房地產企業財務風險精選(九篇)
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第1篇：房地產企業財務風險范文
隨著經濟體制的不斷調整，為我國的房地產企業帶來了機遇。同時，在發展過程中，由于受到諸多因素的影響，也面臨著各種挑戰。當然，房地產企業的良好發展，為國家經濟的增長起到重要作用，為了發揮房地產企業的優越性，提升其核心競爭力，最終使得國家經濟有進一步增長，必須有效解決企業在發展過程中面臨的各種挑戰。房地產企業要想防控財務風險，必須從市場環境和內部財務情況出發，建立完善的財務風險預警系統，全面提升管理人員的綜合素質，從而提升房地產企業的核心競爭力。
一、房地產財務風險概述
房地產企業財務風險是指企業在經營過程中，由于內部管理不善，或者是受到經濟和政策等因素的影響，使得企業的資本結構不完善，財務杠桿出現不平衡的現象，進而導致房地產企業面臨嚴峻的財務風險，最終遭受嚴重的經濟損失。總之，由于受到諸多因素的影響，使得房地產企業負債較多，實際利潤與預算相比有很大差距。房地產企業的財務風險具有如下幾個特征。第一，不明確性。房地產企業在經營過程中，并不能準確判斷財務風險變化情況，那是因為風險自身的不明確性，進而導致財務風險也具有不明確性，這樣將使得人們對企業的收益狀況未能作出明確分析和判斷。第二，客觀性。眾所周知，只要是有資金的運動，企業定將會面臨著財務風險。財務風險的產生并不是將人的意識為中心，而是以一種客觀現象存在。因此，房地產企業的財務風險具有客觀性。
二、房地產財務風險的成因
（一）內部管理因素
企業內部管理存在問題，使得企業的財務風險加劇。雖然房地產企業有很多，但其規模和實力卻有很大的差距。一些房地產企業對現金的管理力度不足，導致資金按照不合理，進而使得企業面臨嚴峻的財務風險。例如，部分房地產企業盲目的開發建筑項目，而且在拆遷補償上，由于補償標準不統一，從而造成資金大量流失，進而使得房地產企業的財務杠桿出現不平衡狀態，當前，由于現金管理不合理，引發資本結構不平衡，進而存在負債的企業達到75%以上[1]。總之，由于房地產企業內部管理力度不足，導致企業面臨財務風險。
（二）經濟和政策因素
不僅房地產企業的內部管理因素會導致財務風險，而且經濟和政治因素也是財務風險的原有。房地產企業作為支柱產業，為國民經濟的增長起到重要作用，所以國家經濟的環境對房地產行業的影響很大。例如，自2008年金融危機以來，我國房地產行業處于蕭條狀態，房價也有很大波動，當國家采取有效措施來應對金融危機后，國民經濟又有了明顯增長，所以又給房地產企業帶來了新的希望。此外，由于房地產與民生問題息息相關，國家為了抑制房價過快上升，出臺了一系列政策，對房地產行業進行宏觀調控，在限購令和相關政策的影響下，從而引發房地產企業面臨不同程度的財務危機。
三、房地產企業存在的財務風險
（一）資金未能得到合理運用
由于房地產開發項目周期長，而且項目的投資金額較大，所以與其他行業相比，容易因資金問題而產生較大的財務風險。當前，部門房地產企業缺乏科學規劃，尤其是在資金方面，因為工程項目的不穩定性，導致資金未能得到合理運用。例如，一些房地產企業在項目暫停期間，未能將閑置的資金加以利用，沒有實現資金良好的循環與周轉，進而使得企業資金出現短期的現象，最終不利于房地產企業的發展，甚至是加劇了財務風險。
（二）對成本控制力度不足
當前，一些房地產企業在生產和經營過程中，十分注重對施工技術的控制，但對成本的控制力度不足，進而由于成本問題導致財務風險出現。當房地產企業忽視對成本的控制和管理，就會引發部分資金流失，甚至是企業產生負債。例如，建筑安裝費、公共配套建設費投資較高，但實際利用的費用偏低。因此，由于房地產企業在經營過程中只是注重對質量的控制和管理，而對成本的控制力度不足，造成成本的浪費。
（三）財務管理制度不健全
財務管理制度不健全是造成房地產企業財務風險加劇的主要原因。當前，我國房地產企業參差不齊，其規模和管理能力也有很多的區別，尤其一些中小型房地產企業的財務管理制度不健全，對現金和成本等的控制和管理能力比較低，在瞬息萬變的市場環境下，未能制定出合理的財務管理制度去規范財務管理工作，進而導致財務風險加劇。這些企業為了謀求快速發展，其內部財務管理制度不健全，而且欠缺財務風險意識，最終引發財務問題。
（四）財務管理水平偏低
財務管理是一項十分復雜和重要的內容，尤其是房地產企業的財務管理，更是重中之重，所以由于其工作性質的特殊性，因而對財務管理人員的能力有更高的要求[2]。但是，縱觀當前財務人員的綜合能力，不難發現，其業務處理能力還有待提升。例如，我國的部分房地產企業的財務管理工作還處于核算階段，欠缺對財務數據信息的支持管理和決策，進而導致財務管理未能發揮其重要職能。此外，財務員在管理過程中，對資金的管理力度不足，尤其是預算管理工作不到位，使得項目資金投入較大，但收益不明顯，所以資金周轉不足，最終影響到對財務風險的有效控制。
四、防控房地產企業財務風險的措施
（一）提升房地產財務管理能力，降低財務風險
江蘇省某房地產企業意識到財務風險管理的意識，通過提升財務管理能力，來降低財務風險，進行有效防控財務風險。首先，該企業提升了對財務風險的認知，將可持續發展作為企業的發展目標[3]。企業將防控財務風險貫穿于各個環節。同時，其他部門共同配合財務部門的工作，從而避免某一環節疏忽導致沒有必要的財務風險；其次，加強對財務人員綜合素質的培養。企業建立了完善的財務管理體系，讓財務人員按照規范進行工作。此外，企業還定期對財務人員進行培訓，培訓的內容包括國家最新宏觀調控政策、法律法規和財務知識等內容，讓財務人員及時掌握國家新動態，并不斷提升其財務管理能力，通過扎實的業務和法規知識，對企業的財務進行有效管理。該房地產企業通過提升其財務管理能力，能夠最大程度的降低財務風險，贏得了更高的收益[4]。
（二）建立健全的財務風險評價體系
房地產企業要想實現有效防控財務風險，必須建立健全的財務風險評價體系，從而在完善的體系的指引下，對企業的財務風險進行合理控制。那么，健全的財務風險評價體系中應該包含模型監測控制、環境控制、目標控制、活動評價控制四個部分，將四大部分構建成一個統一的整體，能夠實現對財務各項指標的監控，從而實現財務風險預警的效果。房地產企業在經營過程中，一定要靈活運用四大部門內容，通過對這四部分內容加以控制，到達財務要素都符合標準。對于財務風險評價體系中的各個部門，要相互協調[5]。例如，財務人員通過對企業環境進行控制，對財務內容加以決策，然后各個部門提升財務風險意識。此外，財務人員將目標進行分解，將目標與環境聯系在一起，從而實現對財務和企業環境的有效控制。同時，利用模式對財務變量和財務活動進行監控，對存在財務風險之處，及時發出預警信號。總之，在健全的財務風險體系的作用下，能夠有效防控房地產企業的財務風險。
（三）合理融資
由于房地產企業的的項目周期較長，房地產項目金額較大，所以為了保證有序的經營下去，必須有充足的資金，當然，大部分房地產企業會通過融資的方式確保資金的循環與周轉，進而使得項目運作下去，那么，在融資過程中，依然會伴有財務風險[6]。因此，該房地產企業為了有效防控財務風險，通過制定完善的融資計劃進行合理融資。首先，企業平衡財務杠桿，加大了預算管理力度，并對資產和負債比例進行科學計算，然后合理規劃融資情況，尤其是衡量好資金的供求關系，從而降低沒有必須的融資；其次，該房地產企業利用負債進行融資，從而拓寬了融資渠道，在通過這種方式進行融資過程中，對融資方式加以組合，然后將負債成本降到最低，進而減輕企業的資金負擔，并最大程度的有效避免財務風險的產生。
（四）建立完善的風險預警系統
房地產企業要想實現財務風險的有效防控，必須要建立完善的風險預警系統，從而對財務風險進行定性和定量分析、預測[7]。該房地產企業通過建立財務風險預警系統，能夠精確的判斷財務危機，并及時采取有效措施防控危機，防控財務風險取得明顯的效果。對于風險預警系統，主要是借助于財務預警模型來構建的，通常來講，該模型操作起來非常簡單，并且能夠對財務風險進行準確預測。同時，財務預警系統能夠對審計報告、企業的經營情況等加以分析，分別對財務風險的的潛伏期、惡化期等不同時期進行預警，并且準確判斷投資與經營環境潛在的危機。
五、結束語
隨著時代的發展，人們對建筑有了更高的要求，那么，為了房地產行業帶來了希望。然而，由于房地產企業在經營過程中，容易受到市場經濟的沖擊，而且資金利用量較大，所以極易產生財務風險。因此，為了促進房地產企業健康發展，必須通過加強財務管理水平、建立風險預警系統等措施來有效防控財務風險，從而實現房地產企業的的可持續發展。
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第2篇：房地產企業財務風險范文
關鍵詞：房地產企業 財務風險 防范
一、財務風險的定義
狹義的財務風險僅指籌資風險，是指企業因借入資金而引起的用貨幣資金償還到期債務的不確定性，沒有債務就不存在財務風險。而廣義上的財務風險則作為企業經營風險的一種，特指企業在生產經營中的資金運動（包括籌資，融資、投資和資金使用等）中，由于內外部環境及各種難以預計或者無法控制的因素影響，在一定時期內企業的實際財務收益與預期收益發生偏離，從而蒙受損失的各種風險。它是從企業理財活動的全過程和財務的整體觀念透視財務本質來界定財務風險的。在市場經濟條件下，財務風險貫穿于企業所有財務環節，是各種風險因素在企業財務上的集中體現。從財務風險預警的角度看，企業財務風險不僅限于籌資活動產生的風險，不當的投資活動、營運活動、分配活動同樣可能導致企業面臨風險。因此，本文認為，廣義的財務風險體現了財務的本質，能真正反映市場經濟條件下企業財務關系的全貌，這種定義更加科學合理。
二、房地產企業財務風險的劃分
房地產行業屬于資金密集型行業。從資金來源劃分財務風險，主要有籌資風險、投資風險和資金回籠風險。（1）籌資風險。我國房地產開發其主要動因是資金驅動型。在現行模式下，房地產企業的自有資金比例一般較低，主要用于解決土地成本問題，而對于后期開發，則較多的是通過各種融資手段和前期銷售款回收予以解決。因此，銀行資金是地產企業資金鏈重要的組成部分。很多房地產企業不顧高負債水平帶來的高額資金成本以及到期不能償本付息的風險，盲目、大規模地籌集資本帶來了較大的財務風險。主要表現在：債務規模過大、利率過高而導致的籌資成本費用過高。債務期限結構不合理，造成債務到期過分集中，或由于自有資金不足或銷售計劃未能按時完成而導致財務危機，在極端情況下，存在著資金鏈斷裂的風險，這樣就產生了籌資風險。（2）投資風險。在房地產較長的開發周期中，存在著很多不確定因素，它們對開發企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。 由于不確定因素的影響，導致房地產項目不能達到預期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風險即為投資風險。在現實情況中，多數房地產企業過多地注重大量籌集資金、上大項目、追求高收益，在進行房地產開發投資過程中忽略了對市場以及項目等的可行性分析評價，從而表現為：投資項目在技術上不可行或尚不成熟；市場調研有誤，產品上市后滯銷、落后；投資項目規劃過大或過小，行業過度擴張或無力控制管理；負債率過高造成債務負擔沉重；技術、市場等情況發生變化導致企業投資項目的實際收益與預期收益相差過大等，時間上的跨度與空間上的廣度必然給財務活動與未來的發展增加了不確定性。（3）資金回收風險。資金回收風險是房地產企業開發的又一財務風險表現形式。主要表現為在房地產開發產品達到可出售狀態后， 由于政策因素或自身銷售手段的失誤，使得銷售狀況欠佳導致回款緩慢，因企業本身資產負債水平高，若資金回收不能與資金需求同步，就會造成企業的償債能力急劇下降，現金支出壓力陡升，進而陷入財務困境，使企業的形象和聲譽遭到嚴重損害，甚至導致破產。
第3篇：房地產企業財務風險范文
關鍵詞：房地產企業；財務風險；管理
我國在經濟的發展過程中同時也重視對基礎設施的建設，并且也在不斷的提高城鎮化建設，人們對于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在這樣的大背景環境下，我國的房地產行業迎來了一個大的加速時期。在初始我國為了保證房地產行業的健康快速發展，開展了一系列的扶持政策，但是隨著經濟的增長速度，房地產行業在快速發展的過程中存在的問題也逐漸凸顯出來，首當其沖的就是房地產企業的財務風險管理問題。
一、房地產企業財務風險的概念
風險一詞主要是指不能明確各種事件發生的概率，并且也不能控制事件發生對于主體所造成損失的大小，而且也不確定事件發生時是否可以承擔損失的概率。通過對房地產企業財務活動方面進行劃分，一共可以分為以下四個階段：第一個階段是籌資階段，第二個階段是投資階段，第三個階段是資金回收階段，第四個階段是收益分配階段。并且通過對房地產企業財務活動的這四個階段進行分析發現，在每個階段所產生的對應的財務風險為：一是籌資風險，其主要的內容是負債規模的大小以及房地產企業是否有能力償還的問題；二是投資風險，主要的內容是對于房地產企業的投資項目中的不確定因素的損失情況分析以及項目實施的可行性分析等；三是資金回收風險，主要的內容是企業在后期回收款項以及存貨方面的控制；四是收益分配風險，主要是指在企業獲得收益后企業內部出現的問題[1]。
二、房地產企業財務風險的內容
房地產企業在籌集資金時的途徑通常是以下三種，分別是通過發行股票以及向銀行進行貸款和發行債券。后兩者都需要支付一定的利息，通過這種負債經營可以有效地解決房地產企業自身運營中投資多以及項目周期長的問題。但是企業在進行籌資的過程中所產生的財務杠桿是一把雙刃劍，所以需要企業充分的對自身實際情況進行考量再選擇負債的規模。房地產財務風險主要體現在以下三點：第一點是償付風險，主要是企業對負債的償還方面；第二點是債務資金成本的變動風險；第三點是再融資成本以及籌資渠道的變動風險[2]。
三、房地產企業財務風險的管理策略
(一)在籌集資金方面的風險管理
在籌集資金方面的風險管理主要包括以下幾點：一是房地產企業要加強自身對于資本結構的建設，一定要將自身的發展情況與完善的資本結構理論相結合，并且將權衡理論作為建設的基礎，對于負債規模需要符合房地產企業的財務實情，太大的負債規模可能會直接導致房地產企業破產或者貶值。主要的原因是由于房地產企業負債規模過大的話會導致企業在負債運營的過程中出現沒有資金償還的現象，并且這種無法償還的風險也是隨著負債規模的擴大而增加的。二是要擴展籌集資金的渠道，目前我國房地產企業應用最為廣泛的籌資手段就是向銀行申請貸款，從而忽視了債券籌資這種籌資方法，債券籌資在其他領域都取得了良好的成效，所以目前我國也在大力支持房地產企業使用這種方法進行籌資。房地產投資信托主要是指房地產企業聚集多個投資商進行籌資，并且為每個投資商都發放受益憑證，通過委托專業的投資機構進行管理，最后再將資金收益發放給投資商[3]。此外籌資渠道還有包括海外地產基金、私募方式籌集資金、典當融資以及合作開發等，企業可以根據自身的實力選擇籌資的渠道。
(二)對投資方面的風險管理
為了有效的控制房地產企業在投資環節的財務風險，就需要企業在開展新的項目的同時要嚴格的對項目進行可行性分析，并且要對項目所涉及的各個環節做出報告，例如項目的投資成本等。首先房地產企業需要對投資的項目進行可行性分析，并且對項目的每個環節都需要進行預算統計，從而提高企業的抗風險能力，企業要明確市場的需求，從而再考慮自身的經濟效益。其次，企業在整個可行性分析的過程中需要注意以下幾點：第一是該項目的市場需求；第二是當地政府的規劃以及政策是否影響到該項目的開發；第三是該項目施工地點的周邊環境因素。房地產項目的開發不僅可以給房地產企業帶來客觀的經濟效益，同時也可以促進房地產項目周邊的發展，所以在投資項目前一定要充分的進行可行性分析，并且將動態指標與靜態指標相結合，從而做到多方面多角度的研究[4]。
(三)在房地產企業運營中的風險管理
在對房地產企業正常運行中的財務風險管理中，房地產企業首先要有財務風險的意識，從而在面對財務危機時才不會出現措手不及的情況。房地產行業作為一個高投資、高風險的高危行業，這也就致使房地產企業在正常運營中同樣要承擔大量的風險，所以房地產企業在這樣的發展環境下就需要提高對財務風險的意識程度，在日常的運營中就應該加強風險管理的建設，從而做到有備無患。房地產企業應該時刻的關注市場經濟以及房地產行業的最新動態，并且積極地響應國家的政策制度，在企業內部針對所處的環境狀態適時的進行調整，從而提高房地產企業對于財務風險的應對能力。房地產企業在日常不僅需要提高風險意識，同時也需要對企業內部的財務部門增強管理，樹立科學的發展觀念，提高企業自身的信譽度，并且加快企業資金的流通速度。在進行資金管理方面還應該進行全面的預算，從而避免企業在運營的各個環節中出現非法的情況造成資金的流失，從而實現房地產企業的可持續性發展。
(四)在房地產企業資金分配方面的風險管理
針對于我國的房地產行業的發展特點以及發展狀況，房地產企業應該將經營過程中所產生的現金流量凈額作為在分配決策過程中的主要財務指標，主要的原因就是現金流量可以有效的反映出企業的現金收支狀況，因此現金流量數據比企業的利潤更加重要，由此可以說明就算房地產企業的利潤在上升，但是如果企業的現金流量在持續下降，那么長遠來看企業的盈利其實是在下降的[5]。
(五)房地產企業內部制度對財務風險的管理
房地產企業內部的建設主要涉及以下三個方面：一是對市場情況的掌握；房地產企業需要建設專門的信息收集分析部門或人員，從而對市場的情況進行調研，并且及時的掌握其他房地產企業的工作情況以及國家出臺的相關政策，從而企業可以采取有效的防范措施并且提高企業的應變能力。二是要加強企業內部工作人員的自身素質，從而提升企業的總體工作水平；三是要加強企業對于財務方面的管理和控制，建立完善的財務管理制度，避免為不法分子造成可乘之機。
四、結論
房地產行業目前仍是我國經濟發展中的重要組成部分，并且有著較好的發展前景。本文旨在探究房地產企業在面對激烈的市場競爭、突出的內在矛盾以及外在調控壓力的情況下，是如何科學有效的進行財務風險管理，從而實現自身的可持續發展。
作者:卞曉燕 單位:沈陽坤泰房地產開發有限公司
參考文獻：
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第4篇：房地產企業財務風險范文
1、房地產企業融資風險。資金是房地產企業日常活動開展的基礎，前期資金的主要來源是銀行借貸，主要用途是土地購買；而后期活動的資金來源主要是融資或者前期銷售回款。在這樣的資金運行模式下，如果房地產企業出現自有資金不足或者前期銷售計劃不能按時完成，就不能按時償還銀行借貸的本金或者利息，從而使得房地產企業在銀行中的信譽受損，在嚴重的情況下，銀行會中止與房地產企業的合作，房地產企業的資金鏈就會中斷，從而誘發融資風險。
2、房地產開發企業自身“造血”不足。房地產企業自身血液的來源主要是產品開發和銷售，因此，自身“造血”不足也同樣表現在這兩個方面。（1）房地產企業項目的開發周期比較長，其中存在的風險因素比較多，從而導致預期效益的實現也存在了很大的風險。如果房地產企業在項目運行的中出現不可規避的風險，就會影響其預期效益的實現，其盈利水平就會受到影響，不能有效的為后期項目提供資金；其償還債務的能力也會受到影響，為其銀行借貸產生一定的阻礙。（2）在房地產項目開發的產品能夠出售之后，受到政策環境的影響，或者受到房地產銷售手段的影響，使得預期的銷售目標沒有完成，使得資金回收效率變緩；或者受到銀行個人貸款政策的影響，影響了企業按揭回款的效率，影響了企業資金回籠，從而出現“供血不足”的現象。
二、房地產企業資金風險的成因
1、企業資金外部性財務風險問題。（1）市場環境。隨著房地產改革制度的推進，隨著社會經濟的發展，個人成為房地產市場主要的需求者，在這樣的情況下，客戶的需求呈現出個性化的特征，為了滿足客戶需求，房地產企業要對設計產品進行細分，要對客戶群體進行細分。一旦產品定位失誤或者銷售策略失誤就會出現產品滯銷的風險，會為企業資金回籠帶來風險。（2）政策制度。首先，土地是房地產活動開展的基礎，而我國土地的所有權屬于國家，政府在土地開發方面的相關政策會對房地產企業的活動產生直接的影響；其次，政府指定的稅收政策會對房地產產品的銷售價格產生直接的影響，會對其銷售產生影響；最后，政策制定的金融政策也會對房地產企業的融資產生重要的影響。（3）經濟發展水平。首先，經濟發展水平直接影響著人們的購買力，經濟發展水平過低，人們購買力不足，會影響房地產產品的銷售；其次，受到經濟發展周期的影響，房地產行業的發展也呈現出周期變化，一般情況下，發展期為5年，低落期為2年，發展周期對房地產企業的發展有著直接影響。
2、房地產企業內部關系存在問題。房地產企業內部關系問題主要表現在運營機制方面。由于房地產活動的特殊性，一般情況下，在確定開發項目之后，企業會圍繞這個項目建立一個利潤中心或者項目公司。但是收到土地資金開發有限性的影響，這個臨時成立的中心或者公司會呈現出短期性的特點，因此，其經營思路和決策也會表現出一定的短期性。因此，管理者在管理方面會將目光集中在眼前利益方面。同時在財務運作方面，存在著融資沖動、拿地盲目、治理結構形式化等問題，會財務風險的產生提供了一定的內在誘發因素。
3、缺乏資金風險意識。房地產企業缺乏資金風險意識，主要表現在沒有完整的且適合企業自身的預算制度，或者企業預算在實際執行過程中沒有發揮其實際效用。同時，房地產企業缺乏完整的財務風險管理體制，缺乏財務風險分析和財務風險管理，在出現財務風險的時候，不能采取有效的機制進行抵御，從而導致財務風險的產生。
三、房地產企業財務風險的防范策略
1、融資風險的防范。融資風險的防范主要通過融資多元化來實現。首先，企業在融資的過程中，可以對不同的資金種類進行考慮，對不同銀行的貸款政策進行比較，拓展融資渠道，避免盲足融資。其次，拓展資金流入渠道。房地產企業為了規避資金風險，可以改變資金流入渠道單一的情況，通過自辦商場酒店或者持有商業房產等形式，拓展資金流入方式，避免資金鏈中斷。
2、投資風險的防范。投資風險是房地產企業財務風險的表現形式之一，規避投資風險的主要措施就是房地產企業對需求者的消費心理進行科學的分析，對產品進行細分，對產品進行合理的定位，完善產品銷售政策，以保證產品銷售預期的實現，以保證資金能夠及時回籠。
3、資金運營風險的防范。規避企業運營風險最主要的就是完善企業的運營機制，改變短期性運行模式。企業的管理者要以長遠的眼光來制定企業的發展戰略；其次，要完善財務管理制度，完善企業財務預算，制定財務預算的執行政策，保證財務預算能夠得到有效的發揮。最后，在制定完善的企業風險管理制度，對風險進行預期分析，制定完善的規避政策，以對財務風險進行有效的防范。
四、結語
第5篇：房地產企業財務風險范文
【關鍵詞】房地產企業 財務風險 風險防范
一、引言
房地產行業作為我國的支柱性產業，一直備受關注。2016年北上廣出臺最嚴房價調控政策，導致房價大幅下降，使房地產企業面臨危機，此時各房地產企業如何防范財務風險并及時化解就成為關注重點。
二、當前房地產企業財務風險的市場表現
（一）房地產整體行業告別高速增長，企業內部改革需求加大
2015年整體樓市銷售依然呈下行趨勢沒有改變，但降幅大幅收窄。1～5月全國商品房銷售面積35，996萬平方米，商品銷售額24，409億元。但是房地產開發投資增速下行趨勢沒有改變，增速回落0.9個百分點。2015年5月國房景氣指數創我國歷史低值。而房地產的庫存和房地產企業的資金壓力又都在持續增加，房地產行業整體改革迫在眉睫。
（二）我國人口紅利逐步消失，城鎮化對房地產行業的促進作用減慢
我國人口紅利逐步減弱，這主要由于新生兒的減少和人均壽命的持續增長，以及老齡化問題日益加重。雖然國家最新推行的戶籍制度改革，使得原常住非戶籍人口可以取得城市戶籍，但這種快速增長的城鎮化率卻并沒有很大程度的對房地產市場和我國經濟起到帶動作用。
（三）房地產企業中國企占比高，但運營效率相對較低
在我國房地產行業中，國企所占比重較大，TB股上市房地產公司共166家，其中央企12家，地方國企63家，兩者加起來占我國上市房地產企業接近一半，在房地產板塊中總資產國有權重近4成，但就運營效率分析，國有房地產企業的運行效率要低于整個房地產行業的平均水平。
（四）土地供應逐漸緊張，價格增漲幅度加大
我國土地供應整體偏緊。在2003～2013年期間，房地產企業對于土地面積的購置上僅僅增長了8.7%，而同期商品房銷售面積增長了287.2%。主要城市土地供應下滑速度尤為明顯。40個主要城市供應土地占地面積同比增速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的-19.8%。土地價格的增速明顯超過同期商品房銷售均價的上漲。
二、房地產企業財務風險防范措施
針對房地產企業財務風險的市場表現以及房地產企業現在的發展情況和具體產生財務風險的可能方向，可以從以下幾個方面加以防范。
（一）發展多元化的融資渠道
我國房地產企業現階段主要運用的融資渠道為銀行貸款和發行股票募集資金，曾嘗試債券籌資，但收效甚微。房地產企業應時刻的明確我國對于房地產的宏觀調控政策，利用國家放寬債券發行限制的良機，同時結合房地產投資信托海外地產基金、私募籌資、典當融資、合作開發等多種籌資方式提高融資能力。外源融資固然重要，但是內源資金是基礎，內源資本越充盈，財務基礎越扎實，財務風險的控制能力越強，降低籌資風險的根本途徑就是提高盈利水平和經營能力。
（二）加強房地產投資項目可行性分析
房地產投資具有時間長，涉及面廣的特點，當項目動工后，會難以對其進行更改。一旦發生任何意外，會對房地產企業產生很大的風險。可行性分析的目的是對公司的項目提前做好預測，將項目可能會發生的風險進行列示，并進行全面的分析，以確保項目可行。
1.可行性分析的內容要可量化。目前我國大多數房地產企業可行性分析中出現大量模糊不清的概念，缺乏針對性與可量化性，應加以改良。可以對具體目標客戶群設定以年薪、背景、喜好、年齡層、購房目的等進行詳細的量化，更有利于項目的整體規劃。
2.可行性分析的審核流程要完善。現今，多數房地產開發項目審核過程并沒有完全做到分析與審核分離，影響了審核結果的可行性。公司可以設置專門研究中心負責人房地產開發項目進行核實，再由財務部對其預算形成書面報告交由投資委員會進行抉擇，更好的做到分析與審核分離，使項目成功率更高。
（三）做好現有項目的銷售工作
有效的銷售戰略有利于房地產企業流動資金的增加，進而更好的運營。現階段大部分房地產企業的銷售戰略缺乏根據不同的市場環境、不同層次的客戶需求做靈活變動的能力。
第一，在銷售方式上，房地產企業要本著創新的理念，時刻瞄準目標客戶，順應時代和科技的進步，勇于嘗試新的市場營銷推廣手段。不能固步自封，要敢于大膽嘗試在互聯網時代的營銷手段，借助網絡信息工具，鎖定目標客戶。
第二，在銷售管理上，要進行包括銷售人員薪酬管理制度等一系列的改革，研究制定符合公司實際和行業特點的管理辦法和措施，強化銷售員工的主觀工作意識，激勵工作的積極性。
（四）合理增加土地儲備
土地儲備是指房地產企業儲備用地的行為，主要是日常經營以及未來增值預期所需的土地。土地儲備是房地產企業對已經獲得使用權的土地資源的一種投資行為，這種行為可以稱為土地資本經營。資本是能帶來回報的貨幣，房地產企業儲備土地的目的就是使土地開發利潤最大化。城市土地的稀缺決定房地產企業儲備土地的重要性。在房地產市場日趨成熟，競爭日益加劇，土地儲備可以提高房地產企業防范風險的能力。同時受宏觀經濟周期性的影響，房地產企業也應該儲備一定數量的土地，這樣在經濟景氣時有房子可以賣，經濟蕭條時有土地可以開發。
三、結論
房地產企業獨特的經營特點，使其財務風險相對較大。尤其在當前形勢下，房地產企業必須充分重視財務風險防范，強化對房地產企業財務風險的研究，提高房企自身抗風險能力，這樣才能在風云變幻的復雜環境中做大做強，獲得持續性核心競爭力，保證企業的長遠發展。
參考文獻
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第6篇：房地產企業財務風險范文
關鍵詞:房地產企業 財務風險 預警 管理
近幾年，我國房地產企業如雨后春筍，不管以前是搞科研的、做制造的、還是服務業的，也不管資金多少，通通對房地產趨之若騖，前幾年大家賺得盆滿缽滿。近一年，國家對房地產的行業調控已初見成效，房地產企業競爭日趨激烈化，隨之而來的財務風險也在呈上升趨勢。在這種情況下，有必要對房地產企業的財務風險進行分析，并做好預警及管理工作。如何對房地產企業存在的風險進行預警并采取相應的措施進行控制，已經成為房地產企業迫在眉睫的事情。
一、房地產企業財務風險防范機制
房地產財務風險就是房地產企業在發展過程中會受到內外環境的影響致使企業出現破產風險或使普通股收益發生大幅度的變動的風險。房地產財務風險也可以理解為房地產企業在籌資、投資、資金運營及利潤分配過程中會因不同因素而使房地產企業的生存、盈利及發展發面受到重大的影響。在市場經濟大環境下，房地產企業財務風險是客觀存在的，要想將風險和影響完全消除是不切實際的。在這種情況下，就應該建立房地產財務風險預警機制，將房地產企業財務風險值降至最低。財務風險防范機制如下：
(一)完善風險防范體系
要完善風險防范體系，就應該建立完善的風險防范體系，建立健全的管理機制，抓好內部制度建設，加強對相關財務人員的素質培養并將房地產相關資金細節問題落實到實處，將資金細節落實到實處，明確風險監管職責，落實好相應人員責任并明確相關責任制。同時要建立健全的成本控制體系，費用支出必須經過嚴格的審批才能使用，以提高資金利用率，減少資金浪費。
(二)發揮風險預警系統作用
所謂的風險預警系統，就是以信息為基礎并貫穿于企業經營活動始終的全過程，以企業財務報表、經營計劃及相關的資料依據，通過財會、金融、企業管理及市場營銷管理等理論，利用數學模型或是比例分析法對財務管理全過程進行控制，在出現問題時能及時采取相應的應變措施，將房地產財務風險降至最低的風險預警機制。要想風險預警系統的作用，就應該對相應的企業信息進行分析，對可能出現的風險信息進行預警或提前采取相應的措施，降低財務風險。在發生財務風險的時候，能夠及時找到致使財務不佳的根源，使經營者能夠財務相應措施，阻止情況進一步惡化。
二、房地產企業財務風險管理
(一)確立資本結構
要想對房地產財務風險進行有效管理，確立合理的資本結構是必不可少的。畢竟公司資本結構合理與否和籌資決策有直接關系，公司在籌資決策的時候，會根據企業的實際狀況，對影響決策的相關因素進行綜合分析并確立合理的資本結占有合理的比例。因此，公司在決策的過程中，就應該選擇最佳融資方式、融資對象、融資金額及期限。要想選擇最佳方式和對象，管理者就應該成本和收益進行權衡，并在此基礎上對股權融資和債權融資進行分析。此外，還要對資金額和期限進行適當的選擇。只有將公司的負債率和債務期限進行合理的搭配，才能有效的降低公司償債壓力，保證資金正常運行。只有對公司成本結構進行合理優化，才能更好的實現企業最大化利益，才能最大限度地降低籌資成本、減少財務風險。
(二)加強對外部環境的應變能力
房地產企業是受外部環境影響較強企業，特別是在經濟環境復雜多變的今天，受外部環境的影響更強。外部環境是客觀存在的，外部環境的變化常給房地產企業發展帶來一定的財務風險，這種財務風險是不可預見的，更無法對其施加直接影響。但是可以根據外部經濟環境發展規律和國家政策的態勢，對其進行研究和分析，建立相應的預警機制，隨時關注外部環境的變化，結合公司實際情況對風險進行預測，并根據相應的預測，采取相應的措施，制定財務管理政策，對不合理的措施進行及時調整。在增強財務管理應變能力的同時，也能降低不利條件對財務管理活動的影響，進而降低房地產企業外部風險。
(三)提高公司全員風險管理意識
要想對財務風險進行相應的控制，離不開公司全員風險管理意識。首先公司領導要有較強的風險管理意識和較強的責任感，能根據實際情況做出正確的決策，以降低財務風險。只有領導帶頭，明確相關部門應該承擔的責任、義務，真正實現權責分明，各部門才能更好的配合財務管理人員進行相應的工作，財務管理人員的風險意識才能得以加強，才能真正地意識到房地產財務活動的復雜性和重要性，才能積極地參與到房地產財務管理中去。也只有這樣，財務管理人員才能將房地產風險預警作為首要目標，以財務風險控制體系為導向，更好的對財務風險進行預防，使財務風險得到有效控制。
三、結束語
隨著我國經濟突飛猛進的發展，房地產企業也在迅速的發展。然而，房地產企業畢竟是后興起的產業，在激烈的市場競爭條件下，容易受內外經濟環境的影響而出現財務風險。在這種情況下，房地產企業財務風險預警和管理是十分必要的。只有加強房地產企業財務風險預警和管理，才能更好地促進房地產企業經濟發展。
參考文獻：
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[2]范軍衛.我國民營企業中的財務風險分析及其對策[J].經營管理者.2009
第7篇：房地產企業財務風險范文
1.財務風險的含義
現代企業面臨著各種各樣的風險。其中財務風險客觀存在于企業財務管理工作的各個環節。財務風險按其在經營過程中的表現不同,可分為狹義的財務風險和廣義的財務風險。廣義的財務風險認為:財務風險是企業財務活動中由于各種不確定因素的影響,使企業財務收益與預期收益發生偏離,因而造成蒙受損失的機會和可能。狹義的財務風險認為:財務風險是企業用貨幣資金償還到期債務的不確定性,也稱融資風險或籌資風險。
從財務預警角度看,對企業財務危機的預測不僅僅限于對籌資風險的預測。企業財務是企業生產經營過程中的資金運動及其所體現的經濟關系。由此財務管理應是對企業資金運動及其所體現經濟關系的組織和控制、協調,是組織財務活動、處理財務關系的一項綜合管理工作。對財務風險含義的界定應按照廣義的財務風險觀來理解,更適合房地產行業。
2.房地產企業財務風險出現的原因:
(1)自身經營特點。從房地產業的經營特點看,房地產開發項目具有開發過程復雜、周期長、涉及部門和環節多的特點。
(2)資金結構。主要是指企業全部資金來源中權益資金與負債資金的比例關系。房地產開發企業的資金由自有資金、預售款、銀行貸款、經營性欠款4部分組成,其中自有資金往往只占較小的比例,負債資金往往占企業全部資金來源的70%,有的甚至高達90%,一旦企業不能控制各類風險,出現不能支付到期本息的財務風險的可能性就非常大。
(3)財務管理水平。我國的房地產企業,特別是大型房地產企業都由國有資本控制或者本身就是國有企業轉化而來,國有企業所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現。
(4)決策的風險意識。決策失誤使投資項目不能獲得預期地收益,投資無法按期收回,為企業帶來巨大的財務風險。
二、財務風險預警系統分析
1.財務風險預警存在的問題。在企業風險研究分析中,早期的財務風險測度方法主要考慮投資者無力償還債務的可能性,因此風險測量師從財務可行性模型出發。隨著資金時間價值日益受到重視,總投資內部收益率和股本內部收益率成了風險分析重點,從而開始對內部收益率的各因子加以細分,出現了敏感性分析。但這些模型和分析方法,都只是分離地給出各個指標,沒能為決策者提供一個判斷標準和預警信息。
2.房地產開發企業財務風險預警的作用。財務風險預警是一個風險控制系統,它借助于已有的財務資料及數理模型,對企業的經營活動、財務活動進行分析預測,以便于發現企業在經營管理活動中潛在的風險,并在危機到來之前,向相關人員提出警告,尋找危機產生的根源,督促相關人員做好有效地防范措施,做到未雨綢繆,防患于未然。財務預警是經濟預警的組成部分,由于財務預警具有綜合性、前瞻性、可計量性,因為,財務預警成為了經濟預警的一個最有效的窗口。具體來說,房地產開發企業財務預警有以下幾個方面的作用:
(1)信息反饋。進行財務風險預警需要對國內外與企業有關的各種信息進行收集并分析整理,包括企業行業競爭情況、宏觀產業政策、橫縱向的供應商及客戶情況等等。
(2)進行風險預警,防范風險損失。通過信息收集整理,可以對企業進行橫向、縱向比較,與同期國內外先進水平比較,與歷史先進水平比較,得出企業的景氣程度,確定是否進入需要警示階段。
(3)保護企業,促進發展。通過財務風險預警系統,可以最大程度地發現財務風險,最大程度地做出防范措施,最大程度地保護企業財務損失。
(4)提供決策支持。財務風險預警系統既然是一個有效的信息集成系統,企業決策人員可以隨時在系統中提煉出有用的信息。
(5)進行有效借鑒,完善企業管理。企業通過財務風險預警系統,不僅可以發現問題、找出問題、解決問題,更能“存儲”問題,把歷史數據保留下來,如果以后還碰上相同或者類似的問題,即很快能從這些數據中找出更行之有效的解決辦法或者是進一步改進的解決辦法。
3.房地產開發企業財務風險預警的機制。如何去實現房地產開發企業財務風險預警管理的作用,實現把房地產開發企業的財務風險轉化成財務收益,這將決定著這個預警系統是否成功。預警這種機制的實現主要通過以下幾個步驟:
(1)識別風險。任何預測都是以已知數據為基礎,從已知數據中發現風險和識別風險是預警系統建立的基礎。財務風險的識別方法有很多種,可以從財務報表數據中分析,可以進行現場察探,可以發放專家調查問卷,可以分析內部管理制度及業務流程。
(2)建立預警體系。憑借單一指標去預警的方法不能很好地完成預警功能,一般來說,財務預警是一個綜合體系,如何把這些因素綜合成一個最有效的預警體系,是成功預警最重要的環節
(3)進行預警控制和分析。風險已經識別,系統已經建立,剩下的,就是要依據已有的目標去控制,只有通過有效控制,風險才能化解,效益才能產生。
4.房地產企業財務風險預警具體對策。房地產企業可以通過自身的財務指標數據進行分析,判斷自身在財務處理方面的關鍵風險因子,并及時處理;同時通過非財務指標以及非財務信息等其他方面對企業自身狀況進行相應診斷。具體分析如下:
(1)成本內控措施。成本內控措施需落實到立項、規劃、招投標、施工、銷售、預決算等多個環節,每個環節都是關鍵節點,需要予以高度重視。
(2)多渠道融資模式。鑒于企業借貸資金成本的某些不可控性,房地產企業應該在融資渠道上積極拓寬思路。
(3)多業態開發模式。采用多業態開發模式預防單一開發模式而進行風險防范也不是絕對的,目前在房地產業存在兩種比較典型的開發模式,分別是多元化與單一化。
(4)現金流量管理。房地產企業的現金流管理包括土地出讓金的支付、工程款的支付、銷售回款的管理等,其中最重要的一部分就是銷售回款的管理。
第8篇：房地產企業財務風險范文
【關鍵詞】 風險預警 房地產企業 財務風險
Abstract ： The paper mainly discusses the pre-warning and management of the real estate enterprise financial risk.
財務風險是財務活動中由于各種不確定因素的影響，使財務收益與預期收益發生偏離，因而造成蒙受損失的機會與可能。在遭受金融危機沖擊的背景下，市場不確定因素進一步增加，房地產企業面臨的財務風險也越來越大，必須要全面分析企業潛在的財務風險，健全企業財務風險管理機制，搞好企業財務風險預警與控制，做到防患于未然，確保企業持續健康發展。
1.建立房地產企業財務風險預警
財務風險預警系統是以企業信息化為基礎，并貫穿于企業經營活動的全過程，以企業的財務報表、經營計劃及其他相關的財務資料為依據，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等理論，采用比例分析、比較分析、因素分析數學模型等方法進行預報示警。它通過收集與企業經營相關的產業政策、市場競爭狀況、企業本身的各類財務和生產經營狀況信息，進行比較分析，判斷是否預警。經過對大量的信息進行分析，當出現可能危害企業財務狀況的關鍵因素時，財務風險預警系統能預先發出警告，提醒經營者早做準備或采取對策，避免潛在風險演變成現實損失，未雨綢繆，起到防患于未然的作用。當財務發生潛在危機時，財務風險預警系統還能及時尋找導致財務狀況不佳的根源，使經營者有的放矢，采取有效措施，阻止財務狀況進一步惡化。
通過財務風險預警分析，企業能夠系統而敏銳地發現企業潛在的財務危機，從而有效地避免和防范財務危機的發生。同時，財務風險預警系統還能夠幫助企業管理層了解財務危機發生的緣由、經過，提供解除財務危機的措施以及改善管理的建議，作為企業未來經營之借鑒。
2.建立房地產企業財務風險預警的程序
2.1選取預警指標。在企業財務風險預警中，任何一個財務指標，都難以全面評價企業的財務狀況和經營成果。要想對企業的財務狀況和經營成果有一個總的評價，就必須將企業的償債能力、盈利能力、發展能力、運營能力、現金能力等多方面的財務指標納入一個有機整體中，才能全面地對企業財務狀況、經營成果進行解剖和分析，從而對企業經濟效益的優劣做出評價和判斷。
2.2分析預警指標。企業可以采用財務報表指標分析法、單變量模型分析法、多變量模型分析法、根據經驗主管判斷以及案例分析等方法對財務狀況進行診斷，是否存在財務危機，以及危機的程度。各種方法都有其特點和局限性。對企業而言，在實際運用時，要考慮到國家的宏觀經濟形勢、地域、行業等諸多因素的差異，選擇適合企業特點，并能滿足自身經營和財務管理需要的方法和模型，才能達到動態監測、及早防范、有效阻止及避免財務危機發生的目的，最大限度地發揮財務危機預警系統的功能。
3.財務風險預警的構建
3.1加強信息管理。企業預警需要有一定的管理基礎和功底，僅靠提高財務管理水平，就只是杯水車薪。首先建立財務風險預警組織機構，并遵循“專人負責、職責獨立”的原則，確保財務風險預警分析的工作能夠有專人落實，且不受其他組織機構的干擾和影響。而且財務風險預警系統應該是開放性的，不僅包括內部財務信息，還包括外部相關信息。最為關鍵的是，系統信息要不斷刷新，資料系統要不斷升級，確保財務信息的及時性、準確性和有效性。
3.2健全財務風險分析與處理機制。高效的財務風險分析是財務風險預警系統的核心和關鍵。財務風險處理主要包括應急措施、補救方法和改進方案。其中，應急措施主要是指面對財務危機和財務風險時，應該采用何種手段規避，以控制事態的進一步惡化；補救方法主要是指如何采取有效措施盡可能減少損失，將損失控制在一定范圍內；改進方案主要是指如何改進企業經營管理中的薄弱環節，杜絕和避免類似的財務風險再次發生。
3.3牢固樹立風險防范意識。風險防范意識是企業財務風險預警系統得以成功建立并有效運行的前提。這就要求企業全體員工，特別是領導層在思想上對潛在的發現的問題及提出的合理建議應給予重視和采納。
3.4財務風險預警系統應與企業各項制度建設相結合。企業是一個整體，任何一項活動都會影響客戶的滿意度，企業的財務管理必須保持與其他管理活動的良好溝通和銜接，財務風險預警系統應該與其他子系統保持協調一致，實現數據共享。財務風險預警系統應與企業各項制度建設結合起來，互相促進。
3.5遵循成本效益原則。企業財務風險預警系統的設計還要遵循成本效益原則，使產生預警信息的價值大于產生預警信息的成本，保證該系統的經濟性和有效性。
在正常情況下公司的償債能力也即財務風險程度首先取決于現金流量狀況。財務風險是指在一定的時期內，公司在進行各項財務活動時，其實際財務收益由于受到內外部環境變化以及各種難以預計或無法控制因素的影響，而偏離了預期財務收益，從而蒙受損失的可能性。它包括籌資風險、投資風險、資本運營風險以及利益分配風險等，是企業經營風險的財務表現形式，使得企業經營和財務狀況充滿了不確定性，不利于公司的穩健協調發展。在社會化大生產的市場經濟條件下，財務風險是必然存在的，它貫穿于企業財務管理的全過程，影響了財務管理工作的各個環節。公司對于其財務風險進行管理的目標是為了對財務風險做出正確的預測并熟悉風險的來源，通過建立健全風險管理機制來適當控制和防范財務風險，從而將其造成的損失降至最低程度，確保企業財務的安全性，保障公司價值最大化，促進企業健康穩定發展。
4.加強房地產企業財務風險管理
4.1增強企業應對經濟環境變化的能力
經濟環境的復雜多變是公司遭受財務風險的外部原因，房地產企業日常財務管理受到這些存在于企業之外的經濟環境因素的深刻影響。雖然外部經濟環境的不利變化必然給企業帶來財務風險，但公司難以預見和無法改變這種外部變化，無法對其施加直接影響。但是，面對經濟環境的變化，公司并非無所作為。外部環境的變化有其自身的規律和趨勢，通過對其進行認真分析和研究，建立相應的風險預警機制，公司可以把握環境可能將要發生的變化，預測公司將要面臨的風險。針對環境變化的預測，公司應制定多種應變措施，對財務管理政策和管理辦法適當調整，從而增強公司應對財務管理環境變化能力，減少環境不利變化對財務管理活動的沖擊，以此降低企業面臨的外部財務風險。
4.2建立科學的財務決策機制
經驗決策和主觀決策大大增加了決策失誤的可能性，而錯誤的財務決策必定會導致公司財務管理的失敗，增加公司財務風險。因此，為了防范財務風險，公司必須提高決策的科學化水平，建立科學的財務決策機制。為了實現公司目標，首先要明確企業財務決策的目標，確定與公司目標一致的財務目標是科學財務決策的前提。在充分考慮財務風險的前提下，科學評價財務決策，通過綜合運用各種財務風險分析方法來確定最優的決策方案。在財務決策的實施階段，應加強對實施過程的監督，此時財務管理的中心環節是積極控制財務決策實施中的財務風險，從而合理控制公司總財務風險，保障公司決策順利實施。
4.3確定合理的資本結構
公司財務風險與其資本結構與理財目標密切相關，因此，合理的資本結構有利于公司規避財務風險。公司資本結構是否合理取決于籌資決策，公司在籌資時應結合自身實際，對有關影響因素綜合考慮，以確定最佳資本結構，并在長期籌資決策中保持該最佳比例。公司籌資決策需要選擇適當的籌資方式、籌資對象、籌資金額以及籌資期限。管理者應權衡成本與收益，比較分析股權融資與債權融資，選擇合適的籌資方式與籌資對象；恰當的籌資金額和籌資期限有利于公司降低償債壓力，保證正常的資金運轉，因此，為了健康、穩健的發展，公司應保持適當的資產負債率和債務期限搭配。總之，公司應優化資本結構，在實現企業價值最大化的同時，降低綜合資本成本和財務風險。
4.4完善公司的財務風險管理制度
公司如果沒有明確的財務風險管理制度，財務風險管理的目標和方向就會模糊，勢必造成財務風險管理效率的低下，因此，完善的財務風險管理制度是防范財務風險不可缺少的重要措施。內部控制是公司財務風險管理制度的核心，為了完善公司財務管理制度，首要任務就是建立和強化企業內控機制，加強對資金的管理，提高資金的使用效率。首先，全面梳理企業現有的業務流程，尋找工作流程中存在的風險及相應控制措施；其次，對現有內部財務控制制度進行審核，并補充和完善相關監管漏洞，健全內部控制措施。同時，加強對主要業務節點的控制，例如對現金管理建立資本預算體系，對公司的現金實行預算控制管理，這可以為公司提供預警信號，公司管理者就能夠及早采取防范措施，提高抵御財務風險的能力。
參考文獻：
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第9篇：房地產企業財務風險范文
一、引言
房地產業在我國尚屬一個新興行業，起步于上世紀80年代中期，僅有20年的歷史，具有很大的發展潛力，是一個成長性很高的行業。國家統計局公布的2003年和2004年的房地產綜合景氣指數均在2002年之上。2004年，全國房地產行業完成投資1.3萬億元，比2003年增長28.1%。盡管房價上漲增加了普通購房者的負擔，但旺盛的購房需求和經濟的持續快速發展依然是房地產行業景氣的主要支撐。國內有學者指出，未來五年，全國整體房價仍會維持在較高位運行。這主要是因為中國房地產市場的需求增長態勢將會在較長時期內存在，住房供給偏緊，旺盛的需求仍使供求不平衡。未來某些房價上漲較快的大城市將會帶動地區及全國房價的上漲。
在全國房地產行業快速發展的同時，房地產行業的風險也逐漸顯現，引起了專家學者的關注。中國指數研究院常務副院長黃瑜在中國經濟前瞻論壇上指出，“十五”期間我國房地產行業表現出四方面的問題：資金來源相對單一，銀行風險大；房價增長過快，價格和市場風險偏高；城市開發過快，土地成本升高；粗式開放經營，耗能過大。
深萬科、金融街、深振業等30家房地產行業上市公司近5年來的經營發展狀況表明，房地產行業近年來資產規模和主營業務收入增長較快，發展迅速，期間費用占主營業務收入百分比逐年下降，經營管理逐步由粗放型向集約型轉變。但同時，主營業務利潤率呈現出下降趨勢，存貨周轉率也放緩，反映出房地產行業在快速發展的同時，一些經營風險也正逐步顯現。5年來，30家房地產上市公司總資產由540億發展到841億，增長了55.69%。其中，存貨凈額由264億增長到了442億，增長了67.78%。主營業務收入由141億增長到274億，增長了94.07%。資產負債率2001年最低，為49.08%，2002最高為54.55%，并呈上升趨勢。反映營運能力的存貨周轉率，從1998年的最低0.37次上升到2001年的最高0.48次，2002年有所下降為0.47次。
房地產業的風險，概括起來主要包括政治風險、政策風險、經濟風險、市場風險、自然風險、利率風險、技術風險、經營風險等，這一風險分類，雖便于描述，但給定量分析帶來了一定困難。有的學者把房地產業的風險劃分為商業風險和財務風險，則便于在風險分析中做到定性定量相結合，靜態動態相補充。
在企業風險研究分析中，早期的風險測度方法主要考慮投資者無力償還債務的可能性，因此風險測量師從財務可行性模型出發。隨著資金時間價值日益受到重視，總投資內部收益率和股本內部收益率成了風險分析重點，從而開始對內部收益率的各因子加以細分，出現了敏感性分析。但這些模型和分析方法，都只是分離地給出各個指標，沒能為決策者提供一個判斷標準和預警信息。為進一步深入研究分析房地產企業的經營風險并做出及時預警，本文擬從定量分析的角度，探索運用Z模型風險分析法，對房地產企業的財務風險分析及預警進行初步嘗試。
Z模型最早是由美國學者Altman于20世紀60年代中期提出，用以計量企業破產的可能性，在實際運用中，模型得到了逐步補充完善。其分析模型如下：
Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5
式中， Z=判別函數值，X1= 營運資金 / 資產總額，X2= 留存收益 / 資產總額，X3=息稅前利潤 /資產總額，X4= 股東權益賬面價值總額 / 負債賬面價值總額，X5= 銷售收入 /資產總額
企業破產臨界值：
（1）Z < 1.23時，企業處于破產的“危險地帶”；
（2）1.23 < Z< 2.9時，企業處于破產的“灰色地帶”；
（3） Z> 2.9時，企業財務狀況良好。
考慮到企業財務數據源于權責發生制原則，可能不能真實反映企業現實的財務質量，模型在實際運用中增加了兩個有關現金流量分析的指標：
(1)現金盈利質量率。
現金盈利質量率=現金盈利值／凈利潤。其中，現金盈利值是根據現金流量表提供的財務信息計算出來的企業現金凈收益。計算公式為：現金盈利值=經營活動現金凈流量+分得股利和利潤收現+債券利息收現+處置長期資產收現一利息及籌資費用付現。
(2)現金增值質量率。
現金增值質量率=現金增加值／留存收益。其中，現金增加值是企業支付了各項現金分配后的留存現金收益。計算公式為：現金增加值=現金盈利值一分配股利付現。
由于上述分析模型沒有把行業因素考慮進來，本文增加了對企業償債能力的分析，使其更適合房地產企業特色。
本文第二部分根據萬科公司與行業財務效益狀況指標，資產運營狀況指標等進行比較，分析萬科公司經營狀況；第三部分測算萬科公司Z指數值，與指標的臨界值比較得出警情結論，并與行業Z值比較，進行行業分析；第四部分對警度進行分析評價，并采取措施排警。
二、基本財務指標分析
2002年萬科股份的各項財務指標與市場比較為：
與同業相比，萬科公司償債能力較強，負債比例較小，且短期負債比率大于長期負債比率；資產增長高于同業平均，尤其是凈利潤的增長，說明公司在不斷發展、壯大；企業總杠桿低于同業平均，股價受銷售變動影響也小；其應收、應付、存貨、資產及現金等價物周轉率高于同業平均。但是，其盈利能力要低于同業。
三、Z模型分析
根據Z模型的公式，算得萬科公司2002年的Z指數指標為：
但是，行業平均值 Z
