旅游競價托管精選(九篇)
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第1篇：旅游競價托管范文
[關鍵詞] 旅游聯盟；匹配性；博弈論；戰略資源
[中圖分類號] F590.6 [文獻標識碼] A [文章編號] 1006-5024(2007)09-0072-03
[作者簡介] 柳春鋒，浙江旅游職業學院講師，碩士，研究方向為旅游企業管理。(浙江 杭州 311231)
一、引言
20世紀90年代以來，經濟全球化及競爭的日益加劇，國際旅游企業開始了廣泛的戰略聯盟，如日本最大旅行社集團JTB與美國通運公司組建戰略聯盟，共同開發LOOK品牌。此浪潮也波及到中國，中國旅游企業紛紛組成飯店聯合體、旅行社聯合體、委托管理、旅游網站聯盟等聯盟形式，但其成效多有不同。
中國名酒店組織是由我國主要城市的著名高星級酒店及著名相關旅游企業組成的戰略聯盟，于1991年成立，是我國酒店業最早的聯合體，發展至今取得了良好的社會與經濟效益；2003年，浙江27家旅行社成立了“大拇指”、“走遍之旅”兩大聯合體，到如今成效甚微。究其原因，聯盟成員的匹配性是一個不容忽視的重要因素，聯盟成員的選擇是建立旅游聯盟的基礎和關鍵環節，許多具體的失敗都能通過恰當的成員選擇過程而避免。
本文試以博弈論與戰略資源的視角對旅游聯盟成員匹配性進行深入的探討。
二、博弈論視角的旅游聯盟成員匹配性
以下是筆者建立旅游聯盟的博弈模型，用以研究企業對共同資源的單方面掠奪行為。
假定：(1)市場上有兩家企業1、2，企業1與企業2建立戰略聯盟，期限為T；(2)企業行為理性；(3)信息是完全的；(4)期限劃分為n個階段T1、T2、T3…Ti…Tn，若博弈進行到下一階段，收益以因子r(r>1)向上調整；(5)每一階段，雙方可能輪流掠奪共同資源，但企業實施冷酷戰略，即一方違約，聯盟終結；(6)雙方約定收益分成比例為p。
這是一個完全信息動態博弈模型(見圖a和圖b)。企業1和企業2都有兩個行動選擇，一是對聯盟形成的共同收益不進行掠奪(不掠奪)，即信守契約，博弈進行到最終階段Tn時，雙方按事前確定的比例p分配收益，企業1得prn，企業2得(1-p)rn。二是破壞契約，對共同收益進行掠奪(掠奪)，假定在Ti階段掠奪者獲得共同收益的(i-1)/i，另一方獲得1/i。圖a和圖b的支付函數中前面的符號代表企業1所得份額，后者代表企業2所得份額。假定在T1、T3、T5……階段由企業1行動，在(掠奪，不掠奪)中進行選擇。在T2、T4、T6……階段由企業2行動。在T1企業1可以選擇掠奪，結束博弈。這種情況下，全部收益由企業1獨享，而企業2的收益為0。企業1也可以選擇遵守契約，則博弈進入T2階段同時收益以r(r>1)因子向上調整，即此時聯盟獲得了更多的收益。接下來由企業2行動，選擇掠奪則獲得共同收益的1/2。若企業2選擇遵守契約，即不掠奪，博弈繼續，從而進入T3階段由企業1選擇。如此，隨著博弈的進行，聯盟的共同收益越來越多。因為我們(5)的假定，雙方實施冷酷戰略，對于不合作的一方進行懲罰，所以在Tn階段之前，任何一方在Ti選擇掠奪，博弈就在Ti階段結束。如果雙方在Tn之前都不掠奪，則最終按約定比例p分享收益。
現在我們以逆向歸納法來研究一下這個模型的子博弈精練納什均衡情況。首先我們假定在Tn階段由企業2行動，由于前面(2)的假定企業行為理性，若要保證聯盟的收益不被掠奪，那么企業2按最終約定所得的收益應該不小于進行掠奪所獲得的收益。即需要滿足(1-p)rn≥(n-1)rn-1/n，即p≤1-(n-1)/nr。
考慮到最后做出選擇的不一定是企業2，現在我們分析假定由企業1在Tn階段行動的情況。同樣的道理，雙方的契約要得到遵守，對于企業1來說在Tn需要滿足prn≥(n-1)rn-1/n，即p≥(n-1)/nr.企業1與企業2所需要滿足的條件進行聯立，得(n-1)/nr≤P≤1-(n-1)/nr。
當n∞時(即企業1與企業2在T期內有無數次行動的機會)， 1/r≤P≤1-1/r。當r≥2時，p有解，且p取上述不等式的中間值(1/r+1-1/r)/2=1/2時最優。以企業最大化期望效用推導出來的在階段Tn應滿足的條件，其實可以推廣到Ti任何階段。所以，當p1/2時，該模型的子博弈精練納什均衡為(不掠奪，不掠奪)，均衡結果為“企業1、企業2始終不掠奪，一直到最后按比例p分成”。
它說明建立戰略聯盟的企業，均享未來共同收益的程度越大，成員企業遵守契約使聯盟成功的可能性越大。均享收益，要求建立戰略聯盟的企業實力相當，至少在聯盟內部地位應該平等。雖然大企業與小企業的戰略聯盟在市場上也十分常見，但他們之間由于不完全契約造成對共同收益潛在的掠奪傾向，加劇了聯盟本身的離心力，是不穩定的，這樣的聯盟很難長期維持下去。
三、戰略資源視角的旅游聯盟成員匹配性
旅游聯盟的類型從不同的角度可以有不同的分類方法，依戰略資源的不同可以把旅游聯盟劃分為顯性資源聯盟(預訂、銷售、價格聯盟)、混合型資源聯盟(產品開發、市場開發聯盟)和隱性資源聯盟(管理聯盟)。
1.顯性資源聯盟的成員匹配性
以顯性資源為基礎的預訂、銷售聯盟的匹配性體現在：地理位置互補，服務類型、星級(檔次)相似，則結成的戰略聯盟比較穩定，而且容易獲得聯盟效應。因為，服務類型相似使不同的聯盟成員擁有共同需求的客源群體，星級(檔次)相近又使這些客源群體的層次居于同一水平，地理位置不同則使各成員不至于為同一批客源爭搶撕殺、惡性競價，這樣，聯盟成員才能較為坦誠地互通市場信息、交換客戶資料，聯手為共同的客戶提供價值一致的服務。中國信苑飯店網就是這樣一個戰略聯盟體。它的成員酒店全部是通過國家旅游局頒發的三星級以上的涉外賓館、酒店，主要分布在全國的重點城市，如五星級的位于北京的京都信苑飯店、四星級的位于上海的通貿大酒店、三星級的昆明金郵大酒店等，各成員酒店均系自主經營。他們在顯性資源方面擁有相似的競爭優勢：商務設施先進、商務服務功能出眾、適合商旅人士下榻。所以，這些飯店能夠組成一個聯盟體，并獲得較好的聯盟效益。
2、混合型資源聯盟的成員匹配性
以混合型資源為基礎的產品(市場)開發聯盟是以各成員在技術技能、操作流程、運行機制等方面的優勢為基礎，或者借鑒學習對方成員的上述競爭優勢開發自己的新產品，或者進行綜合利用，共同開發新市場。其成員匹配性體現在：位于不同的城市而技術技能不同，或位于同一城市而技術技能相近的旅游企業容易結成戰略聯盟，而且易取得更大的利益。杭州的杭州灣大酒店和上海的好望角大飯店之間的合作聯盟就是前者的體現。上海好望角大飯店素以經營上海特色菜肴聞名，杭州灣大酒店餐飲部專程派人取經后，創新了一批特色菜肴，推出了上海菜系列，使得餐廳幾乎天天爆滿；上海的好望角大飯店也派員赴杭州灣學習浙江地方菜，也取得了可觀的效益。
開發推廣一項新的產品或服務，需要眾多的人力、物力、財力資源，單體飯店顯得勢單力薄；要將新產品推向市場，為市場所廣泛接受，單體飯店也顯得力不從心，無法造成一定的聲勢和響應。如果一個城市的幾家飯店聯合起來，共同開發，分散風險，共同進行市場促銷，則能取得一定的規模效應。眾所周知，啤酒在飯店的銷售盡管銷量很大，但利潤卻較薄，葡萄酒則有較大的贏利空間。某一飯店希望在該城興起飲用葡萄酒的風氣，就舉辦了“葡萄酒節”，希望能夠帶動葡萄酒的消費。然而，孤掌難鳴，該飯店雖然在短期內增加了葡萄酒的銷售量，但隨即曇花一現，悄身退場，無法帶來大規模的持久效應。但是，如果聯合較多的飯店共同宣傳和促銷葡萄酒，該城市消費者的消費習慣可能就會改變，當飲用葡萄酒成為消費者普遍的愛好時，每一個飯店都將大大受益。可見，在同一城市，技術技能相似，結成戰略聯盟，容易共造市場氛圍、共同推出新產品、共同開拓新市場，并且能夠帶動消費潮流，成為行業標準，從而增強競爭力。
3.隱性資源聯盟的成員匹配性
以隱性資源為基礎的旅游聯盟主要是管理聯盟。對于飯店企業來說，它一般體現為管理合同的形式，即一方輸出管理，另一方接受。無論是哪一方，它在選擇聯盟成員時，所考慮的匹配性一般是：服務類型相似、檔次定位相近。商務型飯店一般聘請同樣經營商務飯店的管理公司，而不會與擅長經營度假型飯店的管理公司結盟；一、二星級的經濟型飯店一般考慮的聯盟成員是中檔次的管理公司或飯店集團，而不會聘請定位于高階層客戶的豪華型飯店的管理公司。
對于旅行社來說，由于對旅游地和旅行者的知識掌握方面區別比較明顯，因此，旅行社之間的管理聯盟更多地體現在知識互補和資源共享上。例如，美國的運通與廣東國旅結成了戰略聯盟，運通為廣東國旅提供員工培訓、定期的網絡在線服務、相關的技術支持和優秀的旅游產品與服務；廣東國旅則提供其所掌握的關于國內旅游及國內消費者的狀況、特征、規律等方面的知識。
四、結論
從博弈論與戰略資源的視角我們都可以看出，經營實力相當(服務類型、技術技能可不同)的旅游聯盟成員匹配性良好，聯盟較穩定。經營實力懸殊的聯盟成員存在對共同收益的掠奪傾向，小企業可能搭大企業的便車，大企業也可能以強勢的談判實力要求更高的利益分成，成員匹配性較差，從而導致聯盟失效或解體。中國名酒店組織以很高的進入壁壘確保了成員的實力相當，使聯盟穩定；而“大拇指”、“走遍之旅”兩大聯合體的成員中，大中小旅行社都有，構成復雜且退出壁壘低，故聯盟很不穩定。
參考文獻：
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第2篇：旅游競價托管范文
像王侃如這樣加入到網購中來的消費者是一個快速增長的群體，而且正從一二線城市向三四線城市延伸。快速增長的網購群體使得阿里巴巴這家公司成為最大受益者。
2012年度，阿里巴巴集團旗下的電子商務網站淘寶網（C2C）和天貓（B2C）交易額突破1萬億元。12月3日，阿里巴巴集團在杭州宣布了這一具有標志性意義的數據。
天貓總裁張勇告訴記者，“1萬億中淘寶網貢獻了8000億元的交易額，天貓則貢獻了2000億元的交易額。而去年淘寶與天貓的總交易額為6300億元，淘寶年度交易額為5000多億元，天貓為1000多億元，今年幾乎翻了一倍。”
盡管由于刷單和退貨的存在，這一數據普遍被認為含有一定的水分，同時這也只是淘寶平臺（淘寶網和天貓）上的交易額，而非這家公司的營收數據，但是萬億這一量級的單位一般在國家宏觀經濟層面會被使用，如今卻被用于描述一家公司平臺上的交易量仍舊讓人吃驚。
淘寶平臺上1萬億的交易額是怎樣產生的？
九年實現1萬億
阿里巴巴（中國）有限公司集團公關部總監楊磊磊告訴記者，從零到1萬億，淘寶平臺用了9年。
2003年，淘寶網（C2C）誕生時高調宣稱“免費3年”。此后，阿里巴巴集團不斷為淘寶網增加投入。2005年10月，阿里巴巴董事局主席馬云宣布為淘寶投資10億，繼續免費3年；2008年10月，阿里集團表示將對淘寶投資50億人民幣，未來5年淘寶將繼續沿用免費政策。
當時C2C的競爭對手eBay易趣堅持收費模式，收取店鋪費、商品登錄費和成交費。店鋪費與商品登錄費成為阻礙賣家數量與商品（SKU）量增長的直接因素，最終敗落并退出中國C2C市場。
從馬云在淘寶內部講話來看，淘寶從一開始就以 “不賺錢為目的”，此后在不同的場合馬云繼續強調“淘寶網在五年之內不掙一分錢”、“淘寶盈利超指標，高管將受罰”，正是靠著免費模式，讓淘寶網積累了大批用戶，并迅速做大。
淘寶商業智能部負責人車品覺向記者介紹，對互聯網非常熟悉又有較高消費能力的中青年群體是淘寶和天貓消費的絕對主力軍。車品覺介紹，25歲至30歲人群占到了淘寶和天貓消費的36%排名首位，31歲至35歲人群緊隨其后占比達到23%，而24歲以下的年輕人也完成了16%的消費排名第三位。
據車品覺向記者介紹，目前長三角和珠三角在淘寶和天貓交易量中的占比相對突出。來自浙江、江蘇、廣東三省的消費分別占淘寶和天貓總交易量的比例都達到7%以上。
淘寶網向記者提供的1萬億成交額省份分布數據顯示，廣東省占比12%排行第一，浙江省、江蘇省、上海也分別以10%、9.5%、7%的占比位列網購第一梯隊。環渤海經濟圈的山東、北京地區成交額占比也在5%～7%之間。但一二線城市，相比去年同期增速不足40%。
與此同時，三四線以下地區消費增速卻以60%的增速迎頭趕上。目前，地處內陸西部的四川，10000億成交額中占比4.3%，排名全國第六。湖南、湖北、河南、遼寧等地區，在1萬億中占比也達3%～5%。這些三四線地區消費能力的釋放，正是中國擴大內需的最主要增長來源。
1萬億的交易資金如何流動？楊磊磊告訴記者，絕大多數通過阿里旗下的在線支付工具支付寶來完成，此外則是通過銀行卡。“支付寶的滯留資金，按照銀監會要求必須在托管銀行。從去年開始，90%的利息是我們的。而周轉一般一到兩天，利息不多。”
據記者了解，2008年主攻B2C的淘寶商城正式成立并招商，此后兩年，淘寶商城正式更名為“天貓”。
電商觀察員魯振旺對本報記者表示，“今年淘寶以更多的方式來支持天貓。一淘、聚劃算，各種資源都在傾向天貓。此外，今年服裝庫存量大，服裝企業通過網絡清庫存的需求大。在淘寶的發力下，這個發展速度，是一個比較合理的反映。”
在正望咨詢首席分析師呂伯望看來，這一是由于中國網絡零售業整體上還處在快速增長的階段，另外中國服裝業有太多的庫存需要處理。而服裝業正是淘寶和天貓最主要的銷售品類。
據介紹，今年以來，消費者在淘寶和天貓的服飾鞋包類消費超過3000億元，占淘寶和天貓總交易額的30.3%。對比國家統計局的數據，這意味著全國約36%的服飾鞋包消費都是在淘寶和天貓上完成的。
“傳統品牌大面積地入駐天貓。傳統品牌在進行網絡分銷時，主要選擇的是天貓。幾年前，淘寶上都是沒有品牌的東西，現在不僅便宜，而且有品牌，吸引了線下用戶向線上的遷移。”呂伯望對本報記者說。但天貓對淘寶的銷售額比例從一比五增長到一比四，在呂伯望看來增長得還不夠快，“我預期的話，天貓增長得還應該更快些。”
入駐天貓平臺的服裝制造商浙江森馬服飾股份有限公司副總裁兼董事會秘書鄭洪偉在接受《投資者報》記者采訪時表示，“天貓的費用在5%～10%，比百貨店是便宜很多。”但鄭洪偉同時也表示，森馬通過天貓分銷的總量還不是很多，“還要看發展的趨勢。從國外成熟市場看，網上占比也不是很多，衣服還是要通過線下的體驗。”
淘寶平臺的商業模式
在宣布1萬億交易額之前不到一個月，淘寶給業界帶來的另一個驚人數字是：天貓雙十一購物狂歡節創造的191億單日銷售額。
“對于我們來說，每年的雙十一，營收都不是我們考慮的。其實對網站也好，對網店也好，只是一個壓力測試。”楊磊磊對本報記者表示。
但呂伯望指出，由于天貓本身只做平臺，沒有自營業務，商品低價帶來的低利潤或虧損只是商家的事情，與天貓無關，而天貓只需付出宣傳推廣、組織協調的成本。他給本報記者算了一筆賬，“191億按照3%的交易費，天貓可以收入5.7億，就算宣傳等費用花去3億，也還有的賺。”
天貓作為阿里的B2C平臺，比C2C的淘寶網有著更清晰的商業模式。天貓可以向商城商家收取固定的“保證金+服務費”，天貓的收費模式為“保證金+服務費”。保證金用于交易糾紛的賠付，保證金根據店鋪性質及商標狀態不同， 金額分為5萬、10萬、15萬3檔。
服務費包括傭金和技術服務費。傭金主要為3萬元或6萬元兩檔。話費充值、網游、旅游等少部分非實物商品年費為1萬或1.5萬。其中實時劃扣技術服務費= 支付寶成交額（不含郵費）×商品對應的技術服務費率。
“技術服務費不超過3%，傭金用于基礎服務設施，主要由商家來付，當然與交易額有關，嚴格意義上如果超過多少，有一定的返還。”楊磊磊向介紹說。
除了保證金和服務費，天貓的盈利還來自營銷廣告推廣及各項增值服務。而廣告收入正是對于交易實行免費模式的淘寶網的主要收入。
“淘寶網有600萬賣家，而淘寶上的廣告位等資源有限，賣家繞不開流量的問題，就只有花錢。”呂伯望表示。
淘寶網目前盈利主要來自廣告及直通車兩項。與門戶類似，淘寶網擁有數量龐大的展示廣告位，但主要的收入則來自于被稱為“淘寶直通車”的淘寶搜索廣告。淘寶直通車是與百度關鍵字相似的競價排名廣告模式，是一個沒有天花板的長尾市場，熱門關鍵字的價格經常被抬得很高。據淘寶相關負責人早前透露，2009年淘寶網廣告收入已超過15億元，其中淘寶直通車占80%。
除了通過CPC、CPM模式盈利，淘寶網還給賣家提供很多增值服務，比如店鋪管理、交易管理、賣家工具等。隨著淘寶系用戶規模和交易規模的快速增長，淘寶憑借這些商業模式賺得盤滿缽滿。
阿里巴巴集團2010年營收是102億人民幣，扣除上市公司的營收55.6億元人民幣，還有46.4億元，來自淘寶、中國雅虎、阿里云和支付寶（還未劃出前）等阿里非B2B業務。而在此當中，淘寶占了大頭。
由于B2B業務衰弱，在阿里巴巴集團的營收和利潤貢獻率急劇下降，相反淘寶與天貓的貢獻快速上升。根據財報數據，2011年第一季度阿里非B2B業務同比增長171%。阿里巴巴集團2011年財年（2010年9月30日-2011年9月30日）凈利潤為3.39億美元，比上財年的4246萬美元增長七倍。財年營收為23.45億美元，比上財年的12.98美元增長80%左右。艾瑞咨詢去年淘寶營收為88億人民幣，分析認為，淘寶2011年營收增長150%極有可能。
而據艾瑞咨詢近日提供給《投資者報》的數據顯示，預計淘寶2012年收入在220億-250億人民幣左右。
“淘寶前三個季度占到整個網絡購物市場份額82%左右，沒有太大變化。對淘寶的廣告收入和傭金收入進行統計，不包含入駐費用，統計的是實物類，網卡等虛擬商品的消費不包含在內，占其收入八成以上。”艾瑞咨詢分析師張晶解釋說。照此推算，如果包含網卡等非實物交易，這一數字為275億-313億人民幣。
而今年6月份，阿里巴巴集團CFO蔡崇信在接受采訪時表示，阿里巴巴集團旗下兩大購物網站淘寶和天貓的平均利潤率都超過了50%。
增速下滑不可避免
在實現1萬億交易額之后，淘寶平臺已經將目標放在了10萬億上。
“我們很幸運，能夠適逢互聯網這個時代，一起見證并參與互聯網及電子商務給我們社會帶來的一次次驚喜和改變。1萬億只是剛剛開始，我們正在步入10萬億的時代，未來電子商務在中國，必將產生1000萬數量級的小而美的企業。”馬云在12月3日的會上表示。
從零到1萬億，淘寶平臺用了9年，而從1萬億到10萬億呢？阿里集團首席戰略官曾鳴說，這預計要八年以上。
楊磊磊對本報記者表示，“美國網絡購物在社會零售總額中占比達15%，我們還不到5%，這個有很大的空間。等將來對于八九歲的小孩掌握淘寶掌握支付寶是天生就會的事，這個爆發出來不得了。國民消費互聯網化是一個趨勢，當然要看技術設施如何完善。”
魯振旺則認為，10萬億到來也許只是時間問題，但是未來中國網購市場的增速勢必放緩，什么時候可以實現這個目標，存在疑問。
根據艾瑞咨詢的數據，2011年第一季度中國網絡購物市場交易同比增長率為91.5%，第二第三季度下降為70%左右，而今年以來，增長率已經降為40%左右。
“明年增速肯定會更慢，估計30%左右，3年左右會降到10%。”魯振旺對本報記者表示。
C2C業務的下滑會更明顯，李成東一直認為由于假貨、服務等原因，C2C被B2C取代只是時間問題。魯振旺也表示：“淘寶增速下滑得很快。C2C受到B2C的沖擊，天貓本身也在吃淘寶網的份額。其他京東商城、蘇寧易購對淘寶網C2C造成侵蝕。現在淘寶網的新增用戶數保持10%左右的增長，因為基數龐大，要再快速增長也不可能了。”
免費的C2C吸引海量賣家前來，假貨泛濫隨即成為嚴重的問題，淘寶因此經常遭遇指責，馬云也不得不在許多場合表態“淘寶從未縱容售假”。2010年，淘寶推出高達1億元的打假維權賠付基金，2011年則擴充至2億元。
魯振旺指出，無論多少數字，淘寶系的轉型勢在必行，否則必將自掘墳墓，近千億的水貨、假貨和仿貨是定時炸彈。
目前，天貓的業務占B2C市場超過50%的份額，不過也面臨更多的競爭。各大B2C網站紛紛宣布推出開放平臺。京東的開放平臺——POP平臺于2010年開始籌備，2010年12月30日上線。2011年頭一個月，POP平臺交易額達到1個億。“蘇寧易購和京東，價格降到這個點，要再靠降價增加市場份額非常難了，所以都開始平臺化，都去和天貓競爭。” 魯振旺表示。
在魯振旺看來，阿里巴巴要為上市做準備，明年淘寶逃不開兩件事：一個是要清理水貨假貨，另一個是中型企業要征稅。而這樣一來，中小賣家的生存狀況會惡化。
稅收漏洞是淘寶除了假貨之外的一大隱患。目前包括京東商城、當當網、亞馬遜中國在內的大多數自主營銷型B2C已經完善稅收制度。但在1萬億的份額中，天貓的貢獻率僅為20%，絕大多數的交易額依然來自于淘寶店大量的個人賣家，如果這些賣家沒有進行過工商注冊，并不需要征稅。據上海交大媒體與設計學院魏武揮估計，至少有7成的淘寶賣家是不交稅的。
當淘寶交易額達到萬億量級后，向淘寶賣家征稅被認為是大勢所趨。此前，馬云曾表示，暫不清楚國家什么時候對網店收稅，但網商需要時刻做好準備。
有分析人士指出，如果對比淘寶賣家與京東、易迅上的商品，總會發現有10%的價差，這個價差正是無稅形成的優勢。一旦對小賣家開征稅款，勢必影響淘寶商品的價格優勢，甚至讓部分賣家失去生存空間。
第3篇：旅游競價托管范文
物權法
第一編總則
第一章 基本原則
第一條 為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定本法。
第二條 因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用本法。
本法所稱物，包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。
本法所稱物權，是指合法權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。
第三條 國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。
國家鞏固和發展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展。
國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。
第四條 國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第五條 物權的種類和內容，由法律規定。
第六條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。
第七條 物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。
第八條 其他相關法律對物權另有特別規定的，依照其規定。
第二章 物權的變動
第一節 不動產登記
第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
第十條 不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。
國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。
第十一條 當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。
第十二條 登記機構應當履行下列職責：
查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料;
就有關登記事項詢問申請人;
如實、及時登記有關事項;
法律、行政法規規定的其他職責。
申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。
第十三條 登記機構不得有下列行為：
要求對不動產進行評估;
以年檢等名義進行重復登記;
超出登記職責范圍的其他行為。
第十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。
第十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。
第十六條 不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。
第十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致;記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
第十八條 權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。
第十九條 權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
第二十條 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
第二十一條 當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。
因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。
第二十二條 不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規定。
第二節 動產交付
第二十三條 動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。
第二十四條 船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。
第二十五條 動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法占有該動產的，物權自法律行為生效時發生效力。
第二十六條 動產物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。
第二十七條 動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續占有該動產的，物權自該約定生效時發生效力。
第三節 其他規定
第二十八條 因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。
第二十九條 因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。
第三十條 因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。
第三十一條 依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。
第三章 物權的保護
第三十二條 物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。
第三十三條 因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。
第三十四條 無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。
第三十五條 妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。
第三十六條 造成不動產或者動產毀損的，權利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀。
第三十七條 侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。
第三十八條 本章規定的物權保護方式，可以單獨適用，也可以根據權利被侵害的情形合并適用。
侵害物權，除承擔民事責任外，違反行政管理規定的，依法承擔行政責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二編所有權
第四章 一般規定
第三十九條 所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。
第四十條 所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。
第四十一條 法律規定專屬于國家所有的不動產和動產，任何單位和個人不能取得所有權。
第四十二條 為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。
征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。
征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。
任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。
第四十三條 國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的權限和程序征收集體所有的土地。
第四十四條 因搶險、救災等緊急需要，依照法律規定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產或者動產。被征用的不動產或者動產使用后，應當返還被征用人。單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償。
第五章所有權
第四十五條 法律規定屬于國家所有的財產，屬于國家所有即全民所有。
國有財產由國務院代表國家行使所有權;法律另有規定的，依照其規定。
第四十六條 礦藏、水流、海域屬于國家所有。
第四十七條 城市的土地，屬于國家所有。法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地，屬于國家所有。
第四十八條 森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規定屬于集體所有的除外。
第四十九條 法律規定屬于國家所有的野生動植物資源，屬于國家所有。
第五十條 無線電頻譜資源屬于國家所有。
第五十一條 法律規定屬于國家所有的文物，屬于國家所有。
第五十二條 國防資產屬于國家所有。
鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，依照法律規定為國家所有的，屬于國家所有。
第五十三條 國家機關對其直接支配的不動產和動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定處分的權利。
第五十四條 國家舉辦的事業單位對其直接支配的不動產和動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定收益、處分的權利。
第五十五條 國家出資的企業，由國務院、地方人民政府依照法律、行政法規規定分別代表國家履行出資人職責，享有出資人權益。
第五十六條 國家所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。
第五十七條 履行國有財產管理、監督職責的機構及其工作人員，應當依法加強對國有財產的管理、監督，促進國有財產保值增值，防止國有財產損失;濫用職權，玩忽職守，造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。
違反國有財產管理規定，在企業改制、合并分立、關聯交易等過程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔保或者以其他方式造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。
第五十八條 集體所有的不動產和動產包括：
法律規定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂
集體所有的建筑物、生產設施、農田水利設施
集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施
集體所有的其他不動產和動產。
第五十九條 農民集體所有的不動產和動產，屬于本集體成員集體所有。
下列事項應當依照法定程序經本集體成員決定：
土地承包方案以及將土地發包給本集體以外的單位或者個人承包
個別土地承包經營權人之間承包地的調整
土地補償費等費用的使用、分配辦法
集體出資的企業的所有權變動等事項
法律規定的其他事項。
第六十條 對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規定行使所有權：
屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權
分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權
屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。
第六十一條 城鎮集體所有的不動產和動產，依照法律、行政法規的規定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權利。
第六十二條 集體經濟組織或者村民委員會、村民小組應當依照法律、行政法規以及章程、村規民約向本集體成員公布集體財產的狀況。
第六十三條 集體所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞。
集體經濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。
第六十四條 私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。
第六十五條 私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護。
國家依照法律規定保護私人的繼承權及其他合法權益。
第六十六條 私人的合法財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。
第六十七條 國家、集體和私人依法可以出資設立有限責任公司、股份有限公司或者其他企業。國家、集體和私人所有的不動產或者動產，投到企業的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產收益、重大決策以及選擇經營管理者等權利并履行義務。
第六十八條 企業法人對其不動產和動產依照法律、行政法規以及章程享有占有、使用、收益和處分的權利。
企業法人以外的法人，對其不動產和動產的權利，適用有關法律、行政法規以及章程的規定。
第六十九條 社會團體依法所有的不動產和動產，受法律保護。
第六章建筑物區分所有權
第七十條 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第七十一條 業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
第七十二條 業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。
業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
第七十三條 建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。
第七十四條 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
第七十五條 業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。
地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。
第七十六條 下列事項由業主共同決定：
制定和修改業主大會議事規則
制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約
選舉業主委員會或者更換業主委員會成員
選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人
籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金
改建、重建建筑物及其附屬設施
有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第七十七條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。
第七十八條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第七十九條 建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。
第八十條 建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
第八十一條 業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。
對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。
第八十二條 物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。
第八十三條 業主應當遵守法律、法規以及管理規約。
業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第七章相鄰關系
第八十四條 不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。
第八十五條 法律、法規對處理相鄰關系有規定的，依照其規定;法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。
第八十六條 不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。
對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。
第八十七條 不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。
第八十八條 不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。
第八十九條 建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。
第九十條 不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。
第九十一條 不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。
第九十二條 不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害;造成損害的，應當給予賠償。
第八章共有
第九十三條 不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十四條 按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。
第九十五條 共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。
第九十六條 共有人按照約定管理共有的不動產或者動產;沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。
第九十七條 處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
第九十八條 對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。
第九十九條 共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割;沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。
第一百條 共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割;難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。
共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。
第一百零一條 按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。
第一百零二條 因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外;在共有人內部關系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。
第一百零三條 共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。
第一百零四條 按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定;不能確定出資額的，視為等額享有。
第一百零五條 兩個以上單位、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照本章規定。
第九章特別規定
第一百零六條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的
以合理的價格轉讓
轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。
第一百零七條 所有權人或者其他權利人有權追回遺失物。該遺失物通過轉讓被他人占有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年內向受讓人請求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用后，有權向無處分權人追償。
第一百零八條 善意受讓人取得動產后，該動產上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。
第一百零九條 拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。
第一百一十條 有關部門收到遺失物，知道權利人的，應當及時通知其領取;不知道的，應當及時招領公告。
第一百一十一條 拾得人在遺失物送交有關部門前，有關部門在遺失物被領取前，應當妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任。
第一百一十二條 權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。
權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。
拾得人侵占遺失物的，無權請求保管遺失物等支出的費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務。
第一百一十三條 遺失物自招領公告之日起六個月內無人認領的，歸國家所有。
第一百一十四條 拾得漂流物、發現埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關規定。文物保護法等法律另有規定的，依照其規定。
第一百一十五條 主物轉讓的，從物隨主物轉讓，但當事人另有約定的除外。
第一百一十六條 天然孳息，由所有權人取得;既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照約定。
法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得;沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。
第三編用益物權
第十章一般規定
第一百一十七條 用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。
第一百一十八條 國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規定屬于集體所有的自然資源，單位、個人依法可以占有、使用和收益。
第一百一十九條 國家實行自然資源有償使用制度，但法律另有規定的除外。
第一百二十條 用益物權人行使權利，應當遵守法律有關保護和合理開發利用資源的規定。所有權人不得干涉用益物權人行使權利。
第一百二十一條 因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照本法第四十二條、第四十四條的規定獲得相應補償。
第一百二十二條 依法取得的海域使用權受法律保護。
第一百二十三條 依法取得的探礦權、采礦權、取水權和使用水域、灘涂從事養殖、捕撈的權利受法律保護。
第十一章土地承包經營權
第一百二十四條 農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。
農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農業的土地，依法實行土地承包經營制度。
第一百二十五條 土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產。
第一百二十六條 耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。
前款規定的承包期屆滿，由土地承包經營權人按照國家有關規定繼續承包。
第一百二十七條 土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。
縣級以上地方人民政府應當向土地承包經營權人發放土地承包經營權證、林權證、草原使用權證，并登記造冊，確認土地承包經營權。
第一百二十八條 土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。
第一百二十九條 土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記;未經登記，不得對抗善意第三人。
第一百三十條 承包期內發包人不得調整承包地。
因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形，需要適當調整承包的耕地和草地的，應當依照農村土地承包法等法律規定辦理。
第一百三十一條 承包期內發包人不得收回承包地。農村土地承包法等法律另有規定的，依照其規定。
第一百三十二條 承包地被征收的，土地承包經營權人有權依照本法第四十二條第二款的規定獲得相應補償。
第一百三十三條 通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。
第一百三十四條 國家所有的農用地實行承包經營的，參照本法的有關規定。
第十二章建設用地使用權
第一百三十五條 建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。
第一百三十六條 建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。
第一百三十七條 設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。
工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。
嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關于土地用途的規定。
第一百三十八條 采取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。
第一百三十九條 設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。
第一百四十條 建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。
第一百四十一條 建設用地使用權人應當依照法律規定以及合同約定支付出讓金等費用。
第一百四十二條 建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。
第一百四十三條 建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。
第一百四十四條 建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。
第一百四十五條 建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。
第一百四十六條 建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。
第一百四十七條 建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。
第一百四十八條 建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。
第一百四十九條 住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。
非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
第一百五十條 建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書。
第一百五十一條 集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。
第十三章宅基地使用權
第一百五十二條 宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
第一百五十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。
第一百五十四條 宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。
第一百五十五條 已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。
第十四章地役權
第一百五十六條 地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。
前款所稱他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。
第一百五十七條 設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。
第一百五十八條 地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記;未經登記，不得對抗善意第三人。
第一百五十九條 供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其土地，不得妨害地役權人行使權利。
第一百六十條 地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權利人物權的限制。
第一百六十一條 地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。
第一百六十二條 土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。
第一百六十三條 土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。
第一百六十四條 地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。
第一百六十五條 地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。
第一百六十六條 需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。
第一百六十七條 供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。
第一百六十八條 地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：
違反法律規定或者合同約定，濫用地役權
有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。
第一百六十九條 已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。
第四編擔保物權
第十五章一般規定
第一百七十條 擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利，但法律另有規定的除外。
第一百七十一條 債權人在借貸、買賣等民事活動中，為保障實現其債權，需要擔保的，可以依照本法和其他法律的規定設立擔保物權。
第三人為債務人向債權人提供擔保的，可以要求債務人提供反擔保。反擔保適用本法和其他法律的規定。
第一百七十二條 設立擔保物權，應當依照本法和其他法律的規定訂立擔保合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效，擔保合同無效，但法律另有規定的除外。
擔保合同被確認無效后，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。
第一百七十三條 擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用。當事人另有約定的，按照約定。
第一百七十四條 擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。
第一百七十五條 第三人提供擔保，未經其書面同意，債權人允許債務人轉移全部或者部分債務的，擔保人不再承擔相應的擔保責任。
第一百七十六條 被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現債權;沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權;第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現債權，也可以要求保證人承擔保證責任。提供擔保的第三人承擔擔保責任后，有權向債務人追償。
第一百七十七條 有下列情形之一的，擔保物權消滅：
主債權消滅
擔保物權實現
債權人放棄擔保物權
法律規定擔保物權消滅的其他情形。
第一百七十八條 擔保法與本法的規定不一致的，適用本法。
第十六章抵押權
第一節一般抵押權
第一百七十九條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。
前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。
第一百八十條 債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：
建筑物和其他土地附著物
建設用地使用權
以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權
生產設備、原材料、半成品、產品
正在建造的建筑物、船舶、航空器
交通運輸工具
法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。
抵押人可以將前款所列財產一并抵押。
第一百八十一條 經當事人書面協議，企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就實現抵押權時的動產優先受償。
第一百八十二條 以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。
第一百八十三條 鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。
第一百八十四條 下列財產不得抵押：
土地所有權
耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外
學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施
所有權、使用權不明或者有爭議的財產
依法被查封、扣押、監管的財產
法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。
第一百八十五條 設立抵押權，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同。
第一百八十六條 抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。
第一百八十七條 以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。
第一百八十八條 以本法第一百八十條第一款第四項、第六項規定的財產或者第五項規定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立;未經登記，不得對抗善意第三人。
第一百八十九條 企業、個體工商戶、農業生產經營者以本法第一百八十一條規定的動產抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立;未經登記，不得對抗善意第三人。
依照本法第一百八十一條規定抵押的，不得對抗正常經營活動中已支付合理價款并取得抵押財產的買受人。
第一百九十條 訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
第一百九十一條 抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
第一百九十二條 抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第一百九十三條 抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。
第一百九十四條 抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容，但抵押權的變更，未經其他抵押權人書面同意，不得對其他抵押權人產生不利影響。
債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權、抵押權順位或者變更抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優先受償權益的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。
第一百九十五條 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。
抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。
抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。
第一百九十六條 依照本法第一百八十一條規定設定抵押的，抵押財產自下列情形之一發生時確定：
債務履行期屆滿，債權未實現
抵押人被宣告破產或者被撤銷
當事人約定的實現抵押權的情形
嚴重影響債權實現的其他情形。
第一百九十七條 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。
前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。
第一百九十八條 抵押財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
第一百九十九條 同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：
抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償
抵押權已登記的先于未登記的受償
抵押權未登記的，按照債權比例清償。
第二百條 建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。
第二百零一條 依照本法第一百八十條第一款第三項規定的土地承包經營權抵押的，或者依照本法第一百八十三條規定以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押的，實現抵押權后，未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。
第二百零二條 抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權;未行使的，人民法院不予保護。
第二節最高額抵押權
第二百零三條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。
最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。
第二百零四條 最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。
第二百零五條 最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與抵押人可以通過協議變更債權確定的期間、債權范圍以及最高債權額，但變更的內容不得對其他抵押權人產生不利影響。
第二百零六條 有下列情形之一的，抵押權人的債權確定：
約定的債權確定期間屆滿
沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權
新的債權不可能發生
抵押財產被查封、扣押
債務人、抵押人被宣告破產或者被撤銷
法律規定債權確定的其他情形。
第二百零七條 最高額抵押權除適用本節規定外，適用本章第一節一般抵押權的規定。
第十七章質 權
第一節動產質權
第二百零八條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人將其動產出質給債權人占有的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現質權的情形，債權人有權就該動產優先受償。
前款規定的債務人或者第三人為出質人，債權人為質權人，交付的動產為質押財產。
第二百零九條 法律、行政法規禁止轉讓的動產不得出質。
第二百一十條 設立質權，當事人應當采取書面形式訂立質權合同。
質權合同一般包括下列條款：
被擔保債權的種類和數額
債務人履行債務的期限
質押財產的名稱、數量、質量、狀況
擔保的范圍
質押財產交付的時間。
第二百一十一條 質權人在債務履行期屆滿前，不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債權人所有。
第二百一十二條 質權自出質人交付質押財產時設立。
第二百一十三條 質權人有權收取質押財產的孳息，但合同另有約定的除外。
前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。
第二百一十四條 質權人在質權存續期間，未經出質人同意，擅自使用、處分質押財產，給出質人造成損害的，應當承擔賠償責任。
第二百一十五條 質權人負有妥善保管質押財產的義務;因保管不善致使質押財產毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。
質權人的行為可能使質押財產毀損、滅失的，出質人可以要求質權人將質押財產提存，或者要求提前清償債務并返還質押財產。
第二百一十六條 因不能歸責于質權人的事由可能使質押財產毀損或者價值明顯減少，足以危害質權人權利的，質權人有權要求出質人提供相應的擔保;出質人不提供的，質權人可以拍賣、變賣質押財產，并與出質人通過協議將拍賣、變賣所得的價款提前清償債務或者提存。
第二百一十七條 質權人在質權存續期間，未經出質人同意轉質，造成質押財產毀損、滅失的，應當向出質人承擔賠償責任。
第二百一十八條 質權人可以放棄質權。債務人以自己的財產出質，質權人放棄該質權的，其他擔保人在質權人喪失優先受償權益的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。
第二百一十九條 債務人履行債務或者出質人提前清償所擔保的債權的，質權人應當返還質押財產。
債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現質權的情形，質權人可以與出質人協議以質押財產折價，也可以就拍賣、變賣質押財產所得的價款優先受償。
質押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。
第二百二十條 出質人可以請求質權人在債務履行期屆滿后及時行使質權;質權人不行使的，出質人可以請求人民法院拍賣、變賣質押財產。
出質人請求質權人及時行使質權，因質權人怠于行使權利造成損害的，由質權人承擔賠償責任。
第二百二十一條 質押財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸出質人所有，不足部分由債務人清償。
第二百二十二條 出質人與質權人可以協議設立最高額質權。
最高額質權除適用本節有關規定外，參照本法第十六章第二節最高額抵押權的規定。
第二節權利質權
第二百二十三條 債務人或者第三人有權處分的下列權利可以出質：
匯票、支票、本票
債券、存款單
倉單、提單
可以轉讓的基金份額、股權
可以轉讓的注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權
應收賬款;
法律、行政法規規定可以出質的其他財產權利。
第二百二十四條 以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自權利憑證交付質權人時設立;沒有權利憑證的，質權自有關部門辦理出質登記時設立。
第二百二十五條 匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單的兌現日期或者提貨日期先于主債權到期的，質權人可以兌現或者提貨，并與出質人協議將兌現的價款或者提取的貨物提前清償債務或者提存。
第二百二十六條 以基金份額、股權出質的，當事人應當訂立書面合同。以基金份額、證券登記結算機構登記的股權出質的，質權自證券登記結算機構辦理出質登記時設立;以其他股權出質的，質權自工商行政管理部門辦理出質登記時設立。
基金份額、股權出質后，不得轉讓，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓基金份額、股權所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。
第二百二十七條 以注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自有關主管部門辦理出質登記時設立。
知識產權中的財產權出質后，出質人不得轉讓或者許可他人使用，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓或者許可他人使用出質的知識產權中的財產權所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。
第二百二十八條 以應收賬款出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自信貸征信機構辦理出質登記時設立。
應收賬款出質后，不得轉讓，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓應收賬款所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。
第二百二十九條 權利質權除適用本節規定外，適用本章第一節動產質權的規定。
第十八章 留置權
第二百三十條 債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法占有的債務人的動產，并有權就該動產優先受償。
前款規定的債權人為留置權人，占有的動產為留置財產。
第二百三十一條 債權人留置的動產，應當與債權屬于同一法律關系，但企業之間留置的除外。
第二百三十二條 法律規定或者當事人約定不得留置的動產，不得留置。
第二百三十三條 留置財產為可分物的，留置財產的價值應當相當于債務的金額。
第二百三十四條 留置權人負有妥善保管留置財產的義務;因保管不善致使留置財產毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。
第二百三十五條 留置權人有權收取留置財產的孳息。
前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。
第二百三十六條 留置權人與債務人應當約定留置財產后的債務履行期間;沒有約定或者約定不明確的，留置權人應當給債務人兩個月以上履行債務的期間，但鮮活易腐等不易保管的動產除外。債務人逾期未履行的，留置權人可以與債務人協議以留置財產折價，也可以就拍賣、變賣留置財產所得的價款優先受償。
留置財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。
第二百三十七條 債務人可以請求留置權人在債務履行期屆滿后行使留置權;留置權人不行使的，債務人可以請求人民法院拍賣、變賣留置財產。
第二百三十八條 留置財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸債務人所有，不足部分由債務人清償。
第二百三十九條 同一動產上已設立抵押權或者質權，該動產又被留置的，留置權人優先受償。
第二百四十條 留置權人對留置財產喪失占有或者留置權人接受債務人另行提供擔保的，留置權消滅。
第五編 占 有
第十九章 占 有
第二百四十一條 基于合同關系等產生的占有，有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等，按照合同約定;合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關法律規定。
第二百四十二條 占有人因使用占有的不動產或者動產，致使該不動產或者動產受到損害的，惡意占有人應當承擔賠償責任。
第二百四十三條 不動產或者動產被占有人占有的，權利人可以請求返還原物及其孳息，但應當支付善意占有人因維護該不動產或者動產支出的必要費用。
第二百四十四條 占有的不動產或者動產毀損、滅失，該不動產或者動產的權利人請求賠償的，占有人應當將因毀損、滅失取得的保險金、賠償金或者補償金等返還給權利人;權利人的損害未得到足夠彌補的，惡意占有人還應當賠償損失。
第二百四十五條 占有的不動產或者動產被侵占的，占有人有權請求返還原物;對妨害占有的行為，占有人有權請求排除妨害或者消除危險;因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權請求損害賠償。
占有人返還原物的請求權，自侵占發生之日起一年內未行使的，該請求權消滅。
附 則
