房地產開發方案設計精選(九篇)
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第1篇：房地產開發方案設計范文
關鍵詞：開發項目；水土流失；水土保持；方案編制
引言
隨著城市現代化進程的加速，房地產開發項目如雨后春筍在各個城市動工，這樣就不可避免地破壞了原有的地貌，使水土流失問題突出，生態環境惡化，人們的安全收到了威脅。因此，房地產開發建設項目水土保持方案編制具有極其重要的作用，制定該方案不僅能能夠防止水土流失，更是城市環境建設的重要步驟。
1 工程概況
某改造項目拆遷面積23.00hm2，其中用于開發改造的可建設用地面積16.15hm2。根據《關于劃分國家級水土流失重點防治區的公告》、《廣東省水土流失重點防治區劃分》，工程所在區域屬于國家級水土流失重點監督區和廣東省“三區”劃分中的重點監督區。
2 房地產開發建設項目的特點
2.1 建設地點在城區
房地產項目建設地點一般位于城市市區，與城市發展相一致，符合城市土地利用規劃，且大多集中連片，所處位置地勢平坦、周邊交通便利。在房地產項目建設過程中，往往將建設區域與外界用圍墻隔開，這樣既可減小項目建設影響范圍，也可增加建設過程中的安全性。
2.2 建設工期較短
房地產項目的建設周期一般為3～5年，相對于火電廠、煤礦等建設項目工期較短。該改造項目于2009年12月開工建設，擬于2014年12月完工并交付使用，建設總工期60個月。
2.3總平面布局緊湊
房地產開發建設項目使用土地集中，平面布局均位于施工圍墻內，且地形平坦、布局緊湊而簡單。該改造項目的平面布局主要有永久建筑區、道路廣場區、園林綠化區、施工營造區和臨時堆土轉運場等，占地面積共計23.00hm2。
2.4挖填土石方量較大
房地產開發建設項目土石方工程主要源于原有建筑物拆遷、地下室基坑開挖、道路管線埋設及園林綠化工程等方面。該改造項目總挖方量約274.30萬m3，其中拆除房屋產生建筑垃圾37.50萬m3，地下室基坑開挖土方235.10萬m3，道路及管線工程開挖土方1.70萬m3；總填方量約7.72萬m3，其中：地下室內墻及頂板回填土方5.10萬m3，管溝回填土方1.00萬m3，場地綠化種植土1.62萬m3（需外購）；挖填平衡后，總棄方量268.20萬m3，其中建筑垃圾37.50萬m3，棄土230.70萬m3。
2.5周邊市政管網完善，不設廢土（渣）場
由于房地產開發建設項目選址一般位于市區，所以房地產項目一般不設棄土（渣）場，在需要排棄廢土（渣）時，直接運至市政統一的合法渣土受納場即可。該改造項目，施工用水、用電與相關部門協調后可直接就近接用，滿足施工需求。施工產生的建筑垃圾及多余土方全部運至市政指定余泥渣土受納場集中堆放，運輸車輛指定路線行駛，施工出入口設置車輛沖洗設施，并定時灑水保濕等措施加以防護。
3 房地產開發建設項目水土流失特征
3.1 水土流失量小但影響大
城市市政排水系統相對完善，使得降水能夠在較短時間內排出，減少了地表徑流量，水蝕較輕。與鐵礦、火電廠等在野外施工的項目相比，房地產開發建設項目水土流失輕微，水土流失量較少。然而，由于房地產開發建設項目地處市區，對市民的生活、市容市貌影響大，因此需高度重視，認真防治。
3.2人為水土流失比例大
房地產開發建設項目的水土流失主要是人為水土流失，而非自然水土流失。也就是說，房地產開發造成的水土流失主要發生在施工過程中，是由于地下室基坑、道路管線的開挖與回填等造成的。
3.3 項目建成后基本不產生新增水土流失
房地產開發項目建成后，除永久建筑區外，其余全部綠化或者硬化，水土流失量減少，工程運行初期僅園林綠化區存在輕微水土流失。
4 編制水土保持方案應注意的問題
4.1 土石方平衡
土石方量計算準確與否將直接影響到水土流失預測、占地面積計算、取棄料場設置、防治措施布設，以及水土保持投資等多個方面。為此，水保方案時應注意以下幾個方面的問題。
（1）建筑垃圾單位換算
拆遷原有建筑物產生的建筑垃圾量一般由建設單位提供，其數量單位為噸，為方便計量，需要將其轉換為立方米。該改造項目拆遷工程將拆除舊房屋建筑面積52.42萬m2，產生建筑垃圾約60.00萬t（房屋拆除工程建筑垃圾量=建筑面積×單位面積垃圾量，磚混結構每平方米1.2t），折合體積約37.5萬m3（建筑垃圾密度約為1.6）。
（2）土方量換算
挖方按天然密實體積（自然方）計算，填方按壓（夯）實后的體積（實方）計算，而水保監[2008]8號文要求各種土石方均應折算為自然方進行平衡。因此，在摘取項目可行性研究報告中的土石方數據時，需及時了解是否采用了計價方的規則進行計量，若是則應進行相應換算。土石方的松實系數見表1。
摘要：房地產開發建設項目施工進行時會導致工程周圍水土流失，對附近居民的生活和市容造成不良影響，因此水土保持方案的編制十分有必要。本文以具體工程為了，在結合房地產開發項目的特點基礎上，就房地產開發建設項目水土流失特征及水土保持方案編制的注意問題進行了闡述。
關鍵詞：開發項目；水土流失；水土保持；方案編制
引言
隨著城市現代化進程的加速，房地產開發項目如雨后春筍在各個城市動工，這樣就不可避免地破壞了原有的地貌，使水土流失問題突出，生態環境惡化，人們的安全收到了威脅。因此，房地產開發建設項目水土保持方案編制具有極其重要的作用，制定該方案不僅能能夠防止水土流失，更是城市環境建設的重要步驟。
1 工程概況
某改造項目拆遷面積23.00hm2，其中用于開發改造的可建設用地面積16.15hm2。根據《關于劃分國家級水土流失重點防治區的公告》、《廣東省水土流失重點防治區劃分》，工程所在區域屬于國家級水土流失重點監督區和廣東省“三區”劃分中的重點監督區。
2 房地產開發建設項目的特點
2.1 建設地點在城區
房地產項目建設地點一般位于城市市區，與城市發展相一致，符合城市土地利用規劃，且大多集中連片，所處位置地勢平坦、周邊交通便利。在房地產項目建設過程中，往往將建設區域與外界用圍墻隔開，這樣既可減小項目建設影響范圍，也可增加建設過程中的安全性。
2.2 建設工期較短
房地產項目的建設周期一般為3～5年，相對于火電廠、煤礦等建設項目工期較短。該改造項目于2009年12月開工建設，擬于2014年12月完工并交付使用，建設總工期60個月。
2.3總平面布局緊湊
房地產開發建設項目使用土地集中，平面布局均位于施工圍墻內，且地形平坦、布局緊湊而簡單。該改造項目的平面布局主要有永久建筑區、道路廣場區、園林綠化區、施工營造區和臨時堆土轉運場等，占地面積共計23.00hm2。
2.4挖填土石方量較大
房地產開發建設項目土石方工程主要源于原有建筑物拆遷、地下室基坑開挖、道路管線埋設及園林綠化工程等方面。該改造項目總挖方量約274.30萬m3，其中拆除房屋產生建筑垃圾37.50萬m3，地下室基坑開挖土方235.10萬m3，道路及管線工程開挖土方1.70萬m3；總填方量約7.72萬m3，其中：地下室內墻及頂板回填土方5.10萬m3，管溝回填土方1.00萬m3，場地綠化種植土1.62萬m3（需外購）；挖填平衡后，總棄方量268.20萬m3，其中建筑垃圾37.50萬m3，棄土230.70萬m3。
2.5周邊市政管網完善，不設廢土（渣）場
由于房地產開發建設項目選址一般位于市區，所以房地產項目一般不設棄土（渣）場，在需要排棄廢土（渣）時，直接運至市政統一的合法渣土受納場即可。該改造項目，施工用水、用電與相關部門協調后可直接就近接用，滿足施工需求。施工產生的建筑垃圾及多余土方全部運至市政指定余泥渣土受納場集中堆放，運輸車輛指定路線行駛，施工出入口設置車輛沖洗設施，并定時灑水保濕等措施加以防護。
3 房地產開發建設項目水土流失特征
3.1 水土流失量小但影響大
城市市政排水系統相對完善，使得降水能夠在較短時間內排出，減少了地表徑流量，水蝕較輕。與鐵礦、火電廠等在野外施工的項目相比，房地產開發建設項目水土流失輕微，水土流失量較少。然而，由于房地產開發建設項目地處市區，對市民的生活、市容市貌影響大，因此需高度重視，認真防治。
3.2人為水土流失比例大
房地產開發建設項目的水土流失主要是人為水土流失，而非自然水土流失。也就是說，房地產開發造成的水土流失主要發生在施工過程中，是由于地下室基坑、道路管線的開挖與回填等造成的。
3.3 項目建成后基本不產生新增水土流失
房地產開發項目建成后，除永久建筑區外，其余全部綠化或者硬化，水土流失量減少，工程運行初期僅園林綠化區存在輕微水土流失。
4 編制水土保持方案應注意的問題
4.1 土石方平衡
土石方量計算準確與否將直接影響到水土流失預測、占地面積計算、取棄料場設置、防治措施布設，以及水土保持投資等多個方面。為此，水保方案時應注意以下幾個方面的問題。
（1）建筑垃圾單位換算
拆遷原有建筑物產生的建筑垃圾量一般由建設單位提供，其數量單位為噸，為方便計量，需要將其轉換為立方米。該改造項目拆遷工程將拆除舊房屋建筑面積52.42萬m2，產生建筑垃圾約60.00萬t（房屋拆除工程建筑垃圾量=建筑面積×單位面積垃圾量，磚混結構每平方米1.2t），折合體積約37.5萬m3（建筑垃圾密度約為1.6）。
第2篇：房地產開發方案設計范文
關鍵詞:房地產,開發項目, 開發運作流程
中圖分類號： F293.33文獻標識碼： A
房地產業在我國如火如荼的發展來源于方方面面，在房地產行業中開發時行業發展的原動力。房地產業的健康發展事關國民經濟全局的發展,不僅能改善投資環境,改善居民的生活條件,還能拉動建筑、建材、化工、家電等眾多相關產業的發展,同時維護社會的穩定,是一個具有高度綜合性和關聯性的行業,是國民經濟中各行業相互集中、相互聯系的重要樞紐氣已成為我國國民經濟的支柱.產業。
一、房地產開發階段劃分
對于項目生命周期階段劃分的論述,將房地產開發項目劃分為四個階段,即前期策劃和決策階段、設計和計劃階段、施工階段、租售和物業階段。
(1) 前期策劃和決策階段
這一階段的工作內容包括兩部分:一個是投資機會的研究,另一個是項目立項。在項目開始階段,開發商往往要對擬建項目,包括擬建項目地塊的信息進行廣泛的市場研究,包括對項目所在地政策環境、宏觀經濟環境、自然環境、市場環境等方面進行研究分析,確定項目開發或建設的目標。在市場研究報告的基礎上,開發商要根據擬建項目的規模進行投資估算及價格趨勢預測,分析項目的投資可行性:同時要對項目的工程方案和技術標準規范進行論證,分析項目的技術可行性。
(2) 計劃與設計階段
計劃與設計階段的主要工作是對項目進行規劃、設計、造價預算、計劃安排。規劃設計任務一般由設計單位來完成,并由建設單位的規劃部門進行控制和決策。幵發商向設計單位提供規劃設計任務書,提煉出設計要點,并與設計單位深入溝通,明確設計意圖,確定規劃設計重點。規劃設計一般分為三個階段:方案設計、技術設計和施工圖設計。
(3)施工階段
房地產開發項目施工階段工程量大、涉及面廣、影響因素多,該階段評價項目成功標準主要圍繞“鐵三角”(成本、工期、質量)標準展開,除此之外,還有合同管理和安全性相關的標準。
(4)租售和物業階段
在房地產開發項目施工階段后期,項目就進入了租售階段。租售階段是房地產開發企業收回投資并賺取利潤的重要環節。租售階段房地產開發項目的成功標準主要圍繞項目是否使房地產開發企業獲利這一角度展開。
二、房地產開發管控策略
2.1 明確企業部門職能,建立有效的組織結構
組織結構設計是企業以實現發展戰略為目的所進行的一項企業管理基礎性的工作,對于整個企業的管理具有重要作用。在房地產開發企業中,組織結構設計是將構成組織的各個要素進行排列組合,以明確企業的管理層次,理清企業各部門各崗位的職責以及相互合作的關系,促進企業戰略目標的實現。
2.2 加強企業流程管理,重視企業流程再造
房地產開發企業要在激烈的市場競爭中取得優勢,要不斷適應外在環境的變化,全面了解客戶的需求,并且最大限度的滿足客戶的需要,這就需要企業不斷改革和創新,將以職能為核心的企業,改造成為以流程為核心的企業,實現企業管理和業務流程的再造。企業流程再造對于擴大企業規模,提升企業品牌價值具有指導作用。
2.3 以績效管理、目標管理為基礎為流程管理提供保障
1)績效管理、目標管理及流程管理之間的關系
績效管理、目標管理及流程管理之間有著很多聯系,它們之間互相作用、互相影響。績效管理首先需要確定目標,而目標又通過流程來實現。流程管理同樣需要確定流程的目標,而目標的實現程度又反映了流程本身的績效。因此績效管理、目標管理及流程管理實際上是相輔相成的。績效管理是流程管理的基本保障,流程管理是績效管理的基礎。可以說,如果績效管理不跟流程運作緊密結合起來,如果不將流程清晰地與崗位的關系相對應,不將流程的目標準確地分解到相關崗位,那么,績效管理將會失去它的真正意義,流程管理也會由于沒有評價監控系統而被束之高閣、無人關注,公司目標的實現將大打折扣,直接影響公司目標的實現,影響公司健康和可持續發展。
2)績效管理的意義
通過基于戰略的績效管理體系,可以衡量流程的效率,同時也為流程的有效運作、有效執行提供了基本保障,進而確保企業的績效水平,使企業獲得持續的競爭優勢,保障企業戰略目標的實現。崗位責任體系是實現公司發展戰略及部門目標的基礎管理保障,其指導思想就是以引導并推動崗位工作沿公司戰略軌道前進為出發點,激勵崗位工作,體現崗位價值,促進崗位工作效率,提高工作效果。崗位績效考核就是保障崗位取得良好的績效,保障流程的有效執行,通過理順流程來分清流程節點,確定工作流程流經部門具體崗位,并由具體崗位來實現各流程節點的工作;通過界定流程節點來明確工作內容。
3)實施績效管理時,應與流程管理有效的緊密結合起來
績效管理過程中很重的一項工作是要確定績效管理的目標,對企業確定。企業的目標,對部門確定部門的目標,對流程要確定流程的目標,對員工要確定員工的目標,如何確定這些目標,以及如何將組織的目標有效地分解到各流程、部門及員工,以及如何確定目標的層次是績效管理中最關鍵的過程。
三、房地產開發運作流程
為規范公司房地產開發活動,完善和落實公司房地產開發矩陣式管理運作模式,制定了公司房地產開發業務流程管理辦法。本辦法適用于公司房地產項目的開發過程。整個房地產項目的開發管理,按照由四個中心與項目部共同參與的矩陣式管理流程來運作。投資策劃中心負責項目的可行性研究、制定《項目整體計劃》、負責項目前期策劃、方案設計、經濟技術初評、經濟技術評估,參與初步設計和施工圖設計評審,對《項目贏利及成本目標》、項目建設中重大設計變更進行審核,提交《項目贏利成本分析報告》。
工程管理中心參與項目可行性研究、前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,經濟技術初評、經濟技術評估,負責內部組織的大額工程及采購項目招標,負責大額工程及采購項目的標底編制,對工程現場巡查,對《項目成本管理計劃》、《項目招標方案》、項目建設中重大設計變更進行審核,提交《項目工程報告》。房產營銷中心參與項目可行性研究、前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,負責制定《營銷推廣方案的細化和調整》,對項目定價、營銷費用、銷售實施方案等進行審核,了解銷售動態,提交《項目營銷報告》。
客戶服務中心參與前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,負責物業管理公司的招投標,審核合同文本,對入伙和客戶服務工作進行指導,了解客戶投訴處理情況,提交《客戶滿意度調查報告》。項目部參與項目前期策劃、方案設計,負責項目在當地開工建設所需的各項法律手續,負責編制《項目建設工程實施計劃書》,負責初步設計、施工圖設計、景觀設計,勘探測繪及監理方的選擇和實施,負責擬定《項目贏利及成本目標》、《項目成本管理計劃》、《項目招標方案》,負責由政府組織的工程及采購項目招標、較小金額工程及采購項目招標、工程現場管理、工程結算、項目銷售、入伙、客戶服務等,提交《項目管理報告》。
結語
在我國,房地產業具有巨大的剛性需求,從總體上看,供需兩旺。但是房地產行業競爭激烈,同時面臨著投資大、周期長的風險,如何確保房地產開發項目的成功,不僅關系到房地產開發企業的發展,同時直接影響到人民生活環境和生活水平,還關系到國家的工業化、城市化進程。
參考文獻
[1] 楊永超,蔡燕群,湯朝英. 淺述房地產開發流程管理[J]. 基建優化.2012年8月
第3篇：房地產開發方案設計范文
關鍵詞：房地產開發企業；工程項目管理； 成本控制；
中圖分類號：F293 文獻標識碼： A
成本控制是房地產開發管理中的一項重要內容，貫穿于房地產項目運作的整個過程。房地產企業要想在目前的經濟市場中獲得較強的競爭力，降低成本、控制費用支出必然成為關注的焦點。房地產項目的成本目標管理是全員的、全過程的管理。企業要有完善的成本管理體系，加強實施過程中的成本監督和分析，及時反饋成本信息，從而使企業獲取更大的經濟效益。
一、房地產企業加強成本控制的重要性
房地產企業需要在管理和銷售兩個方面進行提高，以求更大的經營利潤的獲得。而提高利潤，還需要節省成本。在當前市場的環境下，需要重視成本控制，它也成為了企業進一步發展的重要因素之一：
1.房地產行業有自身的特點，這也是與其他行業不同的地方，即房地產行業的成本是事先預估的，不是事后統計的。因此在成本沒有完全確定的情況下就進行銷售工作的開展，對企業利潤的保證十分不利。而且只有將成本預估準確，才能進一步地提高企業的經營利潤和效益。
2.隨著社會經濟發展和技術條件的進步，市場競爭越來越激烈，因此導致了市場的利潤獲得難度也在不斷的提高。消費者的行為也越來越趨向理性，因此成本控制一旦發生問題，就容易造成利潤的損失。因此成本控制是十分重要的。
3.近年來，房地產開發企業拿地成本呈逐漸上升趨勢，土地市場普遍采用招拍掛形式出讓國有土地，只有出價最高的才能拿到國有土地的使用權，房地產開發企業想低價拿地從而達到獲取超額利潤的運作模式，在實際開發過程中操作起來越來越難。因此，成本控制是實現利潤的前提條件，成本控制工作的開展對企業進一步發展，乃至在市場上得到更大的份額都有著重要作用。
綜上所述，根據我國經濟發展的實際，房地產企業的成本控制工作開展應該從提高管理意識入手，并在企業內部樹立一種節約成本，取得更多效益的經營文化氛圍，并使其成為企業從上到下的共識，并樹立相應的成本管理的經營戰略。而且要進一步建立健全相關機制，提高科學性和穩定性，進而在實踐中更好地落實成本控制戰略，達到更大的利潤和市場地位。
二、房地產開發企業工程項目管理中成本控制的具體方法
1. 土地使用權的取得，主要是在項目策劃決策階段。作為房地產企業開發成本的重要組成部分，房地產企業在購買地塊時所支付的國有土地使用權出讓金在其開發總成本中所占的比重愈來愈大，這主要是來源于宏觀大環境的影響，是房地產企業自身所無法控制的。因此，房地產企業首先需對政府招拍掛的地塊進行縝密的考察，包括對該地塊的商業價值、周邊環境、交通狀況、給排水條件、三通條件等進行實地勘察，以形成對該地塊實際開發價值或成本的較為客觀、準確的評估，為招拍掛時的競標打下良好的基礎。此外，還要對所招拍掛地塊現有建筑物的拆遷進度、周邊競標對手情況、有無歷史遺留問題等進行考察，以對該地塊的開發風險能有一個較為準確判斷。最終目的在于，做好項目總體投資及效益估算，力爭估算的價格與實際工程價格更接近，為工程建設的必要性提供依據。進而提出成本費用控制目標，成為提交設計院的嚴格控制標準，且不得隨意更改，需要制定審批權限加以控制。
2. 開發項目設計。在初步設計階段，影響項目投資的可能性為為75%～95%；在技術設計階段，影響項目投資的可能性為35%～75%；在施工圖設計階段，影響項目投資的可能性為為5%～35%。顯然，設計階段是工程項目管理中成本控制最關鍵的重點之一。
2.1 開發項目方案設計。從房地產開發的歷史經驗來看，開發項目設計方案的優劣性對整個項目開發的成敗有著極為重要的影響。因此，在確定工程的設計方案時，一定要堅持對方案的嚴格評審，擇優確定項目的設計或規劃方案，并以土地的綜合使用率為核心。一般來說，優秀的項目設計方案不一定是最為美觀或漂亮的，但肯定是最為實用或經濟的，其對平面的布局較為合理，長寬比例比較恰當，戶型和面積、層數和層高的搭配也是比較合理的。從方案設計的重要性來看，方案設計的成本實質上是次要的，而且往往成本越高的設計方案其技術指標越高、方案越為合理、投資效益也越好，因此在選擇開發項目的設計方案時，要進行投資收益與方案成本的綜合考慮，使單位方案成本的投資收益最大化。
2.2 開發項目施工圖設計。向建筑設計院提交建造成本費用控制總體目標，要求建筑院嚴格實行限額設計，組織審查設計院不同設計階段出具的初步設計概算、擴大設計概算以及最終施工圖預算的經濟合理性，使設計既符合規范，又體現成本控制的意識和要求。
第4篇：房地產開發方案設計范文
【關鍵詞】：房地產開發；項目；質量控制
Abstract : This article from the real estate development project life cycle, described how to carry on quality control. In project development and construction quality plan implementation, the key is to strengthen the quality of preventive measures, appropriate to increase the control cost, greatly reducing rework cost.
[ Key words ]: real estate development; project; quality control
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A
近十年以來，房地產開發項目如雨后春筍蓬勃發展，龐大的市場需求成就了一大批開發商，也使一些初入地產界的大佬們由于未掌握地產開發規律導致開發出來的產品不被市場認同，頻于倒閉的邊緣。是什么原因導致這種截然不同的結局呢？答案只有一個：由于產品的質量差而導致房產商倒閉。
質量是一切企業求發展的根本,為企業注入了生機;同時,質量的優良也體現出了企業的管理。企業要是讓客戶認可，除了內部完善的管理，更重要的是外部的信譽，這就是質量保證。 這里的質量是一個廣義上的“質量”，它包括：地塊地段選擇質量、可行性研究質量、項目前期策劃質量、設計質量、工程實施質量、物業管理質量等。 如何進行房地產開發項目的質量管理？下面就如何提高房地產開發項目的產品質量提出個人的想法。
1 目前房地產開發項目的問題
在房地產項目開發中我們普遍忽視開發前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理，而把主要精力放在施工階段。當開發項目進行到施工階段時，產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已確定，規劃設計方案、技術方案和設計圖紙都已經審查通過，假如產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已審核，規劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優，很難保證工程項目的整體投資效益。 有的房地產開發商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標準遠遠低于市場的收費標準。在設計階段也因為有的開發商業主片面過低支付設計費用，從而影響設計人員進行精心設計的積極性，這一問題已嚴重影響了開發項目的產品質量。
2 房地產開發項目的前期工作
房地產開發項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發的產品策劃等。而前期工作的質量是整個工程房地產項目的關鍵。
1 建立開發項目質量管理責任制項目負責人是開發項目質量的全權負責人，必須親自抓質量工作。其職責是：根據投資人項目開發戰略，市場定位目標，負責編制開發項目質量計劃，并組織實施；按質量計劃規定，跟蹤、督促、檢查項目質量計劃執行情況，特別是主要質量控制點的驗證、檢查和評審活動；對發現重大的管理方面或技術方面的質量問題，組織研究解決，向項目團隊負責人報告；編制項目質量報告，報上級質檢部門和項目經理。
2 制定開發項目的質量計劃充分了解項目投資人開發項目的戰略決策和質量政策，了解和掌握項目的特點，明確咨詢成果的質量目標和質量標準；熟悉咨詢企業的質量管理體系文件，根據項目組織結構的特點，決定如何應用企業的質量管理體系。
3 建立開發項目前期工作成果的質量評審制度建立評審制度是保證和提高開發項目前期成果質量的重要手段。對項目咨詢公司提供的項目咨詢工作完成以后，再進行內部評審，然后咨詢成果才能提交給委托方，建設方項目經理可邀請有關專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成性相應記錄文件，以提高投資效益。 3 設計階段的質量控制
1 方案設計階段 在房地產開發項目中，前期的可行性研究報告、市場調查、開發項目的產品策劃定位，是后來作為規劃方案設計的依據。 在咨詢公司得出較為科學的項目開發產品定位后，應該參與到后一階段的規劃方案設計。開發商在尋找規劃規劃方案設計單位時也要對規劃方案設計的單位業績進行綜合考察，因為規劃方案設計是一個創造性的工作。
2 施工圖設計階段 施工圖設計是在開發項目的規劃方案審查通過的基礎上進行的，因此，規劃方案是作項目初步設計的設計依據。
工程設計一般按初步設計、施工圖設計兩個階段進行。技術上復雜的特大型項目可按初步設計、技術設計和施工圖設計三個階段進行。各階段的成果包括設計說明、技術文件(圖紙)和經濟文件(概預算)，就是通過不同階段設計深度的控制保證設計質量。
4 施工階段的質量控制
工程項目施工階段是工程實體最終形成的階段，也是工程項目質量和工程使用價值最終形成和實現的階段，也是工程項目質量控制的重要階段。
4.1 房地產項目施工前準備階段質量管理。①明確質量目標。房地產開發項目的質量目標確定與項目投資人的開發項目戰略和產品策劃定位有關，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優先級。因此，項目開發的質量目標必須適合項目本身的特點。②制定項目建設實施的質量管理計劃。在確定了項目建設質量目標后，制定出實現質量目標的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術（質量基準計劃、流程圖、堅持設計樣板帶路、準確的使用質量標準）編制切實可行的質量計劃。③質量保證。質量保證就是實施質量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶項目質量的信心。
4.2 開發項目建設的施工過程質量控制。項目施工過程中的質量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產開發項目的建設過程中的過程控制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進行比較；運用合同確定的質量標準、施工圖及設計總說明與實際工作成品和半成品進行比較；運用經批準的施工方案、施工作業順序與實際工作過程順序進行比較；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業過程進行跟蹤，得出施工單位現場項目部是按現階段施工順序、方法、質量標準繼續作業還是進行整改的意見和建議。以此確保工程的工作過程質量，只有確保了過程質量，才能確保產品的最終質量。
4.3如何做好開發建設項目施工過程的質量控制，要從以下兩方面來說。
4.3.1 工程施工質量控制特點。①從工程地質地貌情況、施工場地氣候變化、勘察設計水平、施工材料供應、機械設備條件、施工工藝及方法、工期要求和投資限制、技術措施和管理制度等等。②建筑產品的生產要有固定的生產線和穩定的生產環境，否則會導致建筑產品生產過程的不穩定，從而引起質量變異，造成工程質量問題。③不及時檢查，事后再看表面，容易將不合格產品認定為合格產品，從而造成質量隱患。④及時檢查發現質量問題并加強工序的質量管理，不能在事后憑經驗直覺判斷。⑤在工程施工中要正確處理造價、工期和質量的關系，努力做到在保證質量的前提下使三者達到對立統一。
2.2 施工階段工程質量的影響因素
4.3.2影響施工階段工程質量的因素歸納起來有五個方面，即人的因素、材料因素、機械因素、方法因素和環境因素。①人的因素主要是施工操作人員的質量意識、技術能力和工藝水平，施工管理人員的經驗和管理能力。②材料包括原材料、成品、半成品、構配件、儀器儀表、生產設備等，是工程項目的物質基礎，也是工程項目實體的組成部分。③機械因素施工機械是實施工程項目施工的物質基礎，是現代化施工必不可少的設備。施工機械設備的選擇是否適用、先進和合理，將直接影響工程項目的施工質量和進度。④方法因素包括施工方案、施工工藝技術和施工組織設計的合理性、可行性和先進性；方法因素的控制。⑤環境因素主要是指工程技術環境、工程管理環境(如管理制度的健全與否，質量體系的完善與否、質量保證活動開展的情況等)和勞動環境。
第5篇：房地產開發方案設計范文
兩年以上工作經驗 |男| 25歲（1986年3月23日）
居住地：上海
電 話：139********（手機）
E-mail：
最近工作 [ 2年]
公 司：XX房地產開發有限公司
行 業：房地產開發
職 位：設計經理
最高學歷
學 歷：本科
專 業：環境藝術
學 校：北京化工大學
自我評價
本人環境藝術專業畢業，從事多年環境裝飾設計工作，經常親臨現場跟進設計配合施工，積累了豐富的實踐經驗，能獨立主持各類大型裝飾工程的設計和施工。有多年獨立掌管項目的實踐經歷和能力以及帶領團隊工作的能力。刻苦耐勞，勤奮學習就是我的宗旨，能夠熟練的運用3D、CAD 、PS等制圖軟件。為人謙和，易相處，工作盡職盡責。
求職意向
到崗時間： 一周之內
工作性質： 全職
希望行業： 房地產開發
目標地點： 上海
期望月薪： 面議/月
目標職能： 設計經理
工作經驗
2011/4—至今：XX房地產開發有限公司[ 2年]
所屬行業： 房地產開發
設計部 設計經理
1、組織部門工作計劃、任務、工作分配協調，與公司外部客戶、設計資源溝通協調，與權限項目的負責人簽訂設計合同；
2、負責月、年度工作報告、預算、部門激勵分配流程回報及審定；
3、組織部門資源庫、流程的建立以及人力儲備等；
4、協調業務部門關于加強大客戶服務技術管理標準及流程；
5、協調采購部門關于材料庫、價格比選標準及流程；
6、協調設計、工程建立設計、工程、監理技術規范。
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2010/3—2011/3：XX景觀設計有限公司[ 1年]
所屬行業： 景觀設計
設計部 景觀規劃設計師
1. 參與了XX公園規劃的方案設計手繪與效果圖的制作；
2. 老城區街道規劃改造方案設計與效果圖手繪及制作；
3. 交通島設計方案及效果圖的制作，小區規劃設計；
4. 完成及參與項目有別墅，復式樓，平層，會所，酒店等工裝設計。
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2008/7--2010 /2：XX家具設計有限公司 [ 1年8個月]
所屬行業： 家具/家電/工藝品/玩具/珠寶
設計部 空間規劃設計師
1. 負責部門的各項任務指標的執行、達成；
2. 負責設計方案的制作、匯報；
3. 負責設計方案現場的勘察，現場協調，信息采集、反饋等工作；
4. 參與空間規劃，設計方案的制定，跟客戶溝通。
教育經歷
2004/9 --2008 /7 北京化工大學 環境藝術 本科
證 書
2006/12 大學英語六級
2005 /12 大學英語四級
第6篇：房地產開發方案設計范文
【關鍵詞】房地產開發項目；現場管理；必要性；問題；措施
前言
房地產開發項目工程現場管理所涉及的范圍比較廣，包括了從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理，主要是在合同管理的基礎上，運用組織、計劃、協調、檢查、控制、驗收等方法，按照國家標準、合同和規范規定，對開發項目施工建設中的經濟活動和技術活動進行管控。房地產開發工程項目的現場工程管理對于房地產開發企業來說是至關重要的，是其日常發展中不可或缺的組成部分。因為，在完成工程項目過程中，開發企業對項目所進行的策劃、可行性論證、市場調研以及營銷策劃等，都必須通過由項目工程現場管理制造出的最終產品來實現。因此，進一步探討房地產開發項目工程現場管理問題，提高房地產開發項目的現場管理水平，對于提高工程項目的施工質量和實現房地產開發企業的目的具有重要意義。
1、房地產開發項目工程現場管理的必要性
（1）為房地產開發企業創造更大的利益空間
工程現場管理是房地產開發中的重要環節，重視房地產開發項目工程現場管理，提高管理水平，有利于為企業創造更大的利益空間和提高工程項目的施工質量。因為，在工程項目管理中，成本管理就屬于工程項目現場管理的一個重要方面。所以，加強現場管理的成本管理，能夠為企業節省不必要的開支，對于房地產開發企業而言，不僅僅提高了其工程項目開發效率，而且還大大節省了管理成本，提高企業的經濟效益。
（2）是房地產企業管理好整個工程項目的根本
房地產開發項目的現場管理相對于整個房地產工程項目開發而言，就如局部與整體的關系，同時，也是決定性的因素，如果局部沒有做好勢必影響了整體發展的效益和方向，從而導致整個工程項目的失敗。因此，加強房地產開發項目工程現場管理，能夠加強房地產開發項目各個管理部門之間的密切聯系，為不同部門之間的交流與合作提供平臺。同時，也可以提高整個房地產開發項目管理的水平，進而促進房地產開發項目管理工作又快又好地發展。
（3）是相關房地產開發法律法規實踐的要求
在房地產項目開發中，重視項目工程現場管理，有利于有關法律法規在房地產開發項目中的實行和運用，為實現整個房地產項目工程管理有法可依提供先決條件。盡管現場管理只是房地產開發項目中的一個部分，但是，現場管理所涉及的領域非常廣泛，包括了城市管理、城市規劃、施工管理、企業管理以及城市環保等各個方面的法律法規和政策，提高現場管理水平有利于促進房地產開發法律法規變革。因此，提高現場管理有利于保證各項法規政策在房地產開發項目中的貫徹和實行，同時這也是房地產工程項目管理依法進行的體現。
2、房地產開發項目工程現場管理所存在的問題分析
（1）質量管理方面所存在的問題
質量問題一直以來都是房地產開發項目工程現場管理過程中的主要問題，也是制約我國房地產開發項目現場管理的影響因素。主要體現在以下方面：1）開發企業施工監理人員自身的監督管理職能無法得到有效發揮，施工過程中對進場材料把關不嚴，主觀性的偷工減料問題普遍存在；2）在實際施工過程中，施工作業人員沒有按照施工圖紙設計或有關施工標準要求進行施工，從而為項目工程后期運行埋下嚴重的質量隱患；3）施工人員自身施工技能水平和安全意識良莠不齊，開發企業沒有按要求執行“一人一崗、一人一證”上崗制度，也沒有定期對基層員工和關鍵施工環節作業人員在崗培訓，從而導致項目工程施工工藝及工序混亂，最終影響到整個房地產開發項目工程的施工質量。
（2）設計管理方面存在的問題
隨著房地產開發項目不斷增多，今后我國房地產開發項目工程將向集成化、著系統化以及規模化方向發展。然而，在此過程中，房地產開發項目設計將面臨著新的挑戰，設計任務也更為復雜與集中。調查顯示，以往經常出現受到整個房地產項目建設周期的迫切性要求，開發企業設計趕工的情況。這主要是由于房地產開發項目設計人員缺乏現場一線資料，沒能夠深入到施工現場勘察，從而所提交的設計方案與項目建設現場實際情況之間存在較為明顯的差異，最終無法確保項目建設周期與建設質量的可控性。
（3）成本管理方面存在的問題
房地產企業的正常運作必須有盈利項目作為保障，由此可見，資金運作管理時一個企業發展中的重要內容。然而，不健全的成本管理體系是目前房地產開發企業工程項目現場成本管理所面對并亟需解決的問題。成本管理方面存在的問題主要體現在：1）相關成本管理體制不夠完善，成本核算缺乏系統化的監督制度保障，從而使得開發企業對工程項目成本管理的可控性下降，最終導致資金利用率不高，資金浪費嚴重；2）不健全的成本管理體系使得房地產開發企業在施工合同的談判及簽訂環節缺乏相關體制的支持，成本管理環節存在較多不利的漏洞，導致今后的項目索賠執行工作以及工程變更難度加大，最終致使整個房地產開發項目工程成本盲目擴大，而不利于房地產開發市場的良性發展。
3、房地產開發項目工程現場管理措施
（1）提高房地產開發項目工程現場管理水平
質量管理是房地產開發項目現場管理的重點所在，也是提高房地產開發企業核心競爭力的必經途徑。這就要求房地產開發企業必須重視質量管理，切實地提高管理水平，本文主要從以下幾方面對其進行相關闡述：1）應以經濟處罰為手段，提高監理單位監督管理職能履行度，根據企業的發展實際不斷對相關質量監督體制進行改進與完善；2）強化施工現場管理力度，重視對各施工環節的質量管理，并對各工序施工標準進行系統歸納，以此為依據規范施工行為；3）加大對施工人員的崗前培訓與在崗培訓力度，重視技術交底工作的開展，確保施工工藝及施工工序的有效性與規范性，提高施工質量。
（2）強化設計管理
設計管理的圖紙設計、方案設計規劃可以說是整個項目工程現場管理的前提所在，對房地產開發項目工程的現場管理具有重要意義。通常情況下，房地產開發項目的設計方案都是通過不同項目之間的對比，并進行可行性分析而采取的。因而，所涉及到的設計工作并非由一個設計單位獨立完成的，這就要求房地產開發企業必須根據項目工程的實際情況，根據工程需求充分整合各設計單位之間高效的溝通與聯合實現。此外，房地產發開企業還應在設計單位之間構建良好的溝通體系，確保設計工作的內在關系，協調各個設計單位在房地產開發項目工程建設整體方案設計，確保項目工程能夠有效開展以及設計方案的提交時間。此外，還要對項目建設現場實際情況進行勘察與分析，確保內審有效和出圖質量，從而確保設計管理整體質量的穩定性。
（3）重視成本管理
重視成本管理，提高成本管理水平是房地產開發項目工程現場管理的保障所在。因此，這就需要相關房地產開發企業必須組建一批高素質高技能的成本管理工作人員，提高工程項目現場成本管理水平，確保成本核算工作開展的規范性，為企業最終實現經濟效益與社會效益提供可靠保障。此外，還要將成本管理貫穿深入施工環節各階段各工序，逐步制定一套與企業發展相一致的成本管理體制，以健全的成本控制制度為手段，在保障房地產開發項目工程質量的基礎上，確保成本管理的有效性與靈活性，對總成本開支進行合理的控制，提高房地產開發企業資金的利用率。
4、結語
綜上所述，隨著我國城市化進程的加快，房地產開發項目工程不斷增多，從而使得房地產開發項目的現場管理面臨著新的挑戰與機遇。因此，重視房地產開發項目工程現場管理，提高現場管理水平成為房地產開發企業提高競爭力的重要手段。這就需要相關房地產企業必須加強其現場管理隊伍的建設，不斷轉變觀念，不斷引進國外先進的現場管理理念，并結合企業和工程項目的實際情況，切實地提高房地產開發項目工程現場管理水平，以使其更好地適應新的社會要求和發展要求。
參考文獻：
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第7篇：房地產開發方案設計范文
【關鍵詞】房地產開發；設計管理；質量管理；產業化經濟
隨著國家國民服務經濟的大力發展，人們生活水準日益提高，對社會基礎服務設施建設的需求強度越來越高。其中像人們賴以生存的住宅產品更是需求其質量、功能、安全等能夠保證。因此，伴隨近些年來建筑樓盤的逐年增加，項目開發商與所有項目參建單位等也非常重視項目設計管理，并在設計、施工生產、經營管理等方面所取得的成果也較大。但是，隨著當前產業化經濟的迅猛發展，市場競爭也日益激烈，社會各階層群體只會對住宅商品的功能需求等愈發強烈。所以，如果房產開發商及其他參建單位等仍在原地踏步，其市場核心競爭力提升也必然會處于滯緩狀態，進而既不利于民，也不利于房產建筑企業。為此，當前形勢下，加強房產項目的設計管理所具備的指導意義與實用價值非常重大。
1 房產項目設計管理的指導意義與重要價值
建筑項目設計階段的管理有著它的重要價值與特殊涵義。一方面，建筑設計的最終成效是由建筑設計專業人員所共同完成的，能夠集結多數專業工程設計人員的智慧結晶，使建筑項目更具實用價值，滿足大眾需求。另一方面，房產開發公司的項目設計人員在項目策劃與設計階段所起到的溝通、協調等作用的發揮十分重要，對項目后來的規范施工有著重要的促進效用。如在項目設計階段中，由于房產開發公司設計人員的介入，能夠使的項目設計階段更好的控制整個過程，充分調動各項內部資源與項目作業人員的能動性，從而更加利于項目設計管理走向成功。
一般房地產開發建設項目設計過程可分為兩個大階段:方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。(有些項目需做擴初設計，并報批。這里將擴初視為施工圖設計過程的一個階段。)可以認為建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同，其項目管理在執行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在著較大差異。方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設計任務書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案(或委托設計院)，出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產開發公司都在這一階段投入大量的內部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。
2 強化質量管理
工程項目方案擬定設計階段可歸結為方案投投標階段與定案階段。一般而言，多數房產項目開發企業會采用招標形式來敲定最終的項目方案，當然也有委托第三方中介設計組織機構來敲定設計方案。當然，采用這兩種項目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說，房地產公司在中標后，常規性的都會委托策劃組織機構對項目展開市場調研，即結合項目實際情況作出基本策劃，從而才能確立設計目標與投資方向。當然，房地產公司同樣會對項目本身進行內部方案設定與基本研討、分析等，從而才能在權衡利弊的情況下部署具體的設計或投資方向等，并作為招投標的編制依據。另外，有的房產公司則是通過招標形式去對項目展開初步調研，并且運用招標形式也可作為衡量或考察項目設計組織機構的實力強大與否的一種手段。
但總的來說，不論是招標或是采用第三方委托設計組織機構進行設計，都要通過行業信息、相關信息了解渠道對這些設計公司進行客觀評價與分析，甚至與這些不同類別的設計公司也要進行一定的謹慎了解才行。除此之外，我們還要知道基本設計方案的確立往往需要一個反復推敲、反復研究的過程才能確立出最終的設計方案。而在此過程中，房地產公司中專業項目設計人員及有關部門單位也要對重大價值的體系結構展開調研。如，對項目周邊的交通系統與空間布局，項目市區空間部分，建筑結構規劃，綠化景觀體系規劃，樓盤住宅的戶型設置與風格等進行研究與設計，以此才能使得項目最終的設計方案符合多數人的建筑需求。
與此同時，在項目方案規劃設計階段，與項目方案設計同樣重要的協調管理也非常重要。即項目協調管理主要起到溝通、交流、協調的作用。一方面，適當且及時的溝通交流能夠促進項目方案設計奔向正確、滿足實際需求的基本方向發展。另一方面，協調管理需要溝通多個參建單位與部門，其中有著設計公司、政府機關單位、以及監理單位等。因此，如果全面發揮協調管理的作用與職能，勢必會促進這些參建單位積極性與規范性的按照設計方案要求所需進行各項作業。
除此之外，在項目方案設計過程中，還要對建筑項目進行有效的風險評估。而具體做法多數房地產開發公司都是通過人員業績考核形式來降低風險。即通過施工作業進度目標、部門業績目標等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項目標作業能夠實現，降低不必要的風險。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打球，這種做法其實也是一種風險做法。另外，如果對設計公司不能進行有效的深入了解，同樣也會制造較大的行業風險，導致最終實際成果與目標出入程度較大。所以，這些與項目風險有關的事項，對房產項目開發公司而言也應當謹慎、細致考慮。
3 做好協調管理
一般而言，一旦項目設計方案已經確立，項目設計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質量控制、資源分配、進度管理等作業環節做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個環節中做好協調管理工作，以此才能保證最為重要的進度控制與質量控制環節工作做好。首先，當項目擬定好設計單位后，首要做的工作就是對項目設計負責人進行資質審核，具體內容可以結合施工設計圖紙、關鍵作業工序、作業工藝等內容進行衡量，同時還要結合設計公司對項目的具體進度安排進行有效評估，以此才能控制圖紙設計質量不足引起的大量整改問題發生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內，保證工程進度控制目標與質量控制目標得以順利實現。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標注、以及施工現場的交叉工作環節要予以詳細的交流探討，確保施工質量控制得意有序進行，圖紙的規范、要求都要結合現行施工單位建設方的各個專業技術部門做進一步審計，如果審計中核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調整，避免延誤施工周期，從而使管理協調工作更有效率。
4 結語：
總之，在房地產項目設計管理階段，會時常發生設計方案確立周期時間較長的現象，從而給后續施工圖紙設計造成時間匆促、趕圖的被動局面，甚至造成邊作業邊設計的施工窘境。為此，項目設計管理階段，務必要確立好時間安排，嚴格控制好方案設計、質量管理、時間進度等方面的問題，以此才能保障工程項目下一階段的各項任務順利執行。
參考文獻：
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[3]代 楊, 孫 慧, 賈 博, 趙麗英. 房地產開發項目設計管理[J]. 科技風, 2010,(18)
第8篇：房地產開發方案設計范文
中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：
引言
設計管理是項目建設過程中預控管理的關鍵環節，也是房地產開發項目管理中的重要組成部分，對項目實施的投資效益、社會效益及生態效益等方面起著很重要的作用。在這里，結合自身在設計管理崗位的工作經歷，淺談房地產開發中設計管理的主要工作內容。
1 設計管理
設計管理是根據使用者的需求，有計劃有組織地進行研究與開發管理活動。在房地產開發中，設計管理基本貫穿于整個項目開發過程的始終，從前期土地獲取中對于意向地塊的規劃研究分析，到土地獲取后開發建設中的設計過程管理，一直至施工建設中的技術配合和效果控制等內容都需要設計的配合和確認。由于工作中設計管理部門主要是選擇和安排設計單位完成各項設計工作，部分從業者及非從業者以為設計管理就是“管設計院”，就是“催圖”。 這些在粗放管理形式下形成的觀念是對現今房地產開發過程中設計管理的曲解。在行業競爭越發激烈的今天，作為業主方的設計人員，我個人認為，設計管理定義中提及的需求、計劃、組織及研究在房地產開發中集中體現在如下方面：①闡述明確的任務要求②建立高效的組織③編制并執行合理的設計進度④有效地的技術管理⑤控制各階段的成本目標。做好以上幾方面的工作，才能向市場提供接受的優質產品，才能使供職的企業適應激烈的競爭局面。下面就圍繞這幾點，來對設計管理工作的內容進行進一步的闡述。
1.1 明確任務要求
作為業主方的設計人員，如何通過對設計單位的管理將公司原則性的宏觀的決策意圖，落實到微觀的設計圖紙中，用以為施工階段提供依據性的設計文件的首要工作就是明確任務要求。制定合理有效的設計任務要求，是業主方對設計單位管理的根本，也是業主方的設計人員對設計文件的評判標準。
設計任務要求不但包括各階段設計任務書，還包括設計過程中針對設計調整所提出的要求，甚至合同當中的一些要求都屬于設計要求的內容。制定編寫任務要求是個很復雜繁瑣的過程，作為業主的設計人員要參與到市場調研與策劃直至形成產品定位報告；參與到成本測算，在施工圖設計任務要求中需要確定限額設計的限值；參與到總體開發建設的進度編制中，用以指導編制總體設計計劃等等。好的設計任務要求并不只是針對設計規范，不是光要求設計成果符合規范要求，而是要跳出設計來談設計，更多的參與到策劃、測算的工作中去，站在產品定位的角度，或者說是站在客戶的角度，根據設定客戶的好惡形成合理有效的設計任務要求，將業主的開發意圖、策略、以及使用功能要求完整、清晰的傳達給設計單位，避免讓設計單位走彎路，指導設計單位完成設計成果。
1.2 建立高效的組織
這里的組織特指項目委托的設計單位的集合。在設計策劃階段的前期階段，必須清晰的建立全部設計內容，將其合理的分解成多個工作包，對每個設計工作包明確內容、要求、目標、時間，并建立這些工作包之間的工作界限和責任關系，使不同專業和專長的分包方—設計單位組織起來，各司其職，各盡所能，協同工作共同完成工作包，最終形成高質量的設計成果。
項目在開發過程中，按照專業及階段的不同，主要會有如下組成：
①規劃方案設計單位；②建筑方案設計單位；③建筑施工圖設計單位；④景觀方案設計單位；⑤小區管網綜合設計單位；⑥室內裝修設計單位⑦市政專項設計單位（依據項目的復雜程度增減，詳見下表）。
在我開發建設的最簡單的項目工程完成下來，所涉及到的單位沒少于10家的情況。多年的工作經驗告訴我，建立高效的組織能起到事半功倍的效果。
選擇設計單位時，我一般情況下會兼顧以下幾個原則：
①擅長原則：建筑設計市場層次、水平差異較大，并不是所有開發項目所涉及的設計內容都需要頂級設計公司完成。有些公司擅長公建，有些擅長規劃和住宅設計，有些是購物中心。因此對于每一項設計內容都要挑選資質和業績符合項目要求的設計公司和團隊來完成。
②成本原則：這里說的是設計費用的成本控制。項目在可研階段，會依據以往的經驗，根據項目的定位，確定總的設計費用，比如說確定中低檔住宅30元/m2，那設計委托就要圍繞這個限額進行選擇。
③“認識”原則：盡量選擇以往配合過的設計單位，這樣他們的溝通成本會降低。比如在筆者操作的一個項目中就是聘請了SOM與建設部院分別擔當概念方案及施工圖的設計，而他們正是金融街項目的設計組合。
④技術優先原則：業內存在著一種普遍現象，技術好的設計單位配合度差，而服務好的設計單位技術相對欠缺。在這時，由于技術的偏差，很可能對項目造成無可挽回的損失，加之技術問題的改進不是一朝一夕，權衡二者后，以技術作為更重要的選擇條件。
選擇好設計單位后，通過合同、任務要求來管理和考核設計單位，確保設計成果的質量。 1.3 編制并執行合理的設計進度
房地產項目開發是房地產建設單位的一種投資行為，講究投資回報率，項目從購地到建成銷售的時間越短，其資金回籠越快、投資回報越大。而設計成果的完成的時間直接影響房地產開發中的報批、施工等下一步環節，因此要對總體的設計進行計劃、進度管理。總體設計計劃的編制應該是在保證各個專業設計時間基礎上，能夠將設計中各階段進行完畢，同時保證下一步設計成果需求部門的時間節點。 總體設計計劃絕不是各專業設計計劃的簡單疊加，要形成相應的時間穿插，這樣做不僅僅是為了滿足縮減時間的需要，更重要的是，要讓各專業設計形成有機的結合，下面通過幾個事件相關性的例子來說明：
在進行方案規劃設計的匯報這個節點前，要產生景觀方案設計單位。在
匯報時刻，因為每個設計單位關注點不一樣，比如建筑方案設計單位更關注單體本身的形態，而景觀設計單位更關注單體以外的空間，讓他們在聽取規劃匯報時刻，都聯系自己的設計部分，更能發現規劃中的問題所在。
②景觀設計中的方案、初步設計的時間節點一定要與小區管網綜合的方案、專業管線的施工圖的設計節點發生聯系，一定不能做完一個再做下一個，因為在室外可能存在大量的構筑物，比如雕塑、院墻等，很可能與某個管線的井發生沖突，實際上相當于兩個設計并行發展，增加會審的環節。 1.4 技術管理
在設計管理的管理工作中，是以技術為前提的，在通過流程把過程規范的同時，具體的工作還要靠相關專業的技術的應用。作為業主方的設計人員，區別于所聘請的設計單位中設計人員最大的一點就是后者是技術的確定管理者，而前者是各類技術的提出者。
通常的技術管理工作分為以下幾類：
①任務要求的編寫：結合規范、成本等其他的要求，通過設計語言將產品定位表達成為任務書。
②技術方案對比：比如結構部分基礎選型的工作、公建建筑中中央空調選型工作等，這都是要組織設計單位進行技術分析，在多方案中對比成本、時間等綜合要素來得出方案選型結論。
③設計成果的審核：這是充斥在設計管理工作中的各個角落，方案過程文件的交流、匯報的聽取、圖紙的審核等等。
1.5控制各個階段的成本
設計階段造價控制是全面控制造價管理工作的關鍵，統計資料表明，設計階段影響工程造價的程度為60%-70%。在實際開發中，由于開發進度的要求，項目存在著可行性研究時間周期短，缺乏多種方案的比選，對材料，設備的選型缺少對市場的調查和比對，容易出現投資難以控制的局面。
作為業主方的設計人員，要針對以上問題，克服存在的客觀困難，通過各種方式和手段盡力去解決問題，加大成本管理的力度。下面通過幾個方面的做法來說明：
①選擇品牌設計分包商，調動主觀能動性。
通過設計招標確定設計團隊后，在雙方簽訂的協議中設定設計成果質量方面的條款，實行節獎超罰。視第三方監理單位對施工圖進行評審和優化的結果確定獎項的支付與否。有了這種良性的刺激，設計團隊工作更主動，考慮問題更全面。
②在合同中制定限額設計的主要條款。
限額設計是根據經審核批準的設計任務書和投資估算來控制初步設計，根據審核批準的初步設計概算來控制施工圖設計，也就是將上一階段設計審定的投資額和工程量先行分解到各專業，然后再分解到各單位工程和分部工程，通過層層分解，實現對投資限額的控制和管理。
③設計中注意本土化和標準化。
例如在公共場合的裝修中，多采用耐滑，易清洗，抗氧化的材料，增加公共區域的使用壽命。在園林設計中，以本土植物為宜，提高成活率。水景不易過多，降低日后的運營造價。采用標準化產品，可以有效縮短設計技術準備時間，降低管理造價。
2 結束語 設計管理在房地產開發中是重要的環節。好的設計管理以過硬的專業技術為基礎，要靠流程、制度去保障。由于篇幅所限，只是簡要結合工作對設計管理工作內容予以說明，希望能夠引起從業者的高度重視，認識到設計管理工作內容中的技術和管理的含量，更深一步將技術和管理相結合，在實際工作中摸索出一套適合自身企業的設計管理方法。
參考文獻
[1]黃金甌．房地產開發建設項目中業主設計策劃和管理工作的重要性和措施研究城市建設 2010第12期[2]劉小平. 淺談設計管理在房地產住宅項目中的重要性
市場周刊(理論研究) 2010年第12期
第9篇：房地產開發方案設計范文
【關鍵詞】房地產項目開發設計質量控制
中圖分類號：O213文獻標識碼： A
一、房地產項目開發工作
房地產項目開發管理的質量控制，包括開發項目的各個階段，例如：決策階段、設計階段、施工階段以及結算階段，因此在進行設計管理的質量控制時，首先需明確房地產項目開發設計的重要性，其對房地產開發的規模、投資、規劃具備一定的推進作用。
設計管理的質量控制，大致包括三部分的前期工作，第一部分是建立責任制度，即規劃房地產設計管理中的項目責任，例如：市場規劃責任、項目編制責任、組織施工責任以及監督管理責任等，為設計管理的質量控制提供可信的環境，盡量減少各類問題對設計質量控制的影響；第二部分是構建質量計劃，結合房地產行業動態和經濟變化，借助房地產開發規定，制定符合社會發展的設計質量計劃；最后建立設計管理質量控制制度，保障設計前期處于有效的質量控制狀態，優化設計環境，為房地產項目設計管理的質量控制提供良好開端。
二、房地產項目開發設計管理的必要性
1.資源管理
所聘用的設計單位是設計管理的最大資源，資源管理就是主要圍繞其展開的。首先涉及到的就是如何選擇和委托設計單位，選對了設計單位，則設計管理就成功了一半。房地產設計的類別按對象可分為規劃方案設計、建筑方案設計、建筑施工圖設計、景觀設計、市政綜合管網設計、室內裝修設計、幕墻設計、邊坡設計等；按過程可分為方案設計、初步設計和施工圖設計。一個工程的完成，所涉及到的單位往往不會少于十家。
2.進程管理
對于所有房地產開發商，時間就是金錢，巨額的貸款利息、前期建設的大量資金投入，以及市場行情的瞬息萬變，宏觀調控的變幻無常，都讓房地產開發企業，希望能牢牢地把握項目進度，既希望加快設計進度，又怕產品設計做得不好，導致市場滯銷造成巨大的現金流壓力，因此，總體的設計進行計劃、進度管理顯得猶為重要。做好設計管理的進程管理必須做好：一是體設計計劃的編制應該是在保證各個專業設計時間基礎上，能夠將設計中各階段進行完畢，同時保證下一步設計成果需求部門的時間節點；二是編制的進度計劃，應盡可能詳盡、具有可操作性，并且對各個階段，要有設計成果的要求。
3.技術管理
技術管理是設計管理工作的大前提，這里說的技術管理工作主要包括：一是技術研究；二是關于任務要求的編寫：通過設計語言，將產品定位表達成為任務書，同時要結合規范、成本等其他方面的要求；三是技術方案之間的對比：在多方案中對比成本、時間等綜合要素，篩選得出的方案選型結論；四是設計文件的審核管理。方案過程文件的交流、匯報工作的聽取、圖紙的審核、設計變更的審核與控制等。其中設計變更的審核與控制尤為重要，設計變更總費用如能控制在建安工程總造價的5%以內時，即可判斷為控制效果良好。在項目進度較緊張情況下，為確保進度不受變更的影響，有些在做變更論證后，并不進行工程洽商費用估算。
4.任務管理
作為房地產項目的設計管理者，時刻關心的是客戶是誰、西黃什么樣的產品、產品的成本、售價、利潤是多少、什么時候銷售等，房地產企業的設計管理部門是把客戶對產品的需求，轉化成設計的語言，對設計委托單位提出設計思路和設計要求。
設計任務書是設計委托單位進行設計的主要輸入文件，也是對設計成果進行驗收和評價的標準，設計任務書編制要求全面、明確、準確的反映甲方的設計要求。以施工圖的設計任務要求為例，設計任務書包括：一是設計依據，包括政府等多部門的初步設計的審批意見書；二是設計指標要求：設計原則、總體及詳細的設計要求；三是成本控制的要求；四是設計成果的要求；五是設計進度的要求。因此說，在編寫任務要求之前，要有很多功課要做，諸如收集成本測算、政策要求、設計計劃等等。只有做足了這些工作，才能編寫出合理有效的設計任務要求。
三、房地產設計管理的質量控制
房地產設計管理的質量控制，主要依據設計的不同層次和不同類型，有規劃的實現質量控制，因此對設計管理的質量控制做以下分析：
1. 細化質量控制責任制度
針對房地產項目設計管理的實際情況，細化質量控制的責任制度，同時根據質量控制責任制度的劃分，成立項目責任小組，針對項目設計管理的質量控制劃分責任 [2]。例如：在項目設計管理的過程中，責任小組可聯系項目策劃部門和設計管理部門，重點對房地產項目進行設計質量的控制，首先需保障房地產設計的框架和服務理念，滿足社會、公眾對房地產的質量要求，其質量控制的內容主要包括項目的設計與規劃；其次促使責任小組利用責任制度作用于設計進程，控制設計流程中的各項質量問題，同時緊密聯系設計項目中的各個部門，實現項目設計的綜合控制，維持項目設計管理的可協調狀態；最后責任小組將質量控制責任制度貫穿到整體項目設計管理的環節中，主要對設計過程中的質量進行監管和測評，針對設計出現問題的責任制度或責任環節，及時采取補救措施。
2. 通過監控實現質量控制
房地產項目的設計與開發，需組織專業的建筑師，實行設計任務的編寫，針對每一個設計階段，做最深度的研究，彰顯項目中的設計優勢，為保障設計任務的質量控制，可采取監控的方式，保障房地產項目組具備較強的設計能力。利用矩陣式監控，促使項目設計開發管理各個部門之間形成聯系，同時給予負責編寫設計任務的建筑師一定設計權利，便于質量控制，例如：在通過監控實現質量控制時，首先需重點建設編寫設計任務的建筑師師傅具備較高的資質和能力，能否利用專業完成房地產項目設計編寫，考核建筑設計者的專業能力，其次安排相關專業人員對整個項目開發設計管理，進行全程監控，研究項目設計中出現的問題，如建筑設計師臨時有任務，可迅速安排專業人員頂替設計師，避免耽誤工程設計進度；最后將房地產人力資源投入設計管理質量監控管理中，著實發揮監控質量控制的作用。
3. 利用計劃分析控制設計管理的質量
通過分析的方式對房地產項目開發設計管理的質量進行控制，主要包括以下幾個方面的控制內容：
①設計部門定期檢查項目開發設計的進度，分析設計中不符合實際的點，提出改進措施，并保障其實施到位；
②根據房地產的實際設計體系，進行質量的監控，保障設計的進程控制在可接受的質量范圍內，并針對設計體系的約束構建預防制度，并要求建筑設計師，書寫設計日志，預留設計
質量信息；
③規定質量控制的目標，例如：進行階段性項目設計時，制定相關質量控制的目標，并對其進行優化處理，提高質量控制能力；
④保障項目開發設計一次性通過，避免日后設計不合理的變更，其對質量控制影響較大，在很大程度上影響房地產項目開發設計的質量，以及后期的施工質量；
⑤房地產項目開發設計的過程中，合理加入材料購置的設計，促使兩者保持在同步發展的狀態，避免由于間隔太長，出現計劃與實際材料不相符合的情況，避免材料成本影響設計質量控制；
⑥實現設計與控制的結合，提高項目開發設計的控制力，實現質量的綜合控制，切實做好質量指導與控制的工作。
結束語：
設計管理中的質量控制，對房地產開發項目具備一定的約束力，而且房地產開發項目設計管理中的質量控制，處于動態變化的過程中，由此增加了房地產項目質量控制的難度。因此，積極提高質量控制的效果，保障其在房地產項目設計中發揮高效率的作用，不僅提高房地產項目設計管理的質量控制能力，而且可迅速提高房地產的整體質量。
參考文獻
[1] 蘇凡.房地產項目的工程質量控制研究[J].山西建筑,2012(10).
