房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理制度精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理制度主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理制度范文
筆者認為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟之所以產(chǎn)生經(jīng)濟困境，主要原因在于中國追求的房地產(chǎn)經(jīng)濟政策目標存在著從最初的定位不當?shù)浆F(xiàn)今的目標缺失的問題。為了便于分析這一問題，我們有必要對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟存在問題進行分析研究。
（一）操作問題造成的風險因素
第一，銀行不良貸款率處于偏高狀態(tài)、脫離實際情況，部分房地產(chǎn)公司通過貸款開發(fā)樓盤或進行新的貸款來清收不良貸款從而導致新的風險；第二，在購房者中個人消費信貸業(yè)務(wù)沒有依照規(guī)范進行操作，隨便置換其他銀行貸款、不按規(guī)定發(fā)放貸款和貸后資金監(jiān)控、回收不到位問題仍普遍存在；第三，項目貸款的隱藏風險較大，集團客戶貸款風險聚集，部分房地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項目貸款的財政還款缺少有效保障；第四，金融資產(chǎn)管理公司資產(chǎn)評估不合理、評估沒有按合理規(guī)范運行，實物抵債資產(chǎn)底數(shù)不清、沒有建立科學合理的現(xiàn)代房地產(chǎn)公司管理制度，不合規(guī)處置資產(chǎn)、變相公開競價；第五，政策導向不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，政府多次調(diào)控造成的困擾；第六，房地產(chǎn)公司控制經(jīng)濟風險的能力有限，財務(wù)收支核算和損益不科學，不能建立有效地費用開支和固定資產(chǎn)管理制度，賬外資金清理滯后于實際；第七，一些地區(qū)的資金盲目流動性、盲目投資房地產(chǎn)。
（二）房地產(chǎn)貸款風險增加、償還能力降低
即使在通貨膨脹背景下，從目前我國的市場分析，貸款仍屬稀缺資源，調(diào)控手段的應(yīng)用使得房地產(chǎn)公司貸款更加稀缺。因此基于貸款的稀缺性，貸款的價格水平會隨著央行的加息而提高。利率的提高，使得房地產(chǎn)的財務(wù)費用成本上升。而物價的上漲使得房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)品成本進一步增加。一旦房地產(chǎn)公司經(jīng)營資金嚴重短缺，房地產(chǎn)公司經(jīng)營則難以維持，房地產(chǎn)公司償還銀行貸款的能力也隨之逐漸下降，其貸款將面臨巨大的風險。
二、房地產(chǎn)突破困境的策略研析
（一）更新觀念，回避不良融資行為
根據(jù)當前法律制度的要求，信貸房地產(chǎn)公司的違法違規(guī)行為，如果相關(guān)務(wù)部門所發(fā)現(xiàn)，則所遭受的會被有關(guān)部門實施罰款，嚴重者會被相關(guān)司法部門進行刑事懲處，同時有關(guān)部門還能對房地產(chǎn)公司實施無限期的核查追究。這也是許多房地產(chǎn)公司面臨的困境。所以，非法融資并無法切實的為房地產(chǎn)提供真正的利益。房地產(chǎn)要借助銀行業(yè)務(wù)，尤其是相當一部分由于在融資中有過違規(guī)的情況，已經(jīng)有過不良記錄的房地產(chǎn)公司，當被有關(guān)部門懲處之后進行了反醒，銀行可以幫助房地產(chǎn)公司樹立積極的態(tài)度進行信貸業(yè)務(wù)，并漸漸的促進其依法履行責任，保障房地產(chǎn)公司不出現(xiàn)至少要少出現(xiàn)問題，盡可能的避免信貸風險。如此一來，不僅能夠保障房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟收益不受損害，塑造了房地產(chǎn)公司素質(zhì)高、遵紀守法的形象，同時對銀行的業(yè)務(wù)發(fā)展有利。
（二）房地產(chǎn)公司要注意在正常信貸情況下規(guī)避風險
由于經(jīng)濟方面的法律法規(guī)的復雜性、信貸業(yè)務(wù)的繁瑣性、國家財政政策和稅收政策之間的分歧等情況，同時，由于通貨膨脹，所以在今后很長的時間中，信貸如何保障效率、避免風險，也是房地產(chǎn)公司想實現(xiàn)的目標。在這種情況下，房地產(chǎn)公司要系統(tǒng)掌握新申報表的要求、含義、格式與相關(guān)政策，適應(yīng)新法律法規(guī)，對房地產(chǎn)公司的收入、費用、收益等環(huán)節(jié)實施全面研究，幫助自身規(guī)避信貸風險。有條件的房地產(chǎn)公司可以采用房地產(chǎn)信托的形式，以資金成本降低時間成本的新型融資方式。所謂房地產(chǎn)信托，就是房地產(chǎn)開發(fā)商借助較權(quán)威的信托責任公司的專業(yè)理財優(yōu)勢和運用資金的豐富經(jīng)驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發(fā)項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。房地產(chǎn)信托計劃的資金成本約比銀行同期貸款利率上浮20%，但相比之下，信托計劃可以大大節(jié)省“時間成本”，許多資本金不夠的開發(fā)商在拿到土地后，在辦理各項審批的“時間差”里，通過信托計劃可以很快籌集到資金，進行拆遷等前期投入。
（三）合理籌劃經(jīng)濟來源，提高經(jīng)濟收益
按照相關(guān)法律的規(guī)定進行信貸，不出現(xiàn)問題、不造成各種經(jīng)濟風險，這是銀行的精神與要求，然而這和房地產(chǎn)公司收益最大化的目標有著較大的距離。所以，房地產(chǎn)公司在做好信貸業(yè)務(wù)時，還要有一種更強的水平，達到完成業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)公司收益最大化的科學平衡。換句話說，房地產(chǎn)公司信貸是需要達到的，但房地產(chǎn)公司在信貸業(yè)務(wù)的時候可以切實、合法的根據(jù)法律的要求實施,不但不出現(xiàn)問題、不造成各種法律風險，并且還可以給房地產(chǎn)公司帶來效益,讓房地產(chǎn)公司獲得盡可能大的經(jīng)濟利益，達到房地產(chǎn)公司信貸成本盡可能小，而房地產(chǎn)公司利益盡可能大的效果，這也是房地產(chǎn)經(jīng)濟得以發(fā)展的最有力保障。同時可以和社會各界協(xié)商合作，有效吸引客戶融資，各級房地產(chǎn)公司合理確定信貸規(guī)模，滿足不同客戶房源需求。另外，還可加強與小額貸款公司、國外金融機構(gòu)、正規(guī)擔保公司的合作，使信貸資金壓力降低。當前房地產(chǎn)公司常用的買殼上市是我國房地產(chǎn)房地產(chǎn)公司實現(xiàn)公司上市、突破困境的良好途徑。同樣是進入證券市場，房地產(chǎn)公司與IPO上市的困難對比，選擇買殼上市的方式的優(yōu)勢在于：不因出身是“房企”而受法規(guī)歧視；避開IPO對產(chǎn)業(yè)政策的苛刻要求；不用考慮IPO上市對經(jīng)營歷史、股本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)、贏利能力、重大資產(chǎn)（債務(wù)）重組、控股權(quán)和管理層的穩(wěn)定性、公司治理結(jié)構(gòu)等諸多方面的特殊要求；只要房地產(chǎn)公司從事的是合法業(yè)務(wù)，有足夠的經(jīng)濟實力，符合《公司法》關(guān)于對外投資的比例限制，就可以買別人的殼去上市。
（四）爭取政府的重視，將政策調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合，充分調(diào)動政府、房地產(chǎn)公司、社團和公眾四方面的積極性驗證去政府的支持，讓政府加大政策支持和投入，掌控經(jīng)濟行情，強化對房地產(chǎn)經(jīng)濟的扶持。需要注意的是，政府部門要對房地產(chǎn)經(jīng)濟潛在發(fā)展?jié)摿皶r了解，從而采取有效舉措，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟起伏過大。同時政府職能部門要發(fā)揮自身監(jiān)管和引導作用，要對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的經(jīng)營情況進行充分了解，以此采取相關(guān)措施，提供良好的政策支持和公共環(huán)境，充分運用各種調(diào)節(jié)機制，調(diào)動房地產(chǎn)公司、社團和公眾共同堅持可持續(xù)發(fā)展。
第2篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理制度范文
關(guān)鍵詞：大屯礦區(qū)；房地產(chǎn)資源；優(yōu)化配置；資源共享
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2013）22-0158-02
1 企業(yè)簡介
江蘇金屯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，具有國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)（國家二級），其前身為大屯煤電（集團）有限責任公司房產(chǎn)處，簡稱（房產(chǎn)處），初建于1993年，1996年房產(chǎn)處與公用事業(yè)處、后勤處合并為生活服務(wù)公司，1999年由生活服務(wù)公司劃分為房產(chǎn)分公司與物業(yè)管理分公司，2003年8月根據(jù)大屯公司主輔分離走向市場要求，正式在省工商局注冊登記，改制組建為江蘇金屯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資本5000萬元。許可經(jīng)營項目有：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。一般經(jīng)營項目：物業(yè)管理，房地產(chǎn)中介，公路工程、橋梁工程、管道工程、市政公用工程、建筑裝修裝飾工程施工等。
2 房地產(chǎn)業(yè)資源分類
房地產(chǎn)業(yè)資源可分為物質(zhì)性有形資源和非物質(zhì)性無形資源。其中物質(zhì)性有形資源最重要的有兩種：（1）用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地儲備；（2）房地產(chǎn)開發(fā)資金。非物質(zhì)性無形資源種類較多，其中最重要的有以下五種：（1）人才資源：具備從事開發(fā)全過程所必備的各種專業(yè)人員；（2）品牌資源：包括有企業(yè)品牌資源和項目品牌資源；（3）銷售渠道資源；（4）基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)資源：包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)文化、企業(yè)內(nèi)部的管理制度和企業(yè)的管理哲學；（5）組織能力資源：即企業(yè)的組織架構(gòu)和管理能力。
3 大屯礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在資源配置上面臨的主要問題
大屯礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十幾年來的發(fā)展，市場競爭日益激烈，內(nèi)部房產(chǎn)供銷日漸緊張，大屯礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)遇到了前所未有的困境，與其他大型國有企業(yè)基地房地產(chǎn)業(yè)一樣均面臨五大難題：
3.1 礦區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)得到政府優(yōu)惠和扶持機會逐漸減少
國有房地產(chǎn)業(yè)長期習慣的廉價的“協(xié)議土地”、“劃撥土地”已成為歷史，閑置用地的管理也越來越嚴格，開發(fā)企業(yè)取得“二手”、“三手”地的機會也將逐漸減少。房地產(chǎn)開發(fā)已由小規(guī)模、低質(zhì)量、低水平的“自由開發(fā)”發(fā)展到適度規(guī)模、高質(zhì)量、高水平的綜合開發(fā)。綜合開發(fā)對我們這樣國有企業(yè)的礦區(qū)房地產(chǎn)公司的資金實力、技術(shù)實力、管理能力有了更高的要求，客觀上對房地產(chǎn)開發(fā)形成了新的挑戰(zhàn)。
3.2 礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營和管理不完善
大屯礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)作為國有企業(yè)管轄下的房地產(chǎn)業(yè)，在生產(chǎn)經(jīng)營與管理方面主要存在兩點問題：（1）生產(chǎn)經(jīng)營的靈活性差；（2）管理機制和決策機制不完善。這兩個缺點使我們礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在無情而公正的市場經(jīng)濟中往往顯得反應(yīng)遲緩，慢人一步，從而導致失去良機，生產(chǎn)經(jīng)營無法連續(xù)開展。
3.3 不重視品牌的創(chuàng)立和企業(yè)形象的確立
我們礦區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目通過扎實的工作，為礦區(qū)提供了優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，在社會上贏得了良好的信譽，然而我們卻忽視了房地產(chǎn)企業(yè)形象與品牌效應(yīng)等“無形資產(chǎn)”的培養(yǎng)，產(chǎn)品沒有系列化、商標化、標志性，不重視品牌和企業(yè)形象的確立。
3.4 礦區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)融資能力不足
由于國家政策的限制，目前礦區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源較為狹窄，主要是通過自有資金、銀行貸款、商品房預售等手段籌集資金。反映在項目開發(fā)的運作中，自有資金的比重過低，企業(yè)資產(chǎn)負債率過高。使得礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)面臨著這樣的矛盾：一方面是大屯礦區(qū)房地產(chǎn)項目開發(fā)資金緊張，資金缺口大；另一方面，礦區(qū)部分資產(chǎn)呈現(xiàn)呆滯、凝固狀態(tài)。因此，融資能力直接影響到了礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的生存與發(fā)展。
3.5 礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)缺乏人才、技術(shù)和市場資源的合理優(yōu)化配置
大屯礦區(qū)房產(chǎn)合并重組，房地產(chǎn)資源也隨之不斷擴大，缺乏資源的合理優(yōu)化配置，主要表現(xiàn)在以下四點：（1）由于人員編制較少，管理人員的素質(zhì)及管理水平有限，房地產(chǎn)管理制度過時或不完善等原因，造成房地產(chǎn)資源管理的困難。（2）機構(gòu)設(shè)置重疊，資源浪費嚴重。（3）材料供應(yīng)、設(shè)計、物業(yè)等缺少參與市場競爭，導致供應(yīng)的產(chǎn)品和服務(wù)不僅價格高而且質(zhì)量低，造成礦區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)成本增加，消弱了我們的市場競爭力。（4）礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在資源共享、資源相互利用機制等方面不完善，出現(xiàn)了同種商品（或服務(wù)）采購價格不一樣，對外關(guān)系協(xié)調(diào)重復花費公關(guān)費用的現(xiàn)象，造成不小的浪費。因此完善和加強房地產(chǎn)資源管理，優(yōu)化配置房地產(chǎn)資源，實現(xiàn)資源共享，提高房地產(chǎn)資源利用率，節(jié)約房產(chǎn)成本，提高經(jīng)濟效益，是實現(xiàn)大屯礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。
4 針對上述問題，淺談五點解決大屯礦區(qū)房地產(chǎn)資源配置的有效途措施
4.1 充分利用現(xiàn)有土地資源，合理規(guī)劃、配置和優(yōu)化土地資源
大屯礦區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)在土地資源的獲取上經(jīng)歷了：劃撥用地——協(xié)議用地——有償轉(zhuǎn)讓（拍賣、招標）的歷史性階段。過去那種廉價的“劃撥”、“協(xié)議”用地將不復存在。因此，充分利用現(xiàn)有土地資源，合理規(guī)劃、配置和優(yōu)化土地資源顯得尤為重要。
4.2 改革房地產(chǎn)管理體制，建立高效合理的管理模式
根據(jù)大屯礦區(qū)實際情況出發(fā)在房地產(chǎn)資源配置上實行全礦區(qū)共享，避免重復建設(shè)造成嚴重的浪費。從改革內(nèi)部管理體制上下功夫，提高房地產(chǎn)教育資源的利用率。根據(jù)房地產(chǎn)管理中存在的問題。重新制定科學、合理和富有人性化的房地產(chǎn)管理辦法。使房地產(chǎn)的管理規(guī)范化、系統(tǒng)化、人性化，不斷完善管理制度、分配制度等。
4.3 拓展融資能力，合理進行項目開發(fā)，合理使用資金
房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，具有投資大、周期長、周轉(zhuǎn)慢等特點。要解決房地產(chǎn)項目開發(fā)資金，首先，拓展融資能力，合理進行項目開發(fā)，合理使用開發(fā)資金。其次，在資金的運作上盡量不要過分依賴銀行貸款，拓展籌資渠道，還可將積壓的部分土地和空置房采取多種如出租或轉(zhuǎn)讓或聯(lián)合開發(fā)等形式，使之變?yōu)橘Y金優(yōu)勢，沉淀部分可流通資產(chǎn)。最后，還可以加強組織、技術(shù)、管理、經(jīng)濟等方面的措施建設(shè)，減少公司管理成本和項目管理成本，加快產(chǎn)品銷售，使資金的籌集、調(diào)配、使用科學、
合理。
4.4 重視品牌的創(chuàng)立和企業(yè)形象的確立
房地產(chǎn)業(yè)品牌是房地產(chǎn)發(fā)展商向消費者長期提供的一組特寫的特點、利益和服務(wù)，良好的品牌傳達了質(zhì)量的保證。由于房地產(chǎn)行為的特殊性，其品牌具有別于一般商品品牌的特殊含義。良好的企業(yè)聲譽是塑造品牌表象的保證，一方面住宅商品具有深厚的區(qū)域特色，企業(yè)形象的好壞直接影響項目形象的塑造和推廣；另一方面，住宅商品投資大、周期長，企業(yè)發(fā)展商實力在很大程度上影響著消費者對其開發(fā)項目的判斷，因此，企業(yè)形象是品牌的
核心。
4.5 完善和加強房地產(chǎn)資源管理，優(yōu)化配置房地產(chǎn)資源，提高房地產(chǎn)資源利用率
大屯礦區(qū)房地產(chǎn)資源是大屯公司房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是大屯公司國有資產(chǎn)管理中最重要的組成部分。完善和加強房地產(chǎn)資源管理，優(yōu)化配置房地產(chǎn)資源，實現(xiàn)資源共享，提高房地產(chǎn)資源利用率，節(jié)約房產(chǎn)成本，提高經(jīng)濟效益，是實現(xiàn)大屯礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。采取的措施有：（1）推行公用房地產(chǎn)資源“定額配置，超額有償使用”和經(jīng)營性房地產(chǎn)資源有償使用的管理體制。（2）利用經(jīng)濟手段，對生產(chǎn)、經(jīng)營、行政辦公用房實行定額配置管理，定額使用的房地產(chǎn)免費使用，超額使用的房地產(chǎn)須繳納房地產(chǎn)資源。（3）合理配置各部門房地產(chǎn)資源，提高房地產(chǎn)資源的使用效率。同時進一步加強后勤、礦辦產(chǎn)業(yè)及其他經(jīng)營性房地產(chǎn)的規(guī)范管理，確保經(jīng)營性房地產(chǎn)資源的保值、增值。（4）制定礦區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，根據(jù)礦區(qū)的特點，采取因地制宜的方式，合理安排礦區(qū)的分布格局，實現(xiàn)礦區(qū)資源共享，最大化地利用房地產(chǎn)資源。（5）引進人才，培養(yǎng)人才，發(fā)揮人才功能，增強市場調(diào)研能力和必要的技術(shù)優(yōu)勢。
5 結(jié)語
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)資源就是企業(yè)在“人、財、物、產(chǎn)、供、銷”等方面所擁有的資源，這些都是企業(yè)完成組織使命和目標所必不可少的要素，也是企業(yè)提高經(jīng)營績效和加速發(fā)展必不可少的要素。
礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)實施集約化經(jīng)營，實現(xiàn)規(guī)模發(fā)展，在經(jīng)營中遵循市場化操作規(guī)則，在競爭中求發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，建立健全投資成本控制體系，提高企業(yè)科學管理水平。以上所有這些目標的實現(xiàn)都離不開企業(yè)各種有效資源的合理配置和優(yōu)化，特別是現(xiàn)階段市場日益規(guī)范，競爭日益激烈的形勢下更應(yīng)加強這方面的研究和探索，使企業(yè)有限的資源得以有效利用，為企業(yè)減少產(chǎn)品成本、提升產(chǎn)品價值，提高經(jīng)濟效益，增強市場競爭優(yōu)勢作出一定的貢獻。
參考文獻
[1] 桑榮，林梁桂.房地產(chǎn)經(jīng)營管理[M].北京：高等教育出版社，2002.
[2] 張永岳，陳伯庚.新編房地產(chǎn)經(jīng)濟學[M].北京：高等教育出版社，2002.
[3] 李正文.高校房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置[J].廣西教育學院學報，2010，（6）.
第3篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理制度范文
中國推出REITs的條件基本成熟
商業(yè)物業(yè)存儲量充足，核心地段優(yōu)質(zhì)商業(yè)是項目庫的首選
21世紀以來，我國以大型購物中心為主的商業(yè)地產(chǎn)項目在一線城市快速發(fā)展，并逐步向二三線城市擴展。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2011年全國商業(yè)營業(yè)用房投資額達7424.05億元，連續(xù)四年投資增長率都達到20%以上。我國商業(yè)物業(yè)的存量充足并保持良好增長趨勢，可以為REITs提供充足的項目儲備。
除2008年受金融危機和經(jīng)濟發(fā)展放緩等因素影響，商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)顯著下調(diào)外，我國商業(yè)地產(chǎn)的銷售價格和租金水平總體呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢。根據(jù)人民銀行的《中國房地產(chǎn)金融報告》，從2010年開始，我國以北京、上海等一線城市為代表的零售商業(yè)物業(yè)、優(yōu)質(zhì)寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的價格與租金水平又進入了新一輪增長軌道。一線城市和部分發(fā)達地區(qū)二線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目，尤其是核心地段的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)是我國REITs項目庫的首選。
房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道狹窄，REITs可拓寬融資渠道
近年來，國家為抑制房地產(chǎn)行業(yè)過快發(fā)展，出臺多項調(diào)控政策，嚴格限制商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的基本條件，這使得以銀行貸款為主要資金來源的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到較大影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐步拓展信托貸款、上市融資、私募基金等新的融資渠道，但由于信托貸款融資成本高、上市融資受嚴格監(jiān)管、私募基金市場尚不成熟等因素影響，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資問題并不能得到有效緩解，仍亟需開拓新的融資方式。
REITs作為一種創(chuàng)新型金融工具，可為房地產(chǎn)企業(yè)提供全新的融資渠道。企業(yè)采用REITs，將其自持的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)打包，以其未來產(chǎn)生的租金收入作為預期收益向投資者發(fā)行證券。這種方式不僅增強了資產(chǎn)流動性，也將企業(yè)未來收入提前折現(xiàn)，有利于企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)。REITs是幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)“長期回報，短期資金回籠”的有效途徑。
投資需求旺盛，REITs可滿足長期穩(wěn)健投資的需求
中國一直是儲蓄大國，截至2012年末，我國本外幣居民儲蓄存款余額高達40.4萬億元。在央行連續(xù)降息的背景下，居民的儲蓄存款依然居高不下，這反映了我國目前儲蓄轉(zhuǎn)化為投資的渠道還不夠通暢，巨額的社會閑散資金無法形成多元化投資。近兩年股市低迷、房地產(chǎn)市場嚴控，使得有投資意愿的個人理財者們找不到合適的投資渠道。此外，我國對社保基金、企業(yè)年金和保險公司等機構(gòu)投資者的管制逐步放松，最新的政策鼓勵其增加對資本市場的投資比重，積極推動養(yǎng)老保險基金、住房公積金等長期資金入市。這些機構(gòu)投資者的運營資本雄厚，具有強大的投資潛力。
REITs作為一種投資工具最大的優(yōu)勢在于具備長期穩(wěn)定的投資收益，且具有低風險的特點。通過美國REITs的歷史數(shù)據(jù)來看，REITs有定期的股息收益，并且股息率相對優(yōu)厚，市場收益率高。不同年期的REITs股本回報率基本都高于同年期的股票和債券。通過VAR模型對于美國、香港等市場的REITs產(chǎn)品風險和大盤指數(shù)風險測度的對比結(jié)果也顯示，REITs市場的風險水平低于該地區(qū)金融市場的平均風險水平。從發(fā)達國家的歷史經(jīng)驗和我國目前的投資環(huán)境來看，此時推出REITs是豐富我國投資渠道、滿足我國旺盛的投資需求的可行選擇。
中國房地產(chǎn)信托業(yè)發(fā)展迅猛，專業(yè)能力與國際接軌
近年來，我國信托行業(yè)持續(xù)擴容，2008年以來信托資產(chǎn)規(guī)模每年新增額達到1萬億元以上。截至2012年底，全行業(yè)65家信托公司管理的信托資產(chǎn)規(guī)模達到7.47萬億元。在信托市場高速發(fā)展的背景下，信托公司的核心產(chǎn)品——房地產(chǎn)信托的資產(chǎn)規(guī)模和數(shù)量也保持了快速增長。中國信托業(yè)協(xié)會公布的最新數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)信托規(guī)模在經(jīng)歷了2012年的小幅縮減后，2013年一季度再度高居榜首。截至一季度末，信托資金對房地產(chǎn)的配置規(guī)模達到7701.79億元，同比增長12.18%，環(huán)比增長11.93%。
這充分表明我國房地產(chǎn)信托的總量與產(chǎn)品種類都在不斷發(fā)展，基金化的房地產(chǎn)信托等創(chuàng)新產(chǎn)品陸續(xù)出現(xiàn)，我國信托機構(gòu)專業(yè)能力不斷增強。這種情況下，REITs的推行將是我國信托機構(gòu)與國際接軌的良好契機。
中國REITs的基本構(gòu)建思路
以核心地段優(yōu)質(zhì)商業(yè)作為持有資產(chǎn)，保證穩(wěn)定收益
REITs是否能吸引投資者，關(guān)鍵在于其持有資產(chǎn)是否能產(chǎn)生穩(wěn)定收益，設(shè)計我國REITs實行方案的首要問題在于REITs打包資產(chǎn)的選取。
我國推出REITs的呼聲已久。從2008年開始，天津、上海等地區(qū)的有關(guān)部門一直在積極的推進保障房REITs的實施方案，但至今無一順利推出，其主要原因在于保障房缺乏有效的市場運營模式，租金收益有限，較目前信托產(chǎn)品的平均收益率，其吸引力不足。而保障房作為政府提供財政支持的政策性住房，將其打包上市會涉及到多方政府部門，產(chǎn)權(quán)及后續(xù)管理問題復雜，加大了REITs方案實際操作的難度。
保障房REITs的“難產(chǎn)”告訴我們，這種“在創(chuàng)新中創(chuàng)新”的方式并不適合作為開拓我國REITs市場的先驅(qū)。轉(zhuǎn)觀我國的商業(yè)地產(chǎn)，尤其是一二線城市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)，在經(jīng)濟增長和城市發(fā)展的推動下，地價及租金連續(xù)攀升。新加坡凱德CRCT和香港越秀REITs均投資于我國內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)，其持有資產(chǎn)的物業(yè)租金收入及利潤分紅均呈現(xiàn)連年上升的趨勢。而其中新加坡凱德資產(chǎn)包中的9處商場中，北京的西直門嘉茂購物中心和望京購物中心的凈收益占總物業(yè)收入凈額的54.18%，并分別實現(xiàn)了同比19.8%、12.9%的收益增長。
由此可見，以我國商業(yè)地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品是可以保障良好、穩(wěn)定的未來收益的，特別是處于一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目是具有很大的利潤空間的。所以，我國可以先以優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)為對象發(fā)行REITs，而隨著REITs在我國資本市場的適應(yīng)與發(fā)展、我國房地產(chǎn)市場各類物業(yè)項目的豐富與成熟，再嘗試在資產(chǎn)池中加入其他資產(chǎn)類型，利用結(jié)構(gòu)性配置設(shè)計出更加成熟的REITs產(chǎn)品。
物業(yè)所有權(quán)人相對控股，保證對物業(yè)經(jīng)營的主導權(quán)
目前，我國大部分的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資產(chǎn)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將這些房地產(chǎn)資產(chǎn)直接銷售出去，是最直接的融資途徑，但這種方式在使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得流動資金的同時，也失去了這些優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)物業(yè)的未來收益與增值空間。這種情況下，REITs可以成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)剝離的一種有效方式。REITs將流動性較差的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，并在公開上市募股中出售部分股票以獲得新的資本，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有部分REITs的股份，保留相對控股權(quán)。
香港越秀投資等REITs主要采用這種模式。以廣州國際金融中心為例，根據(jù)公告，廣州國際金融中心作價134.4億元并入越秀房地產(chǎn)信托，作價中包括88.5億元的交易代價、45億元開發(fā)貸款及少數(shù)股東權(quán)益約0.9億元。越秀房地產(chǎn)信托將基金約36%配售給開發(fā)商越秀地產(chǎn)，約64%配售給獨立第三方。在交易完成后，越秀地產(chǎn)依然持有廣州國金中心36%的股權(quán)，仍為大股東。同時越秀地產(chǎn)將原來預計的投資回收周期從15年縮減為3年多，同時減少45億元銀行負債、增加約40億元現(xiàn)金、獲得了5億～7億元的收益。
由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將所持有的物業(yè)打包上市，仍然可以保持相對控股地位，既可以享有使用其流動資金的權(quán)利，也可以繼續(xù)受益于REITs上市后的業(yè)務(wù)發(fā)展，既滿足了短期的融資需求，也獲得了長期的獲利空間。目前，萬達等國內(nèi)以持有商業(yè)物業(yè)為主的大型房地產(chǎn)企業(yè)，在能繼續(xù)保持物業(yè)控制權(quán)的情況下，有REITs上市的需求。
成立單獨的管理公司，與集團的其他房地產(chǎn)業(yè)務(wù)隔離
REITs的組織形式與管理結(jié)構(gòu)在各國的發(fā)展中經(jīng)歷了不斷的演變，但目前各國的REITs市場，尤其是許多新興市場，主要采用的仍是傳統(tǒng)的外部管理形式。在外部管理模式中，REITs委托一個獨立的資產(chǎn)管理公司，負責向信托基金投資者派發(fā)持續(xù)穩(wěn)定的紅利，并實施積極的收購、配置及融資等資產(chǎn)組合戰(zhàn)略。REITs將向資產(chǎn)管理公司支付一定的以現(xiàn)金、股份或兩者組合形式的管理酬金，并采取發(fā)放業(yè)績獎金的方式激勵資產(chǎn)管理公司。REITs還可以聘請一家房地產(chǎn)管理公司負責房地產(chǎn)的日常運作管理，一般在REITs管理公司的全面監(jiān)督和指導下，提供物業(yè)經(jīng)營、管理、維護及營銷等服務(wù)。
目前，新加坡嘉德置地等房地產(chǎn)開發(fā)商都采用這種發(fā)展模式，在把持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)注入到房地產(chǎn)投資信托的同時，建立資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)管理機構(gòu)，為REITs提供基金管理以及房地產(chǎn)管理服務(wù)。我國若建立房地產(chǎn)投資信托市場，市場將迫切需要一些第三方的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理機構(gòu)來進行基金管理。房地產(chǎn)開發(fā)商不妨成立自己的資產(chǎn)管理公司，獨立于集團其他業(yè)務(wù)為所持有REITs進行管理運作。這樣不僅增加了集團在運營REITs時的主動權(quán)，減少了委托—風險，也開拓了新的業(yè)務(wù)類型，擴大了企業(yè)規(guī)模。
對中國推出REITs的相關(guān)建議
調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控思路，給優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)提供差異化的融資渠道
在過去的十年間，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了迅猛的發(fā)展。但房地產(chǎn)業(yè)過快發(fā)展的背后也陸續(xù)暴露出了很多風險問題，為保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，政府部門陸續(xù)出臺了一系列調(diào)控政策，防止房地產(chǎn)行業(yè)的非理性擴張。針對資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)特征，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資尤其是房地產(chǎn)開發(fā)貸款的監(jiān)管，在房地產(chǎn)行業(yè)風險監(jiān)控中起了重要作用。2003年以來，一系列加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理、差別化信貸住房政策等房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策相繼出臺，導致以銀行信貸為主要資金來源且融資渠道單一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資越來越困難，企業(yè)資金鏈受到嚴重影響。
房地產(chǎn)的長期調(diào)控使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不另謀出路，近兩年出現(xiàn)了很多房地產(chǎn)私募基金（PE）、資產(chǎn)支持證券（ABN）等房地產(chǎn)融資方式的創(chuàng)新，但房地產(chǎn)調(diào)控政策又限制了這些創(chuàng)新形式的創(chuàng)立，很多諸如REITs等“孕育已久”的創(chuàng)新產(chǎn)品遲遲不能上市。房地產(chǎn)調(diào)控的目的是促進房地產(chǎn)行業(yè)健康、可持續(xù)地發(fā)展，創(chuàng)新是發(fā)展的第一動力，有利于行業(yè)長期發(fā)展的金融創(chuàng)新，將給優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來更廣闊的發(fā)展空間。此外，房地產(chǎn)調(diào)控政策需尋求差異化的政策思路，對于發(fā)展良好的房地產(chǎn)企業(yè)給予更多的支持政策，通過優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)多元化、國際化的發(fā)展，帶動整個行業(yè)的健康發(fā)展。
發(fā)展房地產(chǎn)私募基金，為REITs優(yōu)選商業(yè)物業(yè)提供豐富的項目庫
商業(yè)地產(chǎn)項目可分為開發(fā)建設(shè)階段和持有運營階段。針對兩個項目階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先需要前期的短期資金融資，用于商業(yè)項目購買土地、建設(shè)完工并進行過渡性的商業(yè)氛圍培育，在項目成熟后，則需要進行長期的資金融資，維持商業(yè)項目正式運營，為前期投入資金提供安全退出機制。
在項目前期開發(fā)建設(shè)階段，除了自有資金和銀行貸款外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以采取發(fā)行房地產(chǎn)私募基金的方式籌集資金。首先，房地產(chǎn)私募基金是向特定的投資者發(fā)行，門檻較高，這類投資者對于收益的要求和風險承受能力與商業(yè)地產(chǎn)的特點相匹配；其次，房地產(chǎn)私募基金的期限一般為3～5年，與商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)階段時間相匹配。此外，房地產(chǎn)私募基金結(jié)構(gòu)上要求有獨立的基金管理人和托管機構(gòu)，可以在REITs中繼續(xù)延用。所以，房地產(chǎn)投資私募基金不僅可為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)階段解決資金問題，而且有利于商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營階段引入REITs的融資方式，為其提前做好準備工作。
例如凱德集團，通過嘉德商用中國發(fā)展基金以及嘉德商用中國孵化基金兩支私募基金進行資產(chǎn)收購，再通過讓凱德商用中國信托（CRCT）使用優(yōu)先認購權(quán)的形式收購嘉德在內(nèi)地控股的商用物業(yè)。其中，嘉德商用中國發(fā)展基金主要負責投資開發(fā)中國境內(nèi)的零售商場，嘉德商用中國孵化基金則專注于購入已建成的零售商場，并進一步實現(xiàn)其重組、增值和出租。凱德集團從集團內(nèi)部孵化、到房地產(chǎn)私募基金的開發(fā)培育，再到REITs的價值變現(xiàn)和穩(wěn)定收益，構(gòu)造了一個以地產(chǎn)基金為核心的投資物業(yè)成長通道，這種“地產(chǎn)開發(fā)+資本運作”的模式是凱德集團地產(chǎn)經(jīng)營模式的核心。
我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以借鑒這種商業(yè)模式，通過私募基金為REITs孵化和培育成熟的商業(yè)物業(yè)，提供優(yōu)質(zhì)豐富的項目庫，并構(gòu)建了從房地產(chǎn)開發(fā)到私募基金、再到REITs一條完整的投資和退出流程
研究制定REITs管理法規(guī)，構(gòu)建完善的設(shè)立、監(jiān)管體制
無論是在REITs的發(fā)源地—美國，還是近些年才開始發(fā)展的亞洲各國，都是先立法，后有掛牌上市的REITs產(chǎn)品推出，可見REITs是典型的法規(guī)推動型產(chǎn)品。海外成熟的REITs市場的共性之一就是完善的監(jiān)管體制，美、法等國家頒布了一系列針對性較強的法律法規(guī)，新加坡、日本以及香港地區(qū)更是以專項法規(guī)的形式出現(xiàn)，即使是法律監(jiān)管對REITs限制較少的澳大利亞，其發(fā)展模式較為靈活也得益于其原有的成熟完善的法律體系，不必針對REITs的出現(xiàn)而設(shè)立過多的法律條文。
我國目前尚無符合REITs的相關(guān)法律規(guī)定，建立完善的法律體系。首先需進一步完善與REITs相關(guān)的現(xiàn)有法律制度，例如《公司法》、《信托法》、《投資基金管理辦法》、《證券法》等，補充這些法規(guī)中的條文缺失，解決各項法律之間的法律矛盾。其次，在完善當前法律的基礎(chǔ)上建立有關(guān)REITs的專項管理制度，對REITs的組織結(jié)構(gòu)、所有權(quán)結(jié)構(gòu)、投資范圍、投資比例、分紅政策、信息披露等方面予以詳細的規(guī)定。專項法規(guī)可以整合各相關(guān)部門的法律規(guī)定，更有利于推進REITs的發(fā)展。
健全相關(guān)稅收體系，給予稅收優(yōu)惠待遇
第4篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理制度范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；按揭貸款；可持續(xù)發(fā)展
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）23-0089-02
房地產(chǎn)在整個國民經(jīng)濟體系中屬于基礎(chǔ)性、先導性產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展可以支撐和帶動整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。但近些年來，一些城市房價急劇飆升，異常火熱，并累聚風險。這讓每一位關(guān)心中國經(jīng)濟健康成長的人都十分擔憂。目前，房地產(chǎn)業(yè)的“火爆”現(xiàn)象也引發(fā)了國內(nèi)專家、學者、業(yè)內(nèi)人士和政府主管部門的警覺和重視，必須加以調(diào)控。
一、當前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
近幾年房地產(chǎn)升溫過熱，其根本上的原因在于投資性購房需求在越來越強地主導整個市場。全國性的房價快速增長，幾乎所有城市的主體需求都來自于城市所幅射區(qū)域的高收入人群家庭，以及城市內(nèi)有錢有房家庭“住房升級”需求；同時，投資性需求也在推動房價上漲。這樣的趨動關(guān)系構(gòu)成了當今中國房地產(chǎn)市場的全部利益鏈條。而房價、地價大幅被抬高的局面形成，客觀上制造了兩個高門檻，一個是對真實自住需求居民的門檻，一個是未上市的沒有融資能力的開發(fā)商繼續(xù)開發(fā)商品房的門檻。
1.市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場已成為有錢人追逐的投資工具，相對應(yīng)的是自住需求的階層無力承受過高房價。眼下的狀況是，許多地方房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾問題突出，長期以來適合中低收入人群購買能力的中小戶型、中低價位的住房仍嚴重“缺乏”。此外，商品房結(jié)構(gòu)性過剩，是一些地方政府推波助瀾、開發(fā)商過度追逐超額利潤的結(jié)果，因為建造大戶型豪宅的利潤遠高出建普通住宅。因此，在超額利潤的引誘下，在某些地方政府的默許甚至引導下，才導致中高檔住房過剩、中低價住房供不應(yīng)求的結(jié)構(gòu)性矛盾，高價位住宅供應(yīng)增長快于中低價位住宅供應(yīng)增長，由此帶動了房價的上漲。
2.投資性需求火上澆油。由于房地產(chǎn)具有必需品和投資品的雙重特征，近幾年來，房價的顛覆性上漲，房地產(chǎn)的投資屬性突顯，加上銀行按揭的金融杠桿作用，助長了普通購房人的投資和投機心理，民間大量游資紛紛注入房地產(chǎn)市場，加劇供需矛盾，于是出現(xiàn)排隊購房甚至搖號的現(xiàn)象，加上開發(fā)商坐地抬價，形成了樓市“一房難求”的惡性循環(huán)。
3.瘋狂的“地王”帶動房價上漲。目前，中國各大城市房價“突飛猛進”，其推動力量很大程度上產(chǎn)生于拍賣地價過高。從杭州、上海、重慶、東莞、長沙等地的新一輪“地王”爭奪戰(zhàn)紛紛上演來看，土地價格的高漲，意味著開發(fā)商對未來的商品房住宅價格繼續(xù)看漲，導致購房人提升對房價上漲的預期，從而引發(fā)投資性買家更大的炒作熱情。但最終為瘋狂地價買單的自然是購房人。
當前日益高漲的房價使得中國房地產(chǎn)“居者有其屋”的初衷被徹底顛覆。與之相對應(yīng)的是，地產(chǎn)寡頭們通過不斷推高房價，力圖在最短時間內(nèi)實現(xiàn)其利益，而政府必須面對房地產(chǎn)崩潰時的動蕩風險。對于地產(chǎn)寡頭以一己之私挾持房價和整個社會，我們不得不保持警惕。
二、預售商品房按揭具有的法律特征
按揭是英語“MORTGAGE”一詞的粵語音譯，它是一種擔保方式，指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預購人將其與開發(fā)商（預售方）簽訂的《商品房預售合同》中預購人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時商品房預售方作為貸款擔保人，并保證銀行為第一受益人，如預購人或擔保人未能依約履行還款責任或擔保義務(wù)時，銀行即可取得預購人在《商品房預售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對銀行的所有欠款。預售商品房按揭是一種特殊的擔保方式，銀行為按揭權(quán)人，預購人為按揭人，擔保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)的財產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實際上并不存在，按揭人無法取得所購商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔保是在將來某一時間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實體形式存在的樓宇。
1.預售商品房按揭是一種要式法律行為，應(yīng)簽訂書面合同，并應(yīng)到規(guī)定的房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)；
2.預售商品房按揭是一種從合同，是為擔保主債權(quán)得以實現(xiàn)而訂立的；
3.預售商品房按揭合同是諾成性合同，合同一經(jīng)成立即對三方當事人具有約束力；
4.預售商品房按揭是有償合同。銀行按揭業(yè)務(wù)收取貸款利息，除少數(shù)政策性無息貸款外，預售商品房按揭均系有償合同。
預售商品房按揭是近幾年才出現(xiàn)的，目前在中國尤其是在沿海地區(qū)，發(fā)展規(guī)模很大。它在一定程度上緩解了房地產(chǎn)市場資金緊張的狀況，使普通百姓擁有商品房成為可能；同時也為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了融資手段，增加了建房資金。但中國的房地產(chǎn)管理法對預售商品房按揭尚無規(guī)定，與目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況很不適應(yīng)。審判人員在審理此類案件時只能依據(jù)法理。而銀行則大多制訂一些標準式合同，購房者與發(fā)展商只有簽約與否的選擇，而沒有就合同條款進行協(xié)商、修改的自由。這種狀況極不利于預售商品房市場的健康發(fā)展。
三、房地產(chǎn)市場發(fā)展中出現(xiàn)的問題
1.房價漲幅驚人，不合理。在近幾年來，幾個大城市的房價漲幅驚人，出現(xiàn)不合理的房價。年輕人普遍都有買房難、住房難的情況，房產(chǎn)供需有很大的問題。高端的住房較多，但基本無人問津；商品用房供不應(yīng)求，保障性住房嚴重不足。這嚴重影響了人們正常的生活，同時也間接性地影響了社會秩序的穩(wěn)定，不利于社會經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活質(zhì)量的提高。
2.供給決定需求的不合理性。目前，房地產(chǎn)市場上政府的供給決定需求，房地產(chǎn)的規(guī)劃離開了市場化的進程，房地產(chǎn)的規(guī)模、范圍、選址等方面不是市場需求決定的，這存在嚴重的不合理性。只能按照需求決定供給的原則，房地產(chǎn)市場才能運行良好，房地產(chǎn)經(jīng)濟才能健康發(fā)展。
3.房地產(chǎn)市場的發(fā)展不健康，存在不合理的發(fā)展，很多城市的房價不斷地上漲，人們沒有能力去支付；在房地產(chǎn)市場中巨額利潤的驅(qū)使之下，大量的企業(yè)都不斷地進入，本來并不完善的房地產(chǎn)市場不斷地受到各方企業(yè)的沖擊，使房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展形勢更加嚴峻。
四、當今房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展策略
1.合理政府調(diào)控。中國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是中國房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必要條件，而抑制當前房價的過高過快增長則是保持中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要保證。合理調(diào)控房價，抑制房價過高過快增長，建立住房保障制度，解決多數(shù)人的住房問題。是中國政府當前面臨的重大任務(wù)，政府首先該做好自身定位，對應(yīng)該由政府來建立的中低收入居民住房保障體系，應(yīng)加快步伐盡早建立，以減輕商品房市場的漲價壓力；同時，政府還應(yīng)加強對中、高檔商品房市場監(jiān)管，杜絕開發(fā)商擠占普通商品房及廉租房土地的不法現(xiàn)象。政府應(yīng)進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導和調(diào)節(jié)住房需求，抑制房價過高過快增長，保證房地產(chǎn)市場的長遠健康發(fā)展。
2.規(guī)范土地市場，促進可持續(xù)發(fā)展。目前中國已進入了全面建設(shè)小康社會、加快推進社會主義現(xiàn)代化的發(fā)展階段。人口眾多、資源相對不足的基本國情，決定了我們必須始終堅持十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的基本國策。近年來中國的土地市場建設(shè)取得了明顯成效，積累了一些寶貴的經(jīng)驗。同時，我們也應(yīng)清醒地看到，中國土地市場建設(shè)距離充分發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用還有相當大的差距，政府的宏觀調(diào)控還需要改進和完善，土地產(chǎn)權(quán)保護制度還存在缺陷，相關(guān)配套改革還比較滯后。這些都有待在今后的工作中進一步研究解決。
黨的十六大明確提出，要在更大程度上發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，健全統(tǒng)一、開放、競爭、有序的現(xiàn)代市場體系。黨的十六大為土地市場建設(shè)進一步指明了方向。培育規(guī)范土地市場，一是必須始終服從和服務(wù)于經(jīng)濟建設(shè)中心，維護改革、發(fā)展、穩(wěn)定大局。建設(shè)用地供應(yīng)優(yōu)先保證國家基礎(chǔ)設(shè)施、主導產(chǎn)業(yè)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)。二是必須堅持土地資源、資產(chǎn)管理并重，實行最嚴格的土地管理制度。三是必須堅持依法行政，加強對土地市場的規(guī)范。全面推行依法行政，嚴肅查處土地違法案件。四是必須堅持與時俱進，推進制度創(chuàng)新。在運用好行政手段的同時，注重發(fā)揮經(jīng)濟和法律手段的作用。對破壞耕地、非法轉(zhuǎn)讓土地、非法批準征地占地、低價出讓土地等行為，納入刑法處罰。按照尊重農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)和維護農(nóng)民土地合法權(quán)益的思路，開展農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和征地制度改革試點。培育規(guī)范土地市場是社會主義市場經(jīng)濟體制的重要組成部分，同時也是房地產(chǎn)市場能夠良性、健康、有序發(fā)展的重要保證，是實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然途徑。
第5篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理制度范文
關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行 投資銀行業(yè)務(wù) 風險控制
一、引言
從美國金融業(yè)的歷史看中國銀行業(yè)的未來，如果說四大國有銀行憑借其天然的規(guī)模優(yōu)勢和龐大市值具備了成為“中國花旗”、“中國匯豐”的雛形，而城市銀行則 憑借其區(qū)域性優(yōu)勢占據(jù)了地區(qū)銀行的生存空間。而對于其它13家全國股份制銀行來說，在中國所有銀行中成為大型的綜合性銀行的銀行可能只有一、兩家，多數(shù)股 份制銀行都將分化為各種形式的專業(yè)化銀行，在這一分化過程中，誰能最先找到自己的定位，建立起專業(yè)化的優(yōu)勢，誰就能在長期的競爭中獲勝。
因 此，一般商業(yè)銀行在開展投資銀行業(yè)務(wù)時，應(yīng)和商業(yè)銀行的長期發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，明確發(fā)展定位，與原有優(yōu)勢資源相結(jié)合，選擇適合自己的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，并將開展 投資銀行業(yè)務(wù)與實現(xiàn)專業(yè)化發(fā)展結(jié)合起來，打造核心行業(yè)，像投行一樣的定制化服務(wù)，以及細化交易結(jié)構(gòu)等。結(jié)合中國金融市場的發(fā)展情況，不斷創(chuàng)新，走出有特色 化的、專業(yè)化的發(fā)展道路。
在目前，商業(yè)銀行可以從搭建的七個投行業(yè)務(wù)創(chuàng)新平臺中進行選擇，并結(jié)合內(nèi)部的優(yōu)勢業(yè)務(wù)，向?qū)I(yè)化發(fā)展，可以重點發(fā)展以下業(yè)務(wù)：
1、綜合性資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)
隨著商業(yè)銀行設(shè)立基金公司的試點擴大，通過基金公司為富裕個人客戶提供的各類理財服務(wù)，包括貨幣市場基金、股票投資、債券投資、票據(jù)投資、委托貸款等業(yè) 務(wù)；加上商業(yè)銀行金融市場部原有的外匯理財、人民幣理財以及衍生工具理財產(chǎn)品，將形成一個比較完整的、覆蓋不同風險和收益的理財平臺。將資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)進行 整合，并進行聯(lián)合營銷，將滿足不同客戶的風險偏好和收益需求，并為客戶進行有效的風險管理，將既有較大的發(fā)展空間。
2、并購業(yè)務(wù)
中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，給中國企業(yè)的發(fā)展帶來巨大的發(fā)展機遇，但隨著企業(yè)發(fā)展到一定階段，企業(yè)之間的整合和行業(yè)之間的整合，許多并購行為將發(fā)生，一方面可以為企業(yè)并購提供咨詢服務(wù)，另一方面可以為企業(yè)并購提供所需資金。
3、專業(yè)化行業(yè)金融服務(wù)
通過對某一行業(yè)的發(fā)展進行充分研究，圍繞行業(yè)發(fā)展的價值鏈，專門為該行業(yè)提供全方位的金融服務(wù)，并針對不同發(fā)展階段提供不同的資金需求方案，形成自己的 業(yè)務(wù)特色，進行專業(yè)化的、全方位的金融服務(wù)，以及管理服務(wù)。如民生銀行投資銀行部開展的“封閉式房地產(chǎn)項目”就是屬于此種類型，圍繞房地產(chǎn)的開發(fā)提供全方 位的資金需求，同時對項目進行全方位的監(jiān)管，將風險控制到最低。
此外，探索探礦權(quán)、采礦權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)，并對礦產(chǎn)類公司的價值鏈進行規(guī)劃， 提供完善的金融服務(wù)方案。由于礦產(chǎn)資源是不可再生資源，隨著資源的逐步消耗，其價值越來越體現(xiàn)出來，目前礦產(chǎn)資源的價格在近年來一直保持持續(xù)上漲的趨勢， 行業(yè)的風險較小，但市場價值卻非常巨大，發(fā)展?jié)摿Ω摺?/p>
4、股權(quán)直接投資
直投業(yè)務(wù)特別是對擬上市公司的投資利潤收入豐厚。從國 際上看，直投業(yè)務(wù)是國外投行的重要利潤來源。如高盛投資中國工商銀行、以及2006年收購西部礦業(yè)3，205萬股權(quán)；摩根斯坦利投資蒙牛并運作公司上市， 之后獲得了巨額的投資回報，其投入產(chǎn)出比近550%，而對平安保險、南孚電池、恒安國際、永樂家電等多家行業(yè)龍頭企業(yè)的投資與套現(xiàn)均非常成功。從有關(guān)數(shù)據(jù) 可以看出，高盛投行業(yè)務(wù)的PE的賬面價值在2006年有較大幅度的增長，公司類PE業(yè)務(wù)增長近78.22%，發(fā)展迅速。
從國際上的私募股權(quán)投資（PE）情況看，國際上的PE是一種比較普遍的形勢，出資人45%來自于養(yǎng)老金，10%來自于銀行、保險公司，還有12%來自于個人和企業(yè)。
隨著國內(nèi)創(chuàng)業(yè)板的即將推出，將出現(xiàn)更多的投資機會。目前，信托公司已經(jīng)被批準進行PE投資，證監(jiān)會也批準中信證券和中金公司兩家證券公司開展直投業(yè)務(wù)的試點。
因此，雖然目前銀行資金不能直接進行投資，但可以通過信托公司或證券公司資產(chǎn)管理的通道間接將資金進行股權(quán)投資，獲得更多收益。
5、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)
關(guān)于商業(yè)銀行如何開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，推行結(jié)構(gòu)化融資。
第6篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理制度范文
2007年，我國房地產(chǎn)金融市場正在由以銀行信貸為主導向資本市場為主導的模式逐漸轉(zhuǎn)變。隨著領(lǐng)匯、泓富、越秀在香港上市REITS，并一舉獲得成功，深國投、華聯(lián)、大連萬達、華潤、華銀控股等多家知名商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)將目光投向了房地產(chǎn)投資信托基金(下文簡稱REITs)這一新鮮事物，都在為爭吃國內(nèi)REITS這第一個螃蟹而緊鑼密鼓地準備著。
目前，我國的房地產(chǎn)存量很大，客觀上要求設(shè)立REITs，既可拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑，改變房地產(chǎn)高度依賴銀行信貸的局面，又可讓中小投資者可以在資本市場分享房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)投資信托基金這種新的投資載體對于促進我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，豐富投資者投資渠道有很重要的作用。但該市場在我國的發(fā)展處于萌芽起步階段，仍有待加強對REITs的研究和運用。
資料來源：根據(jù)中國產(chǎn)業(yè)投資咨訊網(wǎng)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫整理。
一、房地產(chǎn)投資信托基金的特點及優(yōu)勢
房地產(chǎn)投資信托基金即“Real Estate Investment Trusts”，其縮寫是REITs。REITs是一種以發(fā)行信托基金的方式募集資金，由從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營活動的專業(yè)投資信托機構(gòu)投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域，并將投資收益按比例分配給基金持有者的一種信托產(chǎn)品。
(一)REITs的特點
第一，REITs屬于股權(quán)類投資產(chǎn)品，但與投資于股票、外匯、期貨等的投資基金不同，其主要投資于房地產(chǎn)，與房地產(chǎn)市場波動和證券市場波動都有緊密聯(lián)系。第二，由于REITs可以上市交易，因而具備與股票一樣的流動性，但其投資者只享有收益權(quán)和知情權(quán)，這是與股票普通股的投資者最大的區(qū)別。第三，REITs的市場價格形成依賴于其所擁有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價值。第四，REITs的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離，同時保持信托財產(chǎn)獨立性和信托管理的連續(xù)性，并受到很嚴厲的監(jiān)管。第五，REITs是資金信托和財產(chǎn)信托的結(jié)合，其他投資基金一般需要投資者支付貨幣資金來獲得受益憑證，而REIT在接受貨幣資金的同時，還接受房地產(chǎn)。
(二)REITs的優(yōu)勢
REITs的設(shè)立嚴格遵循信托的基本原則，實行有效的監(jiān)管，運作透明度高，通過對股東結(jié)構(gòu)的規(guī)定，增強了REITs的流動性，避免了將RElTs作為一個單純的套現(xiàn)工具。這就可以很好地保護投資者的利益。REITs對持股數(shù)量沒有限制，投資者既可以只購買一股，也可以擁有數(shù)股，所需的資本金很低。投資者可以根據(jù)自己的情況隨時買賣所持REITs的股份，因而具有相當高的流動性。REITs所募集的資金一般委托專業(yè)的管理公司進行集中管理。有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專業(yè)人員擅長于股市運作，并且時刻關(guān)注市場的變化，進行多元化組合投資，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項目及業(yè)務(wù)，可有效降低投資風險，取得較高的投資回報。
另外，作為一種現(xiàn)代房地產(chǎn)金融投資工具，REITs是對各方均有利的一種多贏安排。無論從房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者，還是從受托人、社會來分析，REITs都是利大于弊的。在開發(fā)商看來，REITs解決了它們的融資之困，讓它們擺脫了銀行的限制，使之資金流源源不斷，資金鏈更為順暢。站在投資者角度，由于目前民間個人資本和機構(gòu)投資者投資渠道極為狹窄，證券市場尚不能滿足廣大投資者的投資理財需求。而REITs的出現(xiàn)為公眾提供了在傳統(tǒng)的股票、債券之外參與商業(yè)性房地產(chǎn)權(quán)益投資的機會，公眾可以將大量資金通過REITs投入到房地產(chǎn)業(yè)，分享宏觀經(jīng)濟增長帶來的收益。而就受托人而言，REITs為信托業(yè)帶來了一個新的發(fā)展契機，有利于信托機構(gòu)的增長。對社會來說，“居者有其房”仍是社會穩(wěn)定的一個相當關(guān)鍵的因素，REITs使房地產(chǎn)企業(yè)更高效率、低成本地開發(fā)地產(chǎn)，在某種程度上保證了房屋的供給。
二、我國發(fā)展REITS的必要性
(一)我國需要完善的房地產(chǎn)金融體系
20世紀末期，許多新興的發(fā)達國家和地區(qū)，例如新加坡、韓國和中國香港，通過借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗，都成功地實現(xiàn)了房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的創(chuàng)新。我國房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新產(chǎn)品遠落后于這些國家。當前我國房地產(chǎn)金融體系存在的問題具體表現(xiàn)在以下幾個方面：
第一，房地產(chǎn)金融過度依賴銀行體系。從表1，我們可以看到盡管自籌資金有所增加，國內(nèi)貸款占資金來源比例有所下降，但是其他資金來源所占比例幾乎達到50%。顯然，這種對銀行的高度依賴性的房地產(chǎn)資金供給是我國房地產(chǎn)金融問題的集中體現(xiàn)。通過銀行體系來支持整個房地產(chǎn)金融，使金融政策的變化往往給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場帶來強烈的硬沖擊，造成“一收就死，一放就亂”的局面，不利于國家財政政策和貨幣政策的實行。
第二，房地產(chǎn)金融的資金融通效率偏低。我國金融資源配置能力較弱，一方面存在著較大的資金缺口，另一方面卻有大量資源閑置。
第三，房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)性風險偏高。實質(zhì)上，房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)性風險問題是資金來源的銀行高度依賴性及融通效率低下帶來的。通過住房消費貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險。如果商品房最終大量積壓，開發(fā)商無法支付銀行貸款與建筑商費用，只能將房子抵押給銀行與建筑商，但建筑商的資金也是銀行貸款，結(jié)果也只好把開發(fā)商抵押給他的房子再抵押給銀行。在這條資金鏈中，銀行是最后的“風險承擔者”。隨著我國房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)貸款的大量增加，這種高度集中的風險如果不能得到很好的控制，將會形成整個金融體系的系統(tǒng)風險，最終由于多米諾骨牌效應(yīng)，造成嚴重的金融危機。美國的次貸危機就是一個很好的例子。
而REITs的引入則可以豐富房地產(chǎn)融資手段，很大程度上解決這些問題。
(二)我國信托業(yè)發(fā)展的需要
信托作為一種財產(chǎn)管理制度，與銀行、保險和證券并稱為現(xiàn)代金融的四大支柱。信托公司在經(jīng)營范圍方面具有其他金融企業(yè)無可比擬的優(yōu)勢。從改革開放到1998年的20年間，我國信托業(yè)幾經(jīng)波折，經(jīng)歷了多次的治理整頓。1999年3月，國務(wù)院下發(fā)國發(fā)第12號文，進行信托業(yè)最徹底的一次清理整頓。我國正逐步完善信托制度，讓信托業(yè)走上了規(guī)范之路。目前，各國的信托業(yè)青睞房地產(chǎn)信托，因為一方面有房子和地做擔保風險更小；另一方面房地產(chǎn)項目周期短，在目前信托財產(chǎn)的流動性問題還不能很好解決之時，房地產(chǎn)項目的資金運用周期更容易被委托人所接受。可以說，要實現(xiàn)我國信托快速跟上全球潮流并成為房地產(chǎn)界與金融界的雙贏交易，REITs是不二選擇。
三、我國REITS發(fā)展模式的選擇
(一)組織形式的選擇
按照不同的方式分類，REITs的組織形式可采取公司型或契約型、開放型或封閉型。
1.公司型與契約型的選擇
鑒于公司型和契約型REITs各有優(yōu)勢和缺點，我國REITs選擇公司型還是契約型，需要從我國實際出發(fā)，權(quán)衡利弊。本文認為，我國的REITs應(yīng)首選契約型的組織形式。這是因為：
(1)REITs法律出臺尚需時日
我國REITs主體法缺位，目前沒有專門針對產(chǎn)業(yè)投資基金的立法。而發(fā)展公司型REITs對法律的要求較高。按照我國《公司法》規(guī)定，公司的對外投資還不得超過公司凈資產(chǎn)的50%，這不利于REITs的發(fā)展。從實踐來看，我國目前基金主要集中在證券業(yè)，且只存在契約型基金，尚無公司型基金，所以公司型REITs的實踐條件暫時不成熟。因此，為了盡快推出REITs，可選擇從契約型REITs導入，這樣法律的要求會低一些，推進的步伐會快很多。
(2)其他國家的經(jīng)驗借鑒
長遠來看，公司型REITs是必然的發(fā)展趨勢，因為公司運作模式和流通機制更符合投資者的要求和REITs本身的要求。而從RElTs的發(fā)展趨勢來說，許多國家由于原來基金制度采用契約型為主的組織結(jié)構(gòu)，在為REITs立法時也就確定了契約型為主的組織形式。因此，我國發(fā)展REITs也不能一蹴而就，需要循序漸進。
2.開放型與封閉型的選擇
按基金的受益憑證可否贖回、買賣方式的不同，REITs可分為開放型和封閉型。根據(jù)我國現(xiàn)階段法律完善程度、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段和資本市場狀況，同時考慮到初期REITs的發(fā)展應(yīng)以穩(wěn)定為主，減少風險發(fā)生的可能性，本文認為目前適合發(fā)展契約型的房地產(chǎn)投資信托，且應(yīng)以封閉型的基金為主。在后續(xù)的發(fā)展中，再以契約型REITs為調(diào)整對象，逐漸發(fā)展公司型REITs。
(二)運作流程的選擇
確定了我國REITs的初級階段應(yīng)該發(fā)展契約型以封閉型為主的REITs，本文對其運作流程做了初步的設(shè)計。
1.REITs的參與者
REITs的直接參與者主要包括發(fā)起人(基金管理人)、托管機構(gòu)和投資者三個實體。根據(jù)現(xiàn)行的情況，REITs的發(fā)起人必須是在REITs的審核過程中，按我國有關(guān)規(guī)定成立的、由監(jiān)管部門認可的、合格的信托投資公司或基金管理公司。基金管理人還可以由發(fā)起人共同出資組建的專門的基金管理公司。托管機構(gòu)指受投資者委托的機構(gòu)，為投資者托管基金資產(chǎn)。我國可由商業(yè)銀行、投資銀行擔任這一角色。投資者是REITs的實際持有者，對REITs產(chǎn)品進行投資，包括機構(gòu)投資者和個人投資者。REITs還需要其他一些機構(gòu)的參與，如資產(chǎn)管理公司、資產(chǎn)評估機構(gòu)、律師、房地產(chǎn)中介商、會計師都是REITs正常運作不可或缺的組成。
2.具體的運作流程設(shè)計
結(jié)合我國情況，具體的運作流程是：首先由發(fā)起人也就是受托機構(gòu)，依法設(shè)立REITs，采用公募的方式投資者私募發(fā)行REITs的受益證券以獲得資金；然后，發(fā)起人組建基金管理公司擔任基金管理人，進行經(jīng)營管理，由基金管理人參照管理咨詢公司的建議，按照風險分散原理，選擇不同類型的房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)項目及其他經(jīng)主管機關(guān)核準投資的項目進行多元化投資組合，通過集中專業(yè)管理，有效地降低風險，獲取較高經(jīng)濟收益。投資者憑受益憑證可以得到現(xiàn)金分紅。在這個流程中，我們針對的是所選擇的契約型、以封閉型為主的REITs。見圖1。
圖1 適合我國的REITs運作流程
(三)管理模式的選擇
契約型REITs的管理機構(gòu)為受托人委員會。受托人委員會通常由三名以上受托人組成，其中大多數(shù)受托人必須是“獨立”的。所謂獨立受托人是指該受托人與REITs的投資顧問和其附屬機構(gòu)沒有任何直接或間接利益關(guān)系。受托人的主要職責是負責制訂REITs的業(yè)務(wù)發(fā)展計劃并指導其實施。REITs還需要聘請專業(yè)顧問公司和經(jīng)理人員來負責公司的日常事務(wù)與投資運作，并實行多樣化投資策略，有效降低投資風險，取得較高投資回報。
(四)投資方向
我國REITs的投資方向需要緊密結(jié)合我國的經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)所處的發(fā)展階段，并且隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，要相應(yīng)地調(diào)整投資范圍的側(cè)重點。這樣才能實現(xiàn)以發(fā)展REITs來促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目的。為加強基金的風險控制，REITs需要以具有穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的購物中心、辦公樓等成熟的商業(yè)物業(yè)為主，也可以專門投資于某種特定類型的房地產(chǎn)項目，向?qū)I(yè)化的方向發(fā)展。投資的房地產(chǎn)項目必須具備兩個條件：產(chǎn)權(quán)清晰并且完整；能獲取穩(wěn)定、已經(jīng)完成的產(chǎn)生持續(xù)的現(xiàn)金流收入。
(五)監(jiān)管機制
如果不對REITs進行規(guī)范和約束，其極有可能會成為房地產(chǎn)商炒作的工具而無法達到其設(shè)立的目標。
通過關(guān)于REITs的立法來明確投資基金參與者的權(quán)利、義務(wù)及行為規(guī)范。立法應(yīng)貫穿基金的設(shè)立、募集、交易及基金終止的整個過程，包括申請的受理、審批、監(jiān)管、處罰等多方面的內(nèi)容。同時考慮由證監(jiān)會負責REITs的行政管理監(jiān)督。另外，可以設(shè)立相關(guān)協(xié)會，監(jiān)督REITs的日常操作，確保基金管理公司及其從業(yè)人員的規(guī)范操作，減少違規(guī)現(xiàn)象。同時，為了最大限度地保障投資人的利益，要強化REITs信息披露制度，建立嚴格的信息批露制度，盡可能使各類信息包括房地產(chǎn)信息、國家政策信息和金融信息及時、準確地傳遞給信息需求者。還應(yīng)該利用輿論的力量，合力推動REITs基金管理人、托管機構(gòu)規(guī)范合法經(jīng)營。
(六)退出機制
與公司相似，REITs的最終目的都是為了追逐利潤，因而建立其退出制度尤其重要。根據(jù)國外的經(jīng)驗，參考風險投資的推出機制，本文認為REITs可選擇回購基金股份和通過上市進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓來實現(xiàn)REITs的資金回收。
四、結(jié)論
第7篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理制度范文
關(guān)鍵詞：個人住房貸款；風險控制；措施與對策
重視風險就是重視銀行的未來。現(xiàn)實中商業(yè)銀行的經(jīng)營始終處在風險包圍中，不同的風險偏好和對風險容忍度的大小，決定了一家商業(yè)銀行業(yè)務(wù)發(fā)展路徑和發(fā)展規(guī)模。風險對于銀行來說是一把雙刃劍，它既是銀行獲利的手段，又是銀行蝕利的原因。銀行只有通過承擔風險才能獲得收益，但風險承擔不當又能讓銀行陷入困境。商業(yè)銀行的風險控制管理，一方面要防止?jié)撛陲L險向下遷徙，轉(zhuǎn)化為實際風險；另一方面要學會駕馭風險，在風險中尋找機會，避免風險和收益的不匹配。因此，能否不斷提高風險管理能力，能否實現(xiàn)風險與收益之間的合理匹配，是衡量一家銀行是否優(yōu)秀的重要標志。通過分析個人住房按揭貸款的風險原因，并借鑒發(fā)達國家和地區(qū)成熟商業(yè)銀行的風險管理經(jīng)驗，針對目前風險現(xiàn)狀，提出如下風險防范和控制對策。
一、完善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)
要實現(xiàn)銀行個人住房貸款風險的可控，必須要有完善的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，在銀行內(nèi)部運作體系上建立一套權(quán)責分明，平衡制約，運作有序的內(nèi)控機制。在建立內(nèi)控機制上，要嚴格建立健全法人管理體制和法人授權(quán)制度。在強化一級法人制度的同時，嚴格對下屬分支機構(gòu)推行授權(quán)和轉(zhuǎn)授權(quán)制度，對信貸資產(chǎn)管理薄弱，違規(guī)違紀，經(jīng)營效益低的高風險機構(gòu)，分行應(yīng)收回授權(quán)和轉(zhuǎn)授權(quán)。要盡快完善其它內(nèi)部管理制度，實現(xiàn)內(nèi)控監(jiān)督的現(xiàn)代化，從而提高內(nèi)控監(jiān)督的廣度和深度，減少內(nèi)控環(huán)節(jié)，改善內(nèi)控機制的運作質(zhì)量，達到防范和化解風險的目的。
二、建立精細、清晰、順暢、有效的貸款管理流程
為了有效應(yīng)對新形勢下的個人住房貸款風險，保證業(yè)務(wù)健康快速發(fā)展，銀行內(nèi)部貸款流程再造，就顯得尤為重要。以風險控制為主線，通過客戶、產(chǎn)品、渠道將銀行各部門職責連接起來，實現(xiàn)由“部門銀行”到“流程銀行”的轉(zhuǎn)變，這是發(fā)達國家和地區(qū)銀行重要經(jīng)驗之一。有效的風險管理流程要精細、清晰、順暢、有效。一是精細，流程管理設(shè)計要按照專業(yè)化、規(guī)范化、精細化的要求建立人權(quán)和事權(quán)集中的個人住房貸款按揭中心，集中“營銷、審批、發(fā)放、管理”四個環(huán)節(jié)，全過程處理個人住房貸款。二是清晰，就是指業(yè)務(wù)流程中各環(huán)節(jié)的定位清楚、職責明晰而不模糊，沒有交叉和空白地帶。每個環(huán)節(jié)，如客戶經(jīng)理、審批人員、貸后管理等職責界定清楚，報告路線和審批層級完全清晰。三是順暢，市場條線必須參與流程，提倡通過流程管理住房貸款的信用風險，而不是通過部門管理信用風險。流程要順利通暢，而不出現(xiàn)阻隔。四是有效，業(yè)務(wù)流程的目標是風險可控、效率提升。有效的風險管理需要全程管理、全面管理、全員參與，要加強IT系統(tǒng)建設(shè)，逐步將業(yè)務(wù)流程固化在系統(tǒng)中，借助流程和系統(tǒng)管控風險。
三、豐富和完善風險管理工具
針對個人住房貸款各環(huán)節(jié)存在的風險點，應(yīng)完善風險識別、計量、監(jiān)測和控制的工具、技術(shù)和IT支持，逐步構(gòu)建全面、全流程的風險管理體系，實現(xiàn)個貸風險管理的科學化、系統(tǒng)化、自動化和精細化。應(yīng)根據(jù)歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)，制訂詳細的住房貸款風險計量模型，借助計算機處理系統(tǒng)，對貸款風險進行計量管理，設(shè)置貸款預警線，使貸前調(diào)查、貸審查中和貸后管理中的風險度量化。個人住房貸款的主要風險管理工具如下：
圖6.1個人住房貸款風險管理工具示意圖
來源于銀行內(nèi)部資料
風險管理工具分別在貸款的不同階段單獨或聯(lián)合使用。在貸款調(diào)查階段：運用申請評分模型和借款人行為評分模型，為借款人的信用風險度進行測量，得出得出借款人信用評級。運用開發(fā)商評分模型和抵押住房評分模型，選擇出優(yōu)質(zhì)開發(fā)商和優(yōu)質(zhì)樓盤，控制抵押物風險。在貸中審查階段，運用反欺詐數(shù)據(jù)模型，甄別借款人貸款行為真實性、提供的貸款資料內(nèi)在邏輯的一致性，防止“假按揭”。同時也防范客戶經(jīng)理的道德風險。對于合格的客戶，運用貸款定價模型給出一個合理的貸款利率。在貸后管理階段，運用壓力測試模型和借款人行為評分模型，對抵押房產(chǎn)的價值的變動、借款人信用風險的變化情況等影響貸款安全的因素，進行評估，做到對風險的未雨綢繆。
四、建立完善住房抵押貸款擔保機制
政府住房擔保體系在美國較為發(fā)達，通過政府擔保，解決中低收入家庭住房問題，實現(xiàn)住有所居。由于政府具有天然的化解住房不良貸款的優(yōu)勢，貸款擔保的的風險是可控的，同時，由于政府擔保的介入，銀行可以更為放心地開展房貸業(yè)務(wù)，滿足更多的城鄉(xiāng)居民解決住房融資需求，形成良性循環(huán)，促進房地產(chǎn)金融的更好發(fā)展。完善的擔保體系還應(yīng)包括商業(yè)擔保機構(gòu)的參與，一方面減輕政府擔保的壓力，同時增加擔保機構(gòu)的競爭力，以提高擔保公司的服務(wù)質(zhì)量和風險管理能力。
五、完善個人征信體系
2005年央行向國內(nèi)商業(yè)銀行開發(fā)開放了個人信用查詢系統(tǒng)。經(jīng)過近5年的不斷完善，系統(tǒng)基本收集了各商業(yè)銀行個人貸款和信用卡還款記錄，為商業(yè)銀行控制借款人信用風險起到了很好的作用。但該系統(tǒng)對個人的信息收集還不全面，尤其對于從未與銀行發(fā)生過信貸關(guān)系的個人，信用查詢系統(tǒng)內(nèi)還是空白。我國應(yīng)當借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗，逐步將涉及個人的收入、納稅情況，個人家庭煤、氣、話費的交納信息，違法違章情況等對個人信用評級有影響的各方面因素，一并納入到系統(tǒng)中，并實時更新，成為個人參與社會活動的權(quán)威資信證明，并將曾向銀行提供虛假信息和資料，騙取貸款的借款人制作“黑名單”，納入個人征信查詢系統(tǒng)，有效解決銀行與借款人信息不對稱問題，加快推進和諧社會的誠信建設(shè)。
六、加強銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的政策指導和監(jiān)管
當前，全球經(jīng)濟金融正步入后危機時期。對中國經(jīng)濟而言，2010年是進入新世紀以來最復雜的一年。當前部分城市房價上漲過快，已引起政府的高度重視。國務(wù)院已開始整頓房地產(chǎn)市場秩序，加大對房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)行為的查處力度，部分地方政府也正在考慮出臺更多針對房地產(chǎn)的措施，加之熱錢流向存在很大不確定性，房地產(chǎn)市場走勢撲朔迷離，房地產(chǎn)行業(yè)貸款風險隱患明顯上升。針對上述情況，政府著手調(diào)控第一步驟是將住房回歸其本源屬性，意即“消費”屬性而非“投資品”， 在信貸政策、土地政策、稅收政策及土地管理等方面，打出組合拳，調(diào)控樓市，最終目的是使我國住房價格穩(wěn)定在一個合理水平。
銀行監(jiān)管部門應(yīng)加強對商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的政策指導，及時組織力量對商業(yè)銀行個人住房貸款的政策執(zhí)行情況、內(nèi)部風險管控措施進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題，從快處理，引導各商業(yè)銀行有序開展業(yè)務(wù)，為我國個人住房貸款業(yè)務(wù)的長久健康發(fā)展保駕護航。
參考文獻：
[1]胡婕,“房地產(chǎn)貸款風險與未來發(fā)展”,《中國城市金融》,2005年第10期.
[2]王建英,王海平,“個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)風險及防范”,《現(xiàn)代商業(yè)銀行》,2006年第6期.
[3]中國金融年鑒.
[4]中國房地產(chǎn)年鑒.
第8篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理制度范文
關(guān)鍵詞：民營 企業(yè)經(jīng)營 行業(yè) 問題
浙江的民營企業(yè)以其數(shù)量眾多，發(fā)展勢頭強勁，為地方創(chuàng)造極大的經(jīng)濟價值而逐漸成為當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的支柱，在浙江省各級政府的大力支持下，浙江的民營企業(yè)得到了長足的發(fā)展。同時，我們看到，在其不斷發(fā)展的過程中，一些問題或發(fā)展瓶頸逐步暴露出來，主要集中表現(xiàn)在其經(jīng)營模式存在的缺陷。
一、浙江民營企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)階段的突出問題
（一）一味注重規(guī)模擴張，忽視內(nèi)部管理配套
浙江的民營企業(yè)早期多數(shù)都是經(jīng)歷了投機性的資本積累，由于企業(yè)家們對市場的敏銳觀察力，加上其抓住了市場機遇，在短時間內(nèi)完成了最初的資本積累。在擁有了原始資本之后，企業(yè)家們開始尋求能更加穩(wěn)定經(jīng)營的行業(yè)進入，開始形成民營企業(yè)。但這一類型的企業(yè)家們，過多的看重企業(yè)規(guī)模，隨著不斷注入的資金流，企業(yè)家希望通過不斷擴大規(guī)模生產(chǎn)，從而獲得更加客觀的利潤收入。
殊不知，企業(yè)規(guī)模需要與之相匹配的管理團隊來從旁協(xié)作，浙江的民營企業(yè)多數(shù)會忽視這一點，在企業(yè)規(guī)模擴大了1倍、2倍之后仍然沿用企業(yè)建立初期的管理，如表一所示，根據(jù)2010年浙江省統(tǒng)計年鑒中數(shù)據(jù)匯總得出，達到一定規(guī)模的民營企業(yè)在營業(yè)收入穩(wěn)步提升的同時，管理成本或費用并沒有同步增加，占比有逐年遞減的趨勢，“重生產(chǎn)，輕管理”這往往會成為其日后發(fā)展瓶頸的重要影響因素。
（二）企業(yè)經(jīng)營資金運作差，科學管理資本能力不足
受我國宏觀調(diào)控的影響，近年來，為了控制貨幣流動性，遏制通貨膨脹，商業(yè)銀行貸款門檻日益上升，民營企業(yè)獲得商業(yè)貸款越來越難，2009年末浙江省新增貸款9039.62億元，比去年同期增長4225.68億元，但這些商業(yè)貸款多數(shù)貸給了國有企業(yè)，民營企業(yè)獲得的貸款不足5%。民營企業(yè)獲得金融支持率低，使得企業(yè)不得不通過民間借貸等高成本途徑獲得資金，使其經(jīng)營成本增大，風險相應(yīng)提高。
一方面，民營企業(yè)資金成本相對較高，另一方面，民營企業(yè)缺乏合理的資本管理，理財觀念弱。一些民營企業(yè)家將注意力都用在了如何賺更多的錢上，往往忽視企業(yè)內(nèi)部資金的合理分配利用。他們或是沒有明晰的財務(wù)預算，或是預算執(zhí)行力不足，在企業(yè)發(fā)展的后期，財務(wù)環(huán)節(jié)的薄弱甚至會使企業(yè)在遭受外來兼并時無力反抗。一些浙江有名的民營企業(yè)就是在其發(fā)展勢頭強勁之時被大集團所吞并而令人惋惜。
除了財務(wù)管理的問題以外，浙江民營企業(yè)的流動資產(chǎn)管理能力也稍顯薄弱。首先是其對企業(yè)存貨的控制。其次，應(yīng)收賬款回收困難的問題。
（三）行業(yè)選擇范圍狹小，缺少在高附加值領(lǐng)域涉足
民營企業(yè)在發(fā)展之初，多受制于國家政策在其準入行業(yè)的限制，因此，在企業(yè)成立時，多數(shù)進入了門檻較低的制造業(yè)、初級加工業(yè)等產(chǎn)品附加值較低的行業(yè)，對高科技高附加值領(lǐng)域涉足很少。隨著政府對民營企業(yè)扶植力度的加大，民營企業(yè)市場準入方面的約束逐漸減少，但是，由于傳統(tǒng)思想的制約，民營企業(yè)家們多數(shù)秉著“做熟不做生”的想法，往往止步于原行業(yè)而鮮有向新興領(lǐng)域進軍的念頭。
浙江的民營企業(yè)長期駐守著皮鞋出口加工業(yè)、服裝出口加工業(yè)、小商品出口等幾大類初級商品的加工出口，但由于這些行業(yè)的技術(shù)要求不高，進入門檻低，附加值低，不少地區(qū)企業(yè)見其有利可圖也紛紛投身其中，使得行業(yè)內(nèi)競爭激烈，利潤逐漸降低，長此以往，浙江民營企業(yè)優(yōu)勢不現(xiàn)，可能引發(fā)行業(yè)危機。因此，在浙江民營企業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好之際，合理引導其向高附加值相關(guān)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，才是企業(yè)長遠發(fā)展的關(guān)鍵。
（四）本能推崇家族式管理，對職業(yè)經(jīng)理人管理模式有排斥
根據(jù)相關(guān)資料顯示，浙江的民營企業(yè)中70%以上采用了家族式管理模式，但隨著企業(yè)擴張及市場的客觀要求，家族式管理的弊端開始涌現(xiàn)。現(xiàn)代社會的發(fā)展需要企業(yè)能夠適應(yīng)其瞬息萬變的需求，此時，專業(yè)人才的優(yōu)勢就顯現(xiàn)出來了。要想企業(yè)不斷深化發(fā)展，現(xiàn)代企業(yè)管理制度勢在必行，只有依靠專業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人，才能將企業(yè)管理規(guī)范化，促進其做大做強。
但是現(xiàn)階段，浙江的民營企業(yè)多數(shù)仍存在著產(chǎn)權(quán)不明晰，權(quán)責不明確，管理不科學的問題，而企業(yè)家們往往以控制成本為由規(guī)避職業(yè)經(jīng)理人管理模式的優(yōu)勢，隨著低第二代家族管理層上位后，企業(yè)經(jīng)營風險將大大增強。
（五）對本行業(yè)持續(xù)性經(jīng)營不足，開始投身房地產(chǎn)
隨著近年來樓市持續(xù)火爆，不少浙江的民營企業(yè)紛紛進軍房地產(chǎn)市場，在市場景氣之時，有的企業(yè)甚至將主營產(chǎn)業(yè)拋棄后，斥巨資在房地產(chǎn)市場。由此可見，浙江民營企業(yè)的另一通病“炒樓”。在2010年8月19日的一份“2010溫州市百強企業(yè)”排行榜中，過半數(shù)的企業(yè)與房地產(chǎn)沾邊。一些耳熟能詳?shù)恼憬瓊鹘y(tǒng)制造業(yè)品牌，已經(jīng)紛紛脫下了外裝，在房地產(chǎn)市場中大撈一筆已經(jīng)成為企業(yè)家圈子的共知。做服裝的現(xiàn)在賣房子、做電器的也在賣房子，包括康奈、奧康、報喜鳥、莊吉、喬頓、法派、高邦、德力西、人民電器……
民間資金炒樓、民營企業(yè)造樓，已經(jīng)成為浙江民營經(jīng)濟巨大收益的來源，大量 “食利”階層也由此涌現(xiàn)。但浙江也正開始為此付出代價。一個直接的表現(xiàn)是，受國家宏觀調(diào)控政策的影響，這些涉獵房地產(chǎn)的企業(yè)，發(fā)展動力出現(xiàn)衰竭跡象。同時，由于將企業(yè)資金過多投資于房地產(chǎn)，企業(yè)自發(fā)生產(chǎn)受到了嚴重影響，產(chǎn)品競爭力下降，市場份額被瓜分，此時要從房地產(chǎn)市場中再抽身回實業(yè)，往往心有余而力不足。
二、浙江民營企業(yè)經(jīng)營發(fā)展建議
（一）實現(xiàn)企業(yè)管理規(guī)范化
規(guī)范化是企業(yè)的“內(nèi)功”，是影響企業(yè)核心競爭力的重要因素。只有規(guī)范運作的企業(yè)才能在產(chǎn)品市場、人才市場上順利參與競爭。尤其是在中國加入WTO后，浙江的民營企業(yè)或多或少的從事著出口產(chǎn)品貿(mào)易，如何在國際市場上站穩(wěn)腳跟，規(guī)范化是基礎(chǔ)。
企業(yè)管理規(guī)范化首先要求企業(yè)在管理經(jīng)營觀念上更新。在日常經(jīng)營管理中，逐漸弱化“家族式”管理模式，即使不能徹底避免家族管理，也要盡力引進專業(yè)的管理人才，按照科學的管理模式制定企業(yè)的財務(wù)制定，控制監(jiān)督制度，人事制度，績效標準等，逐步建立現(xiàn)代企業(yè)制度，做到產(chǎn)權(quán)明晰，權(quán)責明確。其次，采用現(xiàn)代科學技術(shù)的方法來為管理服務(wù)，如滾動計劃法，運籌學法，網(wǎng)絡(luò)計劃法，信息技術(shù)等。浙江的民營企業(yè)應(yīng)當充分利用現(xiàn)代科技成果為自己服務(wù)，改善辦公硬件設(shè)施，使企業(yè)擁有獲取最新信息的先進手段，從而使企業(yè)的決策更科學，執(zhí)行更徹底。
（二）實行資金運作科學化
企業(yè)科學地運作資金,首先要正確了解和認識資金的用途與性質(zhì)及其不同來源與籌措方法,以便采用正確的理財方法。其次對資金的需要量、資金收回和支出的時間要有充分的預測,如賒賬回收期、工資支付時間等,都要心中有數(shù),并在實際資金收支努力使兩者期限相匹配。再次要十分重視存貨的控制以及應(yīng)收賬款的管理,以保證日常資金周轉(zhuǎn)靈活,使企業(yè)具備相當?shù)母冬F(xiàn)能力,防止“黑字倒閉”。
此外，要做出正確的經(jīng)營決策必須依靠大量準確、及時的經(jīng)濟信息。企業(yè)內(nèi)部的最重要的經(jīng)濟信息就來自于財務(wù)資料,而現(xiàn)在很多民營企業(yè)對日常財務(wù)資料的整理不規(guī)范、不完整，給決策者評價、預測、決策、預算等各項經(jīng)營管理工作都帶來了很多困難。作為現(xiàn)代企業(yè),必須要有完整的財務(wù)資料,這樣才能幫助管理者分析過去、預測未來,使管理者洞察企業(yè)內(nèi)外部的發(fā)展變化,以增強其風險防范意識、自覺理財意識,不斷提高經(jīng)營管理水平。
（三）嘗試行業(yè)選擇高端化
隨著國家放寬民營企業(yè)進入行業(yè)標準，同時，浙江省政府對省內(nèi)民營企業(yè)的扶植力度大大加強后，省內(nèi)的民營企業(yè)應(yīng)該將眼光放得更加長遠，多多進入到高技術(shù)含量行業(yè)中。從長期看，技術(shù)含量的提高，是民營企業(yè)提高自身競爭力的根本途徑和必由之路。伴隨著國有經(jīng)濟在大多數(shù)競爭性領(lǐng)域退出，民營企業(yè)將承擔維持國民經(jīng)濟增長、壯大民族工業(yè)的重要使命，要在開放經(jīng)濟的條件下與國外跨國公司進行競爭，避免外資對我國市場形成壟斷，民營企業(yè)也必須在科技創(chuàng)新上有所作為。
浙江的民營企業(yè)要進一步加快企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的步伐，一方面，在經(jīng)過資本積累、初始發(fā)展之后，有一定競爭力的企業(yè)可以加大科技投入，在行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域內(nèi)著力研發(fā)具有高附加值的中間產(chǎn)品，從而提升企業(yè)整體產(chǎn)品科技含量，逐步向高端行業(yè)過渡。另一方面，民營企業(yè)也可以通過兼并收購的方式獲得先進技術(shù)，為企業(yè)所用。
（四）明確人才引進專業(yè)化
“世有伯樂，然后有千里馬。千里馬常有，而伯樂不常用。”在選拔人才之時，需要企業(yè)家們發(fā)現(xiàn)人才，知人善用，這樣才能將人才留在企業(yè)內(nèi)，為自己企業(yè)的發(fā)展添磚加瓦。一方面，民營企業(yè)要廣招社會賢才，形成一支優(yōu)秀的人才隊伍另一方面，人才國際化勢在必行，新引進的專業(yè)人才要有WTO方面的專門知識,要求其掌握國際經(jīng)濟貿(mào)易運作規(guī)則和程序,并有較高的外語水平。此外，企業(yè)要對現(xiàn)有的人力資源進行結(jié)構(gòu)調(diào)整,吸收社會賢才進入企業(yè)高層班子,營造非家族成員處在高層管理崗位上能充分發(fā)揮才能的環(huán)境,適當采用高管人員入股、年薪制、股票期權(quán)制度和其他相應(yīng)激勵制度。
對采用了職業(yè)經(jīng)理人管理模式的民營企業(yè)，要求企業(yè)主們“用人不疑”。只有充分的信任，才是職業(yè)經(jīng)理人與企業(yè)主長期合作的基石。民營企業(yè)要盡可能地為人才提供施展的舞臺，使員工真正感受到企業(yè)對自我價值的肯定，倡導團隊協(xié)作精神，從而形成一股團結(jié)向上的動力。
（五）重視文化建設(shè)多樣化
企業(yè)文化是企業(yè)在發(fā)展過程中形成的特有的文化觀念、文化形式和行為模式，是企業(yè)成員普遍接受和共同奉行的理想、價值觀和行為規(guī)范的總和。企業(yè)文化是對企業(yè)進行柔性管理的基礎(chǔ)，它對內(nèi)表現(xiàn)為企業(yè)的凝聚力、向心力、激勵力、約束力、導向力、輻射力、成長力，對外表現(xiàn)為企業(yè)的形象、企業(yè)的榮譽度、市場的親和力和競爭力。它是企業(yè)的核心競爭力所在，也是企業(yè)現(xiàn)代化管理的重要內(nèi)容。優(yōu)秀的企業(yè)文化是企業(yè)的無形資產(chǎn),在增強企業(yè)的凝聚力,減少管理成本方面起著重要作用。
現(xiàn)階段，浙江民營企業(yè)對企業(yè)文化建設(shè)的重視程度不高，缺乏對優(yōu)秀企業(yè)文化建設(shè)的正確認識。民營企業(yè)的文化建設(shè)應(yīng)立足自身，根據(jù)自身行業(yè)特色，管理模式特色，以本土化、個性化為重點，塑造獨特的適用企業(yè)本身的企業(yè)文化,提高企業(yè)的品位,應(yīng)當把企業(yè)文化建設(shè)列入議事日程。
參考文獻：
[1] M.布萊爾.所有權(quán)與控制――面向21世紀的公司治理探索[M].中國社會科學出版社, 1999.
[2]李永剛，祝青.浙江小企業(yè)群落發(fā)展初探[J].財經(jīng)論壇，2002(9).
[3]費忠新.民營企業(yè)經(jīng)營管理特點及其現(xiàn)狀研究[J]. 財會通訊，2005(1).
[4]趙飛飛.溫州民企百強半數(shù)搞房地產(chǎn)[J].中國民營技術(shù)與經(jīng)濟，2010(9).
第9篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理制度范文
綜合辦公室工作總結(jié)【一】 一、以踏實的工作態(tài)度，適應(yīng)辦公室工作特點
。每天除了本職工作外，還經(jīng)常有計劃之外的事情需要臨時處理，而且通常比較緊急，讓我不得不放心手頭的工作先去解決，因此這些臨時性的事務(wù)占用了很多工作時間，經(jīng)常是忙忙碌碌的一天下來，原本計劃要完成的卻沒有做。但手頭的工作也不能耽誤，今天欠了帳，明天還會有其他工作要去處理，因此，我經(jīng)常利用休息時間來進行補課，把一些文字工作帶回家去寫。辦公室人手少，工作量大，特別是公司會務(wù)工作較多，這就需要部門員工團結(jié)協(xié)作。在這一年里，遇到各類活動和會議，我都積極配合做好會務(wù)工作，與部門同事心往一處想，勁往一處使，不會計較干得多，干得少，只希望把活動圓滿完成。
今年是公司的效益與服務(wù)年，而辦公室就是個服務(wù)性質(zhì)的部門，我認真做好各項服務(wù)工作，以保障工作的正常開展。部門之間遇到其他同事來查閱文件或是調(diào)閱電子文檔，我都會及時辦妥;下屬機構(gòu)遇到相關(guān)問題來咨詢或者要求幫助，我都會第一時間解答和解決。以一顆真誠的心去為大家服務(wù)。
二、盡心盡責，做好本職工作
一年來，我主要完成了一下工作：
1、文書工作嚴要求
1)公文輪閱歸檔及時。文件的流轉(zhuǎn)、閱辦嚴格按照公司規(guī)章制度及iso標準化流程要求，保證各類文件擬辦、傳閱的時效性，并及時將上級文件精神傳達至各基層機構(gòu)，確保政令暢通。待文件閱辦完畢后，負責文件的歸檔、保管以及查閱。
2)下發(fā)公文無差錯。做好分公司的發(fā)文工作，負責文件的套打、修改、附件掃描、紅文的分發(fā)、寄送，電子郵件的發(fā)送，同時協(xié)助各部門發(fā)文的核稿。公司發(fā)文量較大，有時一天有多個文件要下發(fā)，我都是仔細去逐一核對原稿，以確保發(fā)文質(zhì)量，一年來共下發(fā)紅文份。同時負責辦公室發(fā)文的擬稿，以及各類活動會議通知的擬寫。
3)編寫辦公會議材料，整理會議記錄。每個月末對各部門月度計劃的執(zhí)行情況進行核對，催收各部門月度小結(jié)、計劃，并擬寫當月工作回顧，整理辦公會議材料匯編成冊，供總經(jīng)理室參考。辦公會議結(jié)束后，及時整理會議記錄，待總經(jīng)理修改后，送至各部門輪閱。
2、督辦工作強力度
督辦是確保公司政令暢通的有效手段，今年以來，作為督辦小組的主要執(zhí)行人員，在修訂完善督辦工作規(guī)程，并以紅文的形式將督辦工作制度化后，通過口頭、書面等多種形式加大督辦工作力度。抓好公司領(lǐng)導交辦和批辦的事項、基層單位對上級公司精神貫徹執(zhí)行進度落實情況以及領(lǐng)導交辦的臨時性工作等，并定期向總經(jīng)理室反饋。
3、內(nèi)外宣傳講效果
宣傳工作是公司樹立系統(tǒng)內(nèi)外社會形象的一個重要手段和窗口。今年在內(nèi)部宣傳方面，我主要是擬寫分公司簡報，做好《xx報》協(xié)辦的組稿工作，以及協(xié)助板報的編發(fā)，外部宣傳方面完成了分公司更名廣告、司慶祝賀廣告、元旦賀新年廣告的刊登，同時每月基本做到了有信息登報。
4、秘書工作。
秘書崗位是一個講責任心的崗位。各個部門的很多請示、工作報告都是經(jīng)由我手交給總經(jīng)理室的，而且有些還需要保密，這就需要我在工作中仔細、耐心。一年來，對于各部門、各機構(gòu)報送總經(jīng)理室的各類文件都及時遞交，對總經(jīng)理室交辦的各類工作都及時辦妥，做到對總經(jīng)理室負責，對相關(guān)部門負責。因為這個崗位的特殊性，為了更好地為領(lǐng)導服務(wù)，保證各項日常工作的開展，每天我基本上6點多鐘才下班。有時碰到臨時性的任務(wù)，需要加班加點，我都毫無怨言，認真完成工作。
5、企業(yè)文化活動積極參與
一年來積極參與了司慶拓展訓練、員工家屬會、全省運動會、中秋爬山活動、比學習競賽活動等多項活動的策劃和組織工作，為公司企業(yè)文化建設(shè)，凝聚力工程出了一份力。
一年來，無論在思想認識上還是工作能力上都有了較大的進步，但差距和不足還是存在的：比如工作總體思路不清晰，還處于事情來一樁處理一樁的簡單應(yīng)付完成狀態(tài)，對自己的工作還不夠鉆，腦子動得不多，沒有想在前，做在先;工作熱情和主動性還不夠，有些事情領(lǐng)導交代
過后，沒有積極主動地去投入太多的精力，辦事有些惰性，直到領(lǐng)導催了才開始動手，造成了工作上的被動。
新的一年有新的氣象，面對新的任務(wù)新的壓力，我也應(yīng)該以新的面貌、更加積極主動的態(tài)度去迎接新的挑戰(zhàn)，在崗位上發(fā)揮更大的作用，取得更大的進步。
綜合辦公室工作總結(jié)【二】 回顧這半年來的工作，我在公司領(lǐng)導及各位同事的支持與幫助下，嚴格要求自己，按照公司的要求，較好地完成了自己的本職工作。通過半年來的學習與工作，工作模式上有了新的突破，工作方式有了較大的改變，現(xiàn)將半年來的工作情況總結(jié)如下：
一、辦公室的日常管理工作。
辦公室對我來說是一個全新的工作領(lǐng)域。作為辦公室的負責人，自己清醒地認識到，辦公室是總經(jīng)理室直接領(lǐng)導下的綜合管理機構(gòu)，是承上啟下、溝通內(nèi)外、協(xié)調(diào)左右、聯(lián)系四面八方的樞紐，推動各項工作朝著既定目標前進的中心。辦公室的工作千頭萬緒，在文件起草、提供調(diào)研資料、數(shù)量都要為決策提供一些有益的資料，數(shù)據(jù)。有文書處理、檔案管理、文件批轉(zhuǎn)、會議安排、迎來送往及用車管理等。面對繁雜瑣碎的大量事務(wù)性工作，自我強化工作意識，注意加快工作節(jié)奏，提高工作效率，冷靜辦理各項事務(wù)，力求周全、準確、適度，避免疏漏和差錯，至今基本做到了事事有著落。
1、理順關(guān)系，辦理公司有關(guān)證件。公司成立伊始，各項工作幾乎都是從頭開始，需要辦理相關(guān)的手續(xù)及證件。我利用自己在xx部門工作多年，部門熟、人際關(guān)系較融洽的優(yōu)勢，積極為公司辦理各類證件。通過多方努力，我只用了月余時間，辦好了xxx證書、項目立項手續(xù)xxxx產(chǎn)權(quán)證產(chǎn)等。充分發(fā)揮綜合部門的協(xié)調(diào)作用。
2、及時了解xxxxx情況，為領(lǐng)導決策提供依據(jù)。作為xxxxx企業(yè)，土地交付是重中之重。由于xxx的拆遷和我公司開發(fā)進度有密切關(guān)聯(lián)，為了早日取得土地，公司成立土地交付工作小組。我作小組成員之一，利用一切有利資源，采取有效措施，到xx、xx拆遷辦等單位，積極和有關(guān)人員交流、溝通，及時將所了解的拆遷信息、工作進度、問題反饋到總經(jīng)理室，公司領(lǐng)導在最短時間內(nèi)掌握了xxxxxx及拆遷工作的進展，并在此基礎(chǔ)上進一步安排交付工作。
3、積極響應(yīng)公司號召，深入開展市場調(diào)研工作。根據(jù)公司(0x號辦公會議精神要求，我針對目前xx房地產(chǎn)的發(fā)展情況及房屋租售價格、市場需求、發(fā)展趨勢等做了詳細的市場調(diào)查。先后到土地、建設(shè)、房管部門詳細了解近年房地產(chǎn)開發(fā)各項數(shù)據(jù)指標，走訪了一些商業(yè)部門如xx，xx又到xx花園、xx花園、xx小區(qū)調(diào)查這些物業(yè)的租售情況。就x號地塊區(qū)位優(yōu)勢提出 商業(yè)為主、住宅為輔、凸現(xiàn)區(qū)位、統(tǒng)籌兼顧 開發(fā)個人設(shè)想。
4、認真做好公司的文字工作。草擬綜合性文件和報告等文字工作，負責辦公會議的記錄、整理和會議紀要提煉，并負責對會議有關(guān)決議的實施。認真做好公司有關(guān)文件的收發(fā)、登記、分遞、文印和督辦工作;公司所有的文件、審批表、協(xié)議書整理歸檔入冊，做好資料歸檔工作。配合領(lǐng)導在制訂的各項規(guī)章制度基礎(chǔ)上進一步補充、完善各項規(guī)章制度。及時傳達貫徹公司有關(guān)會議、文件、批示精神。
5、落實公司人事、勞資管理工作。組織落實公司的勞動、人事、工資管理和員工的考勤控制監(jiān)督工作，根據(jù)人事管理制度與聘用員工簽訂了勞動合同，按照有關(guān)規(guī)定，到勞動管理部門辦好繳納社保(養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、醫(yī)療保險)的各項手續(xù)。體現(xiàn)公司的規(guī)范性，解決員工的后顧之憂。
6、切實抓好公司的福利、企業(yè)管理的日常工作。按照預算審批制度，組織落實公司辦公設(shè)施、宿舍用品、勞保福利等商品的采購、調(diào)配和實物管理工作。辦公室裝修完畢后，在x月份按照審批權(quán)限完成了購置辦公用品、通訊、復印機、電腦等設(shè)備的配置工作。切實做好公司通訊費、招待費、水電費、車輛使用及饋贈品登記手續(xù)，嚴格按照程序核定使用標準。
7、做好公司董事會及其他各種會議的后勤服務(wù)工作。董事會在xxxx召開期間，認真做好會場布置、食宿安排工作。落實好各種會議的會前準備、會議資料等工作。
二、加強自身學習，提高業(yè)務(wù)水平
由于感到自己身上的擔子很重，而自己的學識、能力和閱歷與其任職都有一定的距離，所以總不敢掉以輕心，總在學習，向書本學習、向周圍的領(lǐng)導學習，向同事學習，這樣下來感覺自己半年來還是有了一定的進步。經(jīng)過不斷學習、不斷積累，已具備了辦公室工作經(jīng)驗，能夠比較從容地處理日常工作中出現(xiàn)的各類問題，在組織管理能力、綜合分析能力、協(xié)調(diào)辦事能力和文字言語表達能力等方面，經(jīng)過半年的鍛煉都有了很大的提高，保證了本崗位各項工作的正常運行，能夠以正確的態(tài)度對待各項工作任務(wù)，熱愛本職工作，認真努力貫徹到實際工作中去。積極提高自身各項業(yè)務(wù)素質(zhì)，爭取工作的主動性，具備較強的專業(yè)心，責任心，努力提高工作效率和工作質(zhì)量。
三、存在的問題和今后努力方向
半年來，本人能敬業(yè)愛崗、創(chuàng)造性地開展工作，取得了一些成績，但也存在一些問題和不足，主要表現(xiàn)在：
第一，辦公室主任對我而言是一個新的崗位，許多工作我都是邊干邊摸索，以致工作起來不能游刃有余，工作效率有待進一步提高;
第二，有些工作還不夠過細，一些工作協(xié)調(diào)的不是十分到位;
第三，自己的理論水平還不太適應(yīng)公司工作的要求。
在新的一年里，自己決心認真提高業(yè)務(wù)、工作水平，為公司經(jīng)濟跨越式發(fā)展，貢獻自己應(yīng)該貢獻的力量。我想我應(yīng)努力做到：
第一，加強學習，拓寬知識面。努力學習房產(chǎn)專業(yè)知識和相關(guān)法律常識。加強對房地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)、走向的了解，加強周圍環(huán)境、同行業(yè)發(fā)展的了解、學習，要對公司的統(tǒng)籌規(guī)劃、當前情況做到心中有數(shù);
第二，本著實事求是的原則，做到上情下達、下情上報;真正做好領(lǐng)導的助手;
第三，注重本部門的工作作風建設(shè)，加強管理，團結(jié)一致，勤奮工作，形成良好的部門工作氛圍。不斷改進辦公室對其他部門的支持能力、服務(wù)水平。遵守公司內(nèi)部規(guī)章制度，維護公司利益，積極為公司創(chuàng)造更高價值，力爭取得更大的工作成績。
行政辦公室年終總結(jié)范文二xxx年，在公司領(lǐng)導的正確領(lǐng)導及大力支持下，在兄弟部門的大力協(xié)作下 ，面對激烈的市場競爭形勢，行政部緊緊圍繞管理、服務(wù)、培訓、招聘等工作重點，注重發(fā)揮行政部承上啟下、聯(lián)系左右、協(xié)調(diào)各方的中心樞紐作用，為公司圓滿完成年度各項目標任務(wù)作出了積極貢獻。現(xiàn)將一年來的工作情況匯報如下：
一、認真履行職責，抓好內(nèi)部管理。
一是建立健全了各項規(guī)章制度。 我公司今年6月開始運轉(zhuǎn)，各項管理工作從零開始，為保障公司的正常有序運轉(zhuǎn)，行政部制定出臺了考勤、著裝、資產(chǎn)管理等 一系列規(guī)章制度， 使公司管理工作基本實現(xiàn)了規(guī)范化，相關(guān)工作達到了優(yōu)質(zhì)、高效，為公司各項工作的開展創(chuàng)造了良好條件。二是狠抓員工禮儀行為規(guī)范、辦公環(huán)境辦公秩序的監(jiān)察工作。嚴格按照公司要求，在公司員工行為規(guī)范和辦公環(huán)境等員工自律方面加大了監(jiān)督檢查力度，不定期對員工行為禮儀、辦公區(qū)域清潔衛(wèi)生進行抽查，營造了良好的辦公環(huán)境和秩序。
