房地產企業土地增值稅納稅籌劃

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摘要：隨著國家對房地產市場調控的不斷加緊，房地產行業的競爭激烈程度也不斷加劇，降低營運成本、加快資金周轉是房地產企業在擴大市場份額、提高競爭力方面需要面對的主要問題。作為房地產企業的一項主要支出，如何節省土地增值稅稅務成本、減輕稅負顯得尤為重要。特別是在營改增后，房地產企業對土地增值稅清算進行了調整。在此種情況下，合理的納稅籌劃和清算技巧的使用對于房地產企業來說，能夠有效的減少納稅金額，提高資金使用效率，提升企業的綜合收益。本文通過對土地增值稅納稅籌劃意義的闡述，提出納稅籌劃和清算時可關注的技巧，以促進房地產企業的發展。

關鍵詞：房地產企業；土地增值稅；納稅籌劃；清算

一、房地產企業進行土地增值稅籌劃的意義

土地增值稅是指建筑物、土地使用權及相關附著物在進行轉讓時，對單位或個人獲得的收入扣除法定扣除金額后的增值額作為征稅基礎進行征稅，并根據增值額占扣除項目的比例使用不同的稅率。從目前的納稅情況來看，房地產企業是土地增值稅的主要納稅人，而土地增值稅是房地產企業一項很大的支出，通過什么方法進行合法合規的納稅籌劃、利用清算技巧降低企業的稅負是值得房地產企業深入研究和考慮的重點課題。

（一）有利于減少房地產企業的稅負，增加收益

土地增值稅作為房地產企業稅收成本中的重要支出，減少企業的增值額、降低企業適用的稅率、推遲企業的清算時間均有利于企業降低稅負，增加項目收益。同時，通過合理的納稅籌劃技巧研究，還能夠提升財務工作水平和納稅風險意識，正確納稅，合理避稅，增加企業的綜合收益。

（二）有利于改善房地產企業的資金運營情況

由于項目開發周期長、資金密度大，使房地產企業對資金周轉率的要求更高。通過土地增值稅的清算技術，房地產企業可以合理的安排資金使用，避免土地增值稅集中進行清算。使企業面臨金額較大的稅款繳納，影響了房地產企業的資金運作。通過清算技巧，資金使用效率得到提高，實現了企業避稅的目標。

（三）有利于對于房地產行業的宏觀調控

近年來，國家控制房價上漲的相關措施不斷推陳出新，國家對于房地產市場的調控未曾放松。而稅收政策作為宏觀調控中的一種措施，對于房地產市場發揮非常重要的作用。例如，房地產企業可以根據最新的稅收政策和自己的資金情況，分析新項目的收益率，以決定自己是否開始新建項目，避免給企業帶來損失，避免形成房地產企業之間的惡意競爭。同時，對于稅收政策的調整還有利于促進國家的產業結構調整，實現市場資源的優化配置。

二、房地產企業開展土地增值稅納稅籌劃及清算技巧的方法

（一）合理的增加扣除項目，做好臨界點的籌劃

由于土地增值稅采用四級超率累進稅率，因此，適用于不同的增值額占扣除項目金額比例的稅率不一致，每級稅率之間相差較大，四級稅率分別為30%、40%、50%、60%，不同的稅率對于房地產企業的影響很大，特別是在企業的增值額比例處在不同臨界點的情況下。例如，當房地產企業的增值額占扣除項目的比例（以下簡稱增值率）為50%時，其增值額適用的稅率為30%,而當房地產企業的增值率為50.1%時，超過50%的部分適用的稅率為40%，稅率相差較大。此時，房地產企業可以考慮合理的增加扣除項目，減少增值額，降低增值率。例如，A房地產企業開發的房產項目，實現營業收入2億元，符合稅法規定的、可以扣除的項目金額合計為1.2億元，該項目的增值額為8000萬元，增值額占扣除項目的比例為66.67%，適用的稅率為40%，應該繳納的土地增值稅為8000×40%-12000×5%=2600萬元。如果A企業稍微調整一下，將該項目房產裝修后再售賣，假設裝修成本為4000萬元，該部分裝修不賺取利潤，該企業可實現的收入為2.4億元，可扣除項目為1.6億元，增值額依然為8000萬元，增值額占扣除項目的比例為50%，適用的稅率為30%，應該繳納的土地增值稅為8000×30%=2400萬元。對比兩種情況，A企業在增值額一致的情況下，土地增值稅稅額相差200萬元。稅法中對于土地增值稅的免稅規定是，對于出售的普通標準住宅，當增值額未超過可扣除項目金額的20%時，對于該項交易免征土地增值稅。因此，房地產企業對于處在20%臨界點的增值額要尤其關注，科學的進行籌劃，降低稅務成本。由此可見，房地產企業可以通過合理的增加扣除項目，如裝修、不可單獨轉移的配套設施等增加房產的附加值，增加可扣除項目成本，避免因超過臨界點而造成企業適用的稅率千差萬別，降低稅負、增加收益。

（二）選擇恰當的清算時間點

房地產企業的土地增值稅采用預征方式。預征是在取得預售資格證時，對于不含稅收入按照預征率繳納土地增值稅，在項目達到清算條件時進行清算。房地產企業對于清算應該事先籌劃，提高自身的主動性，具體情況具體分析，靈活籌劃，根據企業不同項目之間的需求、資金流轉等因素，選擇恰當的清算時機，降低房企的稅負，以免因為缺乏對于清算時間點的籌劃而使得房地產企業的運營風險增加，可能導致企業集中清算土地增值稅的壓力增大。1.對于房地產企業來說，在一個開發項目中既有普通住宅，又有高端住房和商用辦公樓，不同規格的房產其增值狀況不同，如果集中清算可能會給企業增加稅收成本。企業對于此類綜合性項目，分開辦理不同標準房產的建設工程規劃許可證，根據預計工期選擇不同的時間點進行清算，減少土地增值稅的支付，減輕房企資金流轉的壓力，最大限度的實現整個企業的價值最大化。2.不同的地方政府對于預征率的規定不一致，房企在進行納稅籌劃時，需要細化不同項目的清算時間，要將納稅籌劃方案做到項目符合清算條件之前，只有這樣才能掌握主動權，有更多的選擇性，保障企業的根本利益。3.房地產企業要做好與稅務機關的溝通交流，申請延遲清算時間。房企應該對同一時間的不同項目進行比較，對于增值額比例較低的項目先行清算，對于增值額比例較高的項目適當推遲清算，合理的緩解房企的資金壓力。但是，房地產企業在選擇清算時間點時，要關注法律風險，不能無故拖延清算時間，避免引起風險。

（三）利息支出扣除方式的納稅籌劃

根據稅法中對于可以從轉讓收入中扣除項目的規定，其中，房企的財務利息費用支出屬于“房地產開發費用”中的一項，對于其扣除金額有兩種方式可以選擇。一種是房地產企業能夠取得貸款利息支出的金融機構證明，按照同期商業銀行貸款利率計算的利息支出進行扣除，企業的其他開發費用按照扣除項目的“獲取土地使用權支付的費用”和“房地產開發成本”之和的5%扣除；另一種是如果房地產公司無法準確的計算不同項目之間的利息支出并分攤，且無法獲得金融機構的證明，利息費用不允許單獨扣除，需要和其他房地產開發費用合并在前兩項支出之和的10%以內扣除。從中可以看出，房地產企業應根據企業的實際情況進行納稅籌劃，選擇有利于增加企業扣除項目金額的方式。當然，如果房地產企業想要具有充分的自主選擇權，利用利息支出進行納稅籌劃，必須對企業的各個項目貸款進行單獨核算，準確的計算出對應的利息費用，同時，獲得金融機構的證明。接下來就是根據企業的財務利息支出情況合理的選擇上述兩種方式之一，以降低稅負。例如，在一個開發項目中，A房地產企業支付1000萬元獲得土地使用權，房地產開發成本為1200萬元，企業可以扣除的貸款利息費用為200萬元（利率低于同期商業銀行的貸款利率）。如果A企業采用第一種方法對利息支出進行扣除，企業能夠取得金融機構開具的證明，其可扣除房地產開發費用合計金額最高為200+(1000+1200)×5%=310萬元；如果A企業采用第二種方法扣除，則可以扣除房地產開發費用合計金額最高為(1000+1200)×10%=220萬元。從以上分析可以看出，第一種方式下，A公司可以增加扣除90萬元的項目金額，從而降低企業的增值率。因此，房地產企業要做好對利息支出的核算，并與相關金融機構做好溝通工作，確保企業掌握利息支出的扣除方式，最大限度的增加扣除項目金額，降低企業的納稅成本。

（四）合理的利用征稅范圍，選擇有利的開發方式

在實際情況中，很多房地產企業會選擇與其他公司合作的模式來完成項目的開發和出售，主要包括兩種：一種是代建房行為，一種是合作開發方式。所謂的代建房行為，是指房地產開發公司根據客戶提出的要求開發房產，并收取代建費用的行為。在代建房模式下，房地產開發公司對于建設的項目無所有權，只是獲取代建費勞務收入，由于在此種模式下房產、土地的產權尚未進行轉讓，因此，獲取的代建費不在土地增值稅的征稅范圍內。而開發建房的合作模式，是指由一方出資、一方提供建設服務或提供土地資源，參與合作的幾方共同完成項目開發，不需要為自用的部分支付土地增值稅，對于建設的商品住宅在出售時繳納土地增值稅，采用此種模式可以降低房地產企業的稅負。房地產企業可以根據自身的資金實力以及房產的開發要求等實際情況，選擇與其他方合作，合理的減少企業的征稅收入，減少土地增值稅的繳納。

（五）關注稅務風險，避免因籌劃不當而得不償失

1.注意營改增對于房地產企業的影響。首先，營改增之后，扣除項目中的“與轉讓房地產有關的稅金”不包括可抵扣的增值稅，房地產企業被征收的是不含稅的收入；同時，在扣除項目中要關注其他扣除項目是包含增值稅的金額還是不含稅的金額，避免因多扣除進項增值稅而產生稅務風險。2.為了享受優惠政策，弄虛作假而帶來風險。房地產企業在進行納稅籌劃時，可能為了享受普通住宅標準的優惠政策而將不符合條件的房產改動資料按照此標準進行申報，在稅務機關進行檢查時，企業對于認定條件虛假申報，存在違法違規風險。

三、結語

做好土地增值稅的納稅籌劃和清算規劃，能夠幫助房地產企業降低稅務支出中的主要項目、提升效益。因此，房地產企業對于相關稅收規定和優惠政策要了熟于心、積極研究，制定符合企業真實情況的稅務籌劃方案，保證籌劃方案的合法合規性，不會產生稅務風險和法律風險，降低企業的稅收成本并獲取更高的價值增加值。

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作者：張小敏 單位：浙江萬宇置業有限公司