房地產企業增值稅稅收籌劃精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產企業增值稅稅收籌劃主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：房地產企業增值稅稅收籌劃范文
中圖分類號：F23 文獻標識碼：A
收錄日期：2014年1月20日
一、土地增值稅基本綜述
土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。其征稅對象為有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額，該增值額等于轉讓房地產所取得的收入減除稅法規定允許扣除項目金額后的余額。
其中，扣除項目包括以下六類：1、取得土地使用權所支付的金額。包括為取得土地使用權所支付的地價款以及按國家規定統一交納的有關費用之和；2、開發土地和新建房及配套設施的成本。主要包括土地拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等；3、開發土地和新建房及配套設施的費用。指與房地產開發有關的銷售費用、管理費用、財務費用；4、舊房及建筑物的評估價格。指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格，評估價格須經當地稅務機關確認；5、與轉讓房地產有關的稅金。是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅和印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加也可視同稅金予以扣除；6、對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額與開發土地和新建房及配套設施的成本之和，加計百分之二十的扣除。
二、土地增值稅稅收籌劃方法
1、利用稅收減免優惠的籌劃。《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。對于納稅人，除了建造普通標準住宅外還進行其他房地產開發的，應分別核算增值額，否則其建造的普通標準住宅也不能適用這一免稅規定。可見，不同標準住宅分開核算與不分開核算稅負會有差異，其大小取決于不同標準住宅的銷售額和可以扣除項目金額的結構。在分開核算的情況下，要注意是否能將普通標準住宅的增值額控制在扣除項目金額20%以內，否則也將無法享受免稅優惠。企業要降低普通標準住宅的增值額，控制方法不外乎增加可扣除項目金額和減少房屋銷售收入兩種方式。
增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產開發成本、開發費用等，以進一步提高商品房的質量。但是，在增加房地產開發成本費用時，應注意稅法規定的開支限制標準，做到費用列支既充分又不超標。在稅法許可的范圍內，企業要將可列支費用、損失及扣除額等充分列支。但是對于工資、職工福利費、業務招待費、捐贈等超出國家規定標準的，稅法不允許在稅前列支，要并入利潤納稅。還有注意開發費用的扣除比例不能超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額總和的20%。
至于以降低房屋銷售價格來控制普通標準住宅增值率的做法，由于它會導致銷售收入的減少，因此是否可取應在比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出大小的基礎上，做出恰當的選擇。
2、費用轉移籌劃。能否把期間費用轉移哪怕是部分轉移到房地產項目直接成本中去呢？客觀地說，事后直接轉出是行不通的，是一種偷稅行為，這就需要事前籌劃。可以進行組織人事以及行為準則等方面的事前準備。因為公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等費用，都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發生數對土地增值稅的計算沒有任何意義，但屬于每一個房地產項目的人員所發生的這些方面的費用都應列入房地產開發成本中，可以在計算土地增值稅時予以扣除，這就為稅收籌劃行為提供了一個籌劃的方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產項目中。作為每一個房地產公司都有這個權力這樣做，稅務機關是無權干涉其內政的。例如，總部某行政部門領導同時兼任某房地產項目的負責人，在不影響總部工作的情況下，參與到該項目的管理。那么，此人有關費中的部分費用就可以合情合理地分攤到房地產開發成本中去。
3、利用借款利息的籌劃。按企業會計制度規定，房地產開發完工之前的利息費用即房地產企業為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工之前發生的，應計入有關房地產的開發成本。而從事房地產開發的納稅人，可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本加計之和的20%予以扣除。這樣，就可加大扣除項目的金額，降低增值額和增值率，從稅基和稅率兩方面減輕稅負，增加企業凈收益。
房地產開發完工之前的利息費用應計入財務費用。按照規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構貸款證明的，利息允許據實扣除，但利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發費用則按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%扣除；凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，利息不允許扣除，房地產開發費用應按取得土地使用所支付的金額和房地產開發成本之和的10%扣除。這項規定為納稅人提供了稅收籌劃的空間。如房地產企業在開發過程中主要依靠借款籌資，利息費用較高，則應盡可能提供金融機構貸款證明，并按房地產項目計算分攤利息支出，實現利息據實扣除，降低稅負；反之，開發過程中借款不多，利息費用較低，則可不計算應分攤的利息支出或不提供金融機構的貸款證明，這樣可多扣除房地產開發費用，有利于實現企業利潤最大化。
4、利用經營收入范圍的籌劃。隨著消費者對房屋的個性化要求的提高，房地產開發從原來的“毛坯房”向裝修房發展，且裝修標準逐年提高，裝修費用在房款中所占的比重呈逐年遞增之勢，因此房地產企業的售房收入則由房價款和裝修價款兩部分組成。按我國稅法的規定，企業銷售商品房按銷售金額的5%繳納營業稅，提供裝修服務按“裝修合同”金額的3%繳納營業稅，城建稅及教育附加費均按營業稅的一定比例（10%）繳納，土地增值稅按銷售商品房所取得的增值額采用四級超率累進稅率（30%～60%）課征，相應地購房者按商品房銷售金額的一定比例繳納契稅。因此，若將商品房裝修價款包含在整個售房價款中，房地產開發企業將會多繳納營業稅和土地增值稅，購房者則會多繳納契稅。
房地產開發企業完全可以利用稅法對不同項目課稅比例及內容的差異，將房價款和裝修價款分開，這樣可以少繳納不少土地增值稅和營業稅。具體做法是，房地產企業可另設立一家裝飾裝修公司（也可增加該經營項目），分別與購房者簽訂兩份合約，一份是在房地產初步完工時簽訂的房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。房地產企業只對房屋銷售價款的增值額繳納土地增值稅，裝修價款屬于勞務收入，不繳納土地增值稅。
5、利用銷售價格的籌劃。在計算土地增值稅時，由于采用超率累進稅率，因此銷售收入的增長，也意味著在相同的條件下增值額的增加，這就導致了增值率的提高和增值稅率的累進，使稅負增長加快。房地產銷售價格的變化，將直接影響房地產銷售收入的增減，因此在確定銷售價格時，既要充分考慮價格提高帶來的收益與不能享受減免優惠政策及提高稅率增加稅負之間的關系，又要認真分析價格變動與房地產市場競爭能力變化的關系。通過不同價格銷售方案的分析比較，確定適合的房地產銷售價格，以減少稅負，實現利潤最大化。
6、遞延納稅時間。土地增值稅的納稅時間的遞延方法包括：（1）遞延收入的實現；（2）在申報期屆滿前一日才申報納稅。由于土地增值稅按照增值額征稅，增值額為《土地增值稅條例》規定的收入減去扣除項目的金額，因此納稅人可推遲開發成本如建筑安裝工程費、公共配套設施費等工程成本結算（決算）的時間，延遲增值額的確定。同時，盡量在申報期屆滿前一日才申報納稅，使納稅期遞延。
三、總結
房地產企業的土地增值稅稅收籌劃是一個系統工程，企業應從實際需求出發，不僅要考慮本企業的生產經營全過程，還要充分考慮其他各相關方的利益，其目標是企業價值最大化。稅收籌劃方案的設計要求籌劃人員大膽設想，小心求證，以企業案例為載體，以現行法律法規為依據，對各種商業模式、交易結構進行定性和定量分析。同時，在籌劃方案執行過程中，企業面臨的環境是動態的，稅務風險管理必須貫穿籌劃和執行的全過程，才能保證籌劃方案成功。
主要參考文獻：
[1]莊粉榮.房地產企業財稅籌劃實務[M].北京：中國經濟出版社，2011.
第2篇：房地產企業增值稅稅收籌劃范文
關鍵詞：房地產 土地增值稅 籌劃
土地增值稅是對轉讓房地產所得到的增值額度而征收的稅，對象是在有償轉讓的國有土地使用權以及建筑物等的單位和個人等。對于房地產企業來說，土地增值稅是其稅收支出的重要組成部分。對于企業來說，通過稅收籌劃，能夠在法律法規的相關規定下，提出符合企業經濟利益最大化的納稅方案，是企業稅收管理的重要內容。通過合理地籌劃增值稅稅收，能夠有效提高企業的財務管理水平，對于提高企業的市場競爭力具有重要的意義。
一、房地產企業土地增值稅籌劃的意義
（一）有利于完善稅收法律
目前我國在土地增值稅征收方面還沒有形成正式的法律，通過相關的政策、條例等形式進行，但是仍然存在一些不完善的地方。例如土體增值額的計算方法不科學，減免稅條例不規范，稅率設置不合理等。稅收籌劃是對現有的土地增值稅稅收政策進行研究和應用，從而能夠了解和發現稅收政策中的不合理之處，為完善我國的土地增值稅政策提供良好的建議和依據，最終完善我國的稅收法規。同時也能夠完善相關稅收的相關法律，使相關的法律相互協調，最終形成一個整體。
（二）有利于宏觀調控
房地產作為我國經濟的重要組成部分，對于國民經濟的發展具有重要的影響。加強房地產宏觀調控，有利于促進我國經濟的發展。稅收政策作為宏觀調控中的重要措施，對于房地產行業的發展具有重要的引導和激勵作用。例如房地產企業可以根據土地增值稅的相關優惠政策等，進行投資和開發，從而減少企業的經濟負擔，有利于實現企業利益的最大化。稅收政策還有利于國家進行產業結構調整，實現市場資源的優化配置，最終實現宏觀調控的目標，促進經濟的發展。
（三）能夠提高房地產企業的收益
稅收籌劃能夠幫助財務人員深刻地理解土地增值稅的相關政策；對于稅收籌劃來說，其本身比較復雜，為了保證稅收籌劃的順利進行，也應當嚴格地按照相關的規定進行，從而加強企業的財務核算等。通過進行土地增值稅稅收籌劃，不僅提高了企業的納稅意識，也提高了企業的財務管理水平，從而提高了企業的經濟效益。對于房地產企業來說，在成本、收入等條件一定的情況下，納稅金額與稅前利潤之間是彼消此長的關系。通過加強相關的研究，能夠幫助企業采取合理的避稅措施來降低企業的納稅金額，對于提高企業的經濟效益具有重要的促進作用。
二、土地增值稅籌劃和清算技巧研究
（一）充分利用稅收優惠政策
土地增值稅在稅率方面應用了累進稅率的方式，根據納稅人增值率的不同而選擇相應的稅率。在土地增值稅稅收優惠政策中，明確地規定了可以免于征收的相關條件，例如增值率20%是一個重要的門檻。當增值率超過20%時，就不能進行免稅。對于普通住宅來說，可以在稅收優惠政策下進行稅收籌劃。例如對于某住宅項目來說，可以通過稅收籌劃合理地降低銷售價格，不僅不會極低企業的稅前利潤，還可能實現稅前稅前的增加，這主要是在不同的籌劃方法中，減少土地增值稅額不同。這種特殊的稅收優惠政策為房地產企業土地增值稅稅收籌劃提供了空間，因此在籌劃的過程中應當合理地應用。在籌劃的過程中，應當明確其使用條件，例如建筑必須是符合普通標準的居民住宅，在出售房屋時的增值額扣除項目金額的比例應當低于20%。當企業房地產項目屬于混合項目時，應當分開計算其增值額，否則不能享受相關的稅收優惠。
（二）合理選擇清算的時機
目前國家在土地增值稅征收的過程中，采取了預征的辦法，通過選擇合理的預征率，在項目結算之后進行土地增值稅清算的方式。房地產企業在取得預售資質得到的銷售收入按照一定的預征率繳納土地增值稅，在項目滿足增值稅清算條件時再進行匯算清繳。目前我國地方各級政府在土地增值稅預征率規定方面存在比較大的差異，在進行土地增值稅預征時，當應納稅額大于清算時的應納稅額時，應當盡早進行清算；當土地增值稅預征應納稅額小于土地增值稅清算應納稅額時，應當推遲清算。在具體的籌劃過程中，企業應當對房地產項目的清算時間進行選擇，當土地增值率小于土地增值率的平衡點時要早些進行清算；反之，應當推遲清算。土地增長率越高，清算的應納稅額大于預征稅額，應當推遲進行清算。在籌劃清算時間時，應當在項目達到清算條件之前，只有這樣才能提高企業在清算時間上的自主性，合理地維護企業的利益。
（三）合理確定可扣除項目金額
土地增值額和土地增值稅應納稅額的確定，都與扣除項目金額具有密切的關系。通過合理地確定可扣除項目的金額，能夠有效減少土地增值稅稅收。通過稅收籌劃，能夠有效增加稅前利潤；雖然在籌劃的過程中，可能出現扣除項目金額增加的情況，但是由于整體稅收利潤比較大，仍然達到了籌劃的目標。對于可扣除項目金額來說，應當根據企業的實際情況，選擇合適的金額，實現稅前利潤的最大化，達到稅收籌劃的目標。
三、結束語
對于房地產來說，其投資周期長，資金密度比較高，特別是隨著土地增值稅清算政策的實施，為了提高企業的避稅能力，減輕企業的稅負，提高企業資金的利用效率，應當加強對土地增值稅稅收籌劃和清算方法的研究。由于土地增值稅籌劃涉及到了房地產開發的不同階段，對于企業財務管理來說，應當制定合理的籌劃控制目標，為企業的管理和決策提供科學性的依據，最終減少企業資金的壓力，提高企業的經濟效益。
參考文獻：
第3篇：房地產企業增值稅稅收籌劃范文
【關鍵詞】稅收臨界點；當地產企業土地增值稅；解決方法及措施
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的和個人單位并針對其轉讓房地產所取得增值額進行征收的一種稅收。房地產企業主要從事著對房地產的開發和銷售工作。這其中，土地增值稅影響著稅后利潤。在提高盈利能力和降低房地產企業成本上，應該有效的籌劃土地增值稅和進行合理的避稅。本文主要來闡釋幾種主要土地增值稅籌劃方式及其有效性。
我們應該了解納稅籌劃的原則，這樣才能對房地產企業土地增值稅籌劃進行科學有效的分析。（1）事先籌劃：就是說稅務籌劃必須在納稅前通過對企業生產經營活動過程的規劃與相應的控制下來協調進行。（2）遵紀守法：此條規定明確了納稅人對國家納稅的義務及其立法精神的宗旨。要求其必須按照合法的節稅方式來促進企業的發展。（3）經濟且有效：企業在進行稅務籌劃時應該進行一定的“成本效益分析和討論”然后對當前的經濟情況有所掌握。在進行稅務籌劃的時候不能單單只注重納稅環節中個別稅種的節稅從而導致忽略了籌劃方案而引發的多余費用的支出。
1.以臨界點稅率為基礎籌劃土地增值稅
《土地增值稅暫行條例》中第六條規定的計算增值額扣除項目包括：取得土地使用權隨支付的金額、開發土地所需的成本和費用、新建房及配套設施的成本和費用及建筑物的評估價格、與轉讓房地產的有關稅金、財政部所規定的其他的扣除項目。
《土地增值稅暫行條例》中第七條規定土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額沒有超過扣除項目金額50%的部分。其中稅率為30%、增值額超過扣除項目金額50%未超過扣除項目金額100%部分，其中稅率為40%、增值而超過扣除項目金額100%未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
《土地增值稅暫行條例》中第八條規定了可以免征土地增值稅的情況：納稅人建造普通標準住宅并出售且增值額未超過扣除項目金額20%的、被國家依法收回和征用的房地產。
首先在房地產立項時對房地產開發的產品進行測定。如果設定的開發產品為住宅，在規劃時盡量將產品開發為普通住宅，以滿足普通標準住宅優惠政策。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅（2006）21號規定（略）。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅普通標準住宅有關政策的通知》（財稅（2006）141號）強調：“普通標準住宅”的認定，可在各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（2005）26號制定的“普通住房標準”的范圍內從嚴掌握。即應同時滿足以下條件： ①住宅小區建筑容積率在1.0以上；②單套建筑面積在120平方米以下；③實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。即在項目立項時1、控制建筑的容積率在1.0以上，2、戶型設計時，將面積控制在普通標準住宅的面積標準內。
其次，房地產公司可以通過適當減少銷售的收入或對可扣除項目金額進行一定比例的增加，從而將增值稅率控制在20%以下并達到減免增值稅的目的。因為以上籌劃方式都是通過調整臨界稅率在基礎上進行的，因此叫做關于臨界稅率的增值稅籌劃。其方法主要分為兩類：房地產企業利用控制自身的房地產價格來進行增值稅的籌劃；房地產企業通過增加可扣除項目金額進行增值稅的籌劃。
利用對房地產價格的控制權對企業增值稅進行籌劃的方法主要分為兩點：降低房地產價格并將增值稅調整在20%；通過降低房地產價格把增值稅從高稅率等級降為低稅率等級以減少增值稅。
1.1減免土地增值稅的籌劃
《土地增值稅暫行條例》中規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過總成本的20%時，免征土地增值稅。所以，房地產企業將增值率控制在20%這個臨界點上，就可以有效的避免繳納土地增值稅。
1.2減少土地增值稅的籌劃
此類稅收籌劃主要分為三種形式：通過對房地產價格的控制并將增值稅率從40%降到30%；將增值稅率從50%調到40%或30%；將增值稅從60%調到50%、40%或者30%。減少增值稅的效果不如減免增值稅的籌劃方式效果好。
2.增加可扣除項目金額的稅收籌劃
土地的增值是以增值額度和扣除項目金額的增值率大小進行征收工作，增值率越大，增值稅越高，下面舉例說明：
房地產開發商在開發項目時，取得土地使用權花費金額200萬元，房地產開發的成本是400萬元。如果企業產生的利息費用，能按照轉讓房地產項目計算分擔，提供金融機構相關證明，則是：房地產開發費用=利息+（200+400）×5%=利息費用+30萬元，如果企業利息無法按照轉讓房地產項目計算，或無法提供金融證明，則是：房地產開發費用=（200+400）×10%=60萬元，這樣的結果比預算高出30萬元。
（1）企業應根據自身情況進行測算，選擇對自身清算有利的計算方式，來增加可扣除項目金額。如上例若實際發生的大于房地產開發成本的5%以上的采用利息加費用扣除的方法，若實際發生的利息低于房地產開發成本的5%時，房地產開發費用就采用房地產開發成本乘以10%的比例的方式。
（2）房地產企業也可通過提高房屋的品質及性能的方式，增加房屋的成本，達到增加扣除額金額降低增值率目的。
企業進行稅務籌劃時應該注意的問題：
1）國家應該加速完善稅務籌劃的立法工作：企業要進行合理的稅務籌劃就應該有完善的稅法來進行制約和管理。從我國稅收立法現狀來看，應該盡快解決以下問題：健全稅收一般性規范，做到減少稅法漏洞和杜絕企業避稅行為；改革征管體制；稅收立法的透明、簡明、和可操作性。
2）增強企業納稅人的納稅意識，樹立正確的稅收籌劃觀念：企業納稅人自身的納稅意識要有一定的提高，這樣才能成功做到合理的稅務籌劃和節約稅金指出的目的。在企業稅收籌劃的過程中，一定要注意只有總體收益最大的方案才是最優的也是最有效的。
3）企業著力培養專業的稅務籌劃人員：籌劃人員應該具備法律、稅收、財務會計、統計、金融、數學等方面的知識，還應該具備嚴密的思維邏輯和精密的統籌謀劃的能力。
土地增值稅是對房地產企業收益影響最大的稅種之一。所以，對房地產企業來講，進行合理的土地增值稅籌劃至關重要。本文對納稅籌劃原則及籌劃方式都進行了有力講解，通過相關條例對通過改變房屋銷售價格和提高可扣除項目金額進行稅收籌劃進行了相關的探討和研究。 [科]
【參考文獻】
[1]楊勇.房地產開發企業土地增值稅策劃三法[J].審計與理財，2008，7：24-25.
第4篇：房地產企業增值稅稅收籌劃范文
關鍵詞：房地產企業；營改增；稅收籌劃
近年來，我國經濟保持持續增長的態勢，這也使房地產開發水平不斷提高。在當前房地產市場還不完善的情況下，房地產企業偷漏稅情況十分嚴重，這也使稅務機關將房地產行業納稅情況作為監管重點，房地產企業涉稅違法的代價也不斷加大，在這種情況下，房地產企業為降低稅負，將稅收籌劃作為一個重要選擇。特別是從今年五月份開始，我國房地產企業納入營改增試點范圍，為進一步提高房地產企業的納稅管理水平，提出有釷對性的納稅籌劃建議，使房地產企業稅負能夠得以降低。
一、房地產企業稅收籌劃重要性分析
1.房地產企業納稅金額大、負債率高房地企業普遍存在投資大、經營周期長及收益集中在后期等特點，由于房地產企業納稅金額較大，使其具有較大的節稅潛力，利用有效的稅收籌劃，能夠有效降低房地產企業的稅務負擔。而且房地產企業存在較高的負債率，融資渠道十分單一，通過稅收籌劃能在一定程度上緩解企業資金壓力。
2.稅收籌劃是實現房地產企業可持續發展的基礎房地產企業通過稅收籌劃能有效降低納稅成本，實現利潤最大化。一直以來，我國房地產企業的依法納稅意識都不強，為降低納稅成本，存在偷稅、漏稅及避稅等現象，這些違法行為不僅會受到法律的制裁，而且還會給房地產企業的可持續發展帶來嚴重的影響。因此，對于房地產企業來講，要想降低稅負，就要利用科學的稅收籌劃來降低稅務成本，從而更好地促進房地產企業的健康、持續發展。
二、房地產企業納稅籌劃的建議
1.強化管理，確保開支項目獲得可抵扣的增值稅專用發票房地產企業納入營改增試點范圍后，土地成本和建筑安裝成本進入抵扣鏈條，因此，企業財務部門要確保在地產項目實施過程中強化管理土地獲取、原材料采購、建筑安裝成本決算等環節，選擇具有一般納稅人資格的合作伙伴，取得相應增值稅專用發票，以便于進行后期的抵扣。同時，地產開發企業的會計賬戶要進行相應調整，特別是要設置“進項稅額”“銷項稅額”“進項稅額轉出”“未交增值稅”“待抵扣增值稅”等相應的科目，這樣會計核算則會更為準確和規范，加強對增值稅專用發票的管理，進一步實現對稅務風險的有效防范。
2.充分考慮各種運作模式對增值稅處理帶來的影響房地產企業運作方式具有多樣性，在不同運行模式下，房地產企業收益形式也具有較大差異。如不動產租金（適用11%增值稅稅率）、資金融通收益（適用6%增值稅稅率），包含設備出租、水費、電費、電話費、上網費、傳真費、物業管理費、裝修費用等名目的收入（各自適用6%、11%或17%的增值稅稅率），甚至歸屬于不征收增值稅的投資收益。這就需要房地產企業對歷史項目進行統計分析，測算以往不同運作模式產生的稅負和利潤，再綜合考慮自身的企業戰略以及財務狀況選擇地產項目的運作模式。
3.尋找變量在稅收籌劃過程中，需要發現和引入變量，即及時發現能夠導致稅額變化的因素，差異化地選擇影響稅收的政策，并針對計稅依據和稅率來采取適宜的稅收籌劃方法。這主要是由于應納稅額直接受計稅依據和稅率的影響，當計稅依據越小時，稅率越少，則應納稅額也會越少。在稅收籌劃過程中，房地產企業要積極尋找相關稅收政策中的特定條款，并對其進行充分利用，這些特定條款多以差異性條款、選擇性條款及優惠性條款等為主，通過對這些條款的運用，能有效發現稅收籌劃的空間，減少稅款的應繳金額，達到稅務減負的目的。
4.遵循成本收益原則房地產企業通過稅收籌劃來獲得整體經濟效益。但由于各稅種之間存在相互聯系及相互依存的關系，即某一稅種應納稅額減少后，其他稅種稅額則會增加，這就需要在稅收籌劃時分析成本收益，確保在經濟上具有可行性。在對增值稅進行籌劃的過程中，要通過合理合法控制，從而實現增值率的降低。房地產企業要想降低增值率，可以采取降低產品售價、增加可扣除項目與合并核算單低增值稅率業務等方法，但這些方法存在著收入減少或是其他成本、稅負上升等問題，因此，在稅收籌劃時需要尋求總體稅后凈收益最大化。
三、結語
房地產企業稅收是國家財政收入的重要組成部分，在當前市場經濟環境下，稅收也是對市場經濟的主要調節手段，這也使房地產企業稅收籌劃更具重要性。房地產企業通過稅收籌劃，不僅有利于企業的健康有序發展，而且對完善我國相關法律法規也具有非常重要的意義。通過合理合法的稅收籌劃，能夠有效提高房地產企業的經濟效益，為房地產行業的健康、持續發展具有積極的促進作用。
參考文獻：
第5篇：房地產企業增值稅稅收籌劃范文
關鍵詞：房地產；主要稅種；稅收籌劃策略
一、引言
隨著市場經濟的不斷發展，我國房地產行業也取得了巨大的成就，在推動國家整體發展方面做出了很大的貢獻。房地產行業經過三十多年的發展，其投資總額在國民生產總值中的比重也在不斷提高，據統計，從2008年至2012年的5年時間中，房地產行業的投資總額由3.12萬億元增加到了7.2萬億元。隨著我國國際化步伐加快，國家宏觀調控政策收緊，加上房地產行業投資大、風險高等特點，使得房地產行業的發展面臨著新的挑戰。由原來的“暴利行業”轉變成了“平利行業”。就房地產行業目前現狀來看，競爭比較激烈，行業整體利潤率在下降，尤其是對于一些中小型的房地產企業，其面臨的市場風險更大。而在房地產的成本中，其中有20%的為稅收支出，因此，合理進行稅收籌劃是房地產企業提高利潤的一條有效途徑，房地產企業可根據自身特點，合理管理企業資金，通過稅收籌劃手段降低稅負，進而達到降低成本目的。因此，房地產企業進行稅收籌劃，不僅有助于企業實現價值最大化的財務管理目標，而且很好的貫徹了國家宏觀調控政策，有助于國家產業結構調整和企業資產優化配置。
二、房地產企業稅收主要分布情況
（一）開發建設環節
房地產企業取得土地的方式有兩種，一種是從一級市場通過招投標的方式取得土地使用權，另一種是在二級市場上通過轉讓方式取得土地使用權。不論是在一級市場，還是在二級市場上取得土地使用權時，房地產企業需要支付土地出讓金，與轉讓方簽訂“產權轉移書據”，相應的應該繳納印花稅、契稅。如果房地產企業在開發房產時，占用了耕地面積的還需要繳納耕地占用稅。房地產企業在進行工程建設時，還會涉及到企業所得稅、營業稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅及附加等稅種，因工程項目占用土地還需要繳納城鎮土地使用稅。
（二）轉讓處置環節
房地產的轉讓處置主要包括銷售房屋、轉讓土地使用權、贈與房屋或者土地、房屋抵債、股利分配等方式。按照營業稅的征稅管理可知，房地產企業銷售房屋和轉讓土地使用權屬于“銷售不動產，轉讓無形資產”，應該征稅營業稅，相應的就應該繳納城建稅和教育費附加，而房屋銷售又屬于房地產企業的主營業務，因此還應該繳納企業所得稅，土地增值稅等。將房地產作為股利分配進行處置時，需要繳納個人所得稅。
（三）持有使用環節
房地產企業的房屋使用環節主要分為出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地產企業出租房屋或者土地時，需要繳納營業稅、企業所得稅、房產稅以及個人所得稅等，將房屋或者土地自用的，需要繳納房產稅和城鎮土地使用稅，房產稅和城鎮土地使用稅的稅負一般比較低。當房地產企業的房屋處于閑置狀態時，一般不需要負擔稅收負擔。總之，在我國，房地產企業的稅收負擔種類比較多。企業需要根據不同稅種的特點進行合理籌劃。
三、房地產企業主要稅種的籌劃策略
（一）營業稅稅收籌劃
營業稅是一種傳統的商品勞務稅，計稅依據為營業額全額，一般不受成本、費用等的影響。對于房地產開發企業來說，營業稅的稅收籌劃通常可以從三個方面進行規劃，一是充分利用營業稅的稅收優惠政策，采用合作建房的方式進行稅收籌劃，一方提供土地使用權，另一方提供建房需要的資金，兩方在合作的基礎上進行房屋建造，對于建成的房屋，合作雙方將按照投資比例分配的房屋價值，對于以土地使用權出資的一方，因為獲得了部分房屋的所有權，應該繳納營業稅，而對于以資金出資的一方則無需繳納營業稅。二是利用建筑承包合同進行稅收籌劃。房地產企業在進行房屋銷售時，一般會將房屋劃分為精裝修房和毛坯房兩種，通常情況下精裝修房的價格比毛坯房要高很多，因而房地產企業如果以精裝修房進行銷售，會增加其稅收負擔。如果房地產企業將房屋分為毛坯房銷售和房屋裝修服務兩種，就可以降低營業稅稅負。對于毛坯房的銷售，按照“銷售不動產”規定，采用5%的營業稅稅率，對于房屋裝修部分，按照“建筑業”規定，采用3%的營業稅稅率，這樣可以節約2%的營業稅。三是合理利用銷售折扣。一般情況下，房地產企業銷售樓盤時都會采取一定的促銷政策，比如利用現金折扣等，如果房地產企業將銷售價款和折扣額開在同一張發票上，就可以以折扣后的銷售額作用營業稅的計稅基礎，從而節省一定的營業稅。因此，房地產企業為了降低營業稅負擔，就可以將樓盤銷售價款和折扣額開在同一張發票上。
（二）土地增值稅稅收籌劃
第6篇：房地產企業增值稅稅收籌劃范文
關鍵詞：房地產企業稅收 稅收籌劃
隨著近年來，我國的城鄉居住房屋制度的改革不斷的深化，從大的宏觀經濟角度來看，我國加入了世界貿易組織，并且對外開放的腳步也大大的邁進了，房地產企業的發展面臨著機遇和挑戰。這主要表現在房地產業的投資規模一般都很大，并且資金的回收時間長，以及所交的稅種繁多等。企業要想發展的好，必就須要重視房地產業的特點，并結合企業自身的實力和前景規劃，合理的進行管理和資金籌劃。
一、房地產企業的稅收現狀
近年來我國的房地產開發企業發展很迅速，其繳納的稅收成為了中央和一些地方政府財政收入的一個很重要的組成部分，成為了推動相關聯的行業經濟發展的重要力量。在我國的房地產業中稅收具有征收范圍廣、稅費項目種類繁多、并且稅收收入分散等特點。
二、房地產企業稅收籌劃的意義
房地產企業如何在有限的空間內盡可能地降低企業的納稅成本，增加企業營業利潤，實現企業利潤最大化，這對房地產開發企業具有重要的現實意義。除此之外，對于房地產企業來說納稅的風險也比較大，因此要想使企業的資金能夠合理的分配，從而在最大限度上降低企業成本，做好稅收籌劃是非常有必要的。做好稅收籌劃有利于房地產企業合理的依法納稅，可以提升企業的外在形象，同時合理、清晰、有效的納稅還可以幫助國家稅務機關提高稅收管理水平。另外，稅收籌劃還有于國家經濟的宏觀調整和健康快速發展。因此看來，房地產企業的稅收策劃不僅僅對企業的健康發展有重要作用，同時對國家的稅收制度的維護也是很有意義的。
三、房地產企業稅收籌劃的一些策略和方法
房地產企業的業務復雜，經營活動多變，根據其特點進行房地產企業的稅收籌劃一定要講究策略和方法，這樣才能有效減輕企業壓力，降低開發成本，減少稅負，增加經濟效益，打造企業的核心競爭優勢。
（一）籌資利息支付的稅收籌劃
房地產開發企業開發項目所需資金一般較大，進行資金稅收籌劃集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等融資方式，利息可以稅前列支，達到抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。我們可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃，特別是對土地增值稅的稅收籌劃中具有很大的意義，稅法規定在土地增值稅計算增值額中的房地產企業開發費用的利息支出,納稅人能按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除利息,但不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，并且最多扣除土地成本和開發成本之和的百分五。；相應地,當納稅人不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明時,可扣除的房地產開發費用位土地成本和開發成本之和的百分十。因此房地產企業當開發的房地產項目籌資途徑為借款并需要支付利息費用的,預計費用較高時,可選擇據實扣除利息；預計利息費用較低時,可按比例扣除,這樣可以達到降低土地增值稅的計稅增值額。
（二）通過臨界點來進行稅收籌劃
這個方法在房地產企業中基本用于土地增值稅的稅收籌劃，根據國家稅法規定的我國普通住宅土地增值稅的20%起征點（即所謂的臨界點）來計算企業的收入和支出，在開發成本和銷售定價上進行充分的預計，可以采取增加開發成本，增加可扣除的房地產開發費用的計算基數，降低增值額，減少稅負；也可以根據市場行情適當降低銷售價格，減少收入，使增值額在臨界點之下，這樣就可以達到免征土地增值稅的目的，當然降低收入引起少收款項，但我們要再考慮少收款項和增加稅負的金額中來進行比較，確定一個能使企業稅負最低的價位。
（三）利用不同的經營模式進行稅收籌劃
1、房地產企業收入確認的條件是固定的，因為房地產企業開發產品一般價格較高，有些客戶無法一次性拿出款項來購買的時候，可采取分期付款的合同方式，按合同約定分期收款，這樣按會計規定及稅法規定未收款項都不符合收入確認條件，可以再符合條件時再確認收入，如果合同約定的分期款項是跨年度收取的，則對節約企業年度所得稅有很大的影響。從而達到稅收籌劃的作用，但也要考慮款項回收的可能性，不能給企業造成損失。
2、房地產開發企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用出租、投資聯營等經營模式。這兩種經營方式所涉及應繳納的稅種各不相同，存在著較大的稅收籌劃空間。出租屬于服務業，房產稅按照租金收入來計算，但需要繳納其他相關營業稅及其附加等，投資聯營模式房產稅按固定資產余值來計算，不再需要繳納其他營業稅及其附加等，但兩者都需要繳納土地使用稅和企業所得稅，并且土地使用稅計算依據一樣。因為租金收入比較固定，聯營收入比較不具有不確定性，我們可以根據租金收入來進行計算比較，看何種模式的稅負較低。
總之，在房地產企業中，稅收是企業成本的一大組成部分，它對于企業有著十分重要的意義，進行稅收的合理籌劃，從而在現有條件下最大限度的謀取較輕稅負，有助于增加企業的收入，提高企業的核心競爭力，維護企業的各項納稅權益，并能使企業自身的價值實現達到最大化，促進企業的良性發展。
參考文獻：
[1] 張振媚：房地產企業稅收籌劃 .首都經濟貿易大學 . 2010
[2] 庾莉萍：土地增值稅新規對房產業的影響 . 上海會計 . 2008年2期
第7篇：房地產企業增值稅稅收籌劃范文
關鍵詞：房地產企業 稅收籌劃 風險控制
近十幾年來，房地產業發展較為迅速，逐步成為推動國民經濟快速發展的重要力量。作為資本密集型行業，房地產業從成立初期、拿地建設到銷售等各環節涉稅金額較大種類較多，且投資規模大經營流程復雜，稅費支出在房地產企業總支出占比中約占五成，可見房地產業是重稅行業。隨著國家對房地產業的宏觀調控政策及稅收征管的持續加緊，房地產業的發展及稅收管理方面均受到了一定程度的影響。合法合理的稅收籌劃能夠有效規避稅收風險，也能夠使企業實現一定的節稅效益。在此背景下探討房地產業如何進行稅收籌劃有利于提升房地產企業財務效益并優化整體稅負。
一、房地產企業稅收籌劃步驟及方法
首先，房地產企業稅收籌劃步驟一般可分為四個環節：整體把握企業及相應稅收政策法規情況。了解自身風險偏好、財務狀況等要素，清晰地把握當地稅收法規及征收慣例；在對上述情況了解的基礎上設計籌劃方案，包含法規依據、注意事項及可能的稅收風險等，考察其可行性，進行因素變動分析以嚴控稅收風險；落實方案時應考慮企業價值最大化，保持與稅務機關的良好溝通，及時修正執行偏差；總結時應注意評價稅收籌劃方案為往后籌劃積累經驗。
推遲納稅時間節點可使企業獲得應納稅稅額的時間價值，在當前通貨膨脹條件下，遞延納稅在實質上減輕了企業稅負。如推遲確認收入盡早確認費用、加速折舊等使得企業前期少納稅額。
不同房地產項目主體遵循不同的稅收規定。如分公司和子公司承擔的稅負不盡相同，分公司所得稅由總公司匯總繳納，而只承擔土地增值稅、營業稅等，子公司則不同，作為獨立法人主體，子公司也要承擔所得稅。分公司成立初期形成的虧損可用于抵減母公司稅前利潤從而降低企業整體稅負，而子公司則自負盈虧，從此角度分析分公司于納稅而言更有利。再如房地產企業以新公司還是舊公司作為新項目開發主體也影響著所得稅的繳納，如果舊公司項目出現虧損，在舊公司開發新項目所獲利潤可用于彌補舊公司虧損，同樣情況下新公司則不能。
稅收臨界點的存在可能使企業應納稅額達到臨界點時應納稅額大幅提升，也可能有所減輕，如扣除限額、起征點、累進稅率點等，不同級次的稅率可能面臨著從量變到質變的跳躍。其中起征點、免征額及各稅率級次上下限等稅基臨界點可能引發企業稅負質變，企業應充分認識自身稅收優惠享有資格并積極申請，如建造的普通住宅增值率未超20%即可免征土地增值稅。當企業應納稅額在臨界點左右可適當調整以享受稅收優惠，但如果差距偏大則應綜合權衡成本利益。
在保證遵守現行稅法及有關政策規定的情況下，可合理選擇會計政策，調整企業成本費用以進行稅收籌劃。如選擇資產折舊政策、費用合理分類等，房地產企業項目開發時間較長，通過合理劃分小區的不同區間可有效利用普通住宅增值率20%有關的稅收優惠條件。嚴格區分招待費、交通費、宣傳費等以滿足一定的納稅扣除標準。
二、房地產企業稅收籌劃應重點關注的稅種
（一）企業所得稅籌劃
一是根據上述討論，不同房地產企業應選擇分、子公司等合適的組織形式，多數房地產企業從納稅風險角度考慮選擇子公司形式，而從分公司在成立初期形成的虧損可抵減母公司稅前利潤角度分析則應選擇分公司形式。此外，從所得稅繳納角度看，舊公司如果經營虧損，其虧損可在舊公司開發的新項目稅前利潤中予以抵減，而新公司則不具備此項條件。
二是房地產業所需資金較多，融資時可適當舉債充分利用債務籌資的稅盾效應，項目完工前貸款利息可計入開發成本，完工后亦可計入財務費用直接扣除，節稅效益較為明顯。
三是合理確定有限額扣除、全額扣除等可稅前扣除項目及不得稅前扣除項目，如工會經費保證在工資薪金總額的2%以內，業務宣傳費和招待費等在特定比例內的部分才允許扣除，再如支付的罰金、股息紅利等不得稅前扣除。房地產企業應注意控制不得稅前扣除項目的增加。
（二）土地增值稅籌劃
房地產企業面臨較重的土地增值稅負，該稅種采用超額累進稅率更加重了企業的稅收負擔，也使得土地增值稅稅收籌劃顯得尤為重要。以下是實務中應用較廣的幾種籌劃方法：
增加成本進行籌劃。稅法規定房地產企業的成本可以加計扣除20%，費用可在成本的10%內扣除，通過增加成本減少增值率從而少征增值稅，同時成本投入增加有利提升產品競爭力提升產品質量。此外，企業也可降低售價減少增值額，但數據推理表明在降低幅度或成本增幅相同的條件下，后者可使增值率降幅更大。
鑒于稅法規定，因項目公司出售股權時其土地權屬及房屋所有權并未變化，因而無須繳納土地增值稅，故可通過轉讓股權的形式節省該項稅金及營業稅。
組合不同的清算期間及不同的清算項目以進行籌劃。根據規定，房地產企業應分期清算土地增值稅，實務中地塊及期間的不同劃分將影響著企業整體的增值額，也為企業稅收籌劃提供了空間。
在房地產各業務環節分別成立相應公司以分散收入。如針對高端商業區、精裝房等需裝修項目專門成立建筑裝修公司，通過與客戶單獨簽訂裝修合同分離裝修收入，減少土地增值稅稅基，避免增值額過高引發企業需按較高累進稅率納稅的現象，裝修收入不交土地增值稅，只交營業稅金及附加；針對商品房銷售可專門成立銷售公司以分離增值額減少增值率，以一個較低增值率的價格將商品房銷售給銷售公司，后者再以原定價格售出，此外成立公司的費用也能在計算土地增值稅時予以加計扣除。再如針對向客戶提供的物業管理服務收費可專門成立物業公司，避免營業收入中包含物業服務費及其他價外費用，切實降低房地產企業銷售收入。
鑒于稅務機關在納稅人取得預售許可證滿三年仍未銷售完畢的、出售比例占比85%以上或雖未超85%但剩余可售面積已全部出租或自用的等情況下可要求其清算土地增值稅，房地產企業可合理安排銷售許可證取得時間及銷售進度，盡量獲取延遲繳納土地增值稅的時間價值。
合理確定普通住宅項目定價。把握好土地增值稅稅率變動臨界點，定價時應準確掌握好土地增值稅的稅率級次，提升企業稅后凈收益。如為了使普通住宅項目享受20%以下增值率免征土地增值稅優惠政策，可依據土地增值稅計算公式算出可免稅的最高售價作為定價參考。
（三）營業稅籌劃
房地產行業主要在建筑業、租賃業、銷售不動產、轉讓無形資產等四方面涉及繳納營業稅，稅務籌劃可從以下展開：一是利用不同行業稅率差分離裝修與銷售業務收入，從而使其適用不同的稅率，降低企業整體稅負；可成立專門物業公司以剝離手續費、配套設施代收費等人價外費用，減少營業稅計稅總額從而降低稅負。稅法規定物業公司代收水電費等行為屬于業務，可僅就其手續費收入征收營業稅，這就為房地產企業對收取的價外費用進行籌劃提供了空間；鑒于稅法有規定，對以不動產、無形資產投資入股并參與被投資方利潤分配、共擔風險的行為不征收營業稅，投資后轉讓股權的行為也不予征收，故房地產企業可考慮以作價入股的方式將其在建工程、商業樓或土地使用權等進行股權轉讓以有效利用稅收優惠政策。
（四）“營改增”對房地產企業的影響
2015年底，“營改增”將全面覆蓋我國多數行業，對房地產企業而言是機遇也是挑戰。增值稅和營業稅作為兩大主要流轉稅種，在征稅環節和計稅依據上存在諸多不同，增值稅是價外稅，可有效避免重復征稅情況。一般而言，“營改增”將增加房地產企業開發成本，但若企業能夠從施工單位或其他企業獲取足夠可抵扣進項稅專用發票，理論上說也可整體上減輕企業稅負。相信隨著“營改增”改革的持續推進和完善，房地產企業的稅負將會進一步減輕。
參考文獻：
第8篇：房地產企業增值稅稅收籌劃范文
1.分散收入籌劃法
土地增值稅按次征收，根據每次清算時的增值率來確定稅率，增值率越高，計算土地增值稅時所采用的稅率就越高。增值率共有四個臨界線，20%是第一個臨界線，房地產企業所建設的普通住宅在出售時，如果增值率在20%以內，那么就免征土地增值稅。第二個臨界線是50%，超過20%但未超過50%的增值部分適用30%的稅率。第三個臨界線是100%，超過50%但未超過100%的增值部分適用40%的稅率。最后一個臨界線是200%，超過100%但未超過200%的增值部分按照50%的稅率進行征收，而超過200%的增值部分則按照60%的稅率進行征收。由此可見，合理分解房地產銷售收入，使計算土地增值稅的收入項目金額降低，是減少土地增值稅支出的一個有效方法。房地產企業在建設房屋的過程中，涉及的工序和業務眾多。對于一些能夠獨立核算的工序和業務，企業可以根據其性質及適用的稅收政策加以分解或加以組合。首先，能夠不作為土地增值稅收入項目的應當完全剝離開來。為此，企業需要認真研讀土地增值稅收入項目的相關內容，深入了解收入項目的審核標準，進而結合企業自身的收入來源找出剝離對象，以降低計算土地增值稅時的收入項目金額。其次，各個分散的工序和業務往往具有不同的組合方式，通常都存在一個合理降低稅收支出的最佳組合方式。房地產企業可以將所有收入支出項目進行分解，然后系統性地計算各種組合方式的實際稅收支出，從而找出能夠合理降低稅負的方法。
2.合理定價籌劃法
計算土地增值稅時的收入項目金額直接與房屋的售價相關，因而房地產企業的定價策略是對土地增值稅支出金額起決定性作用的重要因素之一。企業對其稅收進行籌劃，最終的目的是實現企業的經營發展目標，而不僅僅是減少其稅收的支出。因此，房地產企業在對其土地增值稅進行籌劃時，不能僅考慮稅收支出，而應該從企業的經營發展目標出發，進行全面的籌劃。在為其待出售房屋進行定價時，將稅收考慮在內，以特定的經營發展目標為出發點，進行合理定價，是房地產企業對其土地增值稅進行稅收籌劃的有效方式。如果企業目前的經營目標是利潤最大化，那么就可以據此來計算有效的定價區間。土地增值稅的稅率共有五個，分別是0，30%，40%，50%和60%，對應著20%，50%，100%和200%的房地產增值率。企業首先根據增值率的四個臨界點以及相關稅收政策計算出相應的最高定價系數，然后根據利潤最大化原則計算出最低定價系數，從而確定有效的定價區間。最后，企業只需要根據扣除項目金額即成本來選擇不同的定價區間，再參考市場銷售情況以及同行業類似房屋的銷售價格確定最終的房屋出售價格。
二、從扣除項目角度進行稅收籌劃
1.土地取得成本和房地產開發成本相關籌劃
土地取得成本和房地產開發成本對房地產企業來說是兩項最大的成本，同時也是土地增值稅的扣除項目中金額較大的兩項。因而，在制定稅收籌劃方案時，應當對土地取得成本和房地產開發成本給予足夠的重視。與此相關的稅收籌劃主要從企業經營計劃層面入手，具體體現在開發項目的規劃和選擇上，這也是一種事前籌劃的思想。在計劃開發項目的前期，房地產企業就應當具有稅收籌劃的意識，在比較各個開發項目的土地取得成本和房地產開發成本的同時，也要充分考慮其對土地增值稅的影響。雖然此時各種信息都還不充分，內外部環境也還存在較大的不確定性，但還是需要在事前做一份大致的預算。土地取得成本和房地產開發成本是房地產企業面臨的兩大主要成本，往往可以根據現有信息和以往的開發經驗做出一個初略的估計。在做初步預算時，只要將土地增值稅考慮其中，不僅關注土地取得成本和房地產開發成本本身對企業利潤的影響，還充分考慮其對土地增值稅的影響，那么就能夠對項目的盈利性做出更加準確的預測，使企業的選擇更加合理。
2.利息支出相關籌劃
根據土地增值稅相關規定，房地產企業在進行房產開發的過程中所發生的利息支出，在計算土地增值稅時有兩種扣除方式。第一種是將其利息支出予以據實扣除，但不得超過按照商業銀行的同類同期貸款利率所計算出的金額。除此之外的其他房地產開發費用則按照取得對應土地使用權所支付的金額和房產開發所付出成本的金額之和的5%以內予以計算并扣除。其適用條件是房地產企業的該利息支出能夠按照所轉讓的房產項目計算分攤，并且能夠提供相關金融機構的貸款證明。第二種是利息支出連帶其他房地產開發費用一并作為房地產開發費用，按照取得對應土地使用權所支付的金額與房產開發所付出成本的金額之和的10%以內予以計算并扣除。其適用條件是房地產企業不能夠按照所轉讓的房產項目計算并分攤相應的利息支出，或者不能夠提供相關金融機構的貸款證明。由此可以看出，雖然兩種扣除方式的適用條件不同，但對于房地產企業來說是具有一定選擇性的，特別是當企業能夠按照不同的房產項目對其利息支出進行恰當的計算分攤并能夠提供相關金融機構的貸款證明時，企業可以在兩種扣除方式之間進行自由的選擇。經過初步分析就可以發現，利息支出如果在所有開發費用中占比較大，那么采用第一種據實扣除的方式將更有利，而當利息支出在所有開發費用中占比較小時，則采用第二種一并扣除的方式會更好。
3.代收費用相關籌劃
第9篇：房地產企業增值稅稅收籌劃范文
（一）注重加強與稅務部門的溝通
稅法雖然在完善之中，但其規定也不可能面面俱到，許多時候需要依靠征稅人員的判斷。稅收籌劃方案有時利用的是法律的邊界點和模糊點，但界限往往很難把握，這時可能會出現房地產企業對稅法的理解與稅務部門具體執法的差異，一不小心就會被認定為偷逃稅，面臨稅務處罰，非但沒有減輕企業的稅收負擔，還會加重企業的稅收成本，得不償失。考慮到稅務部門比房地產企業擁有更多的稅法信息以及稅務部門擁有的自由裁量權，我們在進行稅收籌劃的過程中需要更加注重與稅務部門的溝通，使房地產企業稅收籌劃方案得到當地主管稅務部門的認可，從而避免稅收籌劃風險，取得應有的收益。
（二）全程監控方案實施過程
稅收籌劃方案的成功并不只在于其設計的成功，還在于其執行的過程。科學的籌劃方案需要有效協調各方面的關系，財務部門、生產部門、營銷部門、人事部門等的通力合作也需要房地產企業與投資者、客戶、供應商積極溝通協調。動態監控稅收籌劃方案的執行過程，隨時解決出現的問題，是保證稅收籌劃方案最終成功的關鍵所在。
二、房地產企業具體稅收籌劃方法
（一）營業稅的稅收籌劃
房地產企業有時會遇到事先確定客戶、定向開發的情況，此時不宜采用建成后銷售的方式，而宜采取代建房方式節約稅款。《營業稅暫行條例實施細則》第五條規定：單位或者個人自己施工建造（自建）建筑物用于銷售時，其所發生的自建行為視同發生應稅行為繳納營業稅。依據此規定，采用建成后銷售的方式，房地產企業需要對建筑業營業額和轉讓不動產營業額分別按3％和5％的稅率計算繳納營業稅。如果房地產企業與客戶達成協議，建筑資金、土地等均由客戶提供，房地產企業只負責開發建造，這種代建行為不發生房產及土地所有權的轉讓，只需要對建筑行為按3%的稅率計算繳納營業稅，與自建后銷售的方案相比稅負更輕。另外，《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）規定：以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。房地產企業在進行對外投資時，可以采用現金投資也可以采用實物不動產投資。如果某房地產企業準備投資5000萬資金于甲五星級酒店，可以想象房地產企業這5000萬投資資金的取得是以銷售房產為前提的，而銷售5000萬元房產需要按銷售不動產稅目繳納250萬元的營業稅，以及按建筑業稅目3％的稅率繳納營業稅。如果換成實物投資，直接以價值5000萬元的不動產投資于該酒店，與現金投資相比，至少節約了250萬元的營業稅支出。
（二）契稅的稅收籌劃
《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）規定：“在股權轉讓中，單位、個人承受企業股權，企業土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅。”房地產企業在購買土地使用權時有時可以采用股權并購的方式，購買股權而不是直接購買土地使用權，這樣在獲得土地使用權的同時并不需要支付相應的契稅支出。如果對方規模過大，不便全部收購，又可以依據同一文件的規定：“企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，不征收契稅。”由土地使用權所有者分立出新的企業，將相應的土地使用權轉入，新企業承受原企業土地、房屋并不需要繳納契稅。然后，房地產企業再將此新企業并購，仍然不需要繳納契稅。
（三）土地增值稅的稅收籌劃
1.利息扣除的籌劃。《土地增值稅暫行條例》實施細則規定：財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按土地出讓金和開發成本之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按土地出讓金和開發成本之和的10%以內計算扣除。可以看出，利息支出有據實扣除和按土地出讓金和開發成本之和的5%扣除的差別。如果實際利息支出低于土地出讓金和開發成本之和的5%，宜采用按5%來計算扣除，否則宜據實扣除。事實上在目前的宏觀調控背景下，房地產開發企業已經比較難從金融機構獲得貸款，而且有些房地產開發企業主要不是靠借款籌資，而是靠權益資本籌資，這些都為房地產企業提供了稅收籌劃的可能。
2.增值率的籌劃。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第二款規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就全部增值額按規定計稅。這一規定形成了稅收籌劃的一個臨界點，當房地產企業的某個房產項目的增值率在20%左右時，高于20%需征土地增值稅，低于20%則免征土地增值稅。土地增值稅稅負的差別將直接影響凈收益以及最終決定方案的選擇。讓我們來看一個案例：某房地產開發公司出售普通住宅一幢，總面積為10萬平方米，單位售價為8000元每平方米，總計銷售額為8億元。該房屋支付土地出讓金2億元，房地產開發成本2.7億元，利息支出不能提供金融機構證明（忽略印花稅），則計算繳納土地增值稅時：可扣除項目合計＝2＋2.7＋（2＋2.7）×10%＋（2＋2.7）×20%＋8×5%×（1+7%+3%）=6.55（億元）增值率＝（8－6.55）/6.55＝22%，適用土地增值稅稅率為30%共計繳納土地增值稅1.45億元×30%＝4350（萬元）如果此時房地產開發企業決定增加該住宅小區的綠化及相關配套設施，相關開發成本增加至2.83億元，則計算繳納土地增值稅時：可扣除項目合計＝2＋2.83＋（2＋2.83）×10%＋（2＋2.83）×20%＋8×5%×（1+7%+3%）=6.72（億元）增值率＝（8－6.72）/6.72＝19%<20%，免征土地增值稅上述兩種方案相比，后者比前者多支出了開發成本1300萬元，但同時節約了土地增值稅4350萬元，共計比前者多獲得收益3050萬元。綜上所述，當普通住宅開發項目的增值率在20%左右時，一定要慎重選擇是低于20%還是高于20%，有時增值率的提高不一定意味著凈收益的減少。當然在調低住宅項目增值率時，除了可以采用上文增加建造成本的方法，還可以采用降低單位售價的方法。
3.裝潢款的籌劃。目前許多房產開發商推出精裝房項目。精裝房與毛坯房相比，銷售價格中包含了裝潢成本，在推高價格的同時，也必然帶來了營業稅和土地增值稅稅負的增加。針對這種情況，房地產開發企業可以注冊成立一家全資控股獨立核算的裝潢公司，分別與購房者簽訂兩份合同：一份為房地產銷售合同，按稅法規定繳納土地增值稅和營業稅及附加；一份為裝修服務合同，只需繳納營業稅及附加。這種方案將以前總價款中的裝修價款剔除了出來，不用繳納土地增值稅和轉讓不動產的營業稅。
