房地產企業土地增值稅的納稅籌劃

前言：想要寫出一篇引人入勝的文章？我們特意為您整理了房地產企業土地增值稅的納稅籌劃范文，希望能給你帶來靈感和參考，敬請閱讀。

摘要：隨著社會經濟的快速發展，我國的房地產企業也得到了迅速的發展。土地增值稅是房地產企業納稅稅種當中比較重要的一種稅，占納稅總額比例較高。為了合理減少房地產企業的土地增值稅納稅額，很有必要對其納稅籌劃進行研究。本文將對房地產企業的土地增值稅進行深入的探討，提出適當的納稅籌劃，促進房地產企業更好地進行納稅規劃，降低企業的整體稅負，為實現企業效益的最大化打下堅實的基礎。

關鍵詞：房地產企業；土地增值稅；納稅籌劃

一、引言

近年來，我國整體的經濟水平得到了大幅度的上升，這也給房地產企業的快速發展提供了有利的條件。但是，房地產企業要想真正地健康長遠的發展，實現自身的發展戰略，不僅需要外界環境的改善，同時自身也應該進行很好的納稅籌劃規劃，以滿足市場的需求。土地增值稅是房地產企業納稅籌劃當中的主要部分，其對于企業的整體納稅籌劃有著巨大的影響，所以有必要對企業的土地增值稅納稅籌劃進行深入的探討，提出切實可行的方案，從而推動企業的整體發展。

二、房地產企業土地增值稅納稅籌劃探討

1.合理利用稅收政策進行納稅籌劃

（1）利用普通住宅稅收優惠政策。目前的房地產企業在土地增值稅項目上采取的是四級超率累進稅率，這樣的稅收率存在明顯的稅收節點。所以房地產企業應該充分的利用該節點，盡可能地確保稅收接近節點且不超過節點，這樣就可以使房地產企業的稅收得到最大程度的降低，實現企業效益的最大化。已有相關政策表明，普通住宅增值稅率低于20%的可以免去土地增值稅。所以房地產企業在進行項目開發時，遇到符合該優惠政策的項目，就應該充分地利用該政策，從而降低自身的稅負。另外，在房地產企業銷售價格已經確定的情況下，可以通過預算核算的方式，預測房地產企業是否可以通過成本計算或者成本分攤的方法，將合理范圍內的開發成本計算到普通住宅的稅收當中去，前提是要確保綜合后的稅收率不得高于20%，這樣就可以確保企業在最大程度上享受到稅收優惠政策。（2）合理利用清算時間進行納稅籌劃。我國房地產企業的土地增值稅納稅采取的方式是先預繳、后清算的方式。所以在實際的工作當中，企業可以找到一個平衡預征額和清算應繳納稅額的節點，然后再根據實際的需求，選擇合理的處理清算的方式。當房地產企業的土地增值稅稅率高于該平衡節點的時候，企業就應該推遲清算工作，從而降低企業資金流動的壓力；當房地產企業的土地增值稅稅率低于該平衡節點時，企業就應該盡快地進行清算工作，從而更快地實現回籠資金，降低企業出現財務風險的可能性。在選擇清算處理方案時，要注意的是：企業應該根據實際的情況不斷地修改調整平衡節點，確保最終得出的方案有效，可以給企業的發展帶來幫助。另外，在考慮清算節點時，企業必須確保計稅成本的完整性，并且在結算工作之前就準備好相應的發票，只有這樣才能夠使得土地增值稅納稅籌劃時的稅率達到最低。

2.通過費用轉移進行納稅籌劃

目前的會計準則對企業經營管理當中的“管理費用”、“銷售費用”與開發項目當中的“開發間接費用”沒有進行嚴格的區分，他們之間在實際的操作過程當中存在著許多的交界，這就給房地產企業的納稅籌劃提供了更多的可能性。企業可以在開展會計核算的時候，將這些交界的部分作為難以區分的部分計入到項目開發的支出中去。例如：企業可以將區域平臺的部分費用分攤到開發項目當中去，通過增加項目的開發成本，實現企業稅收比率的改變，從而降低企業的土地增值稅納稅比率。在進行費用分攤、轉移的過程當中需要注意的是：首先，無論是費用的分攤還是轉移都需要合理合法，要能夠最大程度地實現企業資源的充分利用。其次，企業不能夠為了降低稅率而故意的去轉移、分攤，加大財務部門的工作壓力。在實際的操作過程當中，只有在實際需要的情況下企業才應該進行費用的分攤轉移，實現企業成本支出的合理分配，降低土地增值稅的納稅稅率。最后，盲目地進行項目成本的轉移會增大企業的財務風險，為企業的發展和經營帶來不利的影響。3.通過合理增加扣除項目金額進行納稅籌劃（1）合理增加企業的開發成本。根據國稅發[2006]187號的規定，房地產企業在進行計算與土地增值稅清算項目有關的扣除項目金額時，企業只有提供有效合法的憑證依據才能夠進行抵扣，否則就不能允許扣除。而且，根據規定可知，在對待房地產企業預提費用時除非另有規定，否則就不予扣除。因此，房地產企業可以通過提高產品的質量、品質的手段來進行納稅籌劃，利用開發成本的放大效應，增加企業的扣除項目金額。在開展該工作時需要注意：首先，在獲取建安發票時，發票應當包含建筑服務發生地縣名稱及項目名稱，否則根據規定是不能夠進行抵扣的。其次，企業在進行清算時，為了確保扣除項目的完整性，企業應該及時獲取相關的有效憑證，否則納稅人將會繳納更多的稅款，并且即使在今后取得了相關的有效憑證，根據已有的政策制度，是不能夠再進行第二次清算扣除。所以房地產企業在進行清算前，就應該準備好相關的有效憑證，確保成本能夠得到足額扣除。（2）合理利用企業的利息費用。房地產企業因為自身的特殊性，其資金密集且通常涉及較大的金額。根據我國的土地增值稅相關的政策制度可知，企業的貸款利息支出和扣除主要有以下兩種方案：方案一是企業通過項目計算分攤的方法，需提供金融機構的證明，在確保利率不超過同類同期銀行貸利率的情況下，進行實時的扣除。方案二是企業不能夠提供有效金融機構證明或者不能進行項目的計算分攤時，利息的支出按照不含資本化利息的開發成本的5%扣除。房地產企業在進行土地增值稅的納稅籌劃時，選擇哪一種方案主要是通過孰大原則，即如果項目開發負債融資較多且利息支出額較大，可選擇方案一，反之則選擇方案二。如今，大多數的開發企業都被限制放貸，此時房地產企業的資金來源都是非金融機構，所以土地增值稅的稅率都很高。因此，為了做好房地產企業的土地增值稅稅收籌劃工作，企業應該提前做好土地增值稅籌劃與融資籌劃之間的銜接工作，充分發揮二者的作用，為房地產企業未來更好地進行稅務籌劃打下堅實的基礎。

三、提高房地產企業納稅籌劃水平的建議

1.加強對于合同管理當中稅收風險的關注

房地產企業的稅收籌劃涉及到企業的所有生產領域、環節，單純地依靠財務部門是無法很好完成的，所以需要企業各個部門之間密切的溝通聯系。房地產企業的土地增值稅是隨著企業的生產而產生的，在企業的生產經營當中必然涉及合同的簽訂管理，其中涉及多個方面的稅收問題。所以，為了更好地完成企業土地增值稅的納稅籌劃，應該加強對于合同的簽訂管理，重視日常涉稅合同的簽訂和審查，使得企業真正做到降低稅負，實現企業的效益目標。在簽訂合同時，房地產企業不僅應該要考慮目前的項目需要，同時還需要考慮未來企業發展的需要，從長遠的角度對企業進行科學合理的規劃，為企業的進一步發展打下堅實的基礎。同時，企業應該加強合同的法律效力，最大程度地發揮合同的作用，降低合同管理當中的稅收風險。

2.加強對于票據相關稅收風險的關注

房地產企業在票據當中所涉及的稅收風險，主要包括：第一，票款物是否一致的稅收風險；第二，發票開具與合同是否相匹配的稅收風險。在進行票據相關方面稅收風險的規避時，首先需要核查票據與實物是否一致，其次要核查發票與合同是否一致。無論是哪種票據的稅收風險，房地產企業都應該確保票據的合法有效，這樣就可以最大程度地降低票據失效給企業帶來的損失。另外，在票據的管理中，需要真實可靠，不能夠為了通過票據降低稅負就去做違法的事情，例如：開虛假發票。因此，為了合法地降低房地產企業的稅負，應該按照正規的程序去操作。對于那些利用非法手段獲取發票、憑證的非法分子，應該受到法律的嚴懲，政府也應該加大打擊造假、作假的力度，營造一個良好的納稅氛圍，積極宣傳科學規范納稅的理念。企業應該及時了解各種優惠稅收的政策，加強對于票據相關稅收風險的關注，并按照相關的政策制度規定，做好稅務風險的防范工作，從而降低企業的稅收負擔。

四、結語

綜上所述，在國家宏觀政策調控的影響作用下，房地產企業所面臨的風險也逐漸變大，企業為了盡可能地維持經營活動并獲得穩定發展，就需要從企業的稅負方面著手，特別是對占稅負比重極大的土地增值稅。企業只有做好了土地增值稅的納稅籌劃，才能夠降低企業的成本支出，實現企業效益的最大化。

參考文獻

[1]袁裕紅.房地產企業土地增值稅的納稅籌劃做法研究論述[J].知識經濟，2017，（24）：102，104.

[2]王慧.營改增背景下房地產企業土地增值稅的納稅籌劃探究[J].會計師，2017，（14）：28-29.

[3]季桂芳.關于房地產企業土地增值稅納稅籌劃的探討[J].中國集體經濟，2017，（14）：77-79.

作者:王芳 單位:西安高科集團高科房產有限責任公司