信托基金精選(九篇)
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第1篇：信托基金范文
REITs既可以采取契約型基金的組織形式也可以采取公司型基金的組織形式。契約型基金是指依據信托契約或信托法理，通過發行受益憑證而組建的投資基金，這類基金在組織結構上不設董事會，基金管理公司自行管理基金的經營和操作，而不參與對項目的直接管理。而公司型基金是依公司法成立的以盈利為目的的投資公司，基金投資人取得公司股份。公司可以自主營運和管理房地產項目，再將收益以股利形式分配給投資人。一般來說如果REITs的規模比較大，投資領域也比較廣，就應采用公司型組織形式。如果REITs的規模較小，業務投資又具有一定的專業性，那么可采用契約型組織形式，因為其更有利于風險控制。在資本市場比較完善和金融秩序比較規范的國家應以發展公司型基金為主。
在美國，房地產投資信托基金通常是一個房地產上市公司，其組織結構是完整的公司制度，經營范圍單一，僅限于房地產的交易和經營管理。通常是由董事局制訂投資及借款政策，通過發行基金份額，以股權融資方式向投資者進行融資，投資者即基金持有人通過持有信托基金而間接擁有REITs所投資的不動產。上市公司或其委托的資產管理公司通過對相關物業的管理獲取租金收入，并以股利的方式分配給基金持有者。基金份額可以在二級市場進行交易。
與傳統的以所有權為目的房地產投資相比，REITs具有自身的特性:① REITs具有較強的流動性，它可以在二級市場上流通;②REITs有著較高的預期收益，由于房地產基金可以在市場上通過不斷的擴充發行新基金再收購其他的房地產，所以，投資REITs既能獲得穩定的當前收入?熏 又同時具有資本增長的潛力;③REITs具有較低的風險，由于REITs投資對象是房地產，且該基金可投資不同的房地產組合，所以它具有很強的保值功能，在通貨膨脹時期?熏 REITs的收益水平也會隨之升高，能夠在一定程度上抵銷通貨膨脹的作用。綜上所述，REITs具有高流動性､高收益､低風險的特征，是投資者理想的投資工具。
第2篇：信托基金范文
論文摘要：文章認為目前中國房地產金融存在的問題可以歸結為制度缺陷，這種缺陷主要集中表現在單一的資金供給渠道、不完備的房地產金融體系、低下的資金融通效率和高度集中的系統風險，這些問題可以通過引入房地產信托基金，運用市場信用機制，培育和完善房地產金融品種和體系來加以解決。
剖析中國房地產金融存在的問題并提出解決方案，是深刻認識中國房地產市場癥結，確立中國房地產的未來發展方向的關鍵。而房地產投資信托基金(real estateinvestment trusts，reeits)作為從事房地產買賣、開發、管理等經營活動的投資信托公司．實際上是由專業人員管理的房地產類集合資金投資計劃(coll~tive investmentscheme)。其作為房地產金融體系中的市場(直接)信用，對于健全我國房地產金融體系，解決房地產業和房地產金融的問題，有著極其重要的作用。
一、中國房地產金融存在的主要問題
1．單一銀行體系支撐著中國整個房地產金融。一直以來，中國房地產業一直面臨資金短缺問題。從房地產開發方面的資金需求現狀來看，中國房地產開發企業除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產的簡單再生產和擴大再生產。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產資金的70％以上，有些企業甚至達到90％。
2003年我國房地產開發企業資金來源的統計結果顯示我國房地產開發企業的資金來源有18％來自于自有資金，2％來自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款和建筑企業貸款等)都來自于銀行貸款。而這只是中國房地產企業的平均估計，很多中小房地產企業運作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產資金供給是中國房地產金融的特點，也是中國房地產金融問題的集中體現，無論是效率問題．還是風險問題其根源往往與這一特點密切相關。單一的銀行體系支撐著整個房地產金融，進而支撐著中國房地產的整個產業體系，中國銀行業的負載實在太大，結果使金融政策只能在勉強支撐和減負之間搖擺，政策的收緊往往給房地產金融和房地產市場帶來強烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時，資金供給的單一性也是房地產金融不完備性的最顯著表現特征。
單一銀行體系的根源來自于中國房地產金融本身，同時也是中國金融制度在房地產金融領域的具體表現，因此，中國房地產金融資金來源單一性問題要在中國金融制度改革進程的大背景上考慮，也要在充分認識中國房地產金融不完備性的基礎上，結合房地產金融本身的特征積極解決。
2．完備的房地產金融體系尚未形成。
(1)完備的房地產金融體系的主要特點。完備的房地產金融應該是包括銀行間接金融和市場信用在內的一級市場和以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供房地產開發貸款、房地產消費按揭貸款等間接融資，具有房地產投資商特征的基金(主要為房地產投資基金)供市場信用，這些構成了一級房地產金融市場；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉化為市場信用，構成了二級房地產金融市場。兩個市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統風險分散體系。綜觀世界各國房地產金融體系可以看出，美國的房地產金融體系可以作為完備的房地產金融體系的典范。在美國，這個一級市場是由包括房地產投資信托基金、壽險公司、儲蓄機構、養老基金投資管理機構、商業銀行和部分外來投資者等多重機構共同支撐。通過證券化建立起來的二級市場，在增加房地產金融的市場流動性的同時，實際上把房地產金融體系的資金供給轉嫁到整個市場這種房地產金融的“脫媒”促進了房地產金融的信用市場化．加速了間接金融向直接金融的轉化，其結果是，房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，更加順暢地把資金剩余向需求轉化；相應地，房地產金融的系統性風險將有效地從單一的銀行體系中分離出來，更有效地避免了系統風險在銀行體系中的聚集。
(2)中國房地產金融的不完備性及其核心問題。與成熟的房地產金融市場相比，中國房地產金融體系存在著極大的不完備性。就房地產金融一級市場而言，中國只有銀行體系支撐著整個房地產行業的金融需求，而資本市場和直接信用的相對落后，使其幾乎無法為房地產發展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。另外，房地產二級市場只能說尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時間方能走到前臺，發揮市場信用的作用。中國房地產金融的一級市場是殘缺的，是缺乏信用的一級市場．而二級市場尚不存在，因此，中國房地產金融是不完備的。
不難看出，中國房地產金融不完備性的核心問題是市場信用的缺乏，而發展市場信用只是豐富房地產金融一級市場內涵的手段，也是創立房地產金融二級市場的前提：事實上，二級市場本身更多的是房地產間接金融的直接化和市場化。要完成這種房地產金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動推動和市場發展的美國房地產金融是必要的。根據美國的經驗，其核心手段是房地產信托和證券化。
目前，我國房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關的法規和政策尚未出臺：房貸證券化是間接實現資金來源市場化和多元化的手段，對于加強房貸資金的流動，培育我國專業的房地產投資商，完備我國房地產金融體系有著重要作用，其影響是長期性的。相比之下，房地產投資信托基金同時活躍于兩級市場的特點顯示，它對中國房地產金融一級市場主體的多元化和二級市場的形成的作用更為直接和明顯。
(3)中國房地產金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，中國金融資源的融通循環一定程度上是不通暢的，出現了金融資源錯配的現象，或者說金融資源的融通循環中出現惡劣梗塞。一方面，由于中國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場化的風險收益對稱性原則進行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規模小、風險大的房地產企業。銀行對所有制所形成的偏見、計劃體制遺留下來的信用軟約束傾向、相關人員的道德風險共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔風險的房地產企業，風險和收益失衡，金融資源在房地產行業的配置效率受損。另一方面，中國房地產行業高速發展，其收益性應該為資金剩余者提供分享增長的機會，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無法通過有效的市場渠道直進入房地產行業，分享行業發展機會。然而，如果從更為宏觀的角度來看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產金融系統風險的最終承擔者。因此，中國金融資源的提供者不但無法獲得行業增長的收益，而且最終承擔了行業本身的風險以及中國金融體制存在的固有的道德風險和體制風險。
以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經濟金融體制背景，但如果能從房地產金融本身特征出發，減輕房地產金融對銀行體系的依賴性，發展市場信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產行業增長收益的機會，同時將大大推進中國整個金融體制的改革進程，提升中國金融資源的配置效率、
(4)中國房地產金融蘊含著較高的系統性風險。構成中國銀行業危機隱患的巨額不良資產，很大程度上是90年代房地產泡沫所遺留下來的，取終聚集于銀行體系，面對入世后新一輪房地產行業的高速發展，銀行仍將面臨相同的問題．面臨承載行業發展所不得不積累的風險。這種趨勢已經從銀行的資產組合的變化中逐步顯現出來：因此，必須在理解系統風險和金融危機動因的基礎上，對房地產金融體系進行制度創新，找到化解風險積累的制度安排
二、發展房地產信托投資基金有利于解決我國現有的房地產金融問題
1．有助于促進市場信用的發展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現了市場信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現在它可以很好地嫁接資本市場、貨幣市場和實業投資，能有效地將金融資源在不同的市場中進行配置。
目前．我國信托業才真正開始起步，這種極強的制度優勢尚未能發揮出來房地產投資信托基金(reh’s)是被成熟的房地產市場檢驗過的市場信用機制．也是信托介入房地產金融市場的主要方式。房地產投資信托基金在我國的引入，必將最大限度地發揮出信托的制度優勢，解決我國房地產業資金來源的單一問題。
2．有助于提高我國房地產金融的融通效率。毫無疑問，房地產信托基金的引入將為我國房地產提供了一個嶄新的融通機制，事實上，自“一法兩規”頒布以后，信托的房地產融通功能已經通過各種指定性的房地產信托計劃的形式體現出來：但是，目前推出的房地投資信托計劃僅僅是單一的融通手段．無法成規模化和長期化，因此也無法成為房地產金融市場的重要組成部分
只有從單個房地產信托計劃過渡到房地產投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規模性和系統性，房地產投資信托基金才能作為我國房地產業制度創新和金機構創新的產物，集政府、銀行、企業和投資方面要求和利益于一體，真正實現信托融的長期化和規模化。
房地產投資信托基金的發展，將一定程度疏通我國房地產資金循環的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬擊，減緩某些特定目的政策對整個市場的整體；中擊力度；同時為那些有意分享房地產行業增長的投資者提供投資機會，在一定程度上緩解我國金融體系的錯配矛盾。
從這個意義上講．房地產投資信托基金的收入．將會系統改變目前金融資源供給的單一性問題，改變房地產金融市場的供給格局，真正提升我國房地產金融的融通效率。
3、有助于提高我國房地產金融體制的備性。房地產投資信托基金具有金融機構的特征，通過金融平臺募集社會自由資金，直接把市場資金融通到房地產行業，對以銀行為主的間接金融形成了極大的補充。
信托對完備房地產金融體系促進作用主要表現在：第一，信托進入房地產金融領域，其以房地產信托投資基金方式介入房地產場．不但參與一級房地產金融市場的金融資源供給，也參與二級市場的投資，有助于房地產金融市場的完備性的提升。第二，證券化是創立房地產金融二級市場的核心手段，而證券化所要求的“破產隔離”的結構安排也離不開信托這一載體．
4．有助于降低我國房地產金融的系統風險。房地產投資信托基金在我國的引入和發展，不僅可以增加我國金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統風險的分散，降低危機產生的概率，提高房地產金融的安全。
明斯基(h 1an p．minsky)的金融體的脆弱性假說和外來沖擊性理論，分別解釋金融危機的內因和外因內因在于金融體本身的抗風險能力，而抗風險能力的提高，很大程度上取決于金融體系對風險累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機的爆發源自金融風險的增加、累積、局部超過限度，最后傳染至整個體系，因此，金融體系對風險累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機，確可延緩或避免金融危機的爆發。
具有間接金融特征的銀行信用和市場信用對于風險的分擔方式是不同的。銀行對風險進行跨時分擔比較有效，容易把風險在未來和現在之間進行分配；市場信用跨空間(erc；一sectiona1)風險分擔能力比較強．可以在不同主體之間進行分攤。跨時風險分配意味著，銀行承擔的風險主要是信用風險，擁有的資產的交易性較差，同期調整的難度較大，只能在未來和現在之間進行分配，無法在當期解決風險積累問題，結果是在某一時期的風險一旦超過了警戒線，金融危機就會爆發。
市場對風險的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進行風險分配，風險分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當期的風險累積。因此，從房地產金融風險的角度來看，通過引入房地產信托發展市場信用，不僅為房地產金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產金融當期的系統風險化解能力。
三、政策建議
1鼓勵現有的房地產投資信托向專業化發展。目前我國由信托公司推出的房地產信托計劃由于受到每個信托計劃合同數不能超過200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風險集中，信托整體規模不能夠實現大的突破，難以實現房地產多項目的分散投資。因此，我國有必要建立完善的監管體制和法律制度支持房地產信托的發展，經過試點發行，采取向全社會公開發行股票或收益憑證．成立房地產投資信托基金．進而使房地產投資信托的股份可在證券交易所進行交易，或采取場外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發展成合法、流通性強、具有一定專業化優勢的房地產投資主體
同時鼓勵房地產投資基金通過集中專業管理和組合化投資組合，聘請專業性顧問公司和經理人來負責公司的日常事務與投資運作，并實行系統投資策略，選擇不同地區和不同類型的房地產項目及業務，從而有效降低投資風險，取得較高投資回報。
第3篇：信托基金范文
目前我國的房地產開發企業融資主要仍以銀行貸款為主，融資渠道單一，銀行承擔著巨大的系統風險。房地產開發企業在宏觀調控及銀行信貸資金來源受到限制的情況下，增加融資渠道，借鑒國際經驗，將房地產企業項目資本運作要求與房地產金融創新、房地產金融工具組合，從而實現房地產投資大眾化和融資社會化，是解決我國目前房地產業融資渠道單一、銀行系統風險集中問題較好的解決方案。本文對我國房地產投資信托基金的風險進做簡要分析。
【關鍵詞】
房地產投資信托基金；REITs；系統風險；非系統風險
房地產信托投資基金作為一種以房地產為投資標的的產業基金產品，既受到房地產業、金融市場等多重風險帶來的不確定因素的影響，也可能面臨產品本身運作過程中的諸多隱患。一般把房地產信托投資基金的風險分為系統風險和非系統風險：系統風險又稱為外部風險或不可分散風險，是指由于國家宏觀政策調控或經濟周期波動等政治、經濟、社會因素導致的風險，一般產生于行業外部，而且不能通過多樣化投資而分散；非系統風險又稱為內部風險或可分散風險，是指由于房地產項目本身或管理機構的經營管理出狀況等行業內部、企業內部因素而導致的風險，一般可以通過分散投資和加強監管等方式予以消減或避免。
1 系統風險
1.1 房地產的順周期波動
無論在西方發達國家還是在新興市場國家，房地產周期與經濟周期都有極強的關聯性，房地產投資大幅波動始終是經濟波動的一個重要來源。歷史經驗反復表明，房地產的繁榮與蕭條周期同步甚至領先于經濟的繁榮與蕭條周期。當經濟處于一輪上升和繁榮周期時，房地產作為經濟增長的引擎，通過對上、下游行業帶動所產生的產業杠桿效應為經濟上行注入強進的增長動力。據測算2009年房地產直接投資拉動GDP增長超過1個百分點，產業杠桿拉動約為3個百分點。
當經濟處在新一輪下行或衰退周期時，情況則恰恰相反。20世紀80年代的日本房地產泡沫、90年代的東亞金融危機，以及最近的美國次貸危機則從另一個極端證明了房地產泡沫的破滅和房地產市場崩潰對經濟活動所產生的破壞性沖擊。同時，對于房地產投資基金，在逆周期時應面對以下幾條具體風險：一是過長的開發周期限制了房地產企業應對經濟周期的靈活度；二是銀行信貸、預售款、資本市場的順周期性加大了對開發商資金流的疊加沖擊；三是土地價格剛性加大了開發商逆周期投資的風險。
1.2 國家宏觀政策風險
由于房地產業與國家經濟發展息息相關，所以在很大程度上會受到國家宏觀政策的制約。政府對土地出讓使用的規定、對房地產租賃買賣的規定、對投資區域的限制、對融資比例的限制以及相關金融政策、稅收政策等，都會給投資者帶來風險。例如1986年美國國會通過了《稅收改革法案》（Tax Reform Act of 1986），取消了對房地產投資的合法避稅條款，到80 年代末，房地產業陷入了嚴重困境，房地產信托投資基金也遭受了重創。我國現階段房地產市場和資本市場由于發展時間不長，所以很不規范，而政府的監管也缺乏經驗，沒有形成系統的監管法規： 一是我國還沒有針對房地產信托稅收的法律規定，當前信托業務的稅收基本上處于無法可依的局面。REITs稅收制度的法規缺失不利于信托當事人對投資收益的準確預期，也增加了信托公司進行業務創新的決策難度。二是流轉稅重復征收。具體表現在：信托公司對集合資金進行投資時，信托公司將募集的信托資金以注冊公司的名義投入項目，注冊公司構成納稅主體，而當投資者獲得利潤回饋時，還要同時交納個人所得稅。另外，房產稅的征收條件、范圍、稅率等政策推出的不確定性也對我國房地產市場的發展產生一定的影響。對發展過程中不時出現的問題經常出臺一些政策法規，雖然能夠解決一時的問題，但卻容易造成房地產市場和資本市場的波動，增加投資者的風險。
1.3 行業風險
與其他行業一樣，房地產行業也同樣要面臨市場和自身周期波動所帶來的風險。城市居民收入水平、人口增長、人口結構、產業結構的演進、自然條件等因素都會對房地產數量、房地產物業形態等需求產生影響。這些供需變化帶來的市場波動以及建材價格、自然災害等外部因素都會影響到房地產價格和租金收益。房地產業自身的周期波動也可能給投資者帶來風險，當房地產業從繁榮階段進入危機與衰退階段進而進入蕭條階段時，房地產業將出現持續時間較長的房地產價格下降、交易量銳減、新開發建設規模收縮等情況，給房地產投資者造成損失。最后，由于房地產本身既是耐用消費品又是投資品， 在一定市場環境下還可能滋生開發商圈地、投資者炒房等投機風險，產生房地產泡沫。
1.4 利率風險
利率風險是指投資者面臨的未來利率波動所帶來的風險。國家通過調整利率可以引導資金的走向。面對利率上調的壓力，經濟進入下行階段，對房地產的需求水平下降，可能影響房地產信托投資基金的經營現金流。另外，利率上調還會通過利息支出影響房地產信托投資基金的經營成本，抵押型受的影響要大過權益型，因為它除了投資者本金，還通過負債融資，然后以抵押貸款的形式間接投資房地產，這里它們扮演的實際是金融中介的角色，如果市場利率提高和房地產市場蕭條同時出現，就很難保證派息的穩定性，而且利率的上升會造成REITs 市場價格降低，從而影響REITs 的總體回報率。為了對沖利率上升的風險，REITs 上市時有時會進行利率掉期等財務安排。在利率掉期安排下，REITs 初期利息支出會較低，但在后期的支出會較高，好處是減少息率上升風險，提高初期的回報率。不過，如果日后租金大跌，可能會使得派息劇減。另外，如果利率上升，對于以投資于居民按揭的住房為資產的REITs，會面臨債權人提前還貸引起的收益率降低的風險。
2 非系統風險
2.1 項目風險
一些房地產信托投資基金在進行投資選擇時，可能由于信息不對稱或盡職調查及評估失誤等原因造成投資的項目質量不高，無法得到期望的投資回報。如果房地產企業把收益率不高的物業放入資產包中，通過周密的“包裝”，短期內提高物業的租金水平，以及做高出租率。這樣，就可以提高短期價值，在初期收回較多資金，至于后續的經營，則可能缺乏增長動力。而投資者所依賴的，只是物業經營所帶來的長期收租權。即使在打包上市之初注入的是優質資產，也并不一定代表這些資產能夠永遠保持其優質地位，而且還不能避免后續會被注入一般資產的可能性。房地產信托投資基金看重的是現金流的穩定，這有賴于資產池的良好運營，包括租務管理、招商管理等。資產利潤的開發也是一個重點，如果信托管理人不能根據市場變化靈活的去吸收新的優質資產注入資產池或放棄一些失去價值發掘的資產，帶動整個物業的品質不斷提升，同時降低運營成本，那么基金就可能面臨股價上升乏力、派息減少的情況，進而降低基金的價值。
2.2 管理風險
信托管理人有關的風險主要為以下四類：第一，信托管理人一般是根據資產的價值來收取管理費，如果信托管理人不負責或者缺乏職業道德，很可能不顧品質、不顧回報的收購地產，以壯大旗下房地產組合的總值。第二，信托管理人一般會抽取交易總值的一定比例作為傭金，這種激勵方式造成的后果是交易越頻繁，對信托管理人就越有利，一些不負責任的信托管理人為了賺取傭金，可能會大量買入和賣出房地產。第三，不負責任的信托管理人可能與房地產業主勾結，為賺取高額管理費和傭金而高買高賣，具體做法是，信托管理人可能以超過實際價值的價格買下資產，然后再以高于市場價的價格租回給原業主。表面上看，這宗交易買賣雙方都是贏家，沒有人吃虧。實際上，吃虧的是REITs的股東，因為高額的管理費和傭金最終由他們來承擔。另外，買來的房地產價格遠高于合理的市場價格，這意味股東必須承擔更大的信用風險。最后，為了讓某一宗房地產交易達到應有的回報率，一些信托管理人可能在購買房地產時，要求延遲支付部分款項。在這種情況下，部分款項以現金支付，剩余的則等到幾年后才分期派發新股給賣主，以股票代替現金完成交易。短期內，這宗交易的收購價就會偏低，讓回報率“好看”。實際上卻沖減了股東權益，使派息減少。
從以上分析來看，設立REITs在我國仍面臨著一系列的系統與非系統風險，為促進REITs在我國的健康發展，監管機構及REITs有關管理人員需要深入了解REITs的風險，在設立REITs的同時做好有針對性的風控，充分考慮有關風險因素，采用有效的手段將相關風險降至最低，保障投資者的權益，提高REITs的效率，更有效的發揮REITs在房地產融資中的作用。
【參考文獻】
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第4篇：信托基金范文
關鍵詞：房地產投資信托基金；REITs；集合資金信托
房地產投資信托基金(簡稱REITs)是一種采取基金或信托的組織形式，集合眾多投資者的資金，收購并持有收益類房地產或抵押貸款以獲得投資收益，并享受稅收優惠的投資機構。其股票或收益憑證一般在證券交易所或柜臺市場進行自由交易。投資者的收益主要來源于股息、利息等及在二級流通市場交易產生的資本增值。近年來，隨著中國房地產業的迅速發展，越來越多的人將資金投向房地產業。然而，我國房地產投資體系不完善，且投資方式單一。大部分投資者采用購買、出租、出售房地產的方式，希望通過短期內房地產價格上漲帶來的買賣價差而獲益。這種方式雖然可能帶來較高的收益，但資產流動性差、風險大。而且，由于投資者的“羊群效應”，容易為房地產泡沫的形成推波助瀾。此時，作為房地產的專業投資機構——房地產投資信托基金的引入就非常必要。它不僅可為投資者提供一種專業的、流動性好的、收益更加穩定的房地產投資工具，而且可引導投資者更加理性地投資，在一定程度上達到穩定房地產價格、推動房地產業健康發展的效果。
一、美國房地產投資信托基金的發展經驗
(一)美國房地產投資信托基金的發展歷史。1960年，美國通過了《房地產投資信托法案》，標志著美國房地產投資信托基金的正式設立。此法案的初衷是使中小投資者通過房地產投資信托基金投資于大型商業房地產，獲得與直接投資房地產類似的投資收益。因此，早期的信托基金不允許超大股東的存在，且都是直接投資于房地產的“股權類信托”。上世紀60年代后期，隨著投資于房地產抵押貸款的“抵押類信托”的出現，REITs得到進一步發展。但進入上世紀70年代中期，美國經濟開始衰退，房地產價格的大幅下降和利率的上升，使REITs的資產水平急劇下降，從1974年的200億美元下降到1976年底的97億美元。之后，REITs的發展陷入長期低迷狀態。這種情況一直到1986年《稅收改革法案》出臺后才有所改觀。該法案放松了房地產投資信托基金的限制，允許REITs直接擁有和經營房地產，而不必交由第三方管理。之后，美國又進一步修改了REITs的法律框架和產品結構，特別是“UPRE—ITs”的引入及對機構投資者要求的放松，使RE—ITs在上世紀90年代后獲得迅猛發展。
(二)美國房地產投資信托基金的產品種類。經過40多年的發展，美國房地產投資信托基金已形成了豐富、多樣化的產品系列。按照持有資產的性質劃分，房地產投資信托基金可分為：股權類信托、抵押類信托、綜合類信托。從歷史看，股權類信托不僅收益率普遍高于其他兩種信托，波動率即風險也小于其他兩者。這也是股權類信托現今占據美國絕大部分REITs份額的原因。截至2005年，在美國共有197支REITs。其中，股權類信托為152支，所管理的資產占所有REITs總資產的91％。
(三)美國房地產投資信托基金的主要特點：第一，房地產投資信托基金通過將房地產證券化，為中小投資者提供了一種流動性好、投資靈活的房地產投資工具。以前，中小投資者對房地產的投資主要通過抵押貸款形式，購買、出租、出售房地產以賺取差價，存在資金耗費大、流動性差等缺點。而投資REITs，投資金額根據認購份額的不同而靈活變化。且基金份額通常在交易所上市，可隨時變現，保證了資金較強的流動性。第二，相對低風險、高收益。據統計，1971年12月31日至2002年12月31日期間，股權類REITs的收益率為12．35％，超過同期道瓊斯平均工業指數(7．25％)、納斯達克綜合指數(7．79％)及標準普爾500．指數(10．68％)。同時，其波動性(13．46％)卻低于其它三種股票指數。第三，享受一定的稅收優惠政策。為鼓勵REITs的發展，美國稅法規定，對滿足一定條件的PElTs可免收公司所得稅。且如果投資者以自身所有的房地產入股REITs，以換取“合伙經營份額”，稅法將不做稅收處理，直到投資者將這種份額變現。這種遞延稅收的辦法吸引了眾多投資者的參與。
(四)美國房地產投資信托基金發展的主要經驗。總的說，主要有以下四點：
1．法律法規的大力支持為REITs發展提供了良好的外部環境。體現政府支持的一個方面是每當REITs面臨重大困境時，政府都會通過出臺新的稅收改革法案來幫助REITs健康發展。以1976年的稅收改革法案(TRA76)為例，由于1973年至1975年間房地產投資信托基金的極度蕭條，造成該行業的巨額負債，大量資產被迫投放到市場上進行低價處理。針對這種情況，TRA76對以下內容進行了重大調整：取消對非故意違反75％和90％總收入規則的房地產信托公司進行處罰的條款；允許8年期的虧損結轉；給予房地產投資信托公司持有待銷物業的權利。上述措施為房地產投資信托公司處置資產和保留納稅優惠資格創造了有利條件。另外一項影響REITs發展的重大法案是1993年通過的《綜合預算調整法案》(以下簡稱《調整法案》)。在該《調整法案》之前，養老基金只能算作一個投資者對REITs進行投資。由于REITs對股權結構的要求使養老基金只能占較小的份額，這自然使養老基金對RE—ITs投資的熱情不高。而《調整法案》改變了這種情況，允許養老基金按其持有人來計算投資人數，也就是養老基金從此可占有REITs的絕大部份份額，這為養老基金投資REITs鋪平了道路。
2．REITs自身的不斷改革和創新使產品更加適應市場的需求。首先，REITs在所有權形式上不斷完善。從最初成立時唯一的股權投資信托，到抵押投資信托和綜合投資信托，之后又陸續推出參與型抵押房地產投資信托基金、專項貸款、聯合物業投資等多種基金形式，以適應市場的不同需求。其次，PElTs投資管理的專業化程度不斷提高。專門從事投資某一類型物業，如住宅、寫字樓、工業物業、商業中心等的房地產投資信托基金的數量不斷增加，提高了管理效率和盈利能力。為更好地解決投資人和管理者間的成本問題，REITs在管理結構上也有重要創新。1986年以前，PElTs的運營僅限于擁有房地產，自身不參與房地產運營，而是委托獨立的第三方運營和管理PElTs所持有的資產。之后，人們意識到這種形式下PElTs股東和管理資產的管理者間存在嚴重的利益不一致。為減少這種成本，PElTs開始廣泛采用自我管理的組織形式，即基金自己運營和擁有房地產。
3．機構投資者的廣泛參與促進了PElTs的
迅速發展。初始設立房地產投資信托基金的目的之一，是為小型投資者投資房地產提供方便。1981年機構投資者所持有的房地產投資基金的交易量，約占全部交易量的10％。但到1999年，這個比例則上升到39％。這表明機構投資者對PElTs越來越關注。研究表明，機構投資者的引入，提高了房地產投資基金公司管理決策的質量，提高了PElTs的績效，減少了反常的投資波動，提高了市場的透明度，促進房地產投資信托基金的健康發展。
4．一系列保護投資者利益的措施為PElTs的長期健康發展提供了保障。為保護投資者的利益不受損害，美國對PElTs的許多方面都有嚴格的規定，主要包括：在收益分配方面，要求將每年絕大部分收入以現金股利的方式分配給股東；在股權結構方面，不允許超大股東的存在；在收入結構方面，要求PElTs的收入主：要來源于房地產的經營收益和4年以上的房地產處置收益，防止PElTs頻繁的短期操作。這些措施保證了PElTs的規范化運作，降低了大股東侵犯小股東利益的風險，從而鼓勵了更多投資者的參與。
二、美國pelts的發展經驗對我國的啟示
我國房地產投資信托基金的發展還處于嘗試階段。結合美國pelts的發展經驗及我國國情，我國發展pelts所亟待解決的關鍵性問題主要有以下三方面：
第5篇：信托基金范文
中圖分類號:F830.91文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2009)30-0057-02
(一)房地產投資信托基金(REITs)的類型
1.按照REITs組織形態分類,分為契約型和公司型。契約型房地產投資信托基金,是指在信托人與受托人締結以房地產投資為標的的信托契約的受益權加以分割,使投資人取得表示這種權利的收益憑證。
公司型房地產投資信托基金,是指設立以房地產投資為目的的股份有限公司,使投資人取得公司股份的形態,公司再將收益以股利形式分配給投資人。美國的REITs絕大多數是公司型。
2.根據資金使用的不同,主要有權益型、抵押型、混合型。權益型指擁有并經營收益型房地產,是REITs的主導類型。 抵押型指直接向房地產開發商貸款,或者通過購買抵押貸款支持證券間接向房地產商貸款。混合型REITs指既擁有并經營房地產,又向房地產所有者和開發商貸款。
(二)房地產投資信托基金(REITs)的特點
1.變現性高。REITs是一種間接的房地產投資類型,相比較直接購買不動產,需要中介結構,費時費力,手續煩雜,且投資門檻金額龐大變現性差,REITs申購門檻低,交易方式和股票相同,流具有很明顯的流動性優勢。
2.分散投資風險。REITs是一種投資組合的方式,注重的是分散風險。REITs的常見的投資經營標的包括辦公大樓、購物中心、飯店和賣場等,多為不動產的組合。相比較投資單一的不動產而言,可以避免投資標的的集中風險。
3.收益能力穩定。REITs每年固定分配股利,使得其投資報酬率相當穩定。REITs的現金流主要是來自于租金收入、管理維修費用及承租率等,相對比較穩定。
4.稅收優惠。對于REITs的投資者而言,稅收優惠包括兩個方面。一方面,REITs具有避免雙重征稅的特征。由于REITs的經營利潤大部分轉移給REITs股東,一般是將90%的稅后收益分配給投資者,因此,REITs在公司層面是免征公司所得稅的,這對于投資者來說具有很大的吸引力。另一方面,REITs在支付股利時具有遞延納稅功能,這也是許多投資者投資REITs的主要原因。
(一)國外的REITs發展情況總結
1.各國的REITs以封閉式為主,開放式較少。而且封閉式期限較長,有利于基金更好地運作。上市型基金成為房地產基金的主流品種,而上市的條件一般參考主板股票上市標準。對上市REITs的信息披露有嚴格要求。
2.美國是最典型的采用公司型REITs的國家,美國的傳統REITs以公司型為主,大量的現代REITs是以契約型和公司型相結合的混合型REITs。而在亞洲契約型REITs是主流,香港REITs采用契約型組織形式,在日本和新加坡,兩種組織形式均為法律許可。但實際操作中,日本以公司型為主,新加坡目前發行的均為契約型REITs。
3.美國REITs的結構較為復雜(有UP REIT,DOWN REIT,合股和紙夾等),亞洲國家的REITs結構相對簡單。
4.很多國家REITs發展得到了稅收優惠,且投資者必須獲得大部分投資收益(大多為90%)。
5.各國都要求將REITs的大部分資產投資于房地產,并對REITs資產的出售有嚴格的控制,這與一般房地產開發商通過開發出售方式盈利有較大區別。
6.各國(地區)REITs的投資對象具有廣泛性。可以投資商業地產、倉庫、工業廠房、優質零售商鋪、高科技園及工業園區等。
(二)對中國發展REITs的啟示
1.時機的選擇。房地產投資信托基金除受到整體社會經濟環境――對房地產的市場需求與總體空置水平的影響外,投資對象選擇不當、投資時機把握不好或者是管理不善等原因,都有可能造成房屋出租率的下降、營運成本的增加或貸款償還的拖欠,進而影響到房地產投資信托基金的營運業績與市場價值。
2.運營結構的選擇。除美國的房地產投資信托基金發展比較成熟,發展結構多樣化(有限合伙、UPREIT或DOWN REIT等)外,各國(或地區)的房地產投資信托基金一般都采用最簡單的信托模式。這與各國(或地區)的法律環境有關,美國的房地產信托基金相關立法已經很完善,而其他國家(或地區)的立法遠遠不及美國。而中國在考慮REITs模式選擇時,應該選擇適合中國實際情況的模式,如果采用與美國一樣的公司模式,很可能無法控制其間的關聯交易。
3.上市和分紅要求。上市型基金成為REITs的主流品種,而上市的條件很多是參考主板股票上市標準。其嚴格的信息披露制度導致透明度較高,包括管理策略、投資組合持有的資產、租賃合約、租金回報率及財務安排等都在監管及披露范圍之內。除了澳大利亞的LPT外,美國和大部分亞洲國家的REITs都有分紅要求。
1.稅收優惠政策的缺失。中國還沒有這方面的優惠稅收政策出臺,對于營業稅、租賃稅等的征收,表現出政府不鼓勵長期持有基金的態度,這會在很大程度上削弱REITs的競爭力。
2.監管的相關法規還未完善。REITs由于其運作流程設計比較復雜,本身不可以直接經營管理所屬的資產,要委托專門的管理機構管理,具有雙重關系,這樣進一步加大了信息不對稱的程度。這些都對監管提出了更高的要求,需要進一步完善現有的法律監管體系,以保證REITs的健康運行。
3.房地產行業風險。房地產行業受整個宏觀經濟、國家產業政策、利率水平、稅收政策、物價水平、其他金融資本等因素的影響。而在中國,房地產投資常常演變為投機,短期炒作取代了穩定的中長期投資,可能會產生投機風險,并影響到REITs。
(一)基金類型――開放型與封閉型的選擇
按基金的受益憑證可否贖回、買賣方式的不同, REITs可分為開放型和封閉型。根據中國現階段法律完善程度、房地產業發展階段和資本市場狀況, 同時考慮到初期REITs的發展應以穩定為主,減少風險發生的可能性, 本文認為目前適合發展以封閉型的基金為主。
(二)組織形式的選擇――公司型與契約型的選擇
中國REITs主體法缺位, 目前沒有專門針對產業投資基金的立法。而發展公司型REITs對法律的要求較高。按照中國《公司法》規定, 公司的對外投資還不得超過公司凈資產的50% , 這不利于REITs的發展。從實踐來看, 中國目前基金主要集中在證券業, 且只存在契約型基金, 尚無公司型基金, 所以公司型REITs的實踐條件暫時不成熟。
(三)運作流程的選擇
1.REITs的參與者。REITs的直接參與者主要包括REITs管理公司、托管人、基金持有人、房地產項目管理公司和房地產物業管理公司和顧問公司五個實體。
REITs管理公司指由發起人組建的基金管理公司擔任,是基金組織結構中的核心,主要職責是管理基金的資產和債務,以保障股東長期、持續、穩定的利益,同時收取基金資產管理服務費用。
托管人是基金資產的保管人和名義持有人,結合中國國情,建議由具有基金托管資格的商業銀行擔任。基金托管人負責基金資產保管、基金投資運用項目資金往來結算、對基金管理人的投資操作進行監督等,并根據托管資產的價值每年按一定比例收取托管費。
2.具體的運作流程設計。結合中國情況,具體的運作流程是:首先由REITs管理公司也就是受托機構,依法設立REITs,采用公募的方式投資者發行REITs的受益證券以獲得資金;然后組建基金管理公司擔任基金管理人,進行經營管理,參照顧問公司的建議,按照風險分散原理,選擇不同類型的房地產商業地產、物業項目及其他經主管機關核準投資的項目進行多元化投資組合,通過集中專業管理,有效地降低風險,獲取較高經濟收益。投資者憑受益憑證可以得到現金分紅。
(四)投資物業的選擇與經營
中國REITs的投資方向需要緊密結合中國的經濟發展水平和房地產業所處的發展階段, 并且隨著房地產業的發展, 要相應地調整投資范圍的側重點。這樣才能實現以發展REITs來促進房地產業發展的目的。為加強基金的風險控制, REITs需要以具有穩定現金流收入的購物中心、辦公樓等成熟的商業物業為主, 也可以專門投資于某種特定類型的房地產項目, 向專業化的方向發展。投資的房地產項目必須具備兩個條件: 產權清晰并且完整; 能獲取穩定、已經完成的產生持續的現金流收入。
(五)合理選擇管理模式
根據運營管理模式的不同, 房地產投資信托基金可分為內部顧問模式和外部顧問模式。常規認為,外部顧問存在著委托問題,經營者可能偏離股東的目標利益。
(六)監管機制
1.重視機構投資者的參與和支持。根據各國發展機構投資者方面的經驗, 可以看出發展機構投資者是一個系統工程, 不但與構建合格的機構投資者隊伍有關,而且還與整個證券市場、金融生態環境的發展息息相關。
第6篇：信托基金范文
【關鍵詞】杜邦分析法；REITs；績效評價
0 引言
房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts）對商業地產公司拓寬融資渠道，降低財務風險，改善資本結構有重要的意義。隨著國內金融市場的蓬勃發展，國內對發展REITs的呼聲也越來越高，但國內針對REITs的績效評價方面的研究相對不多，研究內容多為制度借鑒和法律范疇的定性研究，故本文采用一些應用最廣泛的數量指標對國際上知名的8家REITs進行了績效評價，以求更深入地了解各種不同類型的權益型REITs的投資價值，以供我國發展REITs借鑒。
1 REITs研究綜述
1.1 國外研究綜述
美國的REITs研究最早出現在20世紀70年代，隨著研究的深入，學者們試圖通過建模的方法定量研究REITs的各種特征和效益。比如Howe and Shilling在研究如何減少企業負債的問題時指出REITs具有良好的免稅效果[1]。而針對不同類型REITs的盈利性比較上，Capozza and Seguin經研究后發現，股權融資成本并不會因為多元化投資而有所下降[2]。Mueller and Laposa則在對各個不同房地產績效水平研究后指出，不同類型REITs的投資回報有顯著差異[3]。
1.2 國內研究綜述
由于我國REITs發展起步較晚，故在初期有很多學者研究國外的發展模式并借鑒各國的發展經驗，這方面研究的學者包括：冀敏總結了美國REITs運作的成功經驗，探討了在我國的REITs實現路徑[4]；沈俊韜則探討了歐洲各國REITs的發展狀況來探討REITs在歐洲今后的發展和前景[5]；周亮華和林錦輝則探討了新加坡發展和運作REITs的成功經驗[6]。還有一些就是針對REITs在國內立法方面的研究[7-8]，雖然這些研究對本文的研究有很好的借鑒作用，但我們也看到國內針對國際REITs的績效方面的研究相對還較少，不利于深入了解各國REITs的真實水平和特征并進行借鑒，這也正是本文研究的意義所在。
2 指標設計和樣本選取
績效就是滿足組織期望的水平，也就是指一家REITs滿足各個利益相關人的能力。而杜邦分析法作為在盈利能力分析方面被業界應用最廣泛的財務分析方法，亦是本文進行績效評價的方法。
2.1 指標設計
2.2 樣本選擇
REITs最早出現在美國的19世紀60年代，目前美國和澳大利亞的REITs市場最為成熟，有著較為完善的法規、產品和市場。
英國的經濟水平排在歐洲前列，同時有著歐洲最大的房地產市場之一。雖然英國起步較晚，2007年才推出REITs，但發展迅猛，目前英國的所有REITs總市值已經超過700億美元，是全球除了美澳之外的第三大REITs市場。
新加坡和香港的REITs屬于新興市場，發展起步較晚，但新加坡和香港發展速度很快，其成功有一定借鑒意義。
基于此，本文在選取世界范圍內有代表性的REITs樣本時選擇了來自美國、英國、澳大利亞、新加坡和香港的企業，涉及產業包括零售、寫字樓、醫療地產、多元化地產等。他們分別是美國的西蒙地產（SPG）、波士頓地產（BXP）和健保不動產投資（HCP）；英國的Land Securities（LAND）和British Land（BLND）；澳大利亞的General Property Trust（GPT）；新加坡的嘉茂信托（CMT）；香港的越秀房地產信托（GZI）。
3 實證分析
3.1 股本回報率（ROE）
股本回報率是被基金委托人最常采用的業績評價指標，該指標主要用于衡量單位投入資本所得到的回報，即信托基金所創造的價值。從表1可知，英國和澳大利亞的REITs在2008年金融危機時都呈現負值，但英國復蘇周期快于澳大利亞，澳大利亞和美國在2009年時還仍處于次貸危機泥潭之中。整體上看，英國和澳大利亞國家的ROE歷史走勢趨同，這可能主要因為澳大利亞國家的REITs很多都投資歐洲房地產而呈現很強的關聯性。但從2010年到2012年美國的REITs呈穩步恢復趨勢，一方面，說明美國的REITs作為固定收益類產品，市場成熟度高，投資的實業地產穩定，其金融衍生品涉及不多，這符合REITs追求在嚴格控制風險的情況下盡可能追求收益的初衷，也是美國REITs受到熱捧的原因；另一方面，說明美國REITs在1986年實現取消REITs不能直接運營和管理房地產的限制后，由于運作效率提高帶來的實力增強。同時，進一步觀察可以了解到新加坡的嘉茂信托一直處于較為穩定的狀態，這為建立良好的市場形象和口碑尤其重要，由此可見新加坡作為REITs的新興市場迅速崛起與其穩定的業績實現的良性循環有直接關系。另外，雖然香港的越秀信托和美國的重量級REITs相比有一定差距，但其股本回報率一直處于較高水平，2010年ROE開始起飛，2011達到高峰，在2012年香港推出外地人需額外付15%的買家印花稅之后收益水平銳減，政府成功遏制了房價過快上漲的勢頭，這有利于REITs的長期穩定發展。
3.2 資產回報率（ROA）
另一個被基金管理者所青睞的指標是資產回報率，該指標反映的是基金的資源配置能力和投資效率，也就是每單位資產所創造的凈利潤的多少。從表2可以看出，由于美國的SPG、BXP和HCP三個公司涉及的產業分別是購物中心、寫字樓和醫療地產，故其直接受次貸危機的影響較小，6年里未曾出現負值。從BXP的連續6年的ROA指標走勢更可以看出寫字樓投資的穩健性最好，波動水平最低。該公司的收入主要來自寫字樓租金故其基本運作效率也最低；另一方面，英國REITs起步較晚，在2008年次貸危機來臨前REITs機制相對美國不夠成熟，抵御風險能力不足，加之次貸危機期間英國房地產整體走勢欠佳，故2008年ROA和ROE一樣呈現較大負值。嘉茂信托和越秀信托雖然都是新興市場，但是ROA表現都不俗，體現較好的資本運營能力。
3.3 股本乘數（EM）
股本乘數，又稱財務杠杠，反映了REITs的融資渠道的選擇。較高的財務杠杠一方面說明公司融資渠道多，融資能力強，另一方面體現企業有較高的財務風險。從表3可以看出，SPG公司的EM歷年都較其余公司明顯高，其次的BXP，體現出這兩個大型公司強大的融資能力。另外，英、澳、新加坡和香港的EM水平都較低，這些國家和地區的REITs發展都沒美國時間長，對于高負債經營的經驗和能力都還不足，為保證穩健經營，都采用相對較低的負債水平，相信隨著企業規模的擴大和REITs市場的進一步成熟，這些地區的企業會逐步提高EM水平以追求更好的股東回報。
3.4 小結
根據上述的定量分析結果，筆者對8個公司的綜合績效水平進行了定性評價，詳細內容如表4。
4 啟示
專注于某一市場的投資策略相比綜合投資的實體能更好被專門化的市場所接受，因為綜合型REITs很難避免高額管理和運作成本問題。從本次實證可以看出，專注于寫字樓的BXP其三大指標的表現都很穩健，而投資類型相對分散的英國REITs則波動性較大，這說明集中化投資策略所形成的專業優勢受到廣泛青睞。
從研究樣本的表現看：美國公司SPG每股回報率最高，同是以投資購物中心的CMT亦有不俗表現；HCP作為投資醫療類的REITs代表其穩健性較為突出；投資相對多元化的英國REITs近幾年一直在走下坡路，值得關注多元化策略的方向；BXP和GZI是寫字樓物業的代表，對于這種相對穩定的收租物業，其收益水平較高且穩健，不過這類物業受地產政策的影響較醫療類物業明顯，在地產政策相對穩定時期可以考慮加大這類REITs的發展。
不過，也不能簡單地說專注于零售和醫療產業就一定能適合在國內發展，因為REITs產業很容易受宏觀經濟和市場政策的影響。相比之下，實行受托人和管理公司獨立制度的新加坡通過向投資REITs的公眾免稅活躍了市場，取得了階段性成功。這種模式和以美國為代表的西方發展模式有較大差異，說明國家整體環境下要想取得REITs的成功必須實事求是地探索適合自己發展的模式。為此，筆者就新加坡和美國的管理模式的差異做一簡單闡述，目的在于分析各自成功的主要原因以供發展國內REITs借鑒。
4.1 美國―成熟的市場更需要自由
REITs最早在美國創立的目的是讓位數眾多的個體投資者有機會參與到房地產的投資，不受資金和地域的限制，并獲得相對優惠的稅收政策。
在1986年以前，出于保護投資者利益的考慮，美國政府對REITs的管理非常嚴格，即僅允許REITs公司投資地產卻不能直接管理，必須依托第三方運營并由REITs支付管理費用。雖然這種模式是出于加強監管的需求，但針對美國市場化程度非常高的實際環境，這種模式束縛了REITs在美國的發展。另外，1960初創時的法案還允許REITs拿虧損沖抵應納稅所得，為廣大投資者所詬病。
到1986年，經過各大REITs的不斷游說，美國通過《稅收改革法案》（Tax Reform Act of 1986），對REITs進行改革。改革第一個要點是REITs可以直接運營和管理房地產。其二便是取消了損失沖抵所得的做法。
4.2 新加坡―穩扎穩打的新興市場
新加坡自1998年7月成立新加坡房地產投資信托基金（S-REITs）后，在2002年推出了第一只REITs，發展迅速，在亞洲新興市場較有代表性。新加坡非常強調發展REITs管理公司的功能，采用專門立法的形式規定了受托人和負責運營管理的公司之間的獨立性，有效規避了資產管理過程中的利益沖突。這和美國REITs可以直接運營和管理房地產的模式有顯著區別。
4.3 比較和借鑒
美國經過長時間的市場化發展，對REITs并未采取專項法案的管理，而只是規定了其稅收政策。這意味著美國REITs只要遵守相關其它管理制度即可，市場靈活性較大。換言之，受托人和管理公司之間的利益矛盾完全可以通過其它監管機制解決。再者，從1960年到1986年的26年期間，美國也是要求REITs不能運營和管理房地產，這期間雖然降低了市場效率，但積累了發展經驗，直到所有人都認識到在美國的體制下這種模式弊大于利時終于毅然決定放棄。
鑒于此，筆者認為美國作為起步最早，發展也最為成熟的REITs市場，其發展架構更適合成熟市場或我未來的發展方向。而同是新興市場的中國，更多地學習新加坡的成功經驗，在初創期采用相對保守的制度和策略不失為明智之舉。
【參考文獻】
[1]Howe，J.S.and J.D.Shilling，Capital Structure Theory and REIT Security Offerings[J].Journal of Finance 46：401-408，1988.
[2]Capozza，Dennis R.and Paul J.Seguin. Focus，Transparency，and Value：The REIT Evidence[J].Real Estate Economics，1999，27.
[3]Mueller，Glen R.and Seven P. Laposa.REITs Renturns：A Property-type Perspective[J].Real Estate Finance，1996，13（1）.
[4]冀敏.美國商業地產REITs對我國REITs實現路徑的啟示[J].天津市財貿管理干部學院學報，2010（4）.
[5]沈俊韜.歐洲房地產投資信托基金（REITs）的發展和前景[J].硅谷，2008（6）.
[6]周亮華，林錦輝.新加坡發展和運作REITs的成功經驗與啟示[J].中國房地產，2006（1）.
第7篇：信托基金范文
【關鍵詞】房地產投資信托基；REITs；稅制
中圖分類號：F83文獻標識碼：A文章編號：1006-0278(2012)01-031-02
國務院總理2月15日主持召開國務院常務會議，研究部署2012年深化經濟體制改革重點工作，會議明確了今年深化金融體制改革的重點工作，其中合理引導民間融資，促進多層次資本市場健康發展的任務也被提上了日程。房地產投資信托基金作為成熟的金融投資工具，各國都對其在法律上、特別是稅法上進行了嚴格的規制，使得該制度在現代金融領域發揮了十分重要的作用。然而我國制度上的缺失與障礙嚴重制約了房地產投資信托基金的發展。所以必須從法學的角度，全面深入的分析各國和地區房地產投資信托基金的相關制度，結合我國國情，對我國的房地產投資信托基金作制度上的思考。
一、 房地產投資信托基金的涵義
房地產投資信托基金，英文表述為Real Estate Investment Trust，簡稱REITs,目前，對于房地產投資信托基金的定義尚存在爭議，筆者認為，REITs作為一種金融投資工具，采用一定的形式，向不特定的人募集資金，是其投資權益的證券化，是房地產證券化的一種形式。由于各個國家地區經濟發展水平以及法律制度都有很大差別，在引進房地產投資信托基金時都會從本國國情出發對其進行相應的制度上的改變，其法律架構，發展模式，募集方式均不相同；在理論研究領域，各學科都從本學科的角度對房地產投資信托基金進行定義。經濟學研究如何使房地產投資信托基金的收益最大，金融學研究房地產投資信托基金在資金融通中的合理利用與安全，法學則關注房地產投資信托基金的運行中的法律關系。最后，也是由于語言本身的特點，不同語境，不同時期，房地產投資信托基金的涵義都在不斷變化。因此，筆者認為，在概念上，無須對房地產投資信托基金在細節上作過多的限定。應當從其特點、功能上作清晰的表述，對房地產投資信托基金做出界定。
二、房地產投資信托基金稅制的特點
（一）要素的特殊性
稅制要素包括征稅人、納稅人、客體、稅目和稅率。在REITs稅制中，部分要素具有一定特殊性。首先狹義上REITs稅制的客體僅為REITs和投資人的應稅收入。一般僅投資人是納稅人，特殊條件下比照公司對REITs課稅。其次，REITs并沒有規定獨特的稅目稅率。最后其稅制的最大特點在于避免對商業實體和投資者的雙重征稅。這樣在交易成本上相對其他經濟主體優勢明顯。
（二）嚴格的適用條件
房地產投資信托基金稅制在組織形式、股權、資產、收益結構和分配比例上都有嚴格規定，只有具備了這些條件，才能享受稅收減免。
（三）稅收優惠
法律給了REITs極大的稅收優惠，在不同領域和環節，對于不同稅目可以免征部分甚至全部稅收。
三、房地產投資信托基金稅制的立法模式
目前世界主要存在兩種模式的房地產投資信托基金稅制立法，一種是以美國為代表的分散立法模式，另外一種是以亞洲為代表的專項立法模式。
（一）美國房地產投資信托基金稅制研究
美國稅法對房地產投資信托基金發展的影響是巨大的，在美國，房地產投資信托基金的基本條件是由稅法規定的，而且還為房地產投資信托基金提供了稅收上的優惠，這也成為了美國房地產投資信托基金發展的主要動力。
1.美國稅法對于房地產投資信托基金發展的影響
美國的《國內稅收法》對于房地產投資信托基金來說，是最基本的法律規范，也是最重要的法律規范，稅法的每次變更，都牽動著房地產投資信托基金的神經，都對房地產投資信托基金的設立和發展起到了極為重要的作用，這種作用有時是正面的，有時也是負面的。
美國的房地產投資信托基金的前身是馬薩諸塞信托，那時采用的信托的形式進行商業活動并不認為是與公司相同的納稅主體，因此可以合法規避稅收。但是在Morrissey missioner案中（SEE 296 U.S 344,360(1935)），最高法院認為：商業信托視同與公司作為納稅主體，自此，商業信托失去了稅收優惠地位，房地產類信托產品在美國基本處于停滯狀態。當1960年《國內稅收法》首創房地產投資信托基金時，其在業績上也并無優勢，這是因為當時有限合伙的稅收優惠要大于房地產投資信托基金，并且投資方向上的限制也不利于房地產投資信托基金的發展。到了70年代初，由于美國的經濟衰退，許多房地產投資信托基金都陷入了沉重的財務危機，從數據上看，1974年的行業平均虧損率高達42%，甚至高于08年美國經濟危機的37%的虧損，這一時期有許多房地產投資信托基金破產。之后，通過1976年和1986年兩次稅改法案，放寬了房地產投資信托基金業務管理上的限制。1997年取消了對房地產投資信托基金的雙重征稅，1999年將房地產投資信托基金的股利分配比例下調回90%，對房地產投資信托基金設立和發展起到了更大的推動作用。
2.美國房地產投資信托基金的特點
房地產投資信托基金在美國的成功發展是多種原因合力的結果，主要有以下幾個方面：
（1）嚴格的資格審查制度。美國在立法確立房地產投資信托基金的稅收優惠地位的同時，對其組織、股權、資產、收益結構和分配比例都做了嚴格的規定，只有具備了以上條件，才能夠享受到稅收優惠的待遇。
（2）房地產投資信托基金的改革創新。在房地產投資信托基金的發展歷程中，房地產投資信托基金的形式不斷創新，專業化程度不斷提高，管理方式更加合理高效，經營規模不斷提高，都要歸功于其改革創新。
（3）投資多元化和經營專業化的有效結合。房地產投資信托基金稅制提供了寬松的經營環境的同時也設定了嚴格的限制。這就為房地產投資基金的多元投資，分散風險，高額回報提供了保證。但是，也要看到房地產投資信托基金也有它功能上的局限性，沒有哪一種投資工具可以解決房地產業中存在的全部資金問題。另外，更重要的是，要嚴格規范房地產投資信托基金的有關制度，確保金融安全，防止惡意套現，保證金融市場的穩定。
綜上所述，從1960年美國《國內稅收法》設立房地產投資信托基金以來，美國不斷用稅法修正案的形式對房地產投資信托基金進行規范，通過這些稅改法案，嚴格了房地產投資信托基金的設立資格，完善了房地產投資信托基金的運行平臺，使得房地產投資信托基金發展的法律環境更加和諧。
（二）亞洲房地產投資信托基金的發展
亞洲各個國家和地區繼美國后紛紛推出具有本國特色的房地產投資信托基金。新加坡、日本、韓國、臺灣地區和香港特區都通過專項立法允許設立房地產投資信托基金。
總的看來，亞洲的房地產投資信托基金保留了美國房地產投資信托基金的特征，但法律上的限制明顯多于美國。另外，在立法模式上，美國是以稅法為主對房地產投資信托進行調整，而亞洲一般以專項的法律法規進行規范。最后，在房地產投資信托基金的組織管理形式上，亞洲與美國也有差別，“美國主要采取公司制，而亞洲大多采用信托和信托基金的形式。
四、我國房地產投資信托基金稅收制度前瞻
早在2009年的國務院金融國九條中，通過并購貸款、房地產投資信托基金、股權投資基金和規范發展民間融資等多種形式，拓寬企業融資渠道，創新融資方式就首次在國務院會議上正式提到房地產信托投資基金。然而，至今我國大陸也沒有一家真正的REIT,究其原因，主要是法律上存在相當的障礙和制度的空白。《信托法》束縛了REIT中小投資者的投資；《證券法》限制了證券的種類、募集與流通；其他如《公司法》、《證券投資基金法》也都有相應的缺陷。我們從美國房地產投資信托基金的發展來看，稅收制度一直與之息息相關。稅收制度為房地產投資信托基金的發展提供了保障和推動力，如果不解決稅收上的障礙，那么房地產投資信托基金即使在我國建立起來，也不能起到很好的推動經濟的作用。
房地產投資信托基金一旦建立，其法律關系是復雜的，牽涉到多方當事人，包括發起人，投資人，管理人，托管人等，他們之間的交易十分繁雜，涉及的稅種也很多，容易造成重復征稅，加大房地產投資信托基金的運行成本，減少房地產投資信托基金的資金回報，不利于經濟的發展。在我國稅法中，如果發展公司型的房地產投資信托基金，投資公司就要繳納營業稅和企業所得稅，房地產投資信托基金的投資人同時要繳納個人所得稅。房地產投資信托基金由于將很大程度的收益都分配給了投資人，就在一定程度上喪失了和普通公司一樣積累資本的能力，再按照公司的標準征稅，顯然不合情理。如果這樣，房地產投資信托基金就只能削減分配給投資人的收益比例，這會導致投資者的投資熱情銳減，其優勢也就不存在了。如果采用契約型，除了證券投資基金稅收明確外，其它的信托稅收制度也只是適應一般意義的經濟交易，而信托發展到成熟時期，本身是比較復雜和特殊的，目前的稅收制度顯然是沒有將其考慮在內的。短期來看，契約型是符合目前我國的實際情況，但長遠來看，總趨勢是采用公司型的房地產投資信托基金。此外，借鑒先進國家的經驗，免稅成為了各個國家和地區房地產投資信托基金的普遍性做法，因此，設立一個合理的稅收體制是房地產投資信托基金能夠發展的關鍵。但是，只是一味強調房地產投資信托基金的稅收優惠是不行的，必須同時對房地產投資信托基金的組織結構，股權結構，資產結構，收益結構，收益分配，退出機制和救濟機制作出規定，符合法律對于REITs一系列更為嚴格的規定，才能真正有利于經濟的發展與穩定。
注釋：
李智.房地產投資信托(REITs)法律制度之基本理論[J].河北法學,2007(25):66.
第8篇：信托基金范文
摘要:基金托管人在我國證券投資基金中承擔著保管基金資產,監督基金管理人投資運作的職能。與資本市場發達國家相比,我國的基金托管人扮演著消極被動的角色,可以參考公司型基金的董事會和獨立董事制度,對基金托管人制度進行改革創新。
關鍵詞:證券投資基金;托管人制度;委托
一、基金托管人的法律地位與職責
證券投資基金是證券市場發展的必然產物,它以專家理財、組合投資、分散風險、風險—收益比小等特色,倍受各國投資者的青睞。從本質上講,基金是一種“眾人拾柴火焰高”的集合投資制度,它的成功之處在于有效引入了信托機制。當具體執行資金信托關系時,會形成一系列人力資本(知識、技能、健康狀況等)與非人力資本(物質資本)訂立的契約組合。基金的運作過程實際上既是契約的執行過程,也是能力和財力的合作過程,正是依靠基金契約和托管協議,基金將管理人、托管人、投資者(基金持有人)聯結起來。[1]依據信托法原理,信托一旦成立,委托人即喪失對基金財產的所有權,而由受托人享有基金財產的名義所有權,同時對基金財產進行投資運作和管理。這種信托制度的安排導致了所有權與經營權相分離的產權結構,必然會造成基金的信息不對稱,從而引發經濟學界熱衷討論的委托關系問題。
因此,為了保護投資者的利益,防止基金資產被管理人任意使用濫用權力,基金監管體制一般要求基金資產存放于獨立的托管人處,由托管人專門負責保管基金資產并對管理人的活動進行監督,以實現基金所有權、經營權和保管監督權的三權分離、相互制約。正如國際證監會組織(IOSCO)在《集合投資計劃監管原則》中規定的,監管體制必須尋求保全其基金資產物理上和法律上的完整,將基金資產與管理人的資產、其他基金資產及托管人的資產分離。[2]
由于基金托管人在基金資產安全運作中的特殊作用,各國(地區)的基金監管法規都對基金托管人的資格有嚴格要求,基金托管人通常由具備一定條件的商業銀行、信托公司等專業性金融機構擔任。公司型基金通常都要委托一個專門的機構負責保管基金資產,如美國《1940年投資公司法》規定,每家已注冊的基金管理公司需將其證券和類似投資存放于保管銀行(資產不少于50萬美元)、證券交易所會員經紀商或投資公司。
信托型基金通常采用管理人和受托人分立的雙重管理架構,受托人負責對管理人進行監控并保管基金資產,當然受托人也可以將保管基金資產的職能委托給其他專門的保管機關行使。如根據英國1991年《金融服務受托計劃法》,單位信托中的受托人負責監督管理人以保證其按照法律和基金契約的規定管理運作基金資產,同時負責保管基金資產及其所有權文件。受托人也可以委托專門的基金托管機構負責保管基金資產,兩者間通常為關系。我國香港地區《單位信托及共同基金守則》規定,單位信托必須委托受托人,受托人選聘管理人,對管理人的投資運作監督并保管基金資產。由此可見,無論是公司型基金還是信托型基金均無一例外的設有基金托管人,托管人最主要的職能有兩項,即保管基金資產和對管理人的監督。
在沒有繼受信托法的國家(地區),雖然在投資基金架構的設計上亦模擬信托結構,由于民法沒有引進信托的概念,在用語上并未使用受托人的概念,如日本的基金托管人,臺灣的投資信托基金保管機構,德國的托管銀行等。根據德國《投資公司法》,基金資產必須由托管銀行來保管,托管銀行承擔核定基金單位凈資產值的職責。另外,托管銀行通過行使一系列法定的控制權和參與權,強化對基金制度性安全的保障。在特定的情況下,托管銀行還可以代表基金持有人的利益主張權利,或者對執行基金資產的不當行為提訟。[3]
新興市場國家對托管人通常制定比較嚴格的資格要求,大都為符合一定資本條件的銀行等金融機構,并由監管機構審核批準。例如泰國要求托管人必須是資產在2億美元以上的商業銀行或財務公司,資本在3000萬美元以上的證券公司而且連續盈利要達5年以上。我國對基金托管業務實行審批制,根據2005年1月1日起開始實施的《證券投資基金托管資格管理辦法》,基金托管人必須是經中國證監會和中國銀監會批準的滿足一定條件的商業銀行,與其他國家(地區)的規定相比較,我國托管人的選擇范圍十分狹窄,準入門檻過高,不利于托管業務的發展。
二、我國現行基金托管人制度存在的問題
從2004年6月1日起施行的《中華人民共和國證券投資基金法》(以下簡稱《基金法》)的有關條文可以看出,我國的基金采取類似于英國單位信托基金的治理模式。托管人保管基金資產并監督管理人投資運作,托管人與管理人相互分離,各自為獨立的法人,兩者之間沒有任何關聯或隸屬關系,同時強調托管人對管理人的監督和制衡。[4]但與資本市場發達國家相比,我國的基金托管人扮演著消極被動的角色,這不僅與其監控信息、能力、動力等各國共存的問題有關,而且也受制于我國相關法律法規的疏漏與滯后。
(一)基金托管人缺乏獨立性
托管人的職責是保護資產的安全,各國(地區)法律一般強調基金資產的獨立保管,特別是與管理人的資產處于分離狀態。IOSCO《集合投資計劃監管原則》第二原則第3條對獨立性提出了要求,托管人業務上應當獨立于基金管理人,并且按照投資人的最大利益行事。在契約型基金下,托管人處于特殊地位,代表投資者與管理人簽訂信托契約、保管基金資產并負責監督經理人對基金資產的運作。我國的管理人通常是基金的發起人,有權決定托管人的選聘,并且經中國證監會和中國銀監會批準后有權撤換托管人,從而使托管人處于一種相對從屬的弱勢地位。這就產生了一個悖論,一方面托管人的職責是保管基金資產和監督管理人對基金的投資運作;另一方面托管人的職責卻又是管理人賦予的。其結果必定會導致托管人為了獲取穩定的托管收入而忽視基金持有人的利益,這距離投資基金制度賦予托管人的有效監控職能相距甚遠。更何況基金托管已成為商業銀行一項重要的中間業務和利潤增長點,市場競爭日趨激烈,在利益的驅動下,托管人有可能縱容、遷就管理人的違法違規行為,無法有效地履行監督職能。
(二)基金托管人的監督職責不清
基金托管人的監督職責究竟是一項監督權利還是監督義務,我國現行法律法規缺乏明確規定。《基金法》第30條規定,基金托管人發現基金管理人的投資指令違反法律、行政法規和其他有關規定,或者違反基金合同約定的,應當拒絕執行,立即通知基金管理人,并及時向中國證監會報告。對于托管人依據該條之規定所負的職責究竟是一項監督權利還是監督義務,在理論與實踐中容易引起歧義。實踐中多數基金契約將其作為托管人的一項權利,同時又作為一項義務來進行處理。但這樣處理并未解決一個問題,即托管人的權利義務來源于何處。如果托管人未履行此項職責,應承擔什么責任;如果其因失職行為造成基金持有人的損失,是否應承擔損害賠償責任?這些從現行法律法規中以及基金契約中都不得而知。
(三)基金托管人監督職責的范圍太窄
依據《基金法》第30條的規定,托管人的監督范圍僅限于管理人的投資運作存在違法違規及違反基金契約等行為,對于管理人違反信賴義務的情形則未作規定。此外在操作層面上,托管人只是被要求對管理人的投資行為進行監督,但是在現行的制度框架下,托管人根本無法履行這一職責。由于管理人買賣有價證券的指令無需通過托管人審單監督后下單,而是通過其租用的交易席位直接進入交易所主機撮合成交,托管人只有在對閉市后所傳送的基金當日已經發生的交易數據進行分析后才能夠得知基金當日投資行為是否違規。由于交易所的交割是無條件的,即使托管人發現管理人的投資行為違法違規或違反基金契約,但是已經交割,根本無法執行。因此,《基金法》規定的托管人對管理人的監督只能是事后監督,托管人至多是扮演“保管人”、“核對員”的角色,根本不能起到基本的監督作用。
(四)缺乏監控利益沖突交易機制
在證券投資基金領域,利益沖突是廣泛存在的。由于我國現行法規對托管人的法律地位缺乏明確的規定,對托管人處理利益沖突交易缺乏總的原則性規定,一旦出現了管理人從事一些現行法規沒有明文規定的利益沖突交易,托管人是否應進行監督,在監督時應遵循何種原則進行處理,均不得而知,這使得基金持有人的利益面臨很大風險。
三、關于我國基金托管人制度創新的若干建議
我國基金業處于發展初期,證券市場尚未成熟,托管人的行為直接關系到投資者的切身利益。針對我國基金托管人制度存在的問題,建議參考公司型基金的董事會和獨立董事制度,并借鑒其他國家改革基金治理結構的經驗,對托管人制度進行改革。改革的重心應該是圍繞強化托管人對管理人的制衡,加強對基金持有人利益的保護來進行制度設計。
第一,為改變現階段托管人在監督管理人投資運作過程中的弱勢地位,可在基金管理公司設立受托人委員會,代替原來的托管人。[6]我國的契約型基金最大的缺陷是基金管理公司自律缺乏基礎,托管人監管又不到位。加強監管的動力來自于投資者,最好的辦法是在基金管理公司內部有一個代表基金投資者利益的常設機構以監督管理公司的運作。可以借鑒印度經驗,在基金管理公司設置受托人委員會,受托人委員會由基金的資產托管機構、作為獨立受托人的基金持有人以及獨立董事組成。該委員會獨立于基金管理公司的董事會,委員會中獨立的非關聯人士應占大多數。考慮到基金實際運作的特點,受托人委員會不應過多地參與基金的日常決策,而應以控制和監督為主,以解決利益沖突問題和考察管理人是否履行其信賴義務為基本目標,同時要明確受托人委員會成員的信賴義務。受托人委員會作為基金持有人利益的代表,負責對管理人進行監督。當受托人委員會成員未能履行其監督職責,對持有人的利益造成損害時,就應與管理人一起承擔連帶損害賠償責任。
第二,實行基金監督職能和保管職能分離,受托人委員會專門履行基金監督的職能。我國《基金法》第29條規定了托管人的11項職責,但側重于對有關資產保管、基金清算等事項的規定,對于托管人監督職責則的規定比較原則,更沒有明確規定托管人在監督過程中的權利義務和責任。事實上,在基金治理結構中,受托人的核心職能應該是對管理人進行監督以保障持有人的利益,對基金資產的保管則應是一個相對次要的職能。因此,在基金“三角關系”中引入受托人委員會后,將托管人的保管職能與監督職能分開,明確規定基金須將其資產委托給專門的商業銀行保管,受托人委員會專門履行對基金的監督職能,對持有人負責,代表持有人監督管理人和托管人的經營運作行為,保障基金資產的安全和高效運用。[7]這種安排既能克服原來基金治理結構中持有人利益主體缺位現象,又可以改變當前托管人重保管功能,輕監督職能的不良傾向。
第9篇：信托基金范文
[摘要]房地產投資信托基金是信托和房地產結合的一種模式,也是現在許多國家正在實行的一種制度,其本身具有巨大的優勢。就我國現階段而言,發展房地產投資信托基金在法律上是否具有可行性,我國又應該采取何種立法模式規范行業運作,促進行業發展,本文將就此展開分析,試圖為立法提供一些可行性建議,從而實現信托業和房地產的成功合作。
[關鍵詞]房地產投資信托基金(REITs)路徑選擇
房地產投資信托基金(簡稱REITs)作為一種新興融資工具,它既能拓寬房地產融資的渠道,讓只有少額資金,或對房地產市場的知識和經驗不足的投資者參與到大型的房地產項目投資中去,從而滿足了廣大中小投資者對房地產業的投資需求,同時又降低金融業的系統性風險,大大促進房地產業的發展。
本文將結合我國實際國情,對我國未來信托與房地產的合作的途徑之一即房地產投資信托基金做簡要的分析。
一、我國房地產投資信托基金發展的背景
房地產投資信托(RealEstateInvestmentTrusts)屬于房地產證券化的一種,是指信托機構面向公眾公開發行或者向特定人私募發行房地產投資信托受益憑證來籌集資金,然后將信托項目投向房地產項目、房地產相關權利或房地產證券等,投資所獲得的利潤將按比例分配給投資者。它源于上世紀60年代的美國。繼美國之后,REITs概念也逐步出現在歐洲、非洲及大洋州,但在亞洲的發展卻很晚。雖然第一家REITs公司1989年成立于馬來西亞,但絕大多數亞洲國家或地區都是在經歷了“金融風暴”于2000年之后發展起來。近年來,日本、新加坡、韓國紛紛建立了REITs公司的市場,而中國的香港和臺灣地區的REITs市場也在快速發展過程之中。
我國房地產投資信托基金的發展經歷了很長的時間,最早是在建國以前,一戰后,中國各家商業銀行相繼成立。隨著的爆發,房地產價格也一落千丈,從而使當時的房地產信托業走入低谷。1979年以后,中國的房地產信托也隨著金融信托業的恢復而在全國發展起來。我國的信托業正處于快速發展中,信托財產的運用多集中于金融投資,房地產信托也得以快速發展。
二、房地產投資信托的制度優勢
與一般的信托合同、證券投資基金相比,REITs制度具有很大的優勢,這主要體現在以下幾個方面。
1.REITs面向中小投資者。意味著一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產業的投資,這為小額投資者提供了一種通過低成本、低風險以及最低投資額度最小化的專業理財工具,顯然有利于實現中小投資者的投資理財愿望。
2.REITs具有較高的流動性和變現性。它是一種房地產的證券化產品,一般采用股票或受益憑證的形式,從而使得使房地產流動起來。投資者可以通過金融市場自由買賣,這與傳統的房地產投資相比,具有相當高的流動性。同時,這也使得REITs與一般封閉式基金相比,能夠讓廣大投資者迅速退出,具有較高的變現性。
3.REITs是一種有效的保值增值投資工具,能夠有效抵御通貨膨脹。作為REITs價值基礎的房地產,具有很強的保值功能。在通貨膨脹時期,伴隨著物價的上揚,房地產物業的價值也會升值得很快,但在同時,以房地產物業為資產基礎的RETIs股票價值也會隨之上升,因而RETIs的收益水平也會比平時高,能夠在一定程度上抵銷通貨膨脹的影響。因此,房地產投資信托是一種很好的保值增值投資工具。
三、我國發展房地產投資信托的路徑選擇
1.國外的REITs立法模式
目前國外對REITs的立法模式主要分為兩種類型:一種是美國的分散立法模式,REITs的相關規定體現在不同的法律領域中;一種是集中立法模式,對REITs進行專門的立法規定,以亞洲各國和地區為代表。亞洲的REITs在結構、投資范圍、收入分配等方面都與美國的規定十分相似,但亞洲各國和地區普遍采取了統一制定REITs專項法規的立法模式。造成這兩種立法模式的原因主要有以下兩點。
首先,美國由于最早獨立發展REITs,面對這種全新的投資理財產品,只能通過“摸著石頭過河”的方式,在出現新問題的時候不斷的出臺新規則或修改以前的規則,最終通過不同的法律規則形成對REITs的規制。而亞洲各國和地區則充分利用后期發展REITs國家的優勢,可以借鑒美國發展REITs立法模式的成功經驗,從一開始就進行專門的統一立法。
其次,這也是由兩大法系的立法特點所決定的,在美國等英美法系國家,主要依靠判例法或者單個的法案對REITs進行規范,成文法在法律體系中則處于次要地位。而亞洲各國則屬于大陸法系國家,一直采用成文法的形式進行立法,不具備英美法系判例法那樣的靈活性,而采用統一立法卻可以更好的為REITs參與者及法院提供守法和司法方面的的法律基礎。
2.我國發展REITs的路徑選擇
我國應當充分利用后發展國家的優勢,借鑒亞洲其他國家的做法制定專門的REITs法律法規,即采用統一立法模式,這樣的操作具有巨大的優越性。
首先,制定REITs專項法能夠減少立法沖突,克服目前存在的法律制度的局限。正如前文所述,我國目前的各項法律制度存在著一些局限甚至自相矛盾的問題,制定REITs專項法則顯然減少了這些法律制度之間的沖突,同時,統一的立法模式可以使REITs的過程及各種規定一目了然,從而在適用這一REITs專項法的時候有利于投資參與人以及裁判人員的實際操作,尤其對于我國現在的情況,對于大多數人來說,REITs是一種新生事物。這就從法律法規上保障了REITs的發展。
其次,制定REITs專項法可以維持法律的穩定性,節約立法成本。REITs所涉及的法律部門比較多,如果對所有涉及的法律部門都進行修訂,一方面立法成本很高,費時費力,另一方面現有法律都進行修改不利于維持法律的穩定性,而采取統一立法的模式則完全避免了上述弊端,也發揮了后發展國家的優勢。
