集中供熱物業管理論文

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1、集中供熱存在的問題

1.1采暖費用的收繳

收費難一直是供熱相關部門面臨的最大問題。由于沒法計算熱量散失的速度，通常按照用戶的住房面積進行費用的收繳，但是這種收費方式極不準確，因此引起了用戶們的不滿并不按時繳費。此外，供熱單位的管理水平低下，采用高成本高費用的粗放式管理，傷害了采暖住戶繳費的積極性。由于供熱管線鋪設不合理，供熱效率低，許多用戶的室溫達不到標準，因此拒絕繳納采暖費。

1.2供熱效率低

控制設備簡陋，采暖系統設計不合理，造成不同住戶間供熱不均勻，供熱質量差，一些用戶房間的溫度不達標，而另一部分則溫度過高，甚至需要通過開窗調節，造成熱量浪費嚴重。為了使更多的用戶采暖達標，供熱部門不得不超負荷供熱。

1.3管理不善

水力失調是管理過程中的主要問題，要想解決就要投入更多的人力、物力和資金。大多數情況下并沒有配備調溫設備，因此當住戶家中沒有人時，造成熱能浪費。此外，由于供暖系統形式多樣，有熱水供暖系統、單管供暖系統等，由于采暖用戶的樓層不同，高層導致管網系統阻力和壓力增大，給供熱部門的管理工作帶來了不便。

2、物業管理集中供暖問題的解決措施

為解決以上問題，政府將二次換熱設施的維護和供暖費用的收繳等工作，轉移給物業管理企業。嚴格把握以下幾個環節，才能保障市民采暖工作，符合供熱標準。

2.1建立健全法律法規，完善補貼制度

要健全供熱供暖相關的管理規定，科學量化采暖收費標準以及質量標準，加強對供暖部門和用戶雙方的監管。一方面避免采暖用戶惡意拖欠取暖費的；另一方面也可以加強對供暖公司的監督，提高供熱質量和管理水平。由于煤炭資源價格上漲，供熱部門供熱不達標，可以通過價格聯動制度來調整，即當原材料價格增幅超過一定比例時，合理調整采暖費用，政府部門要增加對供熱公司的補貼力度，來確保供熱公司的穩定運行，保障供熱質量。

2.2加快供暖管道改造，提高服務質量

加快老舊供暖管網的升級改造，盡快實現“一戶一閥”。這樣可以有效降低能源浪費，優化供暖費用的制定和提高供暖效率。供熱公司要拓寬資金來源，加上政府相關政策的幫助，有效完成供熱系統的升級改造。僅僅依靠政府的扶植政策是實現不了供熱公司提高供熱質量的同時又增加利潤的。供熱公司還要提高自己的管理水平，完善供熱設施，明確節能降耗，優化服務的發展方向。這樣在滿足用戶取暖要求的同時，又可以提高公司的經濟效益。

2.3優化供暖改革方案，做好維護工作

“分戶供暖”，也就是說，在暖氣管道在居民家里設置終端，這樣，不同的住戶就可以根據自身需要來控制改變供暖溫度和供暖時間。通過這種措施，可以大大節約供熱系統的能耗，同時，提高物業收繳供暖費的效率，可謂一舉多得。在冬季供暖之前，物業部門要對供暖系統的各項設備進行檢修，保證整個系統的設備完整。在進行試水打壓之前，要做好通知工作，保證在進行試水打壓時不會因為業主家沒人而導致漏水造成損失。同時，對于試水打壓過程中出現的各種問題，要及時安排工作人員進行維修，保證及時供暖。

3、物業管理在集中供熱時節能的方法

3.1改進設備，增加利用效率

改進設備，通過加裝各種觀測儀表，以便掌握集中供熱系統運行的真實情況并分析解決。通過觀測發現供暖過程中的各種問題，從而具體地采取相應措施，減小供熱過程中因為設備損壞等問題引起的能量損耗問題，降低整個系統的能耗。其次，我們可以改變送水的溫度，同時控制一次供水和二次供水的流量及溫差等因素，采取最合適的流量和溫差，來控制整個供熱輸送過程的能耗問題。具體地來說，我們可以增高供水的溫度，同時減小一次供水和二次供水的溫差，從而提高整個系統的輸送效率。

3.2提高技術，減少熱力損失

提高新技術在供熱系統中的比例，淘汰老舊設備，采用運用新技術的設備。通過設備的更新更好地控制供熱輸送過程，提高效率，降低用電量。同時，對輸送管道進行更新，運用新的保溫措施，嚴格控制熱水在輸送過程中的熱損失。同時，在管道施工過程中采取合適的工程技術，以便及時對損壞的輸送管道進行維護，避免因管道損壞對管道系統造成更大的損失，降低運行期間各種問題造成的損耗。

3.3實時監測，避免管道事故

對輸送管道采取合適的保護措施，以免其腐蝕影響正常輸送工作。當管道放水后，如果沒有進行充水，管道內壁就會和空氣相接觸而被氧化腐蝕。因此在管道不工作的時間，要注意對管道進行充水，保證管道的密封與隔絕空氣，以免其產生腐蝕。為了更好地給用戶提供服務，一般需要實時監測控制供熱量。因此，在輸送系統采用各種監測設施，比如自動化儀表等。當輸送過程中供熱量變化異常時，可以通過流速及供熱系統送水端的溫度來控制。這些控制可以通過調節閥進行控制，普通的情況運用手動控制，也可以采用自動化儀器來提高供熱系統的自動化。

4、結論

規范管理過程，改進自身服務。在為居民供暖的過程中，物業管理人員要不斷思考，不斷改進，通過不斷提高自身職能和服務，改進供暖系統的設備，加強對輸送過程的控制檢測，從而更好地為居民供暖。

作者：王全昌 單位：大慶油田礦區服務事業部外圍物業管理公司