房地產泡沫分析論文精選(九篇)
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第1篇：房地產泡沫分析論文范文
一、 引言
近年來我國房地產市場的急劇升溫引起了社會的廣泛關注，房價持續飆升的同時，不同利益集團基于自己的立場也發出了截然相反的聲音。住宅市場有沒有泡沫及泡沫度到底有多大已成為全社會共同的話題。但是，泡沫理論的研究尚未成熟，具有說服力且得到廣泛認可的泡沫檢驗及估量方法還處于探討層面。然而，隨著上海市房價每天突破性的上漲，房地產市場泡沫檢驗及測量已成為一個無法回避的話題。政府一攬子調控政策到底是釜底抽薪還是揚湯止沸需要相應的理論支撐與實踐檢驗。因此，全面、客觀檢驗、估量上海市房地產泡沫不僅具有一定的理論價值，還具有明顯的實踐意義和現實針對性。
二、 泡沫檢驗
（一）理論分析與制度背景
檢驗理性泡沫的基本方法根據國際經驗主要分為直接檢驗與間接檢驗。直接檢驗的基本思路是主要是利用實際經濟數據，直接檢驗特定形式理性泡沫的顯著性，并據此判斷是否存在該種形式的理性泡沫。間接檢驗方法的理論是基于用未來各期基礎現金流收益的理性預期貼現值所表示的理論價值作為零假設。若檢驗結果拒絕零假設，則可以認定存在泡沫。間接檢驗方法一般包括超常易變性檢驗（excess volatility）即方差邊界檢驗、設定檢驗等。
1、直接檢驗
直接檢驗的基本思路是明確分析一個具體的泡沫過程，并直接檢驗泡沫解的有效性。泡沫解的有效參數則可以得出這樣的結論：設定的泡沫過程比簡單的現值模型或許能夠更加具體的解釋泡沫資產價格的變動幅度，而泡沫解的無效參數意味著不存在這一設定的泡沫過程。到目前為止國內外學者只進行了兩種設定性泡沫的直接檢驗：一種是由奧布斯特菲爾德和弗如特通過對美國股票價格的分析，進行了一種內在性泡沫的檢驗；另一種是由加勃和弗魯德通過對德國惡性通貨膨脹的分析，首次提出確定性泡沫的檢驗。
2、間接檢驗
（1）超常易變性檢驗
當不存在泡沫時，假設實際利率r唯一，則資產價格為：
式中，表示期的基礎現金流收益。如果能夠計算出資產正常時的理論價格，并與存在泡沫時的實際價格進行比較，他們之間的實際差額就是價格泡沫的大小。
（2）設定性檢驗
設定性檢驗方法是由West（1987）首先提出。他提議利用Hausman檢驗來比較兩組估計參數。第一組參數是從一組方程通過數學模型間接套算獲得的；另一組是利用ARIMA方程推算的股票紅利過程的一組套利均衡方程。根據這組參數的穩定性，其無論是否存在泡沫都不會發生變化。第二組參數來自于股票價格對合時的一組阻滯后期紅利進行的回歸。因回歸方程模型假定股票價格不含有理性泡沫分量，自然這組參數對于理性泡沫的反映是極度敏感的。在零假設下，股票市場價格符合市場有效性模型，上述所有方程的回歸系數應該都將是一致的，因而對兩組參數的估計值進行比較時，除了樣本誤差以外都是相等的。如若出現不等，則意味著存在著泡沫。所以判斷兩組參數的差別是否顯著可利用Hausman檢驗。
（二）樣本變量與描述性統計
房地產的供給及需求，從經濟學角度來講主要由價格及預期決定，也是由房地產供給與需求共同作用的結果。根據古典經濟學理論，房地產需求與房價增長呈反比，需求隨著房價的增長而降低；而供給與房價成正比，隨著房價的上漲而上漲。因此，為探尋房價與需求、供給的真實關系，本文從房地產供需角度入手，結合我國政策因素，在國家政策的限制下，一定時期的房價與供給及需求的關系可用以下公式表示：
其中，為房地產的需求量，為房地產的供給量，為房價。
本文通過選取房價指數的數據為年度數據。由于我國從1998年開始住房改革，故1998年之前的數據不具有參考價值，數據選取從1998年開始。房地產受政府政策影響較大，政府政策會引起房地產市場預期的逆轉，從而對需求市場引起極大的波動。在1998-2009年這段期間，由于國家面臨次貸危機的沖擊，為保證經濟的平穩發展，中央在2009年初又對2004年以來房地產調控的政策進行入利率優惠、二套放貸優惠的調整。房地產市場前后進行了大幅度的波動，所以，為不影響參數值的客觀性，本文對個別異常數據進行了加權平均調整。如下圖：
第2篇：房地產泡沫分析論文范文
[關鍵詞]房地產 價格 原因
短短10年時間,“買房難”已經成為讓中國老百姓最頭疼的問題之一。到底是什么在推動著中國房地產價格的迅速上漲?筆者認為,有如下幾個因素。
一、 宏觀因素。決定樓市走向的因素很多,包括人口結構、宏觀調控政策和房價泡沫程度等,下面我將逐個展開分析
1.人口結構的變化
這里的人口結構包括25―40歲人口占整個國家人口的比例和城市中城鎮人口與農村人口之比。從統計數據看,我國的生育高峰在1965年前后,1962年的出生率是3.71%,1965年是3.78%,1970年是3.3%,一直到1978年之前出生率都在3%以上。但在1978年,由于計劃生育政策的實施,這一數據下降到了2%以下。上世紀六七十年代出生的人們,在2000年左右正好是處于買房高峰――這是導致2000年以來我國房地產市場持續升溫的重要原因。
此外,98年開始的大學擴招使得近十年來每年都有幾百萬來自農村的大學生畢業生到城里工作,其中絕大部分人會成為永久城市居民。而且,隨著中國城鎮化不斷加速,農村人口大量涌入城市。這些人雖然大部分不會永久留在城市,但他們在城里一樣需要住房,他們產下的第二代也會有相當部分留下。以上兩個城市人口構成的變化使得人們對商品房仍有巨大的需求。
2.國家政府的宏觀調控政策
在美國房價大跌引發危機后,中國決策層終于清晰地看到樓市泡沫破裂時的巨大危害,從2007年7月開始陸續出臺措施,調整銀行的信貸政策、收緊房地產資金的源頭。銀行的信貸政策是影響資金供應直接的重要的因素,而資金供應又決定著房價走勢――當流向房地產的資金足夠多時,就可能同時在三個方面拉動房價:(1)開發商利用充足的資金囤積土地,導致土地供應緊張,推高地價,從而推高房價;(2)在房價將持續上漲的良好預期鼓舞下,開發商會故意囤積成品房,坐等房價上漲;(3)投機者、自住者和投資者可以更便利地買房,這必然刺激需求,推高房價。因此,資金是影響房價的“生命之源”,限制了資金供應,住房消費必然受到巨大影響。而上述措施的確在08年收到一些成效,但隨著次貸危機的加劇,政府再次放松了銀根,扶持房地產行業,由此引發了再一輪房價瘋長,甚至波及到了二、三線城市。
3.房地產的泡沫程度
2008年以前的10年,中國房地產處于“暴利時代”。何為暴利?根據已故諾貝爾經濟學獎獲得者詹姆斯•托賓提出的托賓Q比率判斷,目前我國商品房的市場價值與重置成本的比率,大約在3―5倍之間,遠大于1,表明房地產業仍有200%―400%的暴利,房屋售價中約有67%―80%的泡沫。而且,沒有證據顯示這一比率在未來有下降的趨勢。
二、中觀因素。中觀因素指房地產行業內部的影響因素
1.房地產的市場完全程度
房地產的固定性決定了其市場是地區性市場,不同國家、不同城市甚至一個城市不同地區之間都沒有可比性。同時,房地產市場的交易對象僅是一種權益,即所有權或部分所有權,這就使買賣雙方都不能及時了解市場的變化。此外,絕大多數購房者都是以自用為目的,并且很少有買者一生中多次購買,對市場供求信息了解不足;而投資或投機者由于人數較少,對諸如市場上是否存在足夠多的買家,區域內房產替代性是否強等信息同樣較難獲得。但開發商對供給信息卻心中有數,彼此容易結成壟斷或價格默契(同盟)。因此,房地產市場是標準的不完全市場,市場不完全,壟斷高價就很容易產生。
2.信息對稱程度
目前,與房地產相關的信息基本掌握在開發商與政府有關部門手中,既得利益集團把這些信息利用得可謂淋漓盡致。無論是地方政府、有關部門還是開發商,公布信息時都是最大限度地讓數據“體現”自己的利益,于是不僅開發商提供的數據與政府部門經常沖突,地方政府與有關部門提供的數據也往往有巨大差別。各種數據互相打架,各種信息彼此沖突,在這種信息極度不對稱、極度缺失的局面下,民眾無法得到真實的信息,謊言因此彌漫中國樓市。其結果就是民眾被既得利益集團牽著鼻子走了一程又一程。理論上房地產利潤是30%―40%,但開發商利用信息優勢,一方面對大眾質詢的房屋成本避而不談,另一方面大肆炒作,使利潤達100%甚至300%以上!
3.管理機制
中國房地產開發實行資質管理制度,對房地產實行專營。開發商只要拿到資質,通過前期運作,憑借優勢投入少量現金就可拿到土地,拿到土地就可在銀行進行土地抵押貸款付上地價款,開工建設后又可將在建工程抵押給銀行,房子完工時又可以進行按揭銷售刺激消費,每個環節都可實現空手套白狼,利用強大的銀行體系支持,大肆圈地,循環操作。管理機制的不合理加劇了房地產市場不完全性。高額的利潤使每個城市有限的幾片新規劃建設土地全被幾個開發商壟斷,高價幾乎不可避免。
中國人其實直到今天還是很傳統的,骨子里對家的歸屬感和認同感讓他們拼了命也要買下一套房子,這便成為了地產商們坐擁高價房的自信來源。在這場一個愿打、一個愿挨的游戲里,中國房價要降,依然長路漫漫。
參考文獻:
[1]學位論文 人口年齡結構對住房需求的影響――以廣州市為例 蔡春 中山大學 2008
[2]期刊論文 未來我國房地產價格變動的趨勢分析 王世杰 中國市場2009.(35)
第3篇：房地產泡沫分析論文范文
[關鍵詞]房地產虛擬經濟重構穩定
在市場經濟中，房地產有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產（在發達的市場經濟中銀行抵押資產的90％是房地產）。前者是房地產的自然屬性，與是否市場經濟無關，后兩者則是房地產在市場經濟運行中的基本功能，沒有市場經濟就沒有這兩個功能。房地產在市場經濟運行中的基本功能引發房地產在市場經濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產可以迅速通過房地產信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產發達地區，導致該地區經濟進一步發展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經濟的風險。可見，房地產在現代經濟運行中具有很強的虛擬經濟的運行特征，把房地產作為虛擬經濟的部門之一來進行研究更能體現房地產在市場經濟中的特性。
然而，在傳統經濟理論中，房地產（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產（realassets），屬于實體經濟的研究范疇，房地產的變動應該與經濟基本面相吻合。但是，現實經濟中的“房經背離”和“房地產泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產作為一種實物資產是遠遠不夠的，我們必須從當今經濟虛擬化的現實出發，運用虛擬經濟理論對之進行合理的解釋。
一、房地產虛擬資產特性研究
在現代經濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經濟系統中虛擬經濟部分的影響日益增強，相應地，虛擬經濟的研究也越來越重要。國內外學者對虛擬經濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經濟概念的本質意在概括一種不同于以往的經濟運行方式，其基礎就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統，而實體經濟是成本支撐的價格形成系統。從這樣的認識出發，房地產的價格形成無疑屬于虛擬經濟系統。
可見，虛擬經濟理論重視預期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個經濟系統劃分為由成本支撐的實體經濟系統和由心理支撐的虛擬經濟系統。虛擬經濟是一種以資本化定價方式為其行為基礎的特殊的經濟運行關系，一種資產，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產還是房地產，一旦以資本化定價方式來定價，它就具有虛擬資產的運行特征，就應該納入虛擬經濟的研究框架。虛擬經濟中的所有運行特征、運行規律和所發生的重大事件無不與資產的這種特殊定價方式有關。對房地產虛擬性的研究也是從資本化定價方式入手的。有關的研究如下：
1.關于房地產定價方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經濟的定義也要包括房地產。隨后，南開大學虛擬經濟與管理研究中心課題組“房地產虛擬資產特性研究報告”指出房地產虛擬性是介于一般商品和金融資產之間的，房地產虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產存量與市場、經濟發展與經濟虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結構等影響房地產虛擬性質的主要制度因素）。
2.關于房地產虛擬資產特性與經濟穩定的關系研究。郭金興（2005）指出：房地產市場的波動并不必然導致宏觀經濟的不穩定，房地產具有穩定經濟的內在機理。房地產價格的長期增長趨勢可以使貨幣供應與經濟增長中的貨幣需求相適應，而房地產價值的相對穩定性對穩定貨幣發行，從而穩定經濟增長具有重要意義。王國忠（2005）通過計量經濟模型的檢驗發現：房地產價格波動對整個經濟價值系統的影響是直接而顯性的。房地產價格與貨幣供應在整個區間內存在雙向的影響機制，房地產價格對股票價格與實體經濟的價格指標都有著單向的傳導機制，房地產的價格波動會影響股票市場的價格及實物生產價格的波動。這說明作為虛擬經濟的子集，房地產在國民經濟運行中占有突出的地位。如果把房地產部門看成是虛擬經濟的一部分，然后再來考察與實體經濟的關系就會發現，房地產價格的變動對實體經濟的影響不但沒有減弱，反而出現了增強的趨勢。鞠方（2005）基于對現代經濟和房地產市場特殊性的分析，提出了一個基于實體經濟和虛擬經濟的二元結構分析框架，提出了房地產市場貨幣積聚假說，對房地產泡沫的成因進行新的解釋。進而把房地產泡沫放在協調處理好實體經濟和虛擬經濟關系的角度進行研究，重點剖析房地產泡沫、經濟增長和金融發展三者之間的內在聯系，從而為三者的互動協調發展提供理論基礎。并指出：房地產市場是一個具有鮮明的虛擬經濟特征和實體經濟特征的特殊市場，正是由于這種“虛實兩重性”，決定了房地產“異象”成因的復雜性和多樣性。
二、從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論的基本思路
在認識到房地產的虛擬性的基礎上，我們可以按照虛擬經濟的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論。這種重構包括以下幾個有機的組成部分：①房地產虛擬資產特性研究。這是從虛擬經濟的行為基礎——資本化定價方式的角度對房地產虛擬性進行的研究。②對房地產自身的穩定性的研究。首先，從虛擬經濟的運行特征——強波動性入手，然后，對房地產這種虛擬經濟成分自身的穩定性進行研究。③從價格的角度來研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系。說明房地產價格與宏觀經濟的互動關系——房地產如何影響宏觀經濟以及宏觀經濟對房地產市場產生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定（波動）之間的關系構成了新的房地產經濟理論的核心部分。⑤指出在虛擬經濟條件下政府要加強對房地產市場的干預，以促進經濟穩定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產業的發展與宏觀經濟穩定的關系。
由此，從虛擬經濟的角度來重構房地產經濟理論的分析框架圖大致如下：
三、從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論的意義
在經濟虛擬化背景下，研究房地產虛擬性質與宏觀經濟穩定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論有兩個基本特點：第一，強調房地產的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產，考察資金在這些領域中轉移流動的規律及其影響；第二，強調房地產作為資產的虛擬性質和可能的房地產引發的泡沫經濟的風險。這種從市場經濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產經濟的發展。具體表現在：
有利于正確解釋房地產市場的發展。房地產在國民經濟中具有特殊的重要性。傳統經濟理論難以有效解釋房地產市場運行中的“異象”，只有在對房地產虛擬性進行深入研究的基礎上，才會對虛擬經濟的定義和研究領域有更深刻的了解；才會對虛擬經濟的理論出發點是把整個經濟看作一個價值系統而非物質系統有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經濟的理論。
有利于提高宏觀調控政策的有效性。研究房地產虛擬性與宏觀經濟穩定的關系，指出房地產市場的發展有利于維護整個社會的公平、穩定和協調發展，這在客觀上為政府對房地產市場進行宏觀調控提供理論依據，并有利于提高政府實施宏觀調控政策的有效性。
有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展。房地產市場和實體經濟存在千絲萬縷的聯系，房地產的健康發展對經濟增長至關重要，研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定，有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展，從而為經濟增長服務。
有利于和諧社會的構建。房地產市場的發展事關老百姓的安居樂業和社會穩定，房地產泡沫引發的財富分配效應可能加劇收入分配差距，造成社會利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數國家的房地產市場發展迅速，房地產對國民經濟的貢獻率也呈逐年增加的趨勢，房地產業也已經成為國民經濟的支柱產業，各國的GDP增長對房地產業的依賴性較強。在此情形下，如果房地產業出現不正常的發展，不僅會導致房地產業衰退，還會對金融體系甚至整個國民經濟的穩定發展帶來不良影響。因此，認識房地產虛擬性并在此基礎上解決房地產市場發展中的問題，關系到整個國民經濟的運行、金融安全、投資決策和社會穩定，關系到和諧社會的構建。
［參考文獻］
[1]AlanGreenspan.Newchallengesformonetarypolicy．beforeasymposiumsponsoredbytheFederalReserveBankofKansasCityinJacksonHole［R］．Wyoming，August27，1999.
[2]劉駿民.從虛擬資本到虛擬經濟[M].濟南:山東人民出版社,1998:39～42.
[3]劉駿民.虛擬經濟的理論框架及其命題[J].南開學報(哲學社會科學版),2003,(2).
[4]王千.房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定[D].南開大學2006年博士學位論文.
[5]王國忠.虛擬經濟穩定性研究［D］.南開大學2005年博士學位論文.
[6]李杰,王千.房地產虛擬資產特性的理論和實證分析[J].當代財經,2006,(2).
第4篇：房地產泡沫分析論文范文
關鍵詞：房地產泡沫，房地產估價，金融風險，估價方法
2008年，美國次級貸風波，就是由于房地產泡沫經濟等原因導致了嚴重的金融危機，政府采取了多種解決措施，其中最重要的手段就是治理整頓不動產抵押貸款評估業，做好房地產貸款項目評估工作，對于合理有效地利用信貸資金，防范貸款風險，具有十分重要的意義。
一、房地產估價是防范金融風險的有力工具
（一）房地產估價
房地產估價是指房地產估價師和房地產估價機構根據估價目的，遵循估價原則，運用估價方法，按照估價程序，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對估價對象在估價時點的客觀合理的價值進行分析、測算和判斷的活動。[1]
根據央行提供的數據，2009年前三季度，國內貸款和個人按揭貸款增長明顯加快，前三個季度個人按揭貸款增速達107.7%，去年同期則是下降14.9%，占資金來源比重為13.7%，同比提高了6.6個百分點。鑒于房地產信貸規模較大的情況，央行強調需要關注房地產市場波動帶來的宏觀經濟波動、房地產價格下跌和房地產信貸下降以及銀行信貸損失等三大潛在金融風險。房地產估價作為金融機構發放抵押貸款過程的中介環節，在防范金融風險中起著承上啟下的重要作用，只有科學合理的把握好估價環節才能維持房地產市場的健康發展。
二、目前商業銀行抵押貸款業務中抵押物估價存在的問題
（一）房地產抵押估價中估價方法的選擇
房地產估價的三大基本方法為市場比較法、成本法和收益法。1999年建設部頒布的《房地產估價規范》中要求:“有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法”。但尤其在房地產市場繁榮甚至過熱的階段，大量運用市場比較法進行估價極易增加金融風險。
市場比較法是將估價對象在估價時點今起交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格作適當的修正和調整，以此求取估價對象的價格的方法。
1．可比實例選取注意問題
所謂可比實例是指用作比較參照的交易實例。選取可比實例應符合下列要求:（1）是估價對象的類似房地產；（2）成交日期與估價時點相近，不宜超過一年；（3）成交價格為正常價格或可修正為正常價格。
2．可比實例價格、因素差異修正應該注意問題
選取了可比實例之后，應先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使其之間的口徑一致、互相可比，并統一到需要求取的估價對象的價格單位上，為進行后續的修正、調整建立共同的基礎。建立價格可比基礎包括:統一付款方式；統一采用單價；統一幣種和貨幣單位；統一面積內涵；統一面積單位。
為便于對交易案例與待估對象進行比較與修正，通常把影響房地產價格的因素分為如下幾類，并依次修正，修正順序為:①交易情況修正；②交易日期修正；③房地產狀況修正；④………。
其估價公式是:p=p0*f1*f2*f3*…*fn
其中:P為估價對象價格；
P0為可比實例價格； f1、f2、f3、…fn為各因素修正系數。進行因素差異修正時，計算修正系數的方法有百分率法和差額法等。百分率法是將交易案例與待估房地產在某一方面的差異折算為價格差異的百分率來修正交易案例價格的方法。而差額法是將交易案例與待估房地產之間的差異所導致的價格差額求出來，對交易案例價格直接進行加減，從而得出價格修正值的方法。[1]
由以上幾點可見，市場比較法的本質是以近期的房地產交易價格為導向進行評估。在市場過熱、交易價格高出合理價格區間時，依此方法計算出的抵押物價格必然也高出其真正價值，擴大實際貸款額度。之后，當市場回歸理性，房地產成交價格下跌至合理區間時，抵押物的實際價格也逐漸顯現出來，由此造成借貸方違約成本減小、金融風險增加，帶來大量的呆賬、壞賬。
（二）商業銀行在選定房地產估價機構時缺乏制度約束
商業銀行應以估價機構的資質、信譽和報告質量、服務水平作為衡量標準，選擇估價機構。倘若不能嚴格按照上述標準而依據社會關系、收費分成及其他主觀條件進行選擇，勢必出現以下常見違規行為：一是要求估價師根據抵貸比例調整評估價值，甚至先貸款，后評估，以完善貸款手續；二是要求估價結果與貸款金額相“匹配”，以應付金融檢查；三是干預估價作業時間，使估價師不能完成正常的現場勘查和資料搜集，或來不及確定合理的估價技術路線，影響出具高質量的估價報告，或對報告格式只要求列明評估項目名稱、坐落位置和估價結果，并由估價機構和房地產估價師簽章后就結束。
三、完善房地產估價措施、建議
（一）重視收益法的應用與不同類型房地產要采取合理的估價方法
1．重視收益法的應用
收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。論文大全。
報酬率資本化公式如下：
V—評估價格；
N—房地產的收益期限，是自估價時點起至未來可以獲得收益的時間，通常為收益年限；
A1，A2…—分別為房地產相對于評估時點而言的未來第1期，第2期…第n期末的凈收益；
Y1，Y2…—分別為房地產相對與估價時點而言的未來第1期，第2期，…第n期末的報酬率。[1]
由此公式可以看出，收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。收益法不僅僅考慮當前的市場形式，更多的注重未來的市場走勢和收益狀況。運用收益法評估抵押物，能夠很好的避免市場比較法的缺陷和估價的時點性問題，有效評估出抵押物的長期合理價值，預防在較長的貸款償還期內的金融風險。尤其在市場出現泡沫的情況下，運用收益進行抵押物估價結果會更接近該房地產內在合理的價值，避免泡沫破裂時候，對金融的沖擊。
根據收益法的特征，收益額選擇的正確與否，直接決定收益法所產生結論的科學性。在資產評估收益法中，對收益額的定義是指根據投資回報的原理，資產在正常情況下所能得到的歸其產權主體的所得額。其具有兩個比較明顯的特點：其一，收益額是資產未來預期收益額，而不是資產的歷史收益額或現實收益額；其二，用于資產評估的收益額是資產的客觀收益，而不是資產的世界收益。
折現率的確定。從收益法的公式中可以看出，折現率的細微差異，將會導致評估結果的巨大差異，因此折現率是收益法評估中最重要的參數之一。折現率是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。通常確定折現率時，需要遵循四個原則：①不低于無風險報酬率；②行業基準收益率不能作為確定折現率的依據；③折現率要與收益額相匹配；④根據實際情況確定的原則。
綜上所述，對于未來收益額的確定，應總結和分析預測科學，研究預測科學應用評估實踐的科學體系，建立和完善評估預測科學體系，具有現實意義。對于折現率的選取，應借鑒國外的先進經驗，研究我國折現率影響因素及指標體系，提出一套完善的折現率選取的評估指標體系，用于指導、規范應用收益法的評估市場。
2．不同類型的抵押房地產要選擇合適的估價方法
不同類型的抵押房地產，具有不同的特征，影響房地產價格的因素就不同，其價格的形成也就各具不同的原理。論文大全。因此不同類型的房地產的估價，就必須選擇各自適用的估價方法。
①居住抵押房地產價格主要因素有造價因素、質量因素、成新因素和政策因素，居住房地產房屋和土地資產的成新度因素。居住房地產的折舊是指房地產價值的損失、貶值，它包括物理折舊、功能折舊和經濟折舊，房地產的物理折舊包括房屋折舊及土地資產折舊兩部分， 房屋的物理折舊主要由主體結構及水、電、煤、衛等功能設施和裝修部分的貶值。所以，在確定房屋的成新度時應把主體結構與功能設施及裝修部分的成新度分開，把主體結構成新度作為基礎，參考房屋功能。
②影響商業抵押房地產價格的因素主要有區位因素（地段、交通、臨街）、實務狀況（建筑品質及內部構造、樓層、凈高、面積、裝修、無形價值）。
對于出租型的商業房產一定要了解待估對象是否存在合約的限制。采用市場法時要直接求取商業房地產價格；在求取商業房地產的租金，再用收益法測算商業房地產價格，其關鍵在于交易實例的選擇和修正系數的確定，在交易實例選擇時應關注其交易形式、價格內涵。
對于運營中的商也地產主要采取收益法進行評估采用收益法進行評估。在評估時理論上可基于營業收入測算凈收益，即凈收益=主營業業務收入-主營業務成本和稅金-管理費用-財務費用-銷售費用-商業利潤。
對整幢商業房地產估價，首先，了解不同樓層的業態、經營方式、類型、收入水平差異等；其次，了解同層商業房地產鋪面的分布格局及價格分布影響因素；最后，根據不同樓層具體情況、交易實例收集的難易程度、潛在租金及其經營費用測算的難易程度而選擇不同估價方法。一般采用收益法、市場法。
③完整的工業房地產通常包括廠房、廠區內倉儲用房、辦公與生活用房等建筑物，若干構筑物，以及所占有的土地等。一般地說，防范工業房地產抵押估價風險，應重點關注抵押的合法性、抵押價值的合理性和抵押房地產的變現能力等三個問題。
（二）合理選擇估價機構，共享估價機構質量保證資源
估價機構質量保證體系是在估價機構內部為減少面臨的風險而設置的一系列保證估價質量的組織模式。論文大全。該模式要求從獲取估價任務、選擇估價業務開始，一直到項目完成，即向用戶提供估價產品—估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學、公正。通過建立適宜的組織體系，并根據體系建設進行必要的職責劃分，互相約束，互相促進，做到職責分明，利益明確，從而保證估價機構內部風險最低化。由于房地產估價極具地域性，國家對估價機構的執業范圍沒有在諸如項目規模、評估價值大小及技術復雜程度等方面加以限制，導致在同一地區不論估價項目大小、操作難易，各資質級別的估價機構在職業上沒有本質區別。因此，商業銀行在房地產貸款過程中，有必要了解和擁有估價機構質量保證體系的完整資料信息，指定資質高、信譽好、服務水平好的估價機構，并與評估行業實現資源共享，為防范風險創造條件。
參考文獻：
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第5篇：房地產泡沫分析論文范文
【關鍵字】房地產市場；市場調控；對策研究
前言
我國房地產市場近年來呈現建設周期短，市場供求量大，房價逐年上升等趨勢，在帶動中國經濟快速發展過程中，也呈現出諸如：市場飽和，經濟因素不穩定，民生需求不匹配等缺陷。因此筆者認為，深入認知我國房地產市場對市場經濟體制中的中國經濟以及建筑企業的重要性，了解現階段房地產市場調控現狀，才能對市場出現的問題做出合理性，針對性，有效性全面調控。
1、我國房地產調控重要性
房地產調控一直是國家經濟調控的重點領域，房地產市場與金融，電氣，汽車制造業并稱為為我國關鍵四大經濟命脈之一，在影響程度上甚至占據核心地位。自從我國實行住房改革后，我國建筑業市場從“粗放型”逐年向“計劃型”方向快速發展，房地產市場帶來的巨大經濟效益也直接刺激國家經濟脈搏，呈現蓬勃發展之勢。
據不完全統計，11年國家房地產行業占GDP比重約為8.35%，比財政性教育經費的3.48%高了將近3倍，由此可見房地產行業經濟利益對我國整體GDP和經濟走向的推動作用有多重要，因此加強房地產行業調控是確保國家可持續發展的重要保證，亦是國家經濟呈現良性化，規劃性發展的關鍵因素。
特別是08年金融危機，對當時房地產的泡沫經濟產生重要影響后，社會各界深刻意識到，必須由政府介入由市場經濟體制作為風向標的房地產行業，因此，因強化國家宏觀調控，促進內需，制定行業刺激發展政策等方案，例如：11年國務院頒布的針對房地產市場調控的“國八條”市場政策。
1.1維護國內和諧穩定
在“粗放型”經濟建設階段，房地產行業為我國現代化建設帶來重要經濟利益增長，但伴隨我國經濟體制改革，經濟增長呈現多元化發展，一路飆升的房價與民眾消費水平呈現嚴重傾斜現象。國內房價的快速增長對社會安定，民眾生活以及國家經濟平穩發展產生消極影響，造成房地產泡沫經濟現象，其背后蘊含金融危機以及民怨，嚴重者將使社會出現不穩定或動蕩因素。
1.2確保城鄉一體化建設和城鎮化進程
實行城鄉一體化，城鎮化建設是黨和政府近幾年重點關注領域，城鄉一體化建設中有三大核心因素：招商引資，土地承包，房地產建設，作為我國基本發展策略的城鎮化進程以及城鄉一體化建設，過高的房價以及土地高競爭價格必然使這一基本發展策略無法快速落實，阻礙城鄉一體化建設的推進進程。
城鎮化的緩慢推進，不利于招商引資以及城市整體競爭力，對整體經濟效益勢必造成沖擊。
2、房地產市場調控現狀
房地產行業調控是綜合及系統工作，處于房地產行業對國家經濟的推動作用，在進行調控過程中，國家利用經濟法律或行政等手段，在宏觀上對房地產行業效益及發展趨勢進行指導，監督和調節，為進一步促進房地產市場供求平衡以及需求結構整體優化。由于我國房地產調控跨度大，在實際調控過程中出現如下幾點問題：
2.1缺乏有效調控機制
我國近幾年針對日益高速增長的房地產市場相繼進行政策調控，主要調控政策包括國十六條，國八條，新國十條，23號文件以及18號文件等，其對房地產市場調控建立在宏觀調控基礎上；而在房地產發展過程中以及經濟建設蓬勃發展中，并未對以市場經濟體制的房地產經濟進行微觀，有效的市場調控機制；致使各房地產開發商在龐大經濟利益驅使下，根據自身需求隨意對房地產市場進行漲價以及壓制民工工資等現象。
換言之，在宏觀調空中，國家通過相關政策以及調控措施占據引導地位，但在市場機制調節過程中，宏觀調控并未與市場經濟調控有效結合，形成經濟產業鏈脫節現象。在房地產行業長期發展過程中，利益為核心的建設概念深入人心，導致出現建筑結構混雜，工程質量不合格等，特別是在以穩固社會安定，促進城鄉一體化建設中的拆遷補助房中更是屢次出現不合格建筑工程。
因此，現階段房地產市場缺乏連續性，高效性和有序性，應以市場調控為導向，國家宏觀調控為輔助機制。
2.2房地產市場存在泡沫經濟
泡沫經濟最終的危害即會引發金融危機，房地產泡沫經濟即是在持續走高的房地產價格變化中容易造成人們拔高對房地產行業未來走勢價格的預算，隨著價格不斷上漲以及投機資本持續增加，民眾購買力并未實現實質性增長，市場供需結構嚴重失衡，房地產價格遠高于其成本價格，由此導致房地產泡沫。
而現階段隨著我國國民經濟穩步增長，民眾追求高質量，高品質的生活理所應當，但據相關部門統計，我國房地產行業利潤率遠高于其他國家，其他行業均利潤率。我國和歐美發達國家房地產利潤率為35%和5%，并且我國泡沫經濟依然有持續上升趨勢。
此外，國家在降低房地產泡沫經濟采取的措施包括：提高首付金額和貸款利率，以高投資，低回報來阻止房價過快增長。從某些方面來說，此舉可對有關人群起到抑制作用，但從長遠考慮，此舉僅會延長貸款周期和還款金額，并未對房地產價格以及市場需求起到抑制作用；從另一面來說，民眾在購置房產時不僅要為泡沫經濟買單，更要多付近一半利息于銀行，更不利于國民經濟發展。
例如：在05年出臺的新國八條中指出，應嚴格稅收制度和征收政策，調整住房轉讓環節營業稅，并于同年十月針對二手房要征收個稅，但諸如此類提高購房門檻并未對我國房地產行業產生實質性調節作用。
3、強化房地產市場調控的相關對策
針對上述過程中出現的房地產市場治標不治本現象，在深入落實國家宏觀調控頒布的各項準則同時，為起到房地產行業標本兼治目的，筆者認為，應在如下方面做好相關措施：
3.1實行財權與事權匹配原則
房地產市場調控未做到標本兼治原因較復雜，除上述泡沫經濟和缺乏有效調控外，對地方財政的過于依賴是重要原因。因此在進行房地產宏觀調控過程中，防治房地產價格上漲，應從財政分權角度出發，針對地方財政完善分稅分收制度，落實財權事權匹配等原則。
在具體實行方式上，對各級地方政府行為職責進行有效劃分，具體劃分以各相關政府職能權力以及行政隸屬關系為準則，避免出現傳統地方政府中事權統一局面。
此外，應建立與事權相匹配的財權，07年8月份，我國政府提出完善保障房住房制度，提高經濟房，廉租房普及力度，在實踐方式中：地方政府應完善地方財政稅務體系，對企業或房地產開發商加大財產稅，房產稅以及土地使用稅征收力度，針對個體工商戶加收營業稅，豐富地方財政稅務體系。國家通過宏觀調控將地方稅務整合用作廉價房過經濟保障房建設，實現中央對地方財政體系轉移，讓工薪階層或低收入人群能購置經濟保障房，有利于我國民眾安定以及房地產市場健康穩固發展。
3.2強化與金融政策的融合
房地產市場調控的根本目的是讓房地產價格以合理，穩定的方向發展。土地和資金是房地產市場供應量的關鍵兩大要素，因此，與金融政策的配合是對房地產價格進行有效控制的重要因素。
首先，國家聯合地方財政部門強制性制定5年或10年內房地產均價值；針對房地產泡沫經濟，風險投資者是造成泡沫經濟的有一關鍵因素，利用逐年提升的房地產泡沫從中獲利，在制定5年或10年房地產均價同時，大幅度提升國內購房首付款，并保持現有銀行利率，配合限購令，完善房地產交易秩序，加強二手房市場管理，房產投資性質的購買需求會得以抑制。
其次堅持差異化信貸政策；針對國內收入差距較大情形，應融合金融政策，理性消費，嚴厲打擊投資性需求，縮小貧富差距。
3.3強化房地產法律法規完善機制
現階段出現政府由于在土地調控過程中的職能范圍較廣，角色定位不明確造成的對房地產經濟活動過于干預，因此應通過法律授權手段進行合理調控。
（1）法律權限職能責任制定
通過市場經濟法以及市場調控機制，強化各地方政府職能權限責任，并將房地產有關責任過度于相關機關單位，政府重點把控監督管理關口，提高房地產市場的靈活性和時效性，通過市場機制完成調控和監督管理工作。
（2）價格衡量
眾所周知，房地產價格將會為周邊生活，交通，商業，教育等環節帶來聯動效應，因此，地方政府各部門應做好對樓盤市場指導價工作，綜合考慮地段，交通，科研等方面后制定指導價并在審計通過后頒布執行，價格衡量制度是確保房地產行業價格穩定，遏制房價的最有效手段措施。
4、結束語
在意識到我國房地產因過快發展帶來的不良影響后應完善房地產行業市場調控和宏觀調控，確保我國房地產行業健康穩定發展。
參考文獻：
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第6篇：房地產泡沫分析論文范文
【關鍵詞】 房地產 經濟周期 綜述
一、引言
20世紀30年代以來，房地產市場在世界市場中經歷了幾次大型的波動。房地產經濟周期與各國經濟周期及全球經濟周期有著高度的相關性。迄今為止，經濟學界對房地產經濟周期進行了持續系統的研究，取得了很多成果。國外對房地產經濟周期的研究以實證分析方法為主，分析了房地產周期波動的影響因素，建立了指標體系，探討了房地產泡沫的形成和破滅及其在國際間的傳導。國內對房地產經濟周期的研究起步較晚，前期的研究以定性分析為主，主要包括對房地產周期概念和階段的界定，房地產周期波動與宏觀經濟波動的關系分析。進入21世紀后，國內開始嘗試用實證分析工具對房地產周期波動機制及其影響因素進行分析，并初步建立了反映房地產經濟周期的指標體系。
二、國外房地產經濟周期研究綜述
1、國外房地產經濟周期研究階段劃分及其主要內容
國外房地產經濟周期的研究，大致可分為四個階段：起源階段；沉寂階段；專業化發展階段；多樣化發展階段。
（1）起源階段。20世紀30年代，世界經濟的大蕭條引發了人們對經濟周期的關注，房地產周期作為經濟周期的一個重要組成部分，自然也就成為了經濟學界的研究對象。如霍伊特確立了房地產周期波動的概念，這一階段被稱為這一研究的起源階段。
（2）沉寂階段。二戰后的20世紀50―70年代，西方各國經濟復蘇，在凱恩斯主義擴張政策的推動下，經濟進入了較長時期的高速增長階段。對未來經濟的樂觀預期，使這個時期經濟學界對經濟周期的研究幾乎不重視，因而房地產周期研究就進入了沉寂階段。
（3）專業化發展階段。20世紀80年代，“滯漲“再度引發對經濟周期波動的研究，經濟學家們開始認識到房地產經濟周期對國民經濟的重要作用。一些經濟學家開始致力于西方房地產市場的周期研究，對房地產周期進行識別和解釋，區分研究各種類型的房地產周期波動規律。在此基礎上，許多新的理論工具被應用在房地產經濟周期的研究上，將房地產經濟周期的研究帶入了一個專業化發展的時代。如布朗考察了1968―1983年間美國單棟住宅的銷售周期波動情況，發現國民經濟的周期波動與房地產周期波動之間存在很高的相關性。赫克曼分析了1979―1983年間美國14個城市寫字樓市場的綜合數字，發現寫字樓的減少和租金之間有著非常強的相關性，而租金又和當時的空置率有很大的關聯。
（4）多樣化發展階段。進入20世紀90年代，三個經濟事實改變了國外房地產周期研究的傳統方式，使房地產周期研究開始進入了多樣化深入發展的新時期。首先，日本房地產泡沫破裂引發了人們對房地產周期波動機理研究的重視。其次，發達國家資本市場的新發展引發了“投資導向”型房地產周期研究的出現。最后，發達國家房地產周期波動的普遍存在，以及1997年爆發的東南亞金融危機，使得對國際房地產周期的研究得到重視。
一是對房地產周期波動機理的研究。如唐斯在研究美國房地產周期和宏觀經濟周期的關系后指出，房地產周期受到3種經濟周期波動的影響，即社會體制變革周期、技術革命周期和經濟革命周期。埃德爾斯坦和保羅利用土地價格預期模型解釋了日本在20世紀90年代初期出現的房地產泡沫破裂。保羅對OECD17個國家的國民經濟增長率、利率、宏觀經濟周期等因素進行分析，作出了這些國家商品房價格可能在2007年到達頂峰的預測。
二是對“投資導向”型房地產周期的研究。如魯拉克指出，房地產投資決策應考慮影響市場周期的5種相互作用力，即經濟結構調整、物業供給、物業需求、資本流動和投資特征。凱澤通過比較房地產總收益率與機構房地產投資回報率，發現了波長30年、50―60年和上百年的房地產長周期。彼特在對美國房地產周期和經濟周期研究的基礎上，探討了不動產投資對策。
三是對國際房地產周期的研究。如伯特蘭分析了形成周期的國際因素和國內因素，認為國際資本流動、各國資本市場自由化、金融管制的放松、扭曲的財政政策和土地使用制度是全球房地產周期波動的主要因素。
2、對國外房地產經濟周期研究的主要評價
縱觀國外房地產經濟周期研究，可以發現國外比較偏重實證研究，旨在通過對房地產行業運行的歸納性總結，試圖規避行業運行風險。通過過去幾十年的研究，建立了許多確定房地產經濟周期的指標體系，但沒有建立一個統一的標準和指標體系，一些專業研究方面缺乏連續性。對經濟周期的判定和預測方面的研究工作也相對較少。另外，國外學者對理論的研究具有現實意義，但在一定程度上缺乏廣泛性和普遍性。
三、國內房地產經濟周期研究綜述
1、國內房地產經濟周期研究的歷程及其主要內容
（1）起步。我國房地產業起步較晚，國內經濟學界對房地產周期波動的關注，始于20世紀80年代末90年代初。80年代以前，由于房地產經濟發展時間過短且資料不全，我國房地產周期研究基本空白。唯一可以追溯到的研究是薛敬效1987年在《南開學報》上發表的的《試論建筑周期》一文。相對與西方國家對于這一領域的研究，我國是起步晚、差距大。
（2）初期發展。20世紀90年代中期以后，我國住房制度的改革和房地產業的發展為房地產周期研究提供了現實的經濟環境。但剛開始有關房地產周期波動的研究大多停留在對房地產周期概念的探討以及現象的描述上。如譚剛對房地產概念進行界定，指出房地產周期包括擴張和收縮兩個階段。梁桂用年商品房銷售面積來刻畫中國不動產供給與需求相互產生的波動情況，認為年銷售量波動率和增長率曲線清楚地反映了我國房地產經濟的內在波動。劉洪玉從房地產市場總供求相互作用的原理出發，對房地產周期進行定義。他認為，房地產市場自然周期可分為四個階段，第一階段始于市場周期的谷底；第二階段超過平衡點，需求繼續增長；第三階段是供求平衡之后供給增長速度高于需求增長速度；第四階段供給大于需求。同時，他還根據對應的資本流動給出了房地產市場投資周期的概念。
（3）新發展。進入21世紀，中國房地產進入了一個前所未有的快速發展時期，學者和業界人士對房地產周期的研究越來越多。從近幾年發表的文獻上看，國內學者對于房地產周期波動的研究主要集中在以下幾個方面。一是關于房地產波動的周期研究。如汪曉宇、華偉的文章提出了房地產市場周期的理論，并對我國1987―1998年間房地產市場周期進行了實證研究。曲波、謝經榮、王瑋以商品房銷售面積增長率為指標，得出中國房地產周期的基準周期。
二是關于關于房地產周期波動機制及其影響因素的研究。如譚剛提出房地產周期波動的沖擊―傳導模型。任棟梁提出了房地產業周期波動的外部沖擊機制和內部傳導機制，分析了影響中國房地產周期的宏觀政策因素、經濟因素、產業因素和心理因素。倪鵬飛通過對房地產周期的成因分析，發現我國歷次房地產周期波動均有國家重大經濟政策或房地產制度改革背景，得出結論：我國房地產周期是典型的“政策性周期”，它與成熟的市場經濟國家的房地產周期具有顯著差異。張瑜從房地產經濟周期的角度出發,分析了我國房地產經濟周期的特征,進而從宏觀經濟、投資、消費、政策等方面分析了不同因素對房地產周期波動的影響。
三是關于房地產經濟周期與宏觀經濟周期關系研究。如王勉、唐嘯峰根據我國的有關數據，從定量和定性兩方面對我國房地產投資波動與經濟周期存在一定的相關性進行實證分析。尹惠媛采用GDP增長率作為反映經濟周期的指標，選取國房景氣指數作為反映房地產周期的指示指標，實證分析了我國房地產周期與宏觀經濟周期的關系。才元實證研究了房地產業與國民經濟各個層面之間的聯動關系，包括房地產投資和經濟增長之間的關系,房地產價格和居民消費的關系以及房地產價格和經濟體系其他資產價格的關系。
四是關于具體城市房地產周期波動的研究。譚剛通過選擇相應指標，具體分析了改革開放以來深圳房地產周期波動現象，并與宏觀經濟周期和全國房地產周期進行比較，最后探討了影響深圳房地產周期波動的主要因素。沈公律、鞠成曉、李倩、余健、顧建發則分別對杭州、大連、北京、南京、上海等主要城市的房地產周期波動問題進行了實證研究。
2、對國內房地產經濟周期研究的主要評價
綜上所述，近年來，國內學者對房地產經濟周期研究主要貢獻是對國內房地產周期波動的存在性取得了共識，初步探討了國內房地產經濟周期的傳導機制和影響因素，并建立了國房景氣指數。但與國外的研究相比，國內對于房地產周期的研究還存在許多不足。一是確定中國房地產經濟周期的指標不完全，同時由于統計數字的完整性、真實性有限，使得關于這個方面的研究也受到很大的限制。二是中國計算周期的標準并不統一，許多專家計算出的周期數不一致。三是中國房地產市場跟發達國家房地產市場有很大的不同，在考慮和研究房地產經濟周期時，以往關于中外房地產市場差異對中國房地產經濟影響的研究非常薄弱，應進行深入的對比研究。四是應把對房地產經濟周期的研究建立在基于市場供需的研究之上，從市場角度出發看問題。五是應從宏觀經濟利益角度出發，進一步建立和完善反映房地產市場周期波動的指標體系，充分發揮指標對國民經濟的監測和預警作用。
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第7篇：房地產泡沫分析論文范文
論文關鍵詞:房地產市場監管壟斷
論文摘要:我國的房地產市場是伴隨著改革開放而發展起來的,20世紀90年代以來,隨著社會主義市場經濟體制的確立,城鎮住房制度的改革進一步深化,房地產行業迅猛發展。但是2008年在國內國外經濟環境的雙重影響下,迎來了房地產整體行業的“寒冬”,使“中國房地產泡沫”成為社會關注的熱點問題。因此,加強房地產市場監管成為當前房地產市場的重要問題之一。
一、房地產市場現狀分析
2008年10月,國房景氣指數連續10個月回落,達到99.68點,兩年來首次處于“不景氣”線以下。1-10月全國商品房銷售面積4.5億平方米,同比下降16.5%,商品房空置面積同比增長了13.1%(截至10月末)。北京、上海成交量嚴重萎縮,分別達到了49.6%和40.4%。全國70個城市中,有35個城市新建住宅銷售價格下降,深圳和廣州的新建住宅銷售價格降幅較大,同比下跌15%和7.4%。一連串的灰色數字,讓整個市場信心全面受挫。地產全行業陷入了數年來最為艱難的蕭條局面。6萬多家地產公司,數以萬計的員工的就業,眾多白領和農民工的收入,都系于一條產業鏈的興衰。作為“重要支柱產業”,房地產業有著最廣泛的關聯影響,其低迷狀態必將傳導到下游的建材、建筑施工、家居等行業,上溯至上游的鋼鐵、水泥、土地等行業,乃至金融安全。地產行業在信貸政策重負下的蕭條,遠比想象的后果更為嚴重。
為應對危機,國務院連續三次降息,并推出擴大內需的“4萬億元”計劃。也加大了保障性住房的建設力度,且出臺了一系列放松首次房貸的政策。同時,在不斷出臺各種“救市”措施過程中,國家相關部門也在加強對整個房地產市場的監管力度,避免出現更大的“危機”。
二、房地產市場政府監管的必要性分
(一)房地產市場存在壟斷性
房地產的壟斷性是由房地產特性決定的,房地產的主要特性是位置的不可移動性,一幢房屋一旦確定位置,其它建筑就不可替代,而且因存在樓層、朝向不同等因素,決定了一幢住宅中的每套住宅都具有獨立性,因此物業在出租和出售時,帶有地域性和壟斷性,從而形成壟斷價格。由于房地產投入大,回收期長,因而能進入房地產市場的只能是少數企業。再加上土地供應的有限性和房地產開發經營的規模要求等,很容易形成部分的或地域性的壟斷,土地一級市場由政府壟斷,經濟適用住房和廉租住房由政府提供。為了穩定住房價格,保護消費者利益,房地產市場必須要政府進行監管。
(二)房地產交易存在信息不對稱
由于房地產市場交易的高價值性,與土地附著物相聯系的房產等方面的信息擁有差異造成了信息嚴重不對稱。對開發商來說,其對商品質量(內在和外在的)了解的更清楚,從而信息的相對擁有量較多。而對一般的需求者來說,既沒有能力也沒有精力去尋求這些信息。信息不對稱一方面提高了房地產市場的交易成本,另一方面降低了市場的流動性。
第8篇：房地產泡沫分析論文范文
[論文摘要]近來美國次貸危機時全球金融市場產生的沖擊，越來越受到各國人士的關注。歐美央行紛紛注資救市，其嚴重后果不僅要求我們積極應對此次危機，更要求我們反思并從中得到啟示。
今年4月，美國第二大次級抵押貸款公司新世紀金融破產拉開了本次次貸危機的序幕。本次次貸危機引起了相關國的高度重視，波及面之廣令人擔憂，一些國家紛紛向金融系統注資：自8月9日以來至21日，歐美等國家和地區更是頻頻注資，其中歐洲央行總計注資2889.4億美元，美國共注資1012.5億美元。而澳大利亞、日本等國也紛紛注資金融系統。波及面如此之廣泛，此次次貸危機的浮現所產生的負面沖擊是巨大的：先是美國股市的下挫，引起周邊股市的暴跌，中國上證指數也在8月16號和17號出現連續下挫。雖然全球股市有所回暖，但此次危機并不會就此成為過去。我們不能不對此次次貸危機所產生的影響給與足夠的重視，從中吸取教訓。
次貸危機及其產生的影響
此次次貸危機給美國經濟帶來了巨大了的損失，要使我們不重蹈美國的復轍，我們必須了解次貸危機及其產生的后果。這撣我們才能有的放矢，為我國經濟金融的穩定做好充分的準備。
首先，我們應該了解何謂次貸危機。所謂次貸危機即次級貸款抵押市場危機是由于美國給那些信用低的客戶以住房貸款，由于住房貸款有住房作為抵押，所以一直以來沒有被金融機構重視到其隱含的風險。
其次，此次次貸危機緣于美國樓市的高增長及后來美國房地產市場的回暖。在房地產市場高速發展時期，各方資金紛紛流入樓市，而信貸機構并沒有充分考慮到其中的風險，為低信用的購房者放出大量的次級抵押貸款。以至今日房地產市場回暖，所抵押的房產其價值根本無法抵債，便產生大量的呆壞賬，此時這些風險僅僅集中于本國的銀行業。而一些國際投資基金或金融機構對其次級抵押貸款的投資或買斷，將使風險擴散到全球整個金融市場。這也許就是本次危機對全球股市所產生的沖擊的一個原因。
再次，此次次貸危機為美國金融機構帶來大量的呆壞賬，這將直接導致其流動性的嚴重缺失。流動性的缺失又將對本國整個國民經濟的發展產生巨大的沖擊。
第四，由于次貸危機給金融機構帶來的巨大損失，歐美各國相關金融機構紛紛裁員以降低成本，這將導致失業人口的增加，雖然數字不時很大，但足以說明此次危機帶來的影響之巨大、牽扯面之廣。
第五，本次次貸危機對我國經濟的影響。據美國金融統計中國銀行，中國工商銀行、交通銀行、建設銀行、招商銀行和中信銀行等六家銀行在此次危機中的直接損失大約49億元人民幣。由于中美兩國經濟往來密切，經花旗銀行測算，美國經濟放緩1％，中國經濟將放緩1.3％。雖然此次危機給中國帶來的直接損失并不大，但當美國經濟受挫，也將使得中國經濟面臨較大損失。
次貸危機對我們的啟示
此次次貸危機所產生的影響與潛在的影響使得我們必須給予足夠的重視，我們要做的不是危機爆發后才對銀行進行救助，而應該事前做好準備以防止危機的產生。
第一，美國次貸危機直接起源于美國房地產市場的降溫。美國成熟房地產市場都會引發次貸危機，何況我國的新興市場。目前我國房地產投機行為尤為嚴重，使得樓市不斷飆升，房地產市場面臨著越來越大的泡沫。泡沫的產生緣至于投機者沒有得到有效的規制，現有的規制對他們投機帶來的成本遠遠小于其將獲得的利益。長此以往，也許數年后等到泡沫破滅的時候，受害的講是廣大有房貸的市民。由于我國抗危機的經濟實力遠不如美國，因此危機的爆發不論在我國經濟上還是在社會穩定上所產生的影響程度都將是無法預測的。因此我們不論是出于房地產市場的健康發展還是出于防止類似危機在我國爆發的目的，我們都應該防止房地產市場巨大泡沫的產生。
第二，由于我國貸款主要來自商業銀行，我們應加強商業銀行對住房貸款申請者信用和還貸能力的審核。建立信用評審機制并非一朝一夕的問題，在我國個人消費信用評價系統還處于初級階段、個人信用的數據儲備還不完善的情況下，信貸機構應在此基礎上更加注重貸款者的還貸能力的審核。而在現階段，房地產市場在中國經濟增長中占有很大比例，銀行業也必然想從中分享利益。這就需要盡量避免商業銀行或信貸機構因為利益的驅使而放松借款者的資格標準，或對其有可能虛假的信息不進行必要的審核。甚至有職員為了業績的提高，幫助那些條件不合格的申請者偽造信息或想辦法規避銀行現行的規制。這就要求金融機構加強對職員職業操守的培養，從前臺開始培養風險的防范意識。與此同時，我國應該建立個人信用評級制度，給商業銀行評價消費者信用提供一個合理的依據。
第二，增強銀行的抗風險能力。銀行的本質是風險經營，要減少危機對銀行本身的沖擊就必然要求銀行有抵御風險的能力。而有效的金融創新已被證明不僅能為銀行帶來直接的收益，也能為銀行化解風險提供更多、更有效的工具。目前我國商業銀行資產證券化還不成熟，放貸風險基本集中于銀行本身，銀行應該積極開拓新的金融產品以到達轉嫁風險的目的。
第四，完善監管體系。銀行經營應保持其安全性、流動性，之后才是盈利性。由于銀行本身資產結構的高負債比例，容易使股東或管理者從事高風險業務。為了，保障廣大債權所有者的利益，必須對銀行進行有效的監管，使其從事業務體現了利益相關者的利益。外部監管應該與銀行內部監管部門同心協力，對商業銀行進行有效監管。外部監管體系的完善，包括相關法律法規的健全和監管機構的建立，相關法律法規應該對銀行的高風險業務經營進行有效的約束，而監管機構應該依照相關法律法規對銀行的違法違規行為給予應有的懲罰。外部監管應該引導銀行業的穩健運行，從而維護金融市場的穩定。內部監管部門應對本行的資產和業務進行客觀的風險評估，從根本上對風險進行有效的控制。
第五，培養住房貸款居民的風險意識。不可避免的是有些居民對自己以后的還貸能力沒有進行有效的估計，為以后的無力償債埋下了隱患。在這方面就要求銀行職員應該讓消費者充分了解其中的風險，幫助其分析各種風險產生的可能性。
第9篇：房地產泡沫分析論文范文
論文摘要：1985年9月至1995年的日元升值，導致了日本的金融資產泡沫，日本產業大量向海外轉移、本土制造業走向衰退。1995年日本對美元一度升至1美元兌80日元的歷史最高水平，當時日本國內掀起了日本“產業空心化”和產業衰退的恐慌情緒。筆者將日元升值和日本產業結構調整結合起來，以探討日本在產業結構調整和日元升值方面的經驗，從而為中國的產業調整和人民幣升值問題提供參考。
一、日元升值對日本經濟的影響
（一）日元升值引致產業空心化
1985年9月，美國為了解決持續快速增長的貿易逆差問題，與日、德、法、英等國簽訂了“廣場協議”，要求5國政府聯合干預外匯市場，使美元對主要貨幣有秩序地下調，以逐步緩解美國貿易逆差問題。“廣場會議”后日元大幅升值，引發了日本的海外投資浪潮。1985年至1995年長達10年的日元升值給日本國內制造業沉重打擊，對此，日本采取了擴大海外直接投資的策略，大規模增加在美國和歐洲等發達國家和地區的投資，并采取當地生產和當地銷售的策略，以避免日元升值帶來的產品價格的提高。
日元的大幅升值，使得日本與歐美的勞動生產力成本優勢逐漸消失，打破了原有日本以國內生產為主，然后采取出口貿易的方式。同時，日元的升值使得以美元計價的資產相對于日本企業而言越來越便宜，這極大地降低了日本在歐美的生產成本。在這一時期，日本政府出臺了一系列鼓勵日本企業加速海外投資的產業政策和金融政策，迫使日本企業走上了海外投資之路。1985年到1995年間，大量日本企業投資于海外，實施國際化戰略。結果導致日本本土制造業雇用規模縮小，中小企業群體出現大量的轉業、棄業情況，日本國內投資比率大幅下降，導致日本國內產業空心化。
（二）日元升值引發日本經濟泡沫
1.日本經濟泡沫的形成機理
日元持續大幅升值吸引了大量國際資本涌入日本，它們大量投資股票市場和房地產市場，推動了股票價格和房地產價格的上漲。同時，在美國的國際協調政策的影響下，為了緩解匯率升值造成的經濟緊縮，日本在日元大幅升值的期間實施了低利率的擴張性貨幣政策。超低的利率水平導致了日本貨幣供應量持續快速增長，央行貸款也高速增長。這些貸款大部分流入了房地產市場和股票市場。此外，日本政府為了抑制日元的升值，經常干預外匯市場，日本銀行大量買進美元和賣出日元，造成日元供應量快速膨脹，國內基礎貨幣供給增加，1987年，日元的貨幣供應量增長率達到10%以上。到90年代初已經接近于零利率，由此導致國內流動性過剩。
2.日元升值對股票和房地產市場的影響
日本的股票市場從1986年1月開始正式進入大牛市，當時日經指數達到了13000點，到1989年12月29日升到38915點，4年上漲3倍。日本股票市場和貨幣供應量一起到達高點，足以說明擴張性貨幣政策對資產價格泡沫形成的作用。
在股市上漲的同時，日本房地產市場也進入了非理性繁榮期。從1985年開始，日本土地價格進入大牛市，1985年至1990年的房地產泡沫期間，東京的商業用地價格上漲了3.4倍，住宅用地上漲了2.5倍，大阪的上漲幅度更大，商業用地上漲了3.9倍，住宅用地上漲了3倍。此外，20世紀80年代末，日本的土地財富已經占到了國家財富總額的70%，而同期美國僅占25%，土地資產泡沫嚴重。
在日本國內寬松的貨幣政策的影響下，在外匯干預政策和大量國際投資資本共同推動下，日本的股票價格和房地產價格等資產價格飛速上漲，而與此同時，日本的消費物價指數和批發物價指數卻保持相對穩定。這就充分說明了日本股價和房地產價格的持續大幅度上漲的同時，沒有合理的經濟增長基礎作為支撐，進而產生經濟泡沫是必然的。
二、人民幣升值與日元升值的比較分析
日元匯率升值與資產價格泡沫的出現，為我國在當前匯率升值階段預防資產價格泡沫的出現提供了有益的借鑒，同時也為探討人民幣升值問題提供了一個分析框架，筆者試圖通過這一路徑對人民幣升值背景下，資產價格泡沫問題進行具體分析。
（一）中日貨幣政策在升值過程中的差異
人民幣匯率升值同日元升值最大的差別來自于貨幣政策的不同，日本針對匯率升值所采用的是擴張性貨幣政策。相比之下，我國正面臨經常性賬戶和資本性賬戶的“雙順差”，雖然面對較大的匯率升值壓力，但是我國依然選擇了從緊的貨幣政策。央行雖然向市場注入了流動性，但是通過發行央行票據進行了相應的對沖，匯率干預的凈效應并沒有導致國內基礎貨幣供給的快速增加，我國流動性仍然處于相對過剩狀態。
（二）人民幣升值對股市和房市的分析
在流動性過剩和匯率長期升值的背景下，我國資產價格也在某種程度上對預期匯率升值和匯率實際升值做出了反應。現以股票市場和房地產市場的表現來進行簡單的分析。
1.人民幣升值對股票市場的分析
從作用機理上看，貨幣升值影響股票市場以增加基礎貨幣為媒介。本幣升值通過增加基礎貨幣的供給量來為股市融資，也就是通過增加貨幣的流動性使大量資金進入股市。其作用機制為：（1）人民幣升值對國內經濟和對外貿易產生負面影響為了抑制這種不利影響，貨幣當局在外匯市場買入外幣、拋出本幣增加了基礎貨幣的投放，使本幣的流動性增加增加的流動性進入股市追逐高額利潤推動股市非理性上漲。（2）人民幣升值外資進入國內以獲取升值所帶來的好處大量外資的涌入必然導致基礎貨幣增加本幣的流動性增加增加的流動性進入股市追逐高額利潤推動股市非理性上漲。
從短期看，主要是匯率變動預期導致投機性熱錢流動，影響股市資金供給和市場利率水平，從而對包括股票在內的資產價格產生同向作用。匯率預期對股市產生短期效應，其持續時間長短還取決于匯率變動的方式。如果不存在政府干預，市場匯率調整通常會在較短時間內達到相對穩定水平(甚至超調)，此時有關匯率變動的預期趨向穩定，股市也隨即平穩運行。在實行外匯管制的國家，政府可能出于穩定宏觀經濟的考慮，并不愿意采用一步到位的方式重估幣值，反而會刺激市場不斷產生進一步的重估預期，導致股市在較長時間內大幅震蕩。
2005年7月21日匯率制度改革后，股票市場走向也呈現上升的趨勢，由于我國實行外匯管制，匯率的波動也使得股市波動。
盡管匯率變動不是影響股價變動的惟一因素，且匯率變動的不同階段對股價變動的影響程度存在差別。但是，人民幣升值的預期使大量國際投機資本涌入我國，這在很大程度上與我國股市的非理性上漲有關。
2.人民幣升值對房地產市場的分析
房地產市場自2002年以來逐步升溫，伴隨著房地產價格的上漲，房地產泡沫論開始產生。在人民幣匯率升值的長期背景下，國際熱錢持續、大量地涌入，足以引發資產泡沫。中國房地產泡沫與匯率問題有著密切的聯系。在匯率失調的情況下，市場力量就力圖把匯率調整到均衡值。如果匯率不調，就有通貨膨脹，兩者都是回歸購買力平價的渠道。通貨膨脹首先表現為地產過熱，然后反映為房地產上游產品價格的上漲。因而，中國的房產價格問題，己經遠遠超出房地產問題范疇本身，而直接與我國的貨幣政策和匯率政策包括匯率目標、貨幣發行量、外匯儲備以及國際匯率走向相關。即使我國政府已經開始對房地產市場嚴加調控，仍然有大量的國際熱錢源源不斷地進入中國。從目前國內資產價格的走勢看，資產價格并沒有達到過度膨脹的程度，但是國內房地產價格和土地價格的上漲速度，以及股票市場的上漲和波動在某種程度上已經具有了泡沫的成分。因而，在匯率長期升值的背景下，央行在貨幣政策框架內應關注資產價格的波動，預防資產價格泡沫的出現。
三、日元升值對中國的啟示
（一）本幣升值要符合本國經濟基本面
為了讓日本經濟快速復蘇、盡快擺脫蕭條，日本進行了產業政策的調整，其本質上就是想通過產業升級，帶動日本經濟復蘇，保持日本經濟良好的基本面，以振興和恢復日本經濟。通過前文論述，筆者認為，我國人民幣面臨升值壓力，與貿易順差持續調整增長、美元進入貶值周期有關，其深層原因則是全球產業結構調整與轉移快于國內產業結構調整與轉移。因此，在經濟運行過程中，保持經濟結構的動態合理化，是經濟發展的一項重要內容。日本在1991年經濟形勢大幅下滑，其重要原因就是日元的升值與日本經濟的發展狀況嚴重偏離，最終的結果使得日本經濟進入蕭條。
總體上講，我國目前的產業結構按一般的經濟發展規律，相對于一個未充分就業、低收入和工業化中期的發展中大國的經濟基本面而言，如果政策、體制、結構和外向型經濟發展比較協調，其幣值不應存在嚴重低估。正是由于政策、體制和戰略調整滯后所造成的貿易粗放增長和外資偏好以及外匯供求矛盾，直接導致了人民幣目前強烈的升值預期，而決非正常的市場經濟發展規律使然。當然，對人民幣匯率長期走勢的非理性判斷也起了推波助瀾的作用。這說明人民幣升值壓力具有很高的“虛擬性”。從長遠趨勢看，人民幣是升還是貶取決于未來的經濟基本面。
（二）人民幣升值壓力大于日元
中國當前面臨的狀況與日本當時的處境不同，人民幣比日元所面臨升值壓力更大。首先，在全球經濟貿易和資本流動的宏觀環境下，與當時日本面臨日元升值相比，中國面臨更多的外國直接投資及國際貨幣流通。其次，日元面臨升值壓力時，大部分國家采取固定匯率制，還沒有實現資本賬戶的可兌換。但目前中國面臨的情況是，具有重要影響的國家，都基本實現了浮動匯率政策下的經常賬戶及資本賬戶交易自由化，并清除了不同的外部障礙。再次，與日本存在大量資本賬戶逆差不同，中國的資本賬戶仍顯示大量順差。此外，大量熱錢回流至中國促使中國累積可觀的外匯儲備。
（三）警惕匯率升值萬能論
人民幣匯率升值一度肩負了減少貿易順差、調整貿易結構、降低外匯損失和調控經濟失衡等多重經濟責任和改善中美貿易關系的重大使命。從日本的經驗來看，匯率升值不是萬能的，也不可能僅僅通過匯率調整可以達到預期的效果。通常預料貨幣升值會提高美元出口價格，因而削減價格的競爭力并減少出口量。然而，根據日本20世紀80年代中期的經驗，日元升值對出口總額來說并沒有太大的影響，反而，還造成了日本擴大海外投資的數量。從目前來看，現今的不均衡主要反映了國內儲蓄與投資不均衡。在國際資本自由流動的條件下，匯率受資本流動與國家間利差的影響，使得匯率作為調整經濟失衡的角色和作用有所下降。因此，不能企圖通過單一的匯率方式來解決國內儲蓄投資結構的不均衡等多重因素引發的問題。
（四）重視推進產業升級
日本政府在泡沫經濟以后重視創新型產業的發展，調整產業結構，保持本國產業向更高的層次發展。我國的出口產品增值率低、附加值低，這與我國的產業結構有著密切的關系。改善貿易順差，不只是通過匯率的調整和出口政策的控制，同時也應根據國情，扶持高新技術產業的發展，改變我國的產業結構。我國在高新產業中雖然起步較晚、比較成本高，在國際上不具有比較優勢，但其發展對整個國民經濟、對國計民生都有重要的戰略意義。因此，要重視發揮“后發優勢”，促進高新產業發展壯大。這樣才能迅速扭轉我們的劣勢地位，才能保證我國在國際上的自主地位，保證國民經濟的穩定、健康、持續發展。
參考文獻：
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