房地產業的稅收籌劃精選(九篇)

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第1篇：房地產業的稅收籌劃范文

劉丹

（ 西南民族大學 四川省成都市 610041 ）

 

摘要：隨著我國經濟的不斷增長和房地產市場競爭的日趨激烈，國家對房地產企業的調控力度也越來越大，房地產企業自身能夠節約的成本越來越少，而有效的稅收籌劃也成為了一個節約成本的重要領域。本文立足于房地產企業的稅收籌劃，通過對該類企業各個主要的環節進行稅收籌劃的操作，為房地產企業提供一些有益的借鑒資料。

關鍵詞：房地產企業稅收籌劃應用

 

一、             房地產企業稅收籌劃的必要性

（一）稅收籌劃對企業的財務管理有極大的促進作用

房地產業的發展離不開對現金流的使用,現金流同時對于相對收益與絕對收益都有著不可忽視的作用。而稅收籌劃能夠有效地提高資金的使用,同時能夠對現金流進行改善,對企業的發展起到促進作用。

（二）納稅人對稅收進行籌劃有利于提高納稅的意識

稅收籌劃是少繳費、緩繳費,并不會違反國家的法律。它是依法根據國家出臺的相關優惠政策采取節省稅收的策略,從而達到稅收零風險,保證自己經濟和名譽方面的健全。

（三）稅收籌劃能夠促進房地產業的規劃、有序發展

運用稅收籌劃,能夠正確的引導房地產行業規范化地發展,對房地產行業中的倒把投機等行為有一定的抑制作用。企業合法根據國家推出的優惠政策和鼓勵政策對資金進行合理的運用,對企業的產品結構進行重新組合來減少賦稅,這樣對資源適當配置與資本流動都有極大的促進作用。

二、           房地產企業各個環節的稅收籌劃的應用

（一）  準備環節籌資

房地產企業對資金的需求量較大，如何籌措資金，對公司的經營發展起著至關重要的作用，從稅收的角度觀察，不同的籌資方式公司所承擔的稅負是不同的。

（二）  建設環節

房地產企業建房通常是通過自建、代建和合作建房三種方式。首先，雖然大部分房地產企業比較偏向于自建，但在這種方式下稅收籌劃的操作空間是比較小；其次，房地產的代建是指房地產企業代替客戶進行房地產開發建造，建造完成后向客戶收取收入的行為。這種方式對于房地產開發企業來說，其收入只是勞務報酬，屬于營業稅的征收范圍，其中并沒有發生房地產權的轉移，因此不需考慮土地增值稅，從而減輕了稅負；最后，房地產的合作建房。這種建房方式由于投資方沒有發生用建造成功的房屋換取土地使用權的行為，對于投資行為本身是不用繳納營業稅的。而建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。而房屋建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅，使得合作企業雙方共同減輕稅負獲得利益。

（三）  銷售環節

房地產的銷售環節是房地產企業涉及稅種最多的環節，如營業稅、土地增值稅、印花稅、城市建設維護稅及教育費附加等，而房屋的銷售價格則是各開發商和購房者最關心的問題，并且直接影響繳納企業營業稅和土地增值稅的多少。

1、營業稅籌劃

案例1：A企業系房地產開發公司，其對外簽訂了一份分期收款銷售房產合同，合同規定房子總價款為300萬元，分3次付清，首期付款40%。首期付款后即把商品房所有權轉讓，如果此時確認收入，應交營業稅為15萬元（300）；如果按分期收款確認收入，第一次應交營業稅為6萬元（300，以后兩次分別交營業稅4.5萬元（300）。雖然兩種方法確認收入都是交營業稅15萬元，但采用分次確認收入可以延緩納稅時間。

2、土地增值稅的籌劃

案例2：X房地產開發公司商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元‚豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。

如果不分開核算，X公司應繳納土地增值稅為：增值率為（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此適用30%的稅率，應納土地增值稅=（15000－11000）×30%=1200萬元

如果分開核算，應繳納土地增值稅計算如下：普通住宅的增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，適用30%的稅率，應納土地增值稅（10000－8000）×30%=600萬元；豪華住宅的增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，適用40%的稅率，應納土地增值稅=（5000－3000）×40%－3000×5%=650萬元，應納土地增值稅合計金額=600+650=1250萬元。

分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，因為普通住宅的增值率超過20%，還要繳納土地增值稅。所以接下來就是通過適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內。

（四）  保有環節

房地產企業一般的兩種投資方式分別是依靠出租房地產獲得租金收入和以房地產入股聯營獲得利潤。這兩種方式所涉稅種及稅負各不相同。房地產企業將建成的商品房對外出租收取租金，由于涉及的稅種較多，也為企業帶來了較重的稅負壓力，因此更多的房地產企業往往傾向于第二種方式。即將房地產投資入股，與被投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為。這種行為將不征收營業稅及其附加，也不用直接繳納房產稅，在承擔一定投資風險的基礎上，只需要繳納企業所得稅。

案例3：甲房地產公司在市中心有一處房產，該房產有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金收入；二是以房地產入股聯營分得利潤。這兩種投資方式所涉稅種及稅負各不相同，存在著較大的籌劃空間。假設房產原值為800萬元，實際使用面積為200平方米，出租則每年可取得租金收入180萬元；用于聯營，則預期每年的聯營企業利潤中甲公司所占份額為400萬元。

①采取出租方式應承擔的稅負

營業稅：房屋租賃業屬于服務業，按租金的5%征稅，應交營業稅為90萬元：

房產稅：房產稅依照房產租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產稅稅負為21.6萬元；城建稅：甲企業處于市區，城建稅稅率為7%，以其繳納的營業稅稅額為計稅依據，則城稅稅負為6.3萬元；教育費附加：2.7萬元；印花稅：在訂立合同時必須要繳納印花稅，印花稅稅負為0.18萬元；所得稅：營業稅、城建稅、教育費附加可在稅前扣除，租金收入應納所得稅，因此，所得稅稅負為42.53萬元。最終總體稅負為163.31萬元。

②采取聯營方式應承擔的稅負

房產稅：房產稅依照房產原值一次減除10%～30%的余值計稅，稅率為1.2%。減除30%，則房產稅稅負6.72萬元；土地使用稅：此稅種從量定額計征，假定地區單位稅額為0.7元／平方米，土地使用稅稅負14萬元；所得稅;稅負為100萬元；最終總體稅負為120.72萬元。

由以上計算我們可以得出甲企業采用聯營方式所承擔的稅負要少42.59萬元，這樣可以為企業節省一大筆成本支出。

三、小結

現階段伴隨著我國經濟以及房地產行業的迅猛發展，房地產企業呈現出多樣化、復雜化的發展趨勢，這就導致了房地產企業的納稅管理變得越來越復雜。由于房地產企業投資規模較大，開發周期較長，繳納的稅種較多，稅額大，因此房地產企業稅收籌劃需要統籌兼顧，根據企業自身發展環境、經營環境、稅收環境的改變而進行調整，制定適用于自身企業發展的稅收籌劃方案，這樣才能在節約稅款的同時，使得企業利益最大化。

 

參考文獻：

[1]《稅法》CPA考試輔導教材.經濟科學出版社.2014

[2]蓋地.稅務籌劃.[M].高等教育出版社.2011

[3]王英.房地產企業所得稅稅務籌劃的財務運用分析[J] 財經界 2013

第2篇：房地產業的稅收籌劃范文

我國早在2009年就開始了對企業實行了增值稅的改革方案，“營改增”和以往的稅制相比，有了進一步的完善，在各個方面都進行了調整，房地產企業的納稅籌劃方式也發生了比較大的變化，從而為納稅主體提供了更為廣闊的選擇空間。作為房地產企業，在中國的經濟發展和民生中占有著重要地位，在稅制改革后，房地產企業如何衡量利弊得失，提高企業的的經營水平是所有企業領導面臨的一項艱巨的任務。

所以說，把房地產作為“營改增”稅收籌劃的研究對象，探索房地產企業在增值稅納稅方面存在的問題和改進的方向，為房地產企業的增值稅納稅籌劃提出切實可行的建議和方法，為房地產企業在合法納稅的前提下，又適當的減輕了房產公司的稅負承受壓力，體現了依法納稅的原則，但又靈活的運用稅收政策。

二、“營改增”稅收措施下房地產企業稅收籌劃的可行措施

由于“營改增”對于不同行業的企業有著不同的影響，這些影響可能是有利的，也可能是不利的。那么企業的財務部門的管理會計一定要研讀關于“營改增”的相關法律措施，積極地應對“營改增”稅收大背景下的稅收環境，提高企業對新的稅收措施的適應能力，減輕對企業的不利影響，最大限度的利用“營改增”的優勢，提高企業的經濟效益。以下是是對房地產企業進行稅收籌劃的一些可行性措施。

1.對房地產業務人員進行“營改增”知識的普及，提高業務技能

由于國內的房地產企業尚存在一些管理方面的問題，當“營改增”稅收措施實施，一些房地產的內部工作人員和領導都沒有把“營改增”作為企業的一個工作日程，放到足夠重視的位置，俗話說“知己知彼，百戰不敗”，由于企業對于“營改增”的大意，在此時間內會產生大量的成本費用，因此這段時間內只會產生進項稅。面對新的稅收措施，房地產企業需要提高業務人員的技能和相關知識以及業務流程，尤其是企業的財務會計人員更應該提高自己的業務能力，熟悉“營改增”的相關政策，才能為企業減少一些不必要的損失。以減少企業經營成本。如果“營改增”成功后，那么計算增值稅則需要考慮銷項稅額和進項稅額。

2.房地產企業必須完善稅收籌劃管理制度

在“營改增”的試點階段，一些房地產企業并沒有完全去擁抱“營改增”政策，導致改革前的一些房產項目還沒完工，在改革后完工銷售的階段，隨著稅收的下降，但是房產也出現了下滑的波動，由于前期房企付出了高昂的成本，導致房企的利潤受到一定的下滑，因此房地產企業的稅收籌劃管理制度在企業內部必須得到完善，房地產企業在供應方提供物資材料時可進行相關比較，利用稅率的差異和納稅人的身份、優惠政策以及納稅時間的延遲，以此可最大限度的進行靈活的稅務籌劃。

萬科2013年合并資產負債表中存貨331，133，223，278.99元，萬科2013年的總資產為479，205，323，490.54元，存貨占總資產比重為69.10%。若構成目前存貨的成本無法抵扣，以11%稅率計算，其增加的稅負為：存?出售形成的營業收入以2013年利潤表中口徑計算：銷售房地產的收入/銷售房地產的成本*存貨=132，787，6 85，050.71/91，528，508，900.72*331，133，223，278.99=480，401，294，533.17元。上述的營業收入形成的增值稅與營業稅的稅負差異計算如下：房產銷售收入*（增值稅稅率-營業稅稅率）*城建稅及教育費附加=480，401，294，533.17*（11%-5%）*1.11=31，994，726，215.91元。若是對存貨無相關過渡政策，可以預計房地產開發企業，將在“營改增”之前，大量出售存貨，以防止“營改增”后，稅率上升所帶來的稅負上升，避免多交稅款的風險。

3.企業應該與稅務機關積極互動

“營改增”的稅收改革極大的減輕了我國的企業的納稅負擔，一方面和國際經濟秩序接軌，給予企業更大的優惠幅度，促進企業征收，刺激消費，有利于國民經濟的發展，可以有效的促進我國企業的利潤提高和提高中小企業的競爭力。由于一些房地產企業忙于經營，忽視了“營改增”的稅收政策，對新的“營改增”政策了解不夠深入，因此，企業的財務會計和管理會計一定要積極協助，相互配合，勇敢的和企業所在地的稅務部門取得溝通，進行互動，了解關于“營改增”的新的稅收措施，學習并熟練運用新的“營改增”計稅方式，促進房地產企業的健康發展，提高房地產企業財務合規性。

第3篇：房地產業的稅收籌劃范文

關鍵詞：營改增 房地產企業 稅收籌劃

“營改增”的初衷在于通過減輕賦稅促進經濟增長，本質上是國家結合新時期的經濟發展形勢對財稅體制進行的再調整，對增值稅制的完善具有重要的推動意義。因此，房地產企業的相關人員需要提高對“營改增”政策的重視程度，及時組織相關財務人員及納稅人員了解與分析“營改增”的稅收政策，做好企業的納稅籌劃工作，從而在一定程度上提高企業的經濟效益。

一、“營改增”給房地產企業帶來的影響

（一）對企業開發成本的影響

對房地產企業而言，開發成本中的主要成本就是建安成本。而建安工程主要是由其施工企業來承建的，在“營改增”后，房地產企業和施工企業納稅的稅率均變為11%，稅負會發生明顯的變化。第一，房地產的開發需要設計到諸多的材料，且各種原材料的品種多、品類繁雜，除了對一些大型的材料，如鋼筋、水泥等等能夠取得增值稅的專用發票進行抵扣外，對于大部分零散的材料，如釘子等，這部分材料的供貨商大部分來源于個體私營工商戶、五金商鋪店，主要以小規模納稅人為主，需要按照固定的稅額進行納稅，不具備開具增值稅專用發票的資格，就會使得企業的進項稅額無法進行抵扣，使得施工企業的納稅負擔加重。第二，施工企業常常會使用到一些材料，如沙土、混凝土、石頭等等，這些材料6%的稅率進行增值稅的納稅，施工企業只能按6%進行抵扣，而部分的銷項稅額就會大于企業的進項稅額，增加施工企業的納稅成本。第三，對施工企業來說，需要大量的人員，在建筑造價成本中人工成本占據很大的比例，高達30%，但是在增值稅中，人力資源成本的進項稅是不能夠進行抵扣的，這大大加重了施工企業的納稅成本，使得企業的成本居高不下。

（二）對企業現金流量的影響

房地產企業的特殊性會使得它的現金流量受到極大的影響。在房地產企業的開發建設前期階段，會投入大量的資金，而對這些資金的整合與優化配置就會影響到房地產企業的整體效益。因此，在“營改增”后，就應該注意這些資金的使用能否取得增值稅的專用發票，比如工程施工費，在取得專用發票后，就能夠進行抵扣，這樣就能在一定程度上降低企業現金流量的消耗，從而提高資金的使用效率。此外，房地產企業在取得預售證之后進行房產銷售，所取得的售房款能夠根據增值稅稅率計算銷項稅額，企業預售階段的一段時間內不用再繳納增值稅稅款，但是在當前市場經濟與金融市場的發展下，房地產企業的資金總體來說較為緊張，開發前期額外承擔大額進項稅金成本，就會加大企業現金流出與流入之間的差額，從而影響到企業的發展。

二、“營改增”后房地產的稅收籌劃策略

（一）結合“營改增”帶來的變化調整營銷思路

在定價不發生改變的基礎上，“營改增”可以在一定程度上起到減少成本的作用，對房地產企業利潤空間的擴展具有積極意義。但同時，此項政策也會帶動其他企業成本的增加。考慮到上述情況，房地產企業就要對企業種類進行合理劃分，并結合競爭對手在“營改增”后出現的變化，有目的的對自身的營銷思路作出調整，借此機會增強競爭優勢、拓展業務范圍、實現業務升級，建立不同以往的業務增長點，比如投資保障住房等。

（二）結合各個經營環節的特點，提高稅收籌劃的合理性

在“營改增”之后，經營環節對企業稅負的影響更加顯著，所以，要想盡可能的減輕自身負擔，企業就必須重視結合不同經營環節的特點，來提高稅收籌劃的合理性。在具體做法上，房地產企業可參考下述措施：首先，以開出的價格及具備的資格為依據，借助比較的方式選出最佳供貨方。出于減輕稅負的考慮，企業在材料采購環節應要求供貨方開具增值稅發票，這樣可以通過抵扣來減少實際需要交納的稅款。如果受到現實條件制約無法抵扣，企業則可以視情況要求供貨方給予一定的價格優待。其次，對稅率差異進行合理利用。稅率差異是法律決定的，也是企業通過能動性發揮來減輕稅負這一目的能夠實現的前提條件。企業在經營過程中，可以依據稅率差異，在不違反相關政策及法律規定的情況下對自身行為進行有意識的調整，將此種差異合理的利用起來，以達到減稅目的。最后，適當延后納稅時間。此舉同樣是減輕稅負的有效舉措，實踐要求是獲取進項稅發票的時間應盡早、銷售發票的開具時間應在不違反規定的情況下盡可能的延后。只有企業實現對經營環節的合理籌劃，才有可能真正達到減輕稅負的目的。

（三）梳理企業業務流程，緩解資金壓力

對房地產企業來說，要盡可能減輕企業的稅負重擔，減輕“營改增”對企業帶來的影響，就需要對企業的業務流程進行詳細梳理，來緩解其資金的壓力。如從企業的項目源頭入手，提高對項目的了解程度，分析其中有多少能夠進行抵扣的項目，除了進行這部分的項目抵扣外，還需要進一步提高可抵扣項目的比例。在一些無法抵扣的項目，企業還可以借助于外包的方法，來解決這部分問題。此外，企業還可以通過加強財務管理，來完善對企業資金的管理，緩解其資金壓力。

三、結束語

總體來看，“營改增”給房地產企業帶來的影響既有有利的一面，也有不利的一面。在此項改革措施的覆蓋范圍進一步擴大的背景下，房地產企業不僅要通過科學的稅收籌劃來規避其不利影響，還要嘗試利用其積極影響壯大自己。

參考文獻：

第4篇：房地產業的稅收籌劃范文

【關鍵詞】房地產企業 稅收籌劃 土地增值稅

一、研究背景

土地增值稅是土地、房地產交易市場特有的一個稅種，其目的是為了合理調節土地增值收益，凡是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人都是土地增值稅的納稅義務人。

土地增值稅是近年來國家通過稅收政策進行房地產調控的主要手段之一，預征率的提高，清算規程的推行，都推動房地產企業改善長久以來的財務處理方式。土地增值稅是在存在增值額的前提下才會有應繳稅額產生，而增值額是指房地產轉讓收入減除扣除項目以后的余額。增值額是產生土地增值稅稅額的本質所在，土地增值稅籌劃的關鍵就是本著高收益低成本的原則控制增值額，增值額的存在主要稅收籌劃將離不開轉讓收入和扣除項目兩大方向。

二、土地增值稅臨界點的籌劃方法

由于土地增值稅普通標準住宅增值率不超過20%免征土地增值稅，加上土地增值稅適用的稅率為分四檔超率累進稅率，臨界點法是土地增值稅稅收籌劃最常見的一種籌劃方法。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額后的余額，為增值額；而扣除項目包括：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目。

計算臨界點的方法實際上就是由于增值額的計算與稅率不同而來的，在房地產企業賬務處理中，取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本構成了房地產開發總成本，一般構建臨界點的方法，都是計算確定相對變量的比例系數。這里主要就開發總成本不變的情況下，土地增值稅各個臨界點的計算，如果假設收入不變的計算可以通過同樣的表達式推理得出。

下面根據土地增值稅的階段稅率進行相關系數的計算推導：設普通住宅項目銷售總額為S，不含息開發總成本為V，如果房地產開發費用中利息費用不單獨計算扣除，則開發費用為0.1V，其他可以扣除的成本為0.2V，允許扣除的相關稅金為0.055S。

第一階段（免稅）：要使增值率不超過20%，S與V的關系式可以表達為：（1）S1-（1.3V+0.055S1）≦20%×（1.3V+0.055S1），左右等式整理后得出：S1≦1.67024V，那么如果想要享受普通標準住宅的免稅規定，則需要使售價與單位成本的比值小于1.67024，該系數成為享受免稅的最高定價系數。

第二階段（30%稅率）：如果增值率超過20%，那么進入第二階段，而且需要按全部增值額的30%繳納土地增值稅，那么提高售價帶來的收益需要大于由于增值率提高后增加的土地增值稅，否則綜合收益反而下降，還不如降低售價使增值率低于20%，因而需要計算一個最低定價系數，加上增值額還不能超過扣除項目的50%，否則要進入40%稅率，因而還需要計算一個最高定價系數。

根據上述內容，構造關系式：（2）S2-S1-0.055×（S2-S1）≧[S2-（1.3V+0.055S2）]×30%，將S1﹦1.67024V代入上式，左右等式整理后得出：S2≧1.79649V。

（3）S2-（1.3V+0.055S2）≦50%×（1.3V+0.055S2），左右等式整理后得出：S2≦2.12534V。

（2）、（3）兩個等式得出第二階段定價范圍為1.79649V≦S2≦2.12534V在適用30%稅率時，1.79649為最低定價系數，2.12534為最高定價系數。

第三階段（40%稅率）：運用的原理與第二階段相同，收益增加額不得低于稅金增加額，構造關系式：（4）S3-S2-0.055×（S3-S2）≧[S3-（1.3V+0.055S3）]×40%-（1.3V+0.055S3）×5%-[S2-（1.3V+0.055S2）]×30%，將S2﹦2.12534V代入上式，左右等式整理后得出：S3≧2.12534V。

石紅紅（2011）的《基于稅收臨界點的房地產企業土地增值稅籌劃實證研究》中構建了土地增值稅臨界點籌劃法的定價系數，認為40%、50%、60%的稅率之下，均有一個最低定價系數，且與上一稅率段的最高定價系數之間都有一個間隔區間。但是從以上計算結果發現在第三階段里并沒有稅負重、利潤少的區間，其最低定價系數實際與第二階段的最高定價系數相等，究其原因，這是因為在增值率50%以內的還是適用30%的稅率，而不是直接全部適用40%稅率，也間接證明了速算扣除數的作用。

增值率不超過100%：（5）S3-（1.3V+0.055S3）≦100%×（1.3V+0.055S3）。左右等式整理后得出：S2≦2.92134V。

（4）、（5）兩個等式得出第二階段定價范圍為2.1253V≦S2≦2.92134V，在適用40%稅率時，2.92134為最高定價系數。

同理，可以計算出稅率為50%時的最高定價系數為4.67064。

在房地產企業對成本預算準確的情況下，可以結合市場行情參考定價系數來決定開發商品的定價范圍。

三、案例分析

SD房產公司有一個住宅項目，全部是普通標準住宅，總可售面積12000平方米，平均單位售價8000元，至2011年年底已售7000平方米，銷售總額5600萬元，土地價為1200萬元，房屋開發成本4000萬元，其中利息支出500萬元，假設不能提供金融機構借款證明，城建稅率5%，教育費附加3%，地方教育費附加2%，當地政府規定房地產開發費用允許扣除比例10%。

方案1：繼續按平均單位售價8000元銷售。

收入總額：9600萬元。

扣除項目金額：取得土地使用權支付的金額：1200萬元；不含息房地產開發成本：3500萬元；房地產開發費用：（1200+3500）×10% ﹦470萬元；加計20%扣除數：（1200+3500）×20% ﹦940萬元；扣除營業稅及附加：9600×5%×（1+5%+3%+2%）﹦528萬元。

扣除項目合計：1200+3500+470+940+528﹦6638萬元。

增值額：9600-6638 ﹦2962萬元。

增值率：2962÷6638 ﹦45%。

應繳土地增值稅：2962×30%-0﹦888.6萬元。

獲利金額﹦收入-成本-費用-利息-稅金﹦9600-1200-3500-500-528-888.6﹦2983.4萬元。

方案2：由于房地產市場狀況不理想，預計維持原價無法將開發商品銷售出去，打算對剩余的5000平方米進行降價，那么降價多少才好，根據在關于土地增值稅臨界點定價系數的計算，如果想要享受免稅，則要使S1≦1.67024V。在這里單位建造成本為（1200+3500）×10000÷12000﹦3917元，那么平均單價要不超過3917×1.67024﹦6542元，設后面5000平方米的平均單價為P，則需要成立（5600+0.5P）÷1.2﹦6542，解得P﹦4500元。

假設價格真的降到4500元：

收入總額：7850萬元。

扣除項目金額：取得土地使用權支付的金額：1200萬元；不含息房地產開發成本：3500萬元；房地產開發費用：470萬元；加計20%扣除數：940萬元；扣除營業稅及附加：7850×5%×（1+5%+3%+2%）﹦431.75萬元；

扣除項目合計：1200+3500+470+940+431.75﹦6541.75萬元。

增值額：7850-6541.75﹦1308.25萬元；增值率：1308.25÷6541.75 ﹦20%； 應繳土地增值稅：0元；獲利金額=收入-成本-費用-利息-稅金﹦7850-1200-3500-500-431.75﹦2218.25萬元。

比方案1少獲利=2983.4-2218.25﹦765.15萬元。

方案3：想要享受免稅政策會導致少獲利765.15萬元，加上房價不可能從8000元將近降一半到4500元，那么需要提高該定價，這時需要結合30%稅率范圍內存在的最低定價系數1.79649。平均單價不能低于3917×1.79649﹦7037元，設后面5000平方米的平均單價為P1，則需要成立（5600+0.5P1）÷1.2﹦7037，解得P﹦5689元，假設后期均價為5600元：

收入總額：8400萬元。

扣除項目金額：取得土地使用權支付的金額：1200萬元；不含息房地產開發成本：3500萬元；房地產開發費用：470萬元；加計20%扣除數：940萬元；扣除營業稅及附加：8400×5%×（1+5%+3%+2%）﹦462萬元，扣除項目合計：1200+3500+470+940+462﹦6572萬元。

增值額：8400-6572﹦1828萬元；增值率：1828÷6572 ﹦28%；應繳土地增值稅：1828×30%-0﹦548.4萬元；獲利金額=收入-成本-費用-利息-稅金=8400-1200-3500-500-462-548.4=2189.6萬元。

比方案2還少獲利=2218.25-2189.6=28.65萬元

第5篇：房地產業的稅收籌劃范文

關鍵詞：新會計準則；房地產企業；稅收籌劃；影響

中圖分類號：F810.42；F230 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2015）005-000-01

稅收籌劃是企業日常生產和經營過程中不可或缺的重要組成部分，指的是企業利用各種合法以及非違法的方式，通過各種形式和途徑，對自身的納稅工作予以科學、合理的策劃以及財務安排的活動。為加強企業會計控制，避免會計舞弊現象的頻繁發生，2006年2月我國對新會計準則進行，從2007年1月1日正式實施開始到目前已經8年有余。房地產企業在新會計準則實施背景之下，稅收籌劃也受到了一定影響。本研究主要分析與探討房地產企業稅收籌劃中新會計準則的影響機制。

一、新會計準則下，房地產企業稅收籌劃所受影響

國家企業經濟活動中被業已規定的財務核算標準，即指會計準則。與原會計準則相比，新會計準則存在較大創新性，既實現了會計信息化，同時在使用范圍和財務報告目標方面更加明確。新會計準則與房地產企業稅收籌劃密切相關的內容主要三點，即存貨計價方法、投資性房地產和固定資產計量。新會計準則在存貨計價方法上開始轉變為加權平均法和先進先出法，原有后進先出法的取消會一定程度地引起房地產企業毛利的波動[1]。在當前市場環境下，如果房地產企業的應對方法不正確，該種計價方法的改變必然會增加房地產企業的一定稅負。房地產企業建設周期較長，房地產企業當期損益與存貨計價方法關聯甚密，當存貨后進先出的計價方法受到限制或被取消，與之相關的當期損益也會受到直接影響。在投資性房地產方面的新規定中，指出投資性房地產如果采用的計量方式為公允價值，攤銷或計提折舊將無法再進行，企業稅負將會有一定程度的增加。關 于新會計準則對固定資產計量的規定，也會直接影響到房企涉稅狀況。

另一方面，新會計準則的一些規定，一定程度上促進了房地產企業稅收籌劃空間的擴展。這種擴展其一表現在可以對公允價值加以利用進行稅收籌劃，在公允價值計量模式方面新會計準則做出了許多新規定，將會對房企負債和資產計量產生較大影響，促使房地產損益計算產生相應變化。房地產企業稅收籌劃空間的擴展，其二表現在可對會計政策加以利用進行稅收籌劃。房地產企業會計政策在新會計準則中有所增加，不同的會計政策對房地產企業稅收籌劃效果也會有所區別。除此之外，新會計準則中對一些新業務的提出，也會為房地產企業帶來新的業務范圍，對房地產企業稅收籌劃空間也有應拓展。針對很多會計事項，新會計準則均作出了修改，這些修改相對原來會計準則，意味著房地產企業必須轉變原來的會計方法。新會計準則針對投資性房地產的會計處理相對舊會計準則限制較多，這些會計準則的變化同時也會致使房企稅收籌劃相應調整當前的操作手段與方式。在新會計準則實施環境下，無論業務核算還是損益方面我國房地產企業都會產生一定變化，而這些將直接對我國房企納稅額度計算產生影響。

二、新會計準則下的房地產企業稅收籌劃建議

根據新會計準則中的相關變化及其對房地產企業稅收籌劃產生的影響，房地產企業必須采取相應的對策。我國房地產具有較為特殊的經營環境，而且所面臨不確定性因素也比較多，在實施稅收籌劃過程中，房地產企業隨時都會有產生問題的可能性，而且難以做到完全規避風險。因此房地產企業應該做到以下兩點：

（一）密切關注稅收政策，增強企業風險防范意識

國家政策和社會經濟發展過程中，稅法會隨之加以調整與修正，稅收籌劃時，房地產企業可依照房地產企業特征構建相應的信息管理系統，利用有效方法掌握稅收政策實際變動情況，便于房地產企業有效、及時的制定風險問題解決措施，盡可能降低由于稅收政策的變動而給該企業帶來的影響。此外，房地產企業還應該對稅收籌劃中所存在的風險加以充分考慮，對稅收籌劃方案予以適時調整，以確保房地產企業能夠合理制定稅收籌劃方案。

（二）房地產企業應加強和稅務機關的交流與溝通

我國并未嚴格規定納稅范圍，而且稅法中也未規定稅法行為，稅法本身所具有的特征，在很大程度上提升了房地產企業籌劃稅收的難度，因此，在稅收籌劃過程中，房地產企業應與稅務機關建立良好關系，保持與稅務機關的聯系和溝通，從而在對一些新業務進行開展時能夠得到稅務機關的及時認可。同時還能對國家關于稅收政策的相關信息盡早獲悉，將因政策變動造成的影響減小到最低。另外，房地產企業還應加強對會計基礎工作的規范管理[2]。房地產企業的稅收籌劃必須立足依法納稅觀點，根據律法規定設立規范、完整的財務會計報表、賬冊及憑證。準確、合理的企業會計處理與會計憑證，是順利實施納稅檢查的重要保障。

三、總結

受到房地產企業自身以及外部等多方面因素的影響，可能會導致一定稅務籌劃風險的出現，不利于全面、有效實施企業稅收籌劃工作，同時也會影響到房地產企業稅收。為此，需要對稅務籌劃風險的成因和特點等進行分析，并積極的尋找有效措施，以有效管理并控制各種稅務籌劃風險，保證房地產企業稅務籌劃工作的順利開展具有十分重要的現實意義。

參考文獻：

第6篇：房地產業的稅收籌劃范文

關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；風險

新的時期，國家對房地產調控越來越嚴厲，如何最大程度的降低房地產企業的成本，提高其競爭力，就變得異常重要。企業進行稅收籌劃，有助于提高納稅人的納稅意識，抑制偷逃稅行為的發生；有利于實現納稅人財務利益的最大化。稅收籌劃可以節減納稅人的稅收成本，還可以防止納稅人陷入稅法陷阱；有利于提高企業經營管理水平和財務管理水平；有利于優化產業機構和資源的合理配置等等，總之，可以有效地降低企業成本，增加企業的直接經濟效益。

然而，筆者通過在房地產業從事會計工作的實踐發現，房地產業稅收籌劃運用地不很理想。其原因主要為觀念陳舊、稅制不完善、稅法宣傳不到位和稅收征管水平落后等原因。因此，如何提高房地產企業稅收籌劃的意識，并轉化為企業稅收籌劃的行動，最終為房地產企業帶來實在的利益，就顯得非常必要。

一、房地產企業涉及的主要稅種的稅收籌劃

1.營業稅納稅籌劃

根據營業稅為流轉稅的特點，可以采用如下幾種方法進行納稅籌劃。

（1）通過減少營業稅應稅項目的流轉次數進行納稅籌劃

比如，A房地產開發企業向B銀行借款1億元開發房地產。借款期滿后，A企業以100套住宅償還借款。根據稅法規定，應繳納營業稅500萬元、城市維護建設稅35萬元和教育費附加15萬元，合計550萬元。而B銀行取得住房所有權以后，再次出售以收回貸款，因而需要再次繳納營業稅等。該住房因流轉了兩次，因而也繳納了兩次營業稅。如果A、B能達成協議，由B直接來代替A出售該房產，所得款項由B來優先受償，則可以減少流通次數，因而減少稅負。

（2）通過選擇合作建房方式進行納稅籌劃

比如，C 企業有一價值 12 億元的土地使用權，由 D 企業提供資金，合作開發。開發所得的房產，約定由C、D兩企業按一定比例擁有產權。比如雙方各可以得到價值14億元的房產。若C、D兩企業簡單合作開發，則按照稅法的規定，“以物易物”方式下需征收營業稅，此時 C 企業需要繳納營業稅額=12 億元×5%=6000萬元。相反，如果C、D兩企業能夠合資成立一“合營企業”，則可以無須繳納營業稅，因而有效降低稅負。

2.企業所得稅納稅籌劃

企業所得稅是指國家對境內企業生產、經營所得和其他所得依法征收的一種稅。企業所得稅的納稅義務人是指在中國境內實行獨立經濟核算的企業或者組織。納稅義務人應當具備下列條件：（1）在銀行開設結算賬戶；（2）獨立建立賬簿，編制財務會計報表；（3）獨立計算盈虧。

企業所得稅的稅率為25%。

應納稅收入總額指企業在生產經營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和。包括納稅人來源于中國境內、境外的生產經營收入和其他收入。

準予扣除項目的基本范圍包括納稅人每一納稅年度發生的與取得應納稅收入有關的所有必要和正常的成本、費用、稅金和損失。

企業所得稅應納稅額的一般計算公式為：

應納稅額=應納稅所得額×稅率

應納稅所得額=應納稅收入總額-準予扣除項目金額

根據企業所得稅應納稅額計算的特點，本文認為可以采用推遲房地產產權的轉移時間及推遲成本費用等的確認時間的方法來進行納稅籌劃。

（1）通過推遲房地產產權的轉移時間進行納稅籌劃 根據稅法規定，只有在房地產的所有權發生變更時，才確認銷售收入的實現。因而，房地產開發企業可以通過推遲房地產產權轉移時間的方法，來推遲銷售收入的實現，進而推遲企業所得稅的清算時間，從而最終降低稅負。

（2）通過推遲成本費用等的確認時間進行納稅籌劃 在房地產開發企業的經營過程中，經常出現房產所有權已經轉移，房產銷售收入業已實現，但部分配套設施尚未竣工的情況。因而也無法準確核算成本、費用及損失等，進而也無法核算企業所得額。因此，通過推遲成本、費用等的確認時間來延期納稅，以降低企業稅負。

3.土地增值稅納稅籌劃

根據土地增值稅的計算特點，可以采用如下方法來進行納稅籌劃。

（1）通過降低房屋的出售價格進行納稅籌劃

在運用這種方法進行納稅籌劃的時候，需要衡量因降低房價而減少的收益與因增值率降低而減少的稅負之間的大小，如果前者小于后者，則可以進行納稅籌劃。

（2）通過將銷售合同與裝修合同分離進行納稅籌劃

因為裝修費用在房屋售價中一般占有較大的比重，因而使其獨立于房屋銷售合同，則可以有效降低增值額，進而降低增值率，從而減少稅負。

（3）通過選擇恰當的利息扣除標準進行納稅籌劃

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第7條第3款第2項規定：“財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但址高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。”第3項規定：“凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。”這里所說的（一）為取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。這里的（二）為開發土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

根據以上規定，當該企業的利息費用較多時，應盡可能使其能夠據實扣除。反之，如果利息費用不是很多，則可以盡可能使其按第3項規定的標準扣除。

除了以上的方法外，還有諸如通過代建房屋進行納稅籌劃、通過合作建房進行納稅籌劃等等，本文就不詳細一一論述。

二、房地產企業稅收籌劃的誤區

1.稅收籌劃以投機取巧、混淆事實為手段

稅收籌劃是通過對稅收優惠政策的準確把握，利用稅法中的漏洞或存在的缺陷及可選擇性會計政策的靈活運用，來使企業的稅負減輕。試圖通過投機取巧、混淆事實的手段而進行的所謂“稅收籌劃”，是一種盲目的冒險行為，有可能成為違法的偷稅行為。

某房地產企業通過將“營業收入空掛其他單位”，據此以《營業稅暫行條例》的有關規定：“營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天”為根據，該企業認為其尚不需要繳納稅款。

其實，該企業的上述做法從形式上看似乎并不違反有關的稅收法規，但實質上該企業的目的是為了逃避納稅義務，因此根據“實質課稅”和“實質重于名目”的原則，稅務局以該企業將營業收入空掛到其他單位的日期認定為其納稅義務發生時間。該企業此所謂“稅收籌劃”以失敗而告終。

2.稅收籌劃因過于注重個別稅種稅負的高低而忽視了企業整體稅負的輕重

稅收籌劃應進行系統思考、整體籌劃和長遠衡量，不能把稅收籌劃的目標僅僅放在某一稅種或者某幾個稅種在短期內帶來的稅負減輕的利益之上，而是應把稅收籌劃的目標放在企業整體、長遠的利益最大化之上。 比如，某房地產企業在進行稅收籌劃時，以對其影響最大的土地增值稅為判斷標準，最終選擇了土地增值稅稅負最小的稅收籌劃方案。但沒有從整體考慮，企業最后的稅后收益沒有相應地最優化。 --！>

3.稅收籌劃的終極目標就是稅負最低

稅收籌劃是通過降低稅負而實現企業價值的最大化，因而降低稅負只是稅收籌劃的手段而不是目標，稅后收益最大化、企業價值最大化才是稅收籌劃的終極目標。其核心體現為財務利益最大化，具體體現為現金流最優。

三、房地產企業稅收籌劃風險的類型

稅收籌劃的風險是指企業的稅收籌劃工作因失敗而付出的代價。本文認為在實踐中，房地產企業稅收籌劃的風險主要有以下幾種類型：

1.因稅收政策變化而導致的風險

由于房地產行業對我國的經濟及居民生活保障有著十分重大的影響，因而向來是國家調控的重中之重。隨著經濟的波動，房地產行業經常處在調控之中，因而相關的稅收政策也是經常變化。所以，企業可能會因沒有及時掌握最新的國家相關稅收政策而導致稅收籌劃風險。

比如，基本法規：《中華人民共和國上地增值稅暫行條例》、（實施細則）；其他主要法規政策：《財政部國家稅務總局關于上地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）、《國家稅務總局關于房地產開發企業上地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）、《國家稅務總局關于印發的通知》（國稅發[2009]91號）、《國家稅務總局關于加強上地增值稅征管工作的通知》（國稅發[2010]53號）、《國家稅務總局關于上地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）等，如果企業沒有及時把握最新的相關稅收政策，就很可能造成稅收籌劃的風險。

2.因稅法層次較低而導致的風險

我國現有的稅法層次一般較低，只有個別為法律，大部分為稅收法規。不僅如此，對房地產企業實際行為產生最大影響往往是大量的部門規章。由于部門規章的數量比較大，相關部門又比較多，因而在實踐中發生相互沖突、前后矛盾等現象就比較多，從而客觀上提高了企業稅收籌劃的難度，進而增加了相應的稅收籌劃風險。

比如，目前在19個稅種當中，僅“個人所得稅”和“企業所得稅”為法律層次，其他皆非法律層次。由于層次較低，相互之間發生沖突的可能性就會很大，因而也造成了稅收籌劃的風險。

3.因理解政策不透而導致的風險

因為稅收籌劃涉及法律、財務、生產經營等等多方面的專業知識，并且還要時時掌握最新的稅收政策變化，所以具有比較大的難度。如果企業缺乏這一方面的專業人才，而僅僅從某一個角度出發進行稅收籌劃，導致稅收籌劃風險的機率就會比較大。

四、房地產企業稅收籌劃的風險防范

為了防范企業的稅收籌劃風險，企業應從多個方面著手盡可能地減少因稅收籌劃而帶來的風險。針對以上對稅收籌劃風險的分析，本文認為企業應該重點從以下幾個方面著手進行防范。

1.通過聘請專業人員進行風險防范

稅收籌劃涉及法律、會計、稅收、財務管理、企業運營等多方面的專業知識，因而也只有復合型的高級人才才能進行。為此，企業應聘請具有稅收籌劃能力的復合型專業人才進行稅收籌劃，只有如此，才能有效地防范稅收籌劃風險。

2.通過規范會計核算進行風險防范

稅收籌劃的前提是規范進行會計核算，否則就有可能成為違反法律的偷稅行為。因此，只有通過規范會計核算而進行的稅收籌劃行為才能有效地防范稅收籌劃風險。企業必須依法設立完整規范的財務會計賬冊、憑證、報表和正確進行會計處理，只有如此才能通過納稅檢查，才能為提高稅收籌劃的效果，提供合法的依據。

3.通過把握稅收政策進行風險防范

因為房地產業涉及的稅收政策相對較多，并且經常發生變化，因此房地產企業要時刻關注最新的稅收法律及政策，只有這樣才能使企業的稅收籌劃行為合法進行。所以，房地產企業在進行稅收籌劃之前，必須首先了解最新的相關稅收法律及政策，從而做到有的放矢，有效地防范稅收籌劃風險。

4.通過優化籌劃方案進行風險防范

稅收籌劃是一個系統工程，不能僅僅以稅負最小為稅收籌劃目標，而是應以減少稅負為手段，以最終長遠地提高企業價值最大化為目標。所以，在選擇稅收籌劃方案時，要全面長遠地考慮該方案的成本及相應的收益，只有當稅收籌劃成本小于所得的收益時，該項稅收籌劃方案才是合理的和可以接受的。所以，通過優化籌劃方案可以有效地防范稅收籌劃風險。

5.通過獲得稅務機關認可進行風險防范

稅收在現代市場經濟條件下，既有財政收入職能，又有經濟調控職能。某一稅收政策往往因時因地有著一定的自由裁量空間，房地產企業應全面及時了解稅務機關的執法規范和工作程序，通過有效的溝通，盡量在稅法的理解上與稅務機關取得一致，從而有效地防范稅收籌劃風險。

6.建立有效的風險預警機制

由于目的的特殊性和企業經營環境的多變性、復雜性，稅收籌劃的風險是無時不在的，應該給予足夠的重視。當然從籌劃的實效性看，僅僅意識到風險的存在還是遠遠不夠的，各相關企業還應當充分利用現代先進的網絡設備，建立一套科學、快捷的稅收籌劃預警系統，對籌劃過程中存在的潛在風險進行實時監控，一旦發現風險，立即向籌劃者或經營者示警。（作者單位：清合壽山股份有限公司）

參考文獻

[1] 陳玉玲.淺談房地產企業的稅收籌劃[J].投資與合作，2011（11）

[2] 林松池.房地產企業稅收籌劃的風險與防范[J].商業時代，2010（28）

[3] 湯興江.房地產企業稅收籌劃的風險與防范[J].新財經（理論版），2012（12）

[4] 王立.房地產企業稅收籌劃風險探析[J].會計之友，2012（9）

第7篇：房地產業的稅收籌劃范文

關鍵詞：增值稅稅制改革；房地產開發企業；納稅籌劃

一、增值稅稅制改革對房地產業的影響

（一）對房地產業稅負的影響

宏觀稅負是指稅收收入占GDP的比重大小，是反映一個國家稅負水平的重要指標。2015至2018年我國宏觀稅負率呈逐年下降趨勢，平均宏觀稅負率為17.69%。2018年的宏觀稅負率為17.37%，同比下降0.08個百分點。相比較而言，房地產業宏觀稅負率在2015和2016年均處在39%以上的水平，這說明在“營改增”之前，房地產業面臨著較為沉重的稅負壓力。而自2017年下降到37.94%，2018年下降到37.51%，同比下降0.43個百分點，說明“營改增”政策的實施對房地產業的納稅起到了一定的減負效果，并且對降低我國整體稅負起著積極的作用（0.430.08）。另外中央在2019年4月1日再次調低1%的房地產業增值稅稅率（10%9%），從2019年上半年的數據可以看出房地產業宏觀稅負又有所降低。經過對以上房地產開發企業稅負及經營狀況分析數據可知，稅制改革雖然在一定程度上緩解了稅收負擔，房地產開發企業的稅負率仍然遠高于國家整體的宏觀稅負，在稅制改革階段，房地產開發企業依然存在不小的稅負壓力。

（二）對房地產開發企業現金收支的影響

從眼前的利益來看，可以直接影響到企業日常的現金收支。稅制改革對房地產開發企業的影響基本體現到了其各個項目上的投資情況。房地產開發企業作為以接收建筑安裝服務為主要建設成本的行業，需采購大量的建筑材料及機械設備來開發工程項目。“營改增”三年多來的稅制改革，相關行業在稅目和稅率上都有不斷地變化和調整，由于采購和建安成本的進項稅可以用于銷項稅額的抵扣，故很大程度上影響了企業在銷售環節的現金流出。

（三）對房地產開發企業營業利潤的影響

從長遠的角度看上來看，可以很大程度地影響到企業整體的營業利潤。政府推行“營改增”政策并進行多次的稅制改革的主要目的，是能夠使房地產開發企業的納稅成本以及納稅負擔進一步降低，使房地產開發企業獲得更大的利潤空間，積累充足的盈余資金，從而可以將這部分節流資本投入到企業其他的項目中去，來擴充企業的發展項目。

二、納稅籌劃必要性分析

從國家角度上來講，納稅籌劃有利于整個行業的產業結構調整。通過對房地產開發企業進行系統的增值稅稅收籌劃研究，可以逐漸構建和充實增值稅稅收籌劃理論框架和體系，推動國家稅收法律政策的優化與完善，促使稅收籌劃理論日益走向成熟。另一方面是針對稅收監管，通過有效地稅收籌劃，企業可以合理地降低稅負，自然會規避偷稅、逃稅的行為，對于國家的稅收也是一種保障。從企業角度上來講，現有大多數財務人員都擅長于賬務處理，對稅務的知識了解不夠全面，想要達到納稅人原所具備的專業水平還有一定的困難，因為他們很難將財務、稅務、政策統一到一起去考慮納稅籌劃方案。通過指導納稅籌劃思路，可以為房地產開發企業繳納增值稅行為提供可靠的借鑒和指引，進而規范企業的經營活動和會計核算能力，提高財務從業人員水平，從而降低納稅風險和營業成本，最終為企業創造出更大的價值。

三、納稅籌劃思路

房地產開發企業的增值稅納稅環節主要在開發建造和銷售環節，所以納稅籌劃也應從上述這兩個方面著手。

（一）在開發建造環節多獲取進項稅額

在房地產建造環節，企業首先考慮的是如何節約建筑成本以獲取更大的利潤空間。所以在建筑成本不變的情況下，應將如何在建造環節多獲取進項稅額作為籌劃的目標。例如，在采購工程材料時，一般納稅人適用的增值稅稅率是13%，小規模納稅人適用的增值稅稅率是3%。所以在材料采購時，企業應優先選擇一般納稅人的企業購進工程材料。再如，在選擇建造方式時，企業應根據具體的資金投入數額，權衡多方面的稅率，合理利用相關行業的特殊政策，比如采用清包工方式，將工程外包給建筑服務公司，房開企業只負責購買主要材料，這樣就可以多抵扣接受勞務所取得的進項稅。

（二）與規模較大的企業合作，盡量開具增值稅專用發票

從進項稅抵扣的角度進行來講，房地產開發企業在購進貨物或者接受勞務時，一定要盡可能取得正規的增值稅專用發票，才能在納稅環節進行有效的抵扣，所以企業應盡可能和一般納稅人身份的供應商、建筑企業、勞務派遣企業進行合作。若合作方為小規模納稅人，則應盡量要求其申請代開專用發票，以達到正常抵扣的要求。同時應注意辨別專用發票的真偽，為避免稅負加重，一定要非常小心謹慎。

（三）加快銷售環節的轉型升級

目前在一二線城市，精裝修住房比例已經達到新房成交總量的60%，并且該比例處于逐年上升的趨勢，這說明廣大的消費者群體越來越青睞于購買精裝房。根據現行稅收政策規定，房地產開發企業開發樣板房、精裝房的所有費用無論數額大小，均應計入其建造成本，進項全部可以抵扣（建安、設計等成本均可納入抵扣項目），而裝修費用在房產成本中所占比例非常可觀。因此為吸引更多的消費者同時拓寬進項稅的抵扣途徑，企業可以適當擴大精裝房的建設比例，逐漸發展成以精裝房作為主要房屋銷售類型的企業，成功轉型升級，從而能夠進一步提高企業的產業競爭力。

第8篇：房地產業的稅收籌劃范文

關鍵詞：房地產企業；稅務內控；構建

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2012）08-0092-02

追求自身發展，提高自身競爭力是眾多企業追求的戰略目標，而內部控制就是實現企業長遠發展目標的一個必要手段，監控著企業內部管理。在所有企業看來，企業內部控制起著舉足輕重的作用，能夠減少企業面臨的風險，可是關于稅務的內部控制體系，卻沒有被企業同等對待。當前形勢下，我國的稅收政策不斷調整，對企業實行了減稅、免稅等許多優惠政策，在很大程度上減輕了企業的稅收負擔。可是任何事物都有兩面性，企業在減輕稅收負擔的同時卻增加了稅務稽查的風險。企業所面臨的稅務環境不斷變化，這就要求企業適應環境的變化，加強內部控制管理水平。企業一方面要做到樹立稅務風險的防范意識，另一方面要在企業整體的內部控制體系中滲透稅務控制體系。

一、構建稅務內控體系的必要性

一種普遍觀點認為，企業的董事會、相關管理部門以及全體企業職工等共同實行的，實施企業稅務內控的根本目的是防范稅務風險，提高稅務價值，增強企業競爭力，并針對這一目標實行系統的、規范化控制活動。

近幾年以來，我國房地產業的飛速發展也帶動了房地產業的稅收的增長，在國家的稅收總收入中占有重大比重。目前，國家對房地產業采取了宏觀調控的政策，而且國家對房地產業的稅務管理力度在逐年加大。國家稅務局曾經在十年前就已經把房地產業列為稅收專項檢查的對象，并且是必檢對象。在人民群眾眼中，房地產業中經常出現稅收差錯，比如偷稅、漏稅現象，這就從另外一個角度證明了我國的房地產業的稅務征收存在許多問題，有很高的涉稅風險。

在我國，國家對房地產業實行宏觀調控的政策，并且不斷加大管理力度，相繼出臺了許多政策來調控房地產市場。比如國家頒布了房子限購令，再比如貸款利率上漲，尤其是2011年的一系列政策更是在很大程度上影響了房地產市場。盡管如此，房地產業仍然是我國國民經濟的支柱產業，而且房地產業的稅收仍然在國家稅收總額中占很大一部分。因此，建立健全房地產業的稅務內控體系顯得十分有必要，有利于規范房地產行業，使其健康發展。這不僅僅對房地產業有巨大作用，而且對我國的整個國民經濟都有很重要的意義。

如果企業沒有建立健全的稅務內控體系將會加大企業面臨的稅務風險。沒有健全的內控制度可能會使企業的稅務籌劃出現問題。比如，本來是想節稅，可是籌劃不當可能會導致偷稅、漏稅，也可能因為不懂國家的稅收政策中的優惠部分，多繳稅款，造成稅收浪費。除此之外，稅務內控管理體系是否健全能夠影響企業的生產經營活動，也是企業能否長遠發展的關鍵環節。

二、構建適合房地產企業稅務內控體系的方法

（一）提高企業稅務內控管理水平

企業要設立專門的稅務管理部門，即使自身條件不夠，無法達到設立專門的部門的水平，也要由專業人才專門管理企業的稅務管理工作。企業一定要把稅務管理工作人員的責任明確到位，除此之外，企業其他一些人員，只要是涉及到稅務的崗位，比如采購部門，都要明確職責。企業領導要大力支持稅務管理工作。稅務管理工作內容有：核算稅務申報數據、管理發票使用、分析稅收風險、研究國家稅收政策，利用其中的優惠部分，合理進行稅收籌劃、指導企業的相關部門，避免經營活動中的稅務風險、關注企業投資方向，提出稅務管理意見等。

（二）控制各環節的風險管理流程

企業的稅務內控體系屬于提前防范性質，對企業所面臨的風險要提前防范。完善稅務內控體系就要做到使企業各環節能夠正常運作，降低企業所面臨的各種稅務風險。企業的稅務內控管理是企業現代管理的重要內容，所以一定要在企業內部設立專門的涉稅管理部門，同時，要加大企業稅收籌劃的管理力度，使企業在運行中的每一個環節都能達到稅后收益的最大化。房地產企業首先要認真分析自身的每一個環節，正確評估，有效控制生產經營活動中的每一個涉稅環節，把風險降到最低。通過不斷完善稅務風險控制體系，并使之有效運行，達到控制涉稅環節的目的，從而實現稅務價值的提高。房地產企業有以下幾個環節可能會涉及到稅收，比如開發環節會涉及到土地增值稅；銷售環節會涉及到營業稅、土地增值稅以及印花稅等多個稅種，在這個環節中，企業所面臨的稅種最多；在保有環節中，房地產企業會涉及到房產稅、營業稅、城市建設維護費等若干稅種。

（三）企業內部要建立風險匯報制度

風險匯報制度，也就是企業內部涉及到稅收的所有職工都要從全局出發，以大局為重，認真對待企業稅務管理工作。建立風險匯報制度能夠使每一個涉及稅收的企業職員都能夠明確自己的責任，樹立風險意識。對房地產企業來說，一般涉稅金額比較大，涉稅事項有時候不容易確定，所以涉稅人員一定要從實際出發，針對企業的具體情況做出具體分析。對于一些重大的涉稅事項，比如稅務檢查、稅務籌劃、涉稅合同以及國家稅務優惠政策的調整等，一定要及時匯報。企業相關部門的涉稅人員如何進行匯報是由匯報標準決定的，并且要遵從一定的匯報流程。這就會使匯報文本在各部門之間流轉起來更加方便，和諧統一。

（四）建立內部稅務風險測評制度

從管理房地產的角度出發，測評企業運行中的稅務風險，并將其制度化，這就是風險測評制度，它屬于企業日常管理的一個方面。這主要從兩方面來努力：第一，提高企業職工控制風險的意識，培養其高度的責任感。所以，房地產企業要及時做好職工的培訓工作，使其充分了解稅務基本知識，深刻認識稅務風險。第二，各個涉及到稅務的相關部門要及時評估涉稅風險，并及時調整工作方向，把風險消除在萌芽之中。第三，要根據國家稅收政策的變化及時調險測評制度。房地產企業的各部門之間一定要加強溝通，及時進行信息交流，特別是要與稅收人員保持友好關系，得到他們的指導和建議，對于規避稅務風險具有很重要的意義。

三、結束語

總之，房地產業的稅務管理一定要加強。企業一定要結合自身的實際情況建立有效的稅務內控體系。只有這樣才能防范稅務風險，加快企業發展。

參考文獻：

[1] 梁云鳳，逄振悅，梁云波.納稅籌劃[M].北京：中國市場出版社，2006.

第9篇：房地產業的稅收籌劃范文

【關鍵詞】房地產；稅收；問題；對策

【中圖分類號】TU119【文獻標識碼】【文章編號】1674-3954（2011）03-0005-01

引言

伴隨著市場經濟的發展，我國房地產業也突飛猛進，已經成為了經濟發展中成為提升國民經濟指數的重要一份子，極大地推動著我國國民稅收收入，具有很廣泛的產業關聯性，也推動了多個產業部門的進步，并且房地產行業己經發展為地方稅收的基本來源和主要增長點，根據有關部門統計，2010年房地產業保持較快增長，全年地產商投資開發48267億元，比以往增長33.2%。但房地產行業也逐步成為稅收征管工作的大難點，由于開發項目時間周期長、工程預算結構復雜，涉及多種稅收，所以稅收征管的難度相對就較大，稅源征收就存在許多的漏洞，稅收流失問題很是嚴重[1]。房地產稅收制度已經成為了調節各地房地產各經濟主體利益關系的重要手段。認真剖析探討地產界的稅收制度可以保持各地GDP持續穩定增長，也可以保障人民群眾的生活福利。本文總結了房地產業界存在的常見的稅收問題，并深入探討審計對策，來共同提高地產業稅收監管效果。

一、目前房地產稅收中存在的常見問題

即使我國近幾年房地產稅收增長幅度較大，但是基于地產行業特殊的經營和復雜的會計核算，以及涉及眾多的房地產稅稅種，征管的難度比較大，再有地產開發企業比較嚴重的偷逃稅情況，稅源控管方面存在很多漏洞，所以給稅收征管工作帶來了極大的難度，以致嚴重流失的房地產行業稅收，也就推亂了稅收制度，并且影響了公平競爭[2]。以上客觀原因已經成為稅務部門常見的難點和社會關注的焦點。地產業界存在的問題主要表現在以下幾個方面：

1、漏征漏管現象較為嚴重

少數就職于管理房地產稅源的稅管員信奉“坐等”、“坐看”的工作信條。現在普遍存在的現象是，他們僅僅坐在辦公室等著納稅人將稅送上門，或者下戶簡單翻閱納稅人賬目或者申報數據，形象的催催稅款，對經營情況卻撒手不管，也不去核實申報數據的真實性；而新增的納稅人，辦理稅務登記也是坐等納稅人來辦，下戶時發掘納稅人不在，就發份限期改正通知書，至于納稅人來不來辦理納稅手續，那些則留到以后再說，至于那些隱藏式的納稅人，就是戶籍管理中的“黑戶”與“游擊隊”，因為平日他們就在與稅務管理員玩游擊戰，所以什么時候能納入正常的稅源管理軌道，我們也不得而知了。因此，“坐等”、“坐看”的方式在客觀上造成了漏征稅款的嚴重后果[3]。

2、利用模糊科目隱瞞收入，偷逃稅款

根據《房地產企業所得稅管理哲行辦法》的有關規定，房地產企業的收入總額應當涵蓋了生產經營收入情況和其他收入。其中，其他收入應當包括：商品房售后收入、建筑材料銷售收入、資產轉讓收入、固定資產收入以及其他相關部門代收的費用等。審計過程中發現，企業經常往來款核算其他收入，來逃避納稅義務。除此之外，不少企業也在銀行按揭款上做手腳、根據國稅發(2006)31號文件規定“采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現、”某些不法房地產公司利用按揭貸款售房方式的特有的性質，用銀行按揭款項的方式記入其他應付款，不作預售收入的方式，從而瞞天過海偷逃稅款。

3、信息管稅程度不高、獲取信息渠道單一，部門配合缺乏合力

房地產行業涉及的部門很多，有城建、規劃、國土、物價、房管等。稅務部門對地產界的稅收征收管理工作，基本需要依靠其中很多部門的協調配合，這樣掌握房地產企業的稅收源泉，但實際在工作過程中，由于很多部門之間還沒有建立起完善的溝通協調往來款核算機制，導致各部門之間掌握的稅收信息并不有效共享，而我國也沒有相關法律或者規章來約束有關部門對房地產業界的護稅行為，導致房地產在稅收管理過程中基礎差、資料采集不夠，很多房地產企業納稅人普遍納稅意識淡薄，沒有法制觀念，納稅人所提供的資料根本不齊全，可信度也存在著很大的問題，并且這些企業開發環節很多、周期長、預算核算過程復雜，因此房地產涉稅低、管理不到位，不能接受稅收掌控的制約，難以實現國家對房地產行業稅收源泉的控制，影響大量稅款的入庫，造成國家稅款流失。

二、針對于目前房地產稅收一些問題的對策

縱觀當前我國房地產稅收征管中存在的普遍問題及房地產業的特點，想要從根本上來解決日前房地產業的稅款征收問題，只有通過協調各部門的聯系，聯合整理征管資源，改變征管方式，嚴格加強環節控制，全面的實施房地產稅收夫人一體化管理，用科學化、專業化、精細化、社會化管理來征收房地產稅收，從而提升房地產稅收征管水平[4]。

1、要加強管理稅源戶籍，根除稅收漏征漏管現象

地稅部門要加強與相關部門的合作，主動掌握納稅人登記的各種信息，提倡掌握多個部門之間的信息，整合綜合運用的多部門之間的戶籍信息交流互動平臺。地稅機關要按照戶籍信息平臺，建立管理稅源分布電子圖與納稅人的詳細電子檔案，使稅務管理員能夠定期普查工作目標更為明確。稅管員要根除“坐等”、“坐看”的工作信條，要腳踏實地深入調查，扎扎實實地工作，及時掌握第一手重要資料，主動出擊掌控稅源的詳細信息，根除接受稅源信息的被動行為。

2、清理房地產業流轉環節不必要的稅費

合并印花稅契稅，取消不合理的稅收收費項目，適當減輕房產環節的負擔。使土地增值稅簡化，直到條件成熟時取消。土地增值稅計算征收方面與其他稅收來說過于復雜，基于基層稅務干部的業務水平低的情況，很難精確的計算納稅總額。在目前的這個階段，應該確定適度的稅務征收率和適當的減少稅率級數，還有使房地產增值額的計算辦法簡化等，從而降低稅務部門課稅成本以及義務納稅人的納稅成本， 要為投資者土地投資中的優質投資回報充分考慮，并適當扣除通貨膨脹因素，這樣避免因賦稅過重而因為正常的土地投資報酬降低而引發逃稅行為。可以考慮房地產業的逐步規范化，行業利潤逐漸步入平均化，并且考慮下取消土地增值稅。

3、強化部門間配合，健全護稅網絡信息化技術一體化管理

房地產開發所運行的每一環節，都必須到有關部門將手續辦理齊全，因此稅務部門要盡力爭取全面的支持與配合，切實加強協調與土地、房產管理、規劃局、銀行等相關部門的聯系，定期與這些部門進行交流，信息共享，這樣可以及時掌握各方面的情況，仔細嚴格的實施稅務征收一體化的管理、還要請有關部門積極配合，執行“先稅后征”的原則，凡沒有稅務部門監制的發票和不辦理稅票，房產、土地等相關部門的相關證照，把握住稅收源泉的控管的關鍵，從根本上補救稅收漏洞、及時清算達到土地增值稅清算條件的企業，有效管理相關稅收實施政策，這樣才能不斷提高稅收管理的質量和治理稅收管理上的漏洞。

三、結論

綜上所述，房地產快發的稅收政策有普遍性又有其特殊性，我們應該把國家的錢一分不讓的交上，然而也不損害企業的利益，把好財務的關口，促進房地產稅收的健康穩定的發展，實現企業的價值最優化。

參考文獻

[1]歐繼紅.《稅收籌劃中的房價策略》，《經濟師》，2005年第5期

[2]吳躍云.《房地產企業納稅籌劃思路》，《財會通訊》，2006年第三期