房地產行業的稅務籌劃精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產行業的稅務籌劃主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：房地產行業的稅務籌劃范文
一、房地產建設企業稅務籌劃的可行性與必要性分析
1.可行性分析
稅務籌劃對房地產建設企業的重要意義在于它的可行性，所以我們必須從它的可行性出發，研究其存在的問題。
首先，在企業確定籌劃方案前，要對建筑成本、預期所得利潤及其所需的資金這三個要素進行定性和定量分析，以此為依據做出相應的、風險較小的籌劃方案，使得企業的運營在不超出法律規定的合法范圍內最大程度的節約運營成本，保證企業稅務籌劃得以平穩進行；其次，企業進行稅務籌劃應該從全局出發，建立全局觀念，限制于稅務籌劃之中通常會引發其他費用是增加，從而使稅務籌劃成本增加，不利于稅務籌劃的進行，所以為了避免出現以上問題，企業應該遵守成本最佳的原則，提高企業經營水平，利用降低稅務成本來提高企業運營的整體效益；最后，企業進行稅務籌劃需要一個很長的周期，且其中存在著較多的不確定因素，如收益、資金流動等，這對房地產企業執行稅務籌劃方案有很大的影響，所以在執行稅務籌劃方案時，需要注重執行的風險以及因周期長而產生的資金價值問題。
2.必要性分析
（1）在房地產的日常運營中，資金流動性較大，所以相應地稅務籌劃空間較大。在房地產建設過程中有許多的稅收項目，其中包括：土地增值稅、城市維護建設稅以及教育附加稅等，這些稅收項目不僅稅額大，且對企業稅收籌劃有著重要的影響，貫穿了房地產建設的整個過程。隨著稅收制度的實施，稅務機關對房地產企業稅收監控力度越來越大，所以做好稅務籌劃對房地產企業建設具有實際意義，只有很好稅務籌劃才能最大限度地降低房地產企業的稅負壓力，是企業獲得更大的效益。
（2）我國針對房地產企業制定的稅收政策較多，由此可知房地產行業受我國宏觀調控的影響較大，通常情況下，國家為了實現調控目標會根據房地產的大體情況制定更多的法規政策，且制定的法律法規會越來越詳細，所以為了應對國家的政策變動，房地產的稅務籌劃必須跟上國家法規的更新，針對國家最新法律法規做出相應的調整，以增強企業自身的競爭力，在房地產行業中脫穎而出。
二、房地產建設企業稅務籌劃的一般性方法及發展趨勢
1.準備環節的稅務籌劃
稅務籌劃是當下最先進的企業管理手段，它從企業的整體出發，根據房地產企業的稅務提出降低企業運營成本這一觀點，要求企業在進行財務決策時考慮稅賦對企業運營的影響，還考慮企業成立的最初條件，包括：注冊地、企業性質等企業經營前期情況，從根本上減少企業的稅賦。
2.房地產建設企業資金籌劃環節的稅務籌劃
由于房地產企業在運營過程中的所需資金較大，且流動性高，所以企業時常需要進行資金籌集，一般來說，資金籌集要考慮很多因素，比如：籌款成本、企業的還款能力、方案的可行性以及存在的風險等；所以企業必須降低籌資成本，盡可能地平衡債務資本和股權資本，運用合理、科學的方法，合理搭配各資本比例，使籌資成本最低，更好地規避風險。
3.房地產建設企業產業開發環節的稅務籌劃
由于房地產企業運營過程中涉及眾多稅收方法，如房地產企業開發費用扣除方法就有兩種，這兩種方法不僅在計算方面存在差異，在最后的計算結果也是存在著一定的差異的。所以房地產企業要合理的選擇稅賦計算方法，從而降低房地產企業的稅賦壓力。
4.房地產建設企業經營銷售環節的稅務籌劃
銷售環節是實現房地產最終目標的重要一環，銷售環節對稅務籌劃的主要影響在于企業法人在層次上的設置，房地產企業可以通過建立子公司以及獨立核算的企業法人，使用子公司或者獨立核算企業法人有著適用于子公司的稅收優惠政策的權利轉移與房地產企業聯系不強的業務，這樣就可以通過不同的稅收政策把部分的稅賦轉移出去，減輕房地產企業的稅賦。
三、房地產建設企業稅務籌劃的注意事項
1.國家和地方政策對稅務籌劃的影響
降低成本是所有企業在經營過程中都需要面對的問題，只有成本得到降低才能提高企業在所屬行業的競爭力，尤其是在房地產行業，房地產行業的稅收項目較多且涉及金額較大，對當地政府的影響也相應較大，所以在確定稅務籌劃時需要充分考慮到整個的各個職能部門，這樣才能使職能部門的審批權得到充分的運用，除此之外，稅務機關的執法能力對房地產行業的稅務籌劃也有著巨大的影響。
2.兼顧稅務籌劃的兩面性
稅務籌劃是房地產企業稅務的一小部分，但從稅務籌劃方面降低稅賦是不全面的，這只是抓住了企業稅務其中的一個關鍵而已，并不能使企業稅務得到最小化，還應該在考慮企業影響因素的情況下，從房地產行業的整體出發，利用全局觀使之相結合，使之發揮最大的作用得到更大的效益，這樣的稅務籌劃方案才是最為有效、合理的，反之，只考慮稅務籌劃一個方面是一個及其不明智的做法。
3.稅務籌劃方案應有極強的適應性
稅務籌劃方案的制定應該根據企業自身的情況而量身定做，有非常強的適應性，在房地產這個千變萬化的市場上能夠使稅務籌劃充分與稅務制度相結合，不局限于現有模式，發掘潛在投資者，讓其從企業的注冊地、注冊金額、投資方式等了解到企業的運營、盈利情況，吸引更多的投資者，也發揮其應有的作用。
第2篇：房地產行業的稅務籌劃范文
關鍵詞：房地產業；稅收籌劃；探討
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772（2012）17-0092-02
一、稅收與房地產行業發展的相關性分析
房地產業是國民經濟的主導產業，在現代經濟生活中有著舉足輕重的地位。隨著我國社會主義市場經濟的快速發展，房地產業也呈現高速發展的勢頭，中國的房地產業正處于向規模化、品牌化、規范運作的轉型時期，房地產業的增長方式正在由偏重速度規模向注重效益和市場細分的轉變，逐步發揮其作為國民經濟基礎產業的重要導向作用。
經濟決定稅收，稅收反作用于經濟。這是稅收與經濟發展的辯證關系，對于房地產行業也存在類似的情況。隨著房地產市場的進一步完善，房地產業創造的價值也會進一步的增加，這就為政府取得充足的稅收收入提供了保障。同時隨著政府稅收收入的增加，也會相應地增加對房地產業的投入，為房地產業的發展提供良好的基礎設施保障，增強房地產品保值增值的能力，進而形成一個投入、產出相互促進的良性循環。此外，稅收政策本身的好壞也將影響房地產業的發展，適宜的稅收負擔、良好的稅收服務水平、較高的工作效率都將促進房地產業的健康發展。與此相反，沉重的稅收負擔、繁瑣復雜的稅種結構、落后的稅收征管方式將阻礙房地產業的發展。
二、房地產業的納稅現狀
我國現行的稅法體系由各單行稅法構成。我國房地產業涉及的稅費名目繁多，其中，實體稅法是現行稅法體系的基本組成部分，目前的實體稅法由22個稅種構成，在這22個稅種中，房地產開發企業涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個人所得稅等11個，占到了我國稅種的50%。2010年有人大代表稱“一套房征62種稅費助推房價高漲”。 根據國家財政部于2012年2月14日的《2011年稅收收入增長的結構性分析》顯示，2011年房產稅實現收入1 102.36億元，同比增長23.3%。房產稅收入占稅收總收入的比重為1.2%。
房產稅的稅基是企業保有的自用房產原值總額和出租房屋的租金收入總額，它的增長速度是由納稅人房產的保有總量和房屋出租價格的增長速度決定的。財政部還說明了房產稅收入快速增長的主要原因：一是辦公樓和商業營業用房的保有量一直保持快速增長。2011年辦公樓銷售額同比增長16.1%，商業營業用房銷售額同比增長23.7%。二是房屋租賃價格上升，2011年居民消費價格中的居住類價格上漲5.3%。
三、房地產企業稅務籌劃的特點
由于房地產的開發與經營具有投資數額大、建設周期長，是一項復雜的系統工程，具有較強的競爭性，效益與風險并存；受政府的干預和國家經濟政策的引導等特點，因此，房地產企業稅務籌劃除了具有稅務籌劃的一般特點外，還具有其獨特性，主要表現在以下幾個方面：
1.稅務籌劃效益的顯著性
由于房地產行業屬于資金密集型產業，而且每個開發經營環節都幾乎涉及到不同的稅費，房地產企業具有很大的稅務籌劃空間。因此，房地產企業對稅務籌劃的重視與投入，將對房地產企業的經營效益產生積極的顯著性的影響。
2.稅務籌劃的時效性強
我們國家的經濟是屬于國家宏觀調控下的市場經濟，企業的生產經營受政府干預和國家經濟政策的影響極大，特別是對于作為國家宏觀調控重點的房地產行業來說，國家針對該行業的經濟、稅收、貨幣政策隨時可能發生變化，因此，房地產企業稅務籌劃的措施和方案都具有極強的時效性，而這也要求房地產開發企業對政策的可能變化具有預見性和適應性。
3.稅務籌劃的復雜性
城市房地產除有其特定的開發目標外，還受城市規劃、土地利用規劃、投資計劃等條件的制約，涉及到經濟、社會、生態環境等眾多因素，是一項復雜的系統工程。企業除了土地和房屋開發外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經營業務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。因此，房地產企業的稅務籌劃是一個系統工程，它的復雜性要比一般企業稅務籌劃的復雜性更大。
四、房地產業稅收籌劃的必要性和可行性
1.房地產開發業稅收籌劃的必要性
稅收籌劃具有合法性、前瞻性、目的性、綜合性的特征，房地產行業具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產企業降低經營風險和納稅風險，以實現企業價值的最大化。
隨著我國住房制度的改革，房地產行業投資快速增長，我國的房地產業逐步形成和發展，投資逐年增大，從1993年的1 937.5億元，增長到2006年的19 382.46億元，13年間增長了13倍，遠遠超過了同期我國GDP的增長速度。對于一個新興的產業來說，其發展是非常順利的。尤其是近幾年，房地產投資的增長速度已經超過了全社會固定資產投資的增長速度，為房地產業的發展注入了強大的動力。隨著我國社會主義市場經濟體制的健全和完善，各行各業的競爭日益激烈，處于高速發展階段的房地產開發業競爭極其激勵。競爭的結果就是行業利潤呈現下降趨勢，稅收籌劃意義將更重大。
2.房地產開發業稅收籌劃的可行性
不論是從國家的宏觀政策還是企業內部的微觀環境來看，房地產企業的稅收籌劃都是可行的。國家提倡稅收籌劃。稅收籌劃能最大限度地發揮稅收的經濟杠桿作用，有利于提高納稅人的納稅意識、有利于增加國家的稅收收入、有利于降低征稅和納稅成本、有利于提高企業的經營管理水平、有利于優化企業產業和產品結構，有著多方面的積極作用，是國家允許并提倡的。企業在法律、法規允許的范圍內，實施稅收籌劃，選取對企業較為有利的納稅方案進行申報納稅，與依法誠信納稅是完全一致的。
3.我國的稅收大環境越來越好，我國稅收正逐步走向法治，依法治稅正在逐步變成現實。新稅制實施以來，稅法得到統一，稅權相對集中，規范了減免稅，避免了各種越權減免稅收和隨意減免稅收的現象。稅收大環境的變好，為稅收優惠政策完全落到實處和稅收籌劃提供了條件和可能。
4.企業內部環境的優化
（1）專業人才不斷增多。稅務籌劃的技術含量高，不僅要通曉稅收法律法規、經濟法律法規，還要了解企業的運作、行業發展趨勢、社會發展狀況，因此，需要擁有稅務籌劃專業人才，專業人才的整體業務水平決定了稅務籌劃能達到的水平。作為一個經濟效益較好的產業，隨著其發展成熟，其業內吸引、積累了一批稅務籌劃專業人才，再加上各類中介服務機構愿意為房地產企業提供稅務籌劃服務，使房地的稅務籌劃人才增加，保證了其開展稅務籌劃的人力需要，為企業的稅收籌劃提供了條件。
（2）企業的法制意識不斷地增強。稅務籌劃在發達國家是一門被廣泛應用的技術，但在我國僅興起數年。目前，我國不少人對稅務籌劃仍是認識不深。隨著時間的推移，大眾對稅務籌劃的認識日漸加強，房地產業界也不例外。另外，因發展迅速、經濟效益佳，房地產企業云集了各種類型的專業人才，這些人對新生事物接受能力強，對稅務籌劃的認識速度比一般的快。稅務籌劃作為實現企業價值最大化的有效措施之一，越來越引起房地產企業的重視。
參考文獻：
[1] 中國注冊會計師協會.稅法[M].北京：經濟科學出版社，2012.
[2] 劉佐.中國房地產稅收[M].北京：中國財政經濟出版社，2006.
第3篇：房地產行業的稅務籌劃范文
我國房地產行業不斷發展，隨著我國政府對房地產行業的宏觀調控，企業的稅收問題成為房地產企業的重要調控方向之一，企業的稅務問題是企業財務管理的重要組成部分。在當前的經濟體制下，我國稅收體制還很不完善，在稅務籌劃方面仍然存在一定的風險，因此，完善房地產企業的稅務籌劃體制，制定合理的措施來防范風險，從而避免房地產企業稅務風險所造成的危害，進而完善房地產企業的財務管理體系和提高企業的核心競爭力。
二、房地產企業納稅過程中存在的風險
（一）企業對納稅政策風險認識不到位
首先，整體來看，放眼整個房地產行業，房地產行業的納稅風險屬于國家政策風險，是難以避免的行業風險。隨著我國房地產行業的不斷發展，房價過高已然成為一個重要的問題，我國政府在房地產行業的宏觀調控也逐步加大力度。其次，我國政府對于房地產土地方面的政策使得房地產開發商恐慌從而房價逐步增大，難以避免的會出現一些房地產泡沫風險產生以及整個房地產行業出現前景模糊的情形。最后，我國房地產行業存在一定的特殊性，房地產企業的前期資金投入比較大，周期比較長，債務成本比較高，資金的風險比較大，企業的利潤空間存在很大的隱患，所以企業如果資金鏈發生問題，這將危及整個企業的財務狀況，從而影響整個企業的經營狀況，影響企業的長期發展。
（二）企業缺乏正確的納稅管理機制
房地產行業的特點決定了房地產企業的剛性需求，基于納稅風險的政策因素，我國房地產企業的管理人員很難意識到這些風險，房地產企業對于企業的納稅處理方面沒有合理的認知，企業對于納稅的處理方面存在一定的模糊概念的情形，企業對于納稅的處理存在很大的隨意性，他們通常以為可以通過賄賂的手段可以達到少繳稅的目的，所以這就導致了偷稅漏稅現象的出現。對于房地產企業而言，由于房地產企業長期以來都是國家重點調控的行業，且房地產稅收是地方財政的重要來源，因此房地產業稅負偏重是一個不爭的事實。因此，一些房地產企業對于稅務問題沒有正確的認識，稅務處理機制很不完善，企業的部分收入不計入賬務中去，另外還有多計提折舊或者攤銷，或者在土地增值稅清算時為了少繳納土地增值稅有意串通施工企業加大施工成本等，這些行為都將導致企業極大的經營風險。就企業內部而言，內控機制還不太完善，沒有專門的風險分析和評價體系，房地產企業的事前準備風險因素考慮的不夠周全，所以在工作過程中難免會遇到各種各樣的問題。另外，企業沒有一個動態的風險監督機制，無法對納稅風險來源進行有效的評估，這很容易造成公司風險預警體系的喪失，降低了企業的風險應對能力和應對策略。
（三）企業納稅處理機制不健全
目前房地產企業內部缺乏有效的稅收處理機制，同時企業內部的風險評估也比較缺乏，再加上風險預警機制也不太完善，因此房地產企業面臨著很大的納稅處理風險。首先，房地產企業對于風險的因素考慮不全面，準備工作不充分，從而在實際工作中出現這樣或者那樣的困難。其次，缺乏動態的風險監控體系，無法對風險的來源主體進行追蹤，更加增加了企業面對風險的難度。最后，對于風險的發生缺乏具體的應對方案，或者是具體的應對方案缺乏可操縱性以及可行性，從而無法降低企業的納稅風險。再者，一些房地產企業管理者沒有認識到照章納稅對于房地產企業穩健經營的重要性，一味強調稅負的降低，或者長期拖欠稅金而促使相關部門鋌而走險。
（四）企業內部財務管理人員素質偏低
由于我國對納稅處理的認識程度不高，所以我國很多房地產企業并沒有設立專門的進行納稅處理的部門，同時也極度缺乏這方面的人員，對于目前情況下，我國房地產企業還是把納稅處理工作安排在財務管理體系之中，財務部門工作量大，任務重，一些財務人員只是對財務記賬熟悉而對賬務處理卻有很大的不足，他們對稅務知識的認識還比較籠統，并且實際經驗缺乏，特別是國家實施宏觀調控以來，由于我國稅收政策發展迅速，企業的會計人員有時候很難跟上國家政策變動的步伐。這就導致了稅收風險的出現，也導致了很多不利因素的發生。我國企業對于納稅籌劃方面要求比較高，一些財務人員缺乏專門的培訓，再加上一些人的道德素質還有待加強，所以財務人員的素質技術很多不達標，導致了我國財務風險的發生。
三、房地產納稅風險防范對策
企業的納稅問題是企業運作的一個關鍵環節，對于房地產企業而言，加強企業的稅務風險防范，樹立正確的納稅風險防范意識至關重要。正確的防范納稅風險對于一個企業良好的發展是一個極其有利的因素。
（一）企業應該樹立正確的納稅意識
納稅是每一個企業應盡的責任和義務，企業應當從思想上做到不偷稅漏稅，做到依法納稅，納稅風險的存在具有一定的客觀性，納稅過程中難免會出現一些難以避免的危害，所以作為企業的管理人員要正視納稅風險的存在，在國家規定的范圍內進行合理的納稅。同時我們也要端正心態，遵守國家稅收法律法規，合理的制定企業內部的納稅風險管控制度，重視納稅風險所帶來的危害。同時，國家在稅收政策方面做了很多的規定，企業在具體的稅務處理方面要做到時刻關注國家政策動態，深刻理解國家政策的內涵，在依照國家法律規定的前提下，合理地進行稅務籌劃。
同時，企業管理者應認識到企業納稅是企業的一種權利和義務，納稅不僅給企業帶來了很大的收益，而且對社會也產生了有力的影響。對于房地產企業而言，企業應當樹立正確的納稅意識，從企業的整體利益出發，充分發揮企業的主觀能動性，充分考慮自身的實際情況，考慮各方面的風險因素，合理地進行企業納稅。
（二）健全企業納稅管理機制
首先企業應當優化自身稅收風險的內控體系，建立健全自身內控機制，降低稅收風險。企業應當建立納稅風險和評估機制，對企業生產環節的經營活動從稅收稽查、會計處理等方面進行合理的監督審核。從內部機構的設置方面，企業要想有一個健全的納稅管理機制，需要設立專門的納稅風險管理機構，準確的識別納稅風險，制定合理的稅收風險應對策略，從而從各個方面規范企業的內部管理控制機制。其次，每個企業都有自己的一套制度，企業要根據自身的業務情況，自身業務的風險制定適合自己的稅收風險管理機制，在財務數據的采集、整理、分析過程中，根據具體情況具體分析，把納稅管理放入到日常的經營管理過程中，在日常的生產經營和財務處理流程中，實現對稅收風險的有效管理，使企業的稅收風險與其他風險防范管理制度化。最后，企業應當設立專業的稅務風險預防機構，與企業的財務部門、審計部門、評估部門等整合起來為企業的長遠發展貢獻一份力量。
（三）提高財務、財稅人員的素質，正確面對納稅風險
從當前房地產企業的財務從業人員來看，人員素質不高的現象普遍存在。由于納稅風險一個重要的因素就是從業人員能力弱，所以一個企業沒有高素質的人員，高質量的企業納稅規劃就是空談。因此，對于當前的房地產企業來說，對于稅務風險的認識要明確清晰。房地產企業可以開設稅務知識培訓班，定期的把國家政策通過知識培訓班的途徑傳授給財務人員，還可以定期的引進一些稅務知識方面的專家來給企業做定期的培訓，使得企業的財務人員既懂稅法，也懂財務會計，也懂企業管理等多方面知識，又有豐富實踐經驗的高素質復合型人才，進而來保障企業的高素質、高技術人才的完備。企業應重視對納稅處理人員的培養，建立科學有效的考核機制， 通過一定的獎勵措施來增強財稅處理人員的素質水平。
（四）加強與稅務部門的溝通
對于企業和稅務部門來說，他們是不同的主體，他們所處的環境、行業以及工作性質上面都有很大的差異，這在一定程度上造成了稅務部門與企業之間彼此信息不對稱，所以在一些觀念上面難免會出現一些偏差，所以房地產企業作為納稅主體而言，應該主動去了解認識稅務部門的具體工作章程和具體的稅務操作規范，企業應當與稅務部門加強溝通交流，對于跟自己相關的一些重大稅收政策加大交流，保持認識上的一致性，維持一個良好的合作關系，嚴格遵守國家稅務部門的規章制度，促進企業的長遠發展。
第4篇：房地產行業的稅務籌劃范文
關鍵詞：房地產企業;稅務籌劃;問題;對策
一、房地產企業稅務籌劃存在的問題
（一）企業內部問題。從企業內部來看，其稅務籌劃存在的問題主要體現在以下幾個方面。首先，很多的房地產企業對于企業稅務籌劃的認識尚處于起步階段，在很多認識上的不清晰直接影響了后續工作的開展。其次，還有的企業在進行稅務籌劃的模式不專業，有待優化。最后，還有部分房地產企業的風險意識薄弱，不具有抗擊風險的能力。特別是近年來，我國的房地產行業迅猛發展，其在操作過程中存在的風險也越來越大。雖然國家也已經出臺了一系列的調控政策，但是行業內總體風險意識淡薄的現象還需要一段時間才能得以解決。
（二）外部環境問題。首先，由于受到我國稅率制度的影響，客觀上使得房地產企業在進行稅務籌劃的過程中存在一定的局限性。其次，從行業的大環境來來，我國的房地產企業的稅務業務能力整體較差。
二、房地產企業做好稅務籌劃的必要性
當前形勢下，房地產企業進行稅務籌劃工作十分必要。首先，通過稅務籌劃，企業能夠合法減少稅務開支，減輕企業的稅務負擔，提升利潤空間。其次，通過稅務籌劃等相關手段，還能夠讓房地產企業的稅務風險得到最大限度的控制。
三、解決房地產企業稅務籌劃問題的對策
（一）認清稅務籌劃，建立預警機制。我國的房地產企業要想解決稅務籌劃過程中出現的種種問題，認清稅務統籌，建立科學的預警機制是前提。房地產企業在進行稅務籌劃時，應該將優惠力度大且具有伸縮性的稅種作為工作對象。需要注意的企業稅務風險主要包括企業重大戰略事件、企業財務報表的編制、最新涉稅政策等。這些都是在建立稅務籌劃工作預警機制應該重點關注的內容。
（二）統籌稅務籌劃工作。稅務籌劃本就是一項內容復雜，涉及面很廣的財務管理活動。想要做好稅務籌劃，需要工作人員具備多方面的素質。只有這樣，才能讓稅務籌劃的各個環節具有可操作性，也才具有實際的意義。
（三）靈活運用稅收政策。首先，房地產企業常見的稅種為土地增值稅和房產稅，在對這類稅種進行稅務籌劃的時候，政策的差異化條款就能派上用場。其次，企業還可以選擇成本最低的稅種進行納稅，在合理科學的情況下降低企業的稅收負擔。最后，在進行稅務籌劃的過程中，要及時關注國家的各項稅種政策，在稅務籌劃時選擇具有最大優惠的稅種。
（四）完善稅收法律制度。首先，國家應該結合實情，加大對于稅收制度的改革力度，對于政策中出現的漏洞和空白予以及時的修正和補救。其次，國家相關部門應該加大執法力度，對于在執法過程中發現的偷稅、漏稅企業給予嚴懲，加大處罰力度能夠有助于遏制不法行為的發生。
結束語：稅務統籌是順應時展而出現的一種財務管理行為。房地產企業通過稅務統籌，合理降低稅收支出，提高企業自身的競爭力。因此，在新時期下，房地產企業要想進入良性發展的渠道，稅務統籌是必不可少的。
第5篇：房地產行業的稅務籌劃范文
隨著我國社會的不斷發展，經濟逐步提升，企業之間競爭越發激烈。在這種背景之下，企業想在激烈的社會競爭中獲得持續發展和進步，就不得不接受現代社會經濟環境為企業帶來機遇的同時還為企業帶來的風險和挑戰。房地產行業是一個高利潤、競爭激烈的行業，在經營過程中面臨著沉重的稅務負擔。所以，房地產企業在經營發展過程中，必須要做好房地產行業的納稅籌劃工作，進行合理的納稅籌劃，減少企業的稅收負擔；提高企業的盈利空間及市場競爭力。
1當前情況下的房地產企業稅務
一是房地產企業在我國國民經濟的發展過程中起著重要的作用，它生產經營環節復雜，涉及較多的稅種，而且一般納稅金額比較大。二是房地產企業的經營業務橫跨生產和流通兩個樞紐環節，與之相關的行業較多。三是房地產企業在經營生產過程中需要大量的資金，在建設項目開發過程中需要進行廣泛融資。資金來源可以主要概括為以下方面：銀行借貸、預售房款、股權資金、信托融資等；種類較多且成本不同的資金來源給稅收帶來不同程度的影響。四是房地產企業成本結構復雜。
因此，根據房地產企業的特點、實際經營運轉能力以及戰略發展目標，并結合市場環境的轉變和發展，對房地產企業全程納稅的籌劃工作是不容忽視的。
2房地產企業全程納稅籌劃的意義
房地產企業全程納稅籌劃是以不違反我國現行稅收體系規定為前提，通過稅收優惠政策來實施。在全程納稅籌劃過程中，充分利用我國稅法上的稅收優惠，降低企業的稅負，提高企業的收益；與此同時，不合理的納稅籌劃會加大房地產企業稅收的風險。因此，稅收籌劃人員必須具有一定的專業知識水平，對現行國家稅收法律及當地的稅收規定了解透徹，從而合理、合法地進行納稅籌劃。做好房地產企業的全程納稅籌劃工作，不僅能夠為企業降低納稅負擔，而且能夠提升房地產企業的資金利用率；從而使房地產企業取得廣泛的經濟效益和社會效益，達到房地產企業提高自身核心競爭力的同時又促進我國經濟發展的目標。
3房地產企業的全程納稅籌劃工作
31融資階段納稅籌劃與風險管控
融資階段是房地產企業開發的早期階段。在這個階段，房地產企業需要大量的資金，資金籌集方式多元化。融資方式主要有銀行信貸融資、企業上市融資、金融租賃融資、債券融資及信托融資等，融資方式的不同進而決定了稅收負擔不同，所以要結合不同的融資方式進行合理的納稅籌劃與風險管控。
第一，融資階段的納稅籌劃工作。融資階段的納稅籌劃工作要嚴格遵守法律條例，踐行“稅盾”效應，從根本上減少房地產企業開發過程中的稅務風險。房地產企業在融資前要充分考慮各融資方式對企業所得稅及土地增值稅的影響并要求取得合格的票據。應充分考慮資金使用期限，對利息進行資本化。
第二，融資階段稅務風險的規避工作。首先，房地產企業在使用負債籌資的過程中，要發揮“稅盾”效應，控制最優資本結構，從而降低企業資產負債率，減少企業的財務風險。其次，嚴格遵守獨立交易原則，與母公司或關聯企業利息費用的結算工作要及時，從而防范稅務風險的發生。最后，房地產企業在進行借貸的時候，選擇向正規金融機構進行籌資。
32開發建設階段的納稅籌劃與風險管控
房地產開發建設階段是房地產企業稅收籌劃工作的核心。在這一階段要詳細的考慮房地產企業在建設環節中的成本，合理劃分和歸納成本費用。在簽訂合同時，要留意對方是否有履行合同的能力并核對簽訂合同的人員信息是否真實，以免發生不必要的麻煩。接受發票時，要檢查發票項目是否齊全：納稅人的信息與識別碼，備注欄是否備注齊全以及是否加蓋了單位發票專用章。遵守相關的會計準則和法律規范，進而有效地完成房地產開發建設階段稅收的籌劃工作；使房地產開發建設階段稅收籌劃工作科學、合理地開展。
第一，開發建設階段的納稅籌劃工作。房地產企業開發建設階段的納稅籌劃工作是通過在建設過程對建設項目的設計，對開發成本和核算成本進行結轉的籌劃來實施的。簡而言之，就是我國目前對于建設階段的納稅情況有明確的稅法規定，因此要嚴格遵守相關的法律條例，所以做好相關的納稅籌劃工作，達到從根本上降低房地產企業在建設階段的納稅負擔，減少房地產企業不必要的財產損失。
第二，開發建設階段的稅務風險的規避工作。?τ詵康夭?企業開發建設階段的稅務風險規避工作來說，重點是在合同管理上。與施工單位進行合同談判時，不但要對構成合同價款總額的費用項目進行明確規定，如工程建筑勞務費、材料費等，還要對合同的名稱、發票等進行明確規定。房地產企業營改增后，應根據政策規定，區分新老項目，收取合格的發票。新開發項目，應與對方談判，盡量取得增值稅專用發票，保管好增值稅專用發票并在規定時間內對發票進項進行認證。在此階段的稅收籌化工作，應充分考慮對增值稅、企業所得稅、土地增值稅的影響。
33銷售階段的納稅籌劃與風險管控
對于整個房地產企業的經濟效益和社會效益來說意義重大，因此，必須做好房地產銷售階段的納稅籌劃工作。
第一，銷售階段的納稅籌劃工作。房地產銷售階段的納稅籌劃工作，需充分考慮價格對土地增值稅的影響，可以通過測算，找出稅收平衡點，對房源進行合理定價。值得注意的是，在開發設計階段，財務人員需要積極參與相關戶型的討論等，房屋面積不同，對稅收也會產生一定影響。
第二，銷售階段的稅務風險的規避工作。房地產企業銷售階段的稅務風險主要體現在房地產企業對房源進行精裝修，進而吸引更多的消費者和顧客。然而我國相關稅法有明確規定，精裝修所產生的費用，通過“銷售科目”支出計量，在這個過程中，房地產企業會產生一定的稅務風險。房地產企業營改增后，應根據政策規定，區分新老項目，開具合格的增值稅發票。此階段需關注換房、退房對稅收的影響。
第6篇：房地產行業的稅務籌劃范文
關鍵詞：稅收籌劃誤區；稅收籌劃方式；房地產公司
中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-02
目前隨著房地產行業的快速發展，與之相配套的法律法規也日趨完善。由于稅收法規對房地產行業的調整力度加大，越來越多的房地產企業更加注重納稅籌劃。然而，近年來不斷出臺新的稅收法規，規范房地產行業的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區。因此，筆者在此認真剖析此類誤區，尋找納稅籌劃的新亮點。
一、房地產企業稅收籌劃誤區現狀
誤區一：通過投資或聯營方式，規避土地增值稅。
過去，大多數房地產企業采用設立項目公司等方式經營，以房地產進行投資、聯營來達到規避土地增值稅的目的。其政策依據是《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）第一條的規定，“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。”許多稅務師事務所在為房地產企業做稅收籌劃時，通常運用這一政策制定規避土地增值稅的籌劃方案。
然而，財政部和國家稅務總局為了堵塞這一漏洞，出臺了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條明確規定，“對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行了投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定”。即房地產開發企業以房地產進行投資或聯營也要繳納相應的土地增值稅。這一籌劃誤區應引起房地產企業的足夠重視，從而防范新的稅收風險。
誤區二：利用借款費用資本化，進行加計扣除，從而減少土地增值額。
根據《房地產開發經營企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）關于企業的利息支出應按以下規定進行處理：“企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配。”而最新頒布的企業會計準則第17號—借款費用（財會[2006]3號）第四條規定，“企業發生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本”。因此，許多房地產開發企業將符合資本化條件的借款費用計入開發成本，這是合乎規定的。
然而在計算土地增值稅時，許多房地產公司把此項借款費用作為加計扣除的基數，不僅加計扣除了開發成本的20%，在計算房地產開發費用時還作為5%的計算基數給予扣除，使項目土地增值額大大減少，導致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風險。
在這一點上，稅收籌劃的亮點在于所發生的能夠扣除的借款費用是否超過稅法規定可以扣除的開發成本的5%。如果超過5%，則企業應提供金融機構的貸款證明，否則，應不提供金融機構的相關證明更為有利。
誤區三：預售購房款掛在往來賬面。
將預售購房款掛為往來賬，個別企業還采取“體外循環法”，將預收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規定給購房人開具發票，而以收款收據代替，隱瞞收入，造成不申報納稅，延繳、偷逃營業稅及附加、土地增值稅和企業所得稅。
誤區四：不按照合同約定的時間確認收入
以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業所得稅。還有些企業則是不按合同約定時間確認收入，以各種理由拖繳納企業所得稅。
誤區五：隨意調整稅款申報數額
有些房地產開發企業由于資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。有些房地產開發商由于資金緊張，有意侵占國家財政資金，在年度內隨意調整稅款申報數額，甚至少報稅款或逃避納稅。
誤區六：鉆政策“空予”，不及時清算土地增值稅。
開發項目應在全部竣工結算銷售后清算土地增值稅，而部分開發商采用工程遲遲不結算等手段，結果導致無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。
誤區七：以虛列成本，致使企業虧損不繳納企業所得稅。從售樓款中抵減手續費，將銷售商手續費支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計稅營業額，以此少繳營業稅；更名費等收入不入賬等等。
二、房地產稅收籌劃解決方式
近幾年國家稅務總局加大稅收征收管理，新的房地產稅收政策不斷完善，企業對稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當形成企業稅收風險，筆者就此從以下幾點來談談自身體會。
1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎，稅收籌劃應隨稅法的變化而調整。這就要求企業財務人員要讀透房地產相關稅收相關政策，熟悉新法規，掌握稅收政策變化細節，適時做出相應籌劃調節，努力做到房地產稅收籌劃的涉稅零風險。對此，企業財務人員要承擔其應有的責任，企業負責人也要有稅收風險意識。
2.房地產稅收籌劃的目標要符合企業長期發展戰略。
“國六條”、“國八條”等相關房地產調控政策的出臺，意味著我們現在一定要仔細把握行業政策，特別是企業財務負責人要研讀政策把握房地產行業政策導向，適時拓寬產業鏈，尋找新的利潤增長給老板提供決策力。
3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結。如果是集團公司的話，要把籌劃放在整個集團的層面進行稅收籌劃，將各公司、各業務部門參與籌劃工作中，做到項目開工前預計出準確的成本數據及銷售收入數據，財務部門建立各項稅種測算模板，利用相關數據計算出準確的預計稅收數據，以此反復調整籌劃方案以實現稅收籌劃目標。銷售、策劃、工程、成控、采購等相關部門按照計劃執行，在執行過程中根據具體情況做出實時調整，財務部門及時跟進，以保證籌劃目標的實現。
4.利用臨界點進行納稅籌劃。納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。起征點的規定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是開發商應當認真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，我們可以對此進行納稅籌劃。如果房地產企業建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是可以通過適當控制出售價格，還可采用精裝房方式控制價格和開發成本，可使計算土地增值額時按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來免繳和少繳納土地增值稅。
5.合作建房籌劃法。如一方企業是非房地產開發企業，持有一塊土地，另一方企業是房地產開發企業，可通過雙方合作建房的方式，分得建成房產后再轉讓，對土地增值稅的節稅是非常顯著的。
6.遵循成本收益原則。進行房地產稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。
7.從節稅空間大的稅種入手。在進行房地產稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值，應選擇稅收優惠多，稅負伸縮彈性大的稅種作為切入點。
三、結語
房地產稅收籌劃的方法多種多樣，房地產企業財務人員要在熟讀相關法規基礎上籌劃節稅方案，充分關注稅收風險，避免稅收籌劃誤區，為企業節約稅收成本，創造利潤最大化。
參考文獻：
[1]《中華人民共和國企業所得稅法》及實施條例（中華人民共和國主席令第63號、國務院令第512號）.
[2]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則（國務院令[1993]第138、財法字[1995]第6號）.
[3]《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）.
第7篇：房地產行業的稅務籌劃范文
一、“營改增”背景及其對房地產企業的影響
2011年，經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發營業稅改增值稅試點方案，我國拉開了“營改增”改革的序幕。2016年召開的國務院常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將從建筑業、房地產業、金融業、生活服務業這四個行業全面推開營改增試點。其中，房地產行業由以前根據營業收入征收5%的營業稅轉變成11%的增值稅，但可以扣除企業外購材料設備等增值稅進項稅。作為改善人民生活和發展國民經濟的重要產業，這次“營改增”改革必然對房地產這一行業發展產生深遠的影響。
二、營改增下房地產企業的稅收籌劃要點
（一）采購活動
“營改增”背景下，房地產企業的采購活動應重點關注土地，原材料和設備的影響。一方面，土地成本占據房地產成本中相當一部分比重，因此，土地的獲得方式以及成本對于房地產企業來說至關重要。通常，房地產企業取得土地的方式一般分為轉讓和出讓，如果企業是通過轉讓的方式取得土地，即在市場上兩個企業交易主體間進行土地轉讓，那么根據財稅[2016]36號文的相關規定，轉讓土地使用權是增值稅的應稅行為，稅率為11%。所以，由于上一環節轉讓土地使用權征收了11%的增值稅，所以下一環節購買方可抵扣11%的增值稅，增值稅的抵扣鏈條是完整的，這種取得土地的方式完全可以在計算房地產企業增值稅時，運用抵扣法來實現土地成本進項稅額的抵扣。而如果土地取得的方式是出讓，也就是政府將土地出讓給房地產開發企業。那么，由于政府出讓土地沒有征收增值稅，所以企業支付的土地出讓金也隨之無法取得增值稅的專用發票作進項稅額抵扣。另一方面，由于企業購進的材料和設備的增值稅均可以在銷項稅中抵扣，而開具普通發票的小規模納稅人提供的銷售價格通常低于開具增值稅發票的一般納稅人，因此企業在上游供應商選擇時應綜合考慮取得材料設備等的價格以及增值稅影響，以減少采購成本。
（二）經營活動
實行“營改增”之后，由于所購進的材料設備通過進項稅都可以實現一部分抵扣，而人工成本無法抵扣增值稅進項稅額，如果房地產企業采用自建房產的話，房地產企業雖然承受了較多的人工成本且需要較大的現金流，但能夠抵扣一部分的進項稅；如果采用非自建房產方式，企業無法享受到進項稅抵扣的優勢，但可以有更多的金錢和精力投入在企業管理治理或者是其他方面的經營。此外，房地產業“營改增”之后，房地產企業為了降低稅負，會更多地考慮增加進項稅額來進行抵扣，在建設房產種類上，許多企業會更青睞于開發精裝房，以利于取得更多的固定資產和物料的增值稅發票，從而增加可抵扣數額，但同時也可能存在著房價高昂導致存貨堆積的風險。因此房地產企業無論在選擇自建房產和非自建房產上，還是選擇建設哪種類型的房產都應該結合自身的實際情況，考慮增值稅的影響，選擇合適的經營方式，以取得最大效益。
（三）銷售活動
如果企業存在混合銷售行為，即一項銷售行為會既涉及貨物銷售又涉及提供非增值稅應稅勞務，如企業在銷售房產時還提供裝修、物業管理等服務。在這種情況下，企業需要測算交納增值稅還是交納營業稅企業的平衡點銷售額，企業根據測算的稅負平衡點銷售額選擇以增值稅還是以營業稅為主業稅種，同時利用稅率差異，如：當同一納稅人的同一項業務既涉及一般物資又涉及建筑業勞務時候，一般物資的增值稅率是17%，建筑業的增值稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業務中不同納稅對象稅率的差異，以此來減輕企業稅負。
三、“營改增”后的房地產企業稅收籌劃建議
“營改增”的實施使得房地產企業不得不重新進行納稅籌劃，規劃新的納稅方案，如何在符合國家法律及稅收法規的前提下，按照稅收政策法規的導向抵扣更多的稅費，降低企業的稅收負擔，最大化企業的納稅利益是每個房地產企業都應該思考的問題。本文基于前面的分析基礎上提出如下的有關房地產企業稅收籌劃建議：
（一）科學合法地運用稅收籌劃方法，實現減稅免稅。
房地產企業可以利用稅收優惠政策、鼓勵性政策進行減稅節稅免稅，如：增值稅對認定為綠色環保新能源及材料將給予免稅或即征即退的優惠稅收政策，房地產開發企業在計算銷售普通住宅需繳納的土地增值稅時，當增值率小于 20%，可免征土地增值稅。房產地產企業可以通過提高這些新能源材料的比重或者利用稅收差異等稅收籌劃技術設計抑或者降低增值率來減少自身的稅額；此外，房地產企業還可以通過改變（提高或壓低）商品價格，或者通過改善生產技術，經營管理等方式，來實行稅負轉嫁，將一部分稅負轉移到其他方。通過綜合地運用節稅、避稅、稅負轉嫁等稅收籌劃技術，在遵守法律法規的情況下，達到減稅免稅的目的，大大降低房地產企業的稅收負擔。
（二）找準企業稅收風險點，合理規避稅務風險。
房地產企業與銷售貨物或提供加工修理修配勞務的企業不同，其建造周期長且開發至一定節點才能進行預售，考慮到房地產的行業特點、市場行情及政策因素，“營改增”后會使該行業稅務風險加大。主要風險：一是如果不能按期預售，前期的增值稅進項稅認證過期，致使進項稅額不能抵扣；二是如果商品房脫銷，導致進項稅抵扣不足使得企業稅負增加；三是如果房地產行業不景氣，嚴重出現商品房滯銷，無法及時取得銷項稅，可能會出現進項稅與銷項稅倒掛；如何避免此?事情發生，是政策制定部門需考慮的問題也是企業稅務籌劃和規避稅務風險的重點。房地產企業可以根據有關規定，結合自身的實際狀況，針對可能的稅收風險點做好有效預防和處理措施，減少稅務風險。
（三）合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業稅收負擔。
由于增值稅的抵扣有嚴格的抵扣鏈條，所以“營改增”實施后房地產企業必須加強增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因為房地產企業商品房的銷售價格確定后，相應的銷項稅也就確定，銷項稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點放在進項稅上。房地產企業如何增大進項稅額并在合理的時間內得（下轉第頁）（上接第頁）到全額抵扣是降低企業稅負的重點，比如企業的供應商、施工方等上游企業的開票時間、增值稅稅率、結算方式的選擇及進項稅認證時間的籌劃等都是進項稅籌劃的重要切入點。項目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據各個行業納稅義務發生的時點科學、合法地制定正確的稅收籌劃步驟，做出最符合企業要求的合理籌劃方案，有效降低企業稅負。
（四）加強對增值稅發票的管理
房地產企業應該督促各個部門尤其是采購部門提高納稅意識，杜絕員工在原材料采購環節和接受勞務過程中不要發票的現象；加強工程決算的管理，及時取得增值稅發票不拖延；嚴格會計核算程序，及時進行進項稅額的認證、抵扣。改進企業對稅務發票的管理內容和管理方式，加強對增值稅專用發票發出、流通以及保管等多方面的管理，采用專人開具，專人保管的方式，相互監督制約，減少企業因為管理不當而造成的票據缺失和稅務風險。
（五）加強稅務機關溝通，確保企業稅收籌劃合法
企業的稅收籌劃必須在遵循法律法規的基礎上進行，不能脫離法律法規以及稅收政策，既要符合稅收法律法規的規定，又能得到稅務機關的認同，稅收籌劃所期盼的利益才能實現。因此，加強稅務機關與企業之間的交流與溝通極為重要，可以避免或減少因對稅收政策理解不足或雙方的理解有偏差引起的不必要的糾紛，制定合理的稅收籌劃方案，在合法地范圍內實現節稅避稅免稅，從而提高稅收籌劃的質量和效益，降低稅務成本。
四、結語
第8篇：房地產行業的稅務籌劃范文
【關鍵詞】房地產企業 稅收籌劃 風險
在金融危機中，房地產行業受到了嚴重的沖擊，同時伴隨著國家對房地產企業宏觀調控的延伸，相繼出臺了一些政策和措施，這對房地產企業來說可謂雪上加霜。以至于現在出現房地產企業資金鏈斷裂等情況。目前，如何在不違反國家相關政策下，提升企業利潤、增強企業的競爭能力等是所有房地產公司必須得面臨和解決的問題。房地產企業的稅收籌劃是在以不違反我國稅收政策的前提下，以提高利潤為目的的稅收謀劃手段，它是整個房地產公司經營管理的最重要的部分之一。
一、房地產企業稅收籌劃風險
稅收籌劃風險是指房地產公司做出的納稅籌劃因各種因素的變動而和實際納稅金額所產生的偏差。在房地產企業稅務籌劃風險中存在以下幾種風險：
（一）法律風險
由于我國房地產的起步比較晚，企業的稅收籌劃還不成熟，因此經常會出現打法律球的現象，于是在不經意間就演變成了漏稅偷稅，而后被稅務執法機關抓住，輕則罰款，重則會對項目相關人員進行刑事訴訟。所以說稅收籌劃承擔著較大的法律風險，其稅收籌劃不清的情況對房地產企業來說可以說是一顆“定時炸彈”，是極其危險的。
（二）經營風險
房地產企業項目投資一般范圍比較廣，包括前期設計費用、土地成本、施工成本、營銷成本、管理成本、財務費用等，幾乎牽扯到了所有部門和囊括了各種業務，其所產生的土地稅、企業稅等稅務資金都比較大。再加上，受經濟全球化一體化的影響，市場經濟的運轉速度加快，可謂是瞬息萬變，導致房地產企業稅務籌劃就變得更難把握，公司面臨的經營風險也更高。很多房地產公司往往就是因為一時的疏忽，忽略了稅收籌劃所需的投資成本，而給公司帶來巨大的經濟損失，加大了公司稅務負擔。
（三）執行風險
房地產企業稅收籌劃的最終目的還是為了能夠合理避稅，這是一種合法的行為。我國政府一般會根據經濟發展情況、市場調查結果、人民生活水平狀況等來做出對房地產企業發展的規范與控制，如調整稅收政策等。雖然只是一小面，但對房地產企業來說卻是足以影響公司整個項目的正常運營，使得稅收籌劃執行困難。
二、房地產企業稅收籌劃風險產生的原因
（一）稅收籌劃人員風險意識差
稅收籌劃人員的工作是根據項目建設情況和國家相關政策來預估公司項目所要交的稅收資金，將它控制在一個合理的范圍內。由于沒有人能準確把握房地產企業未來的發展情況，因為它受太多不確定因素的影響，所以投資風險性高。稅收籌劃人員正是因為深知這一點，以市場信息不易把握為借口，放松了警惕，懈怠了對稅收籌劃的風險認識，他們認為，即使稅收籌劃出錯了，也怪不到他們身上。
（二）稅收籌劃機制不完善
要做出來一份稅收籌劃項目需要各部門的通力配合。土地資金、建設成本、管理銷售費用等等公司的分散投資是由各個不同的部門所執行，但因為他們的工作進度也不一樣，而公司也沒有嚴格的條例規定所有稅收籌劃部門必須做出一份完美的預算、執行方案，因此，他們都抱著誤差是可以存在的這種心態做出投資方案。所以，稅收籌劃部門要想得到準確無誤的數據幾乎是不可能的。通常情況下，它只能得到一個大概的數據。
（三）稅收籌劃作用被夸大
很多的房地產公司認為稅收籌劃是無所不能的，因而習慣性的去依賴它。其實，這種做法是錯誤的，稅收籌劃只是房地產公司財務管理方面的一部分，作用是有限的。不僅如此，它受各種因素的影響，還受一定條件的制約，可變性過大，并不能作為一個行之有效的依據去進行企業的生產管理。但事實情況卻是，有些房地產公司并沒有認清到這一點，覺得只要稅收籌劃做出來就萬事大吉了，無視市場經濟的變動，忽略國家新出的法律政策，最終落得了罰款、甚至倒閉的地步。
三、防范房地產企業稅收籌劃風險產生的措施
（一）增強風險意識，提高稅收籌劃人員自身素質
防范房地產企業稅收籌劃風險產生的工作是一項具有高度科學、技術性的經濟活動，相應的對稅收籌劃人員的要求也要高一些。熟悉我國的各項法律條文，了解財務會計以及房地產公司項目開發的各項知識等都是每一位稅務籌劃人員必須具備的基本素質。除此之外，稅收籌劃人員還應該具備項目籌劃能力、對市場經濟前景的預測能力，并且還要能夠配合公司其他各個部門的工作。但最主要的還是稅收籌劃人員要有強烈的風險意識、責任意識，不要過分的去依賴已有數據，要做到居安思危，凡事從幾種不同的角度去看待問題。這一點是需要稅收籌劃人員自己努力才能做到的。還有一點就是從企業出發，做好企業文化宣傳，提高房地產行業的整體素質，這樣才能更好的做好企業稅收籌劃。
（二）健全稅收籌劃機制，加強與稅務部門的聯系
房地產公司應建立一套完整的管理制度，很好的把各個部門聯系起來，促進部門與部門之間的溝通，方便各部門之間交換信息，在最短的時間內開展項目合作與執行。要想做到這些，首先就得設置監管部門，同時明確劃分責任范圍，使之相互監督，認真工作。其次，要改變公司領導層的管理方式。應該摒棄一直以來只注重大項目，而不過問小項目的工作方法，在公司內部起好帶頭作用，重視每一項工作，事無巨細。還應時不時地去各部門了解情況，要讓員工知道領導對他們的器重。這樣可以激發員工的工作熱情，使之全身心
（三）正確看待稅收籌劃作用，注重稅收籌劃方案的綜合性
稅收籌劃只是稅收籌劃的工作人員根據眼前的情況，分析未來項目發展的可能性做出的納稅資金預算，并不是完全的與事實情況相符的。因此，房地產公司應該充分認識到稅收籌劃的作用，準確把握稅法政策，密切注視稅法的變動，時刻更新稅收籌劃計劃。但是，光這一點還不夠，最主要的是要樹立正確的納稅意識，不要想著以“我不知道稅法改了”、“因為稅收籌劃錯了忘記納稅”等任何借口為自己開脫而去做些違法亂紀、偷稅、漏稅等事情。
參考文獻：
第9篇：房地產行業的稅務籌劃范文
一、房地產行業經營特點與稅負情況
1.房地產行業經營特點。長期以來，房地產行業作為我國的支柱產業，在推動我國的經濟發展中起到了不可替代的重要作用。房地產行業也因其經營活動及開產品的特殊性而具有一些不同于其他行業的鮮明特征。房地產行業是資本密集型行業，由于土地的購置和整體、房屋的開發和建設都需要大量資金的投入，而企業為了經營活動的連續性也不可能將企業所有資金投入一個項目之中。所以在整個房地產項目的開發過程中，銀行等金融機構的融資、施工方的施工墊資以及購房者的預付款項都是維持項目運作的重要資金來源。所以房地產行業通常資金量投入量巨大，房地產企業的財務杠桿也往往較高。房地產行業還具有高經營風險的特性。因為房地產項目的投資額度較大、投資周期較長，導致行業的投資回報流動性相對較低。同時，房地產產品具有鮮明的地域性，商品房的價值與其所處的地域、位置息息相關，幾時結構、質量完全相同的產品也可能因位置的區別而導致價格大相徑庭。因此，房地產企業一旦出現了產品結構不適應市場，業務布局合理的情況，其銷售狀況就可能一落千丈，出現存貨積壓、現金流斷裂的情況，從而導致企業出現經營危機。
2.房地產行業的稅負情況。長期以來，房地產行業為我國的整體稅收增長做出了巨大的貢獻。在過去的數十年里，房地產行業是我國所有行業中稅收增幅最快的行業。房地產行業的納稅占國家總稅收比重也遠遠高于房地行業產值占GDP的比重，可見我國的房地產行業的整體稅負還是偏重。除了房地產行業的納稅總額較高之外，房地產行業還面臨這稅種多樣化的問題。從房地產的項目開發流程上來看：在獲取土地階段，房地產企業需要交納契稅及耕地占用稅，契稅稅率按照土地交易價格的3%～5%，而耕地占用稅則根據區域的不同實行差別定額稅率。在開發建設階段，房地產企業還因占用土地而交納城鎮土地使用稅以及因與各方簽訂合同而交納印花稅。在房地產項目銷售轉讓階段，房地產企業需要按照不動產交納5%的營業稅、印花稅和土地增值稅，其中土地增值稅實行30%～60%的超率累進稅率。在房地產企業持有房地產項目時，企業還需要租金交納營業稅與房產稅。同時，企業還需要根據自身的銷售狀況按季度預交企業所得稅，在年度終了后進行匯繳清算。由此可見，我國的房地產企業所面臨的稅種較多，需要承擔的納稅義務較重。根據測算，房地產企業的稅費通常會達到商品房成本的30%～40%。另外，根據我國的“營改增”總體規劃，房地產行業將于2015年前完成營改增的改革，屆時可能導致房地產企業的稅負短期內進一步上升，因此如何通過納稅籌劃降低企業的稅收負擔，實現公司價值最大化是個值得要研究的重要問題。
二、房地產企業納稅籌劃的主要方法
1.企業融資的稅收籌劃。由于房地產行業屬于資本密集型行業，房地產企業的財務杠桿往往較高，擁有大量的負債。因此如何選擇企業融資及財務費用處理方式而實現企業的稅負最小化是的企業需要重點考慮的問題。房地產企業從銀行取得借款用于一般運營時，借款的利息費用是可以通過稅前扣除的，取得的借款用于房產開發建設時，則計入開發成本。同時，由于房地產企業的收入結轉的特殊性會通常使企業的會計業績產生波動，當企業的業績為虧損時，企業應當將借款的財務費用資本化，應變在后續會計期間進行攤銷;當企業取得正的業績時，應當將借款的財務費用盡量費用化，從而減少當期的應納稅額。
另外，房地產企業應當控制取得融資成本的限額及加強企業的融資管理，盡量避免企業產生不能從稅法中扣除的超額利息及罰息。
資本市場是房地產企業取得資金的重要渠道之一，但企業通過股權融資的資金成本通常較高，同時股息分紅也能在企業的稅前扣除。所以，房地產企業更應當重視通過發行債券來融資，一方面債券融資特別是海外債券的資金成本通常較低，另一方面債券的利息費用也可以有抵稅的效果，從而降低企業的整體稅負。
2.產品銷售的稅收籌劃。由于房地產企業的商品房等產品屬于高價值商品，在銷售時會產生較高的稅負。我國的稅法規定通過直接銷售或預收等方式銷售商品房都是在銷售時征收營業稅，但是通過分期付款銷售商品房則是按照合同約定的付款日期交稅。因此，房地產企業可以通過分期付款的方式銷售房地產，分期的確定銷售收入及銷售成本，這樣可以起到延遲納稅的效果。除了通過銷售項目的銷售方式可以調節企業稅負之外，企業還可以通過調節開發項目的銷售結算方式來降低企業的整體稅負。由于我國的土地增值稅實行超率累進型，當商品房或者土地的增值額超過一定幅度之后就有可能導致土地增值大幅度的上升，因此靈活合并或者拆分項目的銷售結算方式往往可以降低企業的土地增值稅整體稅負。例如某房地產公司有兩個項目，第一個項目的銷售收入為140萬元，其土地增值稅的可抵扣成本為100萬元，因此其土地增值稅繳納額為12萬元。第二個項目銷售收入180萬元，可抵扣成本為100萬元，土地增值稅應納稅額為27萬元，兩項目合計土地增值稅交納總額為39萬元。但是若將兩個項目合并銷售結算，則總體銷售收入為320萬元，其可抵扣成本為200萬元，其土地增值稅應繳納稅額為38萬元。因此，該企業可以通過合理的合并項目銷售結算，從而降低企業的整體土地增值稅稅負。另外，當房地產企業銷售經裝修的商品房時，則可以將房屋銷售合同分拆為毛坯房銷售合同和裝修合同，房屋銷售合同征收土地增值稅和裝修合同征收營業稅。這樣商品房的增值率將大大降低，房地產企業通過繳納少量營業稅的方式避免了土地增值稅的大額繳納，從而降低了企業的整體稅負。
3.組織架構的稅收籌劃。隨著房地產企業的不斷發展，企業規模不斷擴大，在各地進行擴張成立分子公司已成為企業發展的通常模式。房地產企業規模的發展就為其成立集團公司提供了基礎，而企業成立集團公司能夠在納稅籌劃方面具有更高的可操作空間。由于企業進行納稅的最終目的是要降低其整體稅負，實現經濟效益最大化，而集團公司可以根據其內部企業的經營特點和財務狀況進行主營業務分割和調整，可以根據其內部企業的適用稅率高低進行合理的關聯交易。例如集團的核心控股公司往往設立在高新區而享受了15%的所得稅率，則集團公司可以通過合理的手段調整業務和轉移利潤至其中，從而降低了稅負。另外，集團公司在進行擴張時可以根據分公司和子公司的適用稅收規定不同，分別對兩種方案的稅負進行測算，從而選擇最有利于集團的方案。
三、房地產企業納稅籌劃需要注意的問題
1.納稅籌劃應該從整體布局。房地產企業的經營業務復雜，納稅環節也較多，因此企業的納稅籌劃必須從企業的整體經營的角度出發。從項目的規劃設計，土地的獲取和項目開發建設等等環節上嚴格把控，按照企業的整體稅后利益最大化籌劃設計，而不能僅僅考慮項目建設的某一環節的稅負最低。例如企業在拿地之后的規劃設計環節就應當考慮到其預計開發產品的業態問題，若開發建設大戶型住宅等高端產品則不能享受到國家的標準住宅增值率低于20%則免征收土地增值稅的優惠。因此，在房地產企業的納稅籌劃是與其經營計劃和整個開發流程都息息相關的，并不能片面、獨立地看待。
