房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報告精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報告范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)項目全程策劃課程教學方法　改革

【中圖分類號】G　【文獻標識碼】A

【文章編號】0450-9889（2012）09C-0054-02

隨著我國的城市化發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為我國國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)，而與之密切相關的房地產(chǎn)策劃行業(yè)也取得了長足的進展，并且已經(jīng)形成了一個產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)策劃在社會經(jīng)濟生活中的作用越來越大。而社會對房地產(chǎn)策劃人才的要求也越來越高，面對越來越高的人才要求，如何提高學生的實際操作能力以提高其就業(yè)率及競爭能力尤顯重要。

一、房地產(chǎn)項目全程策劃課程教學方法改革的必要性

房地產(chǎn)項目全程策劃是我校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)（房地產(chǎn)策劃方向）的重要的專業(yè)課程之一，也是培養(yǎng)房地產(chǎn)策劃人才綜合能力的重要課程。該課程的教學目的就是通過本課程的教學使學生熟悉房地產(chǎn)策劃的基本理論，較好把握房地產(chǎn)及房地產(chǎn)市場的特點，掌握房地產(chǎn)項目前期策劃、房地產(chǎn)項目可行性分析、房地產(chǎn)項目投資策劃、房地產(chǎn)項目營銷策劃、房地產(chǎn)廣告策劃、房地產(chǎn)金融策劃、物業(yè)管理策劃等基本技能，是對學生的實踐操作能力要求較高的一門課程。傳統(tǒng)的教學模式是以教師為中心的單向的課堂講授方式，教師根據(jù)自己對課程理論的認知進行課堂講授，學生根據(jù)教師授課內(nèi)容的生動程度被動的選擇性接受這種方式很不利于培養(yǎng)學生主動學習、獨立學習、思考及解決問題的能力，而房地產(chǎn)策劃崗位對從業(yè)者的要求不但有扎實的理論知識，更要有市場調(diào)查的能力、市場細分及市場定位的能力、實施4P營銷策略的能力以及具備多方面的基本素質(zhì)：包括獨立思考的素質(zhì)、團結協(xié)作的素質(zhì)，與人溝通的素質(zhì)及表達自己見解的素質(zhì)等等。

經(jīng)驗表明，即便非常精彩的課堂講授，學生聽了大都會在幾天后遺忘，直到考試之前才會重新翻開書本，照著教師講課中劃出的重點內(nèi)容，臨時抱佛腳地死記硬背。而一旦應付完考試，便又全部忘掉。而畢業(yè)班的學生經(jīng)常流露出大學什么也沒有學到的失落情緒，這種情緒直接影響到了他們找工作和面試時的自信心。為了改變這種現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)項目全程策劃課程的教學改革勢在必行。

二、房地產(chǎn)項目全程策劃課程教學方法改革做法初探

（一）擇本地房地產(chǎn)項目，模擬實戰(zhàn)

為了讓學生切實提高學習興趣，主動學習，教師需要創(chuàng)設相應的學習情境，讓學生有實戰(zhàn)的感覺。在教學準備環(huán)節(jié)，任課教師先在學生方便到達調(diào)查的范圍內(nèi)選好一塊處于擬出讓或掛牌階段的地塊，并詳細了解、記錄（如拍照）該地塊的情況包括土地面積、規(guī)劃容積率、限制高度等用地指標，分析項目流程。在本門課程的前兩節(jié)課，任課教師以該地塊為例（把該地塊的基本情況通過多媒體的形式直觀地展示給學生）通過與學生討論的方式，把房地產(chǎn)開發(fā)流程的各個環(huán)節(jié)分解成不同的任務目標，以任務為驅(qū)動，全面提高學生技能學習。在此過程教師要注重引導、啟發(fā)學生，提高學生對問題的分析、判斷等職業(yè)能力。針對具體的項目，一切從實際出發(fā)，結合學生較為熟悉的房地產(chǎn)市場環(huán)境，展開有針對性的后續(xù)內(nèi)容的教學要比經(jīng)典案例更能引起學生的興趣，教學效果自然不會差。

（二）讓學生“動”起來，在“動”中學

1　動口。作為房地產(chǎn)策劃人員需要進行市場調(diào)查、需要與合作團隊溝通、需要向客戶陳述方案的可行性等等，這些都需要有較好的溝通能力和表達能力，而一路從應試教育的獨木橋上走來的學生無疑這幾方面的能力是比較欠缺的，所以為了畢業(yè)后能盡快適應崗位的要求，必須加強訓練。

一是課前鍛煉。每節(jié)課課前按學號順序，由兩位同學依次上臺脫稿講一條有關房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)行政策法規(guī)、新聞、柳州某在售樓盤開盤的信息（開盤、促銷）或某房地產(chǎn)行業(yè)的招聘信息等，并加以簡短評論，時間一般以1～2分鐘為宜。通過重復鍛煉，不但提高了學生表達能力，同時增加了學生對房地產(chǎn)市場的認識。房地產(chǎn)項目全程策劃是與房地產(chǎn)市場結合非常緊密的一門課程，對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場不熟悉就不可能進行準確的市場定位，開發(fā)出滿足客戶需求的產(chǎn)品。因此，教學過程必須讓學生學會密切關注房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及國家現(xiàn)行的政策法規(guī)。所以這樣的課前鍛煉，一舉兩得。

二是課上鍛煉。課上盡可能根據(jù)教學內(nèi)容設置問題，增加學生討論、小組交流的機會；案例討論是學生相互學習、培養(yǎng)合作精神的有效手段。可以圍繞一個具體案例讓學生在教師的引導下運用已學的專業(yè)策劃知識結合自己的思維對一個房地產(chǎn)項目的主題策劃、市場策劃或其他方面策劃展開討論。請學生上講臺是真正形成討論的先決條件，這樣既能鍛煉自身膽量，極大地提高反應敏捷性，也是檢驗其運用課外閱讀、社會觀察等來分析問題、解決問題的一個標尺。教師可以從中更多地了解學生的知識面，更深地把握教材，更好地對學生予以引導。另外，市場調(diào)研報告以及其他模塊的作業(yè)、課程實習報告要求均做成PPT上講臺匯報。這看似平常的課堂“動口”卻在無形中激活了學生的思維細胞，鍛煉了學生的口頭表達能力，也加強了學生的團隊合作能力。討論過程中，教師應注意引導，使討論不脫離主題。所選案例要基本反映當前的房地產(chǎn)市場環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)狀現(xiàn)狀，如果案例時間久遠不能反映當前實際情況，案例就失去了意義。

三是課外鍛煉。可以小組為單位進行市場調(diào)研，包括在人流量比較大的地方進行問卷調(diào)查和進售樓處對置業(yè)顧問進行深度訪談，能培養(yǎng)學生人際交流與團隊協(xié)作等能力。同時，可舉辦相關比賽，以賽促學。如舉辦房地產(chǎn)廣告媒體策劃方案比賽、房地產(chǎn)置業(yè)顧問比賽，比賽環(huán)節(jié)的設置除考查學生理論知識的扎實程度外，更重要的是鍛煉學生的表達能力，分析判斷能力。通過一定的激勵措施，調(diào)動學生學專業(yè)、愛專業(yè)的積極性，經(jīng)過初賽、決賽等環(huán)節(jié)，使參賽學生的表達、解決問題、應變等能力及團隊協(xié)作等基本素質(zhì)得到提升。

2　動腦。對于習慣了被動接受知識的大部分學生來說，分析問題、解決問題的能力是弱項。現(xiàn)代教育應該改變教學方法，教師和學生互換角色，學生只有學會了分析問題、解決問題的能力和具有團結協(xié)作、百折不撓等基本素質(zhì)才能在未來的職場上具有較強的競爭力，受到用人單位的歡迎。所以教師根據(jù)教學目的，先讓學生在課下通過查資料、小組成員之間討論等形式準備好在課堂上的對問題的解析發(fā)言，然后由老師進行歸納總結。為了得到一個比較理想的答案，學生會自覺地利用各種手段查找資料，并運用所學的概念、原理和知識來解決問題，通過不斷接收新的信息，獲得新的知識，同時獲得分析問題，解決問題的能力和團結協(xié)作等職業(yè)素質(zhì)的提高。

3　動手。房地產(chǎn)策劃崗位要求具有較強的文案寫作能力，而寫作能力提高的重要途徑就是多動手練。教師應安排學生進行市場調(diào)查問卷設計、市場調(diào)研報告、廣告文案撰寫等作業(yè)。完成作業(yè)過程是對所學知識的應用，在這個過程中不但有利于提高學生的書面表達能力，學生自己可視化的成果也有利于增強學生的成就感，避免到畢業(yè)時有什么也沒有學到的感覺。讓學生勤于動手“做”的同時，教師也要對于學生的報告或文案勤于指導，勤于批改。并根據(jù)每次作業(yè)情況講解一些修改要點、修改方法及注意事項等，逐步引領學生學會修改文案，提高撰寫文案水平。不斷修改，才能不斷進步。

三、房地產(chǎn)項目全程策劃課程教學方法改革中應注意的事項

（一）注重賞識激勵，提高學生“多動”的興趣

心理學家詹姆斯曾說過：“在人類所有的情緒中，最強烈的莫過于渴望被人重視”。在不被重視、得不到激勵的環(huán)境中，人往往會受到負面信息的左右，對自己做出較低的評價。而在充滿信任和贊賞的環(huán)境中，人則容易受到啟發(fā)和鼓勵，行動也會變得積極，最終取得成就。在教學中，特別是在學生“動”起來時，我們不應當吝嗇對贊美的使用，哪怕他們只有一點點進步。強化學生的長處，弱化學生的短處，久而久之定然會達到期望的效果。

（二）認真設置討論問題，重在啟發(fā)，及時引導

課上的動口、動腦訓練的主要途徑是采取討論式教學。在進行討論式教學時，任課教師一定要認真設置學生討論的問題。如帶學生對在同一區(qū)域的樓盤調(diào)研后，可以在課堂上讓學生分組對調(diào)研對象進行SWOT分析，并對他們現(xiàn)有的和今后營銷措施提出各自的意見和建議。這樣的問題因?qū)W生曾身臨其境，且具有實戰(zhàn)性，故學生有積極性參與討論。在學生討論時教師應注意觀察每個組的討論情況，并及時地進行引導。應促使每個學生都積極參與其中，積極思考、主動探索、認真參與案例討論，大膽發(fā)表自己的觀點，以充分調(diào)動學生的積極性、主動性。

（三）加強實訓場地建設，提供實踐教學平臺

第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報告范文

但真實情況可能并沒有大家預想的那么糟糕。韜睿惠悅最近的《2016韜睿惠悅畢業(yè)生起薪及政策調(diào)研》顯示，在被調(diào)研的8個主要行業(yè)中，沒有一個行業(yè)降低2016年對畢業(yè)生的招聘規(guī)模，招聘增長率同比增長均超過10%。

共有402家企業(yè)參與了這次調(diào)研，其中40%的被調(diào)研企業(yè)規(guī)模在500人以下，28%的被調(diào)研企業(yè)規(guī)模在501人至2000人，因此從企業(yè)規(guī)模來看，這份報告主要反映的是中大型規(guī)模的企業(yè)對畢業(yè)生的需求。而從行業(yè)來看，這些公司主要集中在高技術、互聯(lián)網(wǎng)、半導體（制造業(yè)）、銀行、保險、證券、基金、房地產(chǎn)這8個相對熱門的行業(yè)，因此報告結果主要也是反映畢業(yè)生在這幾個行業(yè)未來一年的就業(yè)前景。該報告認為，“畢業(yè)生招聘還將持續(xù)火熱。”

這可能有兩個原因，一方面，互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展及工業(yè)革新帶動了很多產(chǎn)業(yè)，使得相關企業(yè)需要更多新鮮血液幫助自己實現(xiàn)轉型。另一方面，房地產(chǎn)、銀行等人才培育模式較為完善的傳統(tǒng)企業(yè)也開始將人才培養(yǎng)的重心轉到投資回報率更高的畢業(yè)生身上，因此畢業(yè)生在人才招聘市場中仍然有很大的機會。

“企業(yè)通常都是根據(jù)自身及行業(yè)前景來判斷需要多少人，跟當下的經(jīng)濟大勢不一定有必然的關系。”韜睿惠悅數(shù)據(jù)與調(diào)研業(yè)務咨詢中國區(qū)總經(jīng)理許文宗告訴《第一財經(jīng)周刊》，盡管此次調(diào)研的數(shù)據(jù)收集時間在2015年的7月至8月，但通常來說，企業(yè)制訂的招聘計劃不會因為短期波動產(chǎn)生很大改變，因此，這份報告的數(shù)據(jù)還是很值得參考的。

未來一年應屆生的就業(yè)前景如何？會出現(xiàn)哪些新趨勢？我們通過采訪幫大家解析明年的校招規(guī)模，畢業(yè)生們也應早做準備。

A

2016年畢業(yè)生就業(yè)前景整體不錯

畢業(yè)生招聘數(shù)量總體上看是增長的

韜睿惠悅的報告顯示，8個被調(diào)研的主要行業(yè)中，沒有一個行業(yè)降低了2016年對應屆畢業(yè)生的招聘規(guī)模，并且招聘增長率均超過10%。其中互聯(lián)網(wǎng)、保險、證券、基金等行業(yè)，應屆生招聘增長率甚至達到了30%以上，對新鮮血液的需求可以說是相當旺盛。“大部分的行業(yè)在2016年對于應屆畢業(yè)生的招聘是重視的，并沒有因為整體經(jīng)濟的不樂觀而變得保守。”許文宗告訴《第一財經(jīng)周刊》。

目前的經(jīng)濟形勢對2016年校招的影響不大

雖然從2015年8月底開始，股市出現(xiàn)大幅下跌，人們對中國經(jīng)濟放緩的擔憂加劇，但現(xiàn)在的經(jīng)濟形勢波動對企業(yè)在2016年招聘應屆生的計劃暫時不構成影響。原因在于，一個成熟的有規(guī)模的企業(yè)對未來在業(yè)務及人才需求上的規(guī)劃是比較嚴謹?shù)模鶗鶕?jù)對自身前景的判斷提前制訂招聘計劃，以便在最佳時機“搶”到優(yōu)秀的人才，因此除非遇到2008年這樣的金融風暴，出現(xiàn)無法預期的迅速跌至谷底的狀況，一般情況下，2015年下半年制訂的人才招聘規(guī)劃在2016年年初有很大變動的幾率是比較低的。

薪酬福利預算并沒有減少

韜睿惠悅的這份調(diào)研報告中涉及到的招聘崗位，有70%以上集中在一線城市，因此我們可以從中了解到一線城市應屆生的平均薪資水平。

從結果來看，被訪企業(yè)對于2016年畢業(yè)生的薪酬福利預算并沒有減少。從基本工資來看，本科生在4000元至6000元之間，碩士大概是7000元至8000元。學歷自然是影響收入的一部分因素，讓我們來了解下有哪些因素可能會影響畢業(yè)生的薪酬：

1 學歷

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，本科、碩士、博士3種學歷每遞進一級，平均月薪都會有1000元至2000元的差距。

2 專業(yè)

軟件開發(fā)、硬件開發(fā)這類技術型專業(yè)或其他專業(yè)門檻較高的職位，以及對綜合管理能力要求較高的管培生的收入會更高。

3 大公司未必有高薪水

大公司就意味著高收入的時代已經(jīng)過去了，對于大公司來說，它們給你提供了好的平臺、成熟的培訓、更清晰的職業(yè)發(fā)展渠道，這些都是作為公司對你回饋的一部分；相反，小公司由于往往沒有很完善的升職渠道、培訓機制及發(fā)展資源，反而會給出更好的薪酬來吸引人才。

4 是否接近公司的核心競爭力

任何一家公司，與其核心競爭力相關的職能和部門往往能獲得更好的收入，因此在選擇公司時，一個重要的考量是你的崗位是否接近公司核心競爭力。

5 有沒有提早為自己的職業(yè)發(fā)展做準備

不論畢業(yè)生的就業(yè)環(huán)境前景如何，提早實習、了解企業(yè)的運作并累積經(jīng)驗，提前思考自己的未來發(fā)展方向，這些提前量最終都能轉化成畢業(yè)生求職時的一種資本。

B

企業(yè)反而越來越愛招畢業(yè)生

總體招聘需求下降，但對應屆生的招聘比重增大

對比一下被調(diào)研的各行業(yè)的總體招聘計劃和應屆生招聘計劃，可以發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象，幾乎每個行業(yè)對應屆生招聘的數(shù)量增幅都超過行業(yè)整體招聘增幅。

以互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)為例，2016年該行業(yè)預計要招聘的人數(shù)增幅為17.53%，應屆生的招聘增幅則是45.98%。更強烈的對比來自房地產(chǎn)行業(yè)，2016年該行業(yè)受經(jīng)濟壓力下行的影響，降低了企業(yè)總招聘數(shù)量，同比2015年減少了10.39%，但房地產(chǎn)行業(yè)對應屆生招聘的人數(shù)與2015年相比，依然有23.91%的增長。

這對于畢業(yè)生來說應該是個好消息。以前應屆生在求職時，往往會因為缺乏經(jīng)驗而不受重視，一些企業(yè)對于吸收應屆生的口子開得很小，導致競爭激烈，但如今，越來越多的企業(yè)在搭建人才隊伍時開始著重對應屆畢業(yè)生和基層人員的招聘，它們越來越喜歡自己去培養(yǎng)人才，因此年輕人的機會也就變多了。這可能與企業(yè)開始精細化管理，更看重人才的長久發(fā)展有關。

為什么各行各業(yè)越來越愛招應屆生？

1 房地產(chǎn)行業(yè)

對于已經(jīng)經(jīng)歷過長期發(fā)展，人才儲備和培育機制趨于成熟的房地產(chǎn)行業(yè)雇主來說，招聘應屆畢業(yè)生有兩個好處。其一是可以從頭開始培養(yǎng)，讓這些年輕的公司人更易接受并認同公司的價值觀。其二是應屆畢業(yè)生供給充足，可以從中挑選到不錯的人才。這樣迅速培養(yǎng)年輕人的人才投資回報率更高。

2 IT、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)

互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)本身就是一個充滿創(chuàng)新力的、屬于年輕人的行業(yè)。因此在招聘時也會傾向于多吸納更具創(chuàng)造力、思維更活躍，掌握新技術的年輕人。

3 半導體（制造業(yè)）

許多傳統(tǒng)制造型企業(yè)都在轉型，所以在人才需求上，它們會傾向于更精簡或吸納更關鍵的人才，對應屆生也有一定的需求，但相較于其他行業(yè)，增幅較小。

4 金融行業(yè)

金融行業(yè)正處于轉型期，對人才的需求會比較多。行業(yè)內(nèi)各家公司管理體系較為系統(tǒng)，人員發(fā)展的機制也比較成熟，所以它們有能力也更愿意去培養(yǎng)應屆畢業(yè)生這樣的基層人才，為自己的轉型做人才儲備。

C

培養(yǎng)投入增加，但管理更精細化

這幾年一個明顯的趨勢是，一些發(fā)展規(guī)模較大的成熟行業(yè)紛紛轉入比較務實的精細化管理模式。

這帶來的一大好處是，企業(yè)在設計畢業(yè)生待遇時除了考慮工資，還會注重規(guī)劃―提供給畢業(yè)生哪些資源來幫助他們成長。“在整體工作內(nèi)容的規(guī)劃方面和學習發(fā)展的體系方面肯定會比以前好。”許文宗說。在韜睿惠悅所調(diào)研的這幾大行業(yè)中，半導體行業(yè)對畢業(yè)生的培訓時間最長，達到30天；而銀行業(yè)是對畢業(yè)生培訓投入最大的行業(yè)，人均培訓費用接近1.4萬元。

精細化管理模式還體現(xiàn)在許多企業(yè)為了吸引年輕員工，開始實行靈活的彈利制度；同時，整體薪酬福利涵蓋的內(nèi)容更全面，除了工資和津貼，公司也越來越注意員工健康、辦公環(huán)境等隱形福利。

D

未來幾年企業(yè)對校招或?qū)②呌谥斏?/p>

盡管整個經(jīng)濟環(huán)境的變動越來越快，但就大趨勢來看，中國的GDP增長已經(jīng)多年維持在7%上下的水平，發(fā)展趨勢趨于平穩(wěn)，今后幾年大部分企業(yè)在人力資源方面的投入應該會采取比較謹慎的態(tài)度。

第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報告范文

關鍵詞：宏觀經(jīng)濟；傳統(tǒng)地產(chǎn)；新型地產(chǎn)；區(qū)域發(fā)展

一、 引言

近幾年，我國傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)市場面臨一二線城市調(diào)控受限，三四線城市需求疲軟庫存過剩的矛盾現(xiàn)狀，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)市場則受電商銷售影響發(fā)展乏力、持續(xù)遇冷。在此背景下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)利潤下滑、融資困難，發(fā)展經(jīng)營壓力巨大。借鑒國外房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗，打破以往純粹地產(chǎn)開發(fā)思維定式，以傳統(tǒng)地產(chǎn)為依托平臺，整合養(yǎng)老、醫(yī)療、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等，開發(fā)新興的復合型產(chǎn)業(yè)形態(tài)，或是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。

新型地產(chǎn)通過整合當?shù)刈匀弧⒔?jīng)濟、社會等相關資源，將房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)進行結合，并對房地產(chǎn)的規(guī)劃設計、開發(fā)運營和后期服務的全流程進行創(chuàng)新，新型地產(chǎn)的發(fā)展對改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競爭力，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展具有重要意義。當下流行的新型地產(chǎn)形式主要有以居家養(yǎng)老為主題的養(yǎng)老地產(chǎn)（如上海親和源老年公寓），以旅游休閑、度假養(yǎng)生等為多個主題的旅游地產(chǎn)（如深圳華僑城創(chuàng)意文化園、杭州西溪國家濕地公園），囊括多種體育休閑設施的體育地產(chǎn)（如廣東中體奧林匹克花園）等。

二、 國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展路徑

1. 國外房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展更替過程及邏輯。在發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展與更替歷程中，基本遵循著住宅物業(yè)地產(chǎn)―傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)―復合型地產(chǎn)的規(guī)律。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，由于城市化過程中人口不斷增加，城鎮(zhèn)居住住房供給不足矛盾相對突出，從而促進住宅地產(chǎn)的快速發(fā)展。因此房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展早期主要集中于住宅物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相對滯后。隨著時間遷移，住宅總量不足的矛盾逐漸得到緩和。隨著城市經(jīng)濟的快速發(fā)展以及人口的不斷集聚，商品經(jīng)濟需求日益旺盛。以寫字樓、會議中心、酒店、超市、購物中心等為代表的商業(yè)地產(chǎn)在此背景下開始快速發(fā)展。

在經(jīng)濟周期進入下行區(qū)間，或者出現(xiàn)金融危機時，房地產(chǎn)行業(yè)往往受波及程度最大，造成房地產(chǎn)市場衰退甚至泡沫破裂。即使在經(jīng)濟狀況較好的時期，由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)同質(zhì)化競爭嚴重，無論住宅地產(chǎn)市場，還是單一功能的商業(yè)地產(chǎn)市場，造成需求飽和、利潤下降和效益降低。與此同時，隨著發(fā)達國家經(jīng)濟發(fā)展、居民生活水平不斷提高，消費需求不斷得到釋放，為新型地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好機遇。根據(jù)馬斯洛人類需求層次理論，隨著自主性、改善型的房地產(chǎn)需求得到滿足后，人們更希望追求享受休閑或養(yǎng)生功能的地產(chǎn)，這促使越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將相關資源從傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)轉移到復合型地產(chǎn)行業(yè)，如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等。隨著發(fā)達國家紛紛步入老齡化社會，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老方式難以滿足養(yǎng)老需求，越來越多的老年人選擇社區(qū)養(yǎng)老方式，諸多商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目應運而生。新型地產(chǎn)的出現(xiàn)，不僅僅是業(yè)態(tài)形式的改變，更多是經(jīng)營理念、開發(fā)模式的創(chuàng)新。隨著經(jīng)濟、社會的進步，融合更多產(chǎn)業(yè)或功能的地產(chǎn)形態(tài)將得到進一步的發(fā)展。

2. 我國房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展歷程。與國外類似，我國房地產(chǎn)市場業(yè)態(tài)也經(jīng)歷了住宅地產(chǎn)――商業(yè)地產(chǎn)――新型地產(chǎn)的發(fā)展路徑，但是又有著不同的階段背景與演變邏輯。國內(nèi)學者對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程研究較多，通常以經(jīng)濟社會的重大變革、重要政策文件的出臺等為節(jié)點劃為多個階段，不同階段時期相關地產(chǎn)形式發(fā)展情況有所不同，具體來看：

（1）1978年～1998年：住宅地產(chǎn)為主，商業(yè)地產(chǎn)開始起步。改革開放初期，由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展滯后，土地法、規(guī)劃法等相關法律法規(guī)不夠完善，這一階段是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的起步階段。由于我國城市人口快速增加，城鎮(zhèn)居民處于住房絕對短缺階段，因此該階段我國房地產(chǎn)市場主要是住宅地產(chǎn)項目，商業(yè)地產(chǎn)項目較少，形式單一，以百貨大樓、商廈商鋪等為主。

（2）1998年～2008年：住宅地產(chǎn)快速發(fā)展，部分地區(qū)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。以1998年住房制度改革為標志，我國房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅地產(chǎn)開始了持續(xù)快速發(fā)展。整體來看，這一階段我國房地產(chǎn)業(yè)整體表現(xiàn)穩(wěn)健，住宅地產(chǎn)發(fā)展最熱，其次是商業(yè)地產(chǎn)。由于部分地區(qū)住宅價格持續(xù)過快上漲，國家及地方政府密集出臺相關調(diào)控政策，主要針對住宅地產(chǎn)市場進行限制。

（3）2008年～2013年：商業(yè)地產(chǎn)成為新增長點。次貸危機對我國房地產(chǎn)企業(yè)造成了較大沖擊，同時，受國家宏觀調(diào)控政策的影響，一直在房地產(chǎn)市場占據(jù)領導地位的住宅物業(yè)市場降溫明顯，而以寫字樓、購物中心、主題商場、專業(yè)市場為代表的商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)新的經(jīng)濟增長點。不同于受到國家全面宏觀調(diào)控的住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)享有一系列政策優(yōu)勢、資金支撐。國家進一步鼓勵商鋪投資，提供多項優(yōu)惠稅費政策，極大的促進了商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

（4）2013年至今：傳統(tǒng)業(yè)態(tài)發(fā)展放緩，產(chǎn)業(yè)面臨轉型升級。自2013年以來，我國宏觀經(jīng)濟進入增速換擋回落、產(chǎn)業(yè)轉型升級的新常態(tài)發(fā)展階段。與此同時，人口、資源、政策紅利等多方面優(yōu)勢不再明顯，房地產(chǎn)行業(yè)告別過去十年的高速發(fā)展，進入拐點階段。2013年～2015年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、銷售額、國房景氣指數(shù)等均進入下行區(qū)間，無論住宅地產(chǎn)，還是傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)，均面臨較大的經(jīng)營壓力。

隨著老齡化程度不斷加劇、新型城鎮(zhèn)化進程加速發(fā)展以及城鎮(zhèn)居民收入水平的持續(xù)提高，針對新型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)市場需求開始不斷釋放。例如，針對工業(yè)地產(chǎn)進行升級換代的科技地產(chǎn)；以旅游度假、休閑養(yǎng)生為主題的旅游地產(chǎn)；以居家養(yǎng)老和社區(qū)服務為主題的養(yǎng)老地產(chǎn)等等。

3. 新型地產(chǎn)的發(fā)展動力機制。新型地產(chǎn)是一種泛地產(chǎn)概念，包含不同的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，開發(fā)、經(jīng)營模式也不盡相同，但是其產(chǎn)生背景和發(fā)展動力機制存在較多共性之處。

首先，我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展增速回落、傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展變緩是新型地產(chǎn)逐漸興起的背景。隨著10多年房地產(chǎn)市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產(chǎn)在較多城市也處于飽和狀態(tài)。對新常態(tài)、新特征，房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化增長結構，豐富增長動力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產(chǎn)業(yè)結構的轉型升級，致力于其他新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)，如養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等。

其次，市場需求轉變是新型地產(chǎn)快速發(fā)展的源動力。以旅游地產(chǎn)為例，2013年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動消費增速保持穩(wěn)健增長。收入水平的持續(xù)提高，同時帶來居民的消費結構調(diào)整和升級，從追求數(shù)量型向講求質(zhì)量型迅速轉變，越來越多的消費人群由旅游觀光型客戶向休閑度假型客戶轉變，旅游已經(jīng)成為國內(nèi)中高收入人群的生活必需品，從而促進了以休閑養(yǎng)生等為主題的旅游地產(chǎn)發(fā)展。再以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，隨著老齡化程度進程加劇，我國的人口結構發(fā)生了巨大的變化。過去房地產(chǎn)以住宅為主，主要面向年輕家庭。如今年輕一代的贍養(yǎng)撫養(yǎng)壓力不斷增加，且由于政策原因?qū)е律僮踊o子化家庭日益增多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式問題重重。隨著經(jīng)濟、社會發(fā)展，老年人逐漸成為富有人群，個人消費觀念及結構轉變，更多希望晚年在精神、物質(zhì)等多方面都能享受較好的服務。年齡結構的變化、家庭養(yǎng)老壓力增大以及消費觀念的轉變等因素，都導致以養(yǎng)老地產(chǎn)為代表的新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)市場需求日益增加，且隨時間發(fā)展呈上升趨勢。

第三，政府引導是新型地產(chǎn)發(fā)展的助推力。新型地產(chǎn)的發(fā)展深受國家及地方政策影響。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受地方政府、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大。此外，由于與其他產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，必須滿足當?shù)叵嚓P產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α⑹袌鲂枨蠹肮δ芤蟆＝陙砦覈M入經(jīng)濟發(fā)展增速下行區(qū)間，為響應政府對大眾創(chuàng)業(yè)的鼓勵扶持，開發(fā)商紛紛針對工業(yè)地產(chǎn)進行升級，大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，從而促進來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

三、 我國新型地產(chǎn)發(fā)展面臨的機會

1. 宏觀層面：經(jīng)濟轉型和產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整。2013年以來，由于國際金融危機的深度延伸影響，總體世界經(jīng)濟仍然比較低迷。2016年上半年國內(nèi)經(jīng)濟總體平穩(wěn)，GDP同比增長6.7%。但是，6月PMI為50.0，較5月下降0.1，表明制造業(yè)信心仍略顯不足，經(jīng)濟仍存較大下行壓力。

在產(chǎn)業(yè)結構方面，鋼鐵、煤炭、機械等傳統(tǒng)行業(yè)嚴重產(chǎn)能過剩，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值持續(xù)上升，其占比已超過第二產(chǎn)業(yè)。增長動力方面，隨著勞動力、資本等要素價格上漲，經(jīng)濟發(fā)展無法再依賴傳統(tǒng)要素驅(qū)動、投資驅(qū)動方式，科技創(chuàng)新驅(qū)動逐漸取代成為新的增長點。

2. 產(chǎn)業(yè)層面：傳統(tǒng)行業(yè)亟需轉型升級。從住宅地產(chǎn)來看，2014年以來，我國住宅房地產(chǎn)業(yè)無論是開發(fā)投資、銷售額還是價格水平，增速都已經(jīng)明顯放慢。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)盈利空間不斷縮小。雖然2015年以來，全國整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖，但是行業(yè)整體銷售情況不容樂觀，去庫存和資金壓力巨大。土地價格、人員工資、材料調(diào)動以及融資等成本支出都在加大，進一步導致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤不斷收縮。

從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來看，零售業(yè)增速放緩影響短期商業(yè)營業(yè)用房需求。2014年，批發(fā)和零售業(yè)增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度進一步降至6.1%；2015年住宿和餐飲業(yè)增加值同比增長6.1%，持續(xù)低于GDP增速。批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)增速放緩負面影響市場對商業(yè)營業(yè)用房的需求，電子商務沖擊持續(xù)存在及整體經(jīng)濟增長承壓的背景下這一趨勢仍將持續(xù)。隨著電子科技發(fā)展，電商快速擴張，網(wǎng)購量持續(xù)提高。快遞業(yè)務增長也直接印證了這一點，2010年以來快遞業(yè)務量保持年均50%左右的增長，2015年快遞業(yè)務量達到206億件，為2010年全年的8.8倍，網(wǎng)上零售正逐步侵蝕實體商業(yè)銷售市場。

3. 企業(yè)層面：新的發(fā)展空間與經(jīng)營方式。隨著國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的變化、房企之間競爭的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著前所未有的困難。10多年房地產(chǎn)市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產(chǎn)在較多城市也處于飽和狀態(tài)。在傳統(tǒng)住宅行業(yè)面臨拐點的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化增長結構，豐富增長動力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產(chǎn)業(yè)結構的轉型升級，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營趨勢明顯加快。一方面探索開發(fā)新型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，包括養(yǎng)老、文化、旅游地產(chǎn)等，另一方面，通過以參股或控股的方式進入其他行業(yè)，實現(xiàn)主業(yè)的多元化或徹底轉型，以恒大集團為例，2010年以來，恒大集團在原有優(yōu)勢地產(chǎn)業(yè)務基礎上，相繼涉足人壽保險、糧油銷售、礦泉水生產(chǎn)等行業(yè)，大大拓展了企業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。

4. 政策層面：加大內(nèi)需，促進消費。當前我國經(jīng)濟發(fā)展正在努力從投資驅(qū)動向擴大內(nèi)需轉變。我國十三五規(guī)劃綱要提出，要發(fā)揮消費對增長的基礎作用，著力擴大居民消費。未來居民在房地產(chǎn)方面的消費需求將進一步釋放。與此同時，第三產(chǎn)業(yè)增加值占比不斷增加，有利于新型地產(chǎn)市場整體發(fā)展。2015年前三季度第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比達到51.4%，超過第一、第二產(chǎn)業(yè)的總和，經(jīng)濟結構持續(xù)優(yōu)化。第三產(chǎn)業(yè)是新型商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)業(yè)支撐，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，為新型地產(chǎn)發(fā)展帶來利好。

5. 市場層面：人口結構變化、供需關系變化。從住宅市場來看，城鎮(zhèn)化對于住房需求的貢獻正在逐步減弱。從行業(yè)潛在需求層面，人口結構是決定房地產(chǎn)市場長周期趨勢的關鍵因素。當前我國人口數(shù)量已進入拐點階段，短期內(nèi)住房需求將保持平穩(wěn)。從供給來看，隨著10多年房地產(chǎn)市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對短缺已不存在，部分二三線城市由于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過快，供過于求，出現(xiàn)庫存過剩。

從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來看，全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額增速放緩，新開工規(guī)模也明顯縮減。具體來看，2015年全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資累計同比增速為1.8%，降幅達18.3%；新開工面積降幅較2014年擴大6.8%至10.1%。辦公樓開發(fā)投資累計同比增速下降11.2個百分點至10.1%。

住宅地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度放緩，給新型地產(chǎn)帶來了機會。從供給端來看，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營趨勢明顯加快。一方面，更多房企圍繞新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)進行布局，另一方面，更多的資金也將從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)轉移至新型地產(chǎn)行業(yè)。

從需求端來看，2013年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動消費增速保持穩(wěn)健增長。當前消費正逐步成為拉動我國經(jīng)濟增長的核心動力。當年我國儲蓄率相比其他國家仍然較高，意味著中國消費需求仍有巨大的潛在發(fā)展空間。在住房總量短缺矛盾解決、商業(yè)地產(chǎn)遇冷的背景下，消費需求釋放將刺激休閑養(yǎng)生、旅游養(yǎng)老等方面需求的增加，從而促進未來市場對相關營業(yè)用房的需求。

四、 我國新型地產(chǎn)發(fā)展面臨的問題與挑戰(zhàn)

盡管新型地產(chǎn)在我國尤其是城市地區(qū)有著很大的發(fā)展空間和市場需求，但是與傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)態(tài)相比，又有其特殊性和困難性：

一方面，新型地產(chǎn)缺乏國內(nèi)有關政策的支持以及健全的法律法規(guī)引導。以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，作為具有社會公益屬性的項目，養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資巨大、盈利空間較小，在土地取得、信貸資金以及相關稅費等方面均需要中央及地方政府支持，但目前相關配套優(yōu)惠政策的仍然較少。在稅收政策、財政補貼等方面，不同地區(qū)對項目的扶持力度不同，取得的效果差異也較大。此外由于我國土地法律法規(guī)關于劃撥產(chǎn)權的相關規(guī)定，也為項目的后期運作埋下了障礙。

另一方面，國內(nèi)新型地產(chǎn)在開發(fā)、運營模式方面不夠完善，缺乏服務和金融保險等各項成熟的軟件配套措施，在頂層機制設計方面缺乏相關經(jīng)驗，導致諸多項目面臨土地成本高、回收周期長、盈利困難等問題。

五、 結論與建議

總之，在住宅地產(chǎn)企穩(wěn)下調(diào)，傳統(tǒng)單一功能商業(yè)地產(chǎn)不斷遇冷的形勢下，未來產(chǎn)業(yè)融合將成為我國新型地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。但是在我國特殊的經(jīng)濟社會背景與發(fā)展狀況下，相關項目仍需要進一步在開發(fā)前期進行深入咨詢論證，以保證后期項目的順利運營與發(fā)展。

首先，根據(jù)當?shù)貐^(qū)域環(huán)境和市場定位，選擇合適的商業(yè)模式。新型地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營不能盲目復制其他企業(yè)的成功模式，而是要明確房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展定位，根據(jù)市場的潛在需求為消費者量身打造產(chǎn)品，充分發(fā)揮企業(yè)的核心競爭力。

其次，合理配置資源，積極與其他產(chǎn)業(yè)有機融合。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們對居住環(huán)境的要求已不僅僅限于單純的住宅消費。房地產(chǎn)企業(yè)應在項目的規(guī)劃設計和開發(fā)運營之中，更多需要融入人文關懷的理念和當?shù)貎?yōu)質(zhì)的資源，為消費者打造一種新的生活方式。

第三，提高企業(yè)創(chuàng)新能力，建立高素質(zhì)的人才梯隊。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入發(fā)展瓶頸期，以往拿地即盈利的粗放模式不再可行，經(jīng)營理念和經(jīng)營方式的創(chuàng)新至為關鍵，房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理方面專業(yè)人才的重要性日益凸顯。當前新型地產(chǎn)發(fā)展面臨較多的挑戰(zhàn)性和不確定性，在前期論證、方案設計和盈利模式上均需要專業(yè)化人才隊伍的支撐。

第四，政府需要合理的引導和配套政策扶持。為促進新型地產(chǎn)項目，地方政府可以在土地取得、信貸資金以及相關稅費給以一定的優(yōu)惠政策。此外，對于公益性的地產(chǎn)項目，如養(yǎng)老地產(chǎn)，可以參考美國開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的政府協(xié)助方式，采用PPP等模式進行政府-企業(yè)之間的合作融資等等。

參考文獻：

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第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報告范文

【關鍵詞】地產(chǎn)融資 私募股權投資案例分析

作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對金融市場具有天然的高度依賴，然而與房地產(chǎn)業(yè)的重要地位和發(fā)展速度極不相稱的是，我國房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展卻步履蹣跚，對房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展帶來了不利影響。近年來，國家先后出臺一系列宏觀調(diào)控政策，日趨嚴格的土地和金融信貸政策使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金困境。為了應對融資困局，房地產(chǎn)企業(yè)開始探求多元化的融資渠道，除傳統(tǒng)的自籌資金和銀行貸款外，信托、基金、上市以及私募融資等形式開始頻繁地出現(xiàn)在公眾視線當中。私募股權投資（Private Equity Investment）是投資方對非上市公司進行股權投資并通過將被投資企業(yè)上市、并購或管理層回購等方式，出售所持股份獲利的一種投資方式，是除銀行貸款和公開上市（包括買殼上市后的再融資）之外的另外一種主要的新興融資方式，近年來在國內(nèi)取得了一定的發(fā)展。

一、近年來中國私募股權投資的發(fā)展情況

國際私募股權基金蓬勃發(fā)展，呈現(xiàn)出資金規(guī)模龐大、投資方式靈活等趨勢，在并購活動中發(fā)揮著越來越重要的作用。亞洲私募股權市場作為全球市場的重要組成部分也在快速發(fā)展當中，投資規(guī)模由1998年的50億美元增加到2005年的250億美元。據(jù)清科研究中心調(diào)研報告顯示，中國已成為亞洲最活躍的私募股權投資市場。

2006年上半年，私募股權基金在中國大陸投資了31家企業(yè)，投資總額達到55.6億美元，其中超過25億美元的資金流向服務行業(yè)；2007年1-11月，中國大陸地區(qū)私募股權投資案例達170個，投資總額上升至124.9億美元。

資料來源：清科研究中心

二、私募股權投資者的分類

根據(jù)私募股權投資者的戰(zhàn)略規(guī)劃和投資目標，可以將其分為戰(zhàn)略投資者和財務投資者。戰(zhàn)略投資者一般指與引資企業(yè)相同或相關行業(yè)的企業(yè)，戰(zhàn)略投資者入股引資企業(yè)，通常是為了配合其自身的戰(zhàn)略規(guī)劃，因此能夠發(fā)揮更強的協(xié)同效應；財務投資者一般指不專門針對某個行業(yè)、投資目的主要是為了獲取財務收益的基金。

目前，活躍在中國房地產(chǎn)行業(yè)的外資私募股權基金有摩根士丹利房地產(chǎn)基金、美國雷曼兄弟房地產(chǎn)投資基金、美林投資銀行房地產(chǎn)投資基金、高盛房地產(chǎn)投資基金、德意志銀行房地產(chǎn)投資基金、瑞士銀行房地產(chǎn)投資基金、新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司GIC、荷蘭ING地產(chǎn)集團等。

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三、如何使用私募股權形式融資

通常而言，房地產(chǎn)企業(yè)引進私募股權投資基金的基本流程如下：

在引進私募股權的過程中，企業(yè)需要注重項目選擇和可行性核查，投資方案設計，法律文件簽署，以及積極有效的監(jiān)管等方面的問題，這些問題通常是私募股權投資者比較關注的要點。

四、成功案例分析

1.近年來主要房地產(chǎn)企業(yè)私募股權融資案例

近年來，中國房地產(chǎn)市場得到海外投資者的廣泛關注，美林、雷曼兄弟、德國房地產(chǎn)投資銀行、英國Grosvenor、美國凱雷、摩根斯坦利、淡馬錫等國際金融機構紛紛投資中國市場。近年來，中國房地產(chǎn)企業(yè)通過項目融資、Pre-IPO等方式引進私募股權融資的案例不斷出現(xiàn)，為企業(yè)帶來的豐富的資金，下表為近年來部分房地產(chǎn)企業(yè)私募股權融資情況：

2．典型案例分析——鑫苑中國

（1）公司簡介

鑫苑置業(yè)成立于1997年，是一家專注于中國二線城市的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商，專注大型復合社區(qū)開發(fā)，包括多層公寓建筑、中高層住宅和附屬設施，同時開發(fā)小型住宅項目。現(xiàn)已發(fā)展成為擁有11家全資子公司和2家非控股子公司的大型企業(yè)集團。2007年12月13日，鑫苑（中國）置業(yè)有限公司(NYSE：XIN)，在美國紐約證券交易所成功上市，成為第一家在紐約證券交易所上市的中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在上市前的私募股權融資和債權融資，對鑫苑置業(yè)優(yōu)化資本結構、擴充土地儲備、完善其“零庫存”商業(yè)模式起到不可或缺的作用，是企業(yè)能夠順利登陸紐交所的重要原因。

（2）私募前發(fā)展狀況

鑫苑置業(yè)于2006年8月引入私募投資者，是其開始于2006年3月籌備在美國上市計劃的重要一步。2006年前，鑫苑置業(yè)主要集中于河南省內(nèi)發(fā)展，土地儲備也不大。2004年和2005年，鑫苑置業(yè)的土地儲備面積分別為226萬平方米和305萬平方米，2006年由于開工面積急劇增加，土地儲備面積迅速減少，更加大了企業(yè)計劃上市的難度。為了盡快擴大土地儲備、加快跨區(qū)域發(fā)展步伐，鑫苑置業(yè)急需要資金，而2006年正是政府為抑制房地產(chǎn)市場過熱，出臺各項調(diào)控政策的一年，融資渠道非常有限。在此條件下，私募股權融資為鑫苑置業(yè)提供了新的選擇。不但為達到美國資本市場的上市門檻提供了支持，也解決了當前資金壓力，為企業(yè)進一步發(fā)展奠定了基礎。2004年和2005年，鑫苑置業(yè)的總資產(chǎn)分別為58192萬元和86411萬元。資產(chǎn)負債率分別為89.47%和79.75%，私募股權融資以前，資產(chǎn)負債率處于較高水平，企業(yè)的財務風險較高，不利于企業(yè)上市融資。

（3）私募融資后發(fā)展

2006年8月和12月，鑫苑置業(yè)順利完成私募，累計融資達7500萬美元，當年末總資產(chǎn)達到196236萬元，增長超過1倍，資產(chǎn)負債率下降至56.02%，降幅超過20個百分點。鑫苑置業(yè)完成私募以后，積極籌備上市事宜，將募集資金用作擴張資金和增加注冊資本金。2006年6月，山東鑫苑置業(yè)有限公司成立，注冊資本金2000萬元人民幣；2006年11月24日，蘇州鑫苑置業(yè)發(fā)展有限公司成立，注冊資本2億元人民幣；2006年12月7日，安徽鑫苑置業(yè)有限公司成立，注冊資本2000萬元人民幣。2007年6月12日，鑫苑置業(yè)（成都）有限公司成立，注冊資本5000萬元人民幣，成為鑫苑置業(yè)又一家全資子公司，企業(yè)跨區(qū)域擴張速度明顯加快。至2007年9月30日，鑫苑置業(yè)擁有14個在建和擬建項目，規(guī)劃總建筑面積2，053，279平方米，土地儲備（擬建項目規(guī)劃建筑面積）上升至1，282，498平方米（2006年末為65萬平方米）。

在臨近上市前，2007年5月，鑫苑置業(yè)又從藍山中國獲得1億美元的私募債權融資，使其資本規(guī)模進一步擴大，財務結構更加完善，增強了資本市場對企業(yè)未來發(fā)展前景的信心。在美國上市并成功籌資約2.995億美元，為企業(yè)未來發(fā)展帶來資金的同時，更為企業(yè)有效利用國際資本市場各種融資工具提供了可能，為企業(yè)未來發(fā)展打下了堅實的基礎。

參考文獻

[1]張紅，殷紅.房地產(chǎn)金融學.北京：清華大學出版社，2007.

[2]王化成.財務管理學(第四版).中國人民大學出版社，2006.

[3]周春生.融資、并購與公司控制(第二版).北京大學出版社，2007.

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報告范文

關鍵詞：上市公司； 高管； 薪酬激勵

1、引言

高管掌握著企業(yè)的經(jīng)營權并且直接負責公司的經(jīng)營效益，同時他們也是企業(yè)委托關系當中的高級人員。由于所有者和管理者所處地位不同，所以兩者間所代表利益也不同。所有者追求自身企業(yè)利潤最高，而管理者尋求通過自身努力從而得到相應合理的報酬。在我國，作為新發(fā)展起來的民營經(jīng)濟存在公司的治理結構不健全和高管的薪酬激勵機制不合理的問題等。因而，準確描述國內(nèi)企業(yè)薪酬的激勵現(xiàn)狀，進而找出合適關于高管薪酬的激勵方面的建議和對策，這樣既為了日后的高管的政策改變提供依據(jù)，同時，也為企業(yè)在制定高管薪酬的激勵方案提供可實現(xiàn)方法。

2、國內(nèi)外文獻綜述

Taussings 和 Baker在1925年最早開始研究高管薪酬激勵的問題，隨后對高管的薪酬管理方面的研究開始變?yōu)橹匾膶W術研究的部分，研究的主要內(nèi)容有：相對的績效評價方法，企業(yè)績效與員工薪酬的關系，高管的薪酬效應，高管薪酬決定的因素等。

由于理論基礎的不斷發(fā)展和完善，人們對高管的薪酬激勵的機制研究從規(guī)范研究逐漸發(fā)展到實證研究。其國內(nèi)外對高管的薪酬的影響因素的研究主要有：Walker 和 Bechuk（2005）通過實證研究發(fā)現(xiàn)，高管能夠利用自身所擁有的權利影響自己薪酬的結構組成和數(shù)量，從而有利自己建立期權的激勵條款。Bechuk 和 Grinstein（2008）通過對1993年到2003年高管薪酬實證研究得出，影響高管薪酬增加的重要的影響因素是高管的權力。張勁松、張璐（2014）對高管薪酬的激勵機制，進行了研究，分析了上市的公司的高管的薪酬的激勵機制中存在問題，提出通過提升高管的薪酬激勵的機制、建立起科學的績效的考評機制措施，使上市公司高管的薪酬激勵的機制更有效，這些對于中國經(jīng)濟的發(fā)展有重要的意義。

3、我國的上市公司的高管的薪酬激勵的現(xiàn)狀

3.1 我國的上市公司的高管的薪酬呈現(xiàn)出逐漸增長趨勢

德勤管理咨詢公司《2013-2014中國A股上市公司高管薪酬調(diào)研報告》的分析結果：2013年的中國A股中上市的公司的高管人員的最高的平均薪酬為810000元，與2012年的770000元相比微增了54%。高管人員最高的薪酬的平均值已成為不同行業(yè)的薪酬的水平重要的標志，而在2013年間，A股中公司的高管人員的最高的平均薪酬為810500元，與此同時，2012年的最高的平均薪酬768700元，2011年最高的平均薪酬722000元。

3.2 我國的上市公司的高管的薪酬不同地區(qū)的差距較大

從分析中可以看出：華南整個地區(qū)最高的薪酬一直較高，且超過百萬，與上海北京比較，廣東的領先的形勢有繼續(xù)增大的趨勢。廣東、北京、上海的高管人員最高的平均薪酬一直保持著領先的狀態(tài)。廣東已經(jīng)持續(xù)三年都保持最高，在2013年更是達到了1076000元，同時超出全國的均值的03439；北京高管人員平均薪酬相比2012年相比下降了0014，達到了976000萬元，跟廣東相比差距很大；2013年，上海高管人員的平均薪酬呈現(xiàn)小幅度的增長，達到了893000元。

3.3我國的上市公司的高管的薪酬在不同的行業(yè)差距較大

德勤管理公司研究發(fā)現(xiàn)：保險金融業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易行業(yè)已經(jīng)持續(xù)4年保持高層管理人員的最高的平均薪酬領先。2013年三個行業(yè)的高層管理人員最高平均薪酬分為別為3193000元、1385300元和1068200元；從高層管理人員個人的薪酬的排行榜的發(fā)現(xiàn)，一直位于前十位的高層管理人員有一半來源于保險金融業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)。其他行業(yè)數(shù)據(jù)表明：農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的高層管理人員最高的薪平均薪酬最低，高層管理人員薪酬的行業(yè)格局比較平穩(wěn)；保險金融業(yè)是農(nóng)、林、牧、漁行業(yè)的675倍，相比2012年間的657倍呈現(xiàn)小幅度上長趨勢。

3.4我國的上市公司的高層管理者的薪酬的上長率未表現(xiàn)與凈利潤較強的關聯(lián)性

根據(jù)怡安翰威特公司公布《2013年度中國A股上市公司高管薪酬與公司治理研究報告》表明：2012年，中國A股的公司的凈利潤有下降態(tài)勢。市場整體的凈利潤的上長率的中位值是負的009，而差不多50%的行業(yè)凈利潤的降到01以上。但是高層管理者薪酬上長率卻沒有出現(xiàn)跟凈利潤較高關聯(lián)性，卻與收入的增長率變動保持一致，呈現(xiàn)出有一些行業(yè)的凈利潤下降，而高層管理人員的薪酬反而增長狀況。

4.我國上市公司高管薪酬激勵對策建議

4.1完善高管

目前我國的薪酬結構較單一，只有固定工資、各種福利、補貼，而沒有衡量人員表現(xiàn)的薪資結構支撐績效的管理體系。薪酬結構應當充分地發(fā)揮其各個方面作用，包括，調(diào)節(jié)的功能、增值的功能、激勵的功能、補償?shù)墓δ艿取?/p>

4.2完善業(yè)績評價指標

一個完善的業(yè)績的評價體系既包括：短期的指標與長期的指標結合、非量化的指標與量化的指標結合、非財務的指標與財務的指標結合。我們應該從經(jīng)濟的單一指標改善為綜合的“社會績效的指標”來作為衡量經(jīng)營的優(yōu)劣標準。

4.3完善市場的競爭機制

在的有效市場經(jīng)濟下，市場本身對高層管理者的約束與監(jiān)督有重要用途。市場競爭不僅能顯現(xiàn)出我國上市的公司經(jīng)營狀況的多種信息，為高管薪酬體制充分發(fā)揮打下充足的信息的基礎，而且優(yōu)勝而劣汰的競爭機制也威脅著高管控制權的形成。（作者單位：河南財經(jīng)政法大學）

參考文獻：

[1]Bechuk，Walker，George pensation.Strategic[J].Management.Journal.2005，（13）：202-213

[2]Bechuk.，Grinstein.M.Corporate Governance and Firm Performance in Russia ：An Empirical Study〔J〕.JoumalofworldBusiness.2007，（18）：182-197

[3]張勁松、張璐.上市公司高管薪酬激勵機制存在的問題及對策[J].Commercial Accounting，2014，06（11）：19-21

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報告范文

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；投資管理；影響因素；控制管理；人員管理

前 言

在現(xiàn)代企業(yè)，投資管理工作已經(jīng)具有相當重要的意義。而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)投資具有投資數(shù)量大、投資回收期長、流動性差、受政策影響較大、投資風險相對較高的特點，其特殊性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理對于房地產(chǎn)企業(yè)投資成敗更有著舉足輕重的作用。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的特點

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資額度巨大

房地產(chǎn)開發(fā)項目需要耗費大量的人力、物力和財力，開發(fā)項目投資數(shù)額巨大，動輒上千萬，數(shù)十億。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資額度巨大的特點使它關系到國家、行業(yè)和地區(qū)的重大經(jīng)濟利益，對國計民生也會產(chǎn)生重大的影響。從這一點也說明了房地產(chǎn)開發(fā)項目投資管理的重要意義。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資差異明顯

每個房地產(chǎn)開發(fā)項目都有其自身的特點，有著其特有的用途、功能、規(guī)模、環(huán)境，世界上找不到完全一樣的兩個項目。而每個房地產(chǎn)開發(fā)項目的機構、空間分割、設備配置和內(nèi)外裝飾都有不同的要求，工程內(nèi)容和實物形態(tài)都有其差異性。同樣的工程處于不同的地區(qū)在人工、材料、機械消耗上也有差異。所以，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的差異十分明顯。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資需單獨計算

每個房地產(chǎn)開發(fā)項目都有專門的用途，所以其結構、面積、造型和裝飾也不盡相同。即使是用途相同的房地產(chǎn)建設項目，其技術水平、建筑等級、建筑標準、市場環(huán)境等也有所差別。而且，房地產(chǎn)開發(fā)項目還必須在結構、造型等方面適應工程所在地的氣候、地質(zhì)、水文等自然條件，這就使房地產(chǎn)開發(fā)項目的實物形態(tài)千差萬別，再加上不同地區(qū)構成投資費用的各種要素的差異，最終導致房地產(chǎn)建設項目投資的千差萬別。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目只能通過編制投資估算、概算、預算、合同價、結算價、竣工結算、決算等，單獨計算其投資額度。

1.4 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資確定依據(jù)復雜

房地產(chǎn)開發(fā)項目具有單一性的特征，而房地產(chǎn)開發(fā)項目的復雜性、長期性、巨額性又決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目投資確定依據(jù)的復雜性。在不同的建設階段，其投資控制額度的確定依據(jù)各不相同，但有互為基礎和指導、互相影響。如估算指標是編制投資估算的依據(jù)，適用于可行性研究階段；概算用于設計階段，用來計算房地產(chǎn)建設項目的概算，控制和指導設計，同時概算又是編制估算指標的基礎和依據(jù)；預算用于施工圖階段，是編制概算的基礎。間接費以直接費為基礎，二者共同構成了房地產(chǎn)建設項目投資的內(nèi)容等等，這都說明了房地產(chǎn)開發(fā)項目投資確定依據(jù)的復雜性。

2 房地產(chǎn)企業(yè)投資影響因素分析

2.1 外部因素

（1）經(jīng)濟因素。主要指一城市或區(qū)域的宏觀經(jīng)濟狀況，主要包括經(jīng)濟發(fā)展狀況、經(jīng)濟結構、居民收入、消費者結構等方面的情況。房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的所在城市或區(qū)域必須滿足一定的經(jīng)濟條件才能支撐項目的有效運轉。

（2）政策因素。房地產(chǎn)企業(yè)投資是與政策因素息息相關的，這是房地產(chǎn)企業(yè)投資區(qū)別于其他企業(yè)投資的最大特點。政策因素主要包括政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策、政府對房地產(chǎn)企業(yè)投資的認可程度，以及政府的各種財政稅收等優(yōu)惠性政策等。房地產(chǎn)企業(yè)投資能否成功很大程度上取決于項目所在區(qū)域的政策環(huán)境。

（3）社會因素。主要指當?shù)厝说娘L土人情，居住習慣、價值觀念、居民消費意愿等方面的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的最終客戶是消費者，投資項目能否盈利的關鍵在于去化率的高低，這與當?shù)厝说纳詈拖M習慣密切相關。

2.2 內(nèi)部因素

（1）項目產(chǎn)品特點。包括項目的類型、規(guī)模、性質(zhì)及產(chǎn)品定位等要素。不同房地產(chǎn)企業(yè)的主導項目產(chǎn)品特點不同，同一房地產(chǎn)企業(yè)在不同區(qū)域的項目產(chǎn)品也會有所不同。房地產(chǎn)企業(yè)要將產(chǎn)品線的特點與投資意向區(qū)域特征有機結合，做到兩者的相互匹配，已達到有效投資的效果。

（2）企業(yè)所處地域集中或分散。即指本地項目或異地項目的離散性，包括形成區(qū)域性的項目開發(fā)，如項目集中在長三角地區(qū)或華北地區(qū)等。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，在已有項目比較集中的區(qū)域的投資需求較小，在空白區(qū)域且戰(zhàn)略意義重大的區(qū)域的投資需求較大。

3 優(yōu)化設計對房地產(chǎn)建設投資的影響

3.1 設計方案直接影響投資

在項目作出投資決策后，其關鍵就在于設計。其建筑和結構方案的選擇及建筑材料的選用對投資又有較大影響，如建筑方案中的平面布置為內(nèi)廊式還是外廊式、進深與開間的確定、立面形式的選擇、層高與層數(shù)的確定、基礎類型選用、結構形式選擇等都存在著技術經(jīng)濟分析問題。據(jù)統(tǒng)計，在滿足同樣功能的條件下，技術經(jīng)濟合理的設計，可降低工程造價。

3.2 設計方案影響經(jīng)常性費用

優(yōu)化設計不僅影響房地產(chǎn)項目建設的一次性投資，而且談房地產(chǎn)工程建設投資的控制還影響使用階段的經(jīng)常性費用，如暖通、照明的能源消耗、清潔、保養(yǎng)、維修費等，一次性投資與經(jīng)常性費用有一定的反比關系，但通過優(yōu)化設計可努力尋求這兩者的最佳結合，使房地產(chǎn)項目建設的全壽命費用最低。

4 房地產(chǎn)企業(yè)投資管理控制的對策

4.1 工程設計階段的投資控制

設計是有效控制工程投資的關鍵，它對工程造價的影響起決定作用。投資管理部門負責組織對所選擇投資項目相類似項目的各種功能、設備和建筑材料的選用、各項技術經(jīng)濟指標進行調(diào)查分析，編寫調(diào)研報告，提出設計標準，編制工程投資估算上報總經(jīng)理辦公會決策。投資管理部門參與組織設計招標和方案競選，選擇技術先進可行、使用安全可靠、造價經(jīng)濟合理的方案，將評選結果上報總經(jīng)理審批。投資管理部門負責審核設計單位提供的設計概算，根據(jù)設計概算編制工程成本計劃。

4.2 施工準備階段的投資控制

根據(jù)施工圖預算確定的工程造價進行招標工作，將工程造價控制在標底內(nèi)。選擇質(zhì)量好、信譽高、價格合理、工期適當、施工方案先進可行的施工隊伍與之簽定合同。根據(jù)施工合同修正工程成本計劃。

4.3 施工階段的投資控制

嚴格控制設計變更經(jīng)濟簽證。無論任何一方提出的工程變更，投資管理部門首先要分析提出的工程變更對項目的合理性及成本的影響。分析有關的合同條款、文件記錄，初步確定處理變更所需要的費用、時間范圍和質(zhì)量要求，提出變更評估報告。

加強對索賠事件處理的管理工作。以合同為依據(jù)對承包商提出的索賠進行評審、反駁和修正。對承包商延誤工期、施工缺陷及不履行合同義務等給公司造成的損失進行核實提出反索賠報告。

控制結算程序，依據(jù)合同文件從以下幾方面入手：核對合同條款，對竣工工程內(nèi)容是否符合合同條件要求，工程是否竣工驗收合格，只有按合同要求完成全部工程并驗收合格才能進入竣工結算。檢查隱蔽驗收記錄，所有隱蔽工程均需要進行驗收并由監(jiān)理工程師簽證確認。落實設計變更簽證，設計修改變更應由原設計單位出具設計變更通知單和修改圖，設計、審核人員簽字并加蓋公章，經(jīng)工程管理部門和監(jiān)理工程師審查同意、簽證，重大設計變更經(jīng)原審批部門審批否則不應列入結算。按合同規(guī)定的結算方法、計價定額、取費標準、材料價格和優(yōu)惠條款對工程竣工結算進行審核。

4.4 加強組織構建及人員管理

建立完善的項目投資管理組織機構是保證房地產(chǎn)企業(yè)投資成功的必要措施。因為，管理組織機構不僅確定相關工作的責任人，也確定了管理溝通的渠道。一方面，需要加強投資管理的專門部門的組織構建及人員管理，將項目責任到人，并制定嚴格的獎懲制度，責任與激勵并舉，加強項目負責人的責任意識，同時以一定的激勵政策激發(fā)人員的積極性；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理需要其他部門的協(xié)作，因此，還需建立跨部門的協(xié)作機制，舉企業(yè)之全力保障投資項目的順利進展。

5 結束語

工程建設是一個社會的經(jīng)濟活動，工程建設活動按照各種工程建設程序來運作。并且通過工程項目決策，規(guī)劃設計、施工，項目終結四個過程來實現(xiàn)。項目投資最終效益，要通過行之有效管理的現(xiàn)代化手段獲得。防止投資突破限額，更積極的意義是促進建設、設計、施工單位等參與工程建設的各方加強管理，使得有限的人力、物力、財力等資源得到充分利用，取的最佳的經(jīng)濟效益和社會效益。因此做好投資控制和管理工作對加速企業(yè)發(fā)展，經(jīng)濟收效有一定意義。

參考文獻

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[2]戴紹軍.論新形勢下的房地產(chǎn)投資管理[J].法制與經(jīng)濟，2010，（07）：20～21.

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報告范文

中國房產(chǎn)網(wǎng)站月度覆蓋人數(shù)

Q2房產(chǎn)網(wǎng)站用戶規(guī)模同比微幅增長，但用戶黏性減弱

根據(jù)《iResearch-2011Q2房產(chǎn)網(wǎng)絡營銷季度數(shù)據(jù)報告》，艾瑞IUT監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在"國八條"以及隨后密集的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策相繼出臺、銀根緊縮及信息敏感期已過的影響下，各地房產(chǎn)市場觀望氣氛漸成，樓市低迷。Q2的房產(chǎn)網(wǎng)站受此影響，用戶覆蓋人數(shù)環(huán)比下降，但同比仍維持小幅增長。

艾瑞IUT監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2011年Q2，房產(chǎn)網(wǎng)站用戶季度總訪問次數(shù)為125076萬次，同比去年下降2.1%，環(huán)比上季度下降8.8%。此外，由IUT監(jiān)測數(shù)據(jù)，除季度總訪問次數(shù)外，季度總訪問頁面數(shù)及有效瀏覽時長等用戶深度訪問指標，均出現(xiàn)小幅度的環(huán)比同比下降，總體看來，2011年Q2，房產(chǎn)網(wǎng)站的用戶黏性有所下降。

房產(chǎn)網(wǎng)絡營銷需多元化發(fā)展增強用戶黏性、提高營銷價值

以上數(shù)據(jù)顯示，2011年Q2房產(chǎn)網(wǎng)站用戶規(guī)模雖然同比仍略有上升，但環(huán)比降幅明顯，用戶的訪問黏性也有降低。受房產(chǎn)限購政策、保障房政策及銀根緊縮等多重政策影響，房產(chǎn)市場正由賣方轉向買方市場，消費者觀望情緒濃厚，購買決策過程逐漸變得復雜和漫長，對房產(chǎn)信息的需求也正向全面化和深度化方向轉變。以前以門戶房產(chǎn)頻道、垂直房產(chǎn)網(wǎng)站上簡單的品牌廣告和樓盤信息披露為主的房產(chǎn)網(wǎng)絡營銷策略已經(jīng)不能滿足消費者對房產(chǎn)信息的需求，房產(chǎn)網(wǎng)絡營銷需多元化發(fā)展增強用戶黏性，提升營銷價值。

電商、搜索引擎、微博和即時通訊助力房產(chǎn)網(wǎng)絡營銷

2011年以來，房產(chǎn)網(wǎng)絡營銷開始嘗試多元化立體式營銷網(wǎng)絡的建設，從搜索引擎入口開始，房產(chǎn)網(wǎng)站信息平臺、電子商務交易平臺、微博互動、即時通訊服務及溝通等多種網(wǎng)絡應用結合，為房產(chǎn)網(wǎng)站用戶提供全方位立體式的信息覆蓋，以符合用戶對房產(chǎn)類信息的深度要求，增強用戶黏性。

房產(chǎn)電商增加了購房渠道，將解決房產(chǎn)交易信息流與部分資金流問題

2011年5月6日，新浪樂居正式開通國內(nèi)首個專業(yè)房產(chǎn)電子商務頻道，嘗試將價格高端、交易過程復雜的房產(chǎn)交易電商化發(fā)展。隨后其他房產(chǎn)媒體也陸續(xù)開通了房產(chǎn)電商。

目前在房產(chǎn)電商頻道上進行銷售的房產(chǎn)類型和銷售方式多樣，為買賣雙方開拓了新的銷售渠道和方式；電子商務交易涉及信息流、資金流和物流，目前，房產(chǎn)電商解決了信息流和部分資金流問題。房產(chǎn)電商化，讓房源信息公開透明詳盡的展示在交易平臺上，將能促進房產(chǎn)交易健康有序發(fā)展；房產(chǎn)交易涉及資金大額房產(chǎn)電商頻道通過引入第三方支付方式或者以房產(chǎn)電商企業(yè)作為第三方擔保的形式實現(xiàn)交易定金的支付，用戶較易接受。

房產(chǎn)電商處于發(fā)展早期，還需要房產(chǎn)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)不斷地嘗試與探索，通過各種市場推廣方式吸引買賣雙方的關注和使用；加強行業(yè)律己，逐步建立起房產(chǎn)電商的口碑和信任度，以增強行業(yè)發(fā)展的持續(xù)動力，相信房產(chǎn)電商平臺會給波動的房產(chǎn)市場帶來新的力量。

搜索引擎參與房產(chǎn)營銷，一站式服務提升用戶體驗，提高營銷價值

Web2.0時代，大眾獲取信息行為模式正逐漸轉向具有鮮明網(wǎng)絡特質(zhì)的AISAS(Attention注意、Interest興趣、Search搜索、Action行動、Share分享)，根據(jù)艾瑞調(diào)研數(shù)據(jù)，搜索信息已經(jīng)成為工作日網(wǎng)絡使用第一需求；艾瑞IUT監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2011年6月，百度日均覆蓋人數(shù)達到1.2億人。

新浪樂居與百度在去年合作基礎上，2011年6月創(chuàng)新合作房產(chǎn)品牌專區(qū)，在百度搜索首頁實現(xiàn)房產(chǎn)搜索的"框計算"，當用戶在搜索框內(nèi)搜索品牌專區(qū)合作品牌時，百度將在首頁頂端2/3屏的位置，顯示包括樓盤具體信息、咨詢電話、官網(wǎng)地址、品牌宣傳圖等全方面信息，幫助用戶一站式獲取所有相關信息，方便快捷的滿足用戶需求同時，顯著提高品牌營銷價值。借助百度巨大的流量入口資源，品牌專區(qū)合作的詳細信息將極大的提高品牌企業(yè)的曝光率和營銷效果；方便用戶的同時提升營銷效果，房產(chǎn)搜索品牌專區(qū)或?qū)⒊蔀榉慨a(chǎn)營銷常用方式。

微博平臺搭建房地產(chǎn)企業(yè)與用戶溝通橋梁，助力企業(yè)建立品牌影響力，提升營銷價值

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善，新一輪的競爭是品牌競爭，開發(fā)商應以實實在在的物業(yè)在樓市中構筑其品牌基礎，堆積其無形資產(chǎn)。企業(yè)品牌的構建需要通過向用戶不斷傳遞企業(yè)信息和品牌價值觀，在主動、自覺和精心的品牌形象創(chuàng)造和維護中逐步形成。到目前為止，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)幾乎從開發(fā)商、承銷商、商、研究咨詢機構到廣告商，均在微博平臺上開通了企業(yè)和高層的官方微博，為傳播企業(yè)文化、企業(yè)品牌做積累。利用微博平臺，幫助企業(yè)和個人以更低的成本快速信息，通過與用戶共享和互動的方式更快獲得用戶的認可，建立起企業(yè)的口碑和品牌，已經(jīng)是房產(chǎn)行業(yè)公認的網(wǎng)絡營銷方式。

自2010年新浪、騰訊、搜狐等幾大門戶相繼發(fā)力微博，微博用戶規(guī)模獲得迅速發(fā)展，使用習慣得以快速形成，微博已經(jīng)成為當今最有影響力的信息和共享平臺。根據(jù)艾瑞研究數(shù)據(jù)，截止2011年7月，微博用戶規(guī)模達到2.6億。而新浪微博作為最有價值的微博平臺之一，已經(jīng)幫助眾多房產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展起官方微博，利用"自媒體"平臺，與用戶直接溝通和互動。可以預見，未來將有更多房產(chǎn)企業(yè)使用微博營銷。

以即時通訊工具為基礎，提供整合營銷服務

即時通訊工具(IM)是目前應用最廣的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品之一，根據(jù)艾瑞IUT數(shù)據(jù)，2011年7月，即時通訊工具月度覆蓋用戶規(guī)模為3.7億，人均單日有效使用時間達到38分鐘。目前，IM可同時提供交流、信息、娛樂、搜索、電子商務、辦公協(xié)作和企業(yè)客服等多種服務，隨著即時通訊工具技術和用戶規(guī)模進步以及營銷競爭的加劇，IM提供整合營銷服務的能力也逐漸受到更多廣告主的關注。

6月騰訊房產(chǎn)頻道正式上線，依托騰訊產(chǎn)品矩陣，騰訊房產(chǎn)頻道與各產(chǎn)品線的無縫對接，將能通過實現(xiàn)跨平臺一站式的房產(chǎn)信息服務，為房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)提供增值功能，對房產(chǎn)企業(yè)有較大吸引力。在房產(chǎn)營銷領域，對IM的利用才剛起步，隨著騰訊房產(chǎn)頻道的上線，除了網(wǎng)站平臺外，微博、論壇、QQ群等社交元素都將成為房產(chǎn)營銷的組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)也將迎來跨平臺的整合營銷時代。艾瑞即將《iResearch-2011Q2房產(chǎn)網(wǎng)絡營銷季度數(shù)據(jù)報告》，將對房產(chǎn)網(wǎng)絡營銷市場發(fā)展趨勢及營銷熱點進行深入研究，敬請關注。（來源：艾瑞網(wǎng)）

《關于2010-2011年度：中國電子商務系列研究報告定制的通知》

依托擁有的100余位國內(nèi)知名專業(yè)分析師、特約研究員，以及院校專家教授、知名企業(yè)CEO、頂尖實戰(zhàn)專家，每年度編制近百份電商主題研究報告，并接受企業(yè)定制各項報告，承接政府部門、行業(yè)協(xié)會與企業(yè)委托的課題研究、項目申報等專業(yè)研究工作，并擁有領先的電子商務行業(yè)數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng)來實現(xiàn)對行業(yè)運行的數(shù)據(jù)監(jiān)測、分析。

作為國內(nèi)專業(yè)電子商務研究機構，包括B2B領域的阿里巴巴、網(wǎng)盛生意寶、中國制造網(wǎng)、慧聰網(wǎng)、環(huán)球資源、金銀島、一達通、敦煌網(wǎng)等企業(yè)；B2C領域的京東商城、當當網(wǎng)、卓越亞馬遜、新蛋中國、紅孩子、凡客誠品(VANCL)、麥考林(麥網(wǎng))、庫巴購物網(wǎng)、蘇寧易購、淘寶網(wǎng)、拍拍網(wǎng)、eBay易趣網(wǎng)、樂酷天、百度有啊、樂淘網(wǎng)、銀泰網(wǎng)、珂蘭鉆石網(wǎng)等；支付領域的支付寶、財付通、環(huán)迅支付、百付寶、銀聯(lián)電子支付、快錢、易寶支付等；還有移動電子商務領域的中科聚盟、新網(wǎng)互聯(lián)、匯海科技、億美軟通、天下互聯(lián)、新網(wǎng)互聯(lián)、用友偉庫等，以及團購領域的拉手網(wǎng)、美團網(wǎng)、F團、窩窩團、阿丫團、24券、愛幫網(wǎng)、糯米網(wǎng)、騰訊“QQ”團、酷團網(wǎng)、大眾點評網(wǎng)、淘寶“聚劃算”等電子商務各領域典型企業(yè)，均為中心的重點研究與監(jiān)測對象。

第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報告范文

水泥市場調(diào)研報告實習的時間：20**年10月11-18日

實習的地點：高橋建材市場、郁金香建材市場

實習的目的：拓展自己的視野，提升自己的實踐能力，增強我們的團隊意識和協(xié)作能力。此外，通過了解硅酸鹽系列水泥的發(fā)展趨勢，我們能更好地把握建筑工程的行情。

實習的方法：首先，通過上網(wǎng)和查閱相關書籍，熟悉調(diào)查的內(nèi)容。然后，去建材市場，走訪不同硅酸鹽水泥的銷售商。接著，打電話向水泥生產(chǎn)廠家詢問。最后，自己整理所獲得的資料，形成調(diào)查報告。

實習所取得的成果：第一，熟悉了硅酸鹽系列水泥的市場價格，第二，了解不同硅酸鹽水泥的用途。第三，通過分析不同水泥銷售商的產(chǎn)品市場策略，使我們對銷售技巧有了一定的了解，豐富了自己的社會經(jīng)驗。

一、硅酸鹽系列水泥的生產(chǎn)廠家和市場價格

在長沙市內(nèi)，主要的水泥銷售廠家有長沙新星水泥廠、湖南省湘鄉(xiāng)水泥廠長沙經(jīng)營部、長沙縣印山實業(yè)總公司水泥廠、長沙縣水泥廠。主要經(jīng)營普通硅酸鹽水泥和復合型硅酸鹽水泥。

二、不同定位針對的客戶群

水泥的客戶們是在了解了不同的硅酸鹽水泥之間的主要性能、用途以及一些區(qū)別后，從而根據(jù)他們的不同需求來選擇硅酸鹽水泥種類。

硅酸鹽系列水泥可分為：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火灰硅酸鹽水泥、粉煤灰硅酸鹽水泥、復合硅酸鹽水泥。

普通硅酸鹽水泥：適用制造地上、地下及水中的混凝土，鋼筋混凝土及預應力混凝土結構，受循環(huán)凍融的結構及早期強度要求較高的工程，還可以配制建筑砂漿。()建筑客戶需求量大，直接從水泥廠家購買。

復合硅酸鹽水泥：32.5強度的適應于小型住戶的業(yè)主，進行室內(nèi)裝修用。還有建筑單位少量的用于進行屋內(nèi)粉刷；42.5強度的用于一些普通的房屋建筑的工程隊，以及一些鄉(xiāng)村道路的水泥路小橋梁等；52.5的適用于一些高層樓房建筑、大跨度的橋梁，還有一些小型堤壩等；62.5高強度的適用于比較大型堤壩像三峽等，還有一些核電站等。對于強度較低的復合硅酸鹽水泥，業(yè)主等客戶需求量不是很大， 可以直接到建材市場購買。而需要較高強度的客戶一般是建筑施工方，需求量大，直接從廠家購買。

火山灰水泥：適用于地下、水中及潮濕環(huán)境的混凝土工程，不宜用于干燥環(huán)境、受凍融循環(huán)和干濕交替以及需要早期強度高的工程中。粉煤灰硅酸鹽水泥：適用于大體積水工建筑，也可用于一般工業(yè)和民用建筑。

礦渣水泥：用于地面、地下、水中各種混凝土工程，也可用于高溫車間的建筑，但不宜用于需要早期強度高和受凍融循環(huán)、干濕交替的工程。不同的客戶有不同的需求，根據(jù)他們的需求來選擇不同的硅酸鹽水泥，有時會同時購買兩種或兩種以上不同的水泥。

三、對水泥生產(chǎn)廠家的產(chǎn)品市場策略的分析

每一個廠家在生產(chǎn)和銷售水泥之前，都會做一個市場需求分析，形成一個總體規(guī)劃，其基本步驟如下：

第一步、必須了解建設地址的政治、經(jīng)濟、文化、資源、基礎設施等方面的情況，包括對建設地點的投資環(huán)境分析（稅收、土地等優(yōu)惠政策）。如將來會建設什么的工程，對哪種水泥的需求量比較大。

第二步、對產(chǎn)品的生產(chǎn)規(guī)模，原料資源，生產(chǎn)設備，技術特點及生產(chǎn)工藝等情況進行分析，并對產(chǎn)品的市場服務做出規(guī)劃。

第三步、分析行業(yè)現(xiàn)狀與市場容量，對項目產(chǎn)品進行準確的市場定位，掌握項目的競爭情況、各競爭對手的優(yōu)勢，然后再做出競爭策略分析。

第四步、做出產(chǎn)品營銷計劃，包括市場機構和營銷渠道的選擇，營銷隊伍和管理，產(chǎn)品或服務的定價和分銷，促銷計劃和廣告策略，價格決策。

第五步、資金籌措、運用與退出、公司目前資金籌集、使用的情況，融資方式，推出策略，投資的方式和條款。

第六步、對未來的財務做出預測與分析，包括財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資回收期、敏感性分析、盈利能力預測和現(xiàn)金流量。

第七步、對公司運營過程中遇到的管理風險、市場風險、財務風險、政策風險等做出預測，并給出規(guī)避方法。

以上的市場策略的比較全面、客觀的。首先，廠家對投資的環(huán)境做了一個整體的分析。在長沙市內(nèi)，土木工程的修建仍處在階段，由于市民的住房需求和房地產(chǎn)行業(yè)高溫不減，目前仍在大力修建住宅區(qū)，因此會用到大量的普通硅酸鹽水泥。而橋梁已基本上達到了飽和狀態(tài)，但是為了滿通需求，緩解地面的交通壓力，改變擁擠的局面，長沙市內(nèi)正在修建地下隧道。廠商為了滿足這些需求和把握機遇，因此會生產(chǎn)比較多得普通硅酸鹽水泥和

其次，廠家對自己做了一個客觀的、準確地定位。了解職員的受教育程度、工作經(jīng)驗和實際能力，再根據(jù)公司的資金籌集、使用的情況以及日后的投資風險，使得利益最大化確定公司的生產(chǎn)規(guī)模。然后制定營銷計劃，選擇合理的營銷渠道、強勁的營銷隊伍和科學的管理方式。通過對自己有一個準確的了解，清楚自己的優(yōu)勢和劣勢，取長補短，從而提升自己的市場競爭力，為自己獲得長遠的發(fā)展打下基礎。

最后，熟悉競爭對手的情況。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，市場競爭變得越來越激烈，很多的經(jīng)營商因缺乏對競爭對手的了解而采取錯誤的市場戰(zhàn)略，使自己失去了在市場上的立足之地。因此，不要過低地看輕對手，也不要過高地看重自己。為了樹立良好的市場形象和知名度，應該具備自己的特色。找到自己的閃光點，擊敗強勁的對手。

第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報告范文

【關鍵詞】產(chǎn)業(yè)結構 第三產(chǎn)業(yè) 制造業(yè)升級

一、上海產(chǎn)業(yè)結構的歷史演變及現(xiàn)狀

2011年上海的GDP是19195.69億元，人均GDP為82560元，為境內(nèi)各城市之首。在未來的20多年里，上海將要發(fā)展建設成為世界級的超級特大城市，需要形成與特大城市相匹配的產(chǎn)業(yè)結構體系，以其深化的集聚效應形成高端人才的聚攏，促進高科技產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，優(yōu)化傳統(tǒng)制造業(yè)的盈利模式，增加高附加值的第二產(chǎn)業(yè)，發(fā)展具有上海特色的特大城市產(chǎn)業(yè)。

改革開放三十年以來，上海也先后經(jīng)歷了三個階段的產(chǎn)業(yè)結構戰(zhàn)略性調(diào)整。第一次調(diào)整是20世紀80年代，上海基于由傳統(tǒng)工業(yè)基地向經(jīng)濟中心城市的轉型，加快了傳統(tǒng)工業(yè)的改造，大力培育以寶鋼、一汽大眾為代表的重工業(yè)，推動了產(chǎn)業(yè)結構從日化化工、紡織等輕工業(yè)向重工業(yè)的轉變。第二次調(diào)整是從20世紀90年代初開始，上海緊緊抓住了浦東開發(fā)的重大戰(zhàn)略機遇，提出了優(yōu)先發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、積極調(diào)整第二產(chǎn)業(yè)以及穩(wěn)步提高第三產(chǎn)業(yè)的方針，重點發(fā)展金融保險、對外貿(mào)易、交通通訊、房地產(chǎn)等現(xiàn)代新興服務業(yè)，實現(xiàn)了經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，實現(xiàn)了連續(xù)從1992年至2007年16年的兩位數(shù)經(jīng)濟增長率。第三次調(diào)整是21世紀以來，上海開始大力發(fā)展附加值高、關聯(lián)性大的產(chǎn)業(yè)，如信息、金融、商貿(mào)、房地產(chǎn)等，努力發(fā)展第二、三產(chǎn)業(yè)互相促進、互為補充的新型產(chǎn)業(yè)體系。2006年上海全市生產(chǎn)總值首次邁上萬億元臺階。全球金融危機后，上海仍創(chuàng)造了生產(chǎn)總值14069.87億元，以占全國僅0.06%的土地面積創(chuàng)造了當時全國生產(chǎn)總值的4.5%。其間，上海的產(chǎn)業(yè)結構轉型明顯加快，隨著第二產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)下降，第三產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)上升，第一產(chǎn)業(yè)保持相對較低的比重。

至今上海本質(zhì)上還是一座以制造業(yè)為主體的工業(yè)城市，而服務型第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)達程度已成為現(xiàn)代化國際大都市的重要標志，顯然上海還有很大的差距和發(fā)展?jié)摿Α?011年，上海的第三產(chǎn)業(yè)僅占全市GDP比重58%，而以傳統(tǒng)工業(yè)為主導的第二產(chǎn)業(yè)所占全市GDP中仍占據(jù)高達41.3%之多。此外上海更遠遠落后于國際的特大城市，如香港、東京以及紐約的第三產(chǎn)業(yè)占比均早已達到80%以上。然而在高耗能、高污染、資源性三大產(chǎn)業(yè)特征的行業(yè)迅速擴張的以支撐GDP的高增長率的前景下，以上海為代表的特大城市的發(fā)展出現(xiàn)了“瓶頸”。最近幾年上海生產(chǎn)總值的增速大幅下滑。具有“兩高一資”特征的行業(yè)存在著產(chǎn)能過剩與重復建設的現(xiàn)象，嚴重制約了經(jīng)濟的發(fā)展。因此，上海應該充當中國經(jīng)濟轉型和產(chǎn)業(yè)升級的“排頭兵”，注重節(jié)能、減排、降耗、環(huán)保、低碳經(jīng)濟的發(fā)展，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，包括高科技研發(fā)、金融服務、國際物流、信息通信、文化教育、房地產(chǎn)業(yè)、社會公共服務等，并將“兩高一資”的“工業(yè)制造”行業(yè)逐漸遷出特大城市，加大服務行業(yè)的所占GDP的比重，壓縮工業(yè)所占GDP的比例。

二、上海的產(chǎn)業(yè)結構轉變面臨的問題

（一）第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問題

上海的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展均衡性和穩(wěn)定性不足，增長率波動幅度較大。一些服務行業(yè)諸如金融、房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，而另一些諸如教育衛(wèi)生、文化娛樂、綜合技術等行業(yè)發(fā)展緩慢。2011年金融業(yè)生產(chǎn)總值為1804億元，比2010年增長28%，占全部第三產(chǎn)業(yè)的20%，房地產(chǎn)生產(chǎn)總值為1237.56億元，比2010年增長32%，占全部第三產(chǎn)業(yè)的14%。而2011年教育行業(yè)的生產(chǎn)總值僅比2010年增長8%。與此同時，金融業(yè)、信息傳輸、軟件業(yè)的就業(yè)人數(shù)卻很少，這些新興高端服務業(yè)的人才匱乏成為制約其發(fā)展的一大因素，而批發(fā)零售業(yè)的就業(yè)人口很多，但其相對生產(chǎn)率較低，對GDP的貢獻較小。

（二）第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展停滯問題

受上海“兩個中心”戰(zhàn)略的影響，許多人認為只有金融、航運等現(xiàn)代服務業(yè)才能“救”上海。因此，上海很多開發(fā)區(qū)都開始轉型做服務業(yè)。但現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展需要基于一個以現(xiàn)代化制造業(yè)為主導的城市，制造業(yè)不能一下子得不到發(fā)展的重視逐漸“被拋棄”。長期以往，鋼鐵、石化、機械、電子、汽車等重化工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為支撐上海工業(yè)經(jīng)濟的主導力量，而全球金融危機中受沖擊影響最大的也恰是這些行業(yè)。隨著商務成本高企、土地資源有限、能源消耗緊張等多方面因素制約的不斷加劇，上海在重化工業(yè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展上的競爭優(yōu)勢日益弱化，重化工業(yè)受危機影響的下行趨勢日益顯著，第二產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部轉型勢在必行。

由于上海早期就開始發(fā)展工業(yè)、制造業(yè)，因此其產(chǎn)業(yè)規(guī)模和提及結構上都具有相當高的水平，繼續(xù)高速發(fā)展遭遇困境，對GDP的增長貢獻度也在逐年遞減。此外，上海作為具有輻射效應的特大城市，與長三角地區(qū)的經(jīng)濟腹地如江蘇、浙江都存在著產(chǎn)業(yè)結構同質(zhì)化的問題，其制造業(yè)上的附加值率也遠低于長三角地區(qū)的平均水平。

（三）產(chǎn)業(yè)結構轉型所存在的人才問題

上海作為典型的特大城市，具備其特有的集聚效應，可以借助原有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢聚集大量勞動力。過去上海大力發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，提供了很多就業(yè)崗位，使很多人口集中在這些地區(qū)。當產(chǎn)業(yè)結構發(fā)生調(diào)整，并向服務業(yè)轉型時，除了需要解決淘汰落后產(chǎn)能和產(chǎn)品的問題外，同時也必然要求過去的勞動力轉型為能夠為第三產(chǎn)業(yè)提供高素質(zhì)的服務的人才。結構性失業(yè)會顯現(xiàn)出來，許多勞動者隨著第二產(chǎn)業(yè)從低端的制造業(yè)向高新技術產(chǎn)業(yè)調(diào)整的同時被迫失業(yè)，然而又不能夠符合新興第三產(chǎn)業(yè)的要求，造成大量勞動力失業(yè)。

毫無疑問，上海要發(fā)展高新科技和高新產(chǎn)業(yè)，最需要的就是掌握高新技術的人才。但是中國現(xiàn)階段只有不到30%的勞動力接受過中學以上的教育，科技創(chuàng)新激勵體制相對落后，專利技術的法律保護尚不健全。上海本身具有較為優(yōu)越的條件吸引更多的人才，但是人口的素質(zhì)提升是個全民性問題，需要一定的時間。上海在努力吸引人才的同時，也要自主地培育一批金融、地產(chǎn)、軟件開發(fā)以及其他服務型行業(yè)的人才為產(chǎn)業(yè)結構轉型提供支持。據(jù)相關調(diào)研報告分析，上海金融人才在2008年之后增長進一步放緩，2006年上海金融人才為20萬，2008年上海金融人才總數(shù)就已達23.2萬人，到了2010年年底，才為23萬人左右。相當于之后的兩年內(nèi)幾乎沒有增長。

三、加快上海產(chǎn)業(yè)結構轉型的建議

（一）勞動密集型向技術密集型轉型，避免制造業(yè)空心化

上海應通過科技的開發(fā)創(chuàng)新，促使產(chǎn)業(yè)結構從勞動密集型向技術密集型轉型，尤其是將低技術含量高勞力的產(chǎn)業(yè)向城市周邊的經(jīng)濟腹地轉移，不僅可以促進經(jīng)濟的可持續(xù)增長，而且也是作為特大城市發(fā)揮其輻射效應以提升經(jīng)濟腹地基礎的途徑。而那些高端制造業(yè)為保持自己的核心競爭力也應將利潤較低的部分產(chǎn)業(yè)鏈外移，與周邊的經(jīng)濟腹地形成產(chǎn)業(yè)鏈分工態(tài)勢。由于制造業(yè)的生產(chǎn)及銷售是創(chuàng)造利潤的關鍵環(huán)節(jié)，上海只須將設計、研發(fā)、銷售等關鍵環(huán)節(jié)掌控住，倚靠上海在充足的專業(yè)人才儲備和良好的市場體系上的雙重優(yōu)勢，開發(fā)創(chuàng)新出具有國際領先水平的核心技術和產(chǎn)品，擁有自主的品牌才是關鍵。

（二）圍繞經(jīng)濟輻射力促進第三產(chǎn)業(yè)，發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)

上海要建成“四個中心”和現(xiàn)代化國際大都市，很大程度上取決于上海的經(jīng)濟輻射力和帶動力。增強第三產(chǎn)業(yè)的服務能力，要通過上海的集聚效應，形成服務業(yè)的大量需求，促使上海不斷拓展服務業(yè)領域的新市場，為不同的客戶研發(fā)和提供靈活多樣的服務。同時，要通過輻射效應將服務范圍從本地域發(fā)展到覆蓋到全國的服務一體網(wǎng)絡，綜合各地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)特征，快速提升第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟貢獻。

（三）產(chǎn)業(yè)結構升級與人才結構優(yōu)化的互動調(diào)節(jié)

上海產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的高度化導向已經(jīng)明確，即未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展將朝高新技術產(chǎn)業(yè)、高端服務產(chǎn)業(yè)和復合型產(chǎn)業(yè)等方向調(diào)整。但上海的人才結構現(xiàn)狀還存在不少問題，尚不能給產(chǎn)業(yè)結構的轉型以充分的支持。所以，上海目前的人才結構必須進行優(yōu)化調(diào)整。人才結構的調(diào)整不僅要適應產(chǎn)業(yè)結構升級的要求，而且也要求產(chǎn)業(yè)結構對人才結構作相應的協(xié)調(diào)，此外人才結構在不斷優(yōu)化的過程中還可以推動產(chǎn)業(yè)結構的升級調(diào)整。具體而言，要建立起合理的信息平臺人才規(guī)模及結構、人才就業(yè)狀況等靜態(tài)信息。然后優(yōu)化人才結構，形成大量的專業(yè)技術人員，為開發(fā)在基本性能、功能有上發(fā)生本質(zhì)變化的新產(chǎn)品奠定基礎。

參考文獻

[1]曲建，彭堅.從與香港的比較中看上海產(chǎn)業(yè)結構發(fā)展[J].特區(qū)發(fā)展研究，2011（01）.