房地產稅收政策精選(九篇)
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第1篇：房地產稅收政策范文
中圖分類號:F810.422文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2009)14-0052-03
房地產稅收對促進土地、房產資源的合理配置和有效利用以及社會財富的公平分配均具有明顯的作用,因而理應成為政府干預房地產經濟活動、促進房地產市場均衡的一種重要的經濟政策工具[1]。近年來,我國部分地區房價居高不下,且上漲勢頭越來越猛,遠遠超出了普通老百姓所能承受的范圍,廣大居民只能“望房興嘆”,“居者有其所”只能是大部分普通市民的美好愿望。根據國家統計局的數據,2007年全年70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲7.6%,漲幅比上年提高2.1個百分點。而珠江三角洲及北京、上海等個別城市房價的漲幅,甚至高達40%以上,多個城市的商品房均價攀升至萬元以上。究其原因,應該是多方面的,但其中房地產市場的稅收政策應該是促成房價居高不下的眾多因素中較為重要的一個。改革和完善當前我國的房地產業稅收政策已成為社會各界關注的焦點之一。
一、現行房地產稅收政策概述
房地產市場體系包括開發、交易和保有等3個環節,下面將從這3個環節對我國的現行房地產稅收政策進行逐一分析。
1.生產開發(取得)階段的房地產稅收政策。房地產開發企業一般通過出讓和轉讓兩種方式取得土地。對于通過轉讓方式取得的土地,房地產企業需要支付土地出讓金(即40―70年的土地使用費用,或稱其為地租)等費用和土地進行交易應繳納的契稅、印花稅;對于通過轉讓方式取得的土地,則需支付地價款(已包括土地出讓金)和土地進行交易應繳納的契稅、印花稅。如果是拆遷項目,房地產企業要支付拆遷安置補償費;如果占用耕地,要繳納耕地占用稅。在開發過程中,要繳納市政配套費、規劃設計費、小區配套費等共計五十余種費用,據估算,這些政府收費占到了商品房銷售價格的20%左右。開發期間,由施工企業繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加以及印花稅、企業所得稅,這些稅種除企業所得稅外都包含在房地產企業支付給施工企業的工程費用里,作為房地產企業的開發成本。另外,房地產企業也要繳納印花稅和項目開發期間的土地使用稅。
2.轉讓處置(流轉)階段的房地產稅收政策。在商品房的銷售過程中,房地產企業需繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅和企業所得稅,但以上的各種稅費基本上都通過商品房的價格直接或間接地轉嫁給了購房者。購房者則需繳納契稅、印花稅。若購房者將自己的商品房再轉讓出去,則在二手房轉讓過程中,政府通過征收營業稅、所得稅、土地增值稅的方式優化資源配置、縮小貧富差距,同時得到一部分財政收入。
3.保有使用階段的房地產稅收政策。開發企業如果將商品房留作自用,或者購房者買到商品房之后用于經營,需每年支付一定的房產稅和城鎮土地使用稅,但平攤到每平方米建筑面積上的稅收是少之又少。但如果房屋空置不用,則不需要繳納任何稅收。也就是說,在我國,購房者買到商品房后無論房地產市場如何變化,在這期間所繳納的稅費將不受房地產價值的影響。
二、我國房地產業稅收政策中存在的主要問題
現行的許多稅收政策已不能與房地產行業的發展現狀相適應,調節功能相對弱化,在某些方面影響甚至阻礙了房地產行業的發展[2]。具體來說,目前我國房地產行業稅收政策中存在的主要問題有:
1.各經營環節稅負分布不合理。在房地產市場的開發、保有和轉讓三個階段(環節)設置有不同的稅種,具體見下頁表所示。
從下頁表中我們可以直觀地看出,我國房地產稅收集中在建設的增量方面,即在房產和地產的流通交易環節設置了主要的稅種,而在房地產保有期間設計的稅種非常少,房地產存量稅源沒有得到充分利用,最缺失的是稅收對存量的調節,且免稅范圍極大。房地產保有環節總體稅負水平僅相當于房地產價值的1.5%～2%左右,而房地產流轉稅類的近10個稅種是對房地產交易過程(房地產所得和轉移)征收的,這些稅種的稅率設計雖各不相同,但卻造成了房地產交易過程整體稅率過高,交易環節總體稅負水平相當于銷售收入或經營收入的23%左右[3]。這種“重流轉、輕保有”的房地產稅收政策設計,勢必增加新建商品房的開發成本和二手商品房的交易成本,最終反映到住房價格上,提高了居民購房的門檻,造成商品房的積壓和空置。
2.稅費體系混亂,稅輕費重。雖然根據國際慣例,對房地產行業實行的某些收費是十分必要的,但我國現行的稅費體系中存在著稅費混亂、收費項目多等不規范現象,使得費明顯重于稅。目前,我國有關房地產方面的收費少則幾十種,多則上百種。如地方政府在房地產開發過程中所征收的費用,除了土地出讓金和市政配套費外,還要收藍圖審查費、綠化費、墻改費、施工放線費、規劃設計費、環保評估費、室內空氣檢測費等。更有甚者,有的地方還收取政府價格調整基金、職工培訓費、安全施工措施費、散裝水泥推廣費、預售許可證服務費、房屋面積界定費、管線綜合竣工圖設計費、電力委托費等等,涉及超過20個部門,這些成本約占房價的15%～20%[4]。據有關資料顯示,目前涉及房地產開發建設和銷售全過程的十幾種稅大約占建設成本的9%,而各類規費卻占到了41%。如下圖所示:
房地產行業稅費體系的這種失衡狀況將產生許多不良的影響:一是過多的收費大大抬高了房價,從而抑制了居民購房的積極性;二是過高的收費比重,將減小稅收變動對房價的影響幅度,最終將降低政府稅收政策的敏感性;三是收費的泛濫還將為腐敗提供適宜發展的溫床。
3.預收賬款納稅時間的確認及會計處理不當?，F行《營業稅暫行條例實施細則》規定,納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產,采用預收款方式的,其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。這一規定的初衷是為了方便稅務機關的征收管理,保證稅款的及時入庫。但與其他銷售行為相比,預收款方式只是暫時取得了款項,并沒有發生所有權的轉移,因此在此狀態下征稅缺少理論依據。更重要的是這種征收方式會減少房地產開發商手中的開發資金,使得本來就資金緊張的房地產開發企業雪上加霜,從而將在一定程度上延緩房地產產品的開發進度。
另外,根據《關于營業稅會計處理的規定》的第二條規定,企業按營業額的規定稅率,計算應納的營業稅,應借記“經營稅金及附加”科目,貸記“應交稅金――應交營業稅”科目;上交營業稅時,應借記“應交稅金――應交營業稅”科目,貸記“銀行存款”科目,而對房地產開發企業按預收賬款申報納稅的會計處理卻未有提及。因為無明文規定,房地產開發企業在按預收賬款申報納稅時就往往只能按以上辦法進行會計處理,即:
在收到預收款時作會計分錄:
借:銀行存款
貸:預收賬款
借:經營稅金及附加
貸:應交稅金――營業稅
而在申報納稅時作會計分錄:
借:應交稅金――營業稅
貸:銀行存款
以上會計處理對營業稅雖沒有影響,但不符合收入與成本、費用的配比原則。這是因為在預收賬款還沒有轉作收入時,按預收賬款繳納的營業稅已作為成本項目計入“營業稅金及附加”科目,使企業多計費用,少計利潤,進而少繳了企業所得稅。如果再加上因房地產開發企業生產周期長,很多工程要跨年度進行,而使得預收賬款轉作收入的時間間隔也相應增長的實際情況,這一問題將更為突出。
4.房地產稅收優惠政策導向性不強。房地產業的稅收優惠政策由于以下幾個方面問題的存在,其應有的調節導向性被嚴重削弱。第一,優惠政策的制定缺乏系統性和規范性。由于我國房地產行業起步較晚,政府對其還缺乏一定的預期,只能在問題出現時才制定相應的政策加以調節,從而不可避免地造成了政策的隨意性。同時,由于房地產品本身具有區域性的特點,各地區要根據中央的原則性規定,制定本地區的實施細則,在這一過程中又會產生政策制定中的偏差;第二,優惠范圍優待擴大和調整。大部分優惠政策是針對存量房地產提出的,忽視了對新增房地產品的品種結構、建筑區域、使用建材等的引導。第三,實施稅收優惠的稅種較少,優惠方式單一。與房地產行業有關的稅種共有十幾項,而實施優惠政策的只限于與之相關的契稅、營業稅等少量具有流轉稅性質的稅種,且主要集中在房地產品的轉讓環節,實行優惠的稅種主要是優惠的方式主要是直接的降低稅率,這將不利于稅收優惠的政策效應的充分發揮。第四,優惠標準較為模糊。在我國房產被分為經濟適用房、商品房、高檔住宅、別墅等幾個類型,它們是確定是否給予稅收優惠的重要標準。但由于各地的實際情況不同,在確定具體標準是時,隨意性較大,從而給政府的“尋租”行為提供了條件,也影響了現有稅收優惠政策的實施效果。
三、完善稅收政策促進房地產行業發展的構想
隨著經濟全球化步伐的加快,尤其是我國加入WTO后,我國的稅收政策與國際接軌是一個必然的趨勢。這就需要我們在借鑒各國先進經驗的基礎上,對現有的房地產行業的稅收政策中存在的問題進行改革與完善。
1.重新調整各環節的稅負水平。一方面,可通過直接降低開發和轉讓環節的總負擔率來實現;另一方面,可通過減少開發及轉讓環節的稅種來簡化稅制、方便征繳,進而降低該環節的稅收成本。具體可以在以下幾個方面著手:(1)降低取得及流轉環節稅負水平。針對房地產開發費用負擔過重的問題,需要對一些開征合理但分布不合理的項目進行調整,即能達到調整稅負分布的目的。如由于將大市政費、小區建設配套費等城市基礎設施建設配套建設費的使用受益者是全體居民,而在開發環節征收就顯得不太合理,因此,應將其改在房地產保有環節征收,使所有享有者都支付費用。這一方面符合“誰收益,誰交費”的原則,另一方面,也實現了稅費負擔在保有和開發、轉讓環節的重新分布。此外,既然征收土地出讓金,就可以完全取消耕地占用稅等,進而降低該環節的稅收成本。(2)重新設計合理的保有環節稅收。房地產保有稅類可以設置以下稅種:一是不動產稅。鑒于在評估過程中很難區分房屋與土地各自的價格和簡化征納手續、降低征納雙方的稅收成本的考慮,將房產稅和城鎮土地使用稅合并為不動產稅,并且主要在房地產保有階段征收;二是土地閑置稅。即以閑置未用的土地為課稅對象,對空地的實際持有人征收;三是定期土地增值稅。主要是對自用商業性房地產征收。采用規定的稅額標準每年征收。
2.界清稅費,嚴格控制房地產行業的收費規模。應改革現行行政事業性收費體制,根據市場經濟要求科學地確定稅費體系,界定租、稅、費的內涵,建立合理的租、稅、費體系,通過清費改稅,減輕企業負擔,擴大稅收規模。具體思路如下:(1)加快稅費調整,改變稅費體系混亂的局面。保留補償性、資源性和證照性的收費項目,對一部分納入國家預算、管理比較規范的基金和收費項目亦可考慮保留,實行基金化管理。取消屬于管理性和建設性的不合理的行政事業性收費項目,將一部分收費改為征稅,擴大稅基,減少重復征收現象,并由稅務機關統一征收,形成集中征收、集中管理、分頭開支的管理體制,加大政策的透明度,簡化辦事程序,提高辦事效率;(2)規范政府行政管理機關的收費行為。實行收費定期向社會公布制度,以接受民主監督。同時規定凡未經公布的收費項目和收費標準,開發企業有權抵制和向有關部門舉報,并不得計入房地產品的建設成本。另外,應加快房地產中介服務機構與行政管理部門的脫鉤改制,從根本上避免政府部門通過對下屬機構實施強制服務而變相收費。
3.調整預收賬款的納稅時間,統一會計處理方法。營業稅中關于預收賬款納稅時間的規定,無論是在理論上,還是在實踐中都存在著不合理之處。針對預收賬款在房地產開發過程中的重要性,建議將現有納稅時間的規定做如下調整:在房地產產品未完工之前,每月月末房地產開發企業應根據本月發生的預收賬款計算應納營業稅,并將這一數額向稅務機關申報,但不必繳納稅款,待房地產品完工、交付使用時,再統一匯算清繳。這樣,一方面可以防止房地產開放企業隱瞞最終營業收入、逃避稅收,有利于稅務部門的年度稅收預測和納稅監督,另一方面,還可以為房地產開發企業減輕因開發資金短缺而帶來的壓力。
在會計處理上,則可參照因時間性差異所形成的所得稅的遞延核算方法,具體的說:房地產開發企業應在月末根據當月收到的預收賬款,按規定的稅率計算出應交的營業稅,并作如下會計分錄:
借:遞延稅款――營業稅
貸:應交稅金――營業稅
這一方面可以準確地反映房地產開發企業按稅法規定應繳納的稅金,另一方面,也避免了因直接將應交營業稅作為成本,計入“經營稅金及附加”而導致應納所得稅的減少。
待房地產品完工,對應納營業稅進行匯算清繳時,則作如下會計分錄:
借:應交稅金――營業稅
貸:銀行存款
待將預收賬款確認收入時,則作如下會計分錄:
借:經營稅金及附加
第2篇：房地產稅收政策范文
內容摘要:文章認為房地產稅收調控要著眼于建立長效機制,物業稅是維護房地產業健康發展的長效制度,必須下決心認真研究開征或者著手改革現行房地產稅制和土地出讓金制度。
關鍵詞:房地產業 房地產稅收政策 長效機制 稅制改革
正確認識房地產業及稅收調控的地位
(一)房地產業健康發展需要擺正位置,堅決扭轉“房地產依賴癥”
房地產業從2003年開始,被確認為國民經濟的支柱產業,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產業的“過度非理性發展”也會產生一系列負面作用,導致一些地方政府不惜違法用地;房地產業的“過度非理性發展”加劇了人口、土地、資源環境之間的矛盾;房價上漲過快加劇收入分配不公,造成社會不穩定、不和諧的因素;高房價必然抑制居民對其他領域的合理消費,不利于擴內需、促消費;地方收入“房地產依賴癥”對其他產業產生資本和土地的擠出效應,使其他產業可能被忽視,因此不利于經濟結構的調整和產業優化升級,加快轉變經濟發展方式必然受到影響;大多數中央調控政策的執行最終都要靠地方政府,而對“土地財政”和房地產的過度依賴讓地方政府既無力建設保障性住房,也無心抑制高房價,這可以說是當前宏觀調控政策作用失靈的一個重要原因。因此,必須擺正房地產業的地位,房價一味上漲和房地產業“一枝獨秀”的發展絕不是房地產業健康發展的模式,必須從根本上扭轉這種認識和局面。
(二)房地產稅收調控要著眼于建立長效機制,努力改善稅收調控方式
房地產行業具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產市場調控最重要的手段,而稅收調控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對穩定的稅收體系更有利于行業的健康發展。
在對房地產市場可以采取的常用調控政策中,稅收調控具有明顯的優勢。因為金融、信貸等政策調控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結構性調整。因此,雖然稅收調控只是作為一種輔助手段,但在房地產調控中的作用也日益重要。就稅收調控而言,現在的問題是:當前房地產業的稅收政策,沒有一項是從房地產市場長期發展的角度出臺的。
對前一階段房地產稅收政策的梳理
(一)2005年以來房地產稅收政策的實施情況
我國的房地產稅收政策從2005年以來大致經歷了以下幾個階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應對房價偏高、增長幅度偏快等現象,國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應對國際金融危機影響,配合國家的擴內需、保增長、惠民生的指導方針,為鼓勵國民購買住房和扶持房地產企業發展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個階段來看,宏觀調控措施盡管產生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達到預期的效果,國內大部分城市房價波動較大,同時在總體上延續著不斷上漲的趨勢。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房價又出現過快增長的勢頭,宏觀政策又開始趨緊,相應稅收政策方面也開始收緊。
(二)2008年以來國家采取的具體房地產稅收政策
2008年3月,為了支持廉租住房和經濟適用房的建設,國家減免廉租房和經濟適用房建設和運行當中涉及的有關稅收。2008年11月,為了減輕個人購房者的負擔,促進個人住房消費,將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統一下調到1%。同時還規定個人住房買賣的時候可以免征印花稅,個人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺的國辦131號文,規定對住房轉讓環節的營業稅暫定一年實行減免政策。規定個人購買普通住房超過2年(含2年)轉讓免征營業稅;將個人購買普通住房不足2年轉讓的,按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅;個人購買非普通住房不足2年轉讓的,仍按其轉讓收入全額征收營業稅。這次稅收政策調整和原來執行的政策相比,調整了住房轉讓環節營業稅的征免期,同時加大了稅收優惠的力度。通過這次營業稅的政策調整可以降低住房轉讓交易成本,促進二手房市場發展,鼓勵普通住房消費。
2009年1月1日起,國家廢止了《城市房地產稅暫行條例》,消除了內外資企業在房產稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國家下發財稅[2009]157號文,規定自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的免征營業稅。這次政策調整把個人購買普通住房后轉讓免征營業稅的時間從2年恢復為先前的5年,體現了政策較以前開始趨緊。
下一階段完善房地產稅收政策的建議
(一)盡早全面開征物業稅,改革現行房地產稅制和土地出讓金制度
開征物業稅主要是完善財稅制度的需要,同時對調節收入分配、優化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產投機也能起到積極的作用。至于調控房價,雖然短期內效果尚待考察,但從長遠來講增加房地產保有階段的稅負、改革現行“土地批租”制度,肯定對房價的合理化和避免過快增長有積極的作用。當務之急是需要認真研究房地產稅制改革的各項現實問題,包括房地產稅的征稅對象和納稅義務人、計稅依據、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時期新舊體制的銜接等具體問題,對這些問題逐一研究解決?？紤]到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進行,可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡單易行的稅種,將來再逐步過渡到全面開征物業稅。我國的房地產稅收制度必須改革。中國房地產稅制存在的諸多問題,稅制不合理已經成為制約房地產市場健康發展的重要原因之一。2010年“兩會”期間,有委員提出房地產稅費涉及12種稅,50項費,一套房合計征收62項各種稅費,這也是高房價的原因之一。
(二)調整房屋租賃稅負,大力發展房屋租賃市場
理論上,物業稅的納稅義務人應該是房產的所有人即業主,但業主會不會把此稅轉嫁給租戶?事實上,從香港的情況來看,業主普遍會把物業稅轉嫁到租客身上。租戶除承擔租金外,還多交了稅,可以說政府征收物業稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現,必須調整房屋租賃時的稅負,降低租賃成本,活躍房屋租賃市場。我國稅法規定個人出租住房要征收六稅一費,不僅稅種多、稅負重,而且在實際征管中偷逃稅款的現象十分嚴重。建議統一稅率,對普通住宅個人住房租賃統一按租金收入的一定比例征稅,以此來盤活空置住房,提高住房的使用效率。
(三)研究開征遺產稅和贈與稅,以配合物業稅的征收
從世界各國財產稅征收的情況來看,大多都會配以完善的遺產稅和贈與稅以使財產稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時贈與或者去世后由子女繼承的房產征收遺產稅,這樣可以有效降低房產的長期收益預期。聯系到我國的實際,如果征收大額的遺產稅,在一定程度上肯定會降低富人購置固定資產的原動機。那么相應就應該能起到降低需求的作用,從而起到影響房價的作用。
參考文獻:
1.國務院辦公廳.關于促進房地產市場平穩健康發展的通知,2010(1)
2.陳真誠.不表態不代表物業稅不會開征.法制日報,2010(2)
第3篇：房地產稅收政策范文
一、當前我國房地產市場的現狀
1、經濟增長迅速刺激中國房地產市場的消費需求
改革開放以來，中國經濟長期保持著兩位數的高速增長，成為全球經濟發展最為迅速的國家，在發展中國家中處于領先地位。經濟快速增長，使得我國人民生活水平和社會購買力水平不斷提高，社會對房地產的需求不斷上升，原有的樓市供求矛盾加劇，最終給我國帶來了更大的房地產市場消費需求。
2、房地產業是經濟發展的重要領域
經過長期的發展，我國房地產行業逐漸走向經濟發展的前臺，體現出產業化發展趨勢。2006-2008年連續三年的經濟發展過程中，房地產吸引了眾多行業領域的資本進入，這也是2006-2008年我國房地產市場價格不斷攀升的重要資金緣由。在扣除外貿成分以后，房地產業是一個舉足輕重的經濟領域，是我國經濟發展不可忽視的產業成分之一。
3、房地產業是擴內需、保增長的重要支撐
首先，房地產是我國轉變經濟增長方式過渡時期的重要產業。我國在外需不足的前提下，提出轉變經濟增長方式，擴大內需，以應對金融危機的影響。在這一過程中，房地產行業對我國經濟發展的支撐作用不斷顯現出來。其次，房地產是我國面對金融危機壓力、刺激就業等方面不可忽視的行業。這主要是由房地產作為我國產業機構的中間產業鏈條所決定的。
4、規范房地產行業的發展是一項重要的民生工作
根據不完全統計，中國當年的普通居民，幾乎有50%以上的收入屬于個人的住房消費。住房消費是我國居民消費的重要組成部分，不僅牽動著居民的收入水平，而且與我國銀行業發展有著重要的關聯性，也是我國居民財產性收入的主要構成部分。
二、目前房地產業涉及的稅收政策存在的主要問題
1、從房地產增量房市場稅收優惠政策來看，主要問題有:
第一，在營業稅方面。一是關于股權轉讓問題。股權轉讓不征收營業稅，有造成大量房地產稅收流失的可能。二是關于土地使用權轉讓有關稅收問題。據了解，各地對土地交易中心有關營業稅（包括土地增值稅）的處理差別很大，有的征收了營業稅，有的則沒有征收，關鍵是對“轉讓”或“出讓”的界定爭議較大，難以把握。三是關于“購置”問題。各地意見不一，也造成了政策執行過程中的不統一。
第二，在所得稅方面。一是企業所得稅方面。對房地產企業所得稅有關銷售收入的確認、開發成本費用的扣除范圍等方面進行了明確，但采取預征利潤率的辦法在執行中會遇到阻礙。二是個人所得稅方面。房地產行業形勢看好的條件下，幾乎所有股東作為高收入者而未繳納個人所得稅。三是在土地增值稅方面?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》自1994年實施以來，基本上沒有得到很好地執行。
2、從存量房（二手房）轉讓稅收政策來看，主要問題有:
第一，在營業稅方面。一是關于計稅依據問題。現行營業稅政策對二手房交易過程中計稅依據的確定不好掌握，缺少政策依據。??二是關于視同銷售問題。營業稅實施細則規定:單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。但對個人將不動產無償贈與他人的行為，沒有視同銷售不動產規定，不論贈與對象是誰，均不征收營業稅。
第二，在個人所得稅方面。一是免稅認定困難。個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活居住用房免征個人所得稅的優惠政策，在認定上非常不便。二是稅款計算困難。主要是扣除標準不好確定。
第三，在土地增值稅方面。實際操作繁瑣。若采用房屋“評估價格”計算征收時，按規定要經過資格認定的評估中介機構按重置成本法對房屋進行評估，而且由于房屋的購置價格一般不單列土地價格，每套房子所占地價無法取得，不允許扣除，土地增值稅不能包括土地價值，政策設計上有問題。
三、規范房地產業稅收政策管理的對策
1、完善稅收政策，這是規范稅收管理的前提。一是對股權轉讓不征收營業稅政策要進行完善。恢復對“土地和不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。但轉讓該項股權，應征收營業稅”的稅收政策，以彌補目前的政策漏洞。二是對土地交易中心征稅問題應予明確。除《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規定五種情形可視為土地所有者收回國有土地使用權，不征收營業稅之外，土地交易中心其他收回土地使用權行為都應視為“轉讓”，企業取得土地交易中心支付的補償費收入，應征收營業稅。三是關于“購置”問題。我們認為購置包括通過各種方式取得的不動產，包括“外購”“換入”“投資者投入”“債務重組”“接受捐贈”等方式取得的不動產，再次轉讓時可按差額計征營業稅。
2、加大對房地產保有環節征稅?，F在投資型購房者已經成為房地產市場上的主力軍，如果說過去他們是想通過房地產買賣行為賺取差價，獲得高收益，現在他們更多地想通過持有房地產來實現資產的保值、增值。特別在當前政府對房地產流通環節征收重稅的情況下，他們不僅不愿意賣出房產而且不斷地購入房產，這在一方面減少了二手房市場的供給，不利于房屋的流通，另一方面加劇了房地產市場上購房者之間的競爭，結果真正的自用型購房者買不到合適的住房。因此，筆者認為應當加大對房地產保有環節征稅，當前“呼之欲出”的物業稅就可以在一定程度上解決這個問題。
3、明確土地增值稅基本核算對象。經過調研，我市房地產企業一般在項目按有關程序報建、招標后，按招標項目建立項目小組、項目經理、分項目核算施工成本，其成本核算對象即基本確定。因此我們建議:土地增值稅最基本的核算對象是指“幢”或指施工企業項目法中施工的“同一項目經理、同一開工時間的幾幢”。對于混合項目計征土地增值稅問題。根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）規定:對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用普通標準住宅的免稅規定。
4、盡早全面開征物業稅,改革現行房地產稅制和土地出讓金制度。
第4篇：房地產稅收政策范文
關鍵詞：房地產業 稅收征管 對策
改革開放30多年來，我國房地產業得到了迅猛發展,成為國民經濟的支柱性產業之一，房地產稅收成為地方稅收的主要來源之一。近年來，溫州市區房地產業在自我發展和宏觀調控中不斷發展壯大，總體上呈現持續、穩定、快速發展的格局，成為推動溫州市經濟和社會發展新的增長點和重要支撐。但在發展過程中以及稅務部門管理的過程中也出現了一些新情況和新問題，本文僅從稅收征管角度探討溫州市區房地產業征管情況。
一、溫州市區房地產業的稅源征管情況
（一）溫州市區房地產行業稅收征管體制
2002年以前，市本級房開企業歸市地稅局直屬一分局征管，其余按照屬地管理原則分屬四個區分局征收。2002年，溫州市區地稅新征管模式到位，市區房地產業稅收集中歸屬直屬一分局進行征管，即溫州市級和所轄四個區的房地產企業實行集中統一征收管理，做到了征管政策口徑一不致性、無差別。同時，2001年12月根據《關于溫州市區征管范圍具體劃分意見的通知》（溫地稅征[2001]186號）文件精神，市區所有外駐溫建筑企業稅收均由直屬一分局征收，為掌握房地產業稅源在建筑開發環節信息奠定了良好的基礎。
（二）溫州市區房地產業稅源收入情況
房地產業作為第三產業的重要組成部分，已成為各地經濟發展的重要引擎產業，對拉動經濟快速增長發揮了積極作用。房地產業的迅速發展在稅收上體現得非常明顯。以溫州市區為例，房地產業稅收收入（不含國稅部門征收的企業所得稅，下同），從2002年的38.52億元增加到2011年的20.64億元，平均每年增長14.23%，遠高于當地的GDP增長與地方稅收收入增長幅度。
市區房地產業稅收收入每年均占市本級（含四個區）地稅收入的45%以上，2008年至2011年，直屬一分局組織的房地產稅收（不含國稅部門征收的企業所得稅與二手房轉讓稅收）占市本級地方稅收收入的比重分別是16.71%、17.94%、17.48%、19.49%，占比逐年提升。
二、溫州市區房地產企業征管現狀
（一）會計核算不規范，導致納稅申報額不實
會計法和稅法均要求房地產企業核算時應遵循權責發生制和配比性原則，而從該市現狀來看，很多企業財務核算存在著諸多不規范現象，如： 1、以房產抵償債務不計應稅營業額，用商品房抵頂銀行借款本息，抵頂應支付的建安工程款、廣告費用、水電費用等支出直接記入應付款科目，不計銷售收入，不申報納稅；2、預收房款延期計入營業收入，在開具發票、結清房款、辦理房屋權證之前的預售階段，將收取的購房定金或誠意金，存入個人賬戶、關聯單位賬戶或者銷售公司賬戶，延遲繳納相關稅金；3、房屋已竣工但未決算的，以收入、成本無法準確反映為由，不申報納稅；同時將部分可投入使用房屋出租給他人，但租金收入不納入會計核算，不申報納稅。4、虛增成本，加大費用。如利用地產開發企業廣告和業務宣傳費可無限期結轉移后的規定，通過虛開高開宣傳費的方式，增加企業成本。
（二）房地產行業項目周期長，成本核算混亂
房地產開發企業的建設周期較長，大部分的成本費用發生在前期，對這部分費用是按初期“開辦費”還是“工程成本”對待，稅務部門和企業之間意見無法統一。特別是開辦期跨年度，且第二個年度有開發項目的企業，直接影響其招待費等費用的核算。部分企業的開發項目實行連續滾動開發，項目決算期又有意無意地滯后，成本無法及時結轉，甚至存在工程項目已竣工驗收且交付使用，仍然不結轉收入，導致應納稅所得額無法準確計算；還有的房地產開發是跨地域滾動開發，且同時開發幾個項目。稅務機關一般都以年度為單位，但事實上，房地產企業的項目決算要等到整個項目工程通過驗收之后才能進行，也就是說，一天沒通過驗收，項目本身就不能算出利潤，這就給房地產行業稅源監控帶來困難。
（三）稅務機關與房地產企業管理對象不統一
稅收的管理對象是企業，房地產行業的經營對象是項目，因此稅務機關很難按戶確認房地產業納稅人的年度財務收入和應稅收入，或是根據配比原則通過成本費用、資產規模等分析手段確認申報收入的合理性。這些給房地產行業的稅源控管造成很大的困難。同時，房地產企業在進行成本核算時，有意無意地不分項目設立成本明細，而將完工和未完工的多個項目成本混在一起，導致賬面暫時性虧損或隱瞞巨額利潤；
（四）外部信息來源滯后，過多依賴事后管理
房地產涉及到國土、規劃、建設、房管、招投標中心、國稅、地稅等多個部門，由于沒有建立統一信息共享機制，部門之間的信息傳輸渠道不暢，稅務機關不能及時掌握有關情況，大部分管理信息的獲取仍然依靠征管人員的工作責任心，通過下戶走房或通過電視、報紙、網絡等媒體，或通過詢問部分關聯度相對密切的單位，才能獲取相關項目開發信息。稅務機關獲取信息渠道過窄、來源渠道不暢、信息滯后、過多依賴事后管理等現狀，影響了稅務機關有效實施科學化、精細化管理。另外，目前溫州市信息共享的外部合力仍未能全面形成，缺乏相應的激勵制約手段，信息共享未能實現，導致房地產行業稅源的源泉控制全面落實。
三、加強房地產業稅收征管的對策和建議
第5篇：房地產稅收政策范文
關鍵詞:宏觀調控;房產稅;供求平衡;稅收杠桿
中圖分類號:F8
文獻標識碼:A
文章編號:1672-3198(2010)19-0232-02
近年來,尤其是2002年以來,中國的房地產市場牽動著全社會的神經。它是中央政府進行宏觀調控的重要領域,它是地方政府重要的財政收入來源,它與中國的金融市場、相關制造業、勞動力市場等有著緊密的聯系,它關系到中國普通百姓的居住和生活,它是經濟學家爭論最多的問題之一,它也是社會上利益矛盾集中的領域之一?？傊?它深入地影響著中國經濟的效率與公平,影響著中國經濟的健康發展。稅收可通過制度和政策兩種方式對房地產市場產生重要影響,故是政府進行房地產市場調控的重要手段之一。但對于如何更好地改革當前的稅收制度和改進稅收政策,以更好地發揮稅收的調控作用,卻存在著較多的爭論和分歧,是值得認真、深入和系統研究的重要問題。
1 我國房地產(稅制)的發展以及現狀
1.1 我國房地產稅制的發展
近年來,我國部分地區如北京,上海房價飛漲,房地產業發展,大到影響市場交易能否順利進行,國土資源能否得到充分利用,小到影響城市居民能否安居樂業。在這種持續高溫的態勢下,加強對房地產市場的監督管理,規范市場交易行為,以實現資源有效配置成為國家宏觀調控的重點,為遏制畸高房價的,給過熱的房地產市場降溫,稅收的杠桿調控作用不容忽視?？茖W的房地產稅收改革比其他控制土地,提高利息,加強房地產轉讓稅等控制房產熱的措施都要有力有效。因此,完善我國房地產稅制發揮其對于經濟的宏觀調控功能已是時之所需,勢在必行。
1.2 我國房地產稅收制度的現狀
房地產稅收的效能主要體現在兩個方面:一個是組織財政收入的功能。二是調控功能。而后者是指政府通過稅收對房地產業所涉及的經濟主體和經濟行為進行宏觀調控,已達到資源的有效配置,由于我國房地產市場正處于培育和調整階段,房地產稅制還存在許多問題,從我國房地產稅制的設置上看,較為偏重房地產稅收的調控作用。當前我國房地產市場運行表明,現行房地產稅制抑制房價過快上漲,確保房地產市場健康穩定發展的調控效能是比較低的,并沒有發揮其原有的功能和作用。當前我過房地產稅制存在以下的不足:
1.2.1 稅種繁多,加重了房地產業稅收負擔
從稅種設置看,現行稅制涉及房地產的14個稅種中,許多稅種之間存在稅基重疊,或同一稅基設兩個稅種的情況。對土地分別設置城鎮土地使用稅和耕地占用稅,對房產分別設置房產稅和城市房地產稅,稅種重疊。從征稅范圍看,當土地使用權、房屋所有權轉移時既要向取得土地使用權、房屋所有權的單位或個人征收契稅,還要在經濟活動中書立、使用、領受的憑證征收印花稅。從稅基選擇看,對房屋租金收入要征收營業稅、房產稅、個人所得稅或企業所得稅;對房地產轉讓既要按轉讓純收入征收個人所得稅或企業所得稅,又要按有償轉讓房地產取得的土地增值額征收土地增值稅。
1.2.2 稅費兼收,影響了稅收的調節作用
目前房地產稅收既有稅種多、環節多,又有征收不到位的問題;既有收費多、收費不合理問題。除了多達十幾種稅收外,房地產業收費項目更加繁雜,一般都在幾十種,多的地方甚至超過百種。名目繁多的各項收費,導致我國房地產行業稅費混雜現象嚴重。同時,各稅費項目存在著重復征收的問題,如,房地產開發和建筑企業繳付了土地出讓金,還要繳納綜合性市政建設配套費、單向性的配套設施建設費,城鎮土地使用稅等。房地產開發過程和交易環節稅費復雜交叉,稅費混亂,費擠稅現象嚴重,費項總數遠多于稅項總數。從收費比例上看,各項收費占銷售收入的35%左右,相當于經營成本及費用的70%。費大于稅,費擠稅現象嚴重,其格局既明顯加重了房地產行業的整體負擔水平,擾亂了正常的生產經營秩序,又大大弱化了稅收的調控能力。
1.2.3 稅收設計落后,各環節稅負不均
房地產行業的經營過程主要包括:開發、保有和轉讓三個環節,與此相對應,在各環節存在著不同的稅種。這三個環節應當保持適度的均衡,但我國目前的房地產稅制政策從計稅環節來看,房地產稅收集中在建設的增量方面,即在房產和地產的流通交易環節設置了主要的稅種。而在房地產保有期間設計的稅種非常少,且免稅范圍大。這種典型的窄稅基模式造成了明顯的稅負不公。這種分布結構對房地產行業發展產生了許多不利的影響。
1.2.4 稅收調控低效,社會整體效益遞減
由于住房消費的需求剛性小于供求的剛性,大多數稅收負擔能轉嫁到房產購買者身上,這將提高新建商品房的價格,從而帶動整個房地產市場價格的上揚,制約市場正常的生產進程。
1.2.5 稅收征管手段落后、偷漏稅情況嚴重
由于房地產行業稅收征收成本相對較高,加上稅收管理方式滯后,一些房地產公司利用體制漏洞偷逃稅款。
浙江省地方稅務局提供的材料表明,浙江省房地產企業的偷稅問題已經相當嚴重。義烏市地稅局對全市15家規模較大房地產企業進行重點檢查時,查補稅費共7000多萬元,杭州市審計局重點檢查的37家房地產企業中,有17家存在偷逃稅情況,偷逃稅金額達7069.81萬元。全國其他省市不同程度地都存在這一現象。
2 國外如何利用稅收手段調控房地產市場及經驗借鑒
2.1 國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法
(1)以高額稅率對房地產行業進行征稅,有效抑制房地產市場的投機行為房地產市場價格持續攀升,與城市一般居民的需求在結構和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異?，F象,主要是房地產投機性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機行為的做法主要有種:一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產行業內的投機行為。如在法國;二是采用逐步升級的辦法,用重稅打擊投機。如韓國;三是對房地產保有環節征收高稅。
(2)對低收入購房者給予稅收方面的優惠或補貼。房地產市場價格的持續升溫,導致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產市場的供求矛盾,平衡供求關系,許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優惠或出臺了各種補貼方案:一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優惠政策。二是實施廉租房制度,運用各級稅收對廉租房進行補貼。三是利用稅收收入推行福利住房,滿足低收入階層的住房需求。3、充分運用稅收杠桿促進住宅業的發展。雖然各國政府施行的具體措施不同,但均對從事開發廉價住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調控房價的商業行為予以了稅收方面的支持。一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業主,在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。二是對擁有自己住房的業主,還可減免地方稅、財產稅等。三是對出租房屋的業主實行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個人所得稅。4、設計差別性稅收政策體系,即對房地產所有權轉讓環節區分有償和無償,并考慮實際占有權屬時間長短征稅。這在一定程度上實現二者在稅收政策上的差別對待,保護合理的理性需求,增加投機性需求的交易成本。
2.2 國外利用稅收手段調控房地產市場對我國的經驗借鑒
(1)開征“房地產轉讓收益個人所得稅”,即對有償轉讓房產產生的利潤征稅。房地產轉讓中的差別性稅收在房地產轉讓環節應針對消費性需求和投機性需求實行差別性稅收政策,這是當前稅收政策調控的力度點所在。
(2)充分利用稅收手段加強對房地產市場的宏觀調控,尤其是對那些圖謀暴利的房地產企業征稅高稅,堅決打擊各種投機行為。
①適當擴大征稅范圍,將發達地區農村納入房地產體系。
②按房地產評估價值作為計稅依據,以客觀地反映房地產價值。
③房地產稅應逐步發展成為地方主體稅種。
④體現區別征收原則,對第一套自住房免稅,第二套自住房征稅,第三套以上加成征收。
(3)切實利用稅收杠桿促進住宅業的發展,同時制定相關稅收政策,對低收入者和老年人購房和租房實行稅收優惠或補貼。
任何一項制度都是在時間的洪流中不斷完善的,房地產稅收制度亦如此,我們應立足稅收的基本原則,結合房地產自身的特點,以實現公平與效益的統一為目標,建立稅種科學,稅負合理,為房地產業健康發展提供制度基礎的稅收體系,還應借鑒餐卡國外相關方面的成功經驗,制定一些適合我國國情的政策,實現供求平衡。
參考文獻
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第6篇：房地產稅收政策范文
我國房地產市場發展現狀及其地位
（一）經濟增長迅速刺激中國房地產市場的消費需求改革開放以來，中國經濟長期保持著兩位數的高速增長，成為全球經濟發展最為迅速的國家，在發展中國家中處于領先地位。經濟快速增長，使得我國人民生活水平和社會購買力水平不斷提高，社會對房地產的需求不斷上升，原有的樓市供求矛盾加劇，最終給我國帶來了更大的房地產市場消費需求。
（二）房地產業是經濟發展的重要領域經過長期的發展，我國房地產行業逐漸走向經濟發展的前臺，體現出產業化發展趨勢。2006-2008年連續三年的經濟發展過程中，房地產吸引了眾多行業領域的資本進入，這也是2006-2008年我國房地產市場價格不斷攀升的重要資金緣由。在扣除外貿成分以后，房地產業是一個舉足■楊志銀（貴州財經學院科研處貴陽550004）中圖分類號：F810文獻標識碼：A內容摘要：住房作為不動產是一個特殊的商品，既具有消費功能，也具有投資功能。近年來，大量投機資金大規模進入房地產領域，推高房價。這也導致國家一系列房地產調控政策未達到預期效果，居民的自住性消費無法得到滿足。本文在對我國房地產市場發展現狀分析的基礎上，探討稅收政策在房地產市場消費中的作用，并提出完善稅收政策引導房地產市場健康消費的建議。
關鍵詞：稅收政策房地產市場消費輕重的經濟領域，是我國經濟發展不可忽視的產業成分之一。
（三）房地產業是擴內需、保增長的重要支撐首先，房地產是我國轉變經濟增長方式過渡時期的重要產業。我國在外需不足的前提下，提出轉變經濟增長方式，擴大內需，以應對金融危機的影響。在這一過程中，房地產行業對我國經濟發展的支撐作用不斷顯現出來。其次，房地產是我國面對金融危機壓力、刺激就業等方面不可忽視的行業。這主要是由房地產作為我國產業機構的中間產業鏈條所決定的?？傊捎谖覈鴥刃璁a業發展相對落后，競爭力不足，在外部經濟環境復雜多變情況下，房地產是我國擴大內需、保增長，應對金融危機對我國經濟影響的重要產業，也是我國當前轉變經濟增長方式，促進產業結構升級等重大決策實施過程中的重要支撐產業。
（四）規范房地產行業的發展是一項重要的民生工作根據不完全統計，中國當年的普通居民，幾乎有50%以上的收入屬于個人的住房消費。住房消費是我國居民消費的重要組成部分，不僅牽動著居民的收入水平，而且與我國銀行業發展有著重要的關聯性，也是我國居民財產性收入的主要構成部分。
當前我國房地產稅收政策及其存在問題
（一）我國現行房地產稅收政策
1.土地增值稅。土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產的收入減去稅法規定扣除項目后的余額。規定扣除項目包括取得土地使用權時所支付的金額、土地開發成本及費用、新建房及配套設施的成本和費用（或舊房和建筑物的評估價格）、與轉讓房地產相關的稅金、財政部規定的其他扣除項目。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，以及因國家建設需要依法征用、收回的房地產可以免征土地增值稅。此外，企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租房、經濟適用房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
2.企業所得稅。根據最新企業所得稅法規定，房地產企業在計算企業所得稅允許扣除的成本項目可分為：土地實際成本，包括土地征用及遷移補償費、七通一平費（包括道路、供水、供電、通訊、排污、排洪、供氣和場地平整等方面的費用）、管理費用；住宅和其他商品房開發實際成本，包括土地開發費、建筑安裝工程費、設備工程費、配套工程費、管理費用。但是作為土地增值稅加計20%的扣除項目不得在計算企業所得稅中列支扣除。
3.營業稅。營業稅政策中涉及房地產行業的稅收政策主要是兩個行業：一是建筑業；二是轉讓不動產，因此房地產涉及的營業稅稅率主要是3%和5%兩檔。它是對在中國境內轉讓土地使用權或銷售房地產的單位和個人，就其營業額按稅率計征的一種稅賦。營業稅稅法中規定，土地所有者出讓土地使用權以及土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征營業稅。以房地產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險行為，不征營業稅，但轉讓該項股權例外。同時，對自建自用的房地產免征營業稅。2008年3月1日起出租自有住房，不再區分用途，一律按照3%的稅率征收營業稅。
4.房產稅。房產稅主要由產權所有人繳納，產權屬于全民所有，由經營管理單位繳納；產權屬于集體和個人所有的，由集體單位和個人繳納；產權出典的，由承典人繳納；產權所有者、承典人不在房產所在地或產權未確定以及承典糾紛未解決的，應由房產代管人或使用人繳納。根據納稅人不同的經營方式采取兩種方式計稅：一是納稅人經營自用的房產，以房產余值計稅，即從價計征；二是將自有房產出租經營，以房產租金收入為計稅依據，即從租計征，稅率為12%。
5.城鎮土地使用稅。該稅是國家按使用土地的等級和數量，對城鎮（城市、縣城、建制鎮、工礦區）范圍內的土地使用單位和個人征收的一種稅賦。計稅依據是納稅人實際占用的土地面積，由土地所在地的稅務機關按照規定的稅額計征，實行定額稅率，按年計算，分期繳納。
6.契稅。契稅指由于土地使用權出讓、轉讓，房屋買賣、贈予、交換等發生房地產權屬轉移時向產權承受人征收的一種稅。
計稅依據依不同的房地產權屬轉移方式而不同：國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣為成交價格；土地實用權贈予、房屋贈予，由征稅機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；土地使用權交換和房屋交換，為所交換的土地使用權和房屋的價格差額。如成交價格或交換價格差額明顯低于市場價格，并無正當理由，由征稅機關參照市場價格核定，實行3%-5%比例稅率。同時規定國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，城鎮職工按規定第一次購買的公房以及財政部門規定的其他項目，免征契稅。
7.印花稅。印花稅是對中國境內經濟活動中或經濟交往中書立的或領受的房地產憑證以及在境外書立、受我國法律保護、在我國境內適用的應稅房地產憑證的單位和個人征收的一種稅。計稅依據是書立、領受的房地產憑證所承載的資金量或實物量。
針對不同的憑證情況實行兩種稅率：一是比例稅率，適用于房地產產權轉移書據、房屋租賃合同、房地產買賣合同；二是定額稅率，適用于房地產權利證書以及合同金額無法確定的憑證，為每件5元。
（二）現行房地產稅收政策存在問題
1.結構不合理，稅基交叉，存在重復征稅現象?，F行涉及房地產業的稅收結構松散繁雜，各種稅之間主輔作用不清，調節單一，個別稅種設置重疊，存在重復征稅現象。一方面，土地增值稅與所得稅、營業稅交叉重復；土地使用稅與房產稅在對房屋同一目的物征收時缺乏科學性。營業稅與土地增值稅計稅依據存在重疊，從而造成對房地產開發轉讓業務的重復征稅，在一定程度上助長了土地的保有或投機行為。另一方面，房地產開發企業的契稅和印花稅稅基交叉性帶來了一定程度上的重復征稅。此外，房地產出租法人負擔的各類稅收稅基的交叉性，房地產租賃業務稅收也存在重復征收的情況，不利于我國房地產租賃市場的發展。
2.征稅范圍相對狹窄，調節功能弱化。
稅種繁多，收費復雜，租費雜亂，征稅覆蓋面窄，房地產稅占全部稅收收入比重偏低，使得房地產市場出現的嚴重投機炒作造成房價快速上漲、泡沫四起，進而使得房地產稅類籌集財政收入的功能微弱，抑制了房地產稅收作用的發揮。我國房地產評估制度不健全與評估秩序混亂，使得房地產各個交易環節的計稅依據難以科學合理地確定，難以發揮調節社會貧富差距的作用，抑制房地產投機的作用十分微弱。
3.消費流通環節稅與保有環節稅賦不協調。目前我國房地產稅收政策主要集中在房產和地產的消費流通環節，而在房地產保有環節的稅種非常少，房地產存量稅源沒有得到充分利用。正是因為這種不平衡，導致了房地產流轉環節的稅費過于集中，增加新建房地產的開發成本，在一定程度上帶動整個房地產市場價格的上揚，提高居民購房的門檻，影響房地產消費市場發展。另外，由于我國土地市場的特殊性，大量的土地使用權由企事業單位無償取得，并近似無償地持有，我國對房地產保有、特別是土地的保有稅賦過低。這一現象不能很好地抑制市場對樓市的炒作投機行為，在一定程度上放任房地產、土地的投機炒作者坐等資產升值，而不必擔憂資產保有期間的成本，造就我國目前大量閑置、空置房產。
4.稅收體系不完善，稅收政策存在一刀切現象。我國并沒有專門的房地產稅收體系，而是體現在各個現有稅種稅收政策之中，這不利于行業稅收政策的宏觀調節。
現有房地產稅收政策措施，很少針對不同性質的房地產需求而給予區別對待，大部分是針對房地產行業的經營特點，規定統一的稅收政策，在很大程度上抑制了我國住房市場的消費。
利用稅收政策引導房地產市場消費的政策建議
（一）利用房地產高額稅率打擊房地產市場的投機行為
首先，對房地產保有環節征收高稅收，降低房地產市場的投資和保值增值的功能。
同時增強對房地產市場的閑置房以及空置房的稅收調控。其次，對我國的第二套房產購買征收重稅，開征資本收益稅，抑制居民對房地產行業的投機行為。
（二）對投資性房產需求和自住性房產需求區別征稅
,改革個人所得稅征收管理模式，把房地產轉讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅。加大對我國房地產保有環節的稅收建設，進一步肅清當前稅收政策中存在的稅基交叉、重復征稅等問題，平衡房產消費環境的稅收負擔。根據房地產實際占有權屬時間長短征稅，區別投資性和自住性房產交易的稅收，保護合理的房地產需求，增加投資性房地產需求的交易成本。
（三）對低收入購房者實施差別稅收優惠政策
在現有財政以及貨幣方面優惠政策基礎上，稅收政策應該區別不同收入水平的購買群體而實施差別的稅收優惠政策，鼓勵中低收入階層購買自用住房，可以適當考慮給予中低收入階層住房按揭貸款在征收個人所得稅方面減免相關的利息支出。
考慮與其他相關財產類以及所得稅類相結合，對中低收入階層的購房款給予一定年限的抵扣減免。綜合考慮我國現有房地產稅收政策的基礎上，避免相關稅收的重復征收，對中低收入階層的購房行為給予一定程度的免征或者減征，刺激我國住房消費市場的健康發展。
（四）開征統一規范的物業稅
我國房地產市場另一個重大問題是存在稅費相擠現象，通過開征立足于中國國情的物業稅，可以有效解決這種稅費相擠現象。通過征收物業稅，將一次性繳納的大部分房地產稅費轉化為在房地產保有環節分期收取，提高中低收入者的購房水平，有效降低消費流通環節的稅費負擔，增加房產保有環節的負擔，增加樓市投機者房產持有成本，可以有效改變中國目前階段樓市價格非理性上漲的現象，從而抑制樓市的投機行為。
（五）通過結構性減稅保證房地產市場稅收收入
有保有壓針對房地產市場存在的稅基交叉、重復征稅等稅收問題，按照減少流通環節稅收、市場增加保有環節的稅收原則，適當地對房地產市場實施結構性減稅。根據我國房地產行業發展的需要，對不適應我國地產發展需求的稅種給予一定的減免甚至取消，適當取消房地產市場的耕地使用稅，減免契稅等。增加保有環節稅收，降低房地產市場由于結構性減稅所帶來的稅收收入壓力，使得房地產消費環節的稅負更加合理化、科學化，從而合理引導我國房地產消費市場。
參考文獻：
1.樊麗明，李文.房地產稅收制度改革研究.稅務研究，2004（9）
第7篇：房地產稅收政策范文
關鍵詞：房地產稅；試點；成效；問題
1.引言
房地產稅試點與中國整體經濟社會的發展具有十分密切的關系，隨著試點工作的不斷推進，住宅房地產的遺產稅等相關制度和工作得到了較好的實施，為降低群眾的購房負擔，抑制房價的上漲，鞏固中國稅收基礎，推動房地產行業的改革等都具有十分重要的作用。但是當前中國房地產稅試點工作在取得一定成效的同時還存在諸多的不足之處，主要是相關政策還不健全、試點工作的推廣難度較大、各地區的差異性較大等。這些都在很大程度上限制了中國房地產稅試點工作的順利實施，因此必須要給予其充分的重視。
2.中國房地產稅試點所取得的成效
2.1 穩固稅基提升稅收保障
房地產稅試點工作的開展，使得中國各項房地產稅種在設定和征收的過程中有了更加明_的標準，避免了傳統模式下混亂的局面。在房地產遺產稅等相關稅收標準不斷實施的當前，有助于全面穩固中國的稅收基礎，拓寬了稅源深度，使得中國目前的稅收得到充分有效的保障。在實施房地產稅試點的過程中，表面上看降低了房地產稅收征收的總量，但是從長遠的角度看，更有助全面穩固稅基提升國家稅收的保障，這是目前中國房地產稅試點所取得重要成效之一。
2.2 有助于抑制房價的高速上漲
高速上漲的房價使得中國社會大眾必須要支付大量的成本用于購房支出，進而引發一系列的社會問題，危及經濟社會的發展。當前，中國的房地產稅試點工作能夠對遺產稅等進行更加明確的規定，對具體的征收管理辦法進行了科學的規范。這樣一來就能夠降低社會大眾的購房成本，降低其經濟負擔。長期來看有助于穩定中國目前的房地產市場價格，進而可以在很大程度上抑制房價高速上漲。最終有助于提升社會大眾的幸福指數，穩定經濟社會的發展。
2.3 有助于推動房地產行業的改革
作為國民經濟發展的支柱性產業，房地產業近些年來取得了驚人的發展成就，在促進經濟社會發展的同時也引發了諸多的社會問題。目前，如何有效地推動房地產行業的改革成為當前中國經濟社會發展所考慮的重要問題。在房地產稅試點工作開展的過程中，可以為中國房地產行業的改革奠定堅實的基礎，使得中國房地產行業的改革具有明確的方向和目標。尤其是對遺產稅等相關稅收政策的規定，更是為提升房地產行業的改革提供了有效的參考和動力，使其改革可以實現循序漸進，降低了改革的難度。
3.中國房地產稅試點存在的主要問題
雖然當前中國的房地產稅試點工作取得了很多的發展成就，但是必須要看到其面臨的各項問題，這些問題的將會在未來較長時間內限制房地產稅試點工作的全面開展，必須要給予其充分的重視。
3.1 相關政策不健全
中國房價在經歷了長期高速上漲之后，國家不斷出臺和實施了大量的相關政策以全面抑制房價，但是其取得的成效并不大。在房地產稅試點的過程中，相關的政策雖然也不斷增多，但是其針對性不強，專門針對于房地產稅及其試點工作的相關政策還相對匱乏。比如，在對遺產稅等稅收政策的規定過程中，只是在部分城市和部分人群中實施，其范圍較小，所取得的成效較低。同時，由于要想保證經濟的發展，房地產企業在賺取利潤的過程中，對各項房地產稅試點工作的相關政策踐行力度不足，以各項手段規避相關的政策要求。而各級政府相關部門的監督檢查力度相對有限，難以保證各項房地產稅試點工作的相關政策能夠得到全面有效的實施，進而限制了房地產稅試點工作應有的成效。
3.2 推廣難度較大
房地產稅試點工作要想取得全面的成效，必須要不斷擴大其試點范圍。當前，中國房地產市場發展很不均衡，東南沿海地區的房地產市場呈現出異常火爆的局面，房價高企使得很多購房者只能望洋興嘆。而房地產稅試點工作只是在部分城市和部分人群中實施，沒有全面進行相關的推廣工作。房地產稅試點工作的推動勢必會在很大程度上抑制房價的高速上漲，這會損害部分房地產開發商的相關利益，對東南沿海地區經濟的發展也會帶來抑制作用。因此其推廣的難度較大。隨著房地產稅試點工作的不斷實施，其面臨的推廣壓力將越來越大，對整個試點工作帶來諸多的不利影響。
3.3 各地區存在較大的差異
房地產稅試點工作的開展與經濟社會的發展緊密相關，眾所周知，中國各地區經濟社會發展的整體水平存在較大的差異，這就使得各地區在房價等方面的差距較大。因此，房地產稅試點工作的制定和實施在各地區存在著較大的差異，這就使得相關政策在制定和實施的過程中會存在事實上的難度，也阻礙了中國房地產稅試點工作的順利開展。地區差異使中國房地產稅試點工作難以取得預期的發展成效，進而拖慢整個試點工作的實施步伐，甚至在很大程度上降低了中國房地產稅試點工作的成效。
總結
目前，中國房地產稅試點工作的實施不斷強化，成為促進中國經濟增長、抑制房價上漲、推動房地產業實現改革的重要力量。但同時必須要正視房地產稅試點工作面臨的各項問題。在此基礎上，通過進一步明確中國房地產稅試點工作的方向，以其取得的成效為根基，從存在的問題，全面開展和有效推動房地產稅實現的實施工作。
參考文獻：
第8篇：房地產稅收政策范文
就發展歷程來看,我國房地產市場發展至今不過短短的十幾年,已初步建立了房地產稅收體系。房地產稅收促進了房地產業的健康發展,在完善稅制、發揮稅收聚財功能、進一步發揮稅收經濟杠桿作用、保護和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國外相比,我國房地產市場還處于發展階段,房地產稅收體系中有許多不完善的地方,嚴重影響和阻礙了房地產業的健康發展。國外成功的調控經驗和先進的措施對于我國政府進一步完善房地產市場宏觀調控體系,無疑是值得借鑒和學習的。
一、國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法
各國對利用稅收手段調控房地產市場均有自己的觀點和措施,如果拋開文化背景和歷史因素不看,歸納起來其共性主要體現在以下幾個方面:一是世界各國都非常重視住房保障體系的建立和健全,房地產市場中的政府稅收手段這只“有形之手”,絕大部分情況下也都是針對住房保障問題的;二是為確保房地產市場的和諧發展,對房地產市場的稅收調控政策主要分為兩個層面:對供給的掌控與對需求的調控。其中大多數國家主要致力于在需求的調控方面做文章。如果單純從供給方面調控,勢必進一步加劇供求關系的扭曲,客觀上增加需求方對價格上漲的預期,實際的結果便是房地產價格不但沒壓下來,反而與日俱增。因此,在掌控供給的基礎上,發揮稅收政策對需求的調控就顯得極為必要。
(一)以高額稅率對房地產行業進行征稅,有效抑制房地產市場的投機行為
房地產市場價格持續攀升,與城市一般居民的需求在結構和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異?，F象,主要是房地產投機性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機行為的做法主要有種:一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產行業內的投機行為。如在法國,購房者除要繳納高額地皮稅外,還需支付住房稅或空房稅,這導致了長期以來法國人不把房地產市場視為投資或財產保值的重要領域;二是采用逐步升級的辦法,用重稅打擊投機。如韓國的做法是,從2007年起,將對出售第二套房產的賣主征收50%的資本收益稅,對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說,投機者賣掉一套住房,政府就拿走一半,使投機者無利可圖甚至虧本;三是對房地產保有環節征收高稅。例如,美國對不動產征收的稅收要占到其全部財產稅收入的80%。而我國在房地產保有環節涉及稅種相對較少,稅負相對較輕,這就降低了房地產保有者的經濟風險,在客觀上增加了房地產投機者的需求。
(二)對低收入購房者給予稅收方面的優惠或補貼
房地產市場價格的持續升溫,導致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產市場的供求矛盾,平衡供求關系,許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優惠或出臺了各種補貼方案:一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優惠政策。如美國為了使低收入者能買得起和租得起房子,美國國會在1986年通過了低收入者購房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據這項法令,聯邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業主可在10年內每年接受個人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時,符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏利的政策;二是實施廉租房制度,運用各級稅收對廉租房進行補貼。如法國政府規定,各大城市必須建設一定數量的廉租房,其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場需求減少,房價因此處于穩定狀態。除此之外,政府還長期運用稅收推行租房補貼等福利制度,社會各階層的無房戶都可在租房時享受政府相關的稅收補貼,而建造廉租房的房地產企業也可獲得中央政府在稅收方面的優惠或補貼;三是利用稅收收入推行福利住房,滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”,是指由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。例如德國,多年來,政府投入了巨額資金,大規模興建了許多“福利住房”,很好的滿足了市場尤其是低收入階層對“福利住房”的需求,而這些“福利住房”的預算絕大部分都來自于國家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收,高福利的國家,政府利用稅款建造福利住房已經是家常便飯。
(三)充分運用稅收杠桿促進住宅業的發展。雖然各國政府施行的具體措施不同,但均對從事開發廉價住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調控房價的商業行為予以了稅收方面的支持。一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業主,在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。二是對擁有自己住房的業主,還可減免地方稅、財產稅等。三是對出租房屋的業主實行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個人所得稅。如美國按照現行的稅法,出售一套自用居住滿二年以上的住宅,如果是單身,其售價與購入價的差價收入不超過25萬美元,就可免稅;如果是已婚家庭,差價收入不超過50萬美元,也可免稅。由于美國房價一直比較平穩,售房差價收益很難超過這一限額,這意味著美國房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費者的居住條件,同時也活躍了房地產市場,擴大了國內的有效需求,推動了國內經濟的快速發展。
(四)設計差別性稅收政策體系,即對房地產所有權轉讓環節區分有償和無償,并考慮實際占有權屬時間長短征稅。這雖然不能從根本上完全區分正常房產需求和投機性房地產需求,但可以在相當程度上實現二者在稅收政策上的差別性對待,保護合理的理性需求,增加投機性需求的交易成本。
從國際稅收實踐來看,當房地產發生買賣等有償轉讓時,大多數國家都規定應對轉讓收益增值部分課稅。美國、日本、英國、法國、芬蘭等國家,把房地產轉讓收益歸入個人或法人的綜合收益,征收個人所得稅或法人稅(公司所得稅),其中美國實行15%到34%的累進稅率。意大利將從買入到轉讓時的價格上漲部分作為稅基,按照價格增長幅度采用累進制,按5%至30%的稅率征收不動產增值稅。
(五)針對房地產市場征收不動產稅、財產稅,以防止房地產市場中的商業活動出現欺詐,漏稅等非法行為。所謂不動產稅,是對土地或房屋所有或占有者征收的稅,依據為不動產的評估價值。不動產又可分為三種類型:一是將土地、房屋和有關建筑物、機械以及其他固定資產綜合在一起而課征的不動產稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動產稅;二是只對土地和房屋合并征收的房地產稅,如墨西哥、波蘭的房地產稅,泰國的住宅建筑稅等;三是單獨對土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅(面積稅)和地價稅兩種形式,西方多采用地價稅(主要采用估價計稅方法)。除此之外,在不征收不動產稅的國家,一般征收財產稅,如美國、英國、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國,操作辦法是將不動產與其他財產捆在一起,就納稅人在某一時點的所有財產課征一般財產稅,計稅依據是財產的評估價值。其中美國的財產稅最具代表性。當然還有定期不動產增值稅:該稅種主要是針對占有房地產超一定年限的產權所有者征收,通過對房地產的重新評估,對其增值額征收,
一般為5 年期和10 年期增值稅兩種。因此,以上三種針對房地產市場的征稅有效地保證了房地產市場的健康穩定發展,避免了業主控制或低效率使用房產,刺激了交易活動,這既繁榮了房地產市場,又推動了房地產要素的優化配置,同時也打擊了房地產市場中的投機行為和非法交易行為。 二、國外利用稅收手段調控房地產市場的主要特點 從以上國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法,可以總結出其主要特點:一是大多數國家對房產和土地合一征收,適用統一的稅制;二是國外房地產稅收的征稅范圍既包括城鎮,也包括農村;三是大多數國家按房屋和土地的評估值征收房地產稅,評估價值根據房地產坐落地點、建筑結構、成新程度等因素確定,相當于市場價值的一定比例。與此相適應,大多數國家建立了比較完備的房地產評估機構和評估制度,按照一定的周期對房地產進行評估;四是大多數國家房地產稅的納稅人是房地產的所有者,或者是對所有者和使用者均課稅;五是在大多數國家房地產稅是地方政府的主要稅種,構成了地方財政收入的主要來源。
三、國外利用稅收手段調控房地產市場對我國的經驗借鑒
(一)充分利用稅收手段加強對房地產市場的宏觀調控,尤其是對那些圖謀暴利的房地產企業征稅高稅,堅決打擊各種投機行為。
眾所周知,我國房地產市場屬于暴利行業,年增長率極高。房地產廠商的一舉一動,牽動著社會上千家萬戶的心,甚至影響了滬深股市的走勢,給股市帶來了一定的安全隱患。老百姓對房價居高不下的抱怨,媒體對房地產泡沫的置疑,專家對房地產隱患的責問,使得征收高稅打擊房地產投機行為已經到了刻不容緩的地步。因此借鑒國外先進經驗,開征新的統一規范的“房地產稅”,增大稅收對房地產存量的稅收調節很有必要。筆者認為,我國改革后的房地產稅其基本思路是否可作如下考慮:
1.將現行房地產保有環節的房地產稅和城市房地產稅合并,對土地、房產開征統一的房地產稅;
2.按房地產評估價值作為計稅依據,以客觀地反映房地產價值;
3.適當擴大征稅范圍,將發達地區農村納入房地產體系;
4.體現區別征收原則,對第一套自住房免稅,第二套自住房征稅,第三套以上加成征收;
5.房地產稅應逐步發展成為地方主體稅種,因此應在法律層面上對房地產稅征收范圍、基本稅率確定、浮動幅度等方面賦予地方相應的立法和管理權限。
(二)切實利用稅收杠桿促進住宅業的發展,同時制定相關稅收政策,對低收入者和老年人購房和租房實行稅收優惠或補貼。
稅收政策是國家進行產業政策調整的重要手段,是在市場經濟條件下調整產業結構、優化產業配置的有效方法,我國應當借鑒美國稅收政策中支持住宅產業發展的方法來改革我國稅收杠桿,支持我國住宅產業發展。此外,由于我國還處在經濟發展階段,存在一定的貧富差異,存在相當多的低收入者,合理地解決低收入者居住問題是關系我國經濟、社會安全的重要問題。如果通過稅收優惠政策,鼓勵老年人購房和售房,不僅能完善社會保障體系,解決老年人的居住問題,使他們可以安度晚年,而且還能有效地增加二手房市場的房源,激活樓市,促進房地產市場的繁榮。
第9篇：房地產稅收政策范文
射洪縣進一步規范房地產稅收管理，在地稅局成立了專門負責房地產稅收征管的直屬稅務二所。該所年初成立以來，堅持依法治稅，實施房地產稅收“四個一”管理，實現了稅收征管質量和稅收收入同步增長。一季度，該所征收入庫房地產稅收1208萬元，比去年同期入庫數397萬元增加811萬元，增長2倍。其中：契稅135.7萬元，土地增值稅151.9萬元，銷售不動產稅收521.8萬元，建筑安裝業稅收398.7萬元。
一、明確工作責任，完善考核機制。地稅局為加強房地產稅收征管，優化征管力量，對該所配了所長、兩名副所長和紀檢監察員，所內設立了管理一組、管理二組和綜合組，明確了相關職責和工作要求，健全了《一體化管理實施意見》、《一體化管理實施方案》、《一體化管理工作規程》、《建筑業稅收管理辦法》和《工作目標責任制》等制度，按工程項目落實到管戶責任人，建立健全規范化管理若干制度、責任體系，納入目標考核。
二、創新管理方式和辦法。通過認真調查研究，制定了《房地產開發業稅收管理辦法》、《重點工程項目稅收管理辦法》，落實《稅收管理員制度》，建立了新開工工程的相關信息資料傳遞工作平臺，確保了稅收基礎信息的及時、準確掌握和監控。
三、健全協稅護稅網絡。加強工作聯系和協調，實施計經委、建設局、房管局、國土局、公安經偵大隊工作聯系制度，構建起房地產稅收協稅護稅網絡，建立了彼此把關的聯動機制。在房管局設立征稅窗口，派駐了一名副所長在征稅窗口把好政策關，直接辦理一手房、二手房、改制企業的稅款征收，實現了“先稅后證”、“以票管稅”。
四、環節控制，完善“一體化”進程。抓好稅收環節控管，從征地、建筑、銷（預）售、辦證等環節，步步為營，實施建筑、銷售兩決算和工程項目棟號管理。做到“四個一”即：做到一戶一冊（即一個企業一個檔案）、一項一頁（即一個項目一頁）、一月一核（即每月核對一次）、一季一結（一個季度結算一次稅款）。做到不漏一個工程，不漏一個項目，轄區內的房地產建安企業（包括項目工程）所涉及到的建筑業稅收實現了每月按撥款進度（形象進度）申報稅收，每月按實際銷售收入申報銷售不動產稅收。代扣代繳稅收也做到每月申報繳納。
五、統一計稅價格核定標準。以縣局對城區生活住宅房屋交易計稅價格核定標準、樓層差浮動比例和房管中介機構評估資料為參考，結合地段、區域統一核定標準，通過采取現場調查、撥打購房熱線查詢、與購房人座談、熟人交談等形式了解房地產交易信息，確保計稅依據準確，有效控制了一、二手房交易中計稅價值偏低、漏稅現象。
