資產評估與房地產評估精選(九篇)

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第1篇：資產評估與房地產評估范文

[關鍵詞]商業房地產 投資風險 AHP

一、引言

項目投資作為一種新興的投資方式,因為其具有改善和提高項目經濟強度及項目債務承受能力、減少項目投資者的自有資金投入、提高項目投資收益率等諸多優勢,所以自出現以來就具有很強的生命力。目前,許多投資者投資于大型工程項目來獲得收益。但由于項目投資跨度長、涉及面廣,往往伴隨著較大的風險。

因此,企業在商業房地產項目投資的過程中如何進行有效的評估風險就顯得尤為重要,本文提出了一種利用EXCEL工具來評估投資房地產項目風險的方案選擇方法。

二、商業房地產項目投資風險的類型

項目投資的風險一般可分為內部風險與外部風險兩大類。內部風險是指項目實體可自行控制和管理的風險。外部風險是指與市場客觀環境有關,超出項目自身范圍的風險。

1.外部風險

(1)政治風險

商業房地產項目投資的政治風險主要由于各種政治因素如戰爭、國際形勢變幻而導致項目資產的收益受到損害的風險。政治風險的大小也與一國政府的政策的穩定性有關。政治因素的變化往往是難以預料的,其造成的風險也是難于避免的。由于商業房地產與國家經濟形式緊密相關,在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律風險

商業房地產項目的法律風險是指東道國的法律變動或不健全給項目帶來的風險。我國當前的商業房地產處在飛速發展的階段,隨著商業競爭的不斷加劇,商業房地產中的法律也會逐步改進。法律一旦變動,投資人就必須面對和自已原來投資時點所不同的法律條款,就可能會受到某些方面的損害。

(3)金融風險

金融風險是指項目發起人不能控制的金融市場的可能變化對項目產生的負面影響。金融風險主要表現在利率風險和匯率風險及通貨膨脹風險。由于商業房地產項目的回報時間長,所以匯率波動帶來的債務負擔的加重,利率上升導致融資成本的增加,通貨膨脹影響項目的現金流量的變化。

(4)不可抗力風險

商業房地產項目從設計到建成需要一定的時間。在這段時間內,不可避免的會出現一些自然災害天氣,如地震、冰雹、泥石流等自然災害。在房屋的建造過程中出現給商業房地產的建設造成破壞的自然天氣,會對項目帶來無法估量的損失。但這種自然災害是人們無法預測的,所以不可抗力風險是不可以避免的。

2.內部風險

(1)預測風險

預測風險是指項目的制定人在項目規劃時面臨的項目完成所發生的項目收益變化的風險。由于商業房地產項目在一開始規劃時預測其可能會給投資人帶來的收益的大小,所以項目的收益是無法預測的。從項目到一開始規劃到建成有一定的時間差,在這段時間內,規劃人所預測的商機就可能發生變化。如果在投產后沒有達到投資人預想的收益,投資人就會不可避免的承擔預測風險。

(2)完工風險

項目的完工風險是指項目無法完工、延期完工或完工后無法達到預期運行標準的風險。商業房地產項目融資是以項目為導向,在項目建設階段,存在各種不確定性因素,如果項目不能按預定計劃建設投產,將導致項目建設成本的增加,項目貸款利息的加重,項目不能按計劃取得收益。

(3)生產風險

項目的生產風險是指在項目的試和生產經營階段存在的技術、資源儲量、能源和料供應、生產經營和勞動力狀況等風險因素的總稱。它是項目融資的另一個主要的核心風險。生產風險主要表現在: 技術風險; 資源風險; 能源和原材料供應風險; 經營管理風險。風險主要包括技術風險、資商業房地產是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式。

(4)市場和經營風險

商業房地產具有高風險、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必須面臨并承擔因項目所處位置的地理條件變化而帶來的項目風險;其次,由于商業房地產投資額大,開發周期長、銷售經營持續的時間也很長,各種社會經濟環境條件發生變化都會對收益產生極大的影響;第三,商業房地產的發展與整個城市經濟發展趨勢密切相關,商業房地產的投資和消費,依托于城市經濟發展的變化和居民消費水平的增減;最后,商業房地產經營過渡期的存在使開發商在這期間內隨時可能面臨調整和虧損。所以,商業房地產面臨的市場和經營風險相當大。

因此,在實際進行商業房地產項目的開發中要考慮多方面的風險。不同的項目面臨的風險表現在可能會有不同程度的內部風險和外部風險。對于項目的投資人來說,能夠有效的評估其要投資的項目的各類風險的權重對其決策有重要的意義。

三、商業房地產項目投資的風險評價

我們采用層次分析法(簡稱AHP)對投資決策風險進行綜合的度量。AHP是美國匹茲堡大學的運籌學家薩迪(A.L.Saaty)教授于20世紀70年代初期提出的。該方法把復雜問題分解成若干組成因素,又將這些因素按支配關系分組形成遞階層次結構。通過兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對重要性。然后綜合決策者的判斷,確定相對重要性的總排序。該方法目前在許多決策規劃中得到應用,評價商業房地產項目投資風險也采用此方法進行研究。首先采用AHP法求出指標權重。它為分析復雜的社會系統,對定性問題做定量分析提供了一種簡潔的方法。用層次分析法求權重的計算步驟:

1. 對問題所涉及的因素進行分類,建立指標體系。在商業房地產的投資中,面臨各種各樣的不同的風險。其中包括政治風險、金融風險、完工風險等。在進行層次分析法時必須先把所有涉及到的風險進行分類。

2. 根據指標體系構造各因素相互聯系的層次模型。根據對商業房地產項目投資風險的分析,作者構造了如下圖的層次模型,如圖。投資者可以利用這個體系評價幾個相似的投資方案的投資風險。

3. 根據專家的意見,構造關于各個風險的判斷矩陣從而確定各個因素的權重。判斷矩陣的元素的值反映了人們對各因素相對重要程度的認識,一般采用數字1-9及其倒數的標度方法。專家通過相互比較,當相互比較因素的重要性能夠說明實際情況時,判斷矩陣相應的值可以取這個比值。

4. 通過判斷矩陣的特征根的求解得到特征向量,把判斷矩陣經過歸一化后幾位同一層次相關因素對于上一層次相對重要性的排序權值,并進行一致性檢驗。

在層次分析法中計算判斷矩陣的最大特征值兩種方法:方根法和和積法。判斷矩陣一致性指標CI=。一致性指標CI的值越大,表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判斷矩陣越接近于完全一致性。對于多階判斷矩陣,一致性指標CI與同階平均隨機一致性指標RI之比稱為隨機一致性比率CR=。當CR.< 0.10 時,便認為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當CR.≥0.10時,即不滿足一致性的要求,則將信息反饋給專家,就需要調整和修正判斷矩陣,使其滿足CR.< 0.10,從而具有滿意的一致性。

5. 根據各方案的情況構造每個方案對各個因素判斷矩陣,計算各方案對于各個因素的權重,并進行一致性檢驗。

6. 把第四步所得的各個因素權重和第五步所得的各個方案對因素的權重,求其加權總和。按照所得的百分比情況得到方案的風險綜合排序。投資人盡量選擇風險最小的方案投資,這個綜合排序為商業房地產項目投資人的決策提供依據。

四、商業房地產項目投資的分險評價實例分析

在項目投資之前,投資人會面臨多種復雜的風險。本文試圖從運用AHP法定量分析商業房地產項目投資的風險,可以在安排項目投資前為投資人提供參考,為投資人進行方案的選擇提供重要依據。下面我們以和積法為例說明如何用EXCEL解AHP問題。若某投資人決定投資,經過初步調查研究,確定了三個投資方案A、B、C。從以上分析的商業房地產投資項目風險分析這三個方案的風險的大小,從而幫助投資者確定一個合適的方案。本文運用EXCEL來計算A、B、C三種商業房地產項目投資方案的風險,然后根據計算出的風險大小的排序,來有助于投資者進行科學的決策,從而有利于提高項目的投資成功率。

某房地產開發公司欲投資一個商業房地產項目,計劃通過項目融資方式獲取資金,經風險辨識后,其風險因素主要有政治風險、市場經營風險、金融風險和完工風險。并建立了如圖一的商業房地產項目融資風險評價指標體系,綜合專家群體咨詢意見,對該項目的融資風險進行了評估。根據專家的意見,列出了判斷矩陣,然后運用EXCEL對此矩陣列求和并列規范化得到的結果如表1所示。各個因素的權重和A、B、C方案對各個因素的權重如表2所示。

從以上結論可以看出A、B、C三個投資方案,就其投資風險來說,方案C的風險權重最大為35.64%,其次是方案A為33.68%,相對來說,方案B 的風險最小為30.68%。

五、結論

以層次分析法為數學工具對項目的投資風險進行評價,可以為投資決策者提供科學的決策依據,促進投資決策的科學化和規范化進程,有利于提高項目的投資成功率,從而更有效地發揮投資在國民經濟中的作用。本文僅從投資決策的角度對投資風險加以研究,但在現實生活中,投資風險對項目的作用是全過程的,因此,對投資全過程的風險控制與防范將是更具有現實意義的。通過論文所提供的決策期的風險分析方法,可以類似地進行投資全過程的風險研究,但畢竟投資決策是整個投資行為的第一步,只有順利地通過第一關,才有可能達到投資者獲取收效的目的。另外,對于投資決策來說,不僅僅要考慮項目的風險,還必須同時兼顧項目的效益。科學的投資決策是在綜合考慮風險和效益兩方面的因素后做出的。投資是一項復雜的系統工程,它的成功需要人們在理論和實踐上的共同努力,并需要投資決策者與投資項目的管理者等方方面面的人的共同參與。只有這樣才能使人們更加理解投資行為的內在規律,掌握它、運用它為經濟發展造福。

參考文獻:

[1]陳琳 潘蜀健:房地產項目投資[M]. 北京: 中國建筑工業出版社, 2004: 242-246

第2篇：資產評估與房地產評估范文

【關鍵詞】投資性房地產；公允價值；評估

《企業會計準則第3號――投資性房地產》首次將投資性房地產作為一項新的資產予以確認，并引入了公允價值計量模式。如果會計上選擇了公允價值計量模式，那么接下來要做的，就是在這個基礎上定量。我國投資性房地產市場剛剛進入加速發展階段，我國評估市場起步時間較短，采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，關鍵是怎樣確定投資性房地產的公允價值？筆者認為應采取以下對策。

1.完善配套制度建設，保證公允價值計量客觀有效

從我國目前情況看，中國資產評估協會雖然制定頒布了《投資性房地產評估指導意見(試行)》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》，財政部頒布了《資產評估機構審批和監督管理辦法》（財政部令第64號）等規定，規范了企業采用公允價值計量投資性房地產的行為和方法，規定了資產評估機構審批和監督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應制度，建議不斷完善相應的規章、辦法，健全配套的相應制度，保證公允價值計量客觀有效。

2.建立服務于以財務報告為目的的資產評估的信息服務系統

目前，許多資產評估是在不存在活躍市場的情況下進行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現代化的設備和科學的方法，對信息進行加工整理，建立服務于財務報告目的資產評估的信息服務系統是必要的。建議建立行業統一市場信息數據網絡和市場信息數據庫，向評估機構和人員提供高質量的信息咨詢服務，企業可以充分利用數據網絡獲取地區權威數據，使相關評估人員在進行投資性房地產公允價值評估時，更具有依據，并能保證評估結果的公允性。

3.規范公允價值評估體系，確保公允價值的真實性

采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，筆者認為，首先，政府相關部門應建立一套嚴格的公允價值評估體系，加強對評估工作的監督，禁止公司自己出具評估報告，對未披露投資性房地產公允價值評估方法的公司應給予一定程度處罰。建立有效的專業監督機構對評估機構的評估實行監督。評估機構的評估價，可通過信息公示、獨立機構審計等方式接受投資者或專業機構的監督。其次，由于投資性房地產公允價值評估是以財務報告為目的，在以財務報告為目的的框架下進行的資產評估，必然會受到會計使用公允價值程度的影響，受會計制度約束。因此，要求評估師對會計準則有比較透徹的研究，因為資產評估師的職業素質將影響最后評估結果，所以，必需加強資產評估師的隊伍建設。最后，加強資產評估機構的管理，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對其評估工作予以監督，對公允價值確認依據進行嚴格檢驗，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價值的真實性。

4.明確投資性房地產采用公允價值計量的前提和評估對象

明確投資性房地產評估方法的針對性或適用性。評估師執行投資性房地產評估業務，必須理解相關會計準則的要求與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務報告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產公允價值的評估方法，應優先采用市場法與收益法，當這兩種評估方法不適用時才可以采用成本法等其他方法。運用市場法評估時，應當收集足夠的同類或類似房地產的交易案例，選用交易案例時應當關注案例的可比性，重點分析投資性房地產的實物狀況、權益狀況、區位狀況、交易情況及租約條件。具體講運用市場法的調整因素主要包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經營業態和所帶租約等條件。對于收益法的應用，應著重注意評估對象資產范圍與租金收入內涵的匹配，租金收入與成本項目的匹配，合理確定凈收益，應當根據建筑物的剩余經濟壽命年限與土地使用權剩余使用年限等參數及有關法律、法規的規定，合理確定收益期限；收益法所適用的折現率應當合理，應當反映評估基準日類似地區同類投資性房地產平均回報水平和評估對象的特定風險。

5.資產評估中介機構應有其相應獨立性，并建立高度的誠信機制

評估機構的獨立性和誠信對評估結果的可信度影響重大。在實務中香港、臺灣上市公司需要在大陸的子公司提供房地產評估報告，大陸的某些機構或個人反而不認可自己方面評估公司出具的評估報告，這就涉及到我們的評估機構對內對外誠信問題。資產評估機構應建立高度的誠信機制，評估從業人員要有實事求是的態度，嚴格按照評估程序，廣泛搜集國家有關政策、法律、法規、規章制度，深入實際搜集資料，根據科學的方法，認真地進行核實、研究、分析判斷，最終得出經得起推敲的評估結果。獨立性是資產評估服務的基本特征。評估機構和人員要恪守中立原則，堅持獨立自主地做出決定，公正執業，保證其專業判斷不受影響，保持客觀和公正。

6.完善房地產市場環境，構建公正透明的估價平臺

要想取得投資性房地產的公允價值，需要一個公平、公開、公正的市場環境，因此構建透明的、監督機制完善的房地產市場對公允價值計量模式在投資性房地產上的推廣意義重大。加速市場化的進程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關法律法規，為房地產市場限定規則。中國證監會會計部的《2009年上市公司執行企業會計準則監管報告》顯示，從投資性房地產公允價值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機構提供的房地產評估價格，8家上市公司參照同類房地產的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調查報告確定公允價值。由以上數據可見，我國上市公司在確定投資性房地產公允價值時，多數均采用了中介機構提供的房地產評估價格，因此資產評估機構是否能提供公正的評估價格就顯得十分重要。因此國家應逐步完善公允價值審計制度，加強對公允價值計量模式的監督，比如企業投資性房地產的評估與企業財務報告的審計不能由相同的會計師事務所來完成，通過互相監督，來保證財務報告的真實可靠，以滿足財務報告使用者的需要。

7.提高會計職業判斷能力

公允價值模式更多依賴于職業人員的分析判斷，所以計量準確程度取決于職業人員的專業水平。由于我國會計人員的素質不高，這將在很大程度上影響到采用公允價值計量的實施效果。因此，運用公允價值計量屬性呼喚進一步加強對會計人員的教育。包括加強會計職業素質教育和會計職業道德教育。隨著公允價值計量屬性的逐漸引入，一方面需要不斷加深與拓展會計人員的繼續教育的內容，盡快提高會計人員的專業水平和職業技能，鼓勵他們汲取新的相關專業知識，培養他們的公允價值觀念，必要時可以考慮聘請有經驗的國外專家提供培訓支持，幫助我國會計人員和監管人員實施具體操作；另一方面會計職業道德是實施公允價值計量的內在支撐。企業在加強從業人員的知識水平時還應加強會計人員的誠信教育，培養會計人員保持職業良知，強化會計人員職業道德教育。禁止濫用資產負債表，防止為他人所用；只有將客觀公允原則轉化為會計從業者的基本理念，才能保證會計人員在具體運用公允價值計量時自我約束，不出偏差。

參考文獻

[1]王文芳.淺析新形勢下企業投資性房地產評估方法[J].財稅縱橫,2009(3).

第3篇：資產評估與房地產評估范文

為了規范信貸業務，有效防范金融風險，根據上級行有關精神，我部推薦湖北嘉信達資產評估有限公司為我行合作伙伴，現將有關情況報告如下：

一、該公司基本情況

____信達資產評估有限公司原為____信達資產評估事務所，20__年因經營規模的擴大變更為____信達資產評估有限公司。該公司是經湖北省財政廳、建設廳、國土資源廳（土地局）批準，工商行政管理部門核準登記成立的經濟鑒證類專業性中介服務機構。公司位于__*市朝陽中路文貿樂園南側，法定代表人為__*，公司注冊資本：貳佰萬元，營業執照號：42030020__164，企業性質為有限責任公司，主要經營范圍：資產評估；房地產價格評估；土地價格評估；房地產咨詢、中介；舊車價格評估；車輛損失評估；保險公估；工程造價咨詢；資產評估業務培訓。

__*信達的執業資格眾多。目前擁有《房地產估價資格證書》、《資產評估資格證書》、《土地評估機構資質證書》、《工程造價咨詢單位資質證書》及我市唯一的《湖北省涉案物品價格評估機構資格證》等資格證書，成為__地區各種評估（咨詢、審計）資質最全的專業社會中介服務機構。

二、公司的優勢

1、規范的公司化管理和質量控制。__*信達資產評估有限公司原為__*信達資產評估事務所，20__年3月，公司因業務發展需要[文秘站網-找文章，到文秘站網]正式變更為____信達資產評估有限公司，公司在承繼原__*信達良好管理經驗的同時，以企業組織形式變更為契機，嚴格按照公司法的要求建立健全了公司的一系列管理制度，如：資產評估及造價咨詢工作人員自律守則、人事管理制度、財務管理制度、檔案管理制度、評估人員考核考評制度、客戶回訪制度、評估(咨詢)報告書三級復核制度以及評估（咨詢）工作風險控制制度等，提高了公司的管理水平，保證了出具報告的質量。

2、人力資源豐富、技術力量雄厚。__*信達聚集了一大批執業評估師和各類技術專家。現有注冊房地產估價師9名、注冊土地估價師10名、注冊資產評估師8名、注冊造價工程師8名、注冊會計師1名、研究員級高級工程師1名，高級經濟師2名，以及各類精通機械設備、電子技術、土建安裝、財務管理等技術人才16人,員工均為大學以上學歷，其中碩士研究生3人。同時還長期聘用一批經驗豐富的高、中級專業技術人員，形成了以高、中級職稱人員為主，其他人員為輔的良好的人員結構層次。目前在__地區，__*信達各種評估資質最全、人員綜合素質最高的專業評估機構，在行業中享有較高的聲譽。

3、公司內學習氣氛十分濃厚，工作質量高。公司評估師____于20__年4月成為首批__市房地產估價師協會專家委員會的委員，雄厚的技術實力和合理的知識結構為__信達的房地產評估業務提供了強大的技術保障。

公司定期組織員工分析宏觀經濟走勢，及時搜集有關行業信息，對信息進行甄別處理，調整相關評估數據，20__年底，針對目前房地產估價行業中基礎數據不全，影響評估精度的問題

，我公司通過對房地產市場進行專項調研，組織人員搜集資料，通過對有關數據進行篩選、量化，建立了房地產行業信息基礎數據庫，并隨時根據宏觀經濟形勢及我市房地產市場的變化進行更新，成為我市首家擁有較為完善的專業數據支持的估價公司，這將極大的提高公司的報告質量和公司的核心競爭力。隨著公司業務的不斷擴大，公司也加強了硬件的投入，目前已接通了寬帶網，建立了公司局域網，擁有計算機、打印機、復印機等電子設備共計20余臺套，硬件水平的提高不僅提高了工作效率，縮短了向客戶交付報告的時間；同時還提高了報告質量。

4、誠信為本、優質服務。房地產評估屬于第三產業，為客戶提供滿意的服務是公司的宗旨。作為一個專業性中介機構，公司在從業過程中始終堅持誠信為本、竭誠為客戶服務。公司要求業務人員時刻替客戶著想，幫助客戶做好評估前的基礎工作，評估中與客戶密切合作，想方設法維護客戶的利益。公司業務人員敬業精神強，業務嫻熟，講究時效。一旦接受委托，立即制訂方案，盡快進入工作狀態，大量應用現代化手段，高速高效高質完成評估任務。

三、與我行合作情況

該公司自成立起就與我行建立了良好的合作關系。同時一批金融、法律、管理、工程技術等業界著名的專家、學者保持著密切的聯系。與各級國有資產行政管理部門經常溝通。在為客戶提供全面評估服務的基礎上，可勝任大量復雜具體的協調工作，使評估工作少走彎路，使客戶在盡可能短的時間內正式獲得評估成果。該公司20__年是我行簽約單位，目前在我行存款為____萬元。

綜上所述，該公司依法合規經營，具有規范的公司化管理和質量控制流程、、人力資源豐富、技術力量雄厚等優勢，同時與我行有著良好合作關系，因此我部同意推薦該公司為我行合作單位。

以上情況特此報告。

第4篇：資產評估與房地產評估范文

【關鍵詞】房地產評估，成本法，市場法，收益法

資產評估方法是實施資產評估工作的技術手段。這項工作既有客觀性，既要考慮資產客觀存在的現實狀況，又有主觀性，即評估人員要評估對象的現狀及其獲利能力進行分析判斷。實際上在資產評估實踐中評估人員可以根據不同的情況，采用不同的評估方法。因此，有必要對三種方法進行比較分析，以便于區分不同情況下應該選擇適當的評估方法。

一、成本法、市場法和收益法的區別

（一）成本法，是以待估房地產開發所需的必要而正常的成本為基礎估算待估房地產在一定時點、一定產權狀況下價格的一種估價方法。這里的成本是經濟學中的成本概念，與會計中的成本概念是不同的，主要表現為：①會計成本是顯性的，即是企業會計賬目上作為成本項目計入的費用，而成本法中的成本是全部的，不僅包括顯性成本，而且包括隱性成本，即企業自己提供資源所必須支付的費用；②成本法中的成本是必要而正常的成本，并不是房地產開發企業在開發房地產過程中實際發生的成本。③成本法中的成本，在時點上是指，現在的。根據經濟理性主義的假定，房地產購買者愿意支付的價格，必不能高于他所預計的在當時市場條件下重新開發或建造相同房地產所需花費的正常而必須的全部成本。如果高于這一市場成本，購買者將不會從市場上直接購買這一房地產，而代之以自行開發或建造。因此，房地產開發的社會成本是需求方愿意支付的價格上限。另一方面，從房地產開發商而言，開發的房地產的價格必不能低于其開發過程中發生的全部成本，即各項費用及正常的利潤和稅金。如果低于這一全部成本，他就要虧本，這是開發商所不能接受的。

（二）市場法又稱市場比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正和調整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

市場法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。市場法適用的對象是具有交易性的房地產，如房地產開發用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業廠房等。而對于那些很少發生交易的房地產，如特殊工業廠房、學校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，則難以采用市場法估價。市場法適用的條件是在同一供求范圍內存在著較多的類似房地產的交易。如果在房地產市場發育不夠或者房地產交易較少發生的地區，就難以采用市場法估價。市場法的原理和技術也可以用于其他估價方法中有關參數的求取，如經營收入、成本費用、空置率、報酬率、資本化率、開發經營期等。

（三）收益法又稱收益資本化法、收益現值法、收益還原法，是將房地產預期未來各年的正常純收益以適當的資本化率折現求和（資本化），求取待估房地產在一定時點、一定產權狀態下價格的一種估價方法。

采用收益法求得的試算價格，稱收益價格。 收益法的理論依據是房地產價格形成的預期收益原理。為方便理解，假設某投資者擁有一宗房地產，每年能產生10萬元的純收益；同時，此投資者擁有100萬元的資本金，將其投資于（存人）銀行，銀行的年利率是10%，則此投資者每年可得10萬元的資本利息額。對該投資者而言，這宗房地產產生的純收益與100萬元的資本金獲得的利息是等價的。可以認為，該房地產的價值是100萬元。

二、決定評估價值的基本因素比較

決定收益法評估資產價值的因素，主要是收益額、本金化率等。而決定市場法評估資產價值的因素是一個公平市場，一個活躍的資本市場。其次是指買賣雙方都要有充分的時間，買方有充分的時間選擇自己滿意的商品；賣方也有充分的時間選擇適當的買主，以使資產價格更高一些。而活躍的市場，就意味著被評估的資產具有一定的通用性或可售性，要有市場，不僅要有潛在的買主，而且要有可比的對象；從投資回報的角度看，凈利潤是所有者權益，利息是債權人的收益。企業的資金來源按照性質可劃分為兩類：一類是負債，一類是所有者權益。如果被評估的企業資產是含長期負債在內的全部投資，它的收益現值就要按扣稅利息加上凈利潤（或凈現金流量）作為收益額計算。如果被評估的企業資產僅僅是所有者權益，如產權接受方承擔全部債務，栽植需要購買所有者權益的場合，它的收益現值所依據的收益額只能按照凈利潤（或凈現金流量）計算。那么，明確收益的邊界和內涵，對于收益法來說是極為重要的。

三、每種方法適用范圍的比較

成本法，適用范圍最為廣泛，原則上說，對于一切以資產重置、補償為目的的資產業務都適用。具體而言，除單項資產和特殊用途資產外，對于那些不易計算未來收益的特殊資產及難以取得市場參照物的資產評估業務都可用此法進行評估。

市場法，只適用于以市場價值為基礎的資產評估業務。只要有一個充分發育的活躍的公平的資產交易市場和被評估資產的市場參照物及其相比較的指標、技術參數等即可。但下列情況不宜采用市場法：1）因資產具有特定用途或性質特殊，很少在公開市場出售，以致沒有公開市場價格的資產，如專用機器設備，或無法重置的特殊設備都不宜采用市場法；2）對于大多數無形資產而言，因其具有保密性、不確定性及不可重復性等特點，所以其交易價格資料往往不對外公開，評估人員無法收集其價格資料，因此不宜采用市場法。

收益法，一般適用于企業整體價值的評估，或者能夠預測未來收益的單項資產或者無法重置的特殊資產的評估活動，如企業整體參與的股份經營、中外合作、中外合資、兼并、重組、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以單獨計算收益的房地產、無形資產也可以應用此法。

不難看出，不同的評估方法是實現不同評估目的時的具體形式和技術手段。但是評估方法的選擇不是隨心所欲的，每一種評估方法都有其特定的使用條件和適用范圍。通過對三種基本的評估方法的比較，可以使我們在以后的評估工作中選擇最合適的方法，對被評估資產的價值做出最合理的估算

參考文獻：

第5篇：資產評估與房地產評估范文

內容摘要：隨著房地產交易及與之相關的經濟活動日益頻繁，房地產評估日顯重要。在房地產評估中，除考慮市場條件外，還須注意經濟外部性的影響。而傳統的評估方法沒有充分考慮經濟外部性對房地產價格評估的影響，為此，本文引入效用函數進行評估，筆者認為，可得出較為準確、合理的評估結果。

關鍵詞：經濟外部性 房地產評估 效用函數

房地產評估概述

自上世紀70年代末開始，我國在土地、住房制度和金融體制等方面進行了一系列重大改革，房地產市場已經形成。房地產市場的建立和房地產業的發展，迫切需要有一套更為科學、合理的房地產估價方法，以滿足因為買賣、交換、入股、抵押、典當、保險、課稅、征地拆遷補償和投資決策、會計成本分析等需要。

房地產評估的概念

房地產價格評估是指具有專業水平和經驗的評估人員根據特定評估目的，遵循法定或公允的標準和程序，運用科學的評估方法，對房地產商品的價格（租金）、價值進行科學的評定與估算。

房地產評估是科學、藝術和經驗三者的結合。正確的房地產價格的估計、推測或判斷應依賴于一套科學嚴謹的房地產估價的理論和方法，但又不能完全拘泥于現有的理論和方法，還須依賴房地產估價人員的經驗。因為影響房地產價格形成的因素復雜多變，不是簡單的套用某些數學公式就能計算出來的。房地產評估不是對房地產價格的主觀給定，而是把房地產的客觀存在的價值通過估價活動正確地反映出來。房地產估價是估價人員基于對房地產客觀存在的價值的認識以后，運用科學的估價理論、方法和長期積累的估價經驗將其表達出來，而不是把某個主觀想象的數據強加給估價對象。

評估方法及評價

房地產估價主要有三個基本方法：重置成本法；市場比較法；收益現值法。此外還有假設開發法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。它們都是上述三個基本方法的派生。在房地產投資中，房地產的效用決定著人們的投資決策，因此效用評價在房地產估價中占有重要地位。傳統的三個基本估價方法都是對房地產公平市場價值的一種推斷，基本上是從房地產本身的特性出發，如房屋的設計、位置、土地價格等，按照房地產本身特征給予消費者的效用進行估價，即從內部效用來估價房地產。不過，在房地產評估中除注意內部效用外，還要重視其經濟外部性。房地產經濟外部性可為房地產消費者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因為房地產本身的特征帶來的，故稱外部效用。經濟外部性在房地產的評估中扮演著重要角色，就需要準確掌握和評估房地產經濟中的正的和負的外部性。在實際評估中要考慮其他經濟主體的消費或活動對消費者效用的影響，即重視經濟外部性對房地產評估的影響。尤其是個人住宅市場，個人效用在估價時往往會起到決定性作用，只考慮房地產給消費者帶來的內部效用，而忽視其他經濟主體給消費者帶來的外部效用，其估價結果對個人消費者來說往往是不夠準確的。

經濟外部性

經濟外部性的概念

外部性最早是由英國經濟學家馬歇爾在其經典著作《經濟學原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時間了。所謂外部性，也稱外在效應或溢出效應，是指一個人或一個企業的活動對其他人或其他企業的外部影響，這種影響并不是在有關各方以價格為基礎的交換中發生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經濟效果是一個經濟主體的行為對另一個經濟主體的福利所產生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場交易中反映出來。經濟外部性可用消費者的效用函數表示：

Ui=Ui(Xi1,Xi2,...,Xih,...Xin,Yjk) (2-1)

在式(2-1)中，用Ui表示消費者i的效用函數，Xih表示該消費者i消費的第h種商品量，Yjk表示經濟主體j進入消費者i效用函數的第 k 種經濟活動水平， 顯然有：Ui/Xih>0。假設Yjk表示消費者j消費的第k種商品量，如果Ui/Yjk>0, 則表示消費者j對消費者i產生了外部正效應；如果Ui/Yjk=0，則表示消費者j對消費者i沒有產生外部效應；Ui/Yjk

從理論上講，一般認為外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時，僅靠市場機制往往不能促使資源的最優配置和社會福利的最大化，政府應該適度的干預。從現實上講，外部性特別是外部不經濟仍是一個較嚴重的社會經濟問題，如環境污染或環境破壞。

經濟外部性的特點

經濟外部性有以下特點：外部性是一種人為的活動，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應該是在某項活動的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經濟個體之間的一種非市場聯系（或影響），這種聯系往往并非有關方面自愿協商的結果，或者說非一致同意而產生的一種結果；外部性有正有負或為零；外部性包括對生態環境等與社會福利有關的一切生物與非生物的影響。

經濟外部性的影響

外部性的存在，使個人成本和個人收益與社會成本和社會收益相背離。生產者和消費者在決策時雖然可做到個體最優，但很難達到社會最優，因為經濟外部性對其他消費者的效用將產生一定的影響。就房地產評估而言，經濟外部性通過影響消費者的個人效用進而影響房地產估價。它主要是通過其他經濟主體的活動、消費者與其他經濟主體的相互關系（互補關系或競爭關系）以及環境來影響消費者的個人效用。它對效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經濟主體的行為直接作用于消費者的效用函數，如，住戶的鄰居喂養了一只狗，每天不停的亂叫，會嚴重影響消費者的正常生活，這樣會降低消費者的效用。間接影響是指其他經濟主體的行為導致了某種結果，而消費者的效用受到這種結果的影響，如，某企業排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環境，進而降低消費者使用該房地產的個人效用。

經濟外部性的評估

由于經濟外部性的存在會影響其他經濟主體的效用，進而會出現房地產評估結果與實際不相一致，因此須尋求一種辦法來解決房地產評估中的經濟外部性問題。

由前可知，效用是聯系經濟外部性與房地產評估的橋梁。效用是消費者消費物品或勞務時所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產估價，而經濟外部性又會影響消費者的個人效用，因此可構造一效用函數來解決房地產估價中的經濟外部性問題。用U表示各種外部性給某消費者帶來的效用總值，用Ui表示某種外部性給消費者帶來的效用值，用xi表示消費者對某種外部性偏好，即某種外部性給消費者帶來的效用在總效用中的權重。一般來說，每種外部性的產生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費者帶來的效用是互相獨立的，故可得到如下加性效用函數：

U=ΣxiUi (3-1)

因為經濟外部性會影響消費者的效用，所以可通過分析經濟外部性帶來的外部效用來調整估價的結果，使評估更符合實際，即結合考慮內外效用的作用。假設消費者對某種外部性的態度分為非常滿意、滿意、無所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態，對應效用可取值為120、110、100、90、80。對于不同的消費者來說，其對某種外部性的感受或態度是不一樣的，所以，對不同的消費者對每種外部性的取值可賦予不同的權重，加總就可得出消費者對特定房產的外部性的效用值。假定某人對一種消費品的基數效用為100，那么用這一效用值去除以100可得到相對效用數，再乘以用傳統方法估計出來的房價，就得出調整后的房價。

假設有一消費者需購買一套住宅，專業資產評估師勘查房屋后用重置成本法估價40萬元，之后評估師又對房屋周圍的外部性進行了調查，得出了如下結果：房產周圍有一個污染嚴重的化工企業，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質量，該消費者非常厭惡，效用取值為80。該消費者欲購房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費者比較厭惡，效用取值為90。政府打算在此房屋周圍興建大型的購物廣場，周圍已有學校、醫院、公交車站等，基礎設施完善，該消費者非常滿意，效用取值為120。

可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質量，鄰居行為，基礎設施。資產評估師對以上外部性進行列舉和取值后，就要對特定消費者進行詢問，以了解該特定消費者對諸外部性的偏好重視程度。如果該消費者認為空氣質量比鄰居的行為略微重要，基礎設施比空氣質量略微重要，基礎設施比鄰居的行為相當重要，則資產評估師可采用1-9標度法得到該消費者的對三個影響因素（外部性）重要性判斷矩陣，如表1所示。

根據層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費者效用函數中的權重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637 ，最大本征值λmax=3.0328小于3階矩陣相應的臨界本征值3.116，通過一致性檢驗，即權數有效。然后就可以運用式（3-1）的效用函數計算公式求出該消費者的總效用值：

即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，

相對效用數=106.53/100=1.0653，

則經調整后的房地產價格P=40×1.0653=42.612萬元。

此結果充分考慮了經濟外部性，評估結果較為符合實際。

經濟外部性的存在，會影響房地產評估師評估房地產價格，為使評估結果更為客觀和合理，在運用傳統的評估方法的同時，引入經濟外部性效用函數，房地產評估師可經過具體分析經濟外部性對人們效用值的影響，進而確定經濟外部性對待估房地產價格的影響。

參考文獻：

1.盛承懋等.房地產經紀人專業基礎.東南大學出版社，2002

2.王洪衛等.房地產經濟學.上海財經大學出版社，1997

3.黎詣遠.西方經濟學.高等教育出版社，1999

第6篇：資產評估與房地產評估范文

xxxx信房地產評估有限公司是通過福建省房地產價格評估管理委員會房地產價格評估機構從業行為年度檢查的評估公司。公司擁有一批具有豐富實戰經驗及理論知識的注冊會計師、注冊稅務師、注冊房地產估價師、注冊資產評估師、高級會計師等優秀人才。公司業務范圍是房地產評估與土地評估。

在實習中應用的主要技能，如對房地產知識的熟悉，判斷其年限，結構，區位等各方面因素。對xx房地產趨勢的了解和判斷。拍照的技術及與客戶如何進行對話。如何有效率的完成工作。如何與同事相處的技能。實習中，開發了自己的實踐能力。如在一些儀器設備的使用，還有wordexcel等辦公軟件的操作。新學到了房地產評估的專業知識。還有關于抵押貸款等內容。現場勘察地形的步驟及技術。

在短短的實習期間里，我看到了自己求知及好奇的心態。能夠端正自己的工作態度，并認真及時的完成工作，有吃苦耐勞的精神。能在指導教師耐心的指導下掌握有關房地產評估的知識及實踐操作的技能，能很好的運用辦公軟件以較高的工作效率對待工作。但同時發現了自身的不足。如具備的專業知識不夠。理論知識的欠缺、不扎實。沒有時刻關注身邊及其房地產等有關方面的訊息，信息不夠全面。經驗不足，不善于與客戶進行溝通，達到有效的合作意向。對于一些問題的處理，不沉著和果斷。

第7篇：資產評估與房地產評估范文

一、房地產成交價格的特點

1、從宏觀分析，房地產成交價格受市場狀況的影響。

房地產成交價格受市場狀況等因素影響，在不同時期相同的房地產價格差異較大。例如寧波市某高檔商住樓，1994年、1995年平均售價在5000元／平方米，而到1997年、1998年平均售價僅為4000元／平方米，這主要是由于同類房地產開發量猛增的原因。又如最近開始的經濟適用住房的建設，對于類似房地產價格就可能造成較大的影響。

2、從微觀分析，房地產成交價格具有離散性、隨機性、不確定性的特點。

依據經濟學原理，相同的商品具有相同的價格。但筆者在實際工作中發現。房地產實際成交價格并非如此，相間房地產的實際成交價格并非完全一致，這主要是由于房地產開發商不斷調整房地產出售價格以適應市場需求或達到一定的目的，只要能滿足開發商的預期目的，開發前就可以出售房地產；從購買者的角度出發，只要能滿足購買人的要求，在其允許的經濟條件下，購房人就可以購買。因此，由于開發商的預期目的、預期的收益率、購房人的經濟條件、購房人的偏好等情況的不同，就引起同樣房地產實際成交價格的差異。造成房地產實際成交價格差異的因素。具體表現在以下幾個方面：（1）房地產成交價格受成交量的影響和一般商品類似，一次性購買的房地產數量越大，價格一般越低，零散出售一般價格較高。

（2）房地產成交價格受房地產現狀的影響房地產開發商為了提前回收資金、降低銀行負債率、降低開發風險，在建設期就升始預售房地產，其預售房地產價格一般低于建成后同類房地產價格。

（3）房地產成交價格受付款方式的影響開發商為了迅速回收資金，一般對一次性付款的情況給予適當優惠（從理論上講，優惠價格應該是分期付款價格的貼現值）。

（4）房地產成交價格與房地產銷售速度的關系房地產開發商為了迅速出售房地產，也經常采用降價銷售的方法。對于類似房地產若開發商適當降低其售價，銷售速度較快，反之則銷售速度較慢。

（5）房地產的申報價格存在瞞價或變相瞞價的情況為了逃避政府應征收的稅費，有的房地產申報價格低于其實際成交價格。有的則采用聯營、聯建、聯合開發的形式變相買賣房地產。

二、房地產評估價格的定義

綜合以上分析，房地產“成交價格受諸多因素的影響，由于不同因素的影響，同一宗房地產會有不同的成交價格，因而建立在房地產成交價格基礎上的市場比較法的評估價格具有個確定性。例如一家房地產評估價格是4000元／平方米，那么它是在大批量購買時的價格還是銷售速度很慢時的價格？其期房價格是4000元／平方米還是現房價格是4000元／平方米？如果想使房地產銷售速度加快，其價格是否應低于4000元／平方米？因此，在無任何約束情況下的房地產評估價格是一個較為模糊的概念。所以，采用市場比較法進行房地產價格評估，對其評估價格應有明確的定義，否則就失去了意義、房地產評估價格的定義，應主要明確以下幾點：1、不同的評估目的具有不同的價格定義例如房地產抵押價格評估。因考慮到房地產的變現能力及擔保債權期間房地產價格變動等風險回素，評估價格一般保守，其評估價格應是在整體出售并且出售時的價格。而對于一般的資產評估如股份制改造、現值評估等，其價格定義與抵押價格評估就有所不同。同一宗房地產在不同評估日目的的評估價格不同。

2、房地產價格評估應是特定時點時的評估價格隨著時間的不同，房地產自身狀況、房地產市場狀況等因素隨之變化，房地產價格也隨之變化，因而房地產評估價格必須有確定的時間點。

3、在具體的房地產價格計估中，評估人員對具體的價格定義應有明確的認識房地產評估人員必須明確評估出的房地產價格是很容易成交時的價格、較易成交時的價格、較難成交時的價格，還是有行無市時的價格。

三、房地產成交價格與房地產評估價格關系的總結

綜合以上分析，房地產評估價格并不是簡單的對房地產成交實例價格做交易日期、區域因素（包括繁華程度、交通狀況、基礎設施狀況、環境狀況）、個別因素（臨街狀況、容積率、建筑結構、裝飾狀況、設備設施狀況）等因素修正，而要結合其房地產評估的價格定義、評估目的對比實例實際成交價格進行調整，以使其達到要求的價格定義的價格。因此，房地房地產成交價格與房地產估價中的評估價格具有較大的區別，歸納起來主要表現在以下幾個方面；1、同一房地產在不同的價格定義、不同的評估目的下具有不同的評估價格。而房地產實際成交價格則受購買數量、購買方式、銷售速度等隨機因素的影響。也就是說房地產評估價格具有明確的目的性，而其實際成交價格具有較大的隨機性。

2、市場比較法的房地產成交價格雖然建立在房地產實際成交價格的基礎上，但評估價格與其實際成交價格具有一定的差異。

3、房地產評估價格對房地產實際成交價格具有指導意義。對于一般資產評估中的房地產評估價格，若想使房地產迅速銷售，其實際銷售價格可能低于評估價格。若銷售價格較高、其銷售速度可能較慢。

4、房地產的具體價值體現，最終是通過實際成交價格，同此一般意義的房地產評估價格與實際成交價格應較為接近，不應大相徑庭。

四、采用市場比較法進行房地產價格評估時應注意的問題

筆者在閱讀了較多的房地產評估報告后發現，在采用市場比較法評估時，眾多的評估報告把重點放在了對比準實例進行區域因素、個別因素等修正上，而忽略了對比準實例及評估對象進行價格定義的統一。從而造成了評估價格在理論上的模糊不清。因此，本文認為，評估人員一定要對比準實例的實際成交價格特點進行分析，對實際成交價格進行適當的調整。使其達到評估要求的價格定義，然后用正常的市場比較法評估。

五、不同目的時房地產價格定義的探討

房地產估價的目的主要有房地產轉讓價格評估、房地產抵押價格評估、房地產分割析產評估、企業合資股份制改造等價格評估，本文對不同目的時房地產價格評估的定義做簡要分析；房地產轉讓價格評估：因該價格評估為房地產轉讓提供依據，大宗房地產評估價格應是整宗出售、一次性付款時的價格，該價格應適當低于零散出售時的價格。

房地產抵押價格評估：房地產抵押評估價格應是整體出售、一次性付款、銷售速度較快、考慮各種優惠條件時的價格，評估結果趨于保守。

第8篇：資產評估與房地產評估范文

【關鍵詞】價值構成 繼續使用假設 本質和評估方法

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A 文章編號:1003-8809(2010)08-0233-01

一、房地產的價值構成

房地產由房產和地產構成, 因此房地產的價值構成主要包括房產的價值和地產的價值。在這兩部分價值中,房產的價值比較容易確定, 我們通過重置成本法或歷史成本法可以比較準確地評估出來。但是, 在現實生活中,我們發現, 隨著時間的推移, 一幢房地產的市場價值不僅沒有減少,反而不斷升值。顯然,在這種情況下,房產的價值在減少, 而地產的價值在增值, 但后者大于前者, 兩者相抵后房地產依然升值。由此可見,地產的價值在房地產的價值構成中占有重要地位,而且是比較難以確定的。在有關資本比率的討論中, 我們給出了地產和房產的理論上價值構成比例為30 %比70 %,這只是對所假定情況的估計,實際上,這一比例的確定是十分復雜的。首先,房地產價值構成比例取決于房地產所處的地理位置。對于不同地區的房地產, 其地產和房產價值的構成比例可能有很大的不同。其次,還取決于房地產的高度和層數。這是因為,對于同一地理位置的房地產來說, 樓層越高, 單位建筑面積所占有的地產就越少, 因此土地價值在房地產價值中所占的比例就越小。這種思路的直接后果就是:在地產價值較高的現代化都市,高樓大廈往往比較普遍, 地產價值的奇高促進了人們向更高的空間發展。第三,房地產價值構成的特殊性使得房地產在國民經濟發展中發揮著獨特而重要的作用。我們知道, 泡沫經濟最容易在房地產市場上發生, 原因就是房地產市場交易的市場價值最容易與其客觀價值相背離, 且房地產市場交易的客觀價值很難被交易者準確得知。因此,在這個市場上大量存在的信息不對稱情況就導致交易者只能依靠預期進行操作。房地產的價值是由兩部分即房產和地產的價值構成,房產的價值比較穩定且容易測度,而地產的價值則會隨經濟形勢和購買者預期的變化而變化,其市場價格有很大的不穩定性。如果經濟形勢影響了購買者的預期, 從而使得地產的市場價格急劇上揚,并帶動房地產市場價格的上漲,當市場價格嚴重高于房地產的實際價值時,房地產市場的泡沫經濟就會隨之產生。最后, 在具體的評估計,評估人員往往是將房屋建筑物與地產分離開來, 分別進行評估, 然后將兩者相加得出房地產的評估價值。

二、關于繼續使用假設的運用

繼續使用假設是資產評估的重要前提, 也是房地產評估中所應遵守的重要假設。房地產不同于其他資產, 其用途可以有多種。因此在評估房地產時,應該靈活運用資產評估中的繼續使用假設。

按照社會經濟用途分類,土地可以被劃分為工業用地、商業用地、交通運輸用地、公用事業用地、行政事業機關用地、生活住宅用地、園林風景游覽區用地和其他特殊用地等。我們知道,房地產特別是土地的評估價值會隨著用途的變化而有所不同。例如, 作為商業用地的評估價值可能高于工業用地的評估價值;作為園林風景游覽區用地和行政事業機關用地的評估價值又必須考慮到其對周邊地區土地價值增值的帶動效應。特別是有的被評估房地產在評估時的用途與評估以后的用途有所不同, 如工業用地可能被轉作商業用地等。這樣, 按照不同的用途進行評估的結果必然出現差異,因此,這里的繼續使用假設就不能特指按原來的用途繼續使用,而必須全面考慮其他可能的用途以及每一種用途帶來的經濟效益,在此基礎上合理評估出房地產的價值。

改革開放以后,隨著產權制度的推進,有關單位必然會按照效益最大化原則重新安排土地資源的用途。因此出現了舊城區的改造和新城區的合理規劃等現象, 這些都使得土地資源被重新合理利用。在這種情況下,如果依然固守原來的用途進行房地產評估,就會出現評估結果不合理的現象,而且必須全面考慮被評估土地的可能用途,從中尋求并按照經濟效益最好的用途進行評估。

三、土地評估價值的本質和評估方法

根據馬克思的勞動價值論, 商品或資產的價值量由生產該種商品或資產所投入的社會必要勞動時間所決定, 投入的社會必要勞動時間越少,其價值量就越小。當一種商品或資產在生產中不需要投入人類的一般勞動時,其價值量就為零。按照這一價值理論,土地不具有一般商品或資產那樣的價值,因為土地是大自然賦予人類的基本資源,它的產生沒有凝集人類的一般勞動,而是大自然運動的產物。

但是,在現實生活中,土地和其他經濟資源或資產一樣,能夠為其占有者帶來相應的經濟利益,因此屬于能夠創造價值的資產,具有相應的“使用價值”。這就是土地資產即地產價值的特殊性。在具體的資產評估中, 我們可以撇開土地的價值而單純評估土地使用權的市場價格。這就是說, 沒有價值但具有使用價值的資產同樣會有一定的市場價格,這一價格就是土地使用權價格,在大多數土地國有的國家,所謂土地價格的評估實際上就是指土地使用權價格的評估, 土地使用權可以被當成無形資產來看待。

由于土地具有這樣的特點,因此,一般認為土地使用權價格只能采用收益現值法時行評估。毫無疑問,這樣的評估思想是正確的,在實際評估中也是應該這樣處理的。但是,我們知道,大自然賦于人類的土地千差萬別,有的可以直接使用, 如土質較好而且比較平整的土地, 而有的土地需要加以改造甚至投入大量的勞動和其他經濟資源后方可使用,如西北地區沙漠改良等。在這樣的情況下,土地開發的成本就不容忽視,如果單純采用收益現值法評估而忽略土地開發成本,評估結果就可能出現較大的偏差。因此,筆者認為,應結合各類土地的基本特點選擇不同方法對土地使用權的價格進行評估。具體來說:

第9篇：資產評估與房地產評估范文

[關鍵詞] 折現率；房地產評估；企業價值評估

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 01. 004

[中圖分類號] F273.4 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2013）01- 0008- 02

折現率一直是資產評估實務中的熱點問題之一。折現率稍微一變化，就可能導致被估資產價值的重大變化，因此，確定正確的折現率就顯得尤為重要。筆者在本文中初步探討了折現率與資本化率的一點區別，以及折現率在房地產評估和企業價值評估中應注意的問題和確定的方法。

1 折現率與資本化率

折現率與資本化率在本質上并沒有多大的區別，都是將未來的預期收益折算成現值的比率，只是適用場合不同。折現率是將未來有限期的預期收益折算成現值的比率，資本化率是將未來永續性預期收益轉化為現值的比率。

在內涵上折現率與資本化率也稍微有些區別。折現率可被視為投資中對收益流要求的回報率，需考慮投資的機會成本和收益的不確定性，因此折現率一般由無風險報酬率與風險報酬率組成。前者通常由政府債券的利率決定，后者取決于特定資產的風險狀況。資本化率除了反映無風險報酬率和風險報酬率外，還反映資產收益的長期增長前景。用公式表示為：折現率=無風險報酬率+風險報酬率；資本化率=折現率-未來年收益的增長率。當其他條件相同時，收益增長越快的資產價值也就越高。因此需要將未來收益增長率從折現率中扣除。只有當資產的年收益增長率為零時，折現率才與資本化率相等。

由于在現實中，任何企業都不可能永遠保持高速增長，而且高增長意味著高風險，即需要較高的風險報酬率，所以未來收益率不可能超過折現率。

2 房地產評估中的折現率

折現率實質上是房地產投資的報酬率，在進行房地產評估時所估算確定的資本化率應等同于與獲取評估對象產生的凈收益具有同等風險投資的收益率。不同地區、不同時期、不同性質、不同用途的房地產，由于投資的風險不同，折現率并不相同。主要有3種方法求取折現率：

（1）純收益與價格比率法。即通過收集同一市場上類似房地產的純收益、價格等資料，選用相應的收益法計算公式，求出折現率。這種方法所采用的數據資料均來之于市場，能直接地反映房地產市場的供求狀況，因此，計算出的折現率能夠反映房地產投資的報酬率。

（2）累加法。累加法是以無風險報酬率為基礎，再加上風險調整值作為資本化率的方法。計算公式為：資本化率=無風險報酬率+風險調整值。無風險報酬率，也稱安全利率。在我國可選擇1年定期存款利率或國債利率作為無風險報酬率。風險調整值應根據評估時社會經濟環境對房地產投資的影響，估計出風險程度來確定。

（3）排序插入法。這種方法的基本思路是收集社會上各種類型投資及其收益率的資料，按收益率大小進行排序，并制成圖表，評估人員再根據經驗判斷待估房地產的資本化率應該在哪個范圍內，從而確定出所要求取的資本化率。

3 企業價值評估中的折現率

3.1 確定折現率應遵循的原則

（1）不低于無風險報酬率的原則。在存在正常資本市場和產權市場的條件下，政府債券利率和銀行存款利率是投資者進行其他投資時，在考慮和權衡投資報酬率時必須考慮的基本因素。如果折現率小于無風險報酬率，就會導致投資者將投資轉存銀行或購買無風險的國債，而不愿去冒險進行得不償失的投資。所以，投資者除了要求獲得相當于政府債券利息或銀行存款利息的收益以外，還需要獲取額外的收益以補償其所承擔的投資風險，折現率不應低于無風險報酬率。

（2）以行業平均報酬率為重要參考指標。行業平均報酬率是衡量一個行業同類企業平均凈收益水平的指標。任何買主或投資者，之所以愿意投資于某一企業，是期望它的投資起碼能獲得該企業所在行業的平均報酬率。因此在確定被評估企業折現率時，應以企業所在行業的平均報酬率為重要參考指標。

（3）折現率和資本化率與收益額相匹配的原則。折現率或資本化率的確定和選取要與企業的預期收益相匹配。通常情況下，如果預期收益中考慮了通貨膨脹因素和其他比如稅收因素的影響，那么在折現率中也應有所體現；反之，如果預期收益中沒有考慮通貨膨脹因素和其他因素的影響，那么在折現率中也不應單向反映。

3.2 折現率與收益額口徑的對應

在具體的資產評估業務中，由于選用的收益額口徑不同，因此折現率的選定必須也與收益額的口徑相一致。而且，選用不同口徑的收益額和相應的折現率，收益還原結果的價格涵義也不同。

（1）評估中如果選用企業利潤系列指標作為收益額，則折現率應選擇相應的資產收益率；如果以凈現金流量系列指標作為收益額，則應以投資回收率作為折現率。

（2）在同一系列中，收益額指標又有不同的口徑。如在利潤系列指標中，可作為收益額的指標有凈利潤和息前稅后利潤，而在凈現金流量系列指標中，也有凈現金流量和息前稅后現金凈流量指標。

3.3 折現率確定的方法

（1）加權平均資本成本模型。加權平均資本成本是企業不同融資成本的加權平均值。由于受多種因素的制約，企業不可能只使用某種單一的籌資方式，往往需要通過多種方式籌集所需資金，例如，同時采取股權式融資和債券式融資。如果評估人員為了評估企業含長期負債的投資價值，并且能準確掌握企業各種資金來源在資本總額中的構成比例，就可以用加權平均資本成本模型來計算折現率。公式為：r =∑RiKi。R代表加權平均資本成本，Ri代表第i種個別資本成本，Ki代表第i種個別資本占全部資本的比重。

（2）資本資產定價模型。該模型認為，折現率包含無風險報酬率與風險報酬率兩部分，每一部分可分別求取，然后相加得到折現率。政府債券收益率常被用作測量無風險收益率的替代值。折現率的風險報酬率部分必須反映兩種風險：一是市場風險，二是與特定的被評估資產或企業相聯系的風險。因此，風險報酬率的確定實際上是一個相當困難的過程，而且對于每一個潛在的投資者而言都會有所不同。

在實踐中，常用到β系數法。β系數法可用于估算企業所在行業的風險報酬率，也可用于估算企業自身的風險報酬率。基本思路是，行業風險報酬率是市場平均風險報酬率與被評估企業所在行業平均風險和市場平均風險的比率系數β的乘積。用公式表示為：Ri=（Rm-Rf）×β。其中，Ri表示被評估企業所在行業的風險報酬率，Rm表示市場平均收益率，Rf表示無風險報酬率，β代表被評估企業證券的風險報酬率與證券市場上平均風險報酬率的比值。

資產期望回報率=無風險報酬率+資產市場風險補償×β=無風險報酬率+（資產平均回報率-無風險報酬率）×β

關鍵問題是β的取值如何確定。在美國，β值的確定主要來自于證券市場的數據分析，各種方法和模型都依賴于歷史數據、市場數據、基礎數據或者它們的綜合。我國利用β系數法的條件尚不成熟，主要原因是：我國證券市場的發展時間較短，沒有較長的時間序列資料作為β值測算的依據；證券市場發育尚不完善，管理政策的多變和投資者的投機動機過強導致股票價格波動較大，上市公司公開的財務信息失真，使股票價格與實際收益之間的關聯度較低。

（3）累加法。用累加法估算企業股本收益率的思路是：企業在生產經營過程中總要面臨經營風險、財務風險和行業風險的挑戰，企業總會要求較高的資產報酬率以補償承擔的這些風險，將企業可能面臨的經營風險、財務風險和行業風險對投資報酬率的要求加以量化并予以累加，再加上無風險報酬率，就可得到企業要求的資本報酬率。即：折現率=無風險報酬率+行業風險報酬率+經營風險報酬率+財務風險報酬率。累加法是目前企業價值評估實踐中用來確定折現率的最常用方法。但由于經營風險和財務風險等的量化，目前主要依賴于經驗判斷，其粗略性是明顯的。只有在充分了解和掌握宏觀經濟的運行態勢、行業發展前景、市場狀況和同類企業競爭情況基礎上，運用經驗判斷才可能趨于合理。

4 結 語

在具體資產評估實務中，應根據具體條件確定折現率。加權平均成本法和累加法有充分的理論依據，各有其優勢，但只是提出了折現率確定的大致范圍，顯得不夠精確，也欠缺客觀性。要想科學確定折現率，在條件允許的情況下，應謹慎地從多角度、多途徑來考慮影響折現率的因素，考慮多種方法的相互檢驗，以減少誤差。只有經得起實踐考驗的正確的折現率，才能幫助評估人員正確評估待估資產。

主要參考文獻

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[2]玉峰，傅莉.關于折現率的選擇與計算[J].中國農業會計，2005（9）.