房產企業稅收籌劃精選(九篇)

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第1篇：房產企業稅收籌劃范文

【關鍵詞】土地增值稅 扣除項目 稅收籌劃 稅收優惠

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。它的重點是：根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策，通過合理合法調整收入額和扣除項目金額來減低增值額，從而適用較低稅率納稅或享受免稅待遇。

一、利用稅收優惠政策進行稅收籌劃

根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。同時稅法還規定對于納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。房地產開發企業如果既建造普通標準住宅，又從事其他房地產開發，在分開核算的情況下，籌劃的關鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關鍵是降低增值額。

例：某房地產開發企業A出售普通標準商品房取得銷售收入6000萬元，扣除項目金額為4400萬元（未包括稅金）。

解答：銷售稅金及附加＝6000×5%×（1＋7%＋3%）＝330萬元

扣除項目金額合計＝4400＋330＝4730萬元

增值額＝6000－4730＝1270萬元

增值率＝1270/4730×100%＝26.8%

適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為1270×30%＝381萬元

通過上述計算可以看出，普通標準住宅的增值率為26.8%，超過20%，需要繳納土地增值稅。要使普通標準住宅獲得免稅待遇，可將其增值率控制在 20%以內，籌劃的方法有以下兩種：

第一，降低普通標準住宅的銷售價格。降低銷售價格雖然會使增值率降低，但也會導致銷售收入的減少，影響企業的利潤，這種方法是否合理應通過比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。假定其他條件不變，改變普通標準住宅的銷售價格，令其為X，則應納土地增值稅為：

銷售稅金及附加＝X1×5%×（1＋7%＋3%）＝0.055X1

扣除項目金額合計＝4400＋0.055X1

增值額＝X1－（4400＋0.055X1）＝X1－0.055X1－4400

增值率＝（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%

由等式（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%＝20%，解得X1＝5653.1萬元。此時銷售收入比原來的6000萬元減少了346.9萬元，由于免征增值稅少納稅381萬元，與減少的收入相比節省了34.1萬元。

第二，增加普通標準住宅的扣除項目金額：增加扣除項目金額的途徑很多，例如可以增加房地產開發成本、房地產開發費用等。假定上例中其他條件不變，只是普通標準住宅的扣除項目發生變化，令其為X2，則應納土地增值稅為：

扣除項目金額合計＝X2＋330

增值額＝6000－（X2＋330）＝5670－X2

增值率＝（5670－X2）/（X2＋330）×100%

由等式（5670－X2）/（X2＋330）×100%＝20%，解得X2＝4670萬元。此時普通標準住宅就可以免征土地增值稅。

二、利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃

第一，利用合作建房節稅?！敦斦俊叶悇湛偩株P于土地增值稅一些具體問題規定的通知》中規定“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅建成后轉讓的，應征收土地增值稅。”房地產開發公司可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。第二，利用房地產的代建房節稅。這種情況是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發公司可以利用這種建房方式，在開發之初確定最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免開發后銷售繳納土地增值稅。第三，改售為租、投資聯營節稅。土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。因此，房地產開發企業在開發完成后，可以出租的形式收回資金。由于沒有發生產權轉移，只需交納出租房產稅。另外，房地產企業也可以房產投資、聯營，在投資時按稅法規定不用繳納土地增值稅，而且在轉讓股權時也可以不用補交。

三、利用增加扣除項目進行稅收籌劃

房地產開發企業在進行稅收籌劃時可通過合理的增加扣除項目金額以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，財務費用中的利息支出。凡能按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條規定計算的金額之和的5 %以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條規定計算的金額之和的10%以內扣除。

【參考文獻】

第2篇：房產企業稅收籌劃范文

【關鍵詞】房地產企業；稅收籌劃；新舉措

在全球經濟一體化趨勢日益深入的21世紀，市場經濟競爭日益白熱化，這無形中加大了房地產企業生存的壓力，尤其是其稅金繳納方面，已然成為影響房地產企業市場競爭力的重要方面。因此，房地產企業應該在稅法允許的范圍之內，應用新型的稅收籌劃方式來盡可能的降低房地產企業自身的涉稅開支和風險，實現合法范圍內的避稅和減稅甚至免稅。這樣，房地產企業通過科學的稅收籌劃方法，能夠有效減輕企業的稅費負擔，這對于資金需求量大，經營風險較高，建設及銷售周期較長的房地產企業來說，其意義巨大，是有效減少房地產企業開發成本的理財途徑。

一、房地產企業進行稅收籌劃的含義及其必要性

對于房地產企業的稅收籌劃界定，目前還沒有統一的定論，但是，我們基本上還是有些定義和說法的。那就是說，房地產企業的稅收籌劃一般是指，房地產企業為了最小化企業自身的稅費負擔，而在遵循相關稅法以及符合一定的稅法意圖的前提之下，依據國家規定的相關稅收政策，事先安排和籌劃房地產企業自身的融資，投資，經營和分配等財務活動，并以此為依據選取最佳納稅方案，從而在整體上實現企業免除，減少或遞延納稅義務等目標，以期最終獲得最大的涉稅收益。從本質上來說，房地產企業的稅收籌劃并不等同于違法性質的偷逃稅收行為，更不是騙稅行為，而是合法性質的稅收收益最大化的理財方式，它符合國家的稅法立法精神，是房地產企業為了提高利潤而提高科學合理納稅意識的必然結果，是房地產企業維護自身合法權益的具體表現，它不僅屬于理財問題，還是房地產企業進行經營決策的重要內容，貫穿于房地產企業經營管理活動的整個過程。對于具有獨特生產經營特點的房地產企業來說，其追求利潤最大化為根本目標，就必須實現科學化的管理模式。此外，房地產企業的自主籌資金額巨大，財務管理周期長，開發的項目風險大、投資決策責任重、要求嚴，且其財務涉及面廣、管理難度與責任大，這些都要求房地產企業進行合理的稅收籌劃。但是，目前，我國的房地產企業納稅意識和法律意識薄弱，對于納稅還存在不少認識方面的誤區，誤認為納稅只是財務部門的工作，習慣于把稅費籌劃放在事后進行，且其對于納稅管理方面還存在不少問題，以至于房地產企業很多存在偷稅逃稅現象而受到稅務部門的處罰。鑒于此，房地產企業必須進行稅收籌劃工作，以適應企業利潤最大化目標和激烈的市場競爭帶來的巨大壓力。房地產企業一旦實現有效的稅收籌劃工作，就可以幫助企業自身實現財務利益的最大化目標，維護了國家的合法權益，增加了國家的財政收入，還有利于幫助國家對稅法進行必要的完善和修訂。

二、房地產企業稅費籌劃新舉措

房地產企業進行合理稅費籌劃是其應有的合法權益，只是由于各種經濟，稅收，管理以及避稅技能等方面的因素不同，使得房地產企業的避稅機遇和稅收收益也各有千秋。因此，房地產企業必須掌握基本的經營管理知識，還得充分了解各項稅收制度，了解內外部存在的多種稅收籌劃方式的選擇可能性，構思出一套稅費籌劃的基本思路，然后根據企業自身的實際情況和國家稅收政策的更新變換來設計一個全新的，科學可行的降低稅費支出的方法。對于房地產企業來說，其生產的產品基本包含了三個階段，即項目立項，項目建設以及項目銷售，因此，房地產企業進行稅費繳納籌劃主要可以從這三個階段來具體操作。（1）項目立項時，房地產企業的稅收籌劃包括：第一，應該選擇合適的建房方式，改變習慣上自建并銷售房產的行為，比如說利用代建或者合建等方式來進行較大空間的稅收籌劃。在進行房產代建時，要確定最終用戶，進行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅，這樣可以減輕稅負。在進行房產合建時，房地產企業可以合法減少土地增值稅，還可以合法免掉營業稅的繳納。第二，房地產企業還可以通過開發多處房產以及進行不同方式的核算來為企業自身提供多種稅收籌劃的空間。一般來說，房地產企業進行合并核算的稅收利益更大一些，但并不排除說分別核算也有更有利的情況，那么，房地產企業到底進行如何核算，則需要根據企業的具體情況進行分析比較。（2）項目建設過程中，房地產企業的稅收籌劃包括：首先，房地產企業可以通過增加扣除項目，從而使得房地產的增值率不超過20%，那么，就符合“土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征”的政策，從而享受土地增值稅的免稅待遇。這是一種稅收籌劃方式。其次，房地產企業還可以通過籌劃相關的借款利息來進行稅收籌劃，這是由房地產企業自身的資金特點決定的。因此，房地產企業可以把完工前的利息費用計入開發成本等增加扣除項目，從而從稅基和稅率兩方面減輕稅負。還可以把完工之后的利息支出進行增加項目扣除，從而實現企業的價值最大化目標。最后，房地產企業還可以把銷售與裝修分散開來，以分散經營收入，從而也能實現稅基和稅率的減少，稅負也就相應的減輕了。（3）項目銷售過程中，房地產企業可以選擇合適的銷售方式來合法合理的減少稅負。具體來說，首先，房地產企業可以設立獨立的銷售分公司來直接負責銷售工作，這可以大大增加土地增值稅、營業稅和企業所得稅的籌劃空間。其次，房地產企業還可以通過減少賬面收入或遞延納稅時間來進行稅費繳納籌劃，比如說房地產企業可以委托銷售公司來銷售房地產，并和銷售公司協商開具銷售清單來盡量遞延納稅義務，還可以避免銷售公司繳納營業稅。

此外，除了以上幾種主要的稅收籌劃方式以外，房地產企業還可以利用稅法規定的減免稅稅收優惠政策條款來達到減稅、免稅的目的，前提條件是房地產企業要根據自身實際情況，制定切實可行的方案來使自己符合這些稅收優惠政策，一旦用足用好現行的稅收優惠政策，也是企業避稅籌劃的重要方式，當然，企業要注意不能曲解或者濫用優惠政策，否則，得不償失。另外，房地產還可以利用納稅臨界點來避免承擔較重的稅負，還可以巧設分支機構來進行納稅籌劃，或者適當推遲土地的開發時間來進行納稅籌劃，亦或是優化一定的收入結構或者籌劃置業房地產的大修理支出費用來進行納稅籌劃，還可以籌劃選擇不同的配套設施開發成本進行納稅籌劃等。誠然，房地產企業在進行稅收籌劃的時候，由于涉及金額較大，因此，需要注意以下幾個方面的問題，即需要加強稅收政策的學習，增強自身的法律意識；在進行納稅籌劃時要注重規范性籌劃，切不可只重投機；要構建整體的稅費籌劃思路和方案，做到戰略戰術籌劃兼顧；要把結果性籌劃改為事先籌劃，從而使得籌劃從補漏性向前瞻性發展。此外，房地產企業進行稅收籌劃時，還應進行成本效益分析，在合法合理的范圍內進行系統性的全盤性的稅收籌劃工作，從而最大限度的防范納稅籌劃潛在的風險，實現收益與風險之間的有機調和。

綜上所述，房地產企業作為資金密集型企業，其涉稅金額巨大，針對其的稅收政策既有共通性，又有行業特殊性，作為房地產企業相關的財務人員來說，必須首先綜合了解企業的各種情況，并在扎實的稅法基本功知識基礎上，對房地產企業的稅收進行科學合理的籌劃，認真把好稅收籌劃關，在市場公平競爭原則的基礎上，從大處著眼，小處著手，其實現企業價值的最大化目標，并把企業的管理水平提高到了一個新的層次，實現企業的最優化資源配置，在合法合情合規范圍內創造企業的最小化稅費支出，這將有利于企業的生存和發展。

參考文獻

[1]黃偏明．房地產開發企業理稅顧問[M]．北京：中國時代經濟出版社，2002

[2]黃玉濱．集團公司稅收籌劃工作應注意問題[J]．會計之友．2004（12）

第3篇：房產企業稅收籌劃范文

關鍵詞：稅收籌劃誤區；稅收籌劃方式；房地產公司

中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-02

目前隨著房地產行業的快速發展，與之相配套的法律法規也日趨完善。由于稅收法規對房地產行業的調整力度加大，越來越多的房地產企業更加注重納稅籌劃。然而，近年來不斷出臺新的稅收法規，規范房地產行業的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區。因此，筆者在此認真剖析此類誤區，尋找納稅籌劃的新亮點。

一、房地產企業稅收籌劃誤區現狀

誤區一：通過投資或聯營方式，規避土地增值稅。

過去，大多數房地產企業采用設立項目公司等方式經營，以房地產進行投資、聯營來達到規避土地增值稅的目的。其政策依據是《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）第一條的規定，“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅?！痹S多稅務師事務所在為房地產企業做稅收籌劃時，通常運用這一政策制定規避土地增值稅的籌劃方案。

然而，財政部和國家稅務總局為了堵塞這一漏洞，出臺了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條明確規定，“對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行了投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定”。即房地產開發企業以房地產進行投資或聯營也要繳納相應的土地增值稅。這一籌劃誤區應引起房地產企業的足夠重視，從而防范新的稅收風險。

誤區二：利用借款費用資本化，進行加計扣除，從而減少土地增值額。

根據《房地產開發經營企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）關于企業的利息支出應按以下規定進行處理：“企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配。”而最新頒布的企業會計準則第17號—借款費用（財會[2006]3號）第四條規定，“企業發生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本”。因此，許多房地產開發企業將符合資本化條件的借款費用計入開發成本，這是合乎規定的。

然而在計算土地增值稅時，許多房地產公司把此項借款費用作為加計扣除的基數，不僅加計扣除了開發成本的20%，在計算房地產開發費用時還作為5%的計算基數給予扣除，使項目土地增值額大大減少，導致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風險。

在這一點上，稅收籌劃的亮點在于所發生的能夠扣除的借款費用是否超過稅法規定可以扣除的開發成本的5%。如果超過5%，則企業應提供金融機構的貸款證明，否則，應不提供金融機構的相關證明更為有利。

誤區三：預售購房款掛在往來賬面。

將預售購房款掛為往來賬，個別企業還采取“體外循環法”，將預收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規定給購房人開具發票，而以收款收據代替，隱瞞收入，造成不申報納稅，延繳、偷逃營業稅及附加、土地增值稅和企業所得稅。

誤區四：不按照合同約定的時間確認收入

以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業所得稅。還有些企業則是不按合同約定時間確認收入，以各種理由拖繳納企業所得稅。

誤區五：隨意調整稅款申報數額

有些房地產開發企業由于資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。有些房地產開發商由于資金緊張，有意侵占國家財政資金，在年度內隨意調整稅款申報數額，甚至少報稅款或逃避納稅。

誤區六：鉆政策“空予”，不及時清算土地增值稅。

開發項目應在全部竣工結算銷售后清算土地增值稅，而部分開發商采用工程遲遲不結算等手段，結果導致無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。

誤區七：以虛列成本，致使企業虧損不繳納企業所得稅。從售樓款中抵減手續費，將銷售商手續費支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計稅營業額，以此少繳營業稅；更名費等收入不入賬等等。

二、房地產稅收籌劃解決方式

近幾年國家稅務總局加大稅收征收管理，新的房地產稅收政策不斷完善，企業對稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當形成企業稅收風險，筆者就此從以下幾點來談談自身體會。

1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎，稅收籌劃應隨稅法的變化而調整。這就要求企業財務人員要讀透房地產相關稅收相關政策，熟悉新法規，掌握稅收政策變化細節，適時做出相應籌劃調節，努力做到房地產稅收籌劃的涉稅零風險。對此，企業財務人員要承擔其應有的責任，企業負責人也要有稅收風險意識。

2.房地產稅收籌劃的目標要符合企業長期發展戰略。

“國六條”、“國八條”等相關房地產調控政策的出臺，意味著我們現在一定要仔細把握行業政策，特別是企業財務負責人要研讀政策把握房地產行業政策導向，適時拓寬產業鏈，尋找新的利潤增長給老板提供決策力。

3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結。如果是集團公司的話，要把籌劃放在整個集團的層面進行稅收籌劃，將各公司、各業務部門參與籌劃工作中，做到項目開工前預計出準確的成本數據及銷售收入數據，財務部門建立各項稅種測算模板，利用相關數據計算出準確的預計稅收數據，以此反復調整籌劃方案以實現稅收籌劃目標。銷售、策劃、工程、成控、采購等相關部門按照計劃執行，在執行過程中根據具體情況做出實時調整，財務部門及時跟進，以保證籌劃目標的實現。

4.利用臨界點進行納稅籌劃。納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。起征點的規定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是開發商應當認真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，我們可以對此進行納稅籌劃。如果房地產企業建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是可以通過適當控制出售價格，還可采用精裝房方式控制價格和開發成本，可使計算土地增值額時按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來免繳和少繳納土地增值稅。

5.合作建房籌劃法。如一方企業是非房地產開發企業，持有一塊土地，另一方企業是房地產開發企業，可通過雙方合作建房的方式，分得建成房產后再轉讓，對土地增值稅的節稅是非常顯著的。

6.遵循成本收益原則。進行房地產稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。

7.從節稅空間大的稅種入手。在進行房地產稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值，應選擇稅收優惠多，稅負伸縮彈性大的稅種作為切入點。

三、結語

房地產稅收籌劃的方法多種多樣，房地產企業財務人員要在熟讀相關法規基礎上籌劃節稅方案，充分關注稅收風險，避免稅收籌劃誤區，為企業節約稅收成本，創造利潤最大化。

參考文獻：

[1]《中華人民共和國企業所得稅法》及實施條例（中華人民共和國主席令第63號、國務院令第512號）.

[2]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則（國務院令[1993]第138、財法字[1995]第6號）.

[3]《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）.

第4篇：房產企業稅收籌劃范文

關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；案例

房地產業是國民經濟的支柱產業，也是中央和地方政府財政收入的重要來源。隨著房地產市場的升溫，房地產交易日益頻繁，房地產交易過程的稅收問題也越來越引起有關方面的關注。其中，大宗房地產交易因涉稅金額多，稅收負擔重，令許多房地產企業都對此感到頭疼，因此通過合法合理的方式進行稅收籌劃來達到減輕稅負顯得非常重要。同時，部分地區當前存在的房地產市場過熱現象，也促使政府對房地產行業宏觀調控力度進一步加大。隨著市場不確定因素的增加、觀望氣氛的抬頭，導致市場成交量的減少，意味著房地產企業的利潤空間將進一步縮小，在這種情況下，通過合法合理的方式進行稅收籌劃來達到減輕稅負就顯得更為重要。

一、土地增值稅的籌劃

我國土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和實行四級超率累進稅率計算征收：增值額未超過扣除項目金額（基本等于項目成本）50%的部分，稅率為30%；超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%；超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。但是同時，國家也相繼制定出臺一系列配套管理措施和相應的稅收優惠政策，納稅人如果能充分運用有關政策規定，利用好這些優惠政策進行合理籌劃，還是可以達到降低土地增值稅稅收成本、進一步提高投資效益的目的。

案例一：本公司2000年底至2003年初開發的某某雅苑三期項目，取得的土地使用權所支付的金額為1955萬元，房地產開發成本為3500元，銷售總收入為9200萬元，與轉讓房地產有關的稅金為510.6萬元，公司為開發該項目從銀行貸款2000萬元，貸款利率為5.31%，貸款期限為2年，從銀行取得利息單據212.4萬元，另公司通過往來從其它相關企業無償籌資1500萬元，未簽合同，雙方只是通過收據做帳，兩年后歸還。

籌劃方案1：

《土地增值稅暫行條例實施細則》規定財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

如果按提供金融機構證明據實扣除，則開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）X5%=212.4+（1955+3500）X5%=485.15萬元

扣除項目金額=1955+3500+485.15+510.6+（1955+3500）X20%=7541.75萬元

土地增值額=9200-7541.75=1658.25萬元

土地增值率=1658.25/7541.75=21.99%

土地增值稅稅額=1658.25X30%=487.475萬元

籌劃方案2：

如果不提供金融機構利息證明，則開發費用=取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本X10%=（1955+3500）X10%=545.5萬元

扣除項目金額=1955+3500+545.5+510.6+（1955+3500）X20%=7602.1萬元

土地增值額=9200-7602.1=1597.9萬元

土地增值率=1597.9/7602.1=21.02%

土地增值稅稅額=1597.9X30%=479.37萬元

籌劃方案3：

公司通過往來從其關聯企業無償籌資1500萬元，未簽合同，雙方只是通過收據做帳，兩年后歸還。如果公司與關聯企業補簽協議，將這1500萬元作為借款處理，則需付關聯企業利息159.3萬元，關聯企業需到稅務局開具發票，交納營業稅、城建稅、教育費附加8.84115萬元，印花稅796.5元。由于該關聯企業也是公司老板所開的另一家房地產公司，這樣做對公司老板而言只是關聯企業多交了些營業稅。這時公司的開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）X5%=212.4+159.3+（1955+3500）X5%=644.45萬元

扣除項目金額=1955+3500+644.45+510.6+（1955+3500）X20%=7701.05萬元

土地增值額=9200-7701.05=1498.95萬元

土地增值率=1498.95/7701.05=19.46%

土地增值稅稅額=1498.95X30%=449.685萬元

從以上三個土地增值稅的籌劃方案可以看出方案3所交土地增值稅最少，比第一種方案節省了37.79萬元。

由于本公司某某雅苑項目開發得較早，當時稅務局對普通標準住宅尚未給出明確的介定，公司充分運用了土地增值稅對建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅的稅收優惠政策進行合理籌劃，通過籌劃方案3達到了免征土地增值稅稅，進一步提高了企業的投資效益的目的。

二、營業稅的籌劃

營業稅的籌劃相對來說空間較小，但也不是沒有一點籌劃空間，比如我公司2001年底與某城鎮建設綜合開發公司簽訂了某商品房住宅項目轉讓協議，需支付出1823.22萬元給該開發公司，同時約定將此小高層的一樓計612.33平米作為安置面積交給該開發公司，該開發公司以每平米1400元的造價支付我公司價款合計85.73萬元，我公司實際支付項目轉讓費用1737.49萬元。如果就這份合同，我公司在做帳時就應將返還的這部分房產的銷售款視為銷售，交納營業稅42865元，城建稅3000.55元，教育費附加1714.6元，合計47580.15元的稅款。但如果進行營業稅的籌劃，能與該開發公司協商修改合同，直接簽訂總價為1737.49萬元的項目轉讓協議，不提及安置面積這一塊，而實際運作照舊，對方公司也不吃虧，我公司又可省去這部分稅款，何樂而不為呢！經過多次協調、洽商，該開發公司同意修改協議，我公司通過對營業稅的籌劃節稅4.758萬元。

三、企業所得稅的稅收籌劃

企業所得稅的稅收籌劃空間較大，本文仍從實際工作中所涉及的案例進行分析比較。

由于房地產企業項目周期跨度大，一個項目的前幾年一般都是虧損的，這時就要合理利用以前年度虧損，做好這方面的籌劃，以免錯過5年可彌補期。

案例1：本公司2000年成立，2000年應納稅所得額為-9389元，2001年應納稅所得額為-2682996.53元，2002年應納稅所得額為-1182425.88元，2003年應納稅所得額為967335.39元，2004年應納稅所得額為-754818.4元，2005年應納稅所得額為-515069.03元，2006年預計應納稅所得額仍是虧損，這時就需要進行稅務籌劃了，因為企業所得法規定，納稅人發生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補，下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年延續彌補，但是延續彌補期最長不得超過5年。如果不進行稅務籌劃，則2001年的可結轉下一年度彌補的虧損額1725050.14元就不可以彌補了，這對企業就是一種損失。后通過與銷售部的協調，加大了銷售收款回籠速度，同時控制了一部分費用，將2006年應納稅所得額做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可彌補虧損，達到了節稅的目的。

案例2：房地產開發企業每年的招待費都很大，而稅法規定，納稅人發生的與其生產、經營業務直接相關的業務招待費，在規定的比例范圍內可據實扣除，超過標準的部分，不得在稅前扣除。而房地產開發企業每年調增的業務招待費很多，加大了企業應納稅所得額，這也需要進行稅務籌劃。本公司列了一個計劃表，按當年預計的年收入配招待費，而一些金額較大的招待費就開具會務費的發票，同時做好相關會議費證明材料，這樣一年下來需要調增的業務招待費就少了很多，減少了企業應納稅所得額，達到了節稅的目的。

案例3：本公司2003年在市中心拿到一塊地，并進入了前期開發階段，按照預計1年后就可銷售，當時有一家銷售公司與公司一大股東關系較好，公司就與該公司簽訂了銷售合同，銷售價是按當時同地段售價6500元/平米簽訂的。后因公司在海南拿下一大片旅游用地，急需資金，市中心這個項目就暫停施工，至2006年才重新開發，而這時同地段的樓盤銷售價已達1萬多/平米，如仍按與原公司的合同售價銷售的話，公司損失慘重。經公司研究決定，終止與該公司的合作，而公司提出了300萬元的違約賠償金以及無償贈送一套150平米新房的補償要求。公司財務對這個賠償方案進行了評估，認為如果無償贈送一套150平米的新房，預計總房款為200萬，將來這200萬只能掛應收帳款，既收不到款也不能作為費用列支，而如果直接付200萬元不贈送房產，這200萬元和前面的300萬元就可以作為費用在稅前列支，因為稅法規定經濟合同的違約賠償金是可以在稅前列支的，這樣同樣是付出500萬元的代價，對所得稅的影響卻大不一樣，減少了公司應納稅所得額。后經過多次協商，公司接受了本公司的方案。

實際工作中，稅收籌劃無處不在，就看你是不是能夠多留心多思考了，只要能精心安排，合理運用稅收法規，就能達到避稅的目的。

結論：總之，稅收籌劃不是通過虛報成本、虛報支出，采取違反我國稅收法律法規、政策的手段方式來偷稅、漏稅。稅收籌劃區別于偷稅、漏稅的最明顯特征是合法性，其是在不違反我國現行稅收體系法律規范的前提下，通過不違法的方式對經營活動和財務活動精心安排，盡量滿足稅法條文所規定的條件，以達到減輕稅負，提高企業利潤的目的。

參考文獻：

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[2]李龍梅.企業稅務籌劃誤區分析.財會通訊（理財版）,2006年第4期.

[3]洪日鋒.財務管理中的稅務籌劃研究.財會通訊（理財版）.2007年第4期.

[4]揚俊,羅崢編著.合法節稅─新經理人稅務籌劃手冊.中國紡織出版社,2003年2月版.

第5篇：房產企業稅收籌劃范文

【關鍵詞】房地產企業；財務管理；稅收籌劃

稅收籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經營、投資、籌資、分配等理財活動的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實現納稅人最合理、最優的涉稅財務管理活動。房地產企業由于在開發及經營過程通常具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，所以運用稅收籌劃這種新的理財方式，不僅能有效降低企業的涉稅成本和風險，增強企業的盈利能力和競爭實力，而且有利于實現企業價值最大化目標。本文主要以土地增值稅、房產稅、營業稅、所得稅等相關稅金為例，對稅收籌劃實務進行分析，懇請大家賜教。

一、相關借款利息的籌劃實務

由于目前大部分房地產經營企業的開發資金來自金融企業的借貸，具有資金量

大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。一方面，針對房地產開發完工之前的利息費用，將完工之前的借款利息可以計入開發成本，并可作為計算房地產開發費用（期間費用）的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負，增加凈收益。另一方面，針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。案例:某房地產開發公司開發一批商品房，支付的地價款為600萬元，開發成本為1000萬元，假設房地產開發項目分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息為100萬元和70萬元時（設貸款利率5%），如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？籌劃過程如下：首先計算扣除的利息支出差異：(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬元)，其次判斷：當允許扣除的利息支出為100萬元時，由于100萬>80萬，所以該公司應嚴格按房地產開發項目分攤利息并提供金融機構證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計稅依據將增加20萬元，造成多繳稅款；當允許扣除的利息支出為70萬元時，由于70萬

二、利用建房方式的籌劃實務

大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據《營業稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。企業可充分利用此項優惠政策，實現共贏。案例：華富房地產開發公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節約大量稅負，降低房地產成本，增強市場競爭力，這樣就實現了房地產企業和購置方的雙贏。

三、改變銷售模式的籌劃實務

一是，針對納稅主體的新設分立。即房地產經營企業設立獨立銷售公司，負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的籌劃空間很大。案例：大華公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，如果采用兩種售價：第一，若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。第二，以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。第三，如果大華公司設立獨立銷房屋銷售公司，大華公司將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97%＜20%，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業稅及附加合計：1500×5.5%=82.5萬元，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250萬元，其增值率為16.67%＜20%，免納土地增值稅。最終從集團角度看，銷售時只增加營業稅等稅金：1400×5.5%=77萬元，獲利潤1500－（1167.5＋77）=255.5萬元，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75萬元。

二是，針對開發企業對獨立銷售公司的銷售方式上，也可以采用以下銷售模式來減少賬面收入或遞延納稅時間。第一，開發企業采取無償或收取極少手續費方式委托銷售公司銷售房地產，并可協商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現，所以在確認納稅義務發生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業稅（基本無代銷收入）。第二，將原來由開發企業承擔的銷售及管理費用轉嫁到銷售公司，使銷售公司企業所得稅減少甚至不交。當然，對于業務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發企業承擔（開發企業的收入多，抵扣的限額就大），這樣就可以避免上述費用應超標而調增應納稅所得額的情況。第三，對于客戶通過銀行按揭方式購買開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。所以盡量與客戶和銀行協商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉賬日再確認收入并納稅，這樣，一方面銀行可以沉淀資金，另一方面，企業可以控制收入和所得實現時間。

第6篇：房產企業稅收籌劃范文

【關鍵詞】房地產開發企業，土地增值稅，扣除項目

一、背景情況

房地產企業和其他的行業相比，具有投資金額大、過程復雜、稅種多、負擔重的特點。而通常企業利潤增長的方式有兩種，即提高收入和降低成本。然而，近年來中央出臺了一系列限制房價過快增長的宏觀調控政策，通過高房價來提高房地產企業的利潤，正在變得越來越不現實。采取合理的土地增值稅收籌劃方法，合法的減輕企業的稅收負擔成為企業提高自身競爭力的重要途徑。

就當前現狀看，房地產企業進行納稅籌劃具有一定的必要性。首先，從房地產企業角度來看，房地產企業稅收籌劃可以提高自身納稅意識和企業財務管理水平，有助于實現房地產企業稅后利益最大化。再次，從國家宏觀調控的角度來看，房地產企業稅收籌劃有助于稅收法律法規的完善，同時，也有利于加快稅收與相關法律、法規的相互協調與銜接，使我國法律成為一個相互協調的有機整體，促進國家宏觀調控的順利進行。

二、房地產企業土地增值稅納稅籌劃的具體方法

（一）規避土地增值稅的征收范圍

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得增值收入的納稅人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。簡單說來，滿足土地增值稅的征稅范圍需注意以下三點：第一，國有土地使用權的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍，即轉讓的土地是國家所有的話，不征收土地增值稅；第二，土地使用權、地上建筑物及其附著物的產權要發生轉移，對未發生產權轉讓的形為不征土地增值稅；第三，轉讓房地產要取得收入，而這里的收入是指房地產要發生增值，對未發生增值的原價轉讓形為也是不征稅的。由此看來，房屋的法定繼承、出租、抵押，或是與其他單位進行的代建房行為均不是土地增值稅的征稅形為。而房地產企業在其經營活動中若是可以采用代建房方式，為客戶定向開發房產，以收取一定量的勞務費用方式取得收入的話，可以規避大額土地增值稅，將極大的降低企業的稅收負擔。

（二）增加土地增值額中的扣除項目

轉讓房地產中獲取的增值額是計算土地增值稅的核心，因此，要計算土地增值額，首先必須確定扣除項目的金額。我國相關法律規定，計算土地增值稅所準予扣除的項目包括：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本、費用；與轉讓房地產有關的稅金。對房地產開發企業還特別適用其他規定：可以按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的總價加計扣除20%。根據國稅函[1995]110號文件和國稅函[2010]220號文件相關規定，房地產開發費用扣除可按兩個標準：一是能按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，開發費用按利息支出加上取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的5%計；二是其他情況，則按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%計。我國現行的《土地增值稅暫行條例實施細則》中明確規定：房地產企業可以選擇適當的利息扣除標準進行稅收籌劃。根據這項法律條文，房地產企業可以比較兩種方法計算出的開發費用，恰當地運用相關規定，選擇其中數額較大的進行計算，最終加大扣除項目額。

（三）利用土地增值稅的稅收優惠政策

《土地增值稅暫行條例》第八條第（一）項規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。這里指的普通住宅是指，按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。2005年6月1日起，普通住宅標準應同時滿足：1）住宅小區建筑容積率在1.0以上；2）單套建筑面積在120平方米以下；3）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。同時，各省、自治區、直轄市可根據當地實際情況自行調整，但上浮比例不得超過上述標準的20%。房地產開發商在建造普通住宅時，適當把增值額控制在20%之內，可獲得國家的免稅優惠從而規避土地增值稅。

再者，條件允許的企業也可開展企業間的投資聯營活動或者是進行合作建房。根據財稅字[1995]048號規定：對于以房地產進行投資聯營的，投資聯營一方以土地（房地產）作價入股或作為聯營條件，將房地產轉讓到投資聯營企業中時，暫免征土地增值稅；而對于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，也暫免征土地增值稅。所以，房地產企業在進行經營方式的選擇時，應切實根據國家的相關稅收優惠政策，選擇有利的方式，盡可能達到不繳稅、少納稅的目的。

三、結語

國家出臺的一系列調控房地產市場的政策，從一定程度上遏制了房價上漲的趨勢。房地產開發企業要想通過高房價來提高利潤似乎空間不大，反之，降低企業的成本則成為房地產開發企業增加利潤，提高自身競爭力的重要手段。土地增值稅作為房地產企業的重要稅種，在其應納稅額中比重較大，甚至是略高于企業所得稅，因而，對土地增值稅進行稅收籌劃，是房地產企業的一大課題。在進行納稅籌劃時，除了靈活運用土地增值稅的納稅籌劃方法之外，房地產企業還應該培養自己的專業稅收籌劃人才咨詢專業稅收籌劃機構，把稅收籌劃作為一種高層次的理財活動。

參考文獻：

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第7篇：房產企業稅收籌劃范文

我國房地產行業的稅負高于其他行業，特別是在行業快速發展的那些年表現的更為明顯，相關數據顯示，2009年我國稅收總收入約為60億元，較上年同期增加了5億元，其中房地產行業稅收增加1.75億元，占稅收增加總額的35%。此外，運作周期長、資金占用量大也是房地產行業經營的主要特點，對企業涉稅業務進行稅收籌劃有利于企業的資金循環，在符合法律規定的前提下，企業應充分利用國家稅收法規政策進行稅收籌劃，其重要性可概括為：第一，我國房地產企業整體稅負偏高，并且涉及營業稅、土地增值稅、房產稅等多個稅種，企業客觀上有較大的納稅籌劃操作空間，納稅籌劃可緩解企業經營壓力;第二，行業競爭激烈，納稅籌劃有利于房地產企業控制自身運營成本，提高在市場中的競爭力;第三，近些年來，地產行業的快速發展使其成為稅務機關征繳稽查的重點對象，納稅籌劃可有效降低房地產企業稅務風險，規避違法行為的發生。

二、房地產企業稅收籌劃存在的問題

（一）法律意識淡薄、稅收籌劃意識薄弱

我國稅收相關法律法規在不斷的完善，并且呈現出細化的趨勢，但從實際情況來看，一些房地產企業對稅法及政策的了解程度不夠，僅僅是掌握了法律對部分稅種的規定，缺乏對稅法殊規定和政策的認識，法律意識的淡薄導致企業無法對自身的涉稅業務進行有效籌劃和管理，甚至有可能產生漏稅或重復繳稅的情況。此外，我國稅收籌劃起步較晚，理論體系和實踐經驗均存在不足，這使得很多企業沒有認識到稅收籌劃的重要性，甚至產生了稅收籌劃就是偷稅、漏稅的錯誤認識。房地產企業偷漏、漏稅的情況時有發生，違法行為不僅嚴重影響了政府的稅收收入，也不利于企業的長遠發展，而實際上企業是可以通過提高稅收籌劃意識和能力來降低企業稅負的，完全沒必要鋌而走險，走上違法的道路。

例如：某地產公司同時開發兩個項目，其中A項目市場價格為1000萬元，可以扣除成本費用為400萬元，則該項目增值率為150%，土增稅為240萬元，同時還需繳納營業稅及附加%56萬元;B項目市場價格為1500萬元，可以扣除的成本費用為1000萬元，則該項目增值率為50%，土增稅為150萬元，同時還需繳納營業稅及附加84萬元。在不考慮其他費用的情況下，兩個項目共繳納稅金530萬元。如果企業將這兩處房地產項目命名為同一小區，那么項目整體增值率為78.60%，土增稅為370萬元，同時繳納營業稅及附加140萬元，相比之下便可節稅20萬元，可見企業應具有稅收籌劃意識，它與企業的經濟利益息息相關。

（二）缺乏納稅籌劃能力及管理體系

目前，很多地產企業稅收籌劃工作都交給財務部門完成，但部門內部卻沒有專門的稅收籌劃人才，其他人員的稅收籌劃能力有限，整體上缺乏完善的納稅管理體系，也缺少其他部門和人員的支持與配合。因為企業的稅費繳納工作均是由財務部門完成，所以企業的管理者往往也會將多繳稅費、受到稅務機關處罰等情況歸咎為財務部門的工作失職，但針對這種現象卻也沒有人能夠提出更好的建議，這實際上本身就是對稅收籌劃工作認識上的錯誤。企業財務人員在辦理納稅業務時確實會與稅務機關產生互動，但卻僅僅是將企業生產經營中產生的稅款繳納給稅務機關，完成納稅義務，并沒有真正涉及到企業經營過程中的稅收決策，從實際工作情況來看，房地產企業很多業務都由企業決策人、市場部門、銷售部門、策劃部門完成，這些業務在開展過程中都有可能產生納稅義務，稅收籌劃工作需要有這些部門的合作與支持。從目前情況來看，房地產企業將稅收籌劃工作機械的讓財務部門獨立負責，又沒有給財務部配備專業人才，顯然是不合理、不科學的。

（三）缺乏稅收籌劃事前管理

管理者對稅收籌劃沒有正確的認識，以及對此項工作重視程度不夠都導致企業的后知后覺，通常都是在事后發現稅收負擔過重時才要求財務部門使用賬務處理手段做應急處理，然后此時極端的操作往往會與稅收法律法規沖突，這也是房地產企業稅收方面經常出現偷稅、漏稅的主要原因之一。實際上，企業的納稅義務一旦發生，再通過其他的手段去處理為時已晚，這時再進行稅收籌劃則更是不可能的事情了。可見，納稅籌劃的應該是一種事前籌劃，同時也要求稅收籌劃人員對法律法規、政策動態及時掌握，否則納稅籌劃就不能有效實施。

三、稅收籌劃問題的解決路徑

（一）提高稅收籌劃意識

積極轉變思維觀念，樹立科學的稅收籌劃意識是房地產企業要做好稅收籌劃工作的基本前提。企業不能將稅收籌劃工作硬性的安排給財務部門，要把工作重點放在建立與完善的稅收籌劃機制上，管理層要給予稅務籌劃工作高度的重視，企業各部門開展業務也要與稅收籌劃工作相配合，并在業務開展前便做好稅收籌劃。房地產企業還要鼓勵稅收籌劃人員積極學習政策法規，全面掌握國家稅收政策動態，提升自己的法律意識及納稅成本節約意識，在涉稅工作上加強稅主動性，最大程度的減輕納稅負擔。

（二）提高稅收籌劃能力

房地產企業稅收籌劃負責人的專業能力直接影響到稅收籌劃的效果，所以企業在人員招聘時就應該傾向于有稅法專業知識的人，并采取適當激勵手段來鼓勵財務人員加強稅務法規學習，不斷更新專業知識，從而提高其稅務籌劃能力，降低企業的各種經營風險。在外聯工作上，企業應加強和主管稅務機關的溝通，了解稅務機關的工作程序，特別是對于一些模糊事項和新興業務的處理，一定要得到稅務機關的認可后再實際操作。如果企業存在一些內部員工無法勝任的崗位或無法完成的稅務工作，企業可以考慮在外部聘請稅收籌劃專家來企業做顧問，例如注冊稅務師、理財規劃師等，這樣可以大大的提高企業稅收籌劃工作的權威性且降低操作風險。

第8篇：房產企業稅收籌劃范文

【關鍵詞】 稅收籌劃；決策；營銷手段

一、對稅收籌劃及房地產現狀的基本認識

稅收籌劃是企業的一種理財活動，是指納稅人為實現經濟利益最大化的目的，在國家法律允許的范圍內，對自己的納稅事項進行系統安排，以獲得最大的經濟利益。稅收籌劃的出現是稅收進步的象征，是經濟發展到一定階段的必然現象，也是現代企業必修的一門功課。企業管理者應該給予充分重視，合理運用會計政策及稅收優惠政策，通過合理、合法的手段，減輕企業稅負，增加企業收益，從而使企業得到穩步發展。

近年來，我國房地產發展迅猛，已成為我國國民經濟的重要支柱產業之一，對地方稅收有著顯著性影響。然而，隨著房價的不斷攀升，部分大城市的房地產市場也開始出現有價無市的局面。國家統計局數據顯示，2010年3月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，而在2010年的兩會召開期間，房價過高的問題再次成為最受關注的焦點?？偫碓谡ぷ鲌蟾嬷袕娬{：“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足民眾的基本住房需求?！?房地產“新國十條”及各地頒布一系列房價調控政策更是表明目前無論是從宏觀經濟形勢和政策層面還是需求層面，都不支持房價的持續高漲。在這種嚴峻的經濟形勢下，對于房地產企業而言，不能夠在房價上獲取高額利潤，那么通過選擇合理的稅收籌劃方案減輕房地產企業稅收負擔，增加企業利潤則是必不可少的。

二、稅收籌劃在房地產企業經營管理決策中的實際應用

筆者以營銷手段、投資方式、服務內容的決策選擇為基礎，闡述了稅收籌劃在房地產企業經營管理決策中的實際應用。

（一）房地產企業營銷手段的稅收籌劃

從房地產“新國十條”及各地頒布的一系列房價調控政策再到近期內關于開征住房保有稅的爭論，房地產界可謂是風起云涌。如此錯綜復雜的局面更使得消費者觀望情緒嚴重，房產成交量不斷下降。案例1，房地產開發公司為了加速資金回籠，刺激消費者的購買，往往會采用一些營銷手段，企業在進行決策時，面臨著以下兩個方案的選擇：方案1，促銷期內買房子送汽車（假設一套房子定價200萬元，一輛汽車價值20萬元）；方案2，促銷期內優惠原價的10％。

企業管理者進行初步分析發現：對于方案1，客戶如果買一套房子200萬元，就須贈送一輛汽車，花費20萬元，所以房地產公司收入180萬元；對于方案2，在促銷期內給予客戶原價優惠10％ ，則凈收入也為180萬元=200× （1-10％）。從銷售角度分析，兩種方案沒有差別，均可行。但是如果站在納稅的角度考慮，方案卻有優劣。

方案1，對于房產公司來講，銷售一套房子200萬元，需要繳納營業稅200×5％=10萬元，城建稅及附加10×（3%+7%）=1萬元；同時，房產公司用200萬元的20萬元購買汽車無償贈送給客戶，按照增值稅條例的規定，企業將外購的貨物無償贈送給他人應視同銷售貨物，須征收增值稅，因此企業還須多繳納增值稅：20×17％=3.4萬元。汽車是房產公司無償贈送給客戶的，客戶應作為“偶然所得”，須繳納20％的個人所得稅，房產公司負有代扣代繳的義務，即房產公司還需要代客戶繳納個人所得稅：20×20％=4萬元，房產公司代客戶繳納個人所得稅4萬元，按照所得稅規定不能作為成本費用在企業所得稅前扣除，還需要多繳納企業所得稅4×0.25=1萬元，房產公司還應繳納印花稅200×0.05％=0.1萬元。綜上，房產公司在此銷售過程總共應繳納的稅費19.5 萬元（10+1+3.4+4+1+0.1）。對于客戶來講，房產買賣需要繳納契稅：200×2%=4萬元，印花稅200×0.05％=0.1萬元?？蛻艉嫌嫅U納稅費4.1萬元。

方案2，按照優惠價的10%銷售，即以180萬元的價格銷售，企業需要繳納營業稅180×5%=9萬元，城建稅及附加9×（3%+7%）=0.9萬元；繳納印花稅180×0.05%=0.09萬元。綜上，房產公司在此銷售過程總共應繳納的稅費9.99萬元。比方案1相比，稅收減少9.51萬元，減少比例為48.769%。對于客戶來講，房產買賣需要繳納契稅180×2%=3.6萬元，印花稅180×0.05%=0.09萬元。客戶合計應繳納稅費3.69萬元。與方案1相比，稅收減少0.41萬元，減少比例為10%。

通過分析得出的結論是：方案1繳納的各項稅收大于方案2繳納的稅收，因此，無論對于房產公司還是對于客戶，都應選擇方案2。

（二）房地產企業投資方式的稅收籌劃

房地產企業除了通過房屋銷售來獲取企業利潤外，往往還進行對外投資，來獲取更多的利潤或降低風險。房地產企業在進行投資決策時，往往面臨著以下兩種方式的選擇：一種是以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險。另一種是房地產企業以房產投資，不承擔聯營風險，只收到固定收入。為此，可通過以下案例說明，稅收籌劃對房地產企業投資方式選擇的影響和運用。

案例2，某房地產企業注冊資本為2 000萬元，其中辦公樓價值為500萬元。該房地產企業為進一步擴大企業規模，獲取更多利潤，企業管理層決定對外進行投資。根據上述說明，如果該企業以500萬元的辦公樓投資，每年能收回的租金收入為600萬元。在不考慮其他因素的情況下，僅從房產稅考慮，對于該企業而言，如果參與投資利潤分紅，共擔風險的，應按房產余值作為計稅依據計征房產稅，其應納房產稅=500×（1-30%）×1.2%=4.2（萬元），但如果該房地產企業只是以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的，則應按租金收入計繳房產稅，應納房產稅=600×12%=7.2（萬元）。

通過比較不難發現，共同承擔風險比不共同承擔風險要節省3萬元的稅款，但共同承擔風險會增加納稅人的風險系數，所以在選擇這種籌劃方法來進行稅收籌劃時，還應該從綜合方面考慮，如果共同承擔風險對納稅影響比較小，則可以考慮這種合作方式。

（三）房地產企業服務內容轉換的稅收籌劃

房地產企業在日常經營中還可根據市場行情的變化，靈活轉化服務內容，從而達到減輕稅負、獲取更多利潤的目的。

案例3，因受金融危機的影響，某房地產企業原來的主營業務不景氣，倉庫被閑置，為增加收入，公司決定轉型，把對外出租倉庫作為主營業務。當年取得租金收入800萬元，依據5%的稅率需交納營業稅40萬元，依據12%的稅率需交納房產稅96萬元。單此兩項稅收就達136萬元，占到總收入的17%（136/800）；若再加上其他一些稅費，則企業的稅負更重。

對于這個具體案例，可以根據當地物業管理標準，對年租金收入進行籌劃，把年租金800萬元，變成年租賃費400萬元，物業管理費400萬元。由于物業管理費只需交納營業稅，不用按租金收入交納12%的房產稅，因此，通過節稅籌劃前后的稅負比較，可以看到：節稅籌劃前，營業稅和房產稅合計136萬元；節稅籌劃后，營業稅不變，仍為40萬元，但房產稅現在只需按400萬元計算，即400×12%=48（萬元），總體稅負為88萬元。這樣可以使企業減輕稅負48萬元（136-88），稅負減輕35.29%（48/136）。

三、結束語

綜合上述分析說明，經過納稅籌劃房地產企業的稅負相對未納稅前大大減少?？梢?，納稅籌劃是房地產企業減少不必要的稅收上繳、壓縮成本、增加企業利潤必不可少的措施之一。與此同時，納稅籌劃還為房地產企業的持續健康發展提供了另一發展空間，這主要是由于考慮到我國房地產的現狀，我國政府對房價的嚴格防控和高壓打擊給房地產企業的經營管理造成的極大不利影響。

【參考文獻】

［1］ 王素榮.稅務會計與稅收籌劃［M］.機械工為業出版社，2009：261-267.

［2］ 王克霞.新企業所得稅對房地產企業稅務籌劃的影響［J］.商業經濟， 2009（9）.

［3］ 葛長銀. 談房產稅的節稅技巧［J］. 財會學習，2009（6）.

第9篇：房產企業稅收籌劃范文

關鍵詞：農產品物流企業；稅收籌劃；風險；防范

一、稅收籌劃的內涵

稅收籌劃顧名思義，是企業在稅收方面做出的一種籌劃行為，又稱“合理避稅”。稅收籌劃是指企業在法律和法規允許的范圍內，根據相關法律規定，在進行生產經營活動前進行合理規劃，選擇合適的方案以達到“稅收利益最大化”的一種企業理財行為。其中，“稅收利益最大化”不僅要實現稅負最輕，還要兼顧稅后利潤最大化等目標，提高企業整體利潤水平。稅收籌劃有利于農產品物流企業提高財務規劃能力，合理降低經營中的稅收負擔，降低現金支出，優化現金流，從而提高企業應對市場風險的能力，保障運營安全。

二、農產品物流企業稅收籌劃風險

稅收籌劃的系統風險主要是由企業外部因素引起的風險，如市場環境變化等，導致企業無法實現稅收籌劃目標，從而給企業帶來一定的損失。系統風險多來源于企業外部，企業難以對外部因素實施有效控制，這些風險對企業稅收規劃造成的消極影響也很難確定。對農產品物流企業而言，稅收籌劃的系統風險主要包括以下方面。1.稅收法律風險目前，我國還沒有稅收的基本法，稅法中的相關規定比較抽象和寬泛，使得地方稅務部門很難嚴格參照執行，只能根據自身在長期征稅管理過程中形成的地方稅收征收細則來實施管理，這一現象使得地方法規的效力高于上位法，從而導致稅收中存在一定的混亂。再者，現在的稅收法規與一些司法解釋過于繁雜，甚至存在矛盾，導致企業在制定稅收籌劃方案時難以做出準確判斷，有法卻不知該如何依，依哪個，形成了有法難依的尷尬局面。2.稅收自由裁量權風險稅收自由裁量權是法律賦予稅務部門的權利，稅務部門在實際操作執行過程中面對的企業經營和財務狀況多種多樣，難以做出統一的裁決，因此在執法過程中必須為稅務部門保留一定的自由裁量權。自由裁量權允許稅務部門在法律法規授權的范圍內，以公平、公正、合理為原則，自行做出行政決定，有利于稅務部門根據實際情況選擇適用條款，提高稅務行政效率。稅收自由裁量權在為稅務部門提供工作便利的同時也可能帶來一定的風險，這主要是由于稅務員知識和素質水平不一導致的。其一，稅務員可能為了自身利益，利用稅收自由裁量權扭曲正常執法行為，給農產品物流企業的稅收籌劃帶來難以規避的風險；其二，稅務員可能受到自身知識水平的限制，在判斷稅收籌劃行為的合法性時做出錯誤判斷，使農產品物流企業蒙受非法避稅的懲處；其三，有些稅務員可能為了避免麻煩或出于偷懶的心理在工作中“不作為”，使得農產品物流企業難以享受應得的稅收優惠；其四，稅務員也可能受到上級稅收任務的影響，在執法過程中過于嚴格，從而影響農產品物流企業稅收籌劃的實施。此外，也有一些稅務部門為增加收入，對不合法的稅收籌劃沒有進行事先公示而直接在事后收取罰款，給農產品物流企業的稅收籌劃帶來了很大的風險和損失。

三、農產品物流企業稅收籌劃風險的防范

由上文可見，農產品物流企業在進行稅收籌劃時面臨眾多風險，企業必須積極采取措施進行防范才能保障稅收籌劃工作的順利實施，達到稅收籌劃的目標和效果。農產品物流企業防范稅收籌劃風險主要應做好以下方面。首先，農產品物流企業的管理人員必須深刻理解稅收籌劃的定義，樹立稅收籌劃觀念，在遵法守法的前提下合理避稅，通過合法的稅收籌劃活動降低企業運營成本，實現企業利益最大化。正確的稅收籌劃觀要求企業在稅收法規的約束下，以合法納稅為前提實施籌劃活動，企業須知，合法納稅是義務和根本，稅收籌劃是合法的經營手段，有利于企業利潤的增長。其次，農產品物流企業的管理人員需要認識到稅收籌劃帶來的凈利潤的增長是有一定限度的，也就是說，稅收籌劃的規劃空間不是無限擴張的，企業不能把眼光都放在稅收籌劃上，不能過度依賴稅收籌劃來實現利潤增長。企業必須樹立合法納稅的觀念，對農產品物流企業而言，稅收籌劃只是一項可以提高企業收益的技術，企業要在守法的基礎上利用稅收籌劃技術獲取更高的利潤。此外，農產品物流企業的管理人員還要建立系統的籌劃觀念，稅收籌劃工作是一種管理行為，是一項系統性的工作，需要公司各個部門的協調與配合來共同完成。某一部門的疏忽可能導致整個稅收籌劃安排的失敗，因此，農產品物流企業必須在企業內部建立完善的稅收籌劃系統，強調稅收籌劃工作的重要性，平衡稅收籌劃工作的收益與風險，達到最優的利潤水平。

四、結論

隨著農產品物流企業的發展，稅收籌劃工作成為企業經營管理中重要的一環，積極了解并防范稅收籌劃風險十分必要。目前，農產品物流企業稅收籌劃主要包括系統風險和非系統風險，其中系統風險主要包括稅收法律風險和稅收自由裁量權風險，而非系統風險主要包括稅收籌劃人員風險和稅收籌劃操作風險。針對這些風險，本文提出了針對性的防范措施，包括樹立企業稅收籌劃觀念、降低稅收籌劃法律風險、化解稅收籌劃人員風險、協調企業內部籌劃機制、建立籌劃風險預警機制等。通過合理的預防與調整，農產品物流企業的稅收籌劃風險將逐漸降低，稅收籌劃安排將日趨完善。

參考文獻：

[1]李潔.淺析中小企業的稅收籌劃風險及防范[J].電子商務,2010,10:43-44.