房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)模式精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)模式范文

由于REITs本質(zhì)上是房地產(chǎn)融資(大部分是權(quán)益融資)的一種模式，通過發(fā)行REITs將所擁有的部分資產(chǎn)套現(xiàn)，特別是通過IPO完成一次性融資，是絕大多數(shù)發(fā)行REITs的基本動機。除lPO階段外，在REITs的運營階段，以“開發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商還可持續(xù)地以向RElTs出售物業(yè)的方式進(jìn)行融資，使REITs成為以“發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商與資本市場之間的長期有效接口和穩(wěn)定融資平臺。從長期來看，發(fā)行REITs產(chǎn)品比IPO等一次性融資方式的意義更為重要。

以“開發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商的REITs的操作模式有兩種：一種是將物業(yè)直接打包銷售給REITs管理公司。另一種思路是將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給REITs，并用物業(yè)轉(zhuǎn)讓的收入認(rèn)購REITs與物業(yè)等值的一部分基金份額，從而完成物業(yè)由實物形式向基金份額形式的轉(zhuǎn)化。

第二種思路可能是未來我國房地產(chǎn)開發(fā)商與金融機構(gòu)臺作推出REITs產(chǎn)品的主要思路。因為通過這種轉(zhuǎn)讓，首先開發(fā)商可以獲得物業(yè)轉(zhuǎn)讓時產(chǎn)生的資本得利機會，即將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給REITs的時候產(chǎn)生的轉(zhuǎn)讓價格相對于物業(yè)賬面值的溢價：其次，可以把不可流動的房地產(chǎn)實物轉(zhuǎn)化為可以流通的基金份額；另外，由于流動性在市場上可以產(chǎn)生溢價，這就意味著認(rèn)購與物業(yè)出售時金額相等的基金份額有可能產(chǎn)生比持有物業(yè)本身更高的市場定價。從持有物業(yè)到轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟懈吡鲃有曰甬a(chǎn)品的以“開發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商，將會在資金獲取上更加靈活，更易變現(xiàn)。

根據(jù)國外的經(jīng)驗，REITs的發(fā)起人在REITs發(fā)行后往往會持有(或通過其子公司持有)一定份額的股份(如40％)，例如，在新加坡上市的凱德置地旗下的幾個REITs產(chǎn)品均采用了這種方式。這種做法一方面可以保證發(fā)起人與廣大持有者的利益具有一致性，增強持有者的信心：另方面，發(fā)起人的持有比例雖然大幅降低，但由于其他投資者更為零散，所以仍繼續(xù)對REITs所擁有的物業(yè)具有控制權(quán)，從而達(dá)到既能融大筆資金又不喪失對物業(yè)控制權(quán)的目的，這也是利用REITs進(jìn)行融資的最大優(yōu)勢所在。同時，沒有轉(zhuǎn)讓給REITs的部分，發(fā)起人仍可以享受物業(yè)增值給發(fā)起人帶來的收益。

目前根據(jù)我國的房地產(chǎn)開發(fā)實踐經(jīng)驗，通常在購置土地的時候，待購?fù)恋刂袝写罅可虡I(yè)性物業(yè)規(guī)劃項目，這是我國房地產(chǎn)市場的一個特色，也是我國房地產(chǎn)和城市化進(jìn)程在特定階段的產(chǎn)物。在這些產(chǎn)品的組合中，將要建設(shè)或者正在建設(shè)的商業(yè)物業(yè)的未來管理模式和發(fā)展模式仍不確定。通過REITs的發(fā)行，有可能解決這類房地產(chǎn)企業(yè)目前的出租性物業(yè)和待開發(fā)的商業(yè)物業(yè)收益率較低和流動性不足的問題。

按照新會計準(zhǔn)則3號的規(guī)定，房地產(chǎn)資產(chǎn)在以“開發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商的資產(chǎn)負(fù)債表中通常是按照原始成本計價，每年按照直線折舊法不斷提取折舊，其賬面價值往往會低于房地產(chǎn)的真實市場價值。當(dāng)然，按照新會計準(zhǔn)則，也可以采用公允價值為投資性房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行計價。但是由于目前市場仍不成熟，房地產(chǎn)資產(chǎn)的公允價值很難持續(xù)可靠取得并被各機構(gòu)認(rèn)可，因此，大部分企業(yè)仍舊采用原始成本計價方式。

以“開發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商所發(fā)行REITs中的物業(yè)通常都是優(yōu)質(zhì)的收益性物業(yè)，市場表現(xiàn)良好。REITs的發(fā)行能夠使這些房地產(chǎn)資產(chǎn)的增值體現(xiàn)在賬面上，使得資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)總額增加，同時增值部分也會計入利潤表，提升當(dāng)年度的利潤增長水平，同時增加每股收益。

近年來，以“開發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商的發(fā)展節(jié)奏與房地產(chǎn)運行周期的部分脫節(jié)，部分地表現(xiàn)了這類企業(yè)在我國當(dāng)前情況下采取的商業(yè)模式上的不足。一方面，在市場趨好時，以“開發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商很難拿到非常好的土地：另一方面，在市場轉(zhuǎn)差時，這類房地產(chǎn)商亦沒有很好的資源和能力作為應(yīng)急的支撐和支持。盡管“開發(fā)+持有對房地產(chǎn)開發(fā)商來說是一個較為穩(wěn)定的商業(yè)模式，可以平抑市場劇烈周期性波動時，尤其是市場低谷時的銷售壓力等給房地產(chǎn)商帶來的沖擊，但是在我們目前的發(fā)展現(xiàn)狀下，這類房地產(chǎn)商通常缺乏應(yīng)對市場競爭的核心能力。

倘若能夠通過REITs的發(fā)行為持有和經(jīng)營型物業(yè)提供解決出路，可以使以開發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商著眼于房地產(chǎn)的綜合開發(fā)――配合當(dāng)?shù)卣诔鞘泻诵膮^(qū)進(jìn)行較大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)搭配多業(yè)態(tài)的開發(fā)。從經(jīng)營角度考慮，綜合性開發(fā)可實現(xiàn)資源的良性互動，且其客戶可以互相借力，形成整合效應(yīng)。只有實現(xiàn)從“開發(fā)+持有”到業(yè)務(wù)經(jīng)營再到獨特商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變，才可能為這類房地產(chǎn)商帶來可持續(xù)發(fā)展的機會。

從長遠(yuǎn)看，REITs模式有助于以“開發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商實現(xiàn)分離開發(fā)性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和經(jīng)營性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略。通過管理所發(fā)行的REITs，可以提升其房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的核心能力，并使之成為新的業(yè)務(wù)來源和增長點。擔(dān)任基金管理人和物業(yè)運營管理人的子公司亦可在實際操作中積累大量經(jīng)驗，在服務(wù)母公司發(fā)行的REITs的同時，還有可能為其他企業(yè)REITs的發(fā)行和運營提供相關(guān)的咨詢。顧問或管理等服務(wù)，成為這類企業(yè)的創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

REITs為以“開發(fā)+持有”為特色的房地產(chǎn)商提供了建立戰(zhàn)略合作伙伴的機遇。通過REITs的發(fā)行，這類企業(yè)可以同些國內(nèi)外優(yōu)秀的金融機構(gòu)，包括投資銀行、資產(chǎn)管理公司，基金管理公司、證券公司等建立合作伙伴關(guān)系，而這些金融機構(gòu)又可以為這些房地產(chǎn)商提供個未來與融資和與機構(gòu)投資者的聯(lián)系平臺：認(rèn)購REITs的部分機構(gòu)投資者可能成為發(fā)行REITs的房地產(chǎn)商其他業(yè)務(wù)的重要潛在客戶和合作對象，同時，通過REITs的發(fā)行和運作，可以給房地產(chǎn)商提供個與世界上專業(yè)的物業(yè)管理公司等建立聯(lián)系的契機，從與他們的溝通和合作中獲取物業(yè)專業(yè)經(jīng)營和管理的先進(jìn)經(jīng)驗。

在建立全方位的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系的基礎(chǔ)上，以“開發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商若能成為國內(nèi)REITs的首批發(fā)行者，通過發(fā)行REITs產(chǎn)品，還可以大大提升此類型地產(chǎn)商的品牌影響力和號召力。

第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)模式范文

關(guān)鍵詞：地板企業(yè)　營銷渠道

從目前地板行業(yè)整體來看，地板的外觀質(zhì)量已經(jīng)達(dá)到國際先進(jìn)水平，產(chǎn)銷量也已躍居世界龍頭老大的地位。從行業(yè)發(fā)展趨勢來看，受全球金融危機的影響，地板企業(yè)的數(shù)量將會急劇下降。一些中小型地板企業(yè)，尤其是地處偏遠(yuǎn)地區(qū)的中小企業(yè)，由于金融危機影響，市場供求關(guān)系變化，原材料價格上漲等方面的因素，將面臨關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)的局面。筆者認(rèn)為，針對目前的經(jīng)濟環(huán)境，中小型地板企業(yè)可設(shè)置如下的銷售層級結(jié)構(gòu)。

一、在目標(biāo)市場渠道建設(shè)方面。以直銷為主。分銷為輔

主營地區(qū)由企業(yè)自設(shè)形象專賣店。建立專賣店系統(tǒng)是行銷的重要通路，專賣店是企業(yè)產(chǎn)品、品牌展示的窗口，擔(dān)負(fù)著零售直營任務(wù)。直接影響消費者的購買信心。調(diào)查表明：專賣店形象在消費者對品牌的認(rèn)知上排第2，僅次于電視廣告，對購買行為的作用則排在首位。中小地板企業(yè)可考慮在主營地區(qū)大型建材超市、裝飾市場建立企業(yè)產(chǎn)品專賣店，銷售企業(yè)產(chǎn)品。

(一)能夠獲得高知名度和信賴感

實現(xiàn)視覺、產(chǎn)品、服務(wù)的統(tǒng)一：服務(wù)行為規(guī)范，如對同產(chǎn)品賣點介紹相同：營業(yè)行為規(guī)范。表現(xiàn)在采購全過程，如訂單格式、付款方式、結(jié)算方式、發(fā)票等；制作物規(guī)范統(tǒng)一。這些都能給人信賴感。即無論哪里都會擁有同樣的產(chǎn)品和服務(wù)。

(二)擁有很大的集客力

集客力即無論地段好壞，都能吸引來顧客的魅力。是知名度、商品力、品質(zhì)、價格、店面、環(huán)境、促銷等因素的合力。為了讓顧客對專賣店的陳列、促銷新產(chǎn)品產(chǎn)生興趣，系統(tǒng)設(shè)計應(yīng)充分考慮產(chǎn)品特點，結(jié)合店內(nèi)外客流合理布局，對產(chǎn)品陳列、層次規(guī)劃完善，達(dá)到視覺高度沖擊。將促銷、階段宣傳納入附屬設(shè)施，使店面新鮮。第一時間吸引消費者，隨后對其進(jìn)行更高效的產(chǎn)品信息告知。由于產(chǎn)品和服務(wù)規(guī)格統(tǒng)一，使各位置不同的專賣店在顧客流量上均衡，從而提升非黃金地段專賣店的營運效率。

(三)形成品牌形象中心

中心城市專賣店形象直接影響著周邊地區(qū)的品牌認(rèn)知。在中心城市建立有競爭力的形象中心，可擴大品牌知名度、為周邊消費者或經(jīng)營者增添信心。在通路或消費者看得見的地方投入，也表現(xiàn)出對客戶的態(tài)度，即長期穩(wěn)定經(jīng)營。做好服務(wù)。

(四)人、財、物的調(diào)配變得容易

可見，專賣店系統(tǒng)對品牌傳遞、銷售提升、降低成本，提高反應(yīng)速度有重要作用。

另外，由于建材超市也是重要的地板銷售渠道，中小地板企業(yè)應(yīng)在建材超市開設(shè)企業(yè)地板展位，方便顧客進(jìn)行選購。宣傳企業(yè)產(chǎn)品。擴大市場影響。

二、在非目標(biāo)市場渠道建設(shè)方面，以分銷為主。直銷為輔

由于受資金的限制，中小地板企業(yè)不可能在每個中心城市都開設(shè)專賣店。為了爭取大規(guī)模分銷的經(jīng)濟性、提高營銷效率，獲得更為豐厚的回報，中小地板企業(yè)應(yīng)將部分銷售工作授權(quán)給中間商執(zhí)行，充分利用各地中間商的地理優(yōu)勢、市場優(yōu)勢、信息優(yōu)勢。營銷企業(yè)產(chǎn)品，盡快打開當(dāng)?shù)厥袌觥Ｍ瑫r，企業(yè)重新制定有關(guān)中間商的管理辦法，建立健全有效的激勵機制和約束機制。強化中間商渠道的監(jiān)管，既能有效發(fā)揮渠道作用，也可防止中間商損害公司利益。重塑地板企業(yè)形象，中小地板企業(yè)可考慮導(dǎo)入CI戰(zhàn)略，聘請專業(yè)形象設(shè)計公司設(shè)計企業(yè)形象，突出產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良、綠色環(huán)保、一流服務(wù)的品牌內(nèi)涵。對中心城市的工程市場，要發(fā)展設(shè)計施工單位為商。利用國家“房屋精裝修”等有利條件。在重點以上市場設(shè)置專人負(fù)責(zé)收集、分析、跟蹤、投標(biāo)、成交的全過程：兼職或?qū)Ｂ毴藛T協(xié)調(diào)貨源計劃、財務(wù)管理、檢核工程執(zhí)行等。對大城市、地級市的某些大項目，進(jìn)行直銷。

三、緊密加強與裝飾公司的聯(lián)系

選擇與裝飾公司合作是地板企業(yè)的重要營銷渠道之一。裝飾公司直接和業(yè)主打交道。其一言一行會對業(yè)主購買材料的行為產(chǎn)生直接影響。一些業(yè)主相信裝飾公司，容易接受其推薦的地板品牌，尤其是大型裝飾公司，其產(chǎn)值大部分在千萬元以上，地板作為主材要占據(jù)一定的份額，能夠迅速提高地板銷量。一般而言，中等以上的城市有數(shù)百家甚至上千家裝飾公司。這么龐大的市場。要占據(jù)一席之地，關(guān)鍵就看經(jīng)銷企業(yè)如何運作。首先，要有一批懂業(yè)務(wù)、精通地板專業(yè)知識的營銷員專門去開拓市場，主動出去推銷產(chǎn)品，而不是坐等客戶上門。其次，價格體系要合理、穩(wěn)定，讓裝飾公司有一定的利潤空間。要保證穩(wěn)定的市場售價。同時，還要為客戶實行免費送貨、免費鋪裝、免費打蠟等一系列服務(wù)，并承擔(dān)由于質(zhì)量問題引起的責(zé)任，真正做到“地板零缺陷”。除了業(yè)務(wù)上的往來，更要注重進(jìn)一步聯(lián)絡(luò)感情。在人際交往中，人的感情對交往成功與否起著舉足輕重的作用，只有當(dāng)人際關(guān)系發(fā)展到親密階段，交往的對象信任我們，才有機會積極推薦并選用企業(yè)的產(chǎn)品。

終端營銷方面，應(yīng)對那些還沒有與企業(yè)合作且始終忠誠于某一非品牌地板的裝飾公司進(jìn)行攻關(guān)。要先了解這些裝飾公司有哪些即將施工的項目及工程項目所在地，然后有針對性地從事營銷活動。比如，在工程項目的所在地展開強大的宣傳攻勢，把產(chǎn)品的優(yōu)點、特點向終端客戶展示，讓業(yè)主了解企業(yè)的品牌，了解企業(yè)有完善的售后服務(wù)體系，直至最終選用企業(yè)的產(chǎn)品。那么。這些裝飾公司終會主動地要求與企業(yè)合作。

規(guī)模經(jīng)營的地板經(jīng)銷企業(yè)，最好要設(shè)立家裝設(shè)計室，為用戶提供免費設(shè)計方案。而家裝設(shè)計師要對當(dāng)?shù)氐姆吭辞闆r，如地段、樓盤的各部分結(jié)構(gòu)、戶型等有充分的了解，只要客戶說出戶型的種類，設(shè)計師的電腦中，就會出現(xiàn)幾種不同的設(shè)計方案供客戶選擇，還推薦幾家品牌裝飾供客戶選擇，一旦客戶確定了設(shè)計方案、產(chǎn)品品牌、選定了裝飾公司，就把裝飾工作交給裝飾公司。這樣。一方面，客戶感激企業(yè)為其免費設(shè)計了家裝方案，并推薦了優(yōu)秀的品牌家裝公司為其裝修；另一方面，裝飾公司感激企業(yè)為其介紹了業(yè)務(wù)，帶來豐厚的收益。

四、緊密加強與房地產(chǎn)開發(fā)商的聯(lián)系

選擇與房地產(chǎn)開發(fā)商合作是新環(huán)境下中小地板企業(yè)又一理想的合作渠道。自建設(shè)部出臺取締毛坯房的政策后，房地產(chǎn)開發(fā)商之成品銷售迅速由毛坯房向精裝房轉(zhuǎn)變。作為地面裝飾主材，地板在室內(nèi)裝飾裝修過程中的使用越來越普遍。目前，許多好的品牌地板企業(yè)還沒有被房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)現(xiàn)，關(guān)鍵在于大部分地板經(jīng)銷商尚不能主動為房地產(chǎn)開發(fā)商提供暢通而準(zhǔn)確的產(chǎn)品信息。要解決地板企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品供需方面存在的問題。需要建立一個供需雙方能互相了解、相互信任、交流順暢、合作安全的平臺。

因此。中小地板企業(yè)應(yīng)該拿出一套切實可行的措施，使地板在工程項目中的使用更安全、更放心。對此，企業(yè)應(yīng)結(jié)

合自己的經(jīng)營特點，提出比較新穎的規(guī)范模式，讓房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)范中受惠，讓中小地板企業(yè)及經(jīng)銷商在規(guī)范中發(fā)展，達(dá)到雙贏的目的。

首先，提高企業(yè)產(chǎn)品的知名度。樹立地板企業(yè)的形象。利用媒介傳遞商品觀念等方面的信息，以促進(jìn)銷售或宣傳形象。激起公眾的消費欲望和消費行為，從而使企業(yè)的產(chǎn)品在公眾的心目中留下良好形象，以此為房地產(chǎn)開發(fā)商提供暢通而準(zhǔn)確的產(chǎn)品信息。

其次，建議通過各地的裝飾協(xié)會和質(zhì)量技術(shù)部門向房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行推薦。裝飾協(xié)會和技術(shù)質(zhì)量部門是建筑行業(yè)最有權(quán)威的行業(yè)協(xié)會，請他們?yōu)榉康禺a(chǎn)項目所用木地板、廠商及安裝服務(wù)隊伍進(jìn)行咨詢，對開發(fā)商所選產(chǎn)品進(jìn)行鑒定，對安裝服務(wù)隊伍的規(guī)范進(jìn)行監(jiān)督，對所推薦的產(chǎn)品質(zhì)量負(fù)責(zé)，這樣，房地產(chǎn)開發(fā)商就可以放心所選的產(chǎn)品質(zhì)量及售后服務(wù)了。

五、積極采用網(wǎng)絡(luò)營銷、電子商務(wù)等商業(yè)模式

在新經(jīng)濟環(huán)境下，成本控制成為中小地板企業(yè)經(jīng)營的主旋律。多數(shù)企業(yè)在制定營銷戰(zhàn)略時，營銷推廣、行政費用等各項開支都有所縮減。如何更好地節(jié)約成本是每一位企業(yè)家需要深思的問題。

在金融危機的影響下，各企業(yè)強化了節(jié)儉觀念，在廣告與營銷費用投入上更為謹(jǐn)慎。相對于其它傳統(tǒng)營銷，網(wǎng)絡(luò)營銷具有成本低、互動性、精準(zhǔn)性等諸多優(yōu)勢。中小地板企業(yè)加大網(wǎng)絡(luò)營銷投入，創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)銷售模式，打出網(wǎng)絡(luò)營銷組合拳正當(dāng)其時。不僅能夠有效地控制營銷成本，而且在品牌知名度塑造上會有更出色的表現(xiàn)。國內(nèi)知名調(diào)研公司艾瑞咨詢的調(diào)查數(shù)據(jù)也印證了這一點。2009年網(wǎng)絡(luò)廣告預(yù)測報告稱，2009年45，5％的企業(yè)會加大其網(wǎng)絡(luò)廣告的投放力度，45％的企業(yè)會大體維持網(wǎng)絡(luò)營銷費用占整體營銷費用的比例，而家裝、建材等企業(yè)，更是在整體營銷推廣計劃中增加了網(wǎng)絡(luò)營銷的投入比重。

網(wǎng)絡(luò)平臺上的信息傳播廣度與深度是其它媒體所不可比擬的。更為重要的是，網(wǎng)絡(luò)不僅只是媒介，為中小企業(yè)提供品牌宣傳、產(chǎn)品推廣的支持。同時，網(wǎng)絡(luò)更代表著一個快速崛起的新渠道。以網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購、B2B網(wǎng)絡(luò)采購為代表的網(wǎng)絡(luò)銷售，開始與經(jīng)銷、建材賣場、行業(yè)展會等傳統(tǒng)營銷渠道形成鼎立之勢。讓不少資金有限的中小地板企業(yè)嘗到了低成本營銷的甜頭。

第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)模式范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；模式；完善

中圖分類號：F281 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）01-0-01

商業(yè)地產(chǎn)，即作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，是指各種非生產(chǎn)性、非居住性的房地產(chǎn)，包括辦公樓、公寓、會議中心，以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)的經(jīng)營場所等，它在開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途上，有別于住宅、公寓、辦公樓等房地產(chǎn)形式。當(dāng)前在全國房地產(chǎn)市場受到政策調(diào)控的影響下，住宅開發(fā)調(diào)整態(tài)勢明顯，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)不失為開發(fā)商的一種明智選擇，因此完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營模式對于中國商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展十分重要。

一、我國商業(yè)地產(chǎn)主要開發(fā)與運營模式

⒈“純銷售”模式。即商業(yè)地產(chǎn)項目在建成后，開發(fā)商為了快速套現(xiàn)，實現(xiàn)資金回流，將物業(yè)分解并分別出售給若干中小業(yè)主，這種模式是我國中小型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的重要選擇方式，并且在一些二、三線城市至今仍然是主流的開發(fā)模式。它大大緩解了房地產(chǎn)開發(fā)商在項目開發(fā)過程中的資金壓力，同時降低了開發(fā)項目的資金門檻，有利于項目的開發(fā)運作，短期見效快。但是，單純的商業(yè)地產(chǎn)出售由于業(yè)主眾多而使產(chǎn)權(quán)復(fù)雜化，難以實行統(tǒng)一經(jīng)營；所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)上失去整體性，難以實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的保值增值。

⒉整體租賃，不售產(chǎn)權(quán)的商業(yè)模式。整體租賃不售產(chǎn)權(quán)是只出租場地不出售產(chǎn)權(quán)的運作模式，一些規(guī)模比較大的百貨商場和超市等所在的商業(yè)地產(chǎn)都采用了這種模式。對存有大面積空置營業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)而并不打算分零銷售的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，往往采用這種商業(yè)模式。這樣的開發(fā)商一般沒有商業(yè)方面的經(jīng)營人才，在商業(yè)地產(chǎn)建成后，無力自行經(jīng)營，所以選擇有商業(yè)經(jīng)驗的商家租賃其物業(yè)，以避免經(jīng)營上的失誤和商業(yè)經(jīng)營中的風(fēng)險。采用這種商業(yè)模式的開發(fā)商往往把核心競爭力集中在建筑和設(shè)計方面，對于商業(yè)經(jīng)營很少涉及。對開發(fā)商的社會公關(guān)能力要求極高，開發(fā)商的收益一般較低。

⒊分零租賃，不售產(chǎn)權(quán)的模式。以這種模式進(jìn)行運作的大型商業(yè)物業(yè)在國外一般稱作SHOPPINGMALL，采用這種模式的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計與經(jīng)營管理都應(yīng)在統(tǒng)一的組織體系下運作，提供全業(yè)態(tài)的一站式購物服務(wù)以能夠吸引各個層面的消費者，同時擁有足夠數(shù)量的停車場地也是其主要特點。這種商業(yè)模式對資金的要求極高，招商、管理運營等方面的投入也極高，投資回收期較長。

⒋零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃的返租模式。這種商業(yè)物業(yè)又稱作“管理型商鋪”，其根本特征是開發(fā)商拆零銷售產(chǎn)權(quán)回收資金，通過長達(dá)10—2O年固定化、利率化的返租回報，將經(jīng)營權(quán)從投資者手中取回，然后委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營，獲取租金，回報投資者。管理型商鋪既能夠在短期內(nèi)回收大量資金，又可以避免零售產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致經(jīng)營混亂的局面。對購鋪投資者而言，管理型商鋪省去了投資者出租的風(fēng)險和收取租金的麻煩，投資收益較為長久而穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場形成初期較大的經(jīng)營風(fēng)險。從商業(yè)經(jīng)營角度看，管理型商鋪在整體經(jīng)營上對于項目經(jīng)營內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定位有著清晰的界定，有助于各經(jīng)營商家人駐前對項目整體營運風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù)測，做出正確的決策。這是一種高收益高風(fēng)險的商業(yè)模式，投資回報合同期較長，合同期內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r難以預(yù)測，同時尋找有經(jīng)驗的商業(yè)管理公司方面存在難度。

⒌分零租賃經(jīng)營、零售產(chǎn)權(quán)的返租模式。分零租賃經(jīng)營、零售產(chǎn)權(quán)是一般中小型開發(fā)商在開發(fā)低層商業(yè)樓盤和商業(yè)步行街的作法，它一般將營業(yè)用房分隔成10-50平方米的小型獨立商鋪，既方便銷售產(chǎn)權(quán)，又不影響經(jīng)營，商鋪由業(yè)主自營或自租。產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)直接分散到客戶，滯銷商鋪則可作為開發(fā)商自營物業(yè)。這種開發(fā)與運營模式對于開發(fā)商而言資金壓力小、運作周期短、短期回報高。但各個商鋪經(jīng)營權(quán)完全分散，開發(fā)商或管理公司很難控制，經(jīng)營風(fēng)險很大。

⒍零租零售與整租不售兩種方式混合的模式。零租零售與整租不售兩種方式混合的模式可以這樣來表述：部分只租不售、部分又售又租，出租部分起示范作用，以租帶售。這種混合運作模式通過分零銷售物業(yè)的黃金商鋪產(chǎn)權(quán)回收項目的全部或絕大部分投資，并由投資者自行出租或 自營，其余物業(yè)成為開發(fā)商的自有物業(yè)，引進(jìn)大型超市、建材家具家居廣場或百貨公司保證巨量的人流和經(jīng)營格局的統(tǒng)一。商業(yè)模式做到了強強聯(lián)手，通過各種品牌組合，產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢，有效控制了經(jīng)營風(fēng)險，對開發(fā)商而言也大大減少了銷售壓力。因其主力經(jīng)營超市與精品百貨的客戶群體不重合，投資者風(fēng)險較高，也大大限制了中小投資者的經(jīng)營范圍。

二、我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題

⒈商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在著商業(yè)和地產(chǎn)結(jié)合的錯位。地產(chǎn)商憑借多年開發(fā)住宅的理念，通常會采取將開發(fā)好的商鋪出售出去的做法，以實現(xiàn)資金的快速回籠，并獲得高額的投資回報。但規(guī)模較大的商業(yè)地產(chǎn)項目一旦被拆散成商鋪賣掉，就很難實行統(tǒng)一的經(jīng)營規(guī)劃和管理。而且這種開發(fā)商采取出售的短期行為還加大了后期的運營風(fēng)險。其次，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，多數(shù)開發(fā)商都是由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型而來的，開發(fā)理念沒有能夠迅速地轉(zhuǎn)變。住宅項目是以解決消費者居住問題為目的，只要做好產(chǎn)品定位、保證工程質(zhì)量，做好銷售就可以保證利潤。一些開發(fā)商獲得地產(chǎn)開發(fā)權(quán)后，在實際運作過程中沒有考慮市場上有什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)的需求；產(chǎn)品功能上則停留在住宅開發(fā)所能滿足的基本功能，忽視了商業(yè)地產(chǎn)特有的功能需求。這種開發(fā)模式除了帶來商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)營的不適應(yīng)外，更造成了網(wǎng)點布局的嚴(yán)重失衡。商業(yè)地產(chǎn)往往是先建設(shè)后招商，許多項目在選址、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、倉儲設(shè)施等方面無法滿足商業(yè)經(jīng)營的要求，形成大量無效供給，造成爛尾樓現(xiàn)象。再次，由于開發(fā)商對商業(yè)規(guī)律認(rèn)識不夠，對商業(yè)特性的把握存在偏差，造成市場定位不準(zhǔn)，沒有從商業(yè)的階梯性和互補性來定位項目的業(yè)態(tài)和業(yè)種。開發(fā)商憑借非理性的感覺進(jìn)行項目投資，在缺乏專業(yè)的市場研究和商業(yè)策劃的前提下，在沒有明確的目標(biāo)、明確的客戶，甚至沒有明確將要對哪些業(yè)態(tài)進(jìn)行組合的情況下就定方案，然后再考慮招商問題。其結(jié)果是沒有有效地將地產(chǎn)同商業(yè)對接，造成兩者間的嚴(yán)重脫節(jié)。

⒉商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)無序，重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重。一些地方政府為追求短期效益，注重形象工程不顧本地市場和消費需求，盲目加快對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)投資商出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，引發(fā)了大型商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展。因此，搶商機爭項目，論證不充分，建設(shè)開發(fā)盲目，招商和項目定位與市場脫節(jié)，造成了階段性、結(jié)構(gòu)性、地域性的不平衡和網(wǎng)點布局的不合理，并引發(fā)就業(yè)、擾民、影響交通、破壞環(huán)境等一系列問題。這種投資的自發(fā)性和盲目性，突出表現(xiàn)在網(wǎng)點店過剩，新型業(yè)態(tài)發(fā)育緩慢。在店址的選擇和經(jīng)營定位上，有的開發(fā)商和投資商缺乏科學(xué)性，重復(fù)建設(shè)造成了商業(yè)資源和社會資源的嚴(yán)重浪費，加劇了同業(yè)之間的惡性競爭。同時，由于大量占壓資金，可能引發(fā)資金鏈斷裂的危機。

⒊商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)缺乏資金支持。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金支持，而我國商業(yè)地產(chǎn)融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。目前全國商業(yè)地產(chǎn)對銀行信貸依賴水平在70%－80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金比例很低。在我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的背景下，銀行貸款存在越來越多的限制，融資渠道相對單一的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將會面臨資金鏈斷裂的危險。同時，商業(yè)地產(chǎn)資金回收時間較長，這就造成了資金投入和回收的矛盾，從而產(chǎn)生了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以售為主、“賣了就走”等短期行為，為項目隨后的經(jīng)營埋下了隱患。

三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營模式的完善

⒈重視項目策劃。商業(yè)地產(chǎn)不能簡單套用住宅 “先設(shè)計后銷售”的模式，而應(yīng)該重視項目的前期策劃工作。首先，對于城市的特點、城市的文化、消費習(xí)慣、消費結(jié)構(gòu)，以及城市的未來規(guī)劃與發(fā)展，進(jìn)行充分有效的研究與調(diào)查，尋找該城市的商業(yè)發(fā)展空間、商業(yè)需求空間、商業(yè)業(yè)態(tài)布局，從而確定市場需求。其次，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，包括總體定位、產(chǎn)品定位、面積定位、價格定位、投資人與租賃人定位等。再次，進(jìn)行符合市場的概念設(shè)計與規(guī)劃。概念設(shè)計一定要從商業(yè)專業(yè)角度進(jìn)行專業(yè)設(shè)計，充分考慮未來商業(yè)經(jīng)營者使用的需要，建筑規(guī)劃要與這個城市的文化與習(xí)慣相符合。

⒉調(diào)整業(yè)務(wù)模式。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)改變慣有的思維模式，舍棄過去追求短期利益的想法。應(yīng)建立適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營的業(yè)務(wù)模式，例如，可采用訂單式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，即預(yù)先與企業(yè)簽訂合約，得到其租約的承諾后再進(jìn)入實質(zhì)開發(fā)階段。在地產(chǎn)開發(fā)中引入商業(yè)管理的經(jīng)驗，項目的開發(fā)應(yīng)滿足與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致、經(jīng)濟、可行等原則。

⒊拓寬融資渠道。為了分散項目的資金風(fēng)險，應(yīng)該拓寬商業(yè)地產(chǎn)項目長期資金的融資渠道，改變過去單一依靠銀行信貸融資的形式。從理論上講，商業(yè)地產(chǎn)投融資的資金來源很多，包括商業(yè)銀行、保險公司、養(yǎng)老基金、退休基金，信托公司等。可以探索信托、海外基金、商用物業(yè)“證券化”等新型融資渠道。可面向公眾募集資金，它的特點是募集對象廣泛，募集潛力巨大。或建立長期投資商業(yè)地產(chǎn)的基金、機構(gòu)。除中小投資者和開發(fā)商外，各種房地產(chǎn)投資信托基金和機構(gòu)投資者，也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營資金的重要來源。相對于商業(yè)銀行的貸款而言，其它機構(gòu)投資者能提供期限更長、規(guī)模更大的資金，更適合于長期投資。

⒋加強專業(yè)人才團(tuán)隊建設(shè)。人才隊伍的缺失直接導(dǎo)致了我國商業(yè)地產(chǎn)公司在復(fù)雜的多環(huán)節(jié)項目開發(fā)運營過程中失利。國內(nèi)院校沒有商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)人才輸出幾乎為零，鑒于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日益壯大，國內(nèi)院校應(yīng)開設(shè)相關(guān)學(xué)科為行業(yè)輸送人才。另外，我國地產(chǎn)開發(fā)商普遍比較重視土木建筑類人才，而對商業(yè)類人才相對輕視。但是在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，商業(yè)與地產(chǎn)的地位是并重的。對于前期策劃、招商、運營、資金運作都應(yīng)培養(yǎng)專業(yè)的人才團(tuán)隊，并通過對國外成功項目的考察研究加強對商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)運作能力。同時還應(yīng)注重培養(yǎng)復(fù)合型人才，有助于在復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)項目各環(huán)節(jié)中起到溝通、協(xié)調(diào)、控制的作用。

⒌加強對相關(guān)服務(wù)行業(yè)的培育。在一個成熟的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中，除了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，還應(yīng)該有成熟的相關(guān)服務(wù)行業(yè)，如商業(yè)地產(chǎn)招商公司、地產(chǎn)運營公司、商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計院等等。成熟的相關(guān)服務(wù)行業(yè)體現(xiàn)出專業(yè)細(xì)分的特點，與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商配合，才能最有效率的推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此，我國目前的商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)行業(yè)應(yīng)建立起規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，借鑒國際經(jīng)驗提高自身服務(wù)的品質(zhì)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王景權(quán).商業(yè)地產(chǎn)典型模式解析[J].中國房地產(chǎn)，2011（07）：18-19.

[2]王欣.初探我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式及發(fā)展趨勢[J].知識經(jīng)濟，2011（19）：110-111.

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)模式范文

關(guān)鍵詞：保障性住房；投資風(fēng)險

保障性安居工程的有關(guān)政策

根據(jù)新華社授權(quán)的《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》（以下簡稱綱要），披露了十二五發(fā)展的主要目標(biāo)。綱要提出未來五年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)3600萬套，綱要指出，要提高住房保障的水平，未來五年，要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，今年1000萬套，明年1000萬套，后面三年還有1600萬套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%。

另外，在“十二五”規(guī)劃綱要中，也明確提出對于城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭要提供廉租房，實行廉租房制度。對城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭，要提供公共租賃住房保障。對于中高收入家庭，將實行租賃和購買相結(jié)合的商品房制度。

在提出今年建設(shè)1000萬套保障房計劃后，國務(wù)院國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》提出了比以往更加具體的用地供應(yīng)管理目標(biāo)，強調(diào)在新增建設(shè)用地年度計劃中，要單列保障性住房用地。

同時，各地房地產(chǎn)用地供應(yīng)計劃，確保“三類住房”(保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住中小套型商品房)用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，實現(xiàn)保障性安居工程用地應(yīng)保盡保。

商業(yè)銀行在國家保障性建設(shè)中的機遇和風(fēng)險控制

建造保障房是穩(wěn)定房價的重要措施，也是商業(yè)銀行發(fā)展的新機遇。商業(yè)銀行在讓利發(fā)展保障房融資的同時，要密切防控信貸風(fēng)險。

保障性住房項目還是屬于房地產(chǎn)行業(yè)的范疇，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場處于宏觀調(diào)控壓力下，有很大的不確定性。對于房地產(chǎn)開發(fā)類貸款，商業(yè)銀行應(yīng)繼續(xù)堅持謹(jǐn)慎的原則。房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的支持不言而喻，其中不乏銀行愿意支持的項目，今年保障房建設(shè)就是不錯的機遇。

加大對保障性住房的金融支持和服務(wù)的力度，首先要在信貸資源配置、客戶選擇、價格水平等方面實行了差別化信貸政策。

那么商業(yè)銀行加大對保障性住房的支持力度，是否會影響其收益水平？主要在于具體操作時，采用什么模式。如果是商業(yè)模式的貸款，主要是支持保障性住房的開發(fā)商，開發(fā)保障性住房的樓盤建設(shè)，收益還是有一定的保證的。

主要原因分析如下：商業(yè)銀行支持的保障性住房樓盤一般會納入政府當(dāng)年的保障性住房開發(fā)和銷售計劃，因此是有市場保障的。

對于購買保障性住房的個人按揭貸款，原則上應(yīng)按照商業(yè)貸款辦理，但出于社會責(zé)任的考慮，建議商業(yè)銀行本著保本、低收益的原則，加大保障房按揭貸款的投放。

但是，由于各地區(qū)保障房建設(shè)方面沒有統(tǒng)一的模式，在開發(fā)商的資金來源、保障房分配機制等方面還需進(jìn)一步探索，因此，銀行在風(fēng)險監(jiān)控和貸后管理等方面有待加強。

首先，應(yīng)一開始就防范和化解保障房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險。在推動保障性住房的建設(shè)中，關(guān)鍵在于地方政府配套的優(yōu)惠條件，如地方財政貼息等政策，如果配套條件優(yōu)越，保障房的信貸風(fēng)險是可控的。房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺近一年，過去不健康、實力不強的企業(yè)已逐漸被淘汰出局，現(xiàn)在剩下的大中型企業(yè)市場競爭力較強，基本上經(jīng)得起市場的波動。

其次，從風(fēng)險權(quán)重占用經(jīng)濟資本和財務(wù)資本的角度看，保障性住房按揭貸款的風(fēng)險成本較小，且收益率較高。

對于保障房建設(shè)項目，商業(yè)銀行應(yīng)主動加強與各級政府主管部門的合作，支持保障房在風(fēng)險可控前提下的有效發(fā)展，并加大金融服務(wù)創(chuàng)新的力度，積極探索債權(quán)融資、股權(quán)融資、投資基金等多種融資模式，多渠道拓寬保障性安居工程的融資渠道。

商業(yè)銀行在國家保障性住房建設(shè)中的主要業(yè)務(wù)創(chuàng)新

保障性住房的主體是房地產(chǎn)開發(fā)商，雖然收益較低，但總體投融資業(yè)務(wù)思路可與房地產(chǎn)類企業(yè)投行業(yè)務(wù)創(chuàng)新相結(jié)合。

并購。從國內(nèi)人民銀行頒布的并購貸款辦法以來，我國國內(nèi)的商業(yè)銀行積極在國內(nèi)房地產(chǎn)市場展開并購的業(yè)務(wù)，從去年到今年已經(jīng)實際完成上百件并購類交易，提供了上百億并購貸款，有力的支持了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資源整合。現(xiàn)在隨著新形勢的出現(xiàn)，國內(nèi)面臨著更加有利的并購環(huán)境，也按照國家金融政策希望進(jìn)行資源整合，也是一個很好的并購機會。

價值聯(lián)系性的貸款。以股權(quán)類方式介入，與開發(fā)商一起投資房地產(chǎn)市場，分享未來收益，未來價值成長，成為價值聯(lián)系行貸款。

可控制交易貸。基于國內(nèi)的法律政策還有監(jiān)管背景的前提下設(shè)立可控制的交易貸款，也對企業(yè)進(jìn)行上市，進(jìn)行擴張有很大的幫助。

提供股權(quán)質(zhì)押貸款。主要基于大的綜合性房地產(chǎn)金融集團(tuán)，有著非房地產(chǎn)的比較好的股權(quán)，通過股權(quán)的融資提供一些資本的服務(wù)。

第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)模式范文

萬科與互聯(lián)網(wǎng)公司簽約合作不是一蹴而就。其實，自2013年下半年開始，萬科集團(tuán)總裁郁亮帶隊，和中高層管理人員陸續(xù)拜訪騰訊、小米、阿里巴巴等數(shù)家互聯(lián)網(wǎng)公司。當(dāng)時，這些動作就受到業(yè)內(nèi)極大的關(guān)注。

毫無疑問，此次萬科集團(tuán)與百度的簽約，將使“用互聯(lián)網(wǎng)的思維經(jīng)營房地產(chǎn)”再度成為熱議的話題。隨著越來越多的房企加入“觸網(wǎng)”大軍，地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合將成為未來開發(fā)商創(chuàng)新發(fā)展的重要方向之一。

那么，房企加入“觸網(wǎng)”大軍，讓互聯(lián)網(wǎng)在房地產(chǎn)經(jīng)營中正扮演著更為重要的角色之后，可以為房地產(chǎn)行業(yè)帶來哪些讓房企“抓瞎”創(chuàng)新發(fā)展思維？這些思維會怎樣影響企業(yè)的發(fā)展軌跡？

抓瞎點之一：利用互聯(lián)網(wǎng)開展團(tuán)購賣房子

利用互聯(lián)網(wǎng)賣房子，在三年前幾乎是不可想象的一件事情，而如今，房產(chǎn)電商作為互聯(lián)網(wǎng)高速普及的大環(huán)境下出現(xiàn)的一種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的全新盈利模式已被市場認(rèn)可。

對于開發(fā)企業(yè)來講，如何利用互聯(lián)網(wǎng)賣房子就成為眼下最關(guān)心的話題之一。比如SOHO中國此前就直接與互聯(lián)網(wǎng)公司聯(lián)手，展開網(wǎng)上銷售的合作，利用互聯(lián)網(wǎng)賣房子。一時間，導(dǎo)致地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)融合成為時髦話題。

利用互聯(lián)網(wǎng)賣房子的企業(yè)越來越多，但更多的只是體現(xiàn)在“散售”或“分銷”上，而“散售”或“分銷”并不能體現(xiàn)出以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為基礎(chǔ)的房產(chǎn)電商平臺的優(yōu)勢。依托互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，開展團(tuán)購賣房子才是房產(chǎn)電商平臺優(yōu)勢所在。

筆者認(rèn)為，電子商務(wù)購房平臺本身就有團(tuán)購的優(yōu)勢。現(xiàn)在傳統(tǒng)的產(chǎn)品團(tuán)購方面已經(jīng)有長足的發(fā)展，并且各方都受益匪淺。在房產(chǎn)領(lǐng)域，同樣可以實現(xiàn)團(tuán)購。團(tuán)購的樓盤一般都要比正常售出便宜5%～10%，甚至更多，也就是說，市場上總價在100萬左右的房子，通過團(tuán)購購房，購房者可以節(jié)省5～10萬左右房款，甚至更多。購房者可以節(jié)約大量購房成本，電子商務(wù)網(wǎng)站也可以從中實現(xiàn)巨額收益，開發(fā)企業(yè)也可以盡快回籠資金，實現(xiàn)項目的高周轉(zhuǎn)操盤策略。

抓瞎點之二：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)利用“大數(shù)據(jù)”進(jìn)軍電商，調(diào)整商家布局

利用互聯(lián)網(wǎng)“大數(shù)據(jù)”進(jìn)軍電商，調(diào)整商家布局成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)力的方向。以萬達(dá)為例，作為商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)，萬達(dá)在去年便開始大舉籌備進(jìn)軍電商，計劃將旗下商業(yè)地產(chǎn)、酒店、電影院線、連鎖百貨、旅游度假五大主營業(yè)務(wù)打包上線。

但是，萬達(dá)電子商務(wù)不是純線上的電商模式，而是一種線上線下融為一體的電子商務(wù)模式。萬達(dá)擁有全國獨一無二的線下資源，有一百多個廣場，接近一百個酒店，過幾年后還有若干個大型度假區(qū)，萬達(dá)可以利用這些項目資源建立會員體系，用現(xiàn)代移動終端的先進(jìn)技術(shù)把每一個項目當(dāng)中大量的會員消費的次數(shù)、額度、喜好和所有的數(shù)據(jù)系統(tǒng)建立和掌握起來，再根據(jù)大數(shù)據(jù)來做出分析。然后，根據(jù)這個針對性的分析來進(jìn)行下一階段的招商和調(diào)整商家布局。這就是萬達(dá)利用互聯(lián)網(wǎng)“大數(shù)據(jù)”的電子商務(wù)模式。

而對于萬科與百度的合作來講，此次合作將從萬科商用開啟，主要圍繞萬科商用旗下的社區(qū)商業(yè)、生活廣場、購物中心等系列業(yè)態(tài)展開，打造集合“消費、商戶、運營商”的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。從整個思路來看，也基本上是通過與百度的合作，利用百度“大數(shù)據(jù)”實現(xiàn)萬科商用地產(chǎn)在業(yè)態(tài)或商家布局上做到因地制宜。

綜上所述，萬科與萬達(dá)在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的探索與嘗試已經(jīng)引領(lǐng)了行業(yè)的發(fā)展趨勢，這或許也會成為其他商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)模仿與轉(zhuǎn)型的方向之一。

抓瞎點之三：推出社區(qū)APP系統(tǒng)，輕資產(chǎn)運作

在互聯(lián)網(wǎng)思維下，物業(yè)管理費甚至就可以免征，但免征的前提要看以什么模式來運營這些項目。目前來講，部分房企已經(jīng)開始嘗試?yán)靡苿踊ヂ?lián)網(wǎng)技術(shù)推出社區(qū)APP系統(tǒng)，提供社區(qū)服務(wù)的輕資產(chǎn)運作方式。

比如，花樣年旗下物管公司彩生活管理服務(wù)面積超過6000萬平方米，服務(wù)人口約400萬人，如果這400萬人平均每人每月消費1000元，包括水電煤、日常生活中的吃喝拉撒等，一年下來消費總額接近500億。針對這么龐大的市場需求，彩生活正式推出了彩之云APP系統(tǒng)。這是一個可以實現(xiàn)線上和線下融合的互聯(lián)網(wǎng)平臺，花樣年通過互聯(lián)網(wǎng)手段實現(xiàn)物業(yè)管理的自動化、系統(tǒng)化、信息化服務(wù)，在這里集成了包含衣、食、住、行、娛、購、游在內(nèi)的各領(lǐng)域商戶服務(wù)資源，構(gòu)建社區(qū)1公里微商圈。

抓瞎點之四：為房企上下游客戶提供金融服務(wù)

近幾年，房企跨界經(jīng)營的案例不斷涌現(xiàn)。僅從業(yè)務(wù)內(nèi)容上，便已從傳統(tǒng)的住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)、城市綜合體，甚至是養(yǎng)老地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)的建設(shè)。對于房地產(chǎn)這個巨大的產(chǎn)業(yè)鏈而言，上游涉及到土地、鋼鐵、建材等，下游更是覆蓋了裝飾、家電等領(lǐng)域，更不用說其與金融密不可分的關(guān)聯(lián)。正是行業(yè)的先天優(yōu)勢，為地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型提供了諸多有利條件。

萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶曾表示：“萬科下一步的商業(yè)模式將與蘇寧、阿里巴巴、菜鳥網(wǎng)絡(luò)等的商業(yè)模式如出一轍，將產(chǎn)業(yè)鏈的上下游全線打通，利用萬科充沛的金融資源為其提供服務(wù)，吃定供應(yīng)商和業(yè)主，以獲得更高的利潤。不出意外，萬科在搞定銀行金融通道后，下一步定會和互聯(lián)網(wǎng)公司合作，將這種金融服務(wù)變得更加便利化、互聯(lián)網(wǎng)化，符合現(xiàn)代消費趨勢。”

從上述分析來看，龍頭房企萬科的野心遠(yuǎn)遠(yuǎn)不在于房地產(chǎn)市場開發(fā)，而在于通過與互聯(lián)網(wǎng)公司合作，在房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈上獲取更為廣闊的增值收益或附加值收益。這或許也為其他企業(yè)發(fā)展與轉(zhuǎn)型提供了一個思路。

抓瞎點之五：互聯(lián)網(wǎng)金融背景下的房企融資模式創(chuàng)新

目前房地產(chǎn)行業(yè)籌融資渠道以及投資渠道過分單一，房地產(chǎn)基金的介入無疑為房地產(chǎn)行業(yè)直接融資提供一個新的渠道。而與互聯(lián)網(wǎng)金融結(jié)合，為房地產(chǎn)基金以及房企拓展了全新的融資渠道。

而互聯(lián)網(wǎng)金融的最具典型代表就是余額寶的誕生。2014年一季報顯示，余額寶一季度累計申購高達(dá)9297.83億元，累計贖回5738.5億元，一季末總規(guī)模為5412.75億元，比去年底增長1.92倍，一季度收益率為1.4663%，利潤達(dá)57.09億元。余額寶規(guī)模破5000億元也使得天弘基金成為規(guī)模最大基金公司。

至此，對于房企來講，可以借助互聯(lián)網(wǎng)金融的優(yōu)勢，與相關(guān)銀行等金融機構(gòu)開展合作，設(shè)立房地產(chǎn)基金，拓展全新的融資渠道。

此外，由于三四線城市開發(fā)商資質(zhì)很難達(dá)到，房地產(chǎn)項目未來銷售預(yù)期風(fēng)險較大，這些開發(fā)商就算有項目抵押也很難從銀行拿到資金，被限制貸款。即使可以獲得貸款的企業(yè)，貸款成本也相對高企，而對于這些資金緊缺的中小企業(yè)，這樣高成本難以承受。我們發(fā)現(xiàn)，從去年下半年開始，越來越多處于三四線城市的開發(fā)商找到P2P網(wǎng)貸公司，進(jìn)行融資，以期望通過這樣創(chuàng)新的融資方式解決燃眉之急。

抓瞎點之六：利用互聯(lián)網(wǎng)思維再造房地產(chǎn)開發(fā)流程

毫無疑問，在未來十年，最有可能實現(xiàn)逆襲的是線下具備互聯(lián)網(wǎng)思維的企業(yè)，運用互聯(lián)網(wǎng)思維打造一個更高的平臺。房地產(chǎn)開發(fā)商要想有更大的發(fā)展，就必須學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)思維，而不是互聯(lián)網(wǎng)形式。

第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)模式范文

雖然前景并不明朗，但產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)卻“火”了起來。

最近，沃爾瑪(中國)吹響了進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的號角。僅僅在零售圈，類似的動向已經(jīng)不算新聞。早在去年時，另一家國內(nèi)零售大拿蘇寧電器就已經(jīng)進(jìn)入實操階段。在以9.65億元的價格獲得北京朝陽區(qū)八里莊一幅商業(yè)金融用地后，蘇寧再揮手臂宣布擴張在上海的金融地產(chǎn)版圖，將自建蘇寧電器廣場。

其實這甚至都不僅僅是零售業(yè)的集體沖動。在住宅開發(fā)項目拿地越來難的背景下，一場打著發(fā)展產(chǎn)業(yè)旗號的變相圈地正在全國大范圍張揚或悄悄上演。這場“新圈地運動”中，有轉(zhuǎn)型的地產(chǎn)企業(yè)，更多的是非地產(chǎn)出身卻打商業(yè)地產(chǎn)主意的新進(jìn)入者。

前不久，有媒體撰文爆出，占地9.63平方公里，號稱北京最大專業(yè)園區(qū)的大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)投產(chǎn)9年來遲滯不前，部分藥企似乎成了只圈地不生產(chǎn)的殼子。文中列舉某藥企2005年在基地圈了一塊地，短短六年時間，相同區(qū)域地價飆升至28倍之多，隨著基地進(jìn)一步擴大，這種圈地趨勢將進(jìn)一步加劇。

這幾年接踵而出的產(chǎn)業(yè)圈地新名目令人目不遐接：從汽車到鋼鐵再到新能源，從旅游到養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)。如果說“零售+商業(yè)地產(chǎn)”尚有其內(nèi)在的產(chǎn)業(yè)邏輯聯(lián)系，也不乏成功先例，那么旅游、鋼鐵、汽車等皆盡名為產(chǎn)業(yè)計、實為“圈地”來，多少有些令人詬病。

這十年來，中國經(jīng)濟相當(dāng)一部分就是建立在政府賣地，企業(yè)買地再賣地這樣一輪財富流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上。“新國十條”之后，在住宅地產(chǎn)資源挖掘成本高企、商業(yè)地產(chǎn)蓄勢待發(fā)的大背景下，“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”，一拖一，配套開發(fā)，亮點在后面。在土地增值的巨大預(yù)期下，企業(yè)對產(chǎn)業(yè)的態(tài)度很可能是“醉翁之意不在酒”。各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)用地大量閑置的情況并不鮮見。

變相圈地利益多

“住宅市場飽受宏觀調(diào)控之困，商業(yè)地產(chǎn)競爭激烈，且還存在‘商住倒掛’的現(xiàn)象，對于資金實力雄厚的企業(yè)而言，旅游地產(chǎn)是個不錯的選擇。”北京市某國有房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

2010年下半年，國內(nèi)地產(chǎn)大拿紛紛出手進(jìn)入旅游地產(chǎn)。在上一輪住宅地產(chǎn)的圈地大潮中，一直冷靜埋頭商業(yè)地產(chǎn)的萬達(dá)出手驚人，斥資千億圈地旅游地產(chǎn)。與萬達(dá)不謀而合的還有龍湖和佳兆業(yè)等公司，紛紛出手拿地，進(jìn)入旅游地產(chǎn)。北京某產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司則在燕郊圈地一千多畝，用于開發(fā)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)；當(dāng)股市震蕩難料，債市乏善可陳之時，萬億保險資金便盯上了養(yǎng)老地產(chǎn)。

不難發(fā)現(xiàn)，盡管上述開發(fā)商蓄勢產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已久，但是大舉進(jìn)入確是始于2010年，尤其是下半年。

“住宅地產(chǎn)經(jīng)過10年的大發(fā)展以后，經(jīng)歷了多輪宏觀調(diào)控。原本在這個領(lǐng)域耕耘的5萬多家房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)量和資金流放緩很多，這樣就面臨著轉(zhuǎn)型的問題。”中國綜合開發(fā)研究院旅游地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示。

北京某大型地產(chǎn)公司素來以打造高端商業(yè)地產(chǎn)項目聞名業(yè)內(nèi)，該公司2010年下半年開始，也在全國圈了不少地，公司一位高級副總裁表示，公司現(xiàn)在準(zhǔn)備涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，他們比較鐘情f文化創(chuàng)意、旅游相關(guān)的綜合性用地項目，商業(yè)(產(chǎn)業(yè))配套一部分住宅。他提到，由于賣地難以維系，國家一定會在“十二五”期間加大培養(yǎng)以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)，以取代房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，這意味著：這些產(chǎn)業(yè)在未來幾年將獲得更大的發(fā)展空間。

“過去十年的發(fā)展，可以看出，許多中國企業(yè)在做到一定規(guī)模的時候，對自己商業(yè)模式、資產(chǎn)增值方式的設(shè)計上，一定還是會圍繞土地做文章。”他坦言，這使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有了大規(guī)模發(fā)展的空間。

以北京大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地為例。據(jù)媒體報道，截止目前為止，除了醫(yī)藥企業(yè)，還有很多和醫(yī)藥毫不沾邊的企業(yè)也在基地內(nèi)拿地，拿地的醫(yī)藥企業(yè)中不乏如同仁堂這樣的大企業(yè)，而開工建設(shè)的卻寥寥無幾，園區(qū)的生產(chǎn)建設(shè)一片蕭條。也有業(yè)內(nèi)資深人士評價，醫(yī)藥企業(yè)在北京生產(chǎn)成本太高，多數(shù)企業(yè)在北京只是想圈地而已。

在園區(qū)，即便是那些因資金鏈斷裂而難以為繼的企業(yè)仍在堅守，土地一直在升值是他們不愿放手的重要原因。某企業(yè)2005年為籌建子公司而買下190畝土地的使用權(quán)，每畝僅為20萬余元，而短短幾年時間，相同區(qū)域地價飆升近30倍!

最近幾年，當(dāng)購房者對高房價望樓興嘆時，其實開發(fā)商對高地價亦是心有余悸。

“從開發(fā)商趨利的角度來看，第一個因素就是土地價格。”上述高級副總裁告訴記者，以旅游地產(chǎn)為例，由于政策制定沒有跟上，事實上，在拿地過程中，很多旅游地產(chǎn)地塊是沒有經(jīng)過招、拍、掛程序的，往往是大型開發(fā)商和地方政府經(jīng)過協(xié)商以后，走個過程而已。尤其是在一些偏遠(yuǎn)的省市，地方政府急于改造當(dāng)?shù)芈浜蟮沫h(huán)境，包括舊村改造。在這種情況下，作為對開發(fā)商的補償，土地價格相對來說比較便宜。

無利不起早。當(dāng)開發(fā)商第一步把低價地拿下的時候，事實上就保證了競爭優(yōu)勢。據(jù)記者了解，從房地產(chǎn)政策來看，在城市范圍內(nèi)，針對土地的政策和限制已經(jīng)很多了，但是到了邊緣地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)特別是旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，依然存在著打球的現(xiàn)象。

他繼續(xù)提到，在他們公司所拿的地塊項目中，當(dāng)?shù)卣畷雠_一些諸如返還部分土地出讓金甚至全額返還的政策。“對于那些項目規(guī)劃特別好的，預(yù)期今后會給當(dāng)?shù)貛泶罅慷愂蘸徒鉀Q就業(yè)的項目，政府一般愿意以較低的價格出讓土地。

不管承認(rèn)與否，地方政府與開發(fā)商的利益永遠(yuǎn)是共生的。就目前來說，在地方政府看來，純粹做房地產(chǎn)開發(fā)不利于地方經(jīng)濟的長久發(fā)展，而如果能在出售土地又能發(fā)展產(chǎn)業(yè)的項目，卻是可持續(xù)的，符合他們的長期利益。

2008年開始，北京市大力推動旅游項目的發(fā)展，先后推出一大批影響力大、可持續(xù)發(fā)展的旅游項目，其中大多是和地產(chǎn)結(jié)合的。由于旅游地產(chǎn)前期投資大、品牌效應(yīng)比較強，需要持續(xù)投資，所以政府也會做出一定的讓利。記者了解的一家在北京較早進(jìn)入旅游地產(chǎn)的公司，他們所做的成熟項目，其毛利率可以達(dá)到50％以上，相對于其他的產(chǎn)業(yè)，投資回收性價比尚佳。

據(jù)專家分析，整個中國養(yǎng)老市場的商機大約在4萬億。養(yǎng)老作為一個朝陽產(chǎn)業(yè)，不僅吸引了個體投資者，也吸引了如泰康人壽這樣的機構(gòu)資本。一場圍繞著“養(yǎng)老”的圈地運動也在有聲有色地進(jìn)行著。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京的一些養(yǎng)老地產(chǎn)項目也開始出現(xiàn)圈而不開工的狀況，“主要是投資商和政府就土地價格沒有談好，關(guān)鍵在于，投資商希望政府能夠在土地價格上打個折扣，但政府有自己的考慮”。

有觀點說，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中，有些項目不存在暴利，甚至是微利或者很難賺錢，需要政府扶持，比如養(yǎng)老地產(chǎn)。

事實果真如此嗎?

目前北京對于商業(yè)性高端養(yǎng)老院的定位，基本是市場化定價，這就意味著：商業(yè)性的養(yǎng)老地產(chǎn)項目只能通過市場化渠道獲得土地。而據(jù)記者了解，對于一些大機構(gòu)拿地，政府或多或少還是會給予一些優(yōu)惠政策的。即便如此，那些機構(gòu)仍然認(rèn)為：如果只能通過市場化渠道獲得土地，養(yǎng)老項目的投資可能會虧損，即使盈利也是微利。但有養(yǎng)老業(yè)內(nèi)人士告訴記者，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈非常長，附加值大，下游可以延伸到所有的服務(wù)體系。再加上嚴(yán)格控制采購成本和物流供給，盈利空間還是相當(dāng)可觀的。

“最重要的是，養(yǎng)老可以帶動房地產(chǎn)，對開發(fā)商來說，其實是新的增長點。”

該人士表示，開發(fā)商其實很聰明，跟政府玩“貓捉老鼠”的游戲，先圈地搞養(yǎng)老，之后慢慢做地產(chǎn)開發(fā)。這可能是最好的方式，將品牌打出來之后地產(chǎn)升值空間會越來越大。

“現(xiàn)在很多開發(fā)商想做養(yǎng)老地產(chǎn)。我要提醒他們：千萬不要沿著純地產(chǎn)的路子去走，要更多看到的是養(yǎng)老的配套功能，開發(fā)商必須擔(dān)當(dāng)起一部分政府功能，包括養(yǎng)老配套和服務(wù)配套。”他表示。

舍本逐末的游戲?

半年來，丁先生奔走于各家銀行之間，希望能為自己負(fù)責(zé)的文化地產(chǎn)項目找到錢。然而，找錢的過程就是碰壁的過程。

“太難了，各家銀行都沒有額度，根本借不到錢。這條路基本堵死，我們只能考慮其他的方式。”丁先生的企業(yè)是一家影視文化企業(yè)，公司拍影視劇，并且與下游影視衍生品生產(chǎn)企業(yè)關(guān)系密切。投資文化產(chǎn)業(yè)項目之前，公司流動資金充裕，各項業(yè)務(wù)井然有序發(fā)展。自去年開始，公司發(fā)力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，丁先生便開始了他的融資噩夢。

丁先生面臨的最大問題是融資問題。“據(jù)說國家為了扶持文化產(chǎn)業(yè)貸款，各銀行開展了文化產(chǎn)業(yè)版權(quán)質(zhì)押貸款，真正接觸時才發(fā)現(xiàn)各銀行大多走形式主義，獲得貸款的企業(yè)并不多。”丁先生公司有版權(quán)、商標(biāo)和知識產(chǎn)權(quán)等，有些還是獨家，價值不菲，可是拿到銀行那里卻估值很低，“銀行的意思是，最好能有固定資產(chǎn)做抵押，大部分貸款靠固定資產(chǎn)，再配置一部分知識產(chǎn)權(quán)。”由于固定資產(chǎn)占比很小，最后丁先生只好作罷。

事實上，頭疼的并不只丁先生一個。當(dāng)越來越多的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、非地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時，資金壓力已經(jīng)成為橫亙在這些企業(yè)面前的頭號難題。一個中小型開發(fā)商更是坦言，“項目融資”讓他很犯愁。

表面上看，產(chǎn)業(yè)圈地一片火熱景象，實際上，大部分拿到地的企業(yè)日子并不好過。據(jù)記者了解。目前北京的很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，用地性質(zhì)很多是綜合性用地(商業(yè)用地)，有的甚至配套有少部分住宅用地，這就決定了項目本身對資金的需求量很大，具有開發(fā)周期長、資金占用數(shù)額大且回籠慢的特點。無論是從土地的購置、項目的開發(fā)與建設(shè)，還是后期的運營和管理，每個環(huán)節(jié)都需要有強大的資金做支撐。而且一個項目想要回收成本時間是漫長的，這也決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在某種程度上具有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的性質(zhì)。

如何保障資金鏈的連續(xù)性發(fā)展，已經(jīng)成為這些圈地企業(yè)首要解決的問題。而籌措資金，開發(fā)企業(yè)首要考慮的是低成本的銀行信貸。但是，這條路顯然已經(jīng)行不通了。大多數(shù)房企只能想方設(shè)法通過其他方式“曲線融資”。

“很多企業(yè)要找到錢，只能借助民間資本。”丁先生表示，盡管民間融資成本很高，年息大部分在25％~30％之間，甚至更高，資金鏈很容易斷裂。

隨著對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的深入了解，丁先生發(fā)現(xiàn)，投資文化地產(chǎn)“并非像多數(shù)投資客想象的那樣安全”。擁地且為產(chǎn)業(yè)之王，這條路并非走不通，可是中國的房地產(chǎn)項目商業(yè)模式簡單而粗暴。僅僅指望圈地發(fā)財，玩資金游戲，而不更多考慮本產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的話，必將會合本逐末，必然走不遠(yuǎn)，土地反過來看，全球超過40％的項目最終依靠房地產(chǎn)成為主要的贏利點或者支撐點，也說明了產(chǎn)業(yè)如果與地產(chǎn)相得益彰的發(fā)展，最終也是能實現(xiàn)雙贏的。

麥當(dāng)勞公司非常精彩地詮釋了這個論點。

麥當(dāng)勞的前總裁克羅克曾明確表明麥當(dāng)勞是做房地產(chǎn)的，“如果我不做房地產(chǎn)，僅僅做快餐，麥當(dāng)勞早就關(guān)門倒閉了。”據(jù)了解，麥當(dāng)勞在西方采取的是特許經(jīng)營方式，或者購地自建連鎖店租給加盟者，或者把一個精心考察過的店鋪租下來，租期20年，跟房東談好了20年租金不變，然后吸引加盟商，把這個店鋪再租給加盟商，并向每個加盟商加收20％的租金，以后根據(jù)這個地產(chǎn)升值的情況，進(jìn)行相應(yīng)的遞增。

“以快餐吆喝，以地產(chǎn)盈利，麥當(dāng)勞快餐不僅僅是為了直接盈利，而是為了招租。真正盈利來源是房地產(chǎn)的增值帶來的租金差。”一位業(yè)內(nèi)專家曾表不。

無可置疑的是，吸引消費者走進(jìn)麥當(dāng)勞的無疑是它的漢堡包。麥當(dāng)勞的漢堡包價值不菲，少的六七元，多的十三四元。但是據(jù)了解，它的漢堡包實際利潤非常少，甚至不賺錢。因為這么大的漢堡，要用最好的肉，最好的面包，面包里的氣泡在4毫米時口感最佳，還不能用有些餐飲企業(yè)用的地溝油，只能用最好的油，而且十分鐘以后不賣掉，只能扔掉。這么高的成本，加上房租、人員費用、推廣費用，麥當(dāng)勞的漢堡包其實并不賺錢，但漢堡包恰恰是吸引眾多消費者去麥當(dāng)勞的一個主要原因。

可見，麥當(dāng)勞的獨特之在于，它不僅有專業(yè)的選址能力，還通過辛辛苦苦地賣漢堡包，通過辛辛苦苦建立麥當(dāng)勞的餐飲文化，建立起麥當(dāng)勞商圈，通過麥當(dāng)勞商圈不斷拉動海量的人流量來到麥當(dāng)勞以及附近的商圈。這種做法就會主動、直接地推動房產(chǎn)價格的提高，這就是麥當(dāng)勞之所以成為“史上最牛的房地產(chǎn)公司”的秘密所在，它不是被動地等待房產(chǎn)升值，并不是單純依靠所謂的專業(yè)選址能力，而是積極主動地長期拉動房產(chǎn)價格的增長。

第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)模式范文

摘要：商品房包銷作為一種新類型促銷方式在我國大陸房地產(chǎn)市場上運用，促進(jìn)了房地產(chǎn)交易市場的發(fā)展，但也在現(xiàn)實操作中帶來了許多問題和糾紛。目前我國法律對商品房包銷并沒有做出明確的規(guī)定，我國內(nèi)地關(guān)于商品房包銷的司法解釋僅見于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》， 因此立法需要更加的明確化。

關(guān)鍵詞：商品房包銷；特殊；特殊買賣

“商品房包銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)商與包銷商之間就特定商品房的銷售進(jìn)行協(xié)商，由包銷商以一定的價格條件和付款條件，在規(guī)定的期限內(nèi)向開發(fā)商買入全部商品房的一種商業(yè)經(jīng)營行為。”[1]商品房包銷作為房地產(chǎn)市場中的一種新的經(jīng)濟行為,是在上個世紀(jì)九十年代初期,從我國的臺灣、香港地區(qū)引進(jìn)并獲得境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商較廣泛應(yīng)用的一種商品房銷售方式。目前，我國法律法規(guī)對商品房包銷問題缺乏系統(tǒng)規(guī)定，2003年6月1日開始施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第21 條、第22條和第23條分別對包銷期滿未售房屋的處理、出賣人自行銷售包銷房屋的責(zé)任和包銷糾紛中各方的訴訟地位作出了規(guī)定，對商品房包銷的其他方面均未涉及。本文將嘗試對商品房包銷相關(guān)法律問題做出一些探索。

一、商品房包銷的特點

之所以會產(chǎn)生商品房包銷這種銷售方式，是因為這種新的合作方式適應(yīng)了激烈的房地產(chǎn)市場競爭的需要，為開發(fā)商和包銷商的互利、共贏提供了可能。把握商品房包銷的特征對于全面認(rèn)識商品房包銷這一商業(yè)模式具有重要意義。從包銷商角度來看，商品房包銷具有以下幾個顯著特點：

1.買賣性。商品房包銷具有買賣性的一面，包銷商與開發(fā)商簽訂合同確定基價，實際上提前確定了包銷商購買房產(chǎn)的價格，如果包銷商不能把房屋全部賣出，則應(yīng)以基價購買商品房。

2.性。包銷商與開發(fā)商約定包銷期限，包銷人這個期限內(nèi)享有銷售權(quán)，且只能以開發(fā)商的名義進(jìn)行銷售,并對辦理相關(guān)手續(xù)如簽訂合同蓋章、辦理房產(chǎn)過戶等予以配合,即通常意義上的顯明關(guān)系。

3.風(fēng)險性。與一般的房地產(chǎn)不同，包銷人必須在包銷期限屆滿時買入剩余商品房,所以包銷人應(yīng)承擔(dān)銷售不力或形勢不佳的買賣風(fēng)險。

4.開發(fā)商與包銷商之間法律關(guān)系具有可轉(zhuǎn)換性。根據(jù)包銷合同約定，包銷合同雙方的法律關(guān)系在包銷期屆滿前后會發(fā)生轉(zhuǎn)換。在包銷期限內(nèi)，包銷商與開發(fā)商之間的關(guān)系是銷售關(guān)系。包銷期限屆滿，包銷商如未將包銷范圍內(nèi)的商品房全部售出，則按合同的約定按照包銷基價購入剩余的商品房。對于這部分剩余的包銷商品房，包銷商與開發(fā)商之間的關(guān)系為買賣關(guān)系。[2]

二、商品房包銷行為的法律屬性

商品房包銷這一特殊的操作模式在理論上存在一些分歧，特別是關(guān)于這一行為的法律屬性問題，這個分歧可能導(dǎo)致各方在適用法律時意見不一。因此，正確認(rèn)識商品房包銷行為的法律性質(zhì)，對實踐中有效解決商品房包銷糾紛起著至關(guān)重要的作用。簡單歸納而言，當(dāng)前對商品房包銷的性質(zhì)主要有特殊買賣行為說，特殊行為說，和兩合行為說。筆者贊同兩合行為說。用特殊買賣行為說和特殊行為說來解釋包銷行為雖然具有一定程度的合理性，但是理論的構(gòu)建不很清晰，而且存在缺陷；相比而言，兩合行為說不但能夠妥當(dāng)解釋這一特殊行為，而且能夠比較清晰地展示包銷行為的顯著特點和法律規(guī)制途徑。理由如下：

兩合行為說具有理論和現(xiàn)實優(yōu)勢。綜觀商品房包銷的運作過程，可以劃為兩個階段：第一階段，開發(fā)商委托包銷商，確定包銷基價，由包銷商為其銷售。包銷商在一定期限內(nèi)為開發(fā)商銷售房屋，開發(fā)商和買主雙方簽約成交，包銷商則收取溢價。因此在第一階段，包銷商處于人的地位，包銷商以被人的名義為客戶尋獲買主、銷售房屋，符合行為的特征，是一種典型的行為。第二階段，包銷期限到后，存在幾種情形：其一，如果全部房屋都已經(jīng)賣出，則在第一階段雙方的關(guān)系就已經(jīng)完結(jié)，合同得到履行，即開發(fā)商和包銷商實際上為完全關(guān)系，買賣關(guān)系前提不復(fù)存在；其二，若在約定期限屆滿而部分房屋仍未售出，開發(fā)商以事先約定的基價或一定折扣將房屋出售給包銷商，則開發(fā)商與包銷商之間成立買賣關(guān)系，應(yīng)向有關(guān)部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，繳納有關(guān)稅費；其三，如果全部房屋都沒能賣出，則關(guān)系結(jié)束，買賣前提就已經(jīng)具備，雙方建立買賣關(guān)系。因此，僅以買賣行為或者行為概括包銷的屬性就會存在明顯的缺陷[3]，最終完全履行的合同還是要定位于兼具和買賣行為的兩合行為性質(zhì)。綜上所述，筆者認(rèn)為，包銷行為用是一種集買賣行為和行為與一體的新型民事法律行為。

三、商品房包銷中的法律關(guān)系

基于上文對于包銷特點和法律屬性的分析，商品房包銷中的法律關(guān)系就比較容易理清。在商品房包銷過程中，法律關(guān)系可以分為內(nèi)部關(guān)系和外部關(guān)系兩個方面。內(nèi)部關(guān)系即開發(fā)商與包銷商之間的關(guān)系，外部關(guān)系即包銷商或開發(fā)商與購房者之間的關(guān)系。[4]區(qū)分這兩個方面的法律關(guān)系對于解決糾紛過程中確定法律主體至關(guān)重要。具體來說，商品房包銷中各主體存在以下幾種法律關(guān)系：

1.開發(fā)商與包銷商之間的包銷關(guān)系。

這個關(guān)系是包銷中各種關(guān)系的核心。從上文中關(guān)于包銷法律屬性的分析我們可以看到，開發(fā)商和包銷商之間的包銷關(guān)系可以分為兩個層次，其一是在包銷期限內(nèi)，開發(fā)商將商品房讓與包銷商銷售，包銷商須以開發(fā)商的名義向購房者出售商品房，包銷商與開發(fā)商對外是一種關(guān)系；其二是包銷期滿后，如果包銷的商品房尚未全部售出，則按包銷合同的約定，包銷商應(yīng)購入剩余的房屋，此時，包銷商與開發(fā)商之間構(gòu)成一種買賣關(guān)系。

2.開發(fā)商與購房者之間的買賣關(guān)系。

在商品房包銷過程中，開發(fā)商與購房者之間的法律關(guān)系只存在于第一階段，即包銷階段。由于包銷商在出售商品房時并非以自己的名義，商品房的所有者和擁有售房主體資格的都是開發(fā)商，因此，從實質(zhì)上看商品房的買賣雙方為開發(fā)商與購房者，開發(fā)商和購房者之間是一種實質(zhì)意義上的買賣關(guān)系。

3.包銷商與購房者之間的關(guān)系。

這二者間的法律關(guān)系比較簡單。包銷商只是作為開發(fā)商的人與購房者產(chǎn)生商業(yè)聯(lián)系，購房者與開發(fā)商之間的合同效力并不直接及于包銷商，包銷商只具有一些交易的促成和輔助義務(wù)。

四、結(jié)語

經(jīng)濟的飛速發(fā)展催生了各領(lǐng)域的大膽創(chuàng)新，然而，全球金融危機正以沉重的代價告誡我們，創(chuàng)新在帶來全新發(fā)展空間的同時，必然潛藏著許多風(fēng)險，對這些風(fēng)險的忽視可能讓我們的創(chuàng)新成果前功盡棄，甚至得不償失。商品房包銷是一種正被廣泛采用的商業(yè)模式，同時處于我國立法的空白區(qū)，因此對于包銷中若干法律問題的探索很有必要。

參考文獻(xiàn)：

[1]譚慧敏,張倩.商品房包銷方式的司法解釋[M].《成都大學(xué)學(xué)報》.2007 .(03)。

第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)模式范文

大資管時代真真切切來到身邊，錢不是問題，花錢反倒成了問題。好的商業(yè)模式、好項目、好團(tuán)隊成為地產(chǎn)大資管時代的關(guān)鍵熱詞。投資商之間的項目爭奪已演變成貼身巷戰(zhàn)。

15分鐘談成一單大生意

賽富不動產(chǎn)基金合伙人王戈宏是國內(nèi)新派白領(lǐng)公寓創(chuàng)始人。由他主導(dǎo)和操盤的天安門北河沿新派白領(lǐng)公寓（CYPA）隆重開業(yè)。這是“從來不投房地產(chǎn)”的賽富首席合伙人閆焱所投資的第一個涉“房”項目。位于國貿(mào)附近的第二個白領(lǐng)公寓——森德大廈也已完成收購，目前進(jìn)入設(shè)計整改階段。賽富不動產(chǎn)基金收購森德大廈的價格并不高，70年產(chǎn)權(quán)，單價為2.2萬元/平方米，而周邊物業(yè)的單價已達(dá)4萬-5萬元/平方米。未來，賽富不動產(chǎn)計劃在上海、廣州、深圳繼續(xù)收購物業(yè)。

最讓人稱奇的是，王戈宏說服閆焱投資白領(lǐng)公寓，僅僅用了15分鐘。王戈宏回憶道，2012年4月，他回國創(chuàng)建白領(lǐng)公寓基金。在一個論壇上偶遇閆焱。在短短15分鐘交談之后，閆焱便初步確定了與王戈宏合作的意向。第二次見面時，閆焱帶來了公司整個投資團(tuán)隊，與其相談甚歡，并讓律師當(dāng)場起草了合作協(xié)議，這一次會晤也僅僅用了15分鐘。

王戈宏的白領(lǐng)公寓模式是受到美國同類產(chǎn)品啟發(fā)派生的。王戈宏注意到，2008年次貸危機以來，公寓REITs每年的平均收益率超過40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于REITs全行業(yè)平均8%-12%的收益率。這使得公寓REITs的投資人在賺得滿盆后，又加大對新公寓的收購與建造，出租公寓市場越來越繁榮。為簡單驗證一個城市出租公寓的數(shù)量，王戈宏從首都華盛頓市區(qū)沿著355公路向馬里蘭州驅(qū)車行進(jìn)（這條公路貫穿兩三個重要的商業(yè)、辦公和居住區(qū)，房利美、萬豪酒店總部、喬治華盛頓大學(xué)就在馬路兩旁），僅短短15公里，各種層次的出租公寓就有30多家。

王戈宏假扮成找房子的人，由一家公寓的工作人員帶著參觀。這家公寓有250個房間，管理人員不到10個。公寓REITs都是連鎖經(jīng)營，在同一個地區(qū)，維修人員可以共享，易耗維修品等也可以集中采購、配送，運營成本很低。其最大的成本，就是租戶退租后的公寓翻新成本。

據(jù)《丹佛商業(yè)評論》報道，王戈宏曾

經(jīng)求學(xué)的城市丹佛（是美國有線電視的中心，第二個高科技基地），2010年公寓REITs的各項收益指標(biāo)排名全美第一，出租率達(dá)94.7% （全美平均92.2%），租金同比增長4.6%（全美平均增長2.5%）。而目前丹佛的平均公寓租金為每單元每月874美元。

再回到我們身邊，如果全國有超過20座城市像北京那樣，施行強有力的限購政策的話，那白領(lǐng)只能租房立家了。但問題是，類似于美國的標(biāo)準(zhǔn)化的連鎖白領(lǐng)公寓產(chǎn)品國內(nèi)幾乎沒有。

王戈宏由此聯(lián)想到，中國白領(lǐng)的家到底會在哪里呢？他的想法得到了閆焱的認(rèn)可。閆焱認(rèn)為，中國未來最大的消費群體是白領(lǐng)。讓白領(lǐng)用不到30%的工資，租下最好商圈的住宅，生活、工作、娛樂都在30分鐘生活圈內(nèi)完成，可以實現(xiàn)幸福地居住。閆焱斷定白領(lǐng)公寓將來是一個非常大的朝陽產(chǎn)業(yè)。

在白領(lǐng)公寓商業(yè)模式設(shè)計上，王戈宏采取了租賃和收購相結(jié)合的兩種運作模式：整租下某物業(yè)數(shù)十年的整體經(jīng)營權(quán)，出租給在周邊寫字樓上班的白領(lǐng)；同時發(fā)起賽富不動產(chǎn)基金，對外募集資金后收購核心地段物業(yè)，進(jìn)行改造和精裝修后出租給白領(lǐng)。

王戈宏聲稱，賽富不動產(chǎn)運用REITs的經(jīng)營結(jié)構(gòu)、管理結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)運作項目，未來一旦REITs資本市場開放，這些健康的資產(chǎn)就可以上市。

“我們的腳都是沾滿泥的”

嘉實基金總裁趙學(xué)軍曾這樣說：“我若不做這個投資，就沒法吃到大資管這塊肉。”具體到怎么吃這塊肉？趙學(xué)軍不走尋常路。

2012年9月，嘉實基金總裁趙學(xué)軍聯(lián)合英國高富諾基金管理公司與原漢威資本的核心團(tuán)隊，獨家組建了一個專注投資于大中華區(qū)的私募地產(chǎn)基金管理平臺——嘉實地產(chǎn)投資管理有限公司，原漢威資本創(chuàng)始人和前行政總裁任榮出任嘉實地產(chǎn)的行政總裁。

嘉實地產(chǎn)總部設(shè)于香港，該團(tuán)隊之前管理過4只美元基金，管理資產(chǎn)規(guī)模逾35億美元，與華潤、萬科、金融街和國內(nèi)多家大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有多個成功的戰(zhàn)略合作，整體基金年化回報扣除費用后均超過20%，是當(dāng)時亞洲最大的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金之一。

一家國有信托機構(gòu)高管透露：“嘉實和我們信托公司的思路不一樣。我們搶的是銀行的客戶，做債權(quán)投資，以量取勝，做大規(guī)模，盡可能地占有客戶；嘉實地產(chǎn)則更看重項目的本質(zhì)，他們每一單都做得很大，時間長，充分享有項目股權(quán)所帶來的長期回報。”

每一單都做得很大、時間長，意味著嘉實地產(chǎn)投資要變身成開發(fā)商的角色？如果是這樣，這就要求其團(tuán)隊成員同時有金融和開發(fā)經(jīng)驗。

嘉實地產(chǎn)基金副總裁陳文杰稱，“嘉實地產(chǎn)專注于投資國內(nèi)大型零售及商業(yè)物業(yè)。團(tuán)隊的成員都有超過12年以上資深地產(chǎn)和金融相關(guān)的海內(nèi)外背景。我們用國外通行的房地產(chǎn)基金操作模式，先募集投資人所承諾的資金，然后在投資期內(nèi)完成項目儲備、盡調(diào)和投資；但最關(guān)鍵的，與其他資本市場上的純財務(wù)投資人不同，我們采取主動式資產(chǎn)管理的機制，經(jīng)理人的腳都是沾滿泥的，每個項目都要親自進(jìn)到工地去看落實情況，從CEO到分析師都要奉行這套準(zhǔn)則。”

“團(tuán)隊的核心競爭力在于對零售商業(yè)物業(yè)的定位、工程管理和運營管理，過去我們做合資的項目，IRR很難突破18%，但只要是我們持有100%股權(quán)的商業(yè)項目，透過自身的資產(chǎn)管理及增值服務(wù)，項目回報IRR一般都可以超過25%。”陳文杰說。

如何讓腳上都沾滿泥的團(tuán)隊賣命干活？趙學(xué)軍為嘉實地產(chǎn)投資設(shè)計的公司股權(quán)結(jié)構(gòu)是：嘉實基金占股50%，高富諾及任榮團(tuán)隊占股共50%。嘉實地產(chǎn)透過嘉實基金在國內(nèi)的銷售網(wǎng)絡(luò)及資本市場的優(yōu)勢，為房地產(chǎn)基金產(chǎn)品與國內(nèi)各方資金渠道打造了一個完整的平臺。同時，嘉實地產(chǎn)輔以其本身原有的美元品牌及投資人覆蓋，加上高富諾基金在全球的布局，形成了一個雙幣服務(wù)的房地產(chǎn)私募基金公司。

基金做地產(chǎn)，高管團(tuán)隊下沉到項目中去，通過股權(quán)捆綁，形成激勵約束機制。基實地產(chǎn)投資趟出一條資管新路。

夾層基金驅(qū)動鼎暉投資

鼎暉投資董事總經(jīng)理、夾層基金業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人胡寧這樣宣稱，“大資管時代的來臨預(yù)示金融機構(gòu)的牌照優(yōu)勢將逐漸被淡化，牌照紅利時代將來會結(jié)束，金融機構(gòu)最核心的競爭力還是如何為客戶做好資產(chǎn)管理，為他們帶來更安全、更高收益的金融產(chǎn)品。”

鼎暉的準(zhǔn)備工作做得很早。2011年，PE起家的鼎暉投資觀察到，黑石集團(tuán)、阿波羅等國際大型機構(gòu)開始向綜合型的另類投資體系發(fā)展，尤其重視夾層基金業(yè)務(wù)。當(dāng)年8月，鼎暉夾層基金團(tuán)隊成立，提前應(yīng)對大資管時代的轉(zhuǎn)型。

鼎暉董事長吳尚志從平安信托和其他優(yōu)秀機構(gòu)招募了資管團(tuán)隊，團(tuán)隊帶頭人曾為平安信托累計投資金額300億元，合作對象包括中信、金地、綠城、雅居樂、宋都集團(tuán)等。

鼎暉夾層基金的募資方式是主動管理型，不是通過銀行理財產(chǎn)品和資金池，而是通過各大銀行代銷，用的是鼎暉夾層基金品牌，并向投資人闡明擬投資的儲備項目。2012年兩只夾層基金就募集了20多億元。

鼎暉夾層基金的資金結(jié)構(gòu)有三層：開發(fā)商資金作為劣后級，銀行類金融機構(gòu)資金是優(yōu)先級，鼎暉基金則在這兩層資金之間提供夾層股權(quán)投資服務(wù)。對優(yōu)先級投資人而言，由于有鼎暉基金和開發(fā)商資金做劣后，其資金具有較高的安全系數(shù)；同時優(yōu)先級投資人又為鼎暉夾層基金做了杠桿，提高鼎暉基金的收益。因此，鼎暉夾層基金使安全性和收益都能得到保障。

鼎暉夾層投資的決策機制沿襲了鼎暉投資一貫的穩(wěn)健決策風(fēng)格，董事長吳尚志、總裁焦震都是投資委員會的核心成員。

在產(chǎn)品模式上，鼎暉夾層基金通過股權(quán)、債權(quán)的結(jié)合，通過可轉(zhuǎn)債、優(yōu)先債、次級債、股權(quán)回購、股權(quán)分配等手段，實現(xiàn)固定收益類產(chǎn)品、固定+超額收益、股權(quán)+回購、危機（DistressHedge）投資等多種產(chǎn)品的投資。

也就是說，鼎暉不但在項目設(shè)計中可通過信托、有限合伙、項目股權(quán)方面靈活設(shè)計結(jié)構(gòu)化安排，實現(xiàn)各類收益與項目進(jìn)度的匹配，而且可對存在短期經(jīng)營危機的項目進(jìn)行投資，或收購資金鏈斷裂的優(yōu)質(zhì)項目，退出方式要求開發(fā)商回購或按固定高息回購；也可對公開發(fā)行的高息危機債券和可轉(zhuǎn)債金融產(chǎn)品進(jìn)行投資。

鼎暉夾層基金堅持設(shè)計簡單的交易結(jié)構(gòu)，以利于投后的資產(chǎn)管理。例如，GP管理公司的收益不與項目利潤掛鉤，而是與項目銷售價格掛鉤。銷售價格可在網(wǎng)上公開查詢，價格上漲一定范圍，鼎暉的收益就隨之增加一個點。“簡單的交易結(jié)構(gòu)最易于管理，很多基金公司無法避免開發(fā)商隱藏利潤的難題，就是交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的太復(fù)雜。”胡寧說。

鼎暉夾層投資與信用團(tuán)隊于2011年11月對上海項目進(jìn)行了總規(guī)模4億元、一年期的債權(quán)投資。該次投資通過信托計劃的方式發(fā)行，由鼎暉認(rèn)購其中的約1.4億元信托份額，另外約2.6億元由鼎暉主導(dǎo)公開募集。募得資金向交易對手100%控股的青浦公司（滿足“432”規(guī)定）以信托計劃提供一年期借款。每半年付息，到期還本。

第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)模式范文

“每一個圖釘扎著的地方，都有途家網(wǎng)的旅游公寓。”羅軍說。據(jù)羅軍提供的數(shù)字，途家網(wǎng)2013年的年收入已經(jīng)超過億元，房源覆蓋127個國內(nèi)目的地和66個海外目的地，房源儲備超過40萬套。

短租這種如今熱門的生意模式源自美國旅行房屋租賃網(wǎng)站Airbnb。Airbnb幫助用戶將空置的房屋出租給陌生人。現(xiàn)在，Airbnb的估值已經(jīng)超過100億美元。除了途家網(wǎng)，中國還有不少模仿Airbnb模式的在線短租網(wǎng)站，包括愛日租、小豬短租、安途網(wǎng)等。

羅軍選擇了不一樣的操作方式。途家網(wǎng)既做線上平臺，也在線下做個人房東的房屋托管者，屬于B2C的做法。“中國現(xiàn)在很多是機會主義，著急。一著急什么最快，Copy嘛。但中國的市場情況不能只做線上，得線上線下相結(jié)合。”羅軍說。

在中國的傳統(tǒng)市場上，短租公寓和家庭旅館的存在主要是為了填補酒店之外的低端旅館市場，最大的需求在于價格便宜。主要的消費群體在大城市是前來求醫(yī)求學(xué)找工作的外來人口，在旅游地則是以吃苦耐勞著稱的驢友。

“實際上度假公寓不是這么一個概念。度假公寓的關(guān)鍵詞是‘不一樣’，要能讓用戶融入到當(dāng)?shù)厝说募依铮v究放松、空間大和相互融合。”羅軍說。

2011年，Airbnb獲得1.12億美元的融資，成為一家估值超過10億美元的公司。這一年，大量的創(chuàng)業(yè)公司進(jìn)入短租行業(yè)，很大程度上是因為在線短租在媒體上的熱度，省去了新行業(yè)要付出的市場教育成本。

“2011年因為Airbnb，短租一下在國內(nèi)火了。如果沒有這個情況，我是不敢做的。之前在國內(nèi)大家都不知道短租是個什么東西，要你自己去宣傳短租這個事，教育成本太高。”另一家短租網(wǎng)站安途網(wǎng)創(chuàng)始人童青青說。

這年8月，羅軍辭去中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席總裁一職，開始組建一個團(tuán)隊，在北京搭建途家網(wǎng)在線平臺系統(tǒng)。2011年12月，途家網(wǎng)正式上線，定位為面向中高端消費者的旅游度假公寓線上租賃平臺。羅軍隨后帶領(lǐng)幾個員工，前往海南三亞開拓房源。途家網(wǎng)在海南三亞的第一批房源，全是羅軍頂著夏天火辣的太陽，叩開一個個業(yè)主家的房門親自協(xié)商談來的。

中國大多數(shù)在線短租網(wǎng)站的做法，是直接將Airbnb的C2C短租模式全盤照搬到國內(nèi)，網(wǎng)站本身只做連通個人房東與個人房客的第三方平臺，從中收取中介傭金。但這種商業(yè)模式獲取用戶的成本很高，本身客單價又比較低，因而存在較大問題。

一般這類短租平臺收取的傭金比為10%，而普遍的房間均價為80至100元/天，相當(dāng)于一單能夠賺到8元錢。然而，短租網(wǎng)站往往需要從搜索引擎購買點擊獲得顧客。付費點擊價格不菲，轉(zhuǎn)化率卻相對較低，能夠達(dá)到5‰已經(jīng)算十分不錯的成果。每單收入本來就不高，還要付出很大一部分成本給搜索引擎做付費推廣，這導(dǎo)致在線短租網(wǎng)站的利潤非常有限。

途家網(wǎng)將房子收歸到公司手中后，會與個人房東簽訂房屋托管協(xié)議，統(tǒng)一配置線下管理團(tuán)隊。它們不僅對從個人房東手中收來的房屋進(jìn)行布置裝飾，還會提供打掃、接送、廚師等其他增值服務(wù)，為用戶提供可以與酒店相媲美的服務(wù)體驗。

增值服務(wù)可以讓房屋以更高的價格出租，而途家網(wǎng)也得以和業(yè)主采取五五分成的方法。廚師、接機這些增值服務(wù)，羅軍選擇與易道用車等第三方專業(yè)公司合作，在保證專業(yè)服務(wù)水平的同時，又不用花費過多人力成本。因此，途家網(wǎng)要負(fù)擔(dān)的成本，只有服務(wù)人員的人力費用、水電費和床單毛巾等物品購置費用。

旅游地的淡旺季用戶數(shù)量差距很大，淡季公司要花錢養(yǎng)著大量無事的員工，而旺季又可能人手不足。為了解決這個問題，羅軍想出了調(diào)崗的方法，以重復(fù)利用員工。比如每年夏季，南方旅游屬于淡季而北方旅游屬于旺季，可以把海南的員工抽調(diào)到青島，冬天則正好反過來。途家網(wǎng)的員工很多是沒有成家的年輕人，每年調(diào)崗時間基本不超過三個月，公司包住宿和三餐，調(diào)崗對他們來說相當(dāng)于邊工作邊旅游。因此大家都愿意去，還經(jīng)常有人主動申請調(diào)崗。

羅軍為途家網(wǎng)的成本和利潤算了一筆賬：“杭州千島湖一套小別墅，1500元一天，途家跟業(yè)主五五分成拿750元錢。打掃房間的一個服務(wù)員成本50元。就算客人一天用了10噸水，用了10把牙刷，晚上不睡覺一直放電視，750元也用不完吧？用不完的就是利潤。”

2011年年末，途家網(wǎng)剛上線的時候，個人房源只有四五十套，全部集中在海南三亞。除了個人房源，途家網(wǎng)還與第三方旅店經(jīng)營機構(gòu)合作，獲得了大約5000套房源。很快，2012年春節(jié)來臨，三亞旅游的旺季開始到來，途家網(wǎng)的滿房率和用戶口碑值都很高。羅軍在海南三亞的開局試驗取得了不錯的成績。

春節(jié)過后，羅軍打算將途家網(wǎng)從海南向全國市場推廣。他首先選取了四個重要的旅游城市作為戰(zhàn)略布點，包括廣西桂林、江蘇南京、浙江蘇州和四川成都。

這四個城市均屬于綜合旅游城市，前來租住公寓的既有商務(wù)需求，也有旅游需求的用戶，針對不同需求的房屋類型也不盡相同。商務(wù)需求要考慮市中心和周邊地區(qū)的房屋選址，旅游又要分為周邊游和目的地游。如果只靠途家網(wǎng)當(dāng)時有限的人力團(tuán)隊去一個個尋找房源，會帶來房源開拓速度過于緩慢的問題。

“第二步是最難的，要將途家網(wǎng)從這四個點推向全國。之前海南是最容易做起來的，因為那里只有旅游，人們的度假時間很長。”羅軍說。

途家網(wǎng)收房有一個要求：必須是購置時間五年以內(nèi)的新房。哪里能找到大量符合這種條件的空置房源？羅軍想到了房地產(chǎn)，這個他有著多年經(jīng)驗積累的行業(yè)。

“我們不做剛需盤，只做投資型的樓盤。這種樓盤大量存在于旅游城市。”羅軍說。

中國的住房空置率一直接近30%，在海南三亞等旅游城市空置率更達(dá)到了85%之高。如何將這些閑置不用的不動產(chǎn)盤活，一直是困擾房地產(chǎn)商和房屋業(yè)主的難題。羅軍判斷，途家網(wǎng)模式是將巨額房產(chǎn)消費變成小額租賃消費，正好能夠幫助房地產(chǎn)商解決這個難題，讓原本沉睡的閑置房屋產(chǎn)生收益；而同時，與房地產(chǎn)商的合作又能夠為途家網(wǎng)快速帶來大量的房源。

除了托管出租業(yè)務(wù)之外，途家網(wǎng)還為業(yè)主提供管家服務(wù)。途家網(wǎng)管家定時維護(hù)清潔房屋，業(yè)主在到達(dá)時還能享受到包括接機、租車、家政等在內(nèi)的各種服務(wù)。“途家在開發(fā)商身邊跟業(yè)主說，你買了這個房子，不想出租途家網(wǎng)給你做管家，想出租途家網(wǎng)給你做托管。”房屋增值服務(wù)增加了樓盤對于業(yè)主的吸引力，再加上羅軍在房地產(chǎn)行業(yè)多年積累的經(jīng)驗和人脈，途家網(wǎng)和房地產(chǎn)開發(fā)商的合作很快邁出了第一步。

2012年4月，途家網(wǎng)與世茂地產(chǎn)簽訂了全國戰(zhàn)略合作協(xié)議。這是途家網(wǎng)大規(guī)模獲得上游房源的關(guān)鍵。途家網(wǎng)隨即啟動了全國擴張計劃，房源城市數(shù)量迅速增長。

在房地產(chǎn)開發(fā)商之外，羅軍還把合作的眼光投向了政府。“我們拿房，跟房地產(chǎn)商是一個樓盤一個樓盤的拿，跟政府就是一個村一個村地拿。”羅軍說。途家網(wǎng)與山東省政府在2012年10月簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，誕生了“好客山東到途家網(wǎng)”品牌。在隨后一年多的時間里，途家網(wǎng)先后與重慶市和福建省成功簽約合作，省級政府機構(gòu)合作對象達(dá)到3個。除此之外，途家網(wǎng)還與全國34個市縣級政府機構(gòu)達(dá)成了合作關(guān)系。

一片火熱的在線短租行業(yè)，在2013年下半年迎來了灰暗時期。2013年7月10日，中國第一家在線短租網(wǎng)站愛日租因為資金鏈斷裂倒閉。人們普遍把這視為中國在線短租行業(yè)遭遇困境的重要信號。

“短租行業(yè)早期肯定是很慢的。中國市場上基本上沒有個人房源，個人房東出租更傾向于長租。Airbnb前三年也不快，紐約房源一年也只有1000多套預(yù)訂量。中國市場需要去教育。”小豬短租CEO陳馳說。

童青青也表達(dá)了對短租市場培育期過長的擔(dān)憂：“市場培育期是有風(fēng)險的。有句話說，早走一步是先驅(qū)，早走兩步是先烈。很多時候，我們無法判斷自己是早走了一步還是兩步。”

羅軍認(rèn)為，途家網(wǎng)發(fā)展的最大難題，是中國市場的用戶還沒有形成租賃度假公寓的消費習(xí)慣。此前，途家網(wǎng)更多是依靠超高的性價比和增值服務(wù)吸引用戶。為了更好地培育市場，羅軍非常重視“用戶滿意度”這個指標(biāo)。“銷售額和利潤我不關(guān)心，自然有其他負(fù)責(zé)人管。我的任務(wù)就是怎么讓我的用戶微笑。”羅軍說。

途家網(wǎng)創(chuàng)始的初期，有用戶向客服反映房間內(nèi)有蚊子。這本來是生活中普遍存在的小問題，但羅軍沒有隨便放過。他親自觀察房屋，并和服務(wù)人員討論，最終發(fā)現(xiàn)調(diào)整打掃房屋的流程可以解決這個問題。原來途家網(wǎng)的服務(wù)人員在打掃衛(wèi)生時，像酒店一樣把所有房門全打開，逐一清掃。經(jīng)過羅軍調(diào)整后，現(xiàn)在途家網(wǎng)的房間打掃流程統(tǒng)一改為服務(wù)人員進(jìn)屋先關(guān)門，確保紗窗閉合，再開始打掃房間。

途家網(wǎng)的房間在打掃完成后，還有專人核查一遍。如果沒有達(dá)到細(xì)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)，該房間的服務(wù)員和復(fù)查員就有可能面臨解雇。這些服務(wù)細(xì)節(jié)與規(guī)定，都是羅軍和途家網(wǎng)團(tuán)隊在這兩年半的時間中一點點親自摸索得出的。

“中國原來就沒有度假公寓租賃這個行業(yè)，如何讓我們的同事懂這個行業(yè)該怎么做？我們只能一邊摸索一邊學(xué)。一點成功要靠無數(shù)的細(xì)節(jié)壘出來。”羅軍表示。

2014年7月，途家網(wǎng)宣布獲得1億美元C輪融資。在這之前，途家網(wǎng)已經(jīng)完成A輪和B輪融資，兩輪融資總額達(dá)4億元人民幣。投資方包括光速創(chuàng)投、國際度假公寓公司HomeAway和攜程網(wǎng)等。

羅軍在A輪投資方中選擇了攜程網(wǎng)，途家網(wǎng)因此成為攜程網(wǎng)的戰(zhàn)略合作伙伴，這讓途家網(wǎng)在發(fā)展過程中如虎添翼。2014年1月，攜程網(wǎng)途家網(wǎng)頻道上線，途家網(wǎng)包括國內(nèi)自營公寓、海外房源和第三方商戶在內(nèi)的所有房源都同步展現(xiàn)在攜程網(wǎng)上。這為途家網(wǎng)引入了大量的用戶。也正是在這一戰(zhàn)略合作影響下，今年第一季度，途家網(wǎng)新上線的公寓數(shù)量達(dá)到了去年同期的10倍，在線房源總數(shù)接近9萬套。

如今，包括萬科、綠地在內(nèi)的全國十大房地產(chǎn)開發(fā)商集團(tuán)已經(jīng)有80%與途家網(wǎng)達(dá)成了合作關(guān)系，合作房地產(chǎn)項目近400個，另有900個項目正在洽談之中。羅軍認(rèn)為，現(xiàn)在還不是賺錢的時候，擴大規(guī)模才是當(dāng)務(wù)之急。“我們在2013年夏季的時候，做過一次盈利壓力測試。我們盈利過，但嚇?biāo)牢伊恕Ｇf不能盈利。盈利后公司規(guī)模就沒有了，我的顧客就不微笑了。”