民法典拆遷法律法規精選(九篇)

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第1篇：民法典拆遷法律法規范文

廣西電力線路走廊主要物權風險

現行的法律制度沒有充分考慮計劃經濟體制下原有的一些做法，以及新法施行后的一些配套制度。法律體系不完善體現在：（一）物權登記缺失電力線路走廊用地一般包括電力線路鐵塔基礎用地、電桿和拉線用地以及電力線路保護區（含電力線路跨越）的土地。由于法律法規沒有對電力線路走廊用地有統一的規定，各地政府部門依照《土地法》、《城市房地產管理法》等法律法規和政策自行制定征地程序、操作方法和賠償標準。部分省市規定，架空電力線路保護區不征地也不辦理土地使用證。如：江西省政府辦公廳印發的《江蘇省電網建設征地拆遷補償實施意見》規定，電力線路走廊用地不征地，但沒有明確桿塔占地是否征地。部分省市如《湖南省電力設施保護和供用電秩序維護條例》則明確：電力線路鐵塔基礎用地需辦理用地手續；電桿、拉線不需辦理行政審批手續；架空電力線路保護區不實行征地。廣西與大多數省份做法一樣，對鐵塔基礎占地、拉線桿塔的主坑和拉線坑，按照國家和自治區有關城鄉基礎設施征地的規定進行補償，不辦理征地手續，無建設用地使用權證，只將線路路徑報有關政府部門備案。對于架空電力線路保護區內的土地不征地、不補償。原因是電力線路線長、分布廣、技術要求高，使用土地的方式與道路建設等具有本質區別，它不改變土地的權利歸屬，不改變土地的效用，也非常少地限制土地的收益，所以不征地。如果都實施征地，一方面將會形成無數條看不見的“萬里長城”，另一方面將會阻礙電力發展速度，增加電力建設成本，而這些加重的成本最終都會由消費者承擔。《物權法》施行后，由于缺乏配套的地役權登記制度，電力線路走廊用地無法對抗第三人，實踐當中，供電企業相當數量的建設用地沒有辦理物權登記或者物權變更登記。材料缺失、政策變遷、涉及到用地指標等原因，物權登記辦理越來越難。由于沒有辦理土地使用權登記手續，電網企業土地使用權存在瑕疵，缺乏充分的證明效力以及對抗善意第三人的法律效力。如果原土地權利人對土地使用權再行處分，電網企業的合法利益將得不到維護。另外，不辦理物權登記手續，將導致土地使用權不明確，由此帶來的巨大風險，將直接影響供電企業對后續線路建設和改造等投入，最終影響廣大用戶的用電質量，同時也阻礙了電網建設的可持續發展。（二）物權制度不足現有的電力線路走廊的制度設計還不能保障法律關系的穩定，有效保護和協調各方利益。法律治理工具存在的不足，主要體現在以下幾個方面：現行法律措施法律法規中缺少能有效解決電網線路走廊問題的措施。部分法律理論雖然有自身的優點，但都還不能完全解決存在的問題。體現在：第一，相鄰關系調整的不足。《物權法》規定，不動產權利人因鋪設電線必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。《物權法》對使用他人土地規定了兩種制度：相鄰關系制度和地役權制度。電力線路走廊是適用相鄰關系還是適用地役權制度，這對電網發展具有全局性影響。相鄰關系是法定的、無償的，并且是無固定期限的，適用相鄰關系無疑對于電網公司較為有利。但是，相鄰關系是法律對鄰近不動產利用所做的最低限度調節,對“最后一公里”的低壓線路特別是沿墻線等的適用是較為合適的，但是高壓電力線路往往跨過好幾塊不同地產，桿塔之間并不鄰近，缺乏適用的空間條件。特別是相鄰關系一般是無償的,這對于電力線路走廊通過的土地使用權人來說未必不是顯失公平的。因此通過相鄰關系解決也是不盡合理的。私人財產所有權受到剝奪，合法權益得不到保障，這與物權法公私權益平等保護的立法本意也是相違背的。第二，地役權保護不足。地役權是我國物權中用益物權的一種,即通過合同約定,需役地人對供役地人的土地進行利用,以提高自己不動產的效益,是在不排除所有權人占有的情況下,對供役地的一種限制。地役權解決電力線路走廊問題從法律層面上講是可行的。通過協商簽訂地役權合同，可以使電力企業和電力線路走廊內的土地所有權人或者使用權人清楚自己所負擔的義務,明確雙方權利義務，有利于減少電網建設阻力，增強土地所有權人和使用權人維護電力線路走廊安全的自覺性。但是地役權的取得需要訂立地役權合同，支付對價并有期限，還需進行登記。現行地役權制度一方面缺乏配套登記等相關規定，另一方面只有普通地役權的規定，在《物權法》中沒有明確規定公共地役權制度,當雙方當事人協商不一致時，電力線路走廊建設方如何取得所需的地役權沒有法律依據。電力線路長距離、涉及面廣的特性，使得走廊內任何一個權利瑕疵，都將影響到整條線路的建設和運行。如何解決當事人以私權保護為借口提出不合理要求，阻礙和妨礙電力線路走廊建設，成為現行地役權制度所不能解決的問題。第三，通過權調整的不足。主要指架線通過權，是指需役地使用權人將電力線路通過供役地的地表、上空或地下而在供役地上設立的權利。通過權本身是個英美法概念，使用債權原理解決物權問題，這與堅持物權和債權嚴格區分的大陸法系物權法不一致，在我國施行具有較大難度。且通過權以雙方協商為主，不具有強制性，商業性質較為濃厚，大大增加補償費用，增加電網建設難度，缺乏可操作性。

廣西電力線路走廊物權風險防范途徑

第2篇：民法典拆遷法律法規范文

關鍵詞:物權法;司法解釋;實踐分析

作者簡介:呂偉建(1970-),男,蘇州市職業大學教學部講師。

中圖分類號:D923.2文獻標識碼:A文章編號:1672-3309(2009)09-0078-03

我國憲法明確規定實行社會主義市場經濟體制。在社會主義市場經濟條件下,各種所有制經濟所形成的市場主體都在統一的市場空間運作,并發生相互關系,各種市場主體都處于平等地位,享有相同權利,遵守相同規則,承擔相同責任。公平競爭、平等保護、優勝劣汰是市場經濟的基本法則。

一、物權法明確規定平等保護公私財產

平等保護原則符合憲法關于所有制性質的規定,真正體現了社會主義特色。失去了平等保護,也就失去了共同發展。比如,在拆遷過程中,“釘子戶”事件涉及到政府對私有財產的征收問題。《物權法》第42條對征收問題的規定是,為了公共利益的需要,依照法律規定的權限和程序,可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。同時,《物權法》對征收補償的原則和內容作了規定。重慶“釘子戶”事件還涉及到一個重要問題是如何界定公共利益。考慮到公共利益問題比較復雜,在不同時期、不同領域公共利益的內容不盡一致,很難在《物權法》中作出統一界定,因此,《物權法》對此沒有作出明確界定。但是,可以肯定的說,《物權法》有關征收、補償等問題的規定對于相關法律的進一步完善,對于更加完善地保護私有財產權將發揮重要作用。對于城市百姓而言,《物權法》首先涉及到業主的建筑物區分所有權。《物權法》對小區中的道路、綠地、車庫、車位、物業管理用房等設施的歸屬都做出了規定,并規定業主可以成立業主大會,由業主委員會來行使自己的權利,業主可以共同決定小區內的事情,如選聘和解聘物業服務機構或者業主委員會委員,維護自身利益。同時,《物權法》對建設用地使用權也做出規定,其從保護百姓切身利益的角度出發,明確規定住宅建設用地使用權到期后自動續期。建設規劃區內的車庫、車位可以通過出售、出租和附贈等方式來明確其歸屬。

對于農民而言,《物權法》也與他們的利益息息相關。征收集體所有的土地,應當依法足額支付土地補償費、安置補償費、地上附著物費、青苗補償費。此外,還要安排被征地農民的社會保障費用,保障被征地農民的合法權益和基本生活不受影響。對農民的宅基地應當依照現行法律規定,不能轉讓和抵押。宅基地是農民安身立命之本,在農村社會保障體系不完善的情況下,其不宜放開。《物權法》第三編,也就是用益物權編規定了建設用地使用權和宅基地使用權,城鎮商品房的土地權利屬于建設用地使用權,建設用地使用權與宅基地使用權同屬用益物權,同樣受法律保護。土地承包經營權和宅基地使用權是農民安身立命之本,為了維護現行法律和現階段國家有關農村的土地政策,并為今后修改有關法律或者調整有關政策留有余地,《物權法》規定,宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用于《土地管理法》等法律規定。禁止城鎮居民購買宅基地,其在宅基地上購買的房屋,不僅沒有房屋使用權證書,而且在征收時依照現行規定國家不予補償。

二、有關司法條款與修改建議的解讀

《物權法》第8條規定:“其他法律對物權另有規定的,依照規定。”該法第246規定:“《中華人民共和國擔保法》與本法的規定不一致的,適用本法。”這兩條規定存在矛盾。草案第8條規定的是本法與其他相關特別法之間關系的一般規則,而草案有關擔保的規定根據實踐經驗對擔保法中一些不合時宜的規定作了修改,草案第246條是針對這種情況作出的例外規定。為了防止產生誤解,建議將草案第8條修改為“其他相關法律對物權另有特別規定的,依照其規定。”同時將草案第246條移至草案第四編“擔保物權”中,修改為“擔保法與本法的規定不一致的適用本法。”不動產被毀損可以要求恢復原狀;對有些財產,法律、行政法規既沒有規定不得抵押,又沒有規定可以抵押。法律委員會研究認為,抵押行為屬于民事行為,只要法律未規定不得抵押的財產都可以抵押,建議將關于“可以抵押”的財產的規定改為“法律、行政法規未禁止抵押的其他財產”。第49條規定:“野生動植物資源屬于國家所有。依照憲法規定,森林、草原屬于國家所有,法律規定屬于集體所有的森林、草原除外。”不加區別地規定野生植物資源都屬于國家所有,是不確切的。法律規定屬于國家所有的野生動植物資源,屬于國家所有。第139條規定:“設立建設用地使用權,應當向登記機構申請建設用地使用權登記。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。”這一條同其他類似條款相比,需要補充規定建設用地使用權何時設立。

三、住改商須經全樓業主同意

近年來,涉及物業權益糾紛案件的數量不斷增加。最高人民法院進行了廣泛的調研、分析與論證,并制訂了《物權法》司法解釋――《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》,施行后,當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件,不適用此司法解釋。兩部司法解釋涉及到一系列的熱點難點,具體包括業主身份的界定、住改商糾紛處理、車位車庫糾紛的處理、物業費糾紛處理、物業服務合同的解除及相應糾紛的處理等。在備受爭議的小區車位歸屬方面,司法解釋明確規定,如果建設單位已按照規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例,將車位車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的,應當認定其行為已符合《物權法》第74條第1款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。因業主炒掉物業公司而引發的糾紛,司法解釋明確規定,物業服務合同的權利義務終止后,業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施,人民法院應予支持;物業服務企業拒絕退出、移交,并以存在事實上的物業服務關系為由,請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的,人民法院不予支持。 《物權法》規定,業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應經有利害關系的業主同意。建設單位按照配置比例將車位、車庫,以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的,應認定其行為符合《物權法》第74條第1款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。民宅商用改變了住宅法定用途,破壞了既有秩序,如果利害關系業主認定標準缺失將會造成法律適用的困難,此次司法解釋將“有利害關系業主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內”,此規定在審判實務中易于掌握和操作。至于出現建筑區劃內本棟建筑物之外的業主也與民宅商用行為存在利害關系的情況,最高院民一庭負責人表示,為防止利害關系業主范圍的無限制泛化,司法解釋另外規定,其應證明利害關系的存在。現時做法是,住改商只須征得大部分近鄰同意即可。司法解釋明確規定了利害關系人的最小范圍,即整棟樓的業主;物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務,業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的,人民法院不予支持。

選聘物業服務企業是業主共同作出的決定,只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務,則物業費的交納義務對全體業主而言都是均等的。除非管理規約或者物業服務合同等有另外的規定或者約定。在實際情況下,物業合同不大可能與每一個單個業主簽訂,但合同效力仍對單個業主有效。即使業主一段時間不在小區居住,房屋空閑,但物業服務使小區建筑物及其附屬設施正常運行,仍然間接地為業主提供了服務;如物業服務企業拒絕退出物業服務區域,并以存在事實上的物業服務關系為由,請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的,法院不予支持。不少小區,物業合同到期或業委會聘請了新的物業公司,但老的物業公司賴著不走。如果業主不交物業費,物業公司訴至法院,法院會以有事實服務為由,判決業主支付物業費。因物業公司拒不撤出時,業主有權利不交物業費,法院也不會支持物業公司討要物業費,物業公司等于白干,沒有經濟利益,物業公司會主動撤出。基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的,可以認定為《物權法》第6章所稱的業主。根據司法解釋,此類人群具備業主身份。房屋買受人在已經合法占有使用專有部分的情況下仍未依法辦理所有權登記的情形大量存在,如僅以是否已經依法登記取得所有權作為界定業主身份的標準,將與現實生活產生沖突,并有可能對前述人群應當享有的權利造成損害。

四、我國《物權法》與國外《物權法》的區別

《物權法》是規范財產歸屬和利用的基本民事法律,在大陸法系國家,物權是《民法典》中的一編。用益物權是《物權法》中一項重要的制度。我國的城市土地屬于國家所有,農村土地屬于農民集體所有,因此,任何人使用土地都需要通過設定用益物權來實現。用益物權設定后,用益物權人享有、占有、使用和收益的權利,作為用益物權中的建設用地使用權(土地使用權)是可以依法出租或者轉讓的,且其與公共財產所有權地位平等,受法律保護,這對保護屬于基本民權范圍的物權意義重大。

國家的發展離不開人民的勞動,而勞動者必須有積極性,而其積極性只能依靠承認并保護他們對于勞動成果的所有權來維持和激勵。《物權法》的上述規定,為國民財富和國民智慧的大量涌流,提供了堅實保障。按《物權法》所確定的財產所有權的取得必須合法的原則,對于非法取得的財產,《物權法》并不會確認其具有物權,更不會有所謂赦免“原罪”的問題。城市房屋拆遷、城管沒收小攤小販以及農民土地的征收征用是百姓廣為關注的熱點問題。物權觀念的傳播與普及為政府依法行政奠定了扎實基礎。平等保護還體現在《物權法》規定因公共利益需要對公民私有財產征收征用時,必須給予合理補償。當然,要全面貫徹實施《物權法》,還需要各種配套法規。

五、結語

中國有自己具體的國情,其物權法律制度絕不能照搬照抄西方國家的。我國《物權法》把堅持國家基本經濟制度作為原則,并將這一原則作為《物權法》的核心,貫穿于《物權法》始終。《物權法》有關征收補償等問題的規定,對于相關法律的進一步完善,對于更加完善的保護私有財產權將發揮重大作用。《物權法》只是一個新的開始,其效應的展現仍需要后續立法的支撐和具體執行。

參考文獻:

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