土地使用稅征管建議精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的土地使用稅征管建議主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：土地使用稅征管建議范文

【關鍵詞】房地產企業 房產稅 土地使用稅

一、當前房產稅、土地使用稅的主要問題

（一）房產稅從價計征計稅基數不明確

根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第三條，“房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據”，實際工作中對“房產租金收入”有兩種理解，一種為實際收取的租金、一種為按權責發生制應收的租金。例如，某公司將一房產出租給商戶，一次性收取6個月租金6萬元（不含稅，下同），在當月計算應繳納房產稅時是以收取的全部租金收入6萬元還是按當月應收租金1萬元繳納，各地稅務機關在征管中計算口徑不統一。根據筆者了解，目前海南、山東通過稅務公告形式對上述問題進行了明確，但大部分地區的企業仍根據當地稅務機關的要求進行繳納，并未形成統一的執行標準。

（二）轉租房產是否繳納房產稅

對于房產轉租行為是否征收房產稅，房產稅暫行條例中并未明確，但從稅收征管角度，對轉租房產征收房產稅可以從源頭上堵截稅收征管的漏洞，避免稅源流失。據筆者了解，部分省市稅務機關曾經過相關通知，對轉租房產租金超過支付給原出租人的部分征收房產稅，但此作法擴大了房產稅的納稅人范圍，即“房產稅由產權所有人繳納”的規定，所以各地稅務機關陸續廢止了類似通知條款，稅收征管漏洞仍然存在。

（三）土地使用稅、從價計征房產稅申報、繳納期限設置不合理

根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第七條，“房產稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府規定。”同樣，根據現行《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第八條，“土地使用稅按年計算、分期繳納。繳納期限由省、自治區、直轄市人民政府確定”。

就筆者所在的地區來說，當地稅務機關要求土地使用稅、從價計征的房產稅均為每半年度申報一次，其中上半年房產稅申報日期為2月、土地使用稅申報日期為4月，下半年房產稅申報日期為8月、土地使用稅申報日期為10月。對于一般企業來說，持有房產的價值、土地面積相對固定，在計算半年度土地使用稅和從價房產稅時應納稅額變動不大，但對于房地產企業，特別是商業地產企業，由于出租部分的房a從租計征房產稅，剩余未出租及自用的房產從價計征房產稅，而當前市場經營形式復雜，企業在2月份繳納房產稅時無法準確預判3-6月份未出租面積，一般情況下會通過預估出租率或直接按當前未出租面積的方式計算當期應繳稅金，之后在下期繳納時對上期的預估差異進行調整，如此重復。同樣，對于土地使用稅，由于在4月份繳納上半年土地使用稅時也會遇到類似問題。

（四）土地使用稅納稅義務截止時間不明確

根據財政部、國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）第三條規定，納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。但對于什么是“房產、土地的實物或權利狀態發生變化”并未在通知中明確。實務操作中，房地產開發企業銷售商品房，從什么時間確定終止繳納城鎮土地使用稅是納稅人和稅務機關爭執的焦點，通常情況下企業有以下三種確定方法：一是如果合同約定了交房時間，以約定的交房時間為截止日期；二是如果合同沒有約定交房時間，則以辦理房產交付手續時作為截止日期；三是如果購房人遲遲不交接，可以按公告交房時間為截止日期。對以上幾種方法的選擇適用，一般需得到主管稅務機關的認可。

（五）土地使用稅有雙重征稅嫌疑且征管彈性過大

根據《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）文件第三條規定，對按照房產原值計稅房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。房產原值包括地價，對于企業來說，相當于一種財產需交納兩種稅收：房產稅和土地使用稅，況且對土地也只是擁有幾十年的“使用權”，筆者認為有雙重征稅嫌疑。另外，根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第四條，土地使用稅稅額為大城市1.5元至30元、中等城市1.2元至24元、小城市0.9元至18元、縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。此規定考慮到了各地區經濟發展的不均衡，賦予了各地區在稅收征管權上的彈性，但對于具體稅額的設定，筆者認為各地區的征管彈性過大。

二、應對方案

（一）加強稅法的學習，規避稅收風險

由于房產稅、土地使用稅稅款計算相對復雜，另外立法時間較早，后續各級財政、稅務機關以大量的稅收公告、通知等形式對房產稅、土地使用稅進行規范，這就要求企業財稅人員養成終身學習的習慣和樂于鉆研的精神，善于歸納總結、完善提高，具有良好的職業判斷能力。當國家稅收政策不斷修訂，企業財稅人員應時刻關注政策變化，不斷學習研究新的稅收政策和納稅籌劃方法，從而規避稅務風險。

（二）加強稅收籌劃，合理降低企業稅負

企業在相關法律法規所允許的范圍內，通過合理安排企業內部的經營活動，從而達到減小企業稅負和支出、不斷實現企業經濟效益的目的。對于房產稅、土地使用稅的籌劃，可以重點從兩方面開展：一是利用當前房產稅、土地使用稅稅收減免稅優惠政策，根據自身企業實際經營情況，對于符合減免稅優惠政策的業務應合理利用，及時向主管稅務機關辦理稅收優惠登記或審批手續并提供相關證明，爭取最大限度地獲得稅收優惠；二是對各項涉稅經營活動進行提前籌劃，如在租賃合同中規避免租期條款、將房產整體租賃劃分為房產租賃、資產租賃等方式，以合理減少企業稅收支出。

第2篇：土地使用稅征管建議范文

一、實施納稅評估的動因

納稅評估是稅務機關依據國家的稅收法律法規，對納稅評估對象依法履行納稅義務情況進行審核、分析、評價和處理的管理活動。納稅評估作為重大建設項目過程管理中的關鍵環節，對于提高稅源監控能力、降低異常申報率、堵塞管理漏洞、提升控管質效起著積極的作用。加強重大建設項目納稅評估，有著十分重要的現實意義。一是強化稅基管理的需要。重大建設項目既是經濟發展的重要推動力，也是稅收收入的重要來源。從去年底開始，各級黨委、政府先后采取了一系列加大投資、拉動內需的政策，一大批重點建設項目相繼開工。借助管理軟件支撐，采取人機結合方式進行專業化評估，可進一步改進管理手段、拓展控管范圍、提高監控效果，切實把經濟增長點轉化為稅收增長點。二是盤活數據資源的需要。日常控管中，稅收管理員重征收管理、輕評估分析，對大集中系統、重大建設項目稅收管理軟件中現有的數據信息以及相關合同資料，未能有效整合運用，建立經常性評估分析制度，造成數據資源利用率不高，直接影響到數據變稅源、稅源變稅收。三是凝聚控管合力的需要。經過調查發現，由于征管基礎和人員素質的差異，不同重大建設項目管理力度和控管質效不均衡。在“大集中”系統管理框架下，只有按照新的稅源控管模式的要求有效整合數據資源，深入開展案頭分析評估，分析查找征管中的薄弱環節，加強部門崗位間的配合聯動，才能形成評估、征管、稽查等環節的良性互動，構筑起重大建設項目科學化、精細化管理的高效運轉機制，提高稅收征管質效。

二、主要作法

（一）項目周期評控法。以工業建設類、商業建設類、企業辦公用房建設類、技術改造類以及其他建設類重大項目為評估重點，根據企業生產實際和財務管理特點，將重大建設項目劃分為投產期、試產期和達產期三個周期，不同生產周期確定不同評估重點。重大項目從立項開始到投產期，重點對取得土地方式與土地交易稅收清算以及取得發票的真實性、代扣代繳建筑業營業稅等稅款進度與投資方撥款進度以及工程形象進度的同步性、“甲方供料”申報繳納稅款的完整性、境外提供境內設備安裝、技術改造、轉讓無形資產等營業稅與預提所得稅扣繳的及時性、各類應稅合同印花稅申報的準確性等情況評估監控；從投產期到試產期，重點對建設項目竣工驗收與實際使用時間是否一致、在建工程是否延期結轉固定資產和人為拖延房產稅應稅時間以及城鎮土地使用稅申報的準確性評估監控；從試產期到達產期，重點對應稅房產、土地以及擴大生產規模、增加銷售收入等實現的房產稅、土地使用稅、印花稅、城建稅等稅源轉化情況與項目規劃立項文書的差異性評估監控。比如，在對一熱電公司評估過程中，發現該單位私自征用建設項目所在地村委集體土地一宗，經過評估核實，補征入庫稅款28萬元。在對一風電項目評估過程中，發現該單位支付工程款項環節未按照規定扣繳稅款，經過評估核實，補征入庫稅款146萬元。在對一金業化工項目評估過程中，發現該單位在建工程延期結轉固定資產、未按照規定及時申報城鎮土地使用稅，經過評估核實，補征入庫稅款44萬元。

（二）關聯鉤稽評控法。以居住建筑建設類重大項目為評估切入點，根據已有的房地產行業數學模型和評估指標體系，以行業總體稅負率為評估標準，以此來衡量和判斷企業稅負是否合理、納稅是否正常，對納稅異常企業，依據營業稅征收率與所得稅核定征收率以及土地增值稅預征率三者計稅依據的內在關系，對稅負偏低、指標異常、申報異常、營業稅、所得稅和土地增值稅不匹配、代征稅款與建筑規模不符等情況重點評估、篩選疑點。比如，在對一房地產開發項目評估過程中，通過對房地產開發企業實際申報入庫的營業稅、企業所得稅和土地增值稅倒算，發現該單位申報三稅的計稅依據不一致，差異很大，經過評估核實，應補征入庫營業稅309萬元、企業所得稅158萬元以及其他各項稅費40萬元。在對一商住綜合開發項目評估過程中，發現項目建設單位撥付工程款項進度與代扣代繳建筑業營業稅等稅款進度以及工程形象進度不同步，自取得預售許可證以來，商住房銷售收入長期掛“預收賬款”未結轉收入，經過評估核實，分別補征入庫扣繳營業稅和銷售不動產營業稅等各項地方稅收22萬元。

（三）輻射延伸評控法。以工業建設類、

農業建設類、基礎設施類、公共建筑建設類等九類不同類型的重大建設項目為圓心向外輻射、延伸評估，做到“四個延伸”，即：一是由單純項目評估延伸到建設單位、承建單位的雙向評估；二是對跨年度的重大項目評估當年的同時對其以往關聯年度追溯評估；三是由對重大項目營業稅、所得稅、土地增值稅的重點評估向房產稅、土地使用稅、印花稅以及其他地方稅費的同步評估；四是由發票、稅款的比對分析向“甲方供料”、工程轉分包等征管難點的延伸評估。比如，在對一中學辦公樓建設項目評估過程中，經過比對建筑安裝合同、開具發票以及扣繳稅款等資料，發現辦公樓外墻裝飾用大理石為“甲方供料”，經過評估核實，補征入庫稅款26萬元。在對藝苑小區、教育路小區十區等重大項目評估過程中，發現相關項目均由一個房地產企業開發，且多個項目均屬跨年度開發，為此，采取對所有項目“一攬子”評估思路，并將評估時限追溯到項目開工年度，對所有項目涉及到的建設單位代扣代繳、承建單位自行申報情況逐年、逐項評估核實，并對房產稅、土地使用稅、印花稅以及其他地方稅費的申報繳納情況同步評估，經過評估核實，補征入庫各項地方稅款320萬元。三、取得的成效

（一）增加了稅收收入。本次評估共選取重大建設項目 25個，其中房地產開發項目 13個。通過比對分析，發現有納稅疑點的項目19 個，其中房地產開發類11 個，經過案頭分析評估和實地交叉派工核實，目前共補征入庫營業稅、企業所得稅、土地增值稅等各項地方稅收916萬元，有效鞏固擴大了稅基管理，緩解了當前組織收入工作的壓力，為局黨組掌控情況、科學決策、部署落實、全面完成一季度收入計劃打下了堅實基礎。

（二）規范了項目管理。通過進一步派工核實，用數據反映工作，用數據發現問題，用數據分析原因，用數據考核工作，找出內在的規律和特點，對管理過程中出現的普遍性、苗頭性問題，責令征收管理單位限期整改，并對相關重大項目補充完善檔案資料，修訂完善重大建設項目管理考核辦法，按月落實重大建設項目管理運行情況通報制度，從而進一步加強了稅源控管的目的性、針對性，有效減少了稅收管理的人為因素和隨意性，加大了稅源監控力度，提升了項目控管質效，使重大項目管理納入了程序化、規范化的軌道。

第3篇：土地使用稅征管建議范文

1我國公共體育場（館）稅負現狀

稅負也稱為稅收負擔率，是應交稅款與主營業務收入的比率，是反映稅收負擔的重要指標［8］。稅負可以單指房產稅稅負、所得稅稅負、營業稅稅負等，也可以把所有某一年度上交的所有稅款加總計算一個總體稅負。我國公共體育場（館）的稅負現狀可以從應繳納稅種、稅率、稅收執行情況、理論稅負與實際稅負等方面予以反映。

1．1公共體育場（館）運營中應繳納的各種稅種公共體育場（館）作為相對獨立的市場主體，根據國家有關法律、法規的要求，對于其運營收入應繳納相應的稅收。目前，公共體育均需要繳納的稅種主要有營業稅、企業所得稅、城建稅、房產稅、城鎮土地使用稅、堤防稅、印花稅等稅種（表1）。表1顯示，目前，國內公共體育場（館）在運營中繳納的主要稅種有10種左右，其中，最主要的稅種是營業稅、企業所得稅、房產稅和城鎮土地使用稅，這些稅種的稅率相對較高，造成公共體育場（館）在運營中的稅負較高。

1．2公共體育場（館）的理論稅負公共體育場（館）的理論稅負是其在運營中按照國家稅法和稅收征管的有關法規的規定，應繳納的各種稅款占主營業務收入的比例。我國公共體育場（館）在運營中應繳納的10種稅收中，由于房產稅和城鎮土地使用稅稅率較高，按照房產原值一定的比例和占地面積計征稅收，加之公共體育場（館）投資數額較高和占地面積較大，導致公共體育場（館）在運營中需要繳納的房產稅和城鎮土地使用稅占公共體育場（館）運營收入的比例過高，造成公共體育場（館）的理論稅負過高。從武漢體育中心的理論稅負來看，近3年平均每年的稅負在1408萬元，每年應負擔的房產和土地使用稅約為1306萬元，但根據武漢體育中心的經營收入情況，根本無法負擔這部分稅款，2009年所負擔的稅費已超過該年的營業收入。若公共體育場（館）嚴格按照現行的稅收政策執行，特別是對于房產稅和城鎮土地使用稅，大多數公共體育場（館）的營業收入不足以繳納各種稅收。

1．3公共體育場（館）的實際稅負公共體育場（館）的實際稅負，即公共體育場（館）在實際運營中所實際繳納的各種稅款占主營業務收入的比例。表1顯示，雖然公共體育場（館）在運營中需要繳納的主要稅種有10種左右，理論稅負相對較重，但在公共體育場（館）的實際運營中，相當一部分稅收并未嚴格執行。而且，根據國家的有關規定，由政府財政部門撥付事業經費的事業單位，對于其自用的房產可以免征房產稅和城鎮土地使用稅。同時，對于納稅確有困難的，可由省級人民政府確定，定期減征或免征房產稅。從筆者調查了解的情況來看，企業所得稅、房產稅和城鎮土地使用稅這3種稅種，絕大多數公共體育場（館）在運營中均實際享受一定的稅收優惠，暫不繳納、減免或象征性繳納部分稅收，如湖北省大部分公共體育場（館）經過申請和溝通未繳納企業所得稅，對于房產稅和城鎮土地使用稅則通過申請免交等方式予以減免，如武漢體育中心每年應需繳納的房產稅高達1146萬元，該中心每年通過向地方稅務部門申請免交的方式，近幾年暫未繳納。湖北洪山體育中心則經過與稅務部門溝通，僅對于房屋出租的部分收入繳納房產稅，對于城鎮土地使用稅則是每年象征性繳納1．5萬元。根據國家體育總局、國家統計局和國家發改委2008年進行的全國體育及相關產業專項調查的結果顯示，我國公共體育場（館）的實際稅負見表3。從表3的數據來看，執行行政事業會計制度的公共體育場（館）的稅負非常低，僅為3．2％左右，執行企業會計制度的公共體育場（館）的稅負也僅為8．5％，遠遠低于國內一般企業的稅負。根據2012年湖北省體育局開展的全省公共體育場（館）調查的有關數據來看，公共體育場（館）的平均稅負為3．7％，與全國平均稅負水平基本相當。以上數據表明，我國公共體育場（館）的實際稅負不僅不高，反而非常低。這其中的主要原因是各地公共體育場（館）在實際運營中，經過與地方稅務部門的積極溝通均不同程度地享受了一定的稅收優惠，減免了部分稅收或暫不征收，使得公共體育場（館）實際繳納的稅負比理論稅負要低。公共體育場（館）在運營中雖實際享受到了一定的稅收優惠，但這些稅收優惠政策并非制度化、規范化的、公開的優惠政策，而是臨時性的，受人為因素影響較大，缺乏穩定性和連貫性，需要公共體育場（館）每年通過不斷的申請和溝通才能享受到這些方面的政策。

2決定公共體育場（館）稅負水平的主要影響因素根據公共體育場（館）運營中應繳納的各種稅種、稅率、計征依據以及稅負的計算公式，決定和影響公共體育場（館）稅負水平的主要因素包括以下幾個方面。

2．1公共體育場（館）的總產出雖然公共體育場（館）應繳納的稅款與總產出具有正相關關系，但稅負水平則與總產出呈負相關關系，且隨著公共體育場（館）總產出的不斷提高，其稅負水平則呈現下降趨勢（圖1）。由于公共體育場（館）的占地面積較大，投資額較高，導致其應繳納的房產稅和城鎮土地使用稅的稅負較重，即使在公共體育場（館）沒有任何收入的情況下，其亦應繳納相應的房產稅和土地稅，這兩項稅款支出是相對固定的。營業稅等稅種雖隨著公共體育場（館）總產出的增加而增加，但由于其稅率相對較低，對于稅負的影響并不大。因此，影響公共體育場（館）稅負的關鍵因素是其總產出，總產出越高，其稅負越低，如2009年，武漢體育中心營業收入僅有1201萬元，而房產稅和城鎮土地使用稅兩項支出則高達1000多萬元，導致其當年的稅負為113％，而到了2011年，由于其營業收入大幅上漲，翻了幾番，達到5496萬元，而應繳納的各種稅款則變化不大，使其稅負從2009年的113％，驟降至27％。從武漢體育中心的個案反映出影響公共體育場（館）稅負的關鍵因素不在于稅收，而在于公共體育場（館）的總產出狀況。由于公共體育場（館）總產出過低，使得其理論稅負偏高。

2．2運營收入的性質公共體育場（館）不同性質的運營收入所繳納的稅率是不一樣的。公共體育場（館）開展的各種文化體育活動收入的營業稅稅率為3％，而各種租賃活動和房屋出租的營業稅率則為5％，同時還要繳納8％的房產稅。兩座不同的公共體育場（館）A和B，年營業收入均為500萬元，A的營業收入全部為文體活動，則其應繳納營業稅為15萬元，而B的營業收入全部為房屋租賃收入，則其應繳納營業稅為25萬元，同時，還要額外繳納40萬元的房產稅，A和B所要繳納的稅款相差50萬元，稅負有較大差異。目前，由于國內多數公共體育場（館）的收入來源主要是房屋出租和場地租賃而非文體活動［7］，導致公共體育場（館）適用較高的稅率，在一定程度上增加了公共體育場（館）的稅負。

2．3公共體育場（館）的占地面積和所處的區位位置由于城鎮土地使用稅是公共體育場（館）在運營中繳納的最主要稅種之一，而且，該稅種實行等級幅度稅額標準征收，按照公共體育場（館）的占地面積和所處區位的征收標準計征稅收。一方面，由于我國公共體育場（館）多為大中型體育場（館），規模較大，占地面積較大，多數公共體育場（館）的占地面積多在數萬平方米以上，使得公共體育場（館）計征城鎮土地使用稅的基數較大；另一方面，由于多數公共體育場（館）特別是部分老場（館）所處區位位置較好，商業價值較高，其良好的區位位置，給其運營帶來便利的同時，也造成其適用較高的土地等級和稅額標準，無形中增加了其稅負。由于各級地方政府根據城市不同區位商業價值的不同，將城市區位分為若干等級，區位商業價值越高，稅額標準就越高。目前，大城市的征收標準為1．5～30元／m2不等。如湖北洪山體育中心所在區位被確定為2級，征收標準為12元／m2，武漢體育中心所在區位的征收標準為8元／m2，如湖北洪山體育中心總占地面積約102000m2，按照其所處的區位，其理論上每年應繳納的城鎮土地使用稅為122．4萬，僅此一項稅負就為8．2％。

2．4公共場（館）原始投資總額由于房產稅的主要計征依據是其房產原值，因此，公共體育場（館）的原始投資額對于其應繳納的房產稅有較大影響。由于我國公共體育場（館）多為大中型體育場（館），投資數額較高，特別是部分新建的大型或特大型體育場（館）動輒投資額高達數10億元，高額的公共體育場（館）原始投資額使其需要繳納高額的房產稅，如國家體育場的投資額高達33億元，其理論上每年應繳納的房產稅高達2970萬元，武漢體育中心每年應繳納的房產稅亦高達1146萬元，而其2011年的應繳納各種稅收總額為1486萬元，其中，房產稅占應納稅總額的77．1％。房產稅成為公共體育場（館）運營中需要繳納的數額最高的稅種，是造成公共體育場（館）理論稅負較高的主要稅種。由于房產稅的計征依據是公共體育場（館）的原始投資額，因此，公共體育場（館）的原始投資總額成為影響和決定其稅負的最重要因素。

3導致公共體育場（館）理論稅負較高的主要原因根據公共體育場（館）理論上應繳納的各稅種、稅負的計算公式以及影響公共體育場（館）稅負的主要因素，導致目前國內公共體育場（館）理論稅負較高的原因主要是以下幾個方面：

3．1公共體育場（館）總產出過低由于公共體育場（館）的稅負與其總產出呈負相關，總產出越高，其稅負越低。從目前的情況來看，我國公共體育場（館）的總產出過低是導致其理論稅負較高的重要原因。根據2008年全國體育及相關產業專項調查數據顯示，2007年執行行政事業會計制度的公共體育場（館）平均運營收入僅為192．3萬元，執行企業會計制度的公共體育場（館）平均運營收入約為267．9萬元［2］，湖北省2010年事業類型體育場（館）的平均年收入僅為126．5萬元［4］。國內一座投資數億元的公共體育場（館）一年的總產出不足200萬元，與其投入相比，公共體育場（館）的總產出過低，與部分國外體育場（館）相比，其產出更低。SMG作為全球最大的體育場（館）運營管理公司，2008年，在全球范圍內接受委托共運營管理203座場（館）會議休閑設施，該年SMG運營管理的場（館）創造的收入超過10億美元，平均每家場（館）的產出為492．6萬美元，約合人民幣3350萬元，是國內體育場（館）2007年平均總產出的10多倍［9］。因此，由于國內公共體育場（館）的總產出過低，導致其理論稅負過高。

3．2公共體育場（館）運營收入以租賃收入為主由于我國公共體育場（館）多為大型體育場（館），日常以對外開放為主，很少自主舉辦活動，多以對外租賃場地設施為主，收取一定的場租費用。根據筆者2009年的調查，83．3％的被調查場（館）在文藝演出、展覽等大型活動中僅僅承擔場地出租者的角色。而且，我國公共體育場（館）多根據大型體育賽事的需要而建，一般配套建設有大量的各種功能用房和附屬設施，這些功能用房和附屬設施在賽后一般被改造為商業門面對外出租，成為公共體育場（館）重要的收入來源。公共體育場（館）的場地和房屋出租收入約占當年總收入的50％左右，部分場（館）甚至達到90％左右。根據體育產業分會2007年對全國部分公共體育場（館）的調查，場（館）的門面及房屋出租收入約占場（館）經營性收入的50％左右［7］。據國內有關學者的調查，深圳體育場看臺下部空間多元化產生的收入，占體育場每年總收入的55％；北京工人體育場為60％；而杭州黃龍體育場則達到了75％［5］。國內的北京工體和五臺山體育中心看臺下空間的對外出租率為100％，武漢新華路體育中心體育場看臺下共有100多間門面，除部分用于辦公用房外，其他全部用于房屋出租［1］。由于國內公共體育場（館）的運營收入多以租賃收入為主，而非體育活動，使得公共體育場（館）的運營收入按照租賃業征收營業稅及其附加和房產稅，兩項稅率之和約在13．6％左右，而體育活動的稅率僅為3％左右，在一定程度上加大了公共體育場（館）的稅負。

3．3計征依據和稅收優惠政策不合理從公共體育場（館）運營中需要繳納的各稅種來看，最不合理的是房產稅、城鎮土地使用稅以及企業所得稅，其他稅種相對合適。房產稅是對擁有或使用房產按其房產價值或租金收入征收的一種稅，其征收對象為房產，而公共體育場（館）作為社會公共服務設施，并非房產，不宜征收房產稅。同時，由于公共體育場（館）占地面積較大，承擔著城市景觀、城市形象、城市公園等多種功能，若嚴格按照稅法要求征收城鎮土地使用稅，則對于場（館）而言是一筆非常沉重的負擔，不利于公共體育場（館）社會職能的發揮和公共體育服務的提供。根據稅法的有關規定，對于由政府財政部門撥付事業經費的事業單位自用的房產和土地，免征房產稅和城鎮土地使用稅。公共體育場（館）多數為事業單位，在運營不好的情況下，由政府財政部門撥付事業費，則無須繳納房產稅和城鎮土地使用稅，一旦提高了自身運營能力，可以自身承擔事業費，不需要政府撥款，減輕政府財政負擔時，則需要繳納房產稅和城鎮土地使用稅，就顯得極不合理。這種政策傾向是保護懶人，激勵場（館）不思進取，鼓勵場（館）向政府申請事業費。而且，同樣一座場（館），由事業單位經營，則不需繳納房產稅，則變更為企業經營，雖有政府財政撥款，但由于不是事業單位，亦無法享受此項稅收優惠政策，需要繳納房產稅和城鎮土地使用稅，這不利于公共場（館）體育事業單位的分類改革。在企業所得稅方面，公共體育場（館）需要按照利潤總額的25％繳納所得稅，但由于多數公共體育場（館）為事業單位，根據事業單位會計制度，公共體育場（館）可以不計提折舊，若計提折舊，絕大多數公共體育場（館）則虧損運營，沒有任何利潤，企業所得稅也就無從談起。

3．4公共體育場（館）規模過大，投資額過高房產稅和城鎮土地使用稅是按照公共體育場（館）的原始投資總額和實際占地面積作為稅基計征稅收，但由于國內公共體育場（館）多為大型體育場（館），場（館）規模過大，投資額過高，致使公共體育場（館）在計征房產稅和城鎮土地使用稅時的稅基過大。

4減輕公共體育場（館）理論稅負的對策與政策建議根據目前我國公共體育場（館）的理論與實際稅負狀況、影響稅負的主要因素以及導致公共體育場（館）理論稅負較高的主要原因，結合國家體育總局等相關部（委）正在開展的工作，提出如下減輕公共體育場（館）理論稅負的對策與政策建議。

4．1盡快出臺公共體育場（館）運營稅收扶持政策，明確相關稅收優惠政策雖然公共體育場（館）在運營中需要繳納10余種稅收，理論稅負較高，但在現實中，各地公共體育場（館）均享受一定的稅收優惠，但這些稅收優惠政策多為非制度化、規范化的、公開的政策，而是臨時性的，缺乏政策的穩定性和連貫性，不利于公共體育場（館）的運營和發展。目前，根據國務院的部署，國家體育總局聯合國家發改委、財政部、國家稅務總局等相關部委和有關單位及專家正在研制促進公共體育場（館）運營管理的政策意見，建議國家政策研制過程中，應將公共體育場（館）應該可以享受以及實際享受到的各種政策，特別是各種稅收優惠政策在政策中予以明確，使之制度化、規范化、常態化，并盡快出臺，以減輕公共體育場（館）的理論稅負和實際稅負，為公共體育場（館）的發展創造良好的政策環境，以促進公共體育服務的供給和公共體育服務體系的構建。

4．2減免公共體育場（館）自用房產的房產稅與城鎮土地使用稅鑒于公共體育場（館）運營中房產稅和城鎮土地使用稅稅負過高、計征依據和優惠政策不合理的現實，建議對于公共體育場（館）的運營管理機構不論是事業單位、企業還是非營利組織等，均予以減免公共體育場（館）自用房產的房產稅與城鎮土地使用稅，僅對公共體育場（館）對外租賃的附屬房屋征收房產稅和城鎮土地使用稅。

4．3減免公共體育場（館）企業所得稅由于公共體育場（館）在運營過程中以提供公共體育服務為主，并未計提固定資產折舊，因此，對于公共體育場（館）在未計提固定資產折舊的情況下征收企業所得稅則明顯的不合理，建議公共體育場（館）繳納企業所得稅。

第4篇：土地使用稅征管建議范文

一、報賬制企業的基本情況

報賬制企業是指不進行獨立財務核算，生產經營收入及時上劃，每月按期向上級主管單位核報支出情況，經營收支由上級財務部門統一進行核算的企業。這些企業普遍具有規模大、業務雜、專業性強、分支機構多等特點。

二、報賬制企業目前管理中存在的問題

（一）營業稅的計稅依據難以準確核實。多數報賬制企業在一些基建工程中，一般由核算地統一購買施工材料，繳納增值稅等稅收。施工時，將施工材料劃撥給所屬企業，由所屬企業組織施工。納稅時，所屬企業往往只申報施工、發包費用產生的稅款，不將材料成本納入營業稅計稅范圍。這種核撥施工材料的方式，使稅務機關難以準確核實納稅依據，造成稅款流失。

（二）個人所得稅的征管問題尤為突出。1、發放小額獎金不扣稅。某些報賬制企業發放過節費、臨時性補助等，由于發放過于頻繁，且金額小、筆數多、不定時、涉及人員人數不同，加之每次分配到個人的金額都不大，幾十至二、三百元不等，如果每次都計算個人所得稅，計算過程較為繁瑣，且耗費財務人員大量精力，因此，財務人員對于這些小額部分，都采取忽略不計的辦法，不并入工資薪金計算扣繳個人所得稅。2、發放大額獎金單獨找稅率計算稅款。某些報賬制企業在按月或按季發放數額較大的職工年假補貼、吸儲存款獎勵、績效獎金時，未按規定并入工資薪金總額計算扣繳個人所得稅，而是采取單獨找低稅率計算的簡單做法，造成稅率適用錯誤，已納稅與應納稅差距較大。3、超標準發放住房公積金未進行稅前調整。某些企業在住房公積金發放上也選擇了適用高標準，再加上職工工資水平高、獎金多、福利好、住房公積金發放的基礎好、起點高，所以出現了部分職工的住房公積金超過國家規定標準發放的情況，而在扣繳個人所得稅時又忽視了稅前調整問題，導致稅收漏洞的產生。4、分公司（營業部）往往采取“化整為零”的方式，即對發放的薪金采取上級公司、分公司（營業部）雙方發放的形式，讓所在地稅務機關難以掌握。

（三）房產、土地、印花稅等小稅種因政策不清出現漏洞。一些企業因財務人員對政策把握不清，未按規定將中央空調、消防設備、供暖設備、監控設備等并入房產原值計算繳納房產稅；一些企業在上市前進行房產價值評估，對產生的評估增值或減值部分，未按規定相應調整房產稅的計稅依據；對城鎮土地使用稅的計稅依據把握不準，混淆土地使用面積和土地的等級級次，或弄錯土地使用稅的納稅義務發生時間等，造成多繳或少繳城鎮土地使用稅；有些企業由于其自身業務特點，資產運營、處置及日常經營過程中的合同較多，雖然銀行在借貸合同印花稅問題上處理的較好，但大部分企業由于政策上的不清楚往往忽視印花稅這一小稅種，漏報或者不進行申報納稅。

（四）影響稅款的入庫時間。目前，有些報賬制企業對當月發生的稅款，須在下月向上級管理機構申報稅款預算，由上級撥款后再行納稅，延遲了稅款入庫時間。

（五）稅務稽查難度大。有的報賬制企業以通過局域網交流、傳遞數據為由，不配合稅務人員檢查賬簿。有的報賬制企業由上級管理機構保存財務原始憑證、賬簿等會計資料 ，稅務機關難以在當地取得相關的、足夠的原始依據，稅務稽查難度較大。

三、進一步做好報賬制企業稅收管理工作的建議

（一）要把報賬制企業納入重點稅源監控體系，加強與工商、房產、國土等部門的協作配合，并積極協同上級稅務機關進行檢查，促使報賬制企業足額納稅，避免稅款的延緩繳納或漏征。

（二）針對個人所得稅的突出問題：1、開展報賬制企業財務人員個人所得稅扣繳專題培訓班。了解各企業在個人所得稅扣繳方面的問題，并認真加以解決。通過有針對性地政策講解，輔導企業逐步規范工資發放形式和次數，減少發放的隨意性，促使各企業合理規范申報、依法納稅。同時，稅收管理員在日常管理中加強政策宣傳輔導，取得各企業的理解和支持，輔導其依法代扣代繳個人所得稅，不斷提高財務人員的財務核算水平和依法納稅意識，促進良好稅收秩序的形成。2、加強對高收入行業個人所得稅的重點管理。稅務機關應繼續對高收入行業和高收入個人進行重點監管，在自行申報、建立檔案、稅法宣傳、代扣代繳、專項檢查、專案稽查等各個征管環節中，要根據不同高收入行業和個人的特點，有針對性地制訂不同的管理辦法。同時，每年開展的專項檢查也要繼續把高收入行業和高收入個人列為重點對象，對從專項檢查和其他渠道發現的偷逃個人所得稅以及其他違反個人所得稅法的案件，要嚴厲查處并給予曝光。3、完善個人所得稅明細申報系統。充分利用網絡資源，開發應用軟件，使明細申報系統與企業工資系統聯網、兼容，從而減輕財務人員的工作量，提高其依法代扣代繳的積極性，提高納稅效率，減少納稅成本，便于稅務機關對個人收入的監控。

（三）加強稅法宣傳和稅收政策輔導。盡管企業負責人和財務人員具有較豐富的稅法知識和較強的納稅意識，但在一些政策變化快的小稅種上，如房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅，仍需要進行稅法知識的補充和納稅意識的提高。在日管中，稅收管理員要及時將小稅種稅收政策的變化要點傳達給企業，并做好解釋、輔導工作，以保證小稅種的應收盡收。

第5篇：土地使用稅征管建議范文

房地產行業在國民經濟中占有重要的地位，加強房地產行業的宏觀調控是國民經濟宏觀調控的重要組成部分。國務院要求各有關部門都要對房地產形勢密切跟蹤、及時研究。為了貫徹國務院的指示，加強房地產行業的稅收分析工作，充分發揮稅收在調控房地產行業方面的作用，現將有關工作要求通知如下：

一、各地要將貫徹國務院辦公廳《轉發建設部財政部國家稅務總局等七部委〈關于做好穩定住房價格工作意見〉的通知》（〔*〕26號）的有關情況按季上報國家稅務總局。40個重點城市的情況報告在上報的文件當中要單獨做出說明。

二、各地上報的文件當中要分別就不同稅種的有關情況進行分析，各稅種上報的要求如下：

（一）營業稅政策及征管方面

1、新建商品房竣工面積、銷售面積、銷售金額、已征稅銷售面積和銷售金額及實際征收的營業稅。

2、個人將購買不足兩年的住房對外銷售的面積及征收的營業稅。個人將購買超過兩年的普通住房、非普通住房對外銷售的面積及征收的營業稅。

3、房屋租賃面積、租金及征收的營業稅。

（二）所得稅政策及征管方面

1、《財政部國家稅務總局建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔*〕278號）的貫徹執行情況。

2、對住房出租所得采取何種征收方式，采取綜合征收率征收個人所得稅的，其征收率是多少？如何在各稅種之間進行稅款劃分？

3、現行出售和出租住房征免個人所得稅政策存在什么問題?有何改進意見和建議。

4、對出售和出租住房所得如何強化個人所得稅征收管理。

5、*年以來對出售和出租住房所得征收個人所得稅的稅款統計情況（分年統計）。

（三）城鎮土地使用稅、土地增值稅、房產稅政策及征管方面

1、房地產開發企業在取得土地使用權后，應繳納的城鎮土地使用稅情況。具體數據項目為：房地產開發企業的戶數，占地面積，應納（免）稅額。

2、房地產開發企業轉讓土地使用權和房地產開發項目、銷售新建商品房取得收入應繳納的土地增值稅情況。具體數據項目為：房地產開發企業的戶數，轉讓（銷售）面積、收入，預繳（或清算）稅額。

3、轉讓存量房繳納的土地增值稅情況。具體數據項目為：交易數量，交易金額，免稅金額，應納稅額，實繳稅額。

4、征收房產稅的情況。具體數據項目要區分自用房屋和租賃房屋；在租賃房屋中，要區分個人出租與非個人出租，出租住宅與出租非住宅。

上述數據項目，需要同時提供上年同期的數據，以便分析增減變化情況。無法按照本通知規定的口徑報送上年同期數據的，按現有統計口徑報送。

對于報送第二款和第四款要求的某些數據有困難的地方，在*年內，可提供現有統計數據。從*年開始，應按要求的口徑報送。對確實不能按本通知規定的口徑報送*年數據的，要向國家稅務總局說明情況，并積極創造條件盡快按規定的口徑報送數據。

（四）契稅政策及征管方面

1、每月契稅總的收入額。

2、總收入額中房屋契稅的收入額和土地契稅的收入額。

3、房屋契稅收入中從新建商品房銷售中取得的契稅收入額以及增量房銷售的套數、面積；從存量房轉讓中取得的契稅收入額以及存量房成交的套數、面積。

4、新建商品房契稅收入中，從普通住宅銷售取得的契稅收入額以及普通住宅成交的套數、面積；從非普通住宅銷售取得的契稅收入額以及非普通住宅成交的套數、面積。

第6篇：土地使用稅征管建議范文

一、行政事業單位涉稅業務會計處理實例分析

(一)行政事業單位處置不動產的會計處理行政事業單位因各種原因對不需用的不動產進行處置時，除按規定繳納銷售不動產營業稅、城建稅及教育費附加外，還應繳納土地增值稅。

[例1]由于機構改革，某行政單位將其撤銷的下屬事業單位的一幢樓房轉讓，該樓房建于1998年，當時造價100萬元，無償取得土地使用權。如果按現行市場價格計算，建造同樣的房子需要600萬元，該房子為7成新，已按500萬元出售，并支付了營業稅、城建稅及教育費附加27.5萬元。其應交納土地增值稅計算過程為：(1)評估價格=600×70％=420(萬元)；(2)允許扣除的稅金27.5萬元；(3)扣除項目金額合計=420+27.5=447.5(萬元)；(4)增值額=500-447.5=52.5(萬元)；(5)增值率=52.5÷447.5×100％=11.73％；(6)應納稅額=52.5x30％-447.5×0=15.75(萬元)

借：經費支出――其他商品和服務支出　157500

貸：現金　157500

(二)行政事業單位公車繳納車船稅的會計處理2007年1月1日起實施的《中華人民共和國車船稅暫行條例》取消了原有公車免稅條款，除軍隊、武警專用的車船和警用車船以外，其他政府機關和事業單位使用的公車，都要按規定繳納車船稅。

[例2]某行政單位已經實行國庫集中支付制度，2007年3月份在辦理4輛小轎車交通強制保險過程中，收到了保險機構開具的車船稅代扣代繳憑證，憑證上注明金額為1200元，會計處理為：

借：現金　1200

貸：零余額賬戶用款額度　1200

借：經費支出――基本支出――辦公費　1200

貸：現金　1200

(三)行政事業單位房產出租的會計處理根據《房產稅暫行條例》、《城鎮土地使用稅暫行條例》的規定，事業單位自用的房產、土地免征房產稅和城鎮土地使用稅。但事業單位將房產用于出租后，房產的使用性質已由“自用”變為“經營用”并產生了經營性收益，應當依法繳納房產稅和城鎮土地使用稅。同時根據《印花稅暫行條例》以及《印花稅暫行條例實施細則》的規定，如果事業單位出租房產時與承租人簽訂了租賃合同，應當按規定繳納印花稅。另外，事業單位將房產出租，還須按地方政府規定繳納“非轉經”占用費。

[例3]2007年1月12日，A事業單位經批準將閑置房產出租給B公司，合同書約定年租金為120000元，租賃期為3年，租金合計360000元。該房產的土地使用證書登記面積100平方米，該地段適用的城鎮土地使用稅的年稅額為4元/平方米，“非轉經”占用費按租金收入的8％計算，教育費附加按應交營業稅的3％計算。

A事業單位2006年應交納稅費計算過程如下：應交房產稅=120000×12％=14400(元)，應交城鎮土地使用稅=100×4=400(元)，應交營業稅=120000×5％=6000(元)，應交城市維護建設稅=6000×7％=420(元)，直交教育費附加=6000×3％=180(元)，應交印花稅=360000×1‰=360(元)，應交“非轉經”占用費=120000×8％=96000(元)。其會計處理為：

(1)繳款時應做會計分錄：

借：應交稅金――應交房產稅　14400

――應交城鎮土地使用稅　400

――應交營業稅　6000

――應交城市維護建設稅 420

――應繳教育費附加　180

――應繳“非轉經”占用費 9600

貸：銀行存款　31000

(2)收到租金時應做會計分錄：

借：銀行存款　120000

貸：其他收入――固定資產出租收入　120000

(四)行政事業單位所得稅的會計處理企業所得稅是以企業取得的生產經營所得和其他所得為征稅對象所征收的一種稅。企業所得稅具有計稅依據為應納稅所得額、應納稅所得額計算較為復雜、量能負擔、實行按年計征分期預繳征收等特點。

[例4]某企業核定的全年計稅工資總額為120000元，2007年實際發放工資150000元。該企業固定資產折舊采用直線法，本年折舊額為50000元，按照稅法規定采用雙倍余額遞減法，本年折舊額為60000元。該企業2007年利潤表上稅前會計利潤為1500000元，所得稅稅率為33％。企業采用應付稅款法的會計處理為：

借：所得稅　56100

貸：應交稅金――應交企業所得稅56100[150000+(150000-120000)-(60000-50000)]×33％

二、行政事業單位涉稅業務會計處理的強化措施

(一)完善配套法規建設作為政府部門和市場部門之外的法律法規，有關行政事業單位的立法層次太低，僅有一些行政法規和政策文件難以支撐起一個法律體系。應建立與憲法中關于與公民結社原則相銜接的結社法律、捐贈法律、規范非營利事業和非營利機構的單行法，全面規范事業單位的性質、法律地位、管理體制、運行機制等，將各類事業單位及其相關事業納入法制化的軌道。建立與事業單位法律相銜接的實施細則和單行法規。同時要在立法工作中，注重事業單位相關法律法規的配套，形成較為健全的法律體系。

(二)適當分離會計與稅法在稅法升格為基本法律之后，財政部門制定的會計法規等部門規章在層級效力上就應當遵從稅法規定，這樣確保稅收法規決定會計制度的格局能夠順暢運行。稅收法規與會計制度的制定工作應當吸收會計、法律、財稅方面的專家共同參與，以便更好地實現會計制度與稅收法規的同一化。會計制度在遵循會計一般原則的前提下，應減少其與稅法的差異和納稅調整事項。但因兩者目標差異的存在，不可能做到完全同步。因此，財務會計與稅務會計應分離，由財務會計負責企業基本信息質量，保持其基本規范，而稅務會計承擔納稅調整事項，由企業按照會計制度的規定進行核算，在計算繳納所得稅時再按稅法規定進行納稅調整。同時稅務會計準則的內容按照稅法規定進行優化，確立稅務會計準則在會計制度體系的優先地位。

第7篇：土地使用稅征管建議范文

為了加強對旅游公寓的稅收征管，市地稅局組織專人進行了調研。截止到目前，我市共有旅游公寓（其中兩處尚未營業）五處，其經營模式大同小異。如井武公寓（簡稱甲方）與各產權戶（簡稱乙方）簽訂的協議規定：甲方負責日常的經營管理，每年按乙方購房價格的5%支付租金，如果甲方當年經營客房的盈利超過了乙方購買價格的5%，則超額利潤由甲乙各分50%。另外，乙方每年享有200個積分范圍內（差不多十天左右，居住天數按照淡旺季分別規定了不同的積分）的免費入住權，在自住期間，乙方要服從甲方管理，并繳納居住期間的水電費，如果超出積分范圍居住的，乙方可以享受50%的房價折扣。

從協議內容可以判斷，其實質上是一種乙方向甲方出租房屋使用權的行為。按照相關稅法規定，甲方繳納的稅費涉及到營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅以及企業所得稅，乙方繳納的稅費涉及到營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、個人所得稅、房產稅以及城鎮土地使用稅。經過核實，目前只有甲方按實際取得的營業收入申報了營業稅金及附加后，其他稅收均未如實繳納。那么，這一現狀是如何造成的呢？究其原因，不外乎以下三點：

一是我市產權式酒店的購買者多為外地自然人投資者，并且有相當部分來自北京、上海、江蘇、浙江、南昌等地，其牽涉的稅種多，稅額小且稅款零星分散，在征管上存在一定的難度。

二是按照規定，凡是房屋租賃經營的，必須取得房產管理部門頒發的《房屋租賃許可證》、公安部門頒發的《房屋租賃治安管理許可證》以及和鄉鎮、街道辦事處簽定的《房屋租賃計劃生育責任書》。但是在實際操作中，相關職能部門管理并未到位，房屋租賃市場基本上處于無序、監督不力的狀況。如果僅靠地稅部門的力量來規范這塊稅收，力量稍顯薄弱。

三是旅游公寓都是新辦企業，財務人員素質參差不齊，有些財務人員未對支付租金的票據（沒有取得房屋租賃發票）進行審核，從而導致了這塊稅收流失。

為了更直觀地反映甲乙雙方的稅收組成，我們舉例分析。井武公寓2005年度取得營業收入777454.60元，已申報繳納營業稅金及附加42760元，全年累計支付業主租金268847.30元，當年發生虧損16351.65元。張某于2004年末投資12萬元購入了一間客房，并委托甲方管理，井武公寓2005年度未實現利潤，乙方也未回來居住。按照協議規定，張某當年實際獲得的租金收入為120000×5%＝6000元。那么，張某當年應繳納的稅費如下：

一、印花稅。應適用“財產租賃合同”稅目繳納印花稅：6000×1‰＝6元。

二、營業稅金及附加。《省個人出租房屋地方稅收征收管理暫行辦法》（贛地稅發[2006]2號）第三條規定，個人出租房屋實行按期征收的，其營業稅的起征點為月租金收入1000元。由于張某按月取得的收入僅為500元，未超過起征點，無需納稅。

三、個人所得稅。張某每月收入未超過800元免征額的規定，無需納稅。

四、房產稅。張某全年應納房產稅：6000×12%＝720元。

五、城鎮土地使用稅。根據張某提供的土地使用證，其實際占地僅為2個平方米，全年應納城鎮土地使用稅：2×3＝6元。

綜上所述，張某全年累計應納地方稅費為732元，經過測算，井武公寓所有業主全年累計應納稅費在36000元左右。這筆稅款雖然不大（未考慮房屋銷售環節的稅收），但是假以時日，隨著旅游公寓規模的逐漸壯大，產權人收益的逐步遞增（如現在已有一戶公寓將年租金額定為8%），其必將成為我市地稅增收的新亮點。為了加大征管力度，避免日后征納雙方矛盾的激化，我局應做好以下幾項工作：

一、破解三個稅收難題

（一）自住期間是否確認為收入征收營業稅

雙方簽訂的協議規定，業主有權在積分范圍內免費居住。那么，免費居住期間是否應視同銷售對旅游公寓征收營業稅呢？由于乙方在此期間無需繳納住宿費（即使未居住也得不到任何形式的補償），按照《營業稅暫行條例實施細則》第四條規定：營業稅納稅義務人是指有償提供應稅勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為；有償是指取得貨幣、貨物或其他經濟利益；單位將不動產無償贈與他人的行為，視同銷售不動產。據此可以判斷，甲方只是一種無償提供房屋使用權的行為，顯然不應征收營業稅。

協議還規定，如果乙方超過積分范圍居住的，可以享受50%的價格折扣，這項業務的計稅依據如何確定存在兩種不同的觀點：一種觀點認為，營業稅相關稅法規定，納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權核定其營業額。雖然甲方只取得了一半收入，但是稅務機關有權調整，將其稅基還原成計算折扣時的基數。另一種觀點認為，《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅［2003］16號文）明確：單位和個人在提供營業稅應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產時，如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的，以折扣后的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業額中減除。據此，甲方可以按折扣后的金額申報納稅。從法理上分析，第二種觀點更具說服力。

（二）自住期間是否確認收入征收企業所得稅

旅游公寓在業主免費居住期間沒有取得任何收入，對其征收企業所得稅缺乏法律依據。按照《企業所得稅稅前扣除辦法》規定，稅前扣除的確認應遵循以相關性原則，即納稅人可扣除的費用從性質和根源上必須與取得應稅收入相關。旅游公寓在申報繳納企業所得稅時，應該將乙方居住期發生的相關費用從成本中剔除出來。

業主超積分居住時，甲方申報繳納企業所得稅，確認收入的原則是否和營業稅一致呢？《國家稅務總局關于企業銷售折扣在計征所得稅時如何處理問題的批復》（國稅函【1997】472號）規定，納稅人銷售貨物給購貨方的銷售折扣，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發票上注明的，可按折扣后的銷售額計算征收所得稅；如果將折扣額另開發票，則不得從銷售額中減除折扣額。可見，文件明確的主體只是工業企業，服務性企業不能參照這一規定執行。這就表明，無論甲方在賬務上對折扣收入如何處理，都要全額申報繳納企業所得稅（不能按折扣后的數額）。

（三）對乙方獲得的分紅該如何征稅

按照協議規定，如果甲方當年經營每套客房的盈利超過了其購價的5%，超出部分雙方各分得50%。此時，地稅機關對乙方該如何征稅呢？從表象上看，這一行為似乎兼具投資性質，而投資與出租的稅收處理方式是完全不同的。如果乙方以房產投資，參與對方利潤分配，其分得的稅后利潤應確認為“股利”性質的所得，要按“股息、利息、紅利所得”應稅項目繳納個人所得稅，不再征收營業稅和房產稅（按房產原值計算征收）。但是，征稅首先要基于“實質性”原則，盡管協議約定了乙方享有一部分盈利，只要雙方沒有事先辦理投資注冊手續，乙方分回的利潤應該視同租金收入，照章繳納營業稅和房產稅。

二、加大稅法宣傳力度

面對目前旅游公寓各產權戶納稅意識差、未能按時主動進行納稅申報的特點，我局應該通過各種渠道，采用多種形式，廣泛開展私房租賃稅法的宣傳，提高納稅人自覺納稅意識。面臨即將到來的全國第十五個稅收宣傳月活動，我局應抓住這一契機，針對旅游公寓開展專門的宣傳活動。如果時機成熟，還可以組織旅游公寓的財務人員進行財務知識與稅收業務培訓，從源泉上杜絕其幫助出租方逃避稅收的行為。

三、進一步完善代扣代繳和委托代征制度

按照個人所得稅相關稅法規定，旅游公寓應就支付給出租方的租金負有代扣代繳稅款義務。依據現行稅法規定，在房屋租賃法律關系中，承租人并無扣繳出租人名下應納的除個人所得稅以外其他稅種的法定義務。按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，如果房屋“產權所有人、承典人不在房產所在地”或“產權未確定及租典糾紛未解決的”，由房產代管人或者使用人繳納房產稅。考慮到這塊稅收零星分散及征管難度大等因素，我局完全可以采取委托代征的征收方式。在于旅游公寓協商一致后，與其簽訂《委托代征稅款協議書》和核發《委托代征證書》，委托其代征各產權戶應納的營業稅金及附加、城鎮土地使用稅以及印花稅。

四、建立健全稅源登記檔案，加強部門配合

納稅人應自房屋出租行為發生之日起三十日內向房屋所在地主管地稅機關辦理納稅登記手續并向地稅機關報送房屋出租合同。目前，旅游公寓已經如實向茨坪分局報送了房屋出租合同，但所有產權戶均未辦理納稅登記手續。為了將其納入正常管理范疇，我們不但要認真做好個人出租房屋稅款征收入庫的各項基礎工作，而且還要做好稅源資料的搜集整理工作。茨坪分局應對這一行業的房屋出租行為建立專門的稅源登記檔案。此外，我局還要加強與房管、公安、工商、街道辦事處等部門的密切配合，通力協作，共同建立一個規范化管理的私房租賃市場，并與這些等部門建立信息共享和完善稅源信息的傳遞機制。

五、借鑒外地先進經驗，核定綜合征收率

第8篇：土地使用稅征管建議范文

關鍵詞：財政體制改革 省直管縣 株洲

2010年，湖南省在全省推行“省直管縣”改革，此次改革是繼1994年分稅制改革后又一次體制重建，株洲市醴陵市、攸縣、株洲縣、茶陵縣、炎陵縣5縣均列入其中。改革實施以來，效果如何，對各級財政收支、經濟造成哪些影響，存在哪些問題，株洲國庫展開了專題調研。

一、“省直管縣”基本情況及主要措施

（一）基本情況

此次，株洲市納入改革的5個縣，2009年，人口總量282.59萬人，gdp總量502.41億元、財政總收入34.14億元，分別占株洲市人口、 gdp、財政收入總量的73.82%、49.06%、31%，人均gdp、人均財政收入低于株洲市平均水平8972元、1669元。5縣中株洲縣、茶陵 縣、炎陵縣gdp總量在全省122個縣(市)區 (不含長株潭城市群“兩型社會”建設五大示范區)中分別位列66位、70位、112位，屬落后貧困縣。

（二）改革的主要措施

此次改革的核心內容包括“省直管縣”財稅體制改革和收入分享改革兩個方面。

1、“省直管縣”財稅體制改革。與浙江、湖北、吉林等各省相似，即對財政體制的制定、轉移支付和專款的分配、財政結算、收入報解、資金調度、債務管理等財 政管理的各個方面，全部實行省對縣直接對接，地級市與縣(市)在財政管理體制上相互獨立,同時保留了市對縣市財政業務指導、工作銜接和監督管理等職能。

2、收入分享改革。包括分享稅種及基數核定。分享稅種可以概括為“兩分兩調兩放”6個字。“兩分”即分享增值稅、營業稅。將除湖南中煙公司和華菱集團的增 值稅繼續作為省級收入以外，其他行業增值稅地方25%部分，改為省與市縣按25：75分享；將除高速公路和鐵路建安營業稅及屬于省級的鐵路運營營業稅繼續 作為省級收入外，其他省屬企業營業稅與原屬市縣營業稅，改為省與市縣25：75分享；“兩調”，即調整所得稅、資源稅分享范圍。將原屬省級的省電力公司、 省經濟建設投資公司、財信控股等企業所得稅地方40%部分下劃市縣，按省與市縣30：70比例分享，并改變跨市縣企業所得稅分配辦法，實行總分支機構按比 例繳納。將資源稅原省與市州按50：50比例分享調整為省與市縣按25：75；“兩放”，即下放土地增值稅和城鎮土地使用稅。將原省市縣按50：50比例 分享土地增值稅和城鎮土地使用稅下放市縣，增量部分省財政不參與分享。二是核定基數。以2009年1-10月的實際完成數加后兩個月推算數，作為增值稅、 營業稅、資源稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅以及新下放的企業所得稅等稅收基數。

二、改革取得成效

（一）省與縣對接，財政資金運轉效率提高

改革前，除了大部分一般性轉移支付和少數專項轉移支付直接分配到縣市，其余都需要通過市級財政再分配，使得一些上級往來資金不能及時撥付到縣。改革后，縣 財政的資金調度由省財政直接劃撥到縣，減少了劃撥資金的中間環節，各種財力性轉移支付資金基本能夠按時間進度劃撥到位。5-7月，改革5縣共計接收上級往 來資金8.1億元，同比增長11.42%，若剔除“兩稅”返還數，實際增長244.68%。上級轉移資金到位及時，縣財政對公共領域投入明顯增強，對支持 新農村建設，提高農民保障起到了積極作用。5-7月，改革5縣辦理財政支出13.69億元，增長36.92%，占到1-7月支出總額的45.08%，其 中：交通運輸、科學技術、公共安全、農村環境保護、醫療衛生、城鄉社區事務同比增長均在50%以上。2010年二季度，5縣農民人均收入3970元，同比 增長15.7%，較2009年同期上升5.9個百分點，增收538元。

（二）部分稅種下放，縣級一般預算收入增加

改革后，市不再參與縣稅收分成，省將土地增值稅、城鎮土地使用稅全額下放給縣（市），同時把原省與縣五五分成的資源稅再下放25%給縣市，株洲市縣級一般 預算收入增長。5-7月，縣級一般預算收入17.94億元，同比增長51.52%，月平均入庫5.98億元，較改革前月平均多收1.88億元，增長 45.85%。1-7月，縣級一般預算收入34.42億元，同比增長30.87%(見表1)，其中：土地增值稅、城鎮土地使用稅、資源稅同比分別增長 83.89%、44.89%、72.39%。

(三)省級財力壯大，省級財政調控能力增強

此次改革，將增值稅地方25%部分，地方營業稅改為省與市縣25：75共享，雖然在已實行改革的省份中最低，但依然大幅度提高了湖南省省級收入份額。 1-7月，株洲市共計上劃省級收入5.55億元，同比增加3.26億元，增長70.15%(見表1)，較2009年同期上升68個百分點。其中，5-7 月，省級增值稅、營業稅分別入庫0.65億元、1.45億元，同比分別增長550%、752.94%，共計增收1.83億元，占到1-7月省級增收額的 56.13%。省級財力增加，按照改革精神，省將把增量資金更多投入到欠發達縣市，這將對實現我省公共服務均等化、城鄉區域協調發展起到很強的促進作用。

(四)省、市雙指導，縣級財政管理水平提升

改革后，省里的很多會議、培訓班直接開到縣級，使縣里了解各種財政信息更及時、更全面，對各種財政政策的理解和掌握更加到位；同時保留了區市對縣市財政業 務指導、工作銜接和監督管理等職能，市里的重要會議、重大改革縣級財政也都參與。省與市雙重領導與幫助，大大提高了縣級財政管理人員業務素質和工作水平， 對提升5縣財政管理水平起到了積極作用。

三、目前改革存在的問題

（一）市縣收入質量下降，產業結構調整壓力大

此次改革省將土地增值稅、土地使用稅下放給縣市，將增值稅地方25%部分、營業稅作為省與縣(市)共享收入，這種“分享主體稅種，下放土地管理稅種”方 式，導致地方政府更加注重契稅征管、非稅收入的挖潛、土地交易市場的盤活等，使地方收入質量進一步下滑，同時更加依賴于房地產市場發展，產業結構調整壓力 加大。1-7月，株洲市地方稅收收入24.05億元，占全市地方財政總收入的45.36%，較2009年同期下降4.2個百分點，其中：市、縣級增值稅、 營業稅12.21億元，占地方財政總收入比重的23.03%，較2009年同期下降4.3個百分點。土地增值稅、城鎮土地使用稅、契稅、國有土地使用權出 讓金收入7.7億元，占地方財政總收入的14.52%，較2009年同期上升10個百分點，多增6億元。二季度，5縣市全社會固定資產投資額123.78 億元，增長60.2%，較2009年同期上升8個百分點，而高新技術產品增加值2.3億元，同比僅增7.8%。

（二）部分縣市財力減弱，改革促經濟發展作用不明顯

省直管改革，減少了管理層次，目的是增加縣級財力，擴大縣級管理權限，從而推動縣域經濟發展。但從目前情況來看，部分縣市財力不增反降，改革促經濟發展作 用不明顯。截止7月末，5縣中株洲縣、茶陵縣、攸縣財政庫存余額同比分別下降51.6%、19.62%、13.88%，共計減少1.3億元。2010年二 季度，5縣（市）實現地區生產總值248.53億元，同比增長14.8%，總量占全市生產總值的47.56%，較2009年同期下降2個百分點，增幅較株 洲市總水平低0.7個百分點，較2009年同期下降0.8個百分點。

    1、部分改革配套措施未實施，省對縣扶持有限。改革后，省級財政管理單元由原來的14個增加至93個，管理幅度是改革前的6.42倍，管理單位劇增，管理 事務增加，加上改革涉及面廣，很多改革配套管理措施目前尚未落實，部分縣可自主支配財力減少。一是全省“兩稅”返還暫停。僅此一項5縣共計較2009年減 收5900萬元，下降39.33%；二是按新體制核算1-4月縣級600萬凈調入資金8月仍未到位；三是省對縣支持并沒有發生實質性改變。改革后，省直撥 資金效率提高，但轉移資金絕大部分是專項的轉移支付，只是在原來設區市應得的大蛋糕里，由省里直接撥付給縣，并沒有把蛋糕加大。

2、市幫扶縣積極性削減，貧困縣獲上級扶持減弱。改革后，雖然省明確提出鼓勵市級繼續對縣市給予支持和補助，株洲市政府也表示將繼續按照2009年標準給 予縣支持，但從實際情況來看，在各項改革配套方案不明朗時，市對縣支持進度有所放緩。如，2009年，株洲市政府提出“農民用水，政府買單”農村水費改 革，當年市財政對5縣補助農村水費改革支出1020萬元。改革后，截止7月底，市財政對縣農村水費改革補助支出為0。

3、收入基數重新核對，部分縣市收益受損。“省直管縣”改革一個重要的工作環節是核定收入基數，是以2009年前10個月的實際完成數加后兩個月收入數 (后兩個月收入測算數按前10個月月平均收入的1.24倍計算)確定改革后的收入依據和省財政轉移支付的撥付指數。這一方案顯然不利于2009年基數較低 縣市。如，茶陵縣屬于老少邊窮縣, 以采掘、建材、冶煉、鑄造為四大支柱產業。在前兩年，茶陵縣受冰災、金融危機、落實環保等政策因素的影響,關、停了一些冶煉、造紙企業，再加上落實各項優 惠政策辦理退庫，增值稅等主體稅種連年減少,2009年增值稅減收35.48%，尤其港澳和外商企業和私營企業減少幅度較大，分別達44.15%和 56.56%。以2009年增值稅減收35.48%的基數核定改革后的增值稅收入數，增量部分則進行調整，基數核定后，茶陵將減少收入900萬元。

(三)市級調控能力減弱，市本級財政收支矛盾突出

近年來，為加快“兩型”社會建設步伐，株洲市加快了城市基礎設施建設，政府債務規模大幅擴大，償債壓力明顯加大，2010年市本級需償還政府債務規模達 33.35億元。舊體制下，市本級不但掌控了自身財力，同時庫存中還包含著中央、省對縣轉移支付資金的一部分及縣上繳收入，市財政可調劑資金較充裕。改革 后，省直接對縣撥付資金，縣不再向市上繳收入，部分稅種分享比例變化，市財政掌控資金減少，資金調劑能力明顯減弱，收支矛盾突出。截止7月末，市本級一般 預算收入12.01億元，同比增長8.75%，較2009年同期下滑5個百分點，一般預算支出28.75億元，增長81.7%，較2009年同期上升60 個百分點，市本級庫存余額6.1億元，同比下降47.27%，較年初減少9.8億元。

四、相關建議

（一）加快“省直管縣”體制建設步伐

一是建立健全省、市、縣財政網絡體系建設。以做到省、市、縣既實現數據共享，確保工作聯系和溝通順暢，又降低行政成本，提高工作效率；二是盡快完善改革配 套政策。財政體制變化、收入分享改變，各項原有制度已不適應新體制要求，必須盡快完善、出臺新的配套政策方案，以保證改革順利進行；三是優化支出結構，落 實對困難地區的扶持政策，提高一般性轉移支付比重，增加基層財政的可支配財力，解決縣鄉財力不足問題；四是完善市、縣、區激勵機制，安排一部分資金，把資 金與地級市管理省直管縣的工作成績結合起來，安排一部分資金，把獎金與省直管縣自力更生、落實各項省級政策結合起來，通過激勵制度的設計，鼓勵地級市與改 革縣(市)建立利益聯結關系，幫助縣（市）級政府發展經濟，鼓勵縣（市）級自力更生、自我發展，促進縣域經濟的迅速發展；五是逐步實現完全“省直管縣”。 建立完全的省直管縣體制，既包括財政方面的省直管縣，也包括社會事務和干部人事方面的省直管縣，因為只有把事權劃分清楚了，才能調整和規范省與縣的收支關 系，建立健全與事權相匹配的財稅體制，從根本上保證省直管縣的持續健康有序運行，避免由于財權、事權不統一，而造成的內部運轉的不協調。

(二)以改革為契機，做大做強縣級財力

一是縣財政積極對上銜接，全力爭取支持。“省直管縣”改革中明確提出要加大對困難地區的支持力度。縣級政府要把握這一利好政策，積極爭取上級資金和項目支 持，增加地方財政力。在省直管扁平化管理體制下，省級管理幅度過寬可能產生輻射遞減以及在體制改革過渡可能產生銜接不暢等問題，地方政府應超前計劃，積極 研究省委、政府已經出臺和即將出臺的各項扶持政策，把握上級動向，通過多種途徑主動加強對上銜接，積極推介縣域特色資源和產業，努力引入省級資金和優質項 目，以此拉動縣域經濟發展，促進地方稅收增長；二是強化稅收征管。加大財稅征管工作力度，堅持大稅小稅一起抓，正常收入和清理欠稅一起抓，稅收、基金一起 抓，實施全方位監管，確保實現的財政收入全部清繳入庫；三是加大招商引資力度。新體制，將原屬省級的電力、石化、冶金、有色四大行業增值稅，重點工程營業 稅、金融保險稅以及其他省屬企業營業稅下劃。地方政府要抓住這一重點，優化投資環境，集中全力引進一批骨干稅源企業，同時加快金融業發展，在良性互動中， 以獲取更多稅收。

(三)緊密市區聯系，促進市區財源建設

改革后，各市區要重新定位設區市功能，要突出“經濟區域”原則，打破市區界限，切實做好區域經濟發展規劃，共同促進市區財源建設。一是大力培植區級財源， 形成多層次、多產業、多所有制、多區域的穩定的財政收入增長點，以保證區級財政正常運轉和城鄉社會事業協調發展，同時區經濟要主動融入市經濟發展圈范圍， 不搞重復建設，優化區域經濟布局；二是市要充分發揮龍頭作用，以中心城市的輻射力和吸引力來帶動城鄉經濟一體化的發展，通過城鄉結合，條塊結合，內外結合 來組織開展各地經濟活動，特別是在交通網絡建設方面，要注意城鄉統籌兼顧，形成輻射市區以外鄉村的交通網架，為推進城鄉一體化發展打下基礎，從而促進區域 經濟發展；三是依托長株潭經濟一體化發展，利用三市合力，引進新型產業，壯大特色產業，加快地方財源建設。

參考文獻：

[1]2010，《湖南省財政體制改革收入管理和基數核定辦法》

第9篇：土地使用稅征管建議范文

他認為土地增值稅存在先天缺陷，一方面想通過加大對開發商加高房產售價進行征稅來控制房價上升，另一方面又無形中將一大塊金融成本加入開發商銷售成本，最終會傳導到房價上，成為房價上漲的一個推手。他覺得這不符合土地增值稅推出時國家的期望，“是到了對這一稅種進行調整的時候了。”他明確向記者表示。

他進一步解釋了自己的想法，首先他認為一定要根據中央的相關精神開展稅種稅制的調整工作。“中央十八屆三中全會已經通過決議，明確要求加大房地產稅改革試點力度。完全可以以此為契機，探討將土地增值稅并入房產稅的途徑。”他表示，土地增值稅本身就有和房產稅相重復的地方，都是對房產的增加額征稅，但是計算方式和征收方式不同，環節不同，造成土地增值稅征收起來比房產稅困難得多。“因此，我們要嚴肅考慮是否將土地增值稅并入房產稅，一是好征管，二是避免重復征稅，減少購房成本，降低房價。”

其次，他認為可以考慮階梯式改革土地增值稅，避免改革過快引起市場動蕩。“短期內完全可以考慮降低土地增值稅稅率，比如只按房產銷售額的 2% 稅率征收，但要做好稅務征管工作，保持法律的嚴肅性。而且這樣做完全可以減少稅務征管部門因這一稅種的自由裁量權較大，而導致選擇性執法的機會。而下一步再考慮用新經濟發展大局，不能不謹慎。”