房地產市場論文精選(九篇)
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第1篇：房地產市場論文范文
我國銀行業在這方面采取了同樣的審慎措施。選擇的是以追索權形式提供的住房抵押貸款，多數合同文本中都有類似如下的條款“抵押期滿，如債務人不能償還債務本息，又未與乙方達成延期協議的，按法定程序處理抵押房地產，清償債務本息。處理抵押房地產所得價款不足以償還債務本息和承擔處理費用的，乙方有權另行追索;價款償還債務本息后有剩余的，乙方應退還給甲方。”這條看似簡單的格式條款。就意味著在中國房地產市場上，購房者是不可能通過斷供止損的。因為銀行在拍賣了購房者抵押給銀行的房產之外，其對購房者的債權還是同樣存在的，可以繼續通過其他司法手段對購房者進行強制執行。在我國當前的情況下，斷供者往往是以投資為目的的購房者，其個人資產一般情況下大于其住房抵押貸款不少，因此在這種情況下銀行并不會由于購房者斷供鄧興華，等:中國房地產市場風險分析城市規劃與管理而承擔房價下行的風險，而恰恰是購房者會承擔由于銀行拍賣抵押資產過程中房產這一抵押物過度折價以及斷供而產生的信用違約、利息以及相關司法費用和滯納金。因此購房者才是真正意義上的風險承擔者。在我國當前的銀行住房抵押合同實務中，銀行完全將自身的風險通過追索權條款轉移到了住房抵押貸款的借款方身上。自身的金融風險則已經部分轉移。
2他國房地產市場變動的啟發與意義
2.1我國金融體系受房地產直接沖擊的影響較小我們通過上面的分析已經可以看出，我國金融體系并不會直接收到多數購房者斷供與否的影響，同時由于我國沒有自然人破產制度，所以雖然在經濟下行期可能出現少數購房者由于斷供或者個人資產不足而造成相關貸款無法及時回收造成一定期限內的壞賬，但從長期來看，由于其債權的永續性，在購房者收入提升和經濟水平回復之后，銀行的住房抵押貸款不會出現大規模的損失，也就是意味著在我國不會出現美國次貸危機一樣的大型銀行和金融機構紛紛倒閉的情況，但存在由于購房者在房價下行的同時依舊承擔巨大的還款壓力的可能性，一旦出現可支配收入減少的情況，其消費開支也會進一步降低，從而減弱內需。因此這一情況看，除了穩定房地產市場，在關注金融機構與銀行業的同時，更重要的繼續深化其他行業的改革創新，一方面利用制度創新和科技創新推動相關行業的發展，另一方面也需要改革收入分配機制，確定人民群眾在購房還貸的同時有確切的收入能夠滿足日常消費。由于消費結構出現變化而導致經濟波動。
2.2我國應當明確房地產市場的風險共擔我們可以看到，在我國實際上斷供并不會給購房者帶來任何好處，由于其住房抵押貸款合同中追索權條款的存在，一旦斷供，購房者只是獲得了短期內的現金流的便利，但在長期內由于銀行債權的存在和相關費用的產生可能產生債臺高筑的可能性。在這一意義上來說，也需要銀行和相關媒體加強宣傳，在保護房地產行業平穩發展的同時，讓購房者更為理性的權衡自身的購房決策，避免出現雙輸的局面。由于我國銀行業監管較嚴，銀行風險管控中為了自身的利益所在，往往喜歡在合同設計和權益轉移上使得其自身完全規避于風險之外，雖然這保證了在房地產風險期間金融行業的穩定，但也反映出金融行業市場化程度與創新水平不足，不能給購房者在住房貸款上更多的選擇，也使得我國住房者和房地產企業獨自承受房價波動的風險。作為一個市場化的行業，應該允許金融機構更多的創新，也避免我國購房者承擔過分的風險而沒有止損手段，從而可能使得我國在經濟下行的情況轉為日本經濟的情況。
第2篇：房地產市場論文范文
1.房地產業發展過快
改革開放以來，我國房地產業進入了前所未有的高速發展時期，不僅成為我國國民經濟的支柱產業之一。與之極不相稱的是，土地增值稅額雖有較快的進展，但在當年的稅收收入中的比率依然不高。如2001年為0.07%，2002年為0.12%，2003年為0.18%，2004年為0.29%，2005年為0.77%，2006年為1.02%，2007年為1.08%。
2.房地產業稅收流失嚴重
2005年，國家稅務管理系統針對房地產行業進行了一次大范圍的稅收檢查，有11個省級國稅機關和29個省級地稅機關參與這項工作。檢查結果表明，截至2005年10月底，全國共檢查納稅人27738戶，其中，有問題的13835戶，問題率達到49.88%。稅收流失情況的確嚴重。
3.原有征收制度不合時宜
國務院于1993年即《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定了這一稅種。目前來看，這一征收辦法不合時宜，重點表現在相關收入、費用的界定不科學，導致房地產企業的稅收遵從成本較高；稅務人員在采用查帳征收或核定征收等方式上隨意性較大，不利于房地產業的平等競爭。
二、土地增值稅對房地產業的影響
1.對房價的影響
隨著全國各地房價的快速上漲，土地的價格上漲成為一種必然趨勢。而土地的價格上漲，特別是當土地的價格快速上漲時，一些企業或一些人利用自己手中持有的土地，對土地進行囤積、對土地進行炒作也就成為自然。而土地的囤積與炒作，必然會推高市場土地的價格，而多次的土地炒作又會使土地的價格輪番上漲。而土地增值稅的征收，一定意義上可以遏制國內房地產市場土地的流轉與炒作，降低房地產市場泡沫吹大的風險。影響機制如下：
(1)對于人們普遍關心的開發商會不會因此將增值稅轉嫁給消費者并由此引發房價的新一輪上漲，筆者認為對于這一點要區別看待，因為價格漲不漲并不完全由開發商決定，市場供需，土地，建筑類型，區位等眾多因素決定著房價，即使開發商有意漲價，也很可能會受到其他因素(銷售周期)的牽制而無法實現。作為開發商來說，如果能將增值額同扣除項目金額的比例保持在20%以內，就不用交納土地增值稅，而如果提高房價以圖更高利潤，扣除土地增值稅后的利潤和20%差不多，但高房價會造成銷售上的困難，銷售周期和財務成本都隨之增加，索性不如更加合理地定價，這樣起碼資金回收速度快了，可以提高資金的使用效率。因此，嚴征土地增值稅，會有效遏制開發商爆炒房價的中動使得目前充滿泡沫的房地產市場回歸理性。
(2)這個規定將會鼓勵開發商進行普通住宅的開發。因為高端住宅項目的利潤會比較高，增收的稅費自然也就比較高。但如果是納稅人建造普通標準住宅出售。一是正好符合廣大購房者的需求；二是因其成本低售價低，如果增值額未超過扣除項目金額20%的話就可以免征增值稅了。如此一來，普通住宅的供應量將加大，能極大地緩僻購房難、購房貴的局面，購房者的選擇將會更多。
(3)理論上土地成本的上漲會推動房價的上漲。土地增值稅的清算雖然會使開發商的成本或多或少地增加，但開發商極少采用成本定價法，幾乎無一例外地采用市場定價法，因此這部分成本并不會轉嫁到房價上。而且房價是否受影響，主要取決于供求關系。我國商品房價格的居高不下，本質上是由于商品房供不應求所致。
因此，筆者認為，土地增值稅的清算，開發商成本的增加，不會轉嫁到消費者身上，只會部分削減開發商的暴利，開發商為了避稅會多開發中低檔住宅，這就會使國內居高不下的房價有所回落，國家的宏觀調控政策將會收效。
2.對房地產開發商利潤的影響
當土地增值稅清算時，稅后利潤根據利息扣除計算方式不同分為兩種情況：
(1)利息支出可以準確計算并提供證明
應納土地增值稅
=(94.5%×銷售單價×銷售面積-1.25×單位成本×銷售面積-銷售面積×利息支出/總面積)×土地增值稅稅率-(1.25×單位成本×銷售面積+銷售面積×利息支出/總面積+5.5%×銷售單價×銷售面積)×速算扣除數，則稅后利潤
=(銷售單價×銷售面積一單位成本×銷售面積-5.5%×銷售單價×銷售面積-05%×銷售單價×銷售面積-應納土地增值稅-期間費用)×67%。
(2)利息支出不能準確計算或不能提供證明
應納土地增值稅=(94.5%×銷售單價×銷售面積-1.3×單位成本×銷售面積)×土地增值稅稅率-(1.3×單位成本×銷售面積+5.5%×銷售單價×銷售面積)×速算扣除數。
則稅后利潤=(銷售單價×銷售面積-單位成本×銷售面積-5.5%×銷售單價×銷售面積-應納土地增值稅-期間費用)×67%。
從以上公式分析可以看出，應繳土地增值稅增加，企業所得稅可扣除金額亦隨之增多，應繳企業所得稅減少，但由于土地增值稅的稅率較高，企業所得稅減少幅度無法抵消土地增值稅的增長，所以企業的稅負增加，而利潤會相應地下降。
雖然《土地增值稅的暫行條例》頒布已有13個年頭，但開征該稅種的初衷，即便放在目前這種比以往有過之而無不及的房地產市場。依然是適用的。在此之前采用的預征方式，由于征收比例過低對房地產市場的影響不大。而征收土地增值稅對企業利潤和稅收產生的影響，在一定程度上可以遏制國內房地產市場土地的流轉與炒作，同時能夠在一定程度上擠壓房地產企業過高的利潤，使房地產市場能夠朝著健康的方向發展，這也就是目前征收土地增值稅的意義之所在。
[摘要]土地增值稅是影響房地產市場的一個重要因素，國家稅務總局從2007年2月1日起，加強對房地產開發企業土地增值稅的清算工作，此政策對房地產業產生了重大的影響。本文從此政策出臺的背景分析出發，深入探討了該政策對房地產市場中的房價和房地產企業的利潤兩個方面的影響。
[關鍵詞]土地增值稅房地產房價利潤
參考文獻：
[1]樊麗明，李文.房地產稅收制度改革研究[J].稅務研究，2004，(9).
[2]肖元真，胡少波.我國房地產發展現狀和前景展望[J].產權導報，2007，(3).
第3篇：房地產市場論文范文
房地產市場定位存在著許多誤區，主要表現在：
（1）產品定位不準確。房地產開發商熱中于做廣告，但是宣傳手段及內容相似，使產品無法在消費者心目中形成獨特的形象，消費者很難分辨它們之間的差別。
（2）客戶管理不到位。由于大多數房地產開發企業未能建立統一的客戶資源管理平臺，給管理客戶帶來很大難度。很多企業未能對客戶進行分類管理，也未建立起與客戶溝通的有效渠道，沒有建立規范的客戶回訪制度和客戶關懷行動，不能及時掌握客戶需求變化和客戶滿意程度，難以進行市場準確定位。
（3）銷售過程缺乏規范管理。由于缺乏相應的管理手段和系統，大量曾經訪問、咨詢過、沒有最終成交的客戶的信息沒有得到保留，而這些潛在的、未成交的客戶資源都是花費巨額廣告投放或通過展覽活動吸引而來的。由于缺乏處理過程，未成交客戶的背景信息、未成交原因以及對產品的需求等都未能得到應有的保留和分析處理。如果由于市場定位不準，企業要對市場重新定位。但是，就目前很多企業沒有重視企業的再定位。
（4）隨波逐流大盤定位。目前商品房的開發趨向于建筑面積越來越大，小區綠地面積越來越大，裝修水準越來越高等。雖然無法回避不同居住群體之間客觀上的差異，但是開發規模太大，將給現行物業管理模式帶來管理上的困難，還使得居住其中的業主可能難以找到家的感覺。
（5）缺乏戰略規劃。未能充分考慮市場定位的影響因素，在營銷過程中僅僅是隨房地產市場競爭的潮流，被動、零散地運用廣告、宣傳、改善服務態度等促銷手段。
2、我國房地產企業市場定位的內容
（1）市場細分。房地產市場細分是指人們在目標市場營銷觀念的指導下，依據一定的細分參數，將房地產市場總體分為若干具有相似需求和欲望的房地產消費群，其中，每個消費群即為一個細分市場。房地產市場細分是房地產企業選擇目標市場及目標客戶的前提與基礎，其根本功能在于為房地產企業實施有效的目標市場營銷戰略服務。房地產市場可以從以下角度進行細分：一是心理需求細分。分析消費者的心理需求，其實是分析其在購買住宅時的動機，人們的生活方式和個性不同決定了不同的住宅消費群。二是家庭組成細分。在城市中家庭是一個生活單元，家庭數量及結構對住宅的需求有重大影響。三是地理環境細分，包括自然地理環境、經濟地理環境和人文環境方面內容。消費者對房地產的需求愛好，實際上是對房地產及周圍環境進行綜合評價和選擇的結果，即是房地產所處地區的地形、地貌、氣候條件、距離市中心的遠近、交通便利、文化教育情況等的綜合。
市場細分的作用主要表現在細分市場有利于開拓、發掘新的市場機會，企業可以集中人、財、物等資源，取得更大的經濟效益；有利于掌握潛在市場的需求，不斷開發新產品，開拓新市場，通過細分市場可以從中選擇有效的目標市場。
（2）市場調研。是市場定位的核心，也是顧客和企業聯系的紐帶。對于房地產企業市場定位來說，信息的收集很重要，主要包括宏觀信息即整個市場競爭的情況，競爭對手的樓盤類型，銷售定位；潛在目標人群的需求信息和企業內部信息。
（3）房地產品牌形象的培育。品牌是房地產企業樓盤的市場信譽、市場競爭力的集中體現。房地產產品品牌能更好的滿足特定消費群體的心理需求，對那些有強烈偏好的顧客來說更有吸引力。
（4）打造真正的賣點。如何打造房地產項目的真正的賣點是項目定位的關鍵內容，賣點可從多個方面進行，如文化定位突出商品房所蘊涵的文化氛圍，智能化定位突出小區的設施和物業管理的智能手段；概念定位突出感性消費時代的概念營銷等。房地產市場在競爭日趨激烈的今天，越來越多的企業注重在產品本身和附加值上加以再定位，重申產品與眾不同的特色。
3、房地產企業市場定位的策略
房地產企業市場定位包括產品定位、品牌定位、企業戰略定位，房地產企業市場定位的分析如圖1.
3.1房地產企業產品定位策略
房地產企業首先了解競爭對象的產品具有哪些特性，研究消費者對該產品重視程度，然后決定本企業的產品定位。
（1）提高產品的性價比，注重人文環境。消費者在購買時，考慮最多是的是商品房的質量和性價比。房地產開發商必須嚴把質量關，確保項目在各個方面的質量。居住小區的選址與建設必須要考慮人文因素，包括交通、教育和環境等內容。
（2）保證空間的合理布局。住宅最關鍵的要素是它的空間，因為其他設施都可以更新換代，惟獨住宅的空間在其壽命內是不變的。保證空間的合理布局是住宅建設的發展方向。
（3）準確挖掘高價值的客戶。如何判斷客戶的價值？從什么樣的角度看待客戶的價值？能否將客戶價值量化？這是房地產企業特別關注的問題。房地產產品定位應考慮客戶關系管理。客戶關系管理中重要的理論是“二八原則”，也就是客戶價值金字塔。在客戶價值金字塔的頂端，20%的客戶能夠為企業貢獻80%的利潤；在客戶價值金字塔的底端，80%客戶能為企業帶來20%的利潤。因此，那20%的客戶為企業高價值的客戶群體。從客戶生命周期的角度來看待客戶，不斷挖掘客戶價值是樹立品牌、打造百年老店的房地產商們的追求。樹立企業品牌的一個重要原因就是使得客戶在其生命周期之中能夠不斷地購買房地產開發企業的產品。
3.2房地產企業品牌定位策略
房地產企業品牌定位策略可從以下幾方面考慮：
（1）深化品牌營銷觀念。目前品牌營銷觀念深入人心，廣告成為廣大客戶購房時主要信息來源之一，因此品牌廣告競爭也成為眾多發展商重要競爭手段之一。廣告創意突出綠色家園獨特的產品品牌價值，包括園林生態、體育健身、休閑等特色；突出企業品牌價值，包括企業良好的知名度，美譽度及雄厚的實力，企業文化等。
（2）使消費者增強對房地產商的信心。房地產開發只靠硬件投入是不能構成品牌產品的，以品牌切入，更有利于競爭，建立特有的房地產品牌，逐步樹立良好的品牌形象。
（3）建立優質的物業管理品牌。物業管理是與老百姓密切相關的大事，優質的物業管理對企業品牌樹立則起到了至關重要的作用。
3.3房地產企業戰略定位策略
房地產開發企業戰略通常有以下幾種：一是建立專業化、跨地域房地產開發企業。資金雄厚的企業將逐步把企業資源向作為房地產專業化公司的發展方向聚集。二是綜合性、跨領域房地產開發企業。這部分企業的房地產開發將呈現出多元性特征。三是房地產產業鏈投資延長型房地產開發企業。有些房地產開發企業，它的投資范圍自延伸到了與房地產開發相關的上游或下游行業，取得產業鏈的利潤最大化。四是從開發商轉向房地產服務類企業。隨著二手房市場即將全面起動，房地產細分市場架構進一步明顯，房地產開發企業服務創新將面臨非常好的市場環境和機遇。
（1）產業鏈投資延長定位。投資范圍向相關的上下游行業延伸。
（2）補缺式定位。通過市場細分發現新的尚未被占領，但為許多消費者重視的空位產品。在這種定位下企業容易取得成功，因此這部分潛在市場即營銷機會沒有被發現，也許有的企業發現這種潛在市場，但沒有足夠的實力，無法去占領空白的市場。
（3）挑戰式定位。當企業能比競爭者生產出更好的產品，該市場容量足夠吸納這兩個競爭者的產品，同時比競爭者有更多的資源和實力，這時企業可把產品定在與競爭者相似的位置上，同競爭者在同一細分市場競爭。
（4）突出優勢式定位。房地產企業在市場中所處的地位是不同的，有的是市場的領跑者，有的是隨行就市跟隨者，有的是補缺者。當企業意識到自己無力與同行業強大的競爭者相抗衡從而獲得絕對優勢地位時，可突出宣傳自己與眾不同的特色，如前期的規劃設計、后期的物業管理等方面取得領先地位。
4、結束語
當今房地產業競爭越來越激烈。房地產企業在進行市場定位時要充分考慮定位過程中的品牌、超前和創新觀念，為自己的商品打造賣點，并采用定性和定量相結合的定位模式。只有通過準確的市場定位，房地產企業才能取得成功。
參考文獻：
[1]王洪衛。房地產市場營銷[M].上海：上海財經大學出版社，1998.
第4篇：房地產市場論文范文
隨著我國房地產市場走向過剩，房地產營銷的作用越來越大，我國的房地產營銷得到了迅猛發展，然而面對當前越來越嚴重的市場競爭以及消費者的到來，我國房地產營銷還存在著很多局限性。
(一)市場缺乏真正的調研目前，我國房地產企業營銷策劃普遍存在著調查方式單調，缺乏多元化，因此就不能進行相互的印證，不管樓盤規模的大小，調査的取樣一直的一個常量，這就造成了調査數據雖然適應度滿足，但是缺乏針對性，不能對項目規模，特征，地理位置等因素以及和消費者的關系進行整體的把握造成了調查樣本的數量不夠，以偏概全，從而最終造成了調査結果和實際差距很大。事實上，進行市場需求的分析包括了有效需求與潛在需求。具有一定的經濟購買能力并能夠實現購買的是有效需求;而對于地處經濟比較落后地區的人們，雖然也有非常強的住房的主觀與客觀以及欲念，但是其經濟收入比較低，決定了其收入僅僅能夠滿足生存的需要，而不能有效滿足改善居住環境的需求，這時候對于住房的需求，事實上是一種潛在的需要。因此，進行市場調研的時候，必須進行潛在需求和有效需求，實際需求和欲念需求的嚴格區分，在調査中嚴格區分有效需求和潛在需求，否則一旦定位錯誤，就會“綴之毫厘，差之千里”，出現了調査需求者的數量眾多，但是樓盤開盤后購買者少的后果。
(二)消費群體的定位缺乏明確性在房地產企業進行自己的消費者定位時，往往缺乏明確的定位，很多企業進行定位時，往往都以年齡、經濟地位以及職業進行區分，或者進行簡單的心理特征區分，往往都會存在“以男性為主”、“以成功白領為主”等非常俗套和不具有實質區分意義的區分標準，很多研究者表示，房地產對消費者的區分很多時候還不及可口可樂這樣的快消品公司。作為高額消費商品的房地產，對于人們的購買造成影響的因素是非常多的，也是非常復雜的，相比于普通的商品，充滿了很大的變數，如果對消費者群體的了解不專業，那么就會造成了市場是經過引導出來的，消費者缺乏專業性，甚至是拉來客戶就能買房子的錯誤思想。事實上，賣給誰，對誰講等這些最基本的營銷工作是非常重要的，但是并沒有給以重視，這時候，房地產企業的上帝已經從消費者轉變為策劃大師或者開發商，從而造成了角色的嚴重錯誤;事實上，房地產的營銷策劃中，采取一網打盡的消費群體的定位市場是缺乏明確性的，比如經濟適用房小區構建超大戶型或者復式住宅，在別墅旁邊建筑多層住宅等，造成消費群體定位的不準確。
(三)房地產缺乏鮮明的賣點當前房地產商品定位存在的突出問題就是同質化問題明顯，比如“觀景”，“花園”，“親近自然”等字眼不斷出現，但是真涉及到樓盤本身的特點，本身的細節，賣點挖掘的非常少，過于淺薄。事實上，任何一個房地產項目，任何一個小區，甚至是任何一套房子都不是相同的，在戶型，住宅面積，布局，樓層，景觀和消費群體的針對性等方面都存著差異性。實際上，這些正可以提煉極好的賣點，但是對這些基礎信息，房地產企業以及策劃人員缺乏足夠的重視，脫離產品的本身而談論產品的形象，品牌以及概念，都會造成消費者的迷茫，而在我國的香港、臺灣等地區比較成熟的市場，這種現象基本不存在。
二、供給過剩房地產市場的營銷策略選擇
(一)運用口碑營銷的新策略口碑營銷一般是發生在房屋銷售之后，是房地產后營銷的一種手段。在過剩市場下，應該通過加強與客戶的溝通和提高客戶的滿意度，從而建立起樓盤與客戶之間就產品和服務就口頭的信息傳播，從而達成銷售目標的營銷策略和營銷方案。對于一生中可能只購買一次物業的客戶來說，顧客的忠誠度的體現可能很少，關鍵是一種口碑流傳。房地產口碑可以作為一種非常特殊的資源，在口碑的基礎上，可以在消費者選擇時提供消費者的選擇可能性，增加客戶的銷售成本和維護成本，提升企業利潤。水岸樓盤的銷售時間長，住進小區的業主就是最好的口碑宣傳者。為了加強房地產樓盤的口碑營銷，需要首先對房地產的負面口碑進行根除，在此基礎上，選擇時間窗口，傳播企業的正向價值和正向特征，樹立良好口碑。如:對老客戶的慰問關心，逢年過節在小區內掛出祝福的標語，也可以在過節時給老客戶發送祝福的短信，以增加老客戶的滿意度;對房地產企業內的員工人性化管理，以促進業內人士對樓盤的良好口碑。只有形成有利于該樓盤的良好的社會輿論，這樣才會有更多的購房者到這里來看房買房。
(二)靈活采用圈層營銷的方式房地產市場已經發展了二十多年，以前的營銷理論，包括4P、4C、4R等營銷策略，從本質層面，都是4P的大眾營銷理論發展而來。從產品導向、顧客導向、競爭導向，房地產營銷策略不斷得到改進，并對各種市場，進行針對性的營銷手段，如深圳的東部華僑城等樓盤，使其更加適合小眾化的目標客戶群體。“圈層”是具有共同身份特征的小眾群體的集合。具有相似的經濟條件、生活形態、藝術品位的人，通過各種社交場合相聚，并彼此之間保持聯系。在聯系的過程中，會交流彼此的心得，對消費觀、價值觀會進行密切的探討，使圈層人群產生更多的共性。圈層營銷，就是針對這樣的小圈子，聯合圈層里的一些具有相似目的群體，如銀行、車友會、商會等，進行通過資源共享的方式，并提供增值服務等，共同拓展客戶，有效增強銷售的力度。企業可通過整合包括公司所有相關的各界客戶資源，通過挑選得出有效的目標人群，進行企業團購推廣、贊助車友會、參與銀行業務推介會等方式進行圈層營銷。
(三)發揮物業管理在營銷中的增值作用在處于買方市場的形勢下，購房者對物業管理的要求要隨之提高。更有房地產企業以物業管理打造出了標桿項目的口碑，如萬科的物業管理水平。房地產企業在打造房地產產品時不僅要注意房屋品質，更要注重物業管理的完善性，注重售后服務。使物業管理成為提升項目價值的重要部分。要提高房地產樓盤的物業管理質量，無論目標群體是何種檔次，都期望較高質量的物業管理。物業管理主要分為管理和服務兩部分。管理主要針對的是物，服務主要針對的是人，不能只重管理而輕服務，要做到管理到位和服務周到。一方面要做到管理到位，首先要對住宅本身、設備設施、社區場地等進行有效的維護和清理。并且要對小區內其他公共設備進行維護和保養，以確保小區內的硬件設施的完好和安全。另一方面，物業管理要做好對客戶的關懷，對人的服務要體現以人為本的原則，例如物業管理定時為客戶提供安全、環保等知識的普及，積極與業主委員會協商舉行各種有益于樓盤內部客戶文化打造的活動，增加物業管理對小區整體人文氛圍的打造。物業管理已經成為樓盤開發的重要影響因素之一，在供給過剩市場下，普通商品房物業管理應該由傳統的管理型職能向新型的酒店式公寓或商業辦公樓的服務型的職能轉變，更好的發揮其在營銷中的增值作用。
三、結束語
第5篇：房地產市場論文范文
（1）投資項目決策存在問題
房地產行業的熱潮使得很多企業的決策者迷失了方向，在一些項目的投資上，沒有經過深思熟慮，就盲目投資。很多情況都是幾個企業投資，其他的很多企業都蜂擁而上，也絲毫不考慮自身的實際情況。企業在當今市場的大環境下求生存，必須以市場為立足點。但是很多企業的決策者對市場形勢認識不足，對市場獲取的信息缺乏準確性和實效性，不能很好的把握市場的形勢和動態，從而導致不能很好的將成本控制在一定范圍。更有甚者所開發的項目根本沒有回報可言，這樣只能使得企業虧損甚至面臨破產的危險。
（2）財務管理程序不健全
在企業當中無法形成一套健全的系統的財務管理程序。很多企業的財務管理程序不夠專業，很多流程都存在著疏漏。這在很大程度上降低了企業的工作效率，同時也大大降低了財務分析的準確性。同時，對市場信息的獲取無法做到準確及時，信息往往已經失真，這樣就使得決策者無法制定出適合本企業發展水平的最優方案。使得企業發展無法遵循螺旋式的上升。此外，監督體系不完善也是財務管理程序中一個較為突出的問題。甚至財務管理的不透明還致使造價的現象，導致了公司財富的流失。
（3）成本控制觀念淡薄
成本管理是對各個環節資源消耗的估計。當代很多企業缺乏成本控制的管你那，沒有專業人士制定一套適合本企業的成本管理方案，導致在財務管理上混亂，并且存在著相當大的漏洞。很多企業無法對生產過程中的每個環節進行成本估計，只能在整套環節結束后有個大體估計，這大大降低了成本預算的準確性，導致支出超過預算。對于房地產行業來說，有強烈的成本控制觀念顯得尤為重要。
2財務管理工作創新策略
（1）創新合理有效的投資計劃
企業應當通過分析支出與收入，投資和回報的比率有選擇的進行投資，切忌盲目從眾。根據企業自身的優缺點，資金的程度來制定適合自己的投資計劃。企業管理者可以通過制定創新式的投資計劃，按照一定的比率進行投資來規避風險。
（2）提高財務管理人員的創新意識
企業要啟用高素質的管理人員，管理人員應當有良好的創新意識和成本管理理念，必要的話應當對財務管理人員進行特殊培訓，增強其管理能力。盡可能多的調動起工作人員的積極性去主動學習，增進專業知識水平，從而提高自己的創新能力，不斷的豐富完善自己。財務管理人員應有靈活的頭腦，將自己所學應用到財務管理當中去，并且盡可能的創新工作流程，完善各個工作環節，為企業創造更大的效益。
（3）創新財務管理程序
要最大限度的利用好電子等高科技產品。將高科技產品運用到各個程序中去。制定的制度應當具有針對性、操作性等特點，財務管理程序必須符合企業自身的發展水平。加強管理程序的監督機制，完善監督機制，將錯誤的情況降低到最小。要對每個程序進行嚴格的把關，并且制定相應的業務流程。以保證企業能夠穩步前進。充分利用網絡化的信息平臺，實現便捷快速的信息查詢與處理，及時掌握企業各部分的動態，防微杜漸。完善企業的業務鏈，運用好網絡這一渠道。
（4）創新式的人員分配
將財務管理人員的分配狀況進行創新，淘汰傳統的人員分配，根據管理人員的不同特點，進行分配。根據工作人員的長處，將管理人員分配在適合自己的部門，按照輕重緩急將管理人員按照一定的比例進行合理劃分。在監督管理科研等方面應當安排較多的人。在財務管理工作中的監管科研等方面強大了，成本管理、項目預算才能得到很好的控制，企業自身的實力才能得以提高，以便在市場競爭中表現出強大的戰斗力。才外，企業應當細化分工，將每管理人員的任務落實好。
（5）在規避風險上進行創新
由于房地產行業在項目的開發和具體實施方面存在著較大的風險，這就要求企業懂得防微杜漸，懂得規避風險。企業應當在財務管理中建立起一套完善的預警體系，加強全方位的管理，使得預警系統更加敏感，促使企業能更好的應對風險。必須要對企業建立起創新性的風險管理方式，將可能出現的風險問題進行識別歸類預計，并且預先設想出一套應對風險的方案，只有做好充分的預警準備，企業才不至于在風險來臨時亂了分寸，手足無措。
（6）創新性資金管理
首先應當加強財務管理中對成本的控制，成本在市場競爭中占據著重要的地位。如何在保證質量的前提之下，將成本降低到最小，是企業應該為之奮斗的首要目標。其次應當細化每一筆資金的涌入和流出，針對每個項目，制定好資金分配方案。對資金的籌備，使用等方面進行最優選擇。制定精確的財務報表。實現最優化的目標，收益最大且成本最小。
3總結
第6篇：房地產市場論文范文
論文摘要：房地產市場營銷課程與實踐密切相關，傳統的課堂講授模式教學效果不佳，案例教學可以提高學生學習興趣，啟發學生創新思維。本文提出了案例教學的的意義，著重探討了案例教學的實施過程。旨在探索一套行之有效的案例教學方法，提高房地產市場營銷學的教學效果。
房地產市場營銷是市場營銷學在房地產領域的一個重要分支學科，屬于專業的市場營銷范疇。它是建立在經濟科學、行為科學、現代管理理論基礎之上并在房地產業的實踐中形成的一門應用性極強的學科，具有全程性、綜合性、實踐性的特點。近幾年來，隨著我國房地產業地快速發展，房地產企業之間的競爭日趨激烈。在教學過程中，如何結合房地產市場現狀向學生講授房地產市場營銷學課程，是擺在每一個從事房地產市場營銷學教學人員面前的一個新課題，而案例教學法對學生學習和理解房地產企業營銷方法和策略能起到積極作用。
一、市場營銷學案例教學的起源
案例教學法也叫實例教學法或個案教學法，它是在教師的指導下，根據教學目標和內容的需要，利用案例展開教學活動，組織學生進行學習、研討和鍛煉能力的一種教學方法。在教學過程中通過分析案例，可促使學生突破原有的知識范圍局限，從中學會綜合運用更多的知識與更靈活的技巧來處理問題，彌補機械接受知識的弊病。這種方法不單單指向于“教”，而且也涵蓋“學”在內，要求教師與學生有更多的投入和參與。
案例教學早在1870年首先在美國哈佛大學商學院和法學院興起，今天已經被世界各地的商學院廣泛接受，成為管理類課程教學的主流方法，其所用課時一般占總課時的1/3以上，有的甚至達到80%~90%。我國的案例教學始于上世紀90年代，雖然我國案例教學在教學方法，教學手段，教學資源上與西方國家大學相比，還有較大差距，但該方法被引入到中國以來，很快被我國專家學者普遍接受，并在教學過程中廣泛采用。
二、房地產市場營銷案例教學意義
1.案例教學有利于實現理論與實踐的結合
房地產市場營銷學是一門實踐性很強的課程，如果在教學過程中僅注重理論知識的傳授而脫離了實踐，忽視對學生運用營銷理論分析、解決實際問題能力的培養，那我們培養的學生有可能是紙上談兵的專業人士，在工作中遇到具體的問題便感到茫然和無所適從。因此，如何在教學過程中實現理論與實踐的結合，培養和提高學生實際解決問題的能力，筆者在房地產市場營銷學教學過程中經過不斷地探討，總結出案例教學是實現理論與實踐相結合的有效方法。
2.案例教學有利于培養學生的創造性思維
采用案例教學法，讓同學們在老師的指導下分析典型案例，學生被設計身處在特定的情境中，在不充分信息的條件下對復雜多變的市場形勢獨立做出判斷和決策，不是去尋找正確的答案，而在于尋找處理和解決問題的具體方法。通過案例分析，旨在鍛煉學生綜合運用各種理論知識、經驗分析和解決問題的能力，培養學生的發散型、創造性思維方式和創新技能。
3.案例教學有利于調動學生的學習主動性
我國傳統的教學方式是“填鴨式”教學。即教師滿堂講課--學生記筆記--復習考試--考試過后全部忘光，學生在學習的過程中完全是被動學習，為考試而學習，提不起興趣來。案例教學是互動式的教學，使學生變被動聽講變為主動參與，學生以“當事人”身份去解決問題，做出自己獨立的決策，從而不斷調動學生的積極性和主動性。
三、房地產市場營銷案例教學實施
（一）選取恰當案例
案例教學法的成功與否,案例的選擇是關鍵。
首先，應根據教學目標與教學內容選擇與之相適應的案例,它必須能體現營銷理論和營銷策略的本質。一般情況下，教師可在講課之前介紹引導案例，提出問題，引起學生興趣，然后進行課程理論教學，讓學生帶著問題聽課，理論課程講授完成之后，引導學生用營銷理論解決案例中提出的問題。
其次，案例應具有典型性、實踐性。要選擇那些典型的具有代表性的案例,因為對于典型案例，老師能提供較充分的材料，教師容易講解，同時學生也易于理解,這種案例一般能較好滿足教學的要求。
再次，盡量選擇本土化案例。目前我們在教學過程中經常采用國外的案例,由于中國的環境和國外的環境有很大的不同,學生們在討論國外的案例時經常會對國外具體情況不了解,難以理解案例的內容,總是覺得國外案例中的事情和中國的實際情況相差太遠,實用性不夠。因此教師應盡量搜集本土案例，以提高案例教學效果。
最后，注意案例的時間性。所選案例要基本反映當前的房地產市場環境和房地產企業狀現狀，如果案例時間久遠不能反映當前實際情況，案例就失去了意義。比如筆者在最近給學生講授房地產市場營銷環境時，選取了濟南一家正在進行房地產開發的企業，要求同學們就現在銀行存貸利率連續加息、國家宏觀調控措施加緊，將居民購買第二套房首付比例上調提高到40％、濟南市在2007年9月份向社會推出中華世紀城經濟適用房，對企業房地產開發的影響時，由于同學們剛剛通過報紙、電視等信息傳播媒介對這些環境變化已有相當的了解，因此在課堂上學生討論熱烈。（二）分組討論，激發學生參與意識
教師應將學生合理編組，引導每一組學生在理解案例的基礎上采取頭腦風暴法進行自由討論，激發學生強烈的參與意識，在討論過程中鼓勵學生發散思維、逆向思維、異想天開想法，盡可能得出盡可能多的答案，不要重視是否得出正確答案，而應重視得出結論的思考過程。最后，每個小組由代表把小組的討論進行總結，然后代表小組匯報討論的情況、得出的結論及想要解決的問題。
（三）教師進行合理的引導
案例教學中教師應對學生進行正確的引導。在實際教學中往往會出現這樣的問題:一是學生長期以來處于被動學習的地位,要轉變為主動學習思考,需要一個過程。為數不少的同學對書寫分析報告及發言膽怯,語言表達能力差,教師要給予鼓勵,并找平時大膽、活躍的同學先發言,以帶動其他同學。在討論過程中,要注意調動學生積極思考,形成活躍的課堂氣氛。二是學生在討論中容易走題、偏題或爭論不休,此時教師要善于引導,去粗取精、去偽存真、貼近主題、引向深入。
（四）做好分析總結工作
一個案例經過學生分析討論后,教師應綜合同學在案例課上的觀點及時做出相應的總結,還可要求每位學生寫案例分析報告，做到從現象深入到本質,從感性認識上升到教學目標的理性高度。
四、結語
案例教學是師生互動的教學，既要有教師精心編排案例和恰當引導，也要有學生的積極配合，才能取得令人滿意的效果。我相信在教師與學生的共同努力下、不斷總結案例教學的經驗，不斷創新，就一定會使房地產市場營銷學課程教學更加生動，更加貼近社會實踐，提高學生的實際解決問題的能力。
參考文獻：
[1]李英子，周偉忠．房地產市場營銷學[M]．北京：中國電力出版社,2007.P15-16．
第7篇：房地產市場論文范文
房地產品牌的涵義
營銷學家科特勒認為，品牌（Brand）是一種名稱、術語、標記、符號或設計，或者它們的組合運用，其目的是借以辨識某個銷售者或某群銷售者的產品或服務，并使之同競爭者的產品或服務區別開來。品牌的要點是銷售者向購買者長期提供的一組特定的特點、利益和服務，一個品牌能表達六層含義：產品的特性；產品的利益；產品提供者的價值觀；一定的文化特征；一定的個性；指明購買者或使用者。
國內學者普遍認為，品牌是包含商標在內的一系列傳遞產品特性、利益、顧客所接受的價值觀、文化特征、顧客所喜歡的個性等設計和活動的總和。品牌包括企業形象識別系統（CorporateIdentitySystem，CIS）與整體化營銷傳播活動，或者說，它包括了影響與創造識別企業與產品的一切因素。品牌是企業在與市場的長期相互作用中逐漸形成的相對穩定的獨特性質，市場對企業的認同、信任和接受程度是品牌價值的基礎。
目前，理論界對房地產品牌這一概念的內涵尚未形成統一的解釋。套用一般品牌定義，房地產品牌是指用以識別某個房地產企業提品的名稱、術語、符號、設計及其組合，以之與其他競爭者的產品相區別。這里所指的房地產產品，不僅限于住宅、商業物業、寫字樓等有形產品，也包括咨詢服務、物業管理等無形產品。房地產品牌的核心是房地產企業向顧客提供的一組特定的特點、利益和承諾。
房地產產品的特殊性，決定了其品牌表現形式的多樣化。根據形式的差異及所有者的不同，通常將房地產品牌分為：產品品牌（或項目品牌）、企業品牌、服務品牌。三者有區別也有聯系：房地產企業總是通過提品與服務，形成自己的信譽和品牌；服務品牌、企業品牌是產品品牌的延伸，產品品牌的影響力會受到物業所處地域的限制，而服務品牌和企業品牌打破了地域空間的制約；強有力的企業品牌，又往往成為產品品牌、服務品牌的內在保障。因此，房地產品牌價值的形成與提升，是三者不斷融合、協調發展的過程。
交易成本與品牌功能
（一）交易成本
科斯（1937）認為，傳統的微觀經濟理論是不完全的，因為它只包括了生產和運輸成本，而忽略了為交易而搜尋、談判、簽約、履約的成本，這些成本統稱為交易成本，它們占用了很大份額的經濟資源。
交易成本是一種機會成本，其產生原因眾說紛紜。多數經濟學家認為，交易成本產生的主要原因有：經濟主體之間知識與經驗的差異，這種差異造成信息不對稱，人們在交易過程中不得不付出成本加以彌補；事件的不確定性，事情發生具有多種可能性，難以事前對交易費用進行精確計算；資源的稀缺性和私人利益的存在，這使交易雙方為了各自的利益，可能會利用信息優勢轉移風險，由此產生交易成本。
（二）信息不對稱市場中的補償工具
斯蒂格勒（1961）在其著作《信息經濟學》中指出，信息就像其他商品一樣，有自己的成本,獲取信息是要付出代價的。在信息不對稱的市場中，絕大多數的交易成本是由買方承擔的，這就使得買方有降低所承擔交易費用的要求，實現的途徑就是以更低的成本獲得產品信息。對于賣方而言，告知買方的有效產品信息即是主動承擔部分交易成本，賣方這樣做的目的是為了獲得消費者的青睞和重復購買。
讓渡價值理論認為，顧客將從為其提供最高價值的企業那里購買產品。這意味著企業既可以從產品、服務方面來提高顧客享受的總價值，也可以從減少顧客在購買或使用產品時所投入的貨幣、時間、精力來提高顧客享受的總價值（見圖1）。這些貨幣、時間、精力就是顧客為了獲得決策信息而不得不投入的成本，通常稱之為信息成本。
品牌作為重要的營銷工具，它包含有產品品質及產品提供者的多重信息，而這些信息是顧客能夠以較低的成本獲得的，并且品牌影響經過反復強化能夠形成消費習慣。周云等認為，品牌通過釋義信息替代交易成本，減少了交易風險，增加了消費者剩余，或增加了消費者讓渡價值，于是，品牌作為經營要素參與了經營活動的循環過程。
（一）房地產品牌與土地市場
土地是城市存在和發展的基礎，是城市最具增值潛力和最容易被政府控制的稀缺資源。在我國城市經營中，土地是最重要的經營要素，許多地方政府甚至將土地經營作為城市經營的唯一形式。對于房地產企業而言，強勢品牌彰顯其在資金、技術、開發經驗及資源整合等方面的優勢，自然容易得到地方政府的青睞，增加以優惠條件獲取土地使用權機會，這也體現了交易成本分攤的公平性。有些地方政府在招商中，甚至置國家相關規定于不顧，對強勢品牌企業采取“零地價”政策，這也從一個側面反映了品牌在房地產企業進行土地低成本擴張中的重要作用。
（二）房地產品牌與商品房市場
在我國當前的房地產市場中，購房者對商品房的隱蔽工程質量、房價走勢、真實銷售情況、前期物業管理水平、開發商信譽等重要信息知之甚少，在購買預售商品房時，信息不對稱情況尤為突出。購房者為了購得理想的商品房，就必須加大對相關信息的搜索成本，從而降低顧客讓渡價值。這對于提供優質產品的開發企業而言，并非好事，為了讓購房者了解更多的信息而不得不花費高昂的廣告宣傳費用，并拉長銷售周期。
房地產品牌投入的前提是企業是注重長遠利益的，那么，這種由品牌而還原出來的信息就是可信的，任何有損品牌形象的行為都會降低消費者對該品牌的評價，從而有損企業的長遠利益。基于這樣的認識，購房者傾向于接受房地產品牌所傳達的有關特定房屋質量及服務水平的信息。于是，有可能通過品牌營銷減少信息不充分對交易的不利影響，降低交易結果的不確定性。也正是從這個意義上講，良好的品牌形象是房地產企業的無形資產，它能為開發商增加收益。房地產品牌在住宅市場中的作用見圖2。
（三）房地產品牌與信貸市場
信貸配給（creditrationing）是信貸市場上存在的一種典型現象。經濟學家普遍認為，即使沒有政府干預，由于非對稱信息導致的逆向選擇和道德風險行為的存在，信貸配給仍然作為一種長期均衡現象存在。銀行（放款人）的期望收益取決于貸款利率和借款人的還款概率，因此，銀行不僅關心利率水平，而且關心貸款的風險。因此，在貸前、貸中和貸后，銀行要分別付出了篩選、監督、審查等交易成本。雖然在經濟轉軌時期，銀企之間信貸交易的不確定性較大，銀行有發放擔保貸款的偏好。但也應注意到，房地產品牌的信息傳遞功能對銀行而言，等于是企業在申請貸款時主動向銀行交納自己的篩選成本。而且，房地產企業貸中、貸后的任何違約行為都可能使長期、大量的品牌投入變為“沉沒成本”，從而大大提高了企業的違約成本。這使得銀行降低監督和審查成本成為可能。對于房地產企業而言，貸款審批程序的簡化和時間的節約，意味著融資成本的降低。
（四）房地產品牌與建筑、建材市場
房地產開發企業通常以招標方式選擇合適的承包商和供應商。由于投標過程需要花費承包商、供應商許多時間和不少的人力、財力，所以如果他們認為成功的機會不大，則很少參與投標。房地產企業品牌所傳遞的信息，可以幫助他們以相對較低的成本決定是否參與競標以及如何進行投標的準備工作。另外，不可忽視品牌與成本優勢的關系。除了賺取利潤外，提升企業形象常常也是承包商與供應商參與工程投標的動機。為了提升自身的知名度和品牌形象，承包商與供應商傾向于主動降低利潤指標以增加與強勢品牌房地產企業的合作機會，并且此類房地產企業的建設規模通常較大，這也為承包商、供應商帶來規模效益。
結論
第8篇：房地產市場論文范文
關鍵詞:金融危機；房地產；需求；利潤率關系
Abstract:Fictitiousappreciationandrealestatemarkettradingvolumeofassetsisitmakerealestateopentraderbeginimpulseriseninpricetohavetostabilize，butfinancialcrisisandU.S.dollarhavedevaluedandalreadychangedtherelationofthedemandoftherealestatemarketandprofitrateinfact，tothisquestion，therelationthatthearticlehaschangedthedemandoftherealestatemarketandprofitratefromthefinancialcrisishasbeenexplained.
Keywords:financialcrisis；realestate；demand；profitraterelation
12008年剛性需求并未提高樓市的價格
2008年，樓市銷售持續低迷，開發商紛紛采取降價促銷策略，另一方面，土地、建材等原材料價格整體上漲，一直被稱為“暴利行業”的地產企業營業利潤率2008年以來遭遇到雙重擠壓。
根據官方統計數據，2008年全國商品住宅銷售面積同比下降20.3%，其中，北京同比下降40.4%，上海同比下降40.1%，廣州同比下降38.2%。
“北京的樓市價格在2008年整體下降10%，天津地產商會提供的數據顯示，天津房價整體下降20%。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌表示。進入2009年3月以來，國家不斷推出各項利好政策，在3月份交易登記面積顯著增加的情況下，廣州市第一季度的整體供應量為101.76萬m2，而成交量則有157.13萬m2，同比去年增長約64%。可見廣州樓市的供求關系開始出現供小于求的逆轉。
從價格走勢看，3月份全市10區的成交均價也有了較明顯的提升，相對于1月和2月有270元/m2的上漲，漲幅達到3.5%。
但盡管如此，和2008年3月相比，目前的樓價同比還是有11%的下降，顯示雖然成交量顯著回升，但成交均價的漲勢還不算過于迅猛。
2美元貶值使中國進出口銳減，經濟下行風險加大
人民幣的升值，主要因素并不全是因為中國經濟增長的速度和效率，而是因為美元貶值，全球跨國資本的大搬家，以及由此引發的全球資產重估而造成的。全球跨國資本的大搬家，以及由此引發的全球資產重估造成的影響是極為錯綜復雜的，有弊有利，利弊交雜，人民幣升值只是其中之一。2009年3月20日，人民幣6.8133兌1美元。22個月內美元貶值17%，以致央行上海總部會同有關部門聯合制定并了《關于進一步適應匯率形成機制改革，促進上海市外向型企業又好又快發展的指導意見》，提醒企業防范匯率風險。
值得注意的是，目前部分訂單加工貿易型進出口企業的利潤維持在5%左右，隨著人民幣中間價升值，如果出口的產品不能同步提價，這類企業的利潤將大幅降低，甚至變為零。
在中國企業的對外貿易中，一般以美金定價。比如一件衣服是100美元，以前人民幣兌美元匯率為8.1∶1時，出口一件，交易額為810元人民幣；而現在人民幣兌美元匯率為7.7∶1，交易額只有770元人民幣，利潤也就因之減少。不過，即使人民幣升值達到這樣的程度，在中國大多數出口企業看來，要保證利潤，要么就降低成本，要么就提高要價。海關總署2009年3月11日公布今年前兩個月我國外貿進出口情況。據海關統計，1月~2月我國外貿進出口總值2667.7億美元，比去年同期下降27.2%。其中出口1553.3億美元，下降21.1%；進口1114.4億美元，下降34.2%。貿易順差438.9億美元，增加59.6%。
2008年，美元對人民幣大幅貶值，我國對美國出口增速大幅放緩，1月~8月份僅增長10.6%。但由于人民幣對歐元匯率相對穩定，1月~8月份對歐盟出口仍然增長26.3%。次貸危機負面影響已經從美國向歐洲、日本和新興國家傳導，歐盟和日本二季度經濟負增長；同時，8月份以后美元匯率反彈使人民幣對歐元、日元升值加快。2009年我國對美、歐、日等主要經濟體出口可能全面放緩，外貿順差規模進一步縮小，凈出口對經濟增長的下拉影響可能比2008年更加嚴重，使我國2009年產能過剩矛盾更加突出。
我國經濟運行中也出現許多新矛盾和新問題。價格上漲壓力尚未根本緩解，企業成本上升和外需明顯收縮使部分行業和企業生產經營困難加大；證券市場股指調整幅度過大和成交低迷，房地產市場觀望氣氛濃厚；能源資源價格形成機制改革不到位，煤電油氣運短期供求矛盾十分突出；資本跨境流動使我國貨幣流動性過剩壓力不減，但中小企業生產經營資金又十分緊張；制約農民持續增收的不利因素較多，服務業發展仍然面臨諸多體制；在周期性和結構性調整雙重壓力下，經濟下行風險加大。
3房地產開發投資降溫但資金依然寬松
房地產開發投資降溫，帶動相關產業固定資產投資減速。2008年1月~8月份，房地產開發投資增長29.1%，占固定資產投資總額的21.4%。但房地產成交量大幅萎縮，房價調整跡象明顯，房地產開發商資金鏈緊張，市場可能由“量跌價滯”進一步發展為“量價齊跌”，初步預計，在2008年高基數的臺階上，2009年房地產開發投資增速將下滑到10%以下，房地產投資增量從6800元減少為3200億元，這將導致固定資產投資明顯減速。由于房地產是產業鏈較長的支柱產業，也是這一輪經濟擴張的龍頭產業，它的周期性調整將拖累一連串行業景氣度下降，鋼鐵、建材等相關產業固定資產投資可能隨之減速。地方政府基礎設施投資資金來源主要來自土地出讓金收入，2008年以來各地土地出讓金收入增幅明顯下降將影響2009年的基礎設施建設規模。新出臺的十大行業振興規劃與房地產無緣，顯然，樓市還將以時間換空間去消化庫存積壓與民生的矛盾。
在全球金融危機、經濟增速放緩的大背景下，各家金融機構的惜貸情緒不可謂不嚴重，特別是對于中小企業的信貸投放，各家銀行尤為謹慎。為此中國人民銀行連續多次下調存貸款利率和法定存款準備金率，以向金融機構釋放更多的流動性，從源頭上確保中小企業的資金供給，促進經濟的穩定發展。而2009年1月份信貸投放猛增的主要原因也是各家金融機構配合“充分發揮好銀行信貸資金在擴大內需、支持經濟發展的作用”的相關政策精神，當然“早投放、早收益”也是各家銀行經營的一貫模式，基礎設施建設貸款，以及有明確政府或國企背景支持的項目包括房地產貸款成為各家銀行搶奪的焦點，實行寬松的貨幣政策不僅在擴張信貸，還包括適度下調利率，一季度CPI、PPI的下降為利率下調騰出了空間。
4房地產業利潤率高與會計核算方式有關
(1)采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(權利)時，確認收入的實現。
(2)采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
(3)采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
(4)采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現:采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現；采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現；采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現；采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
2008年4月，國家稅務總局了《關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》，在北京及其他位于省、自治區開發的非經濟適用房項目，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，要按照不低于20%的預計利潤率計算出預計利潤額，計入利潤總額，按季度或月預繳企業所得稅，開發完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。
《通知》稱，該政策自2008年1月1日起開始執行。在預計利潤率上，各省市執行的標準不同，位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區和郊區的，不得低于20%；位于地級市、地區、盟、州城區及郊區的，不得低于15%；位于其他地區的，不得低于10%。以北京為例，按照《通知》規定，開發商每季度或每月的預售收入中，除了要繳5.5%的營業稅，還要先按20%預提利潤后，再按25%預繳所得稅，這樣，總稅率達到10.5%。也就是說，開發商每月預售1億元，要繳1050萬元的稅。
對于開發商來說，融資相當于“輸血”，預售和銷售收入相當于自己“造血”，目前，從全國來講，開發商融資受阻，預售收入也不理想，有些實力不強或去年瘋狂拿地的開發商身體已經相當“危弱”，但還在硬撐著，如果商品房賣不出去，成本這一塊肯定不能結轉，但已售房的利潤率高也是必然的，而財務費用不斷的增加導致樓盤全部售完后，實際的利潤率會大幅度下降。
5房地產業自救首先是要制定合理市場價格
第9篇：房地產市場論文范文
關鍵詞：微觀經濟學；系統思想；教學設計
作者簡介：成新華（1963-），男，江蘇泰興人，揚州大學商學院經濟學系主任，教授。（江蘇?揚州?225003）
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系統是由相互聯系、相互作用的若干部分構成的整體。系統方法既是確定目標的方法，又是實現目標的方法。運用系統方法指導“微觀經濟學”教學，必須明確教學系統的組成要素和功能、要素之間的關系、要素與系統的關系、系統與環境的關系等諸方面的問題，并在教學中樹立整體的、聯系的、比較的、發展的觀點。其目的在于，一是認識課程教學系統的特點和規律；二是利用這些特點和規律去控制、管理、改造或創造新系統，使其存在與發展合乎培養目標的需要，即調整系統結構，協調各要素關系，使教學系統達到優化目標。
“微觀經濟學”是我國高等院校經濟類和管理類專業必開的一門專業基礎課和核心課程，也是目前國內大多數高校經濟類和管理類研究生入學考試課程，一般安排在大一階段學習。對于走過高考“獨木橋”的路、長期習慣于教師灌輸式教學方法的學生來說，學習“微觀經濟學”普遍具有較強的恐懼感。對那些抽象的概念感到迷茫，對繁雜的曲線和變化縮手無策，對課程內容的理解支離破碎，難以從總體上把握“微觀經濟學”的體系架構以及各部分內容的來龍去脈，自然降低了學習興趣，也影響著后續課程的學習。[1]綜合課程特點和學生狀況，結合筆者多年課程教學體會和課程建設的經驗，將系統思想運用微觀經濟學教學設計上，可以提高教與學的效果，達到預期的目的。
一、課程設計的整體性
“微觀經濟學”是一門從創立到不斷補充完善，再到根據實踐的變化不斷發展的學科。19世紀后期，門格爾、杰文斯、瓦爾拉斯分別提出了邊際效用價值論，認為商品的效用取決于人們對商品效用的主觀評價，并引入了邊際分析法。馬歇爾在綜合上述成果基礎上，以自由放任為最高準則，將研究從生產轉向消費和需求，明確提出資源配置是經濟學的研究中心，形成了以價格為中心的理論——微觀經濟學創立。20世紀30年代以后，羅賓遜、張伯倫提出的不完全競爭和壟斷競爭理論，希克斯、瓦爾拉斯、帕累托等提出的一般均衡理論、序數效用論、福利經濟學等，補充了馬歇爾的理論。[2]市場失靈理論與微觀經濟政策調節是對傳統理論的反思和總結；博弈論和企業產權理論是微觀經濟研究的最新發展，豐富了馬歇爾的理論，形成現代微觀經濟學的理論體系，這也是目前國內大多數本科院校微觀經濟學教學的理論體系。這種體系既研究古老而又現代的家政管理，又研究多姿多彩的企業經營，還大膽評說政府日益加碼的經濟調控。它既贊美價格機制這只“看不見的手”的效率優勢，也無情地剖析市場機制在資源配置上的諸多缺陷及發揮“看得見的手”在彌補這些缺陷中作用的方式和方法。遵循整體性原理，要求從總體上把握課程的體系架構以及各部分內容的來龍去脈，并確定理論形成的范式。現代微觀經濟學研究和解決的是資源配置問題，就內容體系而言，是在均衡價格理論和彈性分析工具基礎上，通過效用論研究消費者行為；通過生產論、成本論及市場論研究廠商行為；通過自由市場機制下供求兩種力量的形成及相互作用，分析市場均衡狀態的實現；通過分配論研究市場出清條件下的資源最優配置或社會福利最大化的理想狀態；通過微觀經濟政策對非均衡狀態和市場失靈進行調節，提高理論對現實的解釋力。就研究范式來看，微觀經濟學不同于宏觀經濟學，基本上是采用“問題—假設—推理—結論”的范式，研究方法則以實證分析，輔之以規范分析。在教學設計過程中，首先要突出這兩個方面，讓學生做到目標明確、任務具體、方法清晰，為學好課程奠定基礎。
二、課程設計中的聯系性
一切事物、現象和過程之間的聯系是客觀存在的，在“微觀經濟學”教學系統設計中，既要重視系統組成，更要關注各組成部分之間的聯系。設計“微觀經濟學”研究方法教學時，對實證分析形成理論的過程及各個環節要進行詳細地勾劃，實證分析第一步就是概念的界定，即對于研究所涉及的變量要有明確的解釋，這不是簡單地告訴學生這個概念，而是要從培養學生以后自主學習的基本要求和工作的基本素養上來設計。比如，研究農民收入增長問題，首先界定清楚什么是農民。純粹從戶籍角度來談，農民否包括在校讀書而沒有轉戶口的大學生？純粹從職業角度來界定，農民是否包括農業大學的老師？就這樣從小就知道的概念，其內涵學生并不一定能表述清楚，而未來工作和生活的諸方面都跟概念聯系在一起，在教學中不可忽視。遵循聯系性原理，在微觀經濟學教學設計中要注意以下三個方面：
1.聯系實際運用所學理論
實證分析中假設是相當重要的，它是一種結論（理論）所適用的條件，學生學習時往往會忽視假設條件，死記結論，從而會出現運用上的錯誤。比如，傳統上將農產品市場看成是近似于完全競爭的市場，由此用完全競爭市場的相關結論來解釋特色農業就存在認識和結論上的錯誤。筆者在評審一在讀經濟學研究生論文時發現，這個學生將目前房地產市場假設為完全競爭的市場，并且借用已有的研究模型，對某地房地產的定價進行研究，看上去模型做得相當漂亮，結論也鼓舞人心，但假設脫離實際，這種論文還有什么意義？
