房地產公司財務風險精選(九篇)
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第1篇：房地產公司財務風險范文
美都控股股份有限公司是在上海證券交易所上市的股份制公眾公司，股票簡稱：美都控股，股票代碼：600175，注冊資本113328.8640萬元。公司創立于1988年5月31日，前身是海南寶華房地產綜合開發經營公司，是北京市房地產開發經營總公司下屬的獨立核算、自負盈虧的全民所有制企業。
美都控股從1988年成立至今，已有20余年的發展歷程，歷經1999年首次公開發行股票并上市，2002年美都集團重組，2005年股權分置改革，2007年向大股東定向發行A股， 2009年非公開發行A股，股本從最初的4000萬股增加到113328.8640萬股。截至2009年底總資產33.87億元，凈資產17.08億元。公司以房地產開發經營為主業，同時涉足貿易業、酒店服務業、金融及準金融業、股權投資等領域，曾于2005、2006、2007連續3年入圍中國民營企業500強。
一、籌資方面的財務風險狀況分析
（一）美都控股股份有限公司籌資方面的財務風險評估
美都控股股份有限公司的資金來源主要由公司的留存收益、預收賬款和長期銀行借款三大部分組成。對于長期融資風險，按照2012年前三季度的財務數據，美都控股股份有限公司長期銀行借款占總負債的17.88%，長期還款壓力較小。美都控股股份有限公司的資產負債率僅為56%，較同行業其他房地產公司（以房地產上市公司作為行業代表）平均資產負債率要低。美都控股股份有限公司2012年前三季度財務杠桿系數為1.26，也低于行業平均值。資產負債率和財務杠桿系數都表明美都控股股份有限公司長期融資風險不大。美都控股股份有限公司流動負債占總負債的82.12%，較高于行業平均水平，表示其短期償債壓力較大。但其流動負債中大部分為預收賬款，所占比例為53.4%，因為預收賬款是即將轉為主營業務收入的預售房產的款項，因此，縱向和橫向相抵消，表示美都控股股份有限公司短期融資風險與同行業相比較正常。綜上所述，美都控股股份有限公司長期融資風險、短期融資風險均在可控制范圍之內。
（二）美都控股股份有限公司籌資方面的財務風險表現
美都控股股份有限公司融資渠道尚需拓寬。美都控股股份有限公司公司除了自有資金之外，銀行借款和預售賬款是最主要的融資方式。實際上，房地產企業還有其他融資方式，如與海外機構合作、國內開發商合作、股權并購、借殼上市、委托貸款、資產證券化、過橋貸款等，這些方式在特定條件下具有一定的優勢。如銀行借款與國家宏觀調控政策關系密切，在國家緊縮銀根的情況下，公司解決資金來源面臨較大的壓力，轉向其他可替代的融資方式就很有必要。
二、投資方面的財務風險狀況分析
（一）美都控股股份有限公司投資風險
因為一些主客觀條件限制，本文將不采取前面所介紹的專家打分法和敏感性分析法對投資風險進行測度，不過將借鑒前文理論部分對識別房地產企業風險的分析模式。美都控股股份有限公司近年來先后投資瓊海美都半島花園、金尚海灣、灌云美都新城、宜城美都新城、石榴派、美都望城等。由于近年來國家宏觀經濟形勢較好，居民購房需求較旺盛，公司所有的投資開發的房產都取得了較好的利潤率。
房地產投資風險涉及政策風險、社會風險、技術風險、自然風險、國際風險等，而這其中對房地產投資影響較大，同時又是可以預測、可以規避的是經濟風險。經濟風險主要包含市場利率風險、資金變現風險、購買力風險等。
房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產開發商和經營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產市場形成一方面生產成本增加，另一方面市場需求降低。這無疑給投資者經營者帶來損失。
購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發生變化的，受工作環境、生活環境、社會環境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資商經營者帶來損失。
資金變現風險就是將非貨幣的資產兌換成貨幣的風險。不同性質的資產或證券變成貨幣的難易程度是不同的，一般來說，儲蓄存款、支票等的變現性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現性能次之，房地產投資的變現性能較差。房地產資金變現風險主要是指在交易過程中可能因變現的進間和方式變化而導致房地產商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產經營者帶來損失。
（二） 風險的變化趨勢及投資管理方面的缺陷分析
1.美都控股股份有限公司投資風險的變化趨勢
經濟風險降低，技術風險、政策風險增加。房地產投資經濟風險是指一系列與經濟發展有關的不確定因素給房地產開發經營所帶來的風險。隨著我國經濟發展以及整體經濟環境的不斷改善，美都控股股份有限公司面臨的經濟風險有所降低。經濟的發展使人們收入增加，實際購買能力提高，普通居民改善居住環境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機構的大量涌入都使美都控股股份有限公司擁有一個更優越的經濟環境。房地產投資技術風險主要表現為開發商對房屋戶型設計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著房地產市場化深入，房地產開發將面臨多元化的消費群體，它要求房地產開發企業具有雄厚技術實力，能夠及時掌握先進行業科技，同時又能準確判斷不同層次房地產市場對科技的要求，及時滿足更加苛刻和消費者需求的變化。房地產投資的政策風險主要指中國房地產市場中的政策行為，特別是現階段，國家對房地產行業宏觀調控的政策密集出臺，由此引發多種風險，這在近年的經濟生活中也常常遇到。表現為：前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發建材價格上漲，工程造價跟著上漲；貨幣發行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產商就意味著籌資或變現風險。房地產供求形勢的變化。房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，現在的情況是供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產業的支持重點從“開發”變為“購買”，這不利于剛開發并需持續投入的房地產項目的開展。
2.公司在項目投資方面存在一些缺陷
主要表現在以下三個方面：（1）在投資立項階段做的可行性分析不夠深入、細致。未采用標準的項目評估方法對未來的收益和風險做充分的測算，未充分考慮公司所面臨的各種風險因素，對采取一定方法項目現金流做出較為精確的估計，評估方法過于簡單，這容易產生由于決策失誤引致的投資風險。（2）公司的投資組合不盡合理。其一，公司現階段投資建設中以大中戶型的住宅為住，對于小戶型的住宅則供應不足；其二，公司還未進入商住樓、寫字樓等地產開發領域；其三，美都控股股份有限公司是一家區域性強的地產公司，尚未進行異地開發，因此投資組合單一，減弱了公司抗風險能力。（3）項目投資的階段管理還有待提高。雖然美都產公司積累了一定的投資管理經驗，但是各期項目前、中、后各階段在投資管理方面具有相當大的差異，各階段企業的現金流結構差異很大，面臨的風險也不盡相同，前期、前階段投資管理模式對后續有定勢思維的影響。這些潛在缺陷使公司在投資方面臨一定的風險。只要外在自然條件、宏觀經濟形勢等因素發生變化，如因為居民可支配收入降低，對大戶型的需求將大幅降低，公司將面臨較大的考驗。
三、日常資金運作方面的財務風險狀況分析
按單變量計算方法，美都公司2012年前三季度的流動比率為1.68，略低于全國房地產上市公司流動比率平均值為1.75。2012年前三季度的速動比率為0.58， 略高于全國行業平均值O.55。上述數據比較說明美都公司短期償債能力一般，日常運營資金比較充足。不過美都公司流動比率比速動比率要大得多，說明存貨在美都控股股份有限公司運營資本中占有很打的比例，應當引起足夠重視。美都公司日常資金運營風險總體處于比較好的狀態。工程管理、貨幣資金、應收賬款和存貨是影響公司日常運營風險四個重要的項目，其運營狀況如下：
（一）工程管理方面的風險問題
美都公司自開發瓊海美都半島花園至今，從前期的開發設計定位、項目報建、工程預算、合同管理、材料供應、現場施工管理，都積累了一定經驗，特別是工程現場施工管理方面。從有效防治建筑通病到提高工程管理技能方面，每開發一期都進行有效的總結。到美都御府時，美都控股股份有限公司通過對標段棟號的分段管理、責任落實到人，獎懲明確，達到點面的全面控制，各項工作指令得到具體的實施，確保工程質量、進度、安全三方面的有效控制，同時對教訓方面亦有所總結，有利于今后提升工程管理，降低工程成本。
（二）貨幣資金的風險狀況
對貨幣資金，公司通過編制滾動式現金預算，加強對現金需求的預測，以免發生現金短缺及高效利用貨幣資金。2012年前三季度公司貨幣資金存量和流量處于比較穩定狀態，日常營運正常，未發生重大的現金流短缺的問題。當然，公司現金管理也存在一些問題，主要是現金預算精確度不大，在集團層面上，公司有時候會出現輕度的短期現金流緊缺的問題，有時候存在大量貨幣資金閑置，公司大多數時間內，貨幣資金存量超過1個億以上，未對日常資金進行投資，這造成很大的資金機會成本，因此日常資金營運效率較低。
（三）應收賬款（其他應收款）的風險狀況
房地產公司與客戶的關系具有特殊性，應收賬款比率很小，客戶所占款項中，其他應收款和預收賬款比例最大。對于其他賬款，公司沒有建立相應的信用部門，沒有建立動態的客戶信用資料庫，比較容易發生壞賬。其他應收賬款管理未能引起公司財務部門的充分注意。另外，隨著公司業務的擴展，應收賬款比率可能增加，應收賬款管理將變得更加重要。
第2篇：房地產公司財務風險范文
摘 要 作為一個典型的資金密集型行業，房地產企業資金投入量大、存貨周轉期長、回收期長與變現能力差的特點決定了其必然存在的財務風險。隨著房地產企業高速發展,房地產企業財務風險也不斷積聚。財務風險的存在可能會給企業帶來一定的收益，同時也潛在著很大的威脅。目前許多企業在不斷擴張的同時，忽視企業財務風險，由此帶給了企業巨大的財務危機。鑒于此，如何合理把握財務風險的度，如何防范企業財務風險意義巨大。本論文理論聯系實際，結合實際的調研資料，文章對某地產公司財務風險成因進行分析,針對房地產企業財務風險的產生環節,提出風險防范措施并化解財務風險。
關鍵詞 房地產 財務風險 風險分析
財務風險是指企業財務經營效果的不確定性，指企業的財務系統中客觀存在的由于各種難以或無法預料和控制的因素作用，使企業實現的財務收益和預期務收益發生背離，因而蒙受損失的機會或可能。從經濟學角度講，現代企業的財務風險是一種微觀經濟風險，是企業所面臨的全部風險的貨幣化的表現形態，是企業經營風險的集中體現。國內外一些知名企業所以紛紛破產倒閉，一是投資決策失誤，二是忽視財務風險的存在，因此對哦財務風險的認識、預防和控制的研究已成為當今企業所面臨的重要課題。對企業的財務風險進行研究不僅具有理論意義同時也具有現實意義。
財務風險的成因是復雜的，這就要求經營者所采取對策的復雜化和多樣化。財務風險發生的時間、空間和形式是偶然的，表現出一定的潛在性。財務風險發生的概率也難以準確計算，每次發生的財務風險也因彼此間諸多差異而缺乏可比性。
財務風險的大小是相對于不同的經營者及其抗衡風險的能力而言的，由于人們識別風險、認識風險和抵御風險能力的增強，就能在一定程度上降低風險損失的強度、范圍和風險的不確定性，減少風險發生的機會和概率，減少不可控風險發生的破壞力。
一、優化資本結構，降低籌資風險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對某地產公司來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。
二、縮短預售時間，減少款項回收風險
由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。
三、注重融資策略的創新
對于規模較大的某地產公司而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。
四、規范融資擔保，控制債務風險
一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，
上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。
五、做好房地產企業的全面預算
全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。
六、財務集中管理，規避財務風險
為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，某地產公司應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。
七、適時進行財務分析與監督
進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
對于房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。
總之，房地產的核心是金融運作，房地產信托基金和投資商成為房地產的主導者，地產開發建造商或者中介商成了圍繞資金的配套環節。而中國房地產市場明顯地缺乏金融市場環境，房地產企業榮房子服務還不完善，《產業基金法》尚未出臺。美國房地產信托基金模式所強調各個環節由不同的專業公司完成，18980年后，美國的房地產融資不斷創新，并形成了大企業主要通過債券等低成本渠道融資，而小企業仍然依賴高利率貸款的格局。通常情況下，在融資方面，美國的房地產資金只有15%左右是銀行貸款，70%是社會大眾的資金，其中35%是退休基金，35%是不動產基金，房地產基本上是私人 投資。而中國的房地產投資80%都與銀行有關，如消費者的按揭貸款、施工單位的貸款，還有開發貸款。所以，某地產公司也應該借鑒美國式的房地產信托基金模式，增加公司的融資渠道，這樣才有利于公司的長期發展。
某地產公司的整個運營策略一直圍繞著土地資源進行，即“先做大再做強”在某地產大規模進行商業地產開發的周期內，某地產始終在走鋼絲，公司必須依靠高負債和產常規的滾動開發來實現規模的迅速膨脹，而萬科地產公司是“先做強再做大”這樣在以后的發展中就不會獨擋一面，有資金問題大家解決的狀況，所以某地產可以借鑒萬科地產公司的發展模式。
八、總結
在了解了財務風險的研究背景和意義以及國內外學者對財務風險的認識和研究的基礎上，本文對某地產公司財務風險進行了全面的調研，從融資風險、投資風險、資金回籠風險這三個方面進行了詳細的分析，發現某地產公司財務風險無處不在，無時不在。風險是一把雙刃劍，合理面對風險，采取措施解決風險，公司才能吸取經驗穩步發展，但是如果忽視風險，公司就很難長期發展下去。
某地產公司在面對風險的同時穩步前進，矗立與房地產百強企業，表明某地產公司具有很強的市場競爭能力，具有很大的發展空間。
參考文獻：
[1]周魏.我國房地產項目投資風險及防范研究.2008(07).
第3篇：房地產公司財務風險范文
關鍵詞：房地產公司；財務績效；評價指標體系
近年來，隨著我國住房制度改革的不斷深入和人們對住房剛性需求的日益增長，房地產公司獲得了長足發展。房地產業逐漸成為國民經濟的支柱產業。但需要引起我們重視的是，由于資金回收期長、資產負債率高等，這些公司面臨巨大的風險。因此，應及時、全面地評價和分析財務績效，降低財務方面的風險，從而有利于房地產業的健康發展。
一、評價房地產公司財務績效須建立評價指標體系
房地產公司財務績效的綜合評價通常要經歷確定評價對象（即：房地產公司財務績效）、建立評價指標體系、選擇定性或定量評價方法、構建綜合評價模型，得出財務績效評語等步驟。在這些步驟中，建立評價指標體系是基礎工作。指標的選擇質量對后續工作具有重要作用。
二、房地產公司財務績效評價指標體系的建立
本文以向房地產公司管理當局提供決策參考為目的，根據目前我國房地產公司的發展情況、已經和可能出現的問題和風險，建立了房地產公司財務績效評價指標體系。在該指標體系中，房地產公司財務績效（A）為一級指標。為了將眾多的指標進行初步分類，在該一級指標下設定量評價指標（B1）和定性評價指標（B2）。
（一）定量評價指標（B1）。考慮到定量指標比定性指標主觀隨意性小，并且可依據財務報告相關數據進行計算，所以該指標體系以定量指標為主。房地產公司的資金來源結構呈現單一化的特征，即主要依靠金融機構貸款，企業自有資金少，財務風險較大，甚至出現循環貸款、重復抵押貸款、將已辦好的房產證遲遲不發給業主并將其進行抵押貸款等違法違規現象，所以要格外關注償債能力。樓盤的銷售與普通商品的銷售存在顯著不同，這可以體現在營運能力上。盈利能力和發展能力是股東，特別是上市公司股東非常關心的。綜上，本文在定量評價指標（B1）下設置了短期償債能力（C1）、長期償債能力（C2）、營運能力（C3）、盈利能力（C4）、發展能力（C5）五個三級指標。
（1）短期償債能力（C1）。①速動比率（D1）。流動比率在評價房地產公司短期償債能力時，存在一定的局限性。在流動資產中，交易性金融資產、應收票據、應收賬款的變現能力均比存貨強，存貨需經過銷售才能變為現金。如果遭遇樓市低迷、房貸利率提高、限購等調控政策，存貨的銷售會變慢，將流動資產扣除存貨后的金額除以流動負債得到的比率即為速動比率，也稱酸性試驗。②現金比率（D2）。現金比率是現金類資產與流動負債的比率。現金類資產包括庫存現金、銀行存款及其它現金等價物，即現金流量表中所反映的現金。計算公式為現金類資產除以流動負債。該比率可以反映房地產公司的直接支付能力。如果缺乏現金，會發生支付困難、不能按時足額償還本金和利息等，危及企業的正常經營。著名的巨人集團當年就是因為不堪巨額負債的壓力而破產的。
（2）長期償債能力（C2）。①資產負債率（D3）。該比率是企業負債總額與資產總額的比率，反映資產總額中有多少是通過舉債得到的。該比率不僅反映房地產公司償還債務的綜合能力，也反映了公司管理當局的進取開拓精神。如果不利用舉債經營或負債比率很小，說明企業比較保守，利用債權人資本進行房地產開發的能力較差。但是，負債也必須有一定限度，負債比率過高，財務風險將增大。②已獲利息倍數（D4）。該指標是將一定時期息稅前利潤除以利息支出得到的比率。由于房地產公司一般負債很多，所以該指標能反映出獲利能力對債務償付的保障程度。一般情況下，該指標越高，說明長期償債能力越強。
（3）營運能力（C3）。與普通的工業制造企業相比，房地產開發營業周期長，至少要三四年，并且墊付的資金數量較大，負債數額大，工程建設涉及的方面很多，這些都會導致房地產公司承擔較多的項目風險、利率風險和經營風險。這就要求在考核房地產公司財務績效時，要非常關注其營運能力。本文選取了總資產周轉率和存貨周轉率作為代表指標。①總資產周轉率（D5）。該指標是將企業一定時期的主營業務收入凈額除以平均資產總額，可以反映房地產公司對全部資產的利用效率。該指標越高，說明企業對全部資產的利用能力越高。②存貨周轉率（D6）。房地產公司的存貨主要包括在建開發產品和置存待售產品。存貨周轉率是用一定時期主營業務成本除以平均存貨余額，是反映流動資產流動性的一個指標。該指標能夠體現房地產公司的銷售能力和資金回收能力。一般來說，該指標越高，表明資金回收速度越快，資金占用水平越低。
（4）盈利能力（C4）。對利潤的不斷追求是房地產公司持續經營的動力和目的。盈利能力不僅關系到公司所有者的利益，也是其償還債務的重要來源。本文選取了凈資產收益率和總資產報酬率作為代表指標。
（二）定性評價指標（B2）。除了上述定量評價指標外，房地產公司還有一些方面也決定了財務績效水平的高低。由于其往往存在于報表外，并且是無形的，所以不易引起股東和債權人的注意。
（1）企業基本素質（C6）。企業基本素質包括領導基本素質、員工基本素質、企業管理素質、技術裝備素質等。考慮到與房地產公司財務績效的關系緊密程度，本文選取了高層管理者素質（D11）和法人治理結構合理性（D12）作為代表指標。①高層管理者素質（D11）。高層管理者的政治素質、道德素質、知識素質、能力素質、心理素質等決定了其綜合素質的高低，進而會對財務績效產生影響。②法人治理結構合理性（D12）。法人治理結構涉及股東、董事、管理層、監事之間的關系。該結構是否按法律規定建立、是否能實現職責明確、協調運轉、有效制衡會對房地產公司的健康發展尤其是財務績效產生重要影響。
（2）財務管理能力（C7）。財務管理能力包括財務學習能力、金融關系能力、財務控制能力等。本文以籌資能力和投資水平作為代表性指標。
參考文獻：
第4篇：房地產公司財務風險范文
關鍵詞：房地產開發企業 財務風險 風險控制
一、前言
隨著國家近年對房地產企業的政策收緊，使房地產企業在發展壯大過程中被迫面對不利的系統風險。此外，房地產企業所持有資金相對密集的特質，也導致房地產企業要應對來自企業內部的非系統風險。借助對房地產企業可能遭遇的系統風險與非系統風險的分析，進而制定出適宜的外部風險規避措施與內部財務風險防控措施，對于當前國內房地產企業的發展有積極意義。
二、房地產企業財務風險分析
根據房地產企業可能遭遇的財務風險的來源不同，可以將房地產企業財務風險歸結為來自企業外部的系統性風險與來自企業內部的非系統性風險：
（一）系統性風險
系統風險產生于房地產企業外部，宏觀經濟環境、市場環境、資源環境以及法律政策環境等各類外部環境是系統性風險的主要誘因。
1、宏觀經濟環境
宏觀經濟的發展規模與速率，帶動著作為其子產業部門的房地產業的發展規模與速率。房地產業的產銷定價等活動受宏觀經濟的影響。在宏觀經濟整體呈倒退趨勢時，投資者會持觀望態度，審慎利用資金，同時減少投在規模過大的建設項目上。基于此類原因，將使房地產業的商品房成交量下降，開發商為激活市場被迫下調價格。
2、土地資源市場
土地資源以其稀缺性和不可再生性，成為房地產開發中必不可少的資源性要素。同時，國內經濟形勢的變化，國家土地法律法規、政策的修訂與更改，土地價格變動帶來的供需關系變動，土地區位等因素，都會對房地產開發商造成各類影響。房地產企業的開發成本中，土地占有極大比重，由于土地占用了大量的房地產企業開發資金，因而房地產開發商所投入的資金能否周轉靈活以及預期利潤獲益率的多寡在相當大的層面上受土地成本的影響。
3、介于市場氛圍的風險
行業競爭力如此之大，在越演越烈的基礎上，對于一般的企業來說，在開發以及銷售方面，其難度大大的增加了。然而現在，市場氛圍所引發的市場風險也在不斷的增加，例如：在某些銷售策略上、產品研發的定位上因沒有充足的事前準備，給產品帶來一定的滯銷的風險，還有潛在的價錢、購買力以及投資風險等。
4、關于政策的影響
對于房地產業的發展來說，來自政府政策的影響主要有如下幾個方面，其一：政府所制定的相關金融政策會給房地產業的融資帶來一定的影響；其二：來自政府的相關稅收，在影響房地產價格的同時，直接影響到其銷售情況；其三：直接影響到房地產暢通的是來自政府制定的房地產交易的相關規定；其四：政府對于土地資源的開發，以及供應上的限制措施，會在開發狀況方面影響到房地產。。
（二）非系統性風險
1、個性營銷
房地產開發項目具有開發過程復雜、周期長、涉及部門和環節多的特點。如果某個地方處理不善，就會影響企業的銷售效益。
2、資金結構
樓市投資即房地產投資需擁有大量資金，在類型上屬于資金密集型，而假設這些投資大部分或者全部都來自預售款或者銀行貸款。房地產市場的迅速發展，使得房地產融資呈多元化趨勢，如房地產信托投資基金（REITs）、股權投資基金（Private Equity）、信托貸款（Entrusted Loans）等融資方式的出現為房地產融資注入新鮮活力。房地產的另一個重要的特征是高負債率。項目資本化成為時下房地產最主要的經營模式，這一模式的資本融資是在立項之后。
3、決策失誤帶來風險
之所以產生財務風險，財務決策的失誤是重要原因之一。企業往往由于缺乏對所投資項目進行全面的可行性分析；兼以在對投資進行決策時依據的相關經濟信息片面或缺乏真實性；或做出決策的主要決策者能力不足等因素的存在致使決策失誤的發生。頻繁的決策失誤不僅使得投資失敗，而且使企業無法獲得相應的收益，從而因此承擔巨大的財務風險。
三、控制房地產企業財務風險的措施
（一）對投資項目進行可行性分析
房地產企業在項目開發之前，要做好對項目的可行性分析。因為任何一個細節環節出現問題都可能導致項目投資失敗。基于此，房地產企業必須對可能出現的系統性風險因素進行全面考慮，并有針對性的調整項目實施計劃，盡可能的避免財務風險的產生，以提高項目投資的成功可能性。對房地產項目可以采取一定措施如組合式投資等，在降低投資風險的基礎上保證收益的穩定化和最大化。房地產企業要保持發展勢頭，需要在發展過程中根據市場要求及時調整發展策略、堅持創新、不斷拓展視野并以產品質量為重。
（二）全面提升房地產企業管理人員與財務人員職業素養
基于房地產企業管理人員與財務人員在房地產企業的重要地位。因此在職業素養提升方面，針對企業管理人員，應以科學決策能力提升為導向，借助對資產負債表、現金流量表與損益表的學習和領會，使企業管理人員的財務管理水平得到提高，同時使其改變以往的憑借個人經驗主觀決策的方式，使其在決策過程中能融入對企業內外部環境的客觀分析，以便使企業財務風險發生的概率降低；對于企業財務人員的職業素養提升，應側重人力資源規劃與員工培訓兩個方面。
（三）建立健全完善的融資管理制度
基于房地產企業籌資風險防控目的出發，制定規范化與系統化的籌資管理章程并嚴格遵行章程規定。首先，房地產企業應借助市場調查等多樣化方式，搜集同類企業信息，尋求本行業的優化資本結構配置模式。其次，房地產企業對單一項目的籌資活動的專項管理，是降低籌資風險與節約籌資成本的有效途徑。最后，房地產企業在企業內部也應同時進行籌資活動效能化管理，借助對企業內部不同項目的籌資活動橫向對比，實現對風險的評估與成本的控制。
（四）構建財務預先警告體系
構建房地產公司的財務預先警告體系，即通過設立與分析部分敏感性財務相關數據的改變情況，對公司的支付能力、生產經營取得盈利的能力、運營的能力、公司發展能力等典型性指標深入的全面分析，運用金融理論、財務知識、企業的組織與領導理論、市場經營銷售理論等專業領域的知識，運用結構對比分析法、簡化的數學結構等趨勢分析方法和數量化的方法，找出公司存在的安全隱患問題，向有關領導發出預警信號。
（五）科學實施財務收支預算
財務收支預算在實施環節中存在諸多的易變化的、未知的因素，致使房地產公司在生產建設運營期間，可能將會產生不少難以預測的問題，房地產公司投資的項目能否成功與此有著直接的聯系。公司財務部應當將資本支出預算與項目預算作為基礎條件，科學周密地安排好公司資金的開發目標、收入支出比重、經濟效益獲得與資金運作規劃。在平時的管理工作實踐中，可以將每月的考查審核情況、每季度的檢查情況、年度總結情況等多種手段聯系在一起，以有效發揮公司的有關財務作用。
四、結束語
房地產公司應該增強財務安全隱患意識，掌握房地產公司財務的風險類型，對財務安全隱患的情況進行科學的識別并運用合理手段防止風險的產生，在公司計劃收益一定的前提下，將有關安全隱患情況減少至最低的限度，使房地產公司能夠可持續地健康發展。
參考文獻：
第5篇：房地產公司財務風險范文
內容摘要:本文運用Logistic回歸對我國預虧的上市房地產公司的財務數據進行分析,試圖從實證研究的角度說明上市房地產公司財務危機產生的原因,構建上市公司財務預警模型。研究表明logistic模型在預測虧損前的房地產公司財務困境方面具有較高的準確率。
關鍵詞:logistic回歸STT檢驗預警模型
繼1998年3月中國證監會了《關于上市公司狀況異常期間的股票特別處理方式的通知》后,同年4月滬深交易所即宣布將對財務狀況或其他狀況出現異常的上市公司的股票進行特別處理(Special Treatment,簡稱ST),從此ST板塊的股票即成為我國股票市場上一個特殊的群體。無論是資產重組的題材,還是關聯交易的頻繁發生,都可以引起市場對ST股票的敏感反映,使得該類股票的波動遠大于市場波動的平均幅度,成為制造投機成分,為股市營造變數的一個板塊。為排除行業不同所造成的影響,本文選擇ST板塊中房地產業的上市公司作為研究對象,運用常用統計分析軟件SPSS對這些上市房地產公司的財務困境進行研究,并運用logistic回歸尋找造成財務危機的原因,試圖構建相應的財務預警模型,為ST公司和投資者的經營和決策提供參考。
研究選樣標準與指標體系的建立
本文選取的研究對象為2009年被ST的12家房地產公司,并且選取了在滬深兩市中排名前12位的表現正常的12家房地產企業作為對比樣本。樣本相關變量數據取自CSMAR數據庫中各上市房地產公司2008年的數據以及證券之星、中國上市公司資訊網、和訊網等網站。
(一)財務風險預警指標的初步選取
美國紐約大學的Edward.Altman教授在建立企業破產預測的Zeta模型時,財務指標的最初選取遵循了兩個原則:該指標在以前的研究中出現的頻率;指標與所要研究問題的潛在相關性。結合這兩個原則以及敏感性、先兆性、關聯性、可操作性和互斥性,本文從反映上市公司的盈利能力、經營能力、償債能力、成長能力四個方面提取了各項財務指標,具體說明如下:
1.盈利能力指標。X1凈資產收益率:該指標是從所有者的角度考察企業盈利水平的高低。該指標越高,表明資產增值能力越強,企業越有活力,財務狀況越健康;X2總資產利潤率:該指標反映企業總資產獲得利潤的能力,是反映企業資產綜合利用效率的指標。該指標越高,表明資產利用效果越好,企業發生財務危機的可能性越小。
2.經營能力指標。X3應收賬款周轉率:該指標反映企業應收賬款周轉速度的比率。該指標越高,表明公司收賬速度快,壞賬損失少,資產流動快,償債能力強;X4存貨周轉率:該指標是衡量企業購入存貨、投入生產、銷售收回等各環節管理狀況的綜合性指標。它影響到企業的短期償債能力。該指標越高,存貨的占用水平越低,企業的變現能力越強;X5總資產周轉率:該指標綜合評價企業全部資產經營質量和利用效率。數值越高,表明企業總資產周轉速度越快,銷售能力越強,資產利用效率越高,發生財務危機的可能性越小。
3.償債能力指標。X6流動比率:該指標是流動資產對流動負債的比率,用于衡量企業流動資產在短期債務到期前,可以變為現金用于償還負債的能力。該指標越大,企業短期償還債務的能力越強;X7速動比率:該指標是速動資產對流動負債的比率,衡量企業流動資產中可以立即變現用于償還流動負債的能力。該指標是對流動比率的補充,它越大,企業的短期償債能力越強,財務風險越小;X8資產負債率:該指標又稱為財務杠桿系數。在企業經營狀況良好的情況下,適當的財務杠桿可以起到正面的作用,在經營不良時,過度的財務杠桿會導致企業的財務狀況惡化。
4.成長能力指標。X9主營業務收入增長率:該指標衡量公司的產品生命周期,判斷公司所處的階段。該指標越大表明企業的發展潛力越大;X10總資產增長率:該指標反映企業本期資產規模的增長情況。該指標越高,表明企業一定時期內資產經營規模擴張的速度越快。
(二) 財務風險預警指標的進一步篩選
進入預警模型的指標應當能夠顯著地區分ST公司和非ST公司,因此,本文選取應用多元統計方法中的T檢驗對預警指標進行再次篩選。對同一財務指標而言,當兩組樣本具備齊方差性時,采用的檢驗統計量為:
當兩組樣本不具備齊方差性時,采用的檢驗統計量為:
利用24家上市房地產公司的樣本數據,采用SPSS統計分析軟件中的雙樣本(獨立)平均數檢驗Independent-Sample T Test,對樣本2008年的數據進行顯著性檢驗的結果如表1所示。由表1可以看出,在財務風險發生的前一年中有三個指標通過了顯著性檢驗,分別是:X7速動比率、X5總資產周轉率和X10總資產增長率,這三個指標可以有效地區分有財務困境和沒有財務困境的企業,因此,選取它們作為logistic回歸中的入選變量。
財務困境預測模型選擇和構建
根據上述篩選出的三個財務指標,本文試圖預測我國上市房地產公司發生財務困境的可能性,即根據該指標組刻畫的財務狀況推測企業未來發生虧損的概率。
Logistic回歸是處理定性被解釋變量的常用統計分析方法,尤其對于相依變量為二分類變量時的模型往往具有較好的效果。并且相對于多元線性回歸,logistic回歸不要求變量服從正態分布,因而比判別分析更加穩健。其表達式為:
其中,xn的值為自變量,β0為截距, βi為回歸系數,P為在給定自變量的條件下事件發生的概率。
運用SPSS統計分析軟件對篩選出的三個經過T檢驗的財務指標進行logistic回歸分析,得到如表2所示。
所得方程可表示為:
logistic回歸模型一般以0.5為最佳判定點,即如果通過模型計算出來的某事件發生的概率(Y=1)大于等于該事件不發生的概率(Y=0),則判定該事件發生,否則判定該事件不發生。在本文中即為當P>0.5時,該企業被判定為ST公司,當P
將樣本公司的財務數據代入模型,進行回判,得到結果如表3所示。
從上述預測結果來看財務指標的綜合運用大大提高了預測的準確性,本文對ST公司的正判概率為83.3%,對正常上市公司的正判概率為83.3%,綜合正判概率即為83.3%。
結論及虧損的原因
(一)結論
本文利用logistic回歸對中國預虧上市房地產公司的財務困境進行了預測研究。采納的數據是綜合反映公司經營狀況的財務指標,判斷公司發生財務困境的標準是被ST。此外,作為對比研究,文章還選入數量相同的未發生虧損的業績正常的上市公司。從logistic回歸模型的預測結果來看,判別的準確率達到83.3%,表明模型在預測上市房地產公司發生虧損方面是有效的。因此,這個模型可以為資本市場上的機構與個人投資者做決策提供參考。同時,這個模型可以看做是對上市房地產公司連續虧損原因的解釋,表明速動比率、總資產周轉率和總資產增長率這三個指標所代表的相應的償債能力、經營能力和成長能力對企業的財務狀況具有重要的影響,這三個指標越大,企業的發生財務困境的概率越小,因此,企業的管理層應當在這些方面給予足夠的關注。
(二)我國上市房地產公司連續虧損的原因
企業償債能力偏低,風險大。我國房地產企業普遍存在自有資金不足的問題,企業所需資金主要是靠向銀行貸款解決。而對比ST企業與經營良好企業的財務指標可以發現連續虧損企業的資產負債率多在90%以上,有的高達1000%,遠遠高于正常經營的企業,而速動比率卻明顯偏低。這樣,過高的負債,不足的償債能力必然導致企業經營的成本增加,盈利下降,以致出現虧損。這種自由資金不足,過分依靠銀行貸款、施工企業墊資和拖欠材料款等方式來進行房地產開發的公司,一旦商品房銷售不暢,資金不能即時回籠,將導致工程難以為繼,極易出現虧損乃至破產。 企業重開發,輕經營管理。依據上述研究結果中顯示的經營能力,再結合實際,可以發現被ST的房地產企業相對于業績良好的房地產企業而言更加輕視物業經營管理。在這種情況下,公司業績取決于具體的開發項目,而一個開發項目的周期只有2-4年,極易導致開發企業經營業績的大起大落。在國外,物業經營管理的比重大大高于物業開發的比重,這也是國外房地產企業經營相對穩定的主要原因之一。
企業開發能力低,發展潛力小。房地產業是非常密集的資本密集型產業,而我國很多房地產企業規模小,資源分散,開發企業整體水平不高,與其密集的行業特點極不相適應。這也是ST房地產企業所面臨的問題之一,再加上它們償債能力和經營能力的欠缺,導致其融資能力也大受影響,進而影響到企業的發展潛力。而發展潛力所映射的成長能力的缺乏又進一步增加了其虧損的可能性。
此外,本文的研究也存在一定的局限性。主要表現在:由于考慮了行業和規模進行實證分析,難以取得足夠的樣本,這可能會導致研究結果與實際狀況存在一定誤差。樣本的選取局限于上市公司,限制了模型的適用范圍。由于搜集數據的途徑有限,有關公司治理、宏觀環境、行業競爭情況等影響企業財務狀況的非財務指標因素沒有納入研究范圍。
參考文獻:
1.于立勇,詹捷輝.基于Logistic回歸分析的違約概率預測研究[J].財經研究,2004(9)
2.楊蓬勃,張成虎,張湘.基于Logistic回歸分析的上市公司信貸違約概率預測模型研究[J].經濟經緯,2009(2)
3.杜勇,劉星.基于Logistic回歸的上市公司虧損逆轉識別模型研究.[J].技術經濟,2009(12)
第6篇：房地產公司財務風險范文
支持向量機模型的構建
1SVM算法基本思想支持向量機（SupportVectorMachine，簡稱SVM）是建立在結構風險最小化原則和VC維理論基礎上的一種新型機器算法。它可以有效地實現小樣本在高維空間非線性系統的精確擬合。其主要思想是在二分類問題中，在高維空間尋找一個超平面作為兩類的分類面，以保證最小的分類錯誤率。根據訓練集訓練得出的決策函數，可對任意輸入x預測其所對應的y，即可對企業財務進行預警。
2SVM求解過程財務預警是一個非線性問題，可以通過非線性變換將原低維空間非線性問題轉化為某個高維空間中的線性問題，在變換空間求最優分類面。在高維空間中分類面表達式為：w•準(x)+b=0準(x)是輸入向量x從空間Rn到高維空間的變換。由最大間隔思想及軟間隔思想可得，求解上式可轉化為對下列凸二次規劃問題求解：
實證分析
1樣本選取數據來源本文采用滬深證券交易所上市公司財務數據，數據來自證券之星，新浪財經網站，為了避免采用破產后數據信息建立預警模型會高估模型的預測能力，本文選取訓練樣本時，采用上市公司被ST或*ST前兩年的財務信息(即：公司2011年被ST，則選用2009年的財務信息)作為訓練數據構建預警模型，以預測上市公司是否會在下年因嚴重財務風險而被特別處理。本文隨機選取2011年被ST或*ST的5家公司，10家非ST公司作為訓練集樣本；隨機選取2家ST或*ST公司，3家非ST公司作為測試集樣本。
2預警指標選取預警指標的選取目前尚未形成一套成熟的標準，宋雪楓，楊朝軍（2006）在國家自然科學基金項目研究中，用杜邦分析從上市公司的盈利能力，負債結構，周轉能力三個方面選取18個相關預警指標，并采用Kuskal-WallisH非參數檢驗最后確定了總資產收益率、總資產周轉率、流動資產周轉率、主營業務利潤率、超速動比率、流動負債比率、資產負債率、應收賬款周轉率、和存貨周轉率9個財務危機上市公司與非財務危機上市公司之間存在顯著差異的指標。本文也將采用這幾個指標作為輸入指標對房地產企業財務風險進行預警研究。在輸出指標中，未被ST的公司視為財務正常公司，輸出為1，被ST的公司視為財務異常公司，輸出為-1。
3實證分析以選取的20家上市房地產公司最為研究對象，對其原始財務數據進行收集，并對樣本企業進行編號如表1。運用MATLAB7.0，安裝libsvm-mat-2[1]89-3工具箱，將表1中數據標準化后，以前15組樣本作為訓練集樣本，后5組樣本作為測試集樣本。采用5層交叉驗證法對訓練集進行訓練。C=200，σ2=3。采用該模型對測試集進行測試的測試結果如下：由表2可以看出，預測分類結果與實際分類結果完全符合，模型具有良好的應用效果。
結語
第7篇：房地產公司財務風險范文
1.房地產企業財務風險管理概述
財務風險是財務系統的結構設置不合理或者企業融資不當，使財務系統的運行偏離了正確的發展方向，進而對企業造成經濟上的損失。狹義上來說，財務風險主要指的是利用財務的杠桿給企業帶來可能破產的風險，或者普通收益產生大幅變動的風險。從廣義上來說，財務風險主要指的是企業在融資、投資及資金運作過程中受到各種因素影響，使得投資收益下降甚至投資成本難以收回，從而威脅到企業的生存和發展。
目前房地產企業主要面臨的財務風險有以下幾種：（1）按期償貸風險。房地產企業進行地產開發的資金主要來源是自有資金、預售款、銀行貸款、民間集資，而往往自有資金和預售款占有的比例較小，房地產企業的大部分經營資金都是來源于銀行貸款。但是房地產企業的資金回收期相當長，經營狀況也存在著相當大的不確定性，一旦房地產企業資金鏈條中的某一個環節出現問題，就很可能導致房地產企業不能按期償還銀行的貸款，而這樣也將引發一系列的嚴重后果。（2）利率變動風險。利率是政府對于市場資金流向進行宏觀調控的重要手段，而如果房地產公司在負債經營期間遇到利率大幅度的變動，勢必導致償還銀行貸款乃至民間集資的成本增加，這樣就削弱了原本的收益。如果房地產企業因為盲目開發而在外貸款的資金數目過大，則很容易導致資金鏈條斷裂，入不敷出。（3）再籌資風險。由于房地產企業負債率高的普遍性，企業往往對于負債率不是很重視，但是負債率過高，則企業對于債權人的債償保證將降低，這就直接影響到企業今后借貸的難易程度。
重視財務管理，提高對財務風險管理的認識，對財務管理重新定位，形成與企業經營相適應的運行機制，才能提高房地產企業風險防范能力。
2.房地產企業出現財務風險的主要誘因
2.1財務管理工作人員的專業素質不夠
我國大多數的房地產企業雖然有專業的財務管理人員，但是財務管理人員的專業素質都不夠強。大多數的房地產企業，或者企業的財務管理人員對于財務管理的認識都存在不足，普遍認為財務管理只是對企業的各項收支進行記錄，這種單純的數據的記錄是無法為企業的發展提供建設性的意見的。而財務管理中的突發問題也只是依靠財務管理人員的經驗自行解決，缺乏科學性，這些都導致了房地產企業的財務管理隱患重重。
2.2管理工作流于形式
為了保證公司財務管理的正常運轉，建立健全的財務管理體系是非常重要的，很多企業也都建立了自身的財務管理體系，但是或多或少都存在一些問題。如：財務管理人員對于財務數據的分析停留在表面，沒有什么實際的價值；財務部門通過計算得出了融資資金可能產生的效益和風險，但是理事會卻不重視；企業急于獲得貸款而沒有仔細地分析貸款的內容和款項，從而導致企業的負債率升高企業自身卻還不知道。財務管理系統的不完善使管理工作流于表面，這對于企業的長遠發展是很不利的。
2.3缺乏合理的預算管理
房地產企業需要的資金的流轉的數目通常是以千萬計，而越是龐大的開發項目需要的資金就越多，資金占用的周期越長。有的企業看到市場房價水漲船高，在競標取得土地的使用權之后，期望通過囤地、捂地來獲得更大的收益，但是如果在這期間沒有做好合理的預算管理，沒有考慮到土地的開發成本，此種行為帶來的風險，則很可能造成企業最終開發的成本增加，獲取的利潤反而比原先的要少。因此房地產企業必須重視企業預算的管理，對于國家政策走向有明確的把握，避免因為政策而導致的損失。做好企業的預算管理，能夠在開發和銷售的過程中做到及時調整預算，對于規避財務風險有顯著的效果。
2.4成本控制不嚴格
房地產開發最顯著的特征就是涉及的資金多，建設周期長，而從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用，每一個環節中都涉及有巨額的資金流動，如果不控制好成本，很可能導致資金的利用率低下。房地產企業重視工程的進度，卻沒有意識到成本控制的重要性，導致企業的經濟效益降低。
再者，對于成本控制的輕視，不僅會為企業帶來財務風險，還很容易造成心懷不軌者借用管理上的漏洞來謀取私利，對企業的利益造成損害。
3.房地產財務風險控制措施
3.1加強財務管理人員的財務管理素質
想要提高房地產企業的財務管理水平，最主要的就是提高財務管理人員的財務管理素質。財務管理工作的有效與否，與財務管理人員的工作素質直接掛鉤。財務管理人員需要知道的不僅是記賬和做報表，還要學習工程管理、成本控制等財務管理所必須的知識，這樣才能保證財務管理工作的有效進行。
3.2加強投資項目管理，控制投資風險
房地產項目涉及的資金多、開發周期長的特點直接導致了房地產產業極易受到社會環境、經濟環境、工程建設管理等因素的影響，因此對于投資項目的管理一定要到位，這樣才能控制投資的風險。如：房地產企業可以通過其良好的信譽和土地來進行銀行的抵押貸款，以此來增加資金流動，降低財務風險。業負債經營會給企業帶來杠桿效益，加大企業的經濟效益，但這并不意味著負債比例越高越好。隨著負債比例的上升，企業的財務風險也會逐漸加大。但是如果對于投資項目的管理足夠科學，就能夠在負債與盈利之間找到最佳的結構，將企業的債務風險降到最低的同時實現利益的最大化。
3.3樹立風險意識，建立風險規避體系
房地產企業容易受到社會環境、經濟環境、工程建設管理等因素的影響，因此建立健全的風險規避體系是很重要的。想要建立健全的風險規避體系，首先要做的就是樹立風險意識，唯有將風險意識培養到足夠的高度才能科學預測可能出現的財務風險，如：按期償貸風險、利率變動風險以及再籌資風險，并針對不同的風險設立不同的防范方案。對于風險的預測和規避能夠幫助企業創造利益，這對于企業在日益激烈的房地產市場的競爭中占得先機是非常重要的。
第8篇：房地產公司財務風險范文
關鍵詞：財務會計；公司運營；價值；房地產企業
中圖分類號：F234.4 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-01
財務會計是現代會計的主要分支之一，是指全面核算與監控企業已經完成的資金流動，并為企業投資人、債權人、利益相關方以及政府部門提供企業財務狀況與盈利水平等會計信息。財務會計的主要手段和最終成果是會計報告。2006年，我國頒布了新會計準則，并開始執行新修訂的《公司法》，從而對公司治理和會計制度有了新的要求與規范，財務會計在企業經營中的作用也越來越重要。本文以房地產企業為例，對財務會計在公司運營的價值與功能進行了一些探討釋。
一、財務會計有利于正確制定企業發展戰略
近年來，隨著國家對房地產行業宏觀調控政策趨于常態化，房地產行業的市場競爭日益激烈，成本上升而利潤減少。在此新形勢下，房地產行業遲早會出現大洗牌和大重組的局面。為此，企業必須切實提高管理水平，控制成本費用，增強品牌知名度。可以預料的是，將會有一大批房地產企業將在此輪洗牌中被淘汰出局，只有那些管理嚴格、社會知名度和美譽度高的房地產企業才能幸存下來。要闖過這一關，企業首要工作就是制定原則明晰、便于落實，可操作性強的企業發展戰略。只有明確發展目標，企業才能知道發展的道路對不對，員工才會將自己的前途與企業的目標聯系起來，從而提高團隊凝聚力，減少內耗，提高企業的競爭能力，企業才能取得市場競爭中的優勢地位。而企業管理層能否做出及時、正確的戰略決策，在很大程度取決于會計報告的有效性與前瞻性，取得于財務會計的質量與水平。
客觀地說，房地產公司制定長期發展戰略和年度經營規劃的難點在于計劃的不確定性。如土地儲備、項目開發、征地拆遷、工程施工、房屋銷售等發展計劃難以提前確定。在發展戰略實施過程中，也容易出現計劃值與實際情況相差很大的情況。
相比于記賬會計和管理會計，財務會計更善于結合對企業內、外部環境的分析來提供企業發展戰略決策的依據。當代財務會計不僅要提供公司資產、負債和所有者權益狀況、現金流動狀況、其他公司資源變動狀況等企業財務狀況信息，還應提供市場需求變化、行業發展趨勢、市場占有率變動、競爭對手發展情況、客戶滿意度等大量的非財務信息，從而為企業管理者洞察先機、有針對性地制定企業發展戰略，改善經營管理能力、提高長期競爭優勢創造有利條件。
總之，高質量的會計報告不僅要對企業以往生產經營活動進行總結，還要反映房地產企業運營狀態及未來發展趨勢，并通過編制財務規劃和財務收支計劃，實現事前指導功效，借以推進公司整體戰略規劃的制定和實施。
二、財務會計有利于規避經營風險
任何公司的運營活動都存在一定的風險。運營風險就是公司管理者在企業運營管理活動中，由于受到各種因素影響，無法實現預期目標，從而造成運營管理損失或經營失敗的情況。房地產公司運營的特殊性，決定了其經營管理具有更大的風險性。首先，由于房地產項目的不動性，在地域上決定了房地產運營項目對市場供求的不可調劑性。其次，房地產行業屬于資本密集型，房地產項目投資周期長，占用資金多，從經營方式上決定了房地產項目運營對市場供求變動的反應不可能十分靈活。第三，房地產投資經營具有固定性，這決定了房地產投資項目不易變現，一旦現金流出現問題，資金鏈斷裂，就會產生極大的經營風險。第四，房地產市場信息具有分散性，這又加劇了房地產項目變現的困難。
從國際范圍來看，現代會計報告的重點已經以利潤表為主轉為以資產負債表為主，資產負債表是第一報表。從某種意義上來說，以資產負債表為主，就是資產至上和未來至上。因為資產負債表體現的是房地產公司所控制的未來經濟利益。但我國在會計報告制度方面一直沿用“收入—費用法”。該方法認為，收益是成本與相關收入配比的結果。顯然這與“資產—負債法”關注凈資產的計價及其價值的增值是有很大不同的。與“收入—費用法”相比，“資產—負債法”的優越性在于公司的資產和負債都是真實、可量化計算的，因此該方法不僅是財務會計發展的基礎，同時也有利于幫助房地產公司構建有效的財務危機預警機制，及時發現公司財務管理中存在的問題和財務危機的早期信號，使公司管理者在財務危機還處于潛伏期就采取有效措施、改善經營管理。
總之，高質量的財務會計能夠全面核算和監督企業經營活動的全過程，有利于規避經營風險，對于利益相關方，如投資者、管理者、債權人等都具有十分重要的意義。
那么，應如何提高財務會計報告對于財務預警的作用呢？本文建議以財務會計信息為基礎，設置并分析一些敏感性指標的變化，對公司可能面對的財務風險進行檢測和警報。這些指標重點應體現公司的償債能力、盈利能力、項目運營能力、發展潛力、風險水平、現金流量水平等六個方面。其中，償債能力主要由資產負債率、長期資本負債率、長期借款與總資產比率、營運資金與借款比率、息稅攤銷前利潤與債務比率、流動資產比率、現金比率、營運資金比率、營運資金對資產總額比率等指標構成；盈利能力主要由營業利潤率、銷售凈利率、總資產凈利潤率、流動資產凈利潤率、凈資產收益率、營業成本率、成本費用利潤率、銷售期間費用率等指標構成；項目運營能力主要由資本密集度、應收賬款周轉率、存貨周轉率、應付賬款周轉率、運營資金周轉率、總資產周轉率和股東權益周轉率等指標構成。
三、財務會計有利于推進企業稅務籌劃工作
所謂稅務籌劃，是指在不違反國家相關法律和法規的前提下，通過對經營、投資、理財等涉稅事項的事先籌劃與安排，盡可能獲得達到少繳稅或遞延納稅目標。在房地產企業的經營活動中，納稅義務通常具有滯后性。如企業交易行為發生后才繳納流轉稅；收益實現或分配之后，才繳納所得稅；財產取得之后，才繳納財產稅。這在客觀上提供了對納稅事先做出籌劃的可能性。另外，房地產行業的經營活動是多方面的，相關稅收規定也具有針對性。當納稅人和征稅對象的性質不同，稅收待遇也有可能不同，這也為納稅人提供了可選擇較低稅負決策的基礎。
年度會計核算是稅務會計最基本的前提，也就是說，稅制是建立在年度會計核算的基礎上，而不是建立在某一特定業務的基礎上。因此，稅務會計與財務會計密切相關，財務會計中的核算原則大部分適用于稅務會計，高水平的財務會計有利于推進稅務籌劃工作，并提高企業稅務會計的水平。
此外，由于稅務籌劃是企業一種長期行為和事前籌劃活動，因此需要具有長遠的戰略眼光，不僅要著眼于當前企業的經營活動，還要與企業長遠的發展戰略結合起來。如果僅僅服務于短期和局部利益，而忽略企業的長遠與戰略利益，那么，籌劃活動就有可能得不償失。如僅為貸款利息能在稅前列支而大量向銀行貸款，則會加大后續年度的經營成本和還貸風險。因此，稅務籌劃必須以企業整體利益和長遠利益為重，把籌劃活動放在整體經營決策中綜合考慮。同時還應建立規范的財務制度和會計核算，加強自身的經營、投資、籌資等活動管理。在這種情況下，高質量的財務會計能夠為企業做好稅務籌劃工作提供智力支持。
具體來說，房地產企業財務會計應根據稅收法規對應稅收入、可扣除項目、應稅利潤和應稅財產進行確認和計量，計算和繳納應交稅金，編制納稅申報表來滿足稅務機關等利益主體對稅務信息的要求。由于任何稅務籌劃方案都要以完整、規范的企業財務報告為基礎制定的，具有很強的針對性和時效性，因此，房地產企業要提高稅務籌劃的有效性必須建立完善的財務信息收集系統和稅務籌劃數據庫，以實現稅務籌劃對財務信息的準確性、完整性、及時性、相關適度性要求。在此基礎上，根據稅法和企業的發展計劃對稅金支出進行預測，對稅務活動進行合理籌劃，盡可能使企業稅收負擔降到最低。
總而言之，高效、規范的財務會計制度在公司運營中具有突出的價值和功能。為了應對日益激烈的市場競爭，我國房地產公司管理者應充分重視財務會計的作用，提供必要的人力、物力和財力支持，不斷提升財務會計質量，從而保證本公司運營目標和長期發展戰略的實現。
參考文獻：
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第9篇：房地產公司財務風險范文
【關鍵詞】資本成本 資本結構 融資方式 融資管理
房地產業是資金密集型產業，融資是房地產企業生存和發展的關鍵。“房地產業的資金融通，猶如房地產業發展的血液，一刻不能停止”。在當前宏觀調控的形勢下，傳統的資金來源如銀行貸款、定金和預收款來源部分的增速降幅加大，房地產開發企業為維持資金鏈，不得不學習兩條腿走路，一方面繼續尋求傳統資金來源的支持，另一方面積極尋找新的融資方式。本文試圖梳理我國房地產企業的整體融資現狀，系統介紹房地產開發企業主要的融資方式，再結合公司財務關于資本成本、資本結構的有關理論，結合房地產企業自身特點，提出了房地產企業融資管理的要點和原則。
一、房地產企業融資現狀
房地產融資，是指在房地產開發、建設、經營、管理、服務及消費過程中通過貨幣流通和信用渠道所進行的集資÷籌資和融通資金等，根據資金來源的不同，可將融資方式分為內部融資和外部融資。其中，內部融資是指房地產企業利用企業自由資金支持項目開發，包括企業資產抵押或票據貼現而獲得的資金、預收購房定金或購房款和利用企業留存收益等。外部融資則是企業從外部其他經濟主體籌措資金的方式，包括發行股票、發行債券、向銀行貸款、合作開發、房地產信托融資等等。本文要討論的是房地產企業的外部融資。
目前，我國房地產企業融資體現如下特征：在資金結構上，對銀行貸款依賴較大；資金來源相對狹窄，但呈現出多元化趨勢，除了傳統的銀行信貸、股權融資外，信托融資、夾層融資、上市融資、融資租賃、利用外資等方式紛紛出現；新型融資方式如信托融資等受政策影響，門檻較高。
二、房地產企業主要融資方式
（一）銀行貸款
銀行貸款是指房地產開發企業以還本付息為條件向銀行融通開發資金的融資行為。銀行貸款是房地產企業資金的主要來源，日前至少70%以上的房地產開發資金來自商業銀行系統，而這種以銀行為主導的單一融資模式必然會把整個房地產業的風險過分集中到銀行身上。
銀行貸款的優點：一、融資手續和程序簡單，融資速度快。二、融資成本主要為利息，其成本比發行股票和企業債券要低得多。三、具有財務杠桿作用，利息在稅前支付，具抵稅作用。
銀行貸款的不足：貸款到期還債壓力較大；貸款審查嚴格，對企業的經營狀況、財務狀況、資信度要求較高；受宏觀調控影響首當其沖。
（二）上市融資
上市融資是房地產企業較理想的融資方式。上市融資的好處包括：提高股權流動性、沒有還本付息壓力、提供企業知名度、促進公司治理水平提升。但是上市融資面臨較多法律法規限制和政策門檻，缺乏競爭優勢和資產規模的企業并不適用。
（三）信托融資
房地產信托融資，是指信托投資公司以發行信托受益憑證的方式向投資者募集資金，用所募資金收購房地產項目或項目公司股權，或者向房地產項目公司發放貸款的一種融資方式。
根據資金投向的不同，信托融資可以分為貸款信托、股權信托和混合類。貸款信托是房地產信托最常見的形式之一，一般具有專款專用的性質，這種信托融資方式主要針對的是自有資本金已達到法定要求，但由于政策或市場原因等造成房地產企業短期資金困難，這時由信托公司定向發放貸款給房地產企業，使其補上資金缺口。
股權信托這種融資方式主要適用于一些自有資金不足35% 的房地產企業。信托公司通常以注入股本金的方式與房地產公司共同持股房地產項目公司，使項目公司的自有資本金達到要求，為項目公司爭取銀行發放的開發貸款創造條件。或者是針對資金鏈緊張的房地產企業，信托公司通過購買房地產項目或購買項目公司部分股權提供項目后續開發資金，待房地產項目銷售回款后由房地產項目公司原股東按一定溢價回購信托公司所購買資產或股權。
信托資金目前已經成為了我國房地產行業一項新型的融資渠道，特別是在銀行信貸緊縮的政策環境下，房地產投資信托對于我國房地產企業的生存和發展尤為重要。
信托融資的優點：第一、量身定做，信托產品靈活的設計能滿足不同地產項目對資金的需求；第二、信托融資有股權信托等形式，可以降低房地產開發公司整體融資成本，節約財務費用；第三、信托貸款的期限彈性較大，有利于地產公司持續發展；第四、資金利率可靈活調整。隨著金融市場的不斷開放，資金利率波動將會增多。而銀行利率在貸款時已簽訂有關合同，無法隨意更改，當國家利率出現變動時，有可能導致項目方財務費用增加。而發行集合資金信托可根據一定階段市場資金利率的平均水平制定利率，靈活性更高。
但是目前國家對于信托產品的限制和規范還比較多，在一定程度上影響了房地產信托的發展速度，隨著2010年2月12日，銀監會頒布《關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知》，使得房地產企業通過信托融資的方式難度加大。在實踐中，房地產企業往往將信托融資作為銀行信貸融資的一種有效補充。
1.債券融資
房地產債券是由房地產企業發行的借款信用憑證，是證明債券持有人有權向發行人取得預期收入和到期收回本金的一種證書。
債券融資的優點：一、籌資對象廣，市場大，對于開發周期長，投資數額大的房地產企業來說，為了得到穩定持久的現金流，發行企業長期債券是一種較好的選擇；二、對于已上市的企業，可以發行可轉換債券，這樣在短期內不會遭遇到贖回風險；三、具有節稅作用：房地產開發企業發行債券后，債券利息支出可以作為稅前支付；四、可以發揮財務杠桿作用：企業可通過舉債發揮財務杠桿作用，增加股東收益。五、融資成本較低。債券的票面利息率一般比銀行貸款低。六、不稀釋控制權。
債券融資的缺點：一、發行條件嚴格，限制較多。按法律法規規定，發行債券應符合下列條件：股份有限公司的凈資產不低于人民幣三千萬元，有限責任公司的凈資產不低于人民幣六千萬元；累計債券余額不司凈資產的40%；最近三年平均可分配利潤足以支付公司債券一年的利息；資金投向符合國家產業政策；債券的利率不超過國務院限定的利率水平；二、企業面臨的支付風險較大，債券到期時對企業的資產流動性要求很高。
2.與建筑承包商合作融資
鑒于建筑市場競爭激烈，不少有經濟實力的建筑企業愿意以各種方式與開發商合作，以爭取建設項目，實質上為開發商提供了融資。雖然國家對于墊資開發不予鼓勵，甚至對拖欠民工工資問題進行清理整頓，但是最高人民法院2004年司法解釋實質上認可了建筑承包方墊資開發，所以房地產企業可以在這方面考慮靈活的合作融資方式。
3.合作開發
合作開發是指房地產企業將房地產項目資產或項目公司股權部分轉讓給其他主體，從而獲得其他主體的資金投入的融資方式。合作開發是傳統的融資方式，主要有以合同方式聯建、成立項目公司各方按投資比例持股等等形式。信托融資中的股權類信托，就是傳統的合作開發融資方式上發展起來的。當然，信托融資中的股權類信托，在融資規模方面較之傳統合作開發更有優勢。
三、房地產企業融資管理原則
雖然房地產企業有上述融資方式可以選擇，但不是每種融資方式都適用于任何一家房地產企業。房地產企業在選擇融資方式時，應注意運用公司財務理論中的資本結構決策理論、融資成本理論，從企業自身實際情況出發，衡量各種備選融資方式的融資風險與收益，選擇最佳融資結構。
（一）資本成本最低原則
無論公司采用哪種籌資方式，都不可能無償使用所籌集的資金，不過，不同融資方式所籌資的資金，其資本成本有所不同。資本成本是公司為籌資過程支付的費用及使用資金過程中所付給資金提供者的報酬，從作為籌資方的公司來看，資本成本是使用資金的代價；從投資者的角度看，資本成本是補償資本的時間價值和投資者承擔風險的機會成本。資本成本是公司選擇籌資方式和投資項目的重要依據，從融資角度而言，在控制風險的前提下，公司應選擇資本成本最低的融資方式，如果是多種融資方式組合，資本成本最低原則表現為加權平均資本成本最低；從投資角度而言，資本成本是企業確定投資項目是否可行的重要判斷依據，任何一項投資，只有它的投資收益率高于其資本成本，才是有利可圖的，才能實現正的凈現值。如果公司某一項目的投資收益率高于資本成本，公司就獲得了超額收益，這將提高公司價值。
公司融資時，往往不會只從一種融資渠道獲取資金。由于房地產項目開發周期較長，資金需求金額巨大，且開發周期中的不同階段有不同的融資條件和資金需求，所以房地產企業融資更是體現出多種融資方式并存的特點。由于各種資金來源的成本不同，所以公司整體的最低資本成本只有從多種資金的有效組合中實現，E（Ri）此時所謂資本成本最低，也就是指整體資本成本最低，即加權平均資本成本最低。
加權平均資本（WACC）是以各類來源的資本額占總資本額的比重為權數，對個別成本進行加權平均而得到的，其計算公式為WACC = K w=∑ni=1WiKi。假如企業資本來源有N種：銀行長期貸款、債券、普通股等等，第i種資本來源所占總資本額的比重為Wi，，該種資本的個別資本成本為Ki，每種資本來源的權重乘以其個別資本成本，再加權平均，就得到加權平均資本成本。其中，Wi，的計算應以市場價值為基礎，即以各類資本當前的市場價值占全部資本的市場價值比重計算得到各類資本的權重。長期借款成本和債券的利息是稅前列支的，能夠降低企業的應稅收入，帶來節稅利益，因此需要從利息支出中扣除節稅收入；債券的籌資費用較高，還應從發行收入Pd中扣除發行費用Pd* fd；而長期借款的籌資費用很低，通常可以忽略不計。因此債券的個別資本成本為Kd=I（1-T）/Pd（1-fd），長期借款的個別資本成本為KL=rL（1-T），T是公司的所得稅稅率。普通股的個別資本成本為權益資本成本E（Ri），可用資本資產定價模型計算，
其中，Rf 為無風險利率，βi 為該股票的風險系數，E（RM）為市場平均期望收益率。簡便的E（Ri），可以取資本市場同行業的平均分紅派息率。
這樣，企業可通過計算不同籌資方案的各自加權平均資本成本，在其他條件相當的前提下，選擇最低加權平均資本成本的籌資方案。
（二）最優資本結構原則
保持合理的負債水平，既可以充分利用債務利息的稅收屏蔽作用節約利息支出，從而降低資本成本；又能充分利用債務的杠桿作用增加股東收益。但是，負債也是雙刃劍，負債加大了公司的成本和財務危機成本，負債產生財務杠桿，財務杠桿一方面可能使股東獲得財務杠桿利益，但也使用股東面臨更大的財務風險。房地產企業的經營收入對市場預期和宏觀調控比較敏感，一旦宏觀調控導致市場降價預期，將對房地產銷售產生很大影響，進而導致房地產企業收入下降，如果負債過高，財務杠桿效應將導致每股收益大幅下降。
因此，公司在進行融資決策時，不僅要考慮各種資金來源的資本成本，而且還要考慮如何選擇最優資本結構，確定適當的負債資本和權益資本的比例。資本結構優化是房地產企業融資的目標。負債的多少要與自有資本和償債能力的要求相適應，既要防止負債過多，導致財務風險過大，償債能力過低，又要有效地利用負債經營，提高自有資本的收益水平。房地產企業融資時，應合理運用不同的融資方式，組合各種融資方式，尋求最佳資本結構。
（三）保證合理資金需要，控制風險原則
房地產開發周期大概可分為前期階段、建設階段、租售階段，不同階段的資金需求具有不同特點。
前期階段的主要活動是項目可行性研究、獲取土地使用權、項目報建審批、土地三通一平、工程招投標、勘察設計等等，這一階段的資金支出主要為土地費用和設計費，約占項目整體支出的40%，在“四證”齊全之前，難以通過抵押貸款獲得銀行信貸資金，容易陷入財務危機。這一階段資金籌集方式可考慮自有資金、關聯企業拆借、夾層貸款等等，同時應加快項目報建審批進度，控制規劃修改次數和時間，以壓縮資金沉淀時間，盡快實現爭取開發貸款的條件。
