配合土地所屬區(qū)（市、縣）人民政府組織土地報批，并承擔(dān)土地報批稅費；
（四）負(fù)責(zé)協(xié)助土地所屬區(qū)（市、縣）人民政府開展地面建（構(gòu)）筑物調(diào)查統(tǒng)計工作，擬定土地征收和房屋征收安置補償方案，并按程序報有權(quán)批準(zhǔn)的政府批準(zhǔn)執(zhí)行；
（五）根據(jù)委托合同，負(fù)責(zé)擬定土地一級開發(fā)整理實施方案，報市土地儲備中心審核；
（六）負(fù)責(zé)配合土地所屬區(qū)（市、縣）人民政府完成集體土地征收，國有土地收購，地面建（構(gòu)）筑物、附著物的征收補償安置，地上地下管線的遷改工作；
（七）負(fù)責(zé)按工程項目建設(shè)管理的相關(guān)規(guī)定，實施土地一級開發(fā)整理項目涉及的配套設(shè)施建設(shè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；
（八）承擔(dān)土地一級開發(fā)整理項目移交前的土地管護工作；
（九）承擔(dān)規(guī)定或約定的其他涉及土地一級開發(fā)整理的工作。
第十條土地一級開發(fā)整理項目涉及到的規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、水利、林業(yè)等所需的各項行政審批手續(xù)，由土地一級開發(fā)整理單位依法向有關(guān)職能部門申報辦理。
第十一條土地一級開發(fā)整理項目移交時應(yīng)當(dāng)達到規(guī)定和約定的標(biāo)準(zhǔn)。
第四章土地一級開發(fā)整理項目資金和成本
第十二條土地一級開發(fā)整理項目所需資金可由市土地儲備中心或土地一級開發(fā)整理單位負(fù)責(zé)籌集。
第十三條鼓勵和引導(dǎo)社會資金參與土地一級開發(fā)整理項目（具體辦法另行制定）。
第十四條根據(jù)土地一級開發(fā)整理委托合同，具體核算土地一級開發(fā)整理項目成本。
土地一級開發(fā)整理項目成本由土地儲備直接支出，土地儲備間接支出，以及經(jīng)市政府批準(zhǔn)確認(rèn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)分?jǐn)傎M用等構(gòu)成。
第十五條土地一級開發(fā)整理項目成本由市財政局、市土地儲備中心委托有資質(zhì)的評審機構(gòu)按照相關(guān)規(guī)定予以評審認(rèn)定并報市政府批準(zhǔn)。評審認(rèn)定結(jié)果作為確定、核撥土地一級開發(fā)整理項目成本的依據(jù)。
第五章土地移交和土地一級開發(fā)整理項目資金撥付
第十六條土地一級開發(fā)整理單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定、約定和經(jīng)審核的土地一級開發(fā)整理實施方案完成土地一級開發(fā)整理工作，將具備供應(yīng)條件的地塊及其相關(guān)資料移交市土地儲備中心，由市土地儲備中心統(tǒng)一儲備，按照程序組織土地供應(yīng)。
第十七條土地一級開發(fā)整理完成后，土地移交應(yīng)當(dāng)達到如下標(biāo)準(zhǔn)：
(一)四至范圍清楚，面積準(zhǔn)確；
(二)權(quán)屬清楚、無爭議；
(三)土地、房屋征收安置補償程序合法，補償足額到位；
(四)土地和地上建（構(gòu)）筑物附著物權(quán)屬、他項權(quán)利經(jīng)濟責(zé)任清楚并處理完畢，無抵押、擔(dān)保等債權(quán)債務(wù)糾紛；
(五)經(jīng)委托評審機構(gòu)評審認(rèn)定的土地一級開發(fā)整理項目成本評審報告、農(nóng)用地征轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)文件、國有土地使用權(quán)收回、土地證注銷文件、土地勘測定界、宗地測量成果等相關(guān)資料齊全完備；
(六)土地一級開發(fā)整理項目涉及的配套設(shè)施建設(shè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)各項審批手續(xù)合法完整；
(七)工程費用結(jié)算清楚，支付無爭議；
第6篇：土地儲備規(guī)劃范文
第二條市行政區(qū)域內(nèi)國有土地的儲備工作，適用本辦法。
第三條本辦法所稱土地儲備，是指市、縣人民政府土地行政主管部門代表政府將依法取得的國有土地予以儲存，以備向社會供應(yīng)各類用地的行為。
第四條市、縣人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的土地儲備管理工作。
市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立土地儲備機構(gòu)，具體實施土地儲備工作。
第五條市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和本地區(qū)土地市場的實際情況會同城市規(guī)劃等部門制定土地儲備年度計劃，并報同級人民政府批準(zhǔn)。
第六條下列國有土地可以通過依法無償收回或依法補償收回后納入儲備：
（一）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的土地；
（二）單位撤銷、遷移等原因停止使用原劃撥的國有土地；
（三）依法收回的閑置土地；
（四）土地違法行為被查處后依法收回的土地；
（五）為公共利益需要使用的土地；
（六）實施城市規(guī)劃進行舊城改建，需要調(diào)整使用的土地；
（七）其他依法收回的土地。
第七條下列國有土地可以通過收購納入儲備：
（一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申報價比標(biāo)定地價低20%以上，由政府優(yōu)先購買的土地；
（二）以出讓方式取得土地使用權(quán)后，在法定期限內(nèi)未按照出讓合同約定開發(fā)的土地；
（三）土地使用權(quán)人申請政府收購的土地；
（四）政府為實施城市規(guī)劃指令收購的土地；
（五）其他依法收購的土地。
第八條土地行政主管部門可以委托土地儲備機構(gòu)依照法律、法規(guī)及本辦法規(guī)定對擬收購的土地進行權(quán)屬核查，并會同有關(guān)部門進行費用測算，提出收購方案，報市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由土地行政主管部門委托土地儲備機構(gòu)與原土地使用權(quán)人簽訂收購協(xié)議。
按照本辦法第六條（五）、（六）項規(guī)定收回土地的，市、縣土地儲備機構(gòu)可以參照前款規(guī)定簽訂補償協(xié)議。
第九條市區(qū)范圍內(nèi)土地收購補償分為土地補償和地上附著物補償兩部分，地上附著物補償按照市房屋拆遷有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。土地補償按下列標(biāo)準(zhǔn)測算：
（一）收購機關(guān)、企事業(yè)單位土地使用權(quán)的：
按市區(qū)一級地段10萬元/畝、二級地段8萬元/畝、三級地段6萬元/畝、四級地段4萬元/畝給予原土地使用權(quán)人補償。
（二）收購居民以出讓方式取得的宅基地的，按原出讓合同約定的出讓金扣除已使用年限分?jǐn)偛糠执_定土地補償。
各縣人民政府可以結(jié)合本地實際，制定縣域范圍內(nèi)的土地收購補償標(biāo)準(zhǔn)。
第十條市、縣土地儲備機構(gòu)可以對儲備的土地進行土地平整和基礎(chǔ)設(shè)施配套等前期開發(fā)。
第十一條儲備土地及其地上附著物可以臨時出租，經(jīng)依法批準(zhǔn)后也可以臨時改變土地用途使用。
儲備土地使用權(quán)可以依法抵押。
第十二條對納入儲備的土地，市、縣人民政府城市規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃提出具體地塊的規(guī)劃條件，市、縣土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期向社會公布儲備土地的用途和使用條件，并優(yōu)先列入供地計劃。
第十三條市、縣人民政府土地行政主管部門按照土地管理法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)實施儲備土地的出讓、租賃供應(yīng)。
第十四條儲備土地供應(yīng)后，其有償使用收益應(yīng)當(dāng)全額上繳財政。
儲備土地開發(fā)成本應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣土地行政主管部門和同級財政部門審查清算，報市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由財政部門及時支付給土地儲備機構(gòu)。
市、縣土地儲備機構(gòu)的工作經(jīng)費經(jīng)同級財政部門核定后撥付。
第十五條土地儲備資金可以通過財政撥款、銀行貸款、儲備土地收益或其它方式籌措。
市、縣財政部門每年應(yīng)當(dāng)將不少于20%的儲備土地有償使用收益充作土地儲備資金。
土地儲備資金實行統(tǒng)一管理，封閉運作，專戶儲存，獨立核算，專項用于土地儲備。
第十六條土地使用權(quán)被依法收回或收購的單位或個人必須按期交付土地，積極配合做好土地儲備工作。
第7篇：土地儲備規(guī)劃范文
我國城市土地儲備制度是我國城市國有土地產(chǎn)權(quán)制度變革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用協(xié)議方式出讓第一塊土地使用權(quán)，開創(chuàng)了國有土地使用權(quán)有償出讓的先河，成為我國城市土地使用制度的一次革命性標(biāo)志。隨著改革不斷向市場化方向的深入推進，1996年，上海市成立中國第一家土地收購儲備機構(gòu)一上海市土地發(fā)展中心。2001年4月30日，國務(wù)院頒布的《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》指出，為增強政府對土地市場的調(diào)控能力有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度。
土地儲備制度是政府加強壟斷城市土地供應(yīng)的新的政策工具，通過土地儲備制度，可以確保政府壟斷土地一級市場，有效控制土地供給，防止多頭供地；有利于企業(yè)改制解困，盤活存量土地資產(chǎn)，高效合理配置存量土地；土地收購后，進行開發(fā)和整理，使一些規(guī)劃不合理，環(huán)境較差的土地得以再開發(fā)和再利用；出讓后的土地升值，增加政府土地收益，保證國有土地資產(chǎn)的增值。
二、我國城市土地儲備制度存在的問題
1土地儲備運作主體界定不清。
從目前來看，全國各地一般都建立土地儲備中心作為土地儲備的實施機構(gòu)，明確土地管理部門作為土地儲備中心的管理機構(gòu)，形成了政府與土地儲備機構(gòu)之間的委托關(guān)系。但在實際運行過程中，城市土地發(fā)展中心一個部門的工作既要代表政府制定收購儲備計劃并根據(jù)土地利用年度計劃，具體實施土地收購儲備等工作；又要參與到企業(yè)運營過程中，與開發(fā)商共同經(jīng)營土地，便產(chǎn)生了政府部分官員的“尋租”行為。
2土地出讓傾向于高端住宅。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，土地出讓作為這一行業(yè)的起始點正在起到關(guān)鍵性環(huán)節(jié)作用。同前，部分城市住宅價格在國家宏觀調(diào)控下卻飛速上揚，部分城市的土地儲備機制運作過程中，存在單純追求土地高收益的傾向，居民房價收入比例超過國際標(biāo)準(zhǔn)3至5倍，引起中國大部分低收入利益群體的強烈不滿。
3土地儲備的收益分配及征用補償機制不健全。
土地儲備中心在征購、回收土地時，需要對土地、地上建筑物等進行一定的補償。由于補償標(biāo)準(zhǔn)很低，導(dǎo)致很多郊區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民出現(xiàn)了耕作無地、就業(yè)無門、保障無路的“困境”，拉大了城鄉(xiāng)之問的差距和矛盾。
三、發(fā)展我國城市土地儲備制度的對策城市土地儲備制度的發(fā)展必須圍繞資源配置、激勵、約束、風(fēng)險保障等方面。
1建立一個以政府為核心，土地管理部門為紐帶，有關(guān)部門共同參與的土地儲備管理機構(gòu)，制定科學(xué)的土地收購、儲備和供應(yīng)計劃，保障政府對城市土地資產(chǎn)的有效經(jīng)營，促進經(jīng)濟社會發(fā)展。
2健全土地儲備收益分配和補償機制。土地收購價格評估應(yīng)堅持權(quán)利和利益相結(jié)合、收購價格與安置補償費分離、綜合協(xié)調(diào)等原則，采用市場比較法、剩余法、收益還原法等方法進行價格評估。
3采取多種土地儲備形式，降低風(fēng)險。為了彌補土地儲備資金缺口，可采取實物儲備、紅線儲備、信息儲備的方式，對城市存量土地跟蹤調(diào)查，再依不同情況采取不同的儲備方式，以降低土地儲備的成本，避免土地儲備投資過大的風(fēng)險。
第8篇：土地儲備規(guī)劃范文
關(guān)鍵詞：土地儲備制度;問題;對策
一、我國城市土地儲備制度的建立
我國城市土地儲備制度是我國城市國有土地產(chǎn)權(quán)制度變革的衍生物(教學(xué)案例，試卷，課件，教案)。1987年9月，深圳市政府采用協(xié)議方式出讓第一塊土地使用權(quán)，開創(chuàng)了國有土地使用權(quán)有償出讓的先河，成為我國城市土地使用制度的一次革命性標(biāo)志。隨著改革不斷向市場化方向的深入推進，1996年，上海市成立中國第一家土地收購儲備機構(gòu)一上海市土地發(fā)展中心。2001年4月30日，國務(wù)院頒布的《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》指出，為增強政府對土地市場的調(diào)控能力有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度。
土地儲備制度是政府加強壟斷城市土地供應(yīng)的新的政策工具，通過土地儲備制度，可以確保政府壟斷土地一級市場，有效控制土地供給，防止多頭供地;有利于企業(yè)改制解困，盤活存量土地資產(chǎn)，高效合理配置存量土地;土地收購后，進行開發(fā)和整理，使一些規(guī)劃不合理，環(huán)境較差的土地得以再開發(fā)和再利用;出讓后的土地升值，增加政府土地收益，保證國有土地資產(chǎn)的增值。
二、我國城市土地儲備制度存在的問題
1土地儲備運作主體界定不清。
從目前來看，全國各地一般都建立土地儲備中心作為土地儲備的實施機構(gòu)，明確土地管理部門作為土地儲備中心的管理機構(gòu)，形成了政府與土地儲備機構(gòu)之間的委托關(guān)系。但在實際運行過程中，城市土地發(fā)展中心一個部門的工作既要代表政府制定收購儲備計劃并根據(jù)土地利用年度計劃，具體實施土地收購儲備等工作;又要參與到企業(yè)運營過程中，與開發(fā)商共同經(jīng)營土地，便產(chǎn)生了政府部分官員的“尋租”行為。
2土地出讓傾向于高端住宅。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，土地出讓作為這一行業(yè)的起始點正在起到關(guān)鍵性環(huán)節(jié)作用。同前，部分城市住宅價格在國家宏觀調(diào)控下卻飛速上揚，部分城市的土地儲備機制運作過程中，存在單純追求土地高收益的傾向，居民房價收入比例超過國際標(biāo)準(zhǔn)3至5倍，引起中國大部分低收入利益群體的強烈不滿。
3土地儲備的收益分配及征用補償機制不健全。
土地儲備中心在征購、回收土地時，需要對土地、地上建筑物等進行一定的補償。由于補償標(biāo)準(zhǔn)很低，導(dǎo)致很多郊區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民出現(xiàn)了耕作無地、就業(yè)無門、保障無路的“困境”，拉大了城鄉(xiāng)之問的差距和矛盾。
三、發(fā)展我國城市土地儲備制度的對策城市土地儲備制度的發(fā)展必須圍繞資源配置、激勵、約束、風(fēng)險保障等方面。
1建立一個以政府為核心，土地管理部門為紐帶，有關(guān)部門共同參與的土地儲備管理機構(gòu)，制定科學(xué)(教學(xué)案例，試卷，課件，教案)的土地收購、儲備和供應(yīng)計劃，保障政府對城市土地資產(chǎn)的有效經(jīng)營，促進經(jīng)濟社會發(fā)展。
第9篇：土地儲備規(guī)劃范文
關(guān)鍵詞：土地收購儲備；管理和完善；收益分配.
1.我國土地收購儲備中存在的主要問題
土地收購儲備的實施自然需要有土地收購儲備制度做保證，但是這一制度的實施極易引起利益和權(quán)利的風(fēng)波，在具體的實踐環(huán)節(jié)導(dǎo)致了諸多問題的出現(xiàn)，降低了工作效率[1]。總結(jié)起來，問題如下。
1.1風(fēng)險控制和資金使用機制有待完善
資金和土地的運用是土地收購儲備制度最基本的要素。土地收購儲備的實施既是資金的循環(huán)過程，也是土地的流轉(zhuǎn)過程。如果資金不足，那么在具體的實施過程中，是難以運作的。通過觀察土地收購儲備的運作過程，發(fā)現(xiàn)政府只在初期注入少量資金，其資金主要來源是銀行貸款。雖然這種單一的投資方式能夠解決土地收購儲備的問題，但是存在較大的風(fēng)險，并且資金籌備機制不完善。隨著統(tǒng)一收購政策的出臺，要求政府開放式收購需要盤活的土地，如果資金來源單純依靠銀行貸款，不僅會使開放式收購的資金短缺，而且可能還會使得土地收購的成本隨著經(jīng)濟形勢的變化大幅度增加，更有甚者可能出現(xiàn)土地儲備成本高于土地轉(zhuǎn)讓利益的怪現(xiàn)象[2]。所以，建立一整套完善合理的土地運作資金籌措和使用制度勢在必行。
1.2土地收購儲備制度的利益分配還有待進一步完善
目前，大多數(shù)大中型城市，往往盤活原由政府劃撥給企業(yè)，這樣存量土地的主動權(quán)也就歸企業(yè)所有，而政府只收取土地轉(zhuǎn)讓時產(chǎn)生的成本，企業(yè)得到了土地盤活的大部分資金。土地收購儲備制度建立之前，很多城市土地收購儲備采取的是企業(yè)自主型的土地交易模式。建立土地收購儲備制度后，市場真正成為了土地交易的杠桿，由其確定土地價格、確定土地開發(fā)單位等措施，實現(xiàn)了政府土地市場中的監(jiān)督管理作用。利益和權(quán)力的分配問題是其中的關(guān)鍵所在[3]。所以，合理分配土地使用者和政府之間的利益分配，準(zhǔn)確合理的定位土地收益的歸屬者，是土地收購儲備制度能夠順利進行的保證。
1.3土地收購儲備制度的高效運行缺乏有力的監(jiān)督。
土地收購儲備制度是一個復(fù)雜的巨系統(tǒng)，它的高效運行需要供水、供電、規(guī)劃、財政等部門的積極配合，這些部門積極配合的程度，會直接影響到土地運作的成本。作為管理部門，如果仍采取舊有的管理模式，就會因為缺乏創(chuàng)新趕不上市場發(fā)展的要求而增加土地成本。就目前我國的城市管理，監(jiān)督和財政部門，土地和政府規(guī)劃部門往往分屬于不同的系統(tǒng)，一旦部門之間銜接不好，就會阻礙土地和資金的管理。例如政府部門雖然儲備了土地，但是如果不能及時規(guī)劃土地，就無法及時推出，這會形成惡性循環(huán)，土地儲備越久，損失也就越大[4]。那么資金的周轉(zhuǎn)也是如此。目前，土地儲備資金周轉(zhuǎn)漸緩，這主要是由土地儲備不同步和個別相關(guān)管理部門之間銜接不當(dāng)引起的。所以，建立一個完善的土地管理機制勢在必行。
2.做好土地收購儲備工作的重要性
土地收購儲備工作是政府宏觀調(diào)控的手段之一，是實現(xiàn)土地資源最優(yōu)化利用的保障。事實證明，土地收購儲備工作的高效運行對于優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，留存土地，提高土地資源的利用率，加強政府的宏觀調(diào)控能力，推動區(qū)域經(jīng)濟的一體化發(fā)展具有重要的作用[5]。
（1）優(yōu)化了土地市場資源的環(huán)境。土地收購儲備工作的高效運行，不僅能夠深化土地使用制度，防治土地交易中的違法行為，凈化土地市場環(huán)境，避免了國有資產(chǎn)的大量流失，在此基礎(chǔ)上建立了土地市場公開、公平、公正的交易原則，促進了土地運作的順利進行。
（2）實行土地收購儲備制度有利于加強政府宏觀調(diào)控的作用，在市場經(jīng)濟條件下更好的利用土地資源。有了土地收購儲備制度的保證，政府可以全面運用法律、政治或經(jīng)濟的手段及時的控制儲備土地的分布、價格、數(shù)量，使土地的管理逐步按人們的預(yù)期進行。
（3）有利于政府拓寬新的融資渠道，增加資金來源，擴展資金的發(fā)展規(guī)模。土地收購儲備的實施能夠最大限度的保證土地資產(chǎn)的保值增值，這樣政府作為土地所有者才能保證其得到最大的經(jīng)濟利益，以至于更好的為人民服務(wù)。
（4）有利于實現(xiàn)政府對土地的長遠規(guī)劃。土地收購儲備工作可以實現(xiàn)定性、定量、定時的提供土地資源的目標(biāo)，明確土地的規(guī)劃數(shù)量和使用性質(zhì)，使得城市規(guī)劃和土地供給不沖突，加強土地總體規(guī)劃的編制和運作力度，優(yōu)化土地使用結(jié)構(gòu)形成合理布局。
3.規(guī)范土地收購儲備工作采取的措施與對策
完善土地收購儲備制度意義重大，為了克服其在實踐過程中的弊端，需要我們采取相應(yīng)的措施和對策，提高土地收購儲備工作的效率，規(guī)范土地市場，使土地市場和市場經(jīng)濟體制相結(jié)合，更好的發(fā)揮政府對土地市場的宏觀調(diào)控作用[6]。
3.1合理分配土地收益，科學(xué)界定土地使用權(quán)
土地儲備制度的貫徹實施核心是公平合理的分配土地收益。能否準(zhǔn)確界定土地使用權(quán)的內(nèi)涵是公平合理分配原土地使用者和政府間收益的關(guān)鍵，除此以外進一步明確對原土地使用者如何補償、補償依據(jù)、補償性質(zhì)等。在實施利益分配時，全面綜合的考慮企業(yè)實際困難、國際慣例和土地權(quán)利等方面。依據(jù)土地權(quán)利合理確定收購價格。從土地的產(chǎn)權(quán)角度考慮，土地使用權(quán)、所有權(quán)、發(fā)展權(quán)和處置權(quán)都與土地收購價格息息相關(guān)。依據(jù)中華人民共和國《憲法》，我國的土地歸國家所有，所以土地所有權(quán)價格不屬于土地收購價格。土地使用權(quán)是使用者按照國家劃撥文件規(guī)定的條件或者土地出讓合同獲得使用土地的權(quán)利，在土地的使用過程中對其投資并獲得回報，所以土地使用權(quán)價格屬于土地收購價。土地的處置權(quán)包括土地劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等[7]。但就劃撥的土地來說，處置權(quán)收益也不應(yīng)屬于土地收購價。關(guān)于出讓的土地，不完全處置權(quán)歸土地使用者所有，合同中有明文規(guī)定的土地處置權(quán)收益應(yīng)包含在收購價格中。土地的發(fā)展權(quán)是指土地由于規(guī)劃調(diào)整而獲得增值收益的權(quán)利。土地使用者所擁有的土地處置權(quán)和使用權(quán)的收益都是土地收購價格的范疇，即補償標(biāo)準(zhǔn)是土地使用者現(xiàn)在所擁有的權(quán)利。
3.2建立專門的土地儲備組織機構(gòu)
土地儲備制度的高效運作需要諸如經(jīng)濟、土地管理、財政稅收、計劃、規(guī)劃、司法、房屋管理等部門的積極配合，政府的指導(dǎo)和支持作用是土地儲備制度成功運作的關(guān)鍵所在，離開了政府的指導(dǎo)和支持，土地儲備制度猶如無水之源，很難充分發(fā)揮在城市土地市場中的調(diào)控作用。為了從組織上確保土地儲備制度實施到位，成立專門的城市土地儲備管理委員會是十分必要的。
3.3實行多元化融資，拓寬資金來源，建立城市土地儲備基金
土地儲備基金是土地管理制度與市場經(jīng)濟相適應(yīng)的體現(xiàn)，是運行機制和管理方式的結(jié)合[8]。資金來源應(yīng)廣泛: (1)財政貸款。在初始階段，城市土地儲備組織建立儲備基金完全可以依賴銀行貸款。(2)政府撥款。政府部門可從財政支出中劃撥專門的款項作為啟動資金。(3)土地收益。土地出讓收益的一部分投資于城市公益事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，剩余部分可以為土地儲備基金所用。(4)政府可以提前劃撥一定收購的城市土地給開發(fā)公司和城市土地儲備組織。這就相當(dāng)于城市政府以土地這種固定資產(chǎn)的形式完成土地儲備基金的計劃。(5)土地儲備機構(gòu)也可發(fā)行土地債券。土地債券通過城市土地儲備收益還本付息。(6)城市土地儲備收益。土地儲備基金也可來源于土地儲備資金通過證券投資、存款等方式獲得的資本增值部分，循環(huán)周轉(zhuǎn)。(7)其他資金。按有關(guān)規(guī)定可進人土地儲備基金的公共基金都包括在內(nèi)，例如養(yǎng)老基金、離退休基金、各種保險基金等。
3.4加快完善土地儲備的相關(guān)法律制度
①應(yīng)規(guī)范土地儲備機構(gòu)的利、責(zé)、權(quán)和性質(zhì)以及土地儲備的范圍、性質(zhì)、內(nèi)涵。②約束并規(guī)范土地的管理模式以及土地拆遷、收購、出讓、儲備的操作方法。③嚴(yán)格規(guī)范土地儲備資金管理與運作的相關(guān)規(guī)定。規(guī)范和約束土地儲備增值收益的管理與分配，以及土地儲備中心貸款的數(shù)額、土地儲備資金的管理與運作，資金的融資渠道等方面。④建立并健全土地儲備的相關(guān)法律制度，明確違反土地儲備法律法規(guī)的界限以及應(yīng)負(fù)責(zé)任，以及違法行為相應(yīng)的執(zhí)行機構(gòu)和違法行為的處分權(quán)力、處分標(biāo)準(zhǔn)、處分力度。
4.總結(jié)
總之，土地收購儲備作為國家宏觀調(diào)控的手段之一，是實現(xiàn)土地最優(yōu)化利用的保障，土地儲備工作的運行意義重大，就目前來說，也存在一定的問題。所以這種土地市場的現(xiàn)狀也就要求我們不斷深入加強土地市場的規(guī)范與培育，而土地市場尤其是一級市場的規(guī)范與培育不僅僅是一項刻不容緩而艱巨的工作，它還涉及到各部門的密切配合。各級土地相關(guān)管理部門的工作日程應(yīng)該把土地市場的發(fā)展與培育納入到重要工作中來，使我國的土地市場發(fā)展及其配套工作與時俱進，與土地使用制度改革的力度齊頭并進，從而使我國的土地管理事業(yè)進入更加規(guī)范化的階段，更好的為社會主義現(xiàn)代化服務(wù)。
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[6]賈生華、張宏斌、金星、邵建峰：《城市土地儲備制度：模式、效果、問題和對策》，《現(xiàn)代城市研究》，2001.(3).
