前期物業(yè)管理問題及建議
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摘要：隨著我國城市化建設(shè)進(jìn)程不斷深入，房地產(chǎn)業(yè)取得了顯著發(fā)展，這也在一定程度上促進(jìn)了物業(yè)管理的發(fā)展。而作為物業(yè)管理活動(dòng)的一項(xiàng)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，前期物業(yè)管理同時(shí)也是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)，存在一定的特殊性。本文從前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容出發(fā)，就其當(dāng)前存在的問題及對策展開全面探討，以期為今后的房地產(chǎn)物業(yè)管理工作提供可靠參考。
關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理；問題；建議
在我國住建部頒布并實(shí)施的有關(guān)前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法中，明確界定了前期物業(yè)管理的概念及其責(zé)任，指出前期物業(yè)管理是在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。近些年來，我國大部分地區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理，但在一些新建成的小區(qū)中，其前期物業(yè)管理工作還存在不少的問題與糾紛，引起了社會的關(guān)注。在此種形勢下，對前期物業(yè)管理中存在的問題展開深入分析，并采取行之有效的解決措施，對促進(jìn)后期物業(yè)管理工作的規(guī)范化，為業(yè)主的合法權(quán)益提供保障，有效減少業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的矛盾具有重要意義。
1前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容
前期物業(yè)管理的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：
（1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)積極參與前期物業(yè)管理招投標(biāo),并在中標(biāo)后及時(shí)與建設(shè)單位簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。
（2）前期物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)立，人員的培訓(xùn)，各項(xiàng)規(guī)章制度的制訂：各類管理人員的崗位職責(zé)，物業(yè)各區(qū)域的管理規(guī)定，住戶手冊等。
（3）物業(yè)交接與驗(yàn)收，前期物業(yè)管理企業(yè)向建設(shè)單位獲取以下資料：物業(yè)總平面圖以及配套設(shè)施、地下管網(wǎng)等工程竣工驗(yàn)收資料，物業(yè)質(zhì)量保修文件，物業(yè)使用說明，設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和修護(hù)保修等技術(shù)資料。
（4）物業(yè)的日常管理，按照前期物業(yè)服務(wù)合同的要求進(jìn)行，包括業(yè)主的進(jìn)戶登記管理和裝修管理等。
2前期物業(yè)管理當(dāng)前存在的問題
2.1未能認(rèn)識到前期物業(yè)管理的含義
建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)為前期物業(yè)管理的起算點(diǎn)，倘若在建設(shè)過程中就選定了物業(yè)管理企業(yè)，那么就將前期介入包含在了前期物業(yè)管理當(dāng)中。這種做法實(shí)際上會模糊前期物業(yè)與前期介入這二者之間的區(qū)別。首先，此概念無法將前期物業(yè)的開始時(shí)間進(jìn)行準(zhǔn)確界定，容易混淆前期物業(yè)管理企業(yè)在前期介入中的顧問者與前期物業(yè)中的管理者這兩種身份，進(jìn)而對前期物業(yè)管理工作的開展造成不利影響。其次，這種概念也容易讓業(yè)主將物業(yè)管理企業(yè)等同于建設(shè)單位，將建設(shè)質(zhì)量的責(zé)任與服務(wù)質(zhì)量的責(zé)任等同，進(jìn)而對建立良好的前期物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系產(chǎn)生不利的影響，同時(shí)也對前期物業(yè)管理企業(yè)的長期經(jīng)營產(chǎn)生阻礙作用。
2.2管理合同對業(yè)主的合法權(quán)益造成了侵犯
目前絕大多數(shù)開發(fā)商都有自己的物業(yè)管理企業(yè)，有的通過操縱招投標(biāo)活動(dòng)，將開發(fā)項(xiàng)目交給自己的企業(yè)進(jìn)行管理。此時(shí)物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為自己受開發(fā)商委派，不能真正為業(yè)主的利益著想。有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)合謀，犧牲業(yè)主利益。比如在服務(wù)合同中約定很長的管理期限，約定較高的物業(yè)管理費(fèi)用，私自擴(kuò)大物業(yè)公司的管理權(quán)限，為以后業(yè)主選聘自己的物業(yè)管理企業(yè)制造障礙等等。由于監(jiān)管不分，依附于開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)無法按照規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)驗(yàn)收移交工作，無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)建設(shè)過程中存在的一些問題，為以后開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主三方之間的糾紛埋下隱患。
2.3沒有詳細(xì)規(guī)定前期物業(yè)管理的終止時(shí)間
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第26條規(guī)定：“前期物業(yè)管理合同可以約定期限；但是，期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。”從中可以看出，前期物業(yè)管理終止的實(shí)質(zhì)，就是物業(yè)的控制權(quán)從開發(fā)商轉(zhuǎn)移到業(yè)主。換句話說，服務(wù)合同終止，并不一定導(dǎo)致前期物業(yè)管理終止，此時(shí)需要訂立新的服務(wù)合同。只要業(yè)主委員會沒有成立并聘選物業(yè)管理企業(yè)，前期物業(yè)管理就沒有終止。而在《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)條文中，只對業(yè)主大會需在物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立做出規(guī)定，并沒有明確發(fā)起人、建立方法以及行政部門如何指導(dǎo)等。在此情形下，建立業(yè)主大會便存在不小難度，倘若再不限制前期物業(yè)管理的期限，那么將給業(yè)主大會的成立制造更為嚴(yán)重的障礙。
2.4前期物業(yè)管理企業(yè)侵占小區(qū)公用部分時(shí)有發(fā)生
開發(fā)商在與前期物業(yè)管理企業(yè)交接驗(yàn)收時(shí)，通常會將開發(fā)項(xiàng)目的共有部分、共有配套設(shè)施一并交付。在不少地方前期物業(yè)管理企業(yè)霸占屬于業(yè)主的公用部分情況較為普遍：有的將小區(qū)公用的停車場地出租[1]，有的占用小區(qū)配套建設(shè)的業(yè)主活動(dòng)用房作為員工宿舍或辦公場所，有的在外墻、電梯間等小區(qū)公用部分做廣告等。
3解決前期物業(yè)管理問題的建議
3.1準(zhǔn)確認(rèn)識到前期物業(yè)管理的含義
現(xiàn)階段，我國未能統(tǒng)一界定前期物業(yè)，并且存在一些錯(cuò)誤的認(rèn)識，進(jìn)而給前期物業(yè)管理工作的順利進(jìn)行、前期物業(yè)過渡為日常物業(yè)，以及各方當(dāng)事人履行義務(wù)及行使權(quán)力等造成了不利影響，因此，準(zhǔn)確認(rèn)識到前期物業(yè)管理的含義就具有重要意義。總體來說，我們可將前期物業(yè)定義為物業(yè)服務(wù)企業(yè)從接管驗(yàn)收當(dāng)天開始，直到業(yè)主與選聘好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂日常物業(yè)管理合同，且合同生效時(shí)為止的一項(xiàng)物業(yè)管理活動(dòng)。通過對前期物業(yè)的起止時(shí)間進(jìn)行強(qiáng)調(diào)，從而對前期物業(yè)企業(yè)的權(quán)利及業(yè)務(wù)范圍有一個(gè)明確的了解[2]。
3.2加大監(jiān)督建設(shè)單位主導(dǎo)地位的力度
在前期物業(yè)中，建設(shè)單位占據(jù)了明顯優(yōu)勢。為順利開展前期物業(yè)管理提供保障，為將各方當(dāng)事人的法律地位進(jìn)行平衡，就需要限制建設(shè)單位的地位，以免對業(yè)主的合法權(quán)益造成侵犯。具體來說，可從以下幾方面展開考慮：其一，由行政部門嚴(yán)格審查建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)定，或是由行政部門直接制定出臨時(shí)的物業(yè)規(guī)定，再讓建設(shè)單位進(jìn)行選用；其二，讓行政部門直接參與到選聘前期物業(yè)企業(yè)的過程中來，或?qū)x聘活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。
3.3促進(jìn)前期物業(yè)管理企業(yè)選聘制度的規(guī)范化
能否嚴(yán)格按照市場規(guī)律對前期物業(yè)企業(yè)進(jìn)行選聘，會影響到前期物業(yè)的順利開展及其服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)，具備完全獨(dú)立身份的前期物業(yè)企業(yè)也會對建設(shè)單位產(chǎn)生制約作用。因此，為了向前期物業(yè)企業(yè)的獨(dú)立提供充分保障，可從以下幾個(gè)方面對選聘制度進(jìn)行規(guī)范：其一，將物業(yè)管理與房產(chǎn)開發(fā)分離開來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工單位與物業(yè)企業(yè)不可存在實(shí)質(zhì)上的任何聯(lián)系，尤其在特定物業(yè)區(qū)域內(nèi)；其二，對前期物業(yè)企業(yè)選聘的招標(biāo)及投標(biāo)制度進(jìn)行規(guī)范化，對于前期物業(yè)管理企業(yè)的選聘，應(yīng)當(dāng)采取招投標(biāo)的方式，只有當(dāng)無人投標(biāo)時(shí)才可在行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督下，采取相互協(xié)議的方法，同時(shí)還需進(jìn)行公示，接受來自業(yè)主（的全程監(jiān)督。
3.4對前期物業(yè)存在的時(shí)間及費(fèi)用進(jìn)行明確規(guī)定
出于自身利益考慮，當(dāng)沒有對時(shí)間進(jìn)行強(qiáng)制性限制時(shí)，前期物業(yè)企業(yè)便會無限期地將管理工作延續(xù)下去，同時(shí)還會想方設(shè)法對業(yè)主大會的召開進(jìn)行破壞；當(dāng)沒有限制前期物業(yè)的費(fèi)用時(shí)，此種現(xiàn)象還會加劇。此時(shí)，為有效避免發(fā)生上述情況，便可采取以下解決方法：其一，對前期物業(yè)的期限做出明確規(guī)定，例如兩年等，當(dāng)情況比較特殊時(shí)，可申請行政部門的批準(zhǔn)，適當(dāng)延長前期物業(yè)期限；其二，由物業(yè)所在地的物價(jià)部門結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際條件，制定出科學(xué)合理的前期物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)幅度，并公示出來，同時(shí)接受社會的監(jiān)督。并且，在確定該地具體的前期物業(yè)費(fèi)時(shí)，則應(yīng)當(dāng)確保在此幅度范圍以內(nèi)。
3.5加強(qiáng)業(yè)主在前期物業(yè)管理中的參與
在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主委員會尚未成立，開發(fā)商往往處于有利地位，如果把業(yè)主完全排除在外，就無法保障業(yè)主的合法權(quán)益。因此政府職能部門應(yīng)該充分保證業(yè)主在前期物業(yè)管理活動(dòng)中的知情權(quán)，要求物業(yè)管理企業(yè)將前期物業(yè)的交接驗(yàn)收情況及時(shí)告知業(yè)主，以便對開發(fā)商的違法違規(guī)行為進(jìn)行監(jiān)督。居民委員會來源于社區(qū)居民的選舉，承擔(dān)了很多公共事務(wù)的管理職責(zé)，在目前國情下具有準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)的性質(zhì)[3]。而小區(qū)物業(yè)管理一旦出了問題，許多居民也習(xí)慣找居民委員會進(jìn)行調(diào)解處理。因此，政府主管部門應(yīng)該吸收居民委員會參與以下活動(dòng)：前期物業(yè)管理招投標(biāo)，服務(wù)合同的制訂，業(yè)主臨時(shí)公約的制訂，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會的成立及其活動(dòng)等。
4結(jié)束語
綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷成熟，物業(yè)管理的發(fā)展規(guī)模也不斷擴(kuò)大。前期物業(yè)管理作為整個(gè)物業(yè)管理的開始階段及后期物業(yè)管理的前提，也面臨著物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)、物業(yè)管理服務(wù)合同及管理費(fèi)用等諸多問題。在此種形勢下，就需要采取有效措施解決上述問題，進(jìn)而為促進(jìn)前期物業(yè)管理工作的順利開展，同時(shí)也為業(yè)主的合法權(quán)益提供充分保障。
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作者：黃詩林 單位：泉州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心