房地產企業增值稅納稅籌劃分析

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摘要：營業稅改征增值稅（toreplacethebusinesstaxwithavalue-addedtax）簡稱為“營改增”，為黨中央、國務院根據社會經濟發展實際情況，從財稅體制作出的探索。自從2016年5月我國房地產業開始全面推行“營改增”，房地產企業稅負得到了有效地降低。然而，隨著營業稅的終結，房地產企業增值稅納稅籌劃必然會發生翻天覆地的變化。本文將從“營改增”對房地產企業的影響、如何做好增值稅納稅籌劃兩方面內容展開分析，以為房地產企業步入可持續發展軌道提供幫助。

關鍵詞：“營改增”；房地產企業；增值稅；納稅籌劃

“營改增”是我國自1994年分稅制改革以來最深入的一次財稅改革，與營業稅相比，增值稅具有著諸多的優勢，也是目前全球范圍內最主流的流轉稅種［1］?！盃I改增”后無論是哪個行業稅負均大幅降低，重復征稅情形得到了有效杜絕。在我國經濟步入新常態發展階段后“營改增”無疑能夠為各行各業注入新的生機與活力，全面提高其盈利能力，為做大、做強提供強有力的幫助。房地產企業作為國民經濟的重要組成部分，以往運營過程中重復征稅情形尤為明顯，使得企業背負了沉重的稅負負擔，不僅盈利能力大幅降低，還給整個行業發展帶來了不利影響，“營改增”后房地產企業迎來了發展的全新機遇期。此種背景下圍繞“營改增”后房地產企業增值稅納稅籌劃展開分析無疑成為當務之急。

一、“營改增”對房地產企業的影響

（一）房地產老項目稅收籌劃的影響

“營改增”于2016年5月1日于房地產業全面推行，對于在此之前已經取得《建筑施工許可證》且《建筑工程施工許可證》中注明的開工日期為4月30日前的房地產項目被稱之為房地產老項目。即便是《建筑工程施工許可證》并未注明開工日期在4月30日前或者是房地產企業尚未取得《建筑工程施工許可證》，而與建筑企業簽署的承包合同開工日期在4月30日前的建筑工程項目亦屬于此范疇?！盃I改增”后房地產企業的房地產老項目稅收籌劃面臨著選擇簡易計稅法還是一般計稅法的抉擇?！盃I改增”后房地產老項目增值稅稅率分為5%以及11%，（自2018年5月1日起為10%），單純從稅率高低來看，房地產企業采用簡易計稅法稅率更低［2］。對于房地產企業老項目而言，已銷售并繳納了營業稅的收入部分，無法再繳納增值稅并開具增值稅發票，即無銷項稅額，而能夠抵扣部分稅費的增值稅進項稅以建筑施工企業出具的建安工程發票為主，導致進項稅無法抵扣。面對此種房地產老項目，采用簡易計稅法能夠平衡繳納營業稅時期以及“營改增”后的總體稅負。

（二）“營改增”后房地產企業增值稅的特殊性

房地產企業需要獲得土地使用權，競標該土地、規劃建設項目、上報審批、施工、銷售等一系列環節，并且整個建設項目周期相對較長，資金量需求大，而房地產企業取得預售許可證后，先期預售階段銷售回款開具不征稅的增值稅普通發票，導致無銷項稅額，每月按照不含稅銷售回款的3%預繳增值稅。從施工單位取得的進項稅額無法抵扣，待竣工結轉收入成本節點，進行增值稅清算，這就要求在開發預售階段盡可能多取得進項稅發票，留待增值稅清算階段抵扣［3］。

二、“營改增”后房地產企業做好增值稅納稅籌劃的措施

（一）做好房地產企業“營改增”政策宣傳工作

對于房地產企業而言，“營改增”既有積極的影響，又有消極的影響，不同規模的房地產企業在面對“營改增”時的態度也會存在著明顯的差異性，而要想“營改增”的全面貫徹執行，就需要做好房地產企業“營改增”政策宣傳工作，促使企業負責人正確意識到“營改增”對企業帶來的實際影響，尤其是增值稅在降低稅負方面發揮的作用，以提高其貫徹落實“營改增”的積極性。目前我國房地產企業根據自身發展規模承擔的納稅人角色可以分為一般納稅人以及小規模納稅人兩種，通過宣傳平臺促使小規模納稅人選擇最適合自身的3%征稅率進行計稅，目前出臺稅收政策小微企業月收入低于10萬，季度低于30萬，免征增值稅，尤其天津地區自2019年1月1日起停止征收防洪費。這些對于企業利好的稅收政策，公司財會人員應加強學習，隨時更新自身知識，為企業合法合規納稅。因此，只有加深房地產企業負責人對于“營改增”政策的理解程度并運用便利的政策條件，才能夠促使自身的權益達到最大化。

（二）做好銷售稅額核算以降低房地產企業財務風險

“營改增”后房地產企業銷售稅額核算工作的重要性與日俱增，當前房地產企業銷售稅額的處理在面對不同的財務項目，尤其在“招牌掛”拿地階段要求一定比例自持商業的項目，涉及住宅、商業、寫字樓等多種業態，其所需要繳納的稅率存在著一定的差異性，此時房地產企業應該將財務項目進行細分，建立臺賬并分別核算這樣不僅符合自身實際情況，還與國家稅率總體發展方向相吻合。此外，銷售稅額核算還能夠最大程度上發揮出差額征稅的促進作用，尤其是“營改增”后房地產企業銷售進項核算以及差額征稅能夠為降低自身稅負以及納稅風險提供強有力的保障，所以在今后工作中房地產企業必須做好銷售稅額核算，以實現降低財務風險、提高經濟收益的目的［4］。

（三）預先設計銷售方案降低整體稅負

“營改增”后房地產企業在繳稅過程中可以利用進項稅額抵扣部分稅費，從而實現降低稅負的目的。隨著社會經濟的快速發展，工作生活節奏的加快使得越來越多的購房者更鐘愛精裝房，原因在于精裝房無須購房者再次進行裝修，拎包入住十分方便，而傳統的毛坯房往往需要耗費購房者大量的時間和精力以及財力，即便是商業性寫字樓亦同樣如此。故此房地產企業在可以將自身開發的項目由毛坯房向精裝房轉變，以此來拓展進項稅抵扣項目，在繳稅時能夠抵扣更多稅費。此外，房地產企業在廣告宣傳投入的費用同樣能夠作為進項稅額，包括廣告費、宣傳費、展覽費、材料費等［5］?！盃I改增”后允許房地產企業將上述費用用作抵扣，所以做好進項稅額抵扣對于降低企業稅負而言具有重要意義，需要引起其足夠的重視。

（四）從企業日常經營各方面貫徹取得增值稅專用發票的重要性

費用的進項發票總結起來就是整體金額不大，但是范圍廣，涉及公司所有報銷員工和方方面面的業務。首先就是要貫徹公司對增值稅專用發票報銷的管理規定，組織面相全體員工的財務報銷培訓，宣貫取得專票的重要意義。同時財會人員應協助解決各業務模塊人員在日常業務中無法順利獲取專票時，給予專業解釋和服務支持，建立全員日常經營業務中獲取專票的制度，人人理解不獲得專票給公司帶來損失的經濟意識。

三、結語

綜上所述，“營改增”是我國推行的一項重要的財稅改革舉措，隨著該項政策的不斷深入推進，各行各業企業稅負負擔大幅降低。房地產屬于資本密集型產業，“營改增”后尚存在著部分房地產老項目，在此部分項目由于已繳納營業稅，進項稅額無法抵扣，所以采取簡易計稅法成為最優選擇。除此之外，“營改增”要求企業負責人、財會人員提前籌劃，通過項目前期稅務測算，通過對土地成本、收入、目標成本中銷項、進項取得的預計情況，對項目增值稅清算稅負進行動態的測算管理，要做到提前預判。同時對于一般納稅人來說，盡可能取得增值稅專用發票也是尤為關鍵的環節?？梢哉f“營改增”后房地產企業面臨著諸多的影響，所以本文指出做好房地產企業“營改增”政策宣傳工作、做好銷售稅額核算以降低財務風險、為做好進項稅額抵扣工作，盡可能取得增值稅專用發票并貫徹企業全體員工，無疑能夠為房地產企業發展提供強有力的幫助。

參考文獻

［1］楊尚溱.“營改增”減稅效應對企業增值稅納稅籌劃的影響［J］.納稅,2018（25）.

［2］周斌.“營改增”后房地產開發企業增值稅的納稅籌劃研究［J］.時代金融,2018（24）.

［3］李翠平.淺談營改增后房地產企業增值稅的納稅籌劃［J］.中國鄉鎮企業會計,2018（1）.

［4］遲麗華，郭睿.“營改增”后房地產企業增值稅納稅籌劃的思考［J］.中國集體經濟,2017（9）.

［5］張瀚文.“營改增”下我國房地產企業增值稅納稅籌劃研究［J］.河北企業,2016（9）.

作者：吳婧 單位：天津駿盛置業有限公司