探討房地產開發項目管理難點

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摘要：在新時期背景下，我國房地產行業呈現出良好的發展趨勢，成為了國家的支柱產業，但與國外相比，我國房地產發展仍處在落后的地位，尚存在諸多方面的不足。本文首先闡述房地產項目管理和發展現狀，并以質量控制、進度管理和成本管理作為切入點，分析房地產開發項目管理的難點，希望為相關行業提供借鑒。

關鍵詞：房地產；項目管理；成本管理

引言

工程項目管理是房地產開發項目管理的重要組成部分，房地產開發項目的管理者應做好各項管理工作，基于工程項目的理論和方法，達成管理目的，并在此基礎上，優化房地產開發項目中的生產要素。在工程項目管理中，質量管理、進度管理和成本管理是關鍵點。貫穿于工程施工項目的全過程。因此對此項課題進行研究，其意義十分重大。

1房地產開發項目管理和發展現狀

1.1房地產開發項目管理概述

使項目目標在短時間內實現，是房地產開發項目管理的根本目的，項目經理負責制是這項管理的基礎，通過對系統工程觀點、理論和方法的合理運用，制定貫穿于房地產由開發到建設全過程的管理系統[1]。房地產項目管理體系復雜程度較高，參與主體除了建設單位和施工單位外，還包括監理公司，屬于集實踐經驗和管理于一體的管理系統，能夠為房地產開發項目提供理論上的支持，有助于增強房地產開發管理的效果。房地產項目開發管理由多個部分構成，分別為質量管理、進度管理、成本管理以及其他管理內容。其中質量、進度和成本屬于房地產開發項目管理的難點。只有平衡三者的關系，才能保證房地產開發項目管理的質量。但就實際情況來看，處理三者關系的難度非常大，需要企業全體員工的參與，這是企業實現盈利目標的有效途徑。

1.2房地產開發行業發展現狀

21世紀以來，我國建筑行業迎來了發展的黃金時期，房地產行業成為了國家的支柱性產業，尤其是市場經濟體制的運行，使計劃經濟對房地產行業發展的限制被打破，房地產行業的發展規模呈現出不斷擴大的趨勢。但與此同時，建筑企業數量的增加，市場競爭程度愈加激烈，一些經營管理不當的中小企業逐漸被市場所淘汰。但總體而言，我國房地產開發行業具有廣闊的發展前景，具體表現在以下方面：①房地產投資比例仍處在上升階段，在查閱統計數據后得知，截止到2018年，我國房地產開發方面的投資超過了2萬億元，與去年相比，增加幅度為10%，由此可見，房地產在我國經濟中的地位不會在短時間內發生動搖；②土地開發面積日益加大。截止到2018年，我國房地產開發面積2.55億m2，同比增加40%以上。

2房地產項目的質量進度和成本管理

2.1房地產開發項目的質量管理

通過上述分析可知，質量管理是房地產開發項目管理的核心環節，如果質量管理效果不佳，必然會影響房地產開發項目管理的效果。及時發現房地產項目施工過程中存在的質量隱患，確保施工工藝與設計要求相符，并通過檢查和繪制施作業圖的方式，提升質量管理水平是房地產開發項目質量管理的關鍵，質量體系如圖1所示。故建議項目部實施現場管理模式，促使管理人員樹立質量管理意識，確保工程質量與合同規定相一致。究其原因，主要是管理人員是否具備質量管理意識，與合同質量目標的實現關聯密切。房地產開發企業可以定期召開管理層會議，討論和研究提升施工質量管理效果的措施，具體措施如下所述：（1）加強對施工單位和監理部門的審查，主要審查內容為從業資質，如果被審查對象不具備從業資質，應及時更換。（2）對設計圖紙和施工規范進行檢查，找出設計圖紙中存在的問題，比如：土建工程與水電暖存在矛盾的內容、影響工程質量和造價的流程和材料，尤其是工程部門必須與設計部門保持密切的溝通和交流，借助設計變更、會議通知、技術核定單等手段，修正設計缺陷。（3）注重原材料和施工機械的質量管理，在房地產項目中，建筑施工材料是核心要素，施工材料的費用占比為建筑工程總成本的70%，現階段，招標是主要的采購方式，在這種采購模式下，材料費用和質量均能得到控制。但在材料使用前，房地產開發企業應做好材料的復試，簡言之，就是讓檢測單位對材料進行審核，值得注意的是，檢測單位必須具備相應的資質，在檢測過后得到復檢報告，并由監理部門將其與出場合格證、出廠檢驗報告統一驗收，在驗收通過后方能允許其入場。此外，在工程項目施工中，還需要使用大量的施工機械，比如：塔吊、推土機、運輸車和挖掘機等，房地產企業應要求施工單位在使用機械前進行復檢，并做好設備的日常維修和養護。（4）在安全管理上，應加強對三寶、四口、五臨邊、模型、支架方面以及施工機具等的管理，三寶是指要求施工人員在作業階段按照安全規定佩戴安全帽，同時在施工現場設置安全網和安全帶。四口是指樓梯口、預留洞口、通道口和電梯井口的安全管理，究其原因，主要是這些區域屬于安全事故高發區域，需要房地產項目開發企業予以關注，臨邊包括建筑物四周、陽臺和屋面等。（5）做好監理制度的完善。完善監理制度的具體措施如下：①完善監理職能，使全過程監理成為可能；②加強對監理單位的資質管理，營造公平有序的監理市場；③通過宣傳和培訓的方式，對監理人員素質得到提升。

2.2項目進度管理

項目進度管理和質量管理均會影響房地產開發管理的效果，項目進度管理效果無法得到保障，房地產企業的經濟效益也會受到不利影響。具體表現為施工合同中規定了工程交付時間，而進度管理不當會導致工期延后，房地產企業無法在合同規定期間內保質保量的交付工程項目，需要支付大量的違約金。這對于房地產企業發展而言顯然是極為不利的，故房地產開發企業應該將進度管理貫穿于建筑施工的全過程。具體管理措施如下：（1）制定進度管理計劃。進度管理計劃需要在工程設計開始前制定，將進度目標和要求作為依據，完成工程設計，只有這樣，才能在最大限度上保障工程進度管理的質量。值得注意的是，在總體進度管理計劃制定完成后，還要通過調研和分析的方式，制定不同施工階段的進度管理計劃，為工程建設提供指導。（2）確保進度計劃的貫徹落實。在施工進度計劃制定完成后，應確保進度計劃的貫徹落實，在進度計劃通過審核后，將進度管理責任落實到每一個部門和崗位，確保資金、人力和材料等施工要素及時到位。與此同時，還要加強檢查力度，找出建筑工程中影響施工進度的問題，并予以解決。在房地產開發管理中，進度管理屬于項目管理難點，容易受到諸多因素的影響，實施難度較大。為此，房地產項目部們應做好影響因素的分析，明確不同施工階段可能會出現的問題，對進度管理方面的問題進行預防性管理，以此來保證施工進度管理效果。通過查閱資料得知，人為因素、技術因素、設備因素、自然環境因素以及社會環境因素均會影響進度管理的有效性，但在眾多影響因素中，人為因素的影響最為嚴重，且涉及的主體較多，包括房地產開發企業自身、施工單位、監理單位、供應商等，為此，房地產企業應加強對人為因素的管理，并在此基礎上分析其他影響因素，從而滿足進度管理計劃的實施要求。

2.3成本管理

成本管理與房地產開發項目密切相關，加強對成本的管理，有助于房地產經濟效益的提升。房地產項目開發屬于大型生產活動，會涉及大量的資金，而成本管理有利于節省成本和提升資金利用效率，能夠在保證建筑工程質量和進度的基礎上，降低施工成本，增加施工企業的經濟效益。再加上資金對于房地產企業而言可謂是生命，究其原因，主要是房地產項目開發設計到諸多方面的環節，且每個環節都會產生費用，分別為土地費用、工程費用、成本管理費用、基礎設施費用以及財務費用。在查閱資料后得知，策劃、設計階段的成本管理屬于管理重點，但國內房地產建筑企業通常僅重視施工階段的成本管理，雖然將施工階段成本管理作為重點，意義較為顯著，但效果卻不容樂觀。建議房地產開發企業在成本管理過程中，將策劃階段和設計階段的成本管理同樣作為管理重點，通過工程造價、預算管理等方式的應用，充分發揮成本管理的優勢作用。

3結論

綜上所述，房地產行業作為支柱型企業，是國民經濟發展的重要推動力量，但與此同時，房地產開發企業也面臨著嚴峻的挑戰，具體表現為國家和人民群眾要求提高，以及房地產開發市場競爭激烈程度上升，房地產企業想要在當前背景下實現發展，必須明確開發項目的重點，并圍繞這些重點，通過質量管理、進度管理和成本管理等措施的應用，增強房地產開發項目的管理有效性。與此同時，房地產企業還要做好市場調研，及時發現項目管理中存在的問題，并在此基礎上探索項目管理的全新路徑。

參考文獻

[1]陳昆森.房地產開發項目管理的重點與難點分析[J].江西建材，2019（12）：238-239.

[2]林星森.分析房地產開發項目管理難點[J].四川水泥，2019（9）：322.

[3]宋怡林.房地產開發項目管理難點的分析[J].低碳世界，2018（8）：213-214.

作者：晏臣 張孝東 單位：遂寧市博弘建設工程有限公司成都高新分公司