土地調整規劃精選(九篇)

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第1篇：土地調整規劃范文

一是土地利用發展戰略政策。當前影響其土地利用總體規劃制定和實施的相關政策中主要是與江西省有關的國家級發展戰略6個，省級發展戰略5個。二是土地規劃實施監督政策。當前，江西省土地利用總體規劃實施監督政策主要有：動態監管機制、規劃目標的管理責任制、建設用地管理三項基本制度、土地利用總體規劃修改或調整審批政策。三是新增建設用地管理政策。江西省按照保障重點、兼顧全面、差別化管理的原則實行“三個三分之一”計劃下達、省重大產業項目“點供”制等計劃差別化管理制度，促進各地在使用新增建設用地計劃方面更加節約、更加高效。同時江西省也出臺了城鄉增減掛、工礦廢棄地復墾利用試點等耕地補充政策。

2實施管理成效分析

2.1土地規劃實施監督政策管理目標成效分析

江西省于2012年4月編制《江西省土地利用總體規劃修編與第二次土地調查成果銜接后的調整方案》（以下稱《規劃銜接方案》）對《江西省土地利用總體規劃（2006－2020年）》進行補充完善。《規劃銜接方案》對部分縣、鄉級規劃主要控制指標或布局進行了局部調整。一是優先安排結構性調整。規劃新增建設用地總量不增加的前提下，對部分地區的新增建設用地指標進行結構性調整，將部分節余且暫不使用的交通水利用地及其他建設用地指標調整到城鄉建設用地。二是市域范圍內縣與縣之間局部調整。在本設區市范圍內，允許矛盾突出的個別縣（市、區）耕地保有量或基本農田保護面積作微調，縣級新增建設用地指標在縣與縣之間作適當調整。顯然，江西省現行土地利用總體規劃調整修改次數為一次，修改原因是與第二次土地調查成果銜接。說明江西省現行土地利用總體規劃并非擅自修改擴大建設用地規模和改變建設用地布局，降低耕地保有量和基本農田保護面積。而規劃調整修改符合法定條件，調整修改程序符合要求，嚴格按江西省土地利用總體規劃修改或調整審批政策執行。

2.2土地利用發展戰略政策管理目標成效分析

江西省現行土地利用總體規劃實施以來，取得的經濟效益明顯。向莆鐵路、滬昆客運專線（江西段）、德興至南昌高速、濟南至廣州高速瑞金至尋烏段等重大基礎設施用地得到切實保障。城市建設有序進行，經濟水平快速增加。（1）GDP、固定資產與建設用地增長彈性系數：2006～2012年江西省GDP與建設用地增長彈性系數為4．05，固定資產投資與建設用地增長彈性系數為6．39。（2）GDP、固定資產與城鄉建設用地增長彈性系數：2006～2012年江西省GDP與城鄉建設用地增長彈性系數為3，固定資產投資與城鄉建設用地增長彈性系數為4．73。

2.3新增建設用地管理政策目標成效分析

（1）計劃管理。規劃實施以來，江西省堅持節約集約用地，為全省新型工業化、城鎮化和農業現代化建設的推進提供了良好的土地資源保障，促進了經濟社會快速發展。近5年統計數據顯示，江西省新增國有建設用地的供地率達70．48％，利用率達58．41％，新增建設用地的供地率和利用率水平總體較好。計劃管理目標實現程度較好。（2）規劃管理。江西省有效控制了11個設區市、100個縣級、1493個鄉級的土地利用總體規劃的各項指標，指導了《江西省土地整治規劃》等多個專項規劃的編制，引導城市、交通、村鎮、能源、水利、旅游和生態建設等相關規劃的編制，規劃管理目標得以實現。

2.4耕地補充政策目標成效分析

造地增糧富民工程實施期間（2007～2011年），全省實施“造地增糧富民工程”建設規模16．9×104ha，新增耕地4．6×104ha，總投資43．1億元；城鄉建設用地增減掛鉤試點實施4年來，全省共批復11個設區市80個縣（市、區）250個增減掛鉤試點項目區，批復拆舊區總規模9300ha、預計補充耕地8100ha；建新區總規模8873ha、擬占用耕地5893ha，可凈增有效耕地面積2206ha；2012年工礦廢棄地復墾利用12個項目區復墾區，總面積704．7ha，可新增耕地150．4ha；2012年，低丘緩坡荒灘等未利用地開發利用試點，年均控制規模為2000ha。顯然，江西省現行土地利用總體規劃實施過程的耕地補充政策中各試點政策效果好，示范效果明顯。

3存在的問題及對策

3.1存在問題

（1）新的試點政策在土地利用總體規劃中未體現，造成試點政策實施較難，如：低丘緩坡荒灘等未利用地開發利用試點、工礦廢棄地復墾利用試點、城市低效用地再開發試點的項目區，未在土地利用總體規劃圖中布局，在報批時往往會因為不符合規劃而被擱置，導致新的試點政策在規劃實施中較難開展。（2）土地利用總體規劃編制過程對中央重大發展戰略預計不足，無法滿足中央重大發展戰略政策對土地利用的需求。（3）差異化土地管理政策不明顯，建設用地指標使用空間分布不均衡。（4）建設用地管理政策中缺乏建設用地管理與相關用地管理人員的切身考核體制，致使實際用地超出規劃目標規定。

3.2對策

（1）增加土地利用總體規劃修改條件，使試點政策和土地利用戰略政策變化成為土地利用總體規劃修改條件。（2）建立土地利用總體規劃實施的定期評估機制，定期評估土地利用總體規劃實施情況，及時了解土地利用總體規劃實施情況。（3）建立并規范土地利用總體規劃修改／調整動態機制，依據土地利用總體規劃實施評價結果及時對土地利用總體規劃進行修改／調整。（4）參考耕地保護責任體制，建立建設用地管理與相關用地管理人員的切身考核體制，嚴格控制建設用地增量。

4結語

第2篇：土地調整規劃范文

一、指導思想

以科學發展觀為指導，堅持規范運作，嚴格執行國家法律法規和相關政策，增強城鄉規劃決策與審批的科學性、嚴肅性，提高規劃行政效能，建立調整建設用地規劃指標規范化制度，加強城鄉規劃管理，保障城鄉規劃的實施。

二、規劃指標的分類

建設用地規劃指標分為強制性指標和引導性指標。

1．強制性指標包括：用地性質、容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率、配建的公益性公共設施及市政公用設施、建筑后退紅線距離、建筑后退用地邊界距離、停車泊位、地塊交通出入口方位和允許開口路段、地下空間利用控制等；

2．引導性指標包括：人口容量、建筑形式、體量、藝術風格、色彩、標識物等規劃設計要素；

對于特定意圖區，根據實際情況，某些引導性內容應轉化為強制性內容。

三、土地出讓前調整規劃指標的情形

（一）經營性建設用地出讓前，市城鄉規劃主管部門應當依據批準的控規，確定出讓地塊的位置、使用性質、容積率等各項規劃指標，出具規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。

（二）對已出具規劃條件的，尚未出讓的地塊（用于土地儲備），需調整規劃指標的，如調整的規劃指標不符合控制性詳細規劃的，首先按照《市人政府關于嚴格控制和加強規劃變更管理的規定》（澄政發〔2010〕25號）文件調整控制性詳細規劃；如調整的規劃指標符合控制性詳細規劃的，由鎮（街道）或市土地儲備中心向市城鄉規劃主管部門提出申請，市城鄉規劃主管部門按照控制性詳細規劃重新確定各項規劃指標，出具規劃條件。

四、土地出讓后調整規劃指標的情形

（一）土地出讓后不得調整規劃指標的情形：

1．對房地產開發項目，除因公共利益需要外，申請變更的內容涉及提高容積率、改變使用性質、降低綠地率、減少必須配置的公共服務設施和基礎設施的；

2．申請單位在簽訂土地出讓合同起兩年內未動工建設的；

3．建設單位或個人在地塊內有違法建設行為，未查處完畢的。

（二）土地出讓后已經建成并投入使用的建設項目，擬進行改建、擴建可以調整除用地性質外規劃指標的情形：

1．不影響規劃實施的位于工業集中區的工業項目；

2．具有功能性且建設主體自持未進行分割銷售的商業項目（如酒店、大型商場等）因增加城市服務功能需要改建、擴建的項目；

在符合已批準的控制性詳細規劃中各項規劃指標要求下，建設單位或者個人應當持有關主管部門的項目批準、核準、備案文件和相關材料，向市城鄉規劃主管部門重新申請建設用地規劃許可證。涉及相關國有土地使用權出讓事項的，應當按照土地管理等法律、法規的規定辦理有關手續。

（三）土地出讓后在建或未開工項目可以調整除用地性質外規劃指標的情形，必須符合以下前置條件：

經營性用地出讓后，建設單位應當按照市城鄉規劃主管部門確定的規劃條件進行開發建設，任何單位和個人都無權擅自更改規劃條件確定的容積率等規劃指標，也不得依據政府會議紀要調整規劃條件確定的容積率等規劃指標。容積率等規劃指標確需調整的，在不影響國家利益和公眾合法權益的前提下，必須符合下列條件之一：

1．城市總體規劃、分區規劃、詳細規劃和專業規劃調整或者修編，造成地塊開發條件發生變化的；

2．因城市基礎設施、公益性公共設施建設需要，導致已出讓地塊的大小及相關條件發生變化的；

3．國家、省和市的有關政策發生變化的。

（四）調整程序

強制性指標走一般程序，引導性指標走簡易程序。

1．強制性指標調整的程序：

（1）建設單位或個人向市城鄉規劃主管部門提出書面申請并說明變更的理由；規劃指標的調整突破控制性詳細規劃的，應當依法先行調整控制性詳細規劃；

（2）市城鄉規劃主管部門從建立的專家庫中隨機抽調專家，并組織專家對調整的必要性和規劃方案的合理性進行論證；

（3）在市規劃網和建設項目現場進行公示，征求利害關系人的意見，公示時間不少于三十日，必要時應組織聽證；

（4）經專家論證、征求利害關系人的意見后，市城鄉規劃主管部門將專家論證意見、公示（聽證）結論等相關材料上報市政府批準；

（5）經市政府批準，抄送市規劃、國土、住保房管、監察等有關部門，并通知建設單位辦理相關手續；

（6）建設單位或個人應根據變更后的規劃條件與市國土資源管理部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》補充協議，補交土地出讓金差價和相關建設規費；

（7）建設單位持《國有土地使用權出讓合同》、補充協議以及市發改部門的變更核準或備案文件，向市城鄉規劃部門申請辦理建設用地規劃許可證、規劃設計方案的變更，市城鄉規劃部門按照有關規定予以辦理；

（8）市國土、發改和城鄉規劃主管部門按照市政府批準調整規劃指標的批復辦理規劃許可變更后，應當將變更后的行政許可決定及時抄告市監察部門；

（9）涉及規劃指標調整的相關批準文件、調整理由、調整依據、規劃方案以及專家論證意見、公示（聽證）材料等均應按照國家有關城建檔案管理的規定及時向城建檔案館移交備查。

2．引導性指標調整的程序

（1）建設單位或個人向市城鄉規劃主管部門提出書面申請并說明變更的理由；

（2）市城鄉規劃主管部門從建立的專家庫中隨機抽調專家，并組織專家對調整的必要性和規劃方案的合理性進行論證；

（3）在市規劃網和現場進行公示，公示時間不少于三十日；

（4）經專家論證、征求利害關系人意見后，市城鄉規劃主管部門依法提出規劃指標調整建議并附論證、公示等相關材料報市人政府；

（5）經市政府批準，抄送市規劃、國土、住保房管、監察等有關部門，并通知建設單位辦理相關手續。

3．劃撥用地調整除用地性質外規劃指標可參照以上簡易程序程序執行。

五、工作要求

（一）市城鄉規劃主管部門要依據建設單位或個人提交的《國有土地使用權出讓合同》、補充協議以及市發改部門的變更核準或備案文件、土地價款補繳憑證、市人政府同意變更建設用地規劃指標的批準文件等資料辦理建設用地規劃許可和建設工程規劃許可手續。

（二）市國土、發改和城鄉規劃主管部門按照市政府批準調整規劃指標的決定辦理規劃許可變更后，應當將變更后的行政許可決定及時抄告市監察部門。未經市城鄉規劃部門按規定辦理規劃許可變更的，市國土部門不得辦理（變更）土地使用權屬登記手續。

（三）市建設主管部門要依據建設工程規劃許可核發《建筑工程施工許可證》，并督促施工單位按照審定的施工圖進行施工。

（四）市住房保障管理部門要嚴格按照建設工程規劃許可批準的建筑紅線范圍、建筑規模、建筑層數和建筑使用性質辦理商品房預售許可，未取得建設工程規劃許可證正本和行政處罰未執行到位的建設項目，房管部門不得進行房屋產權登記。

（五）市城鄉規劃主管部門進行建設項目規劃核實時，應當對建設項目規劃審批檔案的完整性、一致性進行檢查，審查建設用地范圍內的總建筑面積是否符合規劃許可確定的容積率和建筑面積。經房管部門測繪后計算容積率的總建筑面積超過建設工程規劃許可證核定的計算容積率總建筑面積的，按照以下規定處理：

1．建設項目按照市城鄉規劃主管部門核發的建設工程規劃許可證核準的圖紙和規定事項施工，由于計算和測量誤差造成的竣工實測面積大于該項目建設工程規劃許可證副本核準面積的在允許的3%范圍內的，免于補交土地出讓金，但需補繳超出部分面積的其他相關規費；

2．建設項目未按照市城鄉規劃主管部門核發的建設工程規劃許可證核準的圖紙和規定事項施工的，按照《無錫市城鄉規劃條例》第五十一條的有關規定依法查處。

第3篇：土地調整規劃范文

關鍵詞：土地規劃 問題 措施

中圖分類號：F301.23

一、引言

土地規劃是指根據國家社會經濟均衡發展的要求，在一定區域范圍內對土地開發、利用、治理以及保護在空間時間上所作的戰略性布局和統籌規劃。土地規劃具有指令性和拘束性，屬于行政規劃的范疇。其目的在于加強土地利用并合理開發與保護土地資源，促進國民經濟的和諧發展。目前而言，土地資源相對不足以及土地需求旺盛的現狀使得土地的開發、利用、管理和保護顯得尤為重要，其直接影響到經濟的可持續發展。因此，必須科學、民主、合理地進行土地規劃。如今土地問題已成為世界令人矚目的重大社會經濟問題，為了研究解決這一關系到人類生存與發展的問題，世界各國都非常重視土地利用規劃.目前，中國正處于“兩期”時期，我國城鎮化、工業化仍處于快速發展時期，資源環境方面的約束日益加劇，農村用地特別是耕地保護日益嚴峻，建設用地供需矛盾突出，統籌規劃土地利用的任務相當艱巨，這又給土地規劃提出了更高的要求。

二、土地規劃過程中存在的問題

1、土地規劃缺乏動態性，方案單一且與現實操作有差距。以前土地規劃因受到人力、財力、物力以及科技水平等因素的影響，對規劃區域范圍僅采用靜態的定性定量分析方法，從局部的經濟發展出發制定出相應的規劃指標，再進行各種數據運算，最終達到綜合平衡的狀態。而對于區域內的其他方面，如土地自然屬性、生態環境以及人文地理等方面，缺少全面細致的分析，同時也沒有對各專業用地的規模進行闡述，這樣導致十分復雜的土地利用問題過于簡單化，從而造成其指標預測精確度下降。加上規劃本身的約束性，有些規劃只有一種方案，沒有制定相應的第二種方案。如果規劃受到不確定因素的影響，需要做出調整或者更改，那之前的規劃方案就可能作廢，或者是很難做出相應的作出變化來及時調整。而且在實際工作中，許多地方的土地利用規劃調整的依據并沒有根據客觀情況來制定，也沒有對未來用地進行科學合理的預測規劃，而只是在原基礎上做表面工作，編造相關數據，使得土地規劃成為僵化的形式，從而導致了土地利用規劃工作與現實脫節，削弱了規劃指導控制作用，規劃也就越來越脫離實際。

2、土地規劃缺乏可操作性及個性。如今一些土地規劃只是過分強調評價，特別重視農業用地的評價，卻輕視了整個資源的優化配置以及空間布局。對于建設用地的預測和安排也只是根據有關部門現有的規劃展開的，創新能力極其低下。且在一些土地規劃的制定過程中，一些地方思想保守落后，觀點缺乏新穎性，土地規劃方案執行性不強，無法體現土地規劃的預測性、先進性。土地規劃的重復問題嚴重，利用土地的目標、實施方針政策的具體措施也缺乏特色，尤其缺乏地方特色，特別是還有一些地方的土地規劃出現雷同。

3、土地規劃程序不嚴謹，管理機構設置不完善，相關人員專業化水平不高。我國相關的土地規劃的條款很多且隸屬各自的行政主管部門。但是規劃的制定者與執行者屬于同一主體，與法治要求的“權力分立”的原則相矛盾，難以滿足規劃的公正性、科學性等要求，從而把規劃變成了謀取利益的一類工具。農村土地規劃及其管理主要涉及到縣、鄉兩級國土管理部門，在編制實施規劃時又集中到縣級規劃管理的相關科室，使得鄉鎮農村土地規劃的編制實施、管理存在缺位，并且管理人員缺乏專業的土地規劃的知識，從而導致了規劃的片面性和盲目性。

三、解決土地規劃中的問題具體措施

1、改進規劃方法，制定規劃技術標準相關規范。改變傳統的靜態定性定量的研究方法，采用一種全新的動態定性與定量研究方法相結合的分析方法，這是因為土地利用的動態過程，所以土地規劃應是能體現這種動態過程的，所以它會涉及到與社會同步發展的經濟、人文、環境、社會因素等多方面的影響。所以必須采用動態的規劃方法來制定具有動態特點的規劃方案。用動態方法可以把規劃劃分成幾個階段，并且在每個階段有明確的任務指標要求，這樣對于實施者來說就容易把握了，規劃也就容易得到落實。所以主管部門應組織人員研究制定技術標準規范，通過不斷實踐修正，將標準不斷完善。

2、加強規劃可操作性及個性，深入規劃體制改革。土地規劃要高效有序與編制實施空間規劃密切相關，無論從規劃的定位還是規劃的內容、編制程序等都有比較清晰的界定，規劃數量少而精，規劃之間不存在交叉重疊和矛盾，因而實施起來比較順利，操作性提高。有效解決土地規劃中存在的問題，必須改革規劃體制，加強規劃的銜接協調力和綜合管理力，減少規劃數量，嚴格界定各類規劃的范圍，建立起在市場經濟發展下，以主體功能規劃為基礎，土地規劃等專項規劃為補充，各類規劃定位清晰、功能互補的規劃體制。

3、確立土地規劃的監管機制，加強相關人員的專業化水平。我國現在正處于經濟快速發展階段，經濟以及社會結構都在不停地發生變化，所以我們對規劃編制也要不斷地進行相關的調整，在一定時期內無論規劃做的多詳細總會有許多新問題、新情況，所以規劃應進行有科學依據的調整，不能為了追求穩定而不進行相關的調整。只有根據實際情況的改變，對規劃進行調整才能保證規劃的的順利實施。土地規劃的復雜性要求相關人員必須不斷豐富自己的知識，通過各種方式學習各類關于專業用地及相關法律政策的知識，提高自身綜合分析能力，確保規劃水平，提高規劃的現實性、有效性、可操作性，在今后的規劃工作中，要盡可能多利用科技手段作為分析政策影響、跟蹤區域問題、籌劃重大決策的重要支撐。

四、總結語

在土地規劃實施的問題上，我們要冷靜認真地考慮，發現問題的原因，采取有力的措施解決問題，從而將土地利用總體規劃實施工作做好。只有這樣才能夠讓土地規劃實施工作科學的、可持續的發展。

參考文獻：

1、王葵 郝彥 邵明秀，分析土地規劃中存在的問題及解決措施[J]，城市建設理論研究，2012年第15期

第4篇：土地調整規劃范文

關鍵詞:土地利用規劃管理

一、加強領導重視力度,提高認識

土地利用總體規劃是國家集中統一管理土地的重要體現,是加強土地宏觀管理的關鍵措施,是實施土地用途管制的基本依據。土地利用規劃工作的基本任務,是根據經濟社會發展的要求和土地條件,統籌安排各業用地,規定土地用途,依據法律和規劃維護和監督城鄉建設、土地開發等各項土地利用活動的合理有序進行,實現土地的科學開發和合理利用,以促進經濟社會可持續發展。規劃工作包括規劃編制、審批和實施管理等方面,是一項長期、連續的任務,規劃實施管理是規劃工作的重點和核心,是實現規劃各項目標和任務、發揮規劃宏觀調控作用的基本措施。各級土地行政主管部門要充分認識規劃在土地管理工作中的基礎地位和“龍頭”作用,充分認識做好規劃實施管理工作的重要意義,切實加強規劃實施管理,保障土地利用和管理目標的實現。各級土地利用總體規劃批準后,要及時組織規劃實施,絕不能放松規劃工作。要把規劃實施管理放到土地管理工作的重要位置,納入領導目標責任體系,主要領導要親自抓、負總責。各有關部門要大力支持規劃工作,加強配合,自覺遵守和積極維護經依法批準的規劃。

二、建立健全規劃審查和計劃管理制度,加強監管

1、加強對城市規劃、村莊和集鎮規劃的用地規劃審查、審核。對報國務院審批的城市總體規劃和城鎮體系規劃,在規劃編制和上報過程中,省級土地行政主管部門要依據土地利用總體規劃嚴格審核把關,確保規劃期內城市建設用地規模和范圍與土地利用總體規劃相銜接。規劃期限不一致的,要審查城市人口預測和人均用地指標是否合理,結合土地集約利用水平和利用效益,確定合理的用地規模。由地方人民政府審批的城市總體規劃和城鎮體系規劃,也要參照上述要求,建立相應的審查、審核制度。

2、切實做好農用地轉用的規劃審查工作。在建設用地項目報批過程中,各級土地管理部門要依據土地利用總體規劃嚴格審查,并由負責規劃的職能部門出具審核意見,對建設項目是否符合規劃、計劃負責。對單獨選址建設項目,已列入土地利用總體規劃的,要及時做好規劃和用地審查的各項工作,按照規定及時批準用地;未列入土地利用總體規劃,但符合《土地管理法》第26條規定的,要按照法律和《土地管理法實施條例》的規定,根據國務院和省級人民政府對項目的批準文件,及時調整規劃,并將規劃調整方案與建設用地的有關報批資料一并報批;對未列入土地利用總體規劃,也不符合《土地管理法》第26條規定的,不得批準用地,確需建設的項目,需先修改規劃,按規定程序報原批準機關批準后才能審批用地。申報的分批次農用地轉用,不得超出土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地范圍。因特殊原因,小部分用地確需超出規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地范圍的,在編制農用地轉用和土地征用方案的同時,可以對規劃作局部調整,落實到規劃圖上,并將規劃調整方案與建設用地的有關報批資料一并上報,在審查項目的同時由負責規劃的職能部門對規劃局部調整進行審查確認;全部或大部分超出規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地范圍的,須按法律規定修改規劃并報原批準機關批準后,才能審批用地。

3、加強對農用地結構調整的規劃引導。依法做好鄉(鎮)土地利用總體規劃的公告工作,通過公告土地利用規劃用途,引導農民合理調整農用地結構和布局,發展適應市場、優質高效的農產品,保障農業的可持續發展。

三、建立健全法規,使規劃管理有法可依

第5篇：土地調整規劃范文

關鍵詞：農業結構調整；耕地；土地；節約

近年來，我國的土地資源尤其是耕地面積不斷減少。截至2006年10月31日，我國耕地面積僅有18.27億畝，人均耕地僅有1.39畝，不到世界人均水平的40％。耕地減少的原因很多，其中建設占用、農業結構調整占用、生態退耕以及災毀耕地是導致我國耕地減少的主要原因。

一、我國農業結構調整的動因

農業結構調整最根本的原因在于經濟利益的調整。一是由于農產品供求結構的改變，導致農產品價格變動，農民為獲得最大的收益會改變種植結構。二是農民在農業結構調整過程中存在“羊群效應”，并由此帶來大規模的農業結構調整，這種調整的目的也是為獲得最大的收益。三是地方政府為發展經濟或取得政績等因素所產生的由地方政府組織實施農業結構調整。總之，我國農業結構調整的動因主要源于兩方面：一是源自農民對自身種植收益最大化的追求；二是源自于地方政府組織和引導下的農業結構調整。農業結構調整的動因除利益因素影響外，還有其客觀因素的影響。具體講，我國的農業產值在農林牧漁業產值中所占的比重由1978年的80％降為2006年的50.8％，與此同時，漁牧業所占比重則強勁增長。之所以會出現這種調整是因為我國的飲食結構出現較大變化，從1978年至2006年我國主要年份平均每天主要社會經濟活動統計數據和我國人均每天食品數量情況可看出：第一，我國人均每天消費小麥、玉米和稻谷的數量逐年下降。如，1990年我國人均每天消費小麥220.6克，到2005年則降為164.3克。第二，我國人均每天消費水果、禽蛋和肉類的數量不斷增加。如，我國人均每天消費豬肉在1990年為54.74克，而到2005年則增加到每天消費104.4克，基本上翻一倍；1990年我國人均每天消費禽蛋為16.64克，2005年則增加到50.27克，增長2倍多。第三，城市和農村在飲食上的調整速度相差較大。農村僅僅在糧食的人均消費量上超過城市，其他標準則低于城市。如，1983年我國農村年人均消費糧食260千克，城市為144.5千克，而到2006年，這一數據分別變為205.6千克和75.9千克，城市人均消費糧食量下降快一半。第四，從我國主要年份平均每天主要社會經濟活動統計情況也可看出，我國飲食結構以及對不同農產品的需求正不斷發生變化，正是由于這種變化，客觀上加快了我國農業結構調整的步伐。當然，農業結構調整不僅僅是農作物的種植比例的調整，而是涉及更廣的范圍。

二、農業結構調整對耕地利用的影響

農業結構調整不僅是利益關系的調整也是土地資源配置的調整，農業結構調整必然對我國土地利用尤其對耕地利用產生深遠影響。一般而言，農地的非農化表現為：一是將耕地、林地、草地等直接用于農業生產的土地轉為建設用地；二是在農用地內部的轉用，即將耕地轉為林地、草地或養殖水面；三是在耕地或林地、草地內部的轉用。如，將糧食種植轉為蔬菜種植，將蘋果園改為桃園。農業結構調整對耕地的影響主要表現在：農業結構調整往往在減少耕地的同時，使糧食產量下降，影響糧食安全；農業結構調整中，將耕地耕種改為種植果樹或魚塘，甚至轉為建設用地時，不利于耕地肥力的保持，甚至毀滅性破壞耕地耕種糧食作物的能力；農業結構調整中由于農民調整種植結構的盲目性，容易導致耕地質量的下降和耕地的損失。從農業結構調整的實際情況看，1986至1995期間，農業結構調整占地約占62％的比重，1996年之后農業結構調整仍約占14.6％。隨著我國工業化和城市化的不斷推進，我國的農業結構調整仍將持續下去，但隨著經濟社會的發展，農業結構的規模將會處于一個較為穩定的狀態。據土地管理部門統計，1991年至1994年，發展果園占用耕地40萬畝以上的有9個省；果園占用耕地在整個農業結構調整占用耕地面積中的比重，有12個省在50％以上。魚塘占用耕地在農業結構調整中的比重由“七五”期間的4.42％上升到“八五”期間的10.05％。1991年至1994年，林業和畜牧業發展也占用部分耕地，但大多屬于改善生態環境的正常調整。隨著農業結構調整的推進，我國的蔬菜、果園和油料等作物的種植面積逐年增加，而糧食作物的播種面積波動較大，總體上呈現減少趨勢。

我國農業結構調整導致耕地減少的波動性較大。農業結構調整對耕地減少的影響呈現一定的周期性，這一方面反映了農民在調整種植結構中的自發性和反復性，另一方面也反映國家和政府對農業結構調整占地的調控作用。但我國由農業結構調整所帶來的各省耕地減少情況差異較大。從2001年至2005年間由農業調整所帶來的各省耕地平均減少的統計數據可看出：江蘇、浙江、廣東、四川、云南、山西和新疆等地農業結構調整對當地耕地減少的影響較為明顯。這些地區農業結構調整對耕地影響的特點主要是：經濟發展快的省份，通過農業結構調整，大量農地被轉為建設用地，如江蘇、浙江和廣東等地；適合發展果樹或魚塘養殖的地區，如四川、新疆等地將大量農地轉為果園或養殖水面，導致耕地面積減少。內蒙古、遼寧和黑龍江等地則通過進行農業結構調整增加了耕地面積，原因在于這些地區可開墾為耕地面積較多。另外，近年來新疆等部分地區也出現通過農業結構調整增加耕地的現象，如新疆在2005年通過農業結構調整增加耕地426000畝。

三、農業結構調整中的耕地節約途徑

如何在農業結構調整中避免耕地不斷減少，實現土地節約?概括來講，就是要在農業結構調整中，通過規劃和調配等方法來實現耕地節約利用，即通過對農業結構調整進行科學規劃、對其中的利益關系進行合理調配等措施，來實現農業結構調整中的耕地節約。在農業結構調整中實現耕地節約可從以下五個方面來考慮：

(一)加強對農業結構調整的總體規劃和正確引導。土地的總體利用規劃對農業結構調整中的節約用地至關重要，國家要加強規劃和引導，規范和引導農民的農業結構調整行為，合理規劃農業結構調整用地，依法處置違法用地。這樣，一方面通過總體規劃可限制農業結構調整的速度和規模，從總體上對農業結構調整進行規范和引導，實現農業結構調整按照統一規劃，宜農則農，宜牧則牧，宜漁則漁，有步驟有計劃的實施。另一方面，通過土地總體規劃可實現對地方政府參與農業結構調整的行為進行規范，防止農民和地方政府盲目的和僅僅追求自身利益最大化的行為，從而有效保護耕地，實現耕地的節約利用。從總體看，農業結構調整要符合土地利用總體規劃確定的土地利用方向、結構和布局。為此，要積極引導農民優先利用閑置土地，充分開發非耕地資源和未利用地，減少占用耕地；禁止基本農田保護區內挖塘養魚、發展林果業。另外，土地利用總體規劃確定為需退耕還林、還草、還湖的地區，要有計劃有步驟進行，加強林草地保護，不得改為它用。

(二)對農業結構調整中的利益關系進行調配。農業結構調整的根本目的是提高農業的整體素質和效益。要實現這一目標，客觀上就要求對現有的土地資源包括耕地資源進行重新組合，按照市場需求合理配置土地與其它生產要素。然而，在這一調整過程中，由于各種利益關系的存在使農業結構并不完全按照設計的模式來運行，如果對利益關系的處理不當，一方面會導致農業結構調整的失敗，另一方面也會導致土地的浪費等不利結果。一般而言，在正常的農業結構調整中，農民所關心的利益是實現自身收入的最大化，政府所關心的利益是當地經濟社會的良性發展。但事實往往并非如此。因為農民追逐自身利益的最大化未必是整體利益最大化。另外，政府職能的發揮依靠的是政府工作人員的廉潔工作以及國家法律賦予的職責。然而，有時一些地方政府官員僅僅為追求政績而不切實際的讓農民調整農業產業結構，這樣不僅達不到用結構調整來提高經濟效益的目的，而且可能會大量減少耕地的數量，并可能使生態環境遭到破壞，給糧食生產及種植業帶來不利影響。這些做法必將導致農業結構調整的失誤。因此，要在農業結構調整中實現耕地節約，必須保證農業結構調整的成功實施。這就需要對農業結構調整中的利益關系進行調配，對農民利益的調整可通過增加農民的風險意識來進行；對政府的利益關系的調整要注意限制政府的不當行為，樹立政府服務群眾的理念，杜絕為政府自身利益而做出有損國家整體利益的決策。

(三)充分發揮價格機制的作用。農業結構調整過程中，在由價格來調配土地資源的同時，可給予農民更多的風險提示和實際指導，從而在實現農業結構調整利益最大化的同時，實現土地的節約利用。由于農業結構調整會帶來糧食產量的變化，產量的減少又會影響價格的波動。因此，需要讓農民了解各種產品的長期價格走勢，不可盲目跟著價格的波動而調整種植結構，因為不斷調整種植結構只會加劇價格的波動，而不能帶來收益的提高，極有可能帶來耕地的損失，不利于耕地的節約和保護。

第6篇：土地調整規劃范文

關鍵詞 ：建設用地 節約 集約 利用 技術 管理

1. 在技術層面上

一種良好用地管理辦法，必須要有相適應的制度和可操作性的規程做保證。

研究節約與集約利用土地，根本的問題就是要應用規劃的手段，從科學發展觀的高度，去用心捕捉能帶動城市擴張，又能規范農村建設用地的基本措施。把土地的開發強度與產出率作為一個因子，擴大研究成果，滿足建設用地市場需求，有序實現集約。

1.1 堅持從規劃入手，提高規劃的功能和作用，力求規劃的科學性、嚴謹性和實用性，注重規劃的前瞻性

土地利用規劃是一個完整、長期的系統工程，完善土地利用規劃體系是科學利用土地的前提，它是由不同類型、不同層次和不同時序的規劃所構成的交互網絡系統。要建立健全逐級控制、分工明確、重點突出、銜接統一的規劃體系，必須強化省土地利用總體規劃的戰略性和政策性，提高地（市）級以下土地利用規劃的針對性和可操作性。

1.2 從產出入手，堅持土地利用的開發強度與產出率掛鉤

土地是不能再生的稀缺資源，土地的開發利用不加以控制，沒有一個定量的經濟標準，不僅是浪費資源，嚴重的說是通過毀滅資源。實施土地的綜合利用，必須把開發強度與產出率一并加以研究，力求低開發實現高產出。特別是工業項目的開發，不少地方圈地現象嚴重，幾百畝的用地僅見一層的廠房，建筑密度不到25%，年產值也聊聊無幾，給國家提供的稅收也很少，這樣的開發必須限制，考察土地利用是否集約、節約用地產出率是個基本要求，工業用地是這樣，房地產開發用地，第三產業用地、城市用地和農村用地都必須堅持以產出率為基礎，鼓勵支持高產出的用地項目，以滿足飛速發展的經濟建設的用地需求，做到用地節約、產出集約。

1.3 要從標準入手，城鄉規劃要把用地標準作為土地利用的強制性內容加以控制

要建立健全科學合理的客觀和微觀用地指標控制體系。宏觀方面，城鄉總人均用地、城鎮人均用地及農村居民點人均用地分別控制著城鄉建設用地總量，城鎮用地規模和農村居民點用地規模，實現對城鄉建設用地總量的控制要求，合理制定各項人均用地控制指標;微觀方面，抓緊各項工程項目建設用地指標的制定和修改工作，優先開展城市基礎設施項目，教育和公共文化體育衛生基礎設施項目建設用地指標的編制工作，重點做好城市、集鎮和村莊內部各項建設用地指標以及城市規劃區范圍內道路等市政工程建設用地指標的編制工作，其中要特別嚴格把關控制農村宅基地標準，各工業園區、開發建設用地指標、居住區用地指標及其環境生態相關建設用地指標。

1.4 從空間入手，加大土地利用的節約、集約程度

城鄉用地空間的整合，不僅僅是城鄉兩種地域景觀的物質空間整合，它還是包括經濟空間、社會空間和生態空間的整合。因此，城鄉空間規劃不再是單純意義上的用地空間規劃，應該是土地、經濟、社會和生態規劃的結合和統一。需要國土、規劃、計劃、經濟、環保等多個部門相互配合、建立橫向聯系機制，避免各自為政，相互制約。然而要實現土地利用的節約與集約，還必須從建筑物用地的縱向來考慮土地利用的空間布局。即開發土地上下空間布局的利用：一要堅持節地升空，出讓土地時就要科學提出容積率的標準，讓更多的建筑物升向空中，減少土地資源的浪費;二要節空伸地。空中的資源得到有效利用僅是節地的一個方面，同時要考慮向地下要資源，把建筑物能向地下延伸的部分都往地下延伸，開辟地下建筑空間，更多地滿足建筑的配套需求。

2. 管理層面上

管理是一種制度與行為的統一體。城鄉建設對用地的需求，必須把兩者有機結合起來。特別是在當前土地資源嚴控，各地爭相尋求建設用地，以實現城市擴張、項目落地而不顧土地在使用上的節約與集約的前提下，不顧影響環境和無序建設的情況下，必須建立健全可持續發展的土地資源保障體制和嚴格的用地審批制度，為經濟的發展找到雙贏的路子，著力做好城鄉土地利用規劃。

2.1 加強規劃對節約和集約利用土地的指導

土地管理部門要與城鄉規劃管理部門密切配合，通力協作，正確處理好局部和整體、近期建設和遠景發展、城市建設和耕地保護、經濟建設和環境保護的關系，堅持城鄉規劃在用地規模及布局上服從于土地利用總體規劃，使城鄉規劃與土地利用總體規劃在編制、修訂和實施中保持協調;另一方面要充分發揮近期建設規劃的綜合協調作用。近期各類、各級建設規劃要與國民經濟和社會發展規劃的相互銜接，與土地利用總體規劃相銜接，通過合理制定土地供應計劃，統籌安排規劃期年限內各類、各級建設用地的規劃、布局、比例和開發時序，確保節約和集約用地目標的實現。

完善城鄉規劃的編制和管理工作。針對當前城鄉規劃的薄弱環節，完善城鄉規劃的編制和管理工作顯得十分重要。可以采取下面三個方法。

（1）加強城鎮體系和區域發展規劃編制，充分發揮產業集聚效應，加大力度整合土地資源。

（2）加強村鎮規劃的編制。村鎮規劃要合理確定農村居民點數量、布局和建設用地規模，在符合農民意愿的前提下，統籌規劃農村居民點，遷村并點。統籌安排鄉村工業用地，嚴禁零散布局。通過村鎮規劃加強對農村宅基地的管理，從而減少農村建設用地。

（3）加快城鄉規劃立法，在已編制完成的城鄉規劃與規劃管理工作間建立起有效的約束性聯系，從而使城鄉規劃從編制到實施的過程能有效地得到保障。

2.2 制定節約和集約利用土地的規劃控制標準

合理確定城鄉建設用地規模。凡不符合節約和集約用地標準的規劃，不得審查通過，必須按規定進行修改調整。嚴格控制城鄉建設用地的外延擴展，實行城鄉規劃和用地總量管理，即在建設用地規模上要受土地利用規劃的制約，在城市用地上要依照城市規劃組織實施，從根本上實現城鄉建設用地從外延粗放型向內涵集約型的轉變。

2.3 加大產業結構調整和城市用地布局調整

隨著社會經濟的飛速發展，城鎮化進程的加快，產業結構的調整，客觀上要求城市用地結構和布局也應隨之進行調整，特別是城市房地產業，工業用需求的加大，客觀上要求我們必須通過各種有效的措施以實現建設用地的節約與集約。如可以用收取級差地價的方式允許企業用地的變更，達到充分、合理、高效利用土地的目的，同時應鼓勵發展第三產業，增加第三產業用地實行土地置換。

2.4 建立區域土地集約利用評價考核制度

全面掌握城鎮和開發區存量土地面積、類型、用途、權屬、分布等狀況，建立土地集約利用評價考核體系，開展城市及開發區土地集約利用評價，制定盤活存量土地的實施方案和積極穩妥的政策措施，促進存量土地的開發利用。

2.5 建立和完善規劃執法監察制度

建立和完善規劃執法監察制度可以通過建立規劃巡回執法檢查制度，實行規劃執法監察公開制度，建立糾正行政違法、不當行為制度，建立違法案件統計報表制度，以及完善規劃動態監察制度來實施。

2.6 建立規劃審查制度和規劃調整管理制度

建立規劃審查制度和規劃調整管理制度可以通過下面四項措施來實施。

（1）強化建設用地項目的規劃審查。（2）加強對城市和城鎮規劃的審查、審核。（3）加強對土地開發、復墾、整理規劃的審查。（4）完善規劃調整的管理、規劃調整和修改制度、違反規定隨意調整修編規劃的責任、規劃的公眾監督。

參考文獻：

第7篇：土地調整規劃范文

一、*鎮概況

*位于*區東南部，集鎮距市區15公里，屬半丘陵半圩區地形。東與*縣、*鎮和*接壤，南與*鎮相連，西與*鎮隔河相望，北與*和*鎮緊連，是*區建制鎮之一。

全鎮轄*村民委員會*個街道居委會，*個村民組，轄區總面積*平方公里。20*年全鎮總人口5.4萬人，其中農業人口4.5萬人，非農業人口0.84萬人，人口密度475人/平方公里,耕地總面積5823.90公頃，人均耕地0.1*2公頃。

*鎮是*區*大建制鎮之一，區域位置較佳，*省級開發區區域面積三分之一在我鎮境內有*鐵路及復線和*高速東西穿越，*省道北穿而過，交通便捷。

這里典型的溫帶氣候，加上獨特的地理位置，使得*擁有皖南山區的樸質，更兼江南水鄉的柔美。境內山巒起伏、環境優美。南有千年古壩－*壩，滋潤著*兒女；東有圣地－*，休閑度假好去處。

境內自然資源極為豐富，有儲量可觀的石、方解石、煤，還有錳、銅、硫、鐵等金屬，廣袤的山場盛產、李、中草藥等。

改革開放以來，*經濟和社會事業得到了快速發展，人民生活水平逐步提高。程控電話容量1萬門，電子網絡遍布世界各地。

二、現行規劃實施情況

（一）現行規劃實施效果

1、強了耕地保護力度，確保了耕地總時的穩定

現行規劃通過實行“占一補一”制度，加大土地開發、復墾、整理的力度，使耕地在數量及質量上保持穩定；通過嚴格控制建設占用耕地，尤其是基本農田，使基本農田得到特殊保護；通過中低產田改造提高了耕地質量，進一步穩定了農業的基礎地位。

2、嚴格控制了建設用地的規模，規范了建設用地管理

通過對建設占用耕地指標的嚴格控制，鼓勵充分利用現有建設用地、確需擴大建設用地規模的優先安排利用非耕地或劣質耕地，有效地控制了建設占用耕地的規模。同時通過建立基本農田保護區和劃定各項建設用地范圍，有效地制止了不按規劃建設、少批多占等現象，使建設用地管理得到進一步規范。

3、提高了土地利用效率現行規劃的實施使基本農田保護責任明確，穩定了農民在承包地上投資、投肥、投勞的積極性，同時通過對中低產田改造，提高耕地總體質量的同時，使耕地地力得以更大化發揮，提高了土地利用效率。

4、穩定了經濟發展

現行土地利用總體規劃在制訂和實施過程中，注重與各專項規劃、經濟發展計劃相軒調，將交通、水利、基礎建設等用地規劃及發展規劃較為合理地與本地社會經濟及自然實際狀況相統一，促使經濟以較高的速度穩定發展。

（二）現行規劃主要執行情況

規劃實施以來，各地嚴格實行土地用途管制，促進了用地管地觀念的轉變，有效遏制了建設用地盲目擴張，嚴格保護了基本農田，提高了土地利用水平；另一方面，通過合理安排用地，確保重點工程等各建設項目用地的合理需求，為我鎮經濟建設社會民展提供了用地保障。

通過調研民現，現行規劃實施以來總體情況良好。規編制過程中公眾與程度較高。規劃宣傳普及率達85%；現行規劃實施后，土地利用率、土地產出率、土地集約度等得到明顯提高；各項耕地質量指標有所提高。

（三）現行規劃存在的問題

1、規劃缺乏足夠的動態性。現行規劃在*年完成并實施以來，隨著時間的推移，現行規劃所依賴的基礎條件發生了較大變化，因此原規劃在一定程度上已缺乏現勢性，不能有效地調控和指導各類用地的布局。

2、現行規劃缺乏足夠預見性。現行規劃沒有充分考慮農業結構調整對土地利用結構的影響，對新出現的土地需求預見性不強，使得現行規劃不能很好地解決規劃實施中出現的新情況、新問題。

3、現行規劃缺乏足夠的可操作性。現行規劃偏重于強調規劃指標的分解落實，對規劃建設用地的定位和布考慮不夠充分，在基本農田布局和建設用地布局中未能有效地結合當地實際條件，不能適應城市化發展需要，規劃缺乏一定的科學性和可操作性。

三、規劃修改的必要性和意義

（一）規劃修改的必要性

現行規劃在*年至20*年期間得到了較好的貫徹實施，在耕地保護、建設用地規劃管理、土地用途管制方面發揮了積極作用。但隨著*省“東向發展戰略”思想的提出，以及我鎮經濟的快速發展、工業化、城鎮化過程的加快，農業結構和城鎮體系戰略的調整，行政區劃調整工作的完成，全鎮土地利用結構和布局的變化、現行土地利用總體規劃在建設用地和基本農田空間布局等方面逐漸暴露出一些與新形勢不相適應的問題。

1.社會經濟調整及產業發展布局的變化要求土地利用布局的調整。

為了能主動融入“長三角”經濟圈和適應*省“東向發展戰略”的發展，*鎮進行了經濟結構的戰略調整和產業重新布局。大力推動農業產業化，大力發展特色農業與生態農業，要求新的土地利用布局。

2.調整土地利用總體規劃是加快農業和農村現代化建設的迫切需要。

在農業和農村現代化建設過程中，必須進一步優化城鎮、村莊和基本農田的布局，使其成為一個完整統一的有機整體，形成城鎮和農村相協調，居民點和農田相襯托的新格局，而縣級土地利用規劃正是調整這一格局的重要依據。因此，修改土地利用總體規劃，增強規劃的科學性、可行性，對于促進農業和農村現代化建設顯行尤為重要。

3.調整土地利用總體規劃是實現土地資源可持續利用的必然選擇

新《土地管理法》實施以來，土地利用管理日益加強，而現有的規劃在實施中的矛盾也不斷顯現，分散的建設用地布局越來越不適應新形勢下土地管理的要求。因此，有必要進一步科學準確地測算建設用地規模、范圍，預留必要的發展用地，把有限的用地指標落實到合適的地塊上，使有限的土地資源得到最優的配置。

（二）規劃修改的意義

1、為*鎮實施可持續發展戰略提供了必要的用地保障。通過*鎮土地利用總體規劃的調整，合理配置、優化各類用地，使社會、經濟和生態效益協調一致，實現可持續發展。

2、土地利用總體規劃在制訂和實施過程中，注重與各專項規劃、經濟民展計劃協調。將交通、水利、基礎設施建設等用地規劃及發展規劃較為合理地與本地社會經濟及自然實際狀況相統一，促使經濟以較高的速度穩步發展。

3、進一步提高土地資源的利用率與產出率。土地利用結構調整與優化是在不增加土地投入的條件下，實現產出增長以獲取結構效益的有效途徑，同時能促進土地資源利用集約型邊轉變，從而提高土地資源的利用率和產出率。

四、規劃修改的指導思想、原則和依據

（一）規劃指導思想

*鎮土地利用總體規劃以國家和省的的關法律、法規為指導，根據社會、經濟和生態可持續發展的原則以及產業發展的實際需要，在對國民經濟和社會發展用地需求做出科學預測的基礎上，合理確定土地利用的方向，實行“占一補一”政策，統籌安排各業用地，從嚴控制建設占用耕地，優化配置和節約利用土地資源，提高土地利用率和產出率，為實現國民經濟持續、穩定、健康、協調民展和保護、改善生態環境服務。

（二）規劃原則

1、堅持供給引導需求、兼顧各方利益、統籌安排各類用地的原則；

2、堅持切實保護耕地、合理利用土地資源的原則；

3、堅持規劃的科學性與可操作性相結合的原則；

4、堅持占用耕地與土地開發、整理、復墾相掛鉤的原則；

5、堅持從實際出發、因地制宜和動態調整原則；

6、以土地資源可持續利用為根本出發點，堅持土地資源節約、集約和高效利用的原則；

7、堅持城鎮面積增加與農村居民點面積減少相掛鉤原則。

（三）規劃修改的依據

1、《中華人民共和平共國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《中華人民共和平共國基本農田保護條例》、《中華人民共和平共國城市規劃法》、《中華人民共和平共國環境保護法》、《中華人民共和平共國森林法》、《中華人民共和平共國水法》、《農業承包法》等。

2、《*省實施〈土地管理法〉辦法》、國家《土地利用總體規劃編制審批規定》、《*省鄉（鎮）級土地利用總體規劃編制規程》、《*省劃定基本農田保護區技術規程》、《村鎮規劃標準》。

3、《*區土地利用總體規劃》（*－2010年）、《*區基本農田保護區規劃法》（*－2010年）、《*區城鎮體系規劃》（*－2010年）、《*鎮建設總體規劃》（*－2010年）。

4、*鎮“十一五”規劃和2010年國民經濟與社會發展計劃。

5、省、部其他規范性文件和相關基礎資料。

五、規劃修改簡要過程

根據《中華人民共和國土地管理法》、區政府下達我鎮土地利用總體規劃有關指標以及其他相關法規、政策的規定和規劃修改的動態原則，在行政區劃調整的基礎上，對*鎮土地利用總體規劃進行修改工作，大致經歷了以下四個階段。

（一）組織準備階段

這一階段主要開展計劃制定，落實經費，組成領導小組和規劃小組，總體規劃方案設計，選定研究專題以及業務培訓等準備工作。

著先是制定工作計劃，工作方案落實經費，組成領導組和工作班子。如開了領導組、工作班子會議，審議和討論工作計劃技術方案。

其次，為了修改好本次規劃，在全鎮對修改土地利用總體規劃重要性進行廣泛宣傳，統一了思想、提高了認識。

最后，研究討論了修改規劃的指導思想、原則、依據和工作方法，明確了本次規劃修改的目的、任務和重點內容，并制定了工作計劃和方案。

（二）調查分析研究階段

這一階段的主要任務是收集，整理和分析有關自然資源，土地資源，土地利用和社會經濟等方面的數據、圖件、文件等資料，并找出土地利用中存在的主要問題。

（三）規劃修改階段

1、在收集、分析規劃資料和開展前期專題調研的基礎上，根據孫埠鎮國民經濟和社會發展及各部門各行業的用地要求，確定土地利用的方針和目標；

2、對作鎮土地需求和土地供給量進行分析預測的基礎上，運用綜合平衡、目標規劃法等方法，制定了適應當前社會經濟發展的土地利用方案，并從國民經濟和社會發展的角度進行了各類用地結構的調整；

3、在用地方案和土地利用結構調整的基礎上，對全鎮主要用地進行了規劃，并制定了相應的管制導則；

4、擬定規劃方案，形成文字及圖件成果。落實各項地指標，進行相應的土地利用結構調整，制定規劃實施措施，撰寫規劃文本、說明。

（四）規劃成果形成階段

在調查、分析、研究和規劃修改的基礎上，整理出本次規劃的主要成果：

1、《*鎮土地利用總體規劃文本（20*－2010年）》；

2、《*鎮土地利用總體規劃（20*－2010年）說明》；

3、《*鎮土地利用現狀圖（20*）》（1：1萬）；

最后，由*鎮向上級主管部門申請評審，根據評審結果進行修改形成最終規劃成果。

六、現行規劃（*－20*年）實施情況分析

1、基本農田保護面積

現行規劃*鎮的基本農田保護面積為5*9.90公頃，基本農田保護率為86.88%。

規劃實施期間，我鎮嚴格執行基本農田保護，基本農田保護面積和布局與規劃保護一致（表1）

鎮現行規劃基本農田保護招待情況

單位：公頃

行政單位*年底

耕地面積規劃2010年

保護面積20*年基本

農田保護面積規劃指標

完成率（%）

*鎮5823.885*9.865*9.90100

2、建設占用耕地控制指標執行情況

依據現行土地利用總體規劃，*鎮*－2010年新增建設占用耕地指標為40.98公頃,*－20*年全鄉實際建設占用耕地指標為6.1公頃，剩余指標為34.88公頃（表2）。

表2*鎮現行規劃建設占用耕地執行情況

單位：公頃

現行規劃建設用地

占用耕地面積*－20*年

實際執行剩余指標指標完成率%

*鎮40.986.134.881.49

七、本規劃（20*－2010年）與現行規劃（*－2010年）的銜接

1、耕地基本農田保護指標的銜接

根據本規劃到2010年的耕地面積規劃為5863.55公頃，本規劃與現行規劃的耕地指標保持一致。本規劃到2010年的基本農田保護指標規劃為5*9.90公頃，而現行規劃到2010年的基本農田保護指標規劃為5*9.90公頃，本規劃與現行規劃的基本農田保護指標保持一致（表3）。

表3*鎮規劃耕地與基本農田保護指標銜接情況

單位：公頃

現行規劃

2010年耕

地保有量現行規劃

基本農田

保護面積現行規劃

基本農田

保護率本規劃2010年耕地保有量本規劃基本農田保護面積本規劃基本農田保護率

*鎮5863.555*9.9086.885863.555*9.9086.88

2、建設用地及其占用耕地指標的銜接

本規劃20*－2010年的建設用地指標規劃為52.48公頃，其中占用耕地指標規劃為34.88公頃，而現行規劃*－2010年的規劃占用耕地指標為40.98公頃(表4).

表4*鎮規劃建設占用耕地指標銜接情況]

單位:公頃

現行規劃建設用地

占用耕地面積*－20*年

實際建設占用

耕地面積現行規劃剩余建設中用耕地面積本規劃建設占用耕地面積

*鎮40.986.134.8834.88

八、規劃修改中若干具體問題的說明

（一）關于基礎數據的來源

1、人口資料：包括歷年人口、城鎮人口、農村人口、暫住人口、流動人口、自然增長人口、機械增長人口等，其主要來源于*鎮國民經濟與社會發展統計資料，公安部門的統計資料等。

2、有關經濟與社會發展方面的規劃指標主要來源于*鎮相關部門的規劃資料。

3、土地方面的數據主要來源于歷年各項建設用地資料、土地出讓、轉讓資料、以及土地登記等資料；*鎮歷年土地利用變更調查資料；*鎮土地整理、復墾和開發指標等。

4、有關規劃方面的資料主要來源于歷年社會經濟統計年鑒、基本建設投資統計、農業用地效益資料、物價變化資料；氣候、水文、工程地質、地形地貌、水系、植被、氣象和主要自然災害資料；孫埠鎮各部門發展規劃及用地計劃資料。

（二）重要指標的依據

1、農業用地指標

耕地、園地、林地等各項用地量的預測，分別從需求和供應兩個方面進行預測，對于預測結果在區級指標之內，以縣級別分解指標作為*鎮的用地指標，在耕地需求方面，與縣級規劃一樣，從糧食生產總需求、糧食生產水平、糧地系數三方面預測；在耕地供應方面，則在耕地后備資源評價的基礎上，結合社會經濟條件的耕地開發能力進行預測，園地及林地在未利用地適宜評價的基礎上，根據人口與經濟發展水平的結果，對規劃期間園地、林地開發及非農業建設占用園地、林地情況預測。

本次規劃的生產潛力預測主要是對農作物單產進行預估，預測2010年糧食作物的單產為6225.00公斤/公頃。年。

2、建設用地預測

（1）人口發展預測

人口的民展變化關系著國民經濟發展速度、城鄉居民建設規模和土地的承載力，因此，人口預測是土地需求量預測的前提。

按人口自然增長率和人口的機械增長預測，2010年全鎮人口將達到7.5萬人。

（2）城鎮建設用地預測

根據土地供給決定土地需求的原則及我鎮經濟發展與地關系狀況，并按照城鎮人均建設用地規劃相關規定的要求，城鎮用地總規模將由20*年的157.27公頃調整到2010年的180.15公頃。

（3）農村居民點用地預測

由于對土地集約利用的追求，行政村的合并，農村居民點的整理，同時中心村建設步伐加快，拆村并點，農村居民點用地集約度進一步提高，人均用地面積將大幅度減少。本次規劃期內農村居民點用地將由現狀（20*）年的569.521公頃調整到規劃年（2010年）的562.63公頃，到2010年農村居民點用地規模減少6.89公頃。

（4）獨立工礦用地預測

*鎮20*年的獨立工礦用地為26.61公頃。規劃期內獨立工礦用地將分布城鎮以外集中，主要以內涵挖潛為主，但由于長三角地區的產業轉移的帶動下，*鎮獨立工礦用地面積還將進一步快速增長。預計到2010年獨立工礦用地面積將增加到41.11公頃，凈增加14.5公頃。

（5）交通用地預測

根據我鎮規劃期內交通用地指標，至2010年，我鎮各類交通用地規模基本保持不變。

（6）水利工程用地預測

根據我鎮規劃期內水利設施用地指標，至2010年，我鎮水利設施用地規模基本保持不變。

3、基本農田保護區規劃指標

遵照國務院《基本農田保護條例》、安徽省等有關法律、法規，孫埠鎮土地利用總體規劃要確保耕地保有量和基本農田，規劃期間基本農田保護面積為5*9.90公頃。

4.土地利用結構優化和平衡表的編制

為了保護規劃用地指標的落實和使我鎮各類用地的配置能從國民經濟和社會發展的角度得到合理的安排，增強本規劃的實用性和科學性，在部門用地指標調整上，多次進行了由鎮政府組織的部門用地協調會，反復討論、協商，廣泛征求意見，盡可能地從行政、經濟和技術上合理安排各類用地，同時，根據全鎮經濟和社會發展趨勢，從提高土地利用率和產出率、走集約和節約用地的道路出發，積極引導部門接受鎮規劃用地指標。

⑴農、果、林、水產部門用地：農業部門用地給予優先安排和滿足，優化大農業結構，實行多種經營，增加蔬菜、經濟作物、果園面積，提高大農業經濟從價值。

⑵鎮區、工礦部門用地：鎮區、工礦部門的用地在本著集約和節約的原則，進行統籌安排。

以此為原則，采用綜合平衡法，根據各類用地在規劃期內的增減變化，編制了20*－2010年的土地利用平衡表。

5.土地利用分區

土地利用分區的主要目的是為土地用途管制實行提供依據，用地區域類型的劃分是根據土地利用總體規劃規程中的有關規定進行，并突出了農業用地的劃分，共分為農業用地區、園業用地區、林業用地區、城鎮建設用地區、村鎮建設用地區、獨立工礦用地區、其他用地區等七個區。

在具體區劃劃分方法上，是以土地利用現狀分析、土地適宜性分析和區域自然和社會經濟發展為基礎，根據土地主導用途的不同，采用定量研究與定性分析相結合的方法。為確保土地用途管制的實行，還針對每種土地用地區的用途特點，制定了詳細的用途管制細則。

6.各項用地指標的分解

*鎮鎮級土地利用總體規劃是整個土地利用總體規劃體系的最終落實點，是縣級規劃得發實施的基本保障，因此在鎮規劃主要用地控制指標，服從縣級規劃分解指標，特別是非農建設占用耕地、耕地開發、復墾指標上，以確保縣級耕地總量占補平衡的實現，另外對退耕還林指標也給保證。

7.用地布局的依據

⑴規劃年全鎮國民經濟和社會發展對土地所作的戰略安排。

⑵各部門用地發展規劃中的布局要求。

⑶《土地管理法》及相關法、法規對用地布局所作的要求。

⑷全鎮的自然、社會經濟條件、土地利用方式、土地質量和土地生產效益的差異。

（三）與城鎮規劃的協調情況

考慮到城鎮規劃用地分類與土地利用規劃用地分類的技術口徑不同，本次土地利用規劃與城鎮規劃用地規劃協調的著重點放在城鎮建設用地新占農用地、特別是新占耕地面積上，而對城鎮用地現狀面積、規劃面積不強求統一。在城鎮建設用地新占農用地、特別是新占耕地面積方面，城鎮規劃與土地利用總體規劃是統一的。

（四）與其它規劃的協調

本規劃在與生態、農業、水利、林業等部門規劃的協調方面，充分考慮了這些部門的規劃成果，優先保證了這些部門的勝地需求，在本質上是協調一致的，只是在具體的土地面積數據上按照上級部門的要求統一采用了土地部門的數據。

九、規劃方案的可行性分析

1、組織上的可行性。在規劃的整個過程中，從最初的技術方案的論證到資料的收集和規劃講座稿子論證都多次進行了專家、部門的調查咨詢，保證了一次規劃的科學性、合理性和可行性。

2、基礎數據和資料的可行性。整個規劃都是以土地詳查和變更調查數據為基礎基準，國民經濟、社會發展的統計年鑒等資料的權威性強。各部門提供的基礎數據、規劃數據和資料是各有關部門根據自身的發展，經過長時間的努力完成的，具有較強的可靠性。

十、需要進一步說明的問題

1、關于規劃范圍的說明

本次規劃范圍為*鎮轄區全部土地，土地總面積11440.*公頃。

2、關于規劃時間的說明

基期年20*年，規劃期20*—2010年。

3、關于土地質量評價的說明

土地質量評價堅持為生產服務原則，采用聯合國《土地評價綱要》提出的土地適宜性評價思路（ITC）并結合*區*鎮目前土地的利用方式進行。

4.關于基礎數據口徑不一致問題。根據《中華人民共和國土地管理法》和國家有關的規定，要求土地利用總體規劃中土地面積的基礎數據必須是土地詳細和土地變更調查數據，因此，本次規劃中將所有其它數據都統一到了土地變更調查數據的基礎上，會與專利號部門提供的原始數據不完全一致，由于土地詳杳和變更調查，是嚴格按照土地利用現狀三大類進行的，各類土地利內涵，與各部門用地類型劃分存在較大的差異，故二者在外延上有明顯的區別。

十一、規劃修改的成果

1、《*區*鎮土地利用總體規劃（20*－2010年）》；

第8篇：土地調整規劃范文

關鍵詞：農村居民點；土地整理；權屬調整

1．農村居民點整理的含義及意義

農村居民點用地整理是近幾年興起的土地集約利用工程。農村居民點整理是提高農村居民點用地效率和集約化程度，促進土地有序、合理與科學化利用的重要手段。農村居民點整理主要是運用工程技術及調整土地產權，通過對農村居民點用地規模、內部結構及空間布局的再調整，使農村建設用地逐步集中、集約，提高農村居民點土地利用強度，促進土地利用有序化、合理化、科學化，并改善農民生產、生活條件和農村生態環境。農村居民點整理的內涵是指從宏觀上對農村居民點的數量、布局進行調整以及從微觀上對農村居民點用地規模和內部結構、布局進行綜合調整。

進行村莊用地的調整已成為我國土地整理的一項重要工作。一方面，農村居民點用地整理對改善農村生態環境，提高農民生活質量；緩解用地矛盾實現耕地占補平衡；發展農村經濟，促進城鎮化；縮小城鄉差距，解決“三農”問題都具有重大的現實意義；另一方面，農村居民點整理將在我國加快城市化進程、縮短城鄉貧富差距中發揮積極作用，同時可以一定程度上增加對城市建設用地的供給，保障經濟的快速健康發展。過去，農村居民點整理往往緊跟項目走，即“被動整理”模式，這種做法雖然可以滿足項目用地的要求，但由于時間倉促，遺留下來的問題很多，況且，這種整理方式往往不注意整個區域用地結構的調整和土地配置優化，也帶來許多生態、環境問題。把農村居民點整理納入土地利用總體規劃編制當中，即“規劃先行”后，有目的、有針對性地進行土地整理，這樣一來，農村居民點減少可以與城市建設用地增加相掛鉤，在一定程度上緩解城市建設用地供需不平衡的現狀。

2．農村居民點整理中的權屬調整問題

2．1農村居民點整理中權屬調整所存在的問題

2．1．1農村居民點整理中權屬及其調整的界定

農村居民點整理中的權屬涉及農民集體經濟組織對其所屬的農用地和建設用地（主要指農民宅基地）擁有的所有權以及農民對其承包的土地和其宅基地所擁有的占有和使用權。在農村居民點整理中權屬調整是指，在農村居民點整理過程中，由于農村建設用地整理規劃的需要，而造成的對農民產權客體的調整即地塊權屬的調整。

2．1．2農村居民點整理中權屬調整所存在的問題

（1）由于原宅基地不符合標準所帶來的糾紛

農村農民宅基地使用面積超標的現象在我國農村普遍存在。宅基地使用面積的嚴重超標對農村居民點的整理和村莊合并帶來一些難題，雖然省（市）明確規定了宅基地的使用面積標準，但是由于農民的法律意識淡薄以及一些歷史遺留問題，農民對分配新宅的面積不理解，而且常常會發生糾紛。給農村居民點整理工作帶來一定的障礙。

（2）權屬調整沒有充分保障農民利益

農村居民點的整理事實上是政府為了促進土地優化配置，加快城市化進程所實施的政府行為。所以，政府必須首先保證土地產權所有人權益。農村居民點整理過程中的權屬調整包含兩個基本方面，一是土地承包經營權的權屬的調整；二是宅基地權屬的調整。對于居民點用地整理過程中所帶來的農民土地的減少、喪失以及承包責任田位置變動所帶來的農民利益損失目前補償不是很合理。這一點其中某些問題類似于土地征用過程中所存在的對農民權益的侵害。

（3）補償不規范

補償的不規范包括兩個方面：一是補償標準低以及補償項目少；另一方面是補償標準偏高或補償項目偏多。過去，我們只注重于土地補償偏低給農民權益帶來的損害，而對土地補償費偏高的問題鮮有關注，但從我們對Y市的實地調查的一結果來看，土地補償偏高或項目的偏多確實是值得我們注意的問題。補償費用偏高以及項目的偏多將有可能導致土地資產的流失以及腐敗的滋生。據我們對Y市的調查，Y市在農村居民點整理過程中采取了“區位價”的補償方式。所謂“區位價補償”是指給因居民點整理給農民帶來的土地位置變動所進行的“補償”。表面上看類似于土地經濟學中的級差地租Ⅰ。但是，對于農村居民點整理來說，一方面，新居民區一般較原居民區更靠近城鎮，這是整理的基本原則，所以區位只能變好，不存在補償的問題；另一方面，即便確有區位的變動，變動范圍也不會很大，也不存在明顯的區位差異。倘若我們對因居住地到責任田之間距離擴大所帶來的交通或人力成本等的費用增加進行補償的話，那么上述距離的縮小，是否應該由集體經濟組織或農民來補償政府或整理實施者呢？所以，我們認為補償應該按照實際利益的得失平衡為原則，不能少補但也不可盲目地多補。

2．2農村居民點整理中權屬調整的模式

（1）A市的權屬調整模式

A市項目整理區位于城郊結合部，經濟較為發達，該地區農民思想轉變快，有強烈的農村城鎮化愿望，并且由于M鎮以前有比較成功的安置經驗，該項目區采用農村城鎮化型農村建設用地整理模式進行整理，將村莊整理納入城鎮規劃的體系，對分散的自然村實行規模搬遷，有步驟地向城鎮靠攏。A市人民政府在項目整理區成立農業生態園區管委會，組建園區公司。園區管委會負責項目區的規劃、行政和社會事務，公司負責融資、拆遷、項目的經營管理。由政府出資建造安置區，對拆遷村民進行安置，政府收回原宅基地，把遷移后的自然村舊址復墾為耕地。整理資金先由政府財政出資或進行部分土地使用權的抵押貸款解決，然后通過整理后的土地增值、掛鉤建設用地指標的出讓金、相關稅費等收益來平衡預算。

這種模式適合于近郊和經濟發達的地區。模式中把農民的原承包責任田統一租賃給園區公司經營，農民將失去土地使用權。園區公司將對農民給予一次性補償或每年付給一定的租金（1000元/畝年），保證農民權益的實現。

（2）B市的權屬調整模式

B市的模式按具體的情況分為兩種：

一是農村城鎮化農村建設用地整理模式。該模式的資金來源為政府出資，村莊搬遷補償費用、新村建設費用和農村建設用地整理費用都來源于政府的投資，村集體和農民不用投資。如B市的X鎮農村建設用地整理總計需要投入28182.32萬元，其中拆遷補償總費用為25315.34萬元由B政府、開發區和鎮政府收取的土地出讓金和土地稅費中列支；舊村復墾總費用2866.98萬元，由國家和地方各級政府用于農業土地開發的土地出讓金、新增建設用地土地有償使用費和耕地開墾費中列支。

二是自然村合并型農村建設用地整理模式。例如：Y鎮Z村建設146戶連體別墅，每戶300平方米，50套公寓房，每套120平方米，會所3000平方米，每平方米建筑成本為620元。這種模式的資金來源于政府、村集體和農民，其中：

（1）村集體為每戶建房每平方米補助200元，總投入為：

（146×300+50×120）×200＋3000×620＝11820000元＝1182.00萬元

（2）農民負擔建房成本中其余的420元：

（146×300+50×120）×（620－200）＝20916000元＝2091.60萬元

（3）政府負擔舊村復墾費用、村內1500萬元的基礎設施建設費用以及工礦用地拆遷費用：

212.55×15×2000+15000000+2.63×15×130000＝26505000元＝2650.50萬元

新村建設費用1500萬元和工礦用地拆遷費用為512.85萬元由B市政府、Y鎮政府收取的土地出讓金和土地稅費中列支；舊村復墾總費用為637.65萬元，由國家和地方各級政府用于農業土地開發的土地出讓金、新增建設用地土地有償使用費和耕地開墾費中列支。

此模式將農民土地是否喪失，按照權屬籌集相應資金，并給以農民一定的補貼。費用有政府、集體和農民分別承擔。

（3）C市的權屬調整模式

C市對整理項目區內宅基地全部拆遷，拆遷后的土地全部復墾為耕地，拆遷分平房和樓房兩種分別給以補償，并按國家標準結合項目區實際給拆遷農民無償劃撥一塊宅基地。其他費用由國家和地方政府給以支持。補償標準明細如下表：

表1 C市農村建設用地整理平房拆遷補償表

項

目 金額（元/戶） 說明

一、房屋補償費 28500

1、房屋重置價 26400 市政府規定的保護價220元/平方米

2、裝修評估值 1000 房屋室內裝潢

3、附屬物殘余價值 1100 房屋殘值、裝修及地上附著物殘值按評估值的4%結算

二、補助費 3300

1、搬遷補助費 1000

2、臨時安置補助費 2200 過渡期半年，按每平方米每月3元發放

三、規劃安置宅基地費用 30000 包括土地農轉非費用和基礎設施建設費用

合

計 61800

表2 C市農村建設用地整理樓房拆遷補償表

項

目 金額（元/戶） 說明

一、房屋補償費 61500

1、房屋重置價 56000 市政府規定的保護價280元/平方米

2、裝修評估值 3000 房屋室內裝潢

3、附屬物殘余價值 2500 房屋殘值、裝修及地上附著物殘值按評估值的4%結算

二、補助費 4600

1、搬遷補助費 1000

2、臨時安置補助費 3600 過渡期半年，按每平方米每月3元發放

三、規劃安置宅基地費用 30000 包括土地農轉非費用和基礎設施建設費用

合

計 96100

該模式，注重對農民和集體經濟組織的補償，補償項目較多，但如平房補償的“規劃安置宅基地費用”項目不太合理，沒有明確闡述補償的客體，沒有清晰界定集體經濟組織和農民個人的利益邊界。

2．3農村居民點整理中權屬調整的原則

通過對以上三市土地整理模式的分析，我們認為農村居民點整理中權屬調整的應該遵循以下原則：

一、自愿合法，維護農民權益的原則

農村居民點用地整理實施過程中應按照相關的法律以及土地利用總體規劃的要求，取得相關集體土地所有權者同意，充分尊重農民意愿，不搞強制拆遷，切實維護農民個人、集體經濟組織和其他有關個人、單位的合法權益。對于因拆遷對農民或集體經濟組織造成損失的，要給以補償，并且保證農民生活水平不降低。

二、權屬受損合理補償的原則

補償合理就是，一要保證農民權益，對農民的損失進行合理補償。二要維護國家利益，防止補償費用偏高、補償項目偏多給國家帶來的損失。

三、統籌規劃、優化配置原則

一方面，農村居民點整理要在政府部門的統一部署下，由國土、發展改革、城市規劃、建設、財政、農業、民政、環保、水利、勞動等部門協同開展工作。在科學論證的基礎上，進行規范操作。另一方面，在整理的過程中，要注意調整土地利用結構，對于以前不合理的結構安排要進行調整，優化土地資源配置。

四、因地制宜的原則

資金來源是農村居民點用地整理的難點之一，對于經濟發達程度不同的地區，應該按照實際情況，由不同的主體按照權屬的大小共同承擔整理費用。在獲取收益時也應該按照權屬大小來進行分配。轉貼于 3．結論和政策建議

農村居民點用地整理是一項復雜的系統工程，權屬調整更是最敏感的部分。在制定和實施整理規劃的過程中應該注意以下幾個問題：

（1）充分尊重集體土地產權，加強農村土地產權制度建設，切實保障農民權益

首先，農村居民點整理要充分尊重土地所有者的權益，不得侵犯農民的產權。其次，應該加強宣傳力度，使廣大農民認識到居民點整理的重大意義，并保證整理項目的透明和公開，隨時接受農民的監督。第三，在整理過程中，要給予農民實惠，注重改善居民生產、生活條件，并保證農民生活質量不降低，對于整理過程中對農民造成的損失要給予公平的補償。

加強農村集體產權制度的建設。農村集體產權制度建設是一個長期的過程，更是一項長期的任務，要狠抓不懈。具體來說應該注意以下幾個方面：一、建立長期穩定的土地登記制度，對于未及時登記的要盡快補辦登記手續。二、嚴格執行國家制定的宅基地面積標準，對于不符合宅基地面積標準的要及時調整。三、逐步開展農村建設用地流轉的試點工作，優化土地配置。

（2）引入市場化運作方式，因地制宜采取多種整理模式，積極探索新模式

農村居民點整理的模式大致可以分為兩個主要部分：一、村民居住的安置模式，主要有：公寓化或社區化的整理模式、村莊整體搬遷，異地改造的整理模式、縮并自然村，建設中心村的整理模式、村莊內部用地改造控制型的整理模式等；二、資金籌措模式，主要有：政府主導型、市場主導型、村集體自主型等。

農村居民點整理是一個長期、動態的過程，一方面，我們要學習一些典型模式的經驗，同時也要因地制宜，適時創新和探索一些新的模式；另一方面，對于條件適當的地區，我們要對整理模式進行市場化運作。

（3）農村居民點整理要十分注重生態環境保護和人文精神。

在農村居民點整理的過程中，要十分注重保護耕地質量和農村生態環境。具體來說應該注意以下幾點：一、注重土壤的改良。土地作為自然的產物，其質量的提高必須遵循自然生態規律，必須充分考慮土地生態系統內物質循環和能量流動的特點，考慮系統內各生態因素間的相互平衡以及土地生態系統與其他各相關環境系統間的相互關系；二、注重農村生態環境的改善，對于不適合作物耕種的土地，要做好退耕還林還湖工作，維護農村生態系統；三、按照保護生態環境，提高環境容納能力的原則實施各項土地整理的生物和工程技術措施。

在農村居民點整理的過程的同時要有人文精神，要注意有選擇地保留民族、民俗等文化遺產和建筑，做到土地整理與文化建設相統一

參考文獻

[1] 劉晶妹，張玉萍.我國農村土地整理運作模式研究.[J]中國土地，1999，(11).

[2] 葉艷妹，吳次芳.我國農村居民點用地整理的潛力、運作模式與政策選擇.[J]農業經濟問題，1998，(10).

第9篇：土地調整規劃范文

【關鍵詞】法定圖則、規劃類型、動態機制、實施管理

中圖分類號：TU984文獻標識碼： A

1、高度城市化對可用規劃提出更高要求

1.1政府層面要求規劃編制更具可操作性

深圳改革開放三十年，在社會經濟、城市建設等各方面取得巨大成就的同時，也最先遇到轉型發展的瓶頸問題，城市發展面臨諸多困難和挑戰，從當前情況看，深圳的建設用地利用已接近極限，過去30年的增量空間發展模式將不可持續，城市將在存量空間模式下探索以取得進一步的發展，因此，高度城市化下，在政府層面一方面加強推動城市更新與土地整備謀求城市發展，另一方面則是對規劃管理提出更高的要求以應對空間資源緊約束的情況，這種要求表現其一為部門職能的整合，其二表現在對規劃編制要求更具可實施性。

2009年深圳政府機構改革之后，深圳市規劃和國土資源委員會正式成立，這意味著從市政府層面已經高度關注如何更好處理規劃管理和土地管理的關系，如何通過發揮機構整合的合力從行政管理職能上支持促進城市的進一步發展。部門職能整合之后，城市規劃的編制過程更加注重與土地政策、土地規劃的結合，確保規劃編制成果能符合土地政策的要求。另外，在規劃編制上，市政府要求城市規劃的編制需要與相關職能部門的主體規劃協調，以確保規劃具備可實施性。這在近年成立的龍華新區和大鵬新區的新區綜合規劃編制中得到充分體現，其更強調城市規劃的內容與發改部門的國民經濟與社會發展規劃、與土地部門的土地利用總體規劃充分對接，以保證在產業布局、重大項目、土地指標等方面取得一致。

1.2精細化管理要求規劃編制更好協調多方利益主體

深圳日益緊缺的土地資源供給，迫使管理基礎由新增土地利用向存量土地利用轉變，而隨著物權法出臺、土地管理法修訂、城鄉規劃法的頒布以及行政許可法的實施等，隨著公民維權意識與公眾參與要求的提高，進一步要求管理職能部門具備高質量服務與精細化管理，以協調多方利益主體，保障公共利益。

在1998年頒布施行的《深圳市城市規劃條例》中，法定圖則作為“兩證一書”核發的主要依據，是體系的核心環節，在成為調解社會利益主要手段的同時，也成為精細化管理的核心環節。目前法定圖則的編制或修訂除了按照既有的公示程序廣泛征求社會各界的意見外，在規劃方案編制過程中，更加需要兼顧相關利益主體訴求，如原村集體或原有權利人的意愿，方案的形成是要求在與相關權利主體充分協商，取得共識的基礎上形成。

隨著管理手段進一步向加強調利益調整的轉變，規劃編制關注的重點也出現轉變。利益的協調逐步轉變為以土地問題為核心的協調，如企業完善手續的閑置用地的處理、未完善手續但被外單位租用用地的收回、原村民用地的征地拆遷評估等，同時其它開發主體的意愿，在這樣的背景下，規劃的編制承擔一個協調平臺的作用，規劃編制實質上成為一個強調社會各方參與城市發展規劃、決策和實施全過程的多方協商和利益協調機制，通過強化規劃編制過程與政府部門、產權主體、潛在開發主體、公眾之間的協商與溝通，以協商談判的方式發揮推動規劃的編制與實施。

2、以法定圖則為核心的法定規劃面臨可用規劃的挑戰

2.1圖則法定編制及調整程序出現效益延后性

法定圖則在深圳目前的規劃體系中是作為行政許可的唯一依據，為保證法定圖則編制的科學合理性，法定圖則在規劃主管部門內部的編制審查到報批需要一個相對比較長的周期。在1998年《深圳市城規劃條例》制定出臺的同時，深圳規劃主管部門以規范文件形式指導法定圖則編制，并形成了嚴密的編制程序，其中，法定圖則的編制在規劃主管部門系統內包括十幾個環節。這里面比較關鍵的是草案公示前后的委技術會議審查以及報圖則委員會審批。在法定圖則草案公示前，需要經過規劃主管部門內部嚴格審查后才決定是否公示，而公示階段處理復雜的各種問題后，需要再報技術會議審查以確定是否報圖則委審批。而根據《深圳市城規劃條例》成立的圖則委包括十五名委員，法定圖則通過審批必須獲得參加會議人數的三分之二以上多數通過。在這幾個環節因為各方利益協調的考慮，法定圖則草案未獲得通過而需要重新修改規劃方案再按報批程序重新審查的情況經常發生。

可以說，法定圖則嚴格的編制審批程序對規劃編制的質量有著重要的意義，但由于法定圖則從編制到完成審批最終公告往往需要一個比較長的周期，而市場化下的快速城市化存在較多的不確定性，一旦市場出現新的變化要求，通過審批具備行政依據的法定圖則往往又面臨修訂或修編的局面。另一方面，法定圖則在規劃成果內容中存在一定的剛性控制指標要求，雖然在編制過程中，出臺系列的如《法定圖則編制容積率確定技術指引（試行）》等規定文件增強了編制與管理上的彈性，但因為深圳高度市場化的特點，一些城市發展重點地區或更新地區存在較大的不確定性，一旦發展背景出現較大變化，作為法定依據的法定圖則依然難以快速響應。

2.2個案調整缺少片區整體層面統籌

為應對已批準法定圖則局部調整的需要，對于局部地塊的修訂在操作中主要以個案的形式進行，主要通過對需要調整地塊的用地性質、容積率、建筑高度等進行相關技術分析論證后，再根據調整內容不同的要求按程序進行公示、修改和報批。個案修訂的形式一方面有利于管理部門對新的發展要求做出快速響應，一方面其修訂及其報批程序符合法定圖則制定的報批程序要求，對法定圖則及規劃管理都起到一個比較好的補充作用。

近幾年，深圳的發展已經轉向存量發展為主的模式，因而城市持續發展產生了大量的個案修訂需求，從目前情況看，個案修訂的訴求主要集中在容積率、用地性質的調整。據不完全統計，近幾年在已批法定圖則的一百多項個案調整中，僅調容積率就達七十多項，僅調整用地性質十多項目，調整用地性質與容積率二十多項。如深圳南山高新區，其作為深圳研發總部核心區，對深圳的經濟發展起著重要作用，經過數十年的發展，高新區11多平方公里的范圍目前已基本按照規劃建成規劃建設。但由于產業用地不足，近年來片區不斷進行功能和容積率調整，其中圖則個案調整達30多項。大量的個案調整由于不同時期提出，從當時修訂條件來說，其調整存在一定合理性，但由于調整數量較多且時間較為持續，如果按所有個案調整后，高新區的總開發規模基本翻了一翻，而相應的市政設施、交通設施、配套設施缺少一個整體上的統籌。

2.3精細化管理要求圖則編制更具可操作性

深圳城市發展進入轉型期后，城市規劃的編制與管理工作逐步的向精細化轉變，在管理上也由過去粗放型管理向集約化管理轉變，由傳統經驗管理向科學化管理轉變，也就是用具體、明確的量化標準取代相對籠統模糊的要求，把抽象的戰略、決策轉化為具體明確的發展舉措，這一方面，法定圖則的編制通過十幾年的發展也逐步形成較為成熟的方式應對管理轉變的要求。但是，由于特區內外一體化尚處于發展前期階段，原特區內外的發展實際情況存在較大的差距，相互間的要求也因此不同，而法定圖則作為全市統一的規劃內容也面臨應對相對抽象的決策與明確的具體要求的考驗。

在原特區內的中心地區，像福田中心區、羅湖商業中心地區、南山后海地區等由于城市高度發展，城市建設已具備較高水準，相應的規劃管理要求也由過去關注用地性質、容積率等剛性控制要求轉向對立體慢行系統、公共開發空間和地下空間等空間品質的提升，因此在規劃編制的時候需要明確具體的二層連廊、公共空間與地下通道等具置、形狀、面積大小和接口位置，以便核發許可進行規劃管理。在原特區外由于征轉地等歷史遺留問題，以及以村鎮為基礎的工業化特點，在圖則的編制過程中關注的如何通過解決土地歷史遺留問題，在實現原村集體發展的同時，實現城市功能的完善提升。另外在城市發展的重點戰略地區，像空港地區等，由于現階段開發的條件尚未成熟，其在具體的功能、開發強度、配套設施等方面均存在較大的不穩定性，所以圖則的編制也面臨兩難的局面，即法定圖則編制技術要求所明確的控制內容如何應對遠期發展的不確定。因此，面對發展的差異性，精細化管理要求法定圖則的編制需要更加靈活的操作性。

3、促進規劃實施管理的思考

3.1加強多類型規劃研究

在城市轉型背景下，為應對政府從實施規劃角度要求規劃的編制更具可實施性，以及精細化管理需要應對各種更加具體明確的管理要求，規劃主管部門從各個層面開展多種規劃編制類型的探索，以適應實施規劃與實施規劃管理的新要求，如綜合規劃、城市更新單元規劃、發展單元規劃、社區規劃、土地整備規劃等。

綜合規劃，主要以新成立的功能區為主體，其綜合性表現在將發改部門的產業發展規劃和國民經濟社會發展規劃、國土部門的土地利用規劃進行綜合，通過在整體層面的綜合，為下階段法定圖則或其他專項規劃編制或修編提供依據與指導。城市更新單元規劃，主要面對城市更新改造要求，與傳統規劃比，更加注重具體產業類型落實、土地與建筑物核查、并明確規定實施主體應履行的各項義務。發展單元規劃則以分階段編制規劃以適應不同的要求，其所劃分的規劃大綱主要關注片區整體的主導功能、開發規模、必須的配套設施的剛性要求，而具體的地塊分配和項目落實則由下一階段的子單元規劃進行深化，該類型規劃較好的應對發展戰略地區的不穩定性，同時也能從整體把握規劃剛性控制的內容。社區規劃同樣也是一個實施型規劃，主要以社區（原村集體）為主體，以原社區管理范圍為邊界的綜合性規劃，涉及到社區經濟發展、民生建設等諸多方面。土地整備規劃主要綜合運用多種土地手段進行土地清理及土地前期開發的規劃，該規劃的編制更加關注安置與補償的實施與保障。可以說，多類型的規劃編制實踐從各個方面對政府實施規劃以及精細管理的要求做出積極的響應，探討協調多方利益主體的關系，對規劃編制與實施規劃進行有效的探索。

3.2建立動態的維護機制

法定圖則是深圳城市規劃和建設管理的核心，對城市建設起著重要的控制和引導作用，目前，基本實現法定圖則對建設用地的全覆蓋，進行規劃評估和修訂的要求也逐步增強；另一方面，利用地理信息系統，深圳基本形成了規劃管理“一張圖”，其規劃實施評估和修訂的條件也逐步成熟。

根據《深圳市城市規劃條例》的規定，法定圖則的實施評估和維護一般為五年一次，且需要征求利益關系人意見后，出具專題報告經原審批機關同意后才能修改規劃。該規定為法定圖則的動態維護提供了直接依據，但在當前快速發展的不確定性要求下，法定圖則的編制與修訂應形成一個年度的動態維護機制。在實踐中，以“規劃一張圖”為基礎，建立一個規劃編制――規劃管理――建設實施――評估反饋的有效機制，通過動態的評估對需要修編的地區或個案提出建議，并由主管部門審查后，啟動相應的修訂程序。通過這樣的環節設置，有利于對快速的發展要求作出反應，也提高城市規劃的科學性、強化其法治地位、推動規劃的實施管理。

3.3營造外部的制度環境

具體的城市建設項目在實施階段，一般需要涉及多個主管部門的審批與管理，而以政府為主體的實施項目同樣也需要多部門多機構的分工合作，在具體建設項目實施中，規劃主管部門從職能上主要在于規劃的編制與調整、相關政策與技術的制定指導、土地預審出讓及核發許可等，市相關部門或區一級政府及其相關部門負責實施的具體事務，如拆遷談判、產業準入，實施監管等。因此，作為規劃管理核心依據的法定圖則需要一個與外部制度環境相互協調的保障制度，其包括決策制度和實施機制。在決策制度上需要一個兼顧規劃管理與實施規劃要求的決策程序和決策主體；在實施機制上作為規劃主管部門，主要是促進規劃的編制與具體實施的要求相結合，有利于規劃的實施管理。

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