土地增值稅征收管理精選(九篇)

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第1篇：土地增值稅征收管理范文

土地增值稅基本介紹土地增值稅(land appreciation tax )，是指對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率。20xx年11月24日央視報(bào)道稱全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬(wàn)億。

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率。

中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例第一條 為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國(guó)家權(quán)益，制定本條例。

第二條 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

第三條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。

第四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。

第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

第六條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(二)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;

(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

第七條 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：

(一)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的;

(二)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：

(一)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;

(二)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;

(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

第十條 納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

第十一條 土地增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。

第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

第十三條 土地增值稅的征收管理，依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第2篇：土地增值稅征收管理范文

一、發(fā)生存量房交易的雙方，均負(fù)有納稅義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定依法如實(shí)申報(bào)繳納契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加等稅費(fèi)。

納稅人申報(bào)的存量房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)依法通過國(guó)家稅務(wù)總局開發(fā)的存量房交易價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)對(duì)其申報(bào)的成交價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并按照評(píng)估的房產(chǎn)價(jià)格為計(jì)稅價(jià)值，依法計(jì)算應(yīng)納稅款。

二、有下列情形之一的，可以享受稅收優(yōu)惠政策：

自年10月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

自年1月28日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

納稅人未提供完整準(zhǔn)確的房屋原始憑證的，按住房轉(zhuǎn)讓收入的3%征收個(gè)人所得稅；對(duì)轉(zhuǎn)讓已購(gòu)公有住房的，按住房轉(zhuǎn)讓收入的3%征收個(gè)人所得稅。

對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅、印花稅。

三、政府相關(guān)部門各負(fù)其責(zé)，共同規(guī)范存量房交易的稅收管理。

地稅部門負(fù)責(zé)存量房交易過程中的稅（費(fèi)）款征收、爭(zhēng)議處理、減免稅管理和稅收政策咨詢、宣傳等工作。

房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)落實(shí)“先稅后證”政策。在辦理房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)，當(dāng)事人未能提供銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票及契稅完稅憑證的，一律不得辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

國(guó)土、房管部門要與地稅部門共同建立存量房信息傳遞機(jī)制，實(shí)現(xiàn)信息互通共享。

四、納稅人發(fā)生存量房交易時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照納稅程序申報(bào)納稅。納稅程序如下：先到地稅部門的征收窗口申報(bào)評(píng)估存量房交易價(jià)格，按照規(guī)定計(jì)算繳納稅款后，憑銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票及契稅完稅憑證到房產(chǎn)部門辦理房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

五、契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅的征收管理，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》和《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定辦理。

六、發(fā)生存量房交易行為，納稅人未按規(guī)定繳納稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依法追繳應(yīng)納稅款、滯納金，并按規(guī)定給予行政處罰。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

七、納稅人對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的處理有異議的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。

八、本通告自之日起施行。此前有關(guān)存量房交易稅收政策規(guī)定與本通告有抵觸的，一律按本通告的規(guī)定執(zhí)行。

九、執(zhí)行中的具體問題，由市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

第3篇：土地增值稅征收管理范文

通過對(duì)全縣20*年度房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)征收情況進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)，揭示稅費(fèi)征收管理和稅收政策執(zhí)行過程中存在的問題，分析當(dāng)前稅費(fèi)流失的渠道和原因，提出規(guī)范稅費(fèi)征管秩序，規(guī)范稅費(fèi)征管行為，提高征管質(zhì)量的針對(duì)性意見和建議，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序地發(fā)展。

二、專項(xiàng)審計(jì)的對(duì)象及范圍

審計(jì)對(duì)象：全縣稅費(fèi)征收管理部門及房地產(chǎn)政策執(zhí)行相關(guān)部門（地稅、財(cái)政、國(guó)土、城建、房產(chǎn)、工商等）。延伸審計(jì)對(duì)象是我縣各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

審計(jì)范圍：主要是審計(jì)20*年度房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)征收管理及稅費(fèi)政策的執(zhí)行情況，必要時(shí)可追溯以前年度的欠繳情況。

三、專項(xiàng)審計(jì)的內(nèi)容和重點(diǎn)

（一）審計(jì)財(cái)稅等有關(guān)部門的主要內(nèi)容

這次審計(jì)重點(diǎn)是審查征收機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)的管理、申報(bào)、繳納和政策執(zhí)行情況，是否存在執(zhí)行政策不嚴(yán)、征收不到位、計(jì)稅價(jià)格不準(zhǔn)確、違規(guī)減免、緩交、欠稅的問題，具體內(nèi)容有：

1、稅務(wù)登記、納稅申報(bào)、延期（減免）納稅等稅收管理審計(jì)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征收入庫(kù)合法性、及時(shí)性、真實(shí)性情況審計(jì)，是否做到應(yīng)收盡收，有無(wú)漏征、少征、無(wú)依據(jù)緩征稅收現(xiàn)象。

3、房地產(chǎn)企業(yè)稅收票證管理審計(jì)，主要檢查票證管理制度是否健全。

4、房地產(chǎn)企業(yè)稅收檢查情況審計(jì)，主要是對(duì)企業(yè)稅收檢查程序是否合理。

（二）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的延伸審計(jì)的主要內(nèi)容

除核對(duì)稅務(wù)登記、納稅、延期（減免）申報(bào)等資料內(nèi)容外，還應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違規(guī)核算、稅費(fèi)申報(bào)不實(shí)、騙取稅收優(yōu)惠以及各種偷逃稅收、瞞報(bào)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、隱匿經(jīng)營(yíng)收入等行為。房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種審計(jì)重點(diǎn)內(nèi)容有：

1、營(yíng)業(yè)稅：主要是檢查應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額合理性、完整性，以及應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額的及時(shí)性。

2、企業(yè)所得稅：主要檢查應(yīng)稅收入真實(shí)性、完整性，檢查稅前扣除項(xiàng)目的真實(shí)性、合法性，檢查減免稅政策執(zhí)行情況和其他調(diào)整事項(xiàng)的合規(guī)、合法性。

3、個(gè)人所得稅：主要檢查是否按規(guī)定全員全額履行代扣代繳義務(wù)，是否有少報(bào)、隱瞞收入、虛假申報(bào)的行為。

4、土地增值稅：主要檢查是否按規(guī)定申報(bào)預(yù)繳土地增值稅，稅收標(biāo)準(zhǔn)和增值額計(jì)算是否符合規(guī)定。

5、契稅：主要檢查各種納稅申報(bào)是否按期交納，各種應(yīng)稅行為是否按規(guī)定足額納稅，有無(wú)越權(quán)減免現(xiàn)象存在。

6、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等。

7、關(guān)注防洪保安資金、人防易地建設(shè)費(fèi)、市政公用設(shè)施配套費(fèi)等行政收費(fèi)征收管理。

（三）其他應(yīng)關(guān)注審計(jì)內(nèi)容

1、是否存在房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管不力，在項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃審批、施工許可、預(yù)售許可等環(huán)節(jié)違規(guī)審批、濫用權(quán)力等行為，相關(guān)部門不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)制止房地產(chǎn)項(xiàng)目違規(guī)開發(fā)、虛假銷售、定價(jià)不實(shí)行為。

2、注意查處重大違法違紀(jì)案件線索，加大查處案件力度，嚴(yán)肅查處審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)和權(quán)錢交易的行為。

四、專項(xiàng)審計(jì)組織實(shí)施的相關(guān)工作要求

第4篇：土地增值稅征收管理范文

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃，必須緊緊地圍繞著現(xiàn)有惟一的一份土地增值稅優(yōu)惠政策，即1995年財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合的財(cái)稅[1995]48號(hào)文《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（以下簡(jiǎn)稱“財(cái)稅48號(hào)文”）進(jìn)行，任何偏離該通知的所謂“稅收籌劃”都屬于故意逃稅行為。

以一家民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A公司為例，2000年A公司分別以5000萬(wàn)元、3000萬(wàn)元和2000萬(wàn)元購(gòu)得O、P和Q三塊連在一起的土地，計(jì)劃作為一個(gè)大型綜合性商務(wù)建筑開發(fā)，其中O地塊計(jì)劃作為主體商場(chǎng)、P地塊作為寫字樓，Q地塊作為酒店進(jìn)行開發(fā)，至2005年9月，O地塊主體商場(chǎng)已完成交付出租使用，P地塊寫字樓主體框架工程基本完成，工程成本為8000萬(wàn)元（工程隊(duì)代墊，仍未支付工程款），而Q地塊則一直處于生地狀態(tài)。

由于碰到資金周轉(zhuǎn)困難，A公司決定出售P地塊及其上蓋主體框架工程，集中資金開發(fā)Q地塊，由于所在地段屬于城市黃金地段，P地塊價(jià)格幾年來迅速飆升，土地評(píng)估價(jià)高達(dá)1.5億元（不含上蓋主體框架工程成本）。而B公司作為一家國(guó)營(yíng)房地產(chǎn)集團(tuán)，非常看好P地塊的發(fā)展?jié)摿Γ瑳Q定以評(píng)估價(jià)1.5億元和8000萬(wàn)元從A公司購(gòu)入P地塊土地使用權(quán)及其上蓋主體框架工程。進(jìn)行再開發(fā)作為集團(tuán)總部辦公樓及對(duì)外出租使用，并愿意配合A公司進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)籌劃。

按照正常的計(jì)算方法，在此交易過程中，由于增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%而未超過100%，土地增值稅稅額按照增值額*40%－扣除項(xiàng)目金額*5%進(jìn)行計(jì)算，A公司必須繳納土地增值稅2910萬(wàn)元{[23000-(3000+8000)*1.2-23000*5%]*40%-(3000+8000)*5%}，面對(duì)如此高額的稅收負(fù)擔(dān)，A公司財(cái)務(wù)人員絞盡腦汁想出了一個(gè)自認(rèn)為可行的稅收籌劃方案:A公司與B公司簽訂一份轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其上蓋在建工程的協(xié)議，協(xié)議總價(jià)款為1.5億元（土地評(píng)估價(jià)），同時(shí)上蓋框架工程款由于A公司仍未支付給工程隊(duì)，該未付款項(xiàng)由B公司承擔(dān)向工程隊(duì)支付，A公司的財(cái)務(wù)人員認(rèn)為，通過這種稅務(wù)安排，該工程款可視為公司開發(fā)成本在申報(bào)土地增值稅時(shí)作為計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，而轉(zhuǎn)讓土地及上蓋在建工程收入則只為1.5億元，增值額不應(yīng)超過扣除項(xiàng)目金額50％，公司只需申報(bào)土地增值稅315萬(wàn)元[15000-(3000+8000)*1.2-15000*5%]*30%。

這個(gè)方案初看之下覺得有點(diǎn)道理，但只要細(xì)究一下就會(huì)發(fā)現(xiàn)，財(cái)務(wù)人員是錯(cuò)誤地理解了土地增值稅條例中有關(guān)收入、成本的概念，如果協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)為1.5億元，則工程成本8000萬(wàn)元不應(yīng)作為A公司的開發(fā)成本，而是B公司的開發(fā)成本，A公司不能作為增值額的抵扣項(xiàng)目進(jìn)行抵扣，公司通過這種方案的安排是不屬于合理的稅收籌劃而是在刻意逃稅，一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查，A公司將不可避免地面臨巨額稅收補(bǔ)繳和罰款。

面對(duì)著上述啼笑皆非的稅務(wù)安排方案，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該如何合理地運(yùn)用土地增值稅的相關(guān)政策進(jìn)行稅收籌劃呢？筆者認(rèn)為：在正確地解讀財(cái)稅48號(hào)文的基礎(chǔ)上，以下三種策略可以達(dá)到為企業(yè)減輕稅負(fù)的效果：

1、 合理分?jǐn)偝杀举M(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用開支有多項(xiàng)內(nèi)容，不僅包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等，而且還包括與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)成本作為銷售收入的扣除項(xiàng)目，必定影響房地產(chǎn)企業(yè)增值額的大小，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般均同時(shí)進(jìn)行幾處房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，企業(yè)可根據(jù)各處房地產(chǎn)開發(fā)的征收時(shí)間的先后進(jìn)行延后征收、根據(jù)開發(fā)后用于出租的房地產(chǎn)不屬于土地增值稅征收范圍的規(guī)定，合理分配各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之間的開發(fā)成本，從總體上達(dá)到減少和延后稅負(fù)的目的。

2、 靈活運(yùn)用合作建房方式免征土地增值稅的規(guī)定。財(cái)稅48號(hào)文規(guī)定對(duì)于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身有土地，但資金緊張，可以與有意愿購(gòu)買該房產(chǎn)的其他企業(yè)采取合作建房的形式，聯(lián)合進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，將本為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行為改為合作建房的方式，從而達(dá)到免征土地增值稅的目的。

3、 充分運(yùn)用以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)、公司合并和分立免征土地增值稅的規(guī)定。財(cái)稅48號(hào)文規(guī)定對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，或者公司在分立過程中，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到分立企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅；對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)、兼并企業(yè)、分立企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，則應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過先將擬出售的土地或房產(chǎn)分立為一個(gè)獨(dú)立公司，再將該公司股權(quán)出售于有意向受讓者；或?qū)M出售的土地或房產(chǎn)與有意向的受讓公司合資成立一家新公司，再將新公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給有意向受讓公司的方式實(shí)現(xiàn)銷售，從而達(dá)到減稅的目的。

回頭看前面所述案例，A公司如何運(yùn)作該項(xiàng)目才能達(dá)到土地增值稅稅負(fù)最小化，同時(shí)雙方合作又成功呢？根據(jù)上述所列策略我們逐一進(jìn)行分析如下:

【策略1】

由于O地塊作為主體商場(chǎng)已開發(fā)完成并用于出租使用，因此其不屬于土地增值稅征收范圍，而整個(gè)項(xiàng)目又是在同一地點(diǎn)由同一工程隊(duì)開發(fā)的群體開發(fā)項(xiàng)目，因此 A公司可合理地將開發(fā)成本項(xiàng)目中的某些公共費(fèi)用如拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程和設(shè)計(jì)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用，進(jìn)行合理的調(diào)控，按照能使P地塊分?jǐn)偟阶畲箝_發(fā)成本的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分配，從而加大P地塊計(jì)算土地增值稅的增值額扣除項(xiàng)目，達(dá)到節(jié)稅目的。

【策略2】

由于B公司購(gòu)買P地塊是作為集團(tuán)總部辦公樓及對(duì)外出租使用，A公司以P地塊以及上蓋主體框架工程，B公司以投入資金2.3億元再加上后續(xù)完成整個(gè)項(xiàng)目的資金的方式雙方合作建房，同時(shí)B公司同意A公司將2.3億元付清P地塊未付工程款8000萬(wàn)元后剩余1.5億元作為Q地塊開發(fā)資金使用，P地塊開發(fā)完成后B公司獲得絕大部分的房產(chǎn)，而A公司僅象征性地獲得小部分房產(chǎn)以構(gòu)建合作建房按比例分房自用的模式，通過這種安排符合財(cái)稅48號(hào)文對(duì)于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅的規(guī)定。但是，運(yùn)用這種方法進(jìn)行籌劃時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意，土地是沒有過戶的，B公司在合作建房過程中是無(wú)法保證其合法權(quán)益，但到了開發(fā)完成后，雙方均辦理了相關(guān)的房產(chǎn)權(quán)屬，反過來，A公司可能面臨著被B公司要求追回其用于開發(fā)Q地塊的1.5億元資金的風(fēng)險(xiǎn)。因此，這種稅收籌劃方式僅僅可用于雙方互相信任的基礎(chǔ)上。

【策略3】

A公司采用分立方式將P地塊和上蓋框架工程單獨(dú)設(shè)立M公司，M公司總資產(chǎn)為2.3億元、負(fù)債為8000萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為1.5億元，分立后B公司再以1.5億元收購(gòu)M公司的所有股權(quán)。根據(jù)財(cái)稅48號(hào)文的規(guī)定，在交易過程中A公司是暫免征收土地增值稅的，而且進(jìn)一步對(duì)這個(gè)方案的整體稅負(fù)進(jìn)行分析，我們可以看到：①根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》，分立過程中發(fā)生的土地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；②根據(jù)財(cái)政[2003]184號(hào)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》，企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，不征收契稅。③根據(jù)國(guó)稅發(fā)［2000］119號(hào)文《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)合并分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問題的通知》的規(guī)定，被分立企業(yè)應(yīng)視為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓其被分離出去的部分或全部資產(chǎn)，計(jì)算被分立資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅；分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的資產(chǎn)，在計(jì)稅時(shí)可按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值確定成本。因此A公司應(yīng)就資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得繳納企業(yè)所得稅3960萬(wàn)元[（15000-3000）*33%]，但同時(shí)M公司作為分立企業(yè)在計(jì)稅時(shí)可按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)的土地價(jià)值1.5億元確定成本，因此若M公司在項(xiàng)目完成后進(jìn)行再出售的（上述案例是作為集團(tuán)總部辦公樓及對(duì)外出租使用，則只影響固定資產(chǎn)賬面價(jià)值數(shù)），則間接使M公司可抵減土地增值稅4320萬(wàn)元（12000*1.2*30%）、企業(yè)所得稅2534.4萬(wàn)元[（12000-4320）*33%]。根據(jù)以上分析，本方案A公司在繳納所得稅3960萬(wàn)元后卻帶來了M公司稅負(fù)的抵減6854.4萬(wàn)元，A公司在籌劃土地增值稅的同時(shí)，也帶來了A和M公司整體稅負(fù)的減少。因此選擇該方案無(wú)疑最適合A公司的最大利益。

第5篇：土地增值稅征收管理范文

【關(guān)鍵詞】 大數(shù)據(jù)； 云會(huì)計(jì)； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)； 稅務(wù)管理

【中圖分類號(hào)】 F232；F234.3；C39；C931 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 A 【文章編號(hào)】 1004-5937（2017）08-0134-04

一、引言

2013年，央視《每周質(zhì)量報(bào)告》報(bào)道，珠海市某房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)避土地增值稅1億余元。同時(shí)，2005―2012年間全國(guó)商品房銷售總額超過31.2萬(wàn)億元，2009年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率為55.72%。據(jù)央視測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)毛利率達(dá)到34.63%以上均需繳納土地增值稅，因此全國(guó)各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅超過4.6萬(wàn)億元，實(shí)際上8年間征收的土地增值稅僅為0.8萬(wàn)億元，這意味著全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬(wàn)億元。自1999年國(guó)家稅務(wù)總局開始實(shí)施稅收專項(xiàng)檢查以來，房地產(chǎn)被列入指令性檢查已有10余年，每年被查處的偷漏稅金額巨大，存在偽造報(bào)價(jià)、預(yù)收賬款不及時(shí)入賬、開具多個(gè)賬戶逃避監(jiān)管、隨意調(diào)整申報(bào)稅額等多種問題。當(dāng)前，稅務(wù)機(jī)關(guān)由于征收管理方式和技術(shù)方法等方面的問題，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理極其有限和滯后。

云會(huì)計(jì)[1]是一種基于互網(wǎng)、以數(shù)據(jù)為中心的會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)，具有動(dòng)態(tài)性和可擴(kuò)展性等特點(diǎn)，其核心是資源共享、應(yīng)用模式的改變，其可信性包括可用性、可靠性、風(fēng)險(xiǎn)可控性等9個(gè)一級(jí)屬性[2]。大數(shù)據(jù)是運(yùn)用數(shù)據(jù)采集、挖掘、分析等技術(shù)，進(jìn)行實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)處理、實(shí)時(shí)智能決策，通過嵌入到具體業(yè)務(wù)流程中提供決策有用的信息。大數(shù)據(jù)時(shí)代，基于云平臺(tái)進(jìn)行稅務(wù)管理，云會(huì)計(jì)的動(dòng)態(tài)性和可伸縮性的計(jì)算能力使高效海量的涉稅數(shù)據(jù)分析成為可能；云會(huì)計(jì)環(huán)境下的群體智能為領(lǐng)導(dǎo)決策支持提供了運(yùn)行環(huán)境；云會(huì)計(jì)的服務(wù)化特征為面向廣大納稅人的數(shù)據(jù)挖掘個(gè)帶來機(jī)遇。

大數(shù)據(jù)時(shí)代的來臨，隨著金稅三期稅收管理系統(tǒng)的上線，稅務(wù)管理將以信息技術(shù)為依托，不斷推進(jìn)稅務(wù)管理現(xiàn)代化，對(duì)保障稅收職能的發(fā)揮起到重要的推動(dòng)作用。房地產(chǎn)業(yè)已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的引擎，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，舊城改造被中央確定為民生工程和國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略之一，面對(duì)其復(fù)雜的開發(fā)業(yè)務(wù)以及集團(tuán)化的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，如何在種類繁多、數(shù)量龐大的數(shù)據(jù)中快速獲取并高效利用有價(jià)值的信息顯得尤為必要，基于云會(huì)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面、有效的稅務(wù)管理，同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、A集團(tuán)稅務(wù)管理現(xiàn)狀及其存在的問題分析

（一）A集團(tuán)背景介紹

A集團(tuán)創(chuàng)立于1988年，主要由廣場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司構(gòu)成，形成了商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化旅游、連鎖百貨四大產(chǎn)業(yè)。集團(tuán)的核心是以廣場(chǎng)命名的城市綜合體，在其多年經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，持續(xù)發(fā)展并逐步完善，形成匯集大型商業(yè)中心、高級(jí)酒店、寫字樓、公寓、住宅和公共空間等多種建筑功能、業(yè)態(tài)的大型綜合型建筑群。通過將不同的業(yè)態(tài)融為一體，有機(jī)地整合了商業(yè)、商務(wù)及居住等多種城市商業(yè)功能。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中通過建筑功能分區(qū)實(shí)現(xiàn)綜合體中不同業(yè)態(tài)的劃分與互動(dòng)，成為我國(guó)城市綜合體投資與運(yùn)營(yíng)管理的先行者與領(lǐng)導(dǎo)者。

A集團(tuán)下設(shè)北方項(xiàng)目中心、南方項(xiàng)目中心、酒店建設(shè)公司、商業(yè)管理公司、商業(yè)地產(chǎn)研究部等，劃分南北區(qū)域，按照商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨等開發(fā)業(yè)態(tài)進(jìn)行管理。業(yè)務(wù)范圍分布全國(guó)，分別在各地設(shè)立項(xiàng)目公司管理具體業(yè)務(wù)，開發(fā)業(yè)態(tài)涉及營(yíng)業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等各大稅種，經(jīng)營(yíng)流程涉及拿地、開發(fā)、銷售、持有等多個(gè)環(huán)節(jié)。

（二）存在的問題

隨著信息化進(jìn)程的不斷深入，稅務(wù)機(jī)關(guān)征收管理取得了明顯成效，工作流程有了較大的改進(jìn)，質(zhì)量與水平也不斷提升。但由于數(shù)據(jù)來源、數(shù)據(jù)處理等原因，對(duì)A集團(tuán)等房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理也存在一些不容忽視的問題[3]。

1.數(shù)據(jù)來源渠道單一，真實(shí)性、準(zhǔn)確性不夠

A集團(tuán)從事的房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資源整合型行業(yè)，開發(fā)流程長(zhǎng)、資金密集，住宅從拿地到交房一般開發(fā)周期為22―26個(gè)月，商業(yè)地產(chǎn)則更長(zhǎng)，開發(fā)周期為3―5年。在商業(yè)地產(chǎn)中以速度取勝的A集團(tuán)，從拿地到開業(yè)開發(fā)周期也至少需要18個(gè)月。在其稅務(wù)管理過程中，采集了大量涉稅數(shù)據(jù)，如房管國(guó)土部門的土地出讓、拆遷許可數(shù)據(jù)，工商部門的公司登記數(shù)據(jù)，發(fā)改委的立項(xiàng)數(shù)據(jù)，規(guī)劃部門的選址、方案審查、用地許可、放驗(yàn)線、建設(shè)工程規(guī)劃許可數(shù)據(jù)，建設(shè)部門的初步設(shè)計(jì)審查審批數(shù)據(jù)、施工圖審查備案數(shù)據(jù)、工程招標(biāo)及備案、施工許可、竣工驗(yàn)收備案數(shù)據(jù)等，均由A集團(tuán)主動(dòng)把相關(guān)證照提供給稅務(wù)機(jī)關(guān)。在這個(gè)過程中，稅務(wù)機(jī)關(guān)不能及時(shí)獲取其立項(xiàng)證明、用地規(guī)劃、建設(shè)工程規(guī)劃數(shù)據(jù)，造成無(wú)法在開工前合理確定其土地增值稅項(xiàng)目分期、合理確定其企業(yè)所得稅成本對(duì)象等。同時(shí)，由于其開發(fā)周期長(zhǎng)、過程復(fù)雜，且涉及公司設(shè)立、拿地、開發(fā)、銷售、竣工后持有等各個(gè)環(huán)節(jié)，面對(duì)復(fù)雜繁冗的數(shù)據(jù)，其真實(shí)性、準(zhǔn)確性稅務(wù)機(jī)關(guān)難以逐一驗(yàn)證。

2.數(shù)據(jù)處理效率和質(zhì)量不高，無(wú)法進(jìn)行實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)監(jiān)控

隨著集團(tuán)的急速發(fā)展與擴(kuò)張，除消費(fèi)稅和關(guān)稅外，A集團(tuán)的業(yè)務(wù)幾乎涉及營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、土地使用稅、印花稅、個(gè)人所得稅等各大稅種，由于其業(yè)務(wù)的特殊性和涉及稅種的復(fù)雜性，這就要求稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其進(jìn)行全面有效的稅務(wù)管理。對(duì)于其開發(fā)過程中收集到的各種涉稅數(shù)據(jù)、企業(yè)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)、第三方數(shù)據(jù)等各種結(jié)構(gòu)化、半結(jié)構(gòu)化及非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)目前只能進(jìn)行局部的、常規(guī)統(tǒng)計(jì)分析，無(wú)法進(jìn)行充分的數(shù)據(jù)應(yīng)用和信息共享，沒有建立并利用數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和內(nèi)外部信息用于納稅申報(bào)的“情報(bào)深加工”，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)納稅申報(bào)中存在的潛在問題，造成許多“信息孤島”，難以形成實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)的稅源監(jiān)控。

三、基于云會(huì)計(jì)的A集團(tuán)稅務(wù)管理框架構(gòu)建

對(duì)A集團(tuán)進(jìn)行稅務(wù)管理，按照“項(xiàng)目控稅、集中管理、事前監(jiān)控、事后清算”的原則，以項(xiàng)目管理為對(duì)象，基于云會(huì)計(jì)平臺(tái)，依托金稅三期稅收管理系統(tǒng)，從取得土地使用權(quán)開始，對(duì)其項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。本文以A集團(tuán)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的稅收業(yè)務(wù)為分析對(duì)象，從數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)處理分析、數(shù)據(jù)應(yīng)用三個(gè)層次，分析了云會(huì)計(jì)在登記管理、過程監(jiān)控、納稅申報(bào)管理、稽查管理和納稅服務(wù)中的應(yīng)用，構(gòu)建了大數(shù)據(jù)時(shí)代基于云會(huì)計(jì)的A集團(tuán)稅務(wù)管理框架[4]，如圖1所示。

對(duì)A集團(tuán)進(jìn)行稅務(wù)管理將不再僅僅依賴于金稅三期稅收管理系統(tǒng)中內(nèi)部數(shù)據(jù)，應(yīng)借助云會(huì)計(jì)平臺(tái)，通過社交網(wǎng)絡(luò)、語(yǔ)義Web、物聯(lián)網(wǎng)等新興應(yīng)用，運(yùn)用Hadoop（Map Reduce技術(shù)）、批量流計(jì)算（Twitter的Storm技術(shù)）、Apache等數(shù)據(jù)處理方法，OLAP、ODS、DW/DM等數(shù)據(jù)分析和挖掘技術(shù)，獲取稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部、企業(yè)會(huì)計(jì)和外部第三方的各種成組數(shù)據(jù)、面板數(shù)據(jù)、空間數(shù)據(jù)、高維數(shù)據(jù)、多響應(yīng)變量數(shù)據(jù)以及網(wǎng)絡(luò)層次數(shù)據(jù)等結(jié)構(gòu)復(fù)雜的數(shù)據(jù)形態(tài)，基于無(wú)形數(shù)據(jù)的有形模式進(jìn)行識(shí)別、比較、分析、融合，生成房產(chǎn)國(guó)土信息、建委信息、規(guī)劃信息等，對(duì)數(shù)據(jù)中的信息進(jìn)行有序解讀、有效運(yùn)用，從而實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)、個(gè)性化的稅務(wù)管理。

（一）登記管理

登記管理分為稅務(wù)登記和項(xiàng)目登記。其中項(xiàng)目登記包括項(xiàng)目土地登記、項(xiàng)目開發(fā)登記、項(xiàng)目預(yù)售登記、項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)登記和項(xiàng)目銷售登記五個(gè)方面。

稅務(wù)登記時(shí)，對(duì)A集團(tuán)提交的證件和資料進(jìn)行審查。在云會(huì)計(jì)環(huán)境下，通過查驗(yàn)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照信息、組織機(jī)構(gòu)代碼證信息、法人身份信息，核其提供給稅務(wù)機(jī)關(guān)的數(shù)據(jù)是否相符，以確認(rèn)企業(yè)登記類型、所屬行業(yè)的真實(shí)性和合法性；查驗(yàn)中介機(jī)構(gòu)的驗(yàn)資報(bào)告，核實(shí)企業(yè)股東構(gòu)成、投資規(guī)模、投資國(guó)別、出資方式等資本結(jié)構(gòu)；查驗(yàn)房產(chǎn)部門提供的產(chǎn)權(quán)證明，核實(shí)企業(yè)注冊(cè)地址及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)地址；查驗(yàn)集團(tuán)合同、章程、協(xié)議書等，核實(shí)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的真實(shí)性進(jìn)而對(duì)其進(jìn)行稅種鑒定；查驗(yàn)其會(huì)計(jì)核算辦法及軟件，全面分析集團(tuán)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理、履行納稅義務(wù)等情況，審核確定其企業(yè)所得稅查賬征收。

項(xiàng)目登記時(shí)，通過查驗(yàn)國(guó)土部門提供的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同或《國(guó)有土地使用證》，涉及土地轉(zhuǎn)讓及投資入股，通用云平臺(tái)查驗(yàn)其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、土地投資入股協(xié)議、股權(quán)收購(gòu)協(xié)議、土地評(píng)估及驗(yàn)資報(bào)告等相關(guān)資料，建設(shè)部門提供的項(xiàng)目開發(fā)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議、立項(xiàng)批復(fù)或《投資備案登記證》、建筑工程施工合同、建筑工程監(jiān)理合同、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》等，規(guī)劃部門提供的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖，房產(chǎn)部門提供的《商品房預(yù)售許可證》、《房源統(tǒng)計(jì)表》、預(yù)售商品房分層平面圖、商品房預(yù)售方案、初始《房地產(chǎn)證》等核實(shí)其建筑施工、規(guī)劃和房源情況，逐一填寫項(xiàng)目登記信息，確保項(xiàng)目登記真實(shí)、完整。

（二）過程監(jiān)控

通過云會(huì)計(jì)平臺(tái)，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)和稅源監(jiān)控，以登記管理和信息采集為基礎(chǔ)平臺(tái)，以拿地―開工―預(yù)售―竣工―銷售為關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，以契稅“先稅后證”為支撐，以項(xiàng)目完工清算作保證，全方位、全過程加強(qiáng)A集團(tuán)的各稅種管理。

在土地登記環(huán)節(jié)，將土地使用稅進(jìn)行全面監(jiān)控；對(duì)通過資產(chǎn)或股權(quán)收購(gòu)，企業(yè)兼并、分立、置換等債務(wù)重組形式取得的土地，以契稅“先稅后證”或變更登記為基礎(chǔ)，加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓時(shí)各稅種的征收管理。通過土地登記環(huán)節(jié)土地使用狀態(tài)的監(jiān)控，加強(qiáng)土地再開發(fā)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅管理。

在項(xiàng)目開發(fā)―開工登記環(huán)節(jié)，跟蹤了解土地利用規(guī)劃、計(jì)劃投資、施工單位、出包合同或協(xié)議以及建設(shè)施工進(jìn)度等情況，掌握從事建設(shè)施工、裝飾裝修的單位和個(gè)人應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加、所得稅、印花稅等稅種的稅源情況，并利用建設(shè)施工、裝飾裝修的單位或個(gè)人的納稅情況，確定A集團(tuán)的建筑安裝成本的實(shí)際進(jìn)度，為稅前扣除提供參考；根據(jù)A集團(tuán)所得稅前工資等稅前列支情況與個(gè)人所得稅扣繳情況相比對(duì)，確認(rèn)其工資稅前扣除是否真實(shí)及個(gè)人所得稅是否足額繳納；根據(jù)土地增值稅的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用等扣除項(xiàng)目與所得稅稅前扣除項(xiàng)目相比對(duì)，分析集團(tuán)稅前扣除金額的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。通過該節(jié)點(diǎn)全面深入掌握A集團(tuán)各開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)模式、立項(xiàng)及規(guī)劃數(shù)據(jù)、物業(yè)類型及開完工時(shí)間，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)管理精細(xì)化。

在項(xiàng)目開發(fā)―預(yù)售登記環(huán)節(jié)，全面加強(qiáng)預(yù)售階段的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅的管理。通過云會(huì)計(jì)平臺(tái)中的房屋銷售數(shù)據(jù)、發(fā)票開具金額等，強(qiáng)化該節(jié)點(diǎn)的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票監(jiān)控工作，全面了解A集團(tuán)各項(xiàng)目的實(shí)際銷售進(jìn)度、價(jià)格變化、營(yíng)銷策略等。

在項(xiàng)目開發(fā)―初始產(chǎn)權(quán)登記環(huán)節(jié)，全面掌握A集團(tuán)各項(xiàng)目的竣工面積、可售物業(yè)面積、不可售物業(yè)面積、已售面積、未售面積等；了解工程建設(shè)項(xiàng)目的完工情況及工程結(jié)算進(jìn)度，及時(shí)做好建設(shè)環(huán)節(jié)各承包商及分包商的稅款清算工作，為項(xiàng)目最終的稅項(xiàng)清算做好前期準(zhǔn)備工作。

在項(xiàng)目開發(fā)―銷售申報(bào)登記環(huán)節(jié)，利用契稅征管中獲取的A集團(tuán)房地產(chǎn)交易信息，掌握房地產(chǎn)交易中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅源信息，將轉(zhuǎn)讓方名稱、識(shí)別號(hào)碼，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落地點(diǎn)、面積、價(jià)格與有關(guān)納稅申報(bào)資料進(jìn)行比對(duì)分析，實(shí)時(shí)掌握集團(tuán)的銷售收入、銷售面積以及計(jì)稅成本與收入實(shí)現(xiàn)是否配比，確屬差異的進(jìn)行納稅評(píng)估及預(yù)警分析。對(duì)達(dá)到清算條件的項(xiàng)目，及時(shí)發(fā)出清（結(jié)）算通知書。

同時(shí)，對(duì)A集團(tuán)在企業(yè)所得稅納稅申報(bào)中產(chǎn)生的各類會(huì)計(jì)與稅收的差異、各類審批和備案事項(xiàng)的相關(guān)數(shù)據(jù)與綜合納稅申報(bào)表、企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)表、企業(yè)所得稅年度申報(bào)表以及其他數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，加強(qiáng)企業(yè)所得稅的動(dòng)態(tài)、后續(xù)管理。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，重點(diǎn)關(guān)注其跨年稅前扣除項(xiàng)目、虧損及稅前彌補(bǔ)虧損、職工教育經(jīng)費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等。

（三）納稅申報(bào)管理

通過云平臺(tái)獲取全面、真實(shí)和客觀的涉稅信息。包括A集團(tuán)涉稅基本信息，如企業(yè)名稱、稅務(wù)登記代碼、注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)范圍、會(huì)計(jì)核算方式等，各種核定、認(rèn)定、減免稅審批事項(xiàng)等，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、開發(fā)量、開發(fā)流程、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、水電氣能耗等各類與稅收相關(guān)的數(shù)據(jù)，房屋銷售、自用、捐贈(zèng)及抵債情況，撥付工程款項(xiàng)，不動(dòng)產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票領(lǐng)購(gòu)和開具明細(xì)，不動(dòng)產(chǎn)銷售監(jiān)控明細(xì)及企業(yè)申報(bào)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表等。根據(jù)云平臺(tái)中的行業(yè)信息，結(jié)合行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)，掌握房地產(chǎn)業(yè)成本構(gòu)成特點(diǎn)，針對(duì)A集團(tuán)納稅過程中容易出現(xiàn)的問題，確定稅務(wù)管理的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。

以A集團(tuán)提供的納稅申報(bào)和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)作為實(shí)施監(jiān)控的主要數(shù)據(jù)，以日常稅源管理采集的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的其他數(shù)據(jù)作為實(shí)施監(jiān)控的輔助數(shù)據(jù)，與預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行比對(duì)，對(duì)A集團(tuán)一定時(shí)期內(nèi)的納稅情況進(jìn)行監(jiān)控。通過拿地信息，判斷其樓盤規(guī)模，核實(shí)其是否繳納土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅；通過前期開發(fā)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、工程建設(shè)費(fèi)、公共配套費(fèi)等，核實(shí)其成本，作為土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳、開發(fā)項(xiàng)目完工產(chǎn)品結(jié)算的依據(jù)；通過房屋銷售合同、預(yù)售登記等，核實(shí)銷售情況，判斷其是否足額繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加、預(yù)征土地增值稅、預(yù)繳企業(yè)所得稅；通過云會(huì)計(jì)平臺(tái)獲取項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算、項(xiàng)目工程合同結(jié)算、商品房購(gòu)銷合同、銷售明細(xì)等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的數(shù)據(jù)，以及中介出具的《鑒證報(bào)告》，審核完成其土地增值稅清算和企業(yè)所得稅完工產(chǎn)品結(jié)算；結(jié)合A集團(tuán)的申報(bào)、稅款征收及入庫(kù)信息、發(fā)票使用信息、享受稅收優(yōu)惠信息、涉稅違法信息等，通過對(duì)A集團(tuán)涉稅指標(biāo)與歷史指標(biāo)的縱向比對(duì)、與其他房地產(chǎn)業(yè)納稅人涉稅指標(biāo)的橫向比較，分析稅負(fù)等指標(biāo)的變動(dòng)趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)監(jiān)控。根據(jù)審核分析的結(jié)果，及時(shí)風(fēng)險(xiǎn)警報(bào)，按執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)提出管理建議。同時(shí)，根據(jù)建議對(duì)預(yù)警信息進(jìn)行持續(xù)監(jiān)控和評(píng)價(jià)，及時(shí)啟動(dòng)征收管理、納稅評(píng)估防范措施。

（四）稽查管理

充分利用云平臺(tái)，構(gòu)建稽查信息系統(tǒng)[5]，全面涵蓋選案、實(shí)施、審理、執(zhí)行四個(gè)環(huán)節(jié)所需要的有關(guān)法律、法規(guī)、政策、規(guī)定、各種稅目稅率、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)、外部稽查情況等相關(guān)信息。在全面及時(shí)掌握A集團(tuán)企業(yè)變革、市場(chǎng)變化、電子商務(wù)等信息的基礎(chǔ)上，進(jìn)行偷逃稅比對(duì)，一旦發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)進(jìn)入稽查程序。

（五）納稅服務(wù)

通過稅收信息服務(wù)系統(tǒng)，根據(jù)A集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)的特征，及其復(fù)雜的業(yè)務(wù)形態(tài)，自動(dòng)為其推送相關(guān)的稅收政策、納稅提醒、評(píng)估預(yù)警等，并可實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)政策咨詢。利用程序服務(wù)系統(tǒng)，為A集團(tuán)提供涉及具體辦稅事項(xiàng)時(shí)可能運(yùn)用到的所有程序。具體包括網(wǎng)上辦稅、稅務(wù)登記、資格認(rèn)定、發(fā)票管理、遠(yuǎn)程抄報(bào)送、網(wǎng)上認(rèn)證、申報(bào)繳稅[6]。同時(shí)實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)辦稅查詢，如受理辦稅結(jié)構(gòu)查詢、文書審批結(jié)果查詢、證照辦理查詢、發(fā)票流向查詢、欠稅戶查詢等。通過權(quán)益服務(wù)系統(tǒng)，啟動(dòng)執(zhí)法監(jiān)察和檢查程序，受理A集團(tuán)的投訴、提起行政復(fù)議、進(jìn)行監(jiān)督舉報(bào)等。最終實(shí)現(xiàn)以納稅人為中心，以信息化為依托、以降本提效為原則，為滿足納稅人的合法需求提供全過程、全方位高效便捷的服務(wù)，提高社會(huì)稅法遵從度，構(gòu)建和諧稅收征納關(guān)系。

四、結(jié)語(yǔ)

大數(shù)據(jù)、云會(huì)計(jì)的產(chǎn)生和發(fā)展正逐漸影響稅務(wù)管理的質(zhì)量和效率。以A集團(tuán)為例，對(duì)數(shù)據(jù)視角下房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)管理過程中出現(xiàn)的問題，通過案例研究的方法進(jìn)行了分析，從登記管理、過程監(jiān)控、納稅申報(bào)管理、稽查管理、納稅服務(wù)等方面構(gòu)建了基于云會(huì)計(jì)的A集團(tuán)稅務(wù)管理框架，期望能夠充分發(fā)揮大數(shù)據(jù)、云會(huì)計(jì)對(duì)稅務(wù)管理的支持與促進(jìn)作用，進(jìn)而加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，提高稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理效率和服務(wù)水平。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 程平，何雪峰.“云會(huì)計(jì)”在中小企業(yè)會(huì)計(jì)信息化中的應(yīng)用[J].重慶理工大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2011（1）：55-60.

[2] 程平，溫艷好.基于云會(huì)計(jì)的AIS可信性層次結(jié)構(gòu)模型[J].重慶理工大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2014（2）：24-31.

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第6篇：土地增值稅征收管理范文

第一是要注意清算的時(shí)限。我們可以這樣理解：清算之前都是預(yù)繳；達(dá)到清算時(shí)限條件時(shí)則不再預(yù)繳，必須按規(guī)定進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

土地增值稅清算分為兩種情況：一是納稅人應(yīng)該主動(dòng)進(jìn)行清算；二是由稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人清算。對(duì)于前者是納稅人的法定義務(wù)，不清算則要受到處罰。而對(duì)于后者，稅務(wù)機(jī)關(guān)不要求納稅人清算的，則可以不必主動(dòng)進(jìn)行清算。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）規(guī)定：（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

第二是要?jiǎng)澐智逅銌挝弧Ｒ允裁磫挝蛔鳛榍逅銌挝灰彩峭恋卦鲋刀惽逅阈枰盐盏年P(guān)鍵。因?yàn)閷?duì)一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中劃分不同的清算單位，會(huì)產(chǎn)生不同的清算結(jié)果。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。但是納稅人在最基本核算項(xiàng)目或核算對(duì)象中，有些開發(fā)產(chǎn)品是免稅的（如增值率不超過20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅），有些是應(yīng)稅的，因此，稅法要求，對(duì)于這種情況還要細(xì)分清算項(xiàng)目。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）就清算單位問題規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。對(duì)于一個(gè)核算項(xiàng)目或核算單位中，納稅人不分開計(jì)算增值額的，則免稅開發(fā)產(chǎn)品不能享受免稅政策。

第三是要掌握扣除項(xiàng)目分?jǐn)傄罁?jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目雖然是按開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本歸集計(jì)算的，但有些扣除項(xiàng)目（如基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等）不是直接屬于某一個(gè)項(xiàng)目的，需要由多個(gè)清算項(xiàng)目共同享用的，這就需要將這些需要共同分擔(dān)的成本費(fèi)用通過合理的方法歸入每個(gè)清算項(xiàng)目。土地增值稅不同清算項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用分?jǐn)傊饕皇前错?xiàng)目建筑面積，也不是按項(xiàng)目實(shí)際占用面積，而是按可售面積分?jǐn)偂?guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)規(guī)定，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

第7篇：土地增值稅征收管理范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)用土地；稅收制度

中圖分類號(hào)：F324 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）05-0-02

土地稅收是國(guó)家以土地為征稅對(duì)象，利用其政治權(quán)利從土地所有者或是土地使用者身上無(wú)償、強(qiáng)制、固定獲得部分土地收益的稅種。由于在古代工商業(yè)還沒有發(fā)展起來，能夠產(chǎn)生收入還能成為課稅對(duì)象的幾乎只有農(nóng)業(yè)，因此稅賦就首先在農(nóng)地上產(chǎn)生，農(nóng)地征稅就成為了人類稅制史上最古老的稅種。在我國(guó)從2006年1月1日開始，已經(jīng)全面取消農(nóng)業(yè)稅。取消農(nóng)業(yè)稅并不代表基于農(nóng)用土地就不再征稅，在2006年取消農(nóng)業(yè)稅之前，農(nóng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是各種農(nóng)作物農(nóng)業(yè)收入，也就是對(duì)基于在農(nóng)用土地上生長(zhǎng)的各種農(nóng)作物獲得的收入為基礎(chǔ)按照一定稅率進(jìn)行征稅，對(duì)于農(nóng)用土地遇到流轉(zhuǎn)問題時(shí)還是要涉及到其他稅種。

一、農(nóng)墾企業(yè)農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)中的涉稅狀況

在實(shí)際工作中，農(nóng)墾企業(yè)按照我國(guó)的法律規(guī)定能夠長(zhǎng)期控制農(nóng)用土地資源并且不受到使用期限的限制，但是也要面對(duì)土地流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)，比如將劃撥的農(nóng)用土地轉(zhuǎn)讓出讓的問題。農(nóng)墾企業(yè)在首次轉(zhuǎn)讓行政劃撥的農(nóng)用土地時(shí)，受讓方需繳納的稅金有：（1）按交易額的萬(wàn)分之五交納印花稅；（2）按交易額的3%交納契稅；（3）交納耕地占用稅，出讓方需繳納的稅費(fèi)有：（1）按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同價(jià)款（如包含40%土地出讓金應(yīng)予以剔除）5%交納營(yíng)業(yè)稅以及按營(yíng)業(yè)稅額交納的城建稅和教育費(fèi)附加；（2）按交易額的萬(wàn)分之五交納印花稅；（3）按補(bǔ)交土地出讓金（40%）額度和3%的稅率計(jì)交契稅；（4）土地增值稅；（5）企業(yè)所得稅，農(nóng)場(chǎng)可以合并在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中一并繳納。而政府征用農(nóng)墾企業(yè)國(guó)有劃撥土地的行為屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，因此無(wú)需繳納任何稅費(fèi)。在這一流轉(zhuǎn)過程中，涉及到是稅種主要有：耕地占用稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅。

二、農(nóng)墾企業(yè)農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)過程中存在的稅收問題

可見在農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)時(shí)涉及到多種稅項(xiàng)，尤其在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)致土地的重要性不斷增加的情況下，土地保護(hù)十分必要，多種稅項(xiàng)就是為了控制土地的利用方式，尤其是保護(hù)國(guó)有耕地?cái)?shù)量。多種稅項(xiàng)的確立涉及多個(gè)部門，會(huì)產(chǎn)生更多稅收收入，更易為國(guó)家積蓄建設(shè)基金，可是環(huán)節(jié)多、稅目多就難免會(huì)出現(xiàn)稅收管理上的一些問題，會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。將農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)會(huì)涉及到的相關(guān)稅種存在的問題進(jìn)行總結(jié)，主要有：

1.重復(fù)征稅。比如土地增值稅與營(yíng)業(yè)稅的重復(fù)。由于土地增值稅是在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收的，因此一旦發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，轉(zhuǎn)讓幾次就要征收幾次土地增值稅。同時(shí)在土地轉(zhuǎn)讓過程中，既要以銷售收入、轉(zhuǎn)讓收入等計(jì)稅依據(jù)征收營(yíng)業(yè)稅，還有要以因轉(zhuǎn)讓土地取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)征收土地增值稅，兩稅并繳造成重復(fù)征稅；契稅與印花稅的重復(fù)。對(duì)土地產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)或契約，承受方既要按合同金額繳納印花稅，還要繳納契稅。兩稅都是依據(jù)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移契約或是憑證來征收，兩種稅項(xiàng)在征收范圍上存在著交叉重復(fù)問題，不利于稅收征收管理。

2.依據(jù)不盡合理。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，耕地占用稅的征收以縣級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱挝唬凑杖司孛娣e確定應(yīng)納單位稅額，人均占有耕地面積越少，單位稅額越多，這主要是為了限制地多人少地區(qū)的耕地占用情況，但是不考慮耕地質(zhì)量?jī)?yōu)劣、等級(jí)高低均繳納相同稅額，同樣不利于本來就十分脆弱的耕地保護(hù)情況。同時(shí)由于耕地被占用后，往往很少再進(jìn)行農(nóng)業(yè)種植，一旦改變用途后植被被破壞導(dǎo)致不能再耕種，可是耕地占用稅是一次性征稅的情況下很難限制這種不良行為的發(fā)生。

3.必要稅種缺失。我國(guó)的土地稅制自農(nóng)業(yè)稅取消后在農(nóng)地上的稅種缺乏，缺少對(duì)農(nóng)用地上的征稅。此外對(duì)農(nóng)用土地閑置和土地荒蕪等不良的土地利用行為并沒有設(shè)置相應(yīng)的稅收作為懲罰。

4.法律約束力差。首先，我國(guó)現(xiàn)行土地稅制依據(jù)大多數(shù)是停留在國(guó)務(wù)院頒布的《條例》或《暫行條例》，屬于的行政法規(guī)，還沒有上升到法律的高度，致使稅收征管容易出現(xiàn)問題，而且國(guó)務(wù)院、財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局還經(jīng)常出臺(tái)一些臨時(shí)性的政策和方案，部分暫行條例“暫行”起來就是十幾年甚至幾十年，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及土地重要性的提高，大部分已經(jīng)很難適應(yīng)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境，稅收政策就難以發(fā)揮作用。同時(shí)國(guó)家經(jīng)常對(duì)部分行業(yè)和企業(yè)給予稅收優(yōu)惠的鼓勵(lì)政策，在具體實(shí)施過程中由于為了達(dá)到政策效果對(duì)具體條件規(guī)定不規(guī)范，導(dǎo)致減免項(xiàng)目過多、減免范圍過寬。如果沒有較強(qiáng)的約束性，就會(huì)使稅收最初保護(hù)耕地、控制城鎮(zhèn)建設(shè)用地的作用不能很好的發(fā)揮。

三、農(nóng)墾企業(yè)農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)中稅收方面問題的解決建議

（一）完善現(xiàn)有稅種。對(duì)于耕地占用稅存在的計(jì)稅依據(jù)不合理的現(xiàn)象，可以調(diào)整計(jì)稅依據(jù)。耕地占用稅稅率的設(shè)定除了要考慮人均農(nóng)用土地?cái)?shù)量，還要考慮不同的農(nóng)用土地類型，如按照耕地、園地、林地等不同的農(nóng)用土地類型設(shè)置不同的稅率。最重要的是參考農(nóng)用土地價(jià)格征收，土地價(jià)值與稅收水平保持同向變化。農(nóng)用土地價(jià)格可以按照農(nóng)用地分等定級(jí)成果進(jìn)行估價(jià)，未完成定級(jí)的地區(qū)，應(yīng)該參照地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、農(nóng)用地類型和區(qū)位因素對(duì)農(nóng)用土地進(jìn)行估價(jià)。以此來確定稅率，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的區(qū)位好以及農(nóng)地質(zhì)量高、生產(chǎn)能力強(qiáng)的農(nóng)用土地由于地價(jià)高，則稅率也相應(yīng)高，區(qū)位較好、質(zhì)量?jī)?yōu)的農(nóng)用地占用者考慮到高稅額的投入回報(bào)問題，進(jìn)而減少高產(chǎn)農(nóng)田的占用；反之由于占用地區(qū)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)、區(qū)位較差、質(zhì)量較差的農(nóng)用土地，繳納的稅額也低，可以為經(jīng)濟(jì)發(fā)展不發(fā)達(dá)和區(qū)位較差的農(nóng)用土地吸引投資，帶來經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇。

（二）增設(shè)相關(guān)稅種。我國(guó)土地資源十分珍貴，土地稅收作為政府調(diào)控的重要經(jīng)濟(jì)杠桿，對(duì)土地資源的集約節(jié)約利用也有相應(yīng)的限制作用。我國(guó)現(xiàn)行土地稅制中，對(duì)閑置用地、荒蕪地未設(shè)置相應(yīng)稅種，在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的農(nóng)村存在拋棄荒地、低效利用的農(nóng)用土地的現(xiàn)象，同時(shí)還存在征而不用或是多征少用的現(xiàn)象，土地資源利用方式相對(duì)粗放，不利于土地資源有效保護(hù)和集約利用。，通過征收土地閑置稅及土地荒蕪稅這一懲罰性稅種，可以設(shè)置較高稅率，增加征稅的壓力可以促進(jìn)土地占用或使用者充分利用農(nóng)用土地，改變粗放的利用方式，避免農(nóng)用土地的閑置浪費(fèi)，可以促進(jìn)土地的集約利用程度。

在我國(guó)現(xiàn)有的土地稅制中，主要是按照農(nóng)用土地、建設(shè)用地和未利用土地這三種土地利用方式進(jìn)行稅種設(shè)置。但是相對(duì)于建設(shè)用地，農(nóng)用土地和未利用土地的相關(guān)稅種設(shè)置還不過完善，尤其是農(nóng)業(yè)稅取消后，缺乏對(duì)農(nóng)用土地的征稅。缺乏這一相關(guān)稅種，不利于農(nóng)用土地的保護(hù)。所以應(yīng)該在不增加農(nóng)民負(fù)擔(dān)的前提下，征收以保護(hù)農(nóng)用土地、懲罰農(nóng)用土地濫用為目的稅種。

（三）增強(qiáng)稅收管理的法律權(quán)威性和約束力。盡快將稅收相關(guān)《條例》及《暫行條例》上升到法律高度，提高土地稅收的立法程度，加強(qiáng)稅收權(quán)威性，對(duì)稅收征收行為進(jìn)行合理約束，保證國(guó)家稅務(wù)收入。對(duì)于部分行業(yè)和企業(yè)制定優(yōu)惠政策時(shí)，應(yīng)該制定出詳細(xì)的符合條件，嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)不符合優(yōu)惠條件的行業(yè)和企業(yè)堅(jiān)持按照正常稅率進(jìn)行稅額征繳。建立健全中央對(duì)土地管理的調(diào)控機(jī)制和制約機(jī)制，中央和地方聯(lián)合對(duì)土地嚴(yán)格管理，合理調(diào)整土地稅費(fèi)管理和收益分配。

參考文獻(xiàn)：

[1]張啟珍.談加強(qiáng)耕地占用稅征收管理對(duì)保護(hù)耕地的作用[J].中國(guó)國(guó)土資源經(jīng)濟(jì)，2004，17（11）：10-11.

[2]彭詡，劉欣.我國(guó)目前土地稅制存在的問題及改進(jìn)措施[J].中國(guó)房地信息，2002（6）：24-25.

第8篇：土地增值稅征收管理范文

【關(guān)鍵詞】 稅收成本;稅收籌劃;企業(yè)所得稅;土地增值稅

房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng),主要包括立項(xiàng)環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安置環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié),項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)。各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有企業(yè)所得稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、土地使用稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅。由于項(xiàng)目的稅收成本會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào),而稅務(wù)事項(xiàng)始終貫穿其中,因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的重要一環(huán)。所以有必要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)涉及的一些稅務(wù)問題及改善和籌劃?rùn)C(jī)會(huì)進(jìn)行總結(jié),使管理者在實(shí)踐時(shí)盡量避免和及時(shí)處理這些問題,抓住一些稅收籌劃?rùn)C(jī)會(huì),以便管理層能更好地為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。

一、立項(xiàng)環(huán)節(jié)

實(shí)際中很多企業(yè)在做項(xiàng)目規(guī)劃及向有關(guān)部門報(bào)批時(shí),都未考慮通過合理搭配立項(xiàng)來適當(dāng)降低企業(yè)的潛在稅負(fù)。

企業(yè)對(duì)同一項(xiàng)目可能同時(shí)或分期、分區(qū)開發(fā)不同類型的房產(chǎn),有別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)或普通住宅等,他們的增值率和對(duì)應(yīng)的稅負(fù)會(huì)有所不同。我們知道,由于土地增值稅是以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位清算。若企業(yè)以分期開發(fā)的別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)來分別立項(xiàng),只能按這些分期項(xiàng)目為單位清算。但是,若企業(yè)對(duì)不同增值率的房產(chǎn)以一個(gè)項(xiàng)目或同一期來立項(xiàng)并經(jīng)批準(zhǔn),則可按一個(gè)項(xiàng)目或同一期項(xiàng)目的整體增值率來進(jìn)行土地增值稅清算。若整體增值率低于個(gè)別房地產(chǎn)的增值率,那么企業(yè)的土地增值稅的實(shí)際稅負(fù)可能會(huì)有所降低。

所以筆者建議,企業(yè)在立項(xiàng)時(shí),就應(yīng)提早考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況和相關(guān)影響,選擇一個(gè)較優(yōu)的方案來立項(xiàng)。這樣企業(yè)就可以合理降低土地增值稅的稅負(fù),為企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)利益。這是一個(gè)很好的稅收籌劃?rùn)C(jī)會(huì)。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)

實(shí)際中有些企業(yè)在委托境外設(shè)計(jì)公司提供設(shè)計(jì)服務(wù)時(shí),由于設(shè)計(jì)服務(wù)合同不規(guī)范和提供的證明材料不規(guī)范,可能導(dǎo)致為境外設(shè)計(jì)公司代扣繳一些額外的稅負(fù)。

境外設(shè)計(jì)公司提供設(shè)計(jì)服務(wù)時(shí),可能會(huì)不涉及境內(nèi)服務(wù),也可能會(huì)涉及境內(nèi)服務(wù)。對(duì)于不涉及境內(nèi)服務(wù)的,外商除設(shè)計(jì)工作開始前派員來中國(guó)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察、搜集資料、了解情況外,設(shè)計(jì)方案、計(jì)算、繪圖等業(yè)務(wù)全都在中國(guó)境外進(jìn)行,設(shè)計(jì)完成后,將圖紙交給中國(guó)境內(nèi)企業(yè),對(duì)外商從中國(guó)取得的全部設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)收入,暫免征收企業(yè)所得稅,且不征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)于涉及境內(nèi)服務(wù)的,外商除設(shè)計(jì)工作開始前派員來中國(guó)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察、搜集資料、了解情況外,設(shè)計(jì)方案、計(jì)算繪圖等業(yè)務(wù)全部或部分是在中國(guó)境外進(jìn)行,設(shè)計(jì)完成后,又派員來中國(guó)解釋圖紙并對(duì)其設(shè)計(jì)的建筑、工程等項(xiàng)目的施工進(jìn)行監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo),已構(gòu)成在中國(guó)境內(nèi)設(shè)有機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因此,對(duì)其所得的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)收入,除準(zhǔn)許其扣除發(fā)生的中國(guó)境外的設(shè)計(jì)勞務(wù)部分所收取的價(jià)款外,其余收入應(yīng)依照稅法規(guī)定按營(yíng)利企業(yè)單位征收工商統(tǒng)一稅和企業(yè)所得稅及營(yíng)業(yè)稅。但對(duì)在委托設(shè)計(jì)或合作(或聯(lián)合)設(shè)計(jì)合同中,沒有載明其在中國(guó)境外提供設(shè)計(jì)勞務(wù)價(jià)款的,或者不能提供準(zhǔn)確證明文件的,不能正確劃分其在中國(guó)境內(nèi)或境外進(jìn)行的設(shè)計(jì)勞務(wù)的,都應(yīng)與其在中國(guó)境內(nèi)提供的設(shè)計(jì)勞務(wù)所取得的業(yè)務(wù)收入合并計(jì)算征收企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)與境外設(shè)計(jì)公司協(xié)定提供設(shè)計(jì)服務(wù)的方式,若全部為境外提供的,應(yīng)在合同中說明。這要求境外設(shè)計(jì)公司提供相關(guān)在境外工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務(wù)機(jī)關(guān)審查。若需要境外設(shè)計(jì)公司在中國(guó)境內(nèi)提供監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo)的,應(yīng)在合同中分別說明境內(nèi)和境外的服務(wù)費(fèi)金額。這要求境外設(shè)計(jì)公司提供相關(guān)在境外和境內(nèi)工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務(wù)機(jī)關(guān)審查。這樣可以避免為境外設(shè)計(jì)公司代扣繳一些額外的稅負(fù)和一些不必要的稅務(wù)麻煩。

三、融資環(huán)節(jié)

企業(yè)資金不足可以從其關(guān)聯(lián)方融資。如從關(guān)聯(lián)方取得的貸款數(shù)額巨大。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定,企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資的利息支出有限額。因此,部分超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的利息可能不得稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定,不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出有限額,因此,部分利息可能不得作為扣除項(xiàng)目。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)提前與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通,明確關(guān)聯(lián)方貸款利息可扣除限額,從而明確最佳關(guān)聯(lián)方貸款金額,盡量使關(guān)聯(lián)方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過調(diào)整項(xiàng)目融資架構(gòu)、調(diào)整企業(yè)間資金融通的安排來達(dá)到。

如企業(yè)向關(guān)聯(lián)方支付的利息超過同期金融機(jī)構(gòu)的貸款利率,根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》的規(guī)定,向非金融企業(yè)借款的利息支出,不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額部分準(zhǔn)予扣除。因此,超過同期金融機(jī)構(gòu)貸款利率的利息不得在稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定,不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出有限額,因此部分利息可能不得作為扣除項(xiàng)目。對(duì)于超過貸款期限的利息部分在計(jì)算土地增值稅時(shí)亦不允許扣除。

所以筆者建議,為避免關(guān)聯(lián)方過高的利息支出和利息收入在稅負(fù)方面的不利影響,企業(yè)可考慮按同期金融機(jī)構(gòu)同類貸款利率來安排集團(tuán)內(nèi)資金借貸。

若企業(yè)是無(wú)償使用關(guān)聯(lián)方的貸款,企業(yè)作為借入方?jīng)]有相應(yīng)的利息支出,那么就會(huì)虛增利潤(rùn);借出方的利息費(fèi)用也不能在稅前扣除,將會(huì)導(dǎo)致雙重征收企業(yè)所得稅。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價(jià)政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費(fèi),同時(shí)根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。

四、土地取得環(huán)節(jié)

(一)企業(yè)以國(guó)家出讓方式取得土地

在以前年度取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí),沒有及時(shí)取得國(guó)家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證的。根據(jù)規(guī)定,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本,費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)對(duì)不屬于預(yù)付賬款性質(zhì)的金額轉(zhuǎn)入相對(duì)應(yīng)開發(fā)成本、費(fèi)用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務(wù)麻煩。

對(duì)于企業(yè)未在約定的期限內(nèi)進(jìn)行土地開發(fā)而支付的土地閑置費(fèi),在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí),土地閑置費(fèi)能否扣除,新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對(duì)此作相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。該土地閑置費(fèi)不屬于按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用,因此,在計(jì)算土地增值稅時(shí)不能從應(yīng)稅收入中扣除。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)的管理,盡量在約定的期限內(nèi)進(jìn)行開發(fā);若的確需延期,應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商,爭(zhēng)取減免土地閑置費(fèi)。并與稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。

企業(yè)未按規(guī)定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金,在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)可能會(huì)被視為與取得收入無(wú)關(guān)的支出而不得扣除。另外,此滯納金也不屬于按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用,因此計(jì)算土地增值稅時(shí)也不能從應(yīng)稅收入中扣除。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金管理,按規(guī)定期限支付土地出讓金,如果確實(shí)需延期,應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商,爭(zhēng)取減免滯納金。

(二)以資產(chǎn)收購(gòu)方式取得土地

實(shí)際中在資產(chǎn)購(gòu)置時(shí),存在實(shí)際交易價(jià)格可能與相關(guān)憑證價(jià)格不同的情況。由于相關(guān)憑證沒有反映真實(shí)交易價(jià)格,根據(jù)《稅收征收管理法》規(guī)定,納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計(jì)稅依據(jù)的,由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正,并處五萬(wàn)元以下的罰款。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)按實(shí)際交易價(jià)格來訂立相關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和索取合法有效憑證,以降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

五、拆遷安置環(huán)節(jié)

在拆遷安置環(huán)節(jié),拆遷費(fèi)用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據(jù)或白條。這些收據(jù)或白條不屬合法有效的憑證,根據(jù)《發(fā)票管理辦法》規(guī)定,不符合規(guī)定的發(fā)票,不得作為財(cái)務(wù)報(bào)銷憑證。

所以筆者建議,企業(yè)最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷,并向其索取合法有效的憑證。

六、工程建設(shè)環(huán)節(jié)

在工程建設(shè)環(huán)節(jié)若與關(guān)聯(lián)方簽訂的工程造價(jià)高于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定,企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來,不符合獨(dú)立原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的,稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。根據(jù)國(guó)稅發(fā)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的房地產(chǎn)開發(fā)成本中各項(xiàng)費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料,結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素,核定上述開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn),并據(jù)以計(jì)算扣除。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價(jià)政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費(fèi),同時(shí)根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。

七、預(yù)售環(huán)節(jié)

企業(yè)有時(shí)未對(duì)取得的預(yù)售收入進(jìn)行確認(rèn)和進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)申報(bào),根據(jù)規(guī)定,對(duì)預(yù)售收入,應(yīng)按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額,計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳企業(yè)所得稅。根據(jù)規(guī)定,可對(duì)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅。對(duì)預(yù)售收入亦需繳納營(yíng)業(yè)稅及其附加。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)及時(shí)就項(xiàng)目預(yù)售收入向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

八、銷售環(huán)節(jié)

企業(yè)對(duì)于樣板房的裝修費(fèi)用常計(jì)入營(yíng)業(yè)費(fèi)用,而不計(jì)入開發(fā)成本,造成開發(fā)成本減少。根據(jù)規(guī)定,開發(fā)企業(yè)建造的售房部(接待處)和樣板房的裝修費(fèi)用,無(wú)論數(shù)額大小,均應(yīng)計(jì)入其建造成本。但是,新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對(duì)此作相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。在計(jì)算土地增值稅時(shí),對(duì)此費(fèi)用能否扣除,暫無(wú)相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。

所以筆者建議,企業(yè)可將樣板房的裝修費(fèi)用作為開發(fā)成本核算,在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)開發(fā)成本是可全部稅前扣除的。同時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地增值稅的處理方法。

企業(yè)為鼓勵(lì)業(yè)主介紹房屋銷售,以替業(yè)主支付物業(yè)管理公司一定的物業(yè)管理費(fèi)作為報(bào)酬,但未取得物業(yè)管理公司的發(fā)票作為費(fèi)用列支的憑證。根據(jù)規(guī)定,未按規(guī)定取得發(fā)票的費(fèi)用,不能在企業(yè)所得稅稅前扣除。根據(jù)規(guī)定,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。若業(yè)主取得的勞務(wù)報(bào)酬超過一定標(biāo)準(zhǔn),企業(yè)作為扣繳義務(wù)人需代業(yè)主扣繳他們的個(gè)人所得稅。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)及時(shí)向物業(yè)管理公司索取發(fā)票和代負(fù)有納稅義務(wù)的業(yè)主扣繳相關(guān)的個(gè)人所得稅。

九、出租環(huán)節(jié)

實(shí)務(wù)中有的企業(yè)將人防工程作為車位供業(yè)主使用,并與業(yè)主簽訂車位使用權(quán)買賣合同收取使用費(fèi),確認(rèn)為銷售收入。

無(wú)論銷售收入或租金收入,企業(yè)都需要繳納企業(yè)所得稅,對(duì)企業(yè)最終的企業(yè)所得稅稅負(fù)影響不大。但是,由于人防工程不可出售,交易的實(shí)質(zhì)為出租,若確認(rèn)為租金收入,按租賃期限來分期確認(rèn)租金收入,在合同簽訂當(dāng)年,租金對(duì)應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)將相對(duì)低于確認(rèn)銷售收入所對(duì)應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)。另外,若確認(rèn)為銷售收入,在計(jì)算土地增值稅時(shí),可能會(huì)被視作應(yīng)稅收入;而作為租金收入確認(rèn),則不需繳納土地增值稅。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)將買賣合同改為租賃合同,避免稅務(wù)機(jī)關(guān)誤征土地增值稅和按房產(chǎn)銷售來征收企業(yè)所得稅。

十、項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)

在項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)對(duì)一些與其它“期”共享的公共配套設(shè)施的建造費(fèi)用,可能在該“期”進(jìn)行清算時(shí),仍未開始建造,企業(yè)會(huì)預(yù)提這部分費(fèi)用。對(duì)這部分預(yù)提費(fèi)用在計(jì)算企業(yè)所得稅和土地增值稅時(shí)一般不能扣除。我們了解到有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)允許企業(yè)在結(jié)算時(shí),按項(xiàng)目最終的實(shí)際情況再計(jì)繳土地增值稅的實(shí)際稅負(fù)。

所以,筆者建議,企業(yè)在作項(xiàng)目開發(fā)時(shí),應(yīng)考慮土地增值稅的清算時(shí)點(diǎn),安排相關(guān)工程。對(duì)后建的工程,企業(yè)可與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商在最終結(jié)算時(shí),按項(xiàng)目(期)來重新計(jì)算土地增值稅的稅負(fù),多退少補(bǔ)。

總之,房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)所涉及的稅務(wù)問題比較復(fù)雜,筆者希望能夠通過對(duì)這些稅務(wù)問題及其改善和籌劃?rùn)C(jī)會(huì)的分析和總結(jié),能為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn),合理進(jìn)行稅收籌劃提供一些參考。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法.國(guó)務(wù)院令[1993]第136號(hào).

[2] 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例.國(guó)務(wù)院令[1993]第138號(hào).

第9篇：土地增值稅征收管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；利益最大化

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種較多，其中涉稅數(shù)額較大的主要是營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等，它們也就成為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的主要對(duì)象。

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的一般要求

1.合法性。所有企業(yè)的納稅籌劃都必須遵守國(guó)家稅收法規(guī)、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及其他相關(guān)制度，必須在法律和規(guī)章制度許可范圍內(nèi)操作，在適用稅收政策和稅收征收管理制度的前提下，對(duì)納稅事項(xiàng)進(jìn)行系統(tǒng)安排，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。

2.利益最大化。納稅籌劃本身旨在降低稅收成本，追求利益最大化，它是在若干可行方案中選擇最佳方案的結(jié)果，這就要求企業(yè)不僅能提供各種潛在的可行方案，而且還要從房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)，并考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略來判斷并選擇最佳方案。

3.充分利用稅收政策。包括稅收優(yōu)惠、稅率分級(jí)等。企業(yè)只有在充分熟悉有關(guān)稅收政策的前提下，將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略及營(yíng)銷行為與稅法有機(jī)結(jié)合，才能用足政策；同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，足額提取費(fèi)用、攤銷成本，使企業(yè)取得更大的稅后收益。

二、F房地產(chǎn)公司及開發(fā)項(xiàng)目概況

某市F房地產(chǎn)公司成立于2010年，是由甲、乙兩家房地產(chǎn)公司合作成立的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，共同開發(fā)普通商品住宅“夢(mèng)想佳苑”項(xiàng)目。F公司章程約定：甲公司提供3億元人民幣，乙公司提供15萬(wàn)土地使用權(quán)折價(jià)2.7億元（與其取得成本一致），項(xiàng)目建設(shè)期為2010年9月1日―2012年9月30日，銷售期為2011年6月1日―2012年12月31日，綜合容積率為2；甲公司負(fù)責(zé)解決資金缺口并全權(quán)承擔(dān)項(xiàng)目運(yùn)作以及廣告宣傳，乙公司不承擔(dān)合作公司的虧損風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目完成后，乙公司獲得7.5萬(wàn)商品住宅，甲公司獲得19.5萬(wàn)商品住宅及3萬(wàn)車庫(kù)。

1.預(yù)計(jì)開發(fā)成本及銷售收入

項(xiàng)目預(yù)計(jì)建造總支出8.07億元，商品住宅及車庫(kù)各項(xiàng)目建造成本見表1。

項(xiàng)目預(yù)計(jì)期間費(fèi)用：銷售費(fèi)用1200萬(wàn)元，管理費(fèi)用1295萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用245萬(wàn)元，合計(jì)2740萬(wàn)元。

F公司計(jì)劃委托甲公司下設(shè)的裝修公司按照每平方米400元標(biāo)準(zhǔn)對(duì)毛坯房進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，預(yù)計(jì)裝修成本10800萬(wàn)元（27×400=10800）。住宅和車庫(kù)的銷售均價(jià)分別為每平方米4800元、2800元。預(yù)計(jì)銷售額見表2。

2.F公司及乙公司納稅測(cè)算

項(xiàng)目開工前，F(xiàn)公司做了一份項(xiàng)目可行性報(bào)告，對(duì)該項(xiàng)目涉及的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)進(jìn)行測(cè)算，主要考慮營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅及印花稅，其他稅金忽略。

乙公司將15萬(wàn)土地使用權(quán)以2.7億元轉(zhuǎn)讓給F公司，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)，將商品住宅對(duì)外銷售按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)。測(cè)算如下：

應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅（27000+36000）×5%=3150萬(wàn)元，應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加3150×（7%+3%）=315萬(wàn)元，應(yīng)交地方教育費(fèi)附加3150×2%=63萬(wàn)元，應(yīng)交印花稅36000×0.05%=18萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)合計(jì)3546萬(wàn)元。

土地增值額（36000270003546）=5454萬(wàn)元，增值率低于20%，不繳納土地增值稅。

乙公司應(yīng)交所得稅（36000270003546）×25%=1363.5萬(wàn)元。

F公司對(duì)外銷售27萬(wàn)住宅和3萬(wàn)車庫(kù)，需按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)，測(cè)算如下：

應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅138000×5%=6900萬(wàn)元，應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加6900×（7%+3%）=690萬(wàn)元，應(yīng)交地方教育費(fèi)附加6900×2%=138萬(wàn)元，應(yīng)交印花稅（93600+8400）×0.05%=51萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加稅費(fèi)合計(jì)7779萬(wàn)元。

土地增值稅允許扣除額：地價(jià)成本27000萬(wàn)元，建筑成本35250萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施等建造成本13050萬(wàn)元，加計(jì)扣除（27000+35250+13050）×20%=15060萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用5400萬(wàn)元，裝修費(fèi)用10800萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加稅費(fèi)7779萬(wàn)元，合計(jì)114339萬(wàn)元，增值額138000-114339=23661萬(wàn)元，增值率20.69%，應(yīng)交土地增值稅23661×30%=7098.3萬(wàn)元。

F公司利潤(rùn)總額138000-80700-10800-7779-7098.3-2740=28882.7萬(wàn)元，應(yīng)交所得稅28882.7×25%=7220.7萬(wàn)元。

三、F公司納稅籌劃方案

1.改變公司合作章程，減少納稅環(huán)節(jié)

將F公司章程修改為：甲公司出資3億元與乙公司提供15萬(wàn)土地使用權(quán)共同組建有限責(zé)任公司，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享的合作方式，甲公司占60%的股份，乙公司占40%的股份。甲、乙公司直接從F公司分配利潤(rùn)，避免重復(fù)繳納營(yíng)業(yè)稅。

2.合法控制增值率，實(shí)現(xiàn)適用免稅政策

將業(yè)務(wù)打包給建筑承包商，支付的1500萬(wàn)元費(fèi)變成建筑安裝成本，不再作為性質(zhì)的開發(fā)費(fèi)用處理，增大作為加計(jì)扣除的建造成本基數(shù)。

利息和間接開發(fā)費(fèi)用數(shù)額不大，改按“比例扣除法”的扣除額為：（27000+35250+13050+1500）×10%=7680萬(wàn)元，可增加扣除額。

F公司下設(shè)的裝修公司改在交房后介入，由裝修公司直接與購(gòu)房戶簽訂裝修合同。房?jī)r(jià)由4800元下調(diào)至4400元，F(xiàn)公司不再收取裝修部分收入，相應(yīng)地不再繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)5%的營(yíng)業(yè)稅，改由裝修公司按建筑安裝業(yè)3%繳納營(yíng)業(yè)稅，少交營(yíng)業(yè)稅（19.5+7.5）×400×（5%-3%）=216萬(wàn)元，可視為按4800元均價(jià)銷售商品房的機(jī)會(huì)成本。

3.納稅籌劃后的納稅測(cè)算

經(jīng)過上述納稅籌劃后，F(xiàn)公司預(yù)計(jì)相關(guān)納稅指標(biāo)測(cè)算如下：

營(yíng)業(yè)收入27×4400+3×2800=127200萬(wàn)元。

應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅127200×5%=6360萬(wàn)元，應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加6360×（7%+3%）=636萬(wàn)元，應(yīng)交地方教育費(fèi)附加6360×2%=127.2萬(wàn)元，應(yīng)交印花稅127200×0.05%=63.6萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加稅費(fèi)合計(jì)7186.8萬(wàn)元。

土地增值稅允許扣除額：地價(jià)成本27000萬(wàn)元，建筑成本35250+

1500=36750萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施等建造成本13050萬(wàn)元，加計(jì)扣除（27000+36750+13050）×20%=15360萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用（27000+36750+

13050）×10%=7680萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加稅費(fèi)7186.8萬(wàn)元，合計(jì)107026.8萬(wàn)元，增值額127200-107026.8=20173.2萬(wàn)元，增值率18.85%，無(wú)需繳納土地增值稅。

利潤(rùn)總額127200-80700-7186.8-2740=36573.2萬(wàn)元，應(yīng)交所得稅36573.2×25%=9143.3萬(wàn)元。

4.納稅籌劃前后對(duì)比分析

納稅籌劃前后相關(guān)稅金對(duì)照結(jié)果見表3。

四、結(jié)論

從上表對(duì)照結(jié)果看出，納稅籌劃后F公司的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅以及企業(yè)所得稅較納稅籌劃前的總額減少16330.1萬(wàn)元，節(jié)稅率達(dá)到39.5%。雖然納稅籌劃后的所得稅有所增加，那是由于未繳納土地增值稅使得利潤(rùn)總額大大增加的緣故。所以，此次“夢(mèng)想佳苑”的納稅籌劃是成功的。

參考文獻(xiàn)：

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