房產銷售月度與計劃精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房產銷售月度與計劃主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：房產銷售月度與計劃范文
工作計劃實際上就是對我們自己工作的一次盤點。讓自己找著方向，讓自己對工作目標更加清晰。下面是小編給大家帶來的關于銷售個人工作計劃范文，歡迎大家閱讀參考，我們共同閱讀吧!
關于銷售個人工作計劃范文1
在已過去的某年里，做為一名房產銷售人員，我所在的銷售部在公司領導的正確帶領下和各部門的積極配合下提前完成了全年的銷售任務。這一年全球的經濟危機蔓延，房地產市場大落大起，整個銷售團隊經歷了房地產市場從慘淡到火爆的過程。準備明年在中國經濟復蘇和政府調控房地產市場的背景下，銷售工作將充滿了機遇和挑戰。現制定20某年房地產銷售個人工作計劃。
一、加強自身業務能力訓練。在20某年的房產銷售工作中，我將加強自己在專業技能上的訓練，為實現20某年的銷售任務打下堅實的基礎。進行銷售技巧為主的技能培訓，全面提高自身的專業素質。確保自己在20某年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團結積極的工作熱情。
二、密切關注國內經濟及政策走向。在新的一年中，我將仔細研究國內及本地房地產市場的變化，為銷售策略決策提供依據。目前政府已經出臺了調控房地產市場的一系列政策，對20某年的市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續出臺調控政策，應該如何應對以確保實現20某年的銷售任務，是我必須關注和加以研究的工作。
三、分析可售產品，制定銷售計劃、目標及執行方案。我在20某年的房產銷售工作重點是某x公寓，我將仔細分析可售產品的特性，挖掘產品賣點，結合對市場同類產品的研究，為不同的產品分別制定科學合理的銷售計劃和任務目標及詳細的執行方案。
四、針對不同的銷售產品，確定不同的目標客戶群，研究實施切實有效的銷售方法。我將結合20某年的銷售經驗及對可售產品的了解，仔細分析找出有效的目標客戶群。我將通過對工作中的數據進行統計分析，以總結歸納出完善高效的銷售方法。
五、貫徹落實集團要求，力保銷售任務圓滿達成。我將按計劃認真執行銷售方案，根據銷售情況及市場變化及時調整銷售計劃，修正銷售執行方案。定期對階段性銷售工作進行總結，對于突然變化的市場情況，做好預案，全力確保完成銷售任務。
六、針對銷售工作中存在的問題及時修正，不斷提高銷售人員的業務技能，為完成銷售任務提供保障。明年的可售產品中商鋪的所占的比重較大，這就要求我要具更高的專業知識做保障，我將在部門經理與同事的幫助下，進行相關的專業知識培訓，使銷售工作達到銷售商鋪的要求，上升到一個新的高度。
關于銷售個人工作計劃范文2
一、目前的醫藥市場情況
目前，全國都正在進行著醫藥行業的整改階段，但只是一個剛剛開始的階段，所以現在還處在一個沒有特定的規章制度之下，市場過于凌亂。我們要在整改之前把現有的企業規模做大做強，才能立足于行業的大潮之中。
現在，各地區的醫藥公司和零售企業較多，但我們應該有一個明確的發展方向。現在是各醫藥公司對待新產品上，不是很熱衷。而對待市場上賣的開的品種卻賣的很好。但是在有一個特點就是要么做醫院的品種買的好，要么就是在同類品種上價格極低，這樣才能穩定市場。抓住市場上的大部分市場份額。
現在，醫藥行業的弊端就在于市場上同類和同品種藥品價格比較混亂，各地區沒有一個統一的銷售價格，同樣是炎虎寧各地區的和個生產廠家的銷售價格上卻是不一致的，這就極大的沖擊了相鄰區域的銷售工作。使一些本來是忠誠的客戶對公司失去了信心，認同感和依賴性。
以前各地區之間穿插，各自做各自的業務，業務員對相連的區域銷售情況不是很了解，勢必會對自己或他人的銷售區域造成沖擊。在藥品的銷售價格方面，在同等比例條件下，利潤和銷貨數量是成正比的，也就是說銷量和利潤是息息相關。
二、工作總結
自從做業務以來負責某x和某x地區，可以說某x和某x把這兩個非常好的銷售區域給了我，對我有相當大的期望，可是對于我來說卻是一個相當大的考驗，在這過程中我學會了很多很多。包括和客戶之間的言談舉止，自己的口才得到了鍛煉，自己的膽量得到了很大的提升。
可以說自己在這一年中，自己對自己都不是很滿意，首先沒能給公司創造很大的利潤，其次是沒能讓自己的客戶對自己很信服，有一些客戶沒能維護的很好，還有就是對市場了解不透，沒能及時掌握市場信息。這些都是我要在某年的工作中首先要改進的。
某年，新的開端，某x既然把五個大的銷售區域交到我的手上也可以看出下了很大的決心，因為這些地區都是我們的根據地。為我們公司的發展打下了堅實的基礎。
三、下面是我對下一年工作的想法：
1、對于老客戶，和固定客戶，要經常保持聯系，在有時間有條件的情況下，送一些小禮物或宴請客戶，好穩定與客戶關系。
2、在擁有老客戶的同時還要不斷從各種媒體獲得更多客戶信息，包括貨站的基本信息。
3、要有好業績就得加強業務學習，開拓視野，豐富知識，采取多樣化形式，把學業務與交流技能向結合。
結合以上的想法，下面是我今年對自己的要求：
1、每月要增加至少15個以上的新客戶，還要有5到10個潛在客戶。
2、每月一個總結，看看自己有哪些工作上的失誤，及時改正下次不要再犯。
并及時和內勤溝通，得到單位的最新情況和政策上的支持。
3、見客戶之前要多了解客戶的狀態和需求，再做好準備工作才有可能不會丟失這個客戶。
4、對所有客戶的都要有一個很好的工作態度，但是對有一些客戶提出的無理要求上，決不能在低三下氣。
要為公司樹立良好的形企業形象。
5、客戶遇到問題，不能置之不理一定要盡全力幫助他們解決。
要先做人再做事，讓客戶相信我們的工作實力，才能更好的完成任務。
6、要對公司和自己有足夠的信心。
擁有健康、樂觀、積極向上的工作態度，這樣才能更好的完成全年任務。
7、與其他地區業務和內勤進行交流，有團隊意識，這樣才能更好的了解最新的產品情況和他們方式方法。
才能不斷增長業務技能。
以上就是我這一年的工作計劃，工作中總會有各種各樣的困難，我會向領導請示，向其他的業務員探討，研究客戶心理，共同努力克服，為自己開創一片新的天空，為公司做出自己最大的貢獻。
關于銷售個人工作計劃范文3
某年，銷售工作仍將是我們公司的工作重點，面對先期投入，正視現有市場，作為我某區銷售經理，我創業激情高漲，信心百倍，又深感責任重大。
著眼公司當前，兼顧未來發展。某年，在總經理的領導下，在銷售工作中我堅持做到：突出重點維護現有市場，把握時機開發潛在客戶，注重銷售細節，強化優質服務，穩固和提高市場占有率，積極爭取圓滿完成銷售任務。
一、銷量指標
至某年12月31日，某區銷售任務560萬元，銷售目標700萬元（某年度銷售計劃表附后）；
二、計劃擬定
1、年初擬定《年度銷售總體計劃》；
2、年終擬定《年度銷售總結》；
3、月初擬定《月銷售計劃表》和《月訪客戶計劃表》；
4、月末擬定《月銷售統計表》和《月訪客戶統計表》；
三、客戶分類
根據某年度銷售額度，對市場進行細分化，將現有客戶分為VIP用戶、一級用戶、二級用戶和其它用戶四大類，并對各級用戶進行全面分析。
四、實施措施
1、技術交流：
（1）本年度針對VIP客戶的技術部、售后服務部開展一次技術交流研討會；
（2）參加相關行業展會兩次，其中展會期間安排一場大型聯誼座談會；
2、客戶回訪：
目前在國內市場上流通的相似品牌有七八種之多，與我司品牌相當的有三四種，技術方面不相上下，競爭愈來愈激烈，已構成市場威脅。為穩固和拓展市場，務必加強與客戶的交流，協調與客戶、直接用戶之間的關系。
（1）為與客戶加強信息交流，增近感情，對VIP客戶每月拜訪一次；對一級客戶每兩月拜訪一次；對于二級客戶根據實際情況另行安排拜訪時間；
（2）適應把握形勢，銷售工作已不僅僅是銷貨到我們的客戶方即為結束，還要幫助客戶出貨，幫助客戶做直接用戶的工作，這項工作列入我07年工作重點。
3、網絡檢索：
充分發揮我司網站及網絡資源，通過信息檢索發現掌握銷售信息。
4、售后協調：
目前情況下，我公司仍然以貿易為主，“賣產品不如賣服務”，在下一步工作中，我們要增強責任感，不斷強化優質服務。
用戶使用我們的產品如同享受我們提供的服務，從穩固市場、長遠合作的角度，我們務必強化為客戶負責的意識，把握每一次與用戶接觸的機會，提供熱情詳細周到的售后服務，給公司增加一個制勝的籌碼。
本年度我將嚴格遵守公司各項規章制度，加強業務學習，提高業務水平，努力完成銷售任務。挑戰已經到來，既然選擇了遠方，何畏風雨兼程，我相信：用心一定能贏得精彩！
某年，將繼續嚴格遵守這樣的工作思路：在公司領導的帶領下，參與公司戰略性持續改進活動，及時準確做好銷售部的日常工作，對訂單和發貨計劃的執行情況進行協調、平衡、監督和跟蹤；參與完成對客戶的產品按時交付和后續對客戶的跟蹤，繼續開發新客戶和新產品，配合各部門及時完成公司產銷的各項任務。
在某年的工作中，預計主要完成工作內容
1、根據客戶訂單及時制定和修改發貨計劃；
負責發貨計劃的過程監控和具體實施；發貨訂艙以及相關事務的協調，保證產品的正常發貨，并及時向領導反映過程情況。
2、對國外客戶的信息收集、及時傳遞、及時處理，如：圖紙、PPAP信息反饋等等；
并及時了解國際機械制造市場和外匯市場的消息，為公司的發展壯大提供信息支持。
3、按時完成全部發貨所需要單據的繕制和交付和給客戶單據的交付，包括發貨單、裝箱單、商業發票、運輸合同、運輸聲明、原產地證等等。
4、及時就發貨所涉及的相關事務與客戶有效溝通。
5、參與公司新產品項目的生產評估和實施過程監控。
如發放新產品評審圖紙和進展過程跟蹤。
6、準確完成統計月度出口明細、月度應收匯明細，并和財務對帳。
7、向國外客戶催要應付款項，包括在WEBEDI生成ASN和發票，制作紙質收匯單據等，及時回款，對未達帳項積極負責。
關于銷售個人工作計劃范文4
我所從事的汽車銷售這個行業已有一段時間，因在之前沒有接觸過此行業在工作中便遇到了種種困難，但我沒有氣餒，積極向領導請示，向同事探討。于是，也完成了一定的業績。今年，我將一如既往地按照公司的要求，在去年的工作基礎上，本著“多溝通、多協調、積極主動、創造性地開展工作”的指導思想，確立工作目標，全面開展2018年度的工作。現制定汽車銷售工作計劃如下：
一、對于老客戶，和固定客戶，要經常保持聯系，維系好關系也是2018年工作計劃的重點。在有時間有條件的情況下，送一些小禮物或宴請客戶，好穩定與客戶關系。
二、在擁有老客戶的同時還要不斷從各種媒體獲得更多客戶信息。
三、要有好業績就得加強業務學習，開拓視野，豐富知識，采取多樣化形式，把學業務與交流技能向結合。
四、今年對自己有以下要求
1：每月要增加一個以上的新客戶，還要有到個潛在客戶。
2：一周一小結，每月一大結，看看有哪些工作上的失誤，及時改正下次不要再犯。
3：見客戶之前要多了解客戶的狀態和需求，再做好準備工作才有可能不會丟失這個客戶。
4：對客戶不能有隱瞞和欺騙，這樣不會有忠誠的客戶。在有些問題上你和客戶是一直的。
5：要不斷加強業務方面的學習，多看書，上網查閱相關資料，與同行們交流，向他們學習更好的方式方法。
6：對所有客戶的工作態度都要一樣，但不能太低三下氣。給客戶一好印象，為公司樹立更好的形象。
7：客戶遇到問題，不能置之不理一定要盡全力幫助他們解決。要先做人再做生意，讓客戶相信我們的工作實力，才能更好的完成任務。
8：自信是非常重要的。要經常對自己說你是最好的，你是獨一無二的。擁有健康樂觀積極向上的工作態度才能更好的完成任務。
9：和公司其他員工要有良好的溝通，有團隊意識，多交流，多探討，才能不斷增長業務技能。
10：為了今年的銷售任務我要努力完成5000臺的任務額，為公司創造更多利潤。
以上就是我的年度銷售工作計劃，工作中不管再遇到何種困難，我同樣會第一時間向領導請示，向有經驗的同事學習，共同努力克服。為公司做出自己最大的貢獻。
關于銷售個人工作計劃范文5
經過以往的工作經驗，我對房地產銷售有了更深層次的了解，同時也學到了很多東西，為了讓自己在新的一年中有更高的收獲，自身有更高的提升，特總結去年展望今年，根據自身的實際情況，特做出某年具體的工作計劃。
一、業務的精進
1、加強團體的力量
在團體中能夠更好的發揮自身的能力，同時對提升個人素質具有更大的幫助，在與同事們兩個月的相處中，我發現我和郝姍在性格上有很多的共同處，同時也有很多的不同，其中有許多是我要學習加強的，這種性格上的互補，在具體的工作中可以幫助我們查缺補漏，提升自己。在新年中，我更要加強隊員的團結，團結是我不斷成長的土壤。
2、熟識項目
銷售最重要的是對自己所從事項目的精度了解，我在年前散發傳單不斷的與人接觸的過程中，對本項目有了深度的了解，但在接待顧客的過程中，還是不斷的有新問題的出現，讓我無法流利的回答顧客的提問，主要是對項目及相關房產知識的不夠了解，在新年之后，對項目的學習，對房產知識的了解，是熟識項目的首要。調盤，新年后又新起了幾個樓盤，在與同行之間比較能夠更好地加強對自己銷售對象的信心，在不斷的學習中充實自己，在不斷的實踐中提升自己。
3、樹立自己的目標
有目標才會有方向，有方向才會有不斷努力的動力。在每個月的月初都要對自己訂立下目標，先從小的目標開始，即獨立流利的完成任務，然后再一步步的完成獎勵下授的銷售任務，直到超額完成任務。在每月的月初訂立下自己當月的銷售目標，同時記錄下當天接待顧客中出現的問題及解決之道，不時的翻動前期的工作日志，溫故而知新。
二、自身素質的提升
銷售的產品可以不同，但銷售的目的相同，都是為了把自己的產品賣出去，用實物換成錢。因我從未正式的接觸過銷售，所以在推銷及推銷技巧處有很大的不足，所以提升自身就要從提升自己的銷售能力開始。首先，書籍是活的知識的最有利的途徑，新年后要大量的閱讀有關銷售及銷售技巧的書籍，同時不斷的關注房地產方面的消息，及時的充實自己，總結自己的實踐經驗。其次，實踐出真知，所有的理論只有與實踐相結合，才能被自身很好的吸收，提升自己，從基礎的做起，重新對銷售流程進行學習，在演練中對項目加深印象，同時對顧客關心的合同條款進行熟讀并學習。了解最新的法律法規知識。在與顧客的交流中，不斷的發現問題，在團隊的交流中，解決問題，不斷的提升自己。最后，在生活中用心的觀察他人的銷售方式，尤其是在同行之間更能學到，前期先照搬他人在銷售過程中，遇到問題后的解答方式，經過后期的語言加工，再遇到問題時就能有自己的方式解答。
最后，感謝公司所有的領導和同事，因為我個人的進步離不開大家的幫助和支持。某年我會不斷學習，努力工作。我要用全部的激情和智慧創造效益，讓事業充滿生機和活力！我們是一個整體，奔得是同一個目標！我會和大家一起齊心協力，從新的起點開始，邁向成功！
第2篇：房產銷售月度與計劃范文
推銷員崗位試用期工作總結范文一 作為一名銷售新人，剛加入房產銷售部的時候什么都不懂，現在想起來還有些好笑，通過這段時期的磨練，現在已經能夠負責很多工作的實施。
這些工作主要包括：
1、深入銷售第一線，在銷售現場了解客戶的特點和需求，掌握客戶的心理動態，找出客戶最關心的問題。
xx園xx庭，xx閣開盤期間的現場跟進。
xx村2、6底層商鋪銷售期間的現場跟進。
xxx花園ii-9,iv-3,iv-4開盤的現場跟進。
2、收集其他樓盤的宣傳資料和報紙廣告，掌握競爭樓盤的動向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。
收集了七月份至今各樓盤的報紙廣告并整理分類。
3、學習和觀摩其他樓盤的促銷活動，吸取別人成功的經驗，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動多做貢獻。參觀了xx廣場，xx花城，xx新城的開盤促銷以及房展會的各樓盤促銷。
5、參加公司的各種促銷活動，組織銷售人員在促銷現場開展宣傳工作，協調和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。 參加了 九月份的 房展會 ， xx園國慶看房專線車 ，xx節期間的 投資貿易洽談會 的展覽等促銷活動。
6、根據實際情況，對重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應的建議和方案給領導參考，做好營銷人員的參謀策劃工作。
7、參加每周銷售部主管例會，將周銷售工作總結整理好，發送給領導，讓領導及時了解銷售現場的動態。從七月份進入公司開始，每周匯總各點周銷售情況上報領導
8、指導各銷售點做好每個月的互訪報告和每季度的市場調查報告，讓各點人員都熟悉公司其他各點的相關情況，了解市場上競爭對手的情況和動向。收集整理各點交來的互訪報告和市調報告，以備領導查閱。
9、學習銷售部綜合點人員應該了解的基本的房地產銷售知識和工作程序，工作方法。 協助其他同事接待辦理產權證的客戶等。
10、處理銷售部有關營銷策劃方面的事務等。
近半年的工作中，我通過實踐學到了許多房地產的相關知識，通過不斷的學習逐步提高了自己的業務水平。但是作為新人，我深深知道，自己經驗還是相對欠缺的，需要不斷的學習和磨練。因此，在新的一年里，我希望通過到銷售第一線的不斷學習和實踐，做好個人工作計劃，在現場不斷增加自己的經驗和見識，爭取使自己的業務水平提到一個更高的高度，為公司多做貢獻。
推銷員崗位試用期工作總結范文二 在試用期間，讓我歡喜讓我憂，有第一次推銷的成功喜悅，也有被拒之門外的傷心往事，這好象是人生的一段縮影，讓人難以忘懷。生活顯得緊張，但又有秩序。像我這樣一個新人，剛進入公司，就進入一個全新的領域，一切都充滿了陌生和好奇。我原來是在新網的公司工作，主要是負責客戶服務及銷售的工作，所以我對互聯網是有一定的了解，對新網也是有一些了解。我是8月8號正式到公司報到上班,剛到公司的第一周,我學習很多關于公司概況及互聯網行業概況的知識。
在9月，我正式接管了會員銷售的工作，每天的工作都很充實，主要包括會員的續費，新會員用戶的開發及問題的處理，周一，我要將統計好的周報按時發給各相關負責人那，每月初也要做相應的統計報表，雖然工作很繁瑣，但是我覺得很充實。原來負責會員的同事經常會傳授些經驗給我，并且會帶我一起去拜訪會員客戶，經常會有意識地將整個銷售流程演示給我看。然后，仔細地分析給我聽，從尋找客戶、面見客戶、與客戶交流。每一步驟，每一環節，每一事項，都能仔細地進行分析，這讓我體會非常深刻，為我日后獨立完成銷售工作起到了至關重要的作用。
期間，每天早上的第一項工作就是打開weare，查看郵件，然后翻開我的記錄本，看看前一天的工作是否做完?今天要有什么事情處理，一般我會在當月初統計下2個月的催費情況，一邊通知當月的續費，一邊通知下月的續費，這樣可以基本統計出每月的續費金額，給自己計劃出要新注冊的金額。還有個很重要的工作就是對客戶的回訪工作了，對于西安的客戶群體來講要分5個省份，而每個省多少都不一樣，所以不可能一次打完，要先在weare中查詢客戶的信息，在新網購買的產品，然后計劃出每天的電話數量，回訪的主要地區，這樣會比較順利的達到預期的效果，但在回訪中還是會發現很多問題，比如聯系方式不正確，找不到相關負責人等等，其主要原因還是我們的工作做的不到位，所以我認為回訪的工作是非常必要的工作。
應該說我的運氣很好，在剛進公司不到一個月的時間，經理就讓我到北京總部去學習、培訓，雖然時間很短暫，但是收獲卻是很大，也讓給我認識了很多在分公司擔任會員銷售的同事們。回來后繼續努力的工作，是從真正意義上的理論階段過度到實踐階段。通過這樣理論和實踐想結合的實戰演練，讓我對銷售工作有一個更深層次的認識，同時也積累了不少和客戶交流的實踐經驗，為自己更好地開展下一步工作奠定了基礎。
我想無論遇到什么樣的困難，更重要的是自己能能否戰勝自己。只要自己有收獲，有長進，能夠得到客戶以及同事的認可和信任，再苦再累，自己也是感到幸福和快樂的。
眼下自己最主要做的工作是改進自己的工作方法、深化學習、將被動的銷售模式逐漸轉化成主動的銷售來提高公司的業績，對西北的一個大市場，這是商家的必爭之地，同時其市場成熟度是可想而知的。像工作中的市場的把握能力以及分析能力等等都還是顯得稚嫩和欠缺，所以這些都需要我在日后的工作中不斷完善不斷加強。銷售這個行業，對于我來說一切都是陌生和好奇，一切又是充滿坎坷和挑戰。我以前在校學的是樓宇自動化專業，而現在從事的工作是銷售。對于銷售的認識也只是表面，對于市場的把握能力更是無從談起，所以我必須比別人付出更多的艱辛和毅力才能不斷完善自我。
自己在過去幾個月的銷售中也小有體會。例如主觀方面：塑造自我，研究產品，提高銷售技能，建立客戶網絡，產品管理。當然，最主要的是對客戶的服務態度一定要好之又好。客觀方面：市場把握分析，行業及對手動向等。只有在以上幾個方面好好加以體會和把握，才能在自己的銷售生涯走地更好、更遠。
空悲切，白了少年頭，人生就像古人所說，趁現在年輕多學點東西、多做點事情，不要枉費人生。所以我要以更飽滿的精神和充沛的精力投入到平時的工作和學習中去，決不辜負公司對我的信任和栽培，并且能夠快速地與公司健康成長!
推銷員崗位試用期工作總結范文三 主要例行性工作：參與并主抓GSM 3、4、5、6期，CDMA 1、2期基站動力設備和交換2局、CDMA交換局動力設備的安裝、調試;按年度、月度動力設備維護計劃并組織實施，完成機房內日常設備的維護、業務管理工作及臨時性任務，保證日常維護工作按月度維護作業計劃正常進行，發現和排除通信網絡的故障隱患，完成本部門各項通信指標，按部就班地完成動力機房設備定期、不定期巡檢制度;對三個交換動力機房(通信段G網、聯通大廈G網、CDMA、)的動力設備(開關電源、UPS、柴油發電機、電池、精密空調)定期、不定期地進行例行的維護巡檢，及時發現問題并將問題抑制在萌芽階段并將其及時解決，以保證通信網絡中的動力設備的正常、穩定運行。
主要工作成績：
1、解決了一直未解決的一期、二期、三期、四期監控遺留問題，開通了具備上電源、環境監控的基站監控，建立并完善環境監控系統，使環境監控真正實現遠程監控、無人值守的功能，減小基站維護工作中不必要的工作量;
2、空調維修：加強基站空調的巡檢和維護的力度，保證基站溫度的恒定，使所有機房通信設備工作在最佳工作狀態和溫度，提高機房空調工作的穩定性和維修及時性;
3、發電機保養，移動油機車應急通信搶險發電;
4、基站電源及監控問題處理;巡檢及平時不定期的維護工作中發現開關電源的監控單元檢測電壓、電流不準確產品缺陷，協商并督促設備廠家完善其環境監控中心軟件的缺陷問題，要求設備廠家更換全部基站CSU(監控單元)芯片，消除基站動力設備正常運行中的隱患;主要以自身力量為主(目前的維護重心主要由我們自己為主)，決不依賴設備廠家的技術人員。
5、動力設備維護體系的建立和完善
移動通信機房、基站中的電源空調等配套設備是整個移動交換系統正常運行的基本保證，通信電源是通信的心臟，一旦電源發生故障，將使整個通信網絡陷于癱瘓狀態，甚至造成大面積的通信阻斷。動力維護工作應該以維護、預防為主，維護過程中注重維護質量，嚴格遵守設備操作維護規程，使動力設備處于良好的運行狀態。
維護管理維修，日常的設備管理及維護工作中應對工作中的流程、信息、問題及時反饋，積極地積累經驗，完善和規范化動力機房及基站動力設備的全面巡檢維護制度，制定動力設備維護日常工作計劃，實行了維護工作規范化、制度化;
加強設備維護的細致工作：維護作業計劃、設備故障及時處理、動力設備維護用備件管理、基站入室登記管理、綜合報表、員工培訓計劃;維護檔案的完善：設備履歷(檔案)、故障記錄、巡檢記錄存檔以備查;
周密計劃、統籌安排、認真實施是我們順利完成各項工作的關鍵，制訂完整的維護工作計劃，掌握每項維護工作的進展情況，將每周的工作和整體工作計劃對應，加強工作計劃的可操作性，維護工作中每項具體的工作都有的放矢。
以下是近三年的動力維護和工程建設管理工作的主要內容：
1、對工作中的流程、信息、問題及時反饋，完善和規范動力機房及基站動力設備的全面巡檢維護制度，工作重點側重于交換動力機房的維護、巡檢。
2、制定動力設備維護日常工作計劃，按照維修作業計劃實行維護工作規范化、制度化;
3、標準化機房建設;
4、建立基站動力設備故障處理流程和時限，對故障信息來源(交換機房)有反饋、有答復;
5、全面提高維護人員技術水平和工作能力：
我們的維護人員尤其是新員工技術水平不高、知識面單一，還沒有許多時間投入到業務學習方面，我們在新、老員工的技術培訓方面盡量創造條件，讓其自身的技術水平和維護能力方面有所提高，從而提高我們的整體維護水平和維護工作效率，兩年的工作中重點加強了提高維護人員的維護技術水平，對動力維護中心人員提供技術和業務指導，并積極組織技術培訓和業務學習及技術交流，提供設備廠家的培訓機會，目前基本上熟練掌握動力設備的原理和維護方法，對網絡正常運行中出現的設備問題初步具有可獨立分析、判斷、能及時地處理和排除故障的能力。
第3篇：房產銷售月度與計劃范文
盡管銀行試圖通過銀信合作及其他表外信貸繞過央行的信貸限額，然而大量跡象顯示，自2010年10月以來，中央密集出臺的緊縮政策（多次上調準備金率和加息、約3萬億元央票發行）已經奏效。不僅銀行間拆借利率有所上升，民間信貸市場的貸款利率同樣大幅上升，信貸條件趨緊；過去五個月廣義貨幣供應增速已從逾20%降至不足16%，這一指標同時涵蓋了表內和表外信貸。此外，盡管GDP增速仍維持在9%左右，實體經濟也在趨緊的信貸條件下開始降溫。
銀行貸款與地方政府基建項目投資回收期限的不匹配，意味著部分項目無法產生足夠的現金流來償還銀行貸款。但我們認為中國政府將在這一問題威脅到金融穩定之前采取措施并有能力做到。可行方案中首推允許地方政府發行債券（向本國居民）以資償還銀行貸款。
信貸緊縮終將抑制房地產市場。但我們認為這對銀行體系的影響有限，因為住房抵押貸款和對房地產開發商的信貸，在全部銀行資產中的占比不足15%和10%。
緊縮政策正在奏效，盡管存在表外信貸
2010年10月以來中國政府開始努力使信貸增速回歸正常水平，這是抑制通脹一攬子政策的關鍵一環。與多數發達國家央行不同的是，中國央行主要通過數量化工具而不是加息來抑制信貸過快增長。主要量化措施如下：
上調存款準備金率。中國央行自2010年10月以來已累計9次上調存款準備金率。上調準備金率50個基點可立即凍結銀行體系3700多億元的流動性，從而限制銀行的放貸能力。在我們看來這是抑制信貸擴張更為有效的工具。
發行央票。與發達國家相比，中國債券市場仍較不發達，央行持有政府債券和其他證券數量較少，這使得央行通過出售其持有的證券來收縮流動性的空間較小。但央行已經開始并將繼續以其自己的名義發行央票（期限為1個月至3年不等）以從銀行間市場回收流動性（見圖1）。
新貸款限額體系。2011年，央行推出了更為嚴厲的月度貸款限額體系以控制銀行的貸款行為。鑒于各大銀行信貸占比超過40%，這一新月度信貸限額將有效控制各大銀行的放貸。
結合逐步加息，2010年10月以來的這些量化緊縮措施已開始奏效，廣義貨幣總量及信貸增長大幅放緩。如圖2所示，2011年過去兩個月廣義貨幣供應 (M2) 增速從近30%的峰值降至月均16%（與年末16%的目標及長期均值相符），4月份信貸增速同樣從2009年三季度同比近35%的高點降至17%左右。
但我們認為，為抑制通脹，未來數月央行仍需保持緊縮政策。目前我們預計未來數月將有兩次準備金率上調（100個基點）和一次加息（25個基點）。這些措施將有助于2011年下半年通脹大幅降低。
對于銀行表外信貸的問題，盡管目前難以獲得表外信貸的及時數據，也不體現在新增貸款數據中，但此類信貸增長在廣義貨幣供應量M2數據中仍有所反映。例如，如果銀行通過銀信合作向企業提供10億元貸款，這一貸款不出現在銀行的新增貸款數據中，但一旦企業收到該筆款項，將立即作為存款增長反映在其銀行賬戶中，從而進入M2數據。鑒于過去四個月M2供給增長持續放緩，可以認為表外信貸沒有改變整體銀行體系放貸增速放緩的趨勢，即使此類信貸仍可能有所增長。
此外，自2010年年末以來，中國銀監會 (CBRC) 開始不斷規范涉及表外信貸業務并強化監管，同時制訂時間表要求銀行將現有表外信貸納入表內，即銀行須在2011年年末前將表外信貸并入表內。截至2010年末表外信貸數額已由2010年7月末的2.08萬億元降至1.66萬億元。根據這一時間表，每季度須將至少25%的現存表外信貸轉入表內。
我們認為，由于人們對央行新的“社會融資總量”數據缺乏足夠了解而對信貸狀況產生了新的困惑。這一指標顯示，如果考慮股權和債權市場兩種外部融資，2011年一季度非金融企業和機構的社會融資總量仍達4.2萬億元（2010年一季度為4.5萬億元）。從表面上看，這一數據意味著緊縮性政策并未大幅降低信貸總量的增速。但資本市場與銀行信貸融資存在本質區別：銀行信貸增長會帶動貸款―存款的連鎖效應，因而將形成自我維持的信貸創造，而前者并非如此。因此，只要緊縮性政策能夠抑制銀行信貸，則融資總量增速不久將有所放緩（見表1）。
如果現在仍不相信緊縮性政策已使整體信貸環境趨緊，則只需觀察官方和民間貸款利率的最新變動即可。如圖3所示，盡管基準利率自2010年10月以來已經4次上調（累計100個基點），實際貸款利率甚至高于基準利率。截至2011年4月，55.8% 的銀行貸款利率超過基準利率，而2010年四季度這一比例為42.8%。民間貸款利率的上升最為明顯：如圖4所示，據央行調查，2011年3月份溫州（浙江東南部的地級市，民營企業集聚地之一）民間貸款年化利率平均飆升至18.5%。這是一年期貸款基準利率的近三倍，高于前兩次緊縮周期（2004～2005年及2007～2008年）的民間貸款利率。
緊縮性政策的另一大影響表現在實體經濟在偏緊的信貸環境下已經開始降溫，這反映在如下指標中：
采購經理人指數（PMI）這一月度領先指標在過去五個月持續下降。2011年5月份匯豐中國制造業采購經理人指數的初值顯示 PMI由過去兩個月的51.8降至51.1，為10個月來的低位，連續四個月大幅低于52.3的該系列長期均值。
2011年4月份工業增加值同比增速出乎意料地由3月份的14.8%降至 13.4%。工業增加值的月度環比增速（經季調）亦從3月份的1.2%降至4月份的0.9%。4月份電力生產同比增速也由3月份的14.8%降至11.7%。
的確，對過度緊縮和硬著陸的擔憂正在增長。但我們認為這些擔憂沒有必要。悲觀陣營中盛行的論調是信貸緊縮過于嚴重，中小企業遭受重創。中小企業的確面臨融資困難。但這主要是結構性問題，即主導中國金融體系的銀行天生喜歡大型企業。即使沒有信貸管制，中小企業同樣始終存在融資困難。我們認為要通過進一步改革中國金融體系來解決這一問題，而不是依靠放松信貸。
從歷史上看，目前17%的信貸增速遠非過緊。在金融危機前十年（即1998～2007年），中國年均不到15%的信貸增速和16%的M2增速支撐了近10%的實際GDP增速。如圖5所示，M2增速領先GDP增速約3個季度；2010年下半年近20%的M2增速與2011年二至三季度逾15%的名義GDP增速或扣除高通脹后約9%的實際GDP增速相吻合。
地方政府融資平臺的信貸問題
為融資以進行城市化基礎設施投資，地方政府在過去十年不斷通過其城市發展公司向銀行貸款。全球危機期間此類貸款加速增長，當時為避免經濟硬著陸，中央號召地方政府和銀行加快基礎設施的投資。
地方政府融資平臺債務規模究竟有多大，官方數據顯示2010年年末這一數字達7.7萬億元（即占2010年GDP的20%）。盡管此后開始清理地方政府融資平臺債務，但目前這一規模可能更大，因為大量在建項目及上馬新項目的沖動，使得基礎設施貸款不斷增長（2010年基礎設施項目新增貸款增長1.65萬億元，見表2）。
我們認為基礎設施投資本身沒有問題，因為經濟發展需要這些投資。主要問題在于這些長期項目縱然有益，但多數無法產生足夠的現金流來償還銀行債務（期限多為5～10年，大大短于融資項目回收期）。換言之，項目回收期與其債務期限錯配嚴重，導致債務違約風險。銀監會的測算結果顯示，7.7萬億元中約 23%存在償債違約風險。
但我們認為對這一問題引發銀行危機的擔憂沒有必要，主要原因如下：
首先，與南歐及其他國家公共債務不同，中國地方政府融資平臺借貸資金主要用于投資基礎設施建設而非為政府運營支出融資。因此，債務的增長同時帶來了政府資產的增長。換言之，債務增長并未導致政府資產負債表的惡化。
其次，許多項目確為所需，因而能產生足夠的收益來償還債務。從宏觀角度看，中國貨運占全球總量的25%，但中國的鐵路網僅占全球總規模的6%，這意味著中國鐵路投資的收益遠高于全球平均數。事實上，上市公路企業的盈利在中國股市全部上市公司中居于前列。
最后，即使是那些現金流不足的基礎設施項目，政府仍有責任進行投資。在我們看來，中國政府一定會優先采取措施防止這些項目引發銀行體系的系統性風險。
關鍵問題在于中國政府將采取何種措施在這一問題波及銀行體系之前加以解決。我們認為政府至少有三個可行方案，具體如下：
一是中央政府可代表地方政府發行更多的長期建設債券，使地方政府能夠償還用于公共設施項目的貸款。由于該方案無需改變當前中央和地方政府的財政框架，因而最易實施。自2009年以來，中國政府已代表部分省政府發行了每年2000億元的債券，以支持選定的地方項目。此外，相對于地方政府直接發行債券，中央政府發行債券的融資成本較低。此類中央政府債券的需求不成問題，因為目前個人儲蓄賬戶存有大量閑置資金（27萬億元）；中國契約式儲蓄的增長正拉動對此類政府債務工具（例如保險和共同基金）的需求。
二是中國政府允許地方政府直接發行債券以償還現有貸款并為未來項目籌措資金。這一方案的顯著優勢在于各地方政府的債務將由市場根據其特定的信貸等級定價，地方政府投資風險將受到市場的有效制約。決策層已對此方案進行討論，但其實施需要修訂中國的預算法，并加大地方政府賬目的透明度，這些均需要一定的時間。這一方案同時還面臨一些其他的問題，例如進一步劃清中央與地方政府對國有資產的所有權。
三是出售國有資產以資償還地方貸款。地方政府目前仍擁有2萬多家國有企業，其中70%以上有盈利。與此同時，地方政府還擁有自己的收費公路、港口及其他有商業價值的資產。出售這些資產將有助于地方政府償還那些投資無盈利基礎設施項目所產生的債務。不管怎樣，我們認為地方政府必須出售這些資產以實現由經濟主體向公共服務機構的轉變，這是未來五年政府職能轉變的關鍵目標。為此地方國有企業上市將是最佳方案，但真正的挑戰在于如何對通過其他渠道出售這些資產進行管理以防止腐敗和國有資產的流失。
房產市場：雖過熱但杠桿率較低
目前，在房產調控政策陸續出臺一年后，有跡象顯示這些政策在以下方面開始見效：
房價漲速放緩。全國70個大中城市一手住宅價格環比漲幅由2011年1～2月的0.6%放緩至3～4月的0.3%。與一手房相比，二手房價格漲幅放緩更為明顯：環比漲幅由1～2月的0.5%放緩至3～4月的0.1%。此外，1～2月份僅有3～4個城市的房價環比下降，而3～4月份增加至16個城市。
房產交易量萎縮。原因可能在于：對房價持續上漲的預期發生變化；40多個城市出臺二套房限購政策。因此，2011年4月房產交易量同比下降近 10%，為近八個月來首次下降，但降幅仍低于2008年下半年27%的平均降幅（見圖6）。
房產銷售萎縮、信貸緊縮以及保障房的大量推出可能在未來數年內導致大城市房產市場的調整。但這不太可能導致銀行系統性風險，主要原因如下：
首先，中國的房產市場雖然過熱，但杠桿率較低，這意味著家庭及銀行的房產敞口仍較有限。對家庭而言，雖然近兩年按揭貸款量迅速增加（由2008年末的3萬億元激增至2010年末的6.2萬億元），但根據我們的計算，城鎮家庭擁有按揭貸款的比例僅為6%左右。住房按揭貸款余額僅占總貸款余額的13.4%。事實上，住房按揭貸款的不良貸款率在過去四年內一直處于下降趨勢，2010年的0.3%也處于極低的水平（見圖7、圖8）。
其次，雖然在過去五年內房產開發商的貸款激增，若房產市場崩潰，信貸風險極大，但2011年一季度末對房產開發商的直接貸款僅為2.49萬億元，占總貸款余額的5%。即便加上對房產的間接貸款（如信托貸款），該比例仍不足10%。這也印證了近期壓力測試的結果：即便房價下跌30%，對各大銀行的資產負債表影響仍較為有限。
第4篇：房產銷售月度與計劃范文
一、創新思路，強化措施，夯實基礎
長期以來，受建筑項目生產周期長、建筑施工企業多而雜、內部管理不規范、工程項目流動分散等影響，建筑業管理一直是稅收工作的難點和薄弱環節。今年以來，*縣地稅局以建筑業、房地產業和房屋裝修業為突破口，選準工作切入點，借助信息化手段，規范稅收管理流程，探索推行了"全程監管、電子控稅"的管理新模式。
為確保這一管理模式的落實，*縣地稅局成立了建設工程項目稅收管理領導小組，并在征收管理科設置了項目管理辦公室，抽調2名精干人員對建設工程項目進行專項管理，確保工作到位、管理到位。同時制定并提請縣政府出臺了《*縣建筑業營業稅征收管理暫行辦法》和《*縣個人房屋裝修稅收委托代征暫行辦法》兩個文件，為建設工程項目的深入開展提供政策依據。
細分環節、規范流程、科技支撐、全程監控是這一管理模式的核心，其直接作用體現于地稅局對轄區內建筑業、房地產業和房屋裝修業的稅源控管進一步加強，入庫稅收增長明顯。通過對建設工程項目從立項、開工、決算到房屋預售、發票開具以及房屋交付裝修、繳費實行全程監管、電子控稅，確保了稅款的及時、足額、均衡入庫。
自該辦法實行以來，*縣地稅局對2005年以來全縣已開工建設的64個建設工程項目進行了重新登記，共涉及施工企業21家，項目部164個，經監控管理系統分析比對，清理潛在稅源1000余萬元。今年1-5月份，*縣地稅局建筑業、房地產業共征收入庫營業稅2486萬元，同比增長66.5%。
二、主要做法
（一）建筑業管理嚴把"五關"。一是嚴把項目登記關。*縣地稅局通過加強部門配合和信息交流,切實加強源頭控管。建設單位到主管部門辦理《建設工程施工許可證》之前，持相關資料到地稅局建設工程項目管理辦公室（項目辦）辦理項目登記和報驗登記，"項目辦"將相關信息及時錄入建筑業稅收監控系統。建設主管部門收到"項目辦"開具的《項目（報驗）登記證明》后，方可為建設單位發放《建設工程施工許可證》。地稅局綜合治稅辦公室每月從縣發展計劃局、建設局等相關部門采集建設工程項目信息，月度終了后10日內將信息內容傳遞到"項目辦"，"項目辦"對綜合治稅辦公室傳遞的建設工程項目信息與項目登記信息進行篩選和比對，對未辦理項目登記和報驗登記的建設工程項目，"項目辦"發現后及時向建設單位和施工單位發出《辦理項目（報驗）登記通知書》，催促其辦理。二是嚴把發票管理關。為強化以票控稅，建設單位撥付工程款時，必須要求施工單位提供正式發票。施工單位使用發票時，若勞務發生地是其機構所在地，可自行開具發票，否則必須到建設工程項目所在地主管地稅機關申請代開，稅務機關代開發票時一律按規定征收稅款，對違反規定取得和開具發票的行為，將依照發票管理辦法的有關規定進行處罰。三是嚴把日常巡查關。建設單位主管地稅機關的稅收管理員要按照《*縣地方稅務局稅收管理員下戶巡查制度》等要求，每月到所轄業戶按照工程項目名稱采集撥款、甲方供料等信息錄入建筑業稅收監控系統。施工單位機構所在地主管地稅機關的稅收管理員按照工程項目名稱每季度采集施工單位預收工程款信息并錄入建筑業稅收監控系統。稅收管理員在巡查中發現未辦理項目登記的，將信息傳遞項目辦，由項目辦督促"漏登"建設單位和施工單位辦理項目登記。四是嚴把稅款征收關。監控系統及時將建設單位的撥款、供料、取得發票等信息與施工單位的預收工程款信息、每月耗用材料信息及征管系統中的發票信息、征收稅款信息自動比對分析，發現少繳稅款的，做出預警提示，由"項目辦"調查核實后，依法做出處理決定，確保稅款及時、足額入庫。五是嚴把工程結算關。對于已結算工程，施工單位要及時到"項目辦"辦理稅款清算，出具《清算報告》后，辦理項目注銷手續。建設單位收到《清算報告》后，方可支付剩余工程款。結算工程屬于車間、辦公樓、職工宿舍的，轉入"兩稅"監控系統，按規定繳納房產稅和土地使用稅。屬于房地產開發項目的，轉入房地產銷售稅收監控環節。
（二）房地產業管理做到"三個掌控"。一是全面掌控開發規模。*縣地稅局利用自己研發的"房地產銷售稅收監控系統"，根據《建設工程規劃許可證》錄入開發項目"平面圖"，平面圖詳細注明小區的樓座分布、建筑面積和樓棟數量等，從而全面掌控全縣房地產業開發規模。二是嚴格掌控銷售渠道。房地產開發公司在銷售住房時，必須通過"房地產銷售監控系統"錄入房屋銷售信息并開具發票，發票和房號一一對應，依據監控系統中的平面圖可以清楚地監控該房地產項目每棟樓盤銷售量，銷售額等信息。三是及時掌控銷售情況。納稅人每月將房屋銷售、發票開具和銀行存款本月發生額等信息通過納稅人無法修改的加密優盤導入"房地產銷售稅收監控系統"，自動與征管系統中的納稅申報信息比對分析，對于少繳稅款或房屋銷售有異常情況的，發出預警提示，由稅收管理員及時處理。同時，將房屋銷售信息錄入"物業公司稅費征管系統"轉入物業公司稅收監控環節。
（三）房屋裝修業管理堅持"三個明確"。一是明確個人房屋裝修業委托代征對象。*縣地稅局利用自己研發的"物業公司稅費征管系統"，將房地產公司已銷售的房屋信息以平面圖的形式導入監控系統，物業公司據此代征房屋裝修營業稅。二是明確定額標準。按照營業稅建筑業稅目的解釋，承建裝飾工程的單位和個人，無論與對方如何結算，其計稅依據均應包含原材料價格和人工費用。對能準確提供具體裝修數額的納稅人，可按實際裝修支出款額計征，不能準確提供裝修支出款額或裝修支出款額明顯偏低的，由代征單位按不低于地稅部門核定的計稅額進行計征。為此，*縣地稅局根據山東省預算定額標準，按照從低的原則，對全縣房屋裝修每平方米單位造價進行了全面測算。測算結果共分16項，其中1-15項分別為瓷磚、暖氣、墻面等不同工程類別的單位造價，16項為單位綜合造價，*縣地稅局據此確定普通裝飾裝修工程每平方米單位造價為177.28元，單位稅額7.57元。這一標準稅務機關、納稅人和委托代單位都已認可。三是明確代征流程。物業公司通過平面圖可清楚地分辨出每戶代征稅款情況，據此加強日常巡視，對未繳納稅款的業戶及時進行處理。
在此基礎上，*縣地稅局繼續延伸管理"觸角"，加強物業公司收費管理，房主入住后，物業公司要將每次收取的管理費信息、發票開具信息及時錄入監控系統，同征管系統中的納稅申報信息進行比對分析，對于少繳稅款或情況異常的，發出預警提示，由稅收管理員檢查核實后及時處理。同時，物業公司還可通過該系統代征房屋租賃業稅收。
三、幾點啟示
1、*縣地稅局積極探索，大膽實踐，創造性地推行了"全程監管、電子控稅"的管理新模式，使所有因基本建設工程項目而發生的建筑業稅收、房地產業稅收、裝飾業稅收和物業公司收費全部納入自動化管理，有效地堵塞了稅收漏洞，提高了稅收征管質量。縣地稅局結合實際創新工作的做法，值得有關部門和單位認真加以學習、借鑒。
第5篇：房產銷售月度與計劃范文
關鍵詞：房地產行業，核心人才，人才流失
作為國家經濟發展重要支柱的房地產行業是一個特殊的行業，又是資本密集型和知識密集型的企業，在這些企業里，人才的作用尤為重要。核心人才，首先是在企業中正在或已經做出突出貢獻的員工，他們一般都在專業、技術、管理上具有深厚的專業素養和優良的職業操守。核心人才與普通人才相比，具有一定的特殊性和更強的競爭力，往往在企業中起著獨擋一面的角色。在房地產行業中，在銷售板塊，往往20%的優秀銷售人才成交了80%的樓盤；20%的核心技術人員負責80%樓盤的設計與規劃，20%的管理人員做了組織80%的溝通協調，這20% 的銷售、技術和管理人才就可以稱的上是企業的核心人才。在當前情況下，大多數房產企業的競爭趨于同質化，企業之間差異化競爭的焦點逐步轉到對人才的爭奪上來，而創造了企業關鍵效益的核心人才，成為房產企業之間競爭的靈魂。
一、房地產公司核心人才流失帶來的危害。
（1）公司的成本上升，用工成本高居不下。再加上人力資本投資的流失，員工招聘、培訓話費的成本，核心人才流失再補充的重置成本，而且這種重新招聘、培訓員工方面所發生的費用是辭職者的1.5倍，還有些無形的成本，人脈的流逝、技術的斷層等等，成本巨大。
（2）企業無形資產的流失。公司人才的流失，特別是一些掌握公司商業與技術秘密的核心人才的流失，不可避免地帶走了自己企業在戰略規劃、營銷策略上的商業秘密，而這些商業秘密很多都是企業通過多年的積累形成的。
（3）帶來人心浮動。較高的人才流失率給企業中的在職員工的心理一定會造成不良的影響。
二、房地產公司核心人才流失原因分析
除了國家宏觀調控因素，貨幣政策收緊和高校對房地產高層次人才的教育培訓質量較低，高層次人才供給不足等外界因素外，更重要的是各房地產企業的內部因素：
1、缺乏任職資格體系，核心人才難以界定
核心人才是企業發展的終極動力，核心人才的引進、開發、保留、使用、激勵與否，與企業平穩有序發展密切相關。很多房地產公司沒有明確的核心人才標準和發展規劃，沒有核心人才任職資格體系，只是依據以往的經驗，公司的總經理對幾個得力的銷售干將和關鍵的幾個高層、能干的幾個工程項目經理在年底薪酬獎勵上有明顯的表示，這種僅憑依靠老板的感覺，并沒有明確的標準和科學規范的界定，必然讓有些核心人才感覺顯示公平。
2、公司缺乏尊重人才的文化，核心人才沒有歸屬感。很多房地產企業的核心人才在單位的歸屬感不強，公司缺乏關心、尊重人才的氛圍，不太鼓勵參與式的管理，很多重大決策都是老總根據經驗拍腦袋決定，或者僅僅拿到董事會上討論決定，很少咨詢核心人才的意見和建議。
3、不重視培訓工作，核心人才發展受限
培訓對于核心人才來說是最好的福利，很多房地產公司不重視培訓工作，核心人才接受的培訓機會較少，同時培訓的隨意性很大，培訓項目大多都來自總經理或者人力資源部認為什么重要就培訓什么，對培訓的類別和內容的制定也沒有做過全面、詳細地前期培訓需求調查和分析，缺少核心人才的實際需求，而且針對那些優秀人才的綜合素質培訓較少，比較關注的是專業技能的培訓。
4、公司薪酬制度不規范，核心人才感覺顯失公平
首先，很多房地產公司的核心人才認為公司的考核不到位，考核結果與獎懲不掛鉤。其次，對于核心人才的激勵太單一，只有物質激勵而缺乏精神激勵、內在激勵如工作的成就感、工作的挑戰性、職位的晉升等。核心人才更注重對自我實現和尊重的需求。再次，優勝劣汰機制不健全。
5、人才離職成本低，不足以約束核心人才
核心人才的離職成本低，而且一般核心人才跳槽，要么是職位提升，要么是薪酬提價，甚至是兩者都實現了大的提升，一方面公司的約束力變小，另一方面又有高薪和高職等待著自己，核心人才流失成了必然現象。
三、房地產公司核心人才流失的對策
1、設定任職資格體系，明確核心人才
各房地產公司應根據實際情況，判定什么樣的人才是現階段的核心人才。最佳的方法是制定任職資格體系，對崗位價值進行評比，按照勝任力標準（素質、知識、技能）、行為標準（工作行為、工作態度）、業績貢獻（工作成果、解決問題、價值貢獻）三個方面對公司的核心崗位的價值評定出等級。明確界定公司的初級、中級、高級人才，從而選拔出公司的核心人才，對這部分人才從職位或者待遇、職業發展、成就認可上給予充分重視。
2、樹立良好的的企業文化，尊重核心人才
公司要樹立“以人為本”的管理理念，關心人、重視人、尊重人、信任人、理解人，把人看成是“社會人”而不是“工具人”，關注員工的成長和發展，給他們廣闊的舞臺，把他們當做企業的主人，在企業中要推行以人為本的和諧文化，把企業發展與滿足員工的需求統一起來，不僅僅追求利潤的增長，還要根據利潤的增長加大職工的經濟待遇、福利保障、社會尊重和企業文化建設。
3、制定特殊的薪酬福利政策，吸引核心人才
首先薪酬體系的設計已經要體現公平、競爭，體現核心人才給企業提供的價值，在薪酬方面，施行談判工資制，中高層采取年薪制的方式，由老總談判決定其績效指標和相應的年薪，明確薪酬支付的方式，一般年薪的30%-60%為月度固定支付部分，剩下的依據目標完成情況于年底發放。對貢獻特別大的特殊人才，公司還要有特別的表示――年終獎金甚至是贈與股權，特別是在房地產經營不太景氣的現狀，還可以用期權的方式留住公司需要的優秀人才。在福利制度方面，可以施行彈利制度，對有進取企圖的青年才俊，可以有條件、逐步地提供一些高規格的培訓比如MBA教育，支持其進修、深造，對于一些外地的優秀人才，可以提供帶薪休假、探親制度，在目標計劃完成的前提下，可以相對延長國家法定節假日休息時間比如像春節這樣的傳統節日，也是房產銷售的冬季，可以適當延長春節假期挽留人心；對于一些經常出現在現場的工程項目核心人才，可以提供定期體檢、更多的保險（商業保險）享受彈性工作時間制度等等，對于全體核心人才，津貼要全面，飯補、車補、補充醫療保險、節日補助等等，讓員工感受到真正的以人為本，當然對于核心人才要有足夠的信任和必要的授權，讓核心人才體會到全面薪酬的幸福感。
總之，房地產公司核心人才的流失已經給各公司帶來了潛在的危機，面對房地產的冬季和國家宏觀調控的嚴峻形勢，一個房地產公司要想在激烈的競爭和殘酷的市場環境中生存下來并且發展壯大，必須認清楚現實的問題，找到造成該公司核心人才流失的內部、外部等各種原因，并且要想擺脫核心人才的流失問題，就必須轉變觀念，重新定位核心人才，加快核心人才的培養規劃，建立開放的用人制度，營造和諧的工作氛圍，設立尊重核心人才的企業文化，同時完善人力資源制度體系，施行動態考核管理系統，公平公正地獎勵績效突出的核心人才。
參考文獻：
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2、陳允雙，中小企業人才流失對策研究，企業經濟， 2006， （3）
3、倪楠，房地產企業人才流動與流失的現狀、動因與對策分析 2008（7）
第6篇：房產銷售月度與計劃范文
服務方案
一
管理理念及管理目標
為配合城南壹號整體銷售計劃，并對案場區提供良好的物業服務工作，秉承“親切服務，專業管理”的宗旨，竭誠為客戶及業主提供完善、周到、優質、理想的服務，努力創造一個自然、悠閑、舒適的銷售環境。將物業服務的最佳形象具體、形象地展現在準業主面前，使業主對物業服務有所了解，從而增強其購買城南壹號物業的信心。
除此之外，物業服務公司還會配合銷售部門做好相關物業管理文件的簽署和業主及客戶對物業管理服務的咨詢解釋工作。
1、?將案場作為物業服務的典范實施管理，引入盡善盡美的個性化服務理念，將物業服務與管理融為一體，本著“以人為本”的原則，以高起點的管理、高標準的服務、高素質的人員，讓客戶及業主享受的人性化服務。
2、?在內部管理上，實行定員、定量、定額方式，以規范嚴謹的管理方法，合理調配各工作崗位的人員，量化各崗位的工作指標及服務規范，實行嚴格有效的考核制度，使管理隊伍的素質不斷地提高，為管理好案場，服務于業主及銷售部門打好堅實的基礎。
二
案場崗位架構
案場管理崗
客服接待崗
禮賓接待崗
基礎作業崗
夜間值班
三樓接待崗
案場形象崗
車輛引導崗
保潔綠化崗
一樓接待崗
水電維修崗
三
案場服務流程
開始
駕車而來
是
客戶來訪
引導客戶泊車，提供服務
否
形象崗敬禮
（拉門、微笑問候）
銷售接待員上前迎接
迎接客戶
接待遞送茶水飲料
置業顧問忙碌
是
否
安撫客戶稍等，
聯絡置業顧問
置業顧問接待客戶
客服人員為客戶續水或飲料，清理桌面雜物，煙灰缸等
恭送客戶出展廳
結束接待
四
案場崗位配置
序號
崗位
編制
編制說明
1
主管
1
負責案場綜合管理
2
客服接待
2
三樓入口接待客服1，一樓接待配客服1。負責三樓及案場的服務接待工作。
3
夜值
2
專門負責夜間安全值班，值班時間：18:30---08:00
4
保潔員
4
外圍1人，銷售案場2人，辦公室保潔1人
5
禮賓接待
4
工作時間為08:30—18:30，4人（1個形象立崗，1個車輛引導，1個巡邏，1個機動）,分別承擔形象禮賓，車輛引導禮賓工作。
6
工程維修
1
提供銷售案場的維修工作
合計
14
根據銷售案場營銷部對各崗位需求進行配置
五
工作流程及標準
（一）主管：
1、工作要求
l
定時巡視檢查各崗位工作人員的工作狀態；
l
認真解答客戶提出的關于物業管理方面的詢問；
l
定期組織開展各部門檢查考核；
l
認真處理關于現場物業管理的投訴；
l
要根據情況及時提出物品采購計劃；
l
每周組織召開例會，對每周工作情況進行講評，布置下周工作；
l
檢查各崗位服務標準、流程是否符合規范，及時糾正，定期組織培訓；
l
每周向營銷部開展案場物業服務的意見和建議征詢，及時整改；
l
積極配合案場營銷服務活動開展。
2、工作程序
l
每天9：00—17：00不定時位進行巡視；
l
隨時接受客戶關于物業管理的咨詢；
l
每天下班后組織員工進行工作講評；
l
按規定遞交月度計劃總結。
l
每周組織召開例會，組織開展部門檢查考評。
l
每周與案場營銷部門進行溝通對接。
（二）禮賓接待
1、工作標準：
l
展示銷售案場禮賓形象；
l
保持背跨或立正姿勢站立案場主入口處左側；
l
客戶前來參觀及參觀結束離開時，敬禮致敬；
2、崗位規范及要求：
l
跨立姿勢立崗，當客戶經過案場入口崗位區域時，成立正姿勢轉向客戶行舉手禮，待客戶經過后，轉體恢復原姿勢；
l
在車輛管理人員不足的情況下，及時協助車輛引導員進行車輛引導
l
立崗位置角度與前往的車輛、客戶45度角時，面帶微笑行注目禮；
l
在距離三米左右，轉體面向客戶敬禮，待客戶經過身邊時禮畢，轉體恢復跨立或者立正姿勢。
l
立即用耳麥通知案場客服做好接待準備工作
3、工作程序
l
每天早8：40上班，18：00下班，整理好本班物品，按物品交接單與夜班人員交接。
l
每間隔1小時與輪休崗對調1次，以保持良好站立形象；
l
吃飯時要等接班人員到達方可離開。
l
交接班時應待接班人員到達后并交代清楚本班工作后方可離開。
l
每天下班前按物品交接單清點物品，與夜班值班人員做好交接工作，雙方簽字確認后方可離開。
（三）車輛引導：
1、工作標準：
l
在停車場內巡視，見到客戶車輛立即前來引導客戶泊入車位、為客戶開車門，同時告知客戶前往銷售現場的方向。
l
如客戶車內有同來人員，應先替同乘人員開門；開門時應面向客戶，一手開門、一手搭在車頂，以示尊重，并等客戶下車站定后方可關門，以防夾傷。
l
如是下雨天，應先撐好雨傘再開門，并送客戶至案場；如客戶較多時，開門后逐步遞交備用雨傘給客戶。
2、崗位規范及要求：
l
當有客戶車輛進入案場停車場區域時，立即按照交通指揮手勢指引客戶往停車場指定位置停車、指揮進入停車位后，幫客戶打開車門，并主動問候“您好，歡迎參觀”，手放車門上沿護其頭部并客戶關好車門，指引客戶前往銷售現場。
l
當客戶離開案場行至停車場時，主動到其車前，幫其打開車門，手放車門上沿護其頭部，待客戶上車后主動招呼“謝謝參觀，請慢走”幫其關閉車門后，指揮車輛離開車場。
l
當雨雪天氣或炎熱天氣時，車場管理人員。需要提供雨傘待客戶下車后主動幫其打傘，送客戶至案場（或者由客戶按指引行至案場
）
注意
l
小心引導，避免造成車輛劃傷。
l
若同時有幾位客戶，應側重服務后座的客戶，同時兼顧其他人。開車門的方向根據停放車輛后人員下車方向進行適當調整。保持停車場內交通和車輛停放有序。
l
其他交通工具車輛指引停放后，微笑歡迎客戶參觀，并用指引手勢引導客戶到案場。
3、工作程序：
l
每班工作，整理好本崗位物品。
l
崗位每1小時對調1次，以保持端正的姿勢。
l
門崗引導車輛進場后應立即通知禮賓崗。
（四）夜間值班
1、工作標準：
l
對案場進行安全巡查；
l
對來訪客戶進行解釋，告知其開放時間來訪；
l
不得脫崗。
2、工作程序：
l
上班前做好準備工作；
l
對案場門窗關閉情況進行檢查；
l
對案場物資完好情況進行檢查；
l
對案場的水電關閉情況進行檢查；
l
每一小時對案場以及外圍區域巡查一遍。
3、工作程序
l
每天1
8：30上班，次日8:40下班，整理好本崗位物品。
（五）客服接待
1、工作要求：
l
待客戶落座后面帶微笑，主動上前詢問客戶飲品需求，及時根據客戶要求提供相應的優質服務
l
根據提供的客戶“點單”內服務項目，及時制作高質量的飲品；
l
除個別特殊飲品外，對客戶飲品已喝三分之一后的客戶器皿應及時添加飲品，避免被動服務；
l
對于不符合客戶要求的飲品或食品應及時更換并向客戶表示歉意；
l
中途根據客戶需要或實際情況添加飲品，主動添加時應先詢問客戶意見；
l
無服務時應站立觀察，隨時準備為客戶服務。原則上不能過多打擾客戶。
l
及時接待區清理雜物等；
2、崗位規范：
l
客戶進入水吧洽談區入座時，立即禮貌用語：“您好，我們為您準備了***，請問您需要什么。”待客戶確定需要后，及時回復：“好的，請稍等”；
l
上茶飲時，使用致歉語“您好，打擾一下”按標準為客戶端上茶飲后：“這是您的**，請慢用”。及時退出；
l
在洽談過程中有必要時為客戶更換飲品、清理桌面；在服務區域內待命，隨時根據指令為客戶服務；
l
及時觀察客戶的需求，如有需求時及時提供（如打火機等）。
注意：
l
微笑服務，問詢及時、流利，端送姿勢準確，規范；
l
當發現客戶有抽煙需求時及時遞送煙灰缸或者打火機；
l
關注客戶所需，發現客戶杯茶飲少于1/3時，及時續水；
l
客戶離開后，及時撤杯清理桌面，保持清潔；
l
在添加茶水時如發現煙缸內有二個煙蒂應立即更換，更換煙缸時，應先將干凈的煙缸正面向上蓋住要更換的煙缸，放入托盤后再將干凈的放于原處。所有動作宜輕、柔、穩；
l
當茶幾比較低時，為表示尊敬，應采用蹲式服務。
3、工作程序：
l
每天早8：40上班，17:30下班，整理好本班物品。
l
檢查銷售中心各區域清潔衛生，并及時通知保潔人員清理與整改
l
每間隔20分鐘對服務區域進行1次巡視。
l
做好吧臺對客物資的統計，清點以及使用記錄。
l
做好水吧設備的檢查，發現問題及時匯報。
（六）案場保潔
1、工作要求：
l
每天對銷售現場進行1次徹底清潔；
l
每周對大廳大理石地面進行一次拋光保養（根據實際情況可增加次數），并定期進行上臘處理；
l
集中清理木地板使用專用清潔劑擦拭，隨時清理時使用干拖布；
l
皮制、高檔木制家具要噴灑碧麗珠后用干毛巾抹干；
l
清理玻璃用玻璃水刮，保持玻璃的潔亮；
l
案場裝飾面、飾品用毛巾擦拭一遍；
l
沙盤、模型每天擦拭，沙盤內用車載吸塵器進行吸塵；
l
清潔不銹鋼用不銹鋼油擦一遍，再用干布擦；
l
下雨天要在門口擺放腳墊，并在濕滑處擺放“小心路滑”警示牌，對門口進行隨時清潔，雨停后及時清理留下的痕跡；
l
客戶離開后及時清理臺面，并將家具恢復原狀；
l
作業時遇到客戶時主動避讓，禮貌微笑示意或問候：您好！
2、工作程序
l
每日8：20上班，9:00前將銷售大廳、洽談區、通道地面，接待沙發、茶幾，沙盤、模型臺面，入口大門洗手間進行清潔完畢。
l
9:00—12：00，在不影響接待客戶的前提下，對銷售大廳玻璃，案場飾品，廣告宣傳畫面，隱蔽邊角等進行保潔。
l
中午12：30—13：00對售樓處的地面、家具、清潔1次，并清理一次垃圾，但應盡量減少對客戶的影響；
l
其余工作時間按責任區域隨時進行保潔，每15分鐘巡視1次，工作重點在洗手間、客戶接待洽談區及容易污濁的地方（視客戶流量，增加頻次）；
l
客戶離開后及時清理桌面，并將家具恢復原狀；
l
每周一對售樓處內的家具、地面、內墻面、綠化等進行一次徹底清理（根據工作計劃安排每日分項進行）；
（七）外圍保潔
1、工作要求：
l
雨天應在上、下坡、臺階及其它濕滑處及時放置“小心地滑”警示牌，并及時清理積水；
l
保持外圍廣場、道路、通道、休閑設施、景觀小品無雜物、無灰塵、無污跡、無積水、無廣告亂貼亂畫；
l
垃圾桶不超過3/4，桶體無污跡、無異味、干凈無灰塵；
l
保持外圍綠化帶無垃圾雜物，做好循環保潔
2、工作程序
l
每天8：20—9：30、13：00--14：00對室外停車場、廣場、銷售通道、水景觀、綠化帶及其他公共設施設備場所（地）進行1次徹底清潔；
l
其他時間隨時保潔；
l
每2天沖洗一次公共場所、路面（如有需要增加頻次）；
l
水景觀每周定期進行水質處理；
l
每天清理2次垃圾（根據具體情況，增加頻次）。
（八）工程維修
1、工作要求：
l
負責案場、辦公室供水、供電正常運行；
l
負責案場、辦公室的的日常巡檢，發現問題及時協調維修；
l
負責案場、辦公室的接報修工作。
2、工作程序：
l
每天9:00—18：00對案場、辦公室進行巡視；
l
做好工程問題的計劃性維修；
l
做好營銷活動期間的供水、供電、排水、通訊、網絡的保障工作；
l
做好工程維修的驗收工作。
六
行為規范
1、著裝
l
工作期間必須按規定穿統一配發的制服及工號牌
l
制服應經常洗、燙，保持干凈、整齊、無異味。
l
制服外衣衣袖、衣領、制服襯衣領口處，不得顯露個人衣物，制服外不得顯露個人物品。服裝衣袋不得裝過大過厚物品。
2、容貌
l
身體、面部、手部必須保持清潔。
l
上班前不吃異味食物，以保證口腔清潔。
l
頭發要常洗、整齊，上班前要梳頭，提倡加少量發油，頭發不得有頭屑。
l
女員工要適當化淡妝，發型應統一束扎于腦后。
3、行為
l
舉止文明、大方，精神振作，姿態良好。
l
接觸客戶時要微帶微笑，使用禮貌語言,主動向客戶問好、道別。
l
走路時步履均勻，步速適中、輕盈。
l
為客戶提供飲品時聲音應輕柔、清晰，站在客戶右后方半米處，雙手前握，身體微躬，注意避免說話時的氣流直接噴到客戶臉上。
l
為客戶提供完服務后應先后退兩步，然后轉身離開。
l
引領客戶時先用手勢示意方向，五指并攏，手心朝（左）右上方，指尖指向要指的方向，并說“您這邊請”等禮貌用語，拐彎時回頭向客戶示意。
l
非工作需要不允許與客戶并行。
l
客戶正在洽談時原則上不主動服務，但客戶如有召喚時應立即前往，服務前應說“對不起，打擾一下”然后迅速進行服務，服務完成后說“謝謝”后離開。
l
不得當眾整理衣物,咳嗽及打噴嚏時應轉身向后,并說對不起，暫離面對的客戶，一律講“請稍候”，離開時間較長，回來后要說
“對不起，讓您久等了”。
l
在打電話或與客戶交談時，如有客戶走近，應立即示意，以表示已注意到他（她）的來臨，不得無所表示，等客人先開口。
l
說話時聲調要自然、清晰、柔和、親切，不得過高或過低，不得裝腔作勢。
l
客戶問話或詢問的問題涉及公司秘密時，應講究回答藝術，靈活地進行解釋。
l
任何時候不準講“喂”或說“不知道、不行、不可以”。
l
七
崗位職責
（一）案場管理崗崗位職責
1、全面負責銷售案場管理工作，統籌協調相關資源；
2、配合地產營銷工作，統籌協調地產銷售、銷售等各方面的關系，保持溝通，建立定期工作協調例會制度；
3、負責銷售案場團隊建設，負責銷售案場團隊績效管理，組織部門例會；
4、負責銷售案場創新服務；
5、負責銷售案場重大突發事件的處理。
（二）客戶接待崗位職責
1、來訪客戶的拉門迎接工作，并送上規范問候用語及禮儀；
2、戶所點的茶飲及時送到，如遇特殊情況（如所點食品暫無），應先向客戶說明原因，然后再委婉的請客戶改換其他食品；
3、注意客戶的動向，隨時主動為客戶提供各項服務（如加水、增加飲料、詢問等）；
4、
有在休息區的客戶每人發放關于介紹房產宣傳資料；
5、認客戶離開時，及時整理桌面，保持桌面的清潔；
6、交辦的其它工作。
（三）保潔員崗位職責
1、按照操作保潔標準進行規范操作；
2、按照保潔具體流程，對案場進行規范保潔作業；
3、維護案場的清潔衛生，對不衛生、不文明的現場和行為立即制止和勸阻；
4、時刻保持案場各部位及周邊范圍的環境衛生；
5、積極參加和配合各類培訓，提高工作技能和業務水平，提高自身修養；
6、負責案場各類大型活動的保潔工作；
7、時刻注意自身形象，使用得當的禮貌、禮儀，不得使用任何土語、粗語，以免表達不準確而引起誤會；
8、在崗期間，規范行走姿勢及路線，正確使用保潔工具，不得于他人私語
9、在崗期間，做到“三先”即：先走、先進、先出；
10、按照規范要求提供洗手間禮儀引導服務
11、做好上級主管領導安排的臨時工作任務。
（四）車輛引導崗
1、指揮來訪客戶車輛的安全停放；
2、熱情引導來訪客戶，為顧客拉關車門，問候語言動作規范；
3、負責為雨、雪天來訪的客戶，撐傘接送服務；
4、對客戶車輛檢查及安全防范工作，發現問題及時處理和排除安全隱患；
5、區域道路暢通，車輛停放規范有序，符合消防有關規定。
（五）夜間值守崗位職責
1、對案場夜間的安全管理和防范（內部和外圍）；
2、在案場過夜車輛進行安全管理；
3、對案場各出入處鑰匙的管理及按時開關大門；
4、時間不得看書、看報，不得飲酒或酒后上崗；
5、案場夜間的安全，每一小時巡邏一次，在崗時間不允許睡崗；
6、守不利，造成財產損失的將究其責任并按公司相關管理規定進行處理。
八
費用測算
一、人員工資支出：
序號
崗
位
月工資
標準
定編
月工資（元）
1
主
管
4000
1
4000
2
禮賓崗
2700
4
10800
3
值
夜
1800
2
3600
4
保
潔
1300
4
5200
5
接
待
2400
2
4800
6
維
修
2300
1
2300
合
計
14
30700
二、社保福利費
計算公式：月總工資×28.7%（養老20%+醫療6%+工傷0.7%+生育0.5%+失業1.5%）=月社保福利費
30700×28.7%=8811元
三、服裝費用
序號
崗
位
服裝標準
（元/套）
數量（套)
金額（元）
1
主
管
600
4
2400
2
禮賓崗
500
16
8000
3
值
夜
500
4
2000
4
保
潔
300
16
4800
5
接
待
600
8
4800
6
維
修
300
4
1200
合
計
52
23200
服裝按兩年折舊：23200÷24個月=967元/月
四、秩序維護費
序號
名稱
數量
單價（元)
金額（元）
1
對講機
5
500
2500
2
手電筒
3
100
300
3
雨衣
4
100
400
4
雨鞋
4
50
200
合
計
3400
按兩年折舊：3400÷24個月=142元/月
五、環境維護費用
序號
費用名稱
估算金額（元/月）
備注
1
保潔用品（拖把、掃把、毛巾等）
1200
根據2015年6月---2016年4月所購物資金額平均分攤所得數據。
2
紙巾（抽紙、卷紙等）
600
3
綠化修剪
350
4
鮮花擺放
1200
合
計
3350
六、工程維修費用
序號
名稱
數量
單價（年/元)
金額（元）
1
電梯維保
3
3000
9000
2
監控維修費
5000
5000
3
零星維修
5000
5000
合
計
19000
19000元÷12個月=1584元/月
七、稅費
按最新營改增標準計算：物業管理費收入÷1.06×6%計提
35000元/月÷1.06×6%=1981元
七、管理費
按照物業服務費收入8%計提。
35000元/月×8%=2800元
八、盈虧結果
35000元-（1-7項合計50335）=-15335元
盈虧結果：每月虧損15335元
九
建議事項
1、建議在案場專門設置物業服務咨詢臺，并配備物業管理專業人員服務，解答客戶有關物業管理的咨詢。
2、建議將物業服務模式、服務理念及服務標準等信息制作成背景板或噴繪，放置于物管服務咨詢臺周圍，以有形方式對物業服務提前向客戶或準客戶進行展示，以增加客戶對物業服務的認知和理解，樹立客戶的口碑傳誦效應。
3、建議將《臨時管理規約》、《前期物業服務協議》等物業相關文件與《商品房買賣合同》制作成冊，置于咨詢臺/文件公示臺供客戶及業主翻閱，以體現物業服務之專業形象。
4、建議對吧臺物質配備、服務項目進行完善：
1）建議撤銷現有紙質紙杯，改換玻璃、水晶或其他材質較好的水杯，這樣既能體現檔次，同時也能體現出對客戶的尊重；
2）建議購置速溶沖劑與咖啡的放置器皿，不宜直接將紙質包裝直接放于吧臺面，顯得不夠專業且有礙觀瞻；
3）建議增設幾項簡單易于操作飲品種類：a
現有的白開水建議改成檸檬水，加檸檬粒，夏天可加冰塊，b
速溶或現磨咖啡，c
果珍或其他簡易果汁類速溶飲品，d
2至3種常見茶類；（飲品可配置與之對應的造型吸管）
5、建議對洗手間設施設備進行完善：包括皂液盒、噴香機、擦手紙、紙巾架、烘手機、掛勾、溫馨提示標識等；
第7篇：房產銷售月度與計劃范文
關鍵詞：海南；經濟金融；分析
中圖分類號：F833文獻標識碼：A 文章編號:1003－9031(2011)09－0020－06DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.09.05
一、2011年上半年海南省經濟發展所處的國際國內宏觀背景
（一）國際經濟動態
1.世行預計發展中國家將成為全球經濟增長的主引擎，雙速復蘇仍將延續。世界銀行在6月初的《2011年全球經濟展望》報告中預計，2011年和2012年全球經濟將分別增長3.2%和3.6%，今明兩年仍將延續“南高北低”的復蘇局面，發展中國家的經濟增速將繼續超過發達國家，成為全球增長的主引擎①。其中，2011年和2012年發展中國家的經濟將分別增長6.3%和6.2%，發達國家將分別增長2.2%和2.7%。與1月份的預測數據相比，世行將發展中國家經濟增速調高了0.3個百分點，對發達國家經濟增速調低了0.2個百分點。
2.美國經濟呈現“三高三低”特征，美聯儲慎言第三輪量化寬松貨幣政策。5月份，美國制造業采購經理人指數由4月份的60.4下降至53.5；非農部門失業率達9.1%。美國經濟數據不佳，就業不及市場預期，但美聯儲主席伯南克并未就“是否推出第三輪量化寬松政策”發表任何言論，僅提出2011年美國經濟增長較預期放慢，寬松貨幣政策仍有必要，利率在“較長一段時期”內仍將維持低位。
3.債務危機困擾歐洲，通脹壓力持續增大。國際清算銀行的數據顯示，截至2010年末，銀行業持有的希臘國債總額共計542億美元，其中96%由歐洲銀行持有。若希臘債務重組將導致25%的國債價值縮水，歐洲央行的直接損失額度會達到其目前全部資本金的近一半，德法兩國的損失尤其嚴重。歐洲各國互持債務，使歐債危機前景變得空前的復雜多變。與此同時，歐洲通脹壓力較大，1―6月通脹率均超過其自設2%的通脹目標，4月7日和7月7日，歐洲央行連續兩次上調再融資利率各25個基點。
4.經濟持續疲軟，日本央行繼續實施寬松政策。日本一季度實際GDP環比下降0.9%、同比下降3.7%，日本經濟財政擔當相與謝野馨預測2011年度日本GDP將接近零增長。貨幣政策方面，在“3.11”大地震發生后，日本央行向市場快速注資超過40萬億日元。6月14日，日本央行宣布繼續維持基準利率零至0.1%不變，同時還維持10萬億日元的量化寬松貨幣政策規模。此外，新增5000億日元的貸款計劃用于扶持日本成長型中小企業，以刺激實體經濟增長。
（二）國內經濟動態
1.經濟運行總體良好。上半年，全國國內生產總值（GDP）204459.0億元，同比增長9.6%。規模以上工業增加值同比增長14.3%。規模以上工業企業產銷率達到97.8%，同比提升0.1個百分點。固定資產投資（不含農戶）124567.0億元，同比增長25.6%；其中，房地產開發投資26250.0億元，同比增長32.9%。社會消費品零售總額85833.0億元，同比增長16.8%。進出口總值17036.7億美元，同比增長25.8%；其中，出口8743.0億美元，同比增長24%；進口8293.7億美元，同比增長27.6%。實際使用外資金額608.9億美元，同比增長18.4%。財政收入56875.8億元，同比增長31.2%；財政支出44435.1億元，同比增長31.4%。居民消費價格累計上漲5.4%，其中，6月同比上漲6.4%，比5月高0.9個百分點，為近三年來月度最高值。
2.制造業采購經理指數連續三個月回落。6月份，中國制造業采購經理指數（PMI）為50.9%，低于上月1.1個百分點，連續三個月回落。該指數為2009年3月以來的新低，但仍連續二十八個月位于臨界點――50%以上的擴張區間，顯示出中國制造業總體仍在增長，但增速逐月放緩的跡象。調查顯示，當前制造業經濟增長放緩的同時，市場需求回落進一步加劇，產成品庫存呈現上升態勢，企業生產積極性受挫。此外，一些地方政府采取的“拉閘限電”措施，限制了部分制造業企業的生產，造成交貨期延長。
3.宏觀調控力度不斷加大，“雙率”調至新高。今年以來，央行宏觀調控力度不斷增大，2011年6月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，這是央行年內第六次上調存款準備金率。至此，大型金融機構的存款準備金率已達到21.5%的歷史最高點。2011年7月7日起，金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整。這是今年以來第3次加息，也是去年加息周期啟動后的第5次加息。
4.貨幣供應量持續回落。6月末，國內廣義貨幣(M2)余額78.1萬億元，同比增長15.9%，比上年末高0.8個百分點；狹義貨幣(M1)余額27.5萬億元，同比增長13.1%，比上年末低8.1個百分點；流通中貨幣(M0)余額4.5萬億元，同比增長14.4%。本外幣貸款余額54.7萬億元，同比增長16.8%。本外幣存款余額80.3萬億元，同比增長17.5%。國家外匯儲備余額3.2萬億美元，同比增長30.3%。全國社會融資規模7.8萬億元。
二、2011年上半年海南省經濟運行基本情況
（一）經濟總量持續較快增長，三次產業協調發展
上半年，全省實現地區生產總值（GDP）1222.3億元，同比增長10.4%，同比回落9.0個百分點，高于全國0.8個百分點。三次產業增加值占比分別為25.8%、27.3%和46.9%，同比分別增長6.1%、17.6%和8.8%。
（二）工業增長處于較高水平，經營效益快速提升
上半年，全省規模以上工業實現增加值207.0億元，同比增長16.4%，高于全國2.1個百分點。其中，輕、重工業增加值占比分別為22.4%和77.6%，同比分別增長10.3%和18.6%，重工業拉動作用較為突出。1―5月，全省345家規模以上工業企業實現利潤59.3億元，同比增長26.6%。綜合效益指數358.6%，同比提升33.8個百分點。產品銷售收入609.5億元，同比增長35.5%。
（三）投資增速持續高增長，第三產業占比較高
上半年，全省共完成固定資產投資668.2億元，同比增長33.6%，高于全國8.0個百分點。固定資產投資增長有四個特點：一是投資總量較快增長，增速有所回落。投資總量比去年同期多增168億元，但受去年基數較高影響，增速比去年同期回落9.6個百分點。二是第三產業主導地位突出。全省三次產業投資增速分別為：43.4%、22.8%和35.6%；投資額占比分別為0.8%、15.1%和84.1%。三是房地產開發投資快速增長。全省房地產開發投資287.5億元，同比增長40.0%。四是投資項目總數較快增長。全省投資項目累計1518個，同比增加282個；其中，新開工項目321個，同比增加35個。
（四）消費市場持續穩定增長，城鎮消費占比較高
上半年，全省社會消費品零售總額365.4億元，同比增長18.6%，高于全國1.6個百分點，同比回落0.6個百分點。其中，城鎮、鄉村消費品零售額占比分別為90.6%和9.4%，同比分別增長19.1%和14.4%。零售商品銷售額較大的包括：石油及制品類67.2億元，同比增長39.6%；汽車類53.8億元，同比增長8.6%；糧油、食品、飲料及煙酒類12.8億元，同比增長40.6%；家用電器和音像器材類11.0億元，同比增長32.1%；服裝鞋帽、針、紡織品類9.8億元，同比增長52.6%。
（五）進出口快速增長
1―5月，全省進出口總值48.9億美元，同比增長36.6%。其中，進口39.3億美元，同比增長44.0%；出口9.6億美元，同比增長13.0%；貿易逆差29.7億美元。從貿易方式看，一般貿易占主導地位。其中，進口貿易中一般貿易占比76.8%，同比增長43.7%；出口貿易中一般貿易占比60.8%，同比增長12.5%。從貿易地區看，進口額最大的為非洲地區12.3億美元，同比增長49.0%；出口額最大的為香港2.5億美元，同比增長21.8%。上半年，全省實際利用外資5.9億美元，同比增長7.2%。新簽利用外資協議合同數21宗，同比下降41.7%。
（六）財政收入較快增長，民生支出進展加快
上半年，全省地方一般預算收入185.6億元，同比增長23.7%。其中，稅收收入占一般預算收入的比87.7%，同比增長20.5%。稅收收入的增長主要來自于營業稅和企業所得稅，兩項稅收分別為67.8億元和26.8億元，同比分別增長2.7%和60.3%。全省地方一般預算支出312.9億元，同比增長65.8%。預算支出規模較大的有：社會保障和就業支出54.4億元，同比增長55.7%；教育支出47.0億元，同比增長50.8%；農林水事務支出42.2億元，同比增長63.1%。
（七）物價指數全面上漲，通脹壓力增大
上半年，全省居民消費價格指數（CPI）累計上漲6.6%，高于全國平均水平1.2個百分點。在類商品中，受農產品大幅漲價以及房屋交易價格和租賃價格上漲較快影響，食品、居住類價格漲幅分別達到15.0%和6.1%，其他商品價格變動幅度則不明顯。隨著全球經濟復蘇預期增強，工業企業生產加快恢復，對資源能源和原材料類產品需求增加，推動了生產資料和原材料價格的快速上漲，工業生產者購進價格指數（RMPPI）和工業品出廠價格指數(PPI)累計分別上漲17.4%和8.8%。
三、2011年上半年海南省金融運行情況
（一）貸款增速先抑后揚，新增量歷史同期最高
6月末，海南省本外幣貸款余額2885.0億元，同比增長26.8%，比去年同期低10.4個百分點，比年初增加370.9億元。
上半年全省貸款結構變動特點：
1.中長期貸款、短期貸款快速增長，票據融資增速持續為負。6月末，全省本外幣中長期貸款余額2310.8億元，同比增長28.2%，比年初增加291.1億元；短期貸款余額444.7億元，同比增長26.6%，比年初增加39.7億元；票據融資余額53.9億元，同比下降25.4%，比年初增加14.9億元。
2.新增貸款以經營貸款和固定資產投資貸款為主，銀團貸款大幅減少，個人貸款及透支同比下降較多。上半年，全省新增經營貸款137.3億元（其中短期增加15.6億元，中長期增加121.7億元）；新增固定資產投資貸款188.7億元（其中短期34.5億元，中長期154.2億元）；銀團貸款減少41.4億元（其中短期減少31.3億元，中長期減少10.1億元）；個人貸款新增23.5億元（其中短期減少2.5，中長期新增26.0億元）。截至6月末，全省固定資產貸款余額1612.2億元，占比55.9%。
與去年同期相比，全省經營性貸款同比多增116.9億元，反映出宏觀調控背景下，全省商業銀行對企業的支持力度依然較大，而受房地產調控政策影響，全省房地產銷量下降，個人貸款同比減少62.3億元。
3.人民幣、外匯貸款持續較快增長。截至6月末，全省人民幣貸款余額2560.2億元，同比增長24.5%，比年初增加290.5億元；全省外匯貸款余額50.2億美元，同比增長55.7%，比年初增加13.3億美元。
4.國開行貸款占比最高。上半年，全省新增貸款前四位的銀行分別為：國開行（158.5億元）、農信社（57.0億元）、工行（36.3億元）、中行（31.2億元）。國開行依然是全省信貸投放最多的銀行。截至6月末，該行貸款余額1177.9億元，占全省貸款額的40.9%。
5.貸款投向地域主要集中在海口市。上半年，海口市新增貸款290.2億元，占全省新增貸款的78.2%，除此之外，全省僅有三亞（20.3億元）、澄邁（12.9億元）、瓊海（10.2億元）三市（縣）新增貸款較多，其余市縣貸款新增量均未過億，有8個市（縣）貸款不增反減。
經歷上年的高增長后，上半年全省貸款增速經歷了一個先抑后揚的過程，1-5月持續下降，在6月份新增116.8億元后，貸款增幅開始提升。從新增貸款絕對量看，1-6月份全省新增貸款370.9億元，為歷史同期最高，即便是在宏觀調控的背景下，海南省信貸規模仍保持高增長，表明隨著國際旅游島建設的不斷深入，全省經濟實體對資金需求較為強烈，而金融機構則對全省經濟前景看好，以增加信貸投放契合了實體經濟的資金需求。
（二）存款增幅高位回落，新增量近三年同期最低
6月末，全省本外幣存款余額4521.4億元，同比增長15.6%，比去年同期低27.0個百分點，比年初增加304.6億元。
上半年全省存款結構變動特點：
1.本外幣個人存款、單位存款、財政性存款新增量均小于去年同期。6月末，全省本外幣個人存款余額1867.6億元，比年初增加186.7億元，同比少增97.8億元。本外幣單位存款余額2455.4億元，比年初增加100.8億元，同比少增399.8億元。本外幣財政性存款余額163.1億元，比年初增加13.7億元，同比少增25.8億元。
2.人民幣存款較快增長，外匯存款高速增長。6月末，全省人民幣存款余額4459.1億元，同比增長15.5%，比年初增加286.9億元。外匯存款余額9.6億美元，同比增長30.8%，比年初增加2.8億美元。新增外匯存款主要為外匯貸款派生。
3.海口市新增存款占全省逾五成。上半年，海口市新增存款171.7億元，占全省新增存款的56.4%。三亞市存款減少3.5億元，洋浦開發區減少0.9億元，其余市（縣）存款均有不同程度增加。截至6月末，全省存款前三位的分別為海口市（2410.6億元）、三亞市（613.0億元）、瓊海市（183.9億元）。
4.跨省資金流動凈流入。上半年，全省各銀行類金融機構累計流入資金18571.5億元，流出18383.5億元，累計資金凈流入188.0億元，比去年同期少489.3億元。
從今年1月份開始，全省存款增速出現拐點，由上年末的32.8%降至18.6%，此后各月增速均未超過20%，存款增幅的高位回落與上年國際旅游島建設啟動大量資金涌入造成的基數較高有關。此外，受物價持續高企、實際存款利率因素影響，居民儲蓄意愿下降，而隨著銀行理財產品不斷豐富，居民購買理財產品增多，“銀行存款搬家”現象較為突出。
四、值得關注的問題
（一）關注物價持續處于高位
今年以來，海南省物價持續處于高位。考慮到當前全省經濟運行仍然面臨國際大宗商品價格偏高帶來的輸入通脹壓力、流動性過剩導致的旺盛需求壓力以及國內食品價格的傳導，物價上漲的整體壓力難以在短時間內減輕。與此同時，全省農業生產資料價格指數、工業生產者出廠價格和購進價格也處于10%以上的高位，物價存在由結構性上漲向全面上漲擴散的趨勢，連續上行的物價給經濟金融的負面影響已經顯現。一是銀行流動性受到影響。目前居民儲蓄實際利率為負，存款向黃金、房地產、股票等避險產品分流明顯，存款的大幅減少使銀行的流動性下降，盈利能力和抗風險能力隨之降低。二是對低收入群體生活影響較大。按全年價格漲幅5%初步匡算，城鎮居民人均每月生活費支出將分別增加50元，對省內人均月消費支出僅400元左右的低收入群眾生活質量影響較大。居民儲蓄問卷調查顯示，一、二季度省內居民對物價的滿意度水平分別為16.6%和20.6%，處于近幾年來的較低水平。三是增添企業經營成本。投資品和原材料價格大幅上漲抬高企業生產成本，但由于多數產品供過于求，市場競爭激烈，下游產品價格上漲空間較小，難以抵消上游成本增加的影響，導致部分企業經濟效益下降。1―5月，全省虧損企業戶數77戶，比上年同期有所增加。
（二）關注房地產市場調控的負面效果
上半年，全省房地產業增加值137.6億元，同比下降3.4%；房屋銷售額423.2億元，同比下降5.3%；銷售面積434.4萬平米，同比下降9.9%。金融機構方面，當前省內大部分商業銀行房地產審批條件權限已被上收總行，商業銀行嚴格執行房地產開發企業準入名單制管理。二季度的銀行家問卷調查顯示，全省房地產業審批條件指數為22.0%，比上季度低5個百分點，持續5個季度處于嚴格限制狀態。
目前，房地產業對海南經濟增長的貢獻率超過10%，房地產貸款占全省貸款的比重在20%以上。房地產業對全省經濟金融存在較大影響，尤應關注房地產企業資金鏈狀況、在建項目的進度情況和銀行的風險程度，防止行業風險向金融風險轉化。
（三）關注理財業務大幅增長對宏觀調控帶來的挑戰
近年來，商業銀行理財業務迅速發展。截至6月末，海南省理財產品余額120億元（其中企業理財產品30億元，個人理財產品余額90億元），比年初增加60億元。上半年全省各家商業銀行累計銷售額在1200億元左右，理財業務的發展提高了商業銀行的競爭力，但也給央行宏觀調控帶來新的挑戰[2]。一是為應對存款準備金率上調，商業銀行通過代客理財業務將表內存款化為表外資金，直接導致了存款和貨幣供應量的減少，抵消了貨幣政策緊縮效果。二是高收益保本理財產品對存款利率管理政策形成沖擊。銀行保本理財產品收益率高于銀行存款。隨著銀行理財產品向低風險、高流動性的資產屬性回歸,“存款理財產品化”趨勢漸顯，對存款利率體系的沖擊和影響日益突出。三是理財產品收益率競相上調加劇了利率市場同業競爭。理財產品市場利率競爭加劇致使商業銀行在“保市場”和“增利潤”間艱難平衡，非理性競爭行為不時顯現。四是理財產品市場涉及面過于寬泛容易成為影響金融穩定的擾動因素。商業銀行扎堆發行投資于大型固定資產投資項目的信托理財產品，但在宏觀經濟不穩定因素增多、房地產市場調控力度加大、資本市場低迷的情況下，銀行理財產品市場風險可能會暴露，為理財產品市場持續健康發展、保持金融運行穩定埋下了隱憂。
（四）關注異地貸款的較快增長帶來的負面影響
近年來，銀行間競爭加劇，海南省商業銀行加大了信貸營銷力度，跨省貸款投放增多。截至6月末，全省各家銀行對省外企業貸款余額累計275.4億元，比上年末增加59.1億元；對省外企業貸款占全省各項貸款的9.5%，比上年末高0.9個百分點。目前海南省商業銀行流動性普遍比較充裕（貸存比僅為63.8%，低于全國平均水平近5個百分點），商業銀行為提高資金使用效益，探索在更大范圍內拓展業務，異地貸款的增加具有一定的客觀性。但值得關注的是，在貨幣政策從緊的背景下，商業銀行信貸規模受到限制，異地貸款的增加勢必會擠占本就相對欠缺的金融資源，加大本地資金供需矛盾，不利于國際旅游島建設。此外，從貸款風險角度考慮，受地域、時間的限制，貸款銀行不能及時到企業進行貸款跟蹤管理檢查，從增大貸款風險。
（五）關注信貸收緊背景下中小企業的資金需求
隨著商業銀行的信貸收縮，中小企業融資難度增大，不少企業將融資重點轉向了民間融資。調查顯示，2011年前5個月全省典當企業的典當發生額為12.6億元，比2010年全年還多3.5億元。相對于銀行信貸，民間融資成本明顯偏高。調查顯示，海南省企業民間融資平均利率為17.8%，最高達35.0%，利率一般為同期金融機構貸款利率水平的2-3倍。相對于大企業而言，中小企業抗風險能力較差，融資成本的提高讓一些中小企業生產企業經營活動受到重創。全國工商聯對廣東、浙江、江蘇等16個省的最新調研結果顯示,中小企業特別是小型、微型企業生存狀況甚至比2008年金融危機時更為嚴峻。目前，海南省尚未有中小企業大規模資金鏈斷裂現象發生，但融資難問題一直制約著省內中小企業的生存發展，相關部門應未雨綢繆，及時出臺相應措施緩解中小企業融資困境。
五、對策建議
（一）落實宏觀調控措施，有效防治物價上漲過快
一是正確分析、掌握市場物價形勢，努力保持物體水平穩定。二是把控制食品價格上漲作為控制物價的重點，加大對食品生產和運輸行業的扶持力度，實行傾斜政策，控制食品價格上漲。三是提高物價調控的前瞻性，進一步加強對物價上漲及拉動因素的監測分析，根據形勢變化及時采取應對措施。四是要保持宏觀經濟政策的穩定性和連續性，密切跟蹤經濟形勢新變化，把握好促進經濟增長與抑制通貨膨脹的平衡點，促進經濟平穩較快增長。
（二）提高房地產市場調控水平，促進房地產市場健康發展
一是加大經濟適用房及廉租房的投入量，有效改善房地產市場供應的結構性矛盾，平抑房價，保障低收入者的住房要求。二是在貫徹國家宏觀調控政策的同時，結合海南實際情況和國家給予國際旅游島建設更大的自和優惠政策，爭取國家對海南房地產業發展區別對待。三是搞好房地產發展規劃，形成高端旅游房產，普通商品房和中低收入保障住房三個層次，引導房地產資金投資房地產信托基金，旅游產業基金、股權酒店等。
（三）加大信貸支持力度，支持海南國際旅游島建設
一是加大項目投資支持力度。省內各金融機構應結合海南省經濟發展戰略、產業發展規劃、融資服務需求調整金融服務目標，調整信貸投向重點，創新信貸產品，擴大金融增值服務，為全省產業升級和經濟增長提供更多的金融支持。二是加大對“三農”支持力度。涉農金融機構應繼續堅持服務“三農”的方向，做好金融支農工作。其他金融機構則應強化服務“三農”的意識，推進組織制度和產品創新，在切實防范金融風險的同時加大金融支農力度。三是促進個人消費信貸增長。落實和出臺有關信貸政策措施，支持居民的住房及汽車消費需求，增強居民的消費能力，啟動消費市場。
（四）完善中小企業融資體系，促進中小企業發展
一是切實發揮銀行中小企業信貸部門的作用，推出符合中小企業特點的信貸產品、建立符合中小企業特點的業務流程、風險控制和內部控制等制度。二是借鑒發達地區經驗，吸引民營金融資本進入。東部沿海地區民營金融資本數量較多，競爭較激烈，且業務模式經過了市場的考驗，海南省可借鑒其模式，采取一定政策優惠措施，鼓勵吸引這部分民營金融資本的進入，豐富本地中小企業融資渠道。三是搭建以省級平臺為龍頭、各市（縣）中小企業信用擔保公司為主體的中小企業融資服務體系，鼓勵和引導好社會投資開展中小企業融資擔保業務。四是做好中小企業融資上市培育和推薦工作，積極探索中小企業直接融資的渠道。
六、趨勢預測
從國際環境看，世界經濟正在由恢復期的快速回升階段向平穩增長階段過渡。從我國情況看，宏觀經濟繼續朝著宏觀調控方向發展。受宏觀調控政策效應影響，下半年海南省經濟增長將逐步平穩，考慮到上年基數因素，三、四季度，全省經濟增幅應會穩定在10-11%之間。綜合外部經濟金融環境變動趨勢及全省經濟金融運行特點，預計下半年全省信貸投放會繼續保持較快增速，但增幅將會逐步降低。
參考文獻：
