城市社區物業管理良性發展的路徑

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摘要：為建立和諧城市社區，文章從城市社區物業管理角度出發，提出幾點建議。

關鍵詞：城市社區；物業管理；路徑

1路徑

1．1重視城市基層社區自治組織的不斷完善

城市基層社區基層自治組織主要是社區居民委員會和業主委員會，它們是基層社區進行自我監管、自我服務、自我教育的組織，這兩個組織能夠在一定程度上緩解物業公司與業主二者在權力方面的不對稱狀態，抑制基層社區物業監管的行政化行為。然而，上述2個組織當前因為受到諸多因素的制約，導致它們的功能并沒有完全發揮出來，就業主委員會而言，遇到的問題如下。①在一些小區內，沒有業主委員會。成立業主委員會的程序相對繁瑣，假設得不到上級部門、社區物業公司的大力支持，業主委員會的成立將會非常難；②業主委員會的運轉會給社區內的業主增加一定的經濟負擔。業主們自愿形成的自治組織———業主委員會，要想將其正常運作起來，需要一定的費用，這些費用由業主均攤，無疑會增加業主的經濟負擔，假設業主不愿均攤費用，業主委員會就難以運作起來；③即使成立了業主委員會，因為牽扯到內部利益的分配問題，有可能會使得該組織不能發揮維護業主共同利益的積極作用。原因是，業主委員會是受業主的委托，二者之間是委托的關系，在這種狀態下，因為存在信息不對稱的現象，業主無法在第一時間有效監督、約束業主委員會的各種行為，這時，一些業主委員可能會就出現“道德風險”問題。另外，每個社區都有很多業主，業委會在履行其職責時，所有權的主體是多元化的。業主之間既有共同的利益，也有差異化的需求。所以，在處理具體事務時，容易出現利益紛爭的現象。相關研究資料顯示，現在的業委會遇到的難題，基本可以歸納為業主開會難、業委會籌建難、司法維權難、正常運作難、業委會及其成員監管難等。因此，在現階段我們應持續健全社區業委會，積極完善社區居委會的各項功能，以緩解物業管理的利益沖突，弱化物業管理的行政性。社區居委會是一個維護居民利益的合法組織，從某種程度上講，它的權威性很強，這一權威性可以有效幫助協調居民和社區物業管理二者的糾紛，切實維護各方利益。當然，社區自治組織和社區物業的關系，不是對立的，而是多元化的合作，共同維護利益的關系，一起推動社區物業更加完善。

1．2重視物業社區共同體理念的不斷強化

（1）要強化業主的主體意識。物業公司承擔為業主服務的業務，小區不是物業公司而是業主的，實施物業監管的實質是業主在行使自己的權利，業主主導物業，物業為業主服務，這便是二者的關系。（2）要強化居民互動，讓他們積極參與物業監管，業主之間要互相信任，互相了解，構建有特色的社區文化，強化業主的歸屬感，最終建立和諧社區。

1．3強化政府部門在物業治理中的積極作用

（1）從制度上規范物業監管者的準入退出資格。要積極完善社區物業監管者的準入制度，加強建設物業監管隊伍，提升該隊伍的綜合素質，如果存在沒有物業監管資質的公司存在于社區內，相關部門要責令制止，嚴禁入內。同時，健全物業退出制度。假設物業監管者在其監管過程中存在不規范的行為，同時，不能在第一時間改掉，相關部門就要取消它的資質。（2）政府要規范物業監管者的權利。強化物業監管管理工作。盡管社區內的業主，都很需要物業管理，然而，因為物業監管方式不當，導致了業主的這一需求被弱化，在很多時候，業主和物業都形成了勢不兩立的局面，所以，要想實現物業監管的可持續性發展，政府的相關部門就要嚴格規范物業管理者的各項權力，深入規范物業公司的收費行為。（3）保持業主利益訴求渠道通暢。政府相關職能部門，要充分發揮溝通協調作用，積極回應業主反映的問題，及時將問題解決掉，不可出現問題積累現象。（3）加大對物業監管的支持力度。盡管現階段的物業監管工作日常運作使用的是市場化運作的方式，在運作過程中，不可避免的會出現強烈的利益沖突。在管理時，為了將這一沖突降至最低，政府應對為物業監管提供一定的稅收優惠政策，幫助物業公司實現良性發展。

2結束語

城市社區物業管理不僅承擔社區房產物業本身的管理服務，還承擔著通過服務去構筑有利于人與人之間溝通、人與自然和諧發展的生活環境。因此，要從多角度加強社區物業管理，從而實現其良性發展，進而為居民提供優質、和諧、發展的城市社區。

［參考文獻］

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［2］張農科．關于我國物業管理模式的反思與再造［J］．城市問題，2012，（5）：2－14．

［3］黃文，佟麗萍．社區建設與管理［M］．大連：大連理工大學出版社，2009．

作者：龐鑫 單位：安徽水利水電職業技術學院