房地產項目納稅籌劃精選(九篇)
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第1篇：房地產項目納稅籌劃范文
關鍵詞：房地產 納稅
一、房地產項目立項時利用代建方式進行稅收籌劃
在房地產項目立項時利用代建方式進行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。
這種方式是指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建費用的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負；同時，可以適當降低代建房地產的勞務費用，將節省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價也起到一定作用。二、房地產項目建設中的稅收籌劃
主要是通過增加扣除項目和利用相關借款利息進行的稅收籌劃。
1、通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。2、相關借款利息的稅收籌劃根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（三）項規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用（主要指銷售費用和管理費用），按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。
根據上述規定：
房地產項目開發完工之后的利息費用支出，如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。
三、房地產企業銷售時應考慮的稅收籌劃
若房地產經營企業通過設立獨立銷售公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的稅收籌劃空間很大。
例：某房地產公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式四、簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進行籌劃
第2篇：房地產項目納稅籌劃范文
關鍵詞：商業地產；納稅籌劃；實施
納稅籌劃是指納稅人在稅收法律法規許可的范圍內，以不違背國家制定立法的意圖為前提，采取一定的方式對納稅人的籌資、投資、運營和分配等一系列企業活動進行籌劃和合理安排，以期最大限度地降低企業的稅收成本，獲得超額的經濟利潤，實現納稅人企業價值最大化。隨著商業地產市場規模的逐漸擴大，為調控房地產市場，我國出臺了一系列宏觀經濟政策，使得房地產開發項目的利潤嚴重縮水，迫使企業在開發房地產項目時不得不考慮以不違反法律法規為前提，利用一切合理的手段對相關稅負進行籌劃，以有效降低企業的稅收負擔，減輕房地產開發項目的資金壓力，增加其經濟效益，打造企業的成本戰略優勢，為企業未來長遠發展打下基礎。然而就目前我國商業地產的情況看，盡管很多企業在開發房地產項目時，都意識到采用一些合理方式對稅收進行籌劃以降低經營成本，獲得超額利潤，但其納稅籌劃仍然存在很多問題亟待解決。
一、商業地產納稅籌劃存在的問題分析
（一）納稅籌劃認識不足
我國對納稅籌劃概念的引進比較晚，很多企業在降低稅收成本的過程中對此認識不足，不夠重視。商業地產在進行開發時，工期較長，涉及的稅收負擔也較大，在納稅申報時若能合理利用相關手段進行稅務籌劃，會有效降低房地產開發項目的成本。然而，就目前很多商業地產開發項目來看，它們對納稅籌劃一般持有兩種不同的觀點：第一種觀念認為從理論上來講納稅籌劃是可行的，但在實際運用中國家稅務局或者地方政府稅務局很可能會針對企業的稅務籌劃設計出反籌劃的方法來規避，一旦被稅務局發現就可能面臨著偷稅漏稅的風險，為避免與法律法規相沖突，而選擇放棄納稅籌劃；第二種觀點認為納稅籌劃就是鉆法律的空子，在同稅務機關和稅務相關人員搞好關系的基礎上，利用法律法規未規范的漏洞采取一些手段進行巧妙的偷稅漏稅，最終演變成法律法規所禁止的行為。在這兩種觀點的主導下，企業對納稅籌劃的工作并不重視，認為納稅籌劃在企業中僅僅是財務部門和財務相關人員的事情，很少有部門主動配合協調進行納稅籌劃工作，同時在企業中也缺少必要的籌劃準備、模板分析、溝通管理等工作，導致企業在進行納稅籌劃時受到阻礙和制約，無法真正為降低項目的稅收成本發揮有效作用。
（二）納稅籌劃方法錯誤
企業在計算商業地產開發項目所要繳納的稅費時涉及的稅種比較多，計算也比較復雜，在進行納稅籌劃時由于會涉及多方面的利益協調問題，使得很多企業在納稅籌劃方法選擇上出現了錯誤。一方面，很多企業認為納稅籌劃的主要方式就是減少稅費的支出，在進行納稅籌劃的過程中，往往會選擇最大程度的利用稅收優惠政策，調整所開發商業地產項目的預售款入賬時間，同時詳細記錄開發費用支出，以此來達到降低稅負，提高企業稅后經濟利益水平的目的。然而在這種方法下，僅僅依靠國家制定的稅收優惠政策并不能滿足降低開發項目稅收成本的要求。另一方面，企業在利用納稅籌劃方法降低稅負時，往往會對納稅籌劃空間大的稅種進行籌劃，忽略籌劃空間小的稅種，在這種情況下會導致某一種稅收負擔確實降低了，但另一種或者多種稅收水平卻又提高了，從整體上來看并沒有有效降低企業對外繳納的稅收水平，可能相反還會增加企業對外繳納的稅收金額，不利于企業獲取超額的經濟利益，會阻礙企業未來的長遠發展。
（三）缺乏專業的納稅籌劃人員
納稅籌劃管理工作是一項對專業性要求比較高的管理工作，對于商業地產開發項目而言，由于其涉及的稅種復雜、活動繁多，使得企業對開發項目進行納稅籌劃時不僅需要相關納稅籌劃人員具備一定的納稅籌劃知識，透徹理解開發項目所涉及的相關法律法規，熟悉納稅申報流程，熟練掌握一些合理避稅技巧，還需要其對房地產行業行情有一定的認識和了解，具有一定的房地產開發項目建設經驗和項目營銷經驗。然而，就目前我國商業地產行業情況來看，隨著我國一系列控制房地產價格政策的出臺，開發企業普遍存在著一種浮躁心理，很多商業地產開發企業將精力更多地放在如何能以最短的時間掙更多錢上，忽視了對納稅籌劃相關人員的培訓教育，使得很多企業的財務人員僅僅能勝任比較簡單的會計核算和稅負計算，根本不懂得如何利用稅收優惠政策和巧妙的稅務籌劃方式有效降低稅負水平。
二、完善商業地產納稅籌劃的對策和建議
（一）提高企業的納稅籌劃意識
商業地產開發項目工期較長，投資較大，稅收成本在整個開發項目成本中占據比重較大，而在計算這些稅收成本時涉及的稅種較多且計算復雜，這就為納稅籌劃提供了較大的空間。因此，企業在開發商業地產項目時應正確認識納稅籌劃，提高納稅籌劃意識，正視納稅籌劃在企業成本戰略中的地位，以高度認真的態度去對待企業在開發項目中可以使用的納稅籌劃問題。一方面，企業在進行開發項目的納稅籌劃前，應該加強領導層對納稅籌劃含義、涉及理論、采取方法等的認識，使其意識到納稅籌劃并不是違法行為，它是在不違反稅收法律法規的前提下，采取合理手段減少稅收成本的行為。另一方面，需要企業在內部提高整個項目部門和相關員工對納稅籌劃的認識，使其認識到納稅籌劃并不僅僅是財務部門和人員的事情，它是全體項目人員的事情，需要每個部門的協調配合。例如，浙江省農都農產品有限公司在整個企業內部通過不斷的培訓教育，提高領導層和全體員工的納稅籌劃意識，在領導層的積極帶領下，形成了一個自上而下有效的納稅籌劃溝通管理渠道，在合理降低企業的稅收成本等方面發揮著積極作用。
（二）優化企業納稅籌劃方式方法
企業在進行納稅籌劃時可以采用以下幾種方式：第一種方式，利用融資方式進行籌劃。商業地產開發項目一般涉及資金都較大，需要從外部融通資金，而在融通資金時涉及股權融資和債券融資兩種方式，這兩種不同的融資方式在降低稅負時作用不同。股權融資的成本需要在稅后利潤中扣除，不得在稅前列支，而債券融資的成本可以在企業所得稅之前扣除，發揮財務杠桿的作用，產生節稅效應。從納稅成本上考慮，企業可以采取債權融資方式籌集項目開發建設的資金。第二種方式，利用建造方式進行納稅籌劃。商業地產項目建成以后一般是用作酒店、超市、臨街商鋪、大型住宅項目的商業配套等，其工程量較大，目前較為常見的三種建造方式是一方出資一方出地的聯營模式、房地產開發單位自營建造模式和委托施工單位進行施工建造的模式。在房地產及建造行業實行營改增之前，根據目前現行的營業稅收政策，如果開發單位選擇自營建造模式，在建造的過程中需要繳納3%的建筑業營業稅，建造完成后銷售不動產時需要繳納5%的銷售不動產營業稅，而如果商業地產開發單位選擇交由外部施工單位進行建造，那只需要在銷售環節繳納5%的銷售不動產營業稅，很顯然選擇外包的方式可以有效降低企業房地產開發項目的稅收負擔，提高房地產開發項目的經濟利益水平。
（三）加強對納稅籌劃相關人員的培訓教育
人才是決定一個企業興衰成敗的關鍵，在競爭激烈的當下時代，人才是提高企業管理水平，增強企業核心競爭力的關鍵。從納稅籌劃的角度來講，企業應該從三個方面加強對相關人員的培訓教育工作。首先，企業應該根據自身當前的需求制定出比較合理的人才需求計劃和招聘標準，從外部渠道招聘相關的高素質水平人才。其次，企業應該定期對相關財務人員進行業務培訓教育。納稅籌劃必須是在熟知相關法律法規的前提下進行的，而我國的稅收法律法規是根據市場的不斷變化而適時更新的，因此，企業必須定期對相關財務人員進行相關的法律知識培訓教育，避免出現違反法律法規的行為。最后，企業應該在內部形成一個自我學習、自我充電的氛圍，督促進行納稅籌劃的相關財務人員利用工作之外的時間進行相關知識的學習。如浙江省農村發展集團有限公司定期對集團本級及下屬各子公司財務人員進行培訓教育，有效提高了財務人員的職業素質能力，為企業進行各個項目的納稅籌劃工作奠定了良好的基礎。
結論
總之，納稅籌劃工作是一門綜合性很強的工作，企業在對商業地產開發項目進行納稅籌劃的過程中，除了要正確認識納稅籌劃、提高納稅籌劃相關人員的業務素質水平，還需要合理選擇納稅籌劃的方式方法，以達到有效降低企業稅收負擔水平，提高企業稅后經濟利潤水平的目的。
參考文獻：
[1]史俊華.商業地產房產稅納稅籌劃[J].合作經濟與科技，2015，05：181-182.
第3篇：房地產項目納稅籌劃范文
一、不同會計政策選擇對財務報表的影響及納稅籌劃
1.存貨計價方法選擇的納稅籌劃。企業選擇不同的存貨計價方法，會使企業期末存貨成本和銷售成本不同，對企業所得稅產生不同的影響，企業在對存貨計價方法選擇之前，做好納稅籌劃。
例1：某企業為增值稅一般納稅人，所得稅稅率為25%，5月1日甲材料庫存1000公斤，每公斤100元；8日購進甲材料500公斤，每公斤110元，取得增值稅專用發票；25日出售800公斤，每公斤不含稅售價為130元并開出增值稅專用發票。
要求：（1）采用先進先出法和加權平均法對企業5月份所得稅的影響；（2）假設8日購進的甲材料的買價是95元，采用先進先出法和加權平均法對企業所得稅的影響。
分析：（1）先進先出法、加權平均法下所得稅額的比較
（2）先進先出法、加權平均法下所得稅額的比較
（3）財務報表相關項目的影響。通過表1原材料價格上漲情況下比較可知，利潤表中的營業成本項目加權平均法下金額增加2 669元、利潤總額項目加權平均法下金額減少2 669元、所得稅費用項目加權平均法下金額減少667.25元；表2原材料價格下降情況下比較可知，利潤表中的營業成本項目先進先出法下金額增加1331元、利潤總額項目先進先出法下金額減少1331元、所得稅費用項目先進先出法下金額減少332.75元。
（4）比較分析與納稅籌劃。在購入原材料價格上漲時，采用先進先出法計算的銷售成本會較低，提高了企業稅前利潤水平，使企業承擔了較多的所得稅費用，反而加權平均法加大了前期存貨的銷售成本卻減輕了稅負；在購入原材料價格下降時，采用先進先出法計算的銷售成本會增加，降低了企業稅前利潤水平，使企業承擔了較少的所得稅費用，反而加權平均法增加了稅負。因此企業在存貨價格下降時采用先進先出法能降低稅負，在價格上漲時采用加權平均法對企業比較有利。
2.投資性房地產會計政策選擇的納稅籌劃。例2：A公司于2012年12月31日將自用辦公樓對外出租，出租時辦公樓的原價為1000萬元，已提折舊為200萬元，預計尚可使用年限為40年，預計凈殘值為0，采用年限平均法計提折舊，假定A公司計提折舊的方法、預計使用年限及預計凈殘值符合稅法規定。假設從2013年1月1日起，A公司所在地有活躍的房地產交易市場，公允價值能夠可靠取得，如果2013年1月1日的公允價值分別為800萬元，2013年12月31日的公允價值為900萬元，假定A公司按年確認公允價值變動損益。A公司為增值稅一般納稅人，所得稅稅率為25%。
要求：（1）計算投資性房地產成本模式與公允價值模式下所得稅的影響金額；（2）分析兩種計價模式對企業所得稅的影響。
分析：（1）成本模式與公允價值模式下所得稅影響金額的計算 單位：萬元
（2）財務報表相關項目的影響。成本模式下資產負債表中投資性房地產項目金額降低20萬元、利潤表中的營業成本項目金額增加20萬元、所得稅費用項目金額是5萬元。公允價值模式下資產負債表中投資性房地產項目金額增加100萬元、遞延所得稅負債項目金額增加25萬元、利潤表中的公允價值變動收益項目金額增加100萬元、所得稅費用項目金額是25萬元。
（3）比較分析。成本模式下投資性房地產要計提折舊，利潤總額減少20萬元，所得稅費用減少5萬元；公允價值模式下投資性房地產不需計提折舊，公允價值的變動增加100萬元，但稅法計稅基礎不變，遞延所得稅負債增加25萬元，所得稅費用遞延所得稅費用增加25萬元。比較兩種計價模式下，成本模式下會使企業利潤總額減少，公允價值模式下在房地產價格不斷上漲時會使企業利潤總額增加。
二、企業對會計政策選擇進行納稅籌劃的建議
1.遵守國家法律法規的規定進行納稅籌劃。企業在選擇會計政策時，要遵守會計法、會計準則等的相關規定，不能超越相關規定的要求，如發出存貨成本計價方法的后進先出法新會計準則已經取消了，企業就不能再采用了，因此企業在會計政策合理的選擇空間內進行納稅籌劃。
2.兼顧企業經營和發展目標。企業納稅籌劃的最終目的是在遵守法律法規的前提下最大限度的降低納稅成本。每個企業都要進行自身的經營和發展目標，運用會計政策選擇進行納稅籌劃是企業實現經營目標和發展的有效手段之一，因此在納稅籌劃時要兼顧企業的經營和發展目標，不能片面地只顧納稅額度的降低而影響企業全局的發展。
3.貫穿于企業經營活動的全過程。運用會計政策進行納稅籌劃應貫穿于企業經營活動的全過程中，對于任一個產生稅收的環節都應進行籌劃，與企業各環節的管理密切聯系，考慮到內部管理與外部管理的利益關系。
4.考慮稅款繳納的時間價值。會計政策的選擇只是在納稅額度上的籌劃，會計人員應把納稅籌劃的時間價值因素考慮在內，在收入確認原則時盡量使用分期收款發出商品，延期確認收入降低利潤總額；在相關費用上做文章，如通過固定資產的折舊、壞賬準備的計提方法、無形資產的分攤費用等延期納稅給企業帶來節稅效果。
三、規范企業會計政策選擇納稅籌劃的對策
第4篇：房地產項目納稅籌劃范文
關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；風險
新的時期，國家對房地產調控越來越嚴厲，如何最大程度的降低房地產企業的成本，提高其競爭力，就變得異常重要。企業進行稅收籌劃，有助于提高納稅人的納稅意識，抑制偷逃稅行為的發生；有利于實現納稅人財務利益的最大化。稅收籌劃可以節減納稅人的稅收成本，還可以防止納稅人陷入稅法陷阱；有利于提高企業經營管理水平和財務管理水平；有利于優化產業機構和資源的合理配置等等，總之，可以有效地降低企業成本，增加企業的直接經濟效益。
然而，筆者通過在房地產業從事會計工作的實踐發現，房地產業稅收籌劃運用地不很理想。其原因主要為觀念陳舊、稅制不完善、稅法宣傳不到位和稅收征管水平落后等原因。因此，如何提高房地產企業稅收籌劃的意識，并轉化為企業稅收籌劃的行動，最終為房地產企業帶來實在的利益，就顯得非常必要。
一、房地產企業涉及的主要稅種的稅收籌劃
1.營業稅納稅籌劃
根據營業稅為流轉稅的特點，可以采用如下幾種方法進行納稅籌劃。
（1）通過減少營業稅應稅項目的流轉次數進行納稅籌劃
比如，A房地產開發企業向B銀行借款1億元開發房地產。借款期滿后，A企業以100套住宅償還借款。根據稅法規定，應繳納營業稅500萬元、城市維護建設稅35萬元和教育費附加15萬元，合計550萬元。而B銀行取得住房所有權以后，再次出售以收回貸款，因而需要再次繳納營業稅等。該住房因流轉了兩次，因而也繳納了兩次營業稅。如果A、B能達成協議，由B直接來代替A出售該房產，所得款項由B來優先受償，則可以減少流通次數，因而減少稅負。
（2）通過選擇合作建房方式進行納稅籌劃
比如，C 企業有一價值 12 億元的土地使用權，由 D 企業提供資金，合作開發。開發所得的房產，約定由C、D兩企業按一定比例擁有產權。比如雙方各可以得到價值14億元的房產。若C、D兩企業簡單合作開發，則按照稅法的規定，“以物易物”方式下需征收營業稅，此時 C 企業需要繳納營業稅額=12 億元×5%=6000萬元。相反，如果C、D兩企業能夠合資成立一“合營企業”，則可以無須繳納營業稅，因而有效降低稅負。
2.企業所得稅納稅籌劃
企業所得稅是指國家對境內企業生產、經營所得和其他所得依法征收的一種稅。企業所得稅的納稅義務人是指在中國境內實行獨立經濟核算的企業或者組織。納稅義務人應當具備下列條件：（1）在銀行開設結算賬戶；（2）獨立建立賬簿，編制財務會計報表；（3）獨立計算盈虧。
企業所得稅的稅率為25%。
應納稅收入總額指企業在生產經營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和。包括納稅人來源于中國境內、境外的生產經營收入和其他收入。
準予扣除項目的基本范圍包括納稅人每一納稅年度發生的與取得應納稅收入有關的所有必要和正常的成本、費用、稅金和損失。
企業所得稅應納稅額的一般計算公式為：
應納稅額=應納稅所得額×稅率
應納稅所得額=應納稅收入總額-準予扣除項目金額
根據企業所得稅應納稅額計算的特點，本文認為可以采用推遲房地產產權的轉移時間及推遲成本費用等的確認時間的方法來進行納稅籌劃。
（1）通過推遲房地產產權的轉移時間進行納稅籌劃 根據稅法規定，只有在房地產的所有權發生變更時，才確認銷售收入的實現。因而，房地產開發企業可以通過推遲房地產產權轉移時間的方法，來推遲銷售收入的實現，進而推遲企業所得稅的清算時間，從而最終降低稅負。
（2）通過推遲成本費用等的確認時間進行納稅籌劃 在房地產開發企業的經營過程中，經常出現房產所有權已經轉移，房產銷售收入業已實現，但部分配套設施尚未竣工的情況。因而也無法準確核算成本、費用及損失等，進而也無法核算企業所得額。因此，通過推遲成本、費用等的確認時間來延期納稅，以降低企業稅負。
3.土地增值稅納稅籌劃
根據土地增值稅的計算特點，可以采用如下方法來進行納稅籌劃。
（1）通過降低房屋的出售價格進行納稅籌劃
在運用這種方法進行納稅籌劃的時候，需要衡量因降低房價而減少的收益與因增值率降低而減少的稅負之間的大小，如果前者小于后者，則可以進行納稅籌劃。
（2）通過將銷售合同與裝修合同分離進行納稅籌劃
因為裝修費用在房屋售價中一般占有較大的比重，因而使其獨立于房屋銷售合同，則可以有效降低增值額，進而降低增值率，從而減少稅負。
（3）通過選擇恰當的利息扣除標準進行納稅籌劃
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第7條第3款第2項規定：“財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但址高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。”第3項規定：“凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。”這里所說的（一）為取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。這里的（二）為開發土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
根據以上規定，當該企業的利息費用較多時，應盡可能使其能夠據實扣除。反之，如果利息費用不是很多，則可以盡可能使其按第3項規定的標準扣除。
除了以上的方法外，還有諸如通過代建房屋進行納稅籌劃、通過合作建房進行納稅籌劃等等，本文就不詳細一一論述。
二、房地產企業稅收籌劃的誤區
1.稅收籌劃以投機取巧、混淆事實為手段
稅收籌劃是通過對稅收優惠政策的準確把握，利用稅法中的漏洞或存在的缺陷及可選擇性會計政策的靈活運用，來使企業的稅負減輕。試圖通過投機取巧、混淆事實的手段而進行的所謂“稅收籌劃”，是一種盲目的冒險行為，有可能成為違法的偷稅行為。
某房地產企業通過將“營業收入空掛其他單位”，據此以《營業稅暫行條例》的有關規定：“營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天”為根據，該企業認為其尚不需要繳納稅款。
其實，該企業的上述做法從形式上看似乎并不違反有關的稅收法規，但實質上該企業的目的是為了逃避納稅義務，因此根據“實質課稅”和“實質重于名目”的原則，稅務局以該企業將營業收入空掛到其他單位的日期認定為其納稅義務發生時間。該企業此所謂“稅收籌劃”以失敗而告終。
2.稅收籌劃因過于注重個別稅種稅負的高低而忽視了企業整體稅負的輕重
稅收籌劃應進行系統思考、整體籌劃和長遠衡量，不能把稅收籌劃的目標僅僅放在某一稅種或者某幾個稅種在短期內帶來的稅負減輕的利益之上，而是應把稅收籌劃的目標放在企業整體、長遠的利益最大化之上。 比如，某房地產企業在進行稅收籌劃時，以對其影響最大的土地增值稅為判斷標準，最終選擇了土地增值稅稅負最小的稅收籌劃方案。但沒有從整體考慮，企業最后的稅后收益沒有相應地最優化。 --！>
3.稅收籌劃的終極目標就是稅負最低
稅收籌劃是通過降低稅負而實現企業價值的最大化，因而降低稅負只是稅收籌劃的手段而不是目標，稅后收益最大化、企業價值最大化才是稅收籌劃的終極目標。其核心體現為財務利益最大化，具體體現為現金流最優。
三、房地產企業稅收籌劃風險的類型
稅收籌劃的風險是指企業的稅收籌劃工作因失敗而付出的代價。本文認為在實踐中，房地產企業稅收籌劃的風險主要有以下幾種類型：
1.因稅收政策變化而導致的風險
由于房地產行業對我國的經濟及居民生活保障有著十分重大的影響，因而向來是國家調控的重中之重。隨著經濟的波動，房地產行業經常處在調控之中，因而相關的稅收政策也是經常變化。所以，企業可能會因沒有及時掌握最新的國家相關稅收政策而導致稅收籌劃風險。
比如，基本法規：《中華人民共和國上地增值稅暫行條例》、（實施細則）；其他主要法規政策：《財政部國家稅務總局關于上地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）、《國家稅務總局關于房地產開發企業上地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）、《國家稅務總局關于印發的通知》（國稅發[2009]91號）、《國家稅務總局關于加強上地增值稅征管工作的通知》（國稅發[2010]53號）、《國家稅務總局關于上地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）等，如果企業沒有及時把握最新的相關稅收政策，就很可能造成稅收籌劃的風險。
2.因稅法層次較低而導致的風險
我國現有的稅法層次一般較低，只有個別為法律，大部分為稅收法規。不僅如此，對房地產企業實際行為產生最大影響往往是大量的部門規章。由于部門規章的數量比較大，相關部門又比較多，因而在實踐中發生相互沖突、前后矛盾等現象就比較多，從而客觀上提高了企業稅收籌劃的難度，進而增加了相應的稅收籌劃風險。
比如，目前在19個稅種當中，僅“個人所得稅”和“企業所得稅”為法律層次，其他皆非法律層次。由于層次較低，相互之間發生沖突的可能性就會很大，因而也造成了稅收籌劃的風險。
3.因理解政策不透而導致的風險
因為稅收籌劃涉及法律、財務、生產經營等等多方面的專業知識，并且還要時時掌握最新的稅收政策變化，所以具有比較大的難度。如果企業缺乏這一方面的專業人才，而僅僅從某一個角度出發進行稅收籌劃，導致稅收籌劃風險的機率就會比較大。
四、房地產企業稅收籌劃的風險防范
為了防范企業的稅收籌劃風險，企業應從多個方面著手盡可能地減少因稅收籌劃而帶來的風險。針對以上對稅收籌劃風險的分析，本文認為企業應該重點從以下幾個方面著手進行防范。
1.通過聘請專業人員進行風險防范
稅收籌劃涉及法律、會計、稅收、財務管理、企業運營等多方面的專業知識，因而也只有復合型的高級人才才能進行。為此，企業應聘請具有稅收籌劃能力的復合型專業人才進行稅收籌劃，只有如此，才能有效地防范稅收籌劃風險。
2.通過規范會計核算進行風險防范
稅收籌劃的前提是規范進行會計核算，否則就有可能成為違反法律的偷稅行為。因此，只有通過規范會計核算而進行的稅收籌劃行為才能有效地防范稅收籌劃風險。企業必須依法設立完整規范的財務會計賬冊、憑證、報表和正確進行會計處理，只有如此才能通過納稅檢查，才能為提高稅收籌劃的效果，提供合法的依據。
3.通過把握稅收政策進行風險防范
因為房地產業涉及的稅收政策相對較多，并且經常發生變化，因此房地產企業要時刻關注最新的稅收法律及政策，只有這樣才能使企業的稅收籌劃行為合法進行。所以，房地產企業在進行稅收籌劃之前，必須首先了解最新的相關稅收法律及政策，從而做到有的放矢，有效地防范稅收籌劃風險。
4.通過優化籌劃方案進行風險防范
稅收籌劃是一個系統工程，不能僅僅以稅負最小為稅收籌劃目標，而是應以減少稅負為手段，以最終長遠地提高企業價值最大化為目標。所以，在選擇稅收籌劃方案時，要全面長遠地考慮該方案的成本及相應的收益，只有當稅收籌劃成本小于所得的收益時，該項稅收籌劃方案才是合理的和可以接受的。所以，通過優化籌劃方案可以有效地防范稅收籌劃風險。
5.通過獲得稅務機關認可進行風險防范
稅收在現代市場經濟條件下，既有財政收入職能，又有經濟調控職能。某一稅收政策往往因時因地有著一定的自由裁量空間，房地產企業應全面及時了解稅務機關的執法規范和工作程序，通過有效的溝通，盡量在稅法的理解上與稅務機關取得一致，從而有效地防范稅收籌劃風險。
6.建立有效的風險預警機制
由于目的的特殊性和企業經營環境的多變性、復雜性，稅收籌劃的風險是無時不在的，應該給予足夠的重視。當然從籌劃的實效性看，僅僅意識到風險的存在還是遠遠不夠的，各相關企業還應當充分利用現代先進的網絡設備，建立一套科學、快捷的稅收籌劃預警系統，對籌劃過程中存在的潛在風險進行實時監控，一旦發現風險，立即向籌劃者或經營者示警。（作者單位：清合壽山股份有限公司）
參考文獻
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第5篇：房地產項目納稅籌劃范文
關鍵詞：房地產業 經濟合同 涉稅問題 納稅籌劃 措施
經濟合同主要指的是各法人間為了充分體現自身經濟目的，劃分彼此的權利義務關系而制定的一份協議。通常以書面形式為主。其具體條款有以下幾種：數量與質量、價款或酬金；履行的期限、地點以及方式；違約責任；按照相關規定或者結合經濟合同的具體性質須有的條款，當事人一方所提出的條款。經濟合同的簽訂屬于法律范疇，實際中必須嚴格堅持合法原則、平等互利原則、協調一致原則以及等價有償原則，經濟合同是根據相關法規而形成的，有著一定的法律約束力，當事人要切實做好合同中的所有義務，禁止有私自變更或者解除合同的行為。經濟合同是稅務風險的核心載體，是及時有效避稅的最佳途徑，應予以一定的重視。
一、房地產企業經濟合同涉稅風險的防范
（一）規范合同中的發票條款，嚴防發票風險的發生
首先，確定承包商提供發票的具體時間；實際購買、銷售貨物或者提供勞務過程中，會采用各種結算方式進行，企業采購接受時，必須根據自己的現實情況，合同簽訂中強調適合自己的結算方式，并對承包商提供發票的時間加以確立。我國稅務總局在頒布實施的《關于土地增值稅清算有關問題的通知》中明確指出，房地產業在對完工的工程進行詳細驗收后，應按照所簽訂合同中的約定，適當的扣留建筑安裝施工企業相應的工程款，以將其列為開發項目的質量保證金，土地增值稅的計算過程中，建筑安裝施工企業在質量保證金基礎上對房地產開發業開具發票的，應實際根據發票所載金額科學合理的進行一番扣除。所以，從房地產業的角度上看，與建筑商合同簽訂時必須明確強調工程完工結算過程中要開具全額發票。
其次，確立承包商所開發票的類型；每一稅種間都有著一定的稅率差，而相同類型的稅種可能蘊含諸多的稅目，這些稅目間會存在較大的稅率差別。承包商提供發票時，出于對降低自身稅負的考慮，往往會提供稅率不高的發票，或者所提供的發票與具體業務間背道而馳。在簽訂交易合同過程中，房地產企業應清楚的指出發票的開具要求及其類型。比如，關于電梯工程的發包，在建筑合同簽訂過程中必須涵蓋承包商開具電梯貨物銷售發票和建筑安裝工程專業發票的條款，并且，對于建筑安裝工程的發票，必須由項目實際場所的稅務機關提供。這樣所開具的發票才會與當地稅務部門的規定相一致。
另外，確立與規定背道而馳的發票而引起的賠償責任；如果企業采購過程中所得到的發票與規定不相符，比如發票抬頭不符合企業名稱等，均會對企業造成影響，使其發生一定的損失。為了有效避免因發票問題而造成的損失情況，房地產業簽訂采購合同時必須詳細規定承包商因發票問題應擔負起的賠償責任。比如，可以明確規定如果承包商所開具的發票存在稅務問題，必須擔負起一定的民事賠償責任。
（二）明確具體的稅務責任，嚴防財務風險
房地產業應按照各種經營活動的類型，合同簽訂時明確實際中應承擔的稅收管理責任，以降低或消除經濟糾紛事故。比如，簽訂租賃合同過程中，應強調出租方承擔起承租方承租使用房屋的房產稅和物業占地土地使用稅。倘若出現承租方繳納前述稅款的現象，那么，承租方享有一定的權力在應付出租人的租金中予以適當的扣除，同時，根據銀行同期貸款利率進行資金占用費的加計。簽訂采購合同過程中應詳細指出，購貨方沒有將全部貸款結清前，供貨方享有貨物所有權，在對運輸費進行計算時，具體內容有：服務運輸中所提供的人工費、設備維修費、保險費以及因實際運費收入而應繳納的各類稅金。
（三）嚴防購銷合同涉稅風險
首先，產品實際銷售時，如果應收貸款一時間難以收回或者有一些難以收回的，應通過賒銷或者分期收款結算方式，同時，還要在合同簽訂時明確貸款的收款期限。其次，若產品銷售中的主要對象是商業企業，且存在一定的賒欠期限，那么，銷售合同簽訂過程中應要求通過委托代銷結算的方式對銷售業務予以及時有效的處理，嚴格按照實收的貸款開展銷售稅額的分期計算工作，這樣就能夠延緩納稅時間。另外，采購方進行采購合同的簽訂時，應明確指出銷售方支付的違約金和商品銷售量以及銷售額間沒有任何的關系，以此節約增值稅。
二、房地產企業納稅籌劃的具體措施
（一）在眾多涉稅方案中，選擇最優納稅方案
企業經營過程中，應對有著相同經營目的的諸多經營手段與方式做一番納稅評估與測算，明確納稅少、稅后可獲取較大利潤的方案。比如，企業促銷方式的不同，就算是其利潤數額一致，納稅負擔也會存在不同。
（二）通過代建方式進行稅收籌劃
房地產項目立項時通過代建方式開展稅收籌劃工作，能夠進一步擴大稅收籌劃空間。代建方式主要指的是房地產企業代表客戶實施房地產開發，同時向客戶收取代建費用的一種行為方式。從房地產業角度上看，盡管獲得了相應的收入，但卻未出現房地產權屬的轉移，其實際收入就是勞務報酬，在營業稅的征稅范疇中，并非屬于土地增值稅的征稅。房地產業采用代建方式雖能降低稅負，但必須要在開發初期明確最終用戶，簽訂代建房合同，從而減輕稅負。此外，應盡可能的減少代建房地產的勞務費，并把節約下來的稅款讓利于客戶，這樣客戶不僅積極主動的良好配合，而且對房價的降低也有著相應的作用。
（三）項目建設過程中的稅收籌劃
首先，通過新增扣除項目對土地增值稅實施稅收籌劃；眾所周知，土地增值稅是房地產開發的核心成本之一，其在構建普通標準房屋增值率低于百分之二十的情況下可免征，企業應新增扣除項目將房地產的實際增值率降低到百分之二十，以此享受免稅待遇。其次，對有關借款利息的稅收籌劃；在國家頒布實施的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》中有明確的規定：關于財務費用中的利息支出，只要是可以根據轉讓房地產項目計算分攤和能出具金融機構證明的，能結合實際情況進行扣除，不過不得高出基于商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；對于不能根據轉讓房地產項目計算分攤利息支出或者無法出具金融機構證明的，房地產開發費用應根據自身擁有的土地使用權具體支付的金額和房地產開發成本之和（10%內）進行相應的計算與扣除。
（四）合同簽訂中通過明確合理的收入項目來籌劃
在房地產企業交易環節中，營業稅與土地增值稅屬于兩項重要的稅種，交易環節的前奏主要是合同的簽訂。進行稅務籌劃時，應在不降低收入的同時通過明確合理的收入項目，減少稅率及稅基，以實現減輕稅負的目的。
三、結束語
綜上所述可知，房地產企業經濟合同中稅務風險具體涵蓋了納稅義務風險、納稅時間風險、稅收發票風險、稅收成本風險，要想有效防止經濟合同中的涉稅風險，應該從規范合同中的發票條款，嚴防發票風險；明確具體的稅務責任，嚴防財務風險；嚴防購銷合同涉稅風險這幾個方面入手。房地產業實現節稅目的方式有很多，但前提是要和國家頒布的稅收政策相一致，不得有違規的行為。
參考文獻：
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第6篇：房地產項目納稅籌劃范文
摘要房地產企業涉及稅種主要有營業稅、城建稅、企業所得稅、土地使用稅、土地增值稅、印花稅等等，其中土地增值稅是影響房產企業受益的較大稅種之一。對房地產企業來說，如何進行有效的土地增值稅納稅籌劃、減輕企業的納稅負擔、相應增加企業的盈利，勢必成為當前及今后企業發展中的重要課題。
關鍵詞土地增值稅“臨界點”籌劃法收入分散籌劃法建房方式籌劃法
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。現行的《土地增值稅暫行條例》是自1994年1月1日起實施的。根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則，土地增值稅的征稅范圍包括：轉讓國有土地使用權、地 上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓。我國土地增值稅的特點是：以轉讓房地產的增值額為計稅依據、征稅面比較廣、實行超率累進稅率、實行按次征收。下文筆者針對房地產企業土地增值稅的納稅籌劃方法展開論述。
1.“臨界點”籌劃法。
房地產開發企業開發一個項目時，利潤越大、稅繳得越多，房價就越高。因此，如何使房價在同行中最低、應繳土地增值稅最少、所獲利潤最佳，是房地產企業應認真考慮的問題。稅法規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，可以對此進行納稅籌劃。
例1：某房地產開發公司在中等城市按建造了一棟住宅樓，目前已經完工，準備以600萬元左右的市場價格銷售。該住宅樓共發生如下支出：取得土地使用權支出240萬元、房地產開發成本120萬元、其他扣除額為97萬元。公司財務人員對主要納稅情況進行了預測。
進行納稅籌劃前：
應交營業稅=600×5%=30（萬元）
應交城建稅和教育費附加=30×（7%+3%）=3（萬元）
應交土地增值稅計算如下：允許扣除金額=240+120+97+30+3=490（萬元），增值額=600-490=110（萬元），增值率=110÷490×100%=22.45%，應交土地增值稅=110×30%=33（萬元）。
納稅籌劃思路：《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。案例中，該公司建造的是普通住宅，增值率超過了20%，應按照全部增值額繳納增值稅。如果將增值率控制在20%以內，就可以免交土地增值稅了。因此該籌劃方案就是降低銷售價格，設銷售價格為x，那么應交營業稅=x×5%，應交城建稅和教育費附加=x×5%×（7%+3%）。此時，增值率={x-［240+120+97+x×5%+x×5%×（7%+3%）］}÷［240+120+97+x×5%+x×5%×（7%+3%）］=20%，得：x=587.152。因此應該降低價格12.848萬元（600-587.152），公司多獲利20.152萬元（33-12.848）。
通過上述分析可以發現，在銷售收入處于政策平臺的轉換點附近時，應該充分考慮商品價格對稅收檔次爬升的影響。
2.收入分散籌劃法
當可扣除項目金額不變、減少銷售收入時，增值率同樣也會降低。此時應比較減少的銷售收入與控制增值率減少稅金支出的大小，從而做出選擇。收入籌劃還可以將收入分散，即將可以分開單獨處理的部分從整個房地產項目中分離，使得轉讓收入變少，以降低納稅人轉讓房地產的土地增值額。
房地產開發企業進行房屋建造時，可分兩次簽訂合同。當住房初步完工但沒有安裝設備也沒有進行裝修時，便和購買者簽訂房地產轉移合同，接著，又和購買者簽訂設備安裝以及裝潢、裝修合同。納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納相應的土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業稅征稅范圍，不屬于土地增值稅征稅范圍。這樣就使得營業稅稅負不變的情況下，增值額減少。
例2：某企業欲出售其一幢房屋及土地使用權，估計市場價值是1000萬元。因為房屋已經使用過一段時間，里面的各種設備均已安裝齊全，各種設備的價格約為100萬元。
納稅籌劃思路：收入分散可節省應繳納的稅款，在合同上僅注明900萬元的房地產轉讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設備購銷合同，不僅可以使增值額變小，從而節省應繳土地增值稅稅額，而且購銷合同適用0.03%的印花稅稅率，比產權轉移書據適用的0.05%稅率低，也節省了印花稅。
3.利用房地產轉移方式進行納稅籌劃
判定是否征收土地增值稅的三個標準是：轉讓的土地是否為國有；產權是否發生轉移；是否取得收入。房地產開發企業可以通過避免符合以上三個判定標準來避免成為土地增值稅的征稅對象。例如，通過土地管理部門轉讓房產；將房產、土地使用權租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金；將房地產作價入股進行投資或作為聯營條件等，均可免繳土地增值稅。
例3：A、D公司都是B集團公司的下屬子公司，為了擴大經營規模，A公司想建一棟辦公樓，并于2003年以300萬元購進一塊土地的使用權。后來，雖然資金問題沒有建樓，但是這塊土地卻大大升值。2009年A公司以1000萬元的價格將土地使用權出售給C公司。
進行納稅籌劃前：
A公司轉讓無形資產應交營業稅=（1000-300）×5%=35（萬元）
應交城建稅和教育費附加=35×（7%+3%）=3.5（萬元）
應交印花稅=1000×0.05%=0.5（萬元）
應交土地增值稅計算如下：允許扣除金額=300+35+3.5+0.5=339（萬元），增值額=1000-339=661（萬元），增值率=661÷339×100%=194.99%，大于100%，適用稅率50%，應交土地增值稅=661×50%-339×15%=279.65（萬元）。
納稅籌劃思路：根據規定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。這為房地產的多次流轉消除了政策障礙。土地增值稅適用超率累進稅率，增值率越高，適用稅率也越高。設法降低增值率，就能實現節稅目的。因此，對于土地轉讓活動，增加流轉環節，降低增值率和適用稅率，是減輕土地增值稅稅負的有效途徑。
A公司可以先將土地通過D公司增加一個流轉環節，然后再以協議價格銷售給C公司。具體做法為：
第一個環節：A公司以800萬元將土地使用權銷售給集團內的D公司。在本環節A應納稅為：
應交營業稅=（800-300）×5%=25（萬元）
應交城建稅和教育費附加=25×（7%+3%）=2.5（萬元）
第7篇：房地產項目納稅籌劃范文
關鍵詞：房地產調控；稅務籌劃；注意問題
一、房地產企業進行系統稅務籌劃的迫切性
（一）房地產調控中稅收政策逐步取代行政直接干預的趨勢
在2012年1月31日召開的國務院第六次全體會議上，國務院總理明確提出，要繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。這說明遏制投機、投資已經成為一種長期的政策指向被固定下來，“逐漸完善相關政策措施”意味著將會出臺更具市場引導性的長期政策來取代短期的行政直接干預。行政干預色彩濃厚的政策逐漸會被相應的稅收政策所取代。
（二）嚴厲調控措施下房地產企業告別暴利時代
史上最嚴厲的房地產調控已經走過了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產業出現了凈利潤下降、資產負債率上升、行業分化加劇的勢頭。從2012年上市房企的中期業績可以看到，萬科、招商、保利、金地四巨頭合計實現營業收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場的上市房企總計實現營業收入1952.49億元，同比增18.72%；實現凈利潤258.20億元，同比增6.27%；凈利潤率為13.2%，為近五年來的低點。有近半數房企凈利潤負增長。增收不增利成為普遍現象。部分多元化的企業開始剝離房地產業務，部分中小房地產企業開始推出市場。
（三）稅收是房地產企業成本的重要組成部分
在2010年房地產調控以前，我國房地產開發企業稅收負擔維持在12%左右，逐年呈增長趨勢。在房地產調控中，國家越來越重視稅收杠桿的利用。2010年新國十條要求財政部、稅務總局加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。在可以預見的將來，房地產稅收負擔只會不降反升，這將會進一步削弱房地產開發企業的盈利能力。
因此，房地產企業在面臨如此嚴厲的宏觀調控措施且稅收機將會長期化的情況下，進行系統的全面的稅務籌劃，降低納稅負擔，增加利潤十分重要且非常迫切。
二、房地產開發企業稅務籌劃策略
房地產企業需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業稅、房產稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業稅、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅以及所得稅。在此次調控中，變化最大的當屬土地增值稅和房產稅，下文以土地增值稅和房產稅為例詳細說明房地產開發企業應該如何進行稅務籌劃。
（一）土地增值稅的節稅關鍵點
我國土地增值稅于1994年開征，但由于預征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發揮調節土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調控中重點強調的稅收政策。土地增值稅計算公式是：應納土地增值稅=增值額×稅率=（轉讓房地產的收入-扣除項目）×稅率，因此土地增值稅節稅關鍵點在于減少轉讓房地產轉讓收入、增加可扣除項目和降低稅率。
1.利用臨界點合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實行四級超級累進稅率，稅率根據增值率確定。如果房地產企業售價過低，影響企業的銷售收入，如果定價過高，增加企業的稅收負擔。特別是因為土地增值稅采用四級超級累進稅率，當售價位于臨界點附近時，售價很小幅度的提高可能會導致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業帶來巨大的節稅效應。因此，企業應當在充分考慮成本利潤的基礎上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點，只有這樣才能保證企業獲得最大的節稅優惠。
2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產企業在銷售房地產時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產的裝飾、裝潢和家具家電等。企業在有附加銷售收入時，應當分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業銷售收入，降低增值率和稅率。或者企業可以設立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業可以利用廣告費、宣傳費、公關費用等項目，增加企業的可扣除項目，規避對房地產開發企業扣除項目的限制。而且此時，房地產開發企業是不用重復繳納營業稅的。
3.增加扣除項目。增加扣除項目一方面可以減少應納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當增值率低于20%時，還可以享受免稅優惠。企業在進行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息并提供金融機構證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的5%以內，或者按取得土地使用權所支付的金額加房地產開發成本的10%以內進行開發費用的扣除。房地產企業是資本密集型行業和高杠桿經營行業，大部分企業都有大量貸款，企業應當合理選擇扣除方式以最大化節稅效應和企業利潤。
（二）房產稅的節稅關鍵點
我國房產稅征收較晚，為配合房地產調控政策，2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產稅試點將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點開始。我國房產稅征收辦法為：自用、經營用房地產按照房地產余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產稅，出租用房地產按照其租金收入的12%繳納房產稅。因此，企業房產稅的籌劃關鍵點在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。
1.分解租金附加收入。當企業出租房地產時，應當將租金收入進行分解，減少應納稅所得額。盡量把水電費、物業管理費等附加收入進行分解剝離，以盡量減少應納稅所得的。企業可以單獨設立相應的物業管理公司，專門從事水電費、物業管理費的征收工作，從而降低租金收入，達到減稅的目的。
2.把房屋出租變為房屋承包。房地產進行出租不僅需要交納房產稅，和需要交納營業稅，稅率較高，稅負較重。企業可以將出租的房地產轉變為稅負較輕的房地產承包。企業將房地產作為一項資產承包出去，企業定期向承包人收取一定的管理費，費用標準可參考租金標準，這樣企業既可以獲得相應的收入，又可以獲得節稅優惠。
3.把出租房屋變為投資用房屋。房地產企業將房屋進行出租，除了繳納房產稅、營業稅，還有城市維護建設稅及附加及企業所得稅。如果企業以房地產直接入股進行聯營，共擔風險，企業只需直接繳納企業所得稅即可。因此，可以將出租業務轉為投資業務降低稅負。
總之，房地產企業可以通過縮小課稅基礎、盡可能使各項成本費用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優惠政策等方式，按照合法性、時機性、前瞻性、協調性、目的性原則，綜合運用各種方式進行納稅籌劃。
三、房地產企業納稅籌劃應該注意的幾個問題
（一）設立專門的納稅籌劃部門
相對于其他行業來說，房地產企業稅負負擔較重，這一事實被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進行宏觀調控的情況下，房地產企業必須從細處入手，重視稅務籌劃在企業經營中的重要性。為此，企業應當設立專門的稅務籌劃部門或者稅務籌劃崗位，聘請專業的稅務人員，為企業進行系統的稅務籌劃。
（二）全程全方位的進行納稅籌劃
房地產開發企業應當在設立、項目建設開發、商品銷售的整個過程中進行稅收籌劃。在企業設立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設立地點和設立形式。在項目開發階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負擔。總之，房地產開發企業稅收籌劃應當是貫徹在企業設立、生產、銷售的整個過程中，進行全方位全程的稅務籌劃。
（三）時刻關注政策法規的變化
目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關于稅收的文件和政策。特別是在當前，房地產市場調控頻繁。房地產企業發展與國家宏觀經濟政策息息相關，稅收政策是國家宏觀調控的重要手段之一。房地產企業應該時刻關注國家政策法律法規特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達到減輕稅負的目的。
四、結束語
在長達兩年甚至持續更長時間的國家宏觀調控中，國家明確要抑制房價過快增長。房地產企業不能再依賴房地產價格持續增長帶來的暴利，亟待轉型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產企業面臨的最重要的問題。合理合法的進行稅務籌劃、降低稅負，可以說是一個比較好的方法。在此輪宏觀調控中，土地增值稅和房產稅的改革是重要舉措之一。企業應當特別重視土地增值稅和房產稅的納稅籌劃，避免因為沒有經驗和不重視造成的資源浪費。為此，企業應當特別設立相關稅務籌劃部門，時刻關注政策法規變化，及時作出調整，進行全程全方位的稅務籌劃工作。
參考文獻：
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第8篇：房地產項目納稅籌劃范文
關鍵詞：房地產企業 土地增值稅 稅收籌劃
一、我國房地產行業的發展及稅收狀況
1.我國房地產行業的發展情況
自我國改革開放以來，我國的行地產行業得到了迅猛的發展，并且逐漸的成為了我國國民經濟的支柱性產業，隨著社會經濟的發展，房地產企業的經營業務逐漸的擴展為開發、建筑、銷售住宅、商鋪、周邊配套設施等商品。
2.我國房地產行業的現狀
房地產問題已經成為了近些年來社會輿論的焦點，也是百姓民生最關注的一個問題。市場經濟使房地產價格不斷的波動，房地產市場的供求關系也發生了巨大的變化。從2007年開始房地產市場發展迅猛，面對市場的火爆升溫，國家在2010年出臺了包括抑制部分城市房價上漲過快、支持居民自住性住房消費、抑制投機倒賣性購房、整頓房地產市場秩序等調控措施。
3.土地增值稅概述
土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物產權，取得了增值收入的單位或個人增收的稅目。土地增值稅實行的是超額累計稅率，根據增值額設立30%至60%不同的稅率。土地增值稅在稅收上也有一些優惠政策，例如建筑不同標準住宅的稅收優惠、國家征用收回的房地產稅收優惠、個人轉讓房地產的稅收優惠等。總體來看，我國的土地增值稅具有稅收呈現先慢后快的增長趨勢、土地增值稅增幅高于稅收總收入等特點。
二、土地增值稅稅收籌劃的意義
稅收籌劃也叫做合理避稅，它是指納稅人在不違反國家相關法律法規的前提下，合理的利用相關政策及對涉稅業務進行調整，事前選擇對企業最有利的納稅方案來組織企業的生產經營活動，最終達到減輕企業稅負的目的。對房地產企業而言，稅負較重的稅種就是土地增值稅，國家出臺的相關政策使房地產企業的經營壓力變得更大。所以對于土地增值稅的籌劃工作在實現保障企業持續發展的動力、減輕企業經營負擔、提高企業市場競爭力等方面的作用就顯得極為重要。合理的對土地增值稅進行稅收籌劃，能夠有效的降低企業的成本費用，增加企業的利潤，使企業可以充分的利用現有的資源，提升資源的利用率，并可使企業樹立良好的社會形象，從而推進企業的長久發展。
三、房地產企業進行土地增值稅納稅籌劃的問題
首先，土地證增值稅的征收對象是已售出房地產的增值額，實際上屬于在房地產流轉環節的稅收。土地增值稅的計稅依據是有償轉讓房地產取得的土地增值額，即為轉讓房地產取得的收入總額減去規定可扣除項目后的余額，相當于轉讓房地產取得的利潤。在實際工作中，企業所得稅已經在財產轉讓所得行為上進行了征稅，而且土地增值稅的計稅依據過于狹窄，名義稅率也比較高，這就使得房地產流轉環節的稅收負擔過重，如果企業土地增值稅的籌劃不能改變這一現狀，那么稅制因素依然會對其造成嚴重的制約。
其次，土地出讓金的公允性不夠，各級地方政府在財政收入缺少自的壓力下，就可能使用各種手段來擴大出售土地，以此短期行為來換取財政收入。另外，農業用地轉為非農業用地需經過國家征用，在征用的過程中，土地資源的配置受行政權力的控制，這就有可能產生地方管理者的行為。高價買地低價征地、不透明的招拍掛行為都會使企業購入土地價格虛高，也使得土地增值稅的籌劃方案難以到達預期的效果和目的。
四、房地產企業稅收籌劃的主要方式
1.避免進入征稅范圍來進行納稅籌劃
首先，利用出售改為合資聯營的方式達到避稅的目的。根據稅法的有關規定，使用不動產投資入股、參與企業利潤分配、承擔企業經營風險的行為可不繳納土地增值稅與營業稅，另外使用不動產投資入股的股東以后轉讓其股權時，營業稅也不需要再補交。此規定給地產企業提供了納稅籌劃的空間，如果有某個資金能力達到一定程度的公司能作為房地產的購買方，可以通過先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的形式來達到銷售房地產的目的。
其次，利用合作建房達到達到避稅的目的。所謂合作建房就是以一方出資金、一方出土地形式來共同構建房屋建筑物。國家關于土地增值稅的相關規定指出：“如果雙方合作建房，并且房屋建成后由雙方按比例分配自用的、暫時免征土地增值稅建成后又轉讓的，應該征稅”，房地產開發企業可以依據這一政策來籌劃納稅。合作雙方建造房屋分得的房產不含土地增值稅，這樣大大降低了房產的成本，實現出地方與出資方的雙贏。合作一方通過轉讓土地使用權而取得了部分房屋使用權，但是卻因轉讓無形資產產生了營業稅納稅義務，另一合作方因轉讓了部分建筑物的所有權而產生了銷售不動產的營業稅納稅義務。若雙方采取房屋使用權與土地使用權互換的方式合作建房，對合作企業提供土地使用權的行為可以視為一種投資入股，可不征收營業稅，這樣國家就只對銷售房屋取得收入的一方按銷售不動產計征營業稅，而雙方分得的利潤也不再計征營業稅，合營企業雙方因都不多交營業稅而均獲得了節稅收益。
再次，利用待建房方式達到避稅的目的。所謂待建房指的是房地產企業代客戶進行房屋建設開發，在建設開發完成后收取客戶一定代建費用的行為。在代建房的整個經濟活動中，雖然房地產企業實際獲得了收益，但是卻沒有涉及到房屋產權的變化，所獲收益是一種勞務性質的收入，這樣也就不必繳納土地增值稅，而是僅依據規定繳納營業稅。所以采用代建房方式進行房屋建設開發，不但在減輕了企業的營業稅負擔，同時也合理的規避了土地增值稅的增收范圍，最終降低了企業的稅負。房地產企業如果要使用代建房方式方式進行納稅籌劃，一定要在建設開發前就確定最終用戶，確保定向開發。
最后，利用出售改出租的方式達到避稅的目的。稅法有關規定指出：“未轉讓土地使用權及房產產權的行為不在土地增值稅的征稅范圍”。所以如果房地產開發企業在建筑物開發建設完成后，不是出售房屋，而是采取出租房屋的形式進行資金的回收，由于房屋產權沒有發生變動，則企業只需依據稅法交納出租房屋的房產稅，無需繳納土地增值稅，從而達到節稅的目的。
2.利用扣除項目進行稅收籌劃
為了調動納稅人的納稅積極性、減輕納稅人的負擔，我國稅法中規定了部分可以從轉讓房地產取得的收益中扣除的項目。房地產企業應該充分的研讀此政策，合理的增加可扣除項目金額，降低計稅依據及增值率，最總達到減輕稅負擔的目的。通常房地產公司在項目開發的過程中，運營資金方面均比較緊張，需要采取借款的方式來籌集資金，相應的就會產生利息費用，所以對于房地產企業來說，利息支出的扣除就成為了稅收籌劃的要點。我國稅法對于房地產開發中產生的利息支出是分兩種情況扣除的，房地產公司可以通過對比這兩種情況下利息支出的高低，合理的選擇是提供金融機構出具的證明或是分攤轉讓房地產項目的利息支出來達到降低稅負的目的。
3.利用土地增值稅的稅率來進行納稅籌劃
土地增值稅使用的是采用超率累進稅率來計算應繳稅額，增值率越高稅負越重。一些大型的房地產開發企業，很有可能同時進行多個項目的開發，面對不同的環境、不同的地區、不同的消費人群，其開發成本及銷售價格可能會存在差異，這也就導致不同項目的增值額及增值率不同，所以房地產企業應該同時計算并比較分項核算與匯總核算的稅負差異，從中選擇綜合稅負較低的核算方法。
4.利用稅收優惠政策進行稅收籌劃
稅法規定：“納稅人建造普通住宅出售，如果增值額不超過扣除項目金額之和20%的免征土地增值稅，超過20%的按規定征稅。要獲得免稅待遇，稅收籌劃應考慮以下幾個方面：首先，房地產公司建造普通標準住宅出售前應充分的了解市場行情，在保證利潤率的前提下，合理的設置房屋的銷售價格，將增長率控制在20%比例以下，以獲得免稅優惠。其次，房地產開發時可根據實際情況適當增加扣除項目金額，例如可以增加土地征用費、基礎設施費、拆遷補償費、建筑安裝費等房地產開發成本。最后，房地產公司建造住宅的同時也經營其他房地產開發項目的，要考慮分別核算不同項目的增值額，盡可能使銷售普通標準住宅的項目獲得免稅待遇。
參考文獻：
[1]蔡昌.揭秘稅收籌劃[M].北京：清華大學出版社，北京交通大學出版社，2011.
[2] 中國注冊會計師協會.稅法[M].北京：經濟科學出版社，2011.
第9篇：房地產項目納稅籌劃范文
關鍵詞：稅收籌劃；成本控制；房地產業
在金融風暴席卷全球的背景下，我國經濟也不可避免地受到影響，特別是地產置業，房地產市場萎縮，投資增速回落，預售情況不佳，再加上前期宏觀調控的壓力，房地產企業現金流出現幾乎枯竭的狀態。
在不違反稅法的前提下進行精心的稅收籌劃，規避潛在納稅風險，節約合理納稅成本，是企業的合法權利。據專家測算，企業有15％~20％的節稅空間。房地產開發項目是典型的資金密集型行業，進行必要的稅收籌劃，對企業有效降低運營成本，增加收入利潤，具有相當重要的意義。
1房地產開發企業稅收籌劃的必要性
企業繳納的稅款是企業的運營成本之一，有效地進行稅收籌劃、合理合法地減少企業繳納的稅款額，是一條有效降低企業運營成本的途徑。下面以一個案例進行說明：
某公司2005年3月在湖南注冊成立，注冊資金2000萬元人民幣。該公司的主營業務是汽車租賃，年營業額達1000萬元人民幣。按照5％的營業稅率，該公司每年至少交50萬元的營業稅；按照10％的租賃行業利率，該公司每年應繳納33萬元的所得稅；加上每年約5萬元的附加稅，該公司每年應繳納的總稅額在88萬元左右（見圖1）。其稅收籌劃解決方案：
（1）通過安置下崗失業人員獲得稅收優惠。財稅2002年208號文件規定，如果服務性企業安置下崗失業人員達到其員工總數30％，可以免3年營業稅、3年企業所得稅和城建、教育等其他附加稅種。該公司主營業務是汽車租賃，屬于服務性行業，對招收員工的學歷知識水平的要求不會太高，完全有能力招收一部分失業下崗人員作為員工。因此，如果該公司能夠安置超過30％的下崗失業人員，就可以免繳3年的營業稅、企業所得稅以及附加稅。
（2）通過安置退伍軍人獲得稅收優惠。財稅2004年93號文件規定，如果服務性企業安置軍隊退役士官達到其員工總數的30％，企業可以免繳3年營業稅、企業所得稅和其他附加稅。因此，如果該企業租賃公司能夠依此招收部分軍隊退役士官作為其員工，就可以在3年內免繳營業稅、企業所得稅和附加稅。
以上是稅收籌劃方式的一個小的運用，可帶來可觀的經濟效益。隨著我國社會主義市場經濟日趨成熟，由于納稅風險、稅收制度的多變以及稅收籌劃知識的廣泛傳播等因素的存在，稅收籌劃將越來越被智慧的企業家們所接受。稅收籌劃正走上經濟前臺，成為企業控制成本的利器。
2房地產開發企業稅收籌劃的可行性
2．1從稅收政策看稅收籌劃的可行性
國家關于房地產行業的稅收政策，雖然不斷完善，但由于行業發展快，會出現一些新的情況和問題，因此稅法可能存在覆蓋面上的空白點、銜接上的間隙處和掌握尺度上的模糊界限等。加之會計處理方法與稅法之間存在著差異，因而企業如何納稅，往往存在多個可選擇的方案。企業可以通過對自身行為的調整，避開稅收所要限制的方面，達到國家規定的政策條件。
2．2從納稅觀念看稅收籌劃的可行性
計劃經濟年代，人們把稅收看作企業對國家應有的貢獻，側重從作為征稅主體的國家角度研究稅收，卻忽視了作為納稅主體的企業在依法納稅過程中的合法權利。隨著社會主義市場經濟的發展，理論界開始重視從納稅主體的角度研究稅收，企業財務管理者開始認識到稅收在現代企業財務管理中有不可估量的作用，研究企業納稅籌劃的思想障礙已經基本消除。
2．3從合法地位看稅收籌劃的可行性
隨著市場經濟的發展和國家稅法體系的完善，國家對企業的稅收籌劃行為也持肯定和支持的態度。2001年，國家稅務總局正式公開承認了稅收籌劃的合法地位，并且在其主管的專業報紙《中國稅務報》上開辟《籌劃專刊》，專門討論稅收籌劃的理論和實踐知識。
3房地產開發企業稅收籌劃的具體做法
房地產開發企業涉及的稅種比較多，但并不是所有的稅種都適合進行稅收籌劃。當前房地產開發企業可以進行稅收籌劃的主要有：營業稅、上地增值稅、企業所得稅。由于不同稅種的性質不同，稅收籌劃的途徑、方法及收益也不同。
3．1營業稅籌劃
營業稅是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的行為為課稅對象所征收的一種稅。
3．1．1合作建房籌劃法
所謂合作建房，就是指一方提供資金，一方提供土地使用權，兩方共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營企業”兩種方式。兩種方式納稅義務不同，納稅人可以利用這些規定中的差異進行稅收籌劃。以“以物易物”方式為例：甲乙兩企業合作建房，甲提供土地，乙提供資金。兩企業約定，房屋建好后，雙方均分。完工后，經評估該建筑物價值4000萬元，甲乙各分得2000萬元的房屋。此時，甲企業通過轉讓土地使用權擁有了部分新建房屋的所有權，應以轉讓無形資產項目計算營業稅，其轉讓土地使用權的營業額為2000萬元，甲應繳納的營業稅＝2000×5％＝100（萬元），而乙企業則無須繳納營業稅。
3．1．2承包合同籌劃法
工程承包公司是否與建設單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。承包公司與建設單位簽訂合同時，建房屬于建筑業，適用3％的稅率；不簽訂合同時，只是負責工程的組織協調業務，屬于服務業，應繳納5％的營業稅。根據上述規定，納稅人在承包工程時，一定要與建設單位簽訂建筑安裝工程合同。這樣，其承包收入只需按建筑業適用3％的稅率。否則，其承包收入就需按服務業適用5％的稅率，營業稅、城市維護建設稅、教育費附加的稅負也會相應加重。
3．1．3減少應稅項目流轉次數籌劃法
我國稅法規定，房地產等不動產轉讓屬于營業稅的納稅范疇，而營業稅是按次重復征收的，轉讓次數增加便會導致重復納稅。如：甲企業曾為建筑房屋向乙企業借入2億元人民幣，約定到期后以開發的部分房屋充抵借款。最終，甲企業用300套住宅抵頂借款，依據稅法規定應納營業稅1000萬元，城市維護稅70萬元及教育費附加30萬元，以上二項稅合計1100萬元。而乙企業接受這300套住宅后為收回欠款，轉手銷售，再次支付相關稅1100萬元，乙企業實際只收回欠款1．89億元。300套住房被銷售了兩次，所以交納了兩次營業稅。若乙企業幫助甲企業銷售這300套住房，并約定住房銷售后，銷售款優先償還原先欠款。這樣使300套住房僅被銷售一次，只需交納一次營業稅，乙房地產企業實際可以收回的借款就是2億元了。
3．2土地增值稅籌劃
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得增值額征收的稅種。
3．2．1成本核算對象的籌劃
房地產開發企業可設立一家獨立的裝飾公司，專門為購房戶裝修。具體可與購房戶簽訂兩份合同，一份是開發企業與購房戶簽訂的房地產銷售合同，另一份是裝飾裝演公司與購房戶簽訂的裝修合同。房地產開發企業只就銷售合同上注明的房款的增值額繳納土地增值稅，而裝修合同上注明的金額屬于勞務收入，繳納營業稅，不繳土地增值稅。通過分散經營收入，從而減少稅基，降低稅率，節省稅款。
3．2．2利息扣除方式的籌劃
《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，房地產開發企業的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5％以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出不能單獨計算，而應并入房地產開發成本中一并計算扣除。房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。房地產企業據此可以選擇：如果企業開發房地產項目主要依靠負債籌資歷，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資歷，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用。
3．2．3合理確定增值額進行籌劃
根據《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免繳土地增值稅；如果增值額超過扣除項目金額的20％的，應就其全部增值額按規定納稅。同時對納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。土地增值稅適用30％~60％的超率累進稅率，價格越高，相同條件下增值額越大，適用稅率越高，有些情況下價高未必利大。因此，在確定房地產銷售價格時，要全盤考慮，既要考慮價格的競爭力又要考慮企業的最終收益。
3．3企業所得稅籌劃
與營業稅等流轉稅籌劃相比，企業所得稅籌劃的效益更大也更直接。因為流轉稅籌劃的效益并不是最終的節稅效益，只有扣除對企業所得稅的影響后才是真實的效益。
3．3．1選擇投資地區籌劃
選擇投資地區進行稅收籌劃，是伴隨著國家對部分地區的稅收優惠政策出臺而產生的，符合國家宏觀經濟政策，因此得到官方承認與支持。納稅人經過核算其成本和收益，可在經濟特區、經濟開放區、高新技術產業開發區、西部地區等稅收優惠政策較多的地區注冊。如果企業已經在無優惠政策的地區成立，則可通過一定的策劃，與某些能享受優惠待遇的企業或產業掛靠，使自己也能符合優惠條件。
3．3．2選擇從屬機構籌劃
企業的從屬機構主要包括子公司、分公司和辦事處。這三種形式的從屬機構在設立手續、核算、納稅形式以及稅收優惠等方面是不同的。子公司雖是獨立法人，設立手續復雜，獨立核算和繳納所得稅等，但可以享受當地的稅收優惠政策；而分公司和辦事處則設立手續簡單，不獨立核算，也不獨立繳納所得稅，由總公司匯總繳稅，稅負較輕，但不享受稅收優惠政策。因此，在進行稅收籌劃時，應該根據具體情況分析，選擇促使企業獲得最大利益、稅負較輕的方案實施。
