最新印花稅法實施細則精選(九篇)

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第1篇：最新印花稅法實施細則范文

一、保本估稅法的涵義與內容

（一）保本估稅法的涵義

保本估稅法是根據稅收征管法、有關法律和地方政策的有關規定，以個體工商戶實際支出的“三費”信息資料為基礎，運用倒推方法，對已經核定的納稅情況的真實性、準確性進行審核，分析和綜合評定。通過評估及時發現、糾正核定稅中的錯誤，并對異常核定情況進行調查研究和分析評價，為征收、管理、稽查提供工作重點和措施建議，從而對征納情況進行全面、實時監控的一項管理手段。

（二）保本估稅法的內容

以成本租金、人工工資、水電費用三項基本固定費用，通過保本測算個體工商戶的稅收負擔，是保本估稅法的基本原理。個體工商戶在生產經營中發生的費用很多，本文通過簡化的辦法，只對發生的三項主要固定費用關注，而忽視其它發生的費用，是從實際出發對個體工商戶的實際情況正確考量，是落實科學治稅觀的體現，從建設和諧社會的指導思想出發，對個體工商戶弱勢群體進行必要的扶持正是體現國家這一政策，雙定征收是對個體工商戶的“生存型”經營的實際支持。

1.成本租金。是指個體工商戶為了生產經營向承租人實際繳納的金額。成本租金是房屋、設備租賃交換時要維持簡單再生產所商定的最低租金標準,是房屋設備租賃經營盈利和虧損的臨界點。成本租金是以折舊費、維修費、管理費、利息、地租等五項構成。正常情況下，個體工商戶在生產經營之前，與出租人通過協商，議定一個一定時期的租金合同，確定租金額，通常是一個季度，一年，這個租金額就是保本估稅法核定的成本租金。為了確保評估結果的準確性，要求納稅人在納入稅務機關管理，在核定“雙定稅”時必須提供房產、設備租賃時簽訂合同的原件和復印件，經稅務機關審核后，原件歸還納稅人，稅務機關備存復印件。如果納稅人提供的合同租金額相差甚遠，稅務機關根據征管法規定，可以比照同地段的房產租金、相同或類似設備租價確定納稅評估使用的成本租金。

2.人工工資。人工工資是指納稅人在生產經營中為顧傭生產經營人員而支付的人工費或者納稅人因從事個體經營而支出的必要生活費用。人工工資是納稅人實際支付給用工者的支出，可以直接從納稅人列支的工資清冊中獲得，沒有工資清冊的，按照當地政府部門規定的各個行業最低工資標準列支。在確定人工工資時，對使用人數的確定，稅務機關有必要對部分個體工商戶進行實地調查，可根據業主向勞動保障部門繳納的“三金一費”核定其實際顧傭人數，不能只根據納稅人向稅務機關報告的數字評估。

3.水電費用。是指個體工商戶為生產經營實際支付的水電費支出。水電費用是通過向供水局、供電公司繳納的費用，資料來源水電局、供電公司收取費用的有關憑證。

4.行業毛利率。行業毛利率是經過當地政府、稅務機關每年核定的，以法規形式頒布實施具有法律效力有關行業經營數據。毛利率是用以反映納稅人每一元營業收入中含有多少毛利額，它是計算凈利潤的基礎。計算公式如下：營業毛利率＝(主營業務收入-主營業務成本)／主營業務收入×100%。

5.保本估稅法的計算。以成本租金、人工工資、水電費用三項費用之和除以（1－行業毛利率）得出本期生產經營收入，以本期生產經營收入乘以稅率得出本期應繳納稅額。

特別強調的是，在收集資料時要依靠科技手段獲取數據，廣泛采集各方面的信息，努力保障評估信息資料的全面性、真實性、有效性。納稅評估信息資料的缺乏性、真實性，仍然是目前納稅評估的一大難題，納稅評估難免要扮演“難為無米之炊”之“巧婦”。要保障信息資料的全面性，納稅評估信息資料不僅包括稅務機關內部各崗位在日管中整理形成的種種資料、數據，而且還應該包括其他涉稅資料，如賬簿、憑證等。同時要保障信息資料的真實性，單憑稅務機關內部的資料是很難確認其申報的真偽性，所以，有些納稅人對不同部門報送不同的資料數據，如：報送稅務是一套數據，報送銀行又是一套數據，數字不相同，評估結果相差甚遠。所以，外部信息資料與內部信息資料的比對，就能發現評估信息資料的真偽，找出問題的根源。要保障納稅評估資料的有效性，是做出準確的判斷或認定的基礎。所以，對納稅進行評估，首先，要有納稅人縱向涉稅資料的比較，如跨年度比較，其次要有橫向的涉稅比較，如跨行業的比較，這樣才能做出公正、客觀的評估。因此，在現有的征管資料的基礎上，要重視納稅人的涉稅資料信息，加強與工商、銀行等部門的橫向聯系，獲取最新數據；隨時掌握納稅人的經營動態信息，了解結算資金的變化情況。

二、個體工商戶納稅評估現狀

（一）納稅評估促進稅收管理工作質量提高的作用未得到充分認識

現階段的納稅評估工作的重點只限于企事業，對企事業開展納稅評估的作用得到了較高的認識，國家稅務總局在制定納稅評估實施辦法時，也只有對企事業的納稅評估辦法。但是對個體工商戶進行納稅評估，稅務部門就沒有那么重視，稅務部門征管的納稅人不僅限于企事業，還有個體工商戶，隨著我國經濟的不斷發展，雖然個體工商戶稅收收入占稅務部門組織收入中的比重很小，但是稅法的貫徹不能因為是個體工商戶就另當別論，因此，對個體工商戶開展納稅評估要有一個高度的認識，亟需在對企業納稅評估的經驗基礎之上，盡快開展對個體工商戶進行納稅評估形成共識。

（二）納稅評估工作缺位，評估工作未能得到充分開展

個體工商戶的納稅評估工作，目前《稅收征管法》及其《實施細則》均無規定。*年3月國家稅務總局下發的《國家稅務總局關于印發開展納稅評估的通知》（國稅發[*]43號）的規范性文件，詳細規定了對企業進行納稅評估規定，針對建帳企業使用的財務指標進行詳細的設計，但是工作開展起來較為復雜、繁鎖，操作難度大。對沒有建帳核算的個體工商戶來說難以適用，因此許多地方稅務部門雖然成立了專門的納稅評估機構，其實就是針對企業開展納稅評估而成立的。正因普遍對個體工商戶納稅評估的認識不足，如何開展納稅評估思路不清，重視程度不夠，致使評估工作遲遲沒有開展，工作上還處于缺位狀態。

（三）核定的“雙定稅”被誤解就是評估稅

目前，個體工商戶的納稅方法主要是通過雙定稅進行，個體工商戶是否按照稅法規定正確履行了納稅義務，稅務部門核定的定稅額度是否正確、合適，沒有人再作衡量。“雙定稅”是片管員個人通過納稅人報告的數據經核定后報稅所所長審批確定下來按期征收的稅款，可以說“雙定稅”是經過評估過的稅，但是所長在審批過程中多數只是簡單地對雙定表上的數字進行表面審核，對數據的邏輯關系進行審定，至于表里面數據來源的真實與否就不得而知。

（四）沒有系統性的合法的信息來源渠道

當前，個體工商戶一般都是采用“雙定辦法”征收稅款，在日常的稅收管理過程中，稅收的管理資料主要是由管理部門收集，稅務人員往往重企業、輕個體，個體工商戶的征管資料非常有限，大部分的資料是納稅人口頭提供的，這樣稅務部門從資料中得到的真實信息很少，因此利用現有的信息資料開展對個體工商戶進行納稅評估是困難重重，評估結果經不起檢驗。

（五）個體工商戶的納稅評估指標設定存有一定的局限性

如果納稅人提供的信息數據質量不高，資料不全，相關信息不足，但被測算的指標在正常幅度內，就難以確定結果的真實性，實際上，評估對象的規模大小，企業產品類型等因素，都會產生較大影響；另外，單憑評估指標測算很難合理確定納稅申報的合法性和真實性，企業還受到所處的環境、面臨的風險、資金流向等諸多因素的影響，納稅評估指標體系的局限性，制約著納稅評估工作的結果和開展方向，何況個體工商戶還沒有企業一樣的財務指標，所以各地開展起來花式多樣，沒有一個標準化的納稅評估體系。

三、保本估稅法在個體工商戶納稅評估中的具體運用

（一）保本估稅法的測算

對個體工商戶的納稅評估應該評估的稅種有：營業稅、城市維護建設稅、個人所得稅、印花稅、土地使用稅、房產稅。

1.營業稅的測算

納稅人每月發生固定租金、人工工資、水電費用之和/(1－毛利率)，計算出保本營業收入，用營業收入乘以稅率得出測算的應交營業稅。

2.城市維護建設稅的測算

納稅人每月發生的固定租金、人工工資、水電費用之和/(1－毛利率)，計算出保本銷售收入，把銷售收入換算成不含稅的銷售收入，用不含稅的銷售收入乘以增值稅率得出測算的應交增值稅。以應交增值稅乘以城市維護建設稅率得出應交城市維護建設稅。同樣可以計算出應交教育費附加。

3.個人所得稅的測算

用保本估稅法測算出保本營業（銷售）收入，用營業（銷售）收入乘以隨征個人所得稅稅率得出測算的應交個人所得稅。

4.印花稅的測算

一般檢查個體工商戶簽訂的房屋、設備租賃、貨物進銷合同，以合同簽訂額乘以對應印花稅率得出應繳印花稅額，同時檢查有關的證照是否帖花。

5.房產稅、土地使用稅的測算

主要是檢查房屋出租方出租房屋時是否已經繳納了出租房屋的房產稅、土地使用稅，以出租房屋的合同乘以出租房產稅稅率得出應繳房產稅；如果房產是個體工商戶個人自用的，以使用房產的價值計算應繳房產稅，同時以使用房產的土地面積計算土地使用稅。

6.保本估稅法的修正

保本估稅法采用“三費”和“一率”對個體工商戶進行納稅評估，經營業戶每月發生的三費：固定租金、人工工資、水電費用相對穩定，每月發生的費用占其支付月固定費用支出的90%以上，具有普遍性，因此對一般性的個體工商戶適用，但是，對于一些特殊的個體工商戶，除了發生這三項費用以外，發生的一些比較固定的特殊費用也是很大，如連鎖加盟店，每月發生的連鎖加盟費用占固定費用的25%左右，如果按上述的“三費一率”方法不考慮該費用，評估的結果會產生巨大偏差，因此在使用“三費一率”估稅方法時，對某項費用每月固定發生額占月固定費用達20%以上時，應在三項費用基礎上加上該費用，變成“四費一率”，這是對“三費一率”估稅辦法的修正。

在評估個體工商戶納稅情況時要注意二個問題：

一是不同行業的毛利率問題。不同行業有不同的行業毛利率，毛利率是地方政府經過相關部門調查定期制定頒布，相對固定，使用時要注意適用最新的規定；二是不同行業的個人所得稅負擔率問題。個體工商戶適用的隨征個人所得稅率，不同地區、不同行業是不一樣，是各地方稅務部門根據不同情況定期調整，不是固定不變的。

（二）比較評估結果與核定定額的差異

通過保本估稅法評估得出的結果，主要比較個體工商戶原來已經雙定的營業稅、城市維護建設稅、個人所得稅三個稅種，得出兩者之間的差異，看原來核定的“雙定稅”是否高了還是低了，通過評估發現應該繳納的印花稅、土地使用稅、房產稅是否已經繳納，已經繳納和實際繳納的數額差異在那里，以此做出稅收征管建議。

（三）提出評估稅收管理建議

納稅評估后必須有工作反饋制度，才能達到納稅評估的目的。在納稅評估工作中，為進一步加強對納納稅評估結果的利用，應有納稅反饋制度，要求對納稅人納稅評估結束后，將納稅評估結果反饋給稽查部門與征管部門，找到相關行業的稽查方向和加強征管的方向。同時納稅評估要有告知制度，將對業戶進行納稅評估的所有事項細化，讓納稅人知道評估結果，目的是為了加強對納稅評估的理解，最大限度的取得納稅人對納稅評估工作的配合，保證納稅評估后對工作管理質量的提高。對存在重大嫌疑的納稅評估對象，在實施納稅評估工作前，要求制定詳細的評估實施方案，保證納稅評估工作的針對性，要有專項評估實施方案。評定后續管理后完善納稅人分級分類管理。將納稅評估的結果與每年的信用等級聯合評定相聯系，完善信用等級聯合評定辦法和后續管理辦法，通過信用等級的評定來加強對納稅人分級分類管理工作，把握稅收征管工作的重點。

（四）保本估稅法測算說明

保本估稅法，之所以說“保本”，實際上是沒有能夠按照稅法規定得出準確的數據的情況下，采用一種折扣的辦法來推算一個接近實際的數，是保本估算法應用的前提，這是個體工商戶的特點決定的。使用保本估稅法對象只能是沒有建帳的個體工商戶，對建帳的個體工商戶適用查帳征收辦法，評估方法適用與對企業納稅評估方法相同。對個體工商戶采用保本估稅法納稅評估分析時，要綜合運用各方面的信息，參照宏觀稅收分析、行業稅負監控、納稅人生產經營以及內外部相關信息，運用數學方法測算出的算術、加權平均值及其合理變動范圍測算預警值，綜合考慮地區、規模、類型、生產經營季節、稅種等因素，考慮同行業、同規模、同類型納稅人各類相關指標的若干年度的平均水平，以使預警值更加真實、準確和具有可比性。納稅評估指標預警值由各地稅務機關根據實際情況自行確定。

使用保本估稅法要建立一種信息傳導機制，明確出環節間資料傳遞的步驟、時間限制、責任單位，納入征管流程，并以嚴格的督查考核促進落實。一是要征收監控、管理服務、稅務稽查及時將納稅申報資料、發票稽核、財務資料等有關資料傳遞到評估崗位。在現有的征管、申報資料的基礎上，要重視納稅人提供的會計資料信息；依照新的《稅收征管法》的規定，加強與工商、銀行、政府等部門的橫向聯系，獲取最新數據；充分考慮納稅人所處的環境、面臨的風險和資金投向等信息資料；隨時掌握納稅人的經營動態信息，了解結算資金的變化情況，實現對納稅人經營行為的全方位監控。

對企業納稅評估，通常用到幾個財務通用指標：如收入類評估分析指標、成本類評估分析指標、費用類評估分析指標、利潤類評估分析指標、資產類評估分析指標。對個體工商戶的納稅評估就沒有這些指標，只能通過上面所提出的“三費”和“一率”來開展評估，所以得出的數據只一個比較接近實際的數據。評估的結果，也只能測算已經雙定的納稅額是否接近納稅人在經營保本的情況下應該繳納的稅款，這是一個比較保守的數字，但是較為合理可靠。

四、保本估稅法的使用評價

（一）有效加強稅收管理的剛性

1.通用性。保本估稅法簡單實用，合理可靠。評估的依據、過程和結果對于納稅人、稅務機關雙方都能接受，普通稅務人員容易掌握，納稅人也容易理解，不僅適用于地稅獨管戶，也適用于國地稅共管戶，不僅適用農村個體工商戶也適用城市個體工商戶，不管何時何地，不管何人使用，方法科學、合法、簡單實用，對于目前我國的各地稅務機關征管著4000多萬戶個體工商戶來說，是一種簡單易行的納稅評估方法，對于成千上萬的納稅人來說，在沒有建帳征管的情況下，顯然是一種可靠的辦法，通過在基層的實踐證明，無疑是納稅人和稅務人員在評估個體工商戶稅收負擔程度時是較容易接受的方法。

2.公平性公正性。保本估稅法是按照個體工商戶發生的比較固定的“三費”客觀存在事實的為依據，在科學劃分行業的基礎上，通過行業調查了解每個行業的生產經營特點、掌握行業性客觀經營規律，抓住其核心問題的基礎上，以事實數據說話，嚴格按照稅收征管法的規定，完全掌握個體工商戶個體生產經營的租金、人工工資、水電費用成本消耗等關鍵性信息指標和數據，作為評估的依據和標準，因為信息數據指標都是客觀性的特點，因此評估過程和結論對于每個個體工商戶來說都是公平和公正的。

3.增強服務意識。簡單化納稅評估是在依法治稅的前提下為納稅人減少工作干擾，增強為納稅人服務的意識，稅務機關對納稅人在納稅評估過程中發現一般涉稅違章違法行為或疑點后，能夠及時主動約請納稅人溝通相關征納信息，向納稅人進行稅收政策法規宣傳、輔導，促使納稅人主動自查自糾，減少征納稅收成本，減少稅收爭議的一種服務工作方式。保本估稅法能使稅務機關在稅收管理工作中變被動為主動，有針對性地把一般涉稅問題前置，且對個體納稅人起到一種有效監督，減少對納稅人的處罰，節約納稅成本，在大大提高提醒納稅人自查自糾水平。

（二）可以有效提高稅務機關的稅源監控能力

稅收征管質量的高低，取決于稅務機關對各類稅源監控能力的強弱，而稅源監控手段是否先進、科學、易行，又直接影響到征管的效率。在納稅人數量逐漸增多，工作人員相對不足的情況下，加強納稅評估是提高稅務機關稅源監控能力必不可少的措施。保本估稅法就是面對幾千萬的個體工商戶開展的一項稅收監督管理手段，以“雷達檢測站”的方式定期運動個體工商戶的納稅情況進行評估，是稅務機關實施有效管理可靠的方法，借助信息化手段，通過科學的評估，對監控區域內全體納稅人的納稅情況進行“掃描”，及時發現疑點，向其他管理環節傳遞排除疑點的意見，使各項管理措施環環相扣，有效提高稅務機關的稅源監控能力。通過納稅評估，樹立一批誠信納稅人，促進誠信納稅；通過對不同信譽級別納稅人的征管制度設置，形成良好的體制激勵，從而促進征管質量的提高。

（三）使稽查工作更有針對性

納稅評估是稅務稽查實施體系的基礎，有助于稅務稽查明確方向，發揮整體效能。保本估稅法是對個體工商戶是否履行稅法規定的義務，以及履行程度的一種評價。因此，是稅務稽查實施體系的基礎環節，是構建依法、統一、協調的稅務稽查體系的重要內容，其工作質量直接影響到稅務稽查的實施效果。一方面，納稅評估通過評估分析，發現疑點，直接為稅務稽查提供案源，不僅可使稽查選案環節避免隨意與盲目，而且可以使稅務稽查的實施做到目標明確，重點突出，針對性強；另一方面，納稅評估有利于稅務稽查內部的專業化分工，并對稽查實施產生制約，有利于規范稅務稽查行為、完善稅收征管、形成法制威懾的整體效能。納稅評估是稅務機關的執法行為，通過審核個體工商戶納稅情況，分析稅負異常，提醒納稅人規范向稅務機關報告的數據，遏制各種偷稅行為，使稅務機關及時發現日管工作的漏洞和偏差，避免稅收征管中的人為因素所造成的影響。它通過稅務機關的提前預警告知，引導納稅人自行規范納稅義務，自行糾正各種違規行為，提高申報準確率。

（四）增加稅收收入

通過實地使用該辦法，為地方稅收增加了40%的稅收收入，個體工商戶在核定雙定稅過程中，容易產生納稅偏離的問題，在評估中，發現核定的營業額普遍低30%，有的偏離很遠，稅收只收了應繳稅款的三成。同時使用該方法，可以使原來容易漏征的土地稅、房產稅、印花稅征管到位。目前個體工商戶租用的經營場地絕大部分是個人房地產，在小城市縣鎮特別突出，這部分出租戶的納稅大部分被忽略了，流失的稅款比經營戶還要多，必須加強對這塊稅收的管理，在經營戶向稅務機關第一次報送納稅資料時，稅務部門必須同時要求經營戶報送租賃合同原件與復印件，不是租賃關系的，必須提供房產證原件和復印件，沒有房產證原件的要提供相關的資料，證明房產是誰在管理使用，稅務部門同時建立相應的出租戶房屋場地電子臺帳，確保對出租房屋場地的稅收管理。對出租業主定期進行必要的稽查，及時發現和糾正租金的真實性，防止出租業主弄虛作假，通過稅務部門的稽查工作，完善對出租戶出租租金稅收管理的長效機制。

（五）有效預防稅務干部以稅謀私

第2篇：最新印花稅法實施細則范文

1.1土地增值稅發展階段劃分

上世紀末，由于住房分配制度的終結，商品房市場開始蓬勃發展。以1994年1月1日國務院頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》為原點，我國對土地增值稅管理大體可以分為三個時期：

一是啟動征收時期。以《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則至2006年，這一時期規范了對房地產行業土地增值稅的基本要求，明確了采取先預征，后清算的方式進行整體管理，但是更注重預征，對清算及后續管理跟進不足。

二是分類管理時期。以財稅[2006]21號《國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》為原點，其目的是為了限制投資過熱。文件在強調了預征環節管理的同時，要求加強對已經完工的房地產項目進行清算，并正式將分類清算提上日程。

三是全面環節管理時期。2015年以來房地產行業迎來第二個高峰，為了遏制房地產行業泡沫化，自上而下要求稅收發揮調節作用，而土地增值稅就是最為重要的抓手之一。這一時期除了對預征和清算環節緊抓不放送，還加大了對尾盤銷售以及后續對完工項目稽查檢查的力度，開啟了全流程管理的新時期。

1.2基層土地增值稅征管運行分析

1.2.1管理主體

土地增值稅不同于企業所得稅和增值稅，基本是以房地產項目坐落地為準，以縣區為單位進行管轄，而不是以企業注冊經營地為準。納稅人自獲得土地進行開發，開始進入縣區級稅務機關管理范圍。由于房地產行業近年來普遍對稅收收入貢獻較大，根據目前河北省稅務機關管理體制，基本由專業化分局進行管理，即各縣區局的重點稅源分局或者重點行業分局。

在稅務局管內部管理流程方面，以信都區稅務局為例，稅政二科負責政策解釋，風險科負責涉地風險任務上下級銜接，第一稅務分局負責土地增值稅稅款申報征收工作，日常管理由第二稅務分局進行。

1.2.2征管概況

2015年后伴隨全國房價的又一輪上漲，作為三四線城市，邢臺商品房價格基本完成了翻倍，成交量也大幅度上升，即使伴隨著土地價格和原材料、人工成本的上漲，房地產企業利潤總額仍大幅增加，由此帶來土地增值稅收入規模大幅度增加，以信都區為例2015年土地增值稅收入15767萬元，2017年18547萬元，2018年24278萬元，2019年26678萬元，2020年到達27856萬元，2021年1-11月入庫土地增值稅27324萬元。雖然從數據上來看，土地增值稅收入逐年大幅增加，但是仍然低于理論上的測算增加值，也就是說目前的土地增值稅征收管理仍然存在著不足，下面我們將從一個案例進行分析。

2. 信都區X公司典型案例分析

2.1信都區X公司項目情況簡介

邢臺市X房地產開發有限公司（以下簡稱X公司）在信都區太行路開發了某樓盤，取得出讓土地104畝，容積率2.1，總設計建筑面積145589.54平方米，地上建筑面積131761.45㎡：住宅126983.45㎡ 商業3930㎡公共建筑面積839㎡ ；地下建筑面積13887.09㎡全部為地下室和車庫 。2013年5月取得土地證，2014年3月取得建設證，2014年9月取得預售證開始進行不動產銷售，由于行業為房地產開發公司，歸屬于當時的信都區地方稅務局重點稅源分局管理。

2.2 X公司預征環節的問題

項目開始銷售兩年后，信都區稅務管理機關對該企業進行日常檢查，發現其前臺已銷售房源信息表和申報數據明顯不匹配，隨即聯系房管部門獲取了X公司該項目網簽備案信息，發現其共網簽備案房屋1185套，網簽價款47434.12萬元，實際申報銷售房屋1021套，價款43639.39萬元 。稅務機關隨即對X公司進行約談，該公司按照少計算的預售收入3794.73萬元，按照2%預征率補繳土地增值稅75.89萬元，并按規定加收滯納金。

2.3 X公司清算環節的問題

2018年1月，X公司開發項項目取得預售證已經超過三年，該項目總體已經完工，且不動產出售的比例超過了85%，剩余房產也基本處于出租和使用狀態。因滿足土地增值稅清算條件，管理機關在當月向X公司下發土地增值稅項目清算的相關通知，要求X公司在通知規定的90日內提供相關項目的清算報告及所有涉及土增清算的資料，完成審核并繳納清算稅款。

X公司在收到稅務機關的清算通知書后，鑒于本地沒有合適的中介機構，從石家莊聘請了某會計師事務所進行項目的土地增值稅清算鑒證工作，并于2018年3月出具了《關于X公司某項目土地增值稅清算鑒證報告》，內容如下:通過對X公司提供的2014年9月至2018年1月賬簿、報表、銷售臺賬及其他有關清算資料計算，項目總可售面積144750.54平方米，已經出售的面積112342.45平方米，未出售面積11808.09平方米，預售收入共計50554.10萬元，核算各種扣除項目累計47770.15萬元，截止報告期已經預繳土地增值稅1011.08萬元，本次清算應退土地增值稅175.89萬元元。

收到X公司提供的清算報告后稅務機關組織人員進行了清算審核工作，發現了兩個問題：一是存在20套商鋪以6100元/平米的價格出售給某投資公司，遠低于其他商鋪10000元/平米的均價，經約談企業，企業承認某投資公司是其旗下的關聯企業，稅務機關據此調整其交易價格至10000元/平方米；二是部分合同約定由X公司提供的建材，出現在施工方開具給X公司的發票明細中，確定為甲供材重復計算，將其調整出扣除項目。經調整后稅務機關送達了清算結論通知書，結論為補繳土地增值稅清算稅款47.21萬元。

2.4 X公司尾盤銷售環節的問題

清算工作結束后，管理人員在對X公司進行日常管理時發現，該公司對尾盤銷售的申報處理并未按照收入減除扣除費用的方式進行申報，而是仍采取預繳2%的方式進行土地增值稅申報繳納工作，管理人員責令X公司限期改正并補繳稅款。

2.5案例啟示

通過以上案例我們可以看到，雖然房地產公司規模較大，財務人員基礎水平較高，但是其受到利益驅動等主客觀因素影響，在土增申報各個流程仍會出現諸多的問題。其中預售環節利用稅務機關的信息不對稱，隱瞞部分預售收入，推遲部分預繳土地增值稅稅款是各房地產公司普遍存在的問題。清算環節由于稅務機關專業能力的欠缺，對開發建設的部分扣除項目無法進行準確評估，造成部分不合理扣除項目存在于最終的清算報告中。清算后，稅務機關往往會認為項目已經結束，而忽略了對尾盤銷售的管理。以下的篇幅我們將從案例中總結問題，從管理主體、稅收政策、管理流程、內外部環境等方面進行評估。

3.問題分析

3.1管理主體問題

3.1.1部門設置和協調性問題

（1）部門設置問題。我市稅務機關管事制度未能全面普及，大量稅務人在一線被管戶所束縛，總局、省局、市局、區局四級稅務機關下達的所有工作任務被分割給每一個管理員，這與目前社會經濟發展的流水化作業、專業化作業嚴重背道而馳，使得大量基層管理人員被大量日常瑣碎管理任務套死。從人員分配來看，大量年輕干部集中于機關科室、處室，客觀上造成基層缺乏年輕人，隊伍嚴重老化，無法適應土地增值稅管理這種專業性強，流程冗雜的管理事項。在保質還是保量上，基層分局往往選擇的是后者，以完成工作為前提，質量只能退而求其次。

（2）缺乏統一的管理協調機構。土地增值稅清算工作的難度在現行各稅種之間首屈一指，所以在征管體制設置之時將其統一歸屬至重點稅源分局進行專業化管理，但是整體清算工作安排和政策對接解釋工作卻缺乏明確的指導和協調機構。尤其是在面對一些個體性差異的時候，由于缺乏統一的政策規定，逐級上報和請示會極大加重基層分局管理負擔，相應也會影響到管理效率，甚至一些問題久拖不決成為積癥。

3.1.2缺乏素質全面的管稅人才

（1）管稅人員力量不足。改革開放以來，隨著市場經濟的逐漸活躍，市場中的主體成幾何數量增加，而一線管理人員數十年來規模沒有明顯增加，電子化的信息系統雖然帶來了管理上的便利，但是更多的任務也隨著電子系統的應用而產生。極大的納稅人群體和有限的稅收管理力量造成了整體上的力量不足。以信都區為例，轄區內有300余戶房地產企業，每個管理組平均40戶房地產企業，此外還要管理一百至二百戶的其他行業重點稅源企業。從目前情況來看基層管理人員負擔過重，投入土地增值稅管理的精力明顯不足。

（2）管稅人員素質有待提高。房地產業務本身的核算和申報納稅有其特有的行業特點，要求管理人員需要有相當深厚的房地產業稅收和會計知識儲備，同時還要對征地補償、前期建設、開發費用、工程建設、竣工結算、銷售等各環節有相當的了解，這樣才能做好土地增值稅稅款管理工作。目前的情況是重點稅源分局的管稅人員即使是其他行業的管理熟手，也未必能夠承擔房地產行業土地增值稅管理工作。目前基層稅務工作人主要來源于兩個渠道，一是軍人轉業和復原，這部分人往往進入系統年齡偏大，沒有從事過相關專業的學習，難以在短時間內達到符合土地增值稅管理的要求；二是通過國家公務員考試進入的應屆和往屆大學生，這些人只有一部分是經濟相關專業畢業，學習文秘、計算機等專業的人員缺乏基本的知識積累，即使是經濟相關專業畢業人員也缺乏足夠的實踐經驗積累，短期難堪大任。

3.2稅收政策問題

房地產行業的運行核算有別于一般行業，其代表的土地增值稅稅種本身的設計思路也較為獨特，除了其超率累進的計稅特點，其復雜的扣除細則本身也決定著容易出現政策上的盲區。

（1）土地增值稅立法等級有待提高。隨著近年來城建稅、契稅、印花稅的立法完成，目前現行的19個稅種大部分均已上升到法律層次，土地增值稅作為少數幾個沒有立法卻又在總體稅收中占有相當比重的稅種，法律等次明顯不足。國務院制定的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》屬于行政法規，財政部制定的土地增值稅實施細則屬于部門規章。我們日常工作中尊為圣經的各種土地增值稅文件政策大多數是總局和省局以以各種形式下發的文件，對于同一事項的處理規定往往各地不同，對于跨省市經營的房地產企業，同樣的業務在各地稅務機關的處理政策不同，損害了稅法的嚴肅性和公平性。

（2）存在部分政策表述不清楚，缺乏可操作性。土地增值稅條例對于扣除的規定涉及規劃、建設領域的專業問題，簡單的表述不足以讓基層管理人員明曉在實際工作中應該如何處理。在表述模糊的政策執行過程中，稅務機關和企業站在各自立場都有有利于自己的解釋，容易造成雙方關系的對立，給雙方帶來不必要的風險。

（3）與其他部門缺乏政策對接。目前的暫行條例和文件對于土地增值稅扣除項目雖然有明確的規定，也存在對核算的相關要求，但是更多的是以“準確、真實”為主，但是對于如何判斷“準確、真實”缺乏有效的指引。比如不同建筑方式的建筑成本應以什么規則為準，設計費用、裝修費用在什么范圍內發生屬于合理范圍，企業征地環節各種賠償標準是否合理等，這些都需要與規劃、建設部門的相關政策進行對接。

3.3管理流程問題

3.3.1信息獲取不對稱

（1）信息獲取渠道缺失。把握好一個企業的收入和成本費用是控制好企業稅收管理的關鍵，房地產企業也不例外。目前對房地產行業管理上，建設、土地、不動產、銀行等部門往往擁有比稅務系統更早、更全面的數據源，比如施工進度、網簽銷售、貸款審批情況等，這些數據源對于稅務系統做好土地增值稅管理工作至關重要，而目前要實時獲得這些數據難度頗大，信息渠道缺失確實導致了企業和稅務機關信息不對稱，為企業偷逃稅款留下隱患。

（2）管理程序置后。一個房地產項目從登記到注銷歷時幾年或十幾年，從其申請項目立項到土地招拍掛，從土地平整到建設規劃，從開工建設到竣工結算，先后要接受土地、不動產、規劃、建設、稅務等不同部門管理，稅務部門進入管理的位次相對滯后，通常在其取得預售證開始銷售才進入正常管理，屬于事后管理，由于缺乏跟其他部門的溝通，事前不容易發現問題，后期發現問題往往企業已經結束經營不容易處理，造成執法風險。

3.3.2缺乏統一專業的管理系統

目前土地增值稅管理嵌套在金稅三期中使用，此外部分省市自行開發了土地增值稅清算管理系統，這些系統基本上沒有對接大數據，缺乏第三方來源數據的比對，僅僅依靠企業的申報數據進行管理，不能有效的提出風險、防范風險、解決風險，缺乏土地增值稅管理應該有的專業性和高效性。

3.4內外部環境問題

3.4.1納稅人存在少繳稅款的情況

（1）納稅人存在主觀上少繳稅款的故意。首先，納稅人在長期和稅務機關打交道的過程中積累了相當的經驗，他們通過政策和管理上的漏洞總結出哪些違法行為不容易被發覺，或者即使被發現，也可以以什么樣的理由蒙混過關，只要是結果不超過補稅加滯納金，那么納稅人就有主觀偷逃稅的動機。其次，房地產從業財務人員專業素質強，往往不次于我們的業務骨干，他們利用土增清算過程的復雜性，鉆目前政策文件的盲區，游離在避稅和偷逃稅之間。

（2）納稅人少繳稅款的手段。在日常管理中我們可以發現，企業少繳土增值稅往往采取如下幾種手段：一是瞞報部分收入。例如利用信息不對稱瞞報部分已經實現的銷售收入，銀行貸款到賬后不及時計入預售收入，將房產抵賬給建筑商不開發票不計收入。二是虛增開發成本。土地增值稅清算本身就是一項繁冗復雜的工作，要與自然資源、不動產、建設、規劃等數十個部門打交道，還要與供貨方和建筑總包打交道。項目存續期間長，期間很多費用容易出現重復計算，虛增的問題，如多計工程款，甲供材重復開票等問題。三是采用不合理的分攤方式。目前的實際運行中，商鋪的的成本不高于住宅但是售價普遍高，開發商會采取多讓商鋪分攤成本的方式降低商鋪增值額，達到逃避高稅率的目的。四是通過核定稅款逃避清算。企業在明知核定低于查賬繳納數目的情況下會主觀造成核算不清楚，進而采取核定征收清算達到避稅的目的。

3.4.2稅務中介未發揮應有的作用

稅務中介作為納稅人和稅務機關之間的橋梁，是作為納稅人從事復雜涉稅業務時，替納稅人全盤掌握涉稅事項，出具涉稅鑒證報告，與稅務機關溝通的有益第三方。目前，稅務中介鑒證已經是房地產企業進行土地增值稅清算比較普遍的方式。對于土地增值稅清算這種復雜困難的涉稅事項，稅務中介機構的參與可以有效提高清算質量，加快清算進度。但是，實際情況是稅務中介機構本身是企業化管理，其逐利性決定了其會站在納稅人一方想方設法與稅務機關糾纏，其公正性就要打折扣，因此中介機構不能完全發揮其對土增清算的監督管理作用。

4.加強土地增值稅征管的對策

從上面的案例我們指出了問題，也對問題產生的原因加以分析，為了達到加強土地增值稅管理的目標，我們將逐個對準問題給出相應的解決方案。

4.1激勵管理主體的對策

4.1.1合理配置人力資源，加強專業化管理

（1）保持合理的人員配置。保證一線的人力資源數量和質量配置，保證征收和管理部門有足夠的資源應對土地增值稅征管工作，同時各業務科室應該加強協調，根據各自分管工作跨部門組建土地增值稅風險管理團隊，專門對土地增值稅預繳、清算、尾盤的相關管理事項進行集中式管理和輔導，將土地增值稅管理的專業化層次進一步推高。

（2）進行機構整合，簡化工作流程。按照稅收現代化管理的要求，合理分配部門職責，建立大征管、大風險的管理模式，徹底進行管事制改革，簡化內部事項工作流程，加快內部事項運轉速度，限期處理內部事項，提高基層整體運轉效率。

4.1.2提升專業能力，培養專業人才

（1）開展高層次的學習培訓活動。適時組織土地增值稅管理相關人員開展專業性培訓，在學習涉稅知識、財務會計知識的基礎上，要加強對項目開發流程，造價評估，建筑核算的學習，加強對房地產主要涉稅風險的研究和分析。同時通過培訓可以開展學員之間的交流，通過對實際案例的探討提高業務素質，拓展業務視野，增強專業化能力。

（2）加強崗位鍛煉，以干促學。重點行業分局可以成立專門的清算管理小組，由經驗豐富的老同志帶領經驗不足的同志，下手干、實際查，通過實際工作將理論和實際結合起來，既能完成土地增值稅管理工作，又可以培養新的專業化人才。

（3）加強管理人員的日常培養。土地增值稅管理工作很多溶于日常，比如，通過企業增值稅、所得稅、印花稅申報對比土地增值稅，查找邏輯關系的不合理；查詢企業獲得預售證后是否產生了預繳收入，如何對接不動產部門查詢網簽備案合同等，只有日常工作足夠認真細致才能培養出足夠專業化的管理人才。

4.2完善稅收政策的對策

（1）提高土地增值稅立法層級。目前土地增值稅政策領域的支柱中華人民共和國土地增值稅征收暫行條例與實施細則均不是法律。稅務系統應呼吁在人大層級推進土地增值稅相關法律的立法進度，以期可以真正做到有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究。

（2）做好細則配套工作，解決最后一步的問題。一是針對目前尚有部分政策解釋不明確的，制定明確的解釋并統一適用規范，尤其是一些已經引發納稅人訴訟的要第一時間解決。二是對于已經有政策解釋但是無法進行落實操作的，如普通標準住宅的認定中平均交易價格如何掌握等問題，要制作專門的操作指引，指導基層管理人員以及房地產行業納稅人可以正確落實相關稅收政策

（3）建立土地增值稅清算政策及應用匯編。集中各級土地增值稅業務骨干、稅收政策法規專家，將土增清算管理過程中存在的風險點，政策適用及疑難點進行梳理和匯總，編成手冊發放到一線，方便一線負責征收、管理和清算審核的同志使用。這樣做既可以促進土地增值稅政策在系統內的普及學習，更有利于土地增值稅日常管理工作和清算管理工作更好的開展。

4.3完善管理流程的對策

（1）建立第三方信息獲取機制。土地增值稅管理工作之所以困難，很大程度上是因為稅務機關沒有建立和其他部門共享信息的穩定渠道，從而無法斷定納稅人申報提交資料的真實性和準確性。稅務系統應盡量在更高的層次建立與兄弟行政部門及銀行方面的信息共享渠道，得到第一手準確真實的數據。

（2）前移管理環節。對房地產行業的稅務管理應盡量前置到其立項開發階段，從其立項開始就要建立項目臺賬，把控其建設工期，預售證辦理情況，銷售情況和竣工情況。同時通過調查其工程款撥付還可以完成對下游施工企業的日常稅務監管，保證施工方的應該繳納稅款不會流失，保證涉及項目的稅款及時足額入庫。

4.4凈化內外部環境的對策

4.4.1提高納稅人稅法遵從度

（1）利用納稅人學堂，普及稅法知識。及時在納稅人學堂更新最新的土地增值稅相關政策，適時開展針對房地產行業的涉稅專家講座，廣泛進行稅法宣傳，倡導納稅人規范記賬，規范申報，提交真實準確的納稅資料并適時進行警示教育，提高納稅人主動守法的意識。

（2）主動進行一對一上門輔導。房地產行業的管理不能僅僅停留在數據管理，實際經營情況管理是重要的組成部分，基層管理部門應定期對房地產開發企業進行入戶，一方面帶去最新的稅收政策，上門解決企業遇到的稅收問題，一方面可以及時了解企業最新的生產經營狀況。這對于后續管理工作的開展和涉稅風險應對都會大有脾益。

（3）規范企業財務管理加強內控。監督房地產行業建立完善的財務管理制度和內控制度，真實準確核算收入成本、扣除項目和應納稅所得額，引導行業規范化管理。

4.4.2引導中介機構發揮積極作用

（1）提高涉稅鑒證行業進入門檻。對于中介行業從事的一般記賬工作，由于其技術含量不高可以適當放寬，但是對于其的涉稅鑒證事務，尤其是土地增值稅清算涉稅鑒證事務應適時提高行業準入門檻，保證由擁有專業知識和執業資格的專業人員和機構從事。并同時建立行業執業黑名單制度，對在執業過程中存在重大過失或者存在違法行為的中介機構和人員列入黑名單，禁止其從事土地增值稅清算鑒證工作，保證中介機構在土地增值稅清算執業中的公正性、規范性、合法性。

（2）加大對中介行業的監督管理。稅務機關不能把土地增值稅清算工作直接推卸給中介機構，不能對中介機構出具的鑒證報告一味的認可。應對中介機構出具的報告嚴格審核，確保其報告的準確性，充分發揮稅務機關對中介行業的監督職能。

（3）設置統一保存的清算資料庫。相關的清算報告應統一保存，定期分類存檔，尤其是對于存續時間較長的地產項目，規范化的檔案管理，意義重大。