別墅區規劃設計精選(九篇)

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第1篇：別墅區規劃設計范文

關鍵詞：常見別墅區；設計要點；改進措施

現有的城區住宅，正在凸顯出郊區化的特性。經由郊區化改造的新住宅，會帶有偏低的密度。在設計這樣的項目時，要側重總環境，凸顯個性框架下的建筑，并完善配套設施。在設計常見的多樣別墅區時，要依循“人本”這種設計原理，融匯進城郊別墅獨有的特性要素。

一、塑造優越的景觀環境

多樣的別墅區，常常會占到很優越的自然條件，并占據了稀缺特性的郊外景觀。別墅項目，能否獲取到期待中的設計成效，決定于如上的這些要件。因此，在規劃別墅區時，應利用好現有的外部環境，以增添設計含有的自然屬性。

首先，在規劃所允許的情況下，要設計出適宜的層次，布置出清晰的流線。例如：在某一別墅區設計的過程中，針對項目含有的自然屬性，予以規劃和布局。借助場地配有的自然湖泊，規劃出別墅區適宜的行為路徑。利用現有的多樣景觀，增添別墅區原來的品質。把用戶期待中的居住性能，融匯在了用戶所熟知的現有環境以內，創造出一個讓居住者很舒服的外部環境。

其次，在布局好外部環境后，還要著手去設計別墅區含有的內部景觀。構建住宅自帶的院落特性，搭配上適宜的內部景物。可以依憑主體框架下的公共景觀，構建出總括的景觀元素，再從設計出來的公共地段，逐漸去過渡到各類別的組團中去。帶有私密屬性的獨有院落，應劃歸為組團以內。這種設計方法，延展了別墅區舊有的私密院落，供應了足量的私密空間。

此外，集中布設了公共屬性的別墅空間，回避了對公共地帶的原有浪費，還可與居住者期待中的私家花園相契合。別墅的居住者，通常會期待延展既存的隱秘空間，增添居住時感受到的私密享受。院落內的獨有景致，也可經由這樣的途徑，去予以安排。

二、合理布局主體空間

別墅區應配有多樣的平面特性，以便同其他屬性的建筑物區分開來。這樣的平面特性，側重表征為別墅區含有的室內特性。具體而言，別墅含有的室內，應注重獨有的空間感、獨有的隱私感及舒適感。通常狀態下，別墅區會搭配著較多的娛樂空間、會客空間等。然而，別墅內的很多居住者，歸屬于喜好安靜的中老年人，他們期待別墅內的安靜書房、安靜臥室等。因此，在設計別墅平面時，要分出動靜兩個類別的獨有空間，以便適應各類別居住者的居住要求；同時還應該注重別墅空間的靈活多變和銜接過渡。

（一）分出動靜

設計過程中，要分出動靜兩個類別的空間。這兩類別的空間，應帶有獨立特性，彼此不要互通和干擾。例如：可以把娛樂屬性的房間，布置在地下一層。這樣的房間，應涵蓋著別墅內的家庭影院等娛樂、健身、運動空間。可以把公共屬性的房間，布置在地上一層。這樣的房間，應涵蓋著會客用到的多樣空間——客廳、休閑廳、過廳等。可以把獨具安靜性的那些房間，布置在地上二層及二層以上。這樣的房間，應涵蓋著別墅內的臥室、書屋等。

為便利老年居住者的進出，對老年居住者慣用的房間，不要設計偏高的樓層，最好布置在一層。主體屬性的臥室是含有完整屬性的隱秘空間，一般要搭配上居住者期待中的書屋、更衣間、衛生間等，這樣的空間，通常布置在別墅的頂層及部分閣樓內。

（二）凸顯出變化

住在別墅內的居住者，常常歸屬于事業很成功的居住者。這樣的居住者，通常會期待更高檔次的別墅住宅。因此，設計出來的別墅空間，應富含獨有的變化。例如：在第二層，設計帶有挑空的客廳內大堂，這樣一來，別墅含有的空間，就會凸顯出張弛特性。室內裝修時，也要接納這樣的獨有變化，設計出更豐富的層次。

在既有的別墅空間內，可依憑多樣的挑空，來增添變化。比如：在設計坡屋面時可設計不超出2米的獨有屋面空間，劃分出贈送面積來送給那些購買的居住者；這樣的設計，也能協助增添開發商的售賣點。另外，在別墅含有的頂層空間以內，也可根據現有的空間特點，設計一部分很新穎的、規模偏小的獨特閣樓，來增添空間情趣。總之，依循消費者對空間的多樣要求，改造舊有的設計路徑，創設出更新穎的新別墅區。

（三）搭配過渡類的空間

別墅的設計，常常會注重過渡性空間的搭配。例如：可在各類別的臥室、客廳中，設定出陽臺、過廳這樣的過渡空間。調研得來的數值表指出：同時含有隱秘及公開特性的那種空間，是最被人們所接納的。別墅居住者，也應喜好這一類別的空間。

在過渡空間內，居住者可感悟到對很多公有事物的認知和參與，同時，還可感悟到隱秘的居住特性。居住者可憑欄遠望，也可以站在室內窗口，朝遠方眺望。美好的過渡空間，既能提升別墅現有的空間靈活度，也能增添別墅含有的空間可用性。設計出足量的過渡空間，也可以提供獨有的活動場所。居家應帶有隱秘性，因此，為居住者縮減原有的干擾，也即提升了居住者現存的地位，從而凸顯出了別墅居住者含有的價值。

三、正確定位項目品質

在設計別墅的外立面造型時，應側重獨特的細節成份。這是因為細節通常會體現出項目的品質。然而，可以凸顯這一品質的中心要素，不只涵蓋著獨有院落，更涵蓋著各類別的構造細節。對這些細節的規劃及處理，會添加別墅現有的價值。

（一）注重風格

在確定別墅的立面造型時，應首先確定別墅的風格。例如：某一別墅區，選用的是新穎的古典建筑風格。在設計這樣的別墅時，就應凸顯出簡單、大方的設計手法，以便增添別墅現有的典雅成份。

在處理立面線條時，要側重去搭配橫向線條，從而勾勒出建筑含有的雅致輪廓，營造一種很舒服的感覺。在選用適宜顏色這一程序內，要盡量選用暖色調的那些色彩，以便讓居住者感受到家庭的溫馨。然而，還應考慮到所在地域的氣候特征。比如在炎熱地區，設計別墅的屋檐時可選用偏深的顏色，這樣的做法，能協助居住者，消除掉夏季時段內的燥熱感覺。

（二）注重材料

選用合適的立面材料，可折射出建筑所含有的獨特品味。從現狀看，建材市場內，可供選取的多樣材料，都帶有其獨特的屬性。開發商要依循項目定位、核算的投資成本、市場產出的反饋消息等，去辨識出可用的材質。在這一層面內，設計者和開發商都要加強材料的購進經驗，明晰建材含有的特性、制備工藝等。

由此可見，要加強對建筑材料的搜集和學習，只有明晰了材料的特性，才能在既定風格的基礎上提升項目的構造實效。在實際項目中，不應回避別墅區常常遇到的構造及設計疑難，而應經由實踐，去摸索更好的設計手法，化解掉這些疑難。

結束語

別墅區設計要改進的多樣設計要點，涵蓋著別墅區的總體環境布局、內部空間塑造、室內裝飾、建筑風格及立面材料的選用等各個方面。從現狀看，別墅區項目的設計在逐漸改進。然而，應明晰的是，伴隨著快餐式的社會狀態，建筑設計其實也是在快餐式的發展。在大家努力提高效率的同時不妨沉下心來思考一下建筑設計所存在的問題。

首先是在規劃設計方面。本質上來講，別墅項目更傾向于一種精神、藝術層面上的享受，因此設計過程中應當堅持以人為本，而并非表面文章。從當前國內別墅區規劃設計情況來看，仍處于初級階段，只是滿足每個別墅區的占地面積、戶型要求、容積率、綠地率等硬性指標，并未真正將別墅群組織成一個有機的整體。

其次是在風格設計方面。長期以來，受西方歐式建筑風的影響，風格混雜現象異常凸顯，但目前有所改善。具體統計顯示，自2004年至今，歐陸風格的別墅區設計已從原來的98%以上，逐漸下降到現在的25.8%。究其原因，主要是因為國人在居住文化上有所覺醒。因此在別墅區風格設計表征尺度把握上，應當給予高度的重視。

最后是在環境保護方面。在構建資源節約型和環境友好型社會的今天，建筑行業應當走低能耗、可持續發展之路。在別墅區規劃設計過程中，應當重視建筑可持續發展要求，并且充分考慮建筑能耗標準和要求，真正提升居住環境質量、創造適合國情、國人的生態要求。舒適、低能耗的可持續發展道路并將成為未來別墅環境設計的必由之路。

參考文獻

[1]周寶娟.別墅區環境景觀架、核、軸設計研究 [D].南京林業大學，2009.

第2篇：別墅區規劃設計范文

【關鍵詞】 .風水改造；擇地而居；住宅形格；風水欠缺；和諧原則；方正均衡

One geomancy reformation of allied body villa solid example



Zhang De-ming,Su Mei-yao.

【Abstract】.This text pass the geomancy reformation of one allied body villa solid example, the purpose which tell everyone geomancy reformation be for letting us live in the indisposed house comfort, live more in the comfort of the house comfort..

【Key words】.Geomancy reformation;Choose ground but reside;Residence form space;Geomancy lack;Harmony principle;The square is positive balanced

筆者有一友人于2005年初預訂了寧波南部中心區某樓盤的聯體別墅，該樓盤規劃占地面積約200畝，由新加坡某著名建筑師事務所規劃設計。小區根據地產開發商的開發理念，由建筑師規劃四部分物業構成，即東南板塊的多層住宅、西南板塊的公共娛樂中心、中西側板塊的聯體別墅及北側板塊的高層住宅。小區東側、南側均為城市道路，西側為城市景觀河道，北側為待建的一所中學。小區內鑿湖造景（名天鵝湖），引西側前塘河活水入小區。別墅區由溪流環抱，形成相對獨立的區域空間。整個小區規劃成北高南低、人車分流、動靜分離，小區環境優美、美喚美輪。（見圖1:總平面規劃圖）

友人所定購的別墅為南至北第二排別墅的西首（B10西首第一戶），2006年底交付以來，友人遲遲未予裝修并入住。問其何故，友人認為該戶別墅雖地處西首，不但有30米寬前塘河源自四明山活水，而且別墅西側15米綠化帶加河流對岸城市河濱公園，環境景觀相當優美，但總感美中不足，心中戚戚然而枉惑。經查閱建筑圖與實地勘查后，筆者認為該樓盤規劃建筑師并未充分考慮中國傳統的風水理學與民俗習慣，大環境規劃設計不錯，而小環境營造存在較多弊端。經分析友人所購別墅存在較多的風水欠缺。

古人云：“宅者，人之本。人以宅為家，居若安即家代昌吉。”住宅是我們的根本，所謂“成家立業”。對于中國人來說，家是一個重要的概念。先有宅才有家，有家才能立業。家是人與住宅共同構造的合而為一環境空間，既是精神的也是物質的。人因宅而立，宅因人而存，人宅相通，感應天地。人與宅是互相融合的。住什么樣的宅，怎樣住得更舒適，順應格局，趨吉避禍，讓宅為生活增添動力，讓居住為人生加分，這就是風水學探究的問題。風水也就是一門研究“居住”的學問。歸根結底，風水講的就是對“健康住宅”的追求。下面筆者針對友人的該套別墅分析風水利弊。

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.圖1 總平面規劃圖

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1. 擇地而居.

（1）《三元經》中稱“地善則苗茂，宅吉即人榮”。所以選擇一套房子，首先要從大環境入手，選擇一個“吉”地，此謂地段論。該小區地處寧波南部中心區核心地段，看風、看水、看周邊的配套、交通的規劃等所組織的布局環境均比較有利，總之該地塊風水環境較佳。

（2）寧波市區地處浙東平原，該地塊并無山體依托，但建筑師規劃小區自呈“前低后高”格局，又引前塘河水入內，做足水的文章，孔子曰：“仁者樂山，智者樂水”。古人把水視作財富的象征，今天的廣東人還常說“水為財”，別墅區由水流環繞并每戶前庭均設風水水池，使該別墅區有點“山環水抱”的意思。該戶別墅坐落地基寬6.6米，進深長約21米，較為方正，是為吉地。

（3）B10聯排別墅的平面布局呈東向西逐漸后退的格局，并且主朝向南偏西約16度。根據寧波的地理與氣候特點，科學的住宅朝向宜為南偏東25度至南偏西15度之間。由于寧波地處亞熱帶海洋性氣候帶，冬冷夏熱，夏季西曬太陽相當毒辣，主導季風為東南風；冬季寒風刺骨，主導季風為西北風。如此平面布局既不利于夏季清風入室，也不利于保溫隔熱。另東側別墅靠前，有礙觀覬。（見圖1）

（4）風水學上認為選擇一套房屋居住，非但要空氣清爽，還要陽光充足。然而該戶別墅靠西首，設計上南側與西側一至三樓均為落地大窗，中國人講中庸之道，凡事都有度。陽光太猛也不是好事。寧波本處于亞熱帶地區，由于落地大玻璃窗較多，夏季別墅從早到晚都將遭到烈日的烤曬，如不開空調，屋內必如“桑那”一般，窗戶太大的房子，不利于室內能量場的穩定、不利于建筑節能。該類別墅猶如玻璃暖房，適宜建于北歐寒冷地區。（見圖2、3）

2. 住宅的形格.

筆者認為，考量一套住宅的形格是否得到，在大原則上，要讓人在知覺、視覺、嗅覺等各種感官以及心理感覺上都能有一個好的體驗，通俗地說有好形格的住宅就是要清爽宜人、明朗開陽，居住其間能有如沐春風的感覺。

第3篇：別墅區規劃設計范文

占地1800畝的中信森林湖項目，在青島以“世界級湖岸墅區”著稱，是少海新城別墅區的典型樣板。少海新城的主干道上，中信地產“開啟你的別墅生活”的道旗和廣告牌隨處可見。2011年上半年，中信森林湖一期以8.4億元問鼎青島“單盤成交面積”與“單盤成交金額”雙料冠軍。

多年來，國家部委三令五申禁止審批別墅類房地產項目用地，明文規定住宅用地的容積率指標必須大于1。而中信森林湖這個號稱容積率只有0.4-0.58的超大型別墅區，又是如何通過層層審批，并且別墅不是以個案存在，相關部門的推諉與緘默讓人生疑。但值得注意的是，偌大的項目各部門并非全然不知，相反，根據官方資料顯示，這個項目開工時，膠州市主要領導悉數到場，并曾多次到施工現場了解項目建設進展。

時代周報記者致電中信地產總部，中信森林湖的項目用地容積率到底是多少，別墅用地如何獲批，已被叫停的高爾夫項目為何仍被當作宣傳亮點等問題雖然被工作人員記錄下，但截至發稿前，中信地產并未給時代周報記者任何答復。

一期容積率只有0.4

中信房地產股份有限公司（下稱“中信地產”）是中信集團旗下一級控股子公司，中信集團2010年年報顯示，中信地產已基本形成“立足京、津、珠三角、長三角，有選擇地進入二線城市”的全國布局，全年商品房銷售預售面積215萬平方米，銷售預售金額258億元，全年營業收入132.7億元，其中，中信青島森林湖計劃投資95.92億元，建筑面積80.36萬平方米。

中信森林湖的官方網站顯示：“森林湖項目總占地1800余畝，位于美麗的南湖、北湖沿岸，周邊景色優美，配套齊全，具備打造‘親湖、生態、低密’社區的先天優勢。首期開工的區域K01占地18萬平方米，建筑面積7.3萬平方米，產品形態為高品質湖景獨棟別墅產品，著力于打造高端灣區生活方式，將成為中信地產進軍青島的重要標志。”

而2004年10月國務院曾發文，要求繼續停止高檔別墅類房地產、高爾夫球場等用地審批。2006年12月，國土資源部、國家發改委聯合印發《關于實施〈限制用地項目目錄(2006年本)〉和〈禁止用地項目目錄(2006年本)〉的通知》，別墅類房地產開發、高爾夫球場、賽馬場項目等六類被明確列入禁止用地項目。

2010年，國土部和住房城鄉建設部下發《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》中明確，要嚴格限制低密度大戶型住宅項目的開發建設，住宅用地的容積率指標必須大于1。

時代周報記者以購房者身份暗訪時，中信森林湖售樓處工作人員介紹道，“這個項目最大亮點是：環繞6.28平方公里的少海湖，比西湖還要大930畝。整個少海新城是高端別墅區，這附近沒有高層，都是別墅。少海新城建設用地7000畝，中信預計拿地4400畝，目前已經拿下1800畝，剩下2000多畝已達成初步協議。我們項目分10期開發，周邊不僅有濕地公園、人文景區，還有千畝體育公園，體育公園實際上是兩個18洞的高爾夫。”

“一期整個容積率0.4，今年3月26日開盤的，是青島上半年別墅雙冠王，307棟獨棟別墅，均價1.6萬元/平方米，現在只剩4棟。目前二期已經開始認籌，都是聯排，容積率為0.58，均價9000多元/平方米。”該售樓人員說。

中信森林湖在新浪樂居的項目“詳細信息”一欄中也顯示，首批307棟，占地18萬平方米，建筑面積6.7萬平方米，容積率為0.4。

官員信口否認建別墅

對于該項目是如何獲得用地審批的，膠州市土地儲備中心工作人員向時代周報記者表示：“我們把土地出讓給廣東聯泰集團，中信是從聯泰手里拿的地，我們這里沒有土地的信息。”

當時代周報記者問及，即使是聯泰將土地轉讓給中信地產，最初地塊出讓時的容積率和規劃也應該不會改變時，該工作人員仍堅稱不能提供地塊信息，“你可以上中國土地市場網上查到，我們所有交易的土地信息都必須在上面公告。少海新城的土地都是由少海新城管理處管理，不一定全部拍賣，有的是協議，有的是轉讓，具體由少海管理處操作，你要去找他們了解。”

膠州市政府網站顯示，2007年，廣東聯泰集團與深圳長城投資控股股份有限公司攜手采取“建設－移交”運作模式，在8年內斥資30億元開發建設少海新城，前3年主要進行基礎設施建設。時代周報記者在中國土地市場網上查詢了2005-2011年的出讓公告，均未找到相關地塊信息。

面對上述問題，一位始終不愿意透露名字和職務的少海管理處相關負責人打起了“太極”，“我剛接觸這塊，不是很熟。這次主要報道哪些方面？要不我們轉轉看看少海景區吧。我們這里主要是公共事業、景區管理，具體項目都由相關主管部門來管，不是我們管。”

對于中信森林湖的容積率是否為0.4，別墅用地如何獲批的，該負責人給出了一個令人哭笑不得的答復，“容積率肯定不是0.4吧，那是宣傳的。咱們國家規定應該是多少我還真不知道。中信那些項目不是嚴格意義上的別墅，也不是以別墅建的，你去現場看了沒？那是他們自己宣傳的，真正別墅我覺得不是那樣的。說白了，那些不是獨棟，人家來看房子，來了一看不是，好多都走了。”

而膠州市環保局的官方網站上，《中信森林湖一期建設項目環境影響評價第二次公示》顯示，中信森林湖一期建設項目被正陽路分為東(A)、西(B)兩個地塊，總占地面積24.40公頃，總建筑面積34.00萬平方米，容積率為1。A地塊設計總戶數307戶，均為2層，地下一層車庫307個，每棟獨立設置；B地塊設計總戶數1403戶，擬建9棟18-28F的住宅樓，建有地下2層的車庫，共1403個停車位。

即便在這個環評公示上，容積率也未超過1。目前在建項目中，也找不到“9棟18-28F的住宅樓”。而中信森林湖售樓人員也一再強調，該項目是別墅區，并沒有高層。

到底容積率上報時是一個數字，實際操作中被擅自改動，還是規劃時就已得到0.4-0.58的默許，時代周報記者向膠州市規劃局求證時，規劃局辦公室副主任陸洋表示，相關問題必須向辦公室主任王建新請示，由王建新來解答。但王建新始終不在辦公室，并且手機無人接聽。

有意思的是，時代周報記者在王建新辦公室堆得厚厚一摞的規劃報批方案中發現，少海新城項目報批中不乏別墅的方案。

其中，一份《青島膠州少海衛城項目方案設計》顯示，該項目總用地面積80027平方米，其中別墅建筑面積11727.19平方米，共42棟，項目容積率為0.53。而另一份名為《青島膠州市少海別墅項目規劃設計深化》顯示，該項目總建筑面積91100平方米，獨棟別墅建筑面積56050平方米，共123棟，容積率0.4，酒店及會所建筑面積35050平方米，容積率1.48，項目總容積率為0.56。

這至少可以表明，各個項目在上報規劃時，并沒有把容積率大于1當作不能觸碰的紅線。

而在中國土地市場網查詢可以發現，少海新城掛牌出讓的容積率不超過1的土地不在少數，例如，由青島少城置業有限公司獲得的位于膠州市膠馬路北、少海南路南，面積為8.1297公頃的土地，合同簽訂日期為2009年12月29日，約定容積率下限為0，上限為1；由青島市聯明地產有限公司獲得的一幅面積為41.4961公頃的土地，簽約日期2009年12月28日，約定容積率下限為0，上限為1。時代周報記者在少海新城多個售樓處采訪時獲悉，除了沿湖別墅外，白鷺洲等湖心小島上也錯落著一些高檔別墅和會所。

別墅項目成了形象工程

事實上，除了中信森林湖以外，中信集團旗下另一控股子公司中信旅游總公司在少海新城投資5億元建設了中信少海五星級大酒店以及別墅項目中信璞玉島。

其中，中信少海五星級大酒店由中信旅游子公司青島中信瑞星思達旅游開發有限公司建設，中信璞玉島由青島信瑞房地產投資開發有限公司開發建設。

據中信璞玉島售樓處工作人員介紹，“璞玉島延少海湖的東岸，分為南北兩個地塊，北邊是住宅，南邊是五星級酒店。一共188套獨棟別墅，南邊只有14棟。一期50多棟，目前推出的有20多棟，最早2013年6月交房。東邊靠近體育公園，國家不批高爾夫用地，我們對剛到訪的客戶一般不作宣傳，后期很多客戶都知道這是個高爾夫項目。不算酒店那塊，整個容積率是0.4。”

對于打著中信旗號的璞玉島項目，中信森林湖售樓處工作人員頗不以為然：“信瑞房地產，是浙江的幾個老板成立的公司，在中信旅游掛了10%的干股，它是借中信名義建的。”

中國土地市場網顯示，青島中信瑞星思達旅游開發有限公司獲得的3.1674公頃土地為“其他普通商品住房用地”，土地使用年限70年，合同簽訂日期為2011年2月14日，約定開工日期為2011年2月14日，約定容積率上限為1.2。但膠州市規劃局“青島中信度假酒店及住宅項目批前公示”中，該地塊容積率已上升為1.37。

由青島信瑞房地產投資開發有限公司于2011年2月14日拿下的兩幅分別為6.6477公頃、6.2183公頃的土地約定容積率下限為0，上限為1.2，即是璞玉島的項目用地，這與售樓處宣稱的實際0.4的容積率并不相符。

而2010年國土部和住房城鄉建設部下發《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》中明確：“市、縣規劃主管部門應會同國土資源主管部門，嚴格按照已確定的容積率指標對開發宗地進行規劃許可和建設項目竣工核驗。對已供土地分期開發的建設項目，應統一規劃設計，各期建設工程規劃許可確定的建筑面積的總和，必須符合容積率指標要求。堅決制止擅自調整容積率等問題，嚴肅查處國家機關工作人員在建設用地規劃變更、容積率調整中、權錢交易等違紀違法行為。”

與此同時，被中信森林湖和中信璞玉島高調宣傳的高爾夫項目，借著休閑體育公園的名義仍大行其道。雖然國土部今年11月左右已經清查并處罰了少海新城的高爾夫項目，但高爾夫項目仍被印在了中信森林湖最新的宣傳圖冊上，對于今后高爾夫是否停建，少海管理處負責人不置可否。

據悉，少海新城原本是一片荒灘，每遇到天文大潮、海水倒灌，都會引起很大的水患。因此，膠州決定實施東部滯洪區工程，即在膠州市區東部10.5平方公里的鹽堿地內開挖一個6.28平方公里的滯洪核心區―少海湖。除了滿足膠州城區的滯洪功能外，膠州市政府以少海為核心，希望打造一個“宜居、宜業、宜游”的少海新城。按照設想，少海新城將投資200億元，官方數據顯示，截至目前，已累計完成投資約46億元。

中信集團的兩個項目被列為少海新城招商引資的重點對象之一，自然受到膠州市政府的“優待”。膠州前市長劉贊松在致辭中曾表示，“膠州市委、市政府將為項目的建設推進提供最優質的服務，使項目早出形象、早見效益。各相關部門單位要全力配合中信地產確保工程進度”。

第4篇：別墅區規劃設計范文

關鍵詞： 別墅; 智能化; 建筑設計

中圖分類號：TU2文獻標識碼： A 文章編號：

1 智能型別墅區的設計原則

1.1生態性原則

傳統建筑設計在處理人與自然的關系時, 往往強調以人為中心, 強制自然服從人居的要求, 因而導致了生態環境的破壞。未來建筑必須尊重自然, 順應自然, 在保護生態環境的前提下, 利用自然, 再造自然。這是智能型別墅區設計的指導思想之一。具體要求:

1) 別墅區選址要遠離排放廢氣、污水、噪音的工廠、企業, 保證空氣清新、環境幽靜;

2) 盡量提高綠地率。要求建筑容積率控制在0.8 以下, 綠地率≥75%。充分利用屋頂、露臺、陽臺, 形成居住建筑的立體綠化系統;

3) 日照要求, 每幢別墅的主臥室、老人臥室和兒童臥室, 要能獲得冬至日滿窗日照不

少于3h (小時) ;

4) 根據各地氣候特點設計, 比如海口氣候, 要防臺風侵襲和夏季防熱。

1.2 多元性原則

1) 別墅區的建筑要求在風格大體一致的前提下, 允許各幢別墅在形式、結構, 面積上有所差異, 呈現多元化格局, 以滿足各住戶的不同需求, 體現個性特點。

2) 就單體別墅而言, 要適應住職一體化的要求。這是現代都市人居環境發展的新趨勢。別墅的空間平面設計, 要考慮其功能的多樣性與靈活性, 滿足居住、學習、工作、休閑、娛樂、健身的需要, 實現“足不出戶, 能知天下, 可辦百事”的愿望。并使老年人、殘疾人、嬰幼兒童, 都有所樂, 充滿人情味。

1.3 智能性原則

1) 使每幢別墅都成為一個信息網絡站, 不僅有電視機、錄放像機、音響、VCD (DVD )等尋常家電, 而且要購置電腦、電話、傳真、復印、打字等現代化通訊、文印設備, 建立互聯網衛星通訊系統, 形成辦公自動化系統。前者可放置在客廳、起居室, 后者則安排在專門設計的OA 工作室。

2) 別墅設計應考慮安裝中央空調, 同時考慮住戶當代人和下代人的經濟承受能力, 預留安裝普通空調的位置和電源線路, 兩者任其選擇。

3) 要十分重視節能、節水。比如根據海南省氣候特點, 應充分利用太陽能。可于每幢別墅屋頂上設置太陽能集熱板, 統一安裝太陽能熱水系統。

4) 要增設貯藏空間。科學處理垃圾和廢棄物, 保持室內和室外環境的整潔, 舒適宜人。

1.4 管理優化原則

1) 別墅區設圍墻、門衛、影像設備監視系統及電子防盜自動報警系統。

2) 建立消防自控系統, 消除火災隱患, 以切實保障住戶的人身、財產安全。

3) 考慮設置緊急供電及照明系統。

4) 單體別墅的大門、車庫設遙控防盜裝置。

以上幾點, 要求在建筑設計時予以考慮。

2 智能型別墅設計發展趨勢

2.1居住適用性

適用是住宅的根本要求，住宅性能應能適合居住者的需求。住房的第一位選擇要素應能滿足現代居住生活行為和現代居住心理的要求，也就是居住者在住宅內感到適用和方便。首先，從使用出發，根據居住生活的性質對住宅內部進行分區，即套內合理布局，應將起居廳、餐廳、廚房集合在一起，形成公共活動區，將臥室與衛生間集合在一起形成私用活動區,公用區靠近入口,私用區設在住宅里部，公私、動靜分區明確，使用順當。其次，房間的面積和尺度要適當，現在有的住宅套型面積很大每個房間也非常大，布局空曠，實際是小面積平面布置的簡單擴大，既不精細，面積又浪費，成為大而不當的住宅。如果市場需要有一部分大面積套型,各房間的面積也應適度擴大,更應是增加不同功能的空間數量,如設置學習室、獨立餐廳、多個衛生間、工人用房、家務間、可入貯藏室等，有的還特設家庭團聚室、電腦工作室等。從而使住宅套型與現代生活方式相適應。當前住宅供需體制已從福利分配轉向商品行為。既為商品住宅，就應對社會上的不同經濟收入、不同結構類型、不同生活模式、不同職業以及不同文化層次、不同社會地位的家庭提供相適應的住宅套型，如設既不同面積、不同設施、不同裝修標準的套型。再次，住宅內部各個房間的布置和相互聯系要恰當。起居廳是家庭的核心部位，它的位置應起到組織家庭生活的中心作用，住宅中的客廳在建筑術語中稱之為起居室或起居廳。他是提供住者會客、娛樂、交往、團聚、等活動空間。根據人們通常的習慣叫法，本文將“起居廳”仍稱之為“客廳”。

隨著人們物質生活水平的不斷提高，對精神文化生活的需求也越來越高，特別是近年來節假日時間增多，為城鎮居民提供了更多的休閑娛樂機會，除了人們外出旅游，而更多的時間是在家里休閑、會客和進行娛樂活動。為了滿足人們休閑和娛樂活動開展得更好，需要提供一個較寬松的活動空間。因此，對客廳的空間環境需求也愈來愈高了。從某種意義上講，客廳已成為一個家庭中的“窗口“，從客廳的建筑環境空間，家具設置，以及室內裝修的風格等方面基本上能體現出一個 家庭生活的水準、職業特性和文化品位。

2.2 交往親和性

社會調查發現，住在單元集合住宅內的居民之間感情淡漠，缺乏相互幫助和關心。住宅樓幢內如果設置交往空間，則能增進鄰里生活融洽，創造居民相識環境，但是這個交往空間往往被人們所忽視。假如：在單元入口適當擴大面積，使居民交往、待客、休息以致存放兒童小車或老人輪椅的門廳，這在人流集散的高層住宅入口處尤為重要；將高層外廊局部擴大，既不影響人流交通，又使兒童有游戲、成人有接觸，老人有休息的場所；在高層交通樞紐處，適當擴大前室，增加休息空間，也是可取的；擴大樓梯平臺為居民之間增加聯絡、交往的機會；底層架空或高層在適當層間做成空中花園，可為居民提供相互了解和交往的可能性等等措施，人與人之間關系就能密切，鄰里接觸就能增多。為了使這些空間具有使用價值，應該有意設置桌椅，種植綠化，配置有游樂設施，使居民感受到這個輔助空間給他們增加了溫暖祥和的氣氛，從而增進了鄰里的情誼。

參考文獻：

[1]張汛翰.游憩規劃設計研究.中國園林,2001,(2):11

第5篇：別墅區規劃設計范文

關鍵詞：復雜基地；住區；坡度分析；陡坡別墅

Abstract: With two actual projects, analyze and summarize the quality of residential planning and design, in complex site in terrain analysis and the importance of operation mode, and the combination of features suit one's measures to local conditions design, and summarizes the different building individual design features.

Key words: complex base; residential district; gradient analysis; slope Villa

中圖文分類號【TU241】

近年來市場上出現了很多在相對較為復雜的基地中設計高品質低密度住區的作品。這類住區一般都位于城市近郊，緊鄰山體，湖水等優美的自然風光，基地也相對較為復雜，高低起伏較大，需要設計師進行大量的前期地貌分析工作。依托山體，“原山”景觀優美，住區定位較為高檔。中都·青山湖別墅住區設計是一個較為成功的案例。因為住區的設計不同于景區規劃、公建的設計，它是復雜的個體群的集合；而地形地貌也具有隨機性的特性；故而要做到兩者相得益彰，還頗需下點功夫。

1 寧波蓀湖度假區

寧波蓀湖度假區規劃設計項目是近年來一個相關的案例。（圖1）

圖1 整體鳥瞰圖

1.1項目概況

蓀湖位于寧波江北區洪塘街道北部，融于慈城、保國寺歷史文化游覽區內，是寧波北部旅游線的重要節點。

蓀湖旅游度假區項目的定位為集酒店會議、休閑養生、康體療養、度假居住及體育文化、智力運動等功能于一體的城市近郊山水型高端生態休閑度假綜合區。項目總用地面積約35公頃，基地現狀較為復雜，東、西、北三面環山，以丘陵為主，植被茂密，山林景觀極好。蓀湖有很好的基礎，本身存在很多樹種，強調季節變化和落葉效果，有強烈的視覺效果，具有良好的“原山”景觀。蓀湖水域面積為0.33平方公里，水質良好，水岸線長達兩千多米，利于住區營造復合的水體景觀。

1.2設計策略

如何因地制宜的結合優美的自然風景構筑高品質的低密度住區成為解決本設計的核心議題。所謂因地制宜，最基本的出發點是最大限度的保護基地的生態環境資源，包括山體、密林等。

首先，要山湖共生，形成“游于山水畔、居于山水間”的悠閑、隱逸的高品質的湖畔林地景觀的社區。結合山體地貌，水景元素的設計顯得至關重要。不管是公共區域還是組團內部，通過設計，是建筑始終融入在山與水之間，人也始終穿行在山與水共生的優美風景中。通過軟件對地形進行分析，得出基地中不同區域的適建類型。通過對基地不同部分的剖面分析（圖2），

圖2坡度分析

得出住區單體的坡度關系，確定相近建筑的鄰里關系，使建筑布局和交通路網順應原有地形；在體現建筑群與山地有機結合的同時，盡量減小場地的土方開挖量。

其次，根據不同的區域位置、基地坡度分析及地塊容量等因素，在度假別墅區中考慮布置多樣化的產品類型。在地勢高、景觀好的布置獨棟住宅；在基地西岸坡度較大的竹林區域小密度的布置陡坡住宅；在平坡湖岸布置連排住宅；基地西南的山坳地塊較為私密、安靜，布置雙拼住宅。不同度假產品類型與具體的環境和組團形態相結合，從而形成豐富的山地與濱水建筑空間。

2 蕭山云都美濃小鎮

杭州蕭山云都美濃小鎮五、六、七期規劃與建筑概念設計項目是另一個類似的工程案例。

2.1項目概況

項目位于蕭山區浦陽鎮，南鄰南六池小湖，東臨東思線，西北面靠山，總用地面積約298畝。基地內是大量自然坡地，坡度在3%-50%之間，西北高，東南低，最高點與最低點的高差最大處達40米，地形復雜，坡度類型多樣，高低起伏很大。

為順應區域總體規劃特點及充分利用基地優美的山水自然風光，進行高起點、高標準的全面綜合規劃和建筑設計，以山水為依托，創建具有文化品位的高檔生態居住區—這是美濃小鎮的設計目標。

2.2設計策略

首先，在整個基地中，截取了八個典型坡度進行了現狀剖面分析。（圖3）

圖3 坡度分析

剖面坡度小于3%的為緩坡段，3%-8%之間為中破段，8%-25%之間為仍適宜建造的陡坡段，而大于25%的坡度一般認為不太適合建造了。從分析中可以看出，美濃小鎮基地現場大多為陡坡段和緩坡段，少量平地段和中坡段；山體縱向高差變化1-1剖面、2-2剖面、3-3剖面及4-4剖面等處，縱向高差較大；這都說明基地山體情況變化比較劇烈，需分開對待各個區域，因地制宜的尋找設計方案。

其次，結合前期分析設計個性化單體。根據原始地形的特點，依山就勢的布置平地別墅、緩坡別墅和陡坡別墅。所謂平地別墅，指的是前后院基本無高差的別墅產品；緩坡別墅指的是位于坡度為緩坡和中坡山體的別墅產品；而陡坡別墅指的是位于坡度較大的山體上的別墅產品。單體形式與坡地形式相結合、不同產品形式適用于不同的坡度形式，因此整個規劃設計可以具體化，有機化。例如緩坡別墅采取了退臺式的處理巧妙的化解了前后院的高差關系，從而實現了從不同標高的進出建筑本身，減小了施工對現有場地的整理破壞的同時豐富了建筑的空間形式（圖4）。

圖4單體剖面分析

陡坡別墅則利用不同標高的不同內院結合不同的功能區域，拉長整個建筑的縱向距離，視線每個標高層面均有內院、陽臺，化解陡峭的山體帶來的采光、通風影響。在設計中考慮了居住者的視覺感受，注重居室與自然的交流，把自然引入居室。超過4層的陡坡別墅會專門安裝景觀電梯，同時還設計了多處山地內院，這是典型的中國圍合院落式設計。

另外，整體規劃特別將內部地勢向東南方緩慢跌落，使盡可能多的住宅朝向水面方向，可以共享水域的景觀資源，達到景觀資源利用的最大化。單體設計中，特別利用基地高低起伏的特點，大量植入半開敞的地下空間。為了烘托這種氛圍，設計特別依山借勢，融栗墻黛瓦于綿延的山景之中。

3結論

第6篇：別墅區規劃設計范文

早期的包括現在的一些別墅規劃設計更注重單體本身，戶型本身，講究它的豪華氣派，室外空間質量往往容易被人們忽視，以為在庭院中有養花弄草、挖池疊石的余地就足夠了。實際上這只解決了庭院有無的問題，還沒達到庭院私密性的營造和使用功能細化的層面，更不用說上升到藝術性的高度了。在室外空間的設計中，更需強調其在水平方向和垂直方向上的延伸和滲透，既要照顧陽臺、露臺、庭院之間的關系，也要考慮庭院空間區域的使用功能和空間效果。再就是室內外空間的融合。同時，相鄰別墅的室外空間之間互相影響，即便是私有庭院，也要與小區景觀空間體系相協調。

而作為一個完整的別墅來講，它的室內生活空間跟室外空間應該是統一的，密不可分的。可能室外空間看起來是足夠的，但是要把別墅當做生活空間考慮，而不是作為財富炫耀載體來看，它的室外生活空間相當重要，這樣對它的設計，包括它的私密性，有效利用空間大小等方面的考慮更具有實際意義。

1不同的使用人群對空間要求不同

別墅作為高端住宅的統稱，從最高端至最低端之間，應該有一個過渡產品。這些產品針對不同的客戶群體，決定別墅市場多樣化，而且更多的劃分出不同層次。不同的人群有迥異的生活方式和觀念。生活方式對戶型的影響，在普通公寓和別墅產品中效果完全不同。普通公寓住宅是求大同、存小異。而別墅由于室內外空間的充足和靈活，則是求大異、存小同。人們選擇別墅，也就是選擇了一種新的生活方式。同樣，開發設計別墅，也就是設計一個適應于新生活方式的容器。

別墅規劃之初，應該詳細研究其可能的客戶群的特征，了解其生活習慣、文化觀念、價值取向乃至精神追求等人文因素，還有使用特征、消費特征等諸多方面。如，在北京市高端別墅市場需求調研分析中，在針對度假物業使用時間的調查中發現，有83％的受訪人群每月使用一次以上，其中，每周使用一次的受訪者達到28％。周末前往度假型物業居住，已經成為他們郊外休閑娛樂的重要選擇。在針對度假物業使用人群的調查中發現，有92％的受訪人群喜歡10人以下一起度假。這些度假的人群同時喜歡用小范圍內的聚會來和大家分享閑暇時光，因此更注重室內公共空間。而對于把別墅作為第二居所的人群來說，他們購買別墅是為了享有更高品質的生活，因此比度假型人群更注重私有的庭院和周邊的自然環境，注重回歸自然的精神境界。必要而詳盡的調查有助于把握整體的空間設計。

2別墅室外空間的私密性

以往很多別墅室外空間是規劃后剩下的空間，本身私密性和功能沒有考慮周到，只是有了庭院的面積，可以養花種草，但是這樣的空間經常無法保證業主在使用的時候可以避免干擾。在別墅規劃階段開始，就應該對室外空間作出統一考慮，如何保證庭院的私密性，又要保證在庭院之中對外面的良好的視線。

很多人仍懷念四合院的特點，實際上四合院的特點就在于它提供了一個特別具有私密感的室外生活空間，它的以家庭院落為中心，街坊鄰里為干線，社區地域為平面的社會網絡系統，符合中國人特有的傳統文化觀念，這一點是四合院特有的，也是中國的特點。住在四合院，人與人之間能產生一種凝聚力與和諧氣氛，同時有一種安全穩定感和歸屬親切感。

獨立住宅的最不利間距在六米左右，既不利于側窗的開設也不利于側院的使用，遺憾的是，目前獨立住宅大多數項目恰恰如此。宅間距離要么遠些、要么近些。調整臥室的位置與良好的社區規劃布局，能有效改進獨立住宅的私密性。從設計上分析，獨立住宅的間距應在六米的基礎上，適當擴大，利用樹木綠籬等元素提高私密性；亦可把間距適當縮小，使相鄰住宅開窗的錯位更明顯，也可提高私密性。獨立住宅設置寬敞的屋頂露臺，是目前開發商增加賣點的重要手段，但過多地設計不合理的露臺和陽臺使獨立住宅產生視線干擾。獨立住宅應強調“地平線的生活”，即生活空間向地面層集中，過多的露臺陽臺的設置與這種精神并不吻合。設計應該盡量保證地面層室內外生活空間的私密性，不要一味效仿西方建筑，更應關注獨立住宅的精華空間——地面層。

3別墅室外的鄰里空間

3.1鄰里空間

居住空間不僅僅是城市地域空間內某種功能建筑的空間組合，還是人們生活、居住活動所整合而成的社會——空間系統。居住空間從其本質上而言是一種社會空間，城市居住社區是一個由家庭、鄰里等基本單位整合而成的社會、空間統一體，其中家庭是最基本的組織單元，若干具有密切交往和穩定交往與互動的家庭就形成鄰里，若干個鄰里的有機整合就形成了復雜的社會、空間系統，即居住社區。鄰里住戶間的關系變化很大，有些地區鄰里住戶間只是點頭、打一下招呼而已；有些地區關系很近，經常有交談、互相幫助；有些婦女還經常在一起議論、交換信息，有時某家出了事，鄰居們也會去安慰照顧。一般在出現危機的情況下鄰里住戶間為保衛共同利益，互相間的關系達到。Keller于1968年在《城市鄰里》一書中提到鄰里活動的內容：在危險情況下能互相幫助，交換信息，尤其是與大家的共同利益有關的話題。鄰里住戶間接觸的頻率城里比鄉下低得多，城里的鄰居住戶可能在家中、在街上、在社區設施中，如學校、商店相遇。而別墅相對于普通住宅，其鄰里關系更弱，可能社區別墅作為人的居住空間同樣需要鄰里空間，但是和一般居住區的鄰里空間有所不同，需要更注意到各住戶之間的私密性。既要積極創造適合鄰里交往的空間，又要絕對保證住戶不受干擾。

3.2如何通過設計營造別墅中的鄰里空間

別墅的鄰里空間在設計中常被忽視，比起鄰里關系，設計者們往往更注重私密性。但隨著時代的發展，購買別墅的客戶群已經在意識形態和觀念上有了很大的變化，已經從過去簡單的追求到了現在非常高的要求，他們都與朋友、與鄰居共同交流，共同分享他們成功的喜悅。因此買一棟別墅不僅僅是買一棟房屋，更重要的是買到一群與自己經歷相似，志趣相投的朋友作鄰居，在一個溫暖的、親情的鄰居氛圍進行交往。這是別墅市場最近的發展趨勢，所以應該有全新的組織空間形式滿足他們的要求。應該在設計中有意識地采取不同的鄰里空間模式，特別注重小群體的營造。

要制造鄰里關系就應有靈活的規劃布局，平行的鄰里關系就不會太近，比如一大排房子，出門就是大路，人們在不碰到對方的時候，鄰里關系就自然不親切，就比較獨立。而獨立的房子圍合起一個共用空間后，情況就改觀了，只要處理好視角和透視關系，就會感覺鄰里更親近。

營造鄰里氛圍首先就應該有人們愿意置身其中的室外環境，只有停留才有可能發生交往，才有可能產生鄰里關系。鄰里空間講究的是場所感，即人對場所的認同度。空間設計應以人的參與便利性為主，如中心庭院的碎石步道、木棧道、淺溪河石、廊架木椅等，設計多種參與景觀的渠道。此外，便捷舒適的社區俱樂部也是營造鄰里關系的一種好方式，在俱樂部中討論的問題可以非常廣泛和實際，這也是營造和睦社區的軟環境，他們甚至可以經常討論一些有關公共利益的東西，從而產生對社區的歸屬感和責任感。當然，這里也需要把握合適的程度。

4室內外空間的過渡

在所有的建筑類型中，別墅是室內空間與室外空間融合得最好的，因為有最多的機會創造豐富多變的室內外過渡空間，同時由于空間的復雜，別墅室內外過渡空間也是最難于處理的一種類型。

由于很多別墅規劃設計中的脫節，規劃、建筑、景觀分別由不同的設計師來完成，就形成了一些盲點、一些空白。比如在建筑和室外相交接的地方，那些露臺、平臺、陽臺、建筑入口處、門斗、雨罩等位置的細節設計，經常是既不屬于建筑師的工作，又不屬于園林師的工作。因而缺乏深入的設計處理。而這些位置對于業主的生活體驗又構成非常重要的一環。在環境行為學的研究中表明，人愿意在半公共、半私密的空間逗留，這樣他可以既有對公共空間的參與感，又能看到外面人群或自然中的各種活動，如在陽臺向遠處眺望、在窗內向窗外看等。好的過渡空間設計能夠極大地提高空間的可利用性與靈活性。過渡空間越充分，越有余地，居家的私密性就越強，也越少外界干擾，同時也越有助于體現業主的身份地位和尊嚴，當然也就越能體現其居住價值。

第7篇：別墅區規劃設計范文

一．項目概況

“慈溪金輪集團B4地塊”基地位于浙江省慈溪市金輪大道以東，三北大街以南地塊。東、南面為30米寬的大塘江河道，西面為24米寬的金輪大道，北側為36米寬的三北大街。

本地塊的用地面積為38839.60㎡，計容用地面積38506.4㎡，總建筑面積為94555.11㎡，其中地上計容建筑面積為62141.60㎡，容積率為1.61 。

社區打造成一個有高層公寓、聯排別墅和雙拼別墅的混合社區。

二．設計指導思想

確定“以人為本”可持續發展的規劃設計指導思想，從交通組織、環境設計、房型設計、立面處理等各方面處處考慮居民的居住生活特點及要求，并具有一定的前瞻性。

2、 在當今普遍對生態環境的高要求下，強調對小區內綠化景觀的合理組織與精心布局，讓小區內盡可能多的住戶“推窗見景”。強調小區景觀的“均好性”，為小區內的每個住宅單元營造高質量的綠化環境。

在“綠色和環保”成為世界性潮流的今天，通過對總體布局和建筑單體的技術處理，使整個小區建筑和居住對自然界的陽光、風、綠化水面等具備更強的親和力，遠離噪聲和污染，為身居鬧市的居民提供一個優美、寧靜的世外桃源。

合理清晰的交通組織，很大程度上形成了“人車分流”，各成系統，有利于減少干擾，提高安全度，并形成新的景觀滲透和序列。

三．總圖設計

整體布局遵循“尊重自然、超前性、均好性”的理念，以用地現狀以及周邊區域環境為設計的出發點。在詳盡分析用地的條件與周邊的環境后，得出了較合理的建筑規劃結構。沿三北西大街往南依次設置商業區、高層區、和聯排別墅區，而在景觀位置最好的地段布置雙拼別墅。通過建筑之間的錯落位置，盡可能地保證每戶住宅都有良好的景觀視野。

同時設置尺度大小不同的景觀區域，包括有貫穿整體的中心景觀軸，戲水池，沿河景觀步道等，同時也有各個組團各自的院落空間，各鄰里空間通過中心景觀綠軸串聯各個組群空間。地塊的人行主入口和車行主入口均設于三北西大街，在金輪大道設置次出入口。將商業建筑靠近道路交叉口并沿道路設置，即能滿足商業對外的需要，同時商業適宜的尺度給人以親切感，也可作為小區的對外形象窗口。

住宅立面設計

住宅立面采用當下流行的簡約的古典風格，建筑體型簡潔明快。

高層外立面一至三層采用米色石材，上部采用米色仿石涂料，多層住宅外墻主體采用石材，局部采用深咖色仿石涂料，在材質色彩上形成和諧統一的視覺效果。以淺米黃色為主的立面材質給居住者帶來一種色彩溫馨，親切宜人的居家感受，同時其精致的建筑構件充滿細膩感，給建筑增加了價值感。

第8篇：別墅區規劃設計范文

面對一線城市的土地價格不斷吞噬開發商利潤的現實，在二級市場尋求合作開發正在成為拿地之外企業迅速擴張的最流行方式。去年開始，恒大、融創等房企均以此方式在北京進一步打開市場。

介入前期開發

“應該說一線城市土地風險正在加劇，去年開始我們拿地就很謹慎，今后在北京，我們不局限于在招拍掛市場上拿地，也會加強合作開發的方式。”3月4日，泰禾集團董事長黃其森告訴記者。

而在此之前的2月26日，泰禾就通過這種方式在北京再下一城，其與昌平科技園發展有限公司（以下簡稱昌發展）合作開發北京昌平南邵0303-07地塊。在雙方共同出資成立項目公司中，泰禾持有其中80%股權，昌發展下屬的昌基置業則持有另20%。

這一地塊業內并不陌生。該地塊曾于去年10月23日，由龍湖平安昌基聯合體經過68輪后以總價14.25億元拍得，配建4.56萬平方米“人才公租房”的代價競得南邵鎮0303-07地塊。在拿地一周后，即傳出龍湖和平安退出該地塊，泰禾最終接盤，宣告這場發生在2015年年末的退地風波至此完結。

“南邵0303-07地塊以及去年10月泰禾拿下的昌平南邵0303-54地塊，加上去年10月泰禾與北科建簽約合作開發昌平沙河區域的麗春湖院子，泰禾通過拿地、股權合作等方式短時間內在昌平拿下3個項目，迅速布局北京西北部，而且短時期內已形成規模。”泰禾集團總裁助理、北京公司總經理李京表示。

據悉，在這兩幅南邵地塊上，有約12萬平方米的住宅項目，泰禾將打造高端精品住宅，案名定為昌平?拾景園；在6萬余平方米的商業地塊上，泰禾將打造其在北京的首個高端商業綜合體泰禾廣場；此外，地塊上還將打造3萬余平米的精品寫字樓。

一個原因或許可以解釋，為什么龍湖、平安算不過的賬，泰禾卻算過來了。

去年10月泰禾拿下昌平南邵0303-54地塊，距離泰禾與昌發展合作開發的南邵0303-07地塊與僅一路之隔，兩幅地塊總建面達到32萬平方米，形成連片開發之勢，具備規模開發效應。

這意味著0303-07地塊的成本有望得到分攤，項目的開發風險將隨之減小。顯然，通過合作開發的模式，在難覓土地的北京，一部分企業在特定區域開始了規模擴張。

可以援引的另一個例子是，在去年11月25日上海新江灣城地塊的競奪中，泰禾雖然最終沒拿下地塊，但在今年年初，泰禾卻高調宣布與昔日競爭對手合作，從而獲得項目的操盤權。

與泰禾的做法相似的是，二級市場成本相對較低，競爭沒有招拍掛那么激烈，萬科和碧桂園等房企都在北京尋覓相關項目，但尋找適合項目并不容易，很大程度上拼的是信息的獲取能力。

上海萬科在2月1日內部文件，鼓勵員工及外部合作方為公司提供項目信息，不論談成與否，只要立項，就可根據項目貨值大小給予2萬乃至10萬元以上的現金獎勵。

吞并老牌別墅

除了介入前期開發外，在北京，老項目并購愈發增多。融創和恒大都是行業內公認的“收購王”，去年底恒大以135億元收購新世界多個項目時已引起巨大轟動，其中就包括北京中央別墅區的新世界麗宮項目。

1月23日，恒大麗宮成為2016年北京豪宅市場首個亮相的項目。麗宮項目是中央別墅區的老牌豪宅，為純獨棟項目，總占地50.99萬平方米，共分為四期開發，現在推售的是三期產品，首發33棟，后期還有58棟。

這意味著，恒大地產在北京市場以自住房起步，目前進入頂豪市場，再加之2015年底開盤的高端項目恒大華府、公寓項目恒大領寓、空中墅項目恒大未來城等，恒大在北京市場的項目類型日趨多元化。 二級市場>> 因為從二級市場獲得項目成本較低，目前萬科和碧桂園等房企都在尋覓相關項目，這在很大程度上拼的是信息。

融創更是在北京連吞“二元”。1月29日，融創中國通過官方微信公布已收購北京兩大別墅項目。兩個別墅項目均為0.4容積率的獨棟產品，分別為昌平東方普羅旺斯和懷柔長青雁棲湖別墅項目，此次融創合計收購獨棟別墅260棟。

資料顯示，融創收購的東方普羅旺斯項目位于昌平北七家鎮，是一個入市超過十年的老別墅項目。該項目原規劃為550棟獨棟別墅，現仍存150棟獨棟別墅及5萬平方米的平層別墅待售。

其中76棟別墅已取得銷售許可證，主力戶型套總價為4000萬-7000萬元，另有12棟10畝大院樓王級產品，號稱總價3億-5億元起。有接近融創的人士稱，孫宏斌尤其喜歡那12棟10畝大宅，這在北京是絕無僅有，以后也不可能批。該項目整體貨值將達到百億元，項目預計2016年中面世。

另一個位于懷柔APEC國家會議中心附近的長青雁棲湖別墅項目，為多功能綜合用地，規劃建設約110棟別墅，目前已建成約20棟四合院式別墅用做酒店。據相關人士透露，融創收購該項目至少需花費30多億元，該項目也預計于2016年中面世。

之前對佳兆業、雨潤的收購經驗讓融創對于本輪項目的收購比較謹慎，孫宏斌近來已將個人工作重點放在公司的收購事宜上，而此番收購達成，對融創之前收購談判接連受挫的信心無疑會起到提振作用。另外，融創在借此擴大公司北京豪宅版圖的同時，也將公司的頂級物業產品線從平層公寓和合院之外擴大到獨棟別墅。

去年12月29日，恒大地產宣布收購新世界、周大福位于成都、貴陽、青島、上海、北京的5個超大型項目，總金額204億元。而這其中包括位于北京中央別墅區的老牌別墅項目麗宮別墅，收購總價76億元。

近期還傳出其他收購交易，據億墅家等多家微信公號披露，財富公館也遭遇到收購。市場消息稱，目前中赫方面正在談判階段，不排除有合作伙伴共同參與收購。

項目并購將成常態

大型房企扎堆一線城市搶奪土地籌碼，進一步推高了土地價格，樓面價超過房價已經成為常態。北京市場表現更為高調，其2015年土地出讓收入達到1983億元，再度創下歷史新高，其火爆程度令人咋舌。

今年2月份，北京土地市場表現依然搶眼。在北京入榜地塊中，除了意外遇冷的榜首駝房營村地塊，其余宅地均拍出了封頂溢價，而綠地所拿的大興醫療用地更是拍出了101%的高溢價。 頻繁易主>> “長安8號”項目頻繁易主、工程停滯不前，其原因錯綜復雜，項目背后的股權關系難以厘清或是主因。

“現在公開市場拿地太貴了。”亞豪機構市場總監郭毅說，以前北京收購項目這種事不多，因為不但價格高，而且周期長，可能還會面臨各種問題，但現在和公開市場拿凈地來比，性價比顯然更高了。

相對來說，像泰禾這樣介入前期開發的則比較省事，而項目規劃成型后，要花的功夫則更多一些。不過，中央別墅區發展研究院院長劉東也坦言，相比拿下破記錄的高價地，收購銷售緩慢的在建或在售豪宅股權的風險還是要小得多。

實際上，上述幾個涉及收購的項目，均為低密度獨棟別墅產品，優勢就是拿地年代早、土地成本低。在北京土地日益稀缺的今天，此類別墅堪稱稀缺資源。

這些“十年”左右的老牌別墅知名度大，經過多年積累，已經有“顯赫”的江湖地位，每年也依然保持穩定的成交紀錄。麗宮別墅曾經是北京首個全部單體價格超過千萬元的別墅項目；東方普羅旺斯曾創造了北京第一個單套產品成交過億的紀錄；財富公館則創造了當時總價3.11億元的京城史上單套總價最高紀錄。

基于北京土地資源日益稀缺，無論是合作開發，還是地塊并購或者老豪宅的收購，都將成為未來房企在北京拿地的主流形式，而這些地塊和項目也多會以高端定位面世。

在今年，一波被收購的項目今年都會入市。除了上述被并購的項目之外，近期，位于北二環附近的中駿德勝門項目――中駿?天宸，這一早年間就已被業內知曉的項目，也將于上半年入市。

這一項目為2010年中駿所收購。彼時作為78家央企退出的地產業務中的一員，中石油下屬房地產公司北京都市圣景出讓100%股權，中駿置業控股有限公司成功摘牌，成交價為1.26億元。

“中駿有特殊原因，主要是收來的項目地塊有一些拆遷沒有完成，所以周期拉長了。”一名熟悉中駿的人士告訴記者。中駿?天宸將作為中駿高品質的住宅項目入世，規劃的是稀缺大平層產品。

“老樹回春”不易

并購老豪宅自然也存在很多風險。老豪宅入市時間過長，產品規劃設計上可能面臨無法適應市場需求、品牌形象缺乏新鮮感等問題。很多新別墅做法都不在這些老盤的范疇之內，比如建筑風格、地下空間尺度、贈送面積、新風系統等等。產品入手后需要進一步升級改造，認可度還需要市場檢驗。

與之相比，新豪宅往往在產品營造上更符合現代富裕階層的生活和審美需求。“我覺得最主要的可能還不是產品問題。”郭毅表示，即使內部空間布局有瑕疵，容積率和地段的優勢也足以彌補。最重要的，還是項目本身是不是干凈，是不是有股權和債權的問題。

在郭毅看來，盡管收購的項目肯定是能把這些問題說清楚的，也不保證絕對明晰。如并購方不能掌握地塊的全面信息，地塊股權債券關系復雜，難以清晰剝離；并購項目拿地早、地價低，土地增值稅偏高。

如其所言，老豪宅背后基本都有一本“讀不懂”的賬。比如長青集團懷柔項目，有媒體就曾報道，該項目就曾因持有人犯事，公司其他高層放出話來尋求收購，但上門的企業寥寥，只因怕牽扯到官司，直到孫宏斌出現。

第9篇：別墅區規劃設計范文

[關鍵詞] 住宅；層數；多層；工程造價；方案決策

Abstract: the real estate development enterprises in a certain area of land, has no impact on the quality of the community and cubage rate limit and the environment conditions, must be of utmost planning out the area of the house for sale, in order to meet the demand of profit maximization. This article through to our country civil residence layer, the division of the standard is analyzed and the fabrication cost make discussion on villa, multilayer, top of the four types the fabrication cost and characteristics, and for real estate development enterprise provides guidance to the practical district planning decision thought.

[key words] residential; Layer; Multi-layer; Project cost; Scheme decision-making

中圖分類號：TU723.3文獻標識碼：A 文章編號：

住宅層數在開發方案設計中需要考慮很多的因素，首先我們來對建筑規范中對建筑物的層數的劃分標準，如表1所示：

表1民用住宅層數劃分標準

一、低層住宅的特點與工程造價分析

低層住宅在民用住宅層數劃分標準是指1~3層住宅。低層住宅多建于小城市和大中城市的城鄉結合部。它既有普通住宅，又有高級別墅。低層住宅由于其高度低，尤其適合于老年人、兒童和身體障礙者使用；生活空間開放性強，有利于鄰里之間的交往。其缺點是居住密度低，土地利用不經濟。因此其容積率較低，綜合開發面積較少。

因此，開發商在利益最大化的驅動下，一般較少開發低層住宅，不過在城市的邊緣地帶，開發商如果定位為高檔別墅住宅的話，其開發住宅一般多為低層住宅。但其售價相對于多層和高層住宅要高很多。一般低層住宅的容積率與居住密度較低，多用于城市郊區和一些城市改造中對環境品質要求較高的區段。住宅商品化的初期，我國曾出現過建設別墅區的熱潮，由于其過低的容積率，在一定程度上造成了對有限土地資源的浪費。

二、多層住宅特點與工程造價分析

在民用建筑中，多層住宅具有建筑結構簡單，占地面積少，可減少工程量，使用費用低，開發建設的綜合費用相對低于其他形式的住宅降低單位造價，經濟效果好。被大部分城市廣泛采用。缺點是生活空間開放性差，不利于鄰里之間交往；樓層相對較高，又不設電梯，給上下樓帶來不便。將來發展趨勢是多層住宅也設電梯。

根據經驗，6層以內的住宅層數越多，造價越低，這是因為多層建筑在一定范圍內層數增加，則房間內部和外部的設施費、供水供氣管道、電力照明等費用隨層數增加而降低，所以多層住宅以采用5~6層為好。

下表是多層建筑的單方造價和層數的關系表，根據表2我們可以很容易的得出結論：多層住宅具有降低單位建安造價和經濟效果較好的特點。因此開發商在開發方案的設計和評價中，應多考慮多層住宅的開發面積。

表2 多層與低層住宅層數與造價的關系表

目前我國多層住宅由于公攤面積少、后期物業管理費用低，深受很多購房者的喜愛。消費者也普遍認為多層住宅的供應量會逐年減少，這種預期也使多層住宅成為相對珍稀的住宅產品，所以目前賣得相當俏。在寸土寸金的地段，多層住宅雖然建筑成本較低，但分攤的土地成本要高，其占用的總成本并不會低于同地段的高層，所以多層住宅貴過小高層住宅將成為中心城區樓市的一種趨勢。而在城市地段，因為土地成本較低，兩者之間的價格差異則不會拉得太大。

三、高層住宅特點與工程造價分析

高層住宅是為了謀求土地的高度有效利用，提高容積率的手段而出現的建筑形態。據國外的一些資料測算，建筑層數由五層增加到九層可使居住面積密度提高35%。有利于節約了用地，也就大大降低了室外工程造價和改造用地的費用，從總的消耗來看，高層不一定比多層(或低層)費用高。據資料顯示，就市政設施費用來說，高層就比低層節約。但作為高層建筑其相對于低、多層住宅的主要缺點體現在:單位造價高，平面使用系數低，施工周期長，能耗多，出房率低，分攤面積大，人口密度大，防火設施不完善，目前國內消防車最高達十四層，環境效益和社會效益較差。

從我國目前的實際情況來看，我國人口多，人均耕地面積少，因此在住宅建設中就應該盡量考慮節約土地，在有限的土地上盡可能增加建筑面積密度來解決居民住房緊張的問題，從而保持社會穩定，促進我國經濟快速發展。住宅層數是影響小區建筑面積密度的重要因素，住宅層數越高，則密度越大，容積率越大，對開發商來說賺取的利潤越高。

1、由表1可知，7～9層屬于中高層類，此類住宅不設電梯使用不便，設了電梯又不能充分發揮電梯的效率，根據《城市居住區規劃設計規范》（GB50180-93）的建議，小區內不宜采用這種層數的住宅。因此，筆者認為開發商應盡量少開發此類住宅，應放棄此類設計。

2、在民用建筑中，多層建筑提高層數雖然可以降低工程造價，而高層建筑在我們規劃設計中又不得不開發，因為考慮到小區容積率和節約城市用地和開發商利潤的問題，高層建筑在小區開發中的設計就顯得很有必要了。從我國目前的實際情況來看，我國人口多，人均耕地面積少，特別在中心城區等人口高密度區和商業區，應該盡量考慮節約土地，在有限的土地上盡可能增加建筑面積密度來解決居民住房緊張的問題。

房地產開發希望通過破壞環境和城市規劃的限制來取得高額利潤，因為他們認為興建高層建筑建筑面積增大，利潤就會越多。無可否認，增加層數可以節約土地，住宅層數是影響小區建筑面積密度的重要因素，住宅層數越高，則密度越大，容積率越大，但帶來的環境卻是環境的破壞和市政規劃容積率的限制。

事實上，隨著層數的增加，住宅之間的日照間距也相應增加，而且高層住宅一次性投資高，建設周期長，一般情況下高層比多層平均每戶建筑投資要高70%～80%，對于投資商收回投資的風險加大，因為其建設周期長40%～50%，節約土地的效果也逐步下降。

表3 層數與投資利潤的關系

我們通過統計資料表3，可以分析得到結論：層數應在一個合理的范圍內，例如在20層時，投資利潤時相對于其他層數是最大的，所以開發商應結合市場需求、項目實際來決定建筑層數，不能一味增加建筑層數。此外高層住宅要設置電梯和加壓水泵而且消防和人防要求都會相應的提高，導致總造價也會相應上升。

結語 商品住宅小區的開發和決策過程，是一個隨時間推移，在市場因素不斷發生變化的條件下，進行投資、開發的過程。其投資具有周期長、金額大、變現能力差、投資回收慢、收益高、易受政策影響等特點，這些決定了其投資決策風險是客觀存在的。只有客觀深入地對商品住宅小區開發項目進行分析研究和科學決策，合理調節小區各功能與成本的關系，才能成功地避開風險，獲得成功。

參考文獻

《城市居住區規劃設計規范》 （GB50180-93）

施衛兵，房地產最佳開發方法[J]，住宅科技，1994