房地產土地增值稅的稅務籌劃工作

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摘要：房地產企業(yè)的土地增值稅不僅稅率高而且稅負重，對企業(yè)稅務進行合理的統(tǒng)籌規(guī)劃，能夠幫助企業(yè)獲得更高的經濟效益和社會效益。本文針對房地產企業(yè)在土地增值稅稅務工作籌劃上遇到的實際問題，提出了有效的解決辦法。

關鍵詞：土地增值稅；房地產企業(yè)；稅務；籌劃工作

1房地產企業(yè)在土地增值稅稅務規(guī)劃工作中的實際問題

根據對當前房地產企業(yè)在稅務管理方面的實際工作，總結出土地增值稅在稅務籌劃工作中所遇到的問題主要有以下幾個方面：首先，許多房地產企業(yè)在開展土地增值稅稅務籌劃工作之前缺乏對自身實際情況的了解和調查，導致土地增值稅稅務籌劃工作沒有真正的落實，房地產企業(yè)在設計稅務方案的過程中忽略了稅收業(yè)務本身的真實特征，并沒有按照具體問題具體分析的實踐原則，與房地產企業(yè)的特有屬性相悖。其次，部分房地產企業(yè)在做增值稅規(guī)劃安排時，不僅忽略了稅務本身的實際特性，甚至還忽略了個體規(guī)劃稅務工作的重要性，土地增值稅的稅務籌劃并不科學合理，進而不能為房地產企業(yè)的增值稅稅務籌劃總體方案提供有價值的參考和幫助。最后，房地產企業(yè)的稅務規(guī)劃工作應用的是超額累計稅率的計算方式，稅率是依據增值額占比進行累計的。在國家規(guī)定的《土地增值稅暫行條例》相關條文中，在企業(yè)之外的財務費用中，持有相關、有效金融機構證明且房地產企業(yè)的相關項目是按照份額計提利息，允許企業(yè)按實扣除，但扣除費用要低于銀行同期貸款的利率額。因此，房地產企業(yè)應該結合國家相關的優(yōu)惠政策對稅務工作進行合理籌劃，減輕房地產企業(yè)的土地增值稅的稅務負擔，保障房地產企業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

2房地產企業(yè)的相關稅務籌劃工作

2.1對稅務籌劃空間的分析和明確

土地增值稅的計算依據來自于房地產企業(yè)增值額，增值稅主要包括可扣除項目和收入這兩方面因素。房地產企業(yè)的收入額和可扣除項目額對增值稅率的高低有直接關聯，換句話說，就是房地產企業(yè)的納稅金額多少由企業(yè)的收入額和可扣除項目額直接決定。房地產企業(yè)所涉獵的項目業(yè)務相對較多，合作單位范圍廣，且項目開發(fā)過程很復雜，房地產工程建設需要較大資金來維持運行，項目實施工期長而且項目規(guī)模大，因此，房地產企業(yè)在進行稅收規(guī)劃工作時必須首先了解好項目涉及的業(yè)務類型和業(yè)務規(guī)模，掌控好稅務籌劃的空間邊界，對項目的各個階段做好財務預算，進而為增值稅稅收工作的順利進行打好鋪墊。

2.2應用合適的土地增值稅稅務籌劃方法

合理界定好稅務籌劃空間、科學選擇稅務籌劃方法能夠有效地提高稅務規(guī)劃的工作質量，因此，房地產企業(yè)就必須結合自身項目特性對增值稅稅務開展相關籌劃工作，再加以應用科學合理的稅務籌劃方法，才能夠保障房地產企業(yè)的利潤收入和發(fā)展水平。但是要考慮到土地增值稅進行稅務籌劃的目的是為了控制或者減少有關納稅金額，因此，房地產企業(yè)應將所有影響納稅金額的因素綜合起來進行分析和研究，在不違反相關法律規(guī)定的前提下，通過應用增加收入和稅額扣除分散法，并結合房地產企業(yè)實際的納稅份額增值稅所占比重，對土地增值稅進行合理有效的籌劃工作，切實減少房地產企業(yè)的納稅額度，保證房地產企業(yè)的經濟效益和社會效益。（1）分散收入法。為了減輕企業(yè)的稅收負擔，納稅人在兩人及兩人以上的需要依照法律規(guī)定分擔納稅責任。房地產企業(yè)可以運用與氣壓企業(yè)的合作關系來分散納稅負擔，除此之外，房地產企業(yè)可以將地產項目模塊化來獲得國家更多的稅務優(yōu)惠，以分散投資的經營模式來獲取更多的企業(yè)效益，房地產企業(yè)土地增值稅的稅收壓力可以得到有效的緩解。房地產企業(yè)簽訂的不同銷售合同規(guī)定了不同的經濟收入，需要上繳土地增值稅的房屋是商品房、毛坯房，但是房屋的裝修金額不需要納稅，所以，降低毛坯房售價相對的提高房屋裝修費是提高房地產企業(yè)利潤收入的有效手段。（2）增加扣除項目法。增加扣除項目法就是指房地產企業(yè)為了調整稅收扣除額來適當增加部分扣除項目。在保證土地增值稅率恒定的基礎上，合理規(guī)劃、調整扣除項目，進而能科學規(guī)劃房地產企業(yè)的土地增值稅額，在實際調整扣除項目金額的工作規(guī)劃中，為了降低稅收金額，要不斷對房地產企業(yè)項目開發(fā)成本進行科學評估和合理規(guī)劃。我國稅法所規(guī)定的土地增值稅的扣除項目包括：房地產開發(fā)成本、取得土地使用權所支付的費用金額、與轉讓房地產有關的稅金和其他扣除項目。在其他扣除項目進行資金扣減時，房地產企業(yè)的納稅人能夠依據房地產開發(fā)成本與土地使用權所支付的費用之和比重的20%進行資金的扣減。房地產在進行稅收籌劃工作時，納稅人可以直接取一部分資金轉移到成本，再將一部分資金進行合理的稅務規(guī)劃，需要注意的是，稅收籌劃完成之后再進行資金轉移的行為均被視為偷稅行為，違反了國家相關法律規(guī)定，可見，房地產企業(yè)進行的稅務籌劃準備工作是相當必要的。（3）稅率臨界。國家頒布的相關稅法明確規(guī)定了土地增值稅的納稅比例，針對超出實際納稅金額的份額實行累加計算的稅收方式，因此，房地產企業(yè)必須高度重視國家規(guī)定的稅率臨界點，將企業(yè)土地增值稅稅額有效控制在預期額度之內，為房地產企業(yè)土地增值稅的稅務籌劃工作保駕護航。

3結語

綜上所述，房地產企業(yè)在我國國民經濟發(fā)展中占有相當大的比重，為了維護房地產企業(yè)的發(fā)展市場和發(fā)展環(huán)境，企業(yè)相關法人需要依法定期向國家繳納稅收。本文主要從收入、扣除項目額以及稅率三大方面對土地增值稅的稅務規(guī)劃工作進行研究、分析和比較，并針對房地產企業(yè)在稅務籌劃方面的實際問題提出相應的解決辦法，提高房地產企業(yè)的利潤收入，為企業(yè)的發(fā)展提供理論和經驗支持。

參考文獻

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[2]陳梅.房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的分析[J].企業(yè)導報2016（10）.

作者:劉寧林 單位:湖北荊門通乾稅務師事務有限責任公司