房地產(chǎn)稅納稅籌劃精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)稅納稅籌劃范文

近些年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)行業(yè)已成了國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，然而隨著房?jī)r(jià)持續(xù)走高，房地產(chǎn)項(xiàng)目呈現(xiàn)過熱化的發(fā)展趨勢(shì)，政府也加大了宏觀調(diào)控力度，采用強(qiáng)化稅收的政策，針對(duì)不同房地產(chǎn)企業(yè)以差別化方式執(zhí)行信貸政策等方法對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管。特別是2013年以后，隨著國(guó)五條的制定與出臺(tái)，在一定程度上縮小了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間。鑒于此，企業(yè)通過納稅籌劃來增加企業(yè)收益、規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)的重要性便逐漸顯露出來。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；問題

中圖分類號(hào)：

D9

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672―3198（2015）21019101

1房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的可行性

1.1涉稅環(huán)節(jié)多，納稅籌劃空間大

房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)周期比較長(zhǎng)，涉稅生產(chǎn)環(huán)節(jié)比較多，在開發(fā)建設(shè)階段主要涉及城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅，如果占用耕地還需繳納耕地占用稅；在銷售階段主要涉及營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅；在保有階段涉及營(yíng)業(yè)稅金及附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅。除此之外房地產(chǎn)企業(yè)還要向政府及事業(yè)單位繳納各項(xiàng)費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在每個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)都有涉稅事項(xiàng)，較多的稅種為企業(yè)實(shí)施納稅籌劃提供了空間。

1.2納稅成本高，納稅籌劃主動(dòng)性強(qiáng)

國(guó)家的宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，企業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)中生存，就必須增強(qiáng)自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。如今越來越多的企業(yè)實(shí)行了成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，而房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)過程中要投入巨額資金，其投入資金額度以及銷售額度都會(huì)以億元為單位，因而稅基相對(duì)較大。稅金做為最主要的成本來源，對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和會(huì)計(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有著重要的影響。納稅籌劃無疑成為了降低企業(yè)稅負(fù)成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和盈利能力的有效策略，這就為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施納稅籌劃提供了主觀因素的可行性。

此外，納稅籌劃已經(jīng)得到我國(guó)法律法規(guī)的認(rèn)可，它已成為企業(yè)優(yōu)化管理的重要內(nèi)容。國(guó)家鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，而且隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的稅收制度正朝著制度化、規(guī)范化方向發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃提供了有力的法律保障。

2房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的問題分析

2.1企業(yè)納稅籌劃水平不高

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，更多的是關(guān)注短期的或者當(dāng)期的節(jié)稅收益，只是簡(jiǎn)單的從規(guī)避稅負(fù)來進(jìn)行納稅籌劃的考慮，或者僅僅對(duì)不同的納稅方案所帶來的不同稅負(fù)進(jìn)行比較，并未從企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益來考慮，常常是為了減少眼前的稅負(fù)游離于逃稅與節(jié)稅、避稅的邊緣，更不用說用多種諸如倡導(dǎo)、指引等積極的方式來爭(zhēng)取于己有利的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃。

2.2納稅籌劃人才資源匱乏

納稅籌劃是一項(xiàng)專業(yè)性和綜合性很強(qiáng)的工作，這就要求納稅籌劃人員不僅要有扎實(shí)的專業(yè)功底，還要熟練掌握當(dāng)前的稅收政策，更要具備駕奴納稅籌劃過程與稅收部門溝通的能力。而現(xiàn)在我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃人員都只是普通的財(cái)務(wù)人員，他們只會(huì)進(jìn)行簡(jiǎn)單的帳務(wù)處理，要想讓他們達(dá)到納稅籌劃人員所具備的專業(yè)的知識(shí)水平還很困難，進(jìn)而所進(jìn)行的納稅籌劃方案也就難以達(dá)到預(yù)期的效果。

2.3缺乏納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃過程中經(jīng)常會(huì)遇到一些不確定因素，有些消極因素會(huì)帶來不利的影響。而且國(guó)家會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求調(diào)整相關(guān)的政策，新出臺(tái)的政策往往會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期納稅籌劃方案帶來或大或小的影響和風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)未把未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素考慮進(jìn)去，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，沒有對(duì)未來可能發(fā)生的籌劃風(fēng)險(xiǎn)提前做好防御措施，就會(huì)對(duì)整個(gè)納稅籌劃效果產(chǎn)生不利的影響。

2.4房地產(chǎn)業(yè)重復(fù)征稅現(xiàn)象制約了企業(yè)的納稅籌劃

近些年來，我國(guó)的稅收制度在不斷地完善，但是依然存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象。從房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地稅的關(guān)系來看，房屋與土地的關(guān)系密不可分，他們之間往往難以分割，在價(jià)值形態(tài)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的房屋價(jià)值往往包含土地的價(jià)值。然而在稅制設(shè)計(jì)上，按照現(xiàn)行稅收制度對(duì)土地要從量計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅，對(duì)房屋則要從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅。在房產(chǎn)稅的征收過程中就會(huì)出現(xiàn)土地的稅收進(jìn)入土地的價(jià)格，土地的價(jià)格構(gòu)成房屋價(jià)格的組成部分的不合理現(xiàn)象，造成重復(fù)征稅，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。企業(yè)若要避免重復(fù)征稅就需要將房地產(chǎn)價(jià)值與土地價(jià)值人為分割裕然而實(shí)際在操作過程中很難做到；若不人為分割開，則會(huì)出現(xiàn)對(duì)一棟房產(chǎn)既征收了包含地價(jià)的房產(chǎn)稅，又對(duì)房產(chǎn)所占的土地征收了土地稅，從而制約了企業(yè)的納稅籌劃。

3房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的對(duì)策建議

3.1注重納稅籌劃的整體性

企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃過程中應(yīng)進(jìn)行綜合考慮，將其變成公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略與整體的投資的一部分，隱藏的危險(xiǎn)因素，不能為了籌劃而籌劃。首先，要從全局著手，不能只關(guān)注個(gè)別稅種，要充分考慮各稅種、稅基的相關(guān)性，因?yàn)槟骋欢惙N稅基的減少可能會(huì)帶來其他稅種稅基之間關(guān)系的轉(zhuǎn)變。要減少整體的稅負(fù)，而不是

單純降低個(gè)別稅種的稅負(fù)。其次，在進(jìn)行方案制定時(shí)，

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要形成良好管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間只有形成暢通的信息共享機(jī)制，才能保證納稅籌劃工作的正常開展。若內(nèi)部合作脫節(jié)，則容易出現(xiàn)問題。比如我國(guó)稅法針對(duì)打折銷售的計(jì)稅方式是依據(jù)打折后的金額計(jì)算，而買房送裝修則是依據(jù)購(gòu)房款加上裝修款的合計(jì)金額計(jì)稅。兩種銷售方式不同，計(jì)稅結(jié)果就不同，銷售人員若不了解相關(guān)的稅法政策，在與客戶簽約時(shí)就有可能做出不利于公司財(cái)務(wù)部進(jìn)行籌劃的選擇。因而企業(yè)各部門要加強(qiáng)溝通，從全局出發(fā)，才能在納稅籌劃過程中作出正確的方案選擇。

3.2設(shè)置專業(yè)的稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜，涉及的稅種繁多，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，一方面要配備熟悉業(yè)務(wù)、了解法規(guī)的專業(yè)的納稅籌劃人員和專職的納稅籌劃研究專員；另一方面要注意為其營(yíng)造良好的工作環(huán)境，提升納稅籌劃人員的地位，可以在企業(yè)內(nèi)部單設(shè)一個(gè)獨(dú)立的納稅籌劃組織機(jī)構(gòu)，讓其負(fù)責(zé)制定具體的納稅籌劃方案或措施，而不是由財(cái)務(wù)部門兼職負(fù)責(zé)，以增強(qiáng)納稅籌劃工作的針對(duì)性和時(shí)效性。此外，企業(yè)也可以充分利用稅務(wù)師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、稅務(wù)咨詢公司等中間機(jī)構(gòu)的資源，所提供的參考意見，接受專業(yè)的指導(dǎo)和幫助，以使企業(yè)的納稅籌劃方案更具科學(xué)性。

3.3關(guān)注稅收法律政策規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)稅收法律政策呈一種動(dòng)態(tài)變化的狀態(tài)，尤其是當(dāng)我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了宏觀調(diào)控以后，相關(guān)的稅務(wù)監(jiān)管變得愈發(fā)嚴(yán)格。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收法律政策也會(huì)有著較大的變動(dòng)。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)就需要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)稅收法律政策的研究工作，及時(shí)關(guān)注各種變化，深刻理解和把握稅法的中心思想并隨時(shí)更新企業(yè)自身的納稅籌劃方案，確保使納稅籌劃方案不是非法的。在此基礎(chǔ)上還要遵守稅務(wù)政策的引導(dǎo)，讓企業(yè)享受相關(guān)稅收優(yōu)惠，同時(shí)也符合國(guó)家政府宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的用意，防止惡意涉嫌偷稅漏稅，從而減少風(fēng)險(xiǎn)。

納稅籌劃的方案有時(shí)利用的是法律的邊界點(diǎn)和模糊點(diǎn)，而房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅法的理解與稅務(wù)部門具體執(zhí)法有時(shí)也會(huì)存在差異，但企業(yè)納稅籌劃方案的合法性最終是由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的，一不小心就會(huì)被認(rèn)定為偷逃稅，面臨處罰，不僅沒有減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，還加重了企業(yè)的納稅成本。這就要求企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃的過程中，要加深對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)和稅務(wù)部門的工作程序的了解，更加注重與稅務(wù)部門的溝通，使房地產(chǎn)企業(yè)的籌劃方案得到當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門的認(rèn)可，從而避免籌劃風(fēng)險(xiǎn)，取得應(yīng)有的收益。

3.4加大稅制改革力度

我國(guó)的稅制在不斷的完善但仍有重復(fù)征稅、稅制設(shè)置不合理的地方，加大了企業(yè)的稅負(fù)。一方面國(guó)家要根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度進(jìn)行改革，合并性質(zhì)相同稅種、合理界定稅費(fèi)范圍、不斷從宏觀層面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行正面干預(yù)，促進(jìn)其健康發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)根據(jù)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及自身特點(diǎn)，積極主動(dòng)地在國(guó)家法律框架內(nèi)運(yùn)用合理的方法進(jìn)行納稅籌劃工作，降低企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)資金價(jià)值最大化，確保企業(yè)良性發(fā)展，為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。

參考文獻(xiàn)

[1]陳曉菲.探析房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)以及防范措施[J].中國(guó)外資，2013，（2）：114116.

第2篇：房地產(chǎn)稅納稅籌劃范文

摘 要 稅收籌劃是企業(yè)一項(xiàng)非常重要的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，可以為企業(yè)減少稅收支出帶來經(jīng)濟(jì)利益，并提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平和競(jìng)爭(zhēng)力，故而其已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展不可忽略的重要因素。基于此，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的意義進(jìn)行分析，并通過舉例闡釋土地增值稅納稅籌劃的方法，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃提供參考。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃 房產(chǎn)

作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，是我國(guó)財(cái)政收入的重要來源。然而，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)卻被人們認(rèn)為是“暴利行業(yè)”，引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。但是，如果稍微對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查，就會(huì)發(fā)現(xiàn)當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)事實(shí)上處于一種較為尷尬的狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸多稅收問題，其中土地增值稅又是重中之重，稅率高、稅負(fù)重。因此，對(duì)土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃，不僅能減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，提高經(jīng)濟(jì)效益，而且還能提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)利益最大化目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的意義

納稅籌劃主要是指企業(yè)根據(jù)國(guó)家稅收政策規(guī)定，根據(jù)自身的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況對(duì)生產(chǎn)、銷售等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)合理地調(diào)整，進(jìn)而利用免稅、避稅、節(jié)稅等手段來提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其涉及的稅種比較多：房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅、印花稅、城建稅、土地增值稅等，其中土地增值稅直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。由于目前我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格一直處于居高不下的狀態(tài)，加之長(zhǎng)期以來我國(guó)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施干預(yù)政策，因此土地增值稅的政策變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃造成了很大的壓力。為了能夠有效解決這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)實(shí)際情況重新對(duì)土地增值稅的納稅籌劃思路進(jìn)行梳理和調(diào)整，以期能夠在房地產(chǎn)市場(chǎng)上得到長(zhǎng)期的生存與發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃主要目的是能夠?qū)崿F(xiàn)其經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。隨著我國(guó)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施以及政府的干預(yù)，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃空間必定會(huì)縮小到一定的范圍。而房地產(chǎn)企業(yè)要想在這樣的背景下保證自身的稅后利潤(rùn)，就需要對(duì)土地增值稅的納稅籌劃進(jìn)行合理的考慮。并根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整籌劃思維，改變和創(chuàng)新納稅籌劃手段，制定納稅籌劃的目標(biāo)，確定納稅籌劃的方向，進(jìn)而能夠運(yùn)用正確的土地增值稅納稅籌劃來應(yīng)對(duì)我國(guó)宏觀調(diào)控以及政府干預(yù)所帶來的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的方法

（一）根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征稅范圍選擇最優(yōu)納稅方案

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征稅范圍選擇最優(yōu)納稅方案主要有兩種。第一，是利用合作雙方共同建房的方法進(jìn)行納稅籌劃。采用這種方法的原因在于，政府出臺(tái)的相關(guān)政策中有這樣的規(guī)定：如果雙方合作，一方出資金一方出土地，共同對(duì)房屋進(jìn)行建設(shè)，那么建設(shè)后的房屋根據(jù)比例分配，暫時(shí)免收土地增值稅。但是一旦房屋建設(shè)完成后便進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，則需征收該房屋的土地增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)便可以根據(jù)這一政策來對(duì)土地增值稅的繳納進(jìn)行籌劃;第二，利用代建房的方法進(jìn)行納稅籌劃。這主要是指房地產(chǎn)企業(yè)代客戶對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)，當(dāng)開發(fā)完成后，房地產(chǎn)企業(yè)可以向客戶收取相應(yīng)的代建費(fèi)用。而代建費(fèi)用從實(shí)質(zhì)性上來講屬于勞務(wù)收入范疇，并不屬于土地增值稅的范疇，因此房地產(chǎn)企業(yè)不用繳納土地增值稅。

（二）根據(jù)銷售收入進(jìn)行納稅籌劃

根據(jù)銷售收入進(jìn)行的納稅籌劃分為三種方法，即增值率不同的房產(chǎn)是否合并籌劃法、分散營(yíng)業(yè)收入籌劃法以及合理定價(jià)籌劃法。其中對(duì)于增值率不同的房產(chǎn)是否合并籌劃法而言，由于土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60% 。針對(duì)增值率不同的房地產(chǎn)進(jìn)行合并籌劃，采用該方法就可以增加適用較低稅率的部分，減少適用較高稅率的部分。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)具體的分開和合并計(jì)算的相應(yīng)稅額后，再采用低稅負(fù)的計(jì)算方法，來實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的;分散營(yíng)業(yè)收入籌劃法主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅提高了其稅收負(fù)擔(dān)，加之我國(guó)的土地增值稅采用的是超率累進(jìn)稅率，因此對(duì)房地產(chǎn)的銷售價(jià)格進(jìn)行分散，在降低增值率的同時(shí)還可以降低土地增值稅，以實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的;而之所以采用合理定價(jià)籌劃法是因?yàn)樵诙惙ㄖ幸呀?jīng)明確規(guī)定了納稅人建設(shè)、銷售住宅時(shí)，若增值額沒有超過項(xiàng)目金額20%，那么其全部的增值額就可以按規(guī)定對(duì)稅費(fèi)進(jìn)行計(jì)算，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用這20%的范疇進(jìn)行納稅籌劃。

例如，某房地產(chǎn)公司對(duì)同一片土地上的甲、乙兩棟商用房同時(shí)進(jìn)行開發(fā)，其中甲房產(chǎn)的銷售收入為320萬元，乙房產(chǎn)的銷售收入為350萬元，允許扣除的部分分別為200萬元和100萬元。

第一步，采用分開計(jì)算的方法，甲的增值率為：（320-200）/200×100%=60%，適用稅率為30%，因此應(yīng)納的土地增值稅為：（320-200）×30%=36萬元;乙的增值率為：（350-100）/100×100%=250%，適用稅率為60%，因此應(yīng)納的土地增值稅為：（350-100）×60%-100×35%=115萬元;甲、乙應(yīng)繳納的土地增值稅為151萬元。第二步，采取合并計(jì)算。甲、乙兩棟總收入為670萬元，允許扣除的部分為300萬元，因此增值率為：（670-300）/300×100%=123.3%，其適用稅率為50%;應(yīng)納的土地增值稅為：（670-300）×50% -300×15%=140萬元。通過上述計(jì)算，合并核算的土地增值稅要低于分開計(jì)算的。因此房地產(chǎn)企業(yè)只需要把兩處房產(chǎn)同時(shí)進(jìn)行開發(fā)銷售，并把扣除的費(fèi)用一起計(jì)算并申報(bào)，便能減少繳稅的費(fèi)用。

（三）利用扣除項(xiàng)目方法進(jìn)行的納稅籌劃

利用扣除項(xiàng)目方法進(jìn)行的納稅籌劃主要包括兩點(diǎn)。首先，利用加計(jì)允許扣除項(xiàng)目籌劃法。在《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》中明確規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)可以按照“合計(jì)數(shù)”的1/5對(duì)允許扣除項(xiàng)目的金額進(jìn)行加計(jì)。因此，其他行業(yè)的企業(yè)在從事房地產(chǎn)行業(yè)之前，需要設(shè)立一個(gè)從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的相對(duì)獨(dú)立的企業(yè)，這樣才能實(shí)現(xiàn)節(jié)稅計(jì)劃，而且還可以享受上述的附加扣除;其次，是根據(jù)利息費(fèi)用情況選擇最優(yōu)納稅方案。在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，由于各種各樣的因素會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)大量借貸，因此產(chǎn)生較高的利息支出，而這些利息支出直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅。根據(jù)相關(guān)的稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在以下兩種情況時(shí)扣除其利息支出：第一，能夠根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的項(xiàng)目分?jǐn)偅瑫r(shí)還能提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，可以照實(shí)扣除，但是最高范圍不能超過銀行的同期利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=允許扣除的利息+（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（5%以內(nèi)）;第二，不能根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的分?jǐn)傢?xiàng)目計(jì)算利息支出或者是無法提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明的，其利息支出需要納入到房地產(chǎn)的開發(fā)費(fèi)用中統(tǒng)一扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（10%以內(nèi)）。

例如，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)某地區(qū)的A商用房進(jìn)行開發(fā)時(shí)，其中開發(fā)成本為600萬元，并支付了1000萬元的地價(jià)款。假設(shè)該房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息是100萬元，試問在這樣的情況下，該房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃應(yīng)該怎么進(jìn)行？如果應(yīng)扣除的利息為70萬元時(shí)，又該如何進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃？（假設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例是5%和10%）。

第一步，計(jì)算。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例=（600+1000）×5%=80萬元。第二步，分析判斷。當(dāng)允許扣除的費(fèi)用為100萬元時(shí)，該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，這樣利息支出便按照100萬元來扣除，否則只能按照80萬元來扣除;而當(dāng)允許扣除的利息支出為 70 萬元時(shí)，應(yīng)選擇第二種計(jì)扣方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣可以多扣除 10 萬元利息支出。

結(jié)束語：

由于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的綜合性極強(qiáng)，并直接關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利潤(rùn)，因此還需要研究其土地增值稅納稅籌劃的技巧和方法，才能提高企業(yè)納稅籌劃的利益。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)還需要樹立正確的納稅籌劃意識(shí)，制定科學(xué)的戰(zhàn)略籌劃，從合理節(jié)稅的角度開拓增收節(jié)支的渠道，保障企業(yè)的生存和發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 李文，李暢.土地增值稅納稅籌劃――以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例[J].會(huì)計(jì)之友，2010（11）：40-42.

第3篇：房地產(chǎn)稅納稅籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；企業(yè)所得稅；納稅籌劃

2008年1月1日，我國(guó)實(shí)行了企業(yè)所得稅法的改革。新企業(yè)所得稅稅法實(shí)施后，取消了大量的稅收優(yōu)惠政策。雖然利用稅收優(yōu)惠進(jìn)行納稅籌劃的空間小了，但總體上看，新企業(yè)所得稅法放寬了成本費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)和范圍，讓企業(yè)從另一個(gè)視角擴(kuò)大了稅務(wù)籌劃的空間。

一、新《企業(yè)所得稅稅法》的主要變化

（一）統(tǒng)一稅法，統(tǒng)一稅率

為有效解決內(nèi)外資企業(yè)稅負(fù)差距過大的問題，新《企業(yè)所得稅法》對(duì)內(nèi)外資企業(yè)所得稅制度進(jìn)行整合，把兩套不同的稅制“合二為一”，對(duì)我國(guó)不同性質(zhì)、不同類別的企業(yè)，統(tǒng)一適用同一個(gè)稅法，實(shí)現(xiàn)不同經(jīng)濟(jì)實(shí)體在稅收上的同等待遇。另外，新《企業(yè)所得稅法》將所得稅稅率統(tǒng)一降低至25%，取消地區(qū)性優(yōu)惠稅率，只對(duì)高新技術(shù)企業(yè)、小型微利企業(yè)規(guī)定照顧性稅率，簡(jiǎn)化了稅率結(jié)構(gòu)，使稅制更加透明和規(guī)范。

（二）統(tǒng)一稅前扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)

新《企業(yè)所得稅法》在工資薪金、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用支出的扣除上都較原所得稅法有所改變，只要是企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的合理的支出，包括成本費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，允許在計(jì)算應(yīng)納所得額時(shí)予以扣除。

在工資薪金扣除標(biāo)準(zhǔn)方面，現(xiàn)行稅法取消了針對(duì)內(nèi)資企業(yè)計(jì)稅工資的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出準(zhǔn)予扣除；同時(shí)規(guī)定企業(yè)發(fā)生的職工福利費(fèi)支出在不超過工資薪金總額的14%的部分準(zhǔn)予扣除；企業(yè)撥繳的工會(huì)經(jīng)費(fèi)在不超過工資薪金總額2%的部分準(zhǔn)予扣除；企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費(fèi)支出在不超過工資薪金總額的2.5%的部分準(zhǔn)予扣除，超過部分，準(zhǔn)予在以后年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。

在業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除標(biāo)準(zhǔn)方面，新《企業(yè)所得稅法》對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出實(shí)行按銷售收入的一定比例限額扣除。考慮到商業(yè)招待和個(gè)人消費(fèi)之間難以區(qū)分，為加強(qiáng)管理同時(shí)借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，新企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入的5‰。

在廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)方面，新企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例統(tǒng)一了企業(yè)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出稅前扣除政策，同時(shí)，考慮到部分行業(yè)和企業(yè)廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)發(fā)生情況比較特殊，需要根據(jù)其實(shí)際情況作出具體規(guī)定，實(shí)施條例規(guī)定，除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出不超過當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。新稅法大幅度提高了廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)不再區(qū)分廣告費(fèi)和義務(wù)宣傳費(fèi)，去除了企業(yè)扣除廣告費(fèi)是必須符合的3個(gè)條件，因此，企業(yè)可以采用多種形式進(jìn)行廣告宣傳，提升企業(yè)形象。

（三）統(tǒng)一稅收的優(yōu)惠政策

稅收優(yōu)惠政策市稅法的重要組成部分，也是在政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要手段。為有效地解決內(nèi)外資企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策目標(biāo)不明確、優(yōu)惠方式單一、區(qū)域優(yōu)惠過多等問題，新《企業(yè)所得稅法》對(duì)原企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，綜合運(yùn)用優(yōu)惠稅率、免稅、減稅、加計(jì)扣除、加速折舊、減計(jì)收入、抵扣抵免等方法，統(tǒng)一規(guī)范稅收優(yōu)惠的標(biāo)準(zhǔn)和管理辦法，將現(xiàn)行一區(qū)域優(yōu)惠為主的所得稅優(yōu)惠格局，調(diào)整為以產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主、區(qū)域優(yōu)惠為輔的所得稅優(yōu)惠新格局。

二、新《企業(yè)所得稅稅法》下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅籌劃分析

（一）將一個(gè)大型企業(yè)劃分為若干微小企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃

根據(jù)相關(guān)政策法律依據(jù)，小型微利企業(yè)要同時(shí)符合六個(gè)條件：一是從事國(guó)家非限制和禁止行業(yè)；二是年度應(yīng)納稅所得額不超過30萬元；三是從業(yè)人數(shù)在一定范圍內(nèi)，工業(yè)企業(yè)不超過100人，其他企業(yè)不超過100人；四是資產(chǎn)總額在一定范圍內(nèi)，工業(yè)企業(yè)不超過3000萬元，其他企業(yè)不超過1000萬元；五是建賬核算自身應(yīng)納稅所得額；六是必須是國(guó)內(nèi)的居民企業(yè)。因此，符合以上六個(gè)條件的小型微利企業(yè)，才能享受20%的優(yōu)惠企業(yè)所得稅稅率的稅收優(yōu)惠政策。

基于以上分析，如果一個(gè)企業(yè)大大超過小型微利企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，完全可以把該企業(yè)進(jìn)行分立，組成幾個(gè)小型微利企業(yè)，每個(gè)小型微利企業(yè)經(jīng)營(yíng)某一方面的專業(yè)業(yè)務(wù)，可以減輕企業(yè)所得稅的納稅負(fù)擔(dān)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言可以把購(gòu)地、建筑、裝修等進(jìn)行分立，開設(shè)進(jìn)行專項(xiàng)業(yè)務(wù)的小型微利企業(yè)。

（二）通過設(shè)立獨(dú)立銷售公司進(jìn)行納稅籌劃

目前，我國(guó)較大的房地產(chǎn)企業(yè)多采取在各地設(shè)立子公司的模式來進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。總分支機(jī)構(gòu)的籌劃按照新企業(yè)所得稅法第五十條第二款的規(guī)定，居民企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立不具有法人資格的營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)匯總計(jì)算并繳納企業(yè)所得稅。第五十二條進(jìn)一步規(guī)定，除國(guó)務(wù)院另有規(guī)定外，企業(yè)之間不得合并繳納企業(yè)所得稅。這樣，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大，需要設(shè)立新的營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)時(shí)，采取設(shè)立分支機(jī)構(gòu)就會(huì)較為有利。由于分支機(jī)構(gòu)不具有法人資格，就可以與總機(jī)構(gòu)合并納稅，可以享受盈虧互補(bǔ)的好處，減少當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額，達(dá)到少交企業(yè)所得稅的目的，或者至少可以獲得資金的時(shí)間價(jià)值。而企業(yè)如果采用設(shè)立獨(dú)立的具有法人資格的營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)如子公司，那么子公司設(shè)立初期的虧損就不能沖抵母公司的盈利，母公司的應(yīng)納稅所得額就會(huì)比設(shè)立分公司時(shí)大，當(dāng)期繳納的稅款就會(huì)較多，占用企業(yè)的資金也越多。因此，一般說來，在新企業(yè)所得稅法下，設(shè)立分公司較設(shè)立子公司更為有利。

（三）推遲收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間進(jìn)行納稅籌劃

按照新企業(yè)所得稅法，收入包括企業(yè)的貨幣形式收入和非貨幣形式收入，具體分為銷售貨物收入、提供勞務(wù)收入、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入、股息和紅利等權(quán)益性投資收益、利息收入、租金收入、特許權(quán)使用費(fèi)收入、接受捐贈(zèng)收入和其他收入。實(shí)施條例第二章第二節(jié)第十二條和第十六條對(duì)收入進(jìn)行了具體規(guī)定，特別是對(duì)股息、紅利等權(quán)益性投資收益、利息收入、租金收入、特許權(quán)使用費(fèi)收入、接受捐贈(zèng)收入明確規(guī)定了收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)，這就為收入的稅收籌劃提供了依據(jù)和空間。比如讓被投資方推遲做出利潤(rùn)分配決定的日期，就可以推遲股息、紅利等權(quán)益性投資收益的確認(rèn)時(shí)間；推遲借債合同中債務(wù)人應(yīng)付利息的日期，就可以推遲利息收入確認(rèn)時(shí)間；推遲合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期，就可以推遲租金收入確認(rèn)時(shí)間；推遲合同約定的特許權(quán)使用人應(yīng)付特許權(quán)使用費(fèi)的日期。就可以推遲特許權(quán)使用費(fèi)收入確認(rèn)時(shí)間；推遲實(shí)際收到捐贈(zèng)資產(chǎn)的日期。就可以推遲接受捐贈(zèng)收入確認(rèn)時(shí)間；推遲企業(yè)分得產(chǎn)品的日期。就可以推遲采取產(chǎn)品分成方式取得收入的確認(rèn)時(shí)間。推遲這些類型收入的確認(rèn)時(shí)間，無疑會(huì)推遲繳納企業(yè)所得稅，相當(dāng)于企業(yè)從稅務(wù)局那里取得了一項(xiàng)無息貸款，使企業(yè)獲得了資金的時(shí)間價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

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第4篇：房地產(chǎn)稅納稅籌劃范文

一、 土地增值稅籌劃的重要性

截至2006年末，稅務(wù)局對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)一般只是按銷售收入的1%預(yù)征。2007年初了國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)文《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求各地從2007年2月1日起對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行清算，由此拉開了全國(guó)土地增值稅清算的序幕。高達(dá)30%-60%的稅率，使得土地增值稅與營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅成為對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)影響最大的三個(gè)稅種。清算初始，全國(guó)各地稅收管理機(jī)關(guān)對(duì)清算細(xì)則的把握均有所不同，經(jīng)過幾年的摸索經(jīng)驗(yàn)，國(guó)家稅務(wù)總局針對(duì)各地土地增值稅清算過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行了更為細(xì)致的規(guī)定，清算標(biāo)準(zhǔn)也愈加嚴(yán)格。因此，房地產(chǎn)企業(yè)提前進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃以減少稅收負(fù)擔(dān)、實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化，顯然刻不容緩。

二、 土地增值稅納稅籌劃技巧探討

1、靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策及臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃。

房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項(xiàng)目，總要獲得一定的利潤(rùn)，但利潤(rùn)率越高，繳納的土地增值稅就越多，稅后利潤(rùn)可能反而越小。因此，如果做到使房?jī)r(jià)在同行中最低，應(yīng)繳土地增值稅越少，所獲利潤(rùn)最多，這是房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真考慮的問題。

按照稅法有關(guān)優(yōu)惠政策的規(guī)定，納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定的四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)稅。對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額：不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用該免稅規(guī)定。因此，企業(yè)應(yīng)力爭(zhēng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率控制在20%之內(nèi)，享受國(guó)家的免稅政策。

再就是“20%的增值額”即臨界點(diǎn)，也可以在此進(jìn)行納稅籌劃。如果企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，可通過適當(dāng)控制出售價(jià)格以避免繳納土地增值稅。首先要測(cè)算增值率（增值額與允許扣除項(xiàng)目金額的比率），然后設(shè)法調(diào)整增值率。改變?cè)鲋德实姆椒ㄓ袃煞N：一是合理定價(jià)，如在銷售過程中增值率略高于兩級(jí)稅率檔次交界的增值率，通過適當(dāng)降低價(jià)格可以減少增值額，降低土地增值率的適用稅率，從而減輕稅負(fù)；二是增加扣除額，主要是通過加大投入來提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。按《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括的可以扣除的項(xiàng)目有：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。納稅人可以通過改善住房環(huán)境，提高房產(chǎn)的質(zhì)量來適當(dāng)增加扣除項(xiàng)目，以高質(zhì)低價(jià)來占領(lǐng)市場(chǎng)。

2、 適度延伸產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，跨行業(yè)利潤(rùn)轉(zhuǎn)化。

對(duì)集團(tuán)化的房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅籌劃的總體思路就是延伸價(jià)值鏈，將利潤(rùn)向上下游延伸。比如將房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為非房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)，比如建筑、裝修、設(shè)計(jì)、園林綠化、服務(wù)、貿(mào)易等其他關(guān)聯(lián)行業(yè)利潤(rùn)，一方面，增大成本起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的；另一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)不能采取核定征收企業(yè)所得稅，而其他行業(yè)則沒有強(qiáng)制要查賬征收的要求，分流利潤(rùn)的公司利用核定征收以及財(cái)政返還或財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)政策也是降低整體稅負(fù)的有效措施之一。但是隨著稅收管理的愈加嚴(yán)格，此種方法應(yīng)注意“適度”，在合理的成本增加范圍內(nèi)操作。

3、 期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用除利息支出外都不按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，而是以土地價(jià)款和開發(fā)成本合計(jì)金額作為基礎(chǔ)按比例計(jì)算扣除。按照規(guī)定，屬于公司總部發(fā)生的期間費(fèi)用，如：管理人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等不能作為扣除項(xiàng)目，其實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土地增值稅的計(jì)算沒有直接影響。但若采用適當(dāng)人員分配方法和其他合理組織管理方法，使這些費(fèi)用能夠作為開發(fā)成本列支，則可增加扣除項(xiàng)目數(shù)額，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅。一般公司總部也相應(yīng)設(shè)置了龐大的人員組織，公司總部沒有直接的經(jīng)營(yíng)收入來源，卻有大量的期間費(fèi)用發(fā)生，這在企業(yè)所得稅方面不占任何優(yōu)勢(shì)。例如，企業(yè)可以在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于某一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。如果某部門某人員兼任下屬某房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程管理，在不影響總部工作的同時(shí)參加該項(xiàng)目的管理，那么其有關(guān)費(fèi)用可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)中去。而開發(fā)間接費(fèi)屬于開發(fā)成本的組成部分，不僅可以作為扣除項(xiàng)目金額扣除，而且可以作為加計(jì)扣除20%的計(jì)算基數(shù)，從而達(dá)到節(jié)稅目的。

4、 采用合適的利息支出進(jìn)行納稅籌劃。

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除，用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%

但是，如果納稅人不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%

第5篇：房地產(chǎn)稅納稅籌劃范文

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 可行性建議

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新時(shí)期下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平逐步提高，對(duì)我國(guó)的稅收來說，逐漸朝著規(guī)模化與現(xiàn)代化的方向發(fā)展。而營(yíng)業(yè)稅改增值稅是我國(guó)一項(xiàng)重大的稅制改革，對(duì)各行各業(yè)的發(fā)展來說，都具有重要的影響。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，推行全面的增值稅與之前實(shí)施的營(yíng)業(yè)稅有諸多不同之處，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)與稅務(wù)籌劃工作都會(huì)產(chǎn)生極大的影響。因此，需要積極研究企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅改增值稅的相關(guān)政策，在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與房地產(chǎn)政策的變化下，尋找出適合企業(yè)需要的納稅籌劃的方法，以盡量減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

一、對(duì)納稅籌劃的簡(jiǎn)要概述

（一）納稅籌劃的含義

一般來說，納稅籌劃（Tax Planning），主要指的是通過對(duì)企業(yè)涉及到需要納稅的業(yè)務(wù)進(jìn)行分析與籌劃，來制作出一整套完整詳細(xì)的納稅操作方案，進(jìn)而來達(dá)到減輕企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)的目的，從而提高企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。納稅籌劃最早是起源于西方國(guó)家，原先是為企業(yè)的納稅策劃提供一些建議，而在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步下，納稅籌劃逐漸發(fā)展為一個(gè)成熟且穩(wěn)定的行業(yè)。企業(yè)納稅籌劃產(chǎn)生的原因，從其本質(zhì)上來看還是源于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，也就是說在為了追求經(jīng)濟(jì)主體利益最大化的基礎(chǔ)上產(chǎn)生了企業(yè)的納稅籌劃。

（二）納稅籌劃的主要內(nèi)容

企業(yè)的納稅籌劃主要圍繞企業(yè)的納稅工作而展開。所以，企業(yè)納稅籌劃的主要內(nèi)容也與企業(yè)的稅收活動(dòng)緊密聯(lián)系在一起，包括企業(yè)的避稅活動(dòng)、節(jié)稅活動(dòng)、規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)嫁籌劃與實(shí)現(xiàn)企業(yè)的零風(fēng)險(xiǎn)等方面的內(nèi)容。而企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的前提是需要在我國(guó)稅法允許的范圍內(nèi)進(jìn)行，不能夠違背我國(guó)稅法的有關(guān)規(guī)定。從避稅的角度來說，所謂避稅籌劃的內(nèi)容是相對(duì)于企業(yè)逃稅而言的一個(gè)概念，主要指的是納稅人借助于合法的手段，利用稅法中的政策漏洞或者是法律空白來獲取有關(guān)的稅收利益的籌劃。所以說，企業(yè)開展避稅籌劃工作是沒有違反法律規(guī)定的，當(dāng)然在一定意義上也不符合法律的定義，所以說，避稅是處在于兩者間而開展的一個(gè)活動(dòng)。而節(jié)稅指的是納稅人在沒有違反稅法的前提下，利用稅收政策中如起征點(diǎn)、免征額、減免稅等等有關(guān)的優(yōu)惠政策以及相應(yīng)的稅收懲罰等傾斜調(diào)控政策，借助于對(duì)企業(yè)的籌資、投資、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)的籌劃與安排，來做到實(shí)現(xiàn)減輕稅負(fù)重?fù)?dān)的目的。

二、營(yíng)改增稅收政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在營(yíng)改增之前都需要繳納營(yíng)業(yè)稅，而營(yíng)業(yè)稅又是屬于價(jià)內(nèi)稅，就十分容易發(fā)生重復(fù)征稅的問題。不管是對(duì)建筑業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者是銷售的企業(yè)來說，房地產(chǎn)生產(chǎn)與發(fā)展鏈條上的分工越明確，重復(fù)征稅的問題就越突出。因此，在采用營(yíng)業(yè)稅這個(gè)稅種進(jìn)行納稅時(shí)，就會(huì)在無形中加重房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。而增值稅最大的特點(diǎn)就是在符合一定的條件之后就可以抵扣相關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅額，也就是說在每個(gè)環(huán)節(jié)只需要對(duì)其增加的增值額的部分進(jìn)行征稅，因此能夠有效的避免重復(fù)征稅，在一定程度上能夠減輕企業(yè)的稅負(fù)重?fù)?dān)。除此之外，在全面營(yíng)改增實(shí)施后，增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的環(huán)節(jié)能夠促使企業(yè)對(duì)其經(jīng)營(yíng)流程進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，能夠?qū)鹘y(tǒng)的粗獷式經(jīng)營(yíng)管理方式轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化管理，進(jìn)一步提高稅收籌劃的效率，從而達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)的目的。

但是，從實(shí)際中來看，在全面營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅中還是會(huì)面臨許多棘手的問題。如以提供建筑勞務(wù)為主的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)這類型的企業(yè)來說，購(gòu)進(jìn)業(yè)務(wù)較少，能夠抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額就少，在營(yíng)改增后如何設(shè)置一個(gè)合理的稅率，來減輕企業(yè)的稅負(fù)，這是需要深入研究的一個(gè)問題。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在其成本的構(gòu)成中，土地成本在其中占據(jù)極大的部分。對(duì)一些企業(yè)來說，由于是政府直接收取土地的出讓金，所以就不能夠抵扣相關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅額，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)增加。另外，增值稅納稅人根據(jù)企業(yè)規(guī)模與會(huì)計(jì)核算水平的不同，有一般納稅人與小規(guī)模納稅人的區(qū)分，而在全面營(yíng)改增后，需取得增值稅的專業(yè)發(fā)票才能夠抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇不同的納稅人時(shí)，就有可能會(huì)對(duì)企業(yè)的稅負(fù)帶來不同的影響，同時(shí)也會(huì)影響到企業(yè)自身的稅負(fù)。因此，在營(yíng)改增后，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)產(chǎn)生一定的影響。

三、營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的重要性意義

開發(fā)建設(shè)是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的一個(gè)重要部分，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)極大的影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)主要分為五個(gè)階段，每個(gè)階段有各自需要完成的建設(shè)目標(biāo)與規(guī)劃，在每個(gè)不同的開發(fā)階段都會(huì)遇到不同的風(fēng)險(xiǎn)，影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，而再加上建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)周期都較長(zhǎng)、資金投入也比較大，因此會(huì)大大增加房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，也增加了納稅的風(fēng)險(xiǎn)性。此外，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)較為特殊的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)從拿到土地、開發(fā)建設(shè)、完工到銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)中都涉及到了納稅的問題。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的完整過程總可能會(huì)涉及到以下稅種：耕地占用稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、印花稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅等等，可以看出所需要繳納的稅種是十分的多。而在全面營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅的稅率為11%，雖然稅率的比例增加，但是由于增值稅屬于價(jià)外稅的范疇，就能夠?qū)Ψ峡傻挚鄣倪M(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，從而降低企業(yè)的納稅總額，減輕企業(yè)的納稅成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。而要進(jìn)行企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，就需要做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃的工作，以最大程度上提高企業(yè)的利潤(rùn)。

四、營(yíng)改增后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的建議

（一）關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)是否認(rèn)定為一般納稅人的選擇

在增值稅中，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)將企業(yè)劃分為小規(guī)模納稅人與一般納稅人。二者不同的劃分享有不同的納稅標(biāo)準(zhǔn)與不同的優(yōu)惠。根據(jù)增值稅的相關(guān)規(guī)定，年銷售的應(yīng)稅額在500萬元以上的納稅人或者是企業(yè)的會(huì)計(jì)核算水平符合相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)后就可以申請(qǐng)為一般納稅人，而不足500萬元的則為小規(guī)模納稅人。小規(guī)模納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以按照5%的征收率來進(jìn)行計(jì)稅，但是不能夠抵扣企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅。而一般納稅人的增值稅稅率在11%，銷售一些老項(xiàng)目為建議征收率5%。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，大部分都是符合一般納稅人的標(biāo)準(zhǔn)，而具體選擇哪一種身份，就需要進(jìn)行稅收籌劃工作，來仔細(xì)分析企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模、剩余貨值、建筑成本以及企業(yè)的財(cái)務(wù)核算水平等方面的內(nèi)容。在進(jìn)行納稅籌劃的分析后，如果房地產(chǎn)企業(yè)為小規(guī)模納稅人身份是比較有利于企業(yè)發(fā)展的，這時(shí)可通過控制企業(yè)的年度預(yù)售簽約的進(jìn)度，借助于分立、分拆的方式來降低房地產(chǎn)企業(yè)的年度銷售額。

（二）選擇適合的建筑服務(wù)提供商

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)主要與建筑商打交道。對(duì)企業(yè)來說，房屋的主要成本在很大程度上是來源于土地與建筑的成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃的時(shí)候，有一個(gè)需要考慮的問題就是企業(yè)能否抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的前提就是所選擇合作的建筑公司是否具備一般納稅人的標(biāo)準(zhǔn)。所以，企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目工程招標(biāo)的時(shí)候，就需要對(duì)建筑上是否具備一般納稅人身份進(jìn)行一個(gè)嚴(yán)格的審核。其次，在簽訂各類建筑工程合同的時(shí)候，要增加相應(yīng)的發(fā)票條款，特別是在增值稅專用發(fā)票的開具問題上，這是完善好自身增值稅發(fā)票管理的前提，也是享有進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的關(guān)鍵所在。最后，還需要考慮在過渡階段后簽訂的建安成本合同中成本是否有上漲的問題。這是因?yàn)榻ㄖ髽I(yè)下的人工成本費(fèi)用是無法取得增值稅的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的，這就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的成本上升。因此，在選擇建筑公司的時(shí)候，企業(yè)還需要對(duì)項(xiàng)目的人工成本目標(biāo)進(jìn)行有效的控制。

五、結(jié)束語

據(jù)上述的分析可知，營(yíng)改增是我國(guó)稅收體制改革中一項(xiàng)十分重大的決策，也是在新形勢(shì)下供給側(cè)改革的重要措施。在全面的營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)需要認(rèn)真的學(xué)習(xí)有關(guān)的稅收政策，在企業(yè)納稅環(huán)境的變化下，能夠積極的應(yīng)對(duì)，做好稅收籌劃工作，從而提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，降低經(jīng)營(yíng)成本，從而增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第6篇：房地產(chǎn)稅納稅籌劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 土地增值稅 納稅籌劃

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)已日漸成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，且納稅金額巨大，為國(guó)家的稅收工作做出極大貢獻(xiàn)。但是在目前房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，整體利潤(rùn)空間壓縮的情況下，減少企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)流增效的主要手段。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過程中大約涉及十幾個(gè)稅種之多，而對(duì)其收益影響較大的當(dāng)屬土地增值稅，貫穿房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及銷售的各個(gè)環(huán)節(jié)，決定了其稅收籌劃的空間廣闊。

二、土地增值稅納稅概念

土地增值稅起源于土地漲價(jià)歸公理論，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物，并取得增值收益的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅按商品房銷售增值額的高低不同實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值率高，多征稅；增值率低，少征稅。

三、納稅籌劃原則

第一，合法性原則。公司在納稅籌劃時(shí)萬不可盲目進(jìn)行操作，不能與現(xiàn)行稅法相抵觸。納稅籌劃的最終目的是用來降低增值率，以減輕稅收負(fù)擔(dān)，這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)應(yīng)該建立在合法、合理的條件下進(jìn)行，并且是要被征稅機(jī)關(guān)所認(rèn)可的。

第二，節(jié)稅性原則。稅收籌劃是為了獲得企業(yè)整體效益的最大化，降低企業(yè)稅負(fù)。那么企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)應(yīng)該分析成本效益，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，綜合分析納稅人籌劃前后的稅負(fù)，真正達(dá)到節(jié)稅的目的。

第三，綜合性原則。納稅籌劃必須要做到業(yè)務(wù)流程與稅收政策相結(jié)合，稅收政策與籌劃方法相結(jié)合，籌劃方法與會(huì)計(jì)處理相結(jié)合。

四、納稅籌劃方法

（一）建房方式籌劃法

根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定：有些特殊的建房方式不在征稅范圍之內(nèi)的，就不用繳納土地增值稅，所以納稅人應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)稅法的學(xué)習(xí)和跟進(jìn)，掌握哪些建房方式能享受國(guó)家特殊優(yōu)惠政策，從而進(jìn)行納稅籌劃，這一節(jié)稅工作會(huì)更加有效和明顯。

1.合作建房

稅法規(guī)定，一方出土地，一方出資金合作建房，且建成后分房自用的，暫免征土地增值稅，建成后再轉(zhuǎn)讓的，只需就分得的部分繳納土地增值稅。這樣就為納稅籌劃提供一定空間，對(duì)出地方而言，如果先轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，再購(gòu)買房屋，則需要繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，而選擇合作建房的方式，既解決了資金匱乏的難題，又節(jié)省了稅負(fù)。

2.代建房

若企業(yè)在開發(fā)之初就能確定最終客戶，則完全能與客戶簽訂代建合同，以代建房的方式定向開發(fā)，或以客戶名義取得土地使用權(quán)和購(gòu)買各種材料設(shè)備，或與客戶協(xié)商自行購(gòu)買，待開發(fā)完成后收取代建費(fèi)，而不采用先開發(fā)后銷售的方式，這樣房地產(chǎn)權(quán)屬并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，則只需繳納建筑業(yè)3%的營(yíng)業(yè)稅即可，而無需繳納土地增值稅。

（二）臨界點(diǎn)法

由于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)稅率相差10%，且每一級(jí)稅率都存在跨越臨界點(diǎn)，不同增值率范圍對(duì)應(yīng)不同的稅率和速算扣除數(shù)，所以在臨界點(diǎn)處進(jìn)行納稅籌劃，控制增值率是降低土地增值稅稅率的關(guān)鍵，而稅率的大小會(huì)帶來巨大的納稅差異，將會(huì)對(duì)企業(yè)的效益產(chǎn)生很大影響。調(diào)整增值率的方法有以下幾種：

1.合理定價(jià)

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，售價(jià)的制定才是影響應(yīng)納稅額的最終因素，售價(jià)的高低直接決定增值額的大小，進(jìn)而影響應(yīng)納稅額。所以利用開發(fā)產(chǎn)品的定價(jià)技巧進(jìn)行籌劃，合理調(diào)整售價(jià)，從而適用更低一級(jí)稅率，以達(dá)到免稅的標(biāo)準(zhǔn)。另外也需要認(rèn)真測(cè)算增值率，在稅率變化處找到銷售收入和土地增值稅的最佳利益平衡點(diǎn)，綜合分析提高售價(jià)帶來的利益和舍棄起征點(diǎn)優(yōu)惠政策而增加的負(fù)擔(dān)之間的權(quán)重，只要納稅規(guī)劃得當(dāng)，低售價(jià)也可以實(shí)現(xiàn)高收益。

2.扣除項(xiàng)目籌劃

利用成本費(fèi)用的界定。

成本的增加會(huì)導(dǎo)致增值率的顯著下降，影響稅率高低和免稅臨界點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)的期間費(fèi)用不能全部據(jù)實(shí)扣除，而是按一定比例限額扣除。由于現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)期間費(fèi)用和工程項(xiàng)目的“開發(fā)費(fèi)用”并無嚴(yán)格界定。因此，企業(yè)可以通過事前的籌劃，把可以轉(zhuǎn)移的開發(fā)費(fèi)用合理轉(zhuǎn)移到開發(fā)成本中，或者增加公共設(shè)施，進(jìn)一步提高住房質(zhì)量，將稅負(fù)轉(zhuǎn)化為消費(fèi)者的實(shí)際利益，既可以加大扣除項(xiàng)目金額，減少應(yīng)繳納的土地增值稅，又可以提高房產(chǎn)性價(jià)比，促進(jìn)銷售。

五、結(jié)束語

綜上所述，納稅籌劃是一項(xiàng)具有技術(shù)性、前瞻性、綜合性的工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅的納稅籌劃中，務(wù)必根據(jù)實(shí)際情況靈活運(yùn)用各種方法，找到每一階段所重點(diǎn)關(guān)注的因素，找準(zhǔn)著眼點(diǎn)，在不違反國(guó)家稅收法規(guī)的前提下，從政策中找對(duì)策，在房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段合理運(yùn)用不同的納稅籌劃方法，對(duì)應(yīng)稅事項(xiàng)在事前、事中、事后進(jìn)行統(tǒng)籌安排，綜合考慮成本、收益的各個(gè)方面，盡可能減少納稅的數(shù)額或推遲納稅時(shí)間，在正確核算的大前提之下力求最大可能的減輕企業(yè)稅負(fù)，增加經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

第7篇：房地產(chǎn)稅納稅籌劃范文

1 非營(yíng)利組織的基本含義

目前,關(guān)于非營(yíng)利組織的定義有許多,從而造成了概念上的混淆,但歸納起來,其內(nèi)涵其實(shí)是大體相同的,通常是指介于政府與營(yíng)利性企業(yè)之間,不以獲取利潤(rùn)為目的,為社會(huì)公益服務(wù)的獨(dú)立組織。它既不是政府部門,也不是企業(yè)單位,它在教育、文化、科學(xué)技術(shù)、醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、權(quán)益保護(hù)、社區(qū)服務(wù)、扶貧發(fā)展及慈善救濟(jì)等領(lǐng)域?yàn)樯鐣?huì)公益提供服務(wù)。

2 應(yīng)從稅法角度對(duì)非營(yíng)利組織進(jìn)行界定

非營(yíng)利組織這一概念本身應(yīng)該是出于稅收管理的需要而產(chǎn)生的,也就是說,在一定程度上,經(jīng)濟(jì)中的非營(yíng)利部門是因稅法而形成的。但在我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)體系中,還沒有統(tǒng)一對(duì)非營(yíng)利組織的概念進(jìn)行明確的界定,這也就導(dǎo)致了我國(guó)非營(yíng)利組織的相關(guān)稅收政策在選擇上呈現(xiàn)多樣性、不確定性和不規(guī)范性。

在我國(guó),非營(yíng)利組織一詞目前還沒有明確的內(nèi)涵與外延。所以,國(guó)家應(yīng)以法律的形式規(guī)范非營(yíng)利組織的具體含義。從稅法角度考慮,給予非營(yíng)利組織以稅收優(yōu)惠政策,至少應(yīng)當(dāng)對(duì)作為稅收優(yōu)惠主體的非營(yíng)利組織進(jìn)行明確的界定。

作為稅收優(yōu)惠主體的非營(yíng)利組織必須具備兩個(gè)特征:一是非營(yíng)利性,二是公益性。非營(yíng)利性特征是指非營(yíng)利組織不以獲取利潤(rùn)為目的,不得進(jìn)行任何形式的利潤(rùn)分配,但并不排除其可以在一定范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。公益性特征是指非營(yíng)利組織是為社會(huì)公益服務(wù)的組織,他們提供服務(wù)是服從于某些公共目的的。

只有真正從稅法的角度對(duì)非營(yíng)利組織進(jìn)行了明確的界定,才會(huì)使相關(guān)稅收政策的制定更加有針對(duì)性,從而也防止了稅收政策被濫用。只有這樣,非營(yíng)利組織才有可能健康、快速地發(fā)展。

3 應(yīng)按行為而非主體標(biāo)準(zhǔn)制定稅收政策

針對(duì)非營(yíng)利組織,單純以“主體”為標(biāo)準(zhǔn)來確定稅收優(yōu)惠政策是不盡合理的。所謂主體標(biāo)準(zhǔn)也就是說,組織一旦通過了主體標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定,就自動(dòng)獲得了相應(yīng)的稅收優(yōu)惠待遇,而不再具體區(qū)分其所從事的活動(dòng)領(lǐng)域,進(jìn)一步細(xì)化稅收優(yōu)惠政策。其實(shí),不應(yīng)該單以主體標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行判定,更多的是應(yīng)該以主體所從事的活動(dòng)領(lǐng)域?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)來制定相應(yīng)的稅收政策,這樣才能減少稅收優(yōu)惠政策對(duì)公平市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序所造成的損害,從而也能促進(jìn)市場(chǎng)中組織的發(fā)展。所以,對(duì)于非營(yíng)利組織,在稅收政策的制定上,不能單憑組織的主體標(biāo)準(zhǔn)就盲目地給予其稅收優(yōu)惠待遇,而是視其行為,在稅收優(yōu)惠政策的制定上給予區(qū)別對(duì)待。

二、非營(yíng)利組織的“盈利”趨勢(shì)

20世紀(jì)90年代初,非營(yíng)利領(lǐng)域的知名學(xué)者塞拉蒙教授就非營(yíng)利組織的“非營(yíng)利性”作出了這樣的界定,他指出,非營(yíng)利組織區(qū)別于營(yíng)利組織的基本特征在于:“非營(yíng)利”應(yīng)體現(xiàn)在以下3個(gè)方面:一是不以營(yíng)利為目的,即非營(yíng)利組織不以獲取利潤(rùn)為組織的根本宗旨;二是不能進(jìn)行利潤(rùn)分配,即非營(yíng)利組織允許從事一定形式的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)賺取利潤(rùn),只是贏余收入不能在成員間進(jìn)行任何形式的利潤(rùn)分配;三是不得將組織資產(chǎn)轉(zhuǎn)為私人資產(chǎn),即非營(yíng)利組織的資產(chǎn)是屬于社會(huì)的,不歸任何個(gè)人所有。由這樣的定義看來,非營(yíng)利組織完全可以開展一定形式的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)及產(chǎn)生利潤(rùn),只要該活動(dòng)遵循上述“非營(yíng)利”的原則即可。

根據(jù)約翰·霍普金斯大學(xué)非營(yíng)利組織比較研究中心項(xiàng)目對(duì)全球22個(gè)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,各國(guó)非營(yíng)利部門的平均收入來源是:會(huì)費(fèi)和其他商業(yè)收入占49%、公共撥款占40%、慈善捐贈(zèng)占11%。調(diào)查結(jié)果也證實(shí),商業(yè)收入是當(dāng)代非營(yíng)利組織不可缺少的資金來源之一。

近年來,由于市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)的作用,非營(yíng)利組織介入營(yíng)利領(lǐng)域,以商業(yè)收入來支持公益事業(yè)的做法日益普遍。這是因?yàn)?在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天,單靠傳統(tǒng)的資助模式已不足以維持非營(yíng)利組織的生存和發(fā)展,它們必須自謀生路,全力尋求資金來源上的自給自足。在我國(guó),慈善捐贈(zèng)尚不盛行,政府投資能力也十分有限,那么,非營(yíng)利組織介入營(yíng)利領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)將是發(fā)展的必然趨勢(shì)。未來,發(fā)展公益事業(yè)所需的資金將更多地依賴服務(wù)收費(fèi)和商業(yè)運(yùn)作的收入。

目前,世界各國(guó)的非營(yíng)利組織都在積極尋求通過商業(yè)化的渠道籌款,以維持組織的運(yùn)作和提供服務(wù),保證完成組織的社會(huì)使命。有調(diào)查顯示,在相同類型的非營(yíng)利組織中,能夠較容易獲得資助的總是那些籌資能力強(qiáng)、社會(huì)影響大并能使捐贈(zèng)資金不斷增值的非營(yíng)利組織。正向弗斯頓伯格所說:“現(xiàn)代非營(yíng)利機(jī)構(gòu)必須是一個(gè)混合體:就其宗旨而言,它是一個(gè)傳統(tǒng)的慈善機(jī)構(gòu);而在開辟財(cái)源方面,它是一個(gè)成功的商業(yè)組織。當(dāng)這兩種價(jià)值觀在非營(yíng)利組織內(nèi)相互依存時(shí),該組織才會(huì)充滿活力。”

三、通過稅收政策的合理制定規(guī)范非營(yíng)利組織的活動(dòng)

由于非營(yíng)利組織介入營(yíng)利領(lǐng)域已成為了一種必然的趨勢(shì),因此大多數(shù)國(guó)家在立法上都越來越重視對(duì)非營(yíng)利組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行管理和規(guī)范。

具體來說,為確保非營(yíng)利組織活動(dòng)的公益性宗旨不偏離,防止稅收的流失,相關(guān)的稅收政策至少應(yīng)該解決這樣的幾個(gè)方面的問題:

(1)一個(gè)非營(yíng)利組織可以在多大的范圍內(nèi)開展商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

(2)對(duì)與組織宗旨相關(guān)的商業(yè)收入和無關(guān)商業(yè)收入應(yīng)該怎樣進(jìn)行區(qū)分;

(3)對(duì)非營(yíng)利組織的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)收入應(yīng)該給予怎樣的稅收優(yōu)惠待遇;

(4)對(duì)經(jīng)營(yíng)收入的資金流向要怎樣從稅收上加以管理。

關(guān)于非營(yíng)利組織從事商業(yè)性活動(dòng)的稅收政策制定其實(shí)是個(gè)難點(diǎn)。它既要保證市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的公平性,又要體現(xiàn)出對(duì)非營(yíng)利組織的支持,還要使政策的執(zhí)行具有簡(jiǎn)易、經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)。目前,我國(guó)在稅收立法上,顯然還沒有明確上述問題的做法,針對(duì)上面幾個(gè)問題,可以借鑒一下國(guó)外的相關(guān)做法,并尋找真正適合我國(guó)國(guó)情的稅收政策制定方法。

首先應(yīng)該明確界定一個(gè)非營(yíng)利組織可以從事商業(yè)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的范圍,在這一點(diǎn)上,各國(guó)的做法不一,但是都在一定程度上限制了非營(yíng)利組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的范圍。比如,日本法律規(guī)定,非營(yíng)利組織的商業(yè)性贏利活動(dòng)所占的比例應(yīng)低于50%。在美國(guó),雖然稅法沒有特別規(guī)定免稅的非營(yíng)利組織可開展商業(yè)活動(dòng)的限額,但是,當(dāng)不相關(guān)商業(yè)收入達(dá)到相當(dāng)程度,該機(jī)構(gòu)的免稅資格就會(huì)受到威脅。根據(jù)我國(guó)的具體情況,其實(shí)也應(yīng)設(shè)定一個(gè)非營(yíng)利組織可以從事商業(yè)性活動(dòng)的范圍。比如,可以規(guī)定,在設(shè)定的合理范圍內(nèi),非營(yíng)利組織的經(jīng)營(yíng)活

動(dòng)是可以享受一定的稅收優(yōu)惠待遇的,而一旦超出這個(gè)比例,則要就其超額部分或者全部商業(yè)

活動(dòng)收入繳納稅款。與此同時(shí),也應(yīng)規(guī)定,非營(yíng)利組織不得從事一些高風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。這是從保障非營(yíng)利組織的財(cái)務(wù)安全的角度考慮的,雖然非營(yíng)利組織可以在一定比例范圍內(nèi)從事商業(yè)活動(dòng),但其畢竟與一般營(yíng)利性企業(yè)有本質(zhì)區(qū)別,所以必須對(duì)其可以從事的商業(yè)性經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域也進(jìn)行一個(gè)嚴(yán)格的限定。 在明確了上面的問題之后,再來看對(duì)于非營(yíng)利組織進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)所獲得的收入,具體應(yīng)該怎樣對(duì)其征稅’這也是稅收政策制定上的一個(gè)重要問題。目前,我國(guó)也還沒有一個(gè)統(tǒng)一的明確的規(guī)定。當(dāng)前,國(guó)際上關(guān)于這一問題的做法,歸納起來,大概分為以下幾類:第一類,對(duì)非營(yíng)利組織從事的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)生成的利潤(rùn)實(shí)行全面征稅制;第二類,對(duì)商業(yè)活動(dòng)的所得全面免稅,而不需考慮產(chǎn)生收入的活動(dòng)是否與非營(yíng)利目的相關(guān)。但必須滿足一個(gè)前提條件,那就是所有收入必須全部用于非營(yíng)利目的;第三類,是只對(duì)與非營(yíng)利目的無關(guān)的商業(yè)收入征稅,也就是將非營(yíng)利組織的收入分為與免稅目的相關(guān)而免稅的收入以及與免稅目的無關(guān)而征稅的收入;第四類,非營(yíng)利組織參與營(yíng)利性活動(dòng)的收入有權(quán)享受低于企業(yè)所得稅率的稅收優(yōu)惠。

上述幾類稅收規(guī)制方法其實(shí)是各有利弊的,比如,第一類做法,雖然確保了非營(yíng)利組織的非營(yíng)利性,防止了國(guó)家稅收的流失,但它使非營(yíng)利組織缺乏獨(dú)立性和對(duì)外界變化的適應(yīng)能力,抑制了組織規(guī)模的壯大。而第二類做法,與全面征稅制相比,雖然在一定程度上促進(jìn)了非營(yíng)利組織的發(fā)展,但是對(duì)非營(yíng)利組織所得全部免稅很可能誤導(dǎo)組織的投資選擇,使大量資金流向營(yíng)利領(lǐng)域,造成不公平競(jìng)爭(zhēng)并助長(zhǎng)逃稅漏稅的不良風(fēng)氣。后面兩類做法,在一定程度上有效避免了非營(yíng)利組織因免稅待遇而造成的不公平競(jìng)爭(zhēng)及國(guó)家稅收的流失,但是另一方面,它們也使非營(yíng)利組織的活動(dòng)范圍受到限制,導(dǎo)致其在營(yíng)利領(lǐng)域的創(chuàng)收很少。那么到底哪一種稅收規(guī)制方法才是真正適應(yīng)我國(guó)目前非營(yíng)利組織發(fā)展現(xiàn)狀的呢?一般而言,發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的非營(yíng)利組織社會(huì)環(huán)境較好,籌資渠道較多,資金較充裕,非營(yíng)利組織的規(guī)模和數(shù)量較大,非營(yíng)利組織從事營(yíng)利性活動(dòng)會(huì)對(duì)營(yíng)利組織構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)上的威脅。反壟斷、消除不平等競(jìng)爭(zhēng)、維護(hù)有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)國(guó)家政府首要的經(jīng)濟(jì)責(zé)任,因此,它們針對(duì)非營(yíng)利組織,通常對(duì)其采取與普通營(yíng)利組織一視同仁的稅收政策。而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度尚不完善的發(fā)展中國(guó)家,社會(huì)環(huán)境較差,非營(yíng)利組織需要多渠道籌集資金,且非營(yíng)利組織規(guī)模較小,參與競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)行為對(duì)市場(chǎng)有效競(jìng)爭(zhēng)的影響也比較小。因此,發(fā)展中國(guó)家對(duì)非營(yíng)利組織的商業(yè)性活動(dòng)應(yīng)采取減免稅的方法以支持其快速發(fā)展。鑒于我國(guó)目前非營(yíng)利組織尚處于一個(gè)發(fā)展的初級(jí)階段,全面的征稅制也就是上面提到的第一類做法,顯然不利于目前我國(guó)非營(yíng)利組織的發(fā)展,而與之對(duì)應(yīng)的全面免稅制,卻有可能誤導(dǎo)組織的投資選擇,有可能致使組織的公益性宗旨的偏離。所以,就目前情況來看,能夠促進(jìn)我國(guó)非營(yíng)利組織健康發(fā)展的稅收規(guī)制方法,應(yīng)該是一種折衷的方法,應(yīng)注意區(qū)別與非營(yíng)利事業(yè)相關(guān)的商業(yè)活動(dòng)和與非營(yíng)利事業(yè)無關(guān)的商業(yè)活動(dòng),實(shí)行差別對(duì)待。比如,對(duì)非營(yíng)利組織向全社會(huì)或特定群體提供服務(wù)的活動(dòng),給予免稅待遇;對(duì)非營(yíng)利組織與收益人之間雖然存在金錢或其他利益的給付現(xiàn)象,但收益人的給付與獲得的利益無等價(jià)關(guān)系的活動(dòng),也可給予減免稅;對(duì)非營(yíng)利組織與收益人存在服務(wù),買賣關(guān)系的活動(dòng),與組織公益性宗旨無關(guān),視同普通企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng),進(jìn)行征稅。

最后,就是要如何規(guī)范非營(yíng)利組織的資金流向的問題,也就是怎樣對(duì)非營(yíng)利組織商業(yè)經(jīng)營(yíng)所得資金的使用進(jìn)行限制。目前,為保證非營(yíng)利組織的商業(yè)收入盡量用于公共目的,許多國(guó)家都通過立法限定非營(yíng)利組織每年最低的公益性支出的比例,以保證資金盡可能地用于與其宗旨相關(guān)的活動(dòng)。畢竟立法允許非營(yíng)利組織從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)是為了使其具備為社會(huì)提供更多福利的能力,而不是使其財(cái)源豐厚,更不是讓其利用減免稅的特權(quán)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng),使個(gè)人受益。要規(guī)范非營(yíng)利組織的資金流向,首先要做的是區(qū)分非營(yíng)利組織支出的類別。按其性質(zhì),支出可以分為公益性支出和非公益性支出兩大類。公益性支出是指為開展業(yè)務(wù)活動(dòng)以實(shí)現(xiàn)其社會(huì)公益宗旨而發(fā)生的各種資金支出;非公益性支出是其他方面發(fā)生的各種資金支出。根據(jù)非營(yíng)利組織的目的和宗旨,公益性支出應(yīng)當(dāng)在非營(yíng)利組織支出中占絕對(duì)大的比例,而非公益性支出則應(yīng)當(dāng)被限制在一定的比例范圍之內(nèi)。那么在稅收政策的制定層面上,應(yīng)該怎樣來貫徹這一思想,使非營(yíng)利組織最大限度地將資金用于為其公益性宗旨服務(wù)的活動(dòng)上。其實(shí)從另一個(gè)層面看,也就是限制非營(yíng)利組織的資金流向與其公益性目的不相關(guān)的渠道。那么從稅收政策制定的角度考慮,是不是可以對(duì)非營(yíng)利組織的非公益性支出征收一個(gè)“支出稅”呢。這樣使得組織的非公益性支出的成本加大,從而也就必然會(huì)降低這部分支出的比例。當(dāng)然,這只是一個(gè)初步的構(gòu)想,在具體政策的實(shí)施上,其實(shí)還是會(huì)遇到很多困難的。比如,怎樣正確劃分公益性支出與非公益性支出;“支出稅”具體的征收方法應(yīng)該是怎樣的,是全額征收還是對(duì)超額部分征收,具體的稅率應(yīng)該如何制定等。任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)不合理性,都有可能會(huì)適得其反,抑制非營(yíng)利組織的發(fā)展。另外,限制非營(yíng)利組織與關(guān)聯(lián)性的營(yíng)利單位進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易以及限制非營(yíng)利組織管理人員的工資水平等做法,也都能有效地控制非營(yíng)利組織的資金流向。

第8篇：房地產(chǎn)稅納稅籌劃范文

摘 要 房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，其耗用資金之大、涉及領(lǐng)域之廣、產(chǎn)業(yè)鏈條之長(zhǎng)，為其他行業(yè)無法比擬。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)銷售過程中，涉及的稅種至少有10種，平均稅負(fù)高于國(guó)內(nèi)其他行業(yè)，總體稅率偏高。如何通過納稅籌劃達(dá)到企業(yè)稅負(fù)最低，從而減輕資金壓力、降低成本、增加經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 臨界點(diǎn)

一、 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的現(xiàn)狀

（一）企業(yè)沒有認(rèn)識(shí)到納稅籌劃的重要性

實(shí)際工作中，很多領(lǐng)導(dǎo)和員工沒有認(rèn)識(shí)到納稅籌劃在提高企業(yè)資金利用效率，降低企業(yè)資金成本過程中的重要作用。領(lǐng)導(dǎo)不重視納稅籌劃，員工也不愿意投入時(shí)間和精力來做企業(yè)的納稅籌劃，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能形成一個(gè)良好的籌劃環(huán)境，納稅籌劃水平偏低給企業(yè)造成不必要的損失。

（二）錯(cuò)誤的認(rèn)為納稅籌劃是財(cái)務(wù)部門的工作

納稅籌劃是指納稅人通過籌資、投資、收入分配、組織形式、經(jīng)營(yíng)等事項(xiàng)的事先安排、選擇和策劃，在合法的前提下，以稅收負(fù)擔(dān)最小化為目的的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。納稅籌劃的重點(diǎn)在于事前籌劃。很多房地產(chǎn)企業(yè)決策人認(rèn)為：稅收是財(cái)務(wù)部門的工作，財(cái)務(wù)部門所做的賬務(wù)處理決定企業(yè)的應(yīng)納稅額，出現(xiàn)多交稅或被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰是財(cái)務(wù)人員的責(zé)任。財(cái)務(wù)只是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行核算和反應(yīng)，而稅收是企業(yè)在土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)經(jīng)營(yíng)、銷售房產(chǎn)等過程中產(chǎn)生的，決策人進(jìn)行這些業(yè)務(wù)之前的納稅籌劃是非常重要的。如果決策人沒有樹立正確的納稅觀念，等合同簽訂后才發(fā)現(xiàn)稅負(fù)過重，想通過賬務(wù)處理來解決納稅問題，此時(shí)稅收已產(chǎn)生，已不存在所謂的納稅籌劃了。正確的納稅籌劃觀念為：合同決定稅收，決策人在決策前可先與財(cái)務(wù)人員、稅務(wù)事務(wù)所進(jìn)行商討，利用稅收政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃，各部門之間互相配合，規(guī)避企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本原則

依法納稅是每個(gè)納稅人應(yīng)盡的義務(wù)，偷稅漏稅是國(guó)家法律所不容許的，稅收征管法對(duì)各種違法行為制定了相應(yīng)的懲罰規(guī)定。企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，需要考慮以下幾項(xiàng)原則：第一，合法性原則。在稅收籌劃中，首先必須嚴(yán)格遵循合法性原則，這是納稅籌劃區(qū)別于偷稅漏稅行為的根本特征。第二，事前籌劃原則。納稅籌劃必須在事前進(jìn)行，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)一旦發(fā)生，納稅義務(wù)也隨之產(chǎn)生，納稅人此時(shí)覺得稅負(fù)太重，在做任何籌劃都是徒勞的，經(jīng)不起稅務(wù)部門的檢查。第三，目標(biāo)性原則。企業(yè)事前應(yīng)分析企業(yè)的納稅環(huán)境，掌握存在的問題，考慮籌劃的可能性，制定籌劃的目標(biāo)，然后確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方法。

三、 房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃的主要方法

（一）利用稅收優(yōu)惠政策

納稅人應(yīng)充分利用可享受的優(yōu)惠政策直接減少應(yīng)納稅額，來減輕或免除納稅義務(wù)。稅法制定了大量的優(yōu)惠政策，納稅人完全可以通過合法途徑，依靠納稅優(yōu)惠政策減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。

（二）利用企業(yè)或項(xiàng)目分拆

分拆法是通過將收入在兩個(gè)或者更多的納稅人之間分配，或者將混合著不同稅率和稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目進(jìn)行拆分。通過降低納稅人的應(yīng)納稅基礎(chǔ)，減少應(yīng)納稅額，達(dá)到節(jié)稅的目的。

（三）利用稅率臨界點(diǎn)

通過稅率的差異來調(diào)整應(yīng)納稅額的方法。適用于具有多種稅率的納稅項(xiàng)目，通過納稅籌劃達(dá)到最佳稅負(fù)點(diǎn)，使納稅額最低。

四、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的納稅籌劃分析

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值稅性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。

稅法規(guī)定，納稅人建筑普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)要測(cè)算增值率，如果測(cè)算的增值率略高于20%時(shí)，應(yīng)設(shè)法使增值率≤20%。改變?cè)鲋德实姆椒ㄖ饕幸韵聨追N：一是合理定價(jià)。通過適當(dāng)降低價(jià)格減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率。二是增加扣除額。如房地產(chǎn)公司可將房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修或適當(dāng)改善開發(fā)項(xiàng)目的住宅環(huán)境，通過提高房產(chǎn)的質(zhì)量來適當(dāng)增加扣除項(xiàng)目，既能提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，又能合理避稅。三是分解銷售價(jià)格。如果有可能分解房地產(chǎn)銷售價(jià)格，就有可能存在納稅籌劃的空間，通過降低房地產(chǎn)的增值率來減低應(yīng)繳納的土地增值稅。很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了裝修，房地產(chǎn)企業(yè)可以將裝修作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)獨(dú)立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產(chǎn)來進(jìn)行納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)可將經(jīng)裝修過的房屋出售分為兩個(gè)合同：房屋出售合同和房屋裝修合同。房地產(chǎn)企業(yè)只需對(duì)房屋銷售合同部分核算土地增值稅，在合理的情況下，盡量增加裝修合同金額，減少裝修對(duì)應(yīng)的成本，以降低增值率。土地增值稅共設(shè)定30%、40%、50%、60%四檔稅率。如果銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)就需要進(jìn)行合理的納稅籌劃，所以以上的方法不僅僅適用于20%臨界點(diǎn)的籌劃。在納稅籌劃時(shí)開發(fā)商應(yīng)考慮如何使房?jī)r(jià)在同行中最底，應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)最佳這個(gè)問題。

房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過代建房、合作建房等方式進(jìn)行籌劃。第一種是代建房方式。稅法規(guī)定，代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終客戶，可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)，而不需要采用先開發(fā)后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以客戶名義取得土地使用權(quán)和購(gòu)買各種材料設(shè)備，也可以由客戶自己購(gòu)買和取得，關(guān)鍵是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移。通過代建房方式建房，房地產(chǎn)企業(yè)只需按代建收入的3%繳納營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)的附加稅。第二種是合作建房方式。稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收。比如某房地產(chǎn)開發(fā)公司購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以通過預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。而房地產(chǎn)企業(yè)只需對(duì)建成后轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)公司的住房繳納土地增值稅。

（二）營(yíng)業(yè)稅的納稅籌劃

營(yíng)業(yè)稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種商品與勞務(wù)稅。房地產(chǎn)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅的范圍主要有：銷售不動(dòng)產(chǎn)，自營(yíng)建筑、修繕和裝飾工程作業(yè)和出租自行開發(fā)的商品房等業(yè)務(wù)。

稅法規(guī)定：納稅人兼營(yíng)不同稅目應(yīng)稅行為的，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目的營(yíng)業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額，按各自的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額；未分別核算的，從高使用稅率。銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅率 5%，自營(yíng)建筑、修繕和裝飾工程作業(yè)的稅率3%，出租商品房的稅率5%。房地產(chǎn)企業(yè)在存在不同的生產(chǎn)行為的情況下，應(yīng)使用拆分法，對(duì)基數(shù)進(jìn)行準(zhǔn)確劃分，區(qū)別各自的應(yīng)稅行為，分別適用各自稅率，既準(zhǔn)確反映了經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，又減低了公司稅負(fù)。例如，A房地產(chǎn)企業(yè)銷售精裝修后的住宅，總建筑面積80000，預(yù)計(jì)銷售單價(jià)10000元/。如果A與買主按10000元/的價(jià)格簽訂銷售合同，商品房銷售完后A應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅10000×80000×5%=4000萬元。如果A與買主按8500元/的價(jià)格簽訂銷售合同，然后按1500元/的價(jià)格簽訂裝修合同，商品房銷售完后A應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅8500×80000×5%+1500×80000×3%=3760萬元。兩種不同的銷售方式后著比前者節(jié)稅240萬元。對(duì)于混合銷售行為要通過簽訂勞務(wù)合同，使所提供的建筑業(yè)勞務(wù)與應(yīng)繳納增值稅的勞務(wù)相分離開來，從而按照營(yíng)業(yè)稅率3%進(jìn)行納稅籌劃而不是17%繳納增值稅。

為了促進(jìn)銷售，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)推出促銷活動(dòng)是常有之事，在選擇促銷方式上需要合理籌劃。例如，B房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)了一住宅小區(qū)，準(zhǔn)備在國(guó)慶前開盤銷售，并推出一個(gè)促銷方案：凡在當(dāng)年10月1日―10月7日與B簽訂購(gòu)銷合同的客戶，均可贈(zèng)送價(jià)值3000元的空調(diào)一臺(tái)。該促銷活動(dòng)吸引了不少客戶，在優(yōu)惠期間共實(shí)現(xiàn)銷售收入2000萬元，并送出空調(diào)200臺(tái)。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，B的促銷活動(dòng)屬于混合銷售行為，贈(zèng)送的空調(diào)應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)值并入銷售收入繳納營(yíng)業(yè)稅，B應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=（20000000+3000× 200）×5%=103萬元。如果B更換另一種促銷方式，直接給出3000元的購(gòu)房折扣，將贈(zèng)送空調(diào)的價(jià)值抵為購(gòu)房折扣，以降低成交價(jià)。稅法規(guī)定：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人提供營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)值為營(yíng)業(yè)額。在這種促銷方式下，B可按折扣后的金額為營(yíng)業(yè)額，應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=（20000000-3000× 200）×5%=97萬元。后一種促銷方式比前一種節(jié)稅6萬元。

（三）房產(chǎn)稅的籌劃

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，以房屋的計(jì)稅余額或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，有兩種征收方式：其一、根據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余額的1.2%征收；其二、根據(jù)房產(chǎn)租金收入的12%征收。

財(cái)稅【2008】152號(hào)一、關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問題：“對(duì)按房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，房屋原值應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。”對(duì)于土地使用權(quán)是否需要計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅，取決于企業(yè)執(zhí)行的會(huì)計(jì)制度。如果企業(yè)執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，納稅人會(huì)計(jì)核算時(shí)應(yīng)將土地使用權(quán)通過“在建工程”計(jì)入房產(chǎn)原值的，應(yīng)按賬簿“固定資產(chǎn)”科目記載的房屋原值計(jì)征房產(chǎn)稅，而不得為減少基數(shù)而分離土地使用權(quán)成本。如果企業(yè)執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，應(yīng)將土地使用權(quán)作為“無形資產(chǎn)”核算的，房產(chǎn)原值不包括土地使用權(quán)，計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)是不包含土地使用權(quán)成本的。假設(shè)，房產(chǎn)公司自建自用的辦公樓等房產(chǎn)對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)價(jià)值2000萬，按30%計(jì)算房產(chǎn)的計(jì)稅余值，執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》比執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》每年要多交房產(chǎn)稅2000萬×（1-30%）×1.2%=16.80萬元。企業(yè)在房產(chǎn)稅納稅籌劃時(shí)，應(yīng)綜合考慮會(huì)計(jì)制度這一因素。

房產(chǎn)稅稅率的特殊規(guī)定：從2008年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅；對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。對(duì)于同一房產(chǎn)出租行為，就房產(chǎn)稅而言，出租給企業(yè)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的稅負(fù)是出租給個(gè)人用于居住稅負(fù)的3倍。所以，房地產(chǎn)公司在進(jìn)行房產(chǎn)出租時(shí)，在可獲得租金差不多的前提下，應(yīng)優(yōu)先考慮出租給個(gè)人用于居住這一方式。

對(duì)企業(yè)而言，將機(jī)器設(shè)備、辦公設(shè)備等附屬設(shè)施一同出租給其他企業(yè)是常見的情況，按照現(xiàn)行的房產(chǎn)稅法規(guī)定，在同一份租賃合同中簽訂的相關(guān)標(biāo)的，將視為一個(gè)整體征稅。如果將房產(chǎn)和附屬設(shè)施不加區(qū)分，附屬設(shè)施租賃收入也按12%稅率征收房產(chǎn)稅。因此為減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，對(duì)于房產(chǎn)公司將房產(chǎn)和附屬設(shè)施同時(shí)租賃的行為，應(yīng)分別簽訂租賃合同，而且應(yīng)在當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)允許的前提下，盡量壓縮房屋租金，提高附屬設(shè)備租金，已達(dá)到合理避稅的目的。

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第9篇：房地產(chǎn)稅納稅籌劃范文

隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，納稅籌劃受到人多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的普遍重視。所謂納稅籌劃，是指通過劉一涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達(dá)到節(jié)稅目的。因此，納稅籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)一項(xiàng)重要的則務(wù)管理活動(dòng)。本文卞要簡(jiǎn)單介紹有關(guān)環(huán)r節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)：納稅。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)利用代建方式進(jìn)行稅收籌劃。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)利用代建方式進(jìn)行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。

這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建費(fèi)用的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負(fù)；同時(shí)，可以適當(dāng)降低代建房地產(chǎn)的勞務(wù)費(fèi)用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對(duì)降低房?jī)r(jià)也起到一定作用。

例：某房地產(chǎn)企業(yè)，商品房銷售收入為4000萬元，除營(yíng)業(yè)稅及附加之外的總扣除項(xiàng)目金額為3000萬元。若該企業(yè)按正常的銷售商品繳納稅金，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加=4000×5.5%=220（萬元）；增值額占扣除項(xiàng)目的比率為24.22%，應(yīng)繳納土地增值稅234（[4000-3000-220）×30%萬元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)546（4000-3000-220-234）萬元。若企業(yè)采用代建房方式，取得勞務(wù)收入1200萬元，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅60（1200×5%）萬元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1140（1200-60）萬元。可見，建房方式的轉(zhuǎn)變將為企業(yè)增加收益594（1140-546）萬元。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的稅收籌劃。

主要是通過增加扣除項(xiàng)目和利用相關(guān)借款利息進(jìn)行的稅收籌劃。

1、通過增加扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。

例：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為2000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1600萬元，增值額為400萬元，增值率為400÷1600=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅400×30％=120萬元，營(yíng)業(yè)稅2000×5％=100萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加100×10％=10萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為2000－1600-120-100-10=170萬元。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，裝修費(fèi)用為500萬元，房屋售價(jià)增加至2500萬元。

則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加至2100萬元，增值額為400萬元，增值率為400×2100=19％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅2500×5％=125萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加125×10％=12.5（萬元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為2500－2100-125-12.5=262.5（萬元）。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)262.5-170=92.5（萬元）。

2、相關(guān)借款利息的稅收籌劃根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（三）項(xiàng)規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（主要指銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用），按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。

根據(jù)上述規(guī)定：

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，如果購(gòu)買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時(shí)應(yīng)考慮的稅收籌劃。

若房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)通過設(shè)立獨(dú)立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間很大。

例：某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，可采用以下售價(jià)方式。①若以1500萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1200萬元，增值率為25％，應(yīng)納120萬元的土地增值稅，凈賺180萬元。②以1400萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1200萬元，增值率為16.67％，免征土地增值稅，凈賺200萬元。③如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨(dú)立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價(jià)格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為16.67％，免納土地增值稅。

當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時(shí)，營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)：1500×5.5％=82.5（萬元），可扣除的項(xiàng)目金額為1200+82.5=1282.5（萬元），其增值率為16.96％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時(shí)只增加營(yíng)業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77（萬元），獲利潤(rùn)1500－（1200+77）=223（萬元），比籌劃前增加223－180=43（萬元）。

四、簽訂合同時(shí)考慮通過劃定合理的收入項(xiàng)目進(jìn)行籌劃。