房地產企業所得稅稅收籌劃精選(九篇)
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第1篇：房地產企業所得稅稅收籌劃范文
關鍵詞：稅前扣除 優惠政策 納稅籌劃
房地產開發企業的經營具有復雜性、多樣性和生產周期長、投資數額大、往來對象多、市場風險不確定等特點，其開發經營活動不同于其他企業。從我國當前的稅收體制來看，涉及到房地產企業的稅種數量非常多，因此稅負比較繁重。而在房地產企業的所有稅種中，企業所得稅所占比重最大，因此有必要對企業所得稅進行科學籌劃。企業所得稅法對稅前扣除項目和稅收優惠的規定較多，彈性很大，房地產企業從稅前扣除項目和稅收優惠兩方面進行考慮，將具有很大的納稅籌劃空間。
一、稅前扣除項目的納稅籌劃
房地產企業所得稅的計稅依據是應納稅所得額，而應納稅所得額的大小取決于收入和扣除項目兩個因素。因此把握好所得稅的稅前扣除是房地產企業所得稅納稅籌劃的關鍵。
（一）會計核算方法的選擇
房地產企業通過選擇不同的會計核算方法，可以增加成本，達到減輕稅負或延緩納稅的目的。房地產企業所得稅稅前扣除的會計核算方法籌劃主要包括以下兩個方面。
1.存貨計價方法的籌劃。房地產企業的存貨量較大，且受宏觀調控的影響價格波動較大，一般通過影響企業的主營業務成本來影響企業的應納稅所得額，進而影響企業應納稅額的計算。企業所得稅法規定，存貨的計價方法有后進先出法先進先出法加權平均法移動加權平均法和個別計價法等多種方法可供選擇，這就為發出存貨的成本扣除提供了籌劃的空間。在通貨膨脹的情況下，采用后進先出法企業耗用原材料的成本較高，有利于減少當期應納稅所得額；反之，在通貨緊縮的情況下，采用先進先出法則有利于減少當期應納稅所得額。
2.固定資產折舊的籌劃。固定資產在房地產企業中的比重很大，因此需重點考慮固定資產的稅務籌劃。然而，企業所得稅法對折舊方法作了限制性規定，即固定資產一般按照直線法計算的折舊準予扣除，因此對固定資產的稅務籌劃只能從折舊年限和預計凈殘值方面入手。一是盡量縮短折舊年限，可以使后期成本費用前移，減輕企業前期所得稅負擔，延遲繳納所得稅，視同于從國家財政取得了一筆無息貸款。二是合理預計凈殘值，新的會計制度及稅法只要求根據固定資產的性質和消耗方式，合理確定固定資產的預計凈殘值，但并沒有做出具體的規定，因此房地產企業可以對固定資產的預計凈殘值進行合理納稅籌劃。
（二）職工薪酬的籌劃
1.工資、職工福利費、工會經費、職工教育經費支出的籌劃。企業所得稅法規定，企業發生的合理的工資、薪金支出，準予在稅前扣除；職工福利費、工會經費、職工教育經費支出分別在不超過工資薪金比例的14%、2%和2.5%的范圍內扣除，對職工教育經費超出限額部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。因此房地產企業要制定合理的支出分配方案，將工資、職工福利費、工會經費、職工教育經費納入企業的財務預算計劃，充分發揮其抵稅效應。在稅務籌劃中要注意，工資薪金在結合同行業、同地區水平的同時，發放金額在一定時期要相對固定，若有調整也應有序進行；職工福利費應單獨設置賬冊，并進行準確核算；撥繳的工會經費，必須取得工會組織開具的《工會經費收入專用收據》，否則不得稅前扣除；職工教育經費支出可以和帶薪休假相結合，從而給職工創造寬松的休閑學習機會，不僅為企業培養了人才，有利于技術創新，而且提高了職工的工作積極性。
2.五險一金的籌劃。稅法規定，企業依照有關部門為職工繳納的基本養老保險、基本醫療保險、失業保險、工傷保險、生育保險、住房公積金等費用，應準予扣除；企業為投資者或者職工支付的補充養老保險、補充醫療保險，在國務院財政、稅務主管部門規定的范圍和標準內，準予扣除；企業為特殊工種職工支付的人身安全保險費允許扣除。因此房地產企業應充分利用這些規定，足額購買，為職工安排好福利方案。這樣不僅增加稅前扣除成本，降低企業所得稅，又遵守了法律、法規；而且更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業的競爭力。
（三）利息費用的籌劃
房地產企業生產周期長，投資數額大，需要籌措大量的資金，其中借款是籌資的重要渠道，由于借款產生的利息費用金額會很大，因此利息費用的籌劃很有必要。
1.借款渠道的籌劃。企業所得稅法規定，非金融企業向非金融企業借款的利息支出，超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分不得稅前扣除。因此房地產企業在籌資時，應盡量向金融機構借款，或發行企業債券，避免高息借款，使得超標部分不得稅前扣除。如果資金確實周轉困難，取得高息借款，則應盡量將高息分散于費用項目，例如管理費用、銷售費用等，從而擴大稅前扣除的范圍。
2.利息支出處理方式的籌劃。稅法上對性質不同利息支出有不同的處理方式，費用化的利息可以在當期計稅時扣除，而資本化的利息一般分期扣除，顯然對利息支出的不同處理會產生不同的計稅影響。納稅籌劃途徑可以考慮以下方面：一是房地產企業在開辦初期往往處于虧損狀態，利息支出應盡量予以資本化，而以后年度計稅時作為費用扣除；二是當企業處于盈利年度時，利息支出應予以費用化，盡早實現計稅扣除。
（四）虧損的籌劃
1.虧損額的籌劃。企業所得稅法規定，企業年度發生的虧損，準予向以后年度結轉，用以后年度的所得彌補，但結轉年限最長不得超過五年。因此合理確定房地產企業的虧損額，最大限度地進行彌補，顯然可以獲得一定的稅收收益。房地產企業如果能夠預測虧損當年后五年內的盈利額可以彌補當年的虧損，那么擴大當年的虧損顯然是有利的，這就要求企業進行有效的稅收籌劃。首先，要通過銷售方式等推遲收入的確認；其次要正確核算和增加不征稅收入和免稅收入額，例如國債利息收入、符合條件的居民企業之間的股息、紅利等權益性投資收益等免稅收入；最后，要盡量增加當期扣除。
2.匯總納稅的籌劃。企業在匯總計算繳納企業所得稅時，其境外營業機構的虧損不得抵減境內營業機構的盈利。但是境內總機構和分支機構可盈虧相抵，因此房地產企業在總機構盈利的情況下，可考慮設立分支機構。因為設立初期的分支機構往往是虧損的，那么總機構匯總繳納時，就可降低企業所得稅的稅負，獲得虧損抵稅的利益。
二、利用稅收優惠進行籌劃
（一）加計扣除優惠的籌劃
1.企業研發費用的籌劃。企業所得稅法規定，對于企業為開發新技術、新產品、新工藝發生的研究開發費用，未形成無形資產計入當期損益的，在按照規定實行100%扣除的基礎上，再按照研究開發費用的50%加計扣除；形成無形資產的，按照無形資產成本的150%攤銷。因此，房地產企業納稅人應注意分清研究開發費用的費用化和資本化。如果構成無形資產，則不能在當期全額扣除，要按照無形資產攤銷的有關規定處理。房地產企業在設立初期企業經常是虧損的，應盡量使開發費用資本化；而在以后年度盈利期，應盡量使開發費用費用化，增加稅前扣除金額，從而發揮研發費用加計扣除的抵稅效應。
2.安置特殊就業人員的稅收籌劃。企業所得稅法規定，在按照支付給殘疾職工工資據實扣除的基礎上，按照支付給殘疾職工工資的100%加計扣除，安置殘疾人員要按照《中華人民共和國殘疾人保障法》的規定處理有關事務，否則不能享受加計扣除。因此房地產企業在一定的合適的崗位可以安排殘疾人員工作，不僅可以多獲得稅前扣除利益，而且為社會提供更多的就業機會，更好地保障弱勢群體的利益，樹立良好的企業形象。
（二）投資方向的納稅籌劃
對國家支持的產業和項目，企業所得稅法規定了比較優惠的稅收政策，因此房地產企業為了獲得稅收籌劃利益，需考慮到其投資方向。
1.對三類固定資產投資的籌劃。稅法規定，企業購置環境保護、節能節水、安全生產等專用設備，該專用設備投資額的10%可以從企業當年的應納稅額中抵免；當年不足抵免的，可以在以后5個納稅年度結轉抵免。房地產企業需要注意的是：專用設備應在《環境保護專用設備企業所得稅優惠目錄》、《節能節水專用設備企業所得稅優惠目錄》和《安全生產專用設備企業所得稅優惠目錄》規定范圍內；享受優惠的房地產企業，應當實際購置并自身實際投入使用；如果購置的專用設備在5年內轉讓、出租的，應當停止享受企業所得稅優惠，并補繳已經抵免的企業所得稅稅款。目前國家不斷加強環境保護和治理，企業用于環境保護方面的投資也越來越大，因此，要充分利用該政策進行稅收籌劃。房地產企業可以充分考慮這些規定，在購置以上三類設備時，要充分考慮到必須是企業所得稅優惠目錄中的專用設備，而且注意年限限制，以使企業稅負達到最低。
2.投資行業的籌劃。稅法規定，企業從事國家重點扶持的公共基礎設施項目的投資經營的所得，自項目取得第一筆生產經營收入所屬納稅年度起，第一年至第三年免征企業所得稅，第四年至第六年減半征收企業所得稅，即三免三減半；從事包括公共污水處理、公共垃圾處理、沼氣綜合開發利用、節能減排技術改造、海水淡化等符合條件的環境保護、節能節水項目的所得，三免三減半。享受稅收優惠的開始時間為第一筆生產經營收入，因此要選擇好第一筆生產經營收入的時間。因為一旦優惠期限開始，那么無論企業盈虧，優惠固定期限都必須連續計算，不得更改。而房地產企業在投入初期，投入較大，虧損多盈利少，幾乎沒有應稅所得，如果急于享受此優惠政策，就會“白享”優惠之名。若投資時間處于下半年，可盡量延遲到第二年開始確認收入，這樣第二年才能完全享受稅收優惠。X
參考文獻：
第2篇：房地產企業所得稅稅收籌劃范文
隨著市場經濟的不斷發展，我國房地產行業也取得了巨大的成就，在推動國家整體發展方面做出了很大的貢獻。房地產行業經過三十多年的發展，其投資總額在國民生產總值中的比重也在不斷提高，據統計，從2008年至2012年的5年時間中，房地產行業的投資總額由3.12萬億元增加到了7.2萬億元。隨著我國國際化步伐加快，國家宏觀調控政策收緊，加上房地產行業投資大、風險高等特點，使得房地產行業的發展面臨著新的挑戰。由原來的“暴利行業”轉變成了“平利行業”。就房地產行業目前現狀來看，競爭比較激烈，行業整體利潤率在下降，尤其是對于一些中小型的房地產企業，其面臨的市場風險更大。而在房地產的成本中，其中有20%的為稅收支出，因此，合理進行稅收籌劃是房地產企業提高利潤的一條有效途徑，房地產企業可根據自身特點，合理管理企業資金，通過稅收籌劃手段降低稅負，進而達到降低成本目的。因此，房地產企業進行稅收籌劃，不僅有助于企業實現價值最大化的財務管理目標，而且很好的貫徹了國家宏觀調控政策，有助于國家產業結構調整和企業資產優化配置。
二、房地產企業稅收主要分布情況
（一）開發建設環節
房地產企業取得土地的方式有兩種，一種是從一級市場通過招投標的方式取得土地使用權，另一種是在二級市場上通過轉讓方式取得土地使用權。不論是在一級市場，還是在二級市場上取得土地使用權時，房地產企業需要支付土地出讓金，與轉讓方簽訂“產權轉移書據”，相應的應該繳納印花稅、契稅。如果房地產企業在開發房產時，占用了耕地面積的還需要繳納耕地占用稅。房地產企業在進行工程建設時，還會涉及到企業所得稅、營業稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅及附加等稅種，因工程項目占用土地還需要繳納城鎮土地使用稅。
（二）轉讓處置環節
房地產的轉讓處置主要包括銷售房屋、轉讓土地使用權、贈與房屋或者土地、房屋抵債、股利分配等方式。按照營業稅的征稅管理可知，房地產企業銷售房屋和轉讓土地使用權屬于“銷售不動產，轉讓無形資產”，應該征稅營業稅，相應的就應該繳納城建稅和教育費附加，而房屋銷售又屬于房地產企業的主營業務，因此還應該繳納企業所得稅，土地增值稅等。將房地產作為股利分配進行處置時，需要繳納個人所得稅。
（三）持有使用環節
房地產企業的房屋使用環節主要分為出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地產企業出租房屋或者土地時，需要繳納營業稅、企業所得稅、房產稅以及個人所得稅等，將房屋或者土地自用的，需要繳納房產稅和城鎮土地使用稅，房產稅和城鎮土地使用稅的稅負一般比較低。當房地產企業的房屋處于閑置狀態時，一般不需要負擔稅收負擔。總之，在我國，房地產企業的稅收負擔種類比較多。企業需要根據不同稅種的特點進行合理籌劃。
三、房地產企業主要稅種的籌劃策略
（一）營業稅稅收籌劃
營業稅是一種傳統的商品勞務稅，計稅依據為營業額全額，一般不受成本、費用等的影響。對于房地產開發企業來說，營業稅的稅收籌劃通常可以從三個方面進行規劃，一是充分利用營業稅的稅收優惠政策，采用合作建房的方式進行稅收籌劃，一方提供土地使用權，另一方提供建房需要的資金，兩方在合作的基礎上進行房屋建造，對于建成的房屋，合作雙方將按照投資比例分配的房屋價值，對于以土地使用權出資的一方，因為獲得了部分房屋的所有權，應該繳納營業稅，而對于以資金出資的一方則無需繳納營業稅。二是利用建筑承包合同進行稅收籌劃。房地產企業在進行房屋銷售時，一般會將房屋劃分為精裝修房和毛坯房兩種，通常情況下精裝修房的價格比毛坯房要高很多，因而房地產企業如果以精裝修房進行銷售，會增加其稅收負擔。如果房地產企業將房屋分為毛坯房銷售和房屋裝修服務兩種，就可以降低營業稅稅負。對于毛坯房的銷售，按照“銷售不動產”規定，采用5%的營業稅稅率，對于房屋裝修部分，按照“建筑業”規定，采用3%的營業稅稅率，這樣可以節約2%的營業稅。三是合理利用銷售折扣。一般情況下，房地產企業銷售樓盤時都會采取一定的促銷政策，比如利用現金折扣等，如果房地產企業將銷售價款和折扣額開在同一張發票上，就可以以折扣后的銷售額作用營業稅的計稅基礎，從而節省一定的營業稅。因此，房地產企業為了降低營業稅負擔，就可以將樓盤銷售價款和折扣額開在同一張發票上。
（二）土地增值稅稅收籌劃
對于房地產企業來說，土地增值稅是對房地產企業收益影響較大的稅種之一，土地增值稅實行四級累進稅率，稅率從30%到60%，增值越多，稅率越高。因此，房地產企業可以根據增值稅的特點和相關優惠政策，合理進行稅收籌劃。根據土地增值稅相關條例規定，對于增值率不超過20%的普通住宅，可以免征土地增值稅。因此，房地產企業在對房屋進行定價時，要充分考慮相關的優惠政策，以提高企業利潤作為目標。舉例來說，A地產在2014年開發了一個項目，該項目列為普通住宅，共10000平方米，2015年5月完工，該房地產項目共發生的費用如下：取得地盤價款300萬元，開發成本500萬元，為了響應國家限制房價的政策，年末企業推出一批低價房源，管理層的初步定價策略有兩個，方案一的定價策略是1300元/平方米，方案二的定價策略是1350元/平方米。如果采用方案一，企業應該繳納的營業稅、城建稅、教育費附加以及地方教育附加為72.8萬元，扣除項目金額為1112.8萬元，增值率為16.82%，由于為普通住宅，且低于20%的增值率，應該免征土地增值稅。方案一的凈利潤為247.2萬元。如果采用方案二，企業應該繳納的營業稅、城建稅、教育費附加以及地方教育附加為75.6萬元，扣除項目金額為1115.6萬元，增值率為21.01%，增值率高于20%，應交土地增值稅為70.32萬元，方案二的凈利潤為224.08萬元，很顯然，在這兩個方案中，考慮土地增值稅的優惠政策之后，可以為企業帶來更多的利潤。其次，房地產企業可以利用利息扣除方法進行稅收籌劃。由于房地產企業利息支出的扣除方法有兩種：一是能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；二是不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按該項目地價款和開發成本之和的10%直接扣除成本，其實際利息支出就不能扣除了。所以可以根據具體情況選擇適合的方法進行稅收籌劃。當企業利息費用比較高時，可以通過提供金融機構證明，采用分攤利息的方式進行利息費用扣除；如果利息支出比較小時，則可將其計入開發成本一并扣除，這樣也有利于降低企業土地增值額，進而減輕了土地增值稅負擔。
（三）企業所得稅稅收籌劃
企業所得稅稅收籌劃的重點在以下兩個方面，一是通過合理的方法實現遞延收入；二是對企業的成本、費用進行籌劃，以減少企業的應納稅所得額。具體來說，企業可以根據需要選擇不同的折舊方法、采用不同的存貨計價方法等來實現。尤其對于房地產企業，其固定資產占企業總資產的比重很高，在適當的情況下，企業可根據發展，縮短固定資產折舊年限，進而提高當前的折舊額，企業所得稅的應納稅所得額就會隨之減少，形成遞延所得稅。舉例來說，某房地產企業有一套房屋，價值100萬元，預計使用5年，凈殘值為零，企業在進行稅收籌劃，根據情況如果由三種可供選擇方案，一是將折舊年限變為3年，二是采用雙倍余額遞減法計提折舊，三是采用年數總和法計提折舊，通過計算可知方案一不僅可以滿足稅務機關要求，還可以給企業帶來更多的經濟利益。
（四）房產稅的稅收籌劃
房產稅的計稅方法有兩種，一種是按照房產原值一次性扣除一定比例之后按照余額的1.2%計征；另一種方法是從租計征，以房產租金作為房產稅的計稅依據。因此，房產稅的稅收籌劃重點就是如何對房屋進行分配以及如何分解房地產的租金收入，以實現稅收最小化。比如：某公司自行建造一座辦公樓，價值400萬元，將其全部對外出租，租金每年30萬元，則該房地產企業應該繳納的房產稅為3.6萬元，如果房地產企業在對外出租過程中，將水電費、物管費等分解開來，由物管公司收取客戶水電費、物管費8萬元，則企業的房產稅為2.64萬元，這樣就可以節省0.96萬元的房產稅。
（五）其他稅種的稅收籌劃
對于房地產企業，在進行房產交易過程中，還會涉及到印花稅、契稅等稅種。對于印花稅，計稅依據是應稅憑證記載金額或者應稅憑證件數。且不同種類合同適用的稅率一般存在很大的差異，比如企業與銀行之間的借款合同需要按照借款金額的0.005%繳納印花稅，而對于企業之間的借款合同則無需繳納印花稅，因此，適當情況下，房地產企業可通過企業之間借款來代替與銀行的借款。房地產企業在轉移土地以及房屋權屬時還需要繳納契稅，關于契稅稅收籌劃，一般企業可以將房屋的銷售與相關設備銷售分開進行，簽訂兩份銷售合同，這樣可以分解收入，節約契稅。
四、結論
第3篇：房地產企業所得稅稅收籌劃范文
關鍵詞：房地產 稅收籌劃 合理避稅
一、籌建融資環節的稅收籌劃
1、房地產籌建環節涉及到的稅收種類
房地產行業的早期籌備工作主要包括獲取土地使用權和籌集所需的資金。這個階段涉及到的稅金包括耕地占用稅、契稅、營業稅、城建稅、教育費附加以及籌資方式不同對企業所得稅的影響。在房地產投入資金進行開發建設階段則將涉及到土地使用稅、房產稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅以及營業稅金及附加等多個稅種。籌建環節對籌資方式的合理選擇和對土地增值稅進行合理籌劃不僅可以有效控制當期的稅收負擔，而且對于整個行業后期經營中的稅負也有相應的緩解作用。
2、稅收籌劃策略
房地產行業前期需要投入巨額的資金，企業本身不可能全部依靠自己的能力投入這部分資金，必需的融資必不可少。現在我國資本市場上的融資方式可以歸結為三類，即企業自身資金積累、債務融資（向金融機構貸款、發行債券和向其他企業借款）和權益融資（企業內部融資和公開上市發行股票融資）。在三類融資方式中，企業自身資金積累大代表企業經營狀況良好，但是企業一時動用較大的自身積累不僅可能影響企業的正常運轉，還需要面臨雙重交稅的負擔；由于房地產行業經營特點，融資金額需求也很大，因而會支付較大的利息成本，不過借款利息一般可以稅前扣除，可以一定程度上抵減企業所得稅的總額；更多的企業愿意使用權益融資，不僅是這種融資方式成本較小，而且可以有效優化企業的資本結構，增強企業抗風險能力，然而這種融資方式的紅利和股利是從稅后利潤中支付的，不能起到抵稅的作用。因此，相關部門在房地產籌建初期就應該根據企業自身能力和成長需要，進行合理稅收負擔考慮，選擇合理的籌資方式。
在正式立項開發建筑階段，最明顯的就是土地增值稅，這部分稅收雖然直接顯示在銷售環節，但是對這部分稅收進行合理籌劃需要在建筑開發環節展開。我國《土地增值稅暫行條例》規定，建造普通標準住宅進行出售的，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應該全部增值額進行計稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率從30%到60%。在這種規定下，房地產企業根據征稅的臨界點和累進稅率的臨界點，可以合理安排建筑環節的物資使用或者人工程序，適當的增加成本；這樣一來，在一定程度上增加扣除項目的金額，達到合理避稅的目的。
例如，某房地產企業花費10000萬元取得某土地使用權，建造普通標準住宅。企業根據歷史數據和材料人工成本等進行合理預算可知，整個項目完工后可扣除項目金額為5000萬元，項目銷售預計為18200萬元。此時，（18200-10000-5000）/（10000+5000）=21.3%，企業需要交納的土地增值稅為（18200-10000-5000）×30%=960萬元。如果企業對項目成本進行調整，使可扣除項目增加200萬，那么，（18200-10000-5200）/（10000+5200）=19.73%，剛好滿足條例規定的免征土地增值稅的條件，則不用繳納土地增值稅。這個過程雖然增加了200萬的成本支出，但是可以為企業節約960萬的稅負。這部分的成本支出可以用在公共設施的建設方面，可以在有效避稅的基礎上，提高商品房的品質，有利于品牌的建立。
二、銷售收款環節的稅收籌劃
1、房地產銷售環節涉及到的稅收種類
房地產銷售環節涉及到的稅種包括營業稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅、印花稅、營業稅金及附加、城建稅和教育費附加等。其中，營業稅是按照房地產企業向購房者收取的全部價款和價外費用為基數計稅的，它又是城建稅、教育費附加計稅的基礎，同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅，因此，銷售環節最重要的稅收籌劃種類是營業稅。同是，土地增值稅的超額累進稅率與銷售階段的定價密切相關，因此它是銷售環節稅收籌劃的關鍵環節。
2、營業稅的籌劃策略
對營業稅進行籌劃的直接目的就是降低營業稅的納稅基數，合理剝離價外費用，恰當分離稅種稅率。具體地，可以從剝離價外費用和進行稅率分離兩個方面進行展開。
（1）剝離價外費用
根據我國營業稅暫行條例實施細則的規定，營業稅的計稅金額是收取的全部價款和價外費用。在房地產銷售中，為了吸引客戶和提供更好的房源，房地產企業將各種配備設施和服務（如有線電視安裝費、煤氣天然氣初裝費、水表電表初裝費等）提供到位。這部分代收的價外費用需要計入銷售總額，無疑增加了房地產企業營業稅的納稅總額，需要按照規定繳納。房地產企業應該設立專門的物業公司，負責這些代收費用的收取，將這些費用從總銷售收入中剝離，進而減小營業稅的計稅金額。
例如，某企業年度總代收費用為1000萬，這部分費用不僅要按照5%的比例繳納營業稅50萬，還要繳納城建稅和教育費附加5萬左右，相應的契稅和印花稅也會相應增加；如果設立專門的物業公司，只要保證其經營成本低于這部分稅負總和，對于企業都是有利的。
（2）分離稅率
由于市場需求的變化，現在很多房地產企業紛紛提供更多的精裝修房，這就涉及到銷售毛坯房和房屋裝修兩個行為。如果房地產企業直接將精裝修的商品房進行銷售，則需要對總價款繳納營業稅。銷售不動產的營業稅征收稅率是5%，而建筑業的營業稅征收稅率則是3%。針對這種政策，房地產企業可以單獨成立裝修公司，負責獨立簽訂裝修合同。即購房者在購買過程中簽訂購買毛坯房合同和裝修合同，這樣，房地產企業可以將裝修部分的價款節約2%的稅負。或者，企業也可以將裝修業務承包給專門的裝修公司，只負責銷售毛坯房，然后提供裝修業務的聯絡服務。
3、土地增值稅的稅收籌劃
籌建環節已經對土地增值稅的籌劃進行了一定的分析，銷售環節的很多銷售政策也會很大程度上影響這部分稅收的納稅金額。
由于土地增值稅適用的是超額累進稅率，充分應用稅收稅率變動臨界點，合理制定商品房銷售定價，可以有效增加企業稅后利潤。例如，某房地產企業建造的普通標準住宅，完工后計算的可扣除項目金額為800萬元，而市場上同類商品的售價約為1200萬元。該企業如果將自己的商品房定價為1210萬元，（1210-800）/800>50%，則應繳納的土地增值稅為（1210-800）×40%=164萬元，稅后利潤為1210-800-164=246萬元；如果企業將自身商品房價格定為1190萬元，則20%（1190-800）/800
另外，企業還應該合理利用相關的免稅或者稅收優惠的臨界點，合理安排銷售，采用上述的承包裝修任務等，是土地增值稅盡量按照較低的稅率征收。
三、整體層面的其他稅收籌劃
房地產行業涉稅項目和種類都較多，在整個管理和經營工作中各個環節都需要注意，進行合理的稅收籌劃，才能保證企業整體稅收的有效規避。
1、企業所得稅的稅收籌劃
企業所得稅的計算過程中，會有一些相關的抵稅項目以減少企業稅收，但是房地產行業一直是我國政府宏觀調控的重要對象，因而在企業所得稅的征收方面享有較少的優惠。企業應該謹慎分析相關政策，合理調整企業銷售業務組成，借用時間價值或者費用的合理安排爭取盡量的稅收優惠。例如，很多房地產企業將人防工程作為車位出售給業主，并確定收入，就需要與當年繳納相應的所得稅。而其實人防工程不可出售，企業可以將其租給業主，然后分期收取租金，這樣將這部分的收入劃分為多個年度，有效降低了企業所得稅的額度。
2、保有房產的房產稅籌劃
房地產企業都留有部分房源作為投資性房地產，用于出租或者暫時閑置。這部分房產都需要繳納房產稅，用于出租的房產還應該繳納5%的營業稅。企業在安排出租業務的具體細節時，也應該區分房屋租金和代收的水電費、網費、清潔費等。同樣，這部分如果由物業公司進行收取可以避免繳納營業稅；但是如果為方便出租，打包收取租金，則需要按照總額繳納營業稅。
四、結束語
房地產行業投資金額較大，經營周期長。企業在經營中需要支付多項巨額的稅金，企業應該針對不同環節進行事先稅負預測和合理籌劃，盡量減少稅務業務中的誤區和風險，正確運用稅收政策，合理規避稅收負擔，提高稅后凈利潤。
參考文獻：
[1]吳永健.房地產企業稅收籌劃[D].西南財經大學，2010
第4篇：房地產企業所得稅稅收籌劃范文
合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節稅、轉稅，規避或降低稅負、增加收益和擴大市場競爭力，防范、降低納稅風險等高層次的活動已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財務管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當籌劃方案的所得大于支出時，該項納稅籌劃才是成功的籌劃。
2006年，對全國房地產企業是個新的考驗，為控制房地產價格過高，投資過熱，國家密集下發宏觀調控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“國六條”出臺，隨后國六條細則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺的強征個稅的108號文，一系列宏觀調控政策及配套細則的出現讓房地產企業稅務籌劃更具有戰略意義。
稅法規定：以無型資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。但轉讓該項股權，應征稅。因為房地產開發貸款金融政策有越來越收緊的趨勢，房地產企業土地費用所占的比重已由過去的20%左右上升為30%左右。房地產開發前期投入很大，房地產開發貸款審批辦理時間較長，且需房地產四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價入股，另一方以貨幣資金入股成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉讓營業稅付出大筆資金，為企業前期項目資金投入有了保障。
企業所得稅籌劃方案：公司稅務籌劃部門應深入掌握所得稅可以扣除的項目的比例，結合具體實際工作制定定額，控制相應的費用比例。例如：自2001年7月1日起，企業事業單位、社會團體等社會力量通過非營利的社會團體和國家機關向農村義務教育的捐贈，準予在繳納企業所得稅前的所得額中全額扣除。企業事業單位、社會團體等社會力量通過非營利性社會團體和國家機關對公益性及少年活動場所（其中包括新建）的捐贈，在繳納企業所得稅前準予全額扣除。用于公益、救濟性捐贈的扣除標準是在年度應納稅所得額的3%以內的部分，準于扣除；超過部分不得扣除。公司的營銷策劃活動可與一些損贈活動結合一起做。
另外，對于企業當年業務招待費若超限額列支標準，則可考慮列支為業務宣傳費。如按經銷金額比例，通過獨立中介機構，支付經銷商一定費用，以加強促銷活動，并取得經銷商出具的發票，則該項支出得以傭金費用列支，可達到節稅效果。因為納稅人每一納稅年度發生的業務宣傳費（包括未通過媒體的廣告費支出），在不超過銷售收入5%范圍內，可據實扣除；房地產開發企業可在銷售收入8%的比例內據實扣除廣告支出。
納稅人按照國家有關規定向稅務機關、勞動保障部門或其指定機構上繳的各類保險基金和統籌基金，包括基本養老保險、基本失業保險等，經稅務機關審核后，在規定的比例內扣除。最高標準分別按工資總額的20%、6%和2%計算扣除。企業可酌情提高為員工購買各類保險基金和統籌基金份額，即為員工謀了福利，加強凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費用。
利用預繳企業所得稅進行納稅籌劃：企業所得稅采取按年計算、分期預繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進一步籌劃的空間。而計算、繳納企業所得稅的“應納稅所得額”是以會計利潤為基礎計算的，由于企業的收入和費用列支要到一個會計年度結束后才能完整計算出來，因此平時在預繳中不管是按照上年應納稅所得額的一定比例預繳，還是按納稅期的實際數預繳，都存在不能準確計算當期應納稅所得額的問題。房地產企業出于多種需要的考慮，會在某一段時期多列支一些費用，在另一段時期少列支一些費用，但總體不突破稅法規定的扣除標準。根據這種現象，稅務總局規定：企業在預繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現如何使有限的資金，在企業內能充分加以流動，創造更多的價值，就在進一步籌劃的空間。
房地產素有“春節七日”、“五一黃金周”、“金九銀十”的假期銷售旺季，在這段時間廣告費，銷售傭金、加班費等各項支出均達到最高峰。
例如：某房地產開發企業趁2005年5月黃金周舉行盛大開盤儀式，配合這次活動，策劃部分在4月底在電臺、報紙等各大強勢媒體作了大量廣告，“五一”期間，顧客紛至沓來，各銷售人員加班加點，取得不俗的銷售業績，該月支付的廣告費600 000元，加班費及傭金85 000元，業務招待費超支15 000元。該企業應納所得稅適用稅率為33%。
則該企業5月份應納稅所得額減少（600 000＋
85 000＋15 000）＝700 000（元）。
少預繳企業所得稅：700 000×33%＝231 000（元）
這部分少預繳的企業所得稅，將在以后月份或年終匯算清繳。這部分資金可以在企業流動，或付工程款或購置新地，能有效地緩解企業流動資金的不足。可見，納稅義務的滯后可使企業獲得這筆稅款的時間價值，其流動資金相對比較充裕。
利用土地增值稅的稅收優惠進行稅務籌劃。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時規定，納稅人既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。
例如：某房地產開發企業，當年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5 000萬元。按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.15億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8 500萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3 000萬元。
1、如果不分開核算（納稅人應該了解當地是否允許不分開核算），該企業應繳納土地增值稅為：
增值額與扣除項目金額的比例為：（15 000－11 500）
÷11 500×100%＝30.43%
適用30%稅率。應繳納土地增值稅＝（15 000－11 500）×30%＝1 050（萬元）
2、如果分開核算（納稅人應該了解當地是否允許不分開核算），該企業應繳納土地增值稅為：
普通住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（10 000－8 500）÷8 500×100%＝17.65%
增值額與可扣除額低于20%，享受免稅優惠。
豪華住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（5 000-3 000）÷3 000×100%＝66.67%
適用40%稅率。應繳納土地增值稅=（5 000－3 000）×40%－3000×5%＝650（萬元）
分開核算合計共交650萬元，比不分開核算交1 050萬元少交400萬元。
房地產稅收籌劃方法有利用價格進行稅收籌劃；有利用優惠政策進行稅收籌劃；利用空白點進行稅收籌劃等，相關人員應認真掌握好稅收籌劃，將對企業起到事半功倍的效果，尤其是隨著國家對房地產企業越來越規范的管理，房地產將面臨新的一輪洗牌，可以預見：今后房地產開發企業要在激烈的市場競爭中生存、發展、獲利，對房地產業的管理提出了更新的要求，而房地產稅的籌劃得當將對本企業品牌的打造有著深遠的意義。
第5篇：房地產企業所得稅稅收籌劃范文
摘 要 企業稅收籌劃是指納稅人根據稅法中的相關規定對企業涉稅事項進行的旨在減輕稅負、有利于實現企業財務目標的對策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業的一項重要財務管理活動。本文根據房地產行業的特點，分別從房地產項目立項、建設和銷售階段提出所應考慮的稅收籌劃，具有很大的現實意義。
關鍵詞 房地產企業 納稅籌劃 合理避稅
一、納稅籌劃和企業合理避稅
納稅籌劃是隨著市場經濟運行的規范化、法治化以及公民依法納稅意識的提高而出現的，并且隨市場經濟體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發展前景。房地產開發企業要在激烈的市場竟爭中立于不敗之地，必須對籌資活動進行全方位、多層次的運籌。合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節稅、轉稅，規避或降低稅負、增加收益和擴大市場競爭力，防范、降低納稅風險等高層次的活動已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財務管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當籌劃方案的所得大于支出時，該項納稅籌劃才是成功的籌劃。
2006 年，對全國房地產企業是個新的考驗，為控制房地產價格過高，投資過熱，國家密集下發宏觀調控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“國六條”出臺，隨后國 六條細則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺的強征個稅的108號文，一系列宏觀調控政策及配套細則的出現讓房地產企業稅務籌劃更具有戰略意義。稅法規定：以無型資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。但轉讓該項股權，應征稅。因為房地產開發貸款金融政策有越來越收緊的趨勢，房地產企業土地費用所占的比重已由過去的20%左右上升為30%左右。房地產開發前期投入很大，房地產開發貸款審批辦理時間較長，且需房地產四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價入股，另一方以貨幣資金入股成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉讓營業稅付出大筆資金，為企業前期項目資金投入有了保障。企業所得稅籌劃方案：公司稅務籌劃部門應深入掌握所得稅可以扣除的項目的比例，結合具體實際工作制定定額，控制相應的費用比例。例如：自2001年7月1日起，企業事業單位、社會團體等社會力量通過非營利的社會團體和國家機關向農村義務教育的 捐贈，準予在繳納企業所得稅前的所得額中全額扣除。企業事業單位、社會團體等社會力量通過非營利性社會團體和國家機關對公益性及少年活動場所（其中包括新 建）的捐贈，在繳納企業所得稅前準予全額扣除。用于公益、救濟性捐贈的扣除標準是在年度應納稅所得額的3%以內的部分，準于扣除；超過部分不得扣除。公司的營銷策劃活動可與一些損贈活動結合一起做。另外，對于企業當年業務招待費若超限額列支標準，則可考慮列支為業務宣傳費。如按經銷金額比例，通過獨立中介機構，支付經銷商一定費用，以加強促銷活動，并取得經銷商出具的發票，則該項支出得以傭金費用列支，可達到節稅效果。因為納稅人每一納稅年度發生的業務宣傳費（包括未通過媒體的廣告費支出），在不超過銷售收入5%范圍內，可據實扣除；房地產開發企業可在銷售收入8%的比例內據實扣除廣告支出。納稅人按照國家有關規定向稅務機關、勞動保障部門或其指定機構上繳的各類保險基金和統籌基金，包括基本養老保險、基本失業保險等，經稅務機關審核后，在規定的比例內扣除。最高標準分別按工資總額的20%、6%和2%計算扣除。企業可酌情提高為員工購買各類保險基金和統籌基金份額，即為員工謀了福利，加強凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費用。利用預繳企業所得稅進行納稅籌劃：企業所得稅采取按年計算、分期預繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進一步籌劃的空間。而計算、繳納企業所得稅的“應納稅所得額”是以會計利潤為基礎計算的，由于企業的收入和費用列支要到一個會計年度結束后才能完整計算出來，因此平時在預繳中不管是按照上年應納稅所得額的一定比例預繳，還是按 納稅期的實際數預繳，都存在不能準確計算當期應納稅所得額的問題。房地產企業出于多種需要的考慮，會在某一段時期多列支一些費用，在另一段時期少列支一些 費用，但總體不突破稅法規定的扣除標準。根據這種現象，稅務總局規定：企業在預繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現如何使有限的資金，在企業內能充分加以流動，創造更多的價值，就在進一步籌劃的空間。
二、我國房地產企業納稅籌劃研究
1．利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃。計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本；房地產開發費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目，主要是指對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付金額和開發成本之和，加計扣除20%。房地產開發費用即期間費用是不以實際發生數扣除。除上述利息費用外，房地產開發的銷售和管理費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除。納稅人可以把期間費用轉移到房地產開發項目直接成本中去，但事后轉移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進行組織人事及行為準則等方面的準備。因為屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發生數對土地增值稅的計算沒有任何意義，而屬于每一個房地產項目的人員發生的這些方面的費用都應列入開發成本中，可以在計算土地增值稅時扣除。這就為稅收籌劃提供了一個方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產項目中去。例如，總部某領導兼某房地產項目的負責人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么此人的有關費用于情于理都可以分攤一部分到房地產開發成本中去。期間費用少了又不影響房地產開發費用的扣除，而房地產的開發成本增大了。也就是說房地產開發公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項目金額。
2．房地產開發企業利用相關借款利息的籌劃實務。由于大部分房地產經營企業開發資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。）針對房地產開發完工之前的利息費用，可以將完工之前的借款利息計人開發成本，并可作為計算房地產開發費用（期間費用）的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負。針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。
3．變房地產銷售為投資。按照現行稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，不再繳納營業稅。這種規定為房地產企業開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產的購買方 是具備一定條件的企業或公司，則可以考慮先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。例如：甲房地產開發企業，2007年度商品房銷售收入為2億元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業稅1000萬元，城市維護建設稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業與購買方乙企業達成協議，甲企業先以該房產向乙企業進行股權投資，稍后再以20000萬元的價格向乙企業轉讓該股權，則可以合法地免除了1000萬元的營業稅和100萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業參與籌劃的積極性，甲企業可以作出一些讓步，給予乙企業一定的利益補償，但是其數額應以甲企業節約的稅款1100萬元為限。
4．房地產企業利用建房方式的籌劃實務。大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而 言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據《營業稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。企業可充分利用此項優惠政策，實現共贏。案例：甲房地產開發公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與乙公司合作建造辦公用房，資金由乙公司提供，建成后按比例分房。對乙公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對甲公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節約大量稅負，降低房地產成本，增強市場競爭力，這樣就實現了房地產企業和購置方的雙贏。
5．房地產企業納稅籌劃應遵循成本收益原則。房地產企業進行稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。以房地產企業增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產企業具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業務，同時這些做法造會成收入減少或者其他成本、稅負的上升，企業應著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。甲房地產開發公司開發一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業應繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率 30%，應納土地增值稅額=600*30%=180，營業稅3100；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業收入減少100萬元，應納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，甲房地產開發公司增加商品房內部設施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業不僅提高了房屋質量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規定。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產開發成本總和的10%，而各省市在10%內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
參考文獻：
[1]蓋地.企業稅務籌劃理論與實務.大連:東北財經大學出版社.2005.
[2]蘇強.房地產企業如何進行稅收籌劃.市場論壇.2006(2).
[3]隋玉明,王雪玲.我國高新技術企業所得稅納稅籌劃研究.中國管理信息化.2009(08).
第6篇：房地產企業所得稅稅收籌劃范文
關鍵詞最小稅收負擔合法內部籌劃
納稅籌劃是納稅人在財務管理中對稅收負擔策劃行為，即納稅人在法律許可的范圍內，通過對經營活動主要環節的精心謀劃和安排，以充分利用稅法提供的優惠政策，從而為所有者獲得最小合理納稅的一種理財行為。近年來，房地產企業迅猛發展，已成為我國國民經濟的重要支柱產業之一，也是國稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產開發企業開發一個項目收入規模相當大，要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元，房地產開發企業納稅籌劃運用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財行為，有必要對企業的稅收成本作出計劃和按排。
納稅籌劃應緊密結合企業自身情況并嚴格依法進行，做到"合法、合理、全面、具體"，遵循綜合原則、經濟原則、事前籌劃原則、整體原則、具體情況具體分析原則。由于企業情況各異，應注意法律問題。
房地產開發企業納稅籌劃可以通過稅務籌劃顧問、注冊稅務師、注冊會計師、稅務律師、企業內部專業人員來開展，視企業具體情況而定。
房地產開發企業納稅籌劃的實踐，應始終圍繞如何實現成本最小化進行，下面從房地產開發企業內部專業人員的角度來探討在具體實踐中應注意的幾個方面：
1精通業務，對稅法及其相關法規合理而有效的理解、掌握和運用是納稅籌劃的前提和基礎
首先，精通房地產開發業務要求以正確的理論作指導，更要求具備法律、稅收、會計、財務、金融等方面的專業知識，尤其要熟悉稅法、會計法、公司法、經濟合同法、證券法等有關法律規定，還應了解房地產開發公司經營、投資、營銷、會計處理、納稅歷史等業務發生的每個環節，具有統籌謀劃的能力。另一方面，稅法本身存在納稅籌劃的可能。因為稅法是人制定出來的，不僅受到"知識有限"和"理性有限"的局限，而且還要受當時經濟發展狀況和其他社會現實的制約，不可能一步到位，完全成熟。
例如：某房地產開發企業開發過程中拆借資金，在融資時支付利息，這是房地產開發企業的業務流程。根據我國現行稅法規定，從事房地產開發業務的納稅人為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工之前發生的，應計入有關房地產的開發成本；又規定，納稅人從關聯方取得的借款金額超過其注冊資本金50%的，超過其注冊資本50%，超過部分的利息不得在稅前扣除。2004年初公司進行了稅收籌劃，決定向集團公司借款1000萬元，年利率11.16%（稅務局規定稅前列支的稅率），期限3年。3年后企業將減少的應納稅所得額為：1000×11.16%×3=334.8萬元，稅收負擔減輕：334.8×33%=110.48萬元。
其次，房地產開發企業主要涉及營業稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅、企業所得稅、城建稅、教育費附加、契稅等，掌握每個稅種稅法的內容，了解地方是否有優惠政策。比如，我國地方上對外商投資的房地產開發企業有許多優惠政策、稅率的差別，中外合資的房地產開發企業可以免交城建稅、教育費附加，企業所得稅預征率比內資企業低5%等，如果企業的高級管理人員在公司組建時能事先進行稅收籌劃，在組建條件許可的情況下，就可以大大地降低企業的稅收負擔。可見稅收籌劃需要有超前的預見性。
再次，稅籌劃方案的選擇注意可行性，不能不考慮成本。比如，某一房地產開發企業欲建立自已的建筑公司、裝飾公司以及物業管理公司，但組建公司往往需要大量的人力、物力、財力，有時會出現某一方面節稅了，其他相關的成本增大了，所以只有當稅收籌劃方案的所得大于支出時，稅籌劃方案才有用。
2規范管理、會計業務記錄合法性是稅收籌劃的保障
俗話說："管理出效益"，反之，管理不善會使企業增加稅收負擔。例如：某一家新成立的房地產開發商企業銷售委托1家專業的房產銷售公司經銷，銷售公司在銷售時以1000元1張發行了若干張VIP貴賓卡,并承諾執卡人購房可在房款中抵1萬元購房款，結果30萬元1套的房子,實際只收29.1萬元，與客戶簽約的銷售合同中約定：房款總價為30萬元，首付款為總房款的30%，銷售人員給客戶計算的首付款金額為8萬元。用VIP貴賓卡抵房款首付款1萬元沒有在合同中約定。稅法規定：如果銷售額和折扣額在同一張銷售發票上注明的，可按折扣后的銷售額計算收入；如果將折扣額另開發票，則不得從銷售額中減除折扣的金額。計算企業所得稅時，折扣額也不得在企業所得稅前扣除。由于銷售公司管理不規范和缺乏稅收籌劃意識，使房地產開發企業多交了營業稅：（300000-291000）×0.05=450元、多交企業所得稅：（300000-291000）×0.33=2970元、多交印花稅：（300000-291000）×0.0003=2.7元、多交土地增值稅：（300000-291000）×0.01=90元、多交四稅合計3512.7元。
納稅籌劃的日常運用應注意會計業務記錄的合法性。例如：某一房地產開發公司2004年中從集團公司租用了兩輛轎車，并列支了這兩輛轎車的年檢費、汽油費、過橋過路費等，為了獲得合法憑證減少涉稅風險，公司與集團公司簽定租車協議，取得了稅務發票，公司合理規避了稅，所有者對稅收籌劃更加重視了。
3納稅籌劃事后應進行績效評價
年末終了，房地產開發企業委托會計師事務所對上一年的年報進行審計，此時對上一年度的涉稅籌劃的效果進行1次評價，通過與審計結果進行分析對比，無疑是一次檢查企業會計核算質量的最好機會，同時可以彌補原先稅收內部籌劃方案的不足。
俗話說"亡羊補牢，猶未晚矣"，在所得稅匯算清繳、納稅評估、稅務稽查中被稅務機關查到的企業，要重視稅務籌劃的事后評價，總結經驗，吸取教訓，重視事前稅務籌劃活動的開展，防患于未然。
綜上所述，隨著社會的發展進步，法治會越來越健全，執法的力度也會越來越加強，迫切需要房地產開發企業自身練好內功，樹立納稅籌劃的意識，一方面為企業提高經濟效益，另一方面會促進稅務機關相應地完善稅制、堵塞稅收法律、法規中的漏洞，能促使稅務工作和稅收籌劃都步入一個良性發展的軌道。
參考文獻
第7篇：房地產企業所得稅稅收籌劃范文
新《企業所得稅法》自2008年1月1日起施行，屆時，我國境內企業都將實行統一的企業所得稅稅率――25%。對于內資企業而言，所得稅稅負將得到減輕；對于外資企業和享受優惠稅率的企業來說，所得稅稅負將略有上升。由于新稅法對享受優惠稅率的企業采取了過渡性措施，所以，稅率的變化對企業的影響不會很大；而且，企業也可以充分利用新舊稅法的過渡期進行所得稅方面的稅收籌劃。
與收入有關的籌劃
對于銷售貨物、提供勞務等營業收入，實行新稅法后稅率提高的企業，可以創造條件提前確認收入，將利潤體現在2007年；實行新稅法后稅率降低的企業，可以創造條件延遲確認收入，將利潤體現在2008年。
如某房地產企業現享受優惠稅率15%，實行新稅法后將執行25%的稅率。有一開發項目，原預計2008年1月才能竣工辦證交房，并確認銷售收入。如果能夠通過與施工單位協商，加快施工進度，趕在2007年12月底辦證交房，該房地產企業就能夠通過稅收籌劃少繳相當于利潤總額10%的所得稅。如果該房地產企業實行新稅法后稅率從33%降低到25%，則應該反向籌劃，將預計在2007年底辦證交房并確認收入的項目，推遲到2008年辦證交房并確認收入，同樣可以通過稅收籌劃少繳相當于利潤總額8%的所得稅。
對于轉讓財產收入、接收捐贈收入等其他收入，企業可以通過與受讓方、捐贈人協商，通過提前或延遲轉讓或接受的時點，來獲得稅收籌劃的收益。
如甲企業實行新稅法后，稅率從33%降低到25%，現有一機器設備擬轉讓給乙企業，甲企業就可以與乙企業協商，將機器設備先租賃給乙企業，等到2008年再進行出售，將出售機器設備的收入推遲到2008年確認，通過稅收籌劃少繳相當于轉讓收益8%的所得稅。
與成本費用有關的籌劃
在人工成本方面，實行新稅法后稅率提高的企業，可以將人工成本中的年終獎或年底雙薪延期發放；實行新稅法后稅率降低的企業，可以提前發放年終獎或年底雙薪。
如某企業實行新稅法后稅率從33%降低到25%，就可以通過稅收籌劃，將原來準備在2008年2月份發放的年終獎，提前到2007年底發放。通過這樣的籌劃，企業節約的不僅是年終獎這部分人工成本的所得稅，還有按照這部分人工成本提取的福利費、教育經費、工會經費等的所得稅。
另外，實行新稅法后，內資企業的人工成本可以像外資企業一樣全額在所得稅前抵扣，對于那些人工成本超出計稅水平的內資企業，也可以通過稅收籌劃，找到一個由于稅率變化少繳所得稅和不能稅前抵扣多繳所得稅的平衡點，通過合理發放年終獎達到合理避稅的目標。
而在修理費用等非經常費用方面，實行新稅法后稅率提高的企業，可以將不影響生產經營活動的非經常費用，如修理費用等推遲發生；實行新稅法后稅率降低的企業，可以提前開展產生非經常費用的活動。
如某企業實行新稅法后稅率從15%提高到25%，該企業的廠房已使用10年，原計劃于2007年下半年進行修繕，在不影響生產經營的情況下，該企業可以將廠房修繕推遲到2008年上半年，通過稅收籌劃可以節約相當于維修費用10%的所得稅。
其他經營活動的稅收籌劃
其他經營活動的稅收籌劃主要是指對企業轉讓股權、債務重組、資產重組等活動產生的收益的籌劃。同樣，這些活動只要能夠相機推遲或提前，企業就可以根據自身稅率變動的情況，在新舊稅法過渡時期進行稅收籌劃，節約所得稅支出。
第8篇：房地產企業所得稅稅收籌劃范文
關鍵詞：房地產；土地增值稅；籌劃
中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）12-0-01
一、房地產開發企業稅負情況
房地產行業是資金密集型行業，隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被極度擠壓，加之現在房地產行業競爭越來越激烈，房地產企業必須通過稅收籌劃減小企業稅收負擔，減輕資金壓力，從而增加經濟效益。
房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產公司通過稅收籌劃，實現稅負的減輕，是公司的唯一選擇。
二、房地產公司涉及的稅種
房地產企業從項目前期、開發過程、銷售等不同階段涉及耕地占用稅、契稅、營業稅、印花稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅等稅種。
三、房地產公司土地增值稅稅收籌劃
地增值稅、企業所得稅、營業稅是房地產企業的主要稅負，也是企業開展稅收籌劃的重點稅種。以下對稅負較大的土地增值稅所存在的問題、風險及若何籌劃作詳細說明。
（一）土地增值稅匯繳實務中存在問題及風險
土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進稅率，其高低決定了稅負的大小，稅率最低為30%，最高為60%，對企業的資金壓力大，在實際操作中存在以下問題及風險：
1.各單位財務人員對土地增值稅的重要性都有一定認識，但在實際操作中受所在單位的限制無法充分利用稅收籌劃的切入點。
2.對土地增值稅的籌劃，由于缺乏與工商局、稅務局等部門的溝通，不能取得公司相關部門和人員支持，對企業整個流程了解不足，籌劃無法帶來收益。
3.對增值額計算中所涉成本扣除項目的理解不到位，致使未能合理按稅法規定歸集成本，造成項目工程建安成本虛高，給企業帶來稅收風險。
（二）按房地產開發流程對土地增值稅進行的稅收籌劃
1.項目前期準備階段
（1）開發主體經營組織形式的選擇
首先應考慮房地產開發項目公司的組織形式是子公司還是分公司。由于子公司與分公司承擔的法律義務與責任不同，進行選擇時，應考慮區域間的稅率差異、地區間的優惠政策來選擇最適合開發項目的組織形式。
（2）開發方式選擇
一個地產項目可分為自建、合作建房和代建三種開發方式。
合作建房稅法規定：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。根據稅法規定，企業可充分利用優惠政策，實現雙贏。
代建房稅法規定：代建房指房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。
2.項目建設階段
（1）建設期扣除項目籌劃
對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。按此規定，成本核算對象直接影響房地產開發成本的核算，繼而影響土地增值稅的計算。另房地產開發企業開發項目所在地區差異，導致不同地方開發的房地產增值額高低不同，所以，在確定成本核算對象時，可對同一地點、結構類型相同、開工、竣工時間接近、同一施工單位施工的群體開發項目合并為一個成本核算對象。對個別規模較大的開發項目，可按一定區域和不同的分攤方法劃分成本核算對象。
（2）借款費用的籌劃
房地產企業的利息費用在計算土地增值稅時有兩種扣除率，即5%或10%。如果企業開發房地產項目主要依靠負債籌資，預計利息費用較高，則計算分攤利息，提供了金融機構證明的，據實扣除；反之，如果主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較低，則不計算應分攤利息，有利于實現企業價值最大化。
3.項目銷售階段
（1）銷售方式的選擇
可采取直接銷售和設立獨立核算的銷售公司銷售等。基于土地增值稅稅率是超額累進稅率，增加銷售環節后，適用稅率下降，將自身的銷售部門分離出來，設立獨立核算的銷售子公司，就可免征土地增值稅，而只對外銷售征收土地增值稅，稅收負擔變小。
（2）銷售定價的籌劃
根據相關法律規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；若超過其20%，應就其全部增值額按規定計稅。籌劃就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內。在扣除項目既定的情況下，合理定價就是關鍵，如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負。
（3）把代收費用并入房價減少稅基進行籌劃
如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，則不作為轉讓房地產的收入，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。將代收費用并入房價向購買方一并收取只會增加其扣除項目金額，從而對房地產企業較為有利。
四、對房地產稅收籌劃的思考
上述籌劃方案看起來推理嚴密、論證完整、結論可靠，但在實際操作中扔存在著很大風險。稅收籌劃似乎成鏡花水月，存在著理論與實踐脫節的現象。稅務籌劃不僅是稅收的事情，要把它放到整個企業的價值鏈中去考量。缺少對企業整個流程的了解，沒有充分考慮企業周圍利益群體的反應的理論性籌劃，并沒有十足的實用性。
參考文獻：
第9篇：房地產企業所得稅稅收籌劃范文
【關鍵詞】 房地產企業； 稅務風險； 實證分析
國家稅務總局于2009年5月了《大企業稅務風險管理指引》，國家稅務總局首次在正式文件中提到“企業稅務風險”這個概念。該指引目的是提高企業稅務風險意識，引導大企業加強稅務風險管理。隨著住房消費市場的快速增長，公眾對房地產企業關注度越來越高，政府對房地產企業的監管（尤其是稅收監管）日益規范和嚴格。根據《2012年全國稅務稽查工作要點》（稽便函[2012]1號），房地產業仍然是稅務稽查的重點行業，房地產業成為唯一一個自2002年起連續多年被列為稅務專項稽查的行業。由于政府稅收監管力度的增強，且房地產企業涉稅事項較多，其稅務風險日益增大。基于上述背景，本文依據風險管理理論與財務分析理論，分稅種分析了房地產企業稅務風險現狀，并采用多元回歸分析方法揭示了房地產企業稅務風險與主要財務指標的相關性。
一、房地產企業稅務風險界定
澳大利亞的Michael Carmody（2003）認為，企業稅務風險一般來源于企業內部和外部兩個方面，企業的稅務風險管理要求企業加強對內部因素的控制，實現合法納稅、避免被稅務機關納稅檢查并力圖承擔最低稅負。Donald-T.Nicolaisen（2003）認為，稅務風險管理是指企業通過合理安排企業財務管理活動，充分利用稅收優惠政策，承擔最低的稅負水平，獲得最大的稅收利益，同時并不引起稅務機關的關注。COSO在《企業風險管理——綜合框架》中，提供了一整套完整系統的企業風險管理模式和框架，即控制環境、風險評估、控制活動、信息溝通和監控，這五個部分實際上構成了企業內部控制制度，為企業有效管理稅務風險提供制度支持。
國內學者對稅務風險也給出了各自的解釋。劉蓉（2005）認為稅務風險是指稅務責任的一種不確定性，并且這些不確定性主要與企業財務報告的真實可靠性、企業日常經營活動以及稅收法規的遵循等相關。稅務風險管理就是對這種不確定性的管理。蔡昌（2011）認為稅務風險是指企業涉稅行為因未能正確有效遵守稅法規定而可能導致的未來利益的損失。劉建民、譚光榮（2009）認為稅收籌劃（稅務風險管理）是納稅人在遵守國家法律、政策的前提下，通過對籌資、投資、經營等活動開展以納稅事項為主的籌劃，以獲取稅收利益。
根據稅務風險的基本界定，筆者認為，房地產企業稅務風險，是指房地產企業在涉稅活動中面臨的一種不確定性而使其涉稅行為未能準確有效遵守稅收法規，最終導致企業未來利益的可能損失，包括：房地產企業未完全遵守稅收法律法規，而被發現其存在偷逃稅的可能性，從而引發補稅、罰款的處罰，或者納稅時依據的稅法不準確、沒有充分運用相關的稅收優惠政策而承擔較多的納稅責任，或者沒有進行有效合理的納稅籌劃而導致房地產企業多繳稅，即存在稅收違法風險和稅收負擔風險兩種形式。
二、房地產企業主要稅種稅務風險評估分析
（一）主要稅種選擇
房地產企業涉及稅種主要包括：營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅等。其中，營業稅、土地增值稅和企業所得稅是房地產企業最重要的三個稅種。表1反映了房地產企業各稅種的稅負構成以及稅收負擔率。雖然個人所得稅額也比較大，但對房地產企業來說，并不是稅負的承擔者，而只是代扣代繳人。因此本文選取營業稅、土地增值稅和企業所得稅進行分析。
（二）評估指標的建立
依據國家稅務總局印發的《納稅評估管理辦法》通知相關規定、稅法相關規定及數據可獲得性，選取營業稅稅負率（TRB）、土地增值稅稅負率（TRL）和企業所得稅稅負率（TRI）作為房地產企業營業稅、土地增值稅和企業所得稅三個稅種的稅務風險評估指標，其指標如下：
指標一：TRB=BT/IN×100%
指標二：TRL=LVAT/TP×100%
指標三：TRI=[ITE-（DITL-DITA）]/TP×100%
其中，BT是本期營業稅，用財務報告附注中披露的營業稅金及附加下的營業稅表示；IN是本期應納營業稅的銷售收入，用利潤表中的本期營業收入表示；LVAT是本期土地增值稅，用財務報告附注中披露的營業稅金及附加下的土地增值稅表示；TP是本期利潤總額，用利潤表中利潤總額表示；ITE是本期所得稅費用，用利潤表中的所得稅費用表示；（DITL-DITA）是本期遞延所得稅費用，DITL是本期遞延所得稅負債變動額，DITA是本期遞延所得稅資產變動額，分別用資產負債表中遞延所得稅負債期末余額與其期初余額的差和遞延所得稅資產期末余額與其期初余額的差表示。
（三）樣本的選取
本文以湘財金禾投資軟件劃分的行業板塊標準，從127家房地產企業上市公司中剔除具有如下特征之一的上市公司：1.數據有缺失的公司；2.利潤總額小于零（即虧損）的公司；3.資產負債率大于1的極端值，選取了70家房地產企業上市公司作為實證分析的樣本。從上海、深圳證券交易所公布報告中，搜集樣本公司2010年和2011年兩個年度的財務報告。根據稅務風險評估指標，從財務附注中選取整理相關數據，分別計算三個稅種的稅負率，進而計算各樣本公司三個稅種的稅負差異率以評估稅務風險。其中，稅負差異率=（企業評估的稅負率-行業上一年稅負率）/行業上一年稅負率×100%。一般情況下，稅務機關通過各行業上一年的各種稅收、相關的收入和利潤測算各行業的稅負率，測算結果僅供內部使用，很少予以對外公布。因此，本文采用類似稅務機關測算行業稅負率的方法，測算出房地產業三個稅種稅負率（見表2）。采用稅負對比法，測算各樣本企業的稅負差異率（見表3）。
（四）主要稅種稅務風險的評估結果分析
企業稅負差異率大于零，意味著評估的該企業對應稅種稅負率高于行業對應稅種稅負率，企業可能未能準確理解、掌握、運用稅收法規，或者可能沒有利用好應有的稅收優惠政策，或者沒進行合理的納稅籌劃而面臨承擔較大稅款負擔的風險；企業稅負差異率小于零，意味著評估的該企業對應稅種稅負率低于行業對應稅種稅負率，企業可能面臨因違反稅法的規定，或利用了不應利用的稅收優惠政策，或者采取了不合理的納稅籌劃而被稅務機關罰款甚至繳納滯納金的稅收違法風險。企業某一稅種稅負差異率絕對值越大，其面臨的稅務風險越大，并且根據稅務機關規定，公司稅負差異率的絕對值大于等于30%時，對應稅種稅務風險比較大。表3中營業稅、土地增值稅和企業所得稅稅務風險評估結果可分別用
圖1、圖2和圖3表示。
根據表3中房地產企業營業稅、土地增值稅和企業所得稅稅務風險評估結果，我們可通過統計各個稅負差異率區間上房地產企業數占整個樣本的比重，分析得出整個房地產企業稅務風險狀況。統計結果分別見表4、表5和表6。
首先，從圖1和表4可知，小部分房地產企業（2010年為31.43%，2011年為37.14%）營業稅稅負差異率絕對值大于30%，說明僅有小部分房地產企業可能存在營業稅稅務風險；絕大部分房地產企業（2010年為87.14%，2011年為91.43%）營業稅稅負差異率小于零，其中小部分房地產企業（2010年為28.57%，2011年為32.86%）營業稅稅負差異率小于-30%，說明我國房地產企業營業稅稅務風險類型為稅收違法風險，并且僅有小部分房地產企業存在營業稅違法風險。此外，房地產企業涉及營業稅的事項相對單一，主要涉及銷售不動產而繳納營業稅，對應的房地產企業營業稅稅率一般為5%，意味著房地產企業營業稅的計算和申報相對簡單，稅務風險相對較小。由于房地產企業收到銷售款后，即應按收到的房款繳納營業稅，而現實中小部分房地產企業收到房款時可能因未及時申報繳納營業稅，存在違法納稅的可能性。因此，我國房地產企業營業稅稅務風險相對較小，僅有小部分房地產企業存在營業稅違法風險。
其次，從圖2和表5可知，絕大部分房地產企業（2010年為81.43%，2011年為77.14%）土地增值稅稅負差異率絕對值大于30%，說明我國絕大部分房地產企業可能存在土地增值稅稅務風險；絕大部分房地產企業（2010年為61.43%，2011年為60%）土地增值稅稅負差異率大于零，其中大部分房地產企業（2010年為54.29%，2011年為47.14%）土地增值稅稅負差異率大于30%，說明我國房地產企業土地增值稅稅務風險類型為稅收負擔風險。此外，土地增值稅是我國唯一一個采用超率累進稅率的稅種，計算相對復雜，并且有關土地增值稅稅前扣除項目的規定比較多而嚴，我國房地產企業可能沒有采取有效的納稅籌劃策略增加稅前扣除項目，以致多繳納了土地增值稅。因此，我國絕大部分房地產企業可能存在土地增值稅稅收負擔風險。
最后，從圖3和表6可知，大部分房地產企業（2010年為48.57%，2011年為52.86%）企業所得稅稅負差異率絕對值大于30%，說明我國大部分房地產企業可能存在企業所得稅稅務風險；絕大部分房地產企業（2010年為68.57%，2011年為70%）企業所得稅稅負差異率大于零，其中部分房地產企業（2010年為35.71%，2011年為37.14%）的企業所得稅稅負差異率大于30%，說明我國房地產企業的企業所得稅稅務風險類型為稅收負擔風險。此外，我國大部分房地產企業納稅籌劃意識比較淡薄，企業財務、稅務人員專業素質較低，申報繳納企業所得稅時很可能出現少計稅前扣除項目或多計收入，因而多繳企業所得稅。因此我國大部分房地產企業可能存在企業所得稅稅收負擔風險。
綜上分析知，小部分房地產企業可能存在營業稅稅收違法風險；絕大部分房地產企業可能面臨較大的土地增值稅稅收負擔風險；大部分房地產企業可能面臨較大的企業所得稅稅收負擔風險。
三、影響房地產企業稅務風險因素的實證分析
我們一般通過分析企業資產負債率、資產周轉率和投資報酬率來判斷企業的償債能力、營運能力以及盈利能力。筆者考慮到企業償債能力、營運能力和盈利能力可能會對企業稅務風險有一定的影響，能在一定程度上反映企業稅務風險，因此本文選取代表三大能力的三大主要指標——資產負債率、總資產周轉率和總資產收益率作為解釋變量對企業稅務風險進行實證回歸分析。
（一）模型設定與數據來源
本文借鑒譚光榮等《汽車制造業稅務風險的實證分析》一文中用實際稅負率來衡量稅務風險的水平，以財務分析指標資產負債率、總資產周轉率、總資產收益率和企業規模作為解釋變量。具體回歸模型如下：
其中，i表示第i家公司，t表示從2006到2011的不同年度，β表示以面板數據回歸的系數估計值，ξit為誤差項。其中，Rtax為房地產企業的實際稅負率，為本模型的被解釋變量，用70家房地產企業上市公司財務報表所得稅費用、營業稅金及附加之和與營業收入之比表示；β0為常數，為縱截距；RAL為資產負債率，用資產負債表期末負債總額與期末資產總額的比值表示；RAT為總資產周轉率，用利潤表中當期營業收入與資產負債表中期末資產總額的比值表示；ROA為總資產收益率，用利潤表中當期凈利潤與資產負債表中期末資產總額的比值表示；SIZE系企業規模，用資產負債表中的期末資產總額表示，ξit為隨機誤差項，表示模型設定、數值觀測等隨機因素對被解釋變量的影響。以本文選取的70家上市公司2006—2011年6年的數據為有效樣本，運用Stata11.0進行回歸分析。
（二）實證結果
本文分別采用模型1和模型2（其中模型2中刪去變量RAL），利用Stata11.0綜合各年度樣本進行面板數據回歸分析。本文試圖通過變量之間差異的比較分析，測出稅務風險與四個解釋變量之間的相關性。回歸結果如表7所示。
1.模型1的回歸結果
（1）稅務風險與資產負債率（RAL）存在正相關。回歸顯示，解釋變量資產負債率對數的系數0.1855，但不夠顯著（t值僅為1.54，對應p值為0.124）。這說明房地產稅務風險與資產負債率相關性不大，即企業的長期償債能力高低對企業稅務風險的影響不大。因為資產負債率反映企業的財務決策、財務杠桿水平，并且負債具有抵稅效果，但是這種抵稅效果并非一直發揮作用，當負債資本成本大于投資收益率時會減少企業價值，尤其對于房地產企業來說，負債費用一般需要資本化，對企業當期稅負率影響不大，進而對稅務風險影響不大。
（2）稅務風險與總資產周轉率（RAT）存在非常顯著的負相關。此解釋變量對數的系數為-0.3382，并且非常顯著（t值為-6.55，對應p值為0.000）。總資產周轉率反映企業營運能力，資產周轉快慢影響企業收益，一般來說，資產周轉變快時企業收入多而固定成本費用并未增加，稅負率會相應降低，對應稅務風險小。正是由于房地產企業資產周轉慢，所以其面臨的稅務風險相對較大。
（3）稅務風險與總資產收益率（ROA）存在顯著的正相關，即總資產收益率越大，稅務風險越大。解釋變量總資產收益率對數的系數0.2620，且非常顯著（t值為6.90，對應p值為0.000）。正滿足高風險、高收益的原則。要取得較高的盈利需承擔較大的稅務風險。總資產收益率反映企業盈利能力，當企業獲利能力增加時，相對固定的抵稅金額都無法與當期所得等比例增加，會有較高的稅負率，稅負風險會較大。此外，ROA高的企業，征稅當局的監督強度越大。
（4）稅務風險與企業規模（SIZE）存在顯著的正相關，即企業規模越大，稅務風險越大。解釋變量企業規模對數的系數為0.1441，并且較顯著（t值為2.77，對應p值為0.006）。企業規模變大時，財務事項增加，核算難度增加，申報的稅務資料不夠準確，對應的企業稅務風險相應增加。
2.刪掉變量資產負債率（RAL）后的模型2的回歸結果
（1）稅務風險與總資產周轉率（RAT）仍存在非常顯著的負相關。此解釋變量對數的系數為-0.3375，并且非常顯著（t值為-6.52，對應p值為0.000）。與模型1的回歸結果非常接近，進一步驗證總資產周轉率與稅務風險是負相關。
（2）稅務風險與總資產收益率（ROA）存在顯著的正相關。解釋變量總資產收益率的系數0.2535，且非常顯著（t值為6.73，對應p值為0.000）。與模型1的回歸結果非常接近，進一步說明總資產收益率與稅務風險是正相關。
（3）稅務風險與企業規模（SIZE）存在顯著的正相關。解釋變量企業規模的系數為0.1765，并且非常顯著（t值為3.70，對應p值為0.000）。同樣與模型1的回歸結果較接近，進一步說明企業規模與企業稅務風險是正相關。
（三）穩健性檢驗
把模型1中的資產負債率變量去掉后得到模型2，實際上是通過換取解釋變量檢驗其他解釋變量與被解釋變量之間相關性的穩定關系。通過模型1和模型2的比較發現，總資產周轉率、總資產收益率和資產總額與企業稅務風險存在穩定的相關性，只是顯著性有微小變動。具體結果見表7。
（四）實證結論
通過多元回歸分析知，企業稅務風險與資產負債率相關性不大，因為負債的抵稅效果并非總是有效，當收益率低于債務資本成本時，負債不再具有抵稅作用；而與總資產周轉率、總資產收益率和企業規模有關，且分別是顯著負相關、顯著正相關和顯著正相關。房地產企業總資產周轉率變小、總資產收益率變大，而稅負率變小，或者總資產周轉率變大、總資產收益率變小，而稅負率變大，都說明房地產企業可能存在稅務風險，前者可能存在稅收違法風險，后者可能面臨稅收負擔風險。RAT、ROA與Rtax變動步伐越不一致，房地產企業稅務風險越大。
四、結論
通過分析房地產企業2010年和2011年主要稅種稅務風險可知，房地產企業營業稅稅務風險較小，只有小部分房地產企業可能存在營業稅稅收違法風險，而絕大部分房地產企業可能面臨土地增值稅稅收負擔風險，大部分房地產企業可能面臨企業所得稅稅收負擔風險。房地產企業可重點預防土地增值稅和企業所得稅兩個稅種的稅務風險，以此來預防企業整體稅務風險。比如注重會計核算的準確性、合理性，保證納稅申報時可扣除項目金額真實合理存在，同時準備充足的資料證明企業建設的普通標準住宅符合要求，及時進行土地增值稅清算；注意企業所得稅納稅所得額的調整。回歸分析表明，企業稅務風險與資產負債率相關性不大，而與總資產周轉率、總資產收益率和企業規模相關，且分別是顯著負相關、顯著正相關和顯著正相關。因此，房地產企業可通過比較分析總資產周轉率、總資產收益率和稅負率的變動方向、變動步伐來識別、評估企業稅務風險。當企業總資產收益率較大時，說明企業可能存在較大的稅務風險，這恰好符合風險—收益對等原則，高收益，高風險。我們可通過提高總資產周轉率，降低企業稅務風險，比如增加銷售收入或減少資產投資。
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