不動產管理制度精選(九篇)
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第1篇：不動產管理制度范文
【關鍵詞】不動產登記；改革；管理
一、不動產登記制度改革的主要內容及意義
1.不動產登記制度的主要內容
不動產，具有在自然或法律范圍內不可移動的屬性，包含土地及其定著物如房屋等。不動產登記是國家對于物權制定了的一項法律制度，由專屬部門在權利人或利害關系人申請下，對不動產物權及其變更情況進項登記，本質上具有司法效果。從最早2007年《物權法》的制定，到2013年11月國務院常務會議關于不動產登記統一制度的提議再到2016年1月21日《不動產登記暫行條例實施細則》的出臺，這一系列的相關工作彰顯了我國政府與領導對該項工作的積極重視的態度以及銳意改革的決心，標志著我國在不動產物權公示上取得了改革的實質性進步。
2.不動產登記制度改革的意義
我國的不動產統一登記制度是在市場經濟發展的基礎上產生的，具有經濟學價值。它的建立為我國的不動產交易提供了清晰的產權制度，對不動產交易、獲取、處置進行了規范。簿證統一是保護物權保障公民合法利益的有效途徑，它有效化解了權力矛盾，同時也生成了反腐敗等衍生價值。不動產統一登記制度在形式上讓土地與房屋實現了房地合一，簡化了工作程序，在流程上實行一站式管理，使管理更高效，促進了房產等行業的經濟發展。此前，我國實行不動產分別登記制度按不動產所屬經濟范疇來登記信息，在房產市場上，相應信息未進行實名登記，給腐敗留下了藏身之地。不動產實現統一登記之后，對公職人員的房產信息了解更充分，為反腐倡廉提供了有力的制度疊加效益。另一方面該制度實施后國家對公民的住房信息了解更全面，提高了房產宏觀調控的準確性，房產投資人群拋售房產，在一定程度上減弱了住房空置的現象，提高了我國住房使用效率。在該制度改革的同時也為國家關于農村土地三權（經營權、所有權、使用權）分立的制度管理提供了保障，進一步保證了農民的合法利益。從長期看為房產稅及遺產稅等新稅制的健全奠定了制度基礎。此外，依此制度建立的不動產登記信息管理系統，以電子存儲的方式對不動產信息進行登記，提高了信息的安全性與準確性，符合大數據時代的要求，是管理技術的一項革新。
二、關于不動產登記制度加強管理的具體思路及措施
我國的不動產登記制度從2007年《物權法》頒布至今，經歷了近10年的時間，可見改革任務的任重道遠。我國不動產管理的客觀環境決定了改革的實施進度。首先，我國缺乏統一的不動產管理機制與條例，不同部門、不同地域對不動產分別管理，給統一登記工作帶來了難度。其次，該項工作的管理過程觸及了部門和個人的利益，實行科學、合理的統一登記制度需要一個循序漸進的過程。具體可以從以下幾個方面進行加強改革管理：
1.提高員工素質
不動產登記工作是一項動態跟蹤的工作，隨著交易事項的頻繁發生，給該項工作帶來大量的工作量，需要相關工作人員要有認真、細致的工作態度，要依據該項工作的時態特性及時進行信息登記與更新工作。此外，不動產登記工作需要相關工作人員既要有法律知識又要掌握土地管理領域的測繪等專業技術，這就需要管理部門要加強對工作人員的專業培訓，不斷完善員工隊伍的知識結構，提高專業素質。
2.加強部門管理
不動產統一登記制度是對土地、林權、房產等進行的統一管理，該制度的實施需要國土、房管、農林等多個職能機構的密切配合，要破除部門利益，避免各自為政的工作狀態，要加強部門間的溝通與銜接工作，建立統一的工作局面。
3.注重制度建設
任何一項改革的實質都是制度的革新，不動產登記制度從分別登記到統一登記是我國不動產管理歷史上的重要改革步伐，需要有健全的法律依據與之相配伍。國家及相關制度建設部門要做好頂層制度規劃工作，提高制度的合理性，從制度上引領與規范改革的腳步，同時要落實好各項相關政策，消除改革的不利因素，確保新制度實施期間的平穩過渡。
4.實施違規問責
落實責任制，是保證制度實施的有效途徑。不動產管理是對產權、財權的管理，在管理過程中常常觸及的是個人的利益，極易誘發風險。在制度推行中，要對工作人員的錯誤及違規行為給予相應的處罰，要加強員工的自律性管理，提高風險意識，將人為因素的風險降到最低。
5.拓寬登記領域
不動產統一登記制度的建立具有非常重要的意義，隨著相關基礎制度的建立和完善，我國該項工作也應該不斷的拓寬登記的領域與范圍， 要擴大公示及交易安全維護等方面的權利范圍，提高制度的公信力和影響力，讓改革工作進行的更測底。
三、結束語
伴隨著經濟與社會的發展，我國的各項法制得到了不斷的完善與健全，不動產登記制度的變革，規范了物權及產權管理，在法制層面上創建了良好的交易環境，推動了我國經濟的健康發展。改革至今，不動產統一登記制度還需在制度、管理等各方面不斷完善，要形成健全成熟的立法與管理體系，保證不動產登記制度改革實施的合理性、合法性。相關部門及個人要重視不動產登記制度，在最大范圍內維護該項制度，推進此項改革的進程。
參考文獻：
第2篇：不動產管理制度范文
[關鍵詞]新常態下 不動產登記 檔案管理 思考
中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）12-0331-01
【前言】我國不動產的所屬權需要建立在依法登記的前提下，只有在經過依法登記的情況下不動產物權的建立、變更、轉讓和注銷才能產生法律效力。我國的不動產機構的主要工作任務就是將不動產歸屬權進行登記，形成不動產登記檔案管理系統。
不動產登記檔案不僅包括不動產登記本，還有各種與之相關的文件、圖表和網上登記信息等內容，包括文字信息，圖表信息，聲像影像等，記錄載體包括紙張、光盤等。因為不動產登記檔案的復雜繁瑣，所以不動產統一登記檔案管理的工作并不輕松。
一、我國當前不動產的特點
1.不動產在固定機構進行統一登記
不動產，顧名思義，就是指自然性質上或者法律規定上不可移動的財產。因為不動產的位置不可隨意改變，不動產的登記體現出唯一性的原則，所以在一個區域內的不動產統一登記只由固定的機構進行登記。不動產的統一固定登記更有利于不動產登記檔案的統一管理。
2.具備法律效力
我國對于不動產的登記都有明文規定，不動產登記檔案的管理一般由行政主管部門負責，不動產登記一般都是在政府機構進行注冊，改正等。由行政機構所認證的登記，登記信息作為原始憑證被登記部門保存，形成的不動產登記檔案受到法律保護，具備法律公信力。
3.檔案格式要求嚴格規范
不動產登記檔案是可變的。隨著不動產政策的調整改變，不動產登記流程會改變，不動產登記檔案也會隨著改變。不動產登記主要采取文本形式，對不動產登記格式有著嚴格要求，檔案的記錄必須嚴謹、規范、準確、詳細。不動產登記檔案可以在法庭上作為法律文件，具有法律效力，所以登檔案的格式必須嚴謹規范，避免因為內容模糊而造成糾紛。
4.檔案保存時效長
隨著不動產所屬人的變動，不動產登記檔案也會隨之改變，但是登記檔案的法律效力是不會改變的。不動產登記檔案的時效期非常長，有效地保證了不動產的物權保護，使不動產的權屬問題得到穩妥的保障。
二、我國不動產統一登記檔案管理的現狀
1.檔案的準確性欠缺
不動產登記檔案是具備法律效力的，登記工作中最重要的任務就是保證數據的真實性和準確性，登記檔案的準確性直接關系到登記者的法律權益。登記檔案準確性的欠缺也會導致行政部門的誠信危機，對行政部門的執法過程造成阻礙。目前，我國一些地區仍存在不動產檔案登記管理不嚴謹的現象，檔案信息缺失，資料數據模糊等現象。
2.不動產登記管理檔案資料數據庫不完善
由于技術問題，不動產登記管理檔案資料數據庫經常會出現連接錯誤，比如一棟別墅完成變更所屬權后，所屬權在數據庫上仍然顯示不動產的所屬人是變更前的所屬人。這些錯誤對不動產登記的后續工作產生的消極影響，阻礙了不動產登記檔案管理的開展。
3.檔案管理技術落后，沒有實行現代化
檔案管理的數字化對檔案的管理工作來說是個提高管理準確性和便捷性的新方式，檔案管理的信息化能夠提高檔案管理的效率。現在部分地區的不動產登記檔案管理過于依賴紙質文件，信息化水平低，管理技術落后。
4.檔案的存放雜亂
國家規定不動產的登記要合法規范，最重要的目的還是為了人民。規范的不動產登記會為群眾提供便利，減輕負擔。但是，一些地區的不動產登記檔案存放雜亂，多處存放，群眾在查詢時非常不方便。
三、改變當前不動產登記檔案管理方面缺陷的策略
1.不動產的登記行為進行規范化、標準化
對當前的不動產登記機構進行整合統一，規范不動產登記檔案文件的書寫，規范不動產登記檔案管理，提高不動產登記檔案數據的真實性和準確性。促進行政部門工作的嚴謹性，提高行政部門的社會公信力，推動不動產統一登記檔案管理的后續工作順利進行。
2.完善檔案管理資料數據庫，應用現代化技術
優化不動產登記檔案信息資源數據庫，緊隨現代科技發展，運用二維碼等信息技術將不動產登記檔案管理進行優化，整合。使不動產登記檔案管理變成一張條理清晰的信息網。在各部門之間實現便捷交流，為不動產登記的后續工作提供技術支持。
3.對資源進行優化整理，對不動產登記檔案進行高效管理
引進先進的管理理念，建立不動產統一登記檔案管理制度，對不動產資源進行合理有效地規劃，進行高效管理，減少在管理過程中耗費的人力和物力資源。
三、對當前新常態下不動產統一登記檔案管理的反思
建立起不動產登記檔案管理制度，使不動產登記成為更加高效且規范的機構，這是一個革故鼎新的過程。在這個過程中要制定目標，逐步地進行實施，將行動落實到實處，規范管理機制，形成規范的不動產登記管理流程，不僅為群眾提供便利，更為行政機構提高了社會公信力。當前我國提出的政策，正為我國不動產統一登記檔案管理提供了創新的平臺，這是一個機遇，要把握得當才能為不動產登記檔案管理的高效化提供強勁的動力。
參考文獻
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第3篇：不動產管理制度范文
[摘 要] 不動產登記檔案主要是對不動產的類型、建造、交易、登記等活動的記錄、整理與保存，不動產登記檔案的管理由國家機關部門負責，而且國家也制定了不動產登記檔案管理制度，以維護物權交易市場秩序和安全，規范不動產登記檔案管理。
[關鍵詞] 不動產；檔案管理；特征；作用研究
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 05. 096
[中圖分類號] D923.2 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）05- 0181- 01
1 不動產登記檔案管理的特征
（1）不動產登記管理本身具有唯一性和公開性的特征。不動產登記檔案能夠對某一特定區域內的不動產物權自然狀況和權利歸屬狀況進行真實客觀的反映，也可以作為一項主要的證明對不動產物權進行公示。不動產登記檔案的唯一性是由不動產物權權屬的唯一性所決定的，換言之就是由國家部門對不動產登記檔案管理進行保管、整理與利用。總而言之，某一行政區域內的不動產登記檔案管理，由同一份檔案對特定的不動產物權及其他權限進行統一限制與登記，以準確、及時反映出這一特定區域內不動產的變更信息，進而為社會提供更多的便利，為物權交易安全提供保障。
不動產制度的誕生帶動了不動產檔案的建立，建立不動產檔案一方面可以起到物權公示的作用，對交易雙方的合法權益進行維護；另一方面在于保障交易的安全。因此我國的不動產登記檔案管理是具有公開特征的，這個特征的存在也使檔案發揮出應有的功能。因此，不僅需要公開記錄內容，還可以供相關部門、當事人、具有利害關系人查詢與利用，這與不動產登記檔案建立的初衷是相符合的。
（2）不動產登記管理在內容上具有法定性和規范性特征。國家授權不動產登記檔案管理，機關部門以法律為依據對檔案進行管理與制作，我國的《物權法》也在進一步出善中，其中專門針對不動產檔案管理的相關法律也在進一步完善中。從我國現有物權法律中可以了解到國家機關部門是不動產登記檔案管理制作主體，法律賦予了不動產登記檔案的形成與制作，因此是法定性的，且其社會公信力也比較高。
不動產物權的登記方式主要為簿冊，登記格式具有嚴格的規范標準，使登記內容保持一定的規范性。而且還需要明確登記內容，按照不同的分類進行排列，避免發生登記混亂現象，還要注意保證登記內容的完整性，避免遺漏和錯誤。不動產登記檔案的規范性能夠保持其具有的法律效力，進而使法律的嚴肅性及國家尊嚴的到維護，更好的發揮出不動產登記檔案的作用。
2 不動產登記檔案管理的作用
（1）是提高社公信力的保障，同時加快了不動產物權“公示原則”的實現。物權公示原則的實現是不動產登記的主要目的，根據不動產登記對某一特定區域內的不動產歸屬于變更進行準確記載與反映，以公開的方式為相關機關、當事人、利害關系人提供查詢與利用便利。因此，只有通過公式才能夠保障不動產登記檔案作用的發揮。當發生實際權力狀況與國家賦予的不動產物權權力狀況的不相符，則可以以不動產登記檔案的公示原則為依據，利用國家法律保障交易行為的合法性與有效性。有效保障了物權交易雙方的利益，而且有利于構建社會主義和諧社會，促進社會的和諧與穩定。
公示原則是實現不動產登記檔案功能與作用的有效途徑，因此，不動產登記檔案不僅能夠使社會公信力得到提高，而且也是公示原則得以實現的重要載體。物權公示原則是不動產登記實現的主要方式，通過不動產的記錄對不動產的現有狀況進行反映，例如物權的變動與權力情況，并且以公示的方式呈現出社會，為有需要的人提供風險規避信息。
（2）能夠規避風險，并具有作為權威文件證明不動產的物權狀況的作用。不動產登記檔案具有的公示性特征表明了不動產檔案可以向社會全面公開。如果雙方需要就某物權進行交易，就可以通過自主查詢來了解所交易物權的情況和信息，將不動產登記檔案信息置于透明狀態，利害關系人就可以根據查詢到的信息進行風險的規避，而保障交易安全，減少不法交易行為。
在同一特定不動產上不能有相互排斥的多個物權同時存在原則是不動產物權擁有很強的排他效力的原因所在。在這個原則下，在法律范圍內不動產登記檔案就具有了唯一性，而且不動產檔案管理是國家賦予的，也決定了其具有的權威性，在發生物權糾紛時可以直接作為最有效的證據，其他文件難以滿足這種性質。
（3）不動產檔案具有的作用是長久性的。不動產登記檔案管理屬于國家機關部門所管理的，而且受到法律保護，那么不動產登記檔案的作用就應該是長久性的。在物權交易變更頻繁的時期，只有使交易雙方能夠執行調查相關內容才能夠保障交易的安全。國家也出臺了相關規定來維持交易市場的穩定。當發生產權交易糾紛時，只要提供出不動產實體和不動產登記檔案，就可以對物權權屬問題作出確定。因此，就需要不動產實體和檔案的同時存在。不動產登記檔案的持久性是不動產登記檔案管理的基礎，在這個基礎上衍生出更多的管理方式和手段。
第4篇：不動產管理制度范文
關鍵詞：不動產登記；檔案利用服務；問題；對策
不動產登記檔案是不動產登記檔案利用服務工作得到順利開展的重要資源，是不動產登記工作的關鍵環節，主要由不動產登記簿與登記原始資料所組成，是物權公示作用的最鮮明體現。不動產登記檔案在房地產市場調控、法院訴訟、住房保障、個人信用管理等方面都具有良好的應用價值。但隨著大數據時代的到來，當前不動產登記檔案利用服務工作在信息共享以及服務水平等方面存在一定不足，信息化服務能力有待提升，因此就當前不動產登記檔案利用服務問題提出可行的對策，對于不動產登記工作的開展具有重要意義。
1 不動產登記檔案利用服務中存在的問題
不動產登記檔案在利用目的、利用主體、利用對象、利用方式上也有較大差異，如：在利用主體上，可以是自然人、權利人、利害關系人、國家有關機關等，但不同的利用主體其利用權限是有所區別的，這種差異使不動產登記檔案的利用服務方式要求更為準確和細致。
不動產登記檔案服務面臨著條塊化分割的問題，各有關部門掌握著自己的數據庫和檔案管理系統，各部門之間的信息并不能共享和利用，數據格式不一致，系統無法對接，為檔案利用帶來了很大的不便。
近年來，雖然出臺了大量的相關制度，但缺乏統一的規劃指導，造成內容龐雜，標準不一，并沒有達到制定標準規范的目的，甚至有些基本內容并不符合工作規律，無法執行，給實際工作帶來困擾，降低了檔案部門的公信力和權威性。
由于管理基礎的不同，數據的整合仍在進行，各地的不動產登記檔案利用服務水平不一，且大多數自動化程度不高，部分內容還需要人工輔助查詢，尚未全面實現遠程異地查詢和自助查詢信息化服務水平遠落后于利用需求的增長，使得利用效果大打折扣，滿意度較低，無法獲得利用者的認可。
2 不動產登記檔案利用服務的策略
2.1 轉變不動產登記檔案利用服務模式
在當前社會發展新形勢下，為更好的推進不動產登記檔案利用服務的高效開展，提高服務質量與水平，應當在管理機構不斷優化整合的基礎上，加強不動產登記檔案的集成管理，規范不動產登記信息管理與服務機構的各項工作，從而為不動產登記檔案利用服務模式的轉變以及服務水平的提升打下良好的基礎。通過研究可知，不動產登記檔案的集成管理，是不動產登記檔案利用服務工作得以高效開展的重要前提條件。
第一，應當逐步完善內控機制，提高依法履職的能力。不動產登記機構檔案管理的基本要求是保證檔案的真實性，從而提高不動產登記檔案利用服務的整體效果。尤其是在社會發展新形勢下，更應當堅持做到依法履職，積極完善內部控制機制，保證不動產登記檔案管理工作的高效開展，從而提高不動產登記檔案利用服務的質量。不動產登記機構應當結合實際情況建立健全內部管理與控制機制，完善相關管理制度，切實保證不動產登記檔案信息的真實性與完整性，保證后續不動產登記檔案利用服務工作的高效開展。
第二，積極探索互聯網下的不動產登記檔案利用服務工作新模式。隨著信息時代的到來，新媒體的出現與應用為不動產登記檔案利用服務提供了可靠的支持，不動產登記檔案利用服務的開展，應當對移動互聯網技術加以合理應用，不斷創新不動產登記檔案利用服務模式，從而促進檔案利用服務水平的不斷提升。新媒體對于社會工種信息需求的影響主要體現在技術維度與傳播維度兩個方面，新媒體基于移動通信技術能夠滿足用戶的多元需求，不再受時間、地點等條件的限制。而在傳播維度方面，新媒體能夠實現雙向傳播，便于公眾開展深度互動，提高信息服務的質量與有效性。隨著信息時代的到來，不動產登記檔案利用服務的能力與效率也明顯改善，為促進相關問題的妥善解決，不動產登記檔案利用服務相關部門應當積極探尋便捷高效的信息查詢服務模式，并通過各部分之間的分工協作與溝通配合，規范不動產登記信息的互通共享以及校驗核對，強化業務銜接，從而切實提高不動產登記檔案利用服務質量與效率。
2.2 提升信息化服務能力
隨著大數據時代的到來，不動產登記檔案利用服務應當實現信息資源共享，提高信息化服務能力，從而促進不動產登記檔案利用服務相關問題的妥善解決。
第一，應當加強不動產登記信息資源的合作共享。具體來講，不動產登記管理與服務相關部門應當在合法合規的前提，利用互聯網與中介機構開展合作，消除信息壁壘，減少時間與空間上的限制，從而真正實現不動產登記信息資源的共享。
第二，加強統一不動產登記檔案管理系統的開發與推廣應用。在不動產登記檔案利用服務過程中，應當對不同類型不動產登記信息進行優化管理，強化主管部門的標準規范意識，加大力度對統一的不動產登記檔案管理系統進行開發和推廣應用，最大程度上避免多頭管理等問題的出現，切實提高不動產登記檔案利用服務效率。
2.3 完善保障和投入機制
第一，強化不動產登記檔案服務機構和人員的獎勵機制。不動產登記機構應建立健全針對不動產登記檔案利用服務工作的獎勵機制，對在此項工作中表現突出，在服務模式創新、服務規范和標準建設、服務流程再造、服務手段完善及信息平臺建設、數據資源整合與對接等方面取得新成績的機構、個人，給予精神和物質獎勵，樹立標桿。通^獎勵機制，提高檔案人員的工作積極性，同時使不動產登記檔案的利用服務工作得到重視。
第二，完善不動產登記檔案利用服務的成熟度和用戶滿意度評價機制。用戶的滿意度是評價檔案利用服務水平的重要指標。不動產登記機構應組織相關人員和專家，構建不動產登記檔案利用服務成熟度評價指標體系，不斷完善用戶滿意度的評價機制，使不動產登記檔案的利用服務工作獲得科學、合理、及時、有效的評價，及時發現新問題、新矛盾，并采取必要措施和手段予以解決。
結束語
當前社會發展形勢下，科學技術不斷進步，社會對于不動產登記檔案利用服務的需求也明顯加大。為更好的滿足社會公眾信息需求，維護公眾的切身利益，應當結合大數據時代下不動產登記檔案利用服務中存在的問題開展具體分析，認清社會發展的具體形勢，強化不動產登記檔案利用服務的意識，轉變服務的思想觀念與具體方式，提高不動產登記檔案利用服務的實效性與針對性，從而推進不動產登記相關工作的高效開展。
參考文獻
[1]張瑋瓊.不動產登記檔案利用服務的問題與對策分析[J].檔案學通訊，2016（5）：62-66.
第5篇：不動產管理制度范文
Abstract: "Property Law" for the first time creates a notice of registration. Its main purpose is to protect equally the public and private property, to better maintain the real estate market order, to effectively protect the legitimate interests of rights holders to ensure the security of real estate transactions. This paper analyzes the nature of the registration notice and the sales contract essential difference from the housing characteristics. Combined with many years practical experience of housing registration, the author highlighted a number of houses prior registration of special attention which are convenient for us to work in practice accurately housing notice registration procedures.
關鍵詞:登記制度;預告登記;公平交易;交易安全
Key words: registration system;notice registration;fair trade;transaction security
中圖分類號:F293 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)15-0130-01
0引言
預告登記指當事人約定期房、現房或者其他不動產物權轉讓時,為了限制債務人擅自處分該不動產,保障債權人將來取得物權而作的登記。比較常見的預告登記,是在商品房預售中,購房者可以就尚未建成的房屋到房屋登記機構進行預告登記,以制約開發商將該房屋再次出售或者進行抵押。
《物權法》創設的預告登記制度,就是要從法律層面上堵住這個黑洞,從根本上維護房屋權利人的合法權益。這對于構建和諧社會,保障房地產市場健康平穩發展,健全房屋登記法律體系具有十分重要的意義。
領會與把握預告登記要旨,對于我們牢固樹立“登記為民”意識,準確履行房屋登記職責,依法行政,規范服務具有重大的意義。
1預告登記的性質與特征
預告登記,就是為了保全關于不動產物權的請求權,而將此權利進行的登記。實際生活中,權利人雖有權請求義務人將不動產物權轉移給權利人,但沒有能力阻止義務人對不動產物權再行處分。在利益的驅使下,個別不良房地產開發商或是單方面撕毀合同,或是惡意一房多賣,或是將已經出售的商品房重復辦理抵押。有了預告登記,就會使得房地產開發商的上述處分行為無效。這就是說,預告登記的請求權具備對抗第三人的效力,即物權的排他效力,從而保障了將來本登記的順利實現。
預告登記制度能夠有效的保障不動產物權轉移過程中債權人的合法權益,已經被世界各國的法律實踐所證明,因而也就被世界各國普遍采用。在《物權法》正式頒布之前,我國各地也有預告登記的探索和實踐。上海、天津、廣州等大中城市出臺的房屋登記辦法或條例,都對預告登記有所規定。這些地方性法規對于預告登記性質的認識是一致的,只不過對預告登記的適用范圍、效力等規定不盡相同。
在《合同法》調節的物權變動模式下,就同一標的物可設立數個債權,其間沒有行使上的先后之分。當發生一物數賣的情形,數個買賣合同的效力是相互獨立的,各個債權具有相容性、平等性。那么,標的物的所有權最后究竟歸誰?《合同法》解答不了,而《物權法》創設的預告登記制度, 正是解決這一問題的利器。
2預告登記與商品房預售合同登記備案的區別
2.1 二者性質不同預告登記是由《物權法》規定的一種不動產登記制度,屬于民事法律制度。而商品房預售登記備案則是由《城市房地產管理法》規定的行政管理措施,屬于行政管理制度。
2.2 實際功能不同預告登記制度的主要目的就是為了保障債權人將來能夠順利實現物權。依靠預告登記排他性的法律效力,保障預告登記安全平穩過渡到本登記。而商品房預售登記備案制度則是建設行政管理部門加強對房地產市場的監管的一項行政管理制度,目的是維護房地產市場的健康發展。
2.3 具體操作和運行的程序不同預告登記必須是在雙方有預告登記的約定之后才能申請。預告登記原則上必須由雙方共同申請,除非法律法規另有約定。而商品房預售登記備案制度是一種只針對房地產開發企業的一項強制性制度,只需房地產開發企業單方到房地產行政管理部門辦理商品房預售合同登記備案。
2.4 適用范圍不同預告登記的適用范圍比商品房預售登記備案的適用范圍廣。在房屋的買賣、抵押和建設用地使用權的轉讓中都可以進行預告登記。但是,商品房預售登記備案制度只適用于商品房預售。
3辦理預告登記的注意事項
3.1 在辦理預購商品房抵押權預告登記時,一定要注意登記程序在已經辦理了預購商品房預告登記的基礎上,才能啟動預購商品房抵押權預告登記程序。這兩個登記程序相互獨立,不可省略,不能相互替代,更不能順序顛倒,但可以同步進行,同時完成。
3.2 預告登記的單方申請在所有的房屋登記程序中,一般都是要求買賣雙方共同申請,而唯獨預告登記在符合條件的前提下可以單方申請。這唯一的特別規定,我們更應該弄清楚,搞明白,記得住。
《房屋登記辦法》第69條“預售人和預購人訂立商品房買賣合同后,預售人未按照約定與預購人申請預告登記,預購人可以單方申請預告登記。”制定這一特別條款,真正目的就是為了保護弱勢群體。我們在辦理預告登記中,千萬不要忽視了這個特別規定,但也不能隨意擴大適用范圍。因為這個特別規定僅僅適用于預購商品房的情形,至于以預購商品房設定抵押和房屋轉讓、抵押的情形下,即便當事人有預告登記的約定,也不能單方申請預告登記。
第6篇：不動產管理制度范文
關鍵詞：房屋交易 不動產登記 銜接
1.房屋交易管理與不動產（房屋）登記的關系
房屋交易管理指房屋交易管理和房屋產權管理
1.1房屋交易管理
房屋交易是指房屋的轉讓、抵押和租賃。交易管理是對上述行為合法性的審查、確認和備案。其主要內容包括商品房的預售、現售，存量房的轉讓，政策性住房銷售和上市，企業破產兼并和征收安置過程中的房屋轉讓、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租賃等交易行為的合法性審查，以及為其配套服務的合同備案、樓盤表的建立、資金監管、房屋面積預測繪、實際測繪、檔案資料的管理和利用等。
1.2不動產登記
不動產登記中的房屋登記，是指將房屋的自然狀況、權利狀況以及其他事項記載于不動產登記簿、核發權屬證書或權利證明的行為。
1.3房屋交易管理與房屋登記是房屋產權管理鏈條中緊密相連的兩個環節
交易管理和登記互為基礎，互相支撐，密不可分。從我國上世紀80年代末開始的全國范圍的總登記歷程來看，是先有市場交易管理制度，后有房屋權屬登記制度，由于當時交易機構和登記機構分設，申請人要跑兩個部門，遞交兩份申請，“辦證難”成了輿論關注的焦點。原建設部于2000年推行產權交易一體化并于2005年在全國推行房屋交易登記規范化管理，要求房屋交易和登記機構一體化，經過10年不懈努力，全國基本實現了房屋交易與登記的業務整合，很多地方實現了辦公系統合并，檔案合并，一套資料申請，一個窗口受理，一個窗口發證，轉移登記代行交易審核職能，方便快捷。
2.加強房屋交易與不動產登記管理
2.1直管公房、落實政策
公有房屋是指國有房屋和集體所有的房屋，包括住房和非住房。按照權利（管理）主體，可分為直管公房和自管公房。國有企事業單位、機關團體投資興建、自行管理的房屋，稱自管公房；房地產管理部門所有的或直接經營管理的房屋，稱直管房屋。按照原《城市公有房屋管理規定》，公有房屋實行所有權登記制度，公有房屋所有權的合法憑證是《房屋所有權證》、《房屋共有權證》。原《城市房屋權屬登記管理辦法》第十一條規定，房地產行政主管部門直管的公房由登記機關直接代為登記。但該辦法第二十一條同時規定：依法由房地產行政主管部門代管的房屋，由登記機關依法直接代為登記，不頒發房屋權屬證書。因此，直管公房中，存在著部分登記發證、部分登記不發證的情形。在“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證”的年代，盡管很難理解，卻不得不面對很多直（代）管公房未曾登記發證的狀況。
當這些房屋因為公有住房出售、落實私房政策發還以后，必然出現未經初始（首次）登記而申請轉移登記的情形。此類登記如果直接辦理，則違反了連續登記原則。所謂連續登記原則包括兩層含義：其一，不動產未辦理所有權初始登記的，除非法律另有規定，否則不得辦理其他權利登記；其二，因處分不動產而申請相應的處分登記的，被處分的不動產權利應當已經登記。對此，宜在雙方協商的基礎上，擬定相關操作方案，作為轉移登記的特殊情形去對待，以保證相關當事人合法權益不受影響。
2.2以委托受理方式實現“一口受理”
由于房屋交易管理與不動產登記、相應的稅務申報、房產查詢具有較強的關聯性，彼此往往是互為基礎，互相支撐，密不可分的。因此，在當前實行不動產統一登記的背景下，筆者建議可以采用委托受理的方式來設置受理窗口。具體思路為：由當地的不動產登記機構委托房屋交易管理機構代為受理，將房產交易受理窗口增掛“不動產登記窗口”，同時將稅務窗口及房產查檔窗口也納入其中，實現一個窗口受理。申請人可向窗口一次性提請房屋交易審批、確權、房屋查檔、納稅和不動產登記申請，并在申請事項中同意在完成房屋交易審批、房屋確權后自動轉為不動產登記申請，從而實現“一口受理”，避免群眾在多個部門中來回跑。
第一，通過委托受理方式實現“一口受理”，將極大地方便群眾辦證，更容易獲得群眾的支持與理解。不動產統一登記的一個重要目的在于方便群眾，進一步保護群眾的個人權利。如果在實行不動產統一登記后，反而給群眾增加了麻煩，明顯違反了我國不動產統一登記的初衷。而受理窗口的設置，直接關系到群眾辦理不動產登記時對不動產統一登記的“第一印象”。因此，在窗口上實行“一口受理”，才能讓群眾在交納不動產登記材料時少跑彎路，才能真正做到便民利民，讓不動產統一登記能更好地獲得群眾的支持。
第二，由于不動產統一登記目前還屬于新生事物，若重新專門設置受理窗口，其花費的人力、物力及精力將會非常大，而原房產管理部門已經受理房屋登記多年，在窗口的建設上具有積累優勢。因此，在充分利用原房屋交易與登記受理窗口的基礎上，增掛“不動產登記窗口”，并將相關業務窗口也納入其中，將更有利于實現現有資源的優勢整合，促進登記工作地快速與平穩開展。
第三，通過委托受理方式實現“一口受理”，不但可以保證群眾能在一個窗納材料，同時也有利于房屋交易、產權管理部門與不動產登記部門的工作銜接。因為，無論是相關資料在不動產部門間的傳遞，還是不同部門間工作的聯系“，一口受理”的方式更容易實現銜接，從而確保房屋交易、確權與登記工作之間地順暢，這無論是對不動產統一登記工作平穩開展，還是不動產統一登記辦結時限上地提速都有積極的意義。
2.3房屋已經竣工的材料
《物權法》第三十條規定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。通常講合法，包括程序合法及結果合法。對建造房屋這一事實而言，程序合法即建造過程合法，如領有施工許可證等；結果合法即通過規劃、國土等部門驗收合格。雖然說建造的程序和建造的結果都應該合法，并不因為其過程有瑕疵而影響建筑物的合法性，也就是說不能因為未辦理施工許可或竣工驗收備案而導致建筑物成為違法建筑，但相關主體應該受到行政機關的處罰。由此可見，建設主體并不因是否辦理竣工驗收備案而影響其物權。
結束語：
本文就房屋交易和不動產登記有序管理進行了探討，希望本文的提出能夠為相關工作人員提供一定的參考價值。
參考文獻：
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第7篇：不動產管理制度范文
一、預售合同備案與預告登記的聯系與區別
《房屋登記辦法》第70條規定申請預購商品房預告登記應當提交已登記備案的商品房預售合同，可見預售合同備案與預告登記有時間先后順序的。預售商品房合同備案是預告登記的必要前置條件，是二者發生銜接關系的基礎。
二者的區別主要體現在如下幾方面。
1.性質不同：預告登記是《物權法》規定的不動產登記制度，是將來發生的不動產物權的請求權，屬于民事制度。合同備案是《城市房地產管理法》規定的行政管理制度，使買受人取得有限購買權和期待權，可以預防一房多賣的效力，是行政管理制度。
2.功能不同：預售合同備案具有保護預告人、維護房地產市場制度、有助于房地產行政管理部門加強對房地產市場監督管理的作用。預告登記是保障其權利人將來實現物權，如未經預告登記的權利人同意，處分該不動產不發生物權效力。
3.強制性不同：合同備案具有強制性，是開發商的單方義務。預告登記不具有強制性，是開發商與買受人雙方約定的登記。
4.適用范圍不同：預售合同備案適用于商品房，僅指商品房預售合同的備案。預告登記適用于所有的不動產，包括商品房預告登記、商品房抵押權預告登記、房屋所有權轉移預告登記、房屋抵押權預告登記。
二、預告登記與預售合同備案銜接中存在的問題
從上述分析可以看出自預購人申請開始申請預告登記之時起，預售合同備案即與預告登記發生聯系，從實踐來看二者銜接過程中主要存在如下問題。
1.預售合同備案的預購人與預告登記申請的申請人不一致
案例一：單身的雷先生于2010年8月購買了住房一套，2011年2月雷先生與施女士喜結連理。2012年6月因雷先生購買的樓盤已具備按揭貸款的條件，銀行方面要求雷先生夫婦先共同申請辦理預告登記，后辦理預購商品房抵押權預告登記。雷先生及其配偶也同意銀行意見，要求房屋登記部門辦理共同共有的預告登記。因為預售合同備案與預告登記存在時間差，預購人因婚姻狀況變化導致預告登記申請人與預售合同備案中的預購人不一致。其他如離婚、繼承等狀況也有類似不一致的情況。
2.預售合同備案的事項與預告登記申請內容不一致
目前很多地方預售證發放及預售合同備案管理不嚴，也由于體制的原因存在預售合同備案與預告登記不是同一套信息系統，不是同一個部門辦理這兩類業務。這種做法的結果導致預售合同內容與預告登記申請的事項不一致。比如，由于規劃設計變更導致的預售合同備案的房屋面積與預告登記中房屋的預測繪面積不一致。另外，房屋樓盤坐落變更也會導致預售合同備案與預告登記申請內容不一致。預售商品房合同買受人及其購買房屋的基本情況是房地產市場監管的重點，也是預告登記登記簿的主要記載事項。
3.預售合同登記備案與已有預告登記矛盾
案例二：市民王先生購買了商品房，持經過備案的商品房預售合同以及其他證件申請辦理預告登記，登記機構工作人員經查詢后發現他所購買的房屋已被劉某預告登記，需劉某注銷預告登記后才能受理其申請。根據現行的法律法規，王先生先與房地產開發公司簽訂商品房預售合同，房地產開發公司將預售合同備案，其后王先生持預售備案后的合同到房屋登記部門辦理預告登記。如發生辦理預告登記后的房屋退房現象，則程序應為先注銷預告登記再撤銷預售合同備案再撤銷預售合同。由于不同部門分別辦理預售合同備案與預告登記，加之對新的登記辦法的不了解，劉某可能只撤銷預售合同備案與預售合同，沒有申請預告登記注銷，導致王先生申請預告登記的房屋已被劉某預告登記，登記機構無法受理其登記申請。
三、有效銜接商品房預售合同備案與預告登記業務的建議
1.著力整合“涉房”管理機構的業務職能，將商品房預售合同備案職能整合到房屋登記部門。房屋登記部門具有豐富的權屬登記管理經驗，對預售合同關鍵事項的審查將更到位，能更好地審查預購人與預告登記申請人是否一致。
2.大力實施商品房網上備案信息系統管理，將商品房網上備案系統與房屋登記系統一體化，實現兩者業務數據的無縫對接。
3.嚴格商品房的預售管理與預售合同備案管理，注重樓盤表技術在信息管理系統中的應用，以預測繪成果作為樓盤表建立的依據，嚴格其變更管理。
4.加大宣傳力度、創新宣傳方式，讓房地產開發公司明白合同備案與預告登記的聯系與區別，簽訂合同前告知購房人完整的辦事程序。
案例一中雷先生要求夫妻共同作為預告登記權利人有其合理的地方，可以在辦理合同變更或重簽合同等手續后再辦理共同共有的預告登記，但不能直接辦理。筆者認為結婚證是合同變更或重簽的合理理由，但不是辦理共同共有預告登記的決定性依據。如能在實際過程中按照上述幾條建議操作，則案例二及銜接過程中出現的其他問題也可以得到有效解決。
第8篇：不動產管理制度范文
關鍵詞：事業單位；后勤；管理
后勤管理是后勤服務和后勤補給的統稱，對于一般事業單位，后勤管理的主要職能是對本單位的不動產進行管理和補給，主要工作包括后勤采購、工作人員安排、不動產配置、定制后勤計劃和補給服務等。由于后勤管理工作涉及的工作范圍廣泛、綜合性極強、工作內容復雜瑣碎、其中包含的學科眾多、任務量大等特點，因此，要使事業單位的后勤管理充分發揮作用，必須科學地運用相關手段和正確的管理方法，與時俱進，積極探索在社會主義市場經濟形勢下，與本單位實際情況相符的后勤管理模式，做好后勤管理工作，才能使單位財產物盡其用，為事業單位各項工作的運行提供有力保障，為事業單位的工作人員提供一個良好的工作環境使其可以更好地為單位創造經濟效益。
1事業單位后勤管理的重要性
后勤管理是事業單位這個大金字塔中最穩固的根基，每個事業單位獨特的服務特色和職能都依賴后勤管理的穩定保障。隨著社會主義市場經濟的發展，事業單位的規模不斷擴大、業務不斷升級，單位不動產也發生了規模性擴大，后勤管理的重要性不斷凸顯，傳統計劃經濟時代形成的事業單位后勤管理制度已經發生了很多不相適應的情況，因此對已有的后勤管理制度進行改革，使其與事業單位的發展相適應，已成為了事關事業單位穩定發展的重要課題。顯而易見，隨著社會發展和事業單位的改革進步，單位的業務職能將越來越依賴后勤管理的支持，新型的事業單位后勤管理體制必須要與社會發展規律相適應、與本單位實際需求相吻合、優質高效并且具備市場競爭力。事業單位作為政府成立和主持的面向社會服務的機構，其后勤管理任務也存在一定的特殊性。事業單位的后勤管理工作對象主要是單位的不動產，主要目標在于保障事業單位日常工作所需物資的合理調配安排，例如車輛保障、能源供應、餐飲會務等，因此具有極強的保障性和基礎性。正是由于其基礎性，難點也隨之而來，后勤保障通常涉及的范圍十分廣泛，項目規模也十分龐大，任務繁重，實際管理起來十分復雜。只有做好后勤工作，才能使事業單位有效發揮其職能，使單位資產由正常運轉而得到充分利用，使員工將精力完全集中在工作中，由此可見事業單位后勤管理對于單位的重要性不言而喻。
2事業單位后勤管理現狀
目前，事業單位的后勤管理工作主要圍繞其相關規章制度運轉。事業單位的后勤管理制度是事業單位管理制度的重要組成部分，旨在對后勤管理人員進行規范和監督，確保后勤管理人員在日常工作中按照規章制度辦事，從而確保后勤管理工作的正常開展。但是，僅僅存在制度是不夠的，圍繞現有的管理制度，對目前事業單位后勤管理的現狀進行分析如下。
2.1相關領導和工作人員對后勤管理制度的認知不到位
由于在我國事業單位中的后勤管理系統中，工齡較長、實際經驗豐富的工作人員所占比例較高，他們在長期的后勤管理工作崗位中摸索出了適合自身情況和崗位需求的工作流程，但這些工作流程不一定是科學合理的，并且他們思想觀念相對保守，認識、接納新知識和技術的過程較慢，從而導致了事業單位后勤管理模式的保守和落后，對后勤管理的改革發展增加了一定挑戰。同時，在部分事業單位中，由于缺乏對后勤管理工作的重視，沒有建立專門的后勤管理團隊，只是由部分其他部門人員兼職進行后勤管理，而由于后勤管理工作的性質特殊，兼職管理人員很難對各方面工作做到協調統一，從而降低了后勤管理的效率與能力。
2.2已有的后勤管理的規章制度需要進一步健全和完善
由于上級領導的不重視等原因，后勤管理部門的建設存在一定的忽視，造成了工作人員不按照規章制度辦事等行為，很多后勤管理工作無法科學開展，工作流程混亂、無序，而又因為缺乏相應的監管制度，許多工作人員常常只是根據經驗或是人情關系來調整本單位物資財產，導致了物資分配不符合本單位實際發展需求，阻礙了事業單位日常工作的順利開展。
3事業單位后勤管理改革建議
提升事業單位后勤管理質量的核心是提升服務質量，根據事業單位的工作實際，對事業單位后勤管理的改革提出了以下建議。
3.1提高工作人員的綜合素質
首先，要擴大事業單位內部對后勤管理工作重要性的宣傳，使全體員工正確認識后勤管理工作，從而認真配合后勤管理人員對單位物資的合理調配，從而雙向保障事業單位日常工作的順利開展。后勤管理部門要積極招募或調入年輕人員進入系統，并定期組織培訓，使他們快速跟上新時代后勤管理工作模式的潮流，從而推動整個后勤管理部門對其工作流程的改革和創新。
3.2豐富工作人員的業余生活
由于后勤管理工作任務的繁重和數量龐大，后勤管理部門員工常常存在任務繁重、業余生活貧乏的狀況。因此，事業單位應該定期舉辦文化活動，例如舉辦運動會、創建閱覽室、增添運動設施等，來豐富員工的業余生活，讓員工有條件在閑暇之時放松后勤管理疲憊的神經，盡可能地保證員工身心的愉快。同時，應該把食品安全納入后勤管理的范疇中，保障單位食堂飯菜的安全和營養，切忌一味追求物質利益以導致后勤管理不健康發展。
3.3完善后勤管理相關制度規范
根據本單位的工作實際，對現有的后勤管理規章制度進行適當調整和改革，設定在新的社會環境下符合事業單位發展需求的科學、合理、高效的后勤管理制度，從而規范后勤管理工作。同時，要建設專門的后勤管理團隊，并將其編制入檔，部門人員必須根據規章制度開展后勤管理工作，配合單位物資的調遣。為了保障新型后勤管理制度的權威性和嚴肅性，必須明確監管，對未按照規章制度的行為給予嚴肅處理。對于后勤所管理的單位財產和物資，每一項都應該對去向和使用情況進行落實和核查，避免現象。只有充分重視和利用后勤管理的監管機制，才能牢牢地把握好事業單位的后勤管理工作，保證后勤管理的執行力度和積極效應。
作者:張 單位:江蘇省科學技術情報研究所
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第9篇：不動產管理制度范文
【關鍵詞】商事主體登記，物權登記，比較
商事主體登記制度與物權登記制度都同屬于登記制度，有很多相同或相似的屬性，但是在很多方面還是有區別的，我們經常將兩種登記制度混淆，下面我們將對這兩種登記制度從各方面進行比較，更好的了解一下這兩種登記制度。
一、商事登記、商事主體登記和物權登記的概念
（一）商事登記與商事主體登記的概念
要討論商事主體登記，就要先闡述一下什么是商事登記以及商事登記與商事主體登記的關系。我國法學界對商事登記并沒有一個統一的概念，不同的學者對商事登記概念的理解是不同的，有人認為是一種法律行為，有人認為是一種商事管理制度，抑或是一種活動，他們都是從不同角度對商事登記概念的闡述。商事登記是指商事登記的申請人按照法定的程序向商事登記機關提交應登記事項，經由法定登記機關審查核準并予以公布的商事法律制度。商事登記中包括商人的登記和商行為的登記。商人登記，也就是商事主體登記，取得主體的資格，具有創設效力和公示對抗的效力；商行為的登記主要是營業的登記，取得營業的資格，不一定具有創設效力，主要是具有公示的效力。由此可見，商事主體登記是商事登記的一種。
商事主體登記，是指主管機關依法將商事主體設立、變更、終止的事實登記并予以公示的行為；同時其亦指依照商法相關規定，按法定程序及實體要求，由當事人將應登記的事項，向登記主管機關申請登記于登記簿，以確立商事主體的內外關系，并公之于眾，取得商事主體資格的一項強制性商事管理制度。
（二）物權登記的概念
物權登記就是經權利人申請國家有關登記部門將申請人物權的設立、變更、移轉等事項記載于登記簿上。在現有的法律制度中強制性的物權登記只有不動產物權登記，對于動產的物權是否需要登記沒有強制性規定。
從兩者的概念可以看出，商事登記是一種法律行為，而物權登記是一種事實行為（其實對于物權登記到底屬于法律行為還是一種事實行為，也存在爭議）。
二、商事主體登記與物權登記比較
（一）商事主體登記與物權登記行為的法律性質的比較
商事主體登記與物權登記在性質上都同時具備公法和私法的特點，但是在行為的法律性質的側重點上還是存在區別。商事主體登記同時具有創設效力和對抗效力，創設效力是指登記使其具有商主體的資格，其是否具有資格受到登記的影響，說明商事主體登記具有公法的性質，對抗效力僅僅是對已經成立的主體昭示于人的登記，其成立并不因為登記而受影響，只是在沒有登記的情況下不能對抗善意第三人，此種情況下，商事主體登記又具有私法的性質；但是商事主體登記最主要的是其創設效力，所以商事主體登記更加偏向于公法的性質；而物權登記則是更加偏向于私法的性質，是一種私法上的民事行為。物權登記具有登記生效和登記對抗兩種效力，不同的物權登記具有不同的效力，有的物權登記具有創設效力，例如所有權的取得、不動產抵押等情況，有的物權登記就只有對抗效力而沒有創設效力，比如土地承包經營權等，所以物權登記更加偏向于私法的性質。從登記機關性質看，商事主體登記主體一般是行政機關，而民事登記主體則不一定，如美國國會圖書館著作權登記等，所以商事主體登記更偏向于公法，而物權登記更傾向于私法。商事主體登記主要歸屬商事法律法規的范疇，且有公權規制；而物權登記則一般是由民法或物權法調整，少有無公權介入，自主決定登記與否，如未進行物權登記則該物權變動無效或不能對抗他人。
（二）商事登記與物權登記中立法的價值取向比較
所謂立法的價值取向主要有兩層含義，其一是指各國在制定法律時希望通過法律達到的目的或追求的效果；其二是指當法律所追求的多個價值目標出現矛盾時的最終價值選擇。商事登記和物權登記立法的基本價值取向都應該是安全和效率，但是二者的側重點不同。現代公示制度發展的目的主要是為了確定物權歸屬、保障交易安全，這些目的是登記制度的首要價值。商業登記審查中實質審查和形式審查之間爭論的焦點其實就是安全和效率這兩個價值之間的側重程度。結合許多學者的觀點，我認為，為了契合商事主體利益訴求，商事登記堅持效率優先，兼顧安全。而保護安全是物權登記制度的主要價值取向，物權登記制度是以保護安全為主，《物權法》中關于明確產權歸屬、善意保護和權利推定等內容均體現了物權登記制度中的安全價值。
（三）商事主體登記與物權登記的效力比較
我們知道商事登記主要分為商主體和商行為登記兩部分，那么對于商事登記的效力也要分這兩部分來考慮。商人登記首先是具有創設效力，經過商事主體登記才具有商人的資格，然后是公示的效力，登記的公示效力分為公信力和對抗力，公信力是指相對于交易相對方而言，登記的對抗力是指從登記方而言的，登記才能對抗第三人；而商行為登記不一定具有創設效力，有的有，有的沒有，主要是具有公示的效力。最主要的營業登記的效力兩者兼而有之，既有創設效力，也有公示效力，我們不能一概而論的說商事登記具有或沒有對抗效力，需要先確定是商主體登記還是商行為登記。物權登記的效力，主要是動產物權變動的對抗要件和不動產物權變動的生效、對抗要件，物權登記不一定具有創設效力，所有權的取得、不動產抵押等情況下適用登記生效主義，具有創設的效力，而土地承包經營權等則是采用登記對抗主義模式，只是具有對抗的效力，而不具有創設效力。關于不動產物權登記的法律效力問題尚無統一規定，因為我國在不動產登記方面目前還存在著一些不統一，如，登記的法律依據、登記機關、登記程序、權屬證書。依照我們國家《物權法》的規定，我們對不動產物權登記效力采納的立法模式是一種折中的模式，既有登記生效主義模式，又有登記對抗主義模式。
商事主體登記和物權登記都有對抗的效力，這里所說的商事主體登記與物權登記的效力主要是研究兩者的對抗效力。商事主體登記的對抗效力是指能否對抗善意第三人；而物權法中的對抗效力是指物權登記后就具有了公信力，它對所有人都產生對抗效力的，不過問第三人的善惡意思表示，只是有一種除外情況，即不可抗力等正當理由，造成對其已經進行過登記這個行為不知的。
（四）我國商事主體登記與物權登記的立法目的比較
從根本意義上說，立法目的決定了法律的實體內容和執行程序，規制著法律運行的方向。因此，立法目的能否充分實現是衡量法律內容組成及運行過程是否具有正當性的基本標準。
商事主體登記制度公示登記主體的經營身份，保存并傳達其相關的經營信息，表征其經營信用；使商事主體的經營信息等登記事項具有公示性及公信力，在保護交易第三人合法權益和社會公益方面發揮了極其重要的作用；國家可以通過這一登記制度對商事主體進行法律規制和行政管理，是履行宏觀調控等經濟職能的輔助手段。物權登記制度主要是為了確定物權歸屬，保障交易安全，物權登記制度從明確產權歸屬的角度實現安全價值，經過登記，物權的產權狀態能夠明晰地記載于登記簿上，公示于眾，不僅確立和保護了物權的存在，而且有利于保護交易安全，維持社會經濟秩序的穩定。
三、總結
經過對商事主體登記和物權登記制度的差異性比較，從而對兩種制度能有更深一步的了解。盡管這兩種制度都屬于登記制度，有很多相同點，但是還是存在不同，尤其是法律性質、價值取向、法律效力和目的等方面經常會混淆，通過比較，我們更加清楚了二者之間的相同點和區別，使我們能更好的理解這兩種制度。兩種制度都是屬于登記制度，而且也各有優勢，在某些方面二者還是值得相互借鑒的，相互借鑒比較科學的規定。
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