土地資源管理條例精選(九篇)
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第1篇：土地資源管理條例范文
一、引言
我國作為世界領土大國，有著960萬平方公里的國土面積，幅員遼闊，土地資源總量較大，但由于我國人口基數巨大，人均土地資源占有量遠低于世界平均水平，土地資源十分的匱乏。近年來，隨著我國經濟社會的迅速發展，對土地資源的需求量不斷上升，各地地價不斷上漲，更可見土地資源的有限性與寶貴性，因此做好土地資源的調配工作迫在眉睫。
二、土地資源的簡介
1、土地資源的概念
土地資源，即指可以供農、林、牧或其他等利用的土地，是人類賴以生存的最基本的生活資料。土地資源往往具有一定的時空性，并且本文由收集整理在對土地資源利用的過程中，通常需要對其采取不同程度的改造措施，以使其滿足人類特定的要求。
2、現階段土地資源存在的問題
隨著我國經濟社會的不斷發展，土地資源的有限性逐漸凸現出來，制約著我國經濟和社會的進一步發展，并且在土地資源的利用過程中，還涌現出了一些問題。
（1）城市化與耕地保護的矛盾問題。
隨著我國經濟社會的發展，城市化與工業化是我國發展的必由之路，而在城市化的發展過程中，必然要占用一部分耕地，如何在城市化發展與耕地保護的矛盾中做好決策，既防止耕地被盲目占用，又能最大程度促進城市化的發展。//sixianghuibao/
我國歷年耕地面積圖
（2）土地利用違規現象
在現階段的經濟社會發展過程中，土地違規利用的現象屢見不鮮，時有發生，工業企業違規占用土地進行生產，政府違規拍賣土地，導致我國很多土地資源流失，沒有得到合法的利用，未能對其進行合理的規劃。
我國歷年違規占用土地面積圖
（3）農民的權益保護問題
隨著我國經濟社會的進一步發展，統籌城鄉發展已成為大勢所趨，勢必要占用部分農民土地進行生產建設，而土地作為農民的根本，失去土地對農民的權益造成了很大的損害，成為了社會發展的阻力與潛在威脅，如何做好農民的權益保護問題愈發重要。
三、工商管理學理論用于土地資源的調配
1、管理系統原理理論
管理系統原理主要包括整體性觀點、開放式觀點、動態性觀點、綜合性觀點以及環境適應性觀點這五點，而這五點也是把握利用管理系統原理的關鍵。土地資源的調配作為一項系統性工程，需要對整體進行統籌兼顧，在促進城市化進程的同時，做好土地資源使用的科學性與集約性，既不能只片面地保護耕地，阻礙城市化的正常進程；也不能只單純地重視經濟發展與城市化建設而忽視對耕地的保護，而是應該運用管理系統原理理論，綜合考慮，統籌兼顧，做到保護耕地與城市化發展并行。//html/zongjie/
2、管理人本原理理論
管理人本原理理論即是指以人為本，以人為中心的管理思想，重視人在管理過程中的核心地位與作用，要求管理者在管理活動中重視處理人與人之間的關系，最大化地調動人們的積極性和創造性，從而取得更好的管理效果，更好地實現整體目標。對于土地資源的調配，也是需要以人為本，重視人性化的調配，尤其是在征用農民土地時，更要做到以人為本，積極地采取相關措施保障農民的合法權益，完善相關的社會保障體系。另外，在進行土地資源的調配時，還應該運用管理人本原理理論，對相關工作人員進行管理，提高其工作積極主動性，加快工作效率，提高工作質量，以提出更好調配方案。
3、管理整分合原理理論
管理整分合原理理論即為在整體的規劃部署下，進行明確的分工工作，并對分工進行有效地整合。既要了解好整體的目的和規劃，又要科學合理地進行分工，還應該合理地進行組織與協作，并加強組織管理，以確保分工的各個環節能協調一致地工作。土地資源的調配是一項較為龐大的工程，需要在整體上把握好城市的現狀與性質，結合實際的自然地理環境、歷史背景及經濟發展現狀等因素，做好整體上的統籌與規劃，之后分別對城市的建筑、綠化、工業等進行科學合理地調配土地資源。另外在調配的過程中，還要做好對每一項用途的審核以及管理，確保能夠完成整體的目的與規劃。//sixianghuibao/
4、管理彈性原理理論
管理彈性原理理論就是指在管理的過程中必須保證一定的彈性和適應性，以確保能夠適應實際管理過程中可能發生的各種情況。由于管理具有一定的不確定性，因此管理彈性對于管理的實際效果有著重要的積極意義。在對土地資源進行調配的時候，也需要運用管理彈性原理理論，在保證耕地紅線以及城市化建設用地的基礎上，留有一定的余地，以適應可能發生的變動，確保土地資源調配的有效性和適應性。
第2篇：土地資源管理條例范文
工作總結
一年來，我辦圍繞《土地管理法》、《國土資源管理條例》、《城鄉規劃法》等法律法規和金塔縣人民政府金政發[2013]115號文件要求，加強集約、節約利用土地資源管理，在建設項目規劃審批、規劃測量、定位放線等工作環節中，加強管理，完善措施，加大違規違法建筑案件查處力度，取得了明顯成效。
一、加大了土地法律法規宣傳
為了提高廣大人民群眾的思想認識，增強法制觀念，我辦采取多種形式，開展了《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地使用權出讓管理規定》等法規的宣傳學習，增強了廣大市民的國土資源保護意識。于6月25日在航天廣場懸掛橫幅進行宣傳，接到群眾咨詢達280人次，共印發宣傳資料1000多張，印發的法律資料深受廣大人民群眾的歡迎，使大家更深層地了解法律宣傳的重要性。
二、加強了項目用地規劃審批
強化規劃執法管理，落實了部門聯審、專家評審、批前公示等制度，按照現場勘察、征詢國土、環保等相關部門意見，核發建設項目選址意見書、建設用地規劃許可證，杜絕了違規審批現象。今年共下發建設用地規劃許可證29份，審批用地面積305.4萬平方米。下發鄉村建設許可證7份，審批用地面積9.5萬平方米，共出具規劃出讓條件通知書37份。
三、加強了項目規劃復線驗線
認真貫徹落實了測繪管理的各項法律法規，做到了依法測繪。
一年來，按照縣上基礎測繪規劃編制工作的安排和部暑，按照《測繪法》等法律法規的規定，積極主動配合開展各項測量工作。在規劃項目建
設過程中，加強了城區、鄉鎮、村莊建設項目的定位復線驗線，共完成復線驗線項目15項。
第3篇：土地資源管理條例范文
關鍵詞 大中農場；土地管理；措施；對策
中圖分類號 F324.1；F301.2 文獻標識碼 A 文章編號 1007-5739（2013）20-0328-02
土地資源管理是一項造福子孫、功在千秋的長期工作，保護耕地、人人有責，需要在實踐中不斷積累經驗，開拓土地管理新思路。建立健全土地管理長效機制，將土地資源保護和利用制度化、規范化，形成全員參與監督、突出適度開發、重點保護耕地、實現均衡發展的運行體制。
農業生產是大中農場的主要經濟支柱，而種植業又是大中農場農業的主要經濟來源，因此合理開發和保護現有耕地資源，實現農業可持續發展，是提高大中農場效益、推進農業現代化工程建設的根本所在[1-2]。
1 基本情況
大中農場位于全國第1個生態示范市——大豐市境內，生態環境良好，地理中心坐標為東經120°39′08″，北緯33°08′04″，土地總面積約為8 200 hm2，其中耕地5 067 hm2。平均海拔3.1 m，地勢平坦，土壤發源于江淮沖積母質，質地砂壤—輕壤，有機質含量2%左右。
2 主要措施
2.1 加強組織領導，提升土管意識
農場專門成立了土地管理領導小組，由集團公司董事長任組長，分管領導任副組長，下設土地管理辦公室，農業管理部牽頭負責全場土地管理工作。具體分工：農業管理部負責基本農田等耕地的管理；林業分場負責林地、道路和水面的管理；基建科負責建設用地的管理。
2.2 科學編制規劃，整合土地資源
著眼長遠考慮，認真編制中長期發展規劃，根據農業現代化發展的要求，有計劃、有步驟地做好高標準農田建設任務，加快推進農業現代化的實現，及時開展土地復墾工作，切實提高土地產出率，充分挖掘土地資源[3]。
2.3 完善管理機制，擴大巡查半徑
制定出臺了《江蘇大中農場集團有限公司土地管理辦法》，根據農場的地形地勢情況，約定詳細的巡查路線，實現周巡查、月統計制度，即確保每周對所有路線巡查1遍，每月進行統計總結，確保不留死角，不留盲區。
2.4 重視普法宣傳，增強保護意識
利用每年的職工管理人員業務培訓的機會，開設土地管理課程，豐富干工的土管知識；在每年“6.12土地日”開展“促節約、守紅線、惠子孫”等專題活動，增強土地保護意識；借助“12.4全國法制宣傳日”的機會，利用廣播、閉路電視等宣傳《中華人民共和國土地管理法》《江蘇省土地管理條例》《江蘇省基本農田保護條例》等法律法規，增強全員法律意識。
2.5 加大執法力度，嚴懲違法行為
為積極響應國土部門年度土地衛片執法檢查工作，會同地方國土部門成立聯合執法組，形成聯合執法長效機制，對全場范圍內，重點對林下占地、河坡違建等違法行為進行專項檢查，及時發現和查處各類違法違規行為，給違法占地行為予以有力打擊[4]。
2.6 優化種植模式，提高土地產出
自2002年起，農場逐步轉變傳統觀念，改變種植模式，對水稻雜交制種、有機稻、西瓜草莓、苗木花卉等高效農業進行大膽嘗試和積極探索。實踐證明，高效農業的畝效益要高出常規稻麥種植3～5倍，發展高效農業勢在必行，目前農場高效農業初具規模，水稻雜交制種面積1 000 hm2左右，設施農業面積133.33 hm2左右，有機稻種植33.33 hm2左右，景觀苗木33.33 hm2左右。
2.7 健全檔案管理，增強管理效能
成立土地管理辦公室，負責土地檔案資料整理工作，包括耕地利用資料、林木栽伐資料、水面管理資料、用地審批資料等，使土地管理工作有據可查、有章可循，切實增強土地管理效能。
3 對策
3.1 完善新形勢下土地管理體制
一是積極協調溝通，妥善處理糾紛。大中農場土地界址復雜，歷史上存在許多土地糾紛，為了確立土地權屬，保護土地資源，農場于2004年申請辦理了《國有土地使用權證》，使農場土地資源合法化、規范化，但由于歷史原因，仍然存在兩處土地糾紛，需與相關單位進一步協商。二是規范用地程序，完善用地手續。近年來，土地實現屬地管理，農場需及時轉變觀念，與地方國土部門加強交流，超前協調用地規劃，完善相關用地手續[5]。
3.2 將農場規劃納入地方政府總體規劃
農場目前執行的規劃文稿是2007年由南京農業大學組織編制的《大中農場2008—2020年發展規劃》，當時雖積極爭取，但未能納入地方政府總體規劃，給項目選址和用地審批造成了很大困難，因此在現行體制下，將農場規劃納入地方總體規劃，勢在必行。
3.3 多方整合資金，加快土地綜合治理
按照農業現代化工程發展的要求，農場大力推進高標準農田建設，突出防滲斗渠、小型泵站、道路硬化、河道疏浚等農水項目建設，已建成高標準農田1 333.33 hm2左右，農田灌排條件得到大大改善，種植水平明顯提高。但土地綜合治理是一項世紀工程，需要大批資金支持，光靠農場一己之力很難實施，需要政府財政的大力支持。
4 參考文獻
[1] 陸紅生.土地管理學總論[M].北京：中國農業出版社，2007：145-168.
[2] 仇繼東.天津設施農業發展設想與對策建議[J].天津農業科學，2010（1）：5-9.
[3] 李光東，邱道持，王平.中國耕地保護機制建設研究進展[J].地理科學進展，2011，30（3）：282-289.
第4篇：土地資源管理條例范文
【關鍵詞】農村土地；土地資源；存在問題；規劃
人口的增長，經濟的發展與技術水平的提高，使得人們對土地的需求也在逐漸增加，農村的土地資源日益減少。而社會經濟的發展離不開農業生產。如何正確利用農村土地資源和處理人類與土地之間的關系，是現在需要面對的重要問題。
1 農村土地資源現狀
1.1 利用不合理
隨著我國城鎮化的建設，城鎮用地也在逐漸加大，耕地資源逐漸減少，土地得不到良好的利用，人均耕地也在逐漸減少。農村土地的利用不合理主要由于農村土地資源的利用體系不符合該地的自然結構，且有些地方的土地規劃較落后，對住戶的布局欠缺考究。這樣會導致很多農村土地閑置局面的發生，農村用地的開發并不合理。
我國人口眾多，土地資源屬于不可再生的寶貴資源，土地資源的需求越來越緊張，在農業用地方面更是稀缺，所以必須科學合理的用地。那么，導致農村土地質量的原因主要為土地的開發具有不合理性，在土地耕種時，農戶使用過多的農藥化肥，影響了土地的質量，破壞了生態環境。人們在努力追求經濟發展時，對土地進行不合理的開發利用，造成了土地水土流失嚴重，沙漠化和土地荒漠化也逐漸加重。有些企業排出的污水和大量廢氣也對土地資源造成了嚴重的污染，土地的質量迅速下降。
1.2 管理問題
農村土地資源利用中，土地管理是一個很重要的環節，目前情況來看，土地資源并沒有得到系統性的規劃。管理部門沒有對現有的土地進行詳細的策略部署，只看重眼前的經濟利益，而不做長遠的打算，不斷的建造大型工程，不能合理的開發利用，產生大量閑置用地。
土地的布局不合理也是造成土地管理不善的重要原因，隨著我國農村經濟的發展，農民選擇其他地方居住，減少了土地耕種量。很多青年也選擇走進城市發展，農民對土地耕種的熱情大大減退。土地得不到利用，土地的質量便逐漸下降，最后導致土地日益貧瘠化。
農民之間土地轉讓不遵循土地承包法的規定“土地承包經營權采取互換，轉讓等方式流轉，應由當事人向縣一級以上人民政府申請登記”，農民為了貪圖利益進行無序的土地流轉，造成土地管理的不便。在土地的流轉中，有的部門為了個人利益，在未經過用戶的同意下，強制農民簽訂流轉合同，嚴重損害了農民的利益。
雖然有關部門一直在強調建立完整的土地資源管理政策，但是一直得不到落實，一些違規用地通過罰款終止，但是有一些人通過走關系免交了罰款，執法部門執法不嚴，給這些人制造了一次又一次的犯錯機會。
大小村莊數量過多，人口規模較小，布局分散不均勻，而這種布局導致了農村土地粗放式經營，農業用地變成了建設用地，土地得不到良好利用。
1.3 后備資源欠缺
農村可用耕地后備不足，分布零落，且分布在光照不好的地方，資金很難投入進去，如果對其盲目的開發利用，也會影響一系列的生態問題。引起水土流失、沙漠化嚴重、山體滑坡等自然災害。
1.4 土地資源浪費
隨著農村經濟的發展，很多農戶開始向城鎮靠攏，舍棄舊房子，建造新房屋。很多人具有攀比心理，這樣一來，往城鎮靠攏的居民逐漸增加，閑置的農用土地也隨著加大，村子空了，土地便浪費了。
2 土地資源管理相應對策
2.1 土地整理
土地整理是指采取適當的措施，對田地、水、路、林、村進項綜合整治，增加有效耕地面積，改善農業生態環境的行為。土地整理可以維持農村用地總量的平衡，在南方地區，農村曬谷用地面積較大，道理的修建也占用了過多的用地，很多溝塘得不到再利用。如果對這些土地加以整理，一定會創造更多的土地利用空間。另外，土地整理還能促進生態平衡，減少生態環境的破壞率。隨著農業生產與工業化的發展，加快了對水、土和大氣的污染，通過土地整理，可以有效的防止農業用地得到直接污染。生態環境便得到保護，可以減少水土流失、沙漠化等其它自然災害。
2.2 加強管理體系
應該對非法占地及非法占用土地建造建筑設施的行為進行嚴重處罰，對需要拆除的用地不能用罰款的形式代替，嚴格杜絕有些村民對已擁有土地的使用權亂流轉，也不能無故荒廢土地資源，適當的時候可以給予相應的處罰。另外，可以建立一個監察小組，專門監察土地流轉不規范，有關部門執法不嚴的現象，對有關部門進行不定期的檢查，嚴重杜絕執法不嚴、知法犯法的現象。相關部門應該從自我做起，嚴格規范自我，做好帶頭工作。
在國外有相應的管理條例，規范著土地的開發和利用，我國也應學習這一優點，建立一個能夠保障土地得到合理利用的土地整理計劃，明確管理部門的土地整理職責，加快土地資源的保護力度，實行相關的土地資源保護制，強化各級的管理職能和服務力。利用獎懲手段，提高農民的積極性。
2.3 農業生態環境的維護
土地資源的利用不當，會引起山體滑坡、土地流失、沙漠化等一系列的自然災害，嚴重影響了農業生態環境的平衡，也不利于農業生產。為貫徹可持續發展的政策，可以投入大量的人力物力和財力建設水土流失保護工程，是改善生態環境和提高生產量的有利措施。土地整理也可以改善生態環境，減少水土流失的發生率，提高農業生產量。
2.4 科技的運用
土地資源的管理工作業可以將科技進行系統的運用，先要提高管理層們思想上的認識，成立一個工作小組，進到前線與農民一起對土地整理的問題進行溝通與交流，只有實地考察，才會發現問題，從而找到解決問題的有效辦法。管理部門可以派出技術人員下鄉對農民進行手把手的技術指導，讓農民可以正確使用相關的技術設施，技術人員要定期對這些設施進行維護，可以開技術培訓班，培訓農民學習更多的技術知識。也要增強農民們對土地整理的理解，培養他們自覺保護意識，讓農民知道這樣做的意義，才會從根本上改變農民舊的觀念。土地整理是一個長期的任務，需要土地管理部門跟農民們相互配合，才能取得更大的作用。收益的還是我們人類，大家應明白自己的職責，共同守護我們的生態環境。
2.5 提高土地質量
土地整理不能盲目的追求耕地面積，耕地質量也是需要面對的問題，如果土地質量得不到保證，耕地面積再多也起不到提高經濟發展的效率，農業生態環境也沒有得到維護，只有提高耕地質量，耕地面積提高才具有意義，農業生產才會得到質的改變，資金的投入與人力的投入便有了回報。土地資源也應邁向可持續發展的道路。
3 結語
據我國國情，可以借鑒國外好的土地治理措施，吸取國外的土地整理經驗。結合我國農村土地資源現狀，按照可持續發展的政策，本著提高耕地質量、加大技術的投入，保護生態環境的為基礎，建設一個文明的生態社會。農村土地管理是緩和人和土地關系緊張的重要一步，不但要靠管理部門的努力和相關法律體制的保駕護航，廣大人民群眾也應積極加入，利用科學理論，將我國的每一寸的土地都能很好的利用起來。土地是萬物生長之本，也是我們家園的根本。如果土地全部荒漠化，后果則不可想象。
參考文獻：
[1]張琳.淺析我國農村土地資源利用現狀及其發展規劃[J].科技論壇（下半月），2013（6）.
第5篇：土地資源管理條例范文
【關鍵詞】水資源；問題；措施；管理
水資源是重要的自然資源，也是生態系統的構成要素。水資源管理是自然資源管理的重要方面，也是生態文明建設的重要保障和基礎支撐。在我國積極深化自然資源管理制度改革，推進生態文明制度建設的關鍵時期，水資源管理制度改革也迫在眉睫。
1.我國水資源管理存在的問題
1.1多部門分割管理
盡管新修訂的《水法》規定國家對水資源實行流域管理與行政區域管理相結合的管理體制，國務院水行政主管部門負責全國水資源的統一管理和監督工作。但在實際管理中則存在多個管理部門分別管理水資源的各項事務，呈現多部門分割管理。目前，地表水的開發、利用和保護主要由水利部門管理，水體的污染與防治則由環境保護部門管理，地下水監測及地下水污染防治則由國土資源部門管理，城市和工業用水，城市給排水工程規劃、建設和管理由建設部門管理，農業用水、漁業水環境主要由農業部門管理，流域生態、水源涵養林的保護與管理則由林業部門負責，內陸航運與污染控制由交通部門負責。在這種部門分割的管理體制下各涉水部門的管理職責既有交叉又有缺位，各部門間只有分工缺少協作，沒有形成多部門管理的整體效益，使我國水資源管理長期處于水量與水質、地表水與地下水、流域與區域、農村與城市分割狀態，不利于開發、利用、節約、保護、管理水資源和防治水害。
1.2水資源產權制度不健全
按照《憲法》規定，水資源屬國家所有，即全民公共所有。《水法》及《取水許可和水資源費征收管理條例》規定了依法取得取水權的條件，原則性地提及取水權可有條件轉讓及變更，缺乏具體的實施細則。在《水量分配暫行辦法》將水量分配到各省，但水權并沒有明晰到微觀終端用戶。此外未對不同實體對水的占有權、使用權、收益權和處分權做出其他明確規定。而對水流資源的統一確權登記還未實施，基于資源資產產權制度的水權交易制度也只是剛剛起步。
1.3水資源生態功能管理缺乏
水資源同時具有資源和生態，但目前在對水資源的管理中沒有把水資源作為重要的生態系統和生態空間進行管理，往往側重于其資源管理，忽略了水資源生態功能管理，沒有科學管控水資源的資源功能與環境功能，導致出現水源地生態破壞嚴重、水體生態修復能力下降、水體污染等嚴重的水環境問題，直接影響居民生活，限制經濟發展，威脅民族的生存與發展。
2.強化水資源管理的有效措施
2.1推進水資源管理體制改革，促進水資源綜合管理
要順應自然資源綜合管理發展趨勢，將水資源管理納入自然資源綜合管理體制，建立起以土地、礦產和水資源為基礎的自然資源綜合管理平臺，促進自然資源合理利用和有效保護。
要結合當前中央關于機構改革和轉變政府職能的相關精神，推動水資源管理體制改革，打破當前多部門分割管理的現狀。充分考慮當前我國自然資源管理現狀，國土資源部系統管理著土地資源和礦產資源這兩大類最為重要的自然資源，資源管理基礎深厚，隊伍健全，技術完備，平臺先進，同時不動產統一登記制度也在穩步推進，為自然資源綜合管理搭建平臺。因此，要積極推進符合大部制改革要求的自然資源綜合管理體制，整合涉及資源管理和生態保護的有關部門，成立以國土資源部為主體的自然資源部，將水資源管理納入自然資源部的管理職能，將水資源由多部門管理轉變為單一部門系統管理，理清管理職能，消除多部門職能交叉和缺位，健全部門內部水資源管理協調機制，打破多部門間協調不利，配合不暢的局面。
要按照自然資源綜合管理的要求，積極推進水資源管理職能轉變，努力實現六個“統籌”，實現多目標、多級優化綜合管理。一是要統籌地表水和地下水管理；二是要統籌淡水資源和海洋資源開發與保護；三是要統籌水量和水質管理；四是要統籌區域和流域管理；五是要統籌城鎮和農村用水；六是要統籌土地資源和水資源管理。
2.2建立水資源產權制度，發展水資源市場
按照十報告關于“健全自然資源資產產權制度和用途管制制度”的精神，嚴格水資源論證和取水許可管理，完善定額標準，按照水源屬性和用水戶類型，科學核定取用水戶的水資源使用權限，開展確權登記，形成歸屬清晰、權責明確、監管有效的水資源資產產權制度。在水權初始配置和流轉過程中，發揮市場調節與政府調控的作用，建立合理的水權價格形成機制，加快建立完善有利于發揮市場作用的水權交易平臺，明確交易規則，維護良性運行的交易秩序，建立便于操作的水權交易制度，共同推動水權市場交易的發展，進一步為發揮水市場的水資源配置基礎作用提供制度保障。
2.3創新管理理念，促進水資源生態文明建設
把生態文明理念融入水資源開發、利用、配置、節約、保護與水害防治的各方面。一是繼續完善和落實最嚴格水資源管理制度。積極落實“三條紅線”，嚴格實行“四項制度”，制定更加完善的管理制度、考核制度、監督制度和監控體系，保障最嚴格水資源管理制度有效落實。二是加強水資源節約保護和水生態修復。要繼續推行節約用水的風尚，加快節水技術的研發和推廣，積極實施水生態修復工程，落實水資源保護任務。三是健全水資源有償使用制度。樹立“資源、資產、資本”三位一體的管理理念，堅持使用水資源付費的原則，按照全面反映市場供求、水資源稀缺程度、水生態環境損害成本和修復效益的要求，合理調整水資源費征收標準，健全水資源有償使用制度。四是建立和實施水生態補償制度。堅持誰受益、誰補償原則，推動建立江河源頭區、重要水源地、重要水生態修復治理區和蓄滯洪區生態補償機制。建立流域上下游不同區域的生態補償協商機制，推動地區間橫向生態補償。五是積極開展水生態文明創建工作。加快開展水生態文明建設試點和創建工作，完善水生態文明建設的制度體系和建設模式。
2.4重視基礎性工作，加強水資源管理的信息化建設
建立包括土地、礦產和水資源在內的統一監測調查評價平臺，加大資金投入，增加監測網點，優化網點布局，重視包括水資源監測、水生態監測和城市水文監測等在內的日常監測工作，客觀科學開展水資源各項調查評價工作，提高自動監測和服務管理能力。加強標準體系建設，加強水資源信息化管理建設，將其納入自然資源管理統一信息管理平臺，實現資源共享，提高水資源管理的科學性、有效性，提升水資源管理服務社會的能力。
3.結語
在當前我國日益嚴峻的水資源形勢下，落實最嚴格的水資源管理制度，需要各級職能部門相互配合、協調，社會各界大力支持，采取各種手段與措施，扎實推進節水型社會建設。這樣，才能以水資源的可持續利用推進和促進當地經濟的可持續發展，確保最嚴格水資源管理制度的落實。
參考文獻
[1]劉艷飛，王妍.以最嚴格水資源管理支撐生態文明建設[N].中國水利報，2014-02-13（5）.
第6篇：土地資源管理條例范文
關鍵詞：森林資源保護；現狀；發展方向；解決措施
森林資源是林地及其所生長的森林有機體的總稱，以林木資源為主，還包括林中和林下植物、野生動物、土壤微生物及其他自然環境因子等資源。森林作為地球上可再生自然資源及陸地生態系統的主體，在人類生存和發展的歷史起著不可替代的作用。隨著國際環境的變化和城市進程的推進，不斷增長的經濟和人口對森林造成的壓力越來越大。我國的森林類型多樣，物種繁多，在世界植物寶庫中占有重要的位置。面對當前森林亂砍亂伐、濫用森林資源等問題，我國對生態環境建設的關注度也日益提升，但是在實際的森林保護工作中還是存在著許多問題，需要我們一一探討。
1 現階段森林資源保護工作的現狀
1.1 森林面積持續增長
當前我國的森林的林齡結構和林相結構都日趨合理，森林的綜合質量也有所提高，突破了前段時間數量下降的現象，而呈現上漲的態勢。同時，我國的林業執法體系和森林保護機構和制度已逐步健全，現已建立了森林公安局，并形成完善的管理、公安、稽查的執法體系，對與森林有關的工業進行了嚴格了審查和監督，取消了部分森林木材的生產和經營，形成了森林管理和保護的新格局。在森林中，也建立了一定規模的防火隔離帶、瞭望臺等基礎保護設施，使天然森林資源得到了較好的保護，也使瀕臨滅絕的野生動植物得到了較好的保護。
1.2 管理權力方面不夠清晰
我國地大物博，幅員遼闊，森林資源占整體區域的比例較大，為了保證森林資源能夠得到廣泛的應用，我國提出了森林產權的管理方案，并且在全國范圍內得到了實施。但是，由于監督和管理工作的落實不代維，使得森林產權管理效率低下，遲遲得不到落實，使得森林資源的產權混亂。森林資源的私有產權能夠提升個個人的收益，起到激勵的作用，也有利于林業資源管理效率的提升，但是與此同時會帶來森林資源浪費問題，使國家制定的方針難以執行。一部分林業部門之間工作不夠協調，出現了權力干涉等問題，嚴重阻礙了森林資源產權管理工作的落實。
1.3 監管力度不夠
雖然國民經濟的發展帶動了各行各業的進步，同時也使自然資源得到了相應的消耗。為了使森林資源達到最大的利用效率、防止資源浪費現象，我國林業局派駐了 很多森林資源管理機構，在全國各地發揮了管理和監督的作用，確保森林資源能夠發揮其最大的價值。但是，一些監管部門的監督力度依然不夠，對當地的森林使用管理條例和占用林地的審核制度的監督和執行力度不夠，也沒有妥善的處理破壞森林資源的有關案件，未能及時、完全的發揮監管的力度。
1.4 林業技術力量不足
現階段，我國從事林業專業的技術人員數量有限，知識也較少經過及時的更新，森林資源保護團隊中新鮮血液較少，無法吸收先進的林業專業技術知識和森林保護知識，影響了林業建設科技水平的提高，也無法滿足我國林業發展和森林保護的需求。同時，由于資金的不足，導致森林資源的保護工作面臨著很大的難度，管理人員的資深專業素質不過關，生活得不到保障，工作積極性得不到調動，管理難度較大。
2 加強森林資源保護的措施
2.1 增強對森林資源的監督工作
要想使森林資源的保護能夠落到實處，使森林資源得到充分的利用，就要在管理的過程中對相應的規則和制度進行透徹的了解，并對當地的森林資源配置、樹木種類進行詳細的了解，根據各項資源的特點進行合理的分配，降低林業資源的損耗。首先，當地的林業部門也應積極的制定森林資源保護方案，對森林中的各項資源進行實地的詳細調查，收集有關的數據和資料，為之后的管理工作奠定堅實的信息基礎。其次，要對森林資源的開發、使用等各個環節的管理人員進行嚴格的考核，防止管理人員在監管方面出現問題。最后，管理人員要對森林資源的流失和破壞問題進行嚴格的控制，對于森林產權要進行嚴格的審查和登記，按照法律有關的規定來對森林資源進行管理，使各項政策都能切實的落實到森林資源的保護工作中。
2.2 加強審核和對違法行為的打擊力度
對于森林中的各項資源要做好審核工作，對于開發使用的土地資源要采取嚴格的審核制度，用來規劃好森林資源的正確使用功能。對于要占用森林土地資源的工業項目要按照法律的規定來辦理有關的手續，并經過管理部門的首肯后才能進行正常的使用，并按照規定進行費用的收取和使用的授權，確保森林資源在使用的期間不會受到破壞，保持整個森林的生態平衡。
對于危害森林資源的應該采取嚴厲的打擊態度，凡是非法占用森林土地資源的或者破壞森林資源的要嚴格的按照有關規定，要求破壞者恢復森林資源，并對相關的損失進行經濟賠償。并且，要加大對違法占用和破壞森林資源等行為的監督和檢查力度，一旦發現必須進行嚴格的處理。最后，對于有過犯罪記錄的森林資源破壞者要進行跟蹤監督，對違法現象進行嚴格的追查，樹立林業部門的執法權威，對所有違法分子產生震懾作用。
2.3 積極開展森林資源保護觀念的宣傳
將與森林資源保護有關的法律法規進行深入的宣傳和教育，將關注的重點放在森林資源保護事業上，將工作的主要精力放在宣傳落實上，從源頭做起，積極的對森林資源保護觀念進行傳播和推廣，使每個公民都意識到保護森林資源的重要性和必要性，提高公民的法律意識和道德修養，使其認識到森林資源對國家和個人的重要經濟效益、生態效益、社會效益，使人們發自內心的認同人與自然的和諧共處，摒棄自私自利的糟粕思想，從自身做起，為保護森林資源作出努力。
2.4 加強對森林資源工作和后續產業的投入
對于有關森林資源保護的基礎設施要加大資金的投入，增加先進的管理技術和管理設備，與新時代的森林資源保護工作接軌。只有加大森林中的護林站點、道路、交通、檢測設備、信息化設備等的基礎設備的投入，才能改變一直以來較為落后、條件艱苦、交通不便捷的問題，將森林資源保護工作提升到一個科學、創新的新高度，確保森林保護工作更加高效、快速。
對于與森林資源保護有關的后續產業，要積極地進行推動，促進其發展，才能確保森林資源向著更好的方向發展。要以森林資源為基礎，大力推動林業產業的建設和發展，重視森林資源在生態環境建設中的主體作用，合理的對森林中的土地資源和樹木資源進行發掘，積極的壯大林業產業。
3 結語
森林資源是地球上最重要資源之一，是生物多樣化的基礎，對于人類的生存和發展有著重要的意義。作為森林資源保護的工作人員，應全力以赴的探尋保護森林資源的方法和措施，為提升我國森林覆蓋率、合理利用森林資源作出不懈努力。
參考文獻
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[3] 張志平.淺析我國森林資源保護的刑法規制[J]. 北京林業大學學報（社會科學版），2009，01：11-14.
第7篇：土地資源管理條例范文
一、對判決所依據的理由的分析
1、土地使用面積分攤
在判決中法院認定，星漢城市花園小區土地使用面積7697.60平方米，而分攤面積也為7697.60平方米。根據地上建筑物與土地使用權不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內土地的使用權，則不能取得該土地上的任何建筑物的所有權，也就不能享有對該土地上建筑物的法定處分權。從而法院認為該小區土地面積已經全部分攤到全體業主，小區的土地使用權為該小區的業主所享有，開發商不再享有該小區的土地使用權。除非取得土地使用權人的同意，也不能享有該土地上建筑物的所有權和分配權。該案所涉車庫建設在開發商不享有使用權的土地上，也未取得全體業主的同意，因此開發商不享有車庫的使用權和支配權，而應由土地使用權人共有。
地上建筑物與土地不可分離的客觀現實，成為地上建筑物與土地使用權不可分割的法律原則的依據，并被世界各國所確認。依據民法的基本原則，權利可由一個人所有，也可由若干人共有，而共有又分為按份共有和共同共有。按份共有指權利人按各自的份額享有權利；共同共有指對權利不進行份額分割，而權利人共同享有權利。因此，對于一個小區而言，地上建筑物的所有權人共有小區的土地使用權。
實踐中，中國的許多省市將小區的土地使用權面積分攤給全體業主，由全體業主按份共有，從而，任何人想要在小區內建設新的房屋或設施，都要取得全體業主的一致同意，并且全體業主的房地產權證上需相應減少分攤的土地面積。實際上要達到上述要求，操作難度非常大，通常是不可能的，在實踐中造成諸多爭議和糾紛。
上海市房屋土地管理局1998年的《關于暫停用地面積分攤計算的通知》，改變了上述將用地面積分攤給業主的做法，而只在房地產權證上表明共有面積，這就意味著小區內全體權利人共有小區的土地使用權，而建設新的建筑物或設施也將共同占有小區的土地，而只要現有的業主不表示反對就可以建造，且無需變更房地產權證，實踐證明是解決土地使用權紛爭的可行辦法。
法院在判決中認為小區的全體業主按份共有小區土地使用權，同時由于開發商沒有土地使用權的份額，其也就不享有土地上建筑物的所有權。事實上，是開發商先建造了車庫及商品房等其它建筑，并將商品房銷售給全體業主，然后，業主取得房地產權證，在房地產權證上登記了分攤的土地使用權面積。一個重要的事實就是，車庫未參與土地使用面積的分攤，但是，房地產權證只是其所記載的房地產的權屬證明，而不能決定其所未記載的地下車庫的所有權。退一步講，即使開發商將車庫建設在業主享有使用權的土地上，車庫的所有權也不當然歸于全體業主。這正如違章或違法建造在沒有使用權土地上的建筑物，其所有人承擔侵權責任，而不是由土地使用權人取得違章、違法建筑物所有權。
綜上所述，南京市鼓樓區人民法院以星漢城市花園小區全體業主分攤了小區全部土地面積，因此開發商不享有土地使用權，從而對其建造的車庫也不享有所有權的判決，在法律上值得商榷，并存在違背法律一般性原則的嫌疑。
2、公共配套設施的所有權
法院在判決中指出，根據《江蘇省物業管理條例》（以下簡稱“《條例》”）第二十七條規定，配套使用的附屬設施、附屬設備、共用部位屬全體業主所有。開發商按照南京市規劃局《建筑工程規劃設計要點通知書》的要求建設車庫，其建成的車庫作為公共配套設施，是建筑物的輔助設施，應由建筑物的所有權人共同使用。
《江蘇省物業管理條例》第四十六條第（六）項規定：“本條例所稱物業共用設施設備，是指物業區域內，由全體業主共同擁有并使用的…非經營性停車場…。”該條例未對非經營性停車場做出明確定義，但從《條例》文字上可以確定，并非所有的車庫都由全體業主共同。而法院僅以車庫為公共設施為由認定全體業主共有車庫，有在對《條例》斷章取義之嫌。
公共配套設施是由業主共同使用的與建筑物相配套的設施，但決不等同于公有配套設施。例如小區內建設的學校，不能因其為公共配套設施，而就認為學校應歸全體業主共有。因此，法院簡單地將公共配套設施等同與公有配套設施的觀點，在法律上是沒有明確依據。
3、車庫的成本
法院認為，根據《江蘇省商品房價格管理規定》，附屬公共配套設施是商品房成本的構成部分，而被告無證據證明車庫的建設成本未納入商品房的成本，因此，法院認為車庫作為公共配套設施所發生的費用已經計入商品房的成本這一事實應予認定，開發商將車庫再行銷售的行為有違誠實信用原則。
上述《江蘇省商品房價格管理規定》中，附屬公共配套設施費是指“列入建筑安裝施工圖預算項目，與主體房屋相配套的非營業性的公共配套設施費用”。而對何為“非營業性”未作定義，因此法院簡單地將開發商的車庫列入附屬公共配套設施是不妥當的。
在實踐中，由于許多建設工程采用總包形式，開發商在會計核算上無法將車庫的建設成本與其它建設成本相區分。而法庭如果要確定開發商是否將車庫成本納入商品房成本，應由有資格的第三方審計機構進行審核來確定。而這無疑會增加不必要的訴訟成本，并且與實踐中通常的會計核算方法相違背。
4、開發商的承諾對地下車庫產權的影響
在該案中，業主指稱開發商在小區住宅銷售時曾向購房者承諾，小區將配建機動車庫供業主使用，一些業主正因為此點而買房的。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”
雖然，法院在判決中未以上述司法解釋作為判決依據，但開發商應在銷售廣告和宣傳資料謹慎地作出宣傳與承諾。如果開發商在商品房的銷售廣告和宣傳資料中，明確承諾小業主將擁有地下車庫，則該地下車庫的產權實際將依據開發商的該種承諾由全體小業主共有；如果開發商違反該承諾向特定的人出售該地下車庫，則將構成違約。
二、與地下車庫產權歸屬相關的問題
1、地下車庫產權歸屬的判斷標準
根據研究，未發現國家的法律法規對地下車庫的產權歸屬作出明確的規定。但是，我認為，要判斷開發商開發的商品房的地下車庫的產權系屬于開發商，還是屬于全體小業主共有，主要依據地下車庫的建筑面積是否作為小區商品房的公攤面積。如果地下車庫的建筑面積已作為公攤面積予以分攤，則在小業主購買商品房時，其購買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫的面積（指分攤面積）。在該情況下，既然地下車庫的面積已分攤在小業主購買的商品房中，該地下車庫的產權應當屬于全體小業主共有。反之，如果地下車庫的建筑面積未作為公攤面積，則該地下車庫的產權通常應歸屬于開發商。
根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》第九條，凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積，從而不進行公用建筑面積分攤。另外，根據《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》第七條，機動車庫、非機動車庫、作為人防工程的地下室不應計入公用建筑空間。根據上述規定可見，無論部門規章還是地方性規定，都沒有強制性規定地下車庫應列為需分攤的公用建筑面積。
如果地下車庫已作為公攤面積予以分攤，則根據前段分析，地下車庫的產權應屬于全體小業主共有。否則，地下車庫的產權應屬于開發商。
2、上海的地方性規定關于地下車庫產權歸屬的界定
在實踐中，上海市將商品房項目附屬地下車庫分為兩大類：其一是結建或者補建的民防工程，即其定性為民防工程，只是在實際使用時將其作為車庫。根據《上海市民防工程建設和使用管理辦法》第二十條，民防工程的投資者可以按照房地產管理的有關規定取得民防工程的所有權。因此，開發商可以取得作為民防工程的地下車庫的所有權。但是，該《管理辦法》沒有規定作為民防工程的地下車庫的所有權人是否有權出售車庫。據上海市民防辦公室工作人員介紹，現在上海市有關部門正在起草有關作為民防工程的地下車庫的轉讓辦法，目前還沒有明確規定。
第二類系嚴格意義上的地下車庫，即開發商在立項、設計等時候均將其作為車庫。實踐中，小業主和房地產開發商的產權爭議集中在該類地下車庫上。上海市房屋土地資源管理局了《關于商品房項目附屬地下車庫（位）租售問題的暫行規定》（以下簡稱“《暫行規定》”），對除結建或者補建的民防工程外的、可單獨擁有房地產權證的商品房項目附屬地下車庫租售等事宜作出了規定。其中第一條規定：商品房項目附屬地下車庫（位）僅供該商品房小區內的房地產權利人購買，或者房地產權利人和承租人租用。第五條規定：地下車庫（位）與主樓一并申請預售的，經審核符合預售條件的，應在核發的預售許可證備注欄內注記地下車庫的批準預售面積。地下車庫（位）單獨申請預售的，則可單獨核發預售許可證，并在預售許可證的“項目類型”欄內注明“地下車庫”。上述《暫行規定》沒有對地下車庫的產權歸屬直接作出界定，但是地下車庫可以預售這一點表明開發商對車庫擁有產權，因為如果地下車庫屬于全體小業主共有，則開發商不能預售該地下車庫。
根據《上海市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤規則》，除非有合法產權分攤協議，否則單獨具備使用功能的獨立使用空間（如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等）不計入共有建筑面積。換言之，通常情況下，車庫不作為公用面積分攤，車庫的產權也就屬于開發商。
根據以上分析，我認為在判斷開發商對地下車庫是否擁有產權時，仍需依據地下車庫是否已作為公用建筑面積進行了分攤這一標準。
附件：
南京市鼓樓區法院作出全國首例判決——小區車庫歸業主共有。一個革命性的判決。/fviewmsg/703/7449501.html
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南京市鼓樓區法院作出全國首例判決——小區車庫歸業主共有。一個革命性的判決。業主們的建筑物區分所有權正向實現。星漢城市花園土地面積已全部分攤到全體業主身上，小區的土地使用權為該小區業主享有。開發商不再享有該小區的土地使用權，因此也不能享有該土fanliang2003-12-1216：11：37發表于焦點談房論市-業委會聯盟論壇之物管專題
根據地上建筑物與土地使用權不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內土地的使用權，則不能取得該土地上任何建筑物的所有權，也不享有對它們的法定處分權。星漢城市花園土地面積已全部分攤到全體業主身上，小區的土地使用權為該小區業主享有。開發商不再享有該小區的土地使用權，因此也不能享有該土地上建筑物的所有權和支配權，而應由土地使用權人共有。
南京市鼓樓區法院作出全國首例判決——小區車庫歸業主共有
南方周末2003-12-11杭正亞
商品房住宅小區停車位的產權歸屬問題，歷來是業主與開發商之間的一大矛盾焦點。而將小區車庫單獨出售，則是開發商普遍的做法。多年來，由此產生的糾紛層出不窮，業主因此狀告開發商的案例也是屢見報端。但由于種種原因，此類訟案中業主勝訴的情況一直未有所聞。11月12日，南京市鼓樓區法院作出“小區車庫歸業主共有”的判決，終于為此開了一個先例。
星漢城市花園是南京市鼓樓區的一個高檔住宅小區，開發商是江蘇星漢置業有限公司。
1998年9月，星漢公司申報星漢城市花園工程時，南京市規劃局以《建筑工程規劃設計要點通知書》要求，其規劃建筑應按機動車0.2車位／戶，非機動車2車位／戶配建停車庫。小區建成后，3幢樓下建有連片整體地下車庫，共有59個機動車泊位。2001年7月6日，南京市國土資源局在發給開發商的國有土地使用權證上明確記載：“使用權面積”和“其中分攤面積”都是7697.6平方米。
開發商在銷售住宅時曾承諾：小區配建地下車庫供業主停車。但業主們入住后卻發現，只有購買車位才能取得停車權。開發商以至少8萬元的單價賣掉了其中的37個，其余車位則被小區物管公司以每月250元的租金租了出去。為此，業主以“地下停車庫是小區配套共用設施，應屬全體業主共有”為由，多次要求開發商將地下車庫交還全體業主。但開發商堅持認為其對地下車庫擁有產權。
2003年6月，星漢城市花園業主委員會向南京市鼓樓區人民法院星漢公司，請求法院判決確認該小區地下停車庫的占有、使用、收益、處分的權利歸原告所代表的全體業主所有。
11月12日，鼓樓區法院開庭審理了此案。法庭經合議后認為，南京市規劃局發出的《建筑工程規劃設計要點》要求被告按標準建設車庫，這既明確了車庫作為公共配套設施的功能，又將建設車庫作為開發商的法定義務進行了確定。建成后的車庫作為公共配套設施，應交付建筑物的所有人共同使用。同時，根據地上建筑物與土地使用權不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內土地的使用權，則不能取得該土地上任何建筑物的所有權，也不享有對它們的法定處分權。星漢城市花園土地面積已全部分攤到全體業主身上，小區的土地使用權為該小區業主享有。開發商不再享有該小區的土地使用權，因此也不能享有該土地上建筑物的所有權和支配權，而應由土地使用權人共有。根據《江蘇省商品房價格管理規定》，附屬公共配套設施費是商品房成本的構成部分，未經物價部門批準，任何單位和個人不得擅自增加或變更。由于被告并無證據證明車庫的建設成本未納入商品房的成本，因此，車庫作為公共配套設施所發生的費用已經計入商品房成本的事實應予認定，被告再行銷售的行為有違誠實信用原則。另外，根據《江蘇省物業管理條例》規定，配套使用的附屬設施、附屬設備、公用部位屬全體業主所有，且被告也未按規定取得銷售車庫的許可證明。因此，被告以車庫的建筑面積未分攤給業主而有權另行處分的理由不能成立。
第8篇：土地資源管理條例范文
一、建立健全農村“三資”服務管理機制是工作的關鍵
1.成立農村“三資”服務中心。即各鄉鎮以農村經管中心為依托,成立由鄉鎮主要領導為主任、經管中心主任為副主任、司法、財政等相關人員參加的農村“三資”服務中心。對農村集體資金、資產、資源全面實行服務。同時對受理的農村“三資”進行重新核實評估、公開競標、立賬建檔實行統一管理。全市10個鄉鎮86個行政村全部實行 “三資”服務工作,達到了有專職人員,有穩定辦公場所、辦公設備、有圖板、基礎賬簿。
2.實行兩個工作流程,執行“三資”服務程序。首先是實行資金代管流程。村集體經濟組織的一切收入必須及時足額存入設在經管中心的資金專戶統一管理。村級財務支出實行預決算審批制度。即村級在使用前,先做出資金使用預算,經村民民主理財小組審核,村民大會或村民代表會議討論決定,報鄉鎮“三資”服務中心審核,在取得原始憑證必須經民主理財小組審核蓋章、簽字后,村主管財務是領導審核后,方可入賬。保證了村里花錢不管賬,鄉鎮不花錢。其次是實行資產、資源監管流程。村集體經濟組織資產和資源出售、轉讓、承包、租賃還債等,由村兩委制度方案,向“三資”服務中心提出申請,服務中心在五個工作日內對村級申請作出批復,交村民大會或代表會議討論通過,并及時公示。公示期滿,按照相同條件村民優先的原則,由村委會和服務中心共同組織競價發包。
3.推行三種管理辦法,明確職責。一是資金委托代管。村集體經濟組織以書面的形式,將資金委托“三資”服務中心設置賬戶進行核算管理。目前服務中心共核算資金561萬元,462筆,制止不合理開支74萬元。二是資產統一監管。村集體經濟組織資產在三資“三資”服務中心設置臺賬,服務中心按照統一的標準、程序對其經營、處置、收益進行指導監督、規范管理。三是資源聯合協管。村集體經濟組織資源承包、出售、租賃、轉讓等由村制定方案,報“三資”服務中心審核,標的額萬元以上的由市三資服務監管組織復核幾,經村民大會或村民代表會議通過,實現市、鄉、村三級聯合協管。目前全市“三資”服務中心組織資產、資源競價發包412項村集體收入347萬元。
二、開展農村“三資”清理,是做好服務工作基礎
摸清底數是加強農村“三資”監管的基礎性工作,做好清產核資可以采取先易后難,穩步推進的原則,全面摸清農村“三資”總量,結構、分布和收益情況,著力解決“三資”狀況不清,賬實不符,產權不清晰,資產閑置和被侵占流失等問題,為服務打好基礎。
1.全面清理“三資”底數。全市抽調農委、財政、審計、鄉村干部76人,組建成20清理工作組,在村級自查自報的基礎上,深入鄉鎮村屯進行普查,通過賬目審計、合同清查、實地踏查、產權界定、價格評估、登記照冊、公示、公開、定性處理等方式,摸清三資底數。全市核實集體資產3 848萬元,資源221萬畝,減少債務102萬元。
2.穩妥界定“三資”權屬關系。權屬問題關系村集體和農民群眾的利益,處理不當,會引發新的矛盾。我們堅持實事求是依法處置、區別對待,確保穩定的政策原則,進一步明晰“三資”權屬。對歷史原因已經形成的帶有法定契約性質的合同,只要沒有明顯違法違紀問題,一般予以維護。對超越法定權限,在資產、資源發包中暗箱操作,違反《土地承包法》和資產管理條例顯失公平,進行重新修訂或依法廢止。對農村電力設施、學校、開荒地等已有明確法律政策規定的資產、資源。按規定明確權屬。通過界定,進一步明晰產權歸屬關系,規范了秩序,目前全市共認定核實林木103畝, 土地資源4 617畝權屬關系。
3.嚴肅處理違紀問題。堅持邊清理、邊整改,明確處理問題的原則,權限和政策及法律依據,根據不同情況采取不同的處理方式,對合同明顯不規范,價格偏低、期限過長、不合理程序發包等先行協商解決,協商不成再依法依規定處置,對挪用擠占,仗權承包,偏親向友,等依紀依法進行嚴肅處理。目前全市重新修訂和廢止合同63份,為集體挽回損失17.6萬元。
三、加強規范管理,提高三資服務水平
在“三資”服務工作中,堅持高起點,高標準、嚴要求,是實現“三資”管理規范化的必要措施。
加強“三資”管理制度建設。堅持把“三資”管理改革與“三資”服務配套制度建設同步推進,建立完善了財務預算,管理費用包干,重大項目報告等。我們制定出臺了《村集體資金、資產、資源管理暫行規定》、《村集體組織“三資”管理定期核查》、《村集體“三資”登記公示》、《勤廉雙述》等19項制度,對農村資金、資產、資源如何實行委托作出明確的規定,加大資金、資產、資源的管理力度,為了確保“三資”工作扎實有效地開展,還專門組織召開樂業鎮、向陽鄉現場會,有146人參加學習,通過典型引路,帶動全面工作的順利進行。
四、加強組織領導,加大推進力度
強化推進措施,確保三資“三資”服務工作取得實效。“三資”服務工作涉及面廣,政策性強,工作量大,必須統籌兼顧,協調各方面力量,強力推進落實。
1.加強組織領導,形成工作合力。市委對“三資”服務工作高度重視進行了專題研究,制定出臺了《同江市開展農村集體組織“三代”管理暫行辦法》建立了聯席會議和協調會議制度,把這項工作納入實績考核和黨風廉政建設責任制。各鄉鎮成立了“三資”服務領導組織和監督組織,村成立了監督委員會和村民理財小組,設立了“三資”工作站,形成統一協調、分工負責、密切配合、上下聯動是工作機制。
第9篇：土地資源管理條例范文
物業規約（以下簡稱“規約”）,又名“業主公約”、“物業管理公約”、“住戶規約”、“管理協議”、“區分所有規約”和“管理組織規約”。但規約的概念究竟如何界定,在學術界聚訟紛紜。有人認為,“規約乃規范區分所有建筑物之管理、使用以及所有關系的自治規則”。[1]有人認為,“所謂規約,是指全體區分所有權人就建筑物與基地之管理、使用及所有關系,以書面形式所為之自治規則”。[2]有人認為“,規約系全體區分所有人就其建筑物與基地之管理及使用方法,以書面為一致決之合意”。[3]有人認為,“所謂規約者,乃以區分所有建筑物之合意或集會的決議所定建筑物的管理、營運的根本原則”。[4]有人則認為,“規約乃是全體區分所有人以書面作成有關建筑物或基地或附屬設施之管理使用之一種區分所有人相互間事項之合意”。[5]
以上定義有的強調規約的自治規則性質,有的側重規約的締結程序和形式。筆者認為,鑒于規約的效力不僅及于區分所有權人,還及于區分所有建筑物的繼受人；鑒于主流市場經濟國家和地區的規約均不以全體區分所有人一致同意為其生效要件,把規約界定為合同或契約實有不妥。筆者認為,規約有實質意義與形式意義之別。實質意義上的規約指多數區分所有權人（業主）通過業主大會決議程序制定的、調整區分所有建筑物的使用、維護、管理以及業利義務的、對全體業主具有拘束力的自治規章；形式意義上的規約則指記載該自治規章的書面文件。
以其發生作用的期間為準,規約可分為臨時規約和正式規約。前者指建設單位在銷售物業階段制定的、對建筑物區分所有關系作出約定的臨時性自治規章。后者指在廣大業主入住小區后由業主大會通過的業主自治規章。臨時規約是在前期物業管理階段由開發商起草,并經由業主在簽訂商品房買賣合同之時分別簽字承諾的程序而被提升為規約。臨時規約由于陸續獲得了全體業主的簽字,似乎更貼近意思自治的真意,但畢竟未履行業主大會的通過程序、未獲得全體業主的充分審議與醞釀,因此臨時規約應盡早上升為正式規約。
我國《物權法》先后五次提到了“規約”,并在第83條明確要求業主遵守法律、法規以及規約。《物權法》頒布后,國務院于2007年8月26日對《物業管理條例》作出修改,充實和完善了有關規約的規定。鑒于《物權法》使用了“規約”的概念,修訂后的《物業管理條例》將“業主公約”易名為“規約”,將“業主臨時公約”易名為“臨時規約”。
二、規約的法律性質
（一）規約調整區分所有建筑物的業主之間的利益關系
在獨門獨院的單獨所有建筑物上,物權和利益關系較為簡單,不存在區分所有的法律關系,也無需規約。但在眾多業主共居一座建筑物、共享小區共有部分和共用部分的情況下,建筑物區分所有關系日漸復雜,規約的登場水到渠成。沒有建筑物區分所有關系,也就沒有規約。新《物業管理條例》第17條第1款明文要求規約對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。規約看似調整人與物的歸屬與利用關系,實則調整人與人之間的利益關系。
（二）規約的實質是對建筑物區分所有權的確認與鞏固
建筑物區分所有權是規約的效力之源。為充分保護小區業主的財產權利，《物權法》第6章專門規定了業主的建筑物區分所有權。規約的核心價值在于,在法律和行政法規的制度框架內,進一步確認和維護廣大業主的建筑物區分所有權。建筑物區分所有權有廣狹二義。狹義的區分所有權僅指專有權而言,即業主對建筑物內專有部分享有單獨或單一的所有權。至于該單獨所有權由一人所有或數人（如夫妻或家庭成員）共有,并不影響該單獨所有權的性質。專有權是業主享有的核心權利。廣義的建筑物區分所有權則指專有權、共有權、共用權、管理權（又稱“治理權”、“成員權”）四位一體的權利。《物權法》第70條也從廣義上界定了業主的建筑物區分所有權:“對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。只不過這種立法表述沒有囊括“共同使用權”而已。[6]專有權的行使以各業主取得的專有部分的面積為邊界,共有權、共用權、管理權的行使原則上也以各業主專有部分的面積比例為計算依據,但全體業主協議或規約另有約定的除外。為了從根本上維護全體業主的切身利益,廣大業主必須通過規約的彈性化條款詳細規定謀求業主利益共享、多贏的法律機制,并明確禁止任何害及特定業主和不特定業主的行為。例如，《物權法》第77條禁止業主違反法律、法規以及規約,將住宅改變為經營性用房。可見,雖然立法者不禁止業主將住宅改變為經營性用房,但規約有權禁止業主將住宅改變為經營性用房。因此,規約派生于建筑物區分所有權,且為鞏固與落實（而非否定）建筑物區分所有權而存在。
（三）規約具有自治規章的性質,但與合同有著嚴格區別
意思自治、物權尊重與過錯責任乃當代民法的三大重要支柱。規約是廣大業主意思自治的產物。制定和實施規約是業主弘揚物業民主和業主自治精神的重要方式。規約應當囊括業主圍繞區分所有建筑物的使用和管理所發生的各類法律關系,既包括業主對建筑物的單獨所有權關系,也包括業戶共同體的共有關系,還包括業主共同體內部的治理關系（如業主大會制度和業主委員會制度）等,因此堪稱業主共同體的“總章程”和“內部小憲法”。
有學者認為規約是與買賣、金錢借貸等類似的區分所有權人間的契約[7],有學者認為規約與單純的甲乙兩當事人間的契約并不相同,為更加社會化的契約。筆者認為,規約作為自治規章雖與合同同屬意思自治的產物,但并非嚴格意義上的合同或契約。嚴格說來,意思自治派生出來的行為自由既包括契約行為自由,也包括多方行為自由。而規約自治恰恰屬于多方行為自由的范疇。具體說來,二者有三大主要區別:
（1）體現的當事人意志不同。在不侵害當事人和第三人合法權益的底線下,合同要體現各方締約當事人的意思表示。而由于業主人數眾多、很難獲得全體業主的一致同意,規約只需將在建筑面積和人數上均處于多數地位的業主的意志擬制為全體業主的意志即可。因此,規約要體現小區共同體最高意思決定機構（業主大會）的意志,即大部分業主的意志,而非必然體現每位業主的意志。當然,科學而睿智的規約應當盡量把追求全體業主的利益最大化作為價值追求。
（2）相對性的表現形式不同。依合同法一般原理,合同只能拘束締約各方,不得為第三人設定義務,只能為第三人設定利益；而依《物業管理條例》第17條第3款,即便沒有參加規約制定和表決的業主,也要接受規約的拘束,履行規約規定的義務。實際上,不僅業主及其受讓人（包括概括繼受人和特定繼承人）受規約的拘束,物業服務企業也受其拘束。此為規約與普通的債權契約又一本質區別。
（3）變更程序不同。依合同法一般原理,除經締約各方合意,合同不得更改；而依新《物權法》第76條第2款和《物業管理條例》第12條第3款,業主大會有權根據面積多數決和人數多數決的雙重多數決定原則變更規約中的全部或部分條款,即使某一業主不同意,亦不影響規約變更之效力。可見,將“規約”稱之為“合同”或“契約”,可以形象地揭示規約的自治性格、私法性格,更加突出業主在塑造和影響規約內容方面的決定性作用。但問題在于,這種松散的概括在法律上有欠嚴謹。
（四）規約是對區分所有建筑物立法的細化、補充和變更
作為意思自治的法律文件,規約有必要、也有可能對區分所有建筑物立法作出補充和變更的相關規定。具體說來,可以區分三種情況:（1）在立法者僅作出原則規定的情況下,規約可以在技術操作層面就細節問題作出詳細規定。（2）在立法者未作任何規定的情況下,規約可以根據立法者的授權作出補闕規定。這是“法無禁止皆可為”的私法自治理念的重要體現。（3）在立法者作出任意性規定的情況下,規約可根據小區業主的意思自治變更任意性立法規定,改采更適合本小區特殊情況、更符合廣大業主切身利益和內心真意的小區自治規則。正因為如此,在法院或仲裁機構適用規約裁判案件時,應當重視規約作為物業糾紛裁判準則的重要作用。
三、規約對人的律拘束力
（一）規約對全體業主具有約束力
《物權法》第83條第1款和《物業管理條例》第7條第1項均從正面規定了業主遵守規約的義務。《物權法》第78條規定,業主大會或業主委員會的決定,對業主具有約束力；《物業管理條例》第17條第3款更明文規定:“規約對全體業主具有約束力”。即使某業主在制定和修改規約時發表了反對意見,也要受該規約的約束。該法第77條還規定業主不得違反法律、法規以及規約,將住宅改變為經營性用房。當然,如果規約違反了法律和行政法規,任何業主均有權尋求司法救濟。由于業主委員會委員當然具備業主的身份和資格,規約對業主委員會委員當然具有拘束力。
（二）規約對房屋受讓人具有約束力
規約對于直接從開發商手中購買一手房的業主以及從其他業主繼受取得二手房的新業主都具有拘束力。規約約束規約締結時的業主,其法理依據在于業主人頭多數決與面積多數決的雙重物權民主機制。規約也約束并未參與管理公約締結的新業主。其法理依據在于,新業主從前手繼受取得二手房時不僅取得了對二手房的物權,而且概括繼受了前手作為業主的法律地位或資格。既然前手的業主地位和資格中包含遵守規約的義務,后手當然應當履行該義務。該觀點可概括為業主地位移轉說。在公司法框架下,股權受讓人雖非公司章程的制定和修改者,但由于受讓了前手的股東資格,當然繼受前手遵守章程的義務。由此可類推,受讓人在受讓房屋之初已默示承諾接受前手參與制定和修改的規約。
值得注意的是,我國臺灣地區《民法典》物權編條文修正草案第799條第6款也確認了規約對區分所有建筑物受讓人的拘束力:“區分所有建筑物之所有人間依法令、規約或約定所生之權利義務,繼受人應受拘束。但特定繼受人對于規約或約定之內容,以明知或可得而知者為限。”[8]由此可見,規約對繼受人生效的前提是規約已經獲得登記的公示,或雖未獲得登記的公示、但繼受人對規約內容明知或應知。
（三）規約對物業服務企業具有約束力
《物權法》和《物業管理條例》雖然明確規定規約對全體業主具有約束力,但規約對物業服務企業是否具有約束力,則語焉不詳。例如，《物業管理條例》第36條第1款雖然要求物業服務企業按照物業服務合同的約定提供相應的服務,但也未觸及規約對物業服務企業的拘束力問題。
物業服務企業既然與全體業主立于物業服務合同關系之中,則受《合同法》總則的調整,似乎不必遵守業主群體的意思自治文件。但問題在于,物業服務企業在為多數業主提供物業服務時,物業服務企業與業主之間會存在利益沖突。倘若物業服務企業在提供物業服務時漠視規約的內容及其背后的主流價值觀,就無法為廣大業主提供滿意的物業服務。因此,從物業服務企業接受委托的法律事實本身可推定其作出了遵守規約的默示承諾。
無論從圓滿履行物業服務合同的角度看,還是從緩解當前物業服務企業與業主尖銳對抗的矛盾的角度出發,物業服務企業都必須遵守和落實規約。畢竟,接受委托而提供物業服務是一種誠信密集型、風險密集型的商事活動。物業服務企業本應在接受委托之前對規約作出必要的審慎調查,而取得并知悉規約內容則是其中的重要一環。當然,倘若物業服務企業不愿接受規約的拘束,也可放棄提供物業服務的商業機會。對此可采取舉輕明重的解釋方法。例如，《物業管理條例》第23條要求建設單位在物業銷售前將臨時規約向物業買受人明示,并予以說明；物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時規約予以書面承諾。既然分散的買房者尚應對業已存在的臨時規約作出遵守承諾,那些直接面對廣大業主提供職業化、專業化物業服務的企業更應作出遵守承諾。
有人可能擔心業主惡意濫用制定規約的話語權損害物業服務企業的權益。此種擔心是不必要的。首先,規約的內容必須合乎法律和行政法規所保護的法意和主流價值觀（包括誠實信用原則與公序良俗原則）,與強制性法律規范相抵觸的規約條款無效。《物業管理條例》第17條第2款也明文要求規約尊重社會公德,不得違反法律、法規或損害社會公共利益。其次,對于內容存在法律瑕疵的規約條款,任何人（包括物業服務企業）均可向人民法院提起規約條款無效確認之訴,且不受除斥期間的限制。遺憾的是，《物權法》和《物業管理條例》并未規定人民法院對瑕疵規約的司法審查機制,亦未明確規定物業服務企業的請求權。建議立法者修改《物權法》和《物業管理條例》時補闕這一立法漏洞,以充分維護物業服務企業的合法權益。
（四）規約原則上不能當然拘束承租人
規約固然可以拘束業主,但在業主出租房屋的情況下,規約是否對承租人具有約束力,需要具體情況具體分析。具體說來,規約原則上不能當然拘束承租人,但規約設定的可讓渡義務可籍由租賃協議轉移給承租人,至于規約設定的、與使用人身份緊密相連的義務則可直接拘束承租人。既不能認為規約對承租人絲毫不產生拘束力,也不能認為規約中的全部內容絕對都拘束承租人。首先,規約原則上不能當然拘束承租人。這是由于規約的制定和修改主體是全體業主,而非承租人。承租人要參與規約的制定和修改過程,只能從出租人尋求權的授予。承租人僅憑其承租人的法律資格,缺乏制定和修改規約的主體資格。恰恰由于規約的制定和修改過程無法充分反映和體現承租人的利益與意志,規約只能是業主的自治自律規章,而非承租人的自治自律規章。相比之下,在房屋轉讓的情況下,由于業主的法律身份直接讓渡給受讓人,因此規約可以直接約束房屋的受讓人；而在房屋出租的情況下,出租人的身份依然保留,出租人作為業主享有的完整物權以及由此派生出來的諸多業利并未當然移轉給承租人,因此規約原則上不能直接約束房屋的受讓人。
其次,規約設定的可讓渡義務雖然不能直接拘束承租人,但可以籍由租賃協議的轉化程序,將規約設定的業主義務轉移給承租人。換言之,租賃協議可以把規約為業主設定的某些具有可讓渡性的義務轉化為承租人的約定義務。在這種情況下,直接拘束承租人的法律文件不是規約、而是租賃協議。基于這一法律思維，《物業管理條例》第48條也規定“物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定,但不得違反法律、法規和規約的有關規定。物業使用人違反本條例和規約的規定,有關業主應當承擔連帶責任”。因此,承租人可以通過租賃協議把規約設定的部分義務轉嫁給承租人,但無權把自己基于規約承受的義務全部轉嫁給承租人。例如,從表面上看,承租人向物業管理公司繳納物業費的行為似乎源于規約設定的義務,實則源于租賃雙方之間的房屋租賃協議。業主向物業服務企業交納物業服務費用是規約和物業服務合同為業主（而非承租人）設定的義務。因此,倘若承租人拒絕或怠于向物業服務企業交納物業服務費用,物業服務企業也只能向出租人追償,而不能向承租人主張債權。當然,物業服務企業、出租人與承租人可以簽訂三方協議,直接約定由承租人直接向物業服務企業繳納物業費、進而免除出租人的繳費義務。但此時承租人直接向物業服務企業繳納物業費的義務產生于承租人的意思自治,而非源于無法體現承租人意思自治的規約強制。此外,倘若三方協議并未明確約定免除出租人的繳費義務,在承租人拒絕或怠于向物業服務企業繳費的情況下,物業服務企業依然有權向出租人追償。
其三,規約規定的與使用人身份緊密相連的、尊重其他業主物權的義務可直接拘束承租人。此類義務雖然拘束業主,但在業主身份與承租人身份互相分離的情況下,此類義務直接拘束承租人。此種義務與其說是規約設定的義務不如說是《物權法》設定的義務。不動產物權包括其他業主對專有部位、共有部位與公用部位的物權也應受到包括承租人在內的其他人的尊重。例如,作為房屋使用人,承租人必須遵守本物業區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度；必須按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則妥善處理相鄰關系；必須按有關規定合理使用水、電、氣、暖等設施設備,不擅自拆改等。倘若承租人擅自拆改房屋承重結構、主體結構、改變房屋外觀,應當對其他業主承擔相應的民事責任（包括恢復原狀、賠償損失等）。對于業主的同居者承擔的此類義務也應做如此解釋。至于規約中載明的與使用物業并不直接相關的義務（如按規定交存、管理和使用專項維修資金的義務、參加業主大會并予以表決）就不能拘束承租人,只能拘束出租人。
此外,鑒于開發建設單位是小區物業的原始業主,該業主的身份貫穿于物業銷售的全過程,甚至在物業銷售完畢之后開發建設單位依然擁有對小區部分建筑物的物權,因此開發建設單位也應接受規約的拘束。限于篇幅,茲不贅述。四、規約的生效時間
（一）成立生效主義
規約的生效時間是指規約開始對相關當事人產生法律約束力的時間。遺憾的是，《物權法》和《物業管理條例》均未規定規約的生效時間。根據私法自治原則的要求,民事法律行為原則上自成立之時起生效,但法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的,依照其規定。《合同法》第44條亦有類似規定。因此,規約原則上應當自其被業主大會通過之日起開始生效。至于業主大會的通過要件,根據《物權法》第76條第2款之規定,制定和修改規約應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意才能生效。為穩妥起見,業主大會通過和修改規約應當作出書面決議,并由參會業主或其人在決議上簽字。
值得注意的是,一些地方推出的業主規約范本將行政機關的審批與入住業主的簽字比例共同作為規約的生效條件。例如,深圳市住宅局1996年11月27日推出的《業主公約》第4條第1項規定“,本公約由開發建設單位或受其委托的物業管理單位報物業管理主管部門審核批準,在辦理住用手續時由業主簽字,并經百分之十五的已住用業主簽字后生效”。行政機關批準的好處在于:有利于運用行政保護手段提升規約內容的合法性水準；但其缺點在于:不利于充分弘揚業主自治的精神,也不利于充分發揮司法審查的積極作用。
筆者認為,我國《物權法》和《物業管理條例》均未將行政批準或行政登記作為規約的生效前提,不能解釋為立法者的無心之失,而應當解釋為立法者鼓勵業主自治和物業民主的良苦用心。當然,為提高規約的公示力和公信力,方便潛在的購房者前往查詢規約內容,立法者應當要求規約在行政主管機關辦理備案或登記手續。
成立生效主義原則允許買賣雙方依意思自治原則,通過附條件或附期限的方式控制規約的生效時間。[9]例如,規約可約定該規約在某一時點屆至時開始發生效力,也可約定在某一條件成就時開始發生效力,還可約定自其辦理公證之日起生效,但所附條件不得違反強制性規定和邏輯常理。倘若規約本身并未約定規約生效的時間或條件,規約應當理解為自其被業主大會通過之日起生效。
（二）臨時規約的生效時間
臨時規約與正式規約的生效時間并不相同。《物業管理條例》第23條規定,建設單位應當在物業銷售前將臨時規約向物業買受人明示,并予以說明；物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時規約予以書面承諾。筆者認為,建設單位在物業銷售前起草臨時規約的行為可以理解為要約行為,物業買受人的書面承諾行為可以理解為承諾行為。因此就買受人而言,臨時規約自其被買受人書面承諾之時起生效。由于在一個物業管理區域內存在眾多業主,業主買受物業的時間和書面承諾時間又有先后之別,認定臨時規約的效力只能采取因人而異的態度。具體說來,臨時規約并不像正式規約那樣對全體業主具有一體適用的統一生效時間。對于不同的業主而言,由于承諾的時間存在先后差異,臨時規約的生效時間也會存在先后之別。
但在實踐中,仍存在一些認識偏差。例如,北京市建委2008年1月10日向社會公開的《臨時規約示范文本》（征求意見稿）第42條規定:“本規約作為物業買賣合同附件,自物業第一買受人簽字承諾之日起生效,至業主大會制訂的規約生效之日終止”。此外,建設部在2004年9月的《業主臨時公約示范文本》第37條也規定:“本臨時公約自首位物業買受人承諾之日起生效,至業主大會制定的《業主公約》生效之日終止。”上海市房屋土地資源管理局于2005年1月的《業主臨時公約示范文本》第14條亦步亦趨:“本公約自本物業管理區域內的首套物業銷售之日起生效,至業主大會成立并通過《業主公約》后終止。”此種表述的邏輯并不嚴謹。既然在第一買受人簽字承諾之日,尚未出現第二買受人或第三買受人,就不能得出結論認為臨時規約在第一買受人簽字承諾之日就已經對第二買受人生效,而只能認為該公約僅對已承諾的第一買受人生效。建議將該條修改為:“本規約作為物業買賣合同附件,自物業買受人分別簽字承諾之日起陸續生效,至業主大會制訂的規約生效之日終止”。
鑒于實踐中的首次業主大會召開難度相當之大,致使大部分業主入住小區與首次業主大會召開之間的時間曠日持久,為便利業主及時根據入住以后物業管理的新情況和新問題在法治框架內靈活調整區分所有建筑物的權利義務關系,筆者認為已經簽署承諾遵守臨時規約的業主有權根據《物權法》第76條之規定修改臨時規約。換言之,在臨時規約經由業主大會轉化為正式規約之前仍然具有可修改的性質。主要法理依據在于，《物權法》第76條提到的制定和修改規約的事項“由業主共同決定”。此處的“規約”包括“臨時規約”；“業主共同決定”既包括業主大會的決策機制,也包括業主大會之外的決策機制。因此,倘若專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意修改臨時規約,則臨時規約的修改行為原則有效。
五、規約的可訴性
（一）規約具有可訴性
規約是業主共同體的自治規則,是業主共同體的“根本憲法”。基于契約自由的理念,可以認為生效的合同等于有效的法律；基于物業民主和業主自治精神,也可以說生效的規約等于有效的法律。因此,生效的規約包括臨時規約不僅受到法律的確認和保護,也具有在物業爭訟中辨別曲直、裁判是非的法律功能。規約不僅可以作為判斷侵害業主利益的某一行為是否具有不法性的重要依據,也具有較強的可訴性。而其是否具有可訴性即可裁判性,恰恰是檢驗規約法律效力的試金石。
可喜的是，《物權法》第83條第1款從正面要求業主遵守法律、法規以及規約,第2款則從反面規定了違反規約的行為的法律后果:業主大會和業主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失；業主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提訟。這種正反呼應的立法方式無疑提升了規約的可訴性。從立法例上看,立法者在提及“法律、法規”之外,對于現實生活中多如牛毛的部門規章的地方性法規都未提及,卻對“規約”情有獨鐘,并將其與“法律、法規”相提并論,可見立法者對規約效力的重視程度。該條款意味著,作為業主共同體化身和代表人的業主委員會以及作為個體權利人的業主均可依據規約主張相應的民事權利。但無論是共益訴訟制度,還是自益訴訟制度都有待進一步完善。
在實踐中,規約的可訴性也受到了應有重視。例如,北京市建委2008年1月10日向社會公開的《臨時規約示范文本》（征求意見稿）第28條就規定:“業主、物業使用人、開發建設單位、物業服務企業違反本規約約定的,受侵害當事人可以申請仲裁,也可以向人民法院提訟”。這一方向無疑是正確的。問題是,在商事仲裁的框架下,仲裁和訴訟并非兼容。該條款應當進一步規定可供業主選擇的爭訟解決模式究竟是仲裁還是訴訟。建議規約范本進一步作出明確約定。
（二）共益訴訟
就業主委員會而言,新《物業管理條例》第15條第4項規定,業主委員會負責監督規約的實施。作為規約實施的監管主體,業主委員會既有權利、也有義務以自己的名義、為了全體業主的利益而對違反規約、損害廣大業主利益的違法違規行為提起民事訴訟。當然,業主委員會并非獨立的法人,亦非直接的物業權利主體,因此業主委員會的訴訟主體地位有待深入探討。
在司法實踐中,人民法院往往確認業主委員會的訴訟地位。例如，《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見（試行）第1條就規定:“業主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟,以其主要負責人（主任或副主任）作為代表人:物業管理企業違反合同約定損害業主公共權益的；業主大會決定提前解除物業服務合同,物業管理企業拒絕退出的；物業服務合同終止時,物業管理企業拒絕將物業管理用房和規定的資料移交給業主委員會的；其它損害全體業主公共權益的情形。沒有成立業主委員會的,由全體業主行使提訟的權利”。
筆者主張,業主委員會可以作為民事訴訟中的原告,其法律地位可界定為不具有法人資格的其他組織。至于業主委員會勝訴或敗訴的法律結果當然歸屬該業主委員會代表的全體業主。倘若由于業主委員會委員違反誠實守信、勤勉盡責的誠信義務,導致業主委員會敗訴、業主共同體遭受不應有敗訴后果的,業主共同體可以追究業主委員會相關人員的民事責任,并將其依法解聘。
（三）自益訴訟
作為個體的業主也有權以規約為依據主張自己的民事權利。倘若某業主在裝修時違反《規約》的規定擅自打孔,把樓上業主的樓板打穿,樓上業主就有權請求樓下的裝修鄰居承擔相應的民事責任。業主委員會提訟的目的是維護多數業主的財產利益,而業主個體提起民事訴訟的目的是維護自身的財產利益。因此,業主委員會與業主個體提起的民事訴訟雖有區別,亦有聯系。歸根結底,業主委員會維護的多數業主利益要落實到每一個業主身上。因此,業主委員會與業主個體提起的民事訴訟必然會存在交叉。
筆者認為,為避免共益訴訟與自益訴訟之間的不必要交叉以及由此導致的重復訴訟現象,應當確立自益訴訟即業主個體訴訟優位的理念。換言之,只要業主個體訴訟可以救濟的業利,原則上應當由業主提起個體訴訟主張權利救濟。倘若受害業主數量較多,或單獨業主提起民事訴訟存在難以逾越的法律障礙或事實障礙（如受害業主普遍存在著搭便車的理性冷漠現象）,則應鼓勵業主委員會代表廣大業主對不法行為人提起民事訴訟。例如,倘若物業服務企業擅自在電梯間和小區門口與廣告公司合作放置和播出商業廣告、賺取利潤,業主委員會就有權代表廣大業主要求物業服務企業把廣告費收入按照業主的不同建筑面積轉交廣大業主。從長遠看,修改《民事訴訟法》,引入集團訴訟制度,與業主委員會訴訟制度相比具有異曲同工之妙。
正是由于規約可以作為業主爭訟的裁判依據,為預防、化解和減少不必要的物業糾紛,構建和諧的物業環境,規約的條款應當盡量詳細、周密。實際上,規約只有具備可操作性,才能避免不必要的爭訟。倘若規約原則性較強,可操作性較弱,只能滋生更多的爭訟。
六、瑕疵規約的法律救濟
（一）瑕疵規約救濟的必要性
《物業管理條例》第17條第2款規定:“規約應當尊重社會公德,不得違反法律、法規或損害社會公共利益”。依反對解釋,破壞社會公德,違反法律、法規或損害社會公共利益的規約無效。《物權法》第78條第2款和《物業管理條例》第12條第5款均規定:“業主大會或業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”遺憾的是，《物權法》和《物業管理條例》僅提及業主委員會的司法審查機制,而未提及規約的司法審查機制,更未在嚴格區分規約瑕疵的不同類型的基礎上對瑕疵規約規定不同的救濟機制。
鑒于規約是調整區分所有建筑物法律關系的總章程,關系到廣大業主的切身利益,為構建業主之間、業主與物業服務企業之間、業主與開發商之間和諧相處的法治環境,必須建立健全瑕疵規約的法律救濟機制。筆者建議,根據規約瑕疵輕重之不同,增設規約無效確認之訴和規約撤銷之訴的制度。
（二）規約無效確認之訴
為確保規約的穩定性與公信力,規約的無效確認應當以訴訟為之。規約無效確認之訴針對實體內容違公德、違反法律、法規或損害社會公共利益的規約條款而言。倘若某規約規定每位業主在裝修時可以隨意拆改房屋承重結構和主體結構,就屬于違反保護他人合法財產權利的侵權法的行為,應當認定為無效。倘若規約中僅有部分條款無效,并不影響其他有效條款的效力。
法律規范包含任意性規范和強行性規范,前者允許當事人按照意思自治原則,變更或排斥此種規范之適用；后者則不容當事人予以變更或排斥。而強行性規范又有命令規定與效力規定之別,違反前者的行為雖應承受一定的法律責任（即公法上的責任）,但行為本身并不因此而失效；違反后者的行為,不但要承受法律責任,而且行為本身當然無效。因此,對于《物業管理條例》第17條第2款規定提及的“法律、法規”應運用限縮解釋方法將其解釋為強制性規定中的效力規定的情形。倘若規約條款違反了強行性法律規范中命令規定的情形,由于瑕疵較輕,筆者認為可以將其視為撤銷原因。
（三）規約撤銷之訴
規約不但應當符合內容合法的要求,而且應當符合程序嚴謹的要求。所謂程序嚴謹是指通過規約的業主大會的召集程序、表決方式不僅應當遵守法律、行政法規中的程序規則,而且應當遵守業主大會議事規則中的程序規則。倘若某規約違反了這些程序規則,業主就有權請求法院予以撤銷。例如,根據《物權法》第76條第2款以及《物業管理條例》第12條第3款之規定,決定規約應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。倘若通過某規約的業主大會在召開之前沒有及時通知全體業主,或在業主大會上贊成某規約的業主所代表的專有部分占建筑物總面積尚未過半數,或其所代表的專有部分占建筑物總面積雖然過半數、但其總人數仍未超過全體業主過半數,該規約就存在程序瑕疵,任何業主均有權請求法院予以撤銷。
注釋:
[1]溫豐文.建筑物區分所有權之研究[M].臺北:三民書局股份有限公司,1992.150
[2]陳華彬.現代建筑物區分所有權制度研究[M].北京:法律出版社,1995:217.
[3]戴東雄.論建筑物區分所有權之理論基礎（Ⅱ）[J].法學叢刊,1984,（3）.
[4]陳俊樵.論區分所有建筑物之管理組織[J].中興法學,1987,（1）.
[5]何明楨.建筑物區分所有之研究,我國臺灣地區政治大學法律研究所碩士論文,第66頁.
[6]在我國,由于實行城市國有土地所有權制度,業主對小區道路的共同權利不是共有權,而是共用權,即共同使用的權利。
[7]溫豐文.建筑物區分所有權之研究[M].臺北:三民書局股份有限公司,1992.151
